LA VIOLENCIA FÍSICA Y

PSICOLÓGICA ENTRE
PROPIETARIOS EN UN
CONDOMINIO: ¿CÓMO
COMBATIRLA?

Aunque parezca rara, la violencia existente entre copropietarios en una comunidad

inmobiliaria o un condominio es algo más frecuente de lo que todos piensan.  La cultura
cívica que debería privar por excelencia en condominios donde un grupo de seres
humanos comparten áreas y bienes comunes y en donde el civismo debería ser la
condición más normal para el respeto de los derechos ajenos, cada vez está cediendo
más terreno al barbarismo y al conflicto físico y psicológico entre copropietarios, al
menos, en la Venezuela de hoy, país que tiene una de las tasas de homicidios  y
conflictividad social más elevada del mundo, y donde también, reina un clima de
impunidad generalizado, que ya forma parte de la cultura del ciudadano, y donde las
gentes pocas barreras tienen que lo persuadan de resolver los conflictos entre los
particulares a través del diálogo y sobre todo, de la interacción e intervención de las
instituciones que nominalmente existen en la república. Venezuela, un país donde las
instituciones operan con niveles muy pobres de eficiencia y eficacia, tiene todas las
características de lo que el historiador Agustín Blanco Muñóz apunta acertadamente,
de EX-PAÍS.  

Y quienes lidiamos día a día en el campo de la gerencia de condominios y otras

comunidades inmobiliarias, nos topamos de frente con la forma como se presenta la
violencia:  desde la estigmatización y exclusión del propietario moroso que por
cualquier causa no ha pagado sus gastos comunes atribuibles a su propiedad; pasando
por la lucha de poderes entre grupos que quieren controlar la Junta de Condominio para
hacer  negocios a través de las intermediaciones con los proveedores de bienes y
servicios del condominio; sin olvidar aquellos propietarios que en las asambleas de
propietarios amenazan e insultos a otros, simplemente por no estar de acuerdos con sus
posiciones o por no tolerar los desacuerdos con las propuestas que estos hagas;  y
también, llegando al colmo de violencia física donde copropietarios, sus parejas,
cónyuges, concubinos o amigos, sabotean fiestas infantiles, reuniones sociales de otros
copropietarios por cualquier causa, valiéndose de superioridad física, abuso de derecho
o simplemente, empuñando un arma impune y cobardemente.

La sociedad no puede acostumbrarse a vivir en violencia permanente y si lo hiciere, sin

duda alguna, podríamos decir que presenta alguna patología o endemia mental
generalizada, digna de un tratamiento o terapia de urgencia para evitar su disolución o
transformación en horas de seres humanos que pululan a su mejor saber y entender y
capricho, sobre un territorio que ya no podría llamarse república.
La disolución de un condominio  desde el punto de vista fáctico o moral, tiene su origen
precisamente en la aceptación de los actos de violencia existentes entre sus propietarios
y en la omisión de sus responsables legales (la junta de condominio) de enfrentarlos,
confrontarlos con el imperio de la Ley y el repudio inmediato y generalizado del resto
de la comunidad, como respuesta moral a la barbarie.

¿Cómo combatir la violencia física y psicológica que se observa en el condominio?

Recomendamos a los administradores; juntas de condominios y copropietarios en

general, a no ser omisos en el registro de los actos de violencia, sea quien sea que los
haya cometidos.  Conocemos casos donde un copropietario o sus relacionados (parejas,
amigos) han realizado varios actos de violencia en la comunidad y el resto de la gran
mayoría de ella nada han hecho. Y los primeros que están obligados a actuar es la Junta
de Condominios, el ente administrador y por supuesto, la Asamblea de Propietarios
como gran órgano de poder y de expresión para tomar los correctivos del caso.

En este orden de ideas, ante un hecho de violencia reiterado por una persona o un
relacionado de ésta (recordemos que los documentos de condominios normalmente
atribuyen una responsabilidad solidaria a los propietarios que  permiten el acceso de
terceras personas, cuando estas últimas causas violencia de cualquier tipo en el
condominio) recomendamos sin duda alguna, que la Junta de Condominio, el ente
administrador o en su defecto, si éstos no actúan, un tercio del valor del inmueble
traducido en firmas de copropietarios del inmueble,  realicen la convocatoria de la
asamblea de propietarios para que se aplique el artículo 39 de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal de Venezuela que reza textualmente: “El  propietario que
reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsables de los
daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a
vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto
en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la
comunidad”.

Un somero análisis de esta norma, nos permite señalar que el legislador no hace
mención a que tipo de obligaciones específicas son esas que debe incumplir el
propietario para hacerse acreedor a la sanción señalada; de manera tal, que si el
legislado no discrimina, mucho menos lo puede hacer el intérprete de la ley, razón por
la cual, debemos concluir en un primer plano, que se trata de cualesquiera de las
obligaciones que le contiene para todo propietario, la Ley de Propiedad Horizontal; el
Documento de Condominio o su Reglamento que rige en su inmueble.

Otro aspecto que habrá que tomar en cuenta, es que a nuestro juicio, puede ser
convocada la asamblea para aplicar esta sanción en contra de un propietario, cuando una
tercera persona relacionada a él, y que por su cuenta y responsabilidad tenga acceso a
las áreas comunes del condominio, cometa y haya cometido en reiteradas oportunidades
hechos de violencia.  Recordemos que el propietario es solidariamente responsable de
los daños y perjuicios que causen sus dependientes y personas que por su cuenta violen
las disposiciones del documento de condominio y causen daños a personas y bienes
comunes dentro de  sus instalaciones.

Igualmente, debemos recomendar a los jueces de la república, una interpretación bien

laxa o amplia de este artículo 39 de la L.P.H. en el sentido de definir lo que debe
entenderse  por un incumplimiento reiterado de las obligaciones por parte de un
propietario. Aquí, pensamos que hay matices que considerar: no es lo mismo que un
propietario deje de pagar dos o tres meses las cuotas de gastos comunes porque está
pasando por un momento de dificultades económicas, a que por ejemplo, un propietario
o las personas relacionadas con él, hayan incurrido en dos o más hechos de violencia
comprobados dentro de la comunidad de copropietarios. Los intereses jurídicos en juego
no son los mismos en estos casos: en el primer caso, se trata de un interés económico,
pero en el segundo caso, la violencia tiene en juego la propia integridad de la vida
humano de cualquier persona que esté dentro del condominio y ella jamás debe ser
permitida. De tal forma, que nosotros recomendamos a los constructores inmobiliarios
que cuando desarrolles en régimen de convivencia en el condominio, incluyan normas
muy severas que rechacen y obliguen a la convocatoria de la asamblea de propietarios
para obligar a vender en subasta pública, los bienes inmuebles de aquellas personas
propietarias que directa o indirectamente tenga responsabilidad con uno o más hechos
de violencia en el condominio.

En el QUINTO BORRADOR de nuestro Proyecto de LEY ORGÁNICA DE

COMUNIDADES INMOBILIARIAS colocaremos unas disposiciones en este
sentido; y el llamado es a la Asamblea Nacional para que piense en estas situaciones
tan graves de violencia, que perturban la vida comunitaria.

Con relación al porcentaje exigido por la L.P.H. del setenta y cinco por ciento (75%)
que representen los intereses de la comunidad, aquí el legislador pudo ser más preciso:
se trata del contar el voto por medio de las alícuotas o mediante el voto personal o
uninominal. Nosotros somos de los que creemos que debe computarse el voto personal,
en atención al principio constitucional de no discriminación de las personas por razones
económicas (en este caso) establecido en el artículo 21, numeral 1, de la Constitución de
la República Bolivariana de Venezuela, donde cada propietario debe expresar de forma
igualitaria su opinión, valiendo así por cada individuo y no por alícuotas, ya que en este
último caso, tendría más peso la opinión de un propietario que tuviese la alícuota mayor
en su propiedad,  lo que se traduce en un tema estrictamente de poder económico,
violando la igualdad establecida constitucionalmente.

Otro aspecto sobre la norma, es que pareciera que la asamblea de propietarios que se
convoque, debe estar representada por el setenta y cinco por ciento (75%) de la
comunidad; pero no dice con cuál de ese porcentaje se toma la decisión de obligar la
venta hasta en subasta pública. Y creemos que no debe aplicarse el criterio del valor
establecido en el artículo 23 que indica los dos tercios del valor del inmueble, puesto
que ese valor debe considerarse para decisiones a los efectos del artículo 7 y 22 de la
Ley de Propiedad Horizontal, y no de la aplicación de una sanción que es grave, porque
conlleva de facto, la expulsión de un propietario de un condominio.

Nuestra interpretación para que sirva de guía en la resolución  de la aprobación de

la sanción, es que para la validez de la convocatoria de la asamblea debe estar
representada por el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad de propietarios,
insistimos, considerando a cada uno de ellos como un voto; y la decisión para
aprobar la sanción, debería ser por mayoría simple de ese porcentaje, vale decir, la
mitad más uno de ese setenta y cinco por ciento, lo que se traduce en treinta y ocho
(38) propietarios, en un ejemplo de una comunidad de 100 propietarios.  Y aquí, a
falta de una regulación expresa, nos permitimos expresar nuestro criterio de facilitar
este tipo de decisiones para repudiar un hecho de violencia por parte de un
propietario o sus relacionados autorizados por él a vivir, residir o simplemente estar
en el condominio.

Podrán ustedes amigos lectores estar o no de acuerdo con nuestra posición; pero lo
cierto es que no es caprichosa; está argumentada y sobre todo, es bien severa en el
sentido de rechazar y combatir la violencia física o psicológica que tanto dañan a
nuestra sociedad. Si ustedes tienes mejores argumentos u otro distinto al nuestro, por
favor, remitánlo a nuestra dirección de correo: vprocondominios@gmai.com para ver si
modificamos el nuestro.

Y por supuesto, si usted amigo lector, conoce de hechos de violencia en su condominio;

comunidad inmobiliaria, cometidos por propietarios; miembros de las juntas de
condominios, proveedores, o personas relacionados con los propietarios, infórmenos, ya
que estamos documentando los casos que nos lleguen para desarrollar aún más este
tema en nuestro próximo libro “Gerencia de Condominios y de Comunidades
Inmobiliarias, Volumen II” que publicaremos este año.

Las acciones de las víctimas de las agresiones deben iniciarse mediante denuncia ante la
Fiscalía del Ministerio Pública; en la Unidad de Atención a la Víctima; y les
recomendamos a todas las víctimas que acudan a la División de Medicina Legal del
Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales  y Criminológicas (CICPC) para
determinar la gravedad de las mismas (gravísimas, graves, leves o levísimas) ya que el
juez penal según esta clasificación graduará también la pena a aplicar al agresor.

Otras  posibles actuaciones de la Junta de Condominio como máximo ente representante

legal de la comunidad de copropietarios, electa por la Asamblea General de
Propietarios, es la denuncia de la parte agresora ante la justicia de paz. Los jueces de
paz están llamados a  resolver los conflictos a través de la conciliación y equidad, y su
rol en la comunidad donde tienen jurisdicción a nuestro juicio, es de vital importancia,
por cuanto pueden a través de su intervención, prevenir y resolver conflictos a tiempo,
para evitar tragedias posibles. La Prefectura y las Alcaldías también tienen un rol que
jugar; una denuncia a tiempo; la intervención policial oportuna para evitar que se altere
el orden público; en fin, todo lo que se pueda hacer en pro de la PAZ y para ATACAR
la violencia, no será ni perdida de tiempo ni lo será en vano.  Así, que todos en un
condominio tenemos un rol que jugar para prevenir y desmontar la violencia, hasta
donde nos sea posible. La Junta de Condominio puede rechazar por escrito y
públicamente la violencia entre copropietarios; y ya el hecho de convocar a la asamblea
de propietarios para que se pronuncie en los términos del artículo 39 de la L.P.H.
consideramos que es una actuación inequívoca y categórica, en la forma de mostrar ese
rechazo. Lo que no recomendamos a las Juntas es que se pongan a mediar en conflictos
donde hay hechos punibles y donde las autoridades de la república son las que tienen la
última palabra.

Si desea más información o asesoría inmediata, contáctenos las 24 horas del día
por nuestros teléfonos: 0424-148.40.34 / 0426-814.69.97 y 0212-537.82.80.

Rafael Ángel Viso Ingenuo

 Abogado

Ex Director Nacional de Prevención del Delito del Ministerio de Justicia (octubre

1994 – Marzo 1996)

Inpreabogado: 40.236

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maria

23 enero, 2016 at 9:12 PM

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Buenas noches me gusta mucho la forma en que usted puede resolver un

conflicto de estos, yo no soy propietaria soy inquilina y desde que he llegado a
vivir en este edificio la dueña del inmueble a desprestigiado mi persona ante las
juntas de condominio y las personas que vivien alli, ella tiene una demanda
interpuesta en el sundee por que me cerro la cuenta a la que le depositaba el
pago de alquiler ella desde los tres meses de vivir en el inmueble me niega el
pago que deberia yo hacer al condominio a alegado que yo no lo he querido
pagar cosa por la cual la cita ante prefectura a ella y a la administradora y ella no
se dio por citada la administracion alego que ella no queria que yo pagase el
condominio pero la junta de condominio cuendo ella se demora en cancelar me
ha quitado mis servicios, de todos estos problemas ella a levantado injurias de
mi persona diciendole a todos que yo estoy invadiendo su propiedad eso no
inguria y levanta falsos testimonios sobre una persona ademas desde hacer ya
vario tiempo ha empezado a dañar mi propiedad (el vehiculo) la conserje del
edificio la he visto doblarle la placa de mi carro han hecho cosas irregulares no
hace poco la conserje tomandose poderes que no le atribuyen como el dar
permiso al vigilante de salir en horas de trabajo y aun mas sabiendo que el
porton estaba dañado el se fue eso ocaciono que el no estuviera al pendiente del
estacionamiento y me robaron los rines y cauchos de mi carro y el de otro vecino
y la junta de condominio na ha realizado una junta de lo que ha sucedido el
presidente se niega a dar cuenta de la situacion ya que el porton lo arreglaron
ahora despues de 3 meses ellos alegan que como soy inquilina no tengo derechos
que puedo hacer a que instancia puedo ir a parte de tener el proceso que esta
iniciando de canon temporal pero mi hijo y yo no podemos estar con miedo que
nos dañen nuestro bien el sr presidente de la junta debio dar cuentas de nada y
 tapa la situacion que se presenta con la conserje que esta haciendo cosas
irregulares contra la propiedad privada y tomandose cargos que no le competen a
ella…espero su respuesta con urgencia se lo agradeceria….

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ProcondominiosPost author

18 febrero, 2016 at 9:00 AM

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Apreciada señora María: agradecemos que busque su respuesta en el

blog, porque ya le dimos respuesta a susolicitud.
atentamente,

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Inpreabogado: 40.236

P.d:La invitamos a nuestro IX TALLER DE GERENCIA DE

CONDOMINIOS que dictaremos en nuestras oficinas el día 08 de marzo
de 2016, en el horario de 8:00 A.M. a 12:00 m; Dirección: Calle El
Mirador, Quinta YOLY, urbanización Prados del Este, Municipio Baruta
del Estado Miranda. Inversión: Bs. 4.500,00. Sólo 50 cupos.

Accede para responder

Yolly Volcan

10 diciembre, 2015 at 11:48 AM

Permalink

Buenos dias Dr Viso. le escribo para saludarle y para felicitarlo. y para realizar
una consulta. yo vivo en una comunidad del estado Aragua esppecificamente en
la Colonia Tovar, tengo que aclararle que no es una propiedad horizontal si no
una comunidad rural de viviendas separadas que se rigen por un consejo
comunal, aunque segun creo las normas deben ser muy similares a las que usted
nombrar de la propiedad horizantal. el pasado 8 de diciembre fui victama de
violencia fisica y verbal por parte de una ciudadana que tiene pocos años de
haber comprado una propidad en la zona y por su hijo que supongo es mayor de
edad. la diferencia comenzo porque ellos estaban agarrando plantas de mi jardin
el cual se encuentra en la propiedad de mi familia, les llamo la atencion de una
manera educada y me responden de una manera vulgar y violenta luego se me
proporciono violencia fisica y verbar por parte de la cuudadana y su hijo. que
debo hacer en este caso? cabe resalta que estas personas han trtado a mas
mienbros de la comunidad de manera violenta y vulgar, es decir que su
comportamiento no esta dentro del marco del respeto y la convivencia en paz. yo
por mi parte denuncie en el comando policia y voy al derecuo de la mujer para
exponer el caso. le agradezco su prota respuesta, feliz dia y gracias.

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ProcondominiosPost author

12 diciembre, 2015 at 8:42 AM

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Apreciada señora Yolly Volcán: Gracias por contactarnos. Con relación a

su caso le señalamos:

1) Debe consignar una denuncia contra estas dos personas que la están
violentando, ante la Fiscalía Municipal de su jurisdicción para que cite a
tales vecinos con conductas fuera de ley, a los fines de que firmne una
caución. De no hacerlo, la Fiscalía tiene toda la potestad para obligarlo a
comparecer; y si luego de suscribir la caución incurre nuevamente en
hechos irregulares, bien podría ser detenido por desacato a la autoridad.
2) Como hemos dicho en casos anteriores similares que nos han
consultado, La Fiscalía o Ministerio Público es quien tiene la potestad
legal para iniciar cualquier tipo de investigación criminal. Recuerde que
el hecho de denunciar a una persona, no significa que lo esté acusando
formalmente, sino que existen indicios para que se investiguen los
hechos para determinar responsabilidades jurídicas en sede penal. Claro,
si tiene pruebas: fotos, testigos o videos, puede aportarlos a los fiscales.

Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.

Atentamente,

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Inpreabogado: 40.236

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

hector mendez

5 diciembre, 2015 at 11:56 PM

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hector mendez dice:

Tu comentario está pendiente de moderación
6 diciembre, 2015 a las 4:23
Abuso de la junta de condominio con los empleados encargados de limpieza y
seguridad, vivimos una situación de esclavitud es urgente, abuso con personas
mayores, tomar en cuenta esta situación, residencias Juan el Griego, juan griego
Margarita … URGENTEEEEEEE

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ProcondominiosPost author

25 diciembre, 2015 at 8:12 PM

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Apreciado señor Héctor Méndez: por favor, diríjase de inmed