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Escrituras simultneas
y sucesivas*
M. Viviana Araujo
Daniel Alejandro Cayssials

SUMARIO
1. Escrituras simultneas y sucesivas. 2. Aplicacin del tracto
abreviado: art. 16, inc. d, de la ley N 17.801. 3. Certidicados:
reserva de prioridad. Art. 26 de la ley N 17.801. 4. Casos
especiales: acta de protocolizacin de la adquisicin en subasta o de la adquisicin por juicio de usucapin y escritura
simultnea de venta. 5. Particin de bienes hereditarios: tracto abreviado -inc. c) del art. 16 de la ley N 17.801-.

Trabajo presentado en el tema 2 del XIV Congreso Nacional de Derecho Registral, celebrado en Villa
Carlos Paz, Crdoba, del 18 al 20 de septiembre de 2006. Los autores pertenecen al Instituto Superior
de Registracin y Publicidad Inmobiliaria del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.

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1. Escrituras simultneas y sucesivas
A fin de esablecer la aplicacin del artculo 16 inciso d) de la ley N 17.801,
la doctrina registral se ha ocupado de definir el concepto de escrituras
simultneas.
Configura una de las posibilidades en las que se puede aplicar la modalidad abreviada del tracto sucesivo, prescribiendo la norma citada que No
ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos: d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma
simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos, el documento deber expresar la
relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro,
circunstancia que se consignar en el folio respectivo.
Como expresan GARCA CONI y FRONTINI1, no se trata de una excepcin
al tracto continuo o sucesivo, que hay que cumplimentar, sino a la norma
del artculo 23 de la ley N 17.801. En esta modalidad de tracto, el notario
autorizante de la escritura simultnea por la que se transmitan, constituyan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles, estar dispensado de la obligacin de tener a la vista el ttulo inscripto, y con relacin al
certificado de dominio, la que se autorice como consecuencia podr utilizar la informacin que al respecto contenga la que antecede (art. 26 de la
ley N 17.801). Si hubiera pluralidad instrumental (tantas escrituras como
actos contenidos), en las respectivas autorizaciones podrn intervenir distintos funcionarios, siempre y cuando pertenezcan a la misma demarcacin
(art. 980 del Cdigo Civil) o, de no ser as, todas las operaciones sean concretadas en la misma jornada, por cuanto el concepto de simultaneidad se
circunscribe a la fecha2.
Pero el artculo 16 inciso d), anteriormente transcripto, no define el concepto de simultaneidad, existiendo dos conceptos para precisarla. Uno considera a las instrumentaciones simultneas como a las autorizadas en el
mismo momento, es decir, en el mismo mbito fsico, lo que podramos
denominar, agregan NUTA, VACCARELLI y ROTONDARO, en la misma mesa de tra-

GARCA CONI, Ral R. y Frontini, ngel A. Derecho registral aplicado, segunda edicin, Ed.
Depalma, Buenos Aires, 1993, pgs. 181/182.

Ob. cit., pg. 183.

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bajo. Es la posicin del conocido decreto N 2080/80 (artculo 36) y de la ley
registral N 532 de la provincia de Tierra del Fuego (artculos 38 y 39). Esta
doctrina trae como consecuencia la limitacin en orden a la intervencin de
los notarios autorizantes, por cuanto siendo distintos, deben tener la misma
competencia territorial, limitacin sta que no reconoce limitacin alguna3.
El otro concepto de simultaneidad es el de las escrituras autorizadas el
mismo da, siendo la posicin unnime de nuestra doctrina y el criterio sentado por nuestro Registro en el artculo 1 de la disposicin tcnico registral N 5/80 y por los Registros de Salta, La Pampa, Santiago del Estero,
Chubut, Ro Negro, Misiones y Mendoza. As, LPEZ DE ZAVALA4 enseaba
que las escrituras son simultneas cuando transcurren en el mismo
momento jurdico, estando definido a priori por el Cdigo Civil como el da
(art. 24 del C.C.) porque los plazos se cuentan por das, rematando que son
simultneas todas las escrituras que se otorgan en el mismo da.
Para VILLARO5, el concepto de simultaneidad no puede ser otro que el de
instrumentaciones autorizadas en un mismo da.
ANDORNO6 sostena que las escrituras simultneas son las que se otorgan en un mismo da aunque se celebren en dos ciudades distintas, siempre que lo sea dentro de una misma provincia.
En este sentido, CORNEJO7 participa del mismo concepto al sostener que
el supuesto del art. 16, inc. d, se configura cuando las escrituras se refieren
al mismo inmueble, han sido otorgadas el mismo da, en el mismo lugar o
no, y por el mismo o diferentes funcionarios.
Por su parte, FALBO8 esboz el concepto de escrituras sucesivas para
diferenciarlas de las primeras, sealando que no puede otorgarse una escritura un da y su simultnea el da siguiente. Sin embargo, esto no impide
que otorgada una escritura (pendiente de inscripcin) no pueda otorgarse
otra sobre el mismo inmueble. Pero, en este caso, no se trata de escrituras
simultneas sino de sucesivas, donde la segunda podr inscribirse en el
Registro luego de registrada la primera y no podr contar con la reserva de

NUTA, A. R.; Vaccarelli, H. M. y Rotondaro, D. N. Curso de derecho notarial, Ad-Hoc, pg. 39.
LPEZ DE ZAVALA, Fernando J. Curso introductorio al derecho registral, Ed. Vctor P. de Zavala,
Buenos Aires, 1983, pg. 350.
5
VILLARO, Felipe Pedro. Elementos de derecho registral inmobiliario, tercera edicin, Ed. Scotti,
provincia de Buenos Aires, 2003, pg. 93.
6
ANDORNO y Marcoln de Andorno. Ley nacional registral inmobiliaria 17.801 comentada y anotada, Ed. Depalma, pg. 203.
7
CORNEJO, Amrico Atilio. Derecho registral, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1994, pg. 118.
8
FALBO, Miguel Norberto. Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral
argentino, REVISTA NOTARIAL N 854, pg. 98.
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prioridad indirecta que resulta de la certificacin registral en razn de que
no se da el supuesto del art. 23 y ss. de la ley.
En rigor de verdad, todas las escrituras son sucesivas porque se autorizan unas despus de las otras. Con la nica excepcin de la primera
escritura, la ulterior sucede a la anterior, pero digamos que la diferencia
sustancial entre ambas, reafirmando lo expresado anteriormente, es que
la simultnea es la autorizada dentro del mismo da y la sucesiva se configura cuando se otorga al da siguiente. Resulta esencial determinar si
puede aplicarse a las escrituras sucesivas el rgimen jurdico establecido
para las simultneas, en cuanto al efecto de la prioridad indirecta establecido en los artculos 5, 24, 25 y 26 de la ley.
Adelantamos nuestra posicin negativa, desarrollndolo en el punto 3)
del presente.

2. Aplicacin del tracto abreviado: art. 16, inc. d, de la ley N 17.801

La norma citada dispone la posibilidad de abreviar escrituras simultneas o autorizadas dentro del mismo da, que instrumenten dos o ms
negocios jurdicos de vocacin registral que tengan por objeto el mismo
inmueble, aunque intervengan diferentes notarios.
Los requisitos para que pueda aplicarse, a nuestro criterio, son:
1. Que se trate de escrituras pblicas, es decir, documento autorizado
por notario u oficial pblico con igual atribucin o competencia.
2. Que se otorguen dos o ms negocios jurdicos, en una, dos o ms
escrituras pblicas.
3. Que se autoricen en el mismo da.
4. Que los derechos que se transmitan, constituyan, modifiquen o
extingan configuren materia inscribible en el Registro de la Propiedad.
5. Que se refieran a un mismo inmueble.
6. Que en el documento se relacionen o referencien los antecedentes
del derecho que se abrevia, a partir del que figura inscripto o anotado en el
Registro.
7. Que se trate de transmisiones derivadas.
8. Que el inmueble est matriculado.
En lo que respecta a la calificacin, el registrador deber tener presente que la obligacin que el artculo 23 de la ley N 17.801 le impone al
notario autorizante del documento que se pretende inscribir, se exime por
el artculo 16, inciso d, que tratamos de comentar, y que por aplicacin del

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artculo 26 de la misma ley, el notario podr recurrir a verificar la escritura
matriz o copia de la escritura que haya autorizado el otro notario, que precisamente al tratarse de escrituras simultneas, no est todava inscripta,
debiendo referenciar o relacionar la otra escritura. Por ejemplo, en el
caso tpico de la compraventa e hipoteca simultneas, el notario autorizante de la escritura en la que se constituy la hipoteca, deber referenciar
la compra que otorg el deudor hipotecario o hipotecante.
En cuanto a los certificados registrales, con relacin al de dominio,
tambin el notario se podr apoyar en la informacin que contenga el certificado expedido para el otro acto o negocio, teniendo que relacionar dicha
circunstancia, pero con respecto al certificado de anotaciones personales,
deber ser solicitado por ambos notarios, si fuere necesario, conforme al
artculo 23 de la ley.
Participamos del criterio por el cual todos los derechos inscribibles
(otorgados el mismo da) se pueden abreviar. A ttulo de ejemplo, podemos
citar el caso del reglamento de copropiedad y administracin y la transmisin o constitucin de derechos reales de las unidades funcionales operadas el mismo da; transmisiones simultneas del dominio; etc.
La regla general es que por cada acto inscribible el registro practique
un asiento, pero en determinados supuestos, algunos legislados y otros
no, no tiene sentido que se inscriban situaciones jurdicas que inmediatamente van a dejar de tener vigencia, razn por la cual, valindose de lo
que se denomina tracto abreviado o comprimido y por una cuestin de
celeridad y economa registral, el registro practica un solo asiento. Pero el
ejercicio de este nico asiento no implica que se vaya a romper la continuidad de los derechos registrados, porque en ese nico asiento se va a
dejar constancia de los derechos no inscriptos o anotados y que legitiman
(extrarregistralmente) al disponente y lo conectan con el titular del derecho registrado (la continuidad de los derechos va a estar en ese nico
asiento). En algunos supuestos, el Registro practicar un solo asiento, y
en otros abrevia tiempo y no asientos, practicando un asiento autnomo por cada derecho. Debemos resaltar, que ms all de la organizacin
de los asientos que regula el Registro, la importancia radica en que, citando algunos ejemplos, el acreedor hipotecario o el titular del derecho real
desmembrado, podrn inscribir sus derechos, sin estar inscripto previamente el de su co-contratante.
El nico asiento que practique el Registro deber contener la relacin
de antecedentes que exige la ltima parte del artculo 16, detallando en
forma completa las situaciones jurdicas que no se inscribirn, para que no
se altere el principio de tracto sucesivo y se refleje en el folio real la continuidad de los derechos registrables.

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Como decamos, en algunos casos, el Registro no practica un asiento
nico, sino que confecciona un asiento autnomo por cada derecho o
situacin jurdica, y esto obedece a que se trata de derechos que se registran en diferentes rubros del folio real o matrcula, o por pura tcnica de
ordenamiento de los asientos. En estos casos, no tendremos tracto abreviado formal.
Por lo expuesto, cuando hablamos del carcter formal del tracto sucesivo, consideramos al abreviado o comprimido como una modalidad, por lo
que la enumeracin del artculo 16 de la ley N 17.801 es meramente
enunciativa, resultando tambin la postura de nuestro Registro de la
Propiedad de la Provincia de Buenos Aires (disposicin tcnico registral N
14/83). Tambin es la posicin de los registros de Crdoba, Mendoza,
Chubut y Ro Negro. En cambio, consideran que es taxativa los registros de
La Pampa, La Rioja, Salta y Santiago del Estero. Algunos registros nos informaron que la consideran enunciativa, pero aprueban el tracto abreviado
slo en algunos casos, como el Registro del Chaco que la permite, fuera de
los cuatro incisos del artculo 16 de la ley, nicamente en las adjudicaciones por divorcio; Misiones tambin cuando presupone una adjudicacin por
divorcio, excluyendo los casos de subasta y usucapin (disposicin tcnica
N 15/2004).

3. Certificados: reserva de prioridad. Art. 26 de la ley N 17.801

El prestigioso autor FELIPE VILLARO9 define claramente al certificado como
la informacin que a peticin de parte expide el Registro de la Propiedad,
sobre la situacin jurdica de los inmuebles y de las personas, y que simultneamente con la expedicin origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud, agregando que la gran innovacin de
la ley N 17.801 consisti en establecer la reserva de prioridad como efecto
bsico de estos certificados, operando automticamente con su expedicin.
En cuanto a la reserva de prioridad, el artculo 25 de la ley de registro
de la propiedad inmueble, establece que expedida una certificacin, el
Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el
mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se
refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin

Ob. cit., pg. 103.

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producir los efectos de una anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado.
De tal manera, la situacin jurdica informada en el certificado solicitado para la autorizacin del acto requerido, ser mantenida por el Registro
durante el plazo de validez establecido en la ley (15, 25 o 30 das, de acuerdo a si el notario tiene domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en
el interior de la Provincia, o fuera de ella), sin olvidar que esta reserva juega
con el plazo de 45 das que dispone el artculo 5 de la ley para la presentacin de los documentos, por lo que, si el documento ingresa al Registro
luego de los 45 das de su otorgamiento, la reserva de prioridad desaparecer y quedar la prioridad directa o comn del artculo 19, que ser la que
surja de la fecha y nmero de su presentacin por ante el Registro.
Con relacin a la prioridad indirecta, se abre el debate acerca de la
posibilidad de utilizacin del certificado de dominio durante el plazo de
validez del mismo (art. 24), para la autorizacin de la escritura sucesiva no
simultnea.
Pensamos que no se les aplica el mismo rgimen jurdico que a las escrituras simultneas, ya que el artculo 26 de la ley se refiere a ellas como un
caso de excepcin y, fundamentalmente, como ensea el maestro OSCAR
EDUARDO SARUBO, el certificado se agota con la autorizacin del acto en el que
se lo utiliza. No puede hacerse valer nuevamente o ser reutilizado, salvo el
nico caso peculiar que dispone el ltimo prrafo de la norma citada.
Si no obstante, el notario autoriza el negocio jurdico (escritura sucesiva no simultnea), la escritura sucesiva no podr apoyarse en aquel certificado, precisamente porque no se trata de escrituras simultneas, y se considerar que autoriz la escritura sin haber solicitado el respectivo certificado de dominio.
Razonamos, de acuerdo al artculo 19 de nuestra ley, que el principio
general es que La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere
el artculo 40. A su vez, ste dispone que El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema
de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les
corresponda. Pero cuando se trata de escrituras simultneas, el mismo
artculo 19 prescribe: ... la prioridad deber resultar de los mismos.
En el caso de las escrituras sucesivas no simultneas, el notario no
podr eximirse de cumplir con el artculo 23, y la consecuencia, siguiendo
a FALBO, ser que no se podr contar con la reserva de prioridad indirecta
que resulta de la certificacin registral. El certificado no podr ser utilizado

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para la escritura sucesiva porque ya se utiliz para la anterior y con ella se
agot el mismo, por lo que autorizar la sucesiva en estas circunstancias
equivale a efectuarla sin certificado.
Como dijimos en otro trabajo10, en aquellos casos, la escritura sucesiva
no simultnea no es nula, sino que los titulares de esos derechos no van a
gozar de la prioridad indirecta, es decir no se va a retrotraer el efecto de la
inscripcin al da de ingreso del respectivo certificado de dominio, tomndose a los efectos de la prioridad la fecha y nmero del ingreso del documento (prioridad directa), sin perjuicio de la eventual responsabilidad civil
y disciplinaria del notario por la violacin del artculo 23 de la ley.

4. Casos especiales: acta de protocolizacin de la adquisicin en

subasta o de la adquisicin por juicio de usucapin y escritura
simultnea de venta
Si concebimos al abreviado como una modalidad de tracto, la enumeracin del artculo 16 de la ley N 17.801, tendr carcter enunciativo y
podremos agregar a la lista muchos ms incisos. La polmica se basa nada
menos que en dilucidar si el tracto tiene carcter formal o sustantivo.
El tracto sucesivo tiene dos manifestaciones: la primera es el requisito
de la previa inscripcin o tracto material; y la segunda lo constituye su
expresin registral o tracto formal. Con respecto al primero es donde se
presenta la discusin doctrinal.
El artculo 2505 del Cdigo Civil, en su primer prrafo dispone: La
adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente
se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos
en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda, por lo que
si consideramos que el derecho real se adquiere o transmite dentro del
Registro, el disponente no estara legitimado si no alcanza la inscripcin o
anotacin de su derecho en el mismo. Cabe entonces la polmica acerca de
si la previa inscripcin constituye un requisito para disponer o para lograr
la inscripcin de un acto otorgado.
VILLARO11 sostiene en nuestra doctrina la tesis de la sustantividad del
tracto, entendiendo que tal como est formulado el principio en nuestra
ley, tiene un aspecto sustantivo vinculado con la legitimacin para dispo-

10
11

CAYSSIALS, Daniel Alejandro. Tracto sucesivo, REVISTA NOTARIAL N 940, pg. 873.
Ob. cit., pg. 83 y ss.

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ner, y un aspecto formal referido con la manera de ordenar los asientos en
el registro. Este aspecto sustantivo del tracto resulta, en la opinin del citado autor, de la aplicacin de la primera parte del artculo 15 de la ley N
17.801 en armona con lo prescripto por el artculo 23 de la misma ley, el
que prohbe que se autoricen documentos en los que se transmitan, constituyan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la
vista (el funcionario autorizante) el ttulo inscripto, como los certificados
sobre el estado jurdico del inmueble y de las personas, sacndolo de la
esfera puramente registral y llevndolo a la extrarregistral, al mbito de formacin del documento. Y esta exigencia de tener el ttulo inscripto estara
formulada como prohibicin de autorizar el acto, por lo que jugara como
presupuesto de eficacia de la autorizacin, concluyendo en forma terminante sin ttulo inscripto no puede haber acto dispositivo eficaz, salvo las
excepciones expresamente consignadas por el artculo 16, porque el funcionario tiene prohibido autorizar el acto en tales condiciones.
En la doctrina espaola, JERNIMO GONZLEZ preconiz efectos sustantivos para la previa inscripcin, a la que denomin tracto sucesivo material o
sustantivo, implicando la previa inscripcin la atribucin de la facultad de
disponer.
En sentido contrario se pronunci ROCA SASTRE12 al considerar al principio de carcter puramente formal o de orden y modo de llevar el registro,
sosteniendo que el tracto sucesivo en el sentido de previa inscripcin no se
produce como requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva, sino nicamente como requisito para que el acto dispositivo otorgado
pueda registrarse13.
Para CHICO Y ORTIZ14 supone una excepcin a la sucesin cronolgica
de asientos, pero nunca a la sucesin cronolgica de titulares... evitando
inscripciones puramente formularias que se practicaran para ser inmediatamente extinguidas, y que complicaran los asientos, recargndolos....
Nuestra doctrina, con la fundada excepcin de VILLARO, sigue la misma
lnea de pensamiento. As COGHLAN15 sostiene que si no se comprendiera
que la previa inscripcin no es exigida para disponer, quedara turbada la

ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho hipotecario, tomo I, quinta edicin, pgs. 797/799.
LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y otros. Elementos de derecho civil. III bis. Derecho inmobiliario registral. Dykinson, Madrid, 2001, pg. 301.
14
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y otro. Apuntes de derecho inmobiliario registral, tomo I, Madrid,
1963, pg. 353.
15
COGHLAN, Antonio R. Teora general del derecho inmobiliario registral, Ed. Abeledo Perrot, pg. 157.
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armona del sistema inmobiliario basada en una registracin de carcter
declarativo y en la adopcin para la transmisin de derechos reales del sistema del ttulo y modo.
En tanto, CORNEJO16 asegura que el tracto hace al aspecto meramente
procesal del derecho registral y no al sustancial. En modo alguno es una exigencia impuesta para la legitimacin del disponente.
Y el jurista LPEZ DE ZAVALA17 afirmaba que tanto la identidad como la
continuidad, son aspectos que hacen al derecho registral formal. Es decir, a
la manera en que se van a practicar los asientos; si el Registro va a recibir
o no un documento; si lo va a asentar o no y de qu manera se va a practicar el asiento; al aspecto formal.
Tomamos partido a favor de la doctrina mayoritaria, considerando que
el requisito de la previa inscripcin del ttulo no es exigido por nuestra ley
para que el titular del derecho se encuentre legitimado para disponer, sino
para que el derecho que se transmite, constituye o modifica (contenido en
el documento) pueda inscribirse o anotarse en el Registro. El registrador no
tiene que calificar la previa inscripcin para que se acredite la facultad
dispositiva del titular del derecho, sino que observar el documento
cuando no cumpla con la identidad y continuidad del tracto, basndose
en los artculos 15 y 9 inc. b) de la ley.
Por lo relatado, podemos definir al abreviado como una modalidad
de tracto sucesivo, por la cual se permite registrar un derecho sin que
previamente su disponente registre el suyo, concentrando el Registro en
un nico asiento estos dos o ms actos, relacionndolos a partir del que
figure inscripto.
En esta lista de supuestos no contemplados podemos agregar a la
subasta judicial, ya sea que se abrevie con el testimonio judicial o con el
acta notarial de protocolizacin de las actuaciones judiciales. En este caso,
no ser necesaria la previa inscripcin de la subasta para que el comprador
en autos disponga de su derecho, pero s ser obligatorio que previa o con
anterioridad a la inscripcin de la ltima disposicin, se inscriba formalmente la subasta. La subasta se abreviar desde el punto de vista material,
pero formalmente el Registro practicar el asiento de dominio a favor del
comprador en subasta. Lo mismo ocurre cuando se trata de dos escrituras
de ventas simultneas. Como dijimos antes, se trata de un problema de

16
17

Ob. cit., pg. 110.

Ob. cit., pg. 345.

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tcnica registral. Nuestro Registro de la Propiedad, en estos casos, practica
ambos asientos registrales, es decir, no abrevia formalmente el tracto.
Suscribimos que no resultara incorrecto tambin abreviarlos formalmente,
practicando un solo asiento con la relacin de los antecedentes, aunque nos
parece mejor la opcin primera, porque se puede visualizar mejor el encadenamiento dominial.
Pero donde no logramos aplicar el tracto sucesivo abreviado es en la posesin veinteaal o usucapin porque lo interrumpe. No podemos hablar de
tracto abreviado, precisamente, porque no hay tracto o no existe todava.
En las adquisiciones originarias, como la que se tiene por usucapin o
prescripcin veinteaal, comienza una nueva cadena dominial con la que se
registra a favor del poseedor, interrumpindose el tracto en sentido material. Por eso, consideramos que la prescripcin adquisitiva de dominio deber inscribirse y no podr utilizarse la modalidad de tracto sucesivo abreviado, observando que no se obstaculiza la identidad y continuidad de los
asientos registrales (el demandado en autos va a resultar el ltimo titular
de dominio inscripto), sino lo que se corta son las transmisiones derivadas,
comenzando materialmente una nueva cadena de titularidades derivadas a
partir de esta adquisicin originaria. Los efectos son los mismos que los de
la primera inscripcin, debiendo registrarse para que comience el tracto. El
juez ordenar la cancelacin del dominio del demandado vencido y la inscripcin del nuevo dominio a nombre del poseedor veinteaal18.
Por ello, no coincidimos con CORNEJO19 cuando cita a la prescripcin veinteaal como un supuesto de tracto abreviado no enumerado en el art. 16.

18

Antes de la ley N 14.159, el proceso de usucapin era de jurisdiccin voluntaria, y en principio,

no contradictorio, teniendo como consecuencia, que el poseedor, luego de probar su posesin pblica,
pacfica, continua e ininterrumpida, obtena una sentencia declarativa, inoponible al anterior propietario si l no haba sido parte en el proceso, es decir, la sentencia no constitua cosa juzgada material contra el anterior propietario que no haba sido parte en el proceso. Esta situacin, entre otras, llevo a lo
que la doctrina especializada denomin doble o mltiples inscripciones de dominio, y a fin de evitar
stas y sanear los ttulos dominiales habidos por usucapin, es que se incluyen en la ley N 14.159 que
organiza el Catastro Nacional, los artculos 24 y 25, que establecen el juicio ser de carcter contencioso contra quien figure como titular del dominio segn las constancias del Registro de la Propiedad
del lugar de ubicacin del inmueble.... Ahora, la sentencia dictada seguida conforme a las previsiones
del transcripto artculo 24 hace cosa juzgada material, y en consecuencia, el propietario anterior pierde su derecho de dominio que adquiere el usucapiente (art. 2524, inc. 7). Por esta razn, el juez deber ordenar la inscripcin en el Registro de la sentencia en la cual se declara adquirido el dominio por
posesin veinteaal, y la cancelacin de la inscripcin anterior si estuviere inscripto el dominio del
demandado (artculo 682 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires).
19
Ob. cit., pg. 123.
20
ANDORNO, Luis O. Ob. cit., pg. 263 y Moisset de Espans, Luis. Publicidad registral, Crdoba,
1991, pg. 85.
21
ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho hipotecario, tomo I, quinta edicin, pg. 820 y ss.

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Algunos autores sostienen que otro caso de excepcin al tracto es la
matriculacin del inmueble20. Pero ste no es un caso de excepcin sino
ms bien un presupuesto del mismo. As, ROCA SASTRE21 indica que la matriculacin y el tracto son cosas distintas. La matriculacin es un presupuesto y le da base al tracto, sin la matriculacin el tracto no puede funcionar.
La matriculacin es hacer ingresar el inmueble al Registro, la inscripcin
hace ingresar la constitucin, modificacin o transmisin de derechos, y el
tracto es el encadenamiento (formal) de estos derechos ya registrados.
El tracto funciona cmodamente en los registros completos, donde hay
una inscripcin antecedente, pero en los registros incompletos, donde hay
derechos de dominio que todava no se han registrado, la nica forma de
comenzar la cadena de tracto sucesivo es procediendo a la primera inscripcin o matriculacin. A partir de sta vamos a poder aplicar la identidad y
continuidad que regula el artculo 15, por lo cual, acertadamente, CHICO Y
ORTIZ22 menciona que respecto de las segundas o posteriores inscripciones
acta el principio del tracto.
Reiteramos que con la usucapin no puede utilizarse el tracto abreviado
o comprimido, agregando que ste, al ser una modalidad de tracto sucesivo,
supone que exista, y que como comienza una nueva cadena de titularidades,
la primera deber registrarse (formalmente no se puede abreviar la primera
inscripcin). As lo dispone felizmente la disposicin tcnico registral 19 del
ao 1991 del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que
adopt la recomendacin de la XXVIII Reunin Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad Inmueble, celebrada en Crdoba ese mismo ao.
5. Particin de bienes hereditarios: tracto abreviado -inc. c) del art. 16
de la ley N 17.801Este supuesto se refiere cuando el mismo sea consecuencia de actos
relativos a la particin de bienes hereditarios.
De acuerdo al inc. c) del art. 16 de la ley, para otorgar la particin no
constituye un requisito la previa inscripcin de la declaratoria o aprobacin
del testamento a favor de los herederos. Este inciso da cuenta de la particin de bienes hereditarios, por lo que debemos considerar como supuestos no legislados a las particiones de bienes de la sociedad conyugal o de
otro tipo de comunidad de bienes.

CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y otros. Manual del Registro de la Propiedad, Madrid, 1966, pg. 56.
ZANNONI, Eduardo A. Manual de derecho de las sucesiones, segunda edicin, Ed. Astrea, Buenos
Aires, 1989, pg. 299.

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Se ha definido a la particin como el negocio jurdico que impide o
pone fin a la comunidad hereditaria mediante la distribucin entre los
coherederos de las titularidades activas contenidas en la herencia23.
En el artculo 3452 del Cdigo Civil, VLEZ impuso el principio de la divisin forzosa, al disponer que Los herederos, sus acreedores y todos los que
tengan en la sucesin algn derecho declarado por las leyes, pueden pedir
en cualquier tiempo la particin de la herencia, no obstante cualquiera prohibicin del testador, o convenciones en contrario. Aunque este espritu de
divisin encuentra limitaciones en la conocida ley N 14.394 (artculos 51
a 56) y en el artculo 3573 bis (derecho de habitacin del cnyuge suprstite), entre otras.
VILLARO24 dice que pueden ser de dos clases, o son actos preparatorios
de la particin (desafectacin de bien de familia o afectacin a propiedad
horizontal), o son actos efectos de la particin (adjudicacin).
La particin es un acto formal. De esta manera, se diferencian dos formas: la particin realizada por los herederos extrajudicialmente, y la particin judicial, en los casos prescriptos en el artculo 3465 del Cdigo Civil. A
su vez, el artculo 3514 y concordantes legisla la particin hereditaria hecha
por los ascendientes a favor de sus descendientes, por donacin o testamento, que nada tiene que ver con el inciso que comentamos, porque no
se trata de transmisiones realizadas en procesos sucesorios. Tambin se
caracteriza una particin llamada mixta, que es extrajudicial pero requiere
la aprobacin judicial, hallndose en el artculo 3515 del Cdigo Civil, que
autoriza a los ascendientes que nombren tutores a sus descendientes
menores, para que hagan los inventarios, tasaciones y particiones de sus
bienes extrajudicialmente, presentndolas luego a los jueces para su aprobacin25.
Retomando la particin extrajudicial, el artculo 3462 dispone que si
todos los herederos estn presentes y son capaces, la particin puede
hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La unanimidad se refiere tanto a la forma como al contenido del negocio, pero en cuanto a la forma entra en juego el artculo 1184, inciso 2, que
exige la escritura pblica, salvo que mediare convencin por instrumento
privado presentado al juez de la sucesin.
De esta manera, la particin de inmuebles podr ser formalizada por
instrumento privado, y presentada en el juicio sucesorio del causante para

24
25

Ob. cit., pg. 92.

ZANNONI, Eduardo A. Ob. cit., pg. 324.

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su homologacin, o por escritura pblica si todos los herederos estn presentes y son capaces. En este ltimo caso no se necesita homologacin26.
Como describimos anteriormente, la presente norma se refiere a la
abreviacin de la declaratoria de herederos o de la aprobacin del testamento en ocasin del otorgamiento de la particin, pero como venimos
sosteniendo, entendiendo al tracto como un principio de carcter puramente formal, no encontramos obstculo legal para que tambin se abrevie la particin misma como supuesto no legislado.

PONENCIA
Por las conclusiones precedentes, propiciamos que el plenario del XIV
Congreso Nacional de Derecho Registral, declare:
1. Escrituras simultneas son las autorizadas el mismo da y sucesivas no
simultneas son las autorizadas al da siguiente.
2. La escritura sucesiva simultnea no podr autorizarse con el certificado
de dominio utilizado en otra escritura.
3. La escritura sucesiva no simultnea autorizada con el certificado de
dominio utilizado en una escritura anterior no es nula. La consecuencia es
que no gozar de la prioridad indirecta establecida en los artculos 5, 24,
25 y 26 de la ley N 17.801.
4. El art. 16, inc. d), de la ley N 17.801 permite que puedan abreviarse
todos los negocios jurdicos inscribibles formalizados por escritura pblica
autorizada el mismo da.
5. El requisito de la previa inscripcin no est previsto en nuestra ley para
legitimar al disponente, sino para que pueda registrarse el acto otorgado.
6. La posesin veinteaal interrumpe el tracto, por lo que no podr aplicarse la modalidad abreviada.
7. Entendiendo al tracto como un principio de carcter puramente formal,
se podrn abreviar todos los negocios jurdicos inscribibles, de acuerdo a los
artculos 2 y 3 de la ley N 17.801, como la subasta judicial, la particin
judicial, la adjudicacin por divorcio, entre otros.

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CORNEJO, Amrico Atilio. Ob. cit., pg. 116; ZANONNI, Eduardo A. Ob. cit., pg. 325.

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