URBANISTICO P2

1. Permiso de edificacin. Que autoridad los otorga, cul es su mbito

de aplicacin. Cules son las obras que estn exentas de pedir permiso
de edificacin. Plazos, que pasa con los revisores independientes,
documentacin para acompaar, quien lo puede pedir. Tambin
caducidad.
De los permisos de edificacin.
La necesidad de requerir un permiso de construccin emana del artculo 116 de
la LGUC. Deben ser solicitados por el propietario. Estos permisos son otorgados
por el Director de Obras Municipales, en conformidad a lo dispuesto en el
artculo 24 de la LOCM.
Si no se otorgare el permiso, el DOM puede ordenar la paralizacin de la obra
que se est construyendo sin permiso. Por decreto alcaldicio tambin podra
ordenar la demolicin. (art 148 n 1)
Ello comprende la edificacin propiamente tal, la transformacin de edificios, la
ampliacin, las obras de urbanizacin, e inclusive, las demoliciones de edificios.
Estos permisos alcanzan tanto a las reas urbanas como rurales.
Para otorgar estos permisos, el DOM debe exigir:
-

Requisitos de la LGUC.
Requisitos de la OGUC.
Por excepcin, otras leyes que se remiten especficamente.

Quedan fuera los planes reguladores e instrumentos de planificacin en

general, estos no pueden establecer requisitos especiales.
El DOM debe entregar los permisos si se cumple con los requisitos
urbansticos. No es una facultad discrecional, ni se pueden agregar ms
requisitos que los mencionados.
Es una garanta para los particulares y para los funcionarios municipales. No se
puede exigir el cumplimiento de otras disposiciones (sanitarias o medio
ambientales por ejemplo).
En la prctica ocurre que el DOM exige y revisa ms que normas urbansticas
(eso le crea problemas).
Lista de control de trmite:
Archivo de los permisos que se estn tramitando. (La solicitud de un permiso es
una forma de iniciar un procedimiento administrativo. La vida de la solicitud y
sus trmites queda en esta lista).

Condicin jurdica de los edificios:

Requieren permisos las obras que realicen personas particulares, como as las
urbanizaciones y construcciones fiscales, semi-fiscales, y las de corporaciones
o empresas autnomas del Estado, adems, las de las FFAA y FF de orden,
siempre que no tengan carcter militar.

Obras que no requieren permisos:

-

Obra de infraestructura del Estado (aeropuertos)

Obras de carcter militar, de las fuerzas de Orden y Seguridad,
destinadas a sus fines propios.
Ciertas obras urbanas o rurales, ya sean de carcter ligero o provisorio,
o que carecen de significancia. Ello lo determina la OGUC. (Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones)

Usualmente, la cadena de tramitaciones es la siguiente:

1)-. Art 116: Certificado de informaciones previas:
Instrumento que contiene las disposiciones urbansticas que se le aplican a un
predio determinado.
Estos certificados los puede pedir cualquier persona, son de uso cotidiano.
Seala:
-

-Uso que le afecta.

-Si est sujeto o no a la declaratoria de utilidad pblica.

2)-. Anteproyectos:
Son una presentacin previa de un proyecto, ya sea de loteo, de edificacin o
urbanizacin en el que se contemplan los proyectos esenciales relacionados
con la aplicacin de las normas urbansticas.
Esto tiene relevancia, ya que la mayora de las empresas constructoras que
realizan grandes obras inmobiliarias, lo efectan con financiamiento bancario,
y este financiamiento lo obtienen exhibiendo un anteproyecto aprobado. Estos
pueden ser tanto para edificacin, como de loteos.
La duracin del anteproyecto tiene, por lo general, una vigencia de 180 das . Si
es una obra de gran envergadura, puede llegar hasta 1 ao. Si el loteo es de
ms de 5 hcts., o un proyecto de edificacin de ms de 1000 m2 tienen
vigencia de 1 ao.
Una vez aprobados, se genera un importante efecto:

Se mantienen las condiciones urbansticas con que se hubiere aprobado,

quien tiene un anteproyecto aprobado goza de un derecho adquirido, por
lo que si se modifica la legislacin urbanstica, el permiso se otorga
conforme a la normativa vigente a la aprobacin del mismo.
Se produce congelamiento.
Para la aprobacin del anteproyecto se debe pagar un 10 % del permiso
de edificacin.

3)-.Solicitud del permiso de edificacin:

Se solicita ante el DOM. Solo puede solicitarlo el propietario.
-

Por regla general, el DOM tiene plazo de 30 das para pronunciarse.

Excepcin: 15 das cuando la solicitud est acompaada por una
aprobacin por parte de un revisor independiente. (son personas
privadas que tienen que cumplir varios requisitos, como ser DOM
muchos aos, y estar inscrito en un registro especial)

En este plazo, el DOM debe emitir un informe sobre si el proyecto cumple o

no con los requisitos.
Si no se otorga (o deniega) el permiso en plazo, el valor de los derechos se
reduce un 30% para el particular que solicita el permiso.
La contralora ha dictaminado que el silencio administrativo no opera en
materia urbanstica. (Problemtica constitucional sobre validez de decretos
contra ley).
Acta de observaciones:
Debe contener por escrito la totalidad de los reparos urbansticos que la DOM
considera que tiene el proyecto. Debe indicarse con claridad las normas
supuestamente incumplidas (deber de los rganos de la administracin de
fundamentar sus decisiones)
El administrado tiene plazo de 60 das para solucionar estos reparos o contra
argumentar. Si dentro de estos 60 das no contesta, el DOM debe devolver la
solicitud, rechazndola.
Si hay contra argumentos, el DOM puede aprobar
motivos de fundamento.

o rechazar indicando

La caducidad y prrroga de un permiso se regulan en la ordenanza

Duracin del permiso:

Curiosamente no est en la ley, sino que est en la OGUC, por lo que en cierto
sentido, esta OGUC llega a tener casi una carcter de legislacin
complementaria. (es muy criticable).
En su Art. 1.4.17 establece que el permiso caducar automticamente a los 3
aos de concedido, si no se hubieren iniciado las obras correspondientes, o si
estas permanecieren paralizadas durante el mismo lapso. Qu se entiende por
iniciar la obra? La OGUC lo seala expresamente, y dice que se entiende
iniciada una vez realizados los trazados, y comenzadas las excavaciones
contempladas en el proyecto.
Qu pasa si vence el plazo de tres aos, qu podra hacerse para poder
construir en un lugar donde cambi la planificacin?
Se puede alegar que el artculo que dispone la prescripcin es inaplicable por
constitucionalidad (materias de ley tratada en reglamento). El tribunal
constitucional en general resolver ms rpido que los tribunales ordinarios.
(Sustento: Artculos 63, 19 n 24... de la CPR)
Rechazado el permiso, el interesado podr reclamar directamente a la SEREMI
(secretara regional ministerial) del MinViU. La SEREMI, dentro de 3 das, debe
solicitar informe al Director de Obras Municipales. A su vez, el Director de
Obras tiene un plazo de 15 das para evacuar su informe, y la SEREMI tiene
otros 15 das para resolver en definitiva sobre la materia.
Los permisos de edificacin suponen el pago de derechos municipales. Estos se
calculan de la siguiente forma:

en obras de edificacin, segn el presupuesto que elabora el

constructor.
tratndose de loteos y subdivisiones, la base para su computo es el
avalu fiscal.
en el caso de las urbanizaciones, estas no pagan derechos
municipales.

El Director de Obras Municipales esta facultado para dar facilidades de pago,

en cuotas trimestrales, hasta por 12 meses.
Modificacin de los proyectos aprobados: Artculo 119, ver.
Es una necesidad muy frecuente. No se puede modificar completamente, sino
hasta un 5% de la constructibilidad del edificio.
4)-. Recepcin de las obras:
Se inicia la construccin de ah hasta la recepcin definitiva hay una etapa de
inspeccin y fiscalizacin por parte de la DOM

Permisos de edificacin son pblicos y cualquier persona puede tener acceso a

ellos, se realiza un expediente especial con ficha y un libro en el que los
inspectores municipales harn cualquier indicacin en cuanto la obra se realice
en discordancia con la obra permitida.
Esto origina denuncias que ve el JPL.
El DOM incluso puede pedir la demolicin de lo construido en disconformidad
con el permiso otorgado.
Si la obra est terminada el propietario de pedir la recepcin final
acompaado de un informe del arquitecto encargado de la obra, y el informe
de un revisor independiente (se paga menos un 30 % de los derechos
municipales y el plazo de treinta das de otorgamiento del permiso se reduce a
15) debe acompaarse tambin informe de las diversas empresas que den los
servicios bsicos a la construccin, si son obras en altura se pide un informe de
clculo hecho por un ingeniero calculista, en caso que se est edificando en
zona riesgosa el DOM puede pedir un informe sobre mecnica de suelo pero en
general la responsabilidad del DOM es formal, ya que l se fa de los informes
entregados, l en teora debe advertir si la obra de la que piden la recepcin
definitiva es igual que lo que autorizo ya que no podr revocar esta decisin.
El DOM otorga un certificado de recepcin final que es de vital importancia
para las ventas inmobiliarias ya que desde este minuto se pueden vender las
individualidades inmobiliarias.
Existen edificaciones que se rigen por normas especiales, estas son:
2. Conjuntos armnicos
Los conjuntos armnicos: Son agrupaciones de construcciones que por
condiciones de uso, localizacin o dimensin estn relacionados entre s de tal
manera que constituyen una unidad en virtud de la cual la ley los autoriza para
variar las normas generales urbansticas.
Ejemplo: Empresa inmobiliaria realiza tres torres
Este conjunto permite salirse de las normas como construir en mayor altura o
tener un coeficiente de constructibilidad mayor.
Art 107, 108 y 109 de la LGUYC
Son tres casos es voluntario acogerse a esto pero se establecen estos tres
casos:
* Condiciones de dimensin:

1 Ciertas edificaciones estn emplazadas en un terreno cuya superficie total

sea = o superior a 5 veces la superficie predial mnima de cada comuna
siempre que no sea inferior a 5000 metros cuadrados.
2 Terreno en s constituya una manzana cualquiera que sea la superficie de
sta.
3 Estn emplazadas las edificaciones a realizar en terreno producto de una
fusin predial siempre que no sea inferior a 2500 metros.
Previamente o conjuntamente con la solicitud de permiso de edificacin
debe pedirse la fusin de los terrenos: lo que pasa es que desaparecen los
roles de avalo de los dos predios y queda uno slo, esto requiere una
resolucin emanada de la DOM y comunicada al RCBR, SII,
El solicitante de la fusin debe acompaarse un plano en que se muestren
los terrenos que para fusionarse deben ser contiguos, deben llevar el rol de
avalo actual y debe acreditarse que es dueo.
*Condiciones de uso:
Cuando el edificio que se solicita en conjunto armnico est dedicado al
equipamiento consultado en el plan regulador como tal, al = debe cumplir que
no puede ser inferior a 2500 metros.
* Condicin de localizacin: estar emplazados junto a inmuebles declarados
bienes nacionales o de conservacin histrica

3. Ley de Copropiedad inmobiliaria. Estamentos relacionados, las

asambleas ordinarias y extraordinarias, las diferencia de quorum, sus
materias y las funciones que tienen el comit de administracin y la
administracin
Bajo el gobierno de Alessandri Palma se dict la Ley de Venta Por Piso (Ley N
6071) Antes de que existiera esta ley, el edificio era propiedad de una
comunidad, en donde cada propietario tena un porcentaje de propiedad.
Hace posible la coexistencia de dos derechos, un derecho de propiedad como
tal sobre la unidad de respectiva y un derecho de copropiedad de los bienes
comunes. Sin embargo, presenta problemas respecto a construcciones no
contempladas a la fecha (ejemplo: construcciones horizontales, condominios,
etc). El dominio absoluto se mantiene sobre la propiedad y la copropiedad
respecto de los bienes comunes.
La ltima versin de la ley es del 23 de Octubre del 2008. Slo reemplaza la ley
anterior en los trminos en que se contradigan.

En esta regulacin existen 2 tipos de condominios:

1. Construccin Vertical o en Altura. Por ejemplo: departamentos,
edificios y comercios, junto con sus combinaciones.
2. Construccin Horizontal. Condominios.
Quin acoge estas construcciones? El DO Municipal. Tratndose
construcciones horizontales, puede ser tanto sitios con proyecto
construccin o bien, ya construidos.

de
de

Qu pide el DO Municipal? Requisitos para acoger:

1) Zona Urbana, o bien requisitos del DFL
2) Planos y especificaciones.
3) Reglamento de Copropiedad. Esto es importante, porque se establece el
cuadro de superficie y el a prorrateo de la copropiedad. Debe estar antes,
y se reduce a Escritura Pblica, y se registra en el Conservador de Bienes
Races en el Registro de Gravmenes (puede firmar el dueo de la
inmobiliaria, no es necesario que vayan todos los copropietarios).
Es importante el porcentaje de derechos, porque ello tendr correspondencia
con los gastos comunes. Ahora bien, pueden haber excepciones o eximiciones
al pago de los gastos comunes (debe expresarse).
Importante: Tratndose de los gastos comunes, da lo mismo que no se use el
servicio. Es una obligacin de ese derecho de copropiedad. Tambin hay que
considerar que pueden existir cualquier tipo de diferenciaciones en los gastos
comunes, establecindose estas previamente.
El derecho a los bienes comunes es inseparable al derecho de dominio
individual. Tanto es as, que tampoco es necesario mencionarlo en la escritura
pblica. Es algo implcito.

Cmo se administra el condominio? Existen 3 rganos de administracin.

1. Asamblea. Reside la soberana del condominio, pueden ser: i)
ordinarias, deben celebrarse a lo menos 1 vez al ao; ii) extraordinario,
se celebra cada vez que se amerite, se puede convocar a peticin del
administrador o a travs del comit.
-

Asamblea Ordinaria se resuelve: (60% de qurum de los derechos, en

primera citacin; y en segunda citacin, con los que asistan; la diferencia
mnima entre ambas puede haber una diferencia de un mnimo de una
hora, mximo 4 horas).
1) Nombramiento del Administrador y Comit de Administracin.

2) Cualquier materia que quieran debatir los copropietarios referente

al uso de los bienes comunes.
3) Gastos ordinarios.
Los acuerdos se toman por mayora absoluta, y el voto se considera en funcin
de los derechos de la copropiedad.
Copropietario hbil: Copropietario que puede votar porque est al da con los
gastos comunes. Se puede votar personalmente o por mandato, valiendo
segn el derecho.
Nota: Cada Condominio, por ley, debe tener una cuenta corriente bancaria.
Slo pueden girar quienes la Asamblea haya autorizado para el uso.
-

Asamblea Extraordinaria: (primera citacin, 85%; segunda citacin, 60%;

acuerdos requieren un voto de 75%): Deben mediar 5 das y mximo 15
das. Slo se puede hablar de la materia convocado.
1) Modificacin al reglamento de copropiedad.
2) Cualquier alteracin en el uso o goce de los bienes comunes.
3) Gastos extraordinarios. (Definido por un monto, ver la ley).

Importante: Cada vez que un condominio se declara afecto a la Ley de

Copropiedad, el DO Municipal NO puede revocar dicha resolucin. Slo se
puede disolver a travs de la decisin de una Asamblea Extraordinaria y por
unanimidad.
2. Comit de Administracin. Nombra a un Presidente de Comit.
Mnimo son 3, mximo lo que establezca el Reglamento o la Asamblea.
Si no se ha nombrado administrador, se entender que el administrador
es el Presidente.

La labor del Comit es representar a la Asamblea y hacer cumplir los acuerdos

de la Asamblea. Adems, debe fiscalizar al Administrador.
3. Administrador. Puede estar 3 aos, aunque hay posibilidad de
reeleccin. Es el representante judicial de la comunidad. El
administrador es la persona encargada de ejecutar los acuerdos de la
comunidad. Adems, contrata al personal y a cargo del pago de los
sueldos. Debe velar para que se cumpla el acuerdo de copropiedad, y
puede denunciar al JPL que corresponda. Si es que se prev la aplicacin
de multas, el administrador es el que las cobra. Tambin debe cobrar los
gastos comunes, esta materia la conoce la Justicia Ordinaria (y el
certificado que emite el Administrador sirve como ttulo ejecutivo).
Qu se consideran bienes comunes?

1) Horizontales: Todas vas de acceso, portones, casetas del cuidador,

equipamientos, etc. Los bienes particulares seran las unidades.
2) Verticales. Terreno donde se emplazo del edificio, todos los muros
exteriores, todos los cimientos, estructura soportante, techumbre, los
pasillos, las escalas, la caja y ascensores, ductos, reas verdes, etc.
Importante: Respecto a las Unidades el dominio es absoluto. Puedo hipotecar,
disponer, etc. Esto es bien interesante porque en Estados Unidos los dominios
respecto de los individuos estn sujetos a las Asambleas.
Todas aquellas divergencias que existan entre los copropietarios,
administrador, etc. Las conoce el juez de polica local. Todo salvo la cobranza
de los gastos comunes.

4. Decretos de demolicin, casos que proceden, acciones adm. y

judiciales que proceden.
Demoliciones.
Casos en que proceden las demoliciones. Art. 148 al 157 de la Ley General de
Urbanismo. Son resueltas por el Alcalde, a peticin del DO Municipal. La
demolicin puede ser total o parcial.
Procede en los siguientes casos:
1. Obras que no cumplen los requisitos del Permiso de Construccin.
Revisar el procedimiento al caso en que se
2. Obras que se ejecuten en bienes de uso pblico sin la autorizacin
correspondiente, o bien, en casos en que se traspasan los lmites de la
propiedad. Por ejemplo, alguien construye ms all de los lmites de su
propiedad. En stos casos no hay prescripcin adquisitiva, porque los
bienes nacionales estn fuera de comercio.
3. Amenaza de Ruina.
4. Obras que se ejecutaron conforme autorizaciones especiales, y pasado el
plazo no se cumplen los requisitos.
Se establece una accin popular respecto de la demolicin que amenace ruina.
La denuncia se hace ante la Municipalidad, es decir, al Alcalde. Este es quien
deriva e insta al DO Municipal para proceder con la demolicin.
En los dems casos, cuando no es una ruina inminente hay que notificar, la
notificacin se realiza al domicilio del propietario y a los ocupantes del edificio
que se quiere demoler. Se hacer uso de la fuerza pblica.

Contra el decreto de demolicin, existen 2 reclamos:

1. Reclamo Administrativo, que es un recurso de reposicin que se
presenta ante el Alcalde. El plazo es el mismo que tiene el propietario
para demoler.
2. Recurso Judicial. Se recurre al Juez de Letras de Turno, en el plazo de 10
das desde que se notifique el decreto de demolicin al afectado. Se
emplea el procedimiento Sumario (DFL 458). Se puede pedir orden de no
innovar. La sentencia que dicta el Juez de Letras puede haber Apelacin
y Casacin.
No son excluyentes estas dos vas.

5. Traslados de industrias y el rgimen de reclamacin en materia

de D urbanstico.
Dos clases:
1. Industrias primitivamente bien emplazadas quedan mal emplazadas por
una modificacin del plano regulador.
2. Industrias mal emplazadas que luego representan peligro.
Art. 57 de la Ley. El uso de suelo se ceir estrictamente al uso de suelo
consignado en el plan regulador territorial.
Art. 58. Cada vez que se otorga una patente industrial y comercial, debe
consultarse si la patente se condice con el plan regulador territorial y comunal.
Primer Caso. En ese caso, si la industria es inofensiva y no molesta, puede
seguir la industria pero sujeta al congelamiento de lo ya existente. No se puede
ampliar la industria.
Segundo Caso: Debern trasladarse en el plazo que seale la municipalidad, y
varios organismos. El plazo no puede ser inferior a un ao. Perdieron la
condicin que les permita seguir en una zona que les corresponda, de
momento que presenta molestias el Alcalde debe trasladarse.
No lo dice la ley, pero es obvio que debe tratarse de industrias que deben
contar con el permiso municipal. Si no tiene el permiso deber ser clausuradas
inmediatamente.
Art. 160. Otro evento. Industrias que estn funcionando dentro del rea
industrial o zona mixta, es decir, estn bien ubicadas, pero estn expuestas a
peligros de incendio, etc. Generando molestias. La municipalidad, previo

informe del x de Urbanismo, declara el traslado. El plazo no ser inferior a un

ao.
Nota: El afectado puede presentar un plan que solucione antes, generalmente
estos no tienen solucin.
Rgimen de Reclamacin.
Dos grupos.
1. Orden Administrativo. Dos cuerpos legales, LEY GENERAL DE
URBANISMO Y CONSTRUCCION, y 19.880 sobre Procedimiento
Administrativo.
DL. 458.
1.1. Reclamaciones en contra del DO Municipales. Art. 12 y 118. Se
presentan directamente ante el SEREMI del Ministerio de Vivienda. En
ambos casos se presentan en un plazo de 30 das.
Art. 12: Reclamacin Genrica. Concede en contra de cualquier resolucin u
omisin del DO Municipal. Por ejemplo, permiso de edificacin mal otorgado en
consideracin de los vecinos. O bien, otorgado el permiso de edificacin no se
otorga el permiso de recepcin de edificacin.
El SEREMI pide informe del DO, y luego dicta resolucin que debe ser acatada
por el DO.
Art. 118: Exclusivamente en los casos que se pide un permiso de edificacin, y
este es denegado por el DO Municipal.
1.2. Reclamacin de Reposicin del Decreto de Demolicin. Art. 154 de
la Ley. Se presenta ante el Alcalde, y lo presenta a quien se le ha
ordenado demoler. Mismo plazo de la demolicin.
1.3. Viviendas Econmicas. Reclamacin que se hace cuando el DO
Municipal resuelve que la vivienda deja de cumplir con los requisitos.
Ley 19880.
1.1.

Se aplica a los municipios. Recurso de reposicin jerrquico, no se

emplea distintamente, en un mismo escrito se presenta el recurso de
reposicin, y en subsidio superior jerrquico. Plazo de 5 das. Se
presenta ante la misma autoridad que dicta la resolucin. La
autoridad jerrquica del DO debiera ser el Alcalde, a criterio del
profesor.

Expresamente un artculo de esta ley dice que cuando se interpone este

recurso, se suspende los plazos de accin judicial de recurso de proteccin.
Pero la Corte Suprema ha fallado en contra de esta disposicin.
2. Judiciales.
1.1. Reclamo de Ilegalidad de la Ley 18.695, Art. 190. Permite deducir
el reclamo de ilegalidad en contra de las acciones y omisiones en
contra de los Alcaldes y funcionarios de sus dependencia. La CS ha
fallado que el DO es dependiente del Alcalde.
OJO: Debe ser contrario a ley. No puede interponerse en este reclamo porque
se han infringido normas del Plan Regulador, etc. No procede tampoco en
contra de la decisin arbitraria, pro eso se diferencia con el recurso de
proteccin.
Tiene 2 fases.
1.1.1. Administrativa. Se presenta dentro del plazo de 30 das
ante el propio Alcalde. Se puede aceptar, rechazar o
silencio (en este caso prima la ley 18.995, por tanto se
entiende que esta rechazado). El afectado debe certificar
para pasar a la Corte.
1.1.2. Plazo de 15 das. Recurre directamente ante la Corte
Apelacin. Es parecido al recurso de casacin, se debe
fundamentar el derecho que fue infringido. Adems se
piden los perjuicios. La Corte le pide un informe al Alcalde,
que tiene un plazo de 10 das para responder, ampliable a
10 das ms. Si hay hechos pertinentes y controvertidos, se
dicta auto de prueba con un trmino de 8 das. Es casable
en el fondo y forma ante la Corte Suprema.
Los perjuicios son exigibles en procedimiento sumario ante el JL
correspondiente, en el cual ya no se discute los hechos, sino solo el monto de
los perjuicios.
1.2.

Recurso de Proteccin del Art. 20 de la CPR.

1.3.

Amparo Econmico.

1.4.

Materia Ambiental.

1.5.

Accin de Nulidad de Derecho publico.