Tema 6 Definitivo.2015

Derechos reales (I).
TEMA 6. DERECHOS REALES (I). DERECHOS REALES DE

GARANTA: HIPOTECA, PRENDA Y ANTICRESIS.
CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLCITAS
LOS DERECHOS REALES.
LOS DERECHOS REALES DE GARANTA.
1. DERECHOS REALES DE GARANTA: HIPOTECA.
1.1. DEFINICIN Y CLASIFICACIN DEL DERECHO REAL DE

HIPOTECA.
1.2. DERECHO REAL DE HIPOTECA INMOBILIARIA.
1.2.1. Definicin y clases del derecho real de hipoteca.
1.2.2. Constitucin del derecho real de hipoteca.
1.2.3. Objeto del derecho real de hipoteca.
1.2.4. Extensin objetiva del derecho real de hipoteca.
1.2.5. Extensin de la hipoteca respecto del crdito garantizado,
intereses y costas.
1.2.6. Hipoteca de varias fincas o derechos. Hipoteca constituida a
favor de dos o ms personas.
1.2.7. Cesin de crditos garantizados con hipoteca.
1.2.8. Hipoteca unilateral.
1.2.9. El rango hipotecario: posposicin, permuta y reserva de
rango.
1.2.10. Otros supuestos especiales de hipoteca inmobiliaria.
1.2.11. Acceso al Registro de las clusulas de la hipoteca.
1.2.12. Responsabilidad personal y real del derecho de hipoteca.
Ejercicio de acciones.
1.2.13. Extincin de las hipotecas. Cancelacin. Prescripcin y
caducidad.
2. DERECHOS REALES DE GARANTA: LA PRENDA.
2.1. DEFINICIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA.

2.2. CARACTERES DEL DERECHO REAL DE PRENDA.
2.3. CLASIFICACIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA.
2.4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.
2.5. EXTINCIN DEL DERECHO DE PRENDA.
3. DERECHOS REALES DE GARANTA: HIPOTECA MOBILIARIA Y
PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.
3.1. DEFINICIN Y CARACTERES.

3.2. OBJETO DE LOS DERECHOS REALES DE HIPOTECA MOBILIARIA
Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.
3.3. REGISTRO DE BIENES MUEBLES.
3.3.1. Organizacin y funcionamiento.
3.3.2. Procedimiento de ejecucin de las hipotecas mobiliarias y
de la prenda sin desplazamiento.
4. DERECHOS REALES DE GARANTA: ANTICRESIS.
4.1. DEFINICIN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.

4.2. CARACTERSTICAS DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
4.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR Y DEUDOR
ANTICRTICO.
4.4. EXTINCIN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
5. CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLICITAS.
5.1. ACCESO DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS AL REGISTRO

DE LA PROPIEDAD.
5.2. EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO Y SU GARANTA
MEDIANTE CONDICIN RESOLUTORIA.
5.3. CANCELACIN Y CADUCIDAD DE LAS CONDICIONES
RESOLUTORIAS EN GARANTA DEL PRECIO APLAZADO.
5.4. HIPOTECABILIDAD DE LOS BIENES SUJETOS A CONDICIONES
RESOLUTORIAS.
5.5. POSPOSICIN DE CONDICIN RESOLUTORIA A HIPOTECA.
TEMA 6. DERECHOS REALES (I). DERECHOS REALES DE GARANTA:

HIPOTECA, PRENDA Y ANTICRESIS. CONDICIONES RESOLUTORIAS
EXPLCITAS
LOS DERECHOS REALES.
Derechos reales son aquellos derechos que otorgan a su titular un poder

directo e inmediato sobre una cosa, frente a cualquier otra persona.
En efecto, los derechos reales se caracterizan porque su titular puede

disfrutar de los bienes sobre los que recae sin necesidad de exigir la
cooperacin de un tercero, es decir, sin tener que exigir a nadie una prestacin
a su favor.
Ejemplo: El titular del derecho real de usufructo sobre una

vivienda puede disfrutarla por s mismo, frente a cualquiera,
precisamente por las caractersticas de los derechos reales; pero el
titular de un derecho de crdito (por ejemplo un acreedor de una deuda
econmica), sin embargo, necesita que el deudor le pague para ver
satisfecho su derecho, dependiendo por tanto de la actuacin de otra
persona.
Los derechos reales pueden ser objeto de diversas clasificaciones:
Derecho real de propiedad: es el derecho real por excelencia, ya que

es el que otorga a su titular un mayor grado de poder sobre una cosa.
Derechos reales limitados: que a su vez pueden ser (siguiendo el
programa de este curso):
- Derechos reales de garanta.
- Derechos reales de uso y disfrute.
- Derechos reales de adquisicin preferente.
DERECHOS REALES DE GARANTA.
Derechos reales de garanta son aquellos que, en su funcin de

asegurar el cumplimiento de una obligacin, afectan determinados bienes del
deudor al cumplimiento de la misma; de este modo, facultan a su titular, para
que, si el deudor incumple la obligacin garantizada (ejemplo: las obligaciones
derivadas de un contrato de prstamo), puedan enajenar la cosa afectada y
con el valor obtenido satisfacer su derecho de crdito.
Nuestro Cdigo Civil recoge en su artculo 1.911 el principio de
responsabilidad patrimonial universal: Del cumplimiento de las obligaciones

responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Esta garanta genrica permite a todo acreedor, cuando un deudor

incumple cualquier obligacin, dirigirse contra su patrimonio para ver satisfecho
su crdito. No obstante, al no haberse concretado la garanta sobre bienes
concretos, pueden surgir determinados problemas que dificulten al acreedor ver
satisfecho su derecho.
Ejemplos de dificultades son las existentes para identificar los

bienes que comprende ese patrimonio, el nacimiento de crditos
posteriores pero privilegiados a favor de otros acreedores, el
fallecimiento del deudor, el que determinados bienes ya estn afectos al
cumplimiento de otra obligaciones a favor de terceros, etc
Como acabamos de ver, en ocasiones, esta garanta genrica resulta

insuficiente, y por ello nuestro ordenamiento recoge las garantas reales, que
permiten al acreedor, en caso de incumplimiento del deudor, dirigirse contra
determinados bienes con preferencia a otros acreedores del deudor, todo ello
sin perjuicio del principio de responsabilidad patrimonial universal.
Clases:
Vamos a clasificar los derechos reales de garanta segn recaigan
sobre:
A. bienes muebles:
con desplazamiento de la posesin: - prenda ordinaria.
sin desplazamiento de la posesin: - hipoteca mobiliaria
- prenda sin desplazamiento
B. bienes inmuebles:
hipoteca.
anticresis.
Adems de la regulacin a la que nos vamos a referir en el presente

tema, destaca la normativa foral catalana, que en su Ley 19/2002, de derechos
reales de garanta, regula la prenda y la anticresis.
1. DERECHOS REALES DE GARANTA: HIPOTECA.
1.1. DEFINICIN Y CLASIFICACIN DEL

HIPOTECA.
DERECHO
REAL DE
Definicin:
La hipoteca es el derecho real que sujeta directa e inmediatamente los
bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituido. As lo define

el art. 1.876 del Cdigo Civil y el artculo 104 de la Ley Hipotecaria.
Clases:
La ms importante clasificacin deriva de los bienes sobre los que recae
la hipoteca:
Mobiliaria.
Inmobiliaria.
Y en base a esta clasificacin estudiaremos el derecho real de hipoteca:
1.2. DERECHO REAL DE HIPOTECA INMOBILIARIA.
1.2.1. Definicin y clases del derecho real de hipoteca.

Definicin:
La hipoteca inmobiliaria es el derecho real que sujeta directa e
inmediatamente los bienes inmuebles sobre los que se impone, cualquiera que
sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue
constituido.
Clases:
a) por su origen:
Voluntarias:
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por

disposicin del dueo de los bienes sobre los que se establezcan (art.
138 Ley Hipotecaria).
Las hipotecas voluntarias pueden ser a su vez:
- Bilaterales: convenidas entre partes.

- Unilaterales: impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre
los que se establece. Por su creciente utilizacin en el
mercado hipotecario nos referiremos posteriormente a las
mismas.
Legales:
Son hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal
carcter (art. 158 Ley Hipotecaria). Una vez constituidas e inscritas
surten los mismos efectos que las hipotecas voluntarias, salvo alguna
especialidad. Los casos recogidos en nuestra legislacin son (art. 168
Ley Hipotecaria):
- El derecho que tienen las mujeres casadas a exigir la constitucin de

esta hipoteca sobre los bienes de sus maridos como consecuencia de
las dotes y bienes aportados al matrimonio.
- El derecho que tienen los reservatarios a exigir la constitucin de esta
hipoteca sobre los bienes de los reservistas (arts. 811, 968 y 980 Cdigo
Civil).
- El derecho que tienen los hijos a exigir la constitucin de esta hipoteca
sobre los bienes del padre o madre que administra sus bienes y que ha
contrado segundo matrimonio.
- El derecho que tienen los menores o incapaces a exigir la constitucin
de esta hipoteca sobre los bienes de los tutores que administran sus
bienes.
- El derecho que tiene el Estado, las provincias y los municipios a exigir la
constitucin de esta hipoteca sobre los bienes de los contribuyentes y de
los que contraten con ellos.
- El derecho que tienen los aseguradores a exigir la constitucin de esta
hipoteca sobre los bienes de los asegurados.
- La hipoteca a favor de los legatarios de rentas o prestaciones peridicas
(art. 90 de la Ley Hipotecaria).
- La hipoteca a favor del acreedor refaccionario (art. 93 de la Ley
Hipotecaria).
stas a su vez pueden ser expresas y tcitas.
- Expresas: Se constituyen mediante su inscripcin en el Registro de la

Propiedad, siendo la regla general.
- Tcitas: Tienen plena eficacia sin necesidad de su inscripcin en el
Registro de la Propiedad.
Ejemplo de esta ltima es la hipoteca que se constituye a favor del

Estado, las provincias y los municipios para el cobro de la anualidad
corriente y de la ltima vencida y no pagada de los impuestos que graven
a los bienes inmuebles (artculo 194 de la Ley Hipotecaria).
b) Por su rango registral:
Comunes:
Son hipotecas comunes las que gozan de la preferencia derivada de su

acceso al Registro de la Propiedad. Es decir, supone una aplicacin
rigurosa del principio de prioridad registral por el que el acto
registrable que primero ingresa en el Registro se antepone, con vigencia
excluyente o con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable

que, sindole incompatible o perjudicial, no hubiere an ingresado en el
Registro, aunque fueran de fecha anterior.
Privilegiadas:
Son hipotecas privilegiadas las que gozan de determinada preferencia

establecida en base al crdito que garantizan. Ejemplo: la hipoteca
establecida a favor del Estado para garantizar el pago de ciertos
impuestos, que como acabamos de ver tienen preferencia frente a
cualquier otro acreedor e incluso frente al tercer adquirente, suponiendo
una excepcin a los principios registrales.
c) Por las relaciones entre crdito e hipoteca:
De trfico:
Son hipotecas de trfico aquellas que en que la obligacin garantizada

tiene:
- existencia cierta y
- es conocida su CUANTA.
Un ejemplo sera el caso en que A hace un prstamo a B de 1.000 , y

para garantizar su devolucin constituye hipoteca. Existe una obligacin
garantizada (la derivada del prstamo), y una cuanta claramente
establecida (1.000 ).
De seguridad:
Son hipotecas de seguridad las que garantizan una obligacin

indeterminada en su existencia o en su cuanta.
Un ejemplo sera cuando A hace un prstamo a B de 1.000 , y

para garantizar su devolucin ms los intereses variables durante tres
aos que devengue constituye hipoteca. Existe una obligacin
garantizada (la derivada del prstamo), y una cuanta INDETERMINADA
(conocemos la cuanta del capital, 1.000 , pero no la de los intereses,
ya que en el momento de la constitucin no podemos conocer cul ser
el importe final de los intereses a abonar.
d) Hipoteca de obligaciones futuras y condicionales, en garanta de

cuenta corriente, o de ttulos endosables a las que nos referiremos
ms adelante.
1.2.2. Constitucin del derecho real de hipoteca.
Para su constitucin son requisitos esenciales (arts. 1.874, 1.875 del

Cdigo Civil y 145 Ley Hipotecaria):
Debe constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligacin

principal.
La hipoteca puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean
puras o condicionales.
La cosa hipotecada debe pertenecer al que la hipoteca.
Las personas que constituyan la hipoteca deben tener la libre
disposicin de sus bienes, o hallarse autorizados para ello.
Si la persona que constituye hipoteca sobre un bien de su

propiedad es el deudor, recibe el nombre de deudor hipotecario.
Si la persona que constituye hipoteca sobre un bien de su
propiedad no es el deudor, constituyndola en garanta de deuda
ajena, recibe el nombre hipotecante no deudor.
La persona titular del crdito garantizado con hipoteca recibe el
nombre de acreedor hipotecario.
La persona que, despus de constituida la hipoteca, adquiere la
finca hipotecada recibe el nombre de tercer poseedor.
No conlleva desplazamiento posesorio.

El acreedor no puede apropiarse las cosas hipotecadas, ni disponer de
ellas (artculo 1.859 Cdigo Civil).
Slo puede recaer sobre bienes inmuebles ajenos o derechos reales
enajenables, impuestos sobre inmuebles.
La hipoteca NO puede constituirse a favor del propietario de la finca

(hipoteca de propietario).
Ejemplo de hipoteca sobre derecho real enajenable es el
constituido sobre el derecho de retracto convencional, que trataremos
en el tema 15.
Es esencial que vencida la obligacin principal, pueda ser enajenada la

cosa hipotecada para pagar al acreedor.
Constitucin en escritura pblica e inscripcin en el Registro de la
Propiedad.
La inscripcin de la hipoteca inmobiliaria en el Registro de la Propiedad

es uno de los supuestos excepcionales de inscripcin constitutiva. Por tanto,
sin inscripcin la hipoteca no existe.
1.2.3 Objeto del derecho real de hipoteca.
Tal y como hemos recogido, slo podrn ser objeto del derecho real de
hipoteca, (artculo 106 Ley Hipotecaria):
los bienes inmuebles, y

los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos
sobre los mismos bienes.
En cuanto a los derechos reales hipotecables, el artculo 107 de la Ley

Hipotecaria recoge una enumeracin no exhaustiva de los mismos:
- Derecho de usufructo.
- La nuda propiedad.
- Bienes anteriormente hipotecados.
- Derecho de hipoteca voluntaria (subhipoteca).
- Derecho de superficie, pastos, leas y otros semejantes de naturaleza
real.
- Concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y
otras obras destinadas al servicio pblico.
- Bienes vendidos con pacto de retro.
- Derecho de retracto convencional.
- Bienes litigiosos.
- Bienes sujetos a condiciones resolutorias explcitas.
- Pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal.
- Derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un
procedimiento judicial.
Determinados derechos han dado pie a numerosas discusiones

doctrinales acerca de si son susceptibles o no de hipotecabilidad (sern objeto
de estudio en el tema correspondiente):
- Derecho de opcin.
- Derecho de retorno arrendaticio.
- Derecho hereditario in abstracto.
- Derecho del reservatario.
- Derecho de arrendamiento.
El artculo 108 de la Ley Hipotecaria especifica que NO se podrn

hipotecar:
Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio

dominante.
Se excepta la de aguas, que S puede ser hipotecada.
Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el
Cdigo Civil.
El uso y la habitacin.
1.2.4. Extensin objetiva del derecho real de hipoteca.
Cuando se hipoteca un bien inmueble, nos preguntamos qu parte de

los mismos quedan hipotecados y cules no, lo estn los objetos muebles que
se encuentran dentro de los mismos? Qu sucede si sobre un terreno
hipotecado se construye un edificio, quedara ste sujeto?
A estas preguntas dan respuesta los artculos 109 a 113 de la Ley

Hipotecaria, estableciendo que la hipoteca se extiende a:
- Las accesiones naturales.

Ejemplo: cuando un ro aporta una porcin de terreno cuyo origen se
desconoce a la finca hipotecada, la hipoteca se extender a este trozo
de terreno.
- Las mejoras.
stas han de consistir en nuevas plantaciones, obras de riego o
desage, obras de reparacin, seguridad, transformacin, comodidad.
Tambin se extiende la hipoteca a las obras de elevacin de
edificios.
- Las indemnizaciones debidas al propietario por razn de los bienes

hipotecados.
Se requiere que el siniestro que motive la indemnizacin haya tenido
lugar despus de la constitucin de la hipoteca.
Tambin se extender la hipoteca a las indemnizaciones
procedentes de expropiaciones por causa de utilidad pblica.
- Los excesos de cabida hechos constar en el Registro con posterioridad a

la inscripcin de aquellos (art. 215 Reglamento Hipotecario).
- A los elementos comunes de un edificio en rgimen de propiedad

horizontal si se hipotecan sus pisos o locales.
Sin embargo, salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario, la

hipoteca NO se extiende:
- A los muebles colocados permanentemente en la finca hipotecada.

- Los frutos.
- Las rentas vencidas y no satisfechas.
- Las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiera.
- Los terrenos agregados, siempre que no lo sean por accesin natural.
Lo dicho en el presente punto es aplicable a las relaciones entre el
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acreedor hipotecario y el deudor hipotecario, pero, qu sucede cuando

estando constituida la hipoteca, la finca pasa a manos de un tercer
poseedor?
En este caso, los artculos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria

establecen una serie de normas que tienden a proteger al tercer
poseedor.
En este caso la hipoteca NO se extiende a:
- Muebles colocados permanentemente en los edificios, costeados por el

nuevo propietario.
- Mejoras costeadas por el nuevo propietario, (salvo las de reparacin,
seguridad o transformacin).
- Frutos pendientes y rentas vencidas costeados por el nuevo propietario.
1.2.5. Extensin de la hipoteca respecto del crdito garantizado,

intereses y costas.
Uno de los principios fundamentales en materia hipotecaria en nuestro

sistema jurdico es el PRINCIPIO DE DETERMINACIN, que aparece en el
artculo 12 de la Ley Hipotecaria, estableciendo que las inscripciones de
hipoteca expresarn el importe de la obligacin asegurada y el de los intereses,
si se hubieran estipulado.
Es decir, dentro de la obligacin garantizada debemos distinguir las

partes de la misma por conceptos tan diversos como capital, intereses, costas y
gastos extrajudiciales entre otros, y nos preguntamos cules de estos
elementos son garantizados? y en qu cuanta?
Por ello distinguiremos:
CAPITAL:
El capital o importe de la obligacin garantizada debe:

- estar determinado al momento de la constitucin de la hipoteca, o
- caso de estar indeterminado, como en la hipoteca en garanta de cuenta
corriente de crdito, debe establecerse una cantidad mxima de
responsabilidad hipotecaria.
INTERESES REMUNERATORIOS:
Inters remuneratorio es la retribucin de un capital por el tiempo

transcurrido entre su obtencin y su devolucin.
Segn los supuestos, nuestro ordenamiento recoge tres sistemas
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distintos de extensin de la hipoteca a los intereses remuneratorios:
a) Sistema de garanta indefinida: Es aquel sistema en virtud del cual la

hipoteca garantiza todos los intereses remuneratorios impagados.
Esta ser la regla general cuando al tiempo de la reclamacin cuando:

- no haya sido transmitida la finca a un tercero o
- no se haya constituido un gravamen posterior, tal y como dispone el
artculo 146 de la Ley Hipotecaria.
Ejemplo: A constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad a

favor de B:
- Si llegado el momento de la ejecucin de la hipoteca por impago de
intereses, A no ha transmitido la misma, ni constituido otra hipoteca
posterior, ni tampoco se ha constituido anotacin preventiva de
embargo ni gravamen alguno posterior, B puede exigir que el importe
obtenido en la ejecucin cubra la totalidad de los intereses
remuneratorios.
intereses, A transmiti la finca a un tercero, B slo podr ejercitar su
accin real sobre la finca hasta la cantidad mxima de intereses
remuneratorios fijada en la inscripcin.
intereses, existe una hipoteca o gravamen posterior, B slo podr
ejercitar su accin real sobre la finca hasta la cantidad mxima de
intereses remuneratorios fijada en la inscripcin, debiendo de
consignar el remanente a favor de los acreedores posteriores.
b) Sistema de tope mximo: Es aquel sistema en virtud del cual la hipoteca

garantiza una cantidad mxima de intereses remuneratorios.
La regla general viene establecida en el artculo 114 de la Ley

Hipotecaria, determinando que la hipoteca constituida a favor de un crdito que
devengue inters asegurar, con perjuicio de tercero:
- el capital y,
- los intereses remuneratorios de los dos ltimos aos transcurridos y la
parte vencida de la anualidad corriente.
Como excepcin a esta regla general se recoge la posibilidad de pactar

que la hipoteca garantice intereses remuneratorios por un plazo superior, sin
que pueda exceder de cinco anualidades.
As pues, ste ser el sistema cuando aparece un tercer adquirente de la
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finca o derecho real. En este caso, la parte de intereses que el acreedor no

pueda reclamar por la accin real hipotecaria, podr reclamarla del deudor por
la accin personal, dirigindose contra el resto de sus bienes (artculo 147 de la
Ley Hipotecaria).
c) Sistema de ampliacin de la hipoteca: Es aquel sistema en virtud del cual,

para asegurar los intereses remuneratorios vencidos y no satisfechos, que
no estuvieran garantizados conforme al artculo 114 de la Ley Hipotecaria
(por ejemplo: si se hubiera pactado que la hipoteca garantice intereses
remuneratorios correspondientes a cinco anualidades), el acreedor puede
exigir al deudor que ample la hipoteca sobre los mismos bienes
hipotecados. As lo recoge el artculo 115 de la Ley Hipotecaria.
Pero habr que tener en cuenta:
- esta ampliacin no puede perjudicar los derechos reales inscritos con

anterioridad.
Por ejemplo: una nueva hipoteca que haya accedido al Registro
con posterioridad.
- la finca hipotecada debe seguir perteneciendo al deudor.
Establecidos cules son los sistemas que recoge nuestro ordenamiento

jurdico, debemos diferenciar segn estos intereses remuneratorios sean:
- Intereses remuneratorios fijos: que permanecen invariables durante

todo el plazo del prstamo.
- Intereses remuneratorios variables: que oscilan en funcin del
rendimiento econmico del capital, estando determinados por unos
ndices de referencia previamente pactados en la constitucin de la
hipoteca (Ejemplo: Euribor, IRPH).
- Intereses remuneratorios mixtos: que ordinariamente comienzan con
un tipo de inters fijo, y continan con el tipo de inters variable.
Dado que, como hemos visto, el sistema de mximo slo opera en el

caso que existan terceros (ya sean terceros poseedores de la finca, ya sean
titulares de gravmenes), es necesario que stos conozcan hasta que cantidad
por intereses remuneratorios va a responder la finca hipotecada. Y como al
tiempo de constituir la hipoteca desconocemos si cuando la obligacin
garantizada sea exigible habr aparecido un tercero, ser esencial que quede
fijado un MXIMO DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA por los intereses
remuneratorios.
En el caso de intereses remuneratorios fijos esta cantidad viene

determinada por una simple operacin aritmtica.
Por ejemplo: siendo el capital garantizado 100.000 , y el tipo de inters
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fijo al 10%, y garantizndose los intereses de dos anualidades, la cantidad

mxima de responsabilidad por intereses remuneratorios ser 20.000 ; es
decir 10% de 100.000 = 10.000 ; 10.000 x 2 = 20.000 .
En el caso de intereses remuneratorios variables o mixtos, al no poder

determinarse cul va a ser el tipo de inters que en cada periodo regir, es
esencial establecer una cantidad mxima de responsabilidad, que podr
llevarse a cabo (Resolucin de la Direccin General de los Registros y del
Notariado de 20 de enero de 1998):
- bien sealando un tipo de inters mximo y un plazo de cobertura , o

Ejemplo: Si el prstamo se concede por un capital de 10.000 y
con unos intereses remuneratorios variables consistentes en el tipo
resultante de aadir al ndice EURIBOR un 0,75%, la finca hipotecada
responder de 10.000 de capital, y tres anualidades de intereses
remuneratorios al 6% (pudiendo ser otro tanto por ciento, pero debe
especificarse cual.)
- bien fijando una cantidad mxima, siempre que no sobrepase el

resultado de aplicar el tipo mximo establecido a un perodo de cinco
aos.
Ejemplo: Si el prstamo se concede por un capital de 10.000 y
con unos intereses remuneratorios variables consistentes en el tipo
resultante de aadir al ndice EURIBOR un 0,75%, la finca hipotecada
responder de 10.000 de capital y 2.000 de intereses
remuneratorios. Explicacin: si el tipo mximo que hemos elegido en
este ejemplo es el 6%, la finca hipotecada no puede responder por
este concepto de ms de cinco anualidades, y el 6% de 10.000 son
600 , que multiplicados por cinco anualidades son 3.000 , por tanto
es admisible a efectos hipotecarios cualquier cantidad inferior a 3.000
, de ah que hayamos puesto 2.000 ...
IMPORTANTE: No puede englobarse en una misma cantidad intereses

remuneratorios y moratorios, ni ninguno de stos con las costas o gastos.
Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado de 20 de
mayo de 1987.
INTERESES MORATORIOS.
Son intereses moratorios aquellos que no tiene su origen en el contrato

de prstamo, sino en una conducta posterior del deudor, consistente en la
morosidad en la devolucin del capital concedido. Tienen como finalidad
compensar por ese incumplimiento al acreedor.
Para que los intereses moratorios queden garantizados con la hipoteca
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es necesario que se fije una cantidad mxima de responsabilidad por los

mismos.
La Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la proteccin a los
deudores hipotecarios, reestructuracin de la deuda y alquiler social, modifica la Ley
Hipotecaria, y aade un nuevo prrafo al art. 114, relativo a los intereses moratorios,
limitando el tope mximo de los mismos, en los prstamos o crditos destinados a la
adquisicin de la vivienda habitual, que ahora no podr ser superior a tres veces el
inters legal del dinero, y solo podrn devengarse sobre el principal pendiente de pago,
sin que quepa adems la capitalizacin de los mismos. (art. 114.3 LH).
Esta medida, se hace tratando de proteger al deudor hipotecario cuando

hipoteque su vivienda habitual. Al limitarse los intereses moratorios se impide que los
mismos puedan considerarse abusivos.
Rige igualmente el tope mximo de cinco anualidades que determina el artculo
114 de la Ley Hipotecaria respecto a terceros, pero el problema se plantea en relacin
a los intereses remuneratorios y su cmputo.
La Direccin General de los Registros y del Notariado en diversas Resoluciones
(por ejemplo: 18 de diciembre de 1999, 25 de octubre de 2001), estableci que podran
exigirse intereses remuneratorios con el tope de las cinco anualidades, e intereses
moratorios con el mximo tambin de cinco anualidades, por ser distintas las
cantidades y los vencimientos que devengan unos y otros. Es decir, NO se tiene por
que computar el tope de cinco anualidades a intereses remuneratorios y moratorios
conjuntamente.
No es inscribible el pacto por el que los intereses vencidos y no satisfechos se

acumulan al capital para devengar nuevos intereses (pacto de anatocismo), tal y como
recoge la Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado de 19 de
enero de 1996.
IMPORTANTE: No puede englobarse en una misma cantidad intereses remuneratorios
y moratorios, ni ninguno de stos con las costas o gastos. Resolucin de la Direccin
General de los Registros y del Notariado de 20 de mayo de 1987.
COSTAS Y GASTOS EXTRAJUDICIALES.
La extensin de la hipoteca a las costas y gastos extrajudiciales slo tiene
lugar cuando se ha pactado expresamente.
Es esencial que se establezca una cantidad mxima de responsabilidad.
Por otro lado, ser necesario que si, adems de las costas, se
garantizan los gastos extrajudiciales, se especifique cules son estos gastos
garantizados.
1.2.6. Hipoteca de varias fincas o derechos. Hipoteca constituida a favor
de dos o ms personas.
Hipoteca de varias fincas o derechos
Cuando son varias las fincas que se hipotecan por un solo crdito, el principio
de determinacin exige que se establezca la cantidad que por capital, intereses y
costas (caso de pactarse intereses y costas) deba responder cada finca. As lo
establece el artculo 119 de la Ley Hipotecaria.
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As, caso de existir terceros poseedores de alguna de las fincas, si se

procediese a su ejecucin hipotecaria, slo responderan de las cantidades
garantizadas con su finca y no del total de la obligacin garantizada.
Tambin se posibilita que el tercer poseedor pueda liberar su finca de la

carga hipotecaria abonando al acreedor exclusivamente la cantidad
garantizada por su finca. As lo establece el artculo 124 de la Ley Hipotecaria y
221 de su Reglamento.
Si vencida la obligacin garantizada, las fincas sobre las que se hubiera

distribuido la responsabilidad hipotecaria no hubieran pasado a poder de un
tercero, el acreedor podr dirigirse contra cualquiera de ellas por el total de la
obligacin garantizada, no surgiendo efectos la distribucin.
Esta es la regla general, no obstante hay que tener en cuenta una serie
de supuestos:
a) Si la hipoteca se constituy sobre una sola finca para garantizar una

obligacin, y posteriormente la finca se divide en dos o ms, NO es
necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria, y cada finca resultante de
la divisin responder del total de la obligacin.
No obstante, mediando consentimiento del acreedor y del deudor, podr
verificarse esta distribucin. As lo establece el artculo 123 de la Ley
Hipotecaria.
Esta distribucin puede verificarse mediante documento privado con

firma legitimada notarialmente o firmado o reconocido ante el Registrador
(artculo 216 Reglamento Hipotecario y Resolucin de la Direccin General
de los Registros y del Notariado de 7 de enero de 2004).
b) Si lo que se hipoteca son derechos integrantes del dominio o participaciones

proindiviso de una finca o derecho, tampoco ser necesario esta
distribucin de la responsabilidad. Artculo 217 del Reglamento Hipotecario.
Ejemplo: Si la finca pertenece a dos personas por mitad y proindiviso,

basta constituir hipoteca sobre tales derechos sin necesidad de distribuir la
responsabilidad entre ambas mitades. Es el caso habitual de hipoteca en
garanta de prstamo constituido por ambos cnyuges en rgimen de
separacin de bienes, que adquirieron por mitades.
c) Se puede pactar por los dueos de los departamentos de un edificio en

rgimen de propiedad horizontal la constitucin de una hipoteca sobre la
totalidad del edificio, sin distribuir la responsabilidad entre los pisos o
locales (artculo 218 del Reglamento Hipotecario).
d) La constitucin de hipoteca sobre fincas vinculadas ob rem no requiere la
16
distribucin de responsabilidad entre las mismas.
Ejemplo: Si una finca registral consiste en una casa unifamiliar, y tiene

vinculada otra finca registral consistente en un trastero, un solar, etc, no
sera necesaria la distribucin de responsabilidad entre las mismas.
e) Si una finca hipotecada se agrupa con otra o se agrega a otra que no lo

est, la hipoteca seguir gravando la finca originalmente hipotecada, ya que
la hipoteca no se extiende a la agregacin de terrenos, salvo que tenga
lugar por accesin natural, o que as se hubiera pactado.
Hipoteca constituida a favor de dos o ms personas.
Otra posibilidad distinta de las expresadas es que la obligacin

garantizada por la hipoteca est establecida a favor de dos o ms personas, en
cuyo caso se plantea el modo de su constancia en el Registro de la Propiedad:
a) Si el crdito es mancomunado, deber establecerse cual es la participacin

o cuota de cada acreedor en la obligacin garantizada (artculo 54 del
Reglamento Hipotecario).
b) Si el crdito es solidario no es preciso tal constancia.
1.2.7. Cesin de crditos garantizados con hipoteca.
Para que el acreedor hipotecario pueda ceder su crdito a un tercero es

necesario (artculo 149 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 41/2007 de
7 de diciembre de Reforma Mercado Hipotecario):
- Escritura pblica.
- Inscripcin en el Registro de la Propiedad a favor del cesionario.
La subrogacin y novacin de prstamos hipotecarios concedidos por

entidades financieras se regulan ms ampliamente en la Ley 2/94 de
subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, cuyos artculos 2 y 4
tambin han sido modificados por la Ley 41/2007:
a) Subrogacin: mediante la subrogacin una entidad financiera asume la

posicin de acreedora en un prstamo o crdito hipotecario ya existente, en
la posicin que ocupaba otra entidad de crdito.
Para que surta sus efectos frente a terceros es necesario que esta
subrogacin se documente en escritura pblica y acceda al Registro de la
Propiedad, hacindose constar mediante nota marginal.
Previamente es necesario que la entidad que pretenda subrogarse
presente al deudor una oferta vinculante en la que se modifiquen las
condiciones del prstamo inicial. Cuando sobre la finca exista ms de un
17
crdito o prstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad

acreedora, la nueva entidad deber subrogarse respecto de todos ellos.
Una vez aceptada por el deudor, la entidad oferente lo notificar a la
entidad acreedora por conducto notarial, su disposicin a subrogarse, y le
requerir para que le entregue en el plazo de 7 das, certificacin del
importe del dbito.
Entregada la certificacin, la entidad acreedora tendr derecho a enervar
la subrogacin, si en el plazo de 15 das, comparece ante el Notario que le
haya efectuado la notificacin, y manifieste ante l su voluntad de formalizar
con el deudor una modificacin de las condiciones del prstamo que iguales
o mejoren la oferta vinculante.
Si la entidad acreedora no ejercita su derecho a enervar, bastar para
que la subrogacin surta efectos que la entidad subrogada declare en la
misma escritura haber pagado a la entidad acreedora la cantidad acreditada
por sta. Se incorporar, entonces, resguardo de la operacin bancaria
realizada en la escritura, y el Notario verificar la existencia de dicho
documento y de que no ha habido enervacin, producindose de este modo
la subrogacin.
Si la entidad acreedora no remitiera la certificacin descrita, o se negara a
admitir el pago, la entidad que se pretende subrogar podr consignar
notarialmente la cantidad que estime ajustada a lo adeudado segn los
clculos realizados bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias
de su error. En este caso el Notario notificar de oficio a la entidad
acreedora, mediante copia de la escritura, la subrogacin realizada.
b) Novacin modificativa:
La Ley 41/2007 ha modificado el art. 4 Ley subrogacin y modificacin de

prstamos hipotecarios, admitiendo ms supuestos de novacin
modificativa del prstamo hipotecario. Las condiciones que pueden
modificarse en el prstamo hipotecario concedido por una entidad
financiera, sin que suponga la extincin de la obligacin, sino una mera
modificacin de sus condiciones (novacin modificativa), son: la ampliacin
o reduccin de capital, la alteracin del plazo, las condiciones de tipo de
inters y el mtodo o sistema de amortizacin u otras condiciones
financieras, y la prestacin o modificacin de las garantas personales.
Como ya hemos dicho, la modificacin de cualquiera de estas condiciones
se entiende, a partir, de la Ley 41/2007 de Modernizacin del Mercado
Hipotecario, que solo ocasionan una novacin modificativa del prstamo
garantizado con hipoteca, mantenindose, por tanto, la misma hipoteca que
garantizaba el prstamo inicial, y por tanto, no suponen en ningn caso una
prdida o alteracin de rango de la hipoteca inscrita, salvo cuando
impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, o
ampliacin del plazo del prstamo por ese incremento. En estos casos, ser
necesario el consentimiento de los titulares de derechos intermedios, para
mantener el rango.
18
1.2.8. Hipoteca unilateral.
Son hipotecas voluntarias constituidas mediante un acto unilateral del

dueo de la finca hipotecada.
Acceden al Registro de la Propiedad mediante la inscripcin de la

escritura pblica que las contiene, y su posterior aceptacin se har constar por
nota marginal; una vez conste su aceptacin, los efectos se retrotraen a la
fecha de constitucin de la hipoteca (artculos 141 de la Ley Hipotecaria y 237
de su Reglamento).
Mientras no conste su aceptacin, el dueo de la finca hipotecada puede

requerir a la persona a cuyo favor se constituy para que la acepte, y si,
transcurridos dos meses desde el requerimiento, no consta tal aceptacin,
podr cancelarla el dueo mediante el otorgamiento de la correspondiente
escritura pblica, sin necesidad del consentimiento del requerido.
Aceptada la hipoteca, su cancelacin se regir por las reglas generales.
1.2.9. El rango hipotecario: posposicin, permuta y reserva de

rango.
El principio de prioridad registral es aquel por el que el acto registrable

que primero ingresa en el Registro se antepone, con vigencia excluyente o con
superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, sindole
incompatible o perjudicial, no hubiere an ingresado en el Registro, aunque
fueran de fecha anterior.
Este principio bsico de nuestro sistema hipotecario no impide una serie

de supuestos en los que es posible una negociacin del rango registral, el cual
se determina por el orden de acceso al Registro. Estos supuestos son:
- la posposicin: que opera respecto a una hipoteca ya inscrita en

relacin con otra de futura constitucin.
- la permuta: que opera respecto a hipotecas ya inscritas.
- la reserva de rango: que opera con relacin a una hipoteca que en tal
momento se constituye en relacin a otra futura.
A todo ellos se refiere el artculo 241 del Reglamento Hipotecario, que

establece los requisitos para tales actuaciones y su constancia en el Registro
de la Propiedad:
a) Que el acreedor que vea perjudicado su rango preste su consentimiento.
En la posposicin y en la reserva de rango deber prestar su
19
consentimiento el titular de la hipoteca, ya inscrita o que se inscribe en ese

momento, que en un futuro deba posponerse.
En la permuta deber prestar su consentimiento el titular de la hipoteca
que se pospone.
La Direccin General de los Registros y del Notariado, en Resolucin de
4 de noviembre de 2000, entendi que no era necesario el consentimiento
del titular de la hipoteca que se antepone, resultando beneficiado.
b) Determinacin de la cantidad mxima de responsabilidad de la hipoteca

futura por capital, intereses, costas u otros conceptos.
c) Duracin mxima de la hipoteca futura que haya de anteponerse.
d) Inscripcin dentro del plazo convenido de la hipoteca que haya de

anteponerse.
Cuando se inscriba la hipoteca futura, se har constar la posposicin por

nota al margen de la inscripcin de la hipoteca pospuesta.
Si transcurrido el plazo pactado para la inscripcin de la hipoteca futura

sin que se haya llevado a cabo, caducar el derecho de posposicin, y se har
constar por nota marginal.
De igual modo, la Direccin General de los Registros y del Notariado, en

Resolucin de 16 de septiembre de 1999, permite la inscripcin de la
posposicin de una condicin resolutoria a una hipoteca que se constituye,
compareciendo en la escritura de hipoteca el vendedor a cuyo favor se haba
establecido la condicin resolutoria.
Cuestin distinta, pero en plena relacin con el rango hipotecario, es la

ampliacin de hipoteca.
Observamos en la prctica el recurso con frecuencia de las entidades

bancarias a esta figura. Mediante la ampliacin, despus de constituida en el
Registro una hipoteca, el acreedor hipotecario ampla la cantidad de la que
responde la finca hipotecada, sin constituir una nueva hipoteca (normalmente
es fruto de una ampliacin del prstamo hipotecario inicial).
El modo de llevarla a cabo es mediante escritura pblica e inscripcin en

el Registro de la Propiedad. Cules son sus efectos?:
- Si entre la inscripcin de la hipoteca ampliada y la de su ampliacin, no

hay ninguna otra hipoteca, anotacin de embargo o derecho posterior,
surte todos sus efectos, pasando a responder la finca frente a tercero
de la nueva cantidad mxima de responsabilidad.
- Si entre la inscripcin de la hipoteca ampliada y la de su ampliacin,
20
hay titulares de cargas intermedias, esta ampliacin no podr

perjudicar a los mismos.
Los problemas que puede ocasionar la ampliacin de hipoteca, por la

existencia de posibles terceros intermedios inscritos, se han solucionado
gracias a la admisin, en la Ley 41/2007 de 7 de diciembre de Modernizacin
del Mercado Hipotecario, de la denominada hipoteca recargable, tras la
entrada en vigor de esta Ley que modifica el art. 4 LSMPH, se entiende que la
ampliacin de capital en un crdito garantizado con hipoteca es una novacin
modificativa, y que por lo tanto, la hipoteca que garantiza esa ampliacin es la
misma y con el mismo rango que la inicial que garantizaba el crdito. Esta
ampliacin de capital no supone en ningn caso una alteracin o prdida de
rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un aumento de la cifra
de responsabilidad hipotecaria.
Por lo tanto, ampliado el crdito, sin ampliar la responsabilidad hipotecaria, se
consigue mantener el rango de la hipoteca previamente inscrita, sin temor a la
entrada de terceros intermedios entre la inicial concesin del prstamo y su
ampliacin.
1.2.10. Otros supuestos especiales de hipoteca inmobiliaria.
Una vez establecidas las reglas generales en cuanto a la hipoteca que

recae sobre bienes inmuebles, destacan ciertas hipotecas voluntarias y
bilaterales, que gozan de determinadas especialidades, ya sea en cuanto a la
forma de su constitucin o en cuanto a la obligacin garantizada; destacan las
siguientes:
a) Hipoteca constituida por testamento: es aquella hipoteca constituida

unilateralmente por una persona en su testamento.
Se caracteriza por no necesitar escritura pblica para su inscripcin en el
Registro de la Propiedad; bastar presentar el testamento, acompaado de
certificado de defuncin del testador y certificado del Registro General de
Actos de Ultima Voluntad.
El artculo 248 del Reglamento Hipotecario se refiere a este supuesto, si
bien slo en relacin con las hipotecas en garanta de rentas o prestaciones
peridicas, exigiendo que conste en la inscripcin el evento que determinar
su extincin o la fecha de pago de la ltima pensin.
La aceptacin del beneficiario se puede hacer constar en la propia
escritura de particin de la herencia del testador o en otra escritura aparte.
b) Hipoteca en garanta de obligaciones futuras o sujetas a condicin

suspensiva: El principio de determinacin exige que al momento de su
constitucin se exprese el importe de la obligacin garantizada, y se
establezca cual es dicha obligacin; no obstante, como desconocemos si la
obligacin futura o sujeta a condicin suspensiva realmente llegar a existir,
as como su cuanta, se requiere que se establezca una cantidad mxima
21
de responsabilidad garantizada y se identifique la relacin jurdica de la que

eventualmente puede nacer ,la obligacin garantizada (por ejemplo: un
precontrato, del que surgir una obligacin si se llega a formalizar el futuro
contrato).
Esta hipoteca, si la obligacin garantizada llega a nacer, surgir sus

efectos desde la fecha de la inscripcin.
En el momento del nacimiento de la obligacin, se har constar en el
Registro por nota marginal, mediante la presentacin del documento pblico
que as lo acredite, o de un documento firmado por ambas partes ante el
Registrador, o cuyas firmas estn legitimadas notarialmente (artculos 142 y
143 de la Ley Hipotecaria y 239 de su Reglamento).
c) Hipoteca en garanta de obligaciones sujetas a condicin resolutoria: A

diferencia del supuesto anterior, la obligacin nace desde el primer
momento, pero puede llegar el caso de que se cumpla la condicin,
provocando la resolucin de la misma y la cancelacin de la hipoteca.
La hipoteca, una vez inscrita en el Registro surte todos sus efectos

mientras no se haga constar en el propio Registro, el cumplimiento de la
condicin.
Si el hecho que pudiera provocar el cumplimiento de la condicin no
llegara a producirse, se har constar por nota marginal, convirtindose la
hipoteca en definitiva.
Si el hecho que pudiera provocar el cumplimiento de la condicin se
verificara, deber acreditarse mediante la presentacin del documento
pblico que as lo acredite, o de un documento firmado por ambas partes
ante el Registrador, o cuyas firmas estn legitimadas notarialmente.
Entonces, se practicara la cancelacin de la inscripcin de hipoteca
(artculos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 239 de su Reglamento).
d) Hipoteca que garantiza una obligacin de hacer o de dar alguna cosa que no
sea dinero: Si bien puede garantizar la hipoteca esta clase de obligaciones,
ser necesario que sean susceptibles de convertirse en obligaciones
dinerarias (recordemos la necesidad de expresar una cantidad mxima de
responsabilidad hipotecaria), como por ejemplo, a travs de la
indemnizacin por incumplimiento. Ser de aplicacin lo establecido en
cuanto a las hipotecas futuras.
e) Hipoteca en garanta de obligaciones sujetas a clusulas de estabilizacin:

La finalidad de estas clusulas es evitar los efectos de la devaluacin
monetaria en el importe de la obligacin garantizada.
Su admisibilidad deriva del artculo 219 del Reglamento Hipotecario, que

impone como requisitos:
- duracin mnima pactada del prstamo de tres aos.
22
- Se tome alguno de los ndices recogidos en el precepto.

- Cantidad mxima de responsabilidad del principal, con una serie de
limitaciones.
f) Hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas: Es aquella

hipoteca constituida en garanta de una obligacin de carcter temporal o
vitalicio, consistente en pagar de forma peridica una renta, pensin o
prestacin.
En su constitucin deber expresarse el acto o contrato del que deriva la

renta y el plazo, modo o forma de satisfacerlo, en especial, el momento en
el que deba de pagarse la ltima prestacin o el hecho que motive su
extincin.
Pueden constituirse unilateral (incluso por testamento) o bilateralmente,
y su regulacin deriva de los artculos 157 de la Ley Hipotecaria y 248 de su
Reglamento.
En relacin a su cancelacin, bastar que lo solicite el titular registral de
la finca, una vez transcurridos seis meses desde que debiera haberse
satisfecho la ltima prestacin, siempre que del Registro no conste alguna
modificacin del contrato o reclamacin por el pago de alguna de las rentas.
Se admite pactar un plazo superior para solicitar esta cancelacin, pero no
exceder de cinco aos.
g) Hipoteca en garanta de cuentas corrientes de crdito: son hipotecas que

garantizan un contrato de cuenta corriente, es decir, aquel por el que una de
las partes (habitualmente una Entidad de Crdito), se obliga a poner a
disposicin de la otra una suma de dinero, para que pueda disponer de ella
en una sola vez, o en varias, incluso reembolsando parte o el todo de la
cantidad, para volver a disponer de la misma. As durante el plazo fijado,
transcurrido el cual se proceder a la liquidacin de la cuenta, determinando
el saldo a restituir, si lo hubiera.
Los artculos 153 de la Ley Hipotecaria y 246 de su Reglamento exigen

que en la escritura de constitucin se determine:
- Cantidad mxima de que responda la finca.

- Plazo de duracin.
- Si el plazo es o no prorrogable, y caso de serlo, la prrroga posible y los
plazos de liquidacin de la cuenta.
- Los sistemas de acreditarse el saldo definitivo son:
- Sistema de libretas de ejemplares duplicados, estando una en poder del
acreedor y otra en poder del deudor, o
- Sistema de certificacin de la Entidad acreedora; este sistema, que
requiere ser pactado expresamente, permite al acreedor fijar el saldo
definitivo, con la obligacin de notificrselo al deudor, que podr
oponerse en el modo previsto en los citados artculos y en la Ley de
23
Enjuiciamiento Civil.
h) Hipoteca en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador:
Son ttulos al portador aquellos que no designan persona alguna como

titular del derecho documental. (Ejemplo: acciones de sociedades).
Son ttulos transmisibles por endoso aquellos en que la obligacin que
recogen ha de cumplirse a la orden del primer tenedor del ttulo, o, caso de
transmisin, a la orden del que aparezca en el ttulo como ltimo adquirente.
(Ejemplo: letras de cambio).
Los requisitos que para su inscripcin debe contener la escritura pblica

vienen establecidos en los artculos 154 a 156 de la Ley Hipotecaria y 211,
212 y 247 de su Reglamento:
- Nmero y valor de las obligaciones que se emitan y que queden

garantizadas por la hipoteca.
- Fecha o fechas de la emisin.
- Plazo y forma en que han de ser amortizadas.
- Autorizaciones que sean necesarias para su emisin.
En los propios ttulos deber hacerse constar la fecha y Notario

autorizante de la escritura, as como los datos de inscripcin en el Registro
de la Propiedad y en el Registro Mercantil, si esto ltimo fuera necesario.
Caractersticas propias de esta hipoteca son:
- Que se constituye unilateralmente, sin necesidad de hacer constar la

aceptacin en el Registro de la Propiedad.
- Y, dado que, no se constituye a favor de un acreedor concreto, ya que
ste es desconocido en el caso de ttulos al portador, deber expresarse
que la hipoteca se constituye a favor de los tenedores presentes o
futuros de las obligaciones. En el caso de ttulos endosables, deber
expresarse el nombre del primer tomador, aadindose que, adems, la
hipoteca se constituye a favor de los sucesivos endosatarios.
- Simultaneidad de rango entre todos los tenedores de los ttulos.
Para su cancelacin se recogen una serie de supuestos especiales
que, en definitiva, dada la facilidad de transmisin de estos ttulos que
llevan aparejado un crdito hipotecario, lo que pretenden es evitar que
una vez cancelada la hipoteca puedan seguir circulando con dicho
crdito aparejado.
i) Hipoteca Cambiaria: Es aquella hipoteca que se constituye para asegurar, en

va cambiaria, el mandato de pago contenido en una o varias letras de
cambio, ya emitidas o que se libran en el acto de su constitucin, pero en
todo caso aceptadas.
24
En esta hipoteca, el hipotecante ser normalmente el librado aceptante,

pudiendo serlo cualquier obligado cambiario. La hipoteca se constituye a
favor de los tenedores actuales y futuros de las letras de cambio, y as debe
hacerse constar en la escritura de constitucin.
En las letras de cambio garantizadas se expresar los datos relativos a

la escritura de constitucin y los de su inscripcin en el Registro de la
Propiedad.
Al igual que las hipotecas constituidas en garanta de ttulos

transmisibles por endoso o al portador, la Direccin General de los
Registros y del Notariado, en Resolucin de 22 de Marzo de 1988, admite
su constitucin unilateral, sin necesidad de aceptacin.
j) Hipoteca flotante
Tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre de

Modernizacin del Mercado hipotecario, se admiten un nuevo tipo de
hipotecas, que denominamos flotantes.
Estas hipotecas son las que se establecen en garanta de varias
obligaciones diversas, sin nexo causal entre las mismas que las una, y sin
que se fundan o renan en una nueva y nica obligacin resultante de una
novacin; no es por tanto necesario establecer un pacto novatorio de todas
ellas.
Son hipotecas de mximo, y se regulan por el nuevo art. 153 bis LH,
introducido por la citada Ley.
Estas hipotecas solo pueden establecerse a favor de entidades financieras
del art. 2 Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado
Hipotecario, y a favor de las administraciones pblicas; y tendr que constar
en su inscripcin: su denominacin, si fuera preciso, la descripcin de los
actos jurdicos de las que deriven las obligaciones garantizadas, la cantidad
mxima de que responde la finca, el plazo de la hipoteca y la forma de
clculo del saldo final lquido garantizado.
k) Hipoteca inversa
La disposicin adicional primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre de

Modernizacin del Mercado Hipotecario regula una nueva figura de
hipoteca, que es la hipoteca inversa.
Mediante esta hipoteca, el hipotecante establece hipoteca en garanta de
un prstamo o crdito sobre el inmueble que constituya su vivienda habitual,
con la finalidad de obtener mediante disposiciones peridicas o nicas, la
cantidad en que consista el prstamo, pero con la peculiaridad de que la
deuda no es exigible por el acreedor, y por tanto la hipoteca no se puede
ejecutar, hasta el fallecimiento del prestatario o de sus beneficiarios.
25
De este modo, el deudor hipotecante obtiene una renta peridica, continua

como propietario de su vivienda, y la deuda solo ser exigible a su muerte.
En el momento del fallecimiento, la deuda podr ser pagada por los
herederos del deudor, pero si no lo hicieran, el acreedor podr ejecutar la
hipoteca, pero solo podr obtener recobro hasta donde alcancen los bienes
de la herencia.
Los requisitos que establece la Ley para la vlida constitucin de este tipo
de hipotecas son:
a) que el solicitante y sus beneficiarios sean mayores o iguales a 65 aos.
b) que el deudor disponga del prstamo o crdito mediante disposiciones
peridicas o nicas.
c) que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garanta ejecutable
cuando fallezca el prestatario o, si as se estipula, el ltimo de los
beneficiarios.
d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daos
de acuerdo con los requisitos que se establecen en los artculos 7 y 8 de la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario.
e) solo pueden ser concedidas por entidades de crdito y por las entidades
aseguradoras autorizadas para operar en Espaa.
f) se someten a un estricto rgimen de transparencia regulado por el
Ministro de Economa y Hacienda
1.2.11. Acceso al Registro de las clusulas de la hipoteca.
Tal y como observamos en la prctica, las escrituras de constitucin de

hipoteca comprenden un nmero considerable de clusulas; pero al ser un
contrato entre dos partes (hipotecante y acreedor hipotecario), slo deben de
acceder al Registro aquellas clusulas que tengan un contenido real, es decir,
que afecten a terceros, amn de las clusulas estrictamente financieras.
Dispone el artculo 12 de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por

Ley 41/2007 de reforma del mercado hipotecario, lo siguiente:
En la inscripcin del derecho real de hipoteca se expresar el importe del

principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el
importe mximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las
obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de stas y su
duracin.
Las clusulas de vencimiento anticipado y dems clusulas financieras de
las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las
que se refiere el artculo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin
del Mercado Hipotecario, en caso de calificacin registral favorable de las
clusulas de trascendencia real, se harn constar en el asiento en los
trminos que resulten de la escritura de formalizacin.
26
A. HIPOTECAS POSTERIORES A LA LEY 41/2007
El legislador ha hecho suya a travs de la reforma del artculo 12 de la Ley

Hipotecaria la demanda de las entidades de crdito de una homogeneidad
de la calificacin de la hipoteca y de las circunstancias de su inscripcin.
Por tanto con relacin a las hipotecas que se constituyan a partir de la
entrada en vigor de la nueva ley habr que distinguir en la inscripcin, los
siguientes tipos de clusulas:
1.- Las que el precepto denomina de trascendencia real. Es decir los

pactos de carcter real y dems clusulas que forman parte estrictamente de la
garanta hipotecaria. Comprenden entre otras las relativas a: la extensin
objetiva de la hipoteca respecto de la obligacin, de la finca y derechos
hipotecados; determinaciones procesales; estipulaciones sobre rango; pactos
vlidos relativos a la accin de devastacin...
La inscripcin de estas clusulas ser objeto de calificacin registral en

toda su extensin.
2.- Las que el precepto denomina clusulas de vencimiento

anticipado y dems clusulas financieras. Son las clusulas que configuran
la obligacin garantizada. Han de constar en el asiento en los mismos trminos
que en la escritura.
Como criterio general deben considerarse como clusulas financieras

que en virtud de lo dispuesto por el nuevo prrafo 2 del artculo 12 deben
acceder al Registro, las indicadas en el Anexo II de la Orden ministerial de 5
mayo de 1994.
Quedan aqu comprendidas:

- las que identifican la obligacin,
- las que determinan su importe,
- las de disponibilidad,
- las de duracin,
- la forma de amortizacin, incluso anticipada,
- los intereses ordinarios,

- los intereses de demora, (incluidos los intereses de
intereses)
contraprestacin,
los
gastos
comisiones
que
integran
la
- compensacin,
imputacin de pagos
condiciones para la subrogacin en la posicin del

deudor
27
Las clusulas financieras debern recogerse en la inscripcin en los trminos

pactados en la escritura. Por ello, como regla de principio slo debe denegarse el
acceso al Registro de:
a) Aquellas clusulas que sean contrarias a una norma imperativa.
b) Aquellas clusulas que hayan sido declaradas nulas por sentencia

inscrita en el Registro de Condiciones Generales.
Son las clusulas denominadas abusivas. La declaracin de abusividad y su
nulidad corresponde a los tribunales. A raz de la STJUE de 14 mayo 2013,
la apreciacin de una posible clusula abusiva en un contrato de prstamo
hipotecario puede dar lugar a la suspensin de la ejecucin, como se
explica ms adelante, hasta que se decida sobre tal carcter. La existencia
de un elenco de clusulas abusivas, y su apreciacin directa por el
Registrador facilitara esta labor, impidiendo su inscripcin a priori, y
evitando de esta forma posibles suspensiones de la ejecucin posteriores;
sin embargo solo los Tribunales pueden declarar tal carcter.
As debern denegarse los pactos relativos a intereses ordinarios que
redondeen el inters por encima del 1/8 de punto, que fijen la variacin slo
al alza o que sealen un tipo de referencia no objetivo por incluir en
todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a
normas imperativas o prohibitivas (disposicin adicional 12 de la Ley
44/2002, artculos1256 CC, 10 LGDCU, etc). Igualmente, tambin a raz de
la citada sentencia, se califica por la LH como abusiva segn la nueva
redaccin del art. 114 LH, los intereses de demora en las hipotecas
constituidas sobre la vivienda habitual, que sean tres veces superiores al
inters del dinero, as como el pacto por el que se establezca su
capitalizacin.
Dentro de las clusulas financieras estn las de vencimiento
anticipado. Han de ser calificadas y reproducidas, en su caso, en su
literalidad, salvo que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas
(por ejemplo, la de vencimiento anticipado por actos dispositivos sobre la
finca, - salvo en la hipoteca inversa en que la Ley 41/2007 s la
admite), ya que el pacto infringe normas imperativas como los artculos 27
y 107.3 de la Ley Hipotecaria. De igual, forma, de la nueva redaccin del art.
693 LEC (tras la Ley 1/2013 de proteccin deudor hipotecario), se deduce
que un pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de menos de
tres plazos sera tambin abusivo.
3. Finalmente estn las clusulas que son completamente ajenas al

Registro de la Propiedad y cuya publicidad registral no slo no est prevista en la
ley, sino que carece de todo inters y nadie la pretende (clusulas de afianzamiento,
otorgamiento de poderes, advertencias notariales, informaciones tributarias o sobre
la ley de proteccin de datos, pactos de sumisin a juez o tribunal, obtencin de
segundas copias, etc.). Estas clusulas, en la medida en que no son clusulas
financieras y carecen de relacin con el derecho real de hipoteca, no accedern al
Registro, tendrn eficacia puramente obligacional y el registrador las debe denegar
por carecer de trascendencia real.
B. HIPOTECAS ANTERIORES A LA LEY 41/2007

Seguirn sometidas a la doctrina tradicional de la DGRN en materia de
clusulas de vencimiento anticipado y dems clusulas financieras.
En este sentido, las clusulas obligacionales slo producirn efectos
entre partes, no accediendo al Registro, y no se inscribirn, tampoco, ni
siquiera como publicidad noticia, aquellas clusulas financieras que carezcan
de trascendencia real
Son varias las Resoluciones de la Direccin General de los Registros y del
Notariado que establecan una sistematizacin de cuales eran inscribibles y
cuales no, destacando la Resolucin de 20 de mayo de 1987.
28
A modo de ejemplo exponemos cules de esas clusulas NO eran

inscribibles, por su carcter obligacional:
A) Clusulas de vencimiento anticipado por las siguientes causas:
- por comprobarse inexactitud en los datos del prestatario.

- por no inscribirse la hipoteca en el Registro en un plazo determinado.
- por enajenar el deudor la finca sin consentimiento del acreedor, y en
general toda prohibicin de disponer encubierta.
- por incumplir el deudor cualquier obligacin con el acreedor.
- por ser declarado el deudor en quiebra, concurso o suspensin.
- por despacharse mandamiento de embargo sobre la finca.
- por devenir incapaz el deudor, o por su fallecimiento.
- por expropiacin forzosa de la finca hipotecada.
- por no subrogarse el futuro adquirente en la obligacin personal
garantizada.
- por arrendar la finca, salvo que se arriende por renta que pueda
disminuir gravemente el valor de la finca.
- por no asegurar la finca hipotecada, dejndose en manos del acreedor
la determinacin de la entidad aseguradora.
- por sufrir la finca deterioro, salvo que se determine el modo en el que
ha de quedar acreditada la disminucin del valor de la finca.
- por impago de tributos que afecten a la finca hipotecada. S que sera
inscribible, si los especificara, y se tratara de aquellos que tengan
preferencia de cobro sobre la hipoteca.
- por no destinar el propietario el importe del prstamo al fin para el que
se haba concedido. S sera inscribible si la finalidad constase en la
escritura, y sta se refiera a la propia finca hipotecada.
B) Pactos relativos a intereses y costas no inscribibles:
- los que engloban intereses remuneratorios con los moratorios.

- los que engloban intereses y costas.
- pacto de anatocismo, por el que los intereses vencidos y no pagados
se acumulan al capital para devengar nuevos intereses.
- clusula fijando cuotas de amortizacin de capital e intereses sin
expresar la parte correspondiente a cada uno, ni determinar el criterio
para su cuantificacin.
C) Otros pactos y clusulas no inscribibles:
- los que obligan al deudor del cuidado y conservacin de la finca.

- los que obligan a pagar los gastos del contrato.
- los que obligan a pagar COMISIONES.
- los que obligan a no constituir ulteriores hipotecas.
- el de obtener segundas copias con fuerza ejecutiva.
29
- pacto comisorio.
- los que determinan la imputacin de pagos.
1.2.12. Responsabilidad personal y real del derecho de hipoteca.

Cuando por la inscripcin en el Registro de la Propiedad nace el crdito

hipotecario, surge una figura compuesta de:
Crdito: mediante el cual el acreedor goza de una accin personal y el

deudor soporta una responsabilidad personal e ilimitada.
Hipoteca: de la cual surge a favor del acreedor una accin real, y el

deudor soporta una responsabilidad real, que se centra en la finca
hipotecada.
Por ello deberamos distinguir:
I. Cuando el deudor es el propietario de la finca: en este caso el acreedor

tiene a su favor la accin personal contra todo el patrimonio del deudor y la
accin real contra la finca hipotecada.
II. Cuando el propietario de la finca no es el deudor (hipotecante no deudor o

tercer poseedor de la finca): en este caso el deudor responder con todos
sus bienes presentes y futuros, pero el hipotecante no deudor o el tercer
poseedor slo responden con la finca hipotecada hasta el mximo de
responsabilidad fijado en la hipoteca.
Una excepcin a esta regla general es la derivada del artculo 140 de la

Ley Hipotecaria, que recoge la posibilidad de pactar en la constitucin de la
hipoteca que la obligacin se haga efectiva solamente sobre los bienes
hipotecados; de este modo el acreedor no podr hacer uso de la accin
personal contra el resto del patrimonio del deudor.
Destaca un supuesto especial respecto al tercer poseedor de la finca

hipotecada, previsto en el artculo 118 de la Ley Hipotecaria, y es que ste slo
responder por la cantidad garantizada por la hipoteca (es decir mediante el
ejercicio por parte del acreedor de la accin real), salvo que convenga, con el
deudor que le ha vendido la finca, subrogarse en la responsabilidad personal,
en cuyo caso responder del total de la deuda (es decir mediante el ejercicio
por parte del acreedor de la accin personal).
Si el acreedor consiente esta subrogacin, el deudor vendedor quedar

entonces libre de toda obligacin.
30
Otro supuesto especial, recogido en el mismo artculo, es cuando en la

transmisin de una finca hipotecada no se pact la transmisin de la obligacin
garantizada, pero el comprador descuenta o retiene del precio de la venta el
importe de la obligacin. En este caso, como el vendedor no queda desligado
de la obligacin, si el acreedor se dirige contra l, deber de abonarle el
importe de la obligacin; pero a continuacin, el vendedor se subroga en la
posicin del acreedor y podr dirigirse contra el comprador por la cantidad
retenida o descontada.
Antes de entrar en el estudio del ejercicio de la accin personal y real,

destacamos el ejercicio de la accin de devastacin.
Es la accin de que dispone el acreedor hipotecario, con anterioridad a

la ejecucin hipotecaria, para que en caso de deterioro de la finca hipotecada
por causa imputable al propietario (ya sean daos en la propia finca o incluso
su arrendamiento en condiciones que disminuyan su valor) pueda solicitar
judicialmente una actuacin tendente a evitar este dao o deterioro e incluso
una administracin judicial (artculo 117 de la Ley Hipotecaria).
El ejercicio de la accin personal contra el deudor se sustanciar de

conformidad con las reglas procedimentales generales previstas en la Ley de
Enjuiciamiento Civil, no obstante, vamos a centrar el estudio en el ejercicio de
la accin real.
El ejercicio de la accin real puede llevarse a cabo judicial o

extrajudicialmente, tal como recoge el artculo 129 de la Ley Hipotecaria:
A) Ejercicio judicial de la accin real hipotecaria: Sin perjuicio de su posible

sustanciacin a travs del procedimiento general de ejecucin (tal como
recoge el artculo 126 de la Ley Hipotecaria), o del procedimiento
declarativo ordinario, dada su repercusin registral, destaca el
procedimiento especial de ejecucin hipotecaria regulado en los artculos
681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los artculos 129 a 136 de la
Ley Hipotecaria.
Son requisitos esenciales para la sustanciacin de este procedimiento:

- Que exista una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Que en la escritura de constitucin y posterior inscripcin se determine
el valor de tasacin de la finca, para que sirva de tipo para la subasta,
que no podr ser inferior en ningn caso al 75 % del valor sealado en
tasacin (art. 682.2.1, tras Ley 1/2013 de 14 mayo).
- Que igualmente se determine un domicilio para practicar los
requerimientos y notificaciones al deudor.
El procedimiento comenzar mediante la interposicin por el acreedor de

la demanda, que deber ser dirigida contra el deudor, y caso de existir,
3
1
tambin contra el hipotecante no deudor o tercer poseedor de la finca

hipotecada.
Los pasos del procedimiento son:
1. El Juez, si as lo estima, dictar Auto en que se despache ejecucin, ordenando

que se requiera de pago al deudor, y en su caso, al hipotecante no deudor o
tercer poseedor. (Artculo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
2. En general, el Juez denegar el despacho de ejecucin cuando aprecie que alguna
de las clusulas incluidas en el ttulo ejecutivo pueda ser abusiva (arts. 552, y 561
LEC, tras la Ley 1/2013 de 14 mayo de proteccin deudores hipotecarios). En
concreto en la ejecucin de bienes hipotecados, el deudor ejecutado podr formular
oposicin fundada en el carcter abusivo de una clusula contractual que
constituya el fundamento de la ejecucin (art. 695.1.4, tras Ley 1/2013 de 14
mayo). Formulada oposicin, el Secretario judicial suspender la ejecucin y
convocar a las partes a una comparecencia ante el Tribunal, debiendo mediar 15
das desde la citacin (art. 695.2 LEC). Si se estima la causa de oposicin de
existencia de una clusula abusiva, se acordar el sobreseimiento de la ejecucin,
si esa clusula fundamenta la misma. En otro caso, se continuar con la ejecucin
con la inaplicacin de la clusula (art. 695.3 LEC).
3. Cua nd o el J uez des p ac he ej e c uc i n, reclamar del Registrador
certificacin de dominio y cargas de la finca hipotecada; ste har constar su
expedicin mediante nota al margen de la inscripcin de hipoteca. Esta nota
marginal es de gran importancia, porque impide cancelar la hipoteca por causa
distinta de la propia ejecucin en tanto no se cancele la nota marginal por
mandamiento judicial (artculo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Una vez expedida la certificacin, el Registrador notificar la existencia del
procedimiento a los titulares de derechos que consten en asientos posteriores al de
hipoteca, con la finalidad de permitir darles parte en el procedimiento. Esta
notificacin no ser necesaria realizarla a los titulares de derechos inscritos
despus de expedida la certificacin, porque por la nota marginal ya pudieron tener
conocimiento del procedimiento. Pese a la importancia de estas notificaciones,
su omisin no ser obstculo que impida la inscripcin.
4. El Juez, si as lo estima, podr otorgar al acreedor, si ste lo solicita, la

administracin o posesin interina de la finca hipotecada (artculo 690 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil).
5. Es necesario destacar que este procedimiento es de aplicacin tambin en el
caso en el que la obligacin garantizada deba hacerse efectiva por plazos, si se
dejara de pagar tres plazos mensuales o un nmero de cuotas equivalente a un
plazo de tres meses, y este pacto constara inscrito en el Registro. Puede pactarse
tambin que el impago de tres plazos produzca el vencimiento no slo del plazo
incumplido sino de toda la obligacin garantizada, tal como determina el artculo
693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En este caso, el acreedor puede permitir que, sin perjuicio de que la ejecucin se
verifique por la totalidad de la deuda, el deudor evite la subasta consignando la
cantidad adeudada por capital e intereses.
Si se trata de la vivienda habitual, el deudor puede hacer uso de esta facultad,
incluso sin el consentimiento del acreedor. Pudiendo hacerlo en dos o ms
ocasiones siempre que medie al menos tres aos entre la fecha de liberacin y el
nuevo requerimiento de pago.
6. A continuacin, se verificar la subasta judicial de la finca hipotecada, con
arreglo a las siguientes reglas, (Artculo 691 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, que remite a la regulacin general de las subastas de bienes inmuebles, de
losarts. 669 y ss LEC, modificados por RDLey 8/2011 de 11 de julio, y de nuevo
modificados por la Ley 1/2013 de 14 de julio de medidas para reforzar la
proteccin a los deudores hipotecarios):
32
Derechos reales (I)
- si las posturas son igual o superiores al 70% del valor de tasacin, se

adjudicar al mejor postor.
- si las posturas son inferiores al 70%, se permite al ejecutado que presente un
tercero que mejore la oferta; si no lo hace, el ejecutante en el plazo de 5 das
puede pedir que se le adjudique el inmueble por el 70
% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos,
siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasacin y a la
mejor postura; si tampoco hace uso de este derecho, se adjudica al mejor
postor, siempre que supere el 50%.
- si no hubiera postores, el acreedor podr pedir la adjudicacin d e l
inmueble, cuando no se trate de la vivienda habitual del
d e u d o r , por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por
la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda
habitual del deudor, la adjudicacin se har por el 70% del valor por el que el
bien hubiera salido a subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los
conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.
7. El precio obtenido en la subasta se destinar (672 LEC y 654 LEC):
- Si la finca pertenece al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, se
destinar a pagar al acreedor hipotecario lo que se le deba por principal,
intereses y costas, siempre que no exceda de la cantidad mxima de
responsabilidad hipotecaria.
Si existiere remanente de dinero, se depositar a disposicin de los titulares
de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado.
Despus de satisfechos los acreedores posteriores se entregar el sobrante
al propietario del bien hipotecado.
- Si la finca subastada pertenece al propio deudor, se aplicar lo dispuesto en el
apartado anterior, pero una vez satisfechos los acreedores posteriores, el
remanente se entregar al acreedor ejecutante, para que acabe de ver
satisfecho su crdito.
- Si el precio obtenido en la ejecucin fuera insuficiente para saldar toda la
cantidad por la que se hubiere despachado ejecucin mas los intereses y
costas devengados, dicha cantidad se imputar de la siguiente forma:
intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios, costas y gastos. El
Tribunal expedir certificacin del precio de remate y de la deuda pendiente
por todos los conceptos, distinguindolos.
- Cuando con el precio obtenido en la ejecucin fuera insuficiente para cubrir el
crdito, el ejecutante podr pedir el despacho de la ejecucin por la cantidad
que falte y contra quienes proceda y la ejecucin proseguir con arreglo a las
normas ordinarias de toda ejecucin (art. 579 LEC). Pero si el bien ejecutado
fuera la vivienda habitual, si a pesar de adjudicarse al acreedor, su importe no
fuera suficiente para cubrir la deuda, continuara la ejecucin conforme a lo
que se acaba de explicar, pero el ejecutado quedara liberado si en el plazo
de 5 aos queda cubierta su responsabilidad por el 65% de la cantidad total
que quedara pendiente, o si satisface el 80% en un plazo de 10 aos (art.
579.2 LEC).
8. Una vez finalizado el procedimiento, se deber presentar en el Registro de la
Propiedad el testimonio del auto de adjudicacin, acompaado del
mandamiento judicial de cancelacin de cargas, que podrn constar en un solo
documento.
Del testimonio debe resultar: a) el requerimiento inicial al deudor, hipotecante no
deudor o tercer poseedor; b) tambin debe resultar la notificacin a titulares de
derechos inscritos posteriores a la hipoteca, pero previos a la expedicin de la
certificacin;
33
c) que lo entregado al acreedor no excede del lmite de la cobertura

hipotecaria; d) que el importe de lo vendido fue igual o inferior al crdito del
actor, o caso de ser superior, que se consign el exceso a disposicin de
los acreedores posteriores.
En base al mismo, se inscribir la adjudicacin, y se proceder a
cancelar la inscripcin de hipoteca, as como las cargas, gravmenes, e
inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ella. As
resulta de los artculos 132 a 134 de la Ley Hipotecaria.
9. El Registrador debe notificar al Juez ante el que se sustancie un

procedimiento ejecutivo, la extensin de asientos que perjudiquen a la
cancelacin. (Artculo 135 de la Ley Hipotecaria).
B) Ejecucin extrajudicial de la accin real hipotecaria: Este procedimiento,

tras una fase de dudas acerca de su posible inconstitucionalidad, viene
actualmente admitido por el artculo 129 de la Ley Hipotecaria y la Ley de
Enjuiciamiento Civil, al permitir la venta extrajudicial del bien hipotecado, a
travs del Notario competente para actuar en el lugar de situacin de la
finca hipotecada, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada.
Para que pueda llevarse a cabo ser necesario que se haya pactado en
la escritura de constitucin de hipoteca, y que en la misma:
- Se fije el valor de tasacin de la finca, para que sirva de tipo en la

subasta. (No puede ser distinto del pactado para el procedimiento
judicial, y no podr ser inferior al 75% del valor de tasacin).
- Se fije un domicilio del hipotecante a efecto de requerimientos y
notificaciones. (No puede ser distinto del pactado para el procedimiento
judicial).
- Se determine la persona que en su da haya de otorgar la escritura de
venta de la finca en representacin del hipotecante, pudindose
designar al propio acreedor.
- La clusula por la que se pacte la sujecin a este procedimiento conste
separada de las restantes estipulaciones de la escritura.
Este procedimiento aparece regulado en los artculos 234 a 236-O del

Reglamento Hipotecario. Los pasos a seguir para su tramitacin son:
Se iniciar mediante requerimiento al Notario, acompaando la

escritura de constitucin de la hipoteca, con la nota de despacho
acreditativa de su inscripcin o nota simple informativa que la acredite;
tambin deber presentarse documento que determine cul es la
cantidad adeudada por intereses, caso de haberse pactado un tipo
variable.
Examinados los documentos por el Notario, si resultan cumplidos los
requisitos legales, solicitar del Registro de la Propiedad certificacin
34
literal de la ltima inscripcin de dominio y de la de hipoteca, as como una

relacin de cargas y gravmenes existentes sobre la finca. El Registrador har
constar por nota al margen de la inscripcin de la hipoteca la expedicin de la
misma, as como el Notario ante el que se sigue el procedimiento, y si
posteriormente se procediera a cancelar tal hipoteca deber de notificrsela al
mismo.
Si de la certificacin no resultan obstculos, el Notario requerir de pago al
deudor, y si ste no procede al pago en el plazo de diez das, notificar el
inicio del procedimiento al titular registral (si es distinto del deudor), y a los
titulares de cargas y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, con la
finalidad de que puedan intervenir en la subasta o pagar antes la cantidad
garantizada por la hipoteca.
Cuando el Notario considere que alguna de las clusulas del prstamo
hipotecario pueda ser abusiva lo pondr en conocimiento del deudor y del
acreedor. Y en todo caso suspender la venta extrajudicial cuando se hubiera
planteado ante Juez competente el carcter abusivo de dichas clusulas
contractuales.
Transcurridos treinta das desde el requerimiento y las notificaciones sin
haberse pagado la obligacin garantizada se proceder a la subasta de la
finca ante el Notario, previos los anuncios que exige el Reglamento
Hipotecario. Se pueden verificar hasta tres subastas, permitindose al acreedor
concurrir como postor; si todas ellas quedaran desiertas, el Notario dar por
terminado el procedimiento.
Finalizada la subasta, el adjudicatario consignar el precio del remate, que se
destinar a pagar al acreedor hasta el mximo de la responsabilidad
hipotecaria. El sobrante, si lo hubiere, se consignar a favor de los
acreedores posteriores, y en otro caso se entregar al dueo de la finca.
Finalmente, el Notario protocolizar el acta correspondiente y se proceder al
otorgamiento de la escritura pblica por el adjudicatario y el dueo de la finca o
persona designada (a la que nos hemos referido ms arriba).
Su presentacin en el Registro ser ttulo bastante para obtener la inscripcin a
favor del adjudicatario, as como la cancelacin de la inscripcin de la hipoteca
ejecutada y de todas las cargas y gravmenes posteriores a la misma.
Subastas electrnicas:
A partir de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa
en el mbito de la Administracin de Justicia y del Registro Civil, se permite la
realizacin de las subastas de bienes hipotecados, tanto judicial como
estrajudicial, de forma electrnica a travs del Portal de subastaas del Ministerio
de Justicia.
1.2.13. Extincin de las hipotecas. Cancelacin. Prescripcin y

caducidad. Extincin de las hipotecas.
Si bien es cierto que la extincin de la hipoteca produce sus efectos entre
acreedor y deudor sin necesidad de constancia registral, para que pueda surtir efectos
respecto de terceros ser necesario la cancelacin de la inscripcin de hipoteca. As
resulta de los artculos 76 y 144 de la Ley Hipotecaria.
Las causas de la extincin de la hipoteca pueden ser:

Consentimiento unilateral de la persona a cuyo favor est constituida.
Consentimiento bilateral entre el acreedor y el propietario de la finca
hipotecada.
35
Cuando ha sido objeto de ejecucin hipotecaria, como hemos visto en el

apartado anterior.
Cuando ha sido objeto de ejecucin una hipoteca anterior, como
consecuencia del mandamiento judicial de cancelacin de cargas y
gravmenes posteriores.
Cuando se cumpla la obligacin garantizada, ya sea por pago,
condonacin de la deuda, compensacin o novacin.
Cuando se produzca confusin de derechos, por llegar a ser el titular de
la finca hipotecada el acreedor hipotecario.
Segn el objeto:
- la hipoteca del derecho de usufructo, por la extincin de ste por un
hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
- La hipoteca del derecho de hipoteca, por la extincin de la hipoteca
primera.
- La hipoteca sobre concesiones administrativas se extingue al
resolverse el derecho del concesionario.
- La hipoteca sobre bienes litigiosos se extingue cuando la sentencia
estima la demanda.
- La hipoteca sobre bienes sujetos a condicin resolutoria, cuando se
cumple la condicin.
Por caducidad y cancelacin.
Cancelacin.
El artculo 136 de la Ley Hipotecaria determina que la cancelacin de las

inscripciones de hipoteca se regir por las reglas generales establecidas para
las cancelaciones en la legislacin hipotecaria.
Destaca la indivisibilidad de la hipoteca, que en materia de cancelacin

supone que la hipoteca subsiste ntegra, mientras no se cancele, sobre la
totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacin
garantizada. De igual modo, tambin subsiste sobre cualquier parte de los
bienes que se conserve, aunque la restante parte hubiera desaparecido. As
resulta del artculo 122 de la Ley Hipotecaria.
La cancelacin se llevar a cabo:
Si se extingue por renuncia del acreedor o por acuerdo entre ste y titular
de la finca, o por extincin de la obligacin garantizada, se requerir
escritura pblica en la que preste su consentimiento el acreedor, o sus
herederos, o sus representantes. (Artculo 82 de la Ley Hipotecaria).
Si se extingue en virtud del procedimiento de ejecucin ordinaria o
hipotecaria, mediante el mandamiento judicial de cancelacin de cargas, o
la escritura pblica, segn se trate del procedimiento judicial o del
extrajudicial.
Si la causa es la confusin de derechos, se practicar la cancelacin, a
36
solicitud del interesado, en el mismo asiento del que resulte la extincin.

Si la causa es la extincin del usufructo objeto de la hipoteca, mediante la
presentacin del documento fehaciente que lo acredite.
Si se trata de hipotecas sobre concesiones administrativas, con la
presentacin del ttulo que determine la extincin del derecho del
concesionario, y del documento que acredite la consignacin de la posible
indemnizacin al concesionario.
En las hipotecas sobre bienes litigiosos, con la presentacin de la
sentencia recada.
Si se trata de hipotecas sobre bienes sujetos a condiciones resolutorias, la
cancelacin se obtendr presentando los documentos que acrediten
haberse resuelto la venta y consignado el dinero que, en su caso, haya de
ser devuelto.
Las hipotecas legales se cancelan por las mismas reglas ya vistas,
subsistiendo hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad
fueron constituidos.
Prescripcin y caducidad.
El plazo de prescripcin de la accin hipotecaria es de veinte aos,

contados desde que pudo ser ejercitada, tal como recoge el artculo 128 de la
Ley Hipotecaria.
Distinta de la prescripcin de la accin hipotecaria es la caducidad del

propio derecho de hipoteca, al que se refiere el artculo 82 de la Ley
Hipotecaria.
En base a este precepto, transcurridos veinte aos (o el plazo inferior

que se hubiera pactado) desde el da que, segn el Registro, debi de
satisfacerse la obligacin garantizada con hipoteca, podr cancelarse a
solicitud del titular registral. Ser requisito esencial que en el Registro no
conste dentro del ao siguiente a aquel en que debi de cumplirse la
obligacin, que ha sido renovada, o que se interrumpi la prescripcin o que
fue ejecutada la hipoteca.
Como colofn al estudio de la hipoteca destacamos la existencia de un

supuesto especial, como es la hipoteca naval, que aparece regulada en la Ley
de Hipoteca Naval de 21 de agosto de 1893, de la que destacamos el trato
dispensado a las naves como si de inmuebles se tratara.
En cuanto a la hipoteca mobiliaria, procederemos a su estudio en

apartados posteriores, con la finalidad de estudiar primero el concepto de
prenda, ya que la legislacin que la regula, se refiere a la misma junto con la
prenda sin desplazamiento.
37
2. DERECHOS REALES DE GARANTA: LA PRENDA.
2.1. DEFINICIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA.
Puede definirse como un derecho real sobre cosa mueble establecido en

garanta de una obligacin, por cuya virtud se entrega la posesin de la cosa al
acreedor o a un tercero de comn acuerdo, para que quede en su poder hasta
el cumplimiento total de la obligacin, y pueda procederse en caso de
incumplimiento a instar la venta de la cosa empeada, destinando su importe a
satisfacer la obligacin garantizada.
2.2. CARACTERES DEL DERECHO REAL DE PRENDA.
Son caractersticas del derecho real de prenda, tal como recoge el

Cdigo Civil en sus artculos 1.857 a 1.873:
Debe constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligacin

principal.
La prenda puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras o

condicionales.
La cosa dada en prenda debe pertenecer al que la pignora.

Las personas que constituyan la prenda deben tener la libre disposicin
de sus bienes, o hallarse autorizados para ello.
El dueo del bien pignorado puede ser el propio deudor o un tercero,
que pignore sus bienes en garanta de deudas ajenas.
La persona titular del crdito garantizado con prenda recibe el nombre
de acreedor pignoraticio.
Conlleva desplazamiento posesorio.
No obstante, este requisito ha quedado relativizado tras la Ley de
Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento a la que nos
referiremos ms adelante.
El acreedor no puede apropiarse las cosas pignoradas, ni disponer de
ellas.
Slo puede recaer sobre bienes muebles, que sean susceptibles de
posesin y estn en el comercio, o sobre derechos reales o de crdito
impuestos sobre muebles.
Es esencial que vencida la obligacin principal, pueda ser enajenada la
cosa pignorada para pagar al acreedor.
La prenda es indivisible.
La prenda, al recaer sobre bienes muebles, no puede acceder al
Registro de la Propiedad, no siendo esencial su constitucin en escritura
pblica.
38
2.3. CLASIFICACIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA.
Respecto del derecho real de prenda, podemos formular las siguientes

clasificaciones:
Segn en poder de quien quede la cosa pignorada:

- Prenda ordinaria o con desplazamiento, que es a la que nos hemos
referido, o
- Prenda sin desplazamiento, regulada en la Ley de Hipoteca Mobiliaria
y Prenda sin desplazamiento.
Otras clases de prenda son:
- Prenda sobre derechos reales: los derechos reales son susceptibles
de prenda si son enajenables.
Ejemplo: prenda sobre el derecho de usufructo, que recae sobre
bienes muebles, ya que si fuera sobre inmuebles se tratara de una
hipoteca.
- Prenda sobre derechos de crdito: aunque los crditos no sean
susceptibles de verdadera posesin, se estiman susceptibles de
prenda.
Ejemplo: A tiene un crdito a su favor sobre B, quien est
obligado a pagarle una cantidad de dinero; a su vez A debe dinero a C,
y para garantizar a C que le pagar la cantidad debida constituye
prenda sobre el crdito que tiene sobre B.
Una vez notificado a B, ste no pagar a A sin ponerlo antes en
conocimiento de C. As, si A no pagara a C, B quedara libre de su
obligacin pagando a C y no a A.
C aplicar el dinero obtenido a pagar su crdito.
- Prenda sobre valores: Viene admitido por el artculo 1.872 del Cdigo
Civil, si se tratan de valores cotizables, remitindose en cuanto su
transmisin la legislacin mercantil.
- Prenda constituida en establecimientos profesionales: se regir por lo
dispuesto en la legislacin pertinente.
- Prenda irregular: Aparece cuando el deudor da al acreedor en prenda
dinero o cualquier otra cosa que desaparezca por el uso. En este
caso, si el deudor cumple su obligacin, el acreedor debe restituir la
misma cantidad y de la misma especie y calidad; si el deudor
incumple la obligacin, el acreedor aplicar la cantidad al pago de su
crdito.
Ejemplo: Las mensualidades que entrega el arrendatario al
arrendador al comienzo del contrato como garanta.
2.4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.

Derechos:
39
- Derecho de retencin sobre la cosa: el acreedor puede retener la cosa

en su poder, o en el de la tercera persona designada, hasta que se le
pague el crdito.
- Derecho de ejercitar las acciones que corresponden al dueo de la
cosa para defenderla.
- Derecho al abono de los gastos de conservacin.
- Derecho a vender la cosa dada en prenda en la forma prevista en la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Derecho a los intereses que produzca la cosa dada en prenda.
- Derecho a cobrarse con el precio obtenido en la venta, con preferencia
a los dems acreedores del deudor.
Obligaciones:
- El acreedor no podr hacer uso de la cosa dada en prenda sin el

consentimiento de su dueo.
- Cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia.
- Restituir la cosa pignorada una vez cumplida la obligacin.
Los derechos y obligaciones del deudor son los correlativos a los del
acreedor, destacando que sigue siendo el dueo de la cosa, pero que pierde la
facultad posesoria, y tiene la facultad de pedir la restitucin, una vez cumplida
la obligacin garantizada.
2.5. EXTINCIN DEL DERECHO DE PRENDA.
La prenda se extinguir por las siguientes causas:
- Por la extincin de la obligacin garantizada.

- Por la renuncia del acreedor.
- Por la entrega de la prenda al deudor por el acreedor.
- Por el legado hecho al deudor de la cosa pignorada.
3. DERECHOS REALES DE GARANTA: HIPOTECA MOBILIARIA Y

PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.
Ambos derechos reales vienen regulados en la Ley de Hipoteca

Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16 de Diciembre de 1954, que
ponen fin a una evolucin histrica en la que se haba ido desdibujando los
caracteres bsicos del derecho real de hipoteca (que recaa sobre bienes
inmuebles exclusivamente), y del derecho de prenda (al que era esencial el
desplazamiento posesorio).
40
3.1. DEFINICIN Y CARACTERES.
El derecho real de hipoteca mobiliaria es aquel derecho real por el que,

mediante la inscripcin en el Registro de Bienes Muebles, se sujetan directa e
inmediatamente al cumplimiento de una obligacin determinados bienes
muebles ajenos, que continan en poder de su dueo.
Por tanto sus caracteres son:
- Es un derecho real de garanta.

- Que recae sobre determinados bienes muebles, susceptibles de
perfecta identificacin registral.
- Sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone,
cualquiera que sea su poseedor.
- Debe constituirse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de
Bienes Muebles, siendo su inscripcin constitutiva.
- Su indivisibilidad, ya que la hipoteca subsiste ntegra mientras no se
cumpla la obligacin por entero.
- Su transmisibilidad: el crdito puede transmitirse o cederse en todo o
en parte.
- El hipotecante conserva la propiedad y la posesin de la cosa
hipotecada, debiendo conservarla con la diligencia de un buen padre
de familia.
- El hipotecante no puede enajenar la cosa hipotecada sin el
consentimiento del acreedor.
- El acreedor, caso de incumplimiento de la obligacin garantizada,
puede promover la venta de los bienes hipotecados.
El derecho real de prenda sin desplazamiento (si bien es objeto de

discusin su consideracin de derecho real), es aquella figura jurdica por la
que se concede al acreedor una garanta, sobre ciertos bienes muebles ajenos,
para el cobro de su crdito.
Sus caracteres, de los que resultan sus diferencias con la hipoteca

mobiliaria, son:
- Recae sobre determinados bienes muebles distintos de aquellos que

son susceptibles de hipoteca mobiliaria, y que no son susceptibles de
perfecta identificacin registral. As los bienes susceptibles de hipoteca
mobiliaria no lo son de prenda sin desplazamiento, y viceversa.
- Los bienes pignorados deben estar situados en un lugar determinado.
- Los bienes pignorados continan en poder de su dueo en concepto de
depsito.
- Debe constituirse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de
Bienes Muebles, teniendo la inscripcin el carcter de constitutiva. No
41
obstante, segn el caso, puede constituirse tambin mediante pliza.

El pignorante no puede enajenar la cosa pignorada sin el
consentimiento del acreedor.
El acreedor, caso de incumplimiento de la obligacin garantizada,
puede promover la venta de los bienes pignorados.
El pignorante queda obligado a conservar los bienes y a tener los
mismos a disposicin del acreedor.
Su transmisibilidad: el crdito puede transmitirse o cederse en todo o
en parte.
3.2. OBJETO DE LOS DERECHOS REALES DE HIPOTECA MOBILIARIA

Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.
Son bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria (art. 12 Ley de Hipoteca

Mobiliaria):
- Establecimientos mercantiles.
- Automviles y otros vehculos a motor.
- Tranvas y vagones de ferrocarril de propiedad particular.
- Aeronaves.
- Maquinaria industrial.
- Propiedad intelectual e industrial.
- Pelculas cinematogrficas (Decreto 3.837/1970, de 31 de diciembre).
Son bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento (art. 52 Ley

Hipoteca Mobiliaria, siempre que la impongan los titulares de explotaciones
agrcolas, forestales y pecuarias sobre los siguientes bienes:
- Frutos pendientes y cosechas esperadas dentro del ao agrcola en

que se celebre el contrato.
- Frutos separados o productos de dichas explotaciones; en este caso si
no estn almacenados debe determinarse el lugar en que debieran
almacenarse.
- Animales, as como sus cras y productos.
- Mquinas y aperos de tales explotaciones.
Adems puede establecerse prenda sin desplazamiento, aunque no

sean parte de la explotacin, sobre:
- Mquinas y otros bienes muebles identificables, como, por ejemplo, por

su marca, modelo o nmero de fabricacin.
- Mercaderas y materias primas almacenadas.
- Colecciones de valor histrico o artstico, o slo alguno de estos
objetos.
42
Ambas figuras pueden ser utilizadas para garantizar cuentas corrientes

de crdito o letras de cambio.
Aspectos comunes a ambas figuras en relacin con su objeto:
Recordemos que no puede constituirse hipoteca mobiliaria sobre

bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento, y viceversa.
Anteriormente, tampoco poda establecerse hipoteca mobiliaria o
prenda sin desplazamiento sobre bienes que ya estuvieran
hipotecados, pignorados, embargados o cuyo precio de adquisicin no
se hallare satisfecho (en este ltimo caso se excepta cuando se
constituyen en garanta del precio aplazado). Sin embargo, La Ley
41/2007 de 7 de diciembre sobre Reforma del Mercado Hipotecario, en
la disposicin final tercera, modifica el art. 2 LHMPD, estableciendo
que carecer de eficacia el pacto de no volver a hipotecar o pignorar
los bienes ya hipotecados o pignorados, por lo que, ahora s que
puede constituirse hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento
sobre bienes ya hipotecados o pignorados previamente, aunque lo
estn con el pacto de no volverse a hipotecar.
Destaca tambin el hecho que, tanto la hipoteca mobiliaria como la
prenda sin desplazamiento, se extienden a las indemnizaciones
debidas al hipotecante o pignorante por razn de los bienes
hipotecados o pignorados, cuando el hecho que las motivare sucediera
con posterioridad a la constitucin de la hipoteca o de la prenda.
En relacin a la obligacin garantizada, ambas figuras slo
garantizarn, en perjuicio de tercero, adems del capital, los intereses
de los dos ltimos aos y la parte vencida de la anualidad corriente.
Las acciones hipotecaria y pignoraticia prescriben a los tres aos,
contadas desde que pudieron ser ejercitadas.
Como especialidad de estas figuras destaca el artculo 6 de la Ley, que
establece como causa de extincin la falta de pago de la prima del
seguro, en los casos que proceda su aseguramiento.
43
3.3. REGISTRO DE BIENES MUEBLES.
3.3.1. Organizacin y funcionamiento.
Su organizacin y funcionamiento viene determinada por:
- Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de 16 de

diciembre de 1954.
- Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de 17
de junio de 1955.
- Ley 28/1998, de 13 de Julio, de Venta a Plazos de bienes muebles.
- Orden de 19 de julio de 1999, por el que se aprueba la Ordenanza para
el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
- Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones Generales de la
Contratacin.
- Real Decreto 1.828/1999, de 3 de diciembre por el que se aprueba el
Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la
Contratacin.
El Registro de Bienes Muebles est actualmente pendiente de su

demarcacin, por lo que transitoriamente corresponde su llevanza a los
Registradores Mercantiles provinciales.
Consta de las siguientes secciones:
1. Seccin de buques y Aeronaves.

2. Seccin de Automviles y otros Vehculos de Motor.
3. Seccin de Maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y
bienes de equipo.
4. Seccin de otras Garantas reales.
5. Seccin de otros bienes muebles registrables.
6. Seccin del Registro de Condiciones Generales de la Contratacin.
7 Seccin de obras y grabaciones audiovisuales, creada por la
disposicin adicional cuarta de la Ley 55/2007, de 28 de diciembre, del
Cine.
As mismo, se crea el Registro de Bienes Muebles Central, del que sern

secciones el Registro Central de Venta a Plazos de Bienes Muebles y el
Registro Central de Condiciones Generales de la Contratacin.
En este Registro, sern inscribibles:
- Los ttulos de constitucin, modificacin, cesin y cancelacin de

hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento.
- Los ttulos de adjudicacin mortis causa a favor de persona
determinada.
44
- Los ttulos de adquisicin de bienes muebles susceptibles de hipoteca

mobiliaria cuyo precio se haya aplazado y garantizado con pacto de
reserva o de resolucin de dominio.
Sern anotables:
- Los mandamientos judiciales de embargo y los de su cancelacin

sobre bienes susceptibles de gravamen hipotecario o pignoraticio.
- Las demandas de nulidad, rescisin, revocacin, resolucin o
cancelacin de actos inscritos y las resoluciones judiciales firmes que
las declaren.
- Las demandas de propiedad de bienes hipotecables o crditos
garantizados con hipoteca mobiliaria.
- Los documentos susceptibles de inscripcin o anotacin que adolezcan
de defectos subsanables.
3.3.2. Procedimientos de ejecucin de la hipoteca mobiliaria y de

la prenda sin desplazamiento.
Actualmente su regulacin viene establecida en los artculos 681 y

siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, que deroga los artculos de
la Ley de Hipoteca Mobiliaria que los regulaban.
Estos procedimientos son los ya estudiados en materia de hipoteca

inmobiliaria, pero con alguna especialidad derivada del bien sobre el que recae
la hipoteca mobiliaria y de la prenda sin desplazamiento.
Ejemplo de estas especialidades lo encontramos en la ejecucin judicial

de bienes pignorados o hipoteca de vehculos as como en la extrajudicial ante
Notario, en las que ser necesario depositar los bienes en poder del acreedor.
4. DERECHOS REALES DE GARANTA: ANTICRESIS.
4.1. DEFINICIN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
Es el derecho real constituido en garanta de una obligacin, y que

autoriza a su titular para percibir los frutos de un bien inmueble del deudor con
la finalidad de aplicarlos al pago de intereses, si fueran debidos, o en caso de
exceder de los debidos, o cuando no se debieren intereses, de aplicarlos al
pago del capital del crdito.
Aparece regulado en los artculos 1.881 a 1.886 del cdigo Civil.
4.2. CARACTERSTICAS DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
45
El derecho real de anticresis se caracteriza por:
Se constituye en garanta de toda clase de obligaciones, ya sean

puras, ya estn sujetas a condicin suspensiva o resolutoria.
Debe constituirse exclusivamente sobre bienes que tengan estos dos
requisitos:
a) que sean bienes inmuebles.
b) que produzcan frutos de cualquier clase.
No es esencial el desplazamiento posesorio. Puede pactarse con o sin
tal desplazamiento.
En cuanto a su constitucin, rige el principio de libertad de forma, por lo
que su constitucin en escritura pblica es opcional, salvo que se
pretenda su inscripcin en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso
tal formalidad es un requisito esencial.
Su inscripcin en el Registro de la Propiedad no es constitutiva, a
diferencia de la hipoteca; es decir, la anticresis no inscrita existe entre
partes, pero ser inoponible a terceros.
Puede constituirse por el propio deudor (deudor anticrtico), o por un
tercero.
La anticresis es indivisible, aunque la deuda se divida entre los
herederos del deudor o del acreedor.
4.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR Y DEUDOR

ANTICRTICO.
Derechos del acreedor anticrtico:
Si se ha pactado el desplazamiento de la posesin del inmueble, el

acreedor tendr un derecho de retencin sobre el mismo, hasta que se
le satisfaga no slo la obligacin para cuya seguridad se constituye la
anticresis, sino todos los crditos posteriormente contrados entre
ambos.
Podr hacer suyos los frutos del inmueble, debindolos de aplicar
primero al pago de intereses, y luego al del capital.
Tambin podr pactarse que los intereses de la deuda queden
compensados con los frutos de la cosa, sin liquidacin de cuentas; es
decir, los unos por los otros.
El acreedor tiene el derecho de realizacin de valor, que le faculta a
pedir, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, la venta
judicial de la finca por los trmites de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El
Tribunal Supremo ha admitido igualmente el pacto de venta
extrajudicial del bien.
El pacto por el que el acreedor adquiere la propiedad del inmueble
en caso de incumplimiento de la obligacin ser NULO.
46
Obligaciones del acreedor anticrtico:
Pagar las contribuciones y cargas que recaigan sobre la finca, salvo

pacto en contrario; as como los gastos necesarios para la
conservacin y reparacin de la finca.
Slo quedar sujeto a estas obligaciones el acreedor cuando tenga
la posesin de la finca, y se puede librar de las mismas obligando al
deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca.
Si el acreedor tiene la posesin, debe cuidar la finca con la diligencia
de un buen padre de familia.
Derechos y obligaciones del deudor anticrtico:
Son los correlativos a los del acreedor, destacando que sigue siendo el
dueo de la cosa, pero que, si as se ha pactado, pierde la facultad posesoria, y
tiene la facultad de pedir la restitucin, una vez cumplida la obligacin
garantizada.
4.4. EXTINCIN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
La anticresis se extinguir por las siguientes causas:
- Por la extincin de la obligacin garantizada.

- Por la renuncia del acreedor, en cuyo caso ste recobrar sus
derechos como tal acreedor.
5. CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLCITAS.
Condicin resolutoria es aquel suceso futuro e incierto del que depende

la ineficacia de un acto o contrato.
5.1. ACCESO DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS AL REGISTRO

DE LA PROPIEDAD.
El acceso de las condiciones al Registro de la Propiedad est fuera de

toda duda, tal como recogen los artculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su
Reglamento, que establecen como circunstancia necesaria a expresar en toda
inscripcin las condiciones suspensivas y resolutorias, si las hubiera. Es tal su
importancia, que debern copiarse literalmente del ttulo presentado.
Su inscripcin est plenamente justificada, ya que, en el momento de la

inscripcin, la transmisin (caso de una compraventa) ha tenido lugar; es decir,
el Registro publica una titularidad plenamente constituida, aunque sea bajo la
47
amenaza de una posible resolucin.
Una vez inscrito el acto jurdico sometido a condicin resolutoria, si sta

no llega a cumplirse se har constar por nota marginal.
Si llegara a realizarse, se cancelar el derecho del adquirente y se

verificar una nueva inscripcin a favor del transmitente. Si en vez de una
transmisin se tratara de la constitucin de un derecho real limitativo sujeto a
condicin resolutoria, se proceder a su cancelacin una vez cumplida la
condicin.
5.2. EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO Y SU GARANTA

MEDIANTE CONDICIN RESOLUTORIA.
Una de las circunstancias que necesariamente debe de constar en toda

inscripcin de contratos en que haya mediado precio o entrega de metlico,
segn recoge el artculo 10 de la Ley Hipotecaria es:
- El precio estipulado.
- La forma de pago
La forma de pago puede ser:
- Pago confesado.
- Pago al contado.
- Pago aplazado
En el caso de haberse aplazado el pago del precio, es posible que se

haya garantizado o no:
Si no se ha garantizado, deber expresarse en el Registro, pero NO

surte efectos contra terceros.
Ejemplo: A vende a B una finca en Febrero, y B le paga slo parte

del precio, estipulndose que el resto se pagar en Navidad, sin
garantizar el aplazamiento.
B vende a continuacin a C, que inscribe su adquisicin.
Si llegada Navidad B no paga a A, ste no podr dirigirse contra la
finca, que es propiedad de C, y slo podr dirigirse contra el patrimonio
de B.
Si se garantiza con condicin resolutoria o hipoteca, s producir sus

efectos contra terceros, una vez conste en el Registro de la Propiedad
(artculo 11 de la Ley Hipotecaria). Lo dicho se aplica igualmente a las
permutas y adjudicaciones en pago, cuando una de las partes deba
48
abonar a la otra una diferencia en metlico.
Si el precio aplazado se refiere a dos o ms fincas, debe especificarse

el correspondiente a cada una de ellas.
El artculo 37 de la Ley Hipotecaria determina la regla general de que

las acciones resolutorias no se darn contra tercero que haya inscrito
los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en la
ley. SE EXCEPTUA las acciones resolutorias que deban su origen a
causas que consten explcitamente en el Registro.
Un supuesto especial, recogido en el artculo 1.797 del Cdigo Civil, es

aquel por el que la condicin resolutoria explcita garantiza la cesin de
bienes a cambio de alimentos.
En los supuestos de aplazamiento del pago, cuando se vayan

verificando pagos a cuenta de dicho precio, se har constar en el
Registro mediante nota marginal, tal como recoge el artculo 58 del
Reglamento Hipotecario.
5.3.
CANCELACIN Y CADUCIDAD DE LAS CONDICIONES

RESOLUTORIAS EN GARANTA DEL PRECIO APLAZADO.
La redaccin de los artculos 1124 y 1504 del Cdigo Civil, y su relacin

con el artculo 59, y 175.6 del reglamento Hipotecario, ha sido objeto de una
larga y no siempre pacfica evolucin jurisprudencial y doctrinal.
As, actualmente, se entiende que, cumplida la condicin resolutoria,

para que tenga lugar la inscripcin a favor de transmitente, ser necesario:
que se acompae el ttulo del vendedor.

Notificacin judicial o notarial al comprador de quedar resuelta la venta.
Consignacin de las cantidades que deban ser devueltas.
La Resolucin de la Direccin General de los Registros y del
Notariado de 28 de marzo del 2000 determina que las cantidades
recibidas deben consignarse aunque se haya pactado y conste inscrita
clusula penal, que ha de moderarse judicialmente.
En todo caso ser necesario el consentimiento del comprador (titular
registral), o en su defecto la resolucin judicial correspondiente.
Para poder instar la resolucin, es necesario que el vendedor, por su
parte, haya cumplido las obligaciones que para l derivan de la propia
clusula pactada.
Si existieran titulares de derechos posteriores, al tiempo de presentarse
la demanda contra el comprador, deber citarse a los mismos.
49
En la va extrajudicial siempre sera necesario el consentimiento expreso

de los titulares de derechos posteriores, no bastando el solo consentimiento del
comprador, ya que resultara perjudicial para estos titulares de cargas y
derechos posteriores, dada la relatividad de los efectos de la confesin.
(Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado de 22 de
enero de 2001).
Una vez presentada la demanda, puede solicitarse la prctica de una

anotacin preventiva de demanda, y una vez practicada, cualquiera que con
posterioridad a este momento acceda al Registro como titular de una carga o
derecho real, tendr conocimiento del procedimiento, no siendo necesario que
se le notifique su tramitacin.
Caducidad.
Transcurridos quince aos (o el plazo fijado por la legislacin foral),

desde el da en que debi ser satisfecho el precio garantizado por la condicin
resolutoria explcita, sin que conste haberse realizado, podr cancelarse la
condicin resolutoria a solicitud del titular de cualquier derecho sobre la finca
afectada.
Para ello ser necesario que, dentro del ao siguiente al momento en

que debi ser satisfecho el precio, no conste en el Registro haber sido
renovada la obligacin garantizada o interrumpida la prescripcin de la accin.
A la caducidad se refiere el artculo 82 de la Ley Hipotecaria.
5.4. HIPOTECABILIDAD DE LOS BIENES SUJETOS A CONDICIONES

RESOLUTORIAS.
El artculo 107 de la Ley Hipotecaria establece la hipotecabilidad de los

bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
Una vez constituida la hipoteca:

- Si se consolida la titularidad registral, es decir, si queda incumplida la
condicin resolutoria, la hipoteca subsistir, hacindose firme.
- Si el vendedor recobra la titularidad, es decir, si se cumple la condicin
resolutoria, la hipoteca se extinguir por resolucin del derecho del
hipotecante y se cancelar conforme al artculo 175 del Reglamento
Hipotecario. Este artculo exige presentar el documento por el que se
acredite la resolucin de la venta, y la consignacin del valor de los
bienes o el importe de los plazos que haya de ser devuelto.
50

La Direccin General de los Registros y del Notariado, en Resolucin de
16 de septiembre de 1999, permite la inscripcin de la posposicin de una
condicin resolutoria a una hipoteca que se constituye, compareciendo en la
escritura de hipoteca no slo el comprador, sino tambin el vendedor a cuyo
favor se haba establecido la condicin resolutoria y cumpliendo los dems
requisitos que para la posposicin de hipotecas se establece en la Ley
Hipotecaria, ya tratadas ms arriba.
Una vez pospuesta la condicin resolutoria a la hipoteca, puede suceder:
- Si se cumple la condicin resolutoria, el vendedor recobrar el dominio

subsistiendo la hipoteca antepuesta.
- Si se ejecuta la hipoteca por el acreedor, debido al incumplimiento de la
obligacin garantizada, al tiempo de la inscripcin de la adjudicacin se
proceder a la cancelacin de la condicin resolutoria y de las dems
cargas o gravmenes posteriores a la hipoteca que se ejecuta.
51

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Derechos reales (I).

TEMA 6. DERECHOS REALES (I). DERECHOS REALES DE

LOS DERECHOS REALES.

LOS DERECHOS REALES DE GARANTA.

1. DERECHOS REALES DE GARANTA: HIPOTECA.

1.1. DEFINICIN Y CLASIFICACIN DEL DERECHO REAL DE

2. DERECHOS REALES DE GARANTA: LA PRENDA.

2.1. DEFINICIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA.

Derechos reales (I).

PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.

3.1. DEFINICIN Y CARACTERES.

4. DERECHOS REALES DE GARANTA: ANTICRESIS.

4.1. DEFINICIN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.

5. CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLICITAS.

5.1. ACCESO DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS AL REGISTRO

Derechos reales (I).

TEMA 6. DERECHOS REALES (I). DERECHOS REALES DE GARANTA:

LOS DERECHOS REALES.

Derechos reales son aquellos derechos que otorgan a su titular un poder

En efecto, los derechos reales se caracterizan porque su titular puede

Ejemplo: El titular del derecho real de usufructo sobre una

Los derechos reales pueden ser objeto de diversas clasificaciones:

Derecho real de propiedad: es el derecho real por excelencia, ya que

DERECHOS REALES DE GARANTA.

Derechos reales de garanta son aquellos que, en su funcin de

Nuestro Cdigo Civil recoge en su artculo 1.911 el principio de

Derechos reales (I).

responsabilidad patrimonial universal: Del cumplimiento de las obligaciones

Esta garanta genrica permite a todo acreedor, cuando un deudor

Ejemplos de dificultades son las existentes para identificar los

Como acabamos de ver, en ocasiones, esta garanta genrica resulta

Adems de la regulacin a la que nos vamos a referir en el presente

1. DERECHOS REALES DE GARANTA: HIPOTECA.

1.1. DEFINICIN Y CLASIFICACIN DEL

Derechos reales (I).

cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituido. As lo define

Y en base a esta clasificacin estudiaremos el derecho real de hipoteca:

1.2. DERECHO REAL DE HIPOTECA INMOBILIARIA.

1.2.1. Definicin y clases del derecho real de hipoteca.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por

Las hipotecas voluntarias pueden ser a su vez:

- Bilaterales: convenidas entre partes.

Derechos reales (I).

- El derecho que tienen las mujeres casadas a exigir la constitucin de

stas a su vez pueden ser expresas y tcitas.

- Expresas: Se constituyen mediante su inscripcin en el Registro de la

Ejemplo de esta ltima es la hipoteca que se constituye a favor del

b) Por su rango registral:

Son hipotecas comunes las que gozan de la preferencia derivada de su

Derechos reales (I).

excluyente o con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable

Son hipotecas privilegiadas las que gozan de determinada preferencia

c) Por las relaciones entre crdito e hipoteca:

Son hipotecas de trfico aquellas que en que la obligacin garantizada

Un ejemplo sera el caso en que A hace un prstamo a B de 1.000 , y

Son hipotecas de seguridad las que garantizan una obligacin

Un ejemplo sera cuando A hace un prstamo a B de 1.000 , y

d) Hipoteca de obligaciones futuras y condicionales, en garanta de

Derechos reales (I).

1.2.2. Constitucin del derecho real de hipoteca.

Para su constitucin son requisitos esenciales (arts. 1.874, 1.875 del

Debe constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligacin

Si la persona que constituye hipoteca sobre un bien de su

No conlleva desplazamiento posesorio.