Conclusiones Mesa redonda Registradores de la Propiedad-Secretarios Judiciales

Valencia 19 de abril de 2010.

Introducci€n.

El pasado 19 de abril de 2010 se celebr€ en Valencia una mesa redonda entre

Registradores de la Propiedad y Secretarios Judiciales en la que, con el prop€sito de
unificar criterios o de aproximar interpretaciones en los casos m•s dudosos, se
discutieron diferentes extremos de los procesos de ejecuci€n civiles. Las conclusiones
del encuentro y de los debates se exponen en este documento.

Relator
Alberto Mart‚nez de Santos, Secretario Judicial.

Entre los asistentes al acto se encontraban:

D•. Emilia Ad‚n Garcƒa, Decana del Colegio de Registradores en la Comunidad

Valenciana.
D•. Pilar Garcƒa Goyeneche, Directora del Centro de Estudios Registrales.
D. Jes„s Olarte Madero, Secretario de Gobierno TSJ CA. Valenciana

CONCLUSIONES

1.- Concepto de PRINCIPAL a efectos registrales.

El concepto de PRINCIPAL a efectos registrales implica el desglose de las cantidades

por la que se despach€ ejecuci€n en los autos o decretos de adjudicaci€n: capital
vencido, intereses de demora, otra clase de intereses y en su caso, gastos y costas, todo
ello para verificar que no se supera la respectiva cobertura hipotecaria (art‚culo 692
LEC)

2.- Inexistencia de la expresi€n “FIRMEZA A EFECTOS REGISTRALES”.

Resoluci€n DGRN de 21 de abril de 20051, El concepto que de firmeza pueda

predicarse de determinada resoluci€n judicial es unitario (para el ordenamiento en

1
Boletƒn Oficial del Estado: 3 de junio de 2005, N„m.132. En el mismo sentido Resoluci€n DGRN de
2 de marzo de 2006 (Boletƒn Oficial del Estado: 6 de abril de 2006, N„m.82): “c) El concepto que de
firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en
general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes
aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque,
estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya
presentado. No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal

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general), y viene claramente definido en el art‚culo 207.2 LEC: son firmes aquellas
resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien
porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de
las partes lo haya presentado. “No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos
registrales distinto de su concepto procesal «strictu sensu». Este último, pues, es
unitario -unívoco cabría decir-para el ordenamiento jurídico en su conjunto”.

La doctrina ha sido confirmada por la Sentencia de 11 de junio de 2008 del Juzgado

de Primera Instancia nº 7 de Salamanca, que desestim€ la demanda interpuesta
contra una calificaci€n registral de suspensi€n de la cancelaci€n de una anotaci€n
preventiva de embargo por no constar la firmeza de la resoluci€n judicial y declar€ que
la calificaci€n del Registrador era correcta, todo ello seg…n lo establecido en el art‚culo
83 LH, art‚culo 207 LEC y las resoluciones DGRN en la materia.

3.- Domicilio que se hace constar en la escritura a los efectos del requerimiento de
pago en la ejecución hipotecaria.

Los cambios de domicilio se realizar•n con arreglo a lo establecido en la ley (art‚culo

683 LEC) ya que es el deudor y no el acreedor ejecutante quien ha de disponer lo
necesario para el †xito de las notificaciones que deban hac†rsele en el domicilio
designado para ello, y quien por tanto, deber• asumir las consecuencias en el caso que
tal notificaci€n no pueda practicarse. En consecuencia, la notificaci€n deber• realizarse
en el domicilio se‡alado en la escritura de pr†stamo con garant‚a hipotecaria, e inscrito
en el Registro de la Propiedad, para entenderse practicada a los efectos de proseguir
dicha ejecuci€n (art‚culo 686.3 LEC).

Dejando al margen la forma del requerimiento, que es un acto de comunicaci€n, cuando

la comisi€n judicial acude al domicilio registral y no encuentra a nadie se acudir• a la
v‚a edictal (art‚culo 686. 3 LEC).

En cuanto acto de comunicación, las calificaciones registrales no entran en la forma en

la que se ha realizado el requerimiento, ni con quien o quienes se entiende, por lo que
ser• suficiente referir en el testimonio de la resoluci€n de adjudicaci€n que se ha
practicado.

Sentado lo anterior, se plante€ en el debate si la comunicaci€n del art‚culo 660 LEC (y

689 LEC) por el Registro de la Propiedad incid‚a en el c€mputo para el se‡alamiento

«strictu sensu». Este último, pues, es unitario -unívoco cabría decir- para el ordenamiento jurídico en su
conjunto. d) Que, por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y
524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución
judicial es necesaria la firmeza de aquélla, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso
contrario, solo cabría practicar un asiento con vocación temporal, como es una anotación preventiva,
más acorde con la referida situación de provisionalidad que se deriva de la sentencia no firme,
permitiendo de este modo una tutela del interesado, suficiente para impedir que los principios de
legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos, ante la posible transmisión de los bienes o
derechos objeto de la misma”. As‚ como la Resolución DGRN 9 de abril de 2007, BOE de 7 de mayo
de 2007, Núm. 109)

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de la subasta en el sentido de si deber‚a respetarse en el Juzgado los plazos del citado

precepto con relaci€n al de la convocatoria del art‚culo 691 LEC (1. Cumplido lo
dispuesto en los art‚culos anteriores y transcurridos treinta d‚as desde que tuvieron
lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se proceder• a
instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien
hipotecado), de tal modo que ser‚a necesario dejar transcurrir los plazos registrales (15
d‚as en el caso del art‚culo 660 LEC) para el se‡alamiento por el Juzgado. No se llega a
ninguna conclusi€n un•nime porque hay dudas sobre el concepto de “notificación” del
art‚culo 691 LEC (no queda claro si incluye a la “comunicación” del Registro de la
Propiedad), y el art‚culo 660.2 LEC prev† que la ausencia de las comunicaciones del
Registro o los defectos de forma de que †stas pudieran adolecer no ser•n obst•culo
para la inscripci€n del derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecuci€n.

4.- La notificación del señalamiento y la publicidad en la reforma del 2009.

El apartado 2 del art‚culo 691 LEC establece: “La subasta se anunciará al menos con
veinte días de antelación. El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se
notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el Registro
o, en su caso, en la forma en que se haya practicado el requerimiento conforme a lo
previsto en el artículo 686 de esta ley”.

El legislador del a‡o 2009 da un paso m•s all• en el cumplimiento de las obligaciones
que para el deudor impone el art‚culo 683 LEC y a dicha finalidad responde la
introducci€n del art‚culo 686.3 LEC y la modificaci€n del art‚culo 691.2 LEC. De
hecho, la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el derogado procedimiento del
art‚culo 131 LH puede aplicarse sin dificultad a la vigente ejecuci€n hipotecaria y, en
especial la relativa a los edictos, pues ese medio de comunicaci€n adquiere una especial
trascendencia con la reforma. En suma, el edicto ocupa el primer lugar entre los medios
de comunicaci€n previstos en la ley para el caso de incumplimiento de la obligaci€n del
art‚culo 683 LEC.

La calificaci€n registral tampoco entra, en este caso, en el examen de la forma en la que

se ha realizado la notificaci€n del se‡alamiento.

5.- La remisión a la ejecución de la certificación registral del artículo 688 LEC.

El art‚culo 659 LEC obliga al Registrador a comunicar la existencia de la ejecuci€n a

los titulares de derechos que figuren en la certificaci€n de cargas y que aparezcan en
asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el
Registro, pero esa “comunicación” no retrasa la incorporaci€n de la certificaci€n a la
ejecuci€n. Esto es, se remitir• la certificaci€n con independencia del resultado de las
“comunicaciones”, bastando la expresi€n en el documento de haberse realizado las
mismas.

Cuesti€n distinta es que con posterioridad se remitan al Juzgado los acuses de recibo (u
otros de los documentos a que se refiere el art‚culo 660 LEC), siendo aconsejable,

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cuando son varios los titulares de cargas posteriores que se remitan conjuntamente.

6.- La ejecuci€n hipotecaria contra “HERENCIAS YACENTES”.

Cuando el fallecimiento del ejecutado (deudor hipotecario) no le consta al ejecutante

con anterioridad al despacho de ejecuci€n, dice el Auto AP LERIDA, Secci€n 1•, 27
de Febrero del 20092 que aunque su personalidad se extinga, su patrimonio contin…a
como herencia yacente. As‚ pues, la designaci€n en la demanda de un deudor
hipotecario ya fallecido no implica falta de legitimaci€n pasiva porque la finalidad del
procedimiento hipotecario es la ejecuci€n sobre un bien que integra patrimonio del
deudor, ya tenga titular o est† yacente. “El procedimiento se dirige contra el bien
hipotecado, y se designa al deudor hipotecario para efectuar el requerimiento de pago,
y ese deudor hipotecario es el indicado en el título y, al haber fallecido, su herencia
yacente, en cuya defensa pueden intervenir, como así lo han hecho, los titulares del ius
delationis”.

Empero, para que tenga lugar la inscripci€n registral es necesario el nombramiento de

un administrador de la masa hereditaria y ello, porque se entiende que la demanda
dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una
adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las
oportunas medidas de administraci€n y garant‚a de ese patrimonio de titular
transitoriamente indeterminado.

Esta doctrina registral de momento consolidada nos lleva a un callej€n sin salida en los
casos de falta de conocimiento de la existencia de herederos, pues no siendo necesario
que la ejecuci€n hipotecaria se dirija contra una persona (es una acci€n real contra la
finca) el nombramiento de un administrador se antoja de dif‚cil cumplimiento.

7.- El pago al ejecutante en la ejecuci€n hipotecaria.

El pago al ejecutante en la ejecuci€n hipotecaria no suele acceder al Registro de la

Propiedad por mor del art‚culo 82 LH, que requiere el consentimiento formal en
escritura p…blica, de tal modo que el auto o el decreto que la pone fin por la causa
expresada no parece ser t‚tulo suficiente para causar la correspondiente inscripci€n.

Ahora bien, el estudio de algunas resoluciones dictadas en la materia nos lleva a

2
Auto AP LERIDA, Secci€n 1•, 27 de Febrero del 2009 (Recurso: 174/2008, ROJ: AAP LE 74/2009).
El auto cita la STS 13 de febrero de 2.003, que autoriza a la herencia a comparecer en juicio en defensa
de la herencia yacente en virtud del ius delationis, en los siguientes t†rminos: "En cuanto al alegato de
que solo demandan tres de los herederos y no el resto de los declarados sucesores abintestato del
causante-vendedor, tampoco procede, pues los que no litigaron habían renunciado a la herencia y si bien
uno de ellos lo hizo con posterioridad a la presentación de la demanda, no priva a los que
comparecieron de la necesaria legitimación activa y capacidad procesal para litigar, ya que, al regirse
la herencia yacente por las normas de la comunidad de bienes, conformando comunidad hereditaria, la
representación de la misma corresponde a los coherederos que no hubieran renunciado a la sucesión y
por ello pueden ejercitar las acciones útiles y beneficiosas para la misma (Sentencias de 18-4-1952, 8-5-
1953, 8- 4-1992, 1-6-1995 y 11-6-1998 , entre otras)".

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concluir que el acceso al Registro de la Propiedad es posible, sin la escritura p…blica,

cumpli†ndose dos requisitos: a) debe constar que el ejecutante presta expresamente su
consentimiento para la cancelaci€n de la hipoteca y b) debe acreditarse que se ha
satisfecho el importe de la hipoteca.

a) La Sentencia de 6 de octubre de 2006 del Juzgado de Primera instancia nº 14 de

Zaragoza3 entiende que no cabe presumir la existencia de una falta de consentimiento
por el hecho de acudir a la v‚a conciliatoria legalmente regulada, como tampoco el que
todo acto de conciliaci€n exija necesariamente una intervenci€n judicial para su
ejecuci€n ni que sea tr•mite en v‚a contenciosa, pues ello ser• as‚ …nicamente cuando
una de las partes no cumpla voluntariamente con lo acordado, pero si ambas lo hacen no
es necesario ejecuci€n alguna por parte del Juez, siendo, por tanto, el acta levantada, un
documento independiente que produce todos sus efectos. Por ello no se aprecia
obstáculo alguno para poder englobar el mismo dentro de los supuestos de
consentimiento a los que hace referencia el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

En suma, si el tantas veces citado art‚culo 82 LH permite para cancelar una inscripci€n
la presentaci€n de un documento aut†ntico (cuya naturaleza, insistimos, posee la
certificaci€n del acto de conciliaci€n) en el cual preste su consentimiento para la
cancelaci€n la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripci€n, de la lectura de la
mencionada acta se desprende que la entidad bancaria a cuyo favor consta la inscripci€n
(Caja de Ahorros de la Inmaculada) comparece a trav†s de un representante con poderes
notariales suficientes y v•lidos (cuya copia se acompa‡a) y presta expresamente su
consentimiento para la cancelación de la hipoteca, por lo que se cumplen todos los
requisitos exigidos por el mencionado precepto legal para tener virtualidad.

b) La Resolución de 10 de septiembre de 20054, de la Direcci€n General de los

Registros y del Notariado, sostiene que la regla general de cancelaci€n de una hipoteca
por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado, o, en su defecto, la
sentencia acreditativa de la extinci€n de la obligaci€n garantizada. Regla que tiene
excepciones, y si se acreditara que, como parece, ha habido consignaci€n de todas las
cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera habido igualmente declaraci€n
judicial de estar la consignaci€n bien hecha, el documento judicial correspondiente ser‚a
suficiente para la cancelaci€n pretendida.

3
Boletín Oficial del Estado: 17 de julio de 2008, Núm. 172. “El hecho originador de las presentes
actuaciones se encuentra en la nota calificativa de 14 de junio de 2000 extendida por la titular del
Registro de la Propiedad n.º 5 de esta Ciudad y en la que se denegaba la práctica de cancelación de una
hipoteca por cuanto «el acta (de conciliación) presentada no constituye «per se» documento auténtico
del artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria (L.H.) a tenor de lo dispuesto en el artículo 476.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (LEC), ni consta lo convenido en escritura pública, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 82.1 de la L.H. desarrollado por los artículos 174.2 y 179 de su Reglamento...».
4
Boletín Oficial del Estado: 19 de octubre de 2005, Núm. 250. “Se presenta en el Registro
mandamiento de cancelación de una hipoteca que grava la finca 8661, así como de la nota al margen de
la misma de expedición de la certificación de cargas. Se acompaña una diligencia de adición expedida
por el Secretario judicial que expresa que «el mandamiento de cancelación queda adicionado en el
sentido de que la finca número 8661 se liquidó previamente a la celebración de la subasta el total de las
cantidades por la que respondía la misma, de todo lo cual doy fe»”.

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