Contratos Agrarios.

La voz contratos agrarios es relativamente moderna y surge muy

fuertemente vinculado a la explotacin de la tierra y fundamentalmente, de la
tierra ajena.
No se puede unificar la nocin de contrato agrario, sino que existe una
diversificacin.
Normativa aplicable: Ley 16.223 y Decreto-Ley 14.384 (modifica
parcialmente la Ley 12.100).
Se mezclan problemas econmicos y sociales de mucho peso (empresa
agraria y trabajador rural).
La Ley 12.100 fue una ley estatutaria con la finalidad de reglamentar los
regmenes de explotacin de la tierra: plazos mnimos de permanencia,
rgimen de mejoras (el rgimen del CC resultaba insuficiente). Hubo una mayor
apertura de la autonoma de la voluntad, con el pasaje de la Ley 12.100 (que
era de orden pblico) al Decreto-ley 14.384, dando donde hay un menor nivel
de orden pblico.
La poltica de tenencia de tierra desde el 20 es de beneficiar en primer
trmino a su propietario y en caso de que ste no la quiera trabajar, se
proteger al trabajador, quien la quiera trabajar. Se trataba de un rgimen
estatutario, al margen del rgimen previsto en el CC, por el gran choque de
intereses que se daba entre el propietario de la tierra y el arrendatario. El plazo
mnimo de permanencia era de 6 aos, plazo que poda aumentarse a 10 aos.
Lo que se procuraba era radicar al trabajador en la tierra. Pero la consecuencia
fue escasa oferta de tierras para el arrendamiento.
Se modifica la poltica de tenencia de tierras (90), el legislador vio un
empresario que tena un choque de intereses con el propietario, por lo tanto se
abre paso a un rgimen de la autonoma de la voluntad. El plazo de
permanencia depender de lo pactado por las partes. Con esto, se logra el
aumento de la oferta de tierra.
El rgimen de arrendamientos rurales actual proviene de ambas normas,
la 14.384 y la 16.223. Actualmente predominan las grandes empresas
arrendatarias frente a los pequeos propietarios.
No solo es la ley de arrendamientos rurales sino que regula la
explotacin de tierra ajena.
El art. 1 de la 14.384 est derogado, el cual refera al propsito:
proteger al productor rural. Actualmente, ya no se est ante el derecho del
arrendatario que trabaja la tierra.

Art. 2 y 3 refiere a qu contratos se aplica esta ley: todo contrato por el

cual una persona conceda el uso y goce de la tierra a otra. Todo tipo de
contrato que se encuadre en esta definicin, ser regulado por la 14.384.
Art. 24 tambin est conectado con el art. 2, debido a que refiere a la
aparcera. Comprende a todas las figuras asociativas donde se otorga la
tenencia de la tierra.
Art. 68 de la exclusin: contratos otorgados por el Instituto de
Colonizacin, ya sea como arrendador o como subarrendador.
Bajo la palabra pastoreo, se esconden dos modalidades diversas:
-contrato por el cual una persona recibe en su propiedad ganado ajeno,
prestando los servicios que correspondan para el cuidado, a cambio de un
precio. No se entrega el uso y goce, y la tenencia de un campo. Se trata de un
PASTOREO TPICO. Esta figura est expresamente excluida.
-PASTOREO ATPICO: se realiza un contrato de arrendamiento rural con destino
ganadero. Terra deca que el dueo del ganado tendra derecho que se le
entregara el campo, una vez pasado 1 ao del contrato de pastoreo. Se
confunde el derecho de uso y goce (que ingresa al patrimonio de una persona)
con el uso y goce material. Otro autor entiende que se trata de un mutuo
ayudado por un comodato, por lo que el dueo del campo prestara el pasto al
dueo del ganado, por lo que no podr devolver jams otra cosa igual,
pudiendo simplemente pagar por ese pasto. GUERRA entiende que el dueo del
campo presta un servicio a cambio de un precio.
Los arrendamientos rurales con destino ganadero quedan excluidos de la
ley y su proteccin.
El plazo de desalojo para el contrato de pastoreo por un ao, es de 30
das. Cuando sea de ms de un ao el desalojo ser con plazo de 1 ao.
El trabajador pagar el uso y goce de la tierra con frutos, porcentaje de
las cosechas. Estar bajo el rgimen de la ley cuando se contrate por un ao, y
ser el ao agrcola, teniendo el derecho a otra cosecha.
Empresa que tiene la maquinaria, las semillas, entra al campo ajeno a
plantar y le pagarn al propietario un porcentaje de la cosecha. La diferencia es
que no se entrega el uso y goce del suelo. La tenencia del campo la sigue
teniendo el dueo. El uso y goce de la tierra lo tienen dichos arrendatarios,
siendo de su propiedad los cultivos. No es un arrendamiento tpico porque no
se entrega ni se tiene la obligacin de entregar la tenencia. Diferente es el caso
de que se tenga la maquinaria por el propietario del campo y se pague para
que el otro coseche, plante. En este caso, los frutos pertenecern al propietario
del campo.

Cuando se cultive trbol blanco por ejemplo, que mejora el suelo, no se

deber pagar al propietario dado que por el cultivo de aqul ya se est creando
un beneficio al propietario.
Los contratos de capitalizacin de ganado no estn incluidos porque no
se entrega la tenencia de la tierra. Contratos asociativos agrarios estn en el
camino entre el contrato asociativo y el de arrendamiento. Nunca son
plurilaterales, por eso nunca podr ser sociedad. En la sociedad el aporte podr
variar en funcin de la voluntad de las partes. Aparcera: es un contrato
asociativo, las obligaciones que nacen son convergentes. No es un contrato de
cambio, donde uno aporta el trabajo y el otro paga. No admite ms
posibilidades que la existencia de dos partes.
Capitalizacin de ganado: uno pone el ganado y el otro pone la tierra y
se compromete a la crianza y engorde de ganado. Se podr dividir las
ganancias, de acuerdo al kilaje, mayor valor, etc. En la aparcera, cada parte
corre con los gastos y se repartir la ganancia bruta, sin descontarse los
gastos. Esto puede provocar la desigualdad contractual, a diferencia de la
sociedad que supone la igualdad contractual.
Aparcera predial: quedar incluido en la norma, por ms que se procure
darle el nombre de sociedad civil. Se toma en cuenta la realidad oculta detrs
de la simulacin. Art. 10 de la simulacin: se deber hacer el contrato por
escrito, pero no se trata de un requisito de solemnidad sino de prueba. Si pasa
ms de un 1 ao y se hizo verbalmente, ser totalmente nulo ese contrato,
comienza como vlido y termina siendo nulo.
Art. 69 del mbito de aplicacin zonal: se trata del criterio del ruralismo
mal trasladado. Se cuestiona qu normativa se aplicar en caso de contrato
con destino rural pero el campo o parcela bajo el cual versa se encuentre en
zona suburbana. Se ha entendido que cuando se realice un contrato con
destino explotacin agropecuaria, de igual forma se aplicar esta normativa.

REQUISITOS EXIGIBLES POR LA LEGISLACIN ESPECIAL:

1) Relacin
jurdica
contractual:
relaciones
no
(servidumbres, ocupantes precarios, etc.).
2) Objeto: debe ser el predio rural.
3) Debe concederse el uso y goce.
4) Precio en dinero o en frutos naturales o con productos.
5) Destino contractual.

contractuales

Art. 4 de la forma del contrato que exige la 14.384. Se trata de una

exigencia de determinada forma y la consecuencia de la inobservancia
de la exigencia legal es la nulidad. La solemnidad consiste en la FORMA
ESCRITA, el cual deber inscribirse en el Registro, pero este ltimo
requisito es de prueba y luego de oponibilidad a terceros, as como el
efecto erga omnes. No se trata de una inscripcin constitutiva.
Quin tiene la carga de inscribir el contrato de arrendamiento? La
carga de inscribir es del arrendatario, puesto que si no se inscribe, no se
le respetarn los plazos. Pero si el arrendatario no cumple, la carga de
inscribir se traslada al arrendador. Si no cumple con la misma, no tendr
legitimacin para solicitar el desalojo. Las partes sufrirn la
consecuencia de no poder ejercer sus derechos si no han realizado el
contrato por escrito e inscripto el mismo en el Registro correspondiente.
1) Existencia de contrato cuyo contenido cumpla con el art. 2 de la
14.384.
2) Entrega de un predio rural sin solemnidad.
3) Otras situaciones no convencionales no autorizadas en la norma (art.
2 inc.2 de la prohibicin de realizar un contrato de subarrendamiento
y cobrar ms precio del que se paga de alquiler).
4) Casos de SIMULACIN con fraude a la ley. Art. 10 de la 14.384. Multa:
1 a 2 aos del precio de la renta. Quien pagar la multa ser el
propietario del predio, dado que quien entreg el uso y goce del
mismo sin la inscripcin correspondiente fue aqul. Debe existir la
entrega del predio y la ejecucin del contrato. Se trata de una multa
de carcter punitivo: penaliza al propietario por no realizar el contrato
por escrito. Y cuando se intime el desalojo de precario, el arrendatario
se excepcionar solicitando que se exija por el juez el pago de la
multa por el propietario o que se presente el contrato escrito, y en
ese caso el desalojo que podr intimarse por el juez ser por un ao a
partir del siguiente 30 de abril, tratndose de un desalojo especial.
Pero el contrato se podr inscribir posteriormente. Y el contrato
celebrado sin inscripcin es totalmente vlido y el arrendatario puede
ingresar al predio.
Se debe tener el cuidado al realizar el contrato de especificar bien el
destino, no siendo lo mismo decir que es un contrato con destino agrario
que agropecuario, en un caso se est admitiendo la ganadera y
agricultura y en el otro, solamente la ganadera. Y esto tambin es muy
importante para los casos en que se admiti el subarrendamiento,
debido a que el subarrendatario podr desarrollar los destinos para los
cuales se contrat en el contrato principal de arrendamiento, y no otros.
Situaciones comprendidas en el art. 10: casos de simulacin de
contratos que no apareceran comprendidos en la ley, cuando en

realidad se regularan por aqulla; cuando se realice un contrato de

arrendamiento verbal; situaciones no autorizadas (subarrendamiento al
mayor precio y subaparcera).
Ley 16.223 que establece el rgimen de plazos (se trata de un hecho
poltico que sirve como fuente material para la ley, donde podemos
observar la evolucin histrica sufrida por el pas, pasando de un
rgimen protector del arrendatario a entender que estaba en pie de
igualdad con el tenedor de la tierra).
Se liberan totalmente los plazos, existiendo un plazo mnimo legal
nico y que es para la LECHERA, de 4 aos; para los dems destinos el
plazo es libre. Para que se aplique el plazo de estabilizacin de 4 aos,
se deber ser buen cumplidor de sus obligaciones (calidad que se
define en el inciso 2).
Para acreditar que el arrendatario es buen cumplidor se deber
solicitar una inspeccin y tener un inventario.
Plazo Mximo: surge del CC y ser de 15 aos. Destino Forestal: plazo
de 30 aos, con la exigencia de que se trate de predios con prioridad
forestal; se trata de otro plazo de estabilidad, art. 5 de la Ley 15.939.
Otro plazo de 30 aos es para realizar una presa o para embalsar el
agua.
Art. 2 del pago de la renta: podr ser en dinero o en frutos.
Art. 173 del Cdigo Rural define la aparcera: la finalidad es la
distribucin de frutos o del importe correspondiente. A diferencia del
arrendamiento, que es un contrato de cambio, la aparcera es un
contrato en el cual las partes se asocian y se reparten los frutos. No se
trata de una sociedad, porque no se corre con el alea del contrato, no se
reparten utilidades. En la aparcera se entrega el uso y goce y se pacta el
pacto de determinado importe o de frutos, sin importar la prdida del
otro asociado. La aparcera predial es solemne, as como la aparcera
pecuaria. En cuando a la desocupacin del predio, ser con plazo de un
ao para el buen pagador, en caso de la aparcera predial; en la
pecuaria, el desalojo se realizar a travs de un juicio de entrega de la
cosa. Jams cuando se trata de un contrato de cambio, ser aparcera.
Art. 26 a 33 de la 14.384 del rgimen de mejoras (LEER).
-mejoras comunes a todo tipo de explotacin: son necesarias. (art.
26).
-mejoras para cada tipo de explotacin (art.27): de acuerdo al
destino, especficas.

-mejoras al cultivo (art. 33).

Se podr exonerar al arrendador de las mejoras de los arts. 26 y 27 y
podr realizar las mejoras el propio arrendatario. Esa mejora no podr
superar el 25% del valor contractual. Se da derecho a retener el bien
hasta tanto no se paguen las mejoras realizadas. Las mejoras del art. 33
jams se podrn exonerar, no pudindose pactar en contrario. No se
entregar el predio hasta tanto no se paguen las mejoras (se podr
discutir el valor en juicio de mejoras).
-Proceso de reajuste (Ley 16.223- Decreto-ley 14.384)
-Proceso de revisin (Ley 16.223)