Ley16-2005 (Ley Urb Valenciana)

Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.
LEY 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005.
PREMBULO
I.
La Ley Reguladora de la Actividad Urbanstica marc un giro notable en las formas de
gestionar el suelo en el urbanismo espaol, y hay que atribuir, a favor de su aplicacin, un
fuerte incremento de la cantidad de suelo que se ha puesto en el mercado para la
construccin de viviendas y otro tipo de edificaciones. Esta mayor oferta de solares ha
permitido que el precio de las viviendas se mantenga en niveles discretos en comparacin
con los del resto de Comunidades Autnomas.
La continuada aplicacin de la norma ha puesto de manifiesto, no obstante lo anterior,
algunas carencias, deficiencias e interpretaciones no deseadas de la ley valenciana, al tiempo
que los nuevos planteamientos de la ordenacin del territorio y la incidencia que en la
legislacin estatal sobre el urbanismo ha tenido la intervencin del Tribunal Constitucional y
la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, y su reciente
modificacin, requieren dotar a la Comunidad Valenciana de un nuevo marco jurdico donde
converjan las funciones pblicas relacionadas con la utilizacin del suelo.
El Estatuto de Autonoma de la Comunidad Valenciana, en relacin con el artculo
148.13 de la Constitucin, atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en urbanismo y
de ordenacin del territorio. En el ejercicio de esta competencia se elabora la presente Ley
dotando a nuestra Comunidad Autnoma de una regulacin legal cuyo objeto es la
ordenacin urbanstica en el mbito de la Comunidad Valenciana, mediante la regulacin del
rgimen jurdico del suelo y la actividad administrativa de planeamiento urbanstico, la
ejecucin del mismo, de garanta de la legalidad y de fomento del mercado del suelo para la
promocin social del mismo.
En los ltimos diez aos la idea de un desarrollo sostenible ha emergido como elemento
fundamental de la planificacin urbana. Existe una necesidad reconocida de aplicar estos
principios como parte integral del planeamiento y el desarrollo urbano. La mejora de la
calidad del medio ambiente, la proteccin del patrimonio urbano y el entorno cultural dentro
y fuera de las ciudades, o el fomento de la vivienda social, se perfilan hoy como objetivos
imprescindibles que deben guiar la planificacin urbanstica de nuestras ciudades.
La necesidad de crear una ciudad ms sostenible se convierte as en uno de los mayores
retos a los que se enfrentan los poderes pblicos del siglo XXI, reto que la presente Ley
afronta decididamente dotando a nuestra comunidad del mecanismo legal necesario para
disear polticas urbansticas dirigidas a compatibilizar crecimiento y dinamismo econmico
con cohesin social, de forma que se alcance a conjugar las necesidades de crecimiento con
los imperativos del desarrollo sostenible y la mejora de la calidad de vida de todos los
ciudadanos.
II.
En desarrollo de una poltica territorial sostenible para la mejora de la calidad de vida de
los ciudadanos, la nueva Ley Urbanstica Valenciana tiene cuatro objetivos principales:
reforzar los derechos de los propietarios de suelo, dotar de mayor transparencia y
competitividad los procesos de seleccin del urbanizador y adjudicacin de programas para
el desarrollo de actuaciones integradas, adecuar la regulacin de los programas a la realidad
socio-jurdica vigente y fomentar la construccin de vivienda sujeta a algn rgimen de
proteccin.
DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005
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Bajo estos objetivos, la Ley parte de la concepcin del urbanismo como una funcin
pblica desarrollada por las administraciones pblicas competentes en la materia, a travs de
la cual planifican o definen el modelo urbanstico de ciudad; y lo desarrollan, con la
participacin de los propietarios, y dems operadores pblicos y privados, de forma que
tambin los ciudadanos, en cuanto sujetos particulares, tienen el derecho a intervenir y
colaborar en la consecucin de los objetivos expuestos.
La presente Ley, al establecer el rgimen urbanstico del suelo y el estatuto del
propietario, parte del necesario respeto a las competencias estatales en la materia, de acuerdo
con el bloque de constitucionalidad y con la doctrina del Tribunal Constitucional, del mismo
modo que garantiza y respeta la autonoma municipal al otorgar a los ayuntamientos las
competencias en urbanismo, quedando reservadas para la Comunidad Autnoma
exclusivamente las que se refieren al control de la legalidad y al inters supramunicipal. La
Ley, dejando a salvo las competencias estatales, no regula las valoraciones, las
expropiaciones ni los supuestos indemnizatorios, por ser estas materias atribuidas en
exclusiva al Estado y venir reguladas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del
Suelo y Valoraciones. Lo que s regula es el marco en el que deben establecerse las
relaciones entre el urbanizador y el propietario para una adecuada gestin urbanstica en lo
que se refiere a la fijacin de las reglas que deben presidir el establecimiento de la
retribucin al urbanizador en especie.
La Ley refuerza la posicin de los propietarios del suelo garantizando sus intereses
legtimos en el desarrollo de las actuaciones urbansticas, sin perjuicio del mantenimiento del
principio en que se fundamenta el sistema relativo a considerar la produccin de solares
edificables como una tpica funcin empresarial. Por eso, exige la previa definicin de la
obras de urbanizacin a desarrollar a fin de aclarar incertidumbres que posteriormente tienen
su reflejo en el clculo de los costes de urbanizacin y el necesario conocimiento del precio
del suelo que se propone a efectos de pago en especie, as como al establecimiento de unos
plazos razonables en los que sea posible un conocimiento efectivo de sus derechos y
obligaciones por parte de los propietarios del suelo.
La Ley, procurando salvaguardar al mximo el derecho que asiste a los propietarios de
terrenos afectados por una actuacin urbanstica de obtener cumplida informacin sobre las
vicisitudes de su derecho de propiedad, mantiene y refuerza la necesidad de formular aviso a
los titulares catastrales, con la conviccin de que los propietarios de terrenos cumplirn, as
mismo, con su obligacin de inscribir y mantener actualizados sus datos en el catastro,
porque de otra forma, su derecho a la informacin quedara desvirtuado por el
incumplimiento de sus propios deberes.
Se regula por primera vez en el mbito de la Comunidad Valenciana uno de los
problemas que ms conflictos ha generado en las relaciones jurdicas entre el urbanizador y
los propietarios de suelo. Nos referimos a las edificaciones consolidadas que se ven afectadas
por la aprobacin y posterior ejecucin de programas de actuacin integrada. La Ley ha
diseado para tales situaciones un especial rgimen jurdico destinado a mantener la
integridad del patrimonio inicial de tales propietarios, minorando los costes de urbanizacin
de manera que tales propietarios slo tendrn que hacer frente al coste derivado de las
mejoras y de los nuevos servicios implantados con la ejecucin del programa.
III.
El actual sistema de planificacin urbanstica valenciano rompi con el tradicional
rgimen espaol, basado en planes jerarquizados y rgidos. La diferenciacin entre
ordenacin estructural y pormenorizada, adoptada como estndar por el resto de
legislaciones urbansticas autonmicas, ha permitido dotar de rigor a la actividad
planificadora y clarificar la diferenciacin del marco competencial que, en la materia,
comparten la administracin autonmica y la local.
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La ruptura con el rgido principio de jerarqua entre planes, sustituido por su

especializacin segn el tipo de determinaciones y con capacidad de interaccin entre ellos,
ha permitido unas respuestas ms giles a la cambiante demanda social de diferentes
productos inmobiliarios, y la mejor explotacin de la escala ms adecuada para los
problemas que se abordan.
El modelo urbanstico de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat,
Reguladora de la Actividad Urbanstica, introdujo una serie de novedades en el mbito de la
ejecucin del planeamiento con el objetivo, reconocido en el propio prembulo de la Ley, de
incorporar el suelo al proceso urbanizador, de modo que el planeamiento no quede en mera
exposicin de intenciones, sino que se concrete en realidades tras su ejecucin. La relectura
de las figuras propias del urbanismo concertado, preexistentes en el derecho estatal, que se
realizaba en la propia Ley, y que se concret en la regulacin de los programas para el
desarrollo de actuaciones integradas y en la figura del urbanizador, tuvo por objeto dotar de
mayor agilidad a la posterior fase de gestin urbanstica, permitiendo la rpida ejecucin de
las infraestructuras y la pronta puesta en el mercado de los solares resultantes de las
actuaciones integradas.
Una dcada despus, los procesos que se disearon y las figuras que se crearon ya han
desarrollado sus potencialidades, de modo que, en la actualidad, buena parte de las
actuaciones urbansticas iniciadas al amparo de aquella Ley estn, desde un punto de vista
material, concluidas, y, desde un punto de vista jurdico, han empezado a recaer las primeras
sentencias de los tribunales. Todo este bagaje de experiencia, consecuencia de la
extraordinaria acogida que la Ley tuvo en el dinmico tejido empresarial de la Comunidad
Valenciana, debe ser recogido y, en particular, las disfunciones apreciadas y reconducidas.
La eficacia con que la norma ha sido aceptada y la positiva incidencia ejercida en el mercado
del suelo permiten considerar que la Ley de 1994 es un instrumento positivo para la
consecucin de los fines pblicos establecidos en la Constitucin. Por ello, el tratamiento de
la ejecucin del planeamiento en la nueva Ley debe ser considerado, no como una tarea de
innovacin normativa, sino ms bien, como una tarea de mejora que, manteniendo los
principios que han permitido alcanzar la actual eficacia del modelo de gestin urbanstica
valenciano, permita reconducir la aplicacin prctica de la norma y adecuarla al
ordenamiento jurdico, interpretado en su conjunto, mxime despus de las diversas
incidencias acontecidas desde la entrada en vigor de la anterior Ley.
En este sentido, la Ley ha optado por un modelo que afirma la competencia autonmica,
al tiempo que respeta los principios de la legislacin estatal, tanto en materia de rgimen del
suelo y valoraciones, como en materia de contratos de las administraciones pblicas, as
como de procedimiento administrativo comn.
La afirmacin de la competencia autonmica para la regulacin de los programas de
actuacin integrada, no slo en su vertiente sustantiva, como instrumentos de ordenacin,
sino tambin en lo tocante al procedimiento para su aprobacin y adjudicacin, se asienta en
la Constitucin Espaola, el Estatuto de Autonoma y la Sentencia del Tribunal
Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que declar la inconstitucionalidad de determinados
preceptos del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de
1992, y, entre otros, de los artculos 177 y siguientes reguladores de los programas de
actuacin urbanstica y de las modalidades o procedimientos para su adjudicacin, por
entender que el modo de adjudicacin de los indicados programas formaba parte de la
materia urbanismo, y, en consecuencia, resultaba de competencia autonmica.
As, el ttulo competencial que habilita a la Comunidad Valenciana para la regulacin del
urbanismo, mediante norma con rango de ley, ampara la regulacin del procedimiento de
contratacin, en aquellas materias que, en terminologa urbanstica clsica, podramos
denominar de urbanismo concertado, de modo que la cuestin planteada consiste en
determinar las especialidades de contratacin que, en su caso, quedan amparadas dentro del
urbanismo; y la aplicabilidad de la norma estatal en materia de contratos de las
administraciones pblicas por va supletoria.
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El Tribunal Constitucional reconoce que: el Estado carece de competencias para regular

tales programas, as como para su adjudicacin misma y, en consecuencia, no podra anudar
ciertos efectos o consecuencias jurdicas a una institucin cuya regulacin no le compete,
de modo que la adjudicacin de programas de actuacin urbanstica constituye una tcnica
urbanstica que corresponde establecer a las Comunidades Autnomas. Este mismo criterio
se reproduce en la sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, que declara
inconstitucionales determinados preceptos de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen
del Suelo y Valoraciones. En el marco de esta doctrina encuentran cabida las formulas de
gestin indirecta en la proposicin y ejecucin del planeamiento ya contenidas en la Ley
Reguladora de la Actividad Urbanstica.
El programa de actuacin integrada es un instrumento de ordenacin y, al tiempo una
figura compleja que toma rasgos de los convenios administrativos, de los contratos
administrativos, de los instrumentos de ordenacin y de antiguas figuras de urbanismo
concertado de las que es tributario.
La Ley define la actividad urbanstica como una funcin pblica atribuida a la Generalitat
y a los municipios reservando la tramitacin y aprobacin de los programas de actuacin
integrada a los municipios. El objeto, pues, de los programas de actuacin integrada est
vinculado al giro o trfico especfico de la administracin municipal, para satisfacer de forma
directa o inmediata una finalidad pblica de la especfica competencia de la administracin
contratante, lo que, para el supuesto presente, implica el reconocimiento de que la relacin
entre la administracin y el urbanizador es un contrato especial, en los trminos establecidos
por la legislacin estatal reguladora de la contratacin pblica. El rgimen jurdico de estos
contratos, de acuerdo con el artculo 7.1 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio,
por el que se aprob el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Pblicas, est constituido por sus propias normas preferentemente, quedando como
supletoria la legislacin estatal en materia de contratos de las administraciones pblicas.
As se compatibiliza la legislacin urbanstica autonmica y la legislacin estatal en
materia de contratos de las administraciones pblicas, puesto que la Ley Urbanstica
Valenciana contiene su propia regulacin y, remite, para su aplicacin supletoria, a las
normas rectoras de la contratacin administrativa. Se respeta, asimismo, el contenido
patrimonial del derecho de propiedad constitucionalmente reconocido, expresado en la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones. En consecuencia, la
legislacin de contratos de las administraciones pblicas no resulta directamente aplicable a
los programas de actuacin integrada, sino slo en la medida en que la administracin con
competencia legislativa en la materia ha decidido su aplicacin en ejercicio de su
competencia normativa.
Partiendo de tales premisas, no ha de perderse de vista el contexto jurdico, social y
econmico en que se desenvuelve la actividad urbanstica, cuyo desarrollo ha provocado un
incremento importante de los operadores econmicos encargados de la gestin y ejecucin
del planeamiento urbanstico en la Comunidad Valenciana, constituyendo en la actualidad
uno de los sectores en alza en la configuracin de su producto interior bruto. Ello exige de
los poderes pblicos la adopcin de instrumentos que promuevan y garanticen una
competencia efectiva entre todos los agentes econmicos implicados, eliminando aquellos
obstculos que impidan la materializacin de los principios que rigen actualmente en el
derecho de la contratacin pblica, recogidos en el mbito europeo en la recin Directiva
2004/18/CE, del Parlamento Europeo y del Consell, de 31 de marzo de 2004, pendiente an
de transposicin al ordenamiento jurdico interno.
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Partiendo de la competencia autonmica en la materia, y desde el reconocimiento y

respeto escrupuloso a la competencia del Estado para la transposicin de la normativa
europea en materia de contratacin pblica, la Ley ha apostado decididamente por adherir la
regulacin jurdica de la actividad de ejecucin del planeamiento urbanstico con los
principios reguladores de la contratacin pblica, convencida de que as se mejoran la
transparencia y la competitividad en el procedimiento de seleccin y adjudicacin de los
programas de actuacin integrada. Dicha tarea de integracin exige un esfuerzo importante
de sntesis, capaz de aglutinar en un solo Texto Legal una regulacin jurdica que consiga
compatibilizar, en definitiva, la actividad urbanstica de iniciativa particular con los
principios de libre circulacin de mercancas, libertad de establecimiento y libre prestacin
de servicios, as como los principios que de estas libertades se deriven, como son el principio
de igualdad de trato, el principio de no discriminacin, el principio de reconocimiento
mutuo, el principio de proporcionalidad y el principio de transparencia. Principios cuya
aplicacin prctica ya reclam en el ao 1996 el Libro Verde de la Contratacin Pblica,
adoptado por la Comisin Europea por medio de la Comunicacin de 27 de noviembre de
1996, en la cual se recordaba la necesidad de someter la actividad contractual de todos los
estados miembros, cualesquiera que sean los umbrales o la tipologa de los contratos, a los
principios del Tratado de la Unin Europea.
La permanente vocacin europesta de la Comunidad Valenciana, cuyos sectores
estratgicos se encuentran fuertemente arraigados en el espacio econmico europeo, ha de
servir de impulso para la incorporacin de tales principios a la actividad urbanstica de los
poderes pblicos.
IV.
En la gestin indirecta del programa de actuacin integrada, el agente urbanizador
seleccionado por la administracin en un procedimiento pblico, asume el cumplimiento de
obligaciones de las que son sujetos pasivos los propietarios de suelo, a cambio de obtener la
pertinente retribucin por parte de los indicados propietarios del suelo, de manera que la
administracin se asegura un interlocutor y permite concretar el alcance y el modo de
cumplimiento de las obligaciones que, legalmente, estn atribuidas a los propietarios,
controlando el proceso de cumplimiento de las mismas y las caractersticas y calidad de las
obras de urbanizacin que han de serle cedidas, lo que sera del todo imposible si los
propietarios de suelo intentaran cumplir individualmente dichas obligaciones.
As se concreta el cumplimiento de la funcin social de la propiedad inmobiliaria. Estas
obligaciones de los propietarios y los correlativos derechos de la administracin no se ven
alterados por la intervencin del agente urbanizador que es un mero gestor que, por medio de
la redaccin de los instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica, facilita tanto el
cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo como la participacin de la
administracin actuante en las plusvalas generadas por la accin urbanstica, asegurando la
obtencin de suelo pblico debidamente urbanizado y haciendo efectivo el cumplimiento del
principio rector de la poltica social y econmica establecido en el artculo 47 de la
Constitucin Espaola. En todo caso, quien costea la intervencin del urbanizador son los
propietarios de suelo y no la administracin, lo que impide configurar el Programa de
actuacin integrada como contrato administrativo tpico.
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Captulo esencial de esta reforma legal es la nueva regulacin del modo de seleccionar al
urbanizador en el procedimiento de gestin indirecta de los programas de actuacin
integrada. Esta seleccin ha de basarse en criterios objetivos reglados que impidan toda
desviacin hacia el subjetivismo y que hagan previsibles las decisiones pblicas para todos
los afectados, en pie de igualdad y suscitando sana competencia entre ellos. Por eso, el
presente Texto Legal ha optado por un procedimiento gil en el que los ayuntamientos
garanticen la aprobacin y adjudicacin del programa a la proposicin econmicamente ms
ventajosa desde el punto de vista de la ordenacin urbanstica y del territorio de sus
municipios, procurando que la eleccin del modelo urbanstico ms coincidente con el
inters general no se haga atendiendo exclusivamente al precio ms bajo, sino valorando en
su conjunto la ordenacin propuesta, la gestin urbanstica de la actuacin o la calidad y el
diseo tcnico de las soluciones aportadas para la ejecucin de la urbanizacin para cada una
de las propuestas de programacin presentadas al concurso. La seleccin y adjudicacin del
Programa de actuacin integrada se llevar a cabo, en definitiva, atendiendo a criterios
estrictamente objetivos que permitan seleccionar la mejor propuesta sin controversia respecto
a tal eleccin.
Los cambios operados por la Ley en el procedimiento de seleccin del urbanizador
redundarn en una mayor transparencia y seguridad jurdica para todos los operadores,
consiguiendo con ello que las decisiones administrativas se adopten con ms y mejores
elementos de juicio. La seleccin del urbanizador en el procedimiento de gestin indirecta se
apoya, de esta manera, en los siguientes principios bsicos:
1. Se establecen los instrumentos necesarios para facilitar la direccin y el impulso
pblico del procedimiento en todos sus trmites, exigiendo de los ayuntamientos una labor
activa en el desarrollo del mismo. Para ello se requiere la aprobacin previa de unas bases
generales para la adjudicacin de programas de actuacin integrada como ordenanza
municipal. Y para cada actuacin integrada se tendrn que aprobar, as mismo, unas bases
particulares reguladoras, en las que se fijarn con claridad cules son las normas por las que
se regir el concurso de seleccin y adjudicacin de cada programa. Se establece un nico
procedimiento de seleccin y adjudicacin, exigiendo que el anuncio del concurso se
publique, cualquiera que sea la cuanta estimada del programa en el Diario Oficial de la
Unin Europea, facilitando con ello la mxima concurrencia competitiva.
2. Se reconoce la iniciativa particular para la presentacin de propuestas de programa,
incluyendo los documentos de planeamiento necesarios para ello, de conformidad con la Ley
Estatal 6/1998, de 13 de abril, del Suelo y Valoraciones. La presentacin de una iniciativa no
otorga, no obstante, ninguna ventaja a su promotor, que tendr que someterse en igualdad de
condiciones que el resto de concursantes al procedimiento competitivo diseado por la Ley.
3. La seleccin y adjudicacin de los programas de actuacin integrada se llevar a cabo,
en un nico acto, por medio de la ponderacin adecuada de los criterios objetivos de
adjudicacin previamente definidos por los ayuntamientos en sus bases reguladoras. Tales
criterios respetarn plenamente los principios de transparencia, no discriminacin e igualdad
de trato, garantizando que la evaluacin de las ofertas se realice en condiciones de
competencia efectiva.
4. Se exige a todos los aspirantes a urbanizador el cumplimiento de los criterios de
solvencia econmica y financiera, tcnica y profesional establecidos por los ayuntamientos
en las bases particulares reguladoras de cada programa, aplicndoles las mismas
prohibiciones para contratar que las establecidas en el artculo 20 del Real Decreto
Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Contratos de las Administraciones Pblicas.
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5. Se establece una separacin ntida entre las figuras del urbanizador y del empresario
constructor de las obras de urbanizacin. Mientras que al urbanizador le corresponder
redactar todos los documentos tcnicos necesarios para la gestin del programa en su
integridad, el empresario constructor tendr que ejecutar las obras previamente definidas en
el proyecto de urbanizacin aprobado por el ayuntamiento. Incluso reconociendo el carcter
privado de la relacin jurdica que une a ambos operadores econmicos, el empresario
constructor tendr que ser seleccionado por el urbanizador por medio de concurso o subasta,
siguiendo un procedimiento en el que quede garantizada la efectividad de todos y cada uno
de los principios reguladores de la contratacin pblica, estableciendo un sistema gil de
tutela administrativa que ratifique con plenas garantas jurdicas el cumplimiento de la
normativa de contratacin pblica.
La Ley prev, con el objetivo de facilitar la gestin a los pequeos y medianos
municipios, que en todas aquellas fases del procedimiento en que se requiera la elaboracin
de una documentacin administrativa compleja, las entidades locales puedan acogerse a los
modelos tipo que se establezcan mediante una orden de la conselleria competente en la
materia. Con independencia de ello, y con eficacia jurdica supletoria en defecto de
ordenanza municipal, la Ley establece que por medio de decreto del Consell de la Generalitat
se aprobarn unas bases generales reguladoras de la adjudicacin de programas de actuacin
integrada ajustadas al contenido de la misma, de manera que quede mnimamente regulado
en todo el mbito territorial de la Comunidad Valenciana el procedimiento de seleccin del
urbanizador por medio del procedimiento de gestin indirecta, facilitando as que en todos
los municipios puedan llevarse a cabo aquellas actuaciones urbansticas que el inters
pblico de cada ayuntamiento, en ejercicio de su autonoma y de la legitimidad que le
confiere su representatividad democrtica, tenga por conveniente, con respeto siempre a la
legalidad y a la esfera de los intereses supramunicipales, cuya garanta compete a la
Comunidad Autnoma.
La Ley renuncia, finalmente, a implantar una ponderacin fija o un gancho ajustable a
cada criterio de adjudicacin de los programas de actuacin integrada, dejando que sean los
ayuntamientos, bien directamente, bien por medio de la asuncin de la ponderacin que
como modelo tipo fije la conselleria competente en urbanismo, los que la establezcan. Se
refuerza as la necesaria autonoma municipal, al tiempo que se respetan las circunstancias
especficas de cada caso concreto, sin prejuzgar la participacin de cada criterio de
adjudicacin en la puntuacin total del concurso, cuya concrecin puede variar de uno a otro
municipio en funcin de cules sean los intereses pblicos en juego.
V.
Por otro lado, adopta medidas adicionales de poltica social de vivienda, en el marco del
Acuerdo de 22 de enero de 2003, aprobado por la Conferencia Sectorial de Suelo y Vivienda,
para avanzar en la lnea de ofrecer viviendas a un precio razonable, que permitan a los
valencianos acceder a una vivienda de primera residencia digna y adecuada como la
Constitucin garantiza. Para el logro de este beneficio social se establece que los planes
definan la necesidad de prever la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica, conforme determine la conselleria competente en vivienda, de manera
que se asegure su puesta en servicio en el planeamiento de desarrollo y dentro del rea de
reparto preestablecida para la equidistribucin de las cargas y los beneficios generados por el
planeamiento.
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En este contexto, se presta una atencin especialsima a la garanta del derecho

constitucional a la vivienda, como objetivo prioritario de actuacin de los poderes pblicos,
incentivando y fomentando, a travs de la misma, la reserva de suelo para la construccin de
viviendas de proteccin pblica, A tal efecto, se establece una nueva regulacin de los
patrimonios pblicos de suelo asignndoles funciones relacionadas con la oferta de suelo
para viviendas sociales, exigiendo a los municipios de ms de 10.000 habitantes que
dediquen a la construccin de vivienda protegida, la totalidad de suelo que obtengan para la
cesin del diez por ciento del aprovechamiento tipo derivada de la gestin del suelo
urbanizable residencial. De acuerdo con el principio de acceso a la vivienda, la norma
establece, finalmente, mecanismos que agilizarn la construccin de los solares existentes,
incorporando de esta forma ms viviendas al mercado y evitando retenciones especulativas
de suelo urbanizado.
La Ley asume la vigente regulacin del Registro autonmico de patrimonios pblicos
municipales de suelo, establecida en su da por la Ley 16/2003, de 17 de diciembre, de
Medidas Fiscales, de Gestin Administrativa y Financiera, y de Organizacin, de la
Generalitat Valenciana, que estar compuesto por el inventario de bienes municipales
adscritos a cada patrimonio municipal del suelo que sean procedentes de la gestin
urbanstica, como instrumento auxiliar de colaboracin y coordinacin interadministrativa
que facilite la ejecucin de la poltica social de vivienda de la Generalitat.
VI.
La Ley aborda en su ttulo IV la regulacin de la actividad administrativa de garanta de
la legalidad urbanstica, articulando los mecanismos jurdicos imprescindibles para que el
urbanismo pueda satisfacer con eficacia los fines pblicos que tienen encomendados. En
particular, se incorpora una relacin de actos sujetos a licencia, se prevn los mecanismos
jurdicos necesarios para conseguir la restauracin del orden urbanstico infringido,
insistiendo, sobretodo, en las medidas cautelares, que han de adoptarse cuando la edificacin
ilegal est an en curso de ejecucin, y se regula la inspeccin urbanstica a fin de
comprobar que las edificaciones y el uso del suelo se ajusten a las especificaciones del
ordenamiento urbanstico.
En materia de disciplina urbanstica se disea un sistema claro de distribucin de
competencias entre municipios y Comunidad Autnoma, que es plenamente respetuoso con
la autonoma municipal pero que, al mismo tiempo, atribuye a la administracin autonmica
competencias directas en aquellos casos en que hay un evidente inters supramunicipal
implicado. Se prev, adems, un rgimen detallado de infracciones urbansticas, y la
determinacin concreta de las sanciones a aplicar. Con el objetivo de favorecer al mximo la
efectividad de la restauracin de la legalidad infringida, se regulan detalladamente los
instrumentos de intervencin administrativa, tanto de las medidas cautelares a adoptar para
las obras y actividades en curso de ejecucin, como de los medios de restauracin de la
realidad fsica alterada, habilitando incluso la posibilidad de imponer multas coercitivas y
llegar, en casos extremos, a la expropiacin forzosa por incumplimiento de la funcin social
de la propiedad cuando se incumpla por el interesado la orden de restauracin acordada
previamente, reforzando el carcter inexcusable del ejercicio por las administraciones
pblicas competentes de sus potestades de restauracin del orden urbanstico infringido.
VII.
Las disposiciones adicionales de la Ley se ocupan, finalmente, de dar cumplimiento al
deber de informacin interadministrativa en relacin con los actos y acuerdos urbansticos
previsto el artculo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, as como de otras cuestiones relativas
al Consejo del Territorio y el Paisaje, la regulacin bsica de los convenios urbansticos, y a
las necesarias determinaciones que, sobre la previsin de viviendas sujetas a algn rgimen
de proteccin pblica, deben contenerse en los planes generales. Asimismo se adoptan las
necesarias previsiones transitorias para la adecuacin de los planes municipales y dems
instrumentos de planificacin a las determinaciones de la Ley.
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TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de la Ley.
Esta Ley tiene por objeto la ordenacin de la actividad urbanstica y de la utilizacin del
suelo para su aprovechamiento racional de acuerdo con su funcin social, en el mbito de la
Comunidad Valenciana, de acuerdo con los principios establecidos en los artculos 45, 46 y
47 de la Constitucin.
Artculo 2. Ttulo competencial.
La presente Ley se aprueba de acuerdo con la competencia exclusiva, atribuida a la
Generalitat por el Estatuto de Autonoma de la Comunidad Valenciana y reconocida en el
artculo 148.1.3 de la Constitucin, sin perjuicio de las competencias estatales sobre la
materia.
Artculo 3. Actividad urbanstica.
1. La actividad urbanstica es una funcin pblica que se desarrollar conforme a lo
dispuesto en esta Ley y en cualquiera de las formas autorizadas por la legislacin reguladora
de la administracin actuante. En todo caso, las facultades que supongan ejercicio de
autoridad se ejercern siempre en rgimen de Derecho Pblico y de gestin directa.
Los particulares pueden participar en el desarrollo de la actividad urbanstica en los
trminos indicados en el artculo 6 de la presente Ley.
2. La actividad urbanstica comprende los siguientes aspectos:
a) El planeamiento urbanstico.
b) La ejecucin del planeamiento urbanstico.
c) La garanta de la legalidad urbanstica.
d) El fomento del mercado del suelo para su promocin social.
Artculo 4. Objetivos y finalidades de la actividad administrativa en el urbanismo.
La actividad urbanstica, en todos los aspectos sealados en el artculo anterior, tiene los
siguientes objetivos y finalidades:
a) Definir el rgimen urbanstico del suelo, dentro del marco regulador del derecho
estatal, con el fin de garantizar el cumplimiento de los derechos y deberes de la propiedad de
los terrenos de acuerdo con la clasificacin urbanstica que tengan y su funcin social, de
conformidad con el artculo 33 de la Constitucin.
b) Fomentar la iniciativa privada y la libertad de empresa en el mbito de la promocin
urbanstica y la edificacin, dentro del marco definido por los poderes pblicos al ordenar la
economa general y la planificacin, en garanta del derecho reconocido en el artculo 38 de
la Constitucin.
c) Proteger el medio ambiente, los recursos naturales y la calidad de vida, potenciando un
desarrollo urbano sostenible dentro de los principios definidos en el artculo 45 de la
Constitucin.
d) Conservar y promover el patrimonio histrico, cultural, paisajstico y arquitectnico.
e) Garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos,
establecido en el artculo 47 de la Constitucin, mediante la promocin de suelo asequible y
el fomento de la edificacin y rehabilitacin de viviendas en rgimen de proteccin pblica.
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f) Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanstica, de manera que todos

los interesados obtengan y soporten la parte que les corresponda, asegurando de manera
especial la participacin de la comunidad en las plusvalas que genere la accin urbanstica
de los entes pblicos, en cumplimiento del artculo 47, segundo prrafo, de la Constitucin.
Artculo 5. Competencia para la actividad administrativa en el urbanismo.
1. La Generalitat y los Municipios comparten la responsabilidad de la actividad
urbanstica segn determina esta Ley. Corresponden a los Municipios, adems de las
competencias urbansticas que la Ley les atribuya, las que no estn expresamente atribuidas a
La Generalitat. Dentro de cada una de estas Administraciones, el ejercicio de la competencia
corresponder al rgano que determina la presente Ley respetando, en todo caso, las normas
reguladoras de su organizacin interna.
2. Las competencias urbansticas se ejercern en coordinacin con las atribuidas por la
Ley para la gestin de otros intereses pblicos especficos cuya realizacin requiera ocupar o
transformar el suelo. La ordenacin urbanstica deber facilitar el desarrollo de las distintas
acciones administrativas resolviendo la integracin espacial de las necesidades pblicas y
privadas.
3. La intervencin administrativa en urbanismo respetar la garanta institucional de la
autonoma local, recogida en el artculo 140 de la Constitucin. La intervencin de la
administracin de La Generalitat se centrar en los aspectos de inters supramunicipal
regulados en el artculo 85 de esta Ley, con especial atencin a la ordenacin del territorio o
la preservacin del medio ambiente, mediante el ejercicio de sus potestades administrativas.
Artculo 6. Participacin de los particulares.
1. Las personas privadas podrn formular iniciativas y propuestas para el desarrollo de la
actividad urbanstica y colaborar en ella en los trminos de la presente Ley.
2. Asimismo participarn en la adopcin de las decisiones mediante los trmites de
informacin pblica y audiencia que se disponen en los respectivos procedimientos.
3. Los particulares tienen derecho a formular alegaciones y peticiones en relacin con la
actividad urbanstica, las cuales se regirn por las normas generales del procedimiento
administrativo comn y las que regulan el ejercicio del derecho de peticin, sin perjuicio de
las particularidades de los procedimientos establecidos en la presente Ley.
4. Todo interesado tiene derecho a que la administracin competente le informe por
escrito, en el plazo de un mes, del rgimen y condiciones de ordenacin, gestin, uso,
aprovechamiento y programacin urbansticos aplicables a una parcela o mbito
determinado.
5. Se reconoce a todos los ciudadanos, propietarios o no, la participacin en la actividad
administrativa de ejecucin del planeamiento, en los trminos establecidos en el Ttulo III de
esta Ley.
6. Los Ayuntamientos deben establecer cauces de participacin de los ciudadanos,
adems de los trmites de informacin pblica, en las decisiones que afecten a la ordenacin
y ejecucin de los planes y proyectos con incidencia en el territorio, cuya promocin les
corresponda. Asimismo los Ayuntamientos intervendrn en las Juntas de Participacin de
Territorio y Paisaje, y en cuantas otras instituciones de participacin de mbito
supramunicipal puedan crearse al amparo de la legislacin en materia de territorio y paisaje
de acuerdo con lo que establezca su legislacin reguladora.
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Artculo 7. Accin pblica.

La accin para exigir ante las Administraciones Pblicas y los Juzgados y Tribunales del
Orden Jurisdiccional Contencioso-Administrativo el cumplimiento de la legislacin
urbanstica y de ordenacin del territorio, as como de los instrumentos de planeamiento y de
ejecucin del mismo, se ejercer de conformidad con la legislacin estatal aplicable. Los
plazos y procedimientos del ejercicio de las acciones sern los determinados para cada una
de ellas en las normas sustantivas y procesales aplicables, segn la naturaleza de la actividad
o inactividad impugnada y el rgano administrativo o judicial ante el que se formulen.
Artculo 8. Normas de aplicacin directa.
1. Las construcciones habrn de adaptarse al ambiente en que se siten.
2. Las construcciones emplazadas en las inmediaciones de bienes inmuebles de carcter
artstico, histrico, arqueolgico, tpico o tradicional han de armonizar con ellos, aun cuando
en su entorno slo haya uno con esas caractersticas.
3. No se permitir que la situacin o dimensiones de los edificios, los muros, los cierres,
las instalaciones, el depsito permanente de elementos y materiales o las plantaciones
vegetales rompan la armona del paisaje rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visin.
4. Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con altura superior a dos
plantas medidas en cada punto del terreno natural, sin perjuicio de las dems limitaciones
aplicables. Se exceptan de la regla anterior los solares enclavados en ncleos o manzanas
edificadas en ms de dos terceras partes, en los que slo se autorizarn alturas que no
rebasen ni la de los edificios de mayor antigedad, ni la media de las existentes en el tramo
de la calle correspondiente a la manzana a la que deba dar frente la nueva construccin.
5. En el suelo no urbanizable se estar a lo dispuesto en la Ley de La Generalitat
reguladora del Suelo No Urbanizable, sin perjuicio de la aplicacin supletoria de las normas
anteriores.
6. Los Planes y proyectos de urbanizacin deben respetar las condiciones de accesibilidad
y supresin de barreras arquitectnicas reguladas en la legislacin sectorial.
TTULO I
Rgimen urbanstico del suelo y estatuto del propietario
CAPTULO I
Clasificacin del suelo
Artculo 9. Clases de suelo.
Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo en urbano, urbanizable y no
urbanizable.
Artculo 10. Suelo urbano.
1. Son suelo urbano:
a) Los solares.
b) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que, sin tener la condicin de solar,
cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de
energa elctrica con capacidad y caractersticas adecuadas para dar servicio suficiente a los
usos y edificaciones existentes y a los que prevea el planeamiento urbanstico sobre las
mismas, siempre que se encuentren integradas en la malla urbana.
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c) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que tengan edificacin construida

conforme al planeamiento urbanstico en ms de la mitad de su superficie.
2. Tendr la consideracin de suelo urbano con urbanizacin consolidada el terreno que
el Plan sujete al rgimen de actuaciones aisladas.
3. Se considera suelo urbano sin urbanizacin consolidada el terreno sujeto a actuaciones
integradas que el Plan clasifique as porque:
a) Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en reas de reforma interior que
precisen complementar sus dotaciones mediante actuacin integrada para la implantacin de
los nuevos usos, tipologas o aprovechamientos previstos o por cambiar su funcin o
estructura urbana.
b) Configuren reas de nueva urbanizacin adyacente al suelo urbano y sin entidad
suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial.
Artculo 11. Solares.
1. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo
caractersticas adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la
ordenacin urbanstica, estn, adems, urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y
normas tcnicas establecidas por el planeamiento.
2. Para que las parcelas tengan la condicin de solar se exigir su dotacin, al menos, con
estos servicios:
a) Acceso rodado hasta ellas por va pavimentada, debiendo estar abiertas al uso pblico,
en condiciones adecuadas, todas las vas a las que den frente.
No justifican la dotacin de este servicio ni las rondas perimetrales de los ncleos
urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus mrgenes exteriores, ni las vas de
comunicacin de dichos ncleos entre s, salvo en sus tramos de travesa y a partir del primer
cruce de sta con calle propia del ncleo urbano, hacia el interior del mismo.
b) Suministro de agua potable y energa elctrica con caudales y potencia suficientes para
la edificacin prevista.
c) Evacuacin de aguas residuales a la red de alcantarillado.
No justifica la dotacin de este servicio la evacuacin a acequias o fosas spticas, salvo
que el planeamiento autorice estas ltimas en casos excepcionales y en condiciones
adecuadas, para zonas de muy baja densidad de edificacin.
d) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado pblico, en al menos, una de las
vas a que d frente la parcela.
3. Las parcelas sujetas a una Actuacin Integrada adquieren la condicin de solar cuando,
adems de contar con los servicios expresados en el apartado anterior, tengan ejecutadas las
infraestructuras mnimas de integracin y conexin de la Actuacin con su entorno
territorial, aprobadas al programar aqulla.
Artculo 12. Suelo urbanizable.
1. El planeamiento clasificar como suelo urbanizable los terrenos que pretenda
incorporar al proceso de urbanizacin, a medida que el desarrollo de la red primaria de
dotaciones y el grado de definicin de la ordenacin estructural permita integrarlos en dicho
proceso dentro de un modelo territorial sostenible y coherente.
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2. La clasificacin como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera aptitud de
los terrenos para su urbanizacin, previa programacin de los mismos. Hasta que se apruebe
el Programa para el desarrollo de la correspondiente Actuacin Integrada quedarn sujetos al
rgimen propio del suelo urbanizable sin programacin, que se regula en el artculo
siguiente. Dicha clasificacin implica la sujecin de los terrenos al rgimen de las
Actuaciones Integradas para poder desarrollar su urbanizacin. Cuando la clasificacin como
suelo urbanizable sea establecida mediante Plan Parcial modificativo del Plan General, se
exigir la simultnea programacin de los terrenos, y la caducidad de su correspondiente
Programa comportar el decaimiento de su clasificacin en tanto no se acuerden
justificadamente otras medidas.
Artculo 13. Rgimen del suelo urbanizable sin programacin.
Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que no tengan
Programa aprobado y vigente estarn sujetos a las siguientes limitaciones, adems de las
aplicables en virtud de otras Leyes:
a) Debern respetar las determinaciones que sobre usos establezca el planeamiento
aplicable.
b) No se podrn realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones
agrcolas, forestales, ganaderas, cinegticas o similares, que guarden relacin directa con la
naturaleza y destino de la finca, se ajusten a los planes o normas establecidos por la
conselleria competente en agricultura, que deber emitir el correspondiente informe, as
como las vinculadas funcionalmente a la ejecucin y entretenimiento de los servicios
pblicos.
c) El tipo de construccin habr de ser adecuado a su emplazamiento y condicin aislada,
conforme a las normas que el planeamiento aplicable establezca, quedando prohibidas las
edificaciones caractersticas de zonas urbanas.
d) En las divisiones y segregaciones de terrenos no podrn efectuarse fraccionamientos
en contra de las determinaciones del planeamiento aplicable y la legislacin agraria.
Artculo 14. Actuaciones Integradas.
Actuacin Integrada es la que se desarrolla mediante unidades de ejecucin, y tiene por
objeto la urbanizacin pblica conjunta de dos o ms parcelas realizada conforme a una
nica programacin. Los Planes prevern la ejecucin de Actuaciones Integradas en aquellos
terrenos que pretendan urbanizar y cuya conexin a las redes de servicio existentes:
a) Exija producir dos o ms solares simultneamente transformando suelo que tenga
pendiente la implantacin de servicios; o
b) requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a 40.000 metros
cuadrados con el fin de transformarlo produciendo uno o varios solares; o
c) se estime necesaria su ejecucin mediante Actuaciones Integradas para asegurar una
mayor calidad y homogeneidad en las obras de urbanizacin.
Artculo 15. Actuaciones aisladas.
1. Actuacin Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y supone su edificacin,
as como, en su caso, la previa o simultnea urbanizacin precisa para convertirla en solar
conectndola con las redes de infraestructuras y servicios inmediatas y preexistentes. La
parcela que sea objeto de una Actuacin Aislada deber reunir las caractersticas mnimas
necesarias para cumplir con las reglas de parcelacin urbanstica.
2. El Plan, respetando lo dispuesto en el artculo anterior, podr prever las Actuaciones
Aisladas en estos casos:
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a) Para edificar los solares que no precisen de ninguna obra de urbanizacin por existir ya
sta de forma completa, salvo que su dotacin de servicios urbansticos sea contradictoria
con el nuevo destino del suelo previsto por el planeamiento o insuficiente o inadecuada para
servir a los nuevos aprovechamientos resultantes de su ordenacin.
b) Para completar la urbanizacin parcialmente existente en manzanas o pequeas
unidades urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus parcelas caractersticas ya sea
solar.
c) Cuando sea ms oportuno para ejecutar las obras de reforma interior, mejora o
saneamiento correspondientes, en especial, respecto a parcelas aisladas que se hallen
consolidadas conforme a tipologas, usos y ubicacin compatibles con la ordenacin.
Artculo 16. Suelo no urbanizable.
Es suelo no urbanizable aqul que ha sido as clasificado de acuerdo con la Ley del Suelo
No Urbanizable. Proceder necesariamente esta clasificacin para los terrenos que deban ser
preservados permanentemente del proceso urbanizador de acuerdo con dicha Ley, a la que se
ajustar su rgimen jurdico urbanstico y aquellos no necesarios para un desarrollo urbano
acordado y sostenible segn el modelo territorial y urbano establecido.
Artculo 17. Clasificacin del suelo en municipios sin planeamiento.
En defecto de Plan, el suelo que no tenga la condicin de solar conforme al artculo 11, ni
deba clasificarse urbano conforme a los artculos 8.4 y 10, tendr la consideracin de suelo
no urbanizable, a los efectos de esta Ley y de la reguladora del Suelo No Urbanizable.
CAPTULO II
Estatuto de la propiedad del suelo
SECCIN 1. Principios generales
Artculo 18. Estatuto de la propiedad del suelo.
La propiedad del suelo confiere a su titular los derechos y deberes establecidos en la
legislacin estatal, as como los derivados de la presente Ley y, en su virtud, de la
ordenacin y programacin urbanstica, en cuyos trminos se han de cumplir o ejercer.
Artculo 19. Ejercicio de los derechos de los propietarios.
Las facultades urbansticas del derecho de propiedad se ejercern siempre dentro de los
lmites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en sta u otras Leyes o, en virtud
de ellas, por los Planes y Programas con arreglo a la clasificacin de los predios.
SECCIN 2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo
Artculo 20. Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanizacin de los
terrenos para que adquieran la condicin de solares y a edificar stos en las condiciones que
para cada caso establece esta Ley, el planeamiento aplicable y las normas sobre proteccin
del patrimonio cultural valenciano.
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Artculo 21. Deberes de los propietarios de suelo urbano.

1. Los propietarios de suelo urbano tendrn los deberes impuestos por la legislacin
estatal que, conforme a la presente Ley y las previsiones especficas de la ordenacin
urbanstica, se cumplirn, segn proceda, en rgimen de Actuacin Aislada o Integrada y
mediante la programacin cuando sta sea precisa.
2. En suelo urbano son coincidentes los aprovechamientos objetivo y subjetivo, sin
perjuicio de lo que resulte de aplicar los criterios establecidos en los artculos 55 y 56 de la
presente Ley para la delimitacin de reas de reparto y la limitacin y el clculo del
aprovechamiento tipo. En lo dems, ser aplicable el rgimen previsto en el artculo 23 con
las menores cargas de urbanizacin que permita la proximidad de la actuacin a las redes de
servicio.
3. En suelo urbano con urbanizacin consolidada, el cumplimiento de los deberes de la
propiedad se sujetar a Programa de Actuacin Aislada en los supuestos especficos
previstos por la Ley.
4. Excepcionalmente, en suelo urbano con urbanizacin consolidada, la programacin de
Actuaciones Integradas podr acordarse:
a) Mediante Plan de Reforma Interior cuando decaiga la utilidad de la urbanizacin
existente para los nuevos usos, tipos edificatorios, aprovechamientos o la remodelacin de la
estructura urbana que imponga el nuevo planeamiento.
b) Del mismo modo que el previsto en el apartado anterior cuando se ponga de manifiesto
la insuficiencia de las previsiones del Plan por no poderse realizar la urbanizacin mediante
Actuaciones Aisladas sin detrimento de su calidad y homogeneidad.
Tanto en el supuesto de este apartado, como en el del apartado a) anterior, cuando la
sujecin del terreno al rgimen de Actuaciones Integradas implique modificacin de la
ordenacin estructural, la aprobacin definitiva del Plan de Reforma Interior corresponder a
la administracin Autonmica. En todo caso, habr de tratarse, cuanto menos, de manzanas
completas o terrenos dotacionales, y nunca de parcelas aisladas.
c) Con motivo de una apertura de calle u otra obra pblica similar impulsada por la
administracin o por los particulares y que venga a convertir en solares las parcelas
colindantes vacantes o con edificacin ruinosa o manifiestamente inadecuada. No ser
requisito para esta modalidad de Actuacin Integrada la aprobacin de un Plan de Reforma
Interior ni la delimitacin de una Unidad de Ejecucin. En este caso se cumplirn por cuenta
de la propiedad del suelo beneficiada por las nuevas posibilidades de edificacin, los mismos
deberes urbansticos que le seran exigibles para el otorgamiento de la correspondiente
licencia, como la cesin y equidistribucin del suelo viario que proporcionadamente le
corresponda y su parte estrictamente alcuota del coste total que soporte la administracin al
urbanizarlo, sin que proceda la alteracin del aprovechamiento objetivo que corresponda a
cada propietario.
Artculo 22. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
1. Los particulares que sean designados como Urbanizador del correspondiente
Programa, en seleccin sujeta a publicidad y libre concurrencia, son titulares de la facultad
de promover la transformacin urbanstica del suelo urbanizable. Dicha facultad se ejerce
mediante la formulacin y ejecucin de Programas de Actuacin Integrada.
2. La Ley reconoce la iniciativa particular en rgimen de libertad de empresa para
promover dicha transformacin urbanstica. La prelacin de la iniciativa pblica y de la
gestin directa de los Programas podr ser acordada en atencin a las circunstancias
concretas de la actuacin, mediante decisin motivada. Sern nulos los actos o disposiciones
que excluyan permanentemente o sin plazo justificado la iniciativa privada en la
programacin del suelo urbanizable.
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3. La aprobacin y vigencia de un Programa de Actuacin Integrada, as como la

consiguiente designacin de un Urbanizador que garantice su gestin en las condiciones y
plazos establecidas por aqul, es condicin necesaria para la transformacin urbanstica del
suelo urbanizable y para el ejercicio de los derechos dimanantes de la misma.
4. En tanto no se apruebe y adjudique el correspondiente Programa, los propietarios de
suelo tienen derecho a usar y disfrutar de los terrenos de su propiedad conforme a la
naturaleza rstica de los mismos, con el rgimen establecido en el artculo 16 para el suelo
no urbanizable.
Artculo 23. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.
La transformacin del suelo clasificado como urbanizable comportar los deberes de
cesin, de equidistribucin, as como de costear la urbanizacin que prescribe la legislacin
estatal, que, con carcter previo o simultneo a la edificacin, se concretarn en los
siguientes:
a) Ceder gratuitamente y libres de cargas a la administracin los terrenos para dotaciones
pblicas, de la Red Primaria y Secundaria, necesarios para el desarrollo de la actuacin
integrada y los precisos para compensar su excedente de aprovechamiento.
Cuando necesidades objetivas de la urbanizacin exijan cesiones dotacionales que
superen las precisas, para compensar dicho excedente, los interesados tendrn derecho a la
reserva de aprovechamiento por la parte constitutiva del exceso.
b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesin del 10% o
porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo. La administracin actuante
costear la parte proporcional de las cargas de urbanizacin correspondiente al citado
porcentaje, pudiendo aminorar su contribucin en la cuanta que se determine al aprobar el
oportuno Plan General. Las parcelas que por este concepto reciba la administracin actuante,
as como los ingresos que reciba por indemnizacin sustitutiva de dicha cesin, quedarn
afectas al patrimonio pblico de suelo.
c) Costear las cargas de urbanizacin reguladas en el Programa para el cumplimiento de
los objetivos imprescindibles que le son propios; sufragar, en su caso y justa proporcin, el
coste de las obras de utilidad comn a diversas actuaciones que excedan a dicho Programa,
con distribucin de los costes, cuando proceda, mediante canon de urbanizacin. Las cargas
y costes de urbanizacin se asumirn en proporcin al aprovechamiento que,
correlativamente, beneficie a quien las soporte y teniendo en cuenta el apartado anterior.
d) Edificar los solares en el plazo que establezca el Programa.
Artculo 24. Derechos y deberes de los propietarios de suelo no urbanizable.
Los propietarios de suelo no urbanizable tendrn los derechos y deberes que se regulan en
su legislacin especfica, estatal y autonmica.
SECCIN 3. Afeccin de las fincas al cumplimiento de los deberes urbansticos
Artculo 25. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
La transmisin de fincas no modificar la situacin del titular de las mismas respecto de
los deberes urbansticos de la propiedad. El rgimen jurdico de la finca, de sus sucesivos
titulares y de las enajenaciones que sobre la misma se produzcan ser el previsto en la
legislacin vigente.
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Artculo 26. Declaracin de obra nueva.

1. Para el otorgamiento de la escritura de declaracin de obra, terminada o en
construccin, as como para el otorgamiento de la escritura de segregacin, y su inscripcin
en el Registro de la Propiedad, los Notarios y Registradores debern exigir los requisitos
establecidos en la legislacin vigente. Iguales requisitos sern exigidos en las modificaciones
de los referidos actos jurdicos.
2. En caso de obtencin de la licencia de obras por silencio administrativo, sta se
acreditar al Notario autorizante de la escritura mediante la aportacin de la solicitud de la
licencia presentada con la antelacin necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la
escritura, con la manifestacin expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de no haber
obtenido resolucin administrativa expresa dentro del plazo legal.
CAPTULO III
reas semiconsolidadas
Artculo 27. reas semiconsolidadas.
1. Las reas semiconsolidadas entendiendo por tales las ocupadas parcialmente por
edificaciones compatibles con la ordenacin propuesta podrn ser desarrolladas mediante
Actuaciones Integradas o Actuaciones Aisladas, segn corresponda, conforme a lo previsto
en los artculos 14 y 15.
2. En aquellas en que la ordenacin estructural haya previsto su desarrollo mediante
Actuaciones Integradas, el planeamiento de desarrollo del Plan General propondr, para las
edificaciones existentes cuya consolidacin sea compatible con la nueva urbanizacin, bien
el mantenimiento para ellas del rgimen de Actuaciones Integradas, bien su remisin al
rgimen de las Actuaciones Aisladas.
3. En el caso de existencia de suelos donde se presenten edificaciones cuyo derecho se
encuentre ya incorporado al patrimonio de sus titulares y estn integrados en unidades
geogrficas homogneas que no dispongan de caractersticas ni servicios propios del suelo
urbano, todo eso en los trminos que reglamentariamente se determinen y cuya densidad
residencial bruta no supere las 2 viviendas por hectrea, podrn clasificarse o reclasificarse
como suelo no urbanizable y desarrollarse mediante plan especial de acuerdo con lo que se
establece para esta circunstancia en la legislacin vigente del suelo no urbanizable.
Artculo 28. Tratamiento para las edificaciones consolidadas en el rgimen de Actuaciones
Integradas.
1. Las edificaciones consolidadas pueden ser incluidas en Actuaciones Integradas. Su
inclusin no limita los deberes urbansticos de su titular, salvo en el supuesto previsto en el
apartado siguiente.
2. Cuando por las construcciones y usos legalmente consolidados en un inmueble, su
propietario justifique mediante informe tcnico que el valor que ste tena antes de la
actuacin urbanstica supera el de los derechos que en ella que correspondan, podr
renunciar a stos instando la indemnizacin en metlico de su propiedad conforme al artculo
162.3.
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3. En las actuaciones urbanizadoras que no supongan primera implantacin de servicios

para edificios o instalaciones preexistentes, sino mera renovacin, ampliacin o
reestructuracin de dichos servicios, no cabr imponer a la propiedad de los referidos
edificios el pago de cuotas por los costes de urbanizacin de los mismos, salvo que su
devengo se difiera hasta el momento de su reedificacin, quedando la parcela afecta al pago
del canon de urbanizacin, cuyo pago quedar afecto registralmente. A tal fin, el programa
contendr una propuesta de ordenanza reguladora del citado canon de urbanizacin que ser
aprobada junto con el Programa de actuacin integrada. Las edificaciones preexistentes
abonarn, en todo caso, los costes de urbanizacin correspondientes a los nuevos servicios
implantados.
En las actuaciones urbanizadoras desarrolladas por gestin directa sin Programa de
Actuacin Integrada, la administracin actuante podr repercutir el coste de las obras de
urbanizacin mediante la imposicin de un canon de urbanizacin.
4. No obstante, se excepta la regla del nmero 3 anterior y, en consecuencia, se
impondrn los costes de urbanizacin, sin aplazamiento o exoneracin, en los siguientes
casos:
a) Cuando el edificio o instalacin preexistente sirva para el desarrollo de actividades
econmicas que precisen de los servicios de la nueva urbanizacin para legitimar su
permanencia en normal funcionamiento.
b) Cuando el inmueble se beneficie de un cambio de uso o aumento de aprovechamiento
previsto por el nuevo plan.
c) Cuando el edificio o instalacin haya sido provisionalmente autorizado, o se encuentre
en estado ruinoso, o proceda adoptar respecto a ellos medidas de restauracin de la legalidad.
d) Cuando la permanencia del edificio o instalacin sea radicalmente incompatible con la
nueva urbanizacin, sin perjuicio de la indemnizacin que corresponda en cada caso por el
derribo o erradicacin del edificio o instalacin y del derecho del dueo a instar lo dispuesto
en el nmero 2 anterior.
5. La Administracin podr imponer al Urbanizador la obligacin de soportar los costes
de urbanizacin que sean objeto de aplazamiento o exoneracin, segn lo dispuesto en el
apartado 3. En tal caso, compensar al Urbanizador con la parte del excedente de
aprovechamiento equivalente a dicha obligacin.
Artculo 29. Remisin de las edificaciones consolidadas al rgimen de Actuaciones Aisladas.
1. Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo,
ubicacin y uso sean compatibles con la ejecucin de la urbanizacin, los planes que los
desarrollen podrn prever, para las parcelas vinculadas urbansticamente a cada una de ellas,
el rgimen de actuaciones aisladas y su clasificacin como suelo urbano. Ser obligatorio
este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso o en condiciones
de ser habitadas.
Cuando as lo hagan debern identificarse las parcelas consolidadas por la edificacin y
delimitar sobre cada una de ellas un rea de reparto uniparcelaria. Se asignarn a la parcela
aprovechamientos objetivo y tipo acordes con el tipo edificatorio correspondiente a la
edificacin consolidada.
Los ndices globales de edificabilidad que estn previstos en la ordenacin estructural
para el sector se aplicarn al resto de la superficie de ste, excluyendo dichas parcelas
consolidadas, las cuales tampoco se computarn al fijar los estndares de cesin exigibles.
2. Se entiende por parcela vinculada urbansticamente a una edificacin consolidada
aquella sobre la que se asienta sta, y cuya superficie no sea superior al resultado de dividir
la superficie construida de la edificacin por el ndice de edificabilidad neta que el plan le
asigne
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Artculo 30. Exceso de aprovechamiento consolidado.

1. Cuando la edificacin consolidada sea superior al aprovechamiento objetivo previsto
por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda
mantenerse hasta su reedificacin no se computar como aprovechamiento adjudicado a su
titular al determinar las cesiones o costes de urbanizacin que le correspondan a ste, ni se
tendr en cuenta al calcular los estndares dotacionales exigibles o la edificabilidad
consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que est situada.
2. En estas edificaciones se admitirn obras de reforma y mejora y cambios objetivos de
actividad siempre que stas no acenten la inadecuacin al planeamiento vigente, no
supongan la completa reconstruccin de elementos disconformes con l, ni incrementen el
valor de la edificacin a los efectos indemnizatorios.
CAPTULO IV
Valoraciones
Artculo 31. Criterio de aplicacin de las reglas de valoracin.
Las reglas de valoracin de bienes y derechos a los efectos de su indemnizacin
pecuniaria en los procedimientos de expropiacin y equidistribucin sern las establecidas en
la legislacin estatal vigente.
Artculo 32. Momento al que han de referirse las valoraciones.
El propietario que no quiera contribuir a las cargas del Programa podr renunciar a los
beneficios que se deriven de las condiciones de desarrollo establecidas por el mismo,
exigiendo ser compensado por los derechos que correspondan a su inmueble en el momento
de la iniciacin del correspondiente procedimiento, en los trminos previstos en el artculo
162.3 de la presente Ley.
CAPTULO V
Responsabilidad patrimonial de la administracin por el ejercicio de potestades
urbansticas
Artculo 33. Principio de no indemnizacin por el ejercicio de potestades urbansticas.
De conformidad con lo establecido en la legislacin estatal vigente, la ordenacin del uso
de los terrenos y construcciones fijada en el planeamiento no conferir derecho a los
propietarios a exigir indemnizacin, salvo en los casos expresamente establecidos en las
Leyes.
CAPTULO VI
Conceptos fundamentales para el rgimen urbanstico del suelo
Artculo 34. Conceptos fundamentales del Rgimen Urbanstico del Suelo.
A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de planeamiento y de ejecucin del
planeamiento desarrollados a su amparo, se aplicarn los siguientes conceptos:
a) Aprovechamiento objetivo: aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento real, es la
cantidad de metros cuadrados de construccin de destino privado cuya materializacin
permite o exige el planeamiento en un terreno dado.
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b) Aprovechamiento subjetivo: aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento

susceptible de apropiacin, es la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el
contenido urbanstico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueo
tendr derecho sufragando el coste de las obras de urbanizacin que le correspondan. El
aprovechamiento subjetivo es lo que resulta de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje
de aprovechamiento del excedente cuando sta proceda.
c) Aprovechamiento tipo: aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria ponderada
con los correspondientes coeficientes correctores que el planeamiento establece para todos
los terrenos comprendidos en una misma rea de reparto, delimitada conforme a lo dispuesto
en los artculos 55 y 56, a fin de que a sus propietarios les corresponda, en rgimen de
igualdad, un aprovechamiento subjetivo idntico o similar, con independencia de los
diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas.
d) Excedente de aprovechamiento: excedente de aprovechamiento es la diferencia
positiva que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el aprovechamiento
subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.
e) Compensacin del excedente de aprovechamiento: compensacin de un excedente de
aprovechamiento es la operacin jurdico-econmica, de gestin urbanstica, por la que se
compensa onerosamente el derecho a construir el excedente de aprovechamiento que
presenta un terreno. Los excedentes de aprovechamiento se compensan cediendo terrenos
equivalentes, libres de cargas, a la administracin o indemnizndole por su valor en metlico,
en los trminos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir un excedente
de aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los ingresos pblicos por este
concepto quedarn afectos al patrimonio municipal de suelo.
TTULO II
Actividad administrativa de planeamiento urbanstico
Artculo 35. La actividad urbanstica de planeamiento.
La actividad urbanstica de planeamiento comprende todas las actuaciones tendentes a
ordenar el destino de los terrenos, su utilizacin y las construcciones en ellos previstas, as
como las acciones pblicas o privadas precisas para su transformacin o conservacin, y las
condiciones y plazos en que stas han de cumplirse, atendiendo a las necesidades de la
poblacin y del equilibrio territorial.
CAPTULO I
La ordenacin
Artculo 36. Ordenacin estructural.
1. Constituyen la ordenacin estructural del planeamiento las determinaciones que sirven
para dar coherencia a la ordenacin urbanstica del territorio en su conjunto, y, en particular,
las siguientes:
a) Directrices definitorias de la estrategia de evolucin urbana y ocupacin del territorio.
b) Clasificacin del suelo.
c) Divisin del territorio en zonas de ordenacin urbanstica, determinando para cada una
de ellas sus usos globales y tipos bsicos de edificacin.
d) Ordenacin del Suelo No Urbanizable.
e) Red Primaria de reservas de suelo dotacional pblico y equipamientos de titularidad
privada cuya funcin o relevancia contribuyan a la articulacin de la ciudad.
f) Tratamiento de los bienes de dominio pblico no municipal.
g) Ordenacin de los centros cvicos y de las actividades susceptibles de generar trnsito
intenso.
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h) Expresin de los objetivos, directrices y criterios de redaccin de los instrumentos de

desarrollo del Plan General, delimitando los sectores definitorios de mbitos mnimos de
planeamiento parcial o de reforma interior, los usos o intensidades de cada sector, as como
su aprovechamiento tipo.
i) Para sectores de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso, urbanos: fijacin
del porcentaje mnimo de edificacin con destino a vivienda de proteccin pblica.
2. Los Planes Generales establecern la ordenacin estructural para todo el territorio
municipal.
3. La competencia para la aprobacin definitiva de la ordenacin estructural corresponde
a La Generalitat.
Artculo 37. Ordenacin pormenorizada.
1. La ordenacin pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso
y detallado, completan la ordenacin estructural para el mbito territorial al que se refieren,
y, en particular, las siguientes:
a) Delimitacin de las Unidades de Ejecucin, siempre que no se modifique el rea de
reparto ni el aprovechamiento tipo.
b) Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional pblico.
c) Fijacin de alineaciones y rasantes.
d) Parcelacin de terrenos o rgimen para parcelarlos en funcin de los tipos edificatorios
previstos.
e) Asignacin de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la
ordenacin estructural.
f) Regulacin de las condiciones de la edificacin de cada zona de ordenacin, sobre y
bajo rasante, como edificabilidad, altura, nmero de plantas, retranqueos, volmenes y otras
anlogas.
g) Ordenanzas generales de edificacin.
h) En suelo residencial, identificacin de las parcelas que han de quedar afectas a la
promocin de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelacin, de
conformidad con lo que determine la ordenacin estructural.
2. Las decisiones sobre la ordenacin pormenorizada corresponden al Municipio. La
competencia para la aprobacin definitiva de los planes que slo se refieran a la ordenacin
pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.
CAPTULO II
Instrumentos de ordenacin urbanstica
Artculo 38. Instrumentos de planeamiento de carcter espacial.
El territorio de la Comunitat Valenciana se ordenar mediante los Instrumentos regulados
en la legislacin autonmica sobre ordenacin del territorio y proteccin del paisaje y los
siguientes:
a) Planes Generales, que definen el modelo de evolucin urbana y su ordenacin
urbanstica estructural, para trminos municipales completos y los desarrollan
pormenorizadamente en todo o parte del suelo urbano.
b) Planes Parciales, que, siguiendo las directrices del Plan General, ordenan
pormenorizadamente sectores concretos de suelo urbanizable.
c) Planes de Reforma Interior, que, en suelo urbano, establecen o completan la
ordenacin pormenorizada en operaciones de renovacin urbana a fin de moderar
densidades, reequipar barrios enteros, modernizar su destino urbanstico o preservar el
patrimonio arquitectnico de inters.
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d) Planes Especiales, que, en desarrollo, complemento o incluso modificacin del

planeamiento general y parcial, cumplen cualquiera de los siguientes cometidos: crear o
ampliar reservas de suelo dotacional; definir y proteger las infraestructuras o vas de
comunicacin, el paisaje y el medio rural; adoptar medidas para la mejor conservacin de
inmuebles de inters cultural o arquitectnico; definir las condiciones de urbanizacin y
edificacin de mbitos concretos sujetos a actuaciones urbansticas singulares; concretar el
funcionamiento de las redes de infraestructuras; y vincular reas o parcelas, urbanas o
urbanizables, a la construccin o rehabilitacin de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica.
e) Catlogos de Bienes y Espacios Protegidos, que identifican y determinan el rgimen de
preservacin o respeto de las construcciones, conjuntos, jardines, y otros bienes del
patrimonio cultural valenciano, cuya alteracin se someta a requisitos restrictivos, acordes
con la especial valoracin que merezcan los mismos y con su legislacin reguladora.
f) Estudios de detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas por los
Planes Generales o Parciales.
Artculo 39. Instrumentos de planeamiento de carcter temporal, econmico y de gestin.
La ordenacin del proceso de gestin, urbanizacin y edificacin del suelo se regular
mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:
a) Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, que regulan el proceso de
ejecucin de stas, las condiciones y cargas de urbanizacin, fijando los plazos,
especificando su alcance y modalidad, designando el Urbanizador y concretando sus
compromisos y garantas.
b) Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, que regulan el proceso de
ejecucin de stas, en suelos urbanos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 29, fijando
los plazos, compromisos, condiciones de urbanizacin o edificacin y rehabilitacin,
especificando su alcance y modalidad, y designando su promotor, con sus compromisos y
garantas.
Artculo 40. Reglamento e instrucciones de planeamiento.
1. Por Decreto del Consell de La Generalitat se aprobar un Reglamento de Planeamiento
y, en su caso, se determinarn los requisitos mnimos de calidad, sustanciales y formales, a
satisfacer por los Planes, pudindose precisar y aumentar los estndares mnimos de suelo
para dotaciones pblicas exigidos por esta Ley.
2. El conseller competente en materia de urbanismo, previo dictamen del Consejo del
Territorio y el Paisaje, puede dictar instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades
de los Planes e ilustren los problemas ms comunes que en ellos convenga resolver. Estas
Instrucciones se aprobarn mediante Orden, se publicarn, en extracto y para conocimiento
general, en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana, y sern vinculantes para los
rganos urbansticos dependientes de la administracin Autonmica.
Artculo 41. Reglamento de zonas de ordenacin urbanstica.
A fin de homogeneizar las normas urbansticas de los distintos Planes, mediante Decreto
del Consell de La Generalitat se aprobar un Reglamento de Zonas de Ordenacin
Urbanstica. Excepcionalmente, los planes podrn contener su propia regulacin cuando
razones especficas de carcter local lo aconsejen y as se justifique.
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Artculo 42. Las ordenanzas municipales.

1. Las ordenanzas municipales de polica de la edificacin regularn los aspectos
morfolgicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de las
obras de edificacin que no sean definitorias de la edificabilidad o el destino del suelo.
Tambin pueden regular, en trminos compatibles con el planeamiento, las actividades
susceptibles de autorizacin en cada inmueble. Las ordenanzas debern ser conformes con
las disposiciones estatales o autonmicas relativas a la seguridad, salubridad, habitabilidad,
accesibilidad y calidad de las construcciones y, en ningn caso, menoscabarn las medidas
establecidas para la proteccin del medio ambiente y del paisaje urbano o de los bienes
catalogados de inters cultural o histrico.
2. Mediante ordenanza municipal se regularn:
a) Las estrategias de inversin de los fondos provenientes de la participacin pblica en
las plusvalas generadas por la actuacin urbanstica en la mejora de la calidad de los
entornos urbanos.
b) Los criterios y objetivos para el desarrollo de Acciones para la Sostenibilidad y la
Calidad de Vida de los Ciudadanos que puedan financiarse, en su caso, por el Fondo de
Equidad Territorial.
c) La imposicin del canon de urbanizacin.
d) Los parmetros que deben cumplir las aguas para ser vertidas a la red pblica de
alcantarillado, estableciendo la obligacin, para el emisor, de una depuracin previa que
permita alcanzarlos.
e) Las bases Generales Municipales para la adjudicacin de Programas.
f) Aquellas otras materias establecidas por esta Ley.
CAPTULO III
Determinaciones de ordenacin estructural
SECCIN 1. Directrices definitorias de la estrategia de evolucin urbana y ocupacin
del territorio
Artculo 43. Objeto.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolucin urbana y ocupacin del territorio
del municipio tienen por objeto establecer criterios y estrategias para:
1. Adecuar la ordenacin municipal a la poltica territorial de La Generalitat manifestada
en los principios contenidos en la legislacin en materia de ordenacin del territorio y
proteccin del paisaje y, en especial, a los instrumentos que la desarrollen, as como su
coordinacin con las distintas polticas sectoriales.
2. Identificar los objetivos fundamentales del Plan General en coherencia con la poltica
urbanstica y territorial municipal, diferencindolos de sus previsiones instrumentales
susceptibles de ser modificadas con mejoras alternativas que persigan la misma finalidad.
Artculo 44. Contenido.
1. El contenido de las Directrices se adecuar a las caractersticas del municipio y, en
todo caso, debern:
a) Sealar las oportunidades, diagnosticar los principales problemas y formular los
objetivos prioritarios de la ordenacin urbanstica y territorial.
b) Determinar la secuencia lgica de su desarrollo territorial mediante el establecimiento
detallado de las condiciones objetivas que han de cumplirse para que sea posible la
incorporacin de cada tramo de urbanizacin al contexto global del territorio, definiendo as
un orden bsico de prioridades para la ejecucin de las actuaciones integradas previstas y
regulando las bases orientativas y criterios de baremacin que estas han de cumplir para que
sea posible su programacin y adjudicacin objetivada.
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c) Establecer los criterios a tener en cuenta para la incorporacin de nuevos terrenos al

proceso de urbanizacin. La modificacin sustancial o global de las directrices definitorias
de la estrategia de evolucin urbana y ocupacin del territorio comportar la revisin del
plan.
2. Las Directrices son determinaciones esenciales con vocacin de permanencia. Las
futuras modificaciones de otras determinaciones de planeamiento debern justificarse en el
mejor cumplimiento de tales directrices.
3. Las Directrices se formularn de forma concreta y precisa, y sus criterios tendrn
carcter vinculante.
Artculo 45. Directrices relativas a la sostenibilidad.
fijarn criterios y objetivos que tengan por finalidad la consecucin de la sostenibilidad del
municipio y, en concreto y como mnimo, respecto de:
1. La utilizacin racional del suelo:
a) Fijarn el criterio intensivo o extensivo de ocupacin del suelo que se propone para el
desarrollo urbanstico respecto a cada parte del trmino municipal, justificando expresamente
la asignacin de intensidades de edificacin o tipos edificatorios que conlleven alta densidad
urbana o modelos de ocupacin dispersa del territorio.
b) Indicarn de forma expresa el ndice mximo de ocupacin de suelo a los efectos
previstos en la legislacin de ordenacin del territorio y proteccin del paisaje.
c) Establecern los criterios para dirimir la posible incorporacin de nuevos terrenos al
proceso de urbanizacin y las necesidades de ampliacin de la red primaria que eso exija
cuando se trate de aumentar la superficie de suelo urbanizable en principio prevista por el
plan.
d) Determinarn la secuencia lgica del desarrollo y las condiciones objetivas que
regulen la incorporacin al proceso urbanizador de las previsiones ya fijadas en el
planeamiento en los trminos sealados en el punto 1, apartado b) del artculo anterior, as
como tambin establecern los criterios para dirimir la posible incorporacin de nuevos
terrenos al proceso de urbanizacin y las necesidades de ampliacin de la Red Primaria que
ello exija cuando se trate de aumentar la superficie de suelo urbanizable en principio prevista
por el Plan.
e) Determinarn los criterios para preservar terrenos del proceso urbanizador aun cuando
stos no presenten valores ni riesgos naturales intrnsecos, tales como evitar conurbaciones
no deseables, limitar expansiones hipertrofiadas del desarrollo urbano, asegurar corredores
de recproca comunicacin entre espacios rurales, configurar entornos paisajsticos abiertos
para dotar de calidad de vida a los ncleos urbanos, separar usos incompatibles, preservar el
carcter intermunicipal del viario, evitar tanto la excesiva dispersin como la concentracin
de asentamientos u otros fines anlogos tendentes a vertebrar el desarrollo urbano y
territorial. Justificadamente las Directrices pueden prohibir las reclasificaciones en todo el
trmino municipal.
2. El uso eficiente de los recursos hdricos y la proteccin de su calidad:
a) Establecern el lmite potencial de suministro de agua en el municipio, en funcin de
los estudios especficos de capacidad de la masa de agua de la que se suministre, de su
posible incremento mediante desalacin y de los informes del organismo responsable de la
cuenca hidrogrfica. Asimismo fijarn los caudales estimados para cada uso con los que debe
ser calculada la demanda en las actuaciones urbansticas que se acometan en desarrollo del
plan.
b) Fijarn los criterios exigibles a las actuaciones urbansticas en aras a conseguir la
mxima reutilizacin de las aguas residuales.
c) Determinarn el rgimen de compatibilidad de usos en las zonas de proteccin de las
masas de agua y de las captaciones que el propio plan delimite, conforme a lo establecido en
la legislacin de ordenacin del territorio y proteccin del paisaje, o que vengan establecidas
como consecuencia de la legislacin en materia de aguas.
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3. La proteccin del medio natural:

a) Establecern estrategias y objetivos para la proteccin de los espacios a los que se
refiere la legislacin sobre ordenacin del territorio y proteccin del paisaje, que deba
incorporar por hallarse en el mbito del plan.
b) Establecern los criterios de proteccin que han servido de base para la clasificacin
del suelo no urbanizable, tanto comn como protegido, a los que debern ajustarse sus
modificaciones. De igual modo, los criterios cuantitativos y cualitativos para perfeccionar su
delimitacin y limitar la clasificacin de suelos urbanizables a los lugares adecuados.
4. La conservacin y puesta en valor del Patrimonio Cultural:
a) Establecern los criterios para la elaboracin del Catlogo y para la declaracin de
Bienes de Relevancia Local, de acuerdo con la legislacin en materia de patrimonio cultural,
as como los de intervencin sobre el mismo y sobre los ncleos histricos que se delimiten.
b) Fijarn los objetivos y estrategias para la recuperacin de los edificios catalogados y
de los ncleos histricos.
5. La revitalizacin del Patrimonio Rural:
a) Establecern los criterios morfolgicos para la divisin de fincas en medio rural y los
de asentamiento de edificaciones aisladas sobre el suelo no urbanizable.
b) Fijarn los objetivos y estrategias para la revitalizacin del patrimonio rural.
6. La prevencin de riesgos naturales o inducidos:
Establecern criterios de compatibilidad del territorio para el desarrollo urbano con los
riesgos naturales o inducidos constatables en el trmino municipal.
7. La ordenacin del Litoral:
a) En los municipios costeros, las directrices establecern criterios rigurosos y concretos
para la racional utilizacin del litoral, acordes con los establecidos tanto en la legislacin
estatal vigente en la materia como en la legislacin autonmica de ordenacin del territorio y
proteccin del paisaje, y, en todo caso, de acuerdo con lo que establezca el Plan de Accin
Territorial que lo ordene.
b) Para aquellas reas que el Plan clasifique como urbanizables, establecer criterios
concretos respecto de los tipos edificatorios, su volumen, altura y las condiciones de
accesibilidad a la costa y de integracin paisajstica.
c) En las que clasifique como no urbanizables, fijar los objetivos y estrategias para su
proteccin o recuperacin natural y paisajstica y las condiciones para su utilizacin
sostenible, sea pblica o privada.
Artculo 46. Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos.
fijarn criterios y objetivos que tengan por finalidad la mejora de la calidad de vida de los
ciudadanos y, en concreto y como mnimo, respecto de:
1. La mejora de los entornos urbanos
a) Criterios, estrategias y objetivos de las intervenciones en ncleos histricos y reas
degradadas que el plan delimite, con los fines establecidos en el artculo 5.1.a) de la Ley de
Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje, y criterios para la posterior delimitacin
de otras.
b) Criterios, estrategias y objetivos de los Estudios de Paisaje, que el plan determine y
criterios para la posterior delimitacin de otros.
c) Estrategias y objetivos para la mejora del nmero y calidad de las dotaciones, en
desarrollo del plan, de las reas infradotadas que se identifiquen.
d) Criterios urbansticos para los planes parciales y de reforma interior que favorezcan la
mejora de la calidad del ambiente urbano, la adecuada implantacin de las distintas
actividades, fomentando su integracin, y la calidad de la ordenacin urbanstica y de la
arquitectura o jardinera que la materialice.
2. Transporte pblico
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Objetivos para la implantacin de transporte pblico y criterios para los planes de

desarrollo que permitan la ms adecuada y eficaz integracin de aqul en las ordenaciones
que propongan.
3. Equipamientos y dotaciones pblicas
a) Objetivos de equipamiento y dotaciones pblicas, fijando los ndices a alcanzar para el
conjunto de la poblacin, bajo los principios de mximo nivel de servicio y mayor eficacia
del gasto pblico para alcanzarlo.
b) Estrategias de integracin con otros municipios para la prestacin mancomunada de
aquellos servicios que as lo requieran.
c) Criterios concretos de ordenacin que permitan la mayor utilizacin y mejor disfrute
por parte de los ciudadanos.
4. Acceso a la vivienda
Objetivos de poltica de vivienda y, en especial, de atencin a la demanda de la sometida
a proteccin pblica, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de forma vinculante, las
conclusiones derivadas del estudio de demanda a que se refiere el artculo 9 de la Ley de
Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a
tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de reforma interior que desarrollen el
plan.
Artculo 47. Directrices relativas a la ordenacin.
establecern los criterios y fines perseguidos con el establecimiento de las determinaciones
sustantivas de la ordenacin del plan.
1. En particular, establecern los criterios y fines perseguidos en la clasificacin y
calificacin del suelo.
2. Fijarn, especialmente, las condiciones objetivas en que sea posible la clasificacin de
nuevos suelos urbanizables, pudiendo excluir tal posibilidad de forma genrica o en
determinadas reas del municipio, por ser conveniente al modelo territorial adoptado y
debiendo excluirlas siempre respecto al suelo no urbanizable sujeto a especial proteccin.
3. En los municipios que, con carcter excepcional y de forma justificada, no sea posible
hacer efectivas las cesiones a las que se refiere el artculo 13.6 de la Ley de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje por no existir suelo no urbanizable sujeto a especial
proteccin, o ser insuficiente el que exista, y deba sustituirse la cesin por aportacin
monetaria del valor equivalente, los Planes Generales fijarn los Programas y Proyectos para
la Sostenibilidad y la Calidad de Vida a los que deban destinarse.
SECCIN 2. Determinaciones sustantivas de la ordenacin estructural
Artculo 48. Clasificacin del suelo.
Los Planes Generales, y cualesquiera otros con capacidad para ello, clasificarn el
territorio de su trmino municipal conforme a lo establecido en el Ttulo I.
Artculo 49. Zonificacin y usos globales.
1. Los Planes Generales dividirn el territorio en zonas diferenciadas por su uso global o
dominante, entendiendo por tal, el mayoritario o el que defina su funcin urbana en relacin
con el conjunto del territorio. Para cada una de ellas se establecern las zonas de ordenacin
compatibles.
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2. Todo Plan General debe delimitar, como zona diferenciada, uno o varios ncleos
histricos tradicionales, en aquellos municipios en que existan, donde la ordenacin
urbanstica no permita la sustitucin indiscriminada de edificios y exija que su conservacin,
implantacin, reforma o renovacin armonicen con la tipologa histrica. Asimismo, en
consonancia con las polticas de conservacin del patrimonio histrico, arquitectnico y
cultural, definidas por los rganos competentes, catalogar los bienes inmuebles y adoptar
las medidas protectoras que, conforme a aqullas, resulten de inters.
3. Los usos asignados se correspondern con los establecidos en el Reglamento de Zonas
de Ordenacin Urbanstica y en la Ley del Suelo No Urbanizable.
Artculo 50. Ordenacin del Suelo No Urbanizable.
Los Planes Generales ordenarn todo el suelo no urbanizable y delimitarn el que deba
ser objeto de proteccin, de acuerdo con su legislacin especfica.
Artculo 51. Tratamiento de los bienes de dominio pblico no municipal.
1. El planeamiento, en todas las clases de suelo, reflejar la existencia o las previsiones
de bienes y obras de dominio pblico no municipal, as como las reas de proteccin y
servidumbre que les sean propias conforme a su legislacin reguladora. En ningn caso,
podr establecer disposiciones contradictorias con dicha legislacin.
2. El planeamiento reflejar las previsiones de construccin de dotaciones e
infraestructuras que estn en fase de ejecucin o de proyecto.
3. A tal efecto, el promotor del planeamiento recabar informacin de los rganos de la
administracin y de aquellas personas, fsicas o jurdicas, privadas que sean titulares o
puedan promover tales proyectos, debiendo stos emitir informe en un plazo no superior a
dos meses. El Plan incorporar la informacin que se consigne en el informe y, si ste no se
emitiese en plazo, la que conste en los planes sectoriales, deslindes aprobados o registros
pblicos, o se derive de la realidad topogrfica.
4. Los planes reflejarn, asimismo, las zonas de dominio pblico y afeccin de los bienes
naturales conforme a la legislacin sectorial que los regule, y en particular las de proteccin
de las captaciones de agua a las que se refiere el artculo 18 de la Ley de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje.
Artculo 52. Red Primaria de reservas de suelo dotacional pblico.
1. Los Planes Generales delimitarn una red estructural compuesta por la red primaria de
reserva de suelo dotacional de titularidad y uso pblico y por la de aquellos otros
equipamientos de titularidad privada cuya funcin o relevancia contribuyan a la articulacin
de la ciudad.
Los elementos de la red primaria debern cumplir con los requisitos de calidad,
funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanstico. A tal efecto, cualquier
alteracin del planeamiento deber justificar que se mantienen dichas condiciones y, en su
caso, completar los elementos de la red primaria en la medida que garanticen el
cumplimiento de los requisitos anteriores.
2. Necesariamente el Plan General deber prever los siguientes elementos de la red
primaria:
a) Parque Pblico, en proporcin no inferior a 5 metros cuadrados por habitante.
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b) reas destinadas a parques pblicos naturales en las que deba materializarse la cesin
gratuita a la administracin de una superficie equivalente de suelo no urbanizable protegido,
a las que se refiere el artculo 13.6 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje, salvo que las directrices definitorias de la estrategia de
evolucin urbana y de ocupacin del territorio excluyan nuevas clasificaciones de suelo
urbanizable. Estos parques pblicos naturales debern estar clasificados como suelo no
urbanizable.
c) Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con prevalencia o antelacin
respecto a la forma de los edificios y parcelas a consolidar en su entorno.
d) Suelo destinado a viviendas dedicadas a residencia permanente en rgimen de alquiler
para personas mayores, discapacitadas o menores de 35 aos. Reglamentariamente se
establecer el rgimen de titularidad del suelo y de la construccin, as como las condiciones
de acceso a estas viviendas.
e) Equipamientos y redes de transporte, infraestructuras comunicaciones y servicios de
titularidad o de carcter supramunicipal. Se justificar la suficiencia y calidad de los mismos
para abastecer al crecimiento poblacional correspondiente al suelo urbano y urbanizable
previsto.
f) Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de cualquier ndole que,
por su cometido especfico, sus dimensiones o su posicin estratgica, integren o hayan de
integrar la estructura del desarrollo urbanstico de todo el territorio ordenado, as como las
que cumplan anloga funcin estructurante respecto a cada sector, sealando, incluso, las
principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto que sirvan de pauta o hito de
referencia para el desarrollo coherente del planeamiento parcial.
g) Vas pblicas e infraestructuras que presten servicio y comunicacin recproca a las
dotaciones expresadas en los apartados anteriores integrando una red unitaria.
Artculo 53. Objetivos de los instrumentos de desarrollo del Plan General.
Los Planes Generales, para cada Sector que deba ser objeto de un Plan de desarrollo,
fijarn, al menos:
a) La funcin territorial que ha de cumplir su desarrollo respecto al conjunto de la ciudad
o sus ncleos urbanos.
b) Los usos globales y los incompatibles con la estructura general de la ordenacin
territorial y urbanstica, expresando las razones de dicha incompatibilidad.
c) Los distintos tipos edificatorios, indicando el carcter excluyente y, en su caso,
alternativo o compatible de entre los mismos.
d) Normas orientativas sobre la necesidad de implantar una determinada dotacin o
equipamiento, dejando constancia de las circunstancias que as lo aconsejan.
e) Aprovechamiento tipo y aprovechamiento objetivo.
Artculo 54. Criterios de delimitacin de sectores y de su desarrollo secuencial.
1. La ordenacin estructural delimitar los sectores o mbitos de ordenacin urbanstica
de los planes que la desarrollen en cualquier clase de suelo, atendiendo a tal fin a las
directrices relativas a la ordenacin a que se refiere el artculo 47.
2. La sectorizacin sirve para delimitar mbitos mnimos y racionales de planeamiento,
con la finalidad de evitar la redaccin de planes que, por su visin fragmentaria del territorio
o por oportunismo en su delimitacin, generen disfunciones en el desarrollo urbano.
3. En cualquier caso, la sectorizacin atender al modo ms idneo de estructurar la
utilizacin urbanstica del territorio. El permetro de los sectores se ajustar a las
alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con
los lmites de clasificacin de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y lmites
respetar las siguientes reglas:
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a) Los caminos rsticos, las acequias, las curvas de nivel topogrficas, los yacimientos
minerales a cielo abierto en desuso y los permetros de proteccin del dominio pblico
natural o de otros elementos naturales, as como sus proyecciones virtuales, slo podrn
configurar ese trazado cuando en ellos concurran especficas cualidades que hagan idnea su
eleccin como frontera de un desarrollo urbanstico y as se justifique.
b) Dicho trazado nunca se determinar con el exclusivo propsito de ajustarlo a lmites de
trmino municipal o a lindes de propiedad. Cuando la ms idnea conformacin de la
ordenacin urbanstica aconseje un trazado coincidente con esos lmites, el Plan deber
acreditar que esa coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pblica de
planeamiento, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a condiciones
prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar futuro de la poblacin.
4. Los Planes Generales determinarn la secuencia lgica de su desarrollo territorial
mediante el establecimiento justificado de las condiciones objetivas que han de cumplirse
para que sea posible la delimitacin de nuevos sectores y la incorporacin de cada sector,
unidad o tramo de urbanizacin al contexto global del territorio, definiendo as un orden
bsico de prioridades para la ejecucin de las Actuaciones Integradas y regulando las
condiciones que stas han de satisfacer para que sea posible su programacin.
Artculo 55. Criterios para la delimitacin de las reas de Reparto.
1. El rea de reparto es el conjunto de terrenos respecto de los que el Plan General
determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el rea de reparto se objetiva el
principio de justa distribucin de beneficios y cargas.
2. La ordenacin estructural establecer la delimitacin de las reas de reparto a que
debern ajustarse los planes que la desarrollen. La delimitacin de las reas de reparto
establecida por la ordenacin estructural debern respetar los criterios siguientes:
a) Las reas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:
-Uno o varios sectores completos.
-Los suelos dotacionales de destino pblico, de la red primaria o estructural, clasificados
como suelo urbanizable, no incluidos en ningn sector. La superficie de estos suelos se
adscribir a las distintas reas de reparto en la proporcin adecuada.
b) Las reas de reparto en suelo urbano no consolidado, se delimitarn de manera anloga
a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en este caso sea obligada la adscripcin
de suelos dotacionales pblicos de la Red Primaria o Estructural a aqullas.
c) En suelo urbano consolidado, en defecto de previsin expresa del Plan, integrar el
rea de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo
dotacional colindante que le confiere la condicin de solar o que sea preciso para dotarle de
ella mediante su urbanizacin. Cuando la citada urbanizacin fuera comn a varios solares o
parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para entender delimitada el
rea de reparto ser la que, siendo ms prxima a dichos solares o parcelas, les corresponda a
cada unos de ellos, en proporcin a su respectivo aprovechamiento objetivo.
d) Los suelos urbanos con destino dotacional pblico, no incluidos en unidades de
ejecucin y para los cuales el planeamiento no haya atribuido aprovechamiento objetivo,
tendrn el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso
predominante del polgono fiscal en el que resulten incluidos.
e) En la delimitacin de reas de reparto para mbitos donde existan edificaciones
consolidadas se estar a lo previsto en el Captulo III del Ttulo I de esta Ley. La
delimitacin de reas de reparto uniparcelarias a las que se refiere el prrafo segundo del
apartado 1 del artculo 29 constituye ordenacin pormenorizada que desarrolla la estructural,
sin que se considere modificacin de sta cuando se ajusten a lo determinado en dicho
artculo.
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Artculo 56. Criterios para la determinacin y clculo del aprovechamiento tipo.

1. El planeamiento fijar los diversos aprovechamientos tipo segn criterios objetivos.
2. A los efectos del clculo del aprovechamiento tipo no sern tenidos en cuenta los
suelos dotacionales ya existentes y afectos a su destino, entendindose por tales aqullos que
ya cumplen con la finalidad prevista por el Plan, incluso cuando, por modificarse la
ordenacin preexistente, parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos, siempre que
la superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo Plan fuera superior a la anteriormente
existente.
3. En suelo urbanizable, el plan general puede fijar un nico aprovechamiento tipo o
diferenciarlo para cada sector o conjunto de sectores completos. Para los terrenos de la red
primaria se fijar el mismo aprovechamiento tipo de los sectores ms prximos o
funcionalmente vinculados. El aprovechamiento tipo no puede superar la edificabilidad bruta
del sector y la diferencia entre ambos coeficientes ha de permitir la equidistribucin y cesin
gratuita de los terrenos de la red primaria con cargo a la urbanizacin. La atribucin de
aprovechamientos tipo ha de observar proporcionalidad con la edificabilidad prevista en cada
sector, si bien podr igualarse a la baja entre los diversos sectores con el fin de imputar
mayores cesiones a los de mayor edificabilidad o rendimiento urbanstico.
4. En suelo urbano con urbanizacin consolidada el aprovechamiento tipo podr fijarse
refirindolo a parcelas netas segn su zonificacin, expresando la edificabilidad mnima
autorizada en ellas, susceptible de aumentarse mediante transferencias voluntarias de
aprovechamiento hasta la altura y ocupacin mximas permitidas. Cuando el Plan General
utilice esta tcnica, tanto la edificabilidad mnima como la mxima habrn de ser viables y
adecuadas a la morfologa del entorno urbano y quedar debidamente reguladas en sus
condiciones volumtricas y de uso.
5. En suelo urbano incluido en unidad de ejecucin su aprovechamiento tipo ser la
edificabilidad bruta media de dicha unidad, calculada conforme al apartado 2 anterior.
6. En todo caso, y aun cuando el Plan no lo exprese, el aprovechamiento tipo comporta
para toda parcela urbana un excedente respecto a su aprovechamiento objetivo que permita la
cesin gratuita de suelo dotacional colindante necesario para dotarla de la condicin de solar,
con el que formar rea de reparto.
7. A los efectos del clculo del aprovechamiento tipo, se considerar como suelo
dotacional ya existente y afecto su destino, el dominio pblico proveniente de caminos y vas
pecuarias de uso pblico histrico y tradicional afectado por la actuacin.
CAPTULO IV
Determinaciones de ordenacin pormenorizada
Artculo 57. Principio general.
La ordenacin pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el artculo
37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes Generales o por Planes de Reforma
Interior o estudios de detalle y, en urbanizable, mediante Plan Parcial. Las decisiones sobre
la ordenacin pormenorizada son competencia municipal, si bien han de ser coherentes con
la ordenacin estructural, cuya modificacin debe ser siempre aprobada por La Generalitat.
Artculo 58. Delimitacin de las unidades de ejecucin.
1. Las unidades de ejecucin son superficies acotadas de terrenos que delimitan el mbito
completo de una actuacin integrada o de una de sus fases. Se incluirn en la unidad de
ejecucin todas las superficies de destino dotacional pblico precisas para ejecutar la
actuacin y, necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella se
transformen en solares.
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2. La delimitacin de unidades se contendr en los Planes y Programas. Los Programas

podrn redelimitar el mbito de las unidades de ejecucin previstas en los restantes Planes
adecundolo a condiciones ms idneas para el desarrollo de la correspondiente actuacin
integrada. A tal fin, podrn extender el mbito a cuantos terrenos sean necesarios para
conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la actuacin y a las
correlativas parcelas que proceda tambin abarcar para cumplir lo dispuesto en el nmero 1,
pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso. Asimismo podr acordarse la divisin y la
redelimitacin de unidades de ejecucin previstas por los Planes al aprobar el
correspondiente Programa. Las nuevas unidades debern ser susceptibles de actuacin
integrada tcnicamente autnoma. Las unidades de ejecucin podrn abarcar terrenos
incluidos en distintas reas de reparto conservando los terrenos incorporados a una unidad de
ejecucin los aprovechamientos tipo definidos en el plan general.
3. Los Planes podrn delimitar unidades de ejecucin discontinuas, excepto en suelo
urbano, para la aplicacin de las transferencias de aprovechamiento urbanstico. La inclusin
de suelos en la unidad de ejecucin as delimitada no puede responder a criterios meramente
equidistributivos, sino slo a criterios objetivos de unidad funcional de la obra de
urbanizacin a ejecutar. La anterior restriccin no ser aplicable en el supuesto de que la
propuesta de delimitacin est suscrita por propietarios que representen la totalidad de los
terrenos incluidos. Los suelos de los diversos mbitos discontinuos sern aportados a la
reparcelacin con arreglo al aprovechamiento que el Plan les haya atribuido.
4. Al configurar las unidades de ejecucin se procurar una prudente diversificacin de
las responsabilidades urbanizadoras y se fomentar el desarrollo por iniciativas
urbanizadoras de diferentes dimensiones.
5. Podrn tambin delimitarse unidades de ejecucin discontinuas para la obtencin de
suelos con destino a parques pblicos naturales como consecuencia de una reclasificacin de
suelo, cuando as proceda en aplicacin de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje. Estos suelos para parques pblicos naturales sern
clasificados como suelo no urbanizable, integrndose como tales en el rea de reparto
resultante con los correspondientes coeficientes de ponderacin de valor.
6. Se pueden incluir en actuaciones integradas terrenos consolidados por la edificacin
cuando carezcan de la urbanizacin necesaria, sin perjuicio de las especialidades que
procedan en la reparcelacin. Las parcelas aisladas no se incluirn en actuacin integrada
con fines meramente equidistributivos, salvo que formen parte de operaciones integradas de
rehabilitacin, renovacin urbana, o cambio de uso.
7. La delimitacin exacta de unidades de ejecucin es determinacin propia de la
ordenacin pormenorizada.
Artculo 59. Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional pblico.
1. La red secundaria es una determinacin de la ordenacin pormenorizada, constituida
por la totalidad de las reservas de suelo dotacional pblico no incluidas en la red primaria.
2. Los Planes Parciales y, en su caso, los Planes de Reforma Interior, definirn la red
secundaria de dotaciones pblicas de su sector, distinguindolas de las de la red primaria,
ajustndose como mnimo a los estndares reglamentariamente exigidos y cumpliendo con
los requisitos de calidad, funcionalidad y capacidad para la ordenacin prevista en el mbito.
3. Los Planes debern especificar el uso previsto para cada reserva de uso dotacional
pblico distinguiendo entre zona verde, deportivo-recreativo, educativo cultural, asistencial,
servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras, red viaria, aparcamiento y reas
peatonales. No obstante, la administracin podr establecer en aqullas cualquier uso
dotacional pblico ajustndose a las siguientes reglas:
a) Mientras el Plan no se modifique, debern dedicarse al uso o usos concretos previstos
en l las reservas dotacionales para zonas verdes, espacios libres de edificacin sobre
rasante, red viaria e infraestructuras aptas para el trnsito, el paseo, la circulacin o el
transportes de personas, vehculos, fluidos o seales.
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b) En los dems casos, ser posible la sustitucin del uso dotacional previsto en el Plan
por otro igualmente dotacional pblico, destinado a la misma o distinta Administracin
pblica, siempre que, previo informe favorable municipal, en el primer caso, se adopte
acuerdo expreso y motivado por el rgano competente del ente titular o destinatario del
terreno, y en el segundo, medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.
Artculo 60. Otras determinaciones de ordenacin pormenorizada.
1. Constituye determinacin de la ordenacin pormenorizada la asignacin de usos y
tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenacin
estructural. Se efectuar por remisin al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos
prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su
mxima y mnima edificabilidad, volumen o altura y ocupacin, sobre y bajo rasante, as
como su dotacin de aparcamiento.
2. La ordenacin determinar las alineaciones que delimitan el espacio pblico del
privado y la parcelacin de ste o las condiciones para efectuarla. La parcelacin se fijar
atendiendo al tipo de edificacin previsto y, si no queda dibujada en el Plan, ste determinar
la superficie mnima y, en su caso, mxima, de las parcelas o las dimensiones exigibles en su
frente o linderos. La determinacin de parcelas mnimas o mximas no puede diferirse a la
reparcelacin, ni condicionarse por criterios de gestin urbanstica ajenos al resultado
tipolgico y objetivo de la ordenacin.
3. La calificacin de un terreno como suelo dotacional pblico requiere que el Plan
especifique, en su ordenacin pormenorizada, si dicha afeccin atae a la totalidad del
inmueble, o si la afeccin demanial se limita al suelo y vuelo con exclusin total o parcial del
subsuelo que, en tal caso, tendr la consideracin de bien patrimonial, que podr ser
enajenado por la administracin titular para el uso y destino que el planeamiento
expresamente regule. En todo caso, la calificacin de un terreno como suelo dotacional
pblico exige la cesin obligatoria y gratuita del inmueble en su conjunto, o bien su
expropiacin conforme a la legislacin aplicable.
CAPTULO V
Planes urbansticos
SECCIN 1. Planes Generales
Artculo 61. Funcin, mbito y alcance del Plan General.
1. Los Planes Generales son instrumentos que fijan la estrategia de evolucin urbanstica
del municipio y los procesos de ocupacin del suelo, en relacin con el consumo de otros
recursos y emisin de contaminantes.
2. El Plan General debe justificar su adecuacin al planeamiento de los municipios
colindantes, a cuyo efecto deber reflejar en su documentacin el de las zonas limtrofes.
Cuando el modelo de desarrollo urbanstico de un municipio haga necesaria su ordenacin
conjunta con terrenos incluidos dentro del trmino municipal colindante, el Plan General
podr ordenar dicho mbito, previo acuerdo plenario del Ayuntamiento colindante afectado,
o en su caso, mediante la firma del oportuno convenio. En caso de discrepancia entre los
Municipios afectados, la conselleria competente en urbanismo resolver lo que resulte ms
adecuado para la mejor ordenacin de la zona.
3. El Plan General tiene vigencia indefinida, no obstante deber prever la expansin
urbana del municipio para un mnimo de 10 aos, aproximadamente, abarcando la reserva de
suelo y dotaciones para la implantacin de infraestructuras previsibles a ms largo plazo.
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Artculo 62. Determinaciones del Plan General.

1. Los planes generales establecern para todo el territorio municipal su ordenacin
urbanstica estructural en los trminos establecidos en el captulo II del presente ttulo.
Potestativamente, tambin podrn ordenar de forma pormenorizada todo o parte del suelo
urbano, o asumir, total o parcialmente, la ordenacin del suelo urbano del plan general
anterior.
2. Cuanto mayor sea el crecimiento urbanstico previsto para el Municipio, o ms
ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de gestin actual de ste, mayor ser el
grado de concrecin exigible en sus determinaciones.
3. El Catlogo de proteccin y la ordenacin del suelo no urbanizable con expresin de
las reas que han de preservarse del proceso urbanizador son determinaciones inexcusables
del Plan General.
Artculo 63. Lmites a la potestad de planeamiento.
1. La ocupacin de suelo prevista por los Planes Generales, el consumo de otros recursos,
especialmente agua, y la emisin de contaminantes que sean previsibles en funcin de la
ordenacin propuesta, observarn los umbrales territoriales y ambientales fijados por
Decreto del Consell de La Generalitat o por los Planes de Accin Territorial, en los trminos
previstos en el artculo 81 y siguientes de la Ley de Ordenacin del Territorio y Proteccin
del Paisaje.
2. La potestad del planeamiento estar sujeta al resto de limitaciones establecidas en la
Ley de Ordenacin del Territorio y de Proteccin del Paisaje, y las derivadas de las
legislaciones sectoriales aplicables. Cuando ordenen el suelo urbano debern observar las
siguientes reglas:
a) En zonas consolidadas, el volumen atribuido a las parcelas slo podr superar el
caracterstico de la edificacin que, dentro de ordenacin, exista en su entorno, cuando ello
no redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los estndares legales de dotaciones
pblicas.
b) Cuando en un barrio o ncleo de poblacin la edificabilidad bruta ya sea superior a un
metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, nunca la aumentar respecto a las
previsiones del planeamiento anterior, y procurar que disminuya o, a lo sumo, se mantenga,
en su intensidad.
c) En las zonas de nueva urbanizacin o remodelacin global por reforma interior,
observar los estndares exigibles para los planes parciales conforme al artculo 67 de la
presente Ley, pero podr eximirse, parcial y justificadamente, del cumplimiento de aqullas
exigencias que, por incompatibles con la consolidacin, resulten impracticables. Esta
exencin se acordar slo en lo estrictamente preciso para ultimar la trama urbana en
coherencia formal y funcional con sus condiciones histricas.
3. Las anteriores exigencias podrn ser objeto de desarrollo reglamentario para las zonas
consolidadas por la edificacin siempre que se justifique que no se incrementan la densidad,
la edificabilidad y el volumen con respecto a la ordenacin existente.
4. La ordenacin pormenorizada del suelo urbano semiconsolidado por la edificacin se
ajustar a lo determinado en el artculo 67.3 de esta Ley para los planes parciales.
Artculo 64. Documentacin del Plan General.
El Plan General est formado por los siguientes documentos:
a) Documentos sin eficacia normativa:
-Memoria informativa.
-Planos de informacin.
-Memoria justificativa.
b) Documentos con eficacia normativa:
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-Directrices estratgicas de evolucin urbana y ocupacin del territorio.

-Normas Urbansticas, que incluirn fichas de planeamiento y gestin de cada Sector,
Unidad de Ejecucin o rea de Reparto.
-Planos de ordenacin.
-Catlogo de bienes y espacios protegidos.
SECCIN 2. Planes parciales
Artculo 65. Funciones del plan parcial.
1. Los Planes Parciales son los instrumentos de ordenacin que definen la ordenacin
pormenorizada del suelo urbanizable, siguiendo los criterios y directrices que al efecto haya
establecido el Plan General.
2. Tambin pueden formularse Planes Parciales que introduzcan modificaciones en la
ordenacin estructural establecida en los Planes Generales. La ordenacin propuesta buscar
las soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso
colectivo, la capacidad de servicio de dotaciones pblicas o un menor impacto territorial. En
este caso, los Planes Parciales debern fundar sus determinaciones en las directrices
estratgicas de evolucin urbana y ocupacin del territorio.
Artculo 66. mbito y determinaciones de los Planes Parciales.
1. El mbito de los Planes Parciales es el sector. Cada uno de estos Planes abarcar uno o
varios sectores completos.
2. Todo Plan Parcial debe contener las determinaciones de ordenacin pormenorizada del
sector o sectores que abarque con el contenido establecido en el captulo IV del presente
ttulo.
Artculo 67. Determinaciones mnimas exigibles al planeamiento parcial.
1. La ordenacin establecida en los Planes Parciales debe cumplir con unos estndares
mnimos de calidad urbanstica que se determinarn reglamentariamente y, en especial, las
siguientes:
a) La edificabilidad residencial no superar el metro cuadrado de techo por metro
cuadrado de suelo en el mbito del sector.
b) En sectores susceptibles de utilizacin residencial, la reserva de suelo con destino
dotacional pblico, sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados por cada 100
de techo potencialmente edificable, con ese uso.
c) Deben destinarse a zonas verdes pblicas, al menos, 15 metros cuadrados de los 35
exigidos en el apartado b) anterior y, en todo caso, ms del 10 por 100 de la superficie total
del sector, cuando sta no sea residencial.
d) Por cada cien metros de edificacin residencial o fraccin debe preverse, al menos, una
plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria.
e) Deben definir la red secundaria de dotaciones pblicas del sector, de acuerdo con las
exigencias que reglamentariamente se establezcan.
2. Los Planes Parciales que se incorporan al proceso urbanizador mediante la preceptiva
programacin sobrevenida debern adems completar el mnimo de dotaciones pblicas con
las exigencias de la Ley de Ordenacin del Territorio y de Proteccin del Paisaje.
Los ndices y estndares del nmero 1 anterior se computarn respecto a la superficie del
sector. Se excluirn de dicho cmputo aquellos elementos de la red primaria cuya
urbanizacin no sea exigible con cargo al sector.
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3. El Plan identificar las edificaciones existentes en su mbito, dndoles el tratamiento

que estime ms adecuado, sin que ello pueda constituir merma alguna del inters pblico ni
de la racional estructura de la ordenacin. Observar lo establecido en el Captulo III del
Ttulo I para la planificacin de la ejecucin.
Artculo 68. Documentacin de los Planes Parciales.
1. Los Planes Parciales estn integrados por los siguientes documentos:
a) Documentos sin eficacia normativa:
-Documento de informacin: Memoria y Planos.
-Memoria justificativa.
b) Documentos con eficacia normativa:
-Normas Urbansticas.
-Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos o justificacin de innecesariedad.
2. La elaboracin del Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos ser innecesaria cuando
dicho Catlogo ya existiera en el Plan General y el que hubiera de acompaar al Plan Parcial
sea compatible con aqul. Ser, asimismo, innecesaria en el caso de que no hubiera bienes o
espacios que merecieran tal proteccin.
SECCIN 3. Plan de Reforma Interior
Artculo 69. Plan de Reforma Interior.
El Plan de Reforma Interior establecer la ordenacin pormenorizada en aquellas zonas
del suelo urbano en las que el Plan General no lo haya hecho.
Artculo 70. mbito y determinaciones de los Planes de Reforma Interior.
1. El mbito de ordenacin del Plan de Reforma Interior ser el sector, que se delimitar
segn lo establecido en el artculo 54, pudiendo ajustarse los lmites del sector a viarios de la
red secundaria.
2. Las determinaciones de los Planes de Reforma Interior se adecuarn a las condiciones
exigidas por el artculo 63. Los estndares previstos en el artculo 67 sern aplicables en la
medida en que resulten compatibles con el grado de consolidacin existente. El Plan de
Reforma Interior diferenciar los terrenos que han de quedar sujetos al rgimen de las
actuaciones aisladas de los que someta al rgimen de las actuaciones integradas.
3. Cuando el mbito del Plan incluya suelos semiconsolidados por la edificacin, sus
determinaciones se ajustarn a lo determinado en el artculo 67.3 de esta Ley para los Planes
Parciales.
Artculo 71. Documentacin del Plan de Reforma Interior.
La documentacin del Plan de Reforma Interior ser la propia de un Plan Parcial, y
adems deber incluir:
a) Estudio de su incidencia sobre la poblacin afectada.
b) El rgimen de fuera de ordenacin de las edificaciones afectadas, cuando lo hubiere.
c) Catlogo complementario, salvo justificacin de su innecesariedad en los trminos
previstos para los Planes Parciales en el artculo 68.
d) Documentacin grfica refundida de la ordenacin del entorno.
SECCIN 4. Planes parciales y de reforma interior modificativos de la ordenacin

estructural
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Artculo 72. Funcin y contenido.

1. Pueden formularse Planes Parciales y Planes de Reforma Interior a fin de modificar la
ordenacin establecida en los Planes Generales para el suelo urbanizable y para el suelo
urbano, buscando soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios
urbanos de uso colectivo, o la capacidad de servicio de las dotaciones pblicas, o actualicen
ordenadamente la estructura territorial a nuevas demandas sociales. Sus determinaciones
debern ser coherentes con las directrices establecidas por el planeamiento general para su
desarrollo, incluso en el supuesto de que las modifiquen.
2. Los planes modificativos de la ordenacin estructural, adems de la documentacin
exigible con carcter general, debern contener la siguiente:
a) Justificacin detallada de la reforma pretendida, en relacin con el terreno afectado, y
su entorno inmediato, con especial referencia a la red primaria o estructural de dotaciones. Si
se trata de operaciones puntuales de mejora, debern incorporar para la entera manzana
afectada y su entorno visual las perspectivas y los planos de ordenacin propios de un
Estudio de Detalle.
b) Planos de ordenacin pormenorizada conjunta del sector y de sus inmediaciones, que
demuestren grficamente la integracin de la ordenacin contemplada en su contexto
espacial ms amplio.
c) Si la propuesta implica variaciones en la red primaria o estructural de dotaciones,
contendr, adems, nuevo plano de ordenacin de dicha red, a igual escala que el del Plan
General y referido a la total superficie del ncleo de poblacin, barrio o unidad geogrfica
urbana afectada, existente o en proyecto, sin excluir sus ensanches potenciales.
d) Documento de refundicin con las determinaciones escritas del Plan que modifiquen.
La documentacin grfica deber ser objeto de refundicin, salvo que ello no fuera
tcnicamente posible.
e) Cdula Territorial de Urbanizacin, en su caso.
3. Sus determinaciones respetarn lo siguiente:
a) Las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o primaria de reservas de
suelo dotacional han de mejorar su capacidad, calidad o funcionalidad, sin desvirtuar las
opciones bsicas de la ordenacin originaria, y deben cubrir y cumplir, con igual o mayor
calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en aqulla.
b) La nueva ordenacin debe justificar las mejoras para el bienestar de la poblacin y
fundarse en el ms adecuado cumplimiento de los principios rectores de la actividad
urbanstica y de los estndares legales de calidad de la ordenacin definidos por los artculos
52 y 67.
Artculo 73. Planes modificativos de la clasificacin y calificacin del suelo.
1. Los planes modificativos que impliquen la clasificacin de nuevo suelo urbanizable o
la atribucin global de nuevos usos y aprovechamientos para reas de suelo urbano en
remodelacin, debern suplementar las redes dotacionales pblicas, incluso la red primaria,
con los elementos que satisfagan las necesidades de integracin territorial o urbana que
generen, pudiendo asignarse estndares dotacionales especficos al tiempo de la aprobacin
del Plan, de forma motivada, en los trminos previstos en el artculo 67.3. Su aprobacin,
que corresponde a la conselleria competente en urbanismo, requerir la previa expedicin de
la cdula territorial de urbanizacin establecida en esta Ley y la previa emisin del informe
del Consejo del Territorio y el Paisaje.
2. En el caso de que la modificacin implique cambio de uso o introduccin de nuevos
usos no previstos inicialmente en el planeamiento, los estndares de cesin sern los
previstos en los Planes Parciales aplicados al incremento de edificabilidad bruta sobre la
prevista en el planeamiento vigente, debiendo quedar garantizado, en todo caso, que el
resultado final garantiza el mantenimiento de los estndares y la calidad de la ordenacin.
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3. Los Planes Parciales modificativos que incorporen al proceso de urbanizacin terrenos

que, conforme al Plan General, no tuviesen la clasificacin formal de suelo urbanizable se
ajustarn a las siguientes reglas:
a) Cumplirn las directrices de ordenacin del Plan General, sin afectar las reas a las que
se refiere el artculo 45 en sus apartados 1.d), 3 y 6.
b) Debern someterse al trmite de evaluacin de su impacto ambiental.
c) El aprovechamiento tipo del suelo urbanizable que el nuevo Plan clasifica no superar
el de los suelos urbanizables previamente clasificados por el Plan General para la misma
zonificacin o rea geogrfica.
d) Se tramitarn y aprobarn junto al correspondiente Programa de Actuacin Integrada.
Todo el terreno afecto por el Plan modificativo deber ser programado al aprobarse ste. Su
falta de ejecucin comportar, en su caso, la desclasificacin del suelo afectado.
e) La actuacin podr quedar sujeta al devengo de canon si lo tuviera preestablecido el
municipio con ese fin, en la cuanta proporcional y estrictamente necesaria para el
suplemento de las dotaciones pblicas de red primaria que no sean materialmente ejecutadas
con cargo a la actuacin.
f) Con cargo a la actuacin integrada, adems de las cesiones legalmente exigibles,
proceder la cesin de suelo no urbanizable protegido en la cuanta establecida en el artculo
13.6 de la Ley de Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje, a favor de la
administracin pblica que reglamentariamente se establezca. Los terrenos objeto de esta
cesin podrn ser obtenidos en cualquiera de las formas previstas para la obtencin de los
elementos de la red primaria adscrita.
g) Cdula territorial de urbanizacin, en su caso.
Artculo 74. Documento de justificacin de la integracin territorial.
1. Los Planes a que se refiere el artculo anterior deben incluir un documento diferenciado
que justifique la Integracin Territorial, que forma parte inseparable del plan modificativo
junto al que se tramite, y que ser aprobado definitivamente junto a aqul por la conselleria
competente en urbanismo. Excepcionalmente, cuando en desarrollo de un Programa se
prevea la formulacin de ulteriores Planes Parciales a cargo de su Urbanizador, el referido
documento se tramitar y aprobar junto al primero de ellos, sin que, en ningn caso, puedan
clasificar nuevos suelos urbanizables carentes de programacin temporal y econmica y de
Urbanizador responsable de su gestin.
2. El documento que justifica la Integracin Territorial tiene por objeto actualizar la
ordenacin estructural del Plan General en todos los aspectos directa o indirectamente
relacionados con la nueva urbanizacin, a fin de integrarla en la estructura general del
territorio. Con ese fin, y de acuerdo con la cdula territorial de urbanizacin expedida,
establecer las determinaciones precisas para dotar de coherencia la incorporacin de la
nueva urbanizacin en el conjunto del modelo territorial previsto, dotndolo de una
estrategia decisoria respecto a futuras actuaciones redundantes, incompatibles o
complementarias de la actuacin pretendida.
3. Sus determinaciones incluirn:
a) Complemento de las directrices definitorias de evolucin urbana y ocupacin del
territorio, complementndolas de modo coherente con los objetivos definidos por las
previstas en el Plan General.
b) Clasificacin de los nuevos suelos urbanizables e identificacin de los no urbanizables
de especial proteccin que deban ser objeto de cesin para dar cumplimiento a lo previsto en
la Ley de Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje.
c) Ampliacin de la red primaria de dotaciones pblicas con los nuevos elementos
precisos para dar soporte al desarrollo previsto, tanto en lo relativo a las conexiones y
ampliaciones de la red viaria, como a la implantacin de nuevas dotaciones no viarias, dentro
o fuera del mbito de actuacin.
d) Medidas complementarias de proteccin del patrimonio cultural, en especial, del
patrimonio rural.
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e) Medidas correctoras del impacto medioambiental de la nueva urbanizacin con

referencia especfica a la evacuacin, depuracin y tratamiento de vertidos y residuos y, en
su caso, a permetros de afeccin de elementos naturales de inters, medidas de
reforestacin, descontaminacin y regeneracin de elementos naturales, proteccin de masas
de agua, y acciones para la potabilizacin o reutilizacin de recursos hidrulicos.
f) Diseo de las reas de amortiguacin en el entorno de la nueva urbanizacin
acompaadas del correspondiente Estudio de Paisaje de los regulados en la Ley de
Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje.
g) Normas complementarias para la regulacin de la edificacin aislada y la prevencin
de parcelaciones en el mbito de influencia de la nueva urbanizacin.
4. Su documentacin ser la siguiente:
a) De carcter informativo:
-Memoria informativa y justificativa, con anlisis territorial de la incidencia de la nueva
urbanizacin en el conjunto del territorio y justificacin de la suficiencia de la ampliacin
prevista de la red primaria para atender las demandas de la nueva urbanizacin y el impacto
territorial inducido por sta, con especial referencia a su conexin viaria, abastecimiento de
aguas, depuracin de vertidos y residuos, conexin con las redes de servicios y, en su caso,
infraestructuras de captacin y potabilizacin de aguas.
-Planos informativos de conjunto, a escala de ordenacin pormenorizada, que
yuxtapongan la urbanizacin propuesta con la estructura urbana de los sectores colindantes
de suelo urbanizable previamente clasificado, si los hubiera.
-Planos informativos del terreno afectado por el nuevo sector y de su entorno de
influencia, con su base catastral e identificacin de afecciones de toda ndole.
-Planos, a escala de Plan General, descriptivos de la incardinacin del sector en el
conjunto del trmino municipal y de la ordenacin previamente vigente, con el grado de
detalle exigible a un avance de Plan General, que abarque la totalidad del trmino municipal
u otra superficie igual o mayor a la de ste cuando sea preferible el anlisis comprensivo de
territorio entre varios trminos. En ella se identificarn los elementos de la red primaria de
nueva previsin junto a los existentes o previamente previstos, sealando los que han de ser
obtenidos y, en su caso, ejecutados con cargo a la actuacin por ser necesarios para su
integracin territorial. Asimismo se delimitar el suelo no urbanizable que ha de ser
preservado de la urbanizacin y, en su caso, cedido, para hacer sostenible el desarrollo
urbano propuesto.
-Estudio del impacto medioambiental de la nueva urbanizacin respecto a los suelos
protegidos, a la aptitud del terreno y sus riesgos naturales, el patrimonio histrico cultural,
las vas pecuarias y otros bienes demaniales, el consumo de recursos, emisin de
contaminantes y proteccin de acuferos, as como los dems documentos
reglamentariamente exigibles para someter el Proyecto a evaluacin de su impacto medio
ambiental.
b) De carcter normativo y vinculante:
-Complemento de las directrices de evolucin urbana y ocupacin del territorio.
-Planos de ordenacin estructural, no slo referidos al sector sino a un mbito territorial
que incluya, cuanto menos, el espacio de relacin entre aqul y los principales ncleos
urbanos del propio trmino municipal, y, si procede por proximidad, de los trminos
colindantes, los suelos no urbanizables a los que se dispense nuevo tratamiento protector y
los elementos de la red primaria sobre los que incida o pueda tener repercusiones el
desarrollo urbanstico propuesto.
-Medidas correctoras del impacto medioambiental.
c) En todo caso, el Estudio de Impacto Ambiental y sus medidas correctoras se
formalizarn separadamente de los dems.
SECCIN 5. Plan Especial
Artculo 75. Plan Especial.
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Es el instrumento de ordenacin que complementa, desarrolla, mejora o modifica el

planeamiento general y parcial. Su objeto es satisfacer los fines pblicos definidos en el
artculo 38.d). Asimismo podrn tener por objeto complementar las medidas previstas en los
Catlogos de Bienes y Espacios Protegidos.
Artculo 76. Documentacin de los Planes Especiales.
Los Planes Especiales contendrn la siguiente documentacin:
a) Parte sin eficacia normativa:
-Documento de informacin: documentacin grfica y escrita.
-Memoria descriptiva y justificativa, y estudios complementarios.
b) Parte con eficacia normativa:
-Normas Urbansticas.
-Catlogo, cuando sea preciso.
SECCIN 6. Catlogos de bienes y espacios protegidos
Artculo 77. Catlogos de Bienes y Espacios Protegidos.
1. Los Catlogos formalizarn las polticas pblicas de conservacin, rehabilitacin o
proteccin de los bienes inmuebles o de los espacios de inters. A tal fin seleccionarn los
que se consideren de inters artstico, histrico, paleontolgico, arqueolgico, etnolgico,
arquitectnico o botnico y los que integren un ambiente caracterstico o tradicional, as
como los que se pretendan conservar por su representatividad del acervo cultural comn o
por razones paisajsticas.
2. Todo Plan General debe contener su Catlogo. Los Catlogos tambin pueden
aprobarse como documentos independientes o formando parte de Planes Parciales,
Especiales o de Reforma Interior, en los trminos sealados en la regulacin de estos Planes.
3. Los Catlogos incluirn, al menos, los bienes inmuebles de inters cultural que
integran el patrimonio cultural valenciano, as como los bienes de relevancia local, segn su
legislacin sectorial especfica, sealando la clase de bien a la que pertenecen conforme a
dicha legislacin.
4. Los elementos que se incluyan en el Catlogo se clasificarn en tres niveles de
proteccin: integral, parcial y ambiental.
5. La Generalitat mantendr actualizado un Registro de Catlogos de Proteccin de
consulta pblica debidamente sistematizado. Reglamentariamente se fijarn los criterios para
homogeneizar su documentacin y permitir su tratamiento comparativo y estadstico.
Artculo 78. Documentacin de los Catlogos.
El Catlogo contendr los siguientes documentos:
a) Parte sin eficacia normativa:
-Memoria justificativa y descriptiva.
-Estudios complementarios.
-Planos de informacin.
b) Parte con eficacia normativa:
-Ficha de cada elemento catalogado.
-Plano de situacin del inmueble o espacio protegido.
-Normativa de aplicacin para cada grado de proteccin.
SECCIN 7. Estudios de detalle
Artculo 79. Estudios de detalle.
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1. Los estudios de detalle se formularn para las reas o en los supuestos previstos por los
planes, debiendo comprender, como mnimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes
completas.
2. La aprobacin de los estudios de detalle exigir que stos se circunscriban a los
mbitos y supuestos concretos para los que hayan sido previstos por el Plan General, Plan
Parcial o de Reforma Interior, que regularn de forma expresa y pormenorizada las normas
especficas para la redaccin de los Estudios de Detalle.
3. Los estudios de detalle tendrn por objeto prever o reajustar, segn proceda:
a) El sealamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya
estuvieren sealadas en el Plan General o en Plan Parcial.
b) La ordenacin de los volmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan
correspondiente.
4. Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni aumentar su
aprovechamiento urbanstico.
5. Los Estudios de Detalle podrn crear los nuevos viales o suelos dotacionales que
precise la remodelacin tipolgica o morfolgica del volumen ordenado, pero no suprimir ni
reducir los previstos por el Plan que previ su elaboracin.
Artculo 80. Documentacin de los estudios de detalle.
Los Estudios de Detalle contendrn los siguientes documentos:
a) Planos de informacin:
-Plano de la ordenacin pormenorizada del mbito.
-Plano de perspectiva de la manzana.
b) Memoria Justificativa.
c) Planos de ordenacin.
CAPTULO VI
Promocin, tramitacin y aprobacin de los planes
SECCIN 1. Tramitacin y aprobacin del Plan General
Artculo 81. Promocin del Plan General.
1. La iniciativa para la elaboracin y revisin del Plan General corresponde a los
municipios. El conseller competente en materia de urbanismo requerir a los Municipios sin
planeamiento general para que lo elaboren en plazos determinados y podr tambin
requerirles, previo informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje, para que revisen
o modifiquen el planeamiento en vigor a fin de adaptarlo a los Planes de Accin Territorial o
a circunstancias que justificadamente lo aconsejen. Si no fuera atendido su requerimiento, La
Generalitat podr actuar en sustitucin del Municipio conforme al procedimiento establecido
en la legislacin reguladora del rgimen local.
2. Los particulares podrn formular documentos de avance del planeamiento y solicitar al
ayuntamiento la modificacin del plan general, mediante la presentacin de la
documentacin tcnica necesaria a este fin. En ningn caso pueden tramitarse planes de
elaboracin particular simulando que se trata de iniciativas formuladas de oficio.
3. Cuando circunstancias especiales de conurbacin o recproca influencia territorial entre
trminos municipales vecinos aconsejen la elaboracin coordinada de su ordenacin
urbanstica, o la consideracin conjunta de ella para sectores comunes, los Ayuntamientos
afectados debern concertar la coordinacin de sus Planes Generales, lo que harn, en su
caso, en el marco de las previsiones autonmicas de Ordenacin del Territorio. En defecto de
acuerdo entre los Ayuntamientos afectados, La Generalitat dispondr soluciones
intermunicipales a los problemas urbansticos que as lo requieran.
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Artculo 82. Planeamiento general transitorio para situaciones coyunturales de urgencia.

Cuando un municipio carezca de planeamiento general o ste haya sido suspendido o
anulado en su eficacia, si su situacin urbanstica lo requiere, el conseller competente en
materia de urbanismo podr, previo informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje
y acuerdo habilitante del Consell de La Generalitat, elaborar directamente su Plan General y
tramitarlo con carcter urgente en el plazo mximo de dos aos.
Esos Planes limitarn su contenido a los sectores y determinaciones indispensables para
posibilitar un ordenado desarrollo urbanstico a corto plazo y debern ser sustituidos, a la
mayor brevedad posible, por un nuevo Plan de elaboracin municipal.
Artculo 83. Tramitacin de planes generales.
1. Durante la redaccin tcnica del Plan General, el Ayuntamiento formular consultas y
formalizar acuerdos con otras Administraciones o entidades representativas de los
colectivos ciudadanos particularmente afectados, reflejando su resultado en el expediente.
Son preceptivas las negociaciones y consultas con los Municipios colindantes y con las
Administraciones cuyas competencias y bienes resulten afectados. En especial, ser
preceptivo el concierto con la conselleria competente en urbanismo para definir un modelo
territorial municipal acorde con su contexto supramunicipal y con los Planes de Accin
Territorial aplicables. El documento para el concierto se conformar con una memoria
justificativa y una documentacin grfica que recogen todas las determinaciones
correspondientes a la ordenacin estructural que establece el artculo 36 de esta Ley,
tenindose que exponer al pblico por un plazo mnimo de un mes.
2. El rgano competente de la administracin que promueva la redaccin del Plan,
concluida sta, lo someter simultneamente a:
a) Informacin pblica, por un perodo mnimo de un mes, anunciada en el Diari Oficial
de La Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusin en la localidad.
Durante este plazo, el proyecto diligenciado del Plan deber encontrarse depositado, para su
consulta pblica, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados por el cambio de
ordenacin.
No ser preceptivo reiterar este trmite en un mismo procedimiento cuando se
introduzcan modificaciones, aunque fueran sustanciales, en el proyecto, bastando que el
rgano que otorgue la aprobacin provisional notifique sta a los a los afectados por las
modificaciones en las actuaciones.
b) Informes de los distintos Departamentos y rganos competentes de las
Administraciones exigidos por la legislacin reguladora de sus respectivas competencias,
salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos interadministrativos. Excepto en este
ltimo caso, ser preceptivo el informe de las consellerias competentes en educacin y
sanidad. El informe de la conselleria competente en patrimonio cultural se emitir en los
trminos y condiciones establecidos por su legislacin reguladora.
c) Dictamen de cada uno de los Municipios colindantes al que promueva el Plan General.
d) Informes de las empresas que gestionen o exploten infraestructuras de servicios
declarados esenciales o de utilidad pblica.
3. La falta de emisin en el plazo de un mes de los informes o dictmenes sealados en
los apartados anteriores no interrumpir la tramitacin del plan general. En aquellos
supuestos en los que el informe deba ser emitido por la administracin general del Estado, su
carcter, plazo de emisin y efectos sern los establecidos en la disposicin adicional
segunda de la Ley 13/2003, de 23 de mayo, Reguladora del Contrato de Concesin de Obra
Pblica, o en la legislacin sectorial estatal que resulte aplicable.
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4. El desacuerdo entre municipios colindantes, o entre aquellos y otras Administraciones,

se solventar mediante resolucin de la conselleria competente en urbanismo, que puede ser
acordada antes de la aprobacin provisional del Plan. Esta resolucin fijar las bases de la
coordinacin interadministrativa, compatibilizando el ejercicio sobre el territorio de las
competencias de cada ente pblico. Se adoptarn aquellas soluciones ms adaptadas a las
directrices de los instrumentos de ordenacin del territorio, si los hubiera, y, antes de
resolver, las entidades afectadas podrn emitir informe previo y debern celebrar, al menos,
una reunin conjunta de sus representantes.
5. Concluidos los trmites anteriores, el Ayuntamiento resolver sobre su aprobacin
provisional, con introduccin de las rectificaciones que estime oportunas, y lo remitir a la
Conselleria competente en urbanismo interesando su aprobacin definitiva.
Artculo 84. Perodo consultivo previo a la aprobacin.
1. La conselleria competente en urbanismo, al recibir la solicitud de aprobacin
definitiva, iniciar un perodo consultivo y de anlisis del Plan con el Ayuntamiento que lo
promueva y las dems Administraciones afectadas. Durante este perodo consultivo, la citada
conselleria:
a) Recabar los informes oportunos.
b) Requerir, si fuera preciso, a la administracin promotora del Plan para que complete
el expediente, subsane los trmites que falten, o motive y aclare formalmente las propuestas
de formulacin o finalidad imprecisa.
c) Ofrecer alternativas tcnicas de consenso interadministrativo.
2. La Conselleria competente en urbanismo otorgar directamente la aprobacin
definitiva, obviando o abreviando el perodo consultivo, cuando el expediente sometido a su
consideracin as lo permita.
3. Atendidos los requerimientos formulados segn el nmero 1 anterior, y transcurridos
cuarenta das desde la solicitud de aprobacin definitiva, la administracin promotora del
Plan, si considera oportuna la inmediata conclusin del perodo consultivo, podr solicitar
que se resuelva sin ms dilacin. Transcurridos tres meses sin resolucin expresa sobre esta
nueva solicitud, el Ayuntamiento o Administracin promotora del Plan podr requerir a la de
La Generalitat para que reconozca y publique la aprobacin definitiva.
Artculo 85. Aprobacin definitiva.
1. La Generalitat no podr aprobar definitivamente los Planes que incurran en infraccin
de una disposicin legal estatal o autonmica.
2. La aprobacin autonmica definitiva de Planes municipales podr formular objeciones
a ella en cumplimiento de alguno de estos cometidos:
a) Garantizar la clasificacin como suelo no urbanizable de los terrenos que estime
merecedores de ella, conforme a las Leyes del Suelo No Urbanizable y de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje, de La Generalitat.
b) Asegurar que el modelo de crecimiento escogido por el Municipio respeta el equilibrio
urbanstico del territorio, sin agotar sus recursos, ni saturar las infraestructuras
supramunicipales o desvirtuar la funcin que le es propia. Si hubiera instrumento de
ordenacin del territorio con previsiones aplicables al caso, la resolucin autonmica se
fundar en ellas.
c) Requerir en la ordenacin estructural del Plan unas determinaciones con precisin
suficiente para garantizar la correcta organizacin del desarrollo urbano y, con tal fin,
recabar la creacin, ampliacin o mejora de reservas para espacios pblicos y dems
dotaciones, as como velar por la idoneidad de las previstas para servicios supramunicipales.
d) Coordinar la poltica urbanstica municipal con las polticas autonmicas de
conservacin del patrimonio cultural, de vivienda y de proteccin del medio ambiente.
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e) Evaluar la viabilidad econmica del Plan en aquellas actuaciones que aumenten el

gasto pblico en obras de competencia supramunicipal.
3. Las resoluciones autonmicas sobre la aprobacin definitiva nunca cuestionarn la
interpretacin del inters pblico local formulada por el Municipio desde la representatividad
que le confiere su legitimacin democrtica, pudiendo fundarse, exclusivamente, en
exigencias de la poltica urbanstica y territorial de La Generalitat, definida por esta Ley e
integrada por los cometidos antes enunciados. Como garanta de ello, la resolucin
suspensiva o denegatoria deber ser expresamente motivada y concretar el apartado del
nmero anterior en que se fundamente o el precepto legal que entienda infringido.
Artculo 86. Aprobacin definitiva parcial o supeditada a la formalizacin de alternativas.
1. Cuando las objeciones a la aprobacin definitiva afecten a reas o determinaciones tan
concretas que, prescindiendo de ellas, el Plan se pueda aplicar con coherencia, ste se
aprobar definitivamente salvo en la parte objeto de reparos, que quedar en suspenso hasta
su rectificacin en los trminos precisados por la resolucin aprobatoria.
2. Si los reparos son de alcance limitado y pueden subsanarse con una correccin tcnica
especfica consensuada con el Ayuntamiento, la aprobacin definitiva se supeditar en su
eficacia a la mera formalizacin documental de dicha correccin. La resolucin aprobatoria
puede delegar en un rgano subordinado, incluso unipersonal, la facultad de comprobar que
la correccin se efecta en los trminos acordados, y, verificado esto, ordenar la publicacin
de la aprobacin definitiva.
SECCIN 2. Promocin, tramitacin y aprobacin del planeamiento de desarrollo
Artculo 87. Formulacin.
Los planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos
por los Municipios, los particulares y las Administraciones no municipales en el ejercicio de
sus competencias sectoriales.
Artculo 88. Iniciativa particular.
1. Los particulares pueden promover planes en desarrollo de un Programa del que sean
adjudicatarios o compitiendo por su adjudicacin. Slo la administracin de oficio puede
promover y aprobar esos Planes con independencia y anterioridad respecto a los Programas.
Los Estudios de Detalle que se refieran a actuaciones en suelo urbano consolidado pueden
ser promovidos por los particulares con independencia de los Programas.
2. Los particulares slo pueden promover Planes Especiales como concesionarios de la
administracin, agentes de la misma, autorizados para la prestacin de servicios pblicos o
para realizar obras afectas a dicho servicio pblico. Los Urbanizadores, adjudicatarios de un
Programa, en cumplimiento de sus previsiones pueden promover Planes Especiales con la
finalidad de proteger el paisaje, rural o urbano, o con el fin de realizar obras pblicas de
apoyo al Programa.
Artculo 89. Iniciativa de Administracin no municipal.
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1. Cuando La Generalitat, por s misma o a travs de sus organismos, entidades, o

empresas de capital ntegramente pblico, en el ejercicio de sus competencias sectoriales,
precise promover Programas, Planes Parciales, de Reforma Interior, Estudios de Detalle y
Proyectos de Urbanizacin, los tramitar y aprobar conforme a las reglas propias de los
Planes Especiales, cualquiera que sea su denominacin y contenido. En este caso, el acuerdo
de exposicin pblica y la aprobacin provisional correspondern a la conselleria titular de la
competencia sectorial, y la resolucin de aprobacin definitiva corresponder al titular de la
conselleria competente en urbanismo.
En ejecucin de dichos Programas se tendr como Administracin actuante a la de La
Generalitat, quien, cuando proceda, deber expedir Cdula Territorial de Urbanizacin
previa para los Programas que desarrolle y atenerse a su cumplimiento, con arreglo a las
previsiones de esta Ley.
2. La aprobacin de un Programa de Actuacin Integrada que incorpore un Plan que
establezca como uso preponderante o compatible el de grandes superficies comerciales
requerir informe previo de la conselleria competente en comercio interior.
3. Las dems Administraciones Pblicas no municipales, cuando en el ejercicio de sus
competencias especficas, precisen realizar actuaciones urbanizadoras, podrn elaborar y
promover Programas y optar por tramitarlos conforme a lo dispuesto en el nmero 1 del
presente artculo.
4. Iniciada la tramitacin de un Programa conforme a los nmeros anteriores, se requiere
la conformidad del conseller competente en materia de urbanismo para que puedan aprobarse
otros Programas alternativos.
5. Para la ejecucin de las actuaciones contempladas en este artculo, ser Administracin
actuante la que elabore o promueva el Programa si cuenta con la potestad expropiatoria; en
otro caso, lo ser el Municipio.
Artculo 90. Elaboracin y tramitacin de planes parciales, planes de reforma interior y
estudios de detalle.
1. Cuando los Planes Parciales, de Reforma Interior y los Estudios de Detalle sean
promovidos, de oficio o a instancia de particulares, con motivo de una actuacin integrada,
se sometern al rgimen establecido en esta Ley para la aprobacin de los Programas.
2. Cuando los documentos anteriores no sean promovidos con motivo de un programa de
actuacin integrada se sometern a informacin pblica por el plazo de un mes en las
condiciones de publicidad establecidas en el artculo 83.2.a) de la presente Ley para los
planes generales.
Artculo 91. Aprobacin de Planes o Programas.
1. Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y Programas de
iniciativa municipal o particular, siempre que no modifiquen la ordenacin estructural.
2. Cuando el Ayuntamiento considere oportuna la aprobacin de un Plan Parcial o de
Reforma Interior que modifique la ordenacin estructural, lo aprobar provisionalmente y lo
remitir a la conselleria competente en urbanismo, que resolver sobre su aprobacin
definitiva de conformidad con los criterios establecidos en el artculo 85.
Artculo 92. Elaboracin de instrumentos de planeamiento de desarrollo de mbito

intermunicipal.
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1. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo cuyo mbito territorial afecte a dos o

ms municipios, cuando la iniciativa sea ejercida por uno o ms de los municipios afectados,
se regirn, en cuanto a su tramitacin y aprobacin, por las siguientes reglas:
a) Los alcaldes que ejerzan la iniciativa requerirn a los otros municipios para alcanzar un
acuerdo entre todos ellos relativo a la tramitacin, aprobacin y, en su caso, ejecucin del
instrumento de planeamiento de que se trate. Dicho requerimiento deber practicarse con
carcter previo al trmite de informacin pblica.
b) El acuerdo deber, necesariamente, establecer la extensin territorial, el municipio que
asume la tramitacin, el rgimen de comunicaciones y de intervencin del otro u otros
municipios en el procedimiento, as como el rgimen econmico aplicable.
c) Si el indicado acuerdo no ha sido alcanzado dentro del plazo de tres meses contado
desde el requerimiento, el ayuntamiento que promovi la iniciativa lo comunicar a la
conselleria competente en urbanismo, que, desde ese momento, asumir la competencia para
tramitar y, en su caso, aprobar dichos instrumentos de planeamiento, lo que se producir
mediante resolucin expresa que, entre otros, incorporar los pronunciamientos a que se
refiere el anterior apartado b).
2. El mismo rgimen previsto en el prrafo anterior ser aplicable cuando la iniciativa de
los instrumentos de planeamiento sea particular. En tal caso, el requerimiento deber
practicarse con carcter previo a la publicacin del anuncio del concurso y al inicio del
trmite de informacin pblica.
3. La iniciativa particular en estos supuestos tendr que dirigirse a todos los municipios
interesados y garantizar respecto de los mismos la publicidad de todas las actuaciones de
acuerdo con lo que dispone esta Ley.
4. La aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento de desarrollo de mbito
intermunicipal corresponder al conseller competente en urbanismo.
5. En todo lo no previsto expresamente en este artculo, la elaboracin, tramitacin y
aprobacin de estos instrumentos de planeamiento se regir por las normas aplicables por
razn del tipo de instrumento de que se trate en cada caso.
CAPTULO VII
Modificacin de los planes
Artculo 93. Revisin del Plan General.
1. Proceder la revisin del Plan General:
a) Cuando as venga establecido en el propio Plan General.
b) Cuando concurran las circunstancias expresadas en el artculo 81.
c) Cuando as lo decida razonadamente el Municipio en ejercicio de la potestad de
planeamiento urbanstico.
2. La revisin del plan podr desarrollarse por fases desagregadas para cada clase de
suelo en los trminos que reglamentariamente se determinen, una vez que el documento de
concierto se haya sometido al perodo de informacin pblica y recibida la aprobacin por la
Generalitat Valenciana.
El proceso de revisin del plan general implicar la elaboracin de los correspondientes
documentos actualizados y la tramitacin y procedimiento de participacin pblica, con los
mismos plazos temporales, que la elaboracin originaria del plan general establecidos en esta
Ley.
Artculo 94. Modificacin de los Planes.
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1. Las modificaciones de los Planes se llevarn a cabo segn el procedimiento establecido

en cada tipo de Plan.
2. Las nuevas soluciones propuestas debern mantener el equilibrio de las dotaciones
pblicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que
cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley.
3. Se podr aumentar la superficie de suelo clasificado urbanizable o no urbanizable
comn para sectores completos conforme a lo dispuesto en los artculos 73 y 74.
4. La modificacin que conlleve diferente calificacin o uso urbanstico de las zonas
verdes o espacios libres requerir previo informe favorable del Consell Jurdic Consultiu de
la Comunitat Valenciana.
5. Los planes calificarn como suelo dotacional a las parcelas cuyo destino efectivo
precedente haya sido el uso pblico docente o sanitario y aquellas de titularidad pblica de
cualquier administracin cuyo destino precedente haya sido tambin dotacional, incluidos los
elementos funcionales de las redes de infraestructura general y instalaciones adscritas a la
defensa; excepto cuando, con un informe previo de la conselleria competente por razn de la
materia y de la administracin titular del terreno dotacional se justifique la innecesariedad de
destinar el suelo a dichas finalidades; destinndose preferentemente, en este caso, a viviendas
sujetas a algn rgimen de gestin pblica o a otros usos pblicos o de inters social.
6. La modificacin del planeamiento que venga a legalizar actuaciones urbansticas
irregulares exige previo informe favorable del Consejo del Territorio y del Paisaje y que la
nueva ordenacin satisfaga los principios rectores de la actividad urbanstica, as como los
estndares legales de calidad de la ordenacin. Su entrada en vigor, respecto de los
inmuebles afectados, se producir cuando los incrementos de aprovechamiento que
comporten sean ntegramente compensados por su valor urbanstico en favor de la
administracin, salvo que, previo informe del Consejo del Territorio y el Paisaje, se excepte
dicha compensacin a los terceros adquirentes de buena fe o, si se trata de viviendas,
atendiendo a la capacidad econmica de los residentes. La anterior excepcin no afectar al
responsable de la infraccin que, en todo caso, deber compensar y responder de las
sanciones que procedan en los trminos establecidos en la Ley.
CAPTULO VIII
Tramitacin de los planes especiales y catlogos
Artculo 95. Promocin de catlogos.
Los catlogos independientes se regirn por las normas de promocin de los Planes
Especiales. Cuando formen parte de otro Plan, se regirn por las normas que regulan el
procedimiento de dicho Plan.
Artculo 96. Tramitacin de los Planes Especiales y Catlogos.
Los Planes Especiales, as como los Catlogos, en el supuesto de que no formen parte de
un instrumento de planeamiento, se tramitarn por el mismo procedimiento que los Planes
Generales, con las siguientes especialidades:
a) No son necesarias las actuaciones previas preparatorias de los Planes Generales.
b) La convocatoria de informacin pblica y la aprobacin provisional de los Planes
formulados y tramitados por Administracin no municipal corresponder a la conselleria
competente por razn de la materia o al rgano que disponga la legislacin reguladora de la
entidad u organismo promotor del proyecto.
c) Se entiende implcita la urgencia en la tramitacin, sin necesidad de declaracin
expresa, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 100.2 de la Ley.
CAPTULO IX
Tramitacin de las obras pblicas
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Artculo 97. Compatibilidad de las obras pblicas de La Generalitat con la ordenacin

urbanstica.
1. La realizacin material de toda obra pblica de La Generalitat, sus organismos,
entidades y sociedades dependientes, o concesionarios, exige verificar, previamente, su
compatibilidad con la ordenacin urbanstica y territorial.
2. La verificacin se realizar:
a) Mediante licencia de obras en la ejecucin de las obras pblicas y de construccin de
servicios pblicos, cuando as lo exija la legislacin reguladora de la correspondiente obra y
servicio.
b) Cuando la obra no est sujeta a licencia, sometiendo su proyecto bsico a los trmites
propios del procedimiento de aprobacin de los Planes especiales.
3. Cuando se emplacen en suelo no urbanizable ser de aplicacin, adems de lo previsto
en el presente artculo, el rgimen establecido en su legislacin especfica.
Artculo 98. Tramitacin de los proyectos de obra pblica de La Generalitat con incidencia
en la ordenacin urbanstica.
1. Cuando la obra no est sujeta a licencia, se procurar que los trmites, incluso el de
sometimiento a informacin pblica, coincidan con los exigibles para la aprobacin del
Proyecto, con simultneo cumplimiento de lo exigido en este precepto y en la legislacin de
obras pblicas o de expropiacin forzosa.
2. La competencia para someter el proyecto a informacin pblica la ostenta el rgano
promotor del proyecto. Si modificase el planeamiento urbanstico, se deber completar con
los documentos caractersticos del Plan Especial.
3. La resolucin del rgano promotor dando su conformidad al proyecto bsico o la
solicitud de declaracin de la conselleria competente en urbanismo sobre su compatibilidad
con la ordenacin, equivale a la aprobacin provisional de los planes especiales y legitimar
su completa realizacin.
4. La competencia para declarar la compatibilidad de la obra pblica con la ordenacin
urbanstica y territorial la ostenta la conselleria competente en urbanismo, sin perjuicio de lo
que dispone la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenacin del Territorio y Proteccin del
Paisaje respecto a los proyectos de infraestructura de especial relevancia. En caso de
discrepancia entre el rgano promotor y el rgano competente para otorgar la declaracin de
compatibilidad, resolver el Consell.
5. Cuando la obra no revista especial inters para la comunidad local se prevern las
oportunas compensaciones para resarcir al municipio del coste de los servicios que ste
preste en orden a posibilitar su construccin.
6. Cuando se trate de proyectos de obra pblica para la mera reparacin, renovacin o
introduccin de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino
urbanstico del suelo, ser innecesario seguir la tramitacin prevista en este artculo.
Artculo 99. Obras pblicas de otras administraciones.
1. La Administracin del Estado, sus agentes o concesionarios, podrn promover sus
proyectos de obra en los trminos previstos en los artculos anteriores, cuando as lo permita
la legislacin estatal.
2. La Administracin local no ha de someter sus proyectos de obra pblica a la
administracin autonmica para la declaracin de su compatibilidad con la ordenacin
urbanstica, salvo que modifiquen la ordenacin estructural.
CAPTULO X
Procedimiento de urgencia
Artculo 100. Tramitacin urgente.
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1. Por acuerdo del Consell de La Generalitat, fundado en la especial urgencia de un Plan,

se podrn reducir a su mitad los plazos previstos en esta Ley. La informacin pblica, en la
tramitacin urgente, ser de veinte das. En la solicitud de informes y dictmenes se har
constar la declaracin de urgencia.
2. Nunca se tramitarn con carcter urgente aquellas modificaciones del Plan General
que, por razn de su objeto, estn sujetas a informes sectoriales exigidos por la legislacin de
grandes superficies comerciales, patrimonio cultural inmueble o impacto ambiental.
CAPTULO XI
Suspensin de licencias
Artculo 101. Suspensin del otorgamiento de licencias.
1. Los rganos administrativos competentes para someter a informacin pblica Planes y
Programas, aun antes de convocar sta, podrn acordar la suspensin de la tramitacin y del
otorgamiento de licencias de actividad, de parcelacin de terrenos, edificacin y demolicin
para reas o usos determinados, con el fin de facilitar el estudio o reforma de la ordenacin
urbanstica. Los actos administrativos por los que se decrete la suspensin de licencias, para
surtir efecto, debern ser publicados en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana.
2. El acto administrativo por el que se somete a informacin pblica un Plan o Programa
determinar, la suspensin del otorgamiento de licencias en aquellas reas del territorio
objeto del proyecto de planeamiento expuesto al pblico cuyas nuevas determinaciones
supongan modificacin del rgimen urbanstico vigente, sin que sea preciso ni exigible que
dicha resolucin seale expresamente las reas afectadas por la suspensin, aunque s la
adopcin del acuerdo expreso de imponerla y el tipo de licencias afectadas por la suspensin.
3. La suspensin a que se refiere el nmero 1 se extinguir, en todo caso, en el plazo de
un ao. Si se hubiera producido dentro de ese plazo la convocatoria de la informacin
pblica, la suspensin se mantendr para las reas cuyas nuevas determinaciones de
planeamiento supongan modificacin de la ordenacin urbanstica y sus efectos se
extinguirn definitivamente transcurridos dos aos desde el acuerdo de suspensin adoptado
para facilitar el estudio del planeamiento o su reforma. Si la convocatoria de informacin
pblica se produce una vez transcurrido el plazo del ao, la suspensin derivada de esta
convocatoria de informacin pblica tendr tambin la duracin mxima de un ao.
4. Si con anterioridad al acuerdo de convocatoria de informacin pblica no se hubiese
suspendido el otorgamiento de licencias conforme a lo dispuesto en el nmero 1 de este
artculo, la suspensin determinada por dicha convocatoria de informacin pblica tendr
una duracin mxima de dos aos.
5. En cualquier caso, la suspensin se extingue con la aprobacin definitiva del
planeamiento.
6. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la suspensin tendrn
derecho a ser indemnizados del coste de los proyectos y a la devolucin de los tributos y
cargas satisfechas a causa de la solicitud, siempre que sta fuera conforme con la ordenacin
urbanstica vigente en el momento en que fue efectuada y resultara denegada por
incompatibilidad con el nuevo planeamiento. Slo en los casos previstos en las Leyes
proceder, adems, la indemnizacin por los perjuicios irrogados por la alteracin de
planeamiento.
7. Extinguidos los efectos de la suspensin en cualquiera de los supuestos previstos, no
podrn acordarse nuevas suspensiones en el plazo de cinco aos, por idntica finalidad y sin
perjuicio de lo previsto en el artculo siguiente.
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8. Los instrumentos de planeamiento sometidos a exposicin al pblico por los

particulares no suspenden la tramitacin del procedimiento de otorgamiento de licencias. El
Alcalde, de oficio o a instancia del interesado, podr acordar la suspensin de licencias si el
documento de iniciativa particular reviste inters pblico que lo justifique. El Alcalde deber
resolver sobre ello en el plazo de un mes desde que se le curse la peticin correspondiente.
La suspensin a que se refiere este apartado tendr el mismo plazo de duracin que la
establecida en el apartado 3 del presente artculo.
Artculo 102. Suspensin de la vigencia del Planeamiento.
Cuando fuera estrictamente necesario para preservar la viabilidad de la ordenacin a
establecer por el Plan en elaboracin o tramitacin, mediante Decreto del Consell de La
Generalitat, dictado previa audiencia o a solicitud del Municipio afectado, y aunque ste ya
hubiera agotado previamente los plazos de suspensin de licencias, se podr suspender, total
o parcialmente, la vigencia del planeamiento. La suspensin se mantendr hasta la entrada en
vigor del nuevo Plan en elaboracin o tramitacin, y como mximo por el plazo de cuatro
aos. El Decreto establecer el rgimen urbanstico aplicable transitoriamente en el
Municipio.
Artculo 103. Suspensin de acuerdos aprobatorios de Programas.
La suspensin de licencias implicar, tambin, la de los acuerdos aprobatorios de nuevos
Programas en la zona afectada. Los Programas ya aprobados y an vigentes, antes de la
suspensin de las licencias, no se vern afectados por sta, salvo que al acordarla as se haga
constar expresamente, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.
CAPTULO XII
Publicacin, vigencia y ejecutividad de los planes
SECCIN 1. Publicacin y publicidad de los planes
Artculo 104. Publicacin de la aprobacin definitiva de los planes.
1. El rgano que hubiera otorgado la aprobacin definitiva del Plan ordenar la
publicacin de sta para posibilitar su entrada en vigor.
2. La publicacin del acuerdo de aprobacin definitiva de los Planes, el contenido de las
Normas Urbansticas y dems documentos con eficacia normativa que estos contengan ha de
efectuarse:
a) En el Boletn Oficial de la Provincia, cuando se trate de planes, Proyectos de
Urbanizacin aprobados por el Ayuntamiento o que contengan normas urbansticas.
b) En el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana, cuando se trate de instrumentos
aprobados por los rganos de sta, salvo que contengan normas urbansticas, en cuyo caso se
proceder conforme al apartado precedente, aunque adicionalmente se publicar una resea
del acuerdo aprobatorio en dicho Diari Oficial de La Generalitat Valenciana. La
publicacin del acuerdo de aprobacin definitiva de los planes de accin territorial se
efectuar siempre en el mencionado Diari Oficial de La Generalitat Valenciana.
Artculo 105. Publicidad de los Planes.
Todos los Planes y Programas aprobados, en tramitacin o pendientes de aprobacin, con
sus Normas y Catlogos, sern pblicos, y cualquier persona podr, en todo momento,
consultarlos e informarse de los mismos y obtener copia de ellos en el Ayuntamiento.
Artculo 106. Deber de Informacin.
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1. Antes de la publicacin de la aprobacin definitiva de los Planes y Programas, los

Ayuntamientos remitirn una copia diligenciada a la conselleria competente en urbanismo.
2. El Consell de La Generalitat establecer, mediante Decreto, el contenido y forma de la
informacin que, en relacin con los Planes y Programas, y su ejecucin, debern remitir los
Municipios.
SECCIN 2. Efectos de la aprobacin de los planes
Artculo 107. Ejecutividad y entrada en vigor de los planes.
1. Los planes entran en vigor, y son inmediatamente ejecutivos a todos los efectos, a los
quince das de la publicacin de la resolucin aprobatoria con trascripcin de sus normas
urbansticas y restantes documentos con eficacia normativa.
2. De dicha publicacin ser responsable el rgano editor del Boletn Oficial de la
Provincia tan pronto reciba el documento de la administracin que lo apruebe
definitivamente. Cuando se trate de proyectos de urbanizacin o planes a los que resulte
imposible aplicar la regla anterior por carecer de normas urbansticas, la entrada en vigor y
su ejecutividad se produce con la publicacin del acuerdo aprobatorio, en el que se har
constar esta circunstancia.
Artculo 108. Vigencia de los planes.
La vigencia de los planes es indefinida, salvo la de los Programas, que ser la que en ellos
se establezca.
Artculo 109. Declaracin de utilidad pblica.
La aprobacin de los Planes y Programas implicar la declaracin de utilidad pblica de
las obras y la necesidad de ocupacin de los bienes, los derechos y los intereses
patrimoniales legtimos que sean necesarios para su ejecucin, a los fines de expropiacin o
imposicin de servidumbres.
Artculo 110. Obligatoriedad de los Planes y Programas.
1. Los particulares, al igual que la administracin, quedarn obligados al cumplimiento de
las disposiciones contenidas en la ordenacin urbanstica aplicable y en los Planes o
Programas, Normas y ordenanzas municipales aprobadas con arreglo a la misma.
2. Sern nulas de pleno derecho las reservas de dispensacin que se contuvieren en los
Planes u Ordenanzas, as como las que, con independencia de ellos, se concedieren.
Artculo 111. Fuera de ordenacin.
1. Los Planes expresarn qu construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de
quedar en situacin de fuera de ordenacin, por manifiesta incompatibilidad con sus
determinaciones, en las que slo se autorizarn obras de mera conservacin.
2. En defecto de previsin expresa del Plan, se entendern fuera de ordenacin las
edificaciones que presenten alguna de estas caractersticas:
a) Ocupar el viario pblico previsto por el Plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el Plan, salvo que se trate de construcciones
que puedan armonizar con un entorno ajardinado y slo ocupen una porcin minoritaria de
su superficie.
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3. Asimismo, los Planes deben establecer el rgimen transitorio para la realizacin de

obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situacin de fuera de ordenacin,
no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. En stos se autorizarn las obras
de reforma o mejora que permita el planeamiento.
El exceso de construccin sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el Plan que,
por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su
reedificacin, no se computar como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar
las cesiones o costos de urbanizacin que a ste correspondan, ni se tendr en cuenta al
calcular los estndares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la
total asignada a la zona o sector en que este situada.
4. Reglamentariamente se establecer una regulacin supletoria para los casos en los que
el Plan no haya previsto dichas determinaciones.
CAPTULO XIII
La cdula territorial de urbanizacin
Artculo 112. Funcin.
1. La cdula territorial de urbanizacin certifica la viabilidad de las iniciativas de
planeamiento de desarrollo que supongan modificacin de la ordenacin estructural o se
propongan incorporar nuevos suelos urbanizables a la estructura territorial. La cdula
territorial de urbanizacin se emite a la vista de un avance de planeamiento, con el contenido
mnimo del documento de concierto establecido en el artculo 83, punto 1, de esta Ley,
presentado por el solicitante interesado en formular consulta previa sobre los contenidos del
mismo. Dicho avance de planeamiento contendr la documentacin que reglamentariamente
se determine, que tendr que ser suficiente para valorar la incidencia del documento sobre la
ordenacin urbanstica vigente en el territorio afectado. Si faltaran documentos, o el
contenido de los presentados fuera insuficiente para poder evaluar los resultados de la
iniciativa, se expedir la cdula territorial de urbanizacin con advertencia especfica de ello.
2. La Cdula Territorial de Urbanizacin ser coherente con las previamente expedidas y
en vigor en relacin con el mismo mbito territorial.
Artculo 113. Solicitud de la Cdula Territorial de Urbanizacin.
1. La solicitud de Cdula Territorial de Urbanizacin es obligatoria para la tramitacin o
aprobacin de planes o programas y puede ser instada por los municipios, las personas
particulares u otras Administraciones.
2. Cualquier interesado podr consultar y obtener copia de las Cdulas Territoriales de
Urbanizacin emitidas.
Artculo 114. rgano competente.
La expedicin de Cdula Territorial de Urbanizacin corresponde exclusivamente a la
conselleria competente en ordenacin del territorio y urbanismo.
Artculo 115. Resolucin.
Su emisin se efecta previo informe de los departamentos sectoriales o
Administraciones supramunicipales afectadas y previa audiencia del interesado dndole
ocasin para subsanar deficiencias. El plazo para su emisin ser de tres meses.
Transcurridos estos sin pronunciamiento expreso, se entender desestimada la solicitud, sin
perjuicio de las acciones que pueda ejercer el interesado por inactividad de la administracin.
Artculo 116. Efectos.
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La Cdula Territorial de Urbanizacin se emite a reserva de la competencia autonmica

para aprobar los planes que modifiquen la ordenacin estructural o evaluar su impacto
ambiental cuando proceda, pero los pronunciamientos de la Cdula Territorial de
Urbanizacin vinculan a la administracin autonmica, durante el plazo de un ao, respecto
a los contenidos sustantivos sobre los que certifica y las observaciones que contenga.
CAPTULO XIV
Formulacin y aprobacin de programas para el desarrollo de actuaciones integradas
SECCIN 1. Objeto de los Programas y sujeto responsable de su desarrollo
Artculo 117. Objeto, mbito y oportunidad de la formulacin de los Programas para el
desarrollo de Actuaciones Integradas.
1. Los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas tienen por objeto:
a) Identificar el mbito de una Actuacin Integrada con expresin de las obras que se han
de acometer.
b) Programar los plazos para su ejecucin.
c) Establecer las bases tcnicas y econmicas para gestionar la Actuacin.
d) Regular los compromisos y obligaciones que asume el Urbanizador designado al
aprobar el Programa, definiendo, conforme a esta Ley, sus relaciones con la administracin y
con los propietarios afectados.
e) Fijar las garantas de su cumplimiento.
2. El Programa abarcar una o varias Unidades de Ejecucin completas.
3. La aprobacin del Programa puede ser simultnea o posterior a la de la ordenacin
pormenorizada. Excepcionalmente, tambin puede ser anterior cuando el programa se
desarrolle en fases correspondientes a varios sectores y junto a l se apruebe el Plan Parcial
de la primera fase.
4. La ejecucin de las actuaciones integradas es siempre pblica, correspondiendo a la
administracin decidir su gestin directa o indirecta. Se considera que una actuacin es de
gestin directa, cuando la totalidad de las obras e inversiones que comporta son financiadas
con fondos pblicos y gestionadas por la administracin, por s misma o a travs de sus
organismos, entidades o empresas de capital ntegramente pblico. La gestin es indirecta
cuando la administracin decide cometer la actuacin a cargo de la financiacin
comprometida por un tercero y delega la condicin de urbanizador adjudicndola a favor de
una iniciativa seleccionada de conformidad con el procedimiento establecido en la presente
Ley.
5. La gestin indirecta de los programas de actuacin integrada implicar necesariamente
la previa seleccin de una propuesta de programa formulada por un particular legitimado
para eso as como la posterior adjudicacin a un empresario constructor de la ejecucin de
las obras de urbanizacin correspondientes a la actuacin integrada.
Con el fin de garantizar el pleno respeto a los principios que informen la normativa
europea y estatal en materia de contratacin pblica, quien sea seleccionado como
urbanizador no podr, en ningn caso, participar como licitador en los procedimientos de
seleccin del empresario constructor del programa de actuacin integrada de que se trate.
Artculo 118. Iniciativa para la tramitacin de programas de actuacin integrada.
1. En los trminos establecidos por la presente Ley, los programas de actuacin integrada
podrn ser aprobados a iniciativa de:
a) Los municipios, los organismos o entidades dependientes o de los que formen parte,
para la ejecucin del planeamiento municipal. Cuando la entidad promotora no cuente con la
potestad expropiatoria, se tendr como administracin actuante al municipio.
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b) La administracin autonmica, por s misma o a travs de sus organismos o entidades

o de las empresas de capital ntegramente pblico o participadas mayoritariamente por esta
administracin, para la promocin de suelo con destino a dotaciones pblicas o a actuaciones
promotoras que fomentan la industrializacin o la vivienda sujeta a cualquier rgimen de
proteccin pblica. En este caso, su tramitacin y aprobacin se sujetar a las reglas
establecidas para los planes especiales, de acuerdo con lo que dispone el artculo 89 de la
presente Ley.
c) Los particulares, personas fsicas o jurdicas, sean o no propietarios de los terrenos,
pudiendo a este efecto solicitar y obtener de las administraciones completa informacin
sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada
actuacin.
2. De conformidad con lo que establecen los artculos 4, 15 y 16 de la Ley 6/1998, de 13
de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones, los particulares, sean o no propietarios de los
terrenos afectados, tienen derecho a promover la transformacin urbanstica del suelo. Este
derecho se ejercitar de acuerdo con lo que establece la seccin 5 del captulo XIV del ttulo
II de la presente Ley.
Artculo 119. El urbanizador.
1. El Urbanizador es el agente pblico responsable del desarrollo y ejecucin de las
actuaciones urbansticas sealadas en la presente Ley, que comprendern en todo caso la de
redactar los documentos tcnicos que se establezcan en las bases, proponer y gestionar el
correspondiente proyecto de reparcelacin y contratar al empresario constructor encargado
de la ejecucin del proyecto de urbanizacin, en los supuestos y conforme a las condiciones
establecidas en esta Ley. El urbanizador est obligado a financiar el coste de las inversiones,
obras, instalaciones y compensaciones necesarias para la ejecucin del programa, que deber
ser garantizado en forma y proporcin suficientes, pudiendo repercutir dicho coste en la
propiedad de los solares resultantes.
2. La administracin actuar como urbanizadora cuando, en ejercicio directo de sus
competencias, asuma la responsabilidad de ejecutar las actuaciones urbansticas, de acuerdo
con lo dispuesto en el apartado 4 del artculo 117. Los municipios podrn desarrollar stas en
el mbito comarcal.
3. Los particulares, sean o no propietarios del terreno, actuarn como urbanizadores
mediante la gestin indirecta, cuando sean seleccionados en pblica concurrencia al aprobar
y adjudicar un programa de actuacin integrada, de conformidad con lo que establece el
presente ttulo.
4. La relacin entre el urbanizador y la administracin actuante se rige por lo establecido
en la presente Ley, aplicndose supletoriamente las disposiciones contenidas en el ttulo IV
del libro II del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas,
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
5. En ningn caso se requerir una clasificacin especial para ser urbanizador.
Artculo 120. El empresario constructor.
1. El empresario constructor ser responsable de ejecutar el proyecto de urbanizacin
aprobado por la administracin.
2. El empresario constructor ser seleccionado mediante concurso o subasta, de
conformidad con los que disponen los artculos 82 y siguientes del Texto Refundido de la
Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo
2/2000, de 16 de junio. La capacidad del empresario constructor, incluyendo los requisitos de
solvencia econmica y financiera, tcnica y profesional, prohibiciones de contratar y
clasificacin necesaria se regirn por lo que establece el mismo cuerpo legal.
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3. Con el fin de garantizar el pleno respeto a los principios que informen la normativa
europea y estatal en materia de contratacin pblica, en ningn caso los que hayan
participado en la investigacin, la experimentacin, el estudio o el desarrollo de algn
instrumento que afecte la ordenacin del mbito cuyas obras de urbanizacin se liciten,
podr participar en los correspondientes procedimientos de seleccin del empresario
constructor.
4. Tampoco podr participar en la licitacin de las obras de urbanizacin de un concreto
programa de actuacin integrada su propio urbanizador o una empresas vinculada al mismo
en los trminos establecidos en el artculo 234 del Texto Refundido de la Ley de Contratos
de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de
junio.
5. Cuando por aplicacin de lo que disponen los dos apartados anteriores se inicie un
procedimiento para la exclusin de un licitador, el ayuntamiento tendr que dar audiencia al
interesado en los plazos y forma que reglamentariamente se establezcan, concedindole la
posibilidad de demostrar que, en las circunstancias del caso concreto, la experiencia
adquirida por tal licitador no ha podido falsear la competencia o infringir de otra manera los
principios que informen la normativa europea y estatal en materia de contratacin pblica o
que no es empresa vinculada al urbanizador.
6. No ser preceptiva la aplicacin de lo dispuesto en los apartados anteriores cuando el
presupuesto de ejecucin de las obras de urbanizacin, excluido el Impuesto sobre el Valor
Aadido, no supere los 5.278.000 , sin que pueda fraccionarse el contrato con objeto de
disminuir su cuanta y eludir as lo dispuesto en los apartados anteriores, de conformidad con
lo establecido en el artculo 68.2 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
En tal caso, las obras sern ejecutadas por el urbanizador, por si a travs de contratistas de su
eleccin.
7. En aquellos Programas de Actuacin Integrada que se desarrollen en terrenos de un
nico propietario, o en terrenos en los que exista acuerdo unnime de la totalidad de sus
propietarios, y as lo acuerden tales propietarios con el urbanizador, no ser preceptiva la
licitacin de las obras de urbanizacin conforme a lo dispuesto en los apartados 1 a 5 de este
artculo, cualquiera que sea el presupuesto de ejecucin. En tal caso, las obras sern
ejecutadas en los trminos pactados entre el urbanizador y los propietarios.
SECCIN 2. Legitimacin para formular los programas de actuacin integrada
Artculo 121. Requisitos para la promocin de programas de actuacin integrada mediante
gestin indirecta.
Podrn ser urbanizadores y, si procede, promover programas de actuacin integrada todas
las personas, naturales o jurdicas, espaolas o extranjeras, que tengan plena capacidad de
obrar, sean o no propietarias de los terrenos afectados y renan las condiciones de solvencia
econmica y financiera, tcnica y profesional exigibles en cada caso, conforme a algn o
algunos de los criterios de admisin sealados en esta Ley, que tendrn que ser establecidos
en las bases reguladoras y debidamente identificados por los ayuntamientos en los anuncios
del concurso.
En ningn caso podrn ser urbanizadores ni promover programas de actuacin integrada
las personas en las que concurra alguna prohibicin de contratar de las previstas en el
artculo 20 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas,
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 6 de junio.
Dejando fuera de peligro el derecho reconocido por el artculo 118.2 de esta Ley, no
podrn ser urbanizadores ni promover programas de actuacin integrada los que hayan
participado en la investigacin, la experimentacin, el estudio o el desarrollo del plan de
accin territorial o el plan general que afecte la ordenacin del mbito del programa que se
licita.
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Cuando por aplicacin de lo que dispone el apartado anterior se inicie un procedimiento

para la exclusin de un licitador, el ayuntamiento tendr que dar audiencia al interesado en
los plazos y forma que reglamentariamente se establezcan, concedindole la posibilidad de
demostrar que, en las circunstancias del caso concreto, la experiencia adquirida por tal
licitador no ha podido falsear la competencia o infringir de otra manera los principios que
informen la normativa europea y estatal en materia de contratacin pblica.
Artculo 122. Solvencia econmica y financiera del urbanizador.
1. La justificacin de la solvencia econmica y financiera del urbanizador se acreditar
por uno o algunos de los medios siguientes:
a) Informe de instituciones financieras o, si procede, justificando la existencia de un
seguro de indemnizacin por riesgos profesionales.
b) Si se tratara de personas jurdicas, presentacin de las cuentas anuales o de extracto de
las mismas, en el caso en que la publicacin de estas sea obligatoria en la legislacin del pas
donde el aspirante a urbanizador est establecido.
c) Declaracin sobre el volumen global de negocios y, si procede, sobre el volumen de
negocios relacionado con el desarrollo y la promocin de actuaciones parecidas que son
objeto de concurso, correspondiendo como mximo a los tres ltimos ejercicios.
2. Si por razones justificadas el urbanizador no estuviera en condiciones de presentar las
referencias solicitadas por el ayuntamiento, podr acreditar su solvencia econmica y
financiera mediante cualquier otro documento que la administracin considere suficiente,
pudiendo basarse en la solvencia de otras entidades, con independencia de los vnculos
jurdicos que tengan establecidos entre ellos. A estos efectos, las agrupaciones de inters
urbanstico podrn acreditar su solvencia econmica y financiera con la acreditacin de la
titularidad registral de los derechos sobre los terrenos que sirvieron de base para su
constitucin.
3. La justificacin de la solvencia econmica y financiera de las agrupaciones de inters
econmico, uniones temporales de empresas o otras agrupaciones de personas naturales o
jurdicas que decidan concurrir conjuntamente al concurso podrn basarse en los requisitos
de solvencia de, por lo menos, uno de sus miembros.
Artculo 123. Solvencia tcnica y profesional.
1. La justificacin de la solvencia tcnica y profesional del urbanizador se acreditar por
uno o varios de los medios siguientes:
a) Presentacin de una relacin de los programas de actuacin integrada promovidos y
gestionados por el concursante.
b) Indicacin del equipo tcnico, est o no integrado en la estructura organizativa del
urbanizador, que vaya a participar en la gestin del programa de actuacin integrada, y
especialmente de los responsables del control de calidad.
c) Titulaciones acadmicas y profesionales del personal de direccin del urbanizador.
d) Declaracin que indique la media anual de personal, con mencin, en su caso, del
grado de estabilidad en el empleo y la plantilla del personal directivo durante los tres ltimos
aos.
e) Declaracin del material, instalaciones y equipo tcnico con el que cuente el
urbanizador para el cumplimiento de sus compromisos.
f) Declaracin de las medidas adoptadas para controlar la calidad durante el desarrollo y
ejecucin del programa de actuacin integrada, incluyendo los medios de estudio e
investigacin de los que se disponga.
g) Declaracin de las medidas de gestin medioambiental que el concursante est
dispuesto a aplicar durante el desarrollo y ejecucin del programa de actuacin integrada.
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2. Si por razones justificadas en cada caso concreto el urbanizador no estuviera en

condiciones de presentar las referencias solicitada por el ayuntamiento, podr acreditar su
solvencia tcnica y profesional basndose en la solvencia de otras entidades, con
independencia de los vnculos jurdicos que tengan establecidos entre ellos, habiendo de
demostrar en este caso ante el ayuntamiento que contar con los medios necesarios para la
ejecucin del programa de actuacin integrada, presentando los compromisos o documentos
de anloga naturaleza que hayan suscrito entre ambos. Lo anterior se aplicar, en todo caso,
cuando concurra a la licitacin una agrupacin de inters urbanstico.
3. La justificacin de la solvencia tcnica y profesional de las agrupaciones de inters
econmico, uniones temporales de empresas u otras agrupaciones de personas naturales o
jurdicas que decidan concurrir conjuntamente al concurso podr basarse en los requisitos de
solvencia de, al menos, uno de sus miembros.
SECCIN 3. Objetivos y contenidos del programa de actuacin integrada
Artculo 124. Objetivos imprescindibles y complementarios del Programa.
1. Los Programas han de contener las previsiones precisas para cumplir con los siguientes
objetivos mnimos:
a) Gestionar la transformacin jurdica de las fincas afectadas por el programa.
b) Urbanizar completamente la unidad de ejecucin que constituya el objeto del programa
y realizar las obras pblicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los
apartados siguientes, con sujecin a las previsiones temporales y econmicas del programa.
c) Conectar e integrar adecuadamente la urbanizacin con las redes de infraestructuras, de
energa, comunicaciones y servicios pblicos existentes.
d) Suplementar las infraestructuras y espacios pblicos o reservas dotacionales en lo
necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de
servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
e) Obtener los suelos dotacionales pblicos del mbito de la actuacin, o adscritos a la
misma, a favor de la administracin gratuitamente.
f) Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino al patrimonio
pblico de suelo, a favor de la administracin actuante de forma gratuita, sin perjuicio de la
obligacin legal de soportar las cargas de urbanizacin correspondientes a la cesin.
g) Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la actuacin entre los
afectados.
h) Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuacin urbanizadora.
2. El programa podr incluir, si procede, otros objetivos complementarios cuyo coste sea
asumido por el urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales
como la realizacin, bajo condiciones y plazos especficos, de obras particulares que revistan
especial inters social, o la implantacin de instalaciones recreativas o deportivas privadas, o
de obras pblicas accesorias susceptibles de concesin y que, por razones tcnicas, hayan de
ejecutarse junto a las principales del programa, o la ejecucin de programas de restauracin
paisajstica o de imagen urbana dentro del mbito del programa, conforme a las directrices
establecidas en la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenacin del Territorio y Proteccin del
Paisaje. La edificacin de los terrenos propiedad del urbanizador o de otros propietarios
adheridos a su iniciativa en plazos ms breves que los establecidos por el programa con
carcter general se considera siempre objetivo complementario del programa.
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Artculo 125. Documentacin integrante de los Programas para el desarrollo de Actuaciones

Integradas.
1. La Alternativa Tcnica y la Proposicin Jurdico-econmica son los dos documentos
integrantes de los Programas para el desarrollo de las Actuaciones Integradas.
2. La alternativa tcnica es el documento que identifica el mbito de suelo objeto de
transformacin, establece si procede la ordenacin detallada o estructural a desarrollar
mediante el programa y incluye el proyecto de urbanizacin as como su correcta integracin
en la ciudad o el territorio.
3. La Proposicin Jurdico-econmica es el documento del Programa que determina las
condiciones jurdicas, econmicas y financieras de su ejecucin.
4. Cuando el ayuntamiento o la administracin autonmica acte por gestin directa, por
s misma o a travs de sus organismos, entidades o empresas de capital ntegramente pblico,
no ser de aplicacin lo dispuesto en los artculos 126,f) e i) y 127.1.a).
5. En los municipios que carezcan de plan general y cuyas las normas subsidiarias de
planeamiento no hubieran sido homologadas conforme a la disposicin transitoria primera de
la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad
urbanstica, los programas de actuacin integrada incluirn un documento de justificacin de
la integracin territorial, ajustado a lo que establece el artculo 74 de la presente Ley.
6. Los programas prevern la edificacin de los solares resultantes en un ao contador a
partir de la recepcin municipal de las obras de urbanizacin, pudindose ampliar de manera
justificada en las condiciones de absorcin por el mercado inmobiliario hasta un plazo
mximo de cuatro aos, determinndose la secuencia y prioridad de la ejecucin, en dos
bases bianuales.
Artculo 126. Contenido de la Alternativa Tcnica.
La alternativa tcnica de un programa de actuacin integrada contendr la documentacin
siguiente:
a) Identificacin del documento de planeamiento que regule la ordenacin detallada a
desarrollar, si el mismo estuviera ya aprobado con anterioridad al concurso para la seleccin
del urbanizador. En cualquier otro caso, la alternativa tcnica deber ir acompaada
necesariamente de un documento de planeamiento que incluya una propuesta de ordenacin
detallada para el mbito del programa.
b) mbito de la actuacin integrada.
c) Justificacin del cumplimiento de las condiciones de integracin de la actuacin con el
entorno.
d) Existencia o no de agrupacin de inters urbanstico y, en su caso, estatutos y acuerdos
sociales de la misma.
e) Plazos que se proponen para el desarrollo de la actuacin integrada, determinndose
tanto el correspondiente a las obras de urbanizacin como a las obras de edificacin de los
solares resultantes.
f) Proyecto de urbanizacin determinndose el correspondiente a las obras de
urbanizacin como a las obras de edificacin de los solares resultantes.
g) Enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme al artculo
124.2, con indicacin expresa, en su caso, de los compromisos de edificacin simultnea a la
urbanizacin que est dispuesto a asumir por encima del mnimo legal.
h) Medidas de control de calidad y cumplimiento de las normas de calidad ambiental, en
su caso.
i) Inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones cuya demolicin,
destruccin o erradicacin exija la urbanizacin.
j) Estimacin preliminar y general de aquellos gastos de urbanizacin variables cuyo
importe, aun siendo repercutible a los propietarios, no se pueda determinar por la
concurrencia de ofertas.
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k) Si la propuesta de programa modificara la ordenacin estructural, deber incorporar la

documentacin establecida en los artculos 72 a 74.
Artculo 127. Contenido de la Proposicin Jurdico-econmica.
1. La proposicin jurdico-econmica deber incluir necesariamente la documentacin
relativa a los siguientes aspectos:
a) Regulacin de las relaciones del urbanizador y los propietarios y, en particular, la
modalidad de retribucin al promotor e informacin suficiente que permita a los propietarios
conocer las consecuencias econmicas que comporte para ellos la propuesta y la eleccin de
cada modalidad de retribucin.
b) Acreditacin de la titularidad e identificacin grfica y registral de los terrenos, dentro
del mbito de la actuacin y a disposicin del urbanizador, sean de su propiedad o de otros
propietarios con los que tenga contrato suficiente, que hayan de quedar afectos, con garanta
real inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las obligaciones propias de
dicho urbanizador, con ocasin de la firma del contrato, para asegurar la ejecucin de los
objetivos imprescindibles o complementarios del programa. La afeccin se trasladar a las
fincas de resultado que se adjudiquen tras la reparcelacin.
c) Hoja resumen de los datos econmicos relevantes segn modelo que se apruebe
reglamentariamente.
2. La proposicin jurdico-econmica incluir la documentacin necesaria para
determinar con claridad las magnitudes econmicas del programa, diferenciando los
siguientes aspectos:
a) Presupuesto de licitacin de la obra de urbanizacin: con el alcance previsto en el
artculo 168.1.a y b.
b) Coste de proyectos: coste de redaccin y direccin de los proyectos tcnicos,
especificando cada proyecto, a que se refiere el artculo 168.1.c.
c) Gastos de gestin: gastos de gestin del urbanizador, calculados en un porcentaje de lo
que represente la suma de las partidas correspondientes a conceptos anteriores.
d) Beneficio del urbanizador: beneficio empresarial del urbanizador, calculado en un
porcentaje de la suma de los conceptos expresados en los apartados anteriores, que, en
ningn caso, podr superar el 10%.
e) Cargas de urbanizacin: cargas de urbanizacin que el urbanizador se compromete a
repercutir, como mximo, a los propietarios afectados por los conceptos anteriormente
expresados.
f) Coeficiente de canje: parte alcuota del aprovechamiento objetivo, expresada en tanto
por uno, que corresponde al urbanizador en concepto de retribucin en suelo por las cargas
de urbanizacin, aplicable respecto a los propietarios acogidos a dicha modalidad de
retribucin.
g) Precio del suelo a efectos de canje: precio del suelo al que, en coherencia con el
coeficiente de canje, se descontarn de las cargas de urbanizacin los terrenos de aquellos
propietarios que retribuyan con ellos al urbanizador.
h) Financiacin: condiciones de financiacin ofrecidas por el urbanizador para el pago de
las cuotas de urbanizacin aquellos propietarios que acogidos a ellas, en su caso, apoyadas
por una entidad financiera debidamente registrada.
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SECCIN 4. Iniciativas para la aprobacin y adjudicacin de los Programas de

Actuacin Integrada
Artculo 128. Iniciativa pblica en la formulacin de los Programas.
1. Los ayuntamientos pueden formular programas de actuacin integrada, redactando de
oficio la totalidad o parte de la documentacin expresada en el artculo 126, sea para
fomentar su desarrollo por gestin indirecta o con el fin de acometer su gestin directa. Si
optara por la gestin indirecta, se adaptar el procedimiento de concurso previsto en esta
Ley, ajustndose la documentacin requerida a los interesados a lo estrictamente necesario.
2. Si la iniciativa municipal pretende la gestin directa, la alternativa tcnica se
acompaar con la documentacin expresada en el artculo 127, apartados 1 y 2. La
elaboracin de dicha documentacin y la ejecucin del programa podr llevarse a cabo bien
directamente por los servicios tcnicos municipales, bien mediante la convocatoria de
concurso para la adjudicacin conjunta de la elaboracin de proyecto y obra, de conformidad
con lo que dispone el artculo 125 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio,
sin perjuicio de que el ayuntamiento opte por cualquier otra forma de adjudicacin que
considera ms conveniente a los intereses pblicos.
3. El acuerdo municipal que decida la gestin directa de la actuacin deber incluir
necesariamente una descripcin detallada de los compromisos de inversin y gestin que
contrae la administracin actuante y de la disponibilidad de recursos presupuestarios para
financiar, siquiera parcialmente, la actuacin sin ingresar cuotas de urbanizacin, en
previsin de la retribucin en terrenos o del impago de ellas.
4. La administracin municipal puede repercutir sus gastos de gestin directa mediante
cuotas de urbanizacin o mediante las tasas aprobadas al efecto. No percibir el beneficio
empresarial del urbanizador, pero tampoco est limitada en la liquidacin definitiva del
programa por el precio mximo al que se refiere el artculo 127.2.e). No fijar coeficiente de
canje para la retribucin en suelo sino que ste se calcular en el proyecto de reparcelacin,
en cuya valoracin del suelo deducir los costes de promocin de la urbanizacin conforme
al artculo 30 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones.
5. La administracin autonmica podr asumir la iniciativa de formulacin de programas
para el desarrollo de una actuacin integrada a fin de acometer su gestin directa de acuerdo
con lo previsto en los artculos 89, 118.b) y concordantes de la presente Ley, debiendo
tenerse por administracin actuante a la propia Generalitat.
Artculo 129. Iniciativa particular.
1. Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, pueden entablar consultas con
cualquier administracin pblica con el fin de elaborar y presentar, para su aprobacin,
propuestas de programa. Adems tienen derecho a solicitar y obtener de las administraciones
completa informacin sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el
desarrollo de cada actuacin.
2. Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de Programa puede ser
autorizada por el Ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la
informacin precisa, en los trminos dispuestos por la legislacin expropiatoria. Asimismo
tendr acceso a la informacin y documentacin que obre en los registros y archivos de las
Administraciones Pblicas conforme a la legislacin estatal sobre rgimen jurdico de stas.
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SECCIN 5. Procedimiento para la gestin indirecta de los programas de actuacin

integrada
Artculo 130. Inicio del procedimiento.
1. De conformidad con lo establecido en los artculos 4, 15 i 16 de la Ley 6/1998, de 13
de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones y 118.2 de la presente Ley, toda persona, sea
o no propietaria de los terrenos, puede solicitar del alcalde que inicie un procedimiento de
concurso para el desarrollo y ejecucin de un programa de actuacin integrada por medio de
gestin indirecta, describiendo y enunciando brevemente los motivos de su peticin.
2. Dicha peticin podr ir acompaada de un documento de planeamiento donde se
especifique la ordenacin detallada o estructural que se propone desarrollar y de los
documentos relacionados con las letras a, b, c, d, y e del artculo 131.2 de la presente Ley. En
todo caso, tendrn que acompaar a la misma los documentos acreditativos de la
personalidad y capacidad del solicitante.
3. El pleno municipal, a propuesta del alcalde y con un informe previo tcnico sobre la
viabilidad de la peticin, acordar motivadamente:
a) Desestimar la peticin.
b) Iniciar los procedimientos para la gestin indirecta del programa, conforme a lo
establecido en los artculos siguientes.
c) Asumir la gestin directa de la actuacin integrada, conforme a lo establecido en el
artculo 128 de la presente Ley.
4. Si no se emitiera y notificara resolucin expresa en el plazo mximo de tres meses, el
solicitante podr entender desestimada su solicitud, a los efectos previstos en el artculo 43
de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de las Administraciones
Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn, cuando dicha solicitud no implique el
desarrollo de las directrices de la ordenacin estructural vigente.
5. Cuando la solicitud implique el desarrollo de las directrices de la ordenacin
estructural vigente, si no se emitiera y notificara la resolucin expresa en el plazo mximo de
tres meses, el interesado podr entender estimada su solicitud en los trminos y con los
efectos que reglamentariamente se establezcan.
6. El ayuntamiento podr igualmente acordar de oficio, sin necesidad de peticin
particular, la gestin indirecta de una actuacin integrada, iniciando los trmites que se
establecen en los artculos siguientes.
Artculo 131. Bases reguladoras de la gestin indirecta de programas de actuacin
integrada.
1. Las bases generales para la adjudicacin de programas de actuacin integrada ajustadas
al contenido de la presente Ley, sern aprobadas por los ayuntamientos como ordenanza
municipal, y en ellas, se regularn todas aquellas cuestiones jurdicas, econmicas y
administrativas que afecten tanto al procedimiento de adjudicacin como al despliegue y
ejecucin de los programas de actuacin integrada por medio de gestin indirecta.
2. En el mismo acuerdo en que se decida la obertura del procedimiento para la gestin
indirecta de un programa de actuacin integrada, se aprobarn las bases particulares
reguladoras en las que se establecern, como mnimo, las siguientes determinaciones:
a) Indicacin de la ordenacin urbanstica vigente en el mbito de la actuacin integrada.
b) Memoria de necesidades y objetivos a satisfacer con el Programa de actuacin
integrada, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 124.
c) Ficha de gestin o, si procede, directrices de evolucin urbana y ocupacin del
territorio establecidas en el Plan general.
d) Criterios y objetivos urbansticos y territoriales de las propuestas de planeamiento a
formular, si procede, por los concursantes, con fijacin de las directrices y estrategias que
tendr que observar la ordenacin que propongan.
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e) Descripcin de los objetivos de edificacin privada que han de cumplirse en el mbito

de la actuacin, con especial referencia a aquellas construcciones privadas que revistan un
especial inters social por tratarse de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica
o por tratarse de construcciones o instalaciones de inters terciario o industrial.
f) Prescripciones tcnicas que, con carcter mnimo, tendrn que respetarse en la
redaccin de los documentos de ordenacin y gestin exigibles.
g) Indicacin expresa, si procede, de la admisibilidad de variantes sobre aquellos
elementos del Programa de actuacin integrada que en las mismas se determinen, sealando
aquellos requisitos y lmites a los que estas variantes tendrn que ajustarse. A los efectos
sealados en este apartado, no se considerarn variantes, por lo que sern admisibles, en todo
caso, las modificaciones del mbito territorial que supongan meros retoques o ajustes de
detalle en algn punto perimetral de la actuacin o de sus conexiones viarias, o cuando el
terreno aadido, por su escasa dimensin, no sea tcnicamente susceptible de programacin
autnoma.
h) Prescripciones tcnicas que, con carcter mnimo, tendrn que respetarse en la
redaccin del proyecto de las obras de urbanizacin, de conformidad con lo que establece el
artculo 52 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
i) Estimacin de los plazos de despliegue y ejecucin del Programa de actuacin
integrada.
j) Modelo de proposicin a presentar por los interesados.
k) Documentacin a presentar por cada licitador junto con la proposicin, especificando
con claridad aquella documentacin que ser susceptible de valoracin para la adjudicacin
del programa, y distinguindola del resto.
l) Plazo y lugar para la presentacin de las proposiciones.
m) Documentacin acreditativa del cumplimiento de los criterios de solvencia econmica
y financiera, tcnica y profesional exigibles a los concursantes.
n) Criterios objetivos de adjudicacin del Programa de actuacin integrada, especificados
por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderacin.
3. La determinacin de los aspectos anteriormente estipulados se efectuar por remisin o
reproduccin de los contenidos del planeamiento vigente y las disposiciones de carcter
general que resulten aplicables, cuando ello fuera suficiente para los fines pretendidos.
4. Las bases reguladoras del concurso y el anuncio de licitacin indicarn con toda
claridad aquellos documentos de la alternativa tcnica y de la proposicin jurdica y
econmica que sern objeto de valoracin como criterios de adjudicacin del Programa de
actuacin integrada, ordenndolos de mayor a menor importancia, segn la ponderacin que
se atribuya a cada uno de ellos. No sern susceptibles de valoracin como criterios de
adjudicacin, en ningn caso, los documentos sealados en las letras c, d, i y j del artculo
126 y en los apartados 1.a, c, 2.g y h del artculo 127.
5. Por medio de decreto del Consell se aprobarn unas bases generales para la
adjudicacin de programas de actuacin integrada ajustadas al contenido de la presente Ley.
Tales bases generales sern supletorias de las, si procede, aprobadas por los ayuntamientos.
6. La conselleria competente en materia de urbanismo aprobar mediante una orden un
modelo tipo de bases particulares para la adjudicacin de programas de actuacin integrada.
Artculo 132. Anuncio de concurso.
1. En el mismo acuerdo en que se apruebe la gestin indirecta del Programa de actuacin
integrada y sus bases particulares reguladoras, se ordenar la publicacin del correspondiente
anuncio de concurso, con el contenido que se establezca reglamentariamente, en el que
tendrn que figurar, en todo caso, los siguientes aspectos:
a) Identificacin de la entidad local adjudicadora del programa, sealando todos los datos
que sean necesarios para facilitar una comunicacin fluida con los licitadores, incluyendo
direccin electrnica y, si procede, una pgina oficial de Internet donde pueda consultarse la
documentacin relativa al concurso.
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b) Identificacin de las bases generales y particulares reguladoras del Programa de

actuacin integrada, indicando los diarios oficiales donde conste publicado su contenido,
teniendo que poner a disposicin de cada concursante los medios necesarios para obtener un
ejemplar de las mismas.
c) Lugar e idioma en que tendrn que presentarse las proposiciones de los interesados,
ajustadas al modelo establecido en las bases particulares del programa.
d) Documentacin acreditativa del cumplimiento de los criterios de solvencia tcnica,
econmica y financiera, exigidos para ser admitidos a concurso.
e) Documentacin a presentar por cada concursante, especificando con claridad la que
ser susceptible de valoracin para la adjudicacin del programa, y distinguindola del resto.
Se indicar con claridad la obligacin del concursante de someter la documentacin a que
hace referencia el artculo 134 a informacin pblica por el plazo de un mes, en la forma y
con los requisitos sealados en tal precepto.
f) Indicacin expresa sobre la admisibilidad de variantes sobre aquellos elementos de las
prescripciones tcnicas que se determinen, sealando aquellos requisitos y lmites a que tales
variantes tendrn que ceirse.
g) Criterios objetivos de adjudicacin del Programa de actuacin integrada, especificados
por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderacin.
h) Garanta provisional equivalente al 2% del presupuesto estimado de las cargas de
urbanizacin.
i) Importe de la garanta definitiva que tendr que depositar el adjudicatario del
programa, en los trminos y con los requisitos sealados en el artculo 140.
2. El anuncio de concurso se insertar en el tabln de anuncios del ayuntamiento y en los
siguientes diarios oficiales, sea cual sea la cuanta estimada del Programa de actuacin
integrada:
a) En el Diario Oficial de la Unin Europea, en primer lugar.
b) En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
3. El anuncio de concurso no podr insertarse en el Diari Oficial de la Generalitat
Valenciana antes de la fecha en que se enve a la Comisin Europea para su publicacin en
el Diario Oficial de la Unin Europea.
4. El ayuntamiento podr acordar una publicidad complementaria a la establecida en el
apartado anterior, por medio de la insercin del anuncio de concurso en diarios no oficiales
de amplia difusin en la localidad o cualquier otro medio que considere oportuno. Los
anuncios publicados conforme a lo dispuesto en este apartado no afectarn, en ningn caso,
al cmputo de los plazos legales para la presentacin de las proposiciones por los
interesados.
5. La conselleria competente en materia de urbanismo aprobar mediante Orden un
modelo tipo de anuncio del concurso, ajustado a los formularios normalizados establecidos
en el Reglamento (CE) 1564/2005, de la Comisin, de 7 de septiembre de 2005.
Artculo 133. Proposiciones de los interesados y plazo para su presentacin.
1. Las proposiciones de los interesados para participar en el concurso de un programa de
actuacin integrada tendrn que ajustarse al modelo que se establezca en las bases
reguladoras del concurso, e incluirn los documentos que se establezca en las mismas, de
conformidad con lo sealado en los artculos 126 y 127. Las propuestas de programa tendrn
que ir acompaadas, en sobre aparte, de los documentos siguientes:
a) Aqullos que acrediten la personalidad jurdica del concursante y, si procede, su
representacin.
b) Los documentos que acrediten los requisitos de solvencia tcnica y profesional,
econmica y financiera, conforme a los exigidos por las bases reguladoras del concurso.
c) Declaracin responsable de no hallarse sometido a ninguna de las prohibiciones para
contratar establecidas por la legislacin reguladora de la contratacin administrativa,
incluyendo expresamente la circunstancia de hallarse al corriente en el cumplimiento de las
obligaciones tributarias y con la seguridad social impuestas por las disposiciones vigentes.
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d) Resguardo acreditativo de la garanta provisional.

e) Los concursantes es extranjeros tendrn que adjuntar una declaracin de sometimiento
expreso a la jurisdiccin de los juzgados y tribunales espaoles de cualquier orden, para
todas las incidencias que, de manera directa o indirecta, pudieran surgir durante el
procedimiento de adjudicacin y durante el desarrollo y ejecucin del programa de actuacin
integrada, con renuncia expresa, si procede, al fuero jurisdiccional extranjero que pudiera
corresponderle.
f) Declaracin jurada o acta notarial acreditativa de haberse practicado o intentado
practicar los avisos a que se refiere el artculo 134.4. En todo caso, con carcter previo a la
adjudicacin, el ayuntamiento requerir al adjudicatario propuesto la justificacin
documental ntegra de tales extremos.
2. Cada concursante no podr presentar ms de una proposicin, sin perjuicio de la
posibilidad de admitir variantes, si as se establece en las bases particulares reguladoras del
programa. Tampoco podr suscribir ninguna propuesta en unin temporal con otras si lo ha
hecho individualmente o figurar en ms de una agrupacin. El incumplimiento de estas
normas dar lugar a la no admisin de todas las propuestas de programa presentadas por ste.
3. Las proposiciones de los interesados, acompaadas de la documentacin exigida en el
apartado 1 del presente artculo, tendrn que presentarse en un plazo no inferior a tres meses,
a partir de la fecha de envo del anuncio de concurso al Diario Oficial de la Unin
Europea. Los ayuntamientos podrn establecer en sus bases reguladoras un plazo superior,
atendiendo a las especiales razones de dificultad o complejidad tcnica que concurran en
cada actuacin.
4. Las proposiciones presentadas por cada concursante tendrn que distinguir claramente
e incluir, en sobres separados, la documentacin sealada en el apartado 1 del presente
artculo y la que corresponda a la alternativa tcnica y la proposicin jurdico-econmica.
Artculo 134. Informacin pblica de los documentos de ordenacin.
1. Los concursantes tendrn que incorporar a sus propuestas de programa un acta notarial
acreditativa del sometimiento a informacin pblica de los documentos sealados en las
letras a, f y, si procede, k del artculo 126 de la presente Ley.
2. A este efecto, los concursantes protocolizarn los documentos sealados en el apartado
anterior por medio de acta autorizada por un notario con competencia territorial en el
municipio donde se vaya a ejecutar la actuacin, y depositar una copia de los mismos en la
sede del ayuntamiento, exponindolos al pblico por sus propios medios, insertando un
anuncio en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia
difusin en la localidad afectada, slo a los efectos de la presentacin de alegaciones.
3. Las alegaciones podrn presentarse indistintamente en la notara donde se encuentren
depositados los documentos o en el ayuntamiento afectado. En este ltimo supuesto, el
ayuntamiento tendr que remitir inmediatamente las alegaciones presentadas a la sede de la
notara, para su incorporacin a las actuaciones y a su toma de razn por el concursante. El
acta notarial tendr que dejar constancia fehaciente de todas las alegaciones presentadas.
4. Antes de la publicacin del anuncio de informacin pblica, los concursantes tendrn
que haber remitido aviso del inicio del procedimiento de gestin indirecta del programa de
actuacin integrada al domicilio fiscal de los que consten en el catastro como titulares de los
derechos afectados por la actuacin propuesta. Tales avisos se practicarn por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepcin por el interesado o su representante, as
como de la fecha, la identidad y el contenido del aviso. La acreditacin del aviso efectuado
se incorporar al expediente.
Cuando el aviso se practique en el domicilio del interesado, si no se encuentra presente en
el momento de su entrega, podr hacerse cargo del mismo cualquier persona que se
encuentre en el domicilio y haga constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo del
aviso, se har constar esta circunstancia en el expediente, junto con el da y la hora en que se
intent, habiendo de proceder nuevamente, por una sola vez y en una hora distinta, a
practicar el aviso dentro de los tres das siguientes al primer intento.
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Artculo 135. Criterios para la adjudicacin del Programa de actuacin integrada.

1. En las bases particulares del programa y en el anuncio de concurso, los ayuntamientos
debern sealar, por orden decreciente de importancia y por la ponderacin que se les
atribuya, los criterios objetivos que deben servir de base para la adjudicacin del Programa
de actuacin integrada, atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso.
2 .Los criterios de adjudicacin debern valorar con carcter independiente los
documentos correspondientes a la alternativa tcnica y a la proposicin jurdico-econmica.
3. Los criterios de adjudicacin relativos a la alternativa tcnica valorarn, entre otros, los
aspectos siguientes:
a) Cumplimiento de los criterios y objetivos urbansticos y territoriales sealados en las
bases, como la calidad tcnica de la ordenacin propuesta, la resolucin adecuada de la
integracin de la actuacin en su entorno, la mejor estructuracin de dotaciones pblicas y de
espacios libres, o la calidad tcnica de las resoluciones propuestas para la urbanizacin.
b) Medios para el control de la calidad de cada una de las prestaciones que constituyen el
objeto del programa.
c) Nmero, diseo, ubicacin y calidad de las viviendas sometidas a algn rgimen de
proteccin que se comprometa a promover el urbanizador.
d) Inversin en Programas de restauracin paisajstica o de imagen urbana dentro del
mbito del programa, como objetivos complementarios del mismo, de acuerdo con las
directrices establecidas en los artculos 30 a 35 de la Ley 4/200, de 30 de junio, de la
Generalitat, de Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje.
e) Plazo de ejecucin del Programa de actuacin integrada.
f) Compromiso de edificacin simultnea a la urbanizacin de los solares resultantes de la
actuacin por encima de un mnimo legalmente exigible.
4. Los criterios de adjudicacin relativos a la proposicin jurdico-econmica valorarn,
entre otros, los siguientes aspectos.
a) Importe de las cargas de urbanizacin, expresado en euros por metro cuadrado de
edificabilidad.
b) Coeficiente de cambio a efectos de pago en terrenos especificado en el artculo 127.2.f.
c) Menor proporcin de solares o aprovechamientos que deban ser puestos a disposicin
del urbanizacin por medio de reparcelacin forzosa como retribucin a cuenta de terceros
con los que no tenga contrato suficiente, y mayor proporcin de terrenos propios o de
asociados que deban quedar afectos con garanta real inscrita en el Registro de la Propiedad
al cumplimiento de las obligaciones especiales de edificacin derivadas de la aprobacin del
programa.
5. Para la valoracin de los criterios de adjudicacin, el ayuntamiento deber indicar en
las bases reguladoras los umbrales mnimos a partir de los que se puntuar cada una de las
ofertas, pudiendo dividir por tamos las valoraciones asignadas, e indicar asimismo la
ponderacin que corresponda a cada criterio de adjudicacin, con respeto en todo caso a lo
que establece el apartado 2 del presente artculo.
Artculo 136. Actuaciones previas a la adjudicacin del programa de actuacin integrada.
1. Concluido el plazo de presentacin de proposiciones, por el ayuntamiento se proceder
a la calificacin de los documentos presentados por los concursantes en el sobre que
especifica el artculo 133.1, pudiendo pedir de cada licitador la correccin de aquellos
defectos u omisiones que sean enmendables, en un plazo improrrogable de tres das.
2. Una vez calificada la documentacin y corregidos, si procede, los errores detectados,
se proceder a constatar para cada licitador la concurrencia de los criterios de seleccin por
medio del examen de la documentacin acreditativa exigida en las bases reguladoras,
teniendo que pronunciarse motivadamente acerca de la admisin o inadmisin de cada uno
de los concursantes.
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3. Se proceder a continuacin a la obertura, en acto pblico, de las propuestas de

programa presentadas por cada concursante, que sern sometidas a examen de los servicios
tcnicos municipales para la emisin del oportuno informe. El secretario de la corporacin
local alzar acta de obertura de plicas, dando fe sobre la legalidad de las actuaciones
practicadas.
4. Si la complejidad del programa de actuacin integrada lo exigiera, y siempre que as se
hubiera indicado en las bases reguladoras, podr pedirse dictamen, no vinculante, del
Consejo del Territorio y el Paisaje. Tal dictamen ser preceptivo cuando se trate de
programas que comprendan un mbito superior a 50 hectreas.
Artculo 137. Adjudicacin y aprobacin del Programa de actuacin integrada.
1. Concluidas las actuaciones sealadas en el artculo anterior, y despus de la emisin de
los informes tcnicos por los servicios municipales, por el rgano competente del
ayuntamiento se proceder a redactar la propuesta de adjudicacin del Programa de
actuacin integrada, incluyendo la ponderacin de los criterios de adjudicacin para cada
proposicin presentada, y ser elevada al pleno para su aprobacin.
A estos efectos el ayuntamiento podr pedir los informes, incluso externos, que considere
necesarios, cuyos honorarios se considerarn gastos generales del urbanizador que no podr
repercutirlos a los propietarios.
2. El ayuntamiento dispondr de un plazo de dos meses a contar desde la obertura de las
proposiciones para la adjudicacin del Programa de actuacin integrada, excepto que en las
bases reguladoras se establezca un plazo superior. De no acordarse la adjudicacin dentro del
plazo establecido a este efecto, los concursantes tendrn derecho a retirar sus proposiciones y
a la devolucin de la garanta provisional.
3. El ayuntamiento tendr alternativamente la facultad de adjudicar el despliegue y
ejecucin del Programa de actuacin integrada a la proposicin ms ventajosa, por medio de
la aplicacin de los criterios de adjudicacin indicados en las bases reguladoras, sin atender
necesariamente al valor econmico de la misma, o declarar desierto el concurso, habiendo de
motivar, en todo caso, su resolucin con referencia a los criterios de adjudicacin
establecidos en las bases.
4. En el mismo acuerdo de adjudicacin se aprobar el Programa de actuacin integrada
desde el punto de vista de la ordenacin urbanstica y territorial, trasladando el mismo a la
conselleria competente en urbanismo.
5. Si la alternativa tcnica acompaa planes de desarrollo que modifiquen la ordenacin
estructural, la aprobacin municipal se entender provisional y no legitimar el despliegue y
ejecucin del Programa de actuacin integrada hasta la aprobacin definitiva del plan
correspondiente por dicha conselleria. El acuerdo de adjudicacin se entender, en todo caso,
condicionado a la mencionada aprobacin definitiva. En el supuesto de denegacin de la
aprobacin definitiva por el rgano competente de la Generalitat, el adjudicatario del
Programa de actuacin integrada tendr derecho a que el ayuntamiento reintegre los gastos
ocasionados por la redaccin de proyectos.
6. Si el programa y los planes de desarrollo a los que se refiera que no modifican la
ordenacin estructural, bastar la simple remisin de actuaciones a la conselleria competente
en urbanismo para que proceda a publicar y notificar su aprobacin y adjudicacin.
7. El acuerdo de aprobacin y adjudicacin, despus de cumplir los trmites sealados en
los apartados anteriores, se notificar a los que consten como interesados en las actuaciones,
sin perjuicio de la comunicacin que se indica en el artculo 166 de la presente Ley, y, en
todo caso, a los que hubieran participado en el concurso. Se insertar, as mismo, un anuncio
en los diarios oficiales sealados en el artculo 132 dando cuenta de dicha adjudicacin y
aprobacin.
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Artculo 138. Formalizacin del contrato para el despliegue y ejecucin de los programas de
actuacin integrada.
1. En el plazo de un mes a partir de la notificacin del acuerdo de aprobacin y
adjudicacin del programa al adjudicatario, se proceder a la formalizacin en documento
administrativo del contrato para el despliegue y ejecucin del Programa de actuacin
integrada.
2. Con anterioridad a la formalizacin del contrato, el urbanizador tendr que acreditar
ante la administracin la constitucin de la garanta definitiva, en la forma y cuanta que se
establezcan en las bases reguladoras del programa.
3. Los contratos que se suscriban para el despliegue y ejecucin de los programas de
actuacin integrada tendrn que incluir en sus clusulas, como mnimo, una referencia a las
siguientes cuestiones:
a) Identificacin del ayuntamiento y del urbanizador, con indicacin de los datos relativos
a su personalidad jurdica y capacidad.
b) Fecha del acuerdo de aprobacin y adjudicacin del Programa de actuacin integrada,
con mencin expresa del acuerdo de aprobacin definitiva autonmica, si procede.
c) Descripcin del objeto, incluyendo las prestaciones que el urbanizador se obliga a
realizar durante la ejecucin del programa.
d) Desglose de las cargas de urbanizacin.
e) Modo de retribucin al urbanizador a cuenta de la propiedad beneficiaria del programa.
f) Plazos totales y parciales de despliegue y ejecucin del programa.
g) Documentacin a presentar por el urbanizador en cada certificacin ordinaria de cargas
de urbanizacin a repercutir en los propietarios afectados.
h) Garanta definitiva constituida por el urbanizador.
i) Conformidad del urbanizador con las bases particulares reguladoras del programa.
j) Rgimen de penalidades por demora del urbanizador.
k) Cualquier otra clusula que el ayuntamiento considere necesario establecer, respetando
en todo caso lo que disponen las bases particulares reguladoras del programa.
4. El documento de formalizacin ser firmado por el alcalde y el urbanizador, anexando
al mismo un ejemplar de las bases particulares reguladoras del programa.
modelo tipo de contrato para el desarrollo y ejecucin de los programas de actuacin
integrada.
Artculo 139. Adjudicacin conexa o condicionada.
1. Los Programas pueden aprobarse condicionados a la efectiva realizacin de
determinaciones propias de otras Actuaciones previa o simultneamente programadas,
siempre que est suficientemente garantizado el cumplimiento de aquellas condiciones
conexas y se prevea una adecuada coordinacin entre las respectivas Actuaciones. Tales
circunstancias tendrn que especificarse con claridad en las bases particulares reguladoras
del programa.
2. La adjudicacin as condicionada impondr las obligaciones econmicas precisas para
compensar a los afectados por la Actuacin ms costosa con cargo a los de otras que se
beneficien de aquella por concentrarse en la misma obras o sobrecostes de comn utilidad.
3. El incumplimiento por el Urbanizador principal de las condiciones que afecten al
desarrollo de otra Actuacin conexa podr dar lugar a la suspensin de ambos Programas. El
adjudicatario de un Programa condicionado deber comprometerse a asumir a su riesgo y
ventura esa eventualidad, aunque podr hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado el
caso, en el puesto del Urbanizador principal, con los requisitos establecidos en esta Ley
respecto de la cesin de la adjudicacin.
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Artculo 140. Garantas.

1. Quienes deseen participar en el procedimiento de licitacin de un programa de
actuacin integrada tendrn que constituir en la forma y a los efectos previstos en el Texto
Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, una garanta provisional equivalente al 2 por 100
de la estimacin aproximada de las cargas del programa, estimacin que ser realizada con
carcter previo por el ayuntamiento.
2. La garanta provisional responder del mantenimiento de las propuestas de programa
por los licitadores hasta la adjudicacin, y de la propuesta del adjudicatario hasta la
formalizacin del correspondiente programa.
3. Todo programa de actuacin integrada ha de asegurar el cumplimiento de sus
previsiones ya sea mediante crdito comprometido a cargo del presupuesto de una
administracin o bien en los supuestos de gestin indirecta, con garanta financiera o real
prestada y mantenida por el urbanizador, por un valor mnimo del 10 por 100 del valor de las
cargas de urbanizacin. Los ayuntamientos podrn elevar esta garanta hasta un mximo del
20 por 100, en aquellos supuestos en los que razones de inters pblico debidamente
justificadas en el expediente lo aconsejen.
4. La garanta establecida en el apartado anterior tendr el carcter de definitiva,
rigindose su forma de constitucin y efectos por lo que establece el Texto Refundido de la
Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo
2/2000, de 16 de junio.
SECCIN 6. Cesin, resolucin y caducidad de los programas de actuacin integrada
Artculo 141. Cesin de la adjudicacin.
1. El Urbanizador, previa autorizacin expresa de la administracin actuante y mediante
escritura pblica, puede ceder dicha condicin en favor de tercero que se subrogue en todos
sus derechos y obligaciones ante los propietarios de suelo y ante la propia Administracin.
Para que dicha cesin pueda producirse, el cesionario deber reunir los mismos requisitos
exigidos por esta Ley para ser urbanizador, adems de aquellos mritos y condiciones
personales del cedente que fueron relevantes para la adjudicacin del Programa.
2. La Administracin actuante podr denegar la cesin si menoscaba el inters general o
supone defraudacin de la pblica competencia en la adjudicacin. Atendidas las
circunstancias del caso, podr acordar la resolucin de la adjudicacin en los trminos
previstos en el artculo siguiente y establecer la gestin directa como modalidad de ejecucin
del programa.
3. La cesin parcial, para tramo o porcin minoritaria de la Actuacin, requiere que entre
cedente y cesionario asuman, solidaria o mancomunadamente, una programacin
debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la
programacin originaria.
Artculo 142. Subcontratacin.
1. El urbanizador podr subcontratar con terceros la realizacin parcial de las
prestaciones correspondientes al programa de actuacin integrada que tenga por conveniente,
en los trminos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, y
en las bases reguladoras del programa, habiendo de dar cuenta de eso al ayuntamiento.
2. Los subcontratistas quedarn obligados ante el urbanizador, que asumir la total
responsabilidad de la ejecucin del programa ante la administracin.
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3. El urbanizador no podr en ningn caso subcontratar la ejecucin parcial del programa

de actuacin integrada con personas inhabilitadas para contratar o comprendidas en alguno
de los supuestos del artculo 20 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
Artculo 143. Penalidades por incumplimiento. Resolucin de la adjudicacin del Programa.
1. La demora injustificada durante la realizacin y terminacin de las obras, salvo las
prrrogas que procedan, ser objeto de anlogas penalidades a las previstas en la legislacin
general de contratacin administrativa relativa al contrato de obras, sin perjuicio de las reglas
que, seguidamente, se establecen. En igual plazo al previsto en dicha legislacin proceder la
resolucin de la adjudicacin. La demora en el inicio de la ejecucin material de las obras
por negligencia del Urbanizador en la realizacin de las actuaciones preparatorias de gestin
urbanstica ser penalizada con un 1 por 1.000 por da natural de demora respecto al importe
previsto en concepto de beneficio y gastos de gestin. La inactividad injustificada del
Urbanizador durante un perodo de seis meses consecutivos o nueve alternos determinar la
resolucin de la adjudicacin.
2. Sern causas de resolucin de la adjudicacin del Programa, las derivadas de la
incapacidad legal sobrevenida del Urbanizador para el desempeo de su tarea y las dems
previstas en la legislacin general aplicable a sus relaciones con la administracin,
incluyendo la falta de prestacin de garantas o de suscripcin del contrato que formalice los
compromisos contrados ante sta, as como el incumplimiento grave de los mismos, y
tambin, las siguientes:
a) La comisin por el Urbanizador de infracciones urbansticas o medioambientales
graves o muy graves en relacin con el mbito programado.
b) La obstaculizacin por el Urbanizador del ejercicio de los derechos y deberes
urbansticos de los afectados por la programacin o la realizacin de prcticas
manifiestamente restrictivas de la competencia en el mercado inmobiliario relacionadas con
el Programa.
c) El incumplimiento grave de los deberes esenciales del Urbanizador directamente
impuestos por esta Ley.
d) La caducidad del Programa por transcurso del plazo total para acometerlo y, en su
caso, la prrroga.
e) El mutuo acuerdo entre la administracin actuante y el Urbanizador, sin perjuicio de
las indemnizaciones que, en su caso, procedan en beneficio de los propietarios de terrenos u
otros afectados.
f) El descubrimiento de condiciones territoriales no tenidas en cuenta al acordar la
programacin y que hagan legalmente inviable la prosecucin de sta, sin perjuicio de las
compensaciones que, en su caso, procedan o de la posibilidad de subsanar sus previsiones, si
ello fuera posible, sin desvirtuar sustancialmente las mismas.
g) La resolucin anticipada de la adjudicacin para su gestin directa por causa
justificada de inters pblico, sin perjuicio de las compensaciones econmicas a que ello de
lugar y que deber evaluar el acuerdo correspondiente.
h) La suspensin de licencias en el mbito programado, la aprobacin de planes o
proyectos incompatibles con el desarrollo del Programa, as como las resoluciones
administrativas que impidan proseguirlo o paralicen su desarrollo material o econmico por
inactividad de la administracin durante ms de seis meses y de modo relevante, teniendo
derecho el Urbanizador a instar la resolucin con las compensaciones procedentes.
i) La renuncia del Urbanizador ante una retasacin de cargas fundada en causa legal que
implique un incremento del importe de las cargas previsto en la proposicin jurdicoeconmica superior al 20 por 100.
3. La Administracin actuante, al resolver la adjudicacin, podr acordar que el
Urbanizador contine la ejecucin del Programa bajo sus mismas condiciones, durante el
tiempo indispensable para evitar perjuicios al inters pblico.
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4. La resolucin de la adjudicacin se acordar por la administracin actuante, previo

Dictamen del Consejo del Territorio y el Paisaje, que podr ser instado tambin por el
Urbanizador. Sin perjuicio de las responsabilidades econmicas que procedan, ello
determinar la cancelacin de la programacin y la sujecin del mbito de la Actuacin al
rgimen del suelo urbanizable sin programacin, El correspondiente acuerdo deber, adems
y cuando proceda:
a) Declarar, de conformidad con el referido Dictamen, la edificabilidad de aquellos
solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las cargas de urbanizacin.
b) Iniciar el procedimiento para la reclasificacin de aquellos terrenos en los que, dado lo
avanzado de las obras de urbanizacin, sea posible concluirlas en el rgimen propio de las
Actuaciones Aisladas.
c) Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para acordar una nueva
programacin del terreno en la que el nuevo Urbanizador, o la administracin en caso de
optarse por la gestin directa, asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y
recursos resultantes de la liquidacin de la programacin cancelada a ejecutar la que la
sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el inters pblico o tercero sin culpa,
disponer:
1) La devolucin de la contribucin a las cargas de urbanizacin, efectivamente
satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a
acometer una nueva programacin, previa modificacin por el mismo procedimiento seguido
para su adopcin de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecucin del
Programa cancelado; o
2) la compensacin que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las
cargas de urbanizacin con cargo a la ejecucin de las garantas prestadas por el antiguo
Urbanizador, cuando sta proceda.
3) Comenzar, en su caso, la tramitacin de los procedimientos declarativos del
incumplimiento de deberes urbansticos que sean pertinentes.
d) A los efectos de lo previsto en el presente apartado, la administracin, en caso de
mantener la gestin indirecta del Programa, podr requerir a quienes formularon
proposiciones jurdico-econmicas a la alternativa tcnica seleccionada, por el orden
derivado de la aplicacin de los criterios de adjudicacin del artculo 135, a fin de que
acepten la adjudicacin y prosigan con la ejecucin del Programa. Subsidiariamente, la
administracin actuante podr acordar el inicio de nueva licitacin sobre la alternativa
tcnica seleccionada por el procedimiento previsto en el artculo 130 y siguientes de la
presente Ley, o declarar la caducidad del Programa.
e) Tambin podr acordarse la directa intervencin gestora de la administracin para la
prosecucin provisional del Programa mientras se resuelve sobre su resolucin y, en su caso,
nueva adjudicacin.
SECCIN 7. Registro de Programas y Agrupaciones de Inters Urbanstico
Artculo 144. Las Agrupaciones de Inters Urbanstico.
1. Los propietarios de terrenos podrn asociarse como Agrupacin de Inters Urbanstico
siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) Integrar a los propietarios de terrenos que representen al menos la mitad de la
superficie afectada por una iniciativa urbanizadora, lo que se acreditar mediante la
incorporacin a la escritura pblica de constitucin del plano parcelario catastral del mbito
de la actuacin en el que aparezcan identificadas las fincas afectadas.
b) Tener por objeto:
1) Concurrir al concurso para la adjudicacin de un programa de actuacin integrada.
2) Colaborar con el Urbanizador de forma convenida con l.
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c) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados. En el
caso previsto en el ordinal 1) del apartado anterior, el efectivo cumplimiento de este
requisito requiere que los propietarios que se integren tengan la libre disposicin de sus
terrenos afectndolos a los fines y obligaciones de la Agrupacin de Inters Urbanstico.
Dicha afectacin podr ser anotada en el Registro de la Propiedad y deber serlo en el caso
de que la Agrupacin aspire a la condicin de Urbanizador, debiendo verificarse dicho
requisito antes de producirse la adjudicacin.
d) Haber formalizado su constitucin en escritura pblica, que incorporar sus estatutos y
deber inscribirse en el Registro de Agrupaciones de Inters Urbanstico dependiente de la
conselleria competente urbanismo. La inscripcin en el Registro de Agrupaciones de Inters
Urbanstico, dotar a la Agrupacin de personalidad jurdico-pblica. No obstante se regir
por el derecho privado salvo en lo referente a su organizacin, formacin de voluntad de sus
rganos y relaciones con la administracin actuante.
e) Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros
propietarios afectados por la iniciativa en las mismas condiciones y anlogos derechos a los
propietarios fundadores. Para la legtima constitucin de la Agrupacin no ser necesaria la
previa aprobacin de la delimitacin de la unidad de ejecucin que se pretenda gestionar, si
bien, su eficacia, a los efectos de esta Ley, depende de la efectiva concurrencia de todos los
requisitos exigidos en este artculo una vez se apruebe definitivamente el Programa
correspondiente.
2. Las alteraciones de los Estatutos y de sus rganos representativos debern ser remitidas
al Registro de Agrupaciones, que tomar constancia de ellas.
Los terrenos incluidos dentro de una Agrupacin de Inters Urbanstico inscrita y cuyo
objeto sea el desarrollo de una determinada unidad de ejecucin, no podrn formar parte de
otra Agrupacin que afecte al mismo mbito, salvo que ste se altere, en ms o en menos,
para formular una nueva propuesta de Programa.
3. Los terrenos incorporados a la Agrupacin de Inters Urbanstico quedarn vinculados
realmente a los fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liquidacin.
Artculo 145. Registros de Programas y Agrupaciones de Inters Urbanstico.
1. La conselleria competente en urbanismo llevar de forma independiente un Registro de
Programas y otro de Agrupaciones de Inters Urbanstico. Estos Registros sern pblicos y el
acceso a los mismos se ajustar a lo establecido en la legislacin vigente sobre Rgimen
Jurdico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn.
2. Los programas de actuacin integrada que hayan sigo objeto de aprobacin definitiva,
una vez formalizado el contrato, tendrn que ser remitidos al registro de programas al objeto
de su inscripcin. Para su correcta inscripcin debern acompaar una copia del contrato y
de la proposicin jurdico-econmica. La remisin del mismo habilita para la publicacin del
acuerdo de aprobacin definitiva. Si el programa es de aprobacin municipal dicha remisin
determinar los efectos previstos en el artculo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
Reguladora de las Bases del Rgimen Local. La denegacin de la inscripcin de un programa
slo podr acordarse por causa de ilegalidad manifiesta y ser debidamente notificada al
ayuntamiento afectado y producir los mismos efectos previstos en el artculo 65 de dicha
Ley.
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SECCIN 8. Programas para el Desarrollo de Actuaciones Aisladas

Artculo 146. Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas.
1. Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo
urbano, slo podrn abarcar aquellas parcelas que renan los requisitos exigidos para la
parcela mnima edificables segn el planeamiento vigente, siendo admisible la inclusin de
suelos colindantes que no tengan la consideracin, por s mismos, de parcela mnima
edificable. Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas
procedern en los siguientes supuestos:
a) Cuando requieran la ejecucin de obras pblicas de urbanizacin perimetrales a la
parcela que estn pendientes de realizar afectando distintas propiedades entre las que no
exista acuerdo sobre el modo de cumplimiento de sus deberes urbansticos.
b) Cuando, aun estando ejecutada la urbanizacin perimetral, se requiera, para edificar la
parcela la regularizacin de linderos y no haya acuerdo voluntario entre los afectados.
c) Cuando, aun estando ejecutada la urbanizacin perimetral, sea necesario repartir
justamente sus costes y beneficios entre los propietarios afectados y no haya acuerdo
voluntario entre ellos.
d) Como consecuencia de hallarse el inmueble incurso en Rgimen de Edificacin o
Rehabilitacin Forzosa.
2. La iniciativa para la formulacin del Programa puede ser pblica o privada.
3. Las administraciones pblicas, por s mismas o a travs de sus organismos, entidades o
empresas de capital ntegramente pblico, mediante la gestin directa, o los propios
particulares a travs de la gestin indirecta, podrn promover iniciativas de Programa para el
desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano.
4. El promotor de una iniciativa de Programa de Actuacin Aislada deber acreditar la
disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificar la parcela, objeto
de la Actuacin, y que lo har en plazo inferior a tres aos. Se excepta la exigencia de
disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran en Rgimen de Edificacin o
Rehabilitacin Forzosa. En suelo urbano en centros histricos delimitados, se considerar
acreditada la disponibilidad civil sobre terrenos cuando se tenga la titularidad de por lo
menos el 10 por 100 de la propiedad.
5. El adjudicatario del Programa quedar sujeto al estatuto del Urbanizador regulado en
esta Ley para las Actuaciones Integradas, sin perjuicio de lo dispuesto en los artculos
siguientes.
Artculo 147. Reglas generales del Programa de Actuacin Aislada.
1. La alternativa tcnica de estos Programas consistir en un Anteproyecto para la
edificacin o rehabilitacin, segn proceda, complementada, en su caso, con alguno de estos
documentos: Plan de Reforma Interior, Estudio de Detalle, Proyecto de obras ordinarias para
completar la urbanizacin precisa y Proyecto de Reparcelacin, ordinaria, econmica u
horizontal o Proyecto de Expropiacin por tasacin conjunta.
En el caso de los Programas de Actuacin Aislada a que se refieren los apartados 1.a) y
1.b) del artculo anterior, la Alternativa Tcnica deber contener un Proyecto de
Urbanizacin o, en su caso, de obras ordinarias, y un Proyecto de Reparcelacin.
2. La proposicin econmica versar sobre el precio de adquisicin del inmueble, sobre la
participacin de los propietarios en el desarrollo del Programa y, en su caso, las condiciones
de realojo a los residentes.
3. Se preferir la proposicin jurdico-econmica que oferte y garantice mejores
condiciones econmicas y facilidades de realojo a la totalidad de los propietarios y titulares
de bienes o derechos afectados.
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Subsidiariamente, y excepto que el inmueble se encuentre incurso en rgimen de

edificacin o rehabilitacin forzosa se preferir la que est respaldada por una mayor parte
alcuota del valor conjunto de los bienes o derechos afectados, superando en un quinto el
valor de la siguiente oferta.
Si ninguna supera ese margen de ventaja, se preferir a la que cuente con el apoyo
explcito de un mayor nmero de propietarios y titulares de bienes o derechos afectados.
Artculo 148. Legitimacin para la formulacin de Programas de Actuacin Aislada respecto
de inmuebles no sujetos al Rgimen de Edificacin y Rehabilitacin Forzosa ni incluidos en
reas de Rehabilitacin.
A los efectos de esta Ley, tiene la disponibilidad civil que legitima la formulacin de
estos Programas quien ostente poder de disposicin sobre propiedades que, respecto de la
superficie del rea de reparto uniparcelaria descrita en el artculo 55.2.c, sean suficientes para
ser adjudicatario de finca resultante en la reparcelacin, de acuerdo con el artculo 174.6.
Quien ostente una propiedad minoritaria o su disponibilidad civil podr concursar con
alternativas en competencia o proposiciones jurdico-econmicas una vez iniciado el
procedimiento.
Artculo 149. Garantas.
1. El adjudicatario del Programa de Actuacin Aislada ha de garantizar, el coste de las
indemnizaciones, justiprecios y gastos de realojo necesarios para realizar la actuacin, la
totalidad del coste de las obras de urbanizacin complementarias y un 7 por 100 del coste de
las obras de edificacin. Este porcentaje se podr aumentar, hasta un 25 por 100 segn
criterio razonado de la administracin, cuando la obra conlleve singulares responsabilidades
en la rehabilitacin de elementos protegidos de especial inters.
2. Se excepta la aplicacin de las garantas anteriores en los casos de gestin directa, a la
administracin Pblica cuando acte por s misma o a travs de sus entidades, o de sus
empresas de capital ntegramente pblico.
3. Cada fianza se devolver cuando se cumpla el compromiso asegurado. No obstante, las
garantas prestadas por cuenta de la adquisicin forzosa de inmuebles debern mantenerse en
un quinto de su importe hasta la firmeza del justiprecio o indemnizacin.
TTULO III
Actividad urbanstica de ejecucin del planeamiento
Artculo 150. Carcter pblico de la actividad.
La actividad de ejecucin del planeamiento urbanstico es una funcin pblica por la cual
se transforma el medio fsico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanstico y
se cumplen los fines de equidistribucin de beneficios y cargas y recuperacin por la
comunidad de las plusvalas. Los particulares podrn participar en dicha actividad con la
formulacin de iniciativas o la asuncin de los procedimientos de gestin en la forma y
condiciones regulados en este Ttulo, con respeto, en todo caso a las determinaciones de la
ordenacin estructural y pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente.
Artculo 151. Precedencia de la aprobacin del planeamiento a ejecutar.
1. Toda actividad de ejecucin del planeamiento urbanstico deber ser precedida de la
aprobacin del correspondiente Plan o Programa.
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2. En el caso de los Programas que incorporen instrumentos de planeamiento espacial de

desarrollo o proyectos de urbanizacin, la tramitacin de todos ellos podr producirse
simultneamente,
3. La urbanizacin y la, posterior o simultnea edificacin, del suelo sujeto a actuaciones
integradas requiere la previa concurrencia de dos requisitos:
a) La aprobacin de una ordenacin pormenorizada que puede estar previamente
determinada en el Plan General, o establecerse mediante Planes Parciales o Planes de
Reforma Interior.
b) La programacin para ejecutar dicha ordenacin, mediante la aprobacin definitiva del
correspondiente Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas, necesario para
legitimar la urbanizacin.
CAPTULO I
Proyectos de urbanizacin
Artculo 152. Proyectos de urbanizacin.
Los Proyectos de Urbanizacin definen los detalles tcnicos de las obras pblicas
previstas por los Planes. Se redactarn con precisin suficiente para poder, eventualmente,
ejecutarlos bajo direccin de tcnico distinto a su redactor. Toda obra pblica de
urbanizacin, ya sea Integrada o Aislada, exige la elaboracin de un Proyecto de
Urbanizacin, su aprobacin administrativa y la previa publicacin de sta en el Boletn
Oficial de la Provincia y en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana.
Artculo 153. Sujecin del Proyecto de Urbanizacin a las determinaciones del planeamiento
que desarrolle.
1. Los Proyectos de Urbanizacin no podrn modificar las previsiones del Plan que
desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las
caractersticas del suelo y subsuelo en la ejecucin material de las obras. Si la adaptacin
supone alterar determinaciones sobre ordenacin o rgimen del suelo o la edificacin, debe
legitimarse tramitando una modificacin de planeamiento.
2. En ningn caso los Proyectos de Urbanizacin pueden contener determinaciones sobre
ordenacin, rgimen del suelo o de la edificacin.
Artculo 154. Iniciativa.
Los Proyectos de Urbanizacin para la ejecucin de Actuaciones Integradas se rigen por
las reglas de iniciativa aplicables a Planes Parciales y Programas. Los que tengan por objeto
Actuaciones Aisladas pueden ser promovidos por cualquier interesado para su tramitacin
junto a la solicitud de licencia de obras.
Artculo 155. Tramitacin y aprobacin de proyectos de urbanizacin.
1. Los proyectos de urbanizacin que desarrollen programas de actuacin integrada
previamente aprobados requerirn de aprobacin municipal especfica.
2. Los Proyectos de Urbanizacin de Actuaciones Aisladas se aprobarn por el Municipio
por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales. En defecto de ellas se
aplicarn estas reglas:
a) Si el Proyecto tiene por objeto la ampliacin de viarios y redes de servicio colindantes,
ajustada a las calidades y caractersticas que ya estn presentes en calle abierta al pblico y
habituales en la urbanizacin de la zona, segn normas o criterios generales exigidos por el
Ayuntamiento, se aplicar lo dispuesto en el apartado 4 del presente artculo.
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b) Si se trata de urbanizar algn elemento singular o realizar obras especiales en entornos

que presentan algn valor esttico cultural o paisajstico, se tramitarn como si fueran
proyectos de urbanizacin para el desarrollo de Actuaciones Integradas.
3. Con independencia de los proyectos de urbanizacin, podrn redactarse y aprobarse,
conforme a la normativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias que no tengan por
objeto desarrollar integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenacin.
4. Cuando se trate de proyectos de obra pblica para la mera reparacin, renovacin o
introduccin de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino
urbanstico del suelo, ser innecesaria la exposicin al pblico previa a su aprobacin
administrativa.
5. La tramitacin de los proyectos referidos en los puntos 2, 3 y 4, si son para la
urbanizacin simultnea a la edificacin, se har junto a la licencia de obras. La publicacin
de las resoluciones aprobatorias de ellos, pueden efectuarse por relaciones peridicas
trimestrales conjuntas para todos los del perodo correspondiente.
6. Al seleccionar una propuesta de programa de actuacin integrada, los ayuntamientos
podrn introducir modificaciones en el contenido del proyecto de urbanizacin presentado
por el concursante seleccionado como urbanizador.
7. Si como consecuencia de las modificaciones que el ayuntamiento pretendiera
introducir se incrementara el coste de las obras de urbanizacin en ms de un 20% del
presupuesto del proyecto originario presentado por el concursante seleccionado como
urbanizador, se tendr que convocar un nuevo concurso para la seleccin y aprobacin del
programa de actuacin integrada que se trate.
Artculo 156. Documentacin de los Proyectos de Urbanizacin.
1. Los Proyectos de Urbanizacin comprendern los siguientes documentos:
a) Memoria descriptiva de las caractersticas de las obras.
b) Planos de informacin y de situacin en relacin con el conjunto urbano.
c) Planos de proyecto y de detalle.
d) pliego de condiciones tcnicas.
e) Mediciones.
f) Cuadros de precios descompuestos.
g) Presupuesto de ejecucin material con detalle de las unidades de obra.
2. A los efectos de esta Ley, los Anteproyectos de Urbanizacin comprendern la
documentacin indicada en los anteriores apartados a) al e).
Artculo 157. Obras de Urbanizacin cuyo desarrollo tcnico ha de contemplar el Proyecto
de Urbanizacin.
1. Los Planes y Programas establecern las obras y servicios urbansticos que constituyen
la urbanizacin, su alcance y niveles de calidad.
2. En cumplimiento de los Planes y Programas, las obras de urbanizacin a incluir en el
Proyecto de Urbanizacin sern las siguientes:
a) Pavimentacin de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y tratamiento de
espacios libres, y mobiliario urbano y sealizacin.
b) Redes de distribucin de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
c) Red de alcantarillado para aguas residuales y sistema de evacuacin de aguas
pluviales.
d) Red de distribucin de energa elctrica, gasificacin y comunicaciones.
e) Red de alumbrado pblico.
f) Jardinera, arbolado y ornamentacin en el sistema de espacios libres.
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3. Los Proyectos de Urbanizacin debern resolver el enlace de los servicios urbansticos

con los de la Red primaria y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos. En los
servicios de titularidad privada se acreditar la disponibilidad real de suministros por parte
de las empresas titulares del servicio.
4. Los Proyectos de Urbanizacin para Actuaciones Integradas resolvern todas las
necesidades de conexin e integracin de la actuacin en su entorno territorial o urbano y las
dems exigencias establecidas en el correspondiente Programa.
CAPTULO II
Ejecucin del programa para el desarrollo de la actuacin integrada
SECCIN 1. Prerrogativas de la administracin
Artculo 158. Prerrogativas de la administracin en la ejecucin de los programas.
Los ayuntamientos ostentarn la prerrogativa de interpretar los contratos para el
desarrollo y la ejecucin de los programas de actuacin integrada, resolviendo aquellas
dudad que se planteen en su cumplimiento, dentro de los lmites y con sujecin a los
requisitos establecidos en la presente Ley. Sus acuerdos sern inmediatamente ejecutivos y
pondrn fin a la va administrativa. Con anterioridad a la resolucin de los incidentes que se
planteen durante la ejecucin y el desarrollo de las prestaciones correspondientes al
programa, se tendr que dar audiencia al urbanizador.
Artculo 159. Principio de riesgo y ventura.
La ejecucin del programa de actuacin integrada se realizar a riesgo y ventura del
urbanizador, sin perjuicio de lo que dispone el artculo 168 para la retasacin de cargas.
SECCIN 2. Contratacin de las obras de urbanizacin y determinacin de los costes de
urbanizacin
Artculo 160. Licitacin de las obras de urbanizacin.
1. El empresario constructor ser seleccionado conforme a lo que se establece en el
2. Los costes que por la obra de urbanizacin se giren mediante cuotas de urbanizacin a
los propietarios, se ajustarn a los que resulten de la liquidacin real del contrato,
ejecutndose en rgimen de transparencia contable, lo que tendr que ser fiscalizado por la
administracin actuante en los trminos que se determinen reglamentariamente.
3. La seleccin del empresario constructor corresponde al urbanizador, habiendo de
realizarse bajo fe pblica notarial, al menos, la presentacin de las ofertas, la apertura
pblica de las plicas y la garanta de la integridad de la documentacin presentada por los
licitadores.
4. El pliego de clusulas particulares y de prescripciones tcnicas que hayan de regir el
concurso de seleccin del empresario constructor sern comunicadas por el urbanizador al
ayuntamiento, el cual las ratificar o rectificar, con audiencia previa sucinta del urbanizador
en caso de rectificacin, en un plazo mximo de 15 das. Transcurrido el plazo sin que el
ayuntamiento se haya pronunciado expresamente se entender ratificada la propuesta. El
ayuntamiento slo podr rectificar la propuesta del urbanizador por disconformidad de la
misma con disposiciones legales o reglamentarias.
5. La resolucin del ayuntamiento a que hace referencia el apartado anterior es
inmediatamente ejecutiva y pone fin a la va administrativa, y su incumplimiento por el
urbanizador es causa de resolucin del contrato para el desarrollo y ejecucin del programa,
con confiscacin de la garanta definitiva.
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6. Una vez tramitado el procedimiento para la seleccin del empresario constructor por el
urbanizador, y con carcter inmediatamente anterior a la adjudicacin, el urbanizador
comunicar la propuesta de adjudicacin al ayuntamiento, que la ratificar o rectificar, con
audiencia previa sucinta del urbanizador y de los licitadores en caso de rectificacin, en un
plazo mximo de 15 das. Transcurrido el plazo sin que el ayuntamiento se haya pronunciado
expresamente se entender ratificada la propuesta. El ayuntamiento slo podr rectificar la
propuesta del urbanizador por disconformidad de la misma con disposiciones legales o
reglamentarias aplicables o con el pliegue de clusulas particulares o de prescripciones
tcnicas.
7. La resolucin del ayuntamiento a que hace referencia el apartado anterior es
inmediatamente ejecutiva y pone fin a la va administrativa y su incumplimiento por el
urbanizador es causa de resolucin del contrato para el desarrollo y ejecucin del programa,
con confiscacin de la garanta definitiva.
8. Las relaciones entre urbanizador y empresario constructor tendrn en todo caso
naturaleza privada, aplicndose a las mismas lo que establece el artculo 116 del Texto
Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
modelo tipo de pliego de clusulas particulares para la seleccin de empresario constructor,
incluyendo criterios de adjudicacin que valoren adecuadamente, entre otros, la oferta
econmica, el plazo de ejecucin, la calidad tcnica, las caractersticas estticas o
funcionales, la adopcin de medidas de control y gestin de calidad y la calidad ambiental en
la ejecucin de las obras.
SECCIN 3. Derechos y garantas de los propietarios y facultades del urbanizador
Artculo 161. Relacin con los propietarios.
1. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios estarn sujetas a los principios de
buena fe y transparencia. En cualquier fase de la tramitacin o ejecucin del programa los
propietarios tendrn acceso a la documentacin y derecho a recibir informacin acerca del
contenido del mismo. Dicho derecho podr ser ejercitado tanto ante la administracin
actuante, como ante el Urbanizador.
2. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podrn articularse en los trminos que
libremente convengan, siempre que se respete la ordenacin urbanstica y la programacin
aprobada. La falta de acuerdo se suplir con las previsiones de la presente Ley.
Artculo 162. Participacin del propietario en la urbanizacin y formas de cooperacin.
La participacin del propietario en la urbanizacin se regir, salvo que otra cosa acuerden
los interesados, por las siguientes bases:
1. El Urbanizador debe soportar las cargas de la urbanizacin en la medida en que le sean
compensadas por los propietarios.
2. Los propietarios afectados pueden cooperar con el Urbanizador mediante la
compensacin de las cargas de la urbanizacin en alguna de las siguientes modalidades:
a) Mediante cesin de terrenos. Se compensar al Urbanizador las cargas de urbanizacin
con la proporcin de terrenos que se establezca en el Programa, segn el coeficiente de canje
establecido en la proposicin seleccionada en pblica competencia.
b) Mediante pago en metlico que slo puede ser impuesto por el Programa con carcter
obligatorio cuando por consolidacin de la edificacin o tratarse de mbitos previamente
reparcelados sea imposible la retribucin en suelo o cuando haya acuerdo unnime de los
afectados. Proceder tambin la retribucin en metlico a solicitud del propietario interesado
en ella.
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c) El abono mixto se producir mediante el pago de una parte en metlico y el resto

mediante cesin de terrenos. El Programa podr imponer esta modalidad cuando concurran
parcialmente las circunstancias previstas en el apartado anterior. Tambin procede esta
modalidad de retribucin por libre acuerdo entre los interesados y el Urbanizador.
3. Los propietarios pueden renunciar a la adjudicacin de finca resultante solicitando una
justa compensacin por la prdida de su finca. La compensacin ser fijada por la
administracin, previo informe tcnico y segn criterios objetivos, en el mismo Acuerdo
aprobatorio de la Reparcelacin atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta renuncia
deber formalizarse mediante escritura pblica o comparecencia administrativa, durante la
informacin pblica del expediente de reparcelacin, pudiendo acompaarse o condicionarse
a una propuesta de tasacin, formulada por el propietario.
Artculo 163. Facultades del urbanizador.
1. El urbanizador puede ejercer las siguientes facultades:
a) Someter a aprobacin administrativa proyectos de urbanizacin, presupuestos de
cargas de urbanizacin y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de
reparcelacin forzosa dentro del mbito de la actuacin, as como a ser odo, antes de dicha
aprobacin.
b) Oponerse a la parcelacin y a la edificacin en el mbito de la actuacin, hasta el pleno
cumplimiento de las previsiones del programa. El otorgamiento de estas licencias est sujeto
a audiencia previa del urbanizador.
No podrn otorgarse licencias de parcelacin o edificacin en las unidades de ejecucin o
para terrenos sometidos a actuaciones integradas hasta que, una vez aprobado su
correspondiente programa, se cumplan las condiciones legales previstas en l para hacerlo, y
el titular de la parcela tendr que haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la
actuacin y haber quedado garantizada la urbanizacin de dicha parcela simultnea, al
menos, a su edificacin.
c) Exigir que los propietarios le retribuyan pagndole cuotas de urbanizacin o cediendo
en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la
actuacin.
d) Solicitar la ocupacin directa de los terrenos sujetos a reparcelacin y necesarios para
desarrollar las infraestructuras de urbanizacin, en los trminos previstos en el artculo 187
de la presente Ley.
2. El urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus retribuciones, ha de
presentar ante la administracin actuante la acreditacin de los gastos generales soportados
hasta el momento y, las correspondientes certificaciones parciales de ejecucin de obra. Sin
perjuicio de ello, el urbanizador puede adelantar al ayuntamiento propuestas de las cuentas
de liquidacin provisionales, pero el ayuntamiento no podr aprobar su imposicin hasta
tanto no se verifique la ejecucin de la urbanizacin correspondiente.
El ayuntamiento deber aprobar las cuotas de urbanizacin en el plazo de un mes desde la
presentacin por el urbanizador de la certificacin parcial de obra correspondiente.
Transcurrido el plazo sin la aprobacin, sta se considerar aprobada por silencio
administrativo. Por su parte, los propietarios debern proceder al pago de las mismas en el
plazo de un mes desde que se les notifiquen. El retraso en el cumplimiento de estos dos
plazos generar intereses de demora a favor del urbanizador.
3. El urbanizador ser responsable de los daos causados a los propietarios o a otras
personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de
sus obligaciones, salvo cuando aqullos tuvieran su origen en una orden directa de la
administracin actuante o en el cumplimiento de una condicin impuesta por ella.
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Artculo 164. Identificacin de los bienes, derechos y titulares afectados por la actuacin
integrada.
1. Se consideran interesados en las actuaciones de ejecucin del Programa quienes sean
titulares de bienes y derechos afectados por la actuacin, quienes se personen en ella, y
quienes lo sean por pblica notoriedad. A todos ellos debe comunicar el Urbanizador las
diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa.
2. El Urbanizador debe investigar las titularidades de las fincas afectadas por la actuacin
con razonable diligencia profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuacin
tienen la obligacin de informarle y documentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos
en el seno de sta. Los errores no denunciados durante los perodos de informacin pblica
no darn lugar a retroaccin de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que
procedan.
3. Cuando respecto de una finca conste anotacin registral preventiva de demanda sobre
su titularidad, sta se considerar litigiosa; cuando no haya constancia fehaciente de su
titularidad se considerar desconocida.
4. En los procedimientos de gestin urbanstica se observarn las presunciones y
beneficios legales reconocidos a los titulares de derechos inscritos por la legislacin
hipotecaria, prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales y actualizadas sobre las
descripciones documentales que contradigan la realidad.
5. Los propietarios y el urbanizador delimitarn los terrenos afectados cuando haya dudas
que as lo justifiquen a la vista de las alegaciones presentadas. Las peticiones de delimitacin
tienen que efectuarse durante el perodo de informacin pblica del proyecto de
reparcelacin y sta llevarse a cabo en los diez das posteriores a la finalizacin de sta, con
presencia en el acto de delimitacin de los tcnicos redactores del proyecto y los servicios
tcnicos que asesoren al ayuntamiento. Del acto de delimitacin se levantar acta
administrativa que se incluir en el expediente de reparcelacin.
6. Cuando con motivo de la ejecucin de un Programa de Actuacin Integrada o de
cualquier otro instrumento de planeamiento definitivamente aprobados, aparezcan elementos
de valor ambiental, cultural o arqueolgico sujetos a proteccin por la legislacin sectorial, y
que no se hayan tenido en cuenta en el proyecto a ejecutar, se llevarn a cabo las siguientes
actuaciones:
a) El Urbanizador, la empresa promotora o la administracin actuante adoptarn en el
plazo de cuarenta y ocho horas las medidas necesarias para salvaguardar de modo cautelar el
bien o valor que haya de ser objeto de proteccin, y lo comunicarn al Ayuntamiento y a la
conselleria competente en urbanismo, quien a su vez dar cuenta a las competentes en
materia de cultura y medio ambiente.
b) La Conselleria competente en urbanismo, en el plazo de 10 das desde que reciba la
comunicacin anterior, y previos los informes de las consellerias sectorialmente
competentes, confirmar las medidas adoptadas o establecer las que considere conveniente.
c) En el plazo mximo de dos meses desde la confirmacin o adopcin de medidas, y
salvo que la conselleria competente en urbanismo autorice la prrroga, el Urbanizador, la
empresa promotora o la administracin actuante presentarn ante aqulla Estudio de Impacto
Ambiental o Estudio acerca de los valores histricos o arqueolgicos del hallazgo, referidos
especficamente al elemento sujeto a proteccin. En el plazo mximo de un mes desde la
presentacin de los Estudios, y previos los informes oportunos de las consellerias
competentes en cultura y medio ambiente, la conselleria competente en urbanismo proceder
a emitir resolucin con las medidas correctoras o de proteccin que, en su caso, procediese
adoptar.
d) Si como consecuencia de la aplicacin de las anteriores medidas, se produjese una
alteracin que conlleve reduccin del aprovechamiento urbanstico, junto a las mismas se
acordarn aquellas otras que, a travs de la oportuna modificacin del planeamiento,
restablezcan el aprovechamiento urbanstico previsto por el Plan. Esta modificacin se
tramitar de acuerdo con lo previsto en el artculo 94 de esta Ley, pero aplicndole el
procedimiento de urgencia del artculo 100.
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Artculo 165. Derechos y garantas de los propietarios.

1. Los propietarios tendrn derecho a recibir, en todo momento, informacin debidamente
documentada respecto a los costes de urbanizacin que hayan de asumir. Podrn, asimismo y
para la mejor ejecucin de tal programa, someter a consideracin de la administracin
actuante sugerencias y enmiendas para la elaboracin, correccin o modificacin de los
proyectos y presupuestos expresados en el apartado 1.a) del artculo 163, siempre que las
pongan tambin en conocimiento del urbanizador.
2. El propietario que contribuya a las cargas de la urbanizacin podr exigir que el
urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la administracin
actuante tutele la actuacin en los trminos previstos por la Ley.
3. El derecho de los propietarios afectados por la actuacin se determinar en funcin de
su aprovechamiento subjetivo.
4. Cuando el programa se desarrolle por gestin directa de la administracin, sta puede
optar por la expropiacin forzosa, pudiendo aplicar cualquier forma de pago del precio justo
de las previstas en la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y en la Ley
6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.
5. Cuando se den las circunstancias previstas en el captulo III del ttulo I, los propietarios
tendrn los derechos que en el mismo se regulen.
6. Cuando el precio con el que se adjudique el contrato al empresario constructor sea
inferior al presupuesto en el programa y la baja supere un margen del 10 por 100, se
suspender el cobro a los propietarios de cuotas de urbanizacin en cuanto al exceso
presupuestado, a reserva de liquidacin definitiva. Si esta confirmara un coste real inferior al
presupuestado en el programa, los propietarios que retribuyeron en terreno tendrn derecho a
la devolucin del exceso, en forma de compensacin dineraria.
Artculo 166. Deber de informacin a los propietarios afectados para posibilitar el ejercicio
de sus derechos.
1. Con carcter previo a la reparcelacin de los terrenos, el Urbanizador comunicar
fehaciente e individualmente a los propietarios la aprobacin del Programa incorporando a
dicha comunicacin los siguientes contenidos:
a) Texto del contrato suscrito con la administracin actuante.
b) Expresin de las magnitudes urbansticas relevantes establecidas por el planeamiento,
tales como dimensiones de parcela mnima, aprovechamiento subjetivo y superficie mnima
de terreno requerida para obtener la adjudicacin de finca de resultado independiente.
c) Importe global de las cargas de urbanizacin y del coeficiente de canje aprobado.
d) Informacin sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribucin en metlico;
el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opcin; la cuanta y contenido del
aval o garanta a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios
para que se pronuncien al respecto. Las magnitudes econmicas se expresarn por metro
cuadrado de suelo y de techo, sin prejuzgar el derecho del propietario a quien se solicitar la
presentacin de la documentacin acreditativa de su derecho. Se har indicacin de que
dichos importes sern revisados cuando sean determinados los importes definitivos
correspondientes a los gastos variables a que se refiere el artculo 126.j) de esta Ley.
Igualmente se har constar la estimacin preliminar de la repercusin unitaria de dichos
gastos variables y de la indemnizacin individualizada que corresponda al interesado por
construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones
documentadas que tenga por conveniente.
e) Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las situaciones jurdicas
que afectan a las fincas de su propiedad, as como de facilitar la documentacin necesaria
para identificarlas, calificarlas y, en su caso valorarlas.
2. La comunicacin informar, cuanto menos a los propietarios de edificaciones
consolidadas, de lo dispuesto en el Captulo III del Ttulo I de esta Ley.
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3. Esta comunicacin y las ulteriores debern ser practicadas con idnticas garantas de
constancia y recepcin que las establecidas para las notificaciones en la Legislacin estatal
sobre Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y Procedimiento Administrativo
Comn.
4. Sin perjuicio de la comunicacin a que se refieren los apartados anteriores, la
administracin actuante notificar a los interesados el acuerdo de aprobacin del Programa.
La notificacin informar a los propietarios del derecho que les asiste de recurrir en ulterior
va contenciosa tanto el Programa como los actos que se produzcan en aplicacin del mismo
en base a que el mismo no sea conforme a Derecho.
Artculo 167. Retribucin al Urbanizador.
1. El urbanizador ser retribuido con parcelas edificables, salvo que el Programa
disponga la retribucin en metlico o sta proceda por aplicacin de los nmeros siguientes o
en virtud de acuerdo entre el propietario y el Urbanizador. Si el Programa dispone que parte
de la retribucin sea en metlico y parte en parcelas, lo relativo a cada parte se regir por sus
respectivas reglas legales.
2. El urbanizador ser retribuido adjudicndole la proporcin de los terrenos edificables
prevista en el Programa, corregida, en su caso, proporcionadamente, si el presupuesto de
cargas anejo al Proyecto de Urbanizacin, por retasacin de cargas, presentara diferencias de
coste respecto al estimado en dicho Programa. Los gastos variables a que se refiere el
artculo 126.j) y no tenidos en cuenta al calcular dicho coeficiente tambin sern susceptibles
de retribucin en terreno al precio de canje resultante de dicho coeficiente.
3. El propietario que opte por el pago en metlico deber notificar su opcin al
urbanizador y al Ayuntamiento mediante solicitud formalizada en documento pblico o
mediante comparecencia administrativa. Dispondr para ello de un plazo de dos meses desde
que reciba la comunicacin regulada el artculo anterior o desde la aprobacin del Proyecto
de Urbanizacin, cuando ste no forme parte de la Alternativa Tcnica, y deber cumplir las
siguientes reglas:
a) La solicitud se acompaar de garanta, real o financiera, bastante, que asegure el
desembolso de la retribucin.
b) La garanta se prestar mediante los medios que libremente pacten los interesados y el
urbanizador.
c) Si el solicitante adquiere, en escritura pblica y en beneficio del Urbanizador, la
obligacin de pagarle con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra la
liquidacin de cuotas de urbanizacin, ser bastante garanta la prestada hasta un importe
equivalente al valor de los terrenos, sin urbanizar, que se dejan as de retribuir en especie.
Las parcelas que se le adjudiquen quedarn afectas al pago de cuota de urbanizacin en
proporcin al importe no garantizado ante el Urbanizador. El importe garantizado ante ste
podr reducirse en el momento y medida en que sea suficiente para garantizar los pagos
pendientes.
4. La retribucin en terrenos se har efectiva mediante la reparcelacin, sin perjuicio de
lo dispuesto en el Programa o salvo que otra cosa acuerden los interesados y el urbanizador.
La aprobacin de sta podr ser previa a la del Proyecto de Urbanizacin cuando los
propietarios estn conformes con la proporcin de parcelas que le corresponda percibir al
Urbanizador o cuando el Programa prevea la modalidad de retribucin en metlico. Las
variaciones en el coste de las obras por cambios en dicho Proyecto no imputables a la
responsabilidad del Urbanizador y debidamente aprobados, que sobrevengan tras la
reparcelacin, se saldarn mediante compensaciones en metlico. Cuando, por tratarse de
aumentos de coste, les corresponda pagarlas a los propietarios, podrn recaudarse mediante
cuotas de urbanizacin.
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Artculo 168. Cargas de urbanizacin.

1. Son cargas de la urbanizacin que todos los propietarios deben retribuir en comn al
Urbanizador:
a) El coste de las obras enunciadas en el artculo 157, as como las obras de conexin e
integracin territorial, externas o internas, precisas para cubrir los objetivos imprescindibles
del Programa y el de conservacin de las obras pblicas de urbanizacin desde la
finalizacin de las mismas hasta su recepcin por la administracin Municipal.
No obstante, el urbanizador y los propietarios tendrn derecho a reintegrarse de los costes
que sufraguen para extensiones de las redes de suministros, a cargo de las compaas que
prestan el servicio, excepto la parte correspondiente a las conexiones propias de la actuacin.
Todo esto se entiende sin perjuicio de las previsiones que especficamente establezca la
reglamentacin del correspondiente servicio. En todo caso, la puesta a disposicin de
instalaciones o canalizaciones de extensin de la red a favor de compaas suministradoras
privadas como consecuencia de una actuacin urbanstica se sujetar al convenio que
celebren con el urbanizador o con la administracin actuante, donde se reflejen las
condiciones de garanta de calidad, competitividad y libre concurrencia en la designacin del
cesionario de la red de distribucin y fije la contraprestacin que corresponda percibir de
dichas compaas por los beneficios que as obtengan.
b) Las obras de rehabilitacin de edificios o elementos constructivos impuestas por el
Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquellos, de
la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservacin.
c) El coste de redaccin y direccin de los proyectos tcnicos. Se consideran incluidos
asimismo los gastos derivados de la tramitacin o inscripcin de los proyectos en los
registros correspondientes.
d) El beneficio empresarial del Urbanizador por la promocin de la Actuacin, que en
ningn caso podr superar el 10%, y sus gastos de gestin por ella.
e) Los honorarios profesionales que se generen en el ayuntamiento en el procedimiento
de programacin por los informes tcnicos y jurdicos necesarios para adoptar los acuerdos
administrativos de programacin, planeamiento y gestin.
2. Son gastos que afectan de forma individualizada a cada uno de los propietarios, sin que
constituya remuneracin al urbanizador:
a) La parte proporcional que le corresponda de las indemnizaciones que procedan por las
obras de urbanizacin preexistentes y que sean tiles a la actuacin, as como para la
extincin de derechos y destruccin de bienes a consecuencia de la ejecucin del
planeamiento y, entre ellas las derivadas de la destruccin de construcciones, instalaciones,
plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las actividades.
b) Los gastos generados por la recaudacin ejecutiva de las cuotas de urbanizacin o
derivados de la rescisin de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones que graven las
fincas o disminuyan su valor en venta, sern soportados por sus correspondientes
propietarios. La anterior regla se entender sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho
estatal en materia de arrendamientos no histricos y servidumbres prediales.
c) Los gastos financieros soportados por el urbanizador como consecuencia del
aplazamiento del pago de las cuotas de urbanizacin previsto en el artculo 181.4.
3. El importe mximo de las cargas de urbanizacin a que se refiere el punto 1 ser el
ofertado en la proposicin jurdico econmica sin que pueda ser modificado al alza, salvo
retasacin de cargas. A tal efecto, la retasacin de cargas exigir la tramitacin de un
procedimiento administrativo especfico con notificacin y audiencia de todos los
propietarios afectados. La retasacin de cargas no podr suponer modificacin o incremento
en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial del urbanizador por la
promocin de la actuacin.
4. Slo ser motivo de retasacin el transcurso de dos aos desde la presentacin de la
proposicin jurdico econmica por motivos no imputables al Urbanizador, y la aparicin de
circunstancias sobrevenidas que no hubieran podido preverse en el momento de la redaccin
de la misma.
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Si el resultado de la retasacin superara el 20% del importe de las cargas previsto en la

Proposicin jurdico-econmica, la cantidad que exceda de dicho porcentaje no podr en
ningn caso repercutirse a los propietarios
SECCIN 4. Reparcelacin
Artculo 169. Reparcelacin.
1. Reparcelacin es la actividad de ejecucin del planeamiento que tiene por objeto la
nueva divisin de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados segn
su derecho.
2. La reparcelacin podr llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, pudiendo dar
lugar a la adjudicacin de suelo resultante o a indemnizacin compensatoria o sustitutoria de
la adjudicacin de suelo.
3. La reparcelacin forzosa tiene por objeto:
a) Regularizar urbansticamente la configuracin de fincas.
b) Materializar la distribucin de beneficios y cargas derivadas de la ordenacin
urbanstica y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicndole parcelas edificables,
o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribucin.
c) Adjudicar a la administracin los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que
legalmente le correspondan.
d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios
por parcelas edificables.
e) Si procede, materializar el cumplimiento de la carga de obtener suelo no urbanizable
protegido a que se refiere la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje, en el caso en que la reparcelacin se produzca en
ejecucin de un instrumento de planeamiento que implique el cambio de clasificacin de
suelo no urbanizable a urbanizable, estableciendo los oportunos coeficientes de ponderacin
de valor entre el suelo no urbanizable y el urbanizable a que se adscribe, de acuerdo con la
Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.
4. Atendiendo al criterio de reparcelacin utilizado, la adjudicacin de las fincas
resultantes se producir:
a) Conforme al ntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela adjudicada sujeta
al pago de las cargas de la urbanizacin.
b) Con deduccin de parte de dicho aprovechamiento, adjudicando esta parte al
Urbanizador como retribucin por su labor.
5. El proyecto de reparcelacin forzosa podr ser formulado a iniciativa del Urbanizador
o, de oficio, por la administracin actuante.
6. El rea reparcelable, que podr ser discontinua, se definir en el propio proyecto de
reparcelacin y no necesariamente tendr que coincidir con la Unidad de Ejecucin.
Artculo 170. Principios reguladores la reparcelacin.
1. Son principios inspiradores de la reparcelacin los siguientes:
a) La justa valoracin de los bienes y derechos aportados
b) La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a
un propietario y la superficie de su finca originaria, segn el aprovechamiento subjetivo del
que por ella sea titular.
c) La concentracin de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean
titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en
condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicacin.
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2. El proyecto de reparcelacin procurar el mantenimiento en el proceso urbanizador del

mayor nmero de propietarios posible, reduciendo al mximo los supuestos de
indemnizacin sustitutoria de adjudicacin. Por ello, se procurar que la ordenacin
detallada establezca, en la medida que lo permitan las caractersticas constructivas de las
tipologas edificatorias previstas, una parcela mnima acorde con los derechos derivados de
las superficies de las fincas originarias.
Artculo 171. Bienes de titularidad pblica.
1. Los bienes patrimoniales de las administraciones pblicas as como los bienes de
dominio pblico adquiridos onerosamente, darn lugar a la correspondiente adjudicacin de
aprovechamiento subjetivo a favor de las administraciones titulares de tales bienes.
2. Los bienes de dominio pblico no adquiridos onerosamente generarn derecho al
aprovechamiento en el caso en que la superficie fuera igual o inferior a la que resulte de la
ejecucin del plan. Si la superficie de los bienes de dominio pblico preexistente fuera
inferior a la resultante de la ejecucin del plan, se entendern sustituidas unas por otras y no
se producir adjudicacin de aprovechamiento subjetivo a la administracin por tal
titularidad.
3. Cuando en la unidad de ejecucin sea precisa la ocupacin de bienes de dominio
pblico de titularidad de una Administracin distinta de la local y el destino urbanstico de
stos sea distinto del fin al que estn afectados, la administracin actuante deber proceder a
tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la titular el procedimiento pertinente para la
mutacin demanial o la desafectacin, segn proceda. La tramitacin de tales procedimientos
no suspender el trmite del Proyecto de Reparcelacin.
4. Cuando una Actuacin Integrada presente, en su conjunto, un excedente de
aprovechamiento, ste se compensar por uno de los siguientes medios segn el orden de
preferencia que, a continuacin, se expresa:
1 Compensando reservas de aprovechamiento que hayan sido constituidas para su
aplicacin preferente al mbito de la actuacin, por derivar de cesiones anticipadas de suelo
en ese mismo mbito o efectuadas para realizar obras de conexin o refuerzo de dicha
actuacin.
2 Mediante la cesin y equidistribucin de suelos dotacionales necesarios para la
conexin y refuerzo de la actuacin con su entorno territorial.
3 Compensando otras reservas de aprovechamiento distintas de las enunciadas en el
ordinal 1 segn el orden de antigedad con que fueron constituidas en el mismo trmino
municipal.
4 En defecto de lo anterior, y a eleccin debidamente justificada de la administracin
actuante, la compensacin del excedente de aprovechamiento podr realizarse a travs del
alguno de los siguientes medios:
a) Cesin y equidistribucin, por transferencia de aprovechamiento, de otros suelos
dotacionales no incluidos en la actuacin. Si los suelos as cedidos pueden ser obtenidos por
la administracin con cargo a otra concreta actuacin generarn, en beneficio de la
administracin, la correspondiente reserva de aprovechamiento.
b) Cesin de parcelas edificables, en el mbito de la actuacin, que sean adecuadas para
los fines propios del patrimonio municipal de suelo.
c) Realizacin de obras pblicas constitutivas de objetivo complementario del Programa,
con cargo al Urbanizador y sin perjuicio de la liquidacin que proceda.
d) Compensacin econmica afecta al patrimonio municipal de suelo a cuenta del
Urbanizador. En tal caso, el excedente de aprovechamiento se valorar, en la reparcelacin,
al mismo precio unitario que las indemnizaciones pagadas a los propietarios en sustitucin
de adjudicacin en especie y de acuerdo con las normas generales de valoracin de la
legislacin estatal.
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Artculo 172. Criterios de definicin de bienes y derechos.

1. El derecho de los propietarios ser proporcional al aprovechamiento subjetivo que
corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del rea
reparcelable. En caso de discordancia entre los ttulos y la realidad fsica prevalecer sta
sobre aquellos en el expediente de reparcelacin. En su caso, el derecho de los propietarios
ser equivalente al aprovechamiento que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que
la reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la
determinacin del justiprecio de una expropiacin, la eficacia del convenio no requerir
aprobacin municipal.
2. El Proyecto de Reparcelacin propondr la adjudicacin de finca de resultado o
porcin indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la
propuesta de adjudicacin de fincas resultantes en rgimen de condominio. Los condominios
contenidos en la propuesta de adjudicacin podrn quedar resueltos por el procedimiento
previsto en el artculo 174.6 de la presente Ley.
No obstante, proceder la indemnizacin econmica sustitutoria de adjudicacin cuando
las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:
a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la
retribucin al Urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de parcela independiente.
b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez
deducida la retribucin al urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de finca de
resultado independiente.
c) Que su derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador en especie, sea inferior
al 15% de la parcela mnima edificable.
3. Los propietarios y titulares de derechos afectados estn obligados a exhibir los ttulos
que posean y declarar las situaciones jurdicas que conozcan y afecten a sus fincas. La
omisin, error o falsedad en estas declaraciones no podr afectar al resultado objetivo de la
reparcelacin. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podr exigirse la responsabilidad
civil o penal que corresponda.
4. Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la resolucin
definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelacin se limitar,
en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa segn proceda. La Administracin
actuante asumir la representacin de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos
de la tramitacin del expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribucin al
Urbanizador, se entender que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa retribuyen al
Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener
adjudicacin de finca de resultado independiente podrn ser objeto de indemnizacin
sustitutoria de adjudicacin quedando el importe de dicha indemnizacin consignado a
resultas de que se resuelva la duda o litigio.
Si el titular de la finca de origen, siendo espaol, estuviera en parador desconocido, la
defensa de sus intereses, durante la tramitacin del proceso, corresponder al ministerio
fiscal, salvo que el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes.
Igualmente, si el titular de la finca de origen fuese de otro estado y su domicilio fuese
conocido o no, la defensa de sus intereses, durante la tramitacin del proceso, se comunicar
a la embajada de su pas o al consulado ms prximo si sta no existiese en Espaa.
Artculo 173. Criterios de valoracin.
1. Para la valoracin de los bienes y derechos correspondientes a las fincas aportadas se
aplicarn las normas del Ttulo I de esta Ley y la legislacin estatal sobre valoraciones.
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2. El propietario tendr derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuacin, el valor

de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean
incompatibles con la Actuacin. El propietario deber asumir la indemnizacin de las cargas
y gravmenes que afecte a su propia finca y que no puedan mantenerse sobre sta por
subrogacin real. Igual derecho corresponde a los titulares de las actividades, legalmente
establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como consecuencia de su incompatibilidad
con el planeamiento de cuya ejecucin se trata. El coste de descontaminacin, en su caso, de
los suelos aportados ser soportado por el titular de la finca en la que stos se encuentren.
Idntico tratamiento corresponder a los elementos contaminantes existentes en las
construcciones que deban ser objeto de demolicin, de modo que los sobrecostes y
tratamiento de tales residuos ser soportada por el titular de la finca en que se encuentren, sin
perjuicio del derecho que le incumba a reclamar o repetir ante quien proceda.
3. Las indemnizaciones y las dems cargas de urbanizacin se distribuirn entre los
adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de stas.
Artculo 174. Criterios de adjudicacin.
1. La retribucin en especie al Urbanizador se ajustar a,lo que los propietarios
convengan con l, y en defecto de acuerdo regir el coeficiente de canje aprobado en el
Programa, conforme a la proposicin jurdico-econmica con l seleccionada en
competencia. Los acuerdos o convenios con el Urbanizador en ningn caso podrn ser
contrarios a la Ley o a la ordenacin urbanstica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros
o del inters pblico.
2. En los supuestos de gestin directa para la promocin de suelo con destino a viviendas
protegidas, la adjudicacin de terrenos correspondientes a la cesin del 10% de
aprovechamiento se efectuar gratuitamente a favor de la urbanizadora, vinculado a ese
destino.
3. La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarn, si es posible, con terrenos
integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicacin de esta regla se exigir la ntegra
coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho
adjudicado. Subsidiariamente se procurar la adjudicacin segn el criterio de proximidad
respecto a la ubicacin inicial de la finca aportada. En cualquier otro caso, la adjudicacin
podr corregir-se ponderando los distintos valores, segn la localizacin, uso y calificacin
de las fincas adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que
justifiquen la correccin y esta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelacin.
4. Cuando la retribucin al Urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la
reparcelacin le adjudicar stas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los
afectados.
5. El acuerdo aprobatorio de la Reparcelacin podr extinguir, total o parcialmente, salvo
oposicin expresa de todos los afectados, los condominios existentes sobre las fincas
aportadas, en aplicacin de los criterios y con los requisitos establecidos en las normas de
Derecho Civil. A tal fin, el Proyecto propondr las adjudicaciones en finca independiente de
los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titular.
Idntico tratamiento tendrn, si es posible, las respectivas cuotas indivisas de un condominio
en el supuesto de que algunos de los condueos hubieran optado por retribuir al Urbanizador
en metlico y otros en especie, mediante la cesin de parte de su derecho.
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6. No podrn adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela

mnima edificable o que carezcan de caractersticas urbansticas adecuadas para su
edificacin. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin podr adjudicar una misma finca en
proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela mnima, incluso contra
la voluntad de los interesados. No adjudicar la misma finca en proindiviso, contra la
voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela
mnima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entender
que la adjudicacin en proindiviso no se produce contra la voluntad de los interesados
cuando dentro del perodo de exposicin al pblico de la reparcelacin, stos no hayan
formulado los requerimientos a que se refiere el apartado siguiente, sin perjuicio de lo que
establece el punto 2 del artculo 170.
7. Durante la exposicin al pblico de la reparcelacin, a fin de evitar el proindiviso, los
interesados, podrn efectuarse requerimientos recprocos para sustituir las cuotas de
condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metlico. El requerimiento
deber cursarse mediante acta notarial y ofrecer, simultnea y alternativamente, el pago o el
cobro de la indemnizacin en metlico, dando un plazo de diez das al requerido para elegir
si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. El pago o consignacin de la
indemnizacin deber ser objeto de garanta financiera con carcter previo a la aprobacin
del proyecto de reparcelacin. La aportacin de la referida garanta es condicin de eficacia
de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente
formulado se entender que prefiere cobrar y la reparcelacin se aprobar en consecuencia.
8. Cuando la cuanta exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo
necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos, siempre que su cuanta
no exceda del 15% de la parcela mnima edificable, podrn satisfacerse mediante
compensaciones monetarias complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicacin.
Si la cuanta de los restos es mayor del 15% de la parcela mnima, proceder la adjudicacin
de cuota indivisa de una finca resultante en condominio en los trminos previstos en el
artculo 172.2 de la presente Ley. La adjudicacin podr aumentarse para mantener en su
propiedad al dueo de fincas con construcciones compatibles con la Actuacin, imponiendo
la compensacin monetaria sustitutoria correspondiente.
Los propietarios que reciban indemnizacin sustitutoria de adjudicacin y el Urbanizador
podrn efectuar los requerimientos recprocos, en la forma y plazo que regula el apartado
anterior para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnizacin sustitutoria, as
como su importe. El urbanizador, har lo propio requiriendo a la administracin cuando
solicite compensar en metlico excedentes de aprovechamiento.
9. Cuando en el rea reparcelable estn incluidos terrenos edificados sobre suelo privado
con usos y tipologas compatibles con el planeamiento, stos no sern objeto de nueva
adjudicacin, conservndose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularizacin de
linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones econmicas que procedan teniendo
en cuenta lo prescrito en el Captulo III del Ttulo I de esta Ley. Si se trata de fincas
parcialmente edificadas, la aplicacin de lo previsto en el citado Captulo III se har
respetando en las valoraciones la unidad econmica de la finca de origen, aunque la
reparcelacin puede segregar parte de ella para su adjudicacin a tercero, si es solucin
adecuada para mantener el equilibrio econmico de la actuacin.
10. Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarn
ntegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularizacin de linderos y de
las compensaciones pertinentes, si concurren las siguientes circunstancias:
1 Que no sea necesaria su demolicin para ejecucin de las obras de urbanizacin
previstas en el plan.
2 Que no estn destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenacin.
3 Que no est decretada su demolicin por expediente de infraccin urbanstica.
4 Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mnima edificable, a menos que
quede comprendida en una finca resultante de mayores dimensiones, que corresponda al
adjudicatario, con arreglo a su derecho.
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5 Que ello proceda para mantener el equilibrio econmico conforme a lo previsto en el

Captulo III del Ttulo I de esta Ley para las reas semiconsolidadas.
11. Si el valor real previo que tuviera el inmueble, con independencia del planeamiento,
supera el del aprovechamiento subjetivo, proceder la compensacin prevista en la citada
regulacin de las reas semiconsolidadas hasta el lmite que resulte al deducir aquel valor
previo del rendimiento del aprovechamiento objetivo asignado.
12. La superficie de techo edificada que exceda del aprovechamiento objetivo no tendr
la consideracin de aprovechamiento objetivo a efectos de medir los excesos de
adjudicacin, ni a ningn otro efecto.
13. Los titulares que conserven sus propiedades primitivas tendrn la consideracin de
adjudicatarios a todos los efectos derivados de la reparcelacin.
14. Sern de aplicacin supletoria las reglas de la expropiacin forzosa.
Artculo 175. Contenido del Proyecto de Reparcelacin.
1. El contenido de la reparcelacin se concretar en un proyecto, que constar de los
siguientes documentos:
a) Memoria.
b) Relacin de propietarios e interesados.
c) Descripcin de las fincas o partes de fincas aportadas a la Reparcelacin.
d) Propuesta de adjudicacin de las fincas resultantes.
e) Tasacin de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban
extinguirse o destruirse para la ejecucin del plan.
f) Cuenta de liquidacin provisional respecto a cada propietario.
g) En su caso, memoria de fijacin de cuotas de urbanizacin en los trminos establecidos
en la presente Ley.
h) Planos.
2. La documentacin anterior podr reducirse o ampliarse en congruencia con el
contenido efectivo de la reparcelacin en cada caso.
Artculo 176. Determinaciones del Proyecto de Reparcelacin.
1. La Memoria del proyecto deber expresar y justificar los siguientes extremos:
a) Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelacin y peculiaridades que en su
caso concurran.
b) Descripcin de la unidad reparcelable.
c) Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
d) Criterios de valoracin de las superficies adjudicadas.
e) Criterios de adjudicacin.
f) Criterios de valoracin de los edificios y dems elementos que deban destruirse y de las
cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
g) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
2. La relacin de propietarios e interesados incorporar sus datos identificativos de modo
que sea posible la prctica de cualesquiera comunicaciones dirigidas a los mismos.
3. La relacin de fincas aportadas expresar la naturaleza y cuanta de las fincas y
derechos aportados por los propietarios con descripcin de las fincas o partes de fincas
aportadas a la Reparcelacin. La totalidad de la superficie incluida en el rea reparcelable
deber ser objeto de identificacin registral. A tal fin, el Proyecto de Reparcelacin Forzosa
deber proponer la inmatriculacin de las fincas que carecieren de inscripcin, y la
rectificacin de su extensin superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia
descriptiva sin necesidad de otro requisito. El Proyecto de Reparcelacin Forzosa propondr
la realizacin de las operaciones de modificacin de entidades hipotecarias que sean precisas
para la formacin de las fincas que han de ser incluidas en el rea reparcelable.
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4. La propuesta de adjudicacin de las fincas resultantes, expresar el aprovechamiento

urbanstico que a cada una corresponda y la designacin nominal de los adjudicatarios. Las
adjudicaciones de fincas de resultado y su descripcin debern cumplir los requisitos
establecidos en la legislacin hipotecaria para permitir la inscripcin del Proyecto en el
Registro de la Propiedad.
5. El Proyecto de Reparcelacin contendr la tasacin de los derechos, edificaciones,
construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecucin del plan.
Las valoraciones de los edificios, plantaciones, instalaciones y derechos que deban
extinguirse, destruirse o sean incompatibles con el Planeamiento urbanstico debern ser
objeto de justificacin expresa que integrar el Proyecto de Reparcelacin Forzosa. A tal fin,
el Urbanizador podr ser facultado para acceder a las propiedades privadas a los efectos de
efectuar las pertinentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas aportadas y los
elementos que deban ser objeto de valoracin.
6. La Cuenta de liquidacin provisional establecer respecto a cada propietario, las
cantidades que le corresponde abonar o percibir. Si ste resultara ser acreedor neto el
Urbanizador le indemnizar antes de ocupar su finca originaria.
7. El Proyecto de Reparcelacin incorporar los siguientes Planos:
-Plano de situacin y relacin con la ciudad.
-Planos de informacin, que reflejen la evolucin histrica de la realidad fsica,
incorporando los parcelarios o planos catastrales anteriores en el tiempo, correspondientes a
la misma superficie.
-Planos de delimitacin e informacin, con expresin de los lmites de la unidad
reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y dems elementos existentes
sobre el terreno.
-Plano de ordenacin, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el
correspondiente plano del plan que se ejecute.
-Plano de clasificacin y valoracin de las superficies adjudicadas.
-Plano de adjudicacin, con expresin de los linderos de las fincas resultantes
adjudicadas.
-Plano superpuesto de los de fincas aportadas y adjudicacin, en el que se justificar la
aplicacin de los criterios de adjudicacin.
8. Los planos debern redactarse en una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000 y, en
todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse los linderos y dems
grafismos.
La simbologa grfica y la enumeracin de las parcelas debe ser uniforme y unvoca en
todo el proyecto. No podrn utilizarse smbolos contrarios a los que sean comunes en la
prctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique en debida forma.
Artculo 177. Rgimen de la reparcelacin forzosa.
1. El procedimiento de aprobacin de la reparcelacin forzosa, habr de ajustarse a las
siguientes reglas:
a) Exposicin al pblico del Proyecto de Reparcelacin Forzosa por plazo mnimo de un
mes, con la salvedad del deber de comunicacin a los interesados expresada en el artculo
166.1.
b) Acreditacin previa o simultanea al inicio del perodo de informacin de la titularidad
y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin del Registro de la Propiedad de
dominio y cargas.
c) Audiencia por quince das, sin necesidad de nueva informacin pblica, de los titulares
registrales no tenidos en cuenta en la elaboracin del proyecto de reparcelacin y aquellos
que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el perodo de informacin pblica.
d) Requerimientos recprocos entre quienes hayan resultado adjudicatarios de fincas en
condominio a fin de extinguir la situacin de proindivisin, durante el perodo de
informacin pblica y audiencia posterior.
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e) Aprobacin del Proyecto de Reparcelacin Forzosa ser acordada por el Ayuntamiento

dentro del plazo mximo de tres meses desde la presentacin de la totalidad de la
documentacin exigible. El silencio se entender positivo, si no hay alegaciones pendientes
de resolucin. Si existieran alegaciones, deberan ser resueltas en el plazo de un mes,
transcurrido el cual sin resolucin expresa se entender desestimada la reparcelacin
propuesta por el agente urbanizador, y el ayuntamiento deber redactar el proyecto definitivo
y proceder a su aprobacin. Si pasado este plazo el ayuntamiento no hubiese redactado el
documento definitivo, el proyecto tramitado se entender aprobado definitivamente.
2. La resolucin que ponga fin al procedimiento deber ser motivada y decidir todas las
cuestiones planteadas por los interesados y aquellas otras derivadas del mismo. La
aprobacin podr producirse pura y simplemente; o con rectificaciones que se expresen
inequvocamente y queden incorporadas definitivamente al Proyecto.
En todo caso, la resolucin debe pronunciarse sobre todos aquellos aspectos que deben
ser contenidos por el ttulo inscribible, y constituyen requisito para la inscripcin del Ttulo
en el Registro de la Propiedad siquiera sea por referencia a los contenidos del proyecto.
Artculo 178. Reparcelacin econmica.
1. La reparcelacin podr ser econmica cuando las circunstancias de edificacin,
construccin o de ndole similar concurrentes en la unidad de ejecucin hagan impracticable
o de muy difcil realizacin la reparcelacin material.
2. La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de las indemnizaciones
sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuracin y linderos de las
fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus
beneficiarios, as como, en el supuesto previsto en el apartado anterior, a la redistribucin de
los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.
Artculo 179. Reparcelacin voluntaria.
1. Son voluntarias las reparcelaciones concertadas entre los afectados para que el
cumplimiento de sus obligaciones urbansticas se concrete de modo ms acorde con sus
preferencias.
2. Las reparcelaciones voluntarias se tramitarn y aprobarn por la administracin
actuante conforme a lo dispuesto en el artculo 185 para las transferencias de
aprovechamiento. Su aprobacin puede surtir todos los efectos previstos en el artculo 180.
3. No obstante, aquellos proyectos de reparcelacin voluntaria que conllevan la
inmatriculacin de fincas que carecieren de inscripcin o la rectificacin de su extensin
superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva que conste en el
Registro de la Propiedad, se sometern a exposicin al pblico en los mismos trminos
previstos en esta Ley para la reparcelacin forzosa.
Artculo 180. Efectos de la reparcelacin.
1. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin se notificar a los interesados y, una vez
definitivo en va administrativa, se inscribir en el Registro de la Propiedad, previo
otorgamiento de documento pblico, notarial o administrativo, que exprese su contenido. El
Urbanizador, o la administracin actuante, presentarn dicho documento pblico en el
Registro de la Propiedad. Los gastos derivados de la inscripcin se entendern incluidos en
los gastos de gestin del Urbanizador.
2. La aprobacin de la reparcelacin forzosa producir, adems de los efectos previstos
en los artculos 168, 169 y 170.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo
1/1992, de 26 de junio, los siguientes:
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a) Transmisin, a la administracin correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas,

de todos los terrenos de cesin obligatoria para su incorporacin al patrimonio del suelo o su
afectacin a los usos previstos en el planeamiento, una vez recibida la urbanizacin.
b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas
debiendo quedar establecida su correspondencia.
c) Afectacin real de las fincas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al
pago de los gastos inherentes al sistema de actuacin correspondiente.
SECCIN 5. Cuotas de urbanizacin
Artculo 181. Cuotas de urbanizacin.
Cuando los propietarios retribuyan en metlico la labor urbanizadora se ha de observar
las siguientes reglas:
1. Las cuotas de urbanizacin y su imposicin tendrn que ser aprobadas por la
administracin actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada
que se someter a una audiencia previa de los afectados o se tramitarn junto con el proyecto
de reparcelacin. El trmite de audiencia puede sustituirse por las actuaciones previstas en el
artculo 177.1.c).
2. Una vez aprobado el proyecto de reparcelacin, las fincas resultantes sujetas al pago de
cuotas de urbanizacin se afectaran a ste, como carga real a hacer constar en el Registro de
la Propiedad, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidacin provisional. El
urbanizador podr solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique una nueva
afeccin, en la cuanta que apruebe la administracin actuante, hasta cubrir el importe total
debido por cuenta de cada finca resultante. Se excepta la aplicacin de la regla anterior
respecto a los dbitos que el adjudicatario de la finca de resultado tenga garantizados.
3. El impago de las cuotas dar lugar a la ejecucin forzosa de su liquidacin, a travs de
la administracin actuante y en beneficio del urbanizador, por medio de apremio sobre la
finca afectada. La demora en el pago meritar, a favor del urbanizador, el inters legal del
dinero y los gastos acreditados que genere la cobranza de impago. Incurrir en mora la cuota
impagada al mes de la notificacin de la resolucin que autorice el cobro inmediato. La
administracin, recibida la notificacin del urbanizador del impago de la cuota, tendr que
iniciar el procedimiento de apremio en un plazo no superior a un mes, y tramitarlo en los
plazos legales. El incumplimiento del plazo anterior dar lugar a responsabilidad patrimonial
de la administracin por los perjuicios causados al urbanizador.
4. El urbanizador podr convenir con los propietarios obligados un aplazamiento en el
pago de las cuotas de urbanizacin, sin que pueda postergarse al inicio de la edificacin,
excepto garanta, real o personal, de tal pago. Este aplazamiento potestativo del pago de las
cuotas de urbanizacin ser obligatorio cuando el propietario acredite fehacientemente
insuficiencia financiera y patrimonial para afrontar el pago de las cuotas, y concurran una de
estas circunstancias:
a) Cuando el programa proponga como nica modalidad de retribucin al urbanizador el
pago en metlico.
b) Cuando, estando prevista la posibilidad de pago en terrenos, stos estn ocupados por
una edificacin consolidada compatible con la nueva ordenacin prevista y su propietario
opte por la retribucin en metlico.
Reglamentariamente se establecern las condiciones que tendrn que respetarse al
acordar tal aplazamiento y los gastos acreditados que genere el cobro del impago.
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5. El importe final de las cuotas meritadas por cuenta de cada parcela se determinar
repartiendo entre todas las resultantes de la actuacin, en directa proporcin a su
aprovechamiento objetivo, las cargas totales del programa o unidad de ejecucin. Este
criterio de reparto podr corregirse segn reglas objetivas y generales, estipuladas en el
programa o al aprobarse el proyecto de reparcelacin, para compensar diferencias sensibles
de valor derivadas de la presencia de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica
o de usos de menor valor objetivo. Esta correccin tambin podr usarse excepcionalmente
para compensar ventajas diferenciales o inconvenientes que reporte para parcelas
determinadas la proximidad en la implantacin de servicios concretos. El proyecto de
reparcelacin contendr una justificacin de los coeficientes de ponderacin utilizados con
estos fines.
6. Las cuotas de urbanizacin reguladas en el presente artculo podr tambin imponerlas
la administracin que ejecute cualquier obra de infraestructura que dote de la condicin de
solar a parcelas determinadas conforme a lo dispuesto en el captulo III del ttulo I de esta
Ley. Si las obras as financiadas dieran provecho para una posterior actuacin integrada, los
propietarios que las hubieran sufragado tendrn derecho, en el seno de sta a que se les
compense por el valor actual de las mismas. El mismo derecho tendrn los propietarios
afectados por programaciones sucesivas de sus terrenos.
CAPTULO III
Rgimen de edificacin de los solares y de ejecucin de los programas para el desarrollo
de actuaciones aisladas
Artculo 182. Rgimen de edificacin de los solares.
1. Los solares podrn ser edificados, por los particulares, cuando se hayan satisfecho las
cargas y cnones de urbanizacin que graven su propiedad, siempre que hayan compensado
los excedentes de aprovechamiento radicados en ellos, en los trminos exigidos por el Plan.
2. Las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversin en solar o que se
garantice suficientemente su urbanizacin simultnea a la edificacin mediante:
a) Compromiso de no utilizar la edificacin hasta la conclusin de las obras de
urbanizacin y de incluir tal condicin en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble.
La licencia urbanstica que autorice la urbanizacin y la edificacin simultneas deber
recoger expresamente en su contenido ese compromiso que deber hacerse constar en las
escrituras de declaracin de obra en construccin o de obra nueva que se otorguen o
inscriban; y
b) afianzamiento del importe ntegro del coste de las obras de urbanizacin precisas, en
cualquiera de las formas admitidas por la legislacin de contratacin pblica. Se excepta la
exigencia de un afianzamiento especfico con este propsito, cuando el importe ntegro de
dicho coste ya est garantizado ante la administracin en virtud de la ejecucin de un
Programa para el Desarrollo de una Actuacin Integrada.
Artculo 183. Reparcelacin en ejecucin de Programas de Actuacin Aislada.
1. El Programa puede ejecutarse por reparcelacin forzosa si, a resultas de la
reestructuracin de inmuebles y normalizacin de fincas que prev, puede adjudicarse algn
lote edificable independiente del que se reserve el promotor. En este caso, el compromiso de
edificacin se entender limitado al lote reservado al promotor adjudicatario.
2. A los efectos de elegir la modalidad reparcelatoria aplicable, se preferir la
reparcelacin material -voluntaria o forzosa- sobre las restantes modalidades. La
reparcelacin econmica ser admisible para indemnizar a los titulares de derechos sin
asignacin en especie.
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3. La reparcelacin horizontal consiste en la adjudicacin, incluso forzosa, de

departamentos de una obra nueva declarada en construccin a cambio de las primitivas
propiedades, con rigurosa observancia de proporcionalidad y equidad en su valor. La parte
alcuota de la obra adjudicada al promotor a cuenta de su aportacin industrial debe quedar
ntegramente garantizada mediante aval bancario, en beneficio de los propietarios
retribuyentes, antes de la inscripcin registral de la obra nueva en construccin. El proyecto
de reparcelacin horizontal se formalizar mediante escritura pblica. En este caso, la
legitimacin para otorgar dicha escritura pblica corresponder al Urbanizador.
Artculo 184. Rgimen del suelo urbano en ausencia de Programa.
1. En suelo urbano, en tanto no se desarrollen Programas, los propietarios podrn realizar,
disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivo que, en cada momento, la ordenacin
urbanstica otorgue a sus terrenos o solares. Para ello podrn poner en prctica alguna de las
siguientes alternativas:
a) Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre solar o parcela propios, si la
calificacin urbanstica de stos lo permite, mediante las actuaciones previstas en el apartado
siguiente.
b) Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su materializacin en suelo apto para
ello, cuando la ordenacin urbanstica afectara el terreno a destino dotacional pblico.
c) Efectuar una reserva del aprovechamiento, para su posterior transferencia, previa
cesin gratuita del suelo de su propiedad a la administracin.
d) Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores alternativas, la expropiacin del
terreno a los cinco aos de su calificacin, si sta conlleva el destino pblico.
2. El otorgamiento de licencia urbanstica para la construccin de parcelas o solares en
suelo urbano requiere, en tanto no se desarrollen Programas, que su titular cumpla las
siguientes condiciones:
a) Asumir, garantizar y cumplir los compromisos previstos en el artculo 182.2.b).
b) Abonar, en su caso, el importe de los cnones de urbanizacin establecidos.
c) Transmitir a la administracin el suelo dotacional preciso para urbanizar dotando a su
parcela de la condicin de solar, sin perjuicio de su derecho a servirse de esa cesin para dar
cumplimiento a lo dispuesto en el apartado siguiente o, alternativamente, a reservarse el
aprovechamiento cedido.
d) Compensar los excedentes de aprovechamiento que se pretendan edificar.
El pleno cumplimiento de todas las anteriores condiciones por el propietario de una
parcela urbana o solar le reportar la patrimonializacin del aprovechamiento urbanstico y la
consiguiente obligacin de materializarlo con sujecin a plazo, que se determinar
expidiendo de oficio la correspondiente Cdula de Garanta Urbanstica, salvo que el directo
otorgamiento de la licencia de obras haga innecesario esto ltimo.
CAPTULO IV
Transferencias y reservas de aprovechamiento
Artculo 185. Transferencias de aprovechamiento.
1. Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento
subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son
compensados en virtud de aquella transferencia, que legitimar la posterior edificacin de los
mismos.
2. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento, segn
propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pblica, con planos adjuntos
expresivos de la localizacin y dimensiones de las fincas implicadas.
Dicha transferencia, as como la incorporacin de terrenos al patrimonio municipal de
suelo que conlleve, debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
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3. La validez de toda transferencia exige la cesin gratuita al Municipio, libre de cargas y

en pleno dominio, de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad de
valor entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es
objeto de compensacin con la transferencia.
No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urbanstico -pblico o privadode la finca cedida, ni su clasificacin, ni el hecho de que las fincas afectadas estn ubicadas
en distintas reas de reparto, pero el Ayuntamiento podr denegar la aprobacin de
transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.
4. Si el terreno an no hubiera sido objeto de programacin, la regla de equivalencia entre
lo transferido y lo adquirido se verificar conforme a las reglas de valoracin establecidas
por la legislacin estatal vigente en la materia.
5. Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio un terreno ubicado en suelo
urbanizable, el Ayuntamiento actuar como propietario de dicho terreno en la posterior
gestin del suelo urbanizable afectado.
La adquisicin mediante transferencias de excedentes de aprovechamiento ubicados en
suelo urbanizable requiere que el Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios
afectados.
Artculo 186. Reservas de aprovechamiento.
1. Con motivo de la transmisin al dominio pblico de terrenos con destino dotacional se
podr hacer reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior
transferencia. Segn se trate de una transmisin a ttulo oneroso o gratuito, la reserva la
podr hacer en su favor:
a) El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la administracin competente.
Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesin de terrenos, cuando no
d lugar, directa e inmediatamente, a la compensacin de un excedente de aprovechamiento.
No podr, por tanto, reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efecte
la cesin como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelacin.
Si la reserva se origina por renuncia a percibir el justiprecio por el suelo, el expropiado
podr, no obstante, reclamar el que proceda a cuenta de las plantaciones o construcciones
que ceda con el terreno.
b) La Administracin o el Urbanizador, pblico o privado, que sufrague el precio del
terreno dotacional, cuando ste se adquiera para su destino pblico en virtud de una
transmisin onerosa.
No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisicin onerosa del terreno
dotacional pblico va acompaada, por expropiacin conjunta tasada a un precio medio, con
la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional
pblico.
2. La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento o
Administracin expropiante y se har constar en el Registro de la Propiedad junto a la
transmisin de la que traiga su causa. La reserva se cancelar, de igual forma, cuando se
transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en
su da, acept la cesin que motiv la reserva. Podr oponerse a ello el Urbanizador, cuando
se pretendan adquirir as excedentes de aprovechamiento radicados en el mbito de la
Actuacin Integrada.
3. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios
afectados por un Programa sea inferior al total aprovechamiento objetivo de ste, el
Urbanizador que financie la diferencia podr reservarse el aprovechamiento constitutivo de
ella.
4. El titular de una reserva de aprovechamiento podr solicitar su expropiacin, cuando
hayan transcurrido ms de tres aos desde que constituy la reserva o el menor plazo que
resulte de contar cinco aos desde la calificacin del terreno como suelo dotacional pblico.
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CAPTULO V
Ejecucin de las dotaciones pblicas
Artculo 187. Otras formas de ejecucin.
1. El suelo destinado a dotaciones pblicas, adems de por aplicacin de las tcnicas
reparcelatorias en unidades de ejecucin continuas o discontinuas, se podr obtener,
mediante expropiacin u ocupacin directa, en cualquier momento y clase de suelo sin
perjuicio de las reservas de aprovechamiento a que ello d lugar.
2. Se entiende por ocupacin directa la obtencin de terrenos afectos por el planeamiento
a dotaciones pblicas, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una
unidad de ejecucin con exceso de aprovechamiento real. La ocupacin directa requerir la
previa determinacin por la administracin actuante de los aprovechamientos urbansticos
susceptibles de adquisicin por el titular del terreno a ocupar y de la unidad de ejecucin en
la que, por exceder su aprovechamiento real del apropiable por el conjunto de propietarios
inicialmente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos tales aprovechamientos.
3. La aplicacin de esta modalidad de obtencin de terrenos dotacionales deber ajustarse
al procedimiento que se determine en la legislacin urbanstica, con respeto, en todo caso, de
las siguientes reglas:
A) Se publicar la relacin de terrenos y propietarios afectados, aprovechamiento
urbansticos correspondientes a cada uno de stos y unidad o unidades de ejecucin donde
habrn de hacerse efectivos sus derechos, y se notificar a los propietarios afectados la
ocupacin prevista y las dems circunstancias concurrentes.
B) La ocupacin slo podr llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes desde la
notificacin y, en tal momento, se levantar acta en la que se har constar, al menos:
a) Lugar y fecha del otorgamiento y determinacin de la administracin actuante.
b) Identificacin de los titulares de los terrenos ocupados y situacin registral de los
mismos.
c) Superficie ocupada y aprovechamientos urbansticos que les correspondan.
d) Unidad de Ejecucin donde se harn efectivos dichos aprovechamientos.
C) Se entendern las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios
desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se
trate de propiedad litigiosa.
D) El rgano actuante expedir, a favor de cada uno de los propietarios de los terrenos
ocupados, certificacin de los extremos sealados en la regla B) anterior. Una copia de dicha
certificacin, acompaada del correspondiente plano, se remitir al Registro de la Propiedad
para inscribir la superficie ocupada a favor de la administracin en los trminos establecidos
reglamentariamente.
E) Simultneamente a la inscripcin a que se refiere el ordinal anterior, se abrir folio
registral independiente al aprovechamiento urbanstico correspondiente a la finca ocupada
segn la certificacin, y a dicho folio se trasladarn las inscripciones de dominio y dems
derechos reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupacin.
4. Reglamentariamente se desarrollarn las condiciones y requisitos necesarios para la
ejecucin del planeamiento mediante expropiacin u ocupacin directa.
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CAPTULO VI
Otras disposiciones de aplicacin a las actuaciones integradas y aisladas
Artculo 188. Conservacin de la urbanizacin.
1. La conservacin de las obras de urbanizacin es responsabilidad del Ayuntamiento
desde su recepcin, siendo antes del Urbanizador. Carecer de validez todo pacto o
disposicin que pretenda trasladar esa competencia a personas privadas o asociaciones de
propietarios sin colaboracin y control pblico o sin condiciones o por tiempo
indeterminado. Los administrados no podrn ser obligados por mandato de la administracin
a integrarse en esas asociaciones.
2. Las obras de urbanizacin, realizadas por Urbanizador competente y ubicadas en
dominio pblico, se entendern recibidas a los tres meses de su ofrecimiento formal al
Ayuntamiento sin respuesta administrativa expresa, o desde que queden abiertas al uso
pblico. Desde el momento en que se entiendan recibidas quedarn en perodo de garanta
durante doce meses, en los que el Urbanizador responder de los defectos constructivos que
se manifiesten. Finalizado este perodo, proceder la devolucin de las garantas prestadas
por el Urbanizador.
3. Los gastos de conservacin sern a cargo de la administracin a partir de que sean
recibidas las obras, salvo que sta reclame la reparacin de vicios.
4. La recepcin se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la
administracin o a los administrados, por daos derivados de vicios ocultos.
Artculo 189. Canon de urbanizacin.
1. Cuando razones tcnicas especiales hagan imprescindible diferir o anticipar la
implantacin de infraestructuras complementarias respecto a la total urbanizacin de los
solares, las Ordenanzas municipales podrn establecer un canon de urbanizacin para que los
peticionarios de licencias o los propietarios de parcelas y adjudicatarios de Programas
contribuyan a sufragar aquellas infraestructuras.
2. El canon se establecer para mbitos determinados, devengndose en proporcin al
aprovechamiento de las parcelas o solares o a su valor urbanstico. Su cuanta se fijar,
mediante frmula polinmica actualizable, en funcin de mdulos de coste y unidades de
obra a instalar o construir, segn su repercusin unitaria sobre el aprovechamiento objetivo o
su valor urbanstico.
3. Los ingresos se afectarn a la ejecucin de cualesquiera obras de urbanizacin o la
obtencin del suelo preciso para ellas.
TTULO IV
Actividad administrativa de garanta de la legalidad urbanstica
Artculo 190. Actividad administrativa de garanta de la legalidad urbanstica.
1. La actividad administrativa de garanta de la legalidad urbanstica comprende todas las
actuaciones de las Administraciones Pblicas con competencias en urbanismo, tendentes a
verificar y exigir el cumplimiento de las normas urbansticas y el planeamiento, as como a
sancionar su incumplimiento.
2. Las administraciones pblicas desarrollan esta actividad, mediante el sometimiento a la
obtencin de previa licencia, la compulsin a los administrados al cumplimiento de sus
deberes, la imposicin de las sanciones que, en su caso, procedan y la restauracin del orden
urbanstico infringido por actos efectuados en contra de lo establecido en la ordenacin
urbanstica vigente.
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CAPTULO I
Actividad administrativa de control de la legalidad urbanstica
SECCIN 1. Licencias
Artculo 191. Actos sujetos a licencia.
1. Estn sujetos a licencia urbanstica, en los trminos de la presente Ley y sin perjuicio
de las dems autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislacin urbanstica y
sectorial aplicable, todos los actos de uso, transformacin y edificacin del suelo, subsuelo y
vuelo, y en particular los siguientes:
a) Las obras de construccin, edificacin e implantacin de instalaciones de nueva planta.
b) Las obras de ampliacin de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones
existentes.
c) Las obras de modificacin o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior e
interior de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, cualquiera que
sea su uso.
d) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carcter provisional.
e) La demolicin de las construcciones.
f) La primera ocupacin de las edificaciones y las instalaciones, concluida su
construccin, as como la ocupacin en caso de segundas o posteriores trasmisiones de las
mismas cuando sea exigible de acuerdo con la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat,
de Ordenacin y Fomento de la Calidad de la Edificacin.
g) Los actos de divisin de terrenos o de parcelacin de fincas, salvo en los supuestos
legales de innecesariedad de licencia.
h) La modificacin del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones, as como
el uso del vuelo sobre los mismos.
i) Los actos de intervencin sobre edificios o elementos protegidos o catalogados,
cualquiera que sea el alcance de la obra.
j) Los desmontes, las explanaciones, los abancalamientos y aquellos movimientos de
tierra que excedan lo imprescindible para la prctica ordinaria de labores agrcolas.
k) La extraccin de ridos y la explotacin de canteras, en los trminos dispuestos por el
prrafo 4 siguiente.
l) La acumulacin de vertidos y el depsito de materiales ajenos a las caractersticas
propias del paisaje natural, salvo el acopio de materiales necesarios para la realizacin de
obras ya autorizadas por otra licencia.
m) El levantamiento de muros de fbrica y el vallado en los casos y bajo las condiciones
estticas que exijan las ordenanzas de los planes reguladoras de su armona con el entorno.
n) La apertura de caminos, as como su modificacin o pavimentacin.
) La ubicacin de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares,
provisionales o permanentes.
o) La instalacin de invernaderos.
p) La colocacin de carteles y vallas de propaganda visibles desde la va pblica.
q) La ejecucin de obras e instalaciones que afecten al subsuelo.
r) La instalacin de tendidos elctricos, telefnicos u otros similares y la colocacin de
antenas o dispositivos de comunicacin de cualquier clase.
s) La construccin de presas, balsas, obras de defensa y correccin de cauces pblicos,
vas pblicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la
configuracin del territorio.
t) Las talas y abatimiento de rboles que constituyan masa arbrea, espacio boscoso,
arboleda o parque, a excepcin de las autorizadas en suelo no urbanizable por los rganos
competentes en materia agraria o forestal.
u) La ejecucin de obras de urbanizacin, salvo lo dispuesto en el nmero 3 del presente
artculo.
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v) Todas las dems actuaciones en que lo exija el planeamiento o las ordenanzas

municipales.
2. No estn sujetos a licencia urbanstica los actos enunciados en el nmero 1 de este
artculo cuando hayan sido previamente autorizados como consecuencia de la aprobacin de
un proyecto de urbanizacin o de obra pblica de iguales efectos segn la legislacin
urbanstica, ni las parcelaciones o la divisin de fincas incluidas en un proyecto de
reparcelacin.
3. Las obras e instalaciones propias de las actividades extractivas debern contar con la
autorizacin exigible de acuerdo con la legislacin minera y estarn, adems, sujetas a
licencia municipal de actividad con observancia de las prescripciones que les sean aplicables
conforme a la normativa medioambiental, territorial y urbanstica.
4. Cuando los actos de edificacin y uso del suelo, y aquellos otros previstos en esta Ley,
se realizaren por particulares en terrenos de dominio pblico, se exigir tambin licencia, sin
perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente
titular del dominio pblico. La falta de autorizacin o concesin impedir al solicitante
obtener licencia y al rgano competente otorgarla.
5. Se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales no previstos en el Plan
siempre que no dificulten su ejecucin ni la desincentiven. El otorgamiento requerir previo
informe favorable de la conselleria competente en urbanismo en Municipios de poblacin
inferior a 25.000 habitantes.
La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias caractersticas de la
construccin o de circunstancias objetivas, como la viabilidad econmica de su implantacin
provisional o el escaso impacto social de su futura erradicacin. La autorizacin se otorgar
sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuacin cuando venza el plazo o se cumpla
la condicin que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnizacin, que deber
hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalacin.
Artculo 192. Contenido y alcance de la intervencin municipal.
1. Las licencias urbansticas autorizarn el ejercicio del derecho a edificar o realizar las
actuaciones urbansticas para las que se solicita, en las condiciones establecidas en la
presente Ley y en el planeamiento. Estas licencias incluyen las licencias municipales de
edificacin y ocupacin para las actuaciones relacionadas en el artculo 191.1 de la presente
Ley en que dichas licencias sean preceptivas, y en este caso su otorgamiento se regir por lo
establecido en la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenacin y Fomento de
la Calidad de la Edificacin.
2. La intervencin municipal previa a la concesin de la preceptiva licencia se
circunscribe a la comprobacin de la adecuacin de lo proyectado en el planeamiento
urbanstico y la normativa sectorial que sea de aplicacin.
Artculo 193. Condiciones de otorgamiento de las licencias.
1. Las licencias se otorgarn o denegarn de acuerdo con las previsiones de la legislacin
y del planeamiento, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.
2. La legislacin y el planeamiento urbanstico aplicables a las licencias sern los del
momento de su concesin, salvo que sta se produzca fuera del plazo legalmente establecido,
en cuyo caso, sern de aplicacin los vigentes al tiempo de la solicitud.
Cuando las licencias urbansticas resulten sobrevenidamente disconformes con el
planeamiento, podrn ser revocadas, si la conservacin total o parcial del acto administrativo
no fuera posible, con reconocimiento a su titular de la indemnizacin que corresponda por
aplicacin de la legislacin estatal.
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3. La denegacin de las licencias urbansticas deber ser motivada. Sin perjuicio del
carcter reglado de las licencias urbansticas, las Entidades Locales denegarn, en ejercicio
de su potestad de defensa y recuperacin de los bienes de dominio pblico, las licencias cuyo
otorgamiento permita la ocupacin ilegal de los mismos.
Artculo 194. Competencia y procedimiento.
1. La competencia y el procedimiento de otorgamiento de licencias se ajustarn a la
legislacin sectorial que en cada caso las regula, a la de Rgimen Local y la del
Procedimiento Administrativo Comn.
2. El expediente para otorgar la licencia urbanstica debe incorporar los informes de
carcter tcnico y jurdico sobre la conformidad del acto o uso pretendidos con la ordenacin
urbanstica aplicable, emitidos por los correspondientes servicios municipales.
3. Cuando en el procedimiento de concesin de licencia sea necesario solicitar informes
de distintos departamentos del Ayuntamiento y de otras Administraciones Pblicas, stos se
solicitarn simultneamente en un solo acto y por una sola vez. Su emisin estar sujeta a la
legislacin sobre Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento
Administrativo Comn.
4. El procedimiento para la concesin de licencia slo se entender iniciado cuando la
peticin vaya acompaada de proyecto tcnico y de los otros documentos indispensables
para dotar de contenido la resolucin. Si faltara alguno de los documentos referidos, se
requerir al interesado para que lo aporte, suspendindose el plazo para el otorgamiento de
licencia.
Artculo 195. Plazos para el otorgamiento de licencias.
1. Las licencias urbansticas se resolvern en los plazos siguientes:
a) Las de mera reforma que no suponga alteracin estructural del edificio, ni afecten a
elementos catalogados o en trmite de catalogacin, as como las de primera ocupacin o, en
su caso, habitabilidad de las construcciones en el plazo de un mes.
b) Las licencias que comporten obras mayores de nueva construccin o reforma
estructural de entidad equivalente a una nueva construccin o las de derribo, respecto a
edificios no catalogados, habrn de otorgarse o denegarse en el plazo de dos meses.
c) Las de intervencin -que sern cualesquiera que afecten a edificio catalogado o en
trmite de catalogacin-, en el de tres meses.
2. Las licencias para cualquier tipo de obras que, por disposicin legal o reglamentaria,
hayan de otorgarse junto a la correspondiente licencia de actividad, se sometern, con
preferencia respecto a las reglas anteriores, al rgimen procedimental especfico de la
licencia de actividad.
3. Los Ayuntamientos podrn otorgar licencias parciales que autoricen la realizacin de
fases concretas del proyecto, a reserva de la subsanacin o suplemento de ste en aspectos
menores y complementarios pendientes de autorizacin administrativa.
Artculo 196. Silencio administrativo.
1. El vencimiento del plazo mximo sin haberse notificado resolucin expresa supondr
la concesin de la licencia por silencio administrativo, y habilitar al peticionario para la
iniciacin de las obras o la realizacin de las actuaciones correspondientes, que debern
ajustarse a la ordenacin urbanstica y cumplir los dems deberes y condiciones que la ley y
los Planes exijan para su realizacin.
2. Se exceptan de lo dispuesto en el nmero anterior, las licencias de intervencin en
edificios catalogados, o en trmite de catalogacin.
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3. En ningn caso se entendern adquiridas por silencio administrativo, facultades en

contra de las leyes, de los Planes, Proyectos, Programas u Ordenanzas o, en general, en
trminos contrarios, opuestos o disconformes con las previsiones de la ordenacin
urbanstica.
4. Sern nulas de pleno derecho las licencias obtenidas por acto expreso o presunto que
contravengan de modo grave y manifiesto la legislacin o el planeamiento urbanstico.
Artculo 197. Actos promovidos por administraciones pblicas.
1. En los actos especificados en el artculo 191.1 que sean promovidos por la
administracin general del Estado, por la Generalitat o por las entidades de derecho pblico
dependientes o vinculadas a ellas, estarn sujetos a licencia municipal, excepto las
excepciones previstas en la legislacin sectorial aplicable.
2. No estarn sujetas a licencia las obras pblicas de inters general promovidas por la
Generalitat, que se regirn por lo establecido en la disposicin adicional sexta de la Ley
4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenacin del Territorio y Proteccin del
Paisaje, y las promovidas por el Estado, que se regirn por lo establecido en la disposicin
adicional tercera de la Ley 13/2003, de 23 de mayo, Reguladora del Contrato de Concesin
de Obra Pblica.
3. En todo caso, la ejecucin de obras pblicas de mbito supramunicipal asegurar su
correcta integracin en la ordenacin urbanstica conforme al procedimiento previsto en el
4. Cuando los actos especificados en el artculo 191.1 sean promovidos por los
ayuntamientos en su propio trmino municipal, el acuerdo municipal que los autorice o
apruebe estar sujeto a los mismos requisitos y producir los mismos efectos que la licencia
urbanstica, sin perjuicio de lo previsto en la legislacin de rgimen local.
Artculo 198. Caducidad de las licencias.
1. Todas las licencias se otorgarn por plazo determinado tanto para iniciar, como para
terminar las obras, salvo las referidas a los usos, que tendrn vigencia indefinida sin perjuicio
de la obligacin legal de adaptacin a las normas que en cada momento los regulen.
2. Los Ayuntamientos podrn conceder prrrogas de los plazos de las licencias por una
sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, siempre que la licencia
sea conforme con la ordenacin urbanstica vigente en el momento de su otorgamiento.
3. El rgano competente para conceder la licencia declarar, de oficio o a instancia de
parte, la caducidad de las licencias, previa audiencia al interesado, una vez transcurridos los
plazos correspondientes.
4. La declaracin de caducidad extinguir la licencia, no pudindose iniciar ni proseguir
las obras si no se solicita y obtiene una nueva ajustada a la ordenacin urbanstica en vigor.
Si la obra o instalacin quedase inacabada o paralizada durante tiempo superior a un ao
desde la declaracin de caducidad proceder la sujecin del inmueble al rgimen de
edificacin forzosa.
Artculo 199. Obligaciones de las empresas suministradoras de servicios.
1. Para la contratacin de sus servicios, las empresas suministradoras de agua, energa
elctrica, gas, telefona y telecomunicaciones exigirn al titular de la obra o actividad, la
acreditacin de la obtencin de la correspondiente licencia municipal.
2. Las rdenes de suspensin, paralizacin o demolicin de cualesquiera obras, usos o
edificaciones sern notificadas a las compaas que suministren o presten los servicios
especificados en el nmero anterior, a fin de que procedan en el plazo de diez das a la
suspensin de los correspondientes suministros.
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3. La suspensin de los suministros slo podr levantarse una vez que se haya procedido
a la legalizacin de las obras, usos o edificaciones respectivas, mediante notificacin expresa
en tal sentido de la administracin a las empresas suministradoras.
4. Las compaas de suministros y servicios que incumplan las obligaciones descritas
incurrirn en infraccin urbanstica grave.
SECCIN 2. Cdula de Garanta Urbanstica

Artculo 200. Cdula de Garanta Urbanstica.
1. Los Ayuntamientos habrn de expedir, a peticin de los interesados y en el plazo de un
mes, Cdula de Garanta Urbanstica para las parcelas susceptibles de edificacin mediante
actuacin aislada. La Cdula expresar la calificacin urbanstica y su plazo mximo de
vigencia ser de un ao, dentro del cual deber solicitar la pertinente licencia.
2. El propietario del solar o parcela respecto a la que se haya expedido vlidamente la
Cdula, por primera vez, tendr derecho a que, durante la vigencia de sta, si no se
mantienen las condiciones urbansticas en ella expresadas, los Municipios responsables
reparen los perjuicios patrimoniales causados por los cambios de ordenacin sobrevenidos,
siempre que el interesado no tuviese pendiente el cumplimiento de deberes de cesin,
equidistribucin o urbanizacin y as constase en dicha Cdula.
3. El otorgamiento de Cdulas de Garanta Urbanstica quedar en suspenso con motivo
de la suspensin del otorgamiento de licencias previsto en el artculo 101 de la presente Ley.
4. Con independencia de lo regulado en los nmeros anteriores los Ayuntamientos tienen
la obligacin de informar por escrito a cualquier solicitante respecto a la clasificacin,
calificacin y programacin urbanstica de los terrenos, en el plazo de un mes.
SECCIN 3. Parcelaciones
Artculo 201. Licencias de parcelacin.
1. Toda parcelacin o divisin de terrenos, quedar sujeta a licencia municipal, salvo que
el Ayuntamiento certifique o declare su innecesariedad.
2. La licencia de parcelacin es innecesaria cuando:
a) La divisin o segregacin sea consecuencia de una reparcelacin o de una cesin -ya
sea forzosa o voluntaria, gratuita u onerosa- a la administracin, para que destine el terreno
resultante de la divisin al uso o servicio pblico al que se encuentre afecto.
b) El correspondiente acto de disposicin no aumente el nmero de fincas
originariamente existentes y cumpla las normas sobre su indivisibilidad establecidas por
razones urbansticas.
c) La divisin o segregacin haya sido autorizada expresamente por el municipio con
motivo del otorgamiento de otra licencia urbanstica.
3. De conformidad con lo dispuesto por la legislacin estatal, los Notarios y
Registradores de la Propiedad exigirn para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras
de divisin de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaracin
administrativa de su innecesariedad, que los primeros debern testimoniar en el documento.
Asimismo, los Notarios y Registradores de la Propiedad harn constar en la descripcin de
las fincas su cualidad de indivisibles, cuando as les conste.
4. Ser innecesaria la acreditacin de licencia de parcelacin o de divisin de terrenos
cuando medie:
a) Testimonio del certificado municipal correspondiente.
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b) Acreditacin de que se solicit la licencia o dicho certificado, con la antelacin

necesaria respecto al momento de otorgar la divisin, sin haber obtenido resolucin
administrativa expresa dentro de los plazos legales y efectuando declaracin responsable de
esto ltimo.
c) Justificacin rigurosa del cumplimiento de las condiciones expresadas en el nmero
2.b anterior al autorizar o inscribir el otorgamiento de la segregacin.
Artculo 202. Indivisibilidad de terrenos en las distintas clases de suelo.
Son indivisibles:
a) Las parcelas determinadas como mnimas en el correspondiente planeamiento, a fin de
constituir fincas independientes.
b) Las parcelas cuyas dimensiones mnimas sean iguales o menores a las determinadas
como mnimas en el planeamiento, salvo si los lotes resultantes se adquieren
simultneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de programarlos.
c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie
determinada como mnima en el planeamiento, salvo que el exceso sobre dicho mnimo
pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior.
d) Las parcelas edificables con arreglo a una determinada relacin entre superficie de
suelo y superficie construible, cuando se edificara la correspondiente a toda la superficie de
suelo o, en el supuesto de que se edificare la correspondiente a slo una parte de ella, la
restante, si fuera inferior a la parcela mnima, con las salvedades indicadas en el apartado
anterior.
e) Las parcelas en suelo no urbanizable, y en suelo urbanizable sin programacin, salvo
que cumplan con los requisitos establecidos en su legislacin reguladora.
Artculo 203. Otorgamiento de la licencia.
Las licencias de parcelacin o el certificado de su innecesariedad se otorgarn en el plazo
de un mes, siendo aplicable lo previsto en la seccin primera del presente captulo.
SECCIN 4. Deber de edificar y rehabilitar
Artculo 204. Deber urbanstico de edificar o rehabilitar y obligacin de hacerlo dentro de
plazos determinados.
1. El propietario de un terreno tiene el deber de destinarlo al uso y aprovechamiento
previsto por el Plan colaborando, con prontitud y diligencia, a la ejecucin de ste. Si el
terreno de su propiedad fuera una parcela en suelo urbano o un solar, deber solicitar la
preceptiva licencia para construir, segn el Plan, compensando, en todo caso, el excedente de
aprovechamiento que presente el terreno, efectuando las cesiones y realizando las obras de
urbanizacin que, en cada caso, correspondan. Este deber de edificacin ser exigible una
vez transcurridos los plazos fijados por el Programa o, en su defecto, cuando haya
transcurrido un ao desde que fuera posible solicitar la licencia.
2. Una vez otorgada la licencia, se deber iniciar, concluir y no interrumpir la
construccin dentro de los plazos en ella determinados. En defecto de tales plazos se
entender que el interesado dispone de un plazo de seis meses para iniciar las obras y
veinticuatro para terminarlas, admitindose interrupciones en dichos plazos que no podrn
exceder, en total, de seis meses. La caducidad de la licencia se declarar previa audiencia del
interesado.
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Artculo 205. Orden individualizada de ejecucin de la edificacin.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, y una vez sea exigible el deber de
edificar por transcurso de los plazos previstos en el artculo anterior, deber dictar rdenes
individualizadas de ejecucin de la edificacin o rehabilitacin, previa audiencia de los
interesados, siguiendo criterios expresos y objetivos de prioridad en el fomento de dichas
actividades.
La orden advertir de que si el propietario afectado no solicita licencia y compensa los
excedentes de aprovechamiento de su parcela en el plazo de un ao, la parcela quedar en
Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
2. La orden de ejecucin de la edificacin o rehabilitacin surtir los efectos de Cdula de
Garanta Urbanstica y, a tal fin, expresar las condiciones urbansticas de la parcela que
ordene edificar. Asimismo, la orden, una vez notificada al interesado, se comunicar al
Registro de la Propiedad para constancia en el mismo. Si el interesado cumple lo ordenado se
ordenar cancelar la anotacin correspondiente.
SECCIN 5. Deber de conservacin de inmuebles y ruina
Artculo 206. Deber de conservacin y rehabilitacin.
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios debern mantenerlos en
condiciones de seguridad, salubridad, ornato pblico y decoro, realizando los trabajos y
obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de
habitabilidad o uso efectivo que permitiran obtener la licencia administrativa de ocupacin
para el destino que les sea propio. Ser exigible este deber aun cuando no hubiere normas
especficamente aplicables sobre proteccin del medio ambiente, patrimonios arquitectnicos
y arqueolgicos o sobre rehabilitacin urbana. Si las hubiere, se cumplir con total respeto a
las mismas.
Artculo 207. Inspeccin peridica de construcciones.
1. Los propietarios de toda edificacin catalogada o de antigedad superior a 50 aos
debern promover, al menos cada cinco aos, una inspeccin, a cargo de facultativo
competente, para supervisar su estado de conservacin.
2. Dicho facultativo consignar los resultados de su inspeccin expidiendo un certificado
que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas
prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y
consolidacin estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de
habitabilidad o uso efectivo segn el destino propio de ellas. Asimismo dejar constancia del
grado de realizacin de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspeccin
peridica. La eficacia del certificado exige remitir copia de l al Ayuntamiento y al Colegio
Profesional correspondiente.
3. El Ayuntamiento podr exigir de los propietarios la exhibicin de los certificados
actualizados de inspeccin peridica de construcciones y, si descubriera que stas no se han
efectuado, podr realizarlas de oficio a costa de los obligados.
Artculo 208. Lmite del deber de conservacin y rehabilitacin.
1. Los propietarios de edificios estn obligados a sufragar o soportar el coste de las obras
de conservacin y rehabilitacin que dichas construcciones precisen para cumplir lo
dispuesto en los artculos anteriores, hasta el importe determinado por el lmite del deber
normal de conservacin.
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2. Cuando una Administracin ordene o imponga al propietario la ejecucin de obras de

conservacin o rehabilitacin que excedan dicho lmite, el obligado podr exigir a aqulla
que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras, constitutivo del
mismo.
3. Se entender que las obras mencionadas en el prrafo anterior exceden del lmite del
deber normal de conservacin cuando su coste supere la mitad del valor de una construccin
de nueva planta, con similares caractersticas e igual superficie til que la preexistente,
realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupacin. Si no se trata de
un edificio sino de otra clase de construccin, dicho lmite se cifrar, en todo caso, en la
mitad del coste de erigir o implantar una nueva construccin de iguales dimensiones, en
condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio.
Artculo 209. Ayudas pblicas para la conservacin y rehabilitacin del patrimonio
arquitectnico.
1. Proceder el otorgamiento de ayudas para financiar la conservacin o rehabilitacin de
construcciones por las razones reguladas en el artculo anterior o para obras que potencien la
utilidad social de las construcciones y que se financien ponderando la situacin
socioeconmica del destinatario de la subvencin, conforme a lo que reglamentariamente se
establezca.
2. La Administracin podr convenir con el interesado frmulas de explotacin conjunta
del inmueble, siempre que permitan una adecuada participacin pblica en los beneficios
generados por la prolongacin de la vida til de la construccin. Se pueden otorgar ayudas a
fondo perdido como incentivo de inversiones privadas proporcionadas a la subvencin en los
trminos que reglamentariamente se determinen.
3. Si el propietario tuviera derecho a la ayuda -en aplicacin del artculo anterior- y no
alcanzara un acuerdo con la administracin, aqulla se otorgar como anticipo reintegrable,
en dinero constante, en caso de venta o expropiacin, debindose dejar constancia de ello en
el Registro de la Propiedad. El reintegro no superar la mitad del precio de expropiacin o
venta. Si sta lo es por precio inferior al duplo del anticipo, la administracin podr ejercer el
derecho de tanteo en los trminos que legalmente se establezcan.
4. Los Ayuntamientos deben bonificar, en la medida ms amplia posible, las licencias de
obras que tengan por objeto la reparacin o rehabilitacin de edificaciones deterioradas.
5. Las polticas de ayuda econmica que instrumente La Generalitat para rehabilitar y
conservar el patrimonio arquitectnico darn prioridad a los inmuebles y conjuntos
catalogados y ponderarn la corresponsabilidad financiera que, en dichas actuaciones,
asuman los entes locales con arreglo a sus posibilidades.
Artculo 210. Situacin legal de ruina.
1. Procede declarar la situacin legal de ruina cuando el coste de las reparaciones
necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin estructurales
a un edificio o construccin, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las
condiciones mnimas que permitan su uso efectivo, supere el lmite del deber normal de
conservacin calculado conforme al artculo 208.
2. Proceder, asimismo, la declaracin de ruina, cuando el propietario acredite haber
cumplido puntualmente lo dispuesto en el artculo 206, realizando diligentemente las obras
recomendadas, al menos, en los dos ltimos certificados de inspeccin peridica y el coste de
stas, unido al de las que estn pendientes de realizar, con los fines antes expresados, supere
el lmite enunciado en el prrafo anterior, aprecindose una tendencia constante y progresiva
en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservacin del edificio.
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3. Corresponder a los Ayuntamientos declarar la situacin legal de ruina, incoando el

procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier
interesado. En las actuaciones se citar a los ocupantes legtimos de la construccin y a los
titulares de derechos sobre ella que consten en los registros pblicos, as como a los rganos
competentes cuando resulte afectado el patrimonio histrico.
4. La declaracin de la situacin legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para
evitar eventuales daos fsicos y, adems, proponer la declaracin de incumplimiento por el
dueo de su deber urbanstico de conservacin o manifestar, razonadamente, la
improcedencia de esto ltimo.
La propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservacin, formulada junto a
la declaracin de ruina legal, no ser definitiva ni surtir efecto sin previa audiencia de los
interesados y resolucin del Alcalde dictada a la vista de las alegaciones presentadas.
No procede declarar el incumplimiento del deber de conservacin si la ruina legal es
causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueo trate de
evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus
desperfectos con razonable diligencia.
5. La declaracin de ruina legal respecto a un edificio no catalogado, ni objeto de un
procedimiento de catalogacin, determina para su dueo la obligacin de rehabilitarlo o
demolerlo, a su eleccin.
6. Si la situacin legal de ruina se declara respecto a edificio catalogado u objeto del
procedimiento de catalogacin, el propietario deber adoptar las medidas urgentes e
imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad. La Administracin podr
concertar con el propietario su rehabilitacin. En defecto de acuerdo, puede ordenarle que la
efecte otorgndole la correspondiente ayuda u ordenar la inclusin en el Registro Municipal
de Solares y Edificios a Rehabilitar.
Artculo 211. Intervencin en edificios catalogados.
1. En los edificios catalogados slo podrn realizarse las obras expresamente autorizadas
por licencia de intervencin o dispuestas por orden de ejecucin municipal de obras de
intervencin.
2. Las licencias de intervencin contemplarn conjuntamente todas las actuaciones que
hayan de realizarse en el inmueble y el resultado final de las mismas. Dichas actuaciones
slo excepcionalmente, cuando sea imposible la conservacin de lo construido o cuando la
catalogacin no obedezca a su valor intrnseco sino a su mera importancia ambiental, podrn
contemplar la sustitucin de la edificacin, a ser posible parcial, bajo condiciones especiales.
Las obras de intervencin se ajustarn a las prescripciones del Catlogo y del planeamiento,
pero su autorizacin podr concretar otras condiciones adicionales, salvaguardando los
valores protegidos.
La licencia de intervencin controla la oportunidad tcnica de las obras para la mejor
preservacin de las caractersticas culturales cuyo reconocimiento colectivo se expresa en la
catalogacin. Su otorgamiento se efectuar por resolucin debidamente motivada.
3. Slo podr otorgarse licencia de demolicin para edificios no catalogados y que no
sean objeto de un procedimiento tendente a su catalogacin.
4. En la aplicacin de lo anteriormente dispuesto se facilitar el ejercicio de sus
atribuciones a los rganos competentes para la tutela del patrimonio histrico, cuando la
intervencin afecte a bienes declarados de inters cultural o sujetos a procedimiento para su
declaracin o inventariado como tales. En ningn caso, la aplicacin de esta Ley permitir
exceptuar la plena sujecin de dichos bienes a su normativa reguladora especfica.
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Artculo 212. rdenes de ejecucin de obras de conservacin y de obras de intervencin.

1. Los ayuntamientos deben dictar rdenes de ejecucin de obras de reparacin,
conservacin y rehabilitacin de edificios deteriorados o en condiciones deficientes para su
utilizacin efectiva. Tambin los rganos de La Generalitat competentes en materia de
patrimonio cultural inmueble podrn, odo el Ayuntamiento, dictar dichas rdenes respecto a
edificios catalogados. Las rdenes de ejecucin pueden conminar, asimismo, a la limpieza,
vallado, retirada de carteles u otros elementos impropios del inmueble.
2. Dentro del plazo sealado en la orden de ejecucin el propietario afectado debe
solicitar las ayudas econmicas a las que justifique tener derecho y puede pedir la licencia de
demolicin, salvo que el edificio est catalogado. Tambin puede proponer alternativas
tcnicas para las obras o solicitar razonadamente una prrroga en su ejecucin.
3. El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la administracin para adoptar
una de estas medidas:
a) Ejecucin subsidiaria a costa del obligado hasta el lmite del deber de conservacin.
b) Imposicin de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mnima mensual, por
valor mximo de un dcimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las
multas coercitivas se destinar preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecucin
subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrn con independencia de las sanciones que
corresponda por la infraccin o infracciones cometidas.
Artculo 213. Amenaza de ruina inminente.
1. Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pblica o la
integridad del patrimonio arquitectnico catalogado, el Ayuntamiento podr acordar el apeo,
apuntalamiento o cualquier medida que se estime necesaria para garantizar la estabilidad y
seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para
prevenir o evitar daos en los bienes pblicos o a las personas. Excepcionalmente cabr
ordenar la demolicin cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.
Cuando se trate de edificios no catalogados, el Ayuntamiento podr adoptar
motivadamente cualquiera de las medidas anteriores, incluso la demolicin del edificio.
2. El Ayuntamiento ser responsable de las consecuencias que comporte la adopcin
injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al propietario de la ntegra
responsabilidad en la conservacin de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad,
sindole repercutibles los gastos realizados por el Ayuntamiento hasta el lmite del deber
normal de conservacin.
3. La adopcin de las medidas cautelares dispuestas por el Ayuntamiento, para evitar la
ruina inminente, no presuponen la declaracin de la situacin legal de ruina.
4. La adopcin de las medidas cautelares a que se refiere el presente artculo determinar
la incoacin automtica de un procedimiento contradictorio al objeto de determinar el
eventual incumplimiento, por parte del propietario, del deber de conservacin de la
edificacin, que podr concluir con la declaracin formal de incumplimiento del citado deber
y la sujecin del inmueble al Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
Artculo 214. Prdida o destruccin de elementos catalogados.
1. Cuando por cualquier circunstancia resulte destruida una construccin o edificio
catalogado, el terreno subyacente permanecer sujeto al rgimen propio de la catalogacin.
El aprovechamiento subjetivo de su propietario no exceder el preciso para la fiel restitucin
de los valores afectados, que podr ser ordenada.
2. El Plan podr disponer, en casos justificados, que cuando un edificio catalogado resulte
destruido el terreno subyacente quede inmediatamente calificado como zona dotacional
pblica.
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3. La destruccin de un edificio catalogado, mediando incumplimiento del deber normal

de conservacin, determinar la expropiacin o sujecin del inmueble al Rgimen de
Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
Artculo 215. rdenes de adaptacin al ambiente.
Los Planes pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptacin al ambiente
de edificios. Las rdenes de ejecucin que se dicten en cumplimiento de esas disposiciones
se sujetarn al rgimen establecido en los artculos anteriores. Estas rdenes se debern
referir a elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitucin de su
aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservacin.
SECCIN 6. Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa
Artculo 216. Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.
1. Los municipios mantendrn en condiciones de pblica consulta un Registro Municipal
de Solares y Edificios a Rehabilitar en el que se incluirn los inmuebles en Rgimen de
Edificacin o Rehabilitacin Forzosa y aquellos sobre los que exista orden de edificacin o
rehabilitacin forzosa en vigor. Esta inclusin tiene slo efectos declarativos, susceptibles de
ser extinguidos mediante prueba en contrario.
2. La inclusin de un inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a
Rehabilitar deber notificarse al Registro de la Propiedad.
3. La inclusin se efectuar expresando la causa que la determina, la descripcin del
inmueble afectado y, en su caso, las declaraciones administrativas respecto al
incumplimiento de deberes urbansticos del propietario. Para su constancia en el Registro de
la Propiedad bastar con la certificacin administrativa que, cumpliendo los requisitos de la
legislacin hipotecaria, transcriba la orden de ejecucin o la declaracin de inclusin y
acredite su notificacin al titular registral.
Artculo 217. Rgimen de edificacin o rehabilitacin forzosa de inmuebles.
Quedan en rgimen de edificacin o rehabilitacin forzosa los inmuebles:
a) Respecto a los que se incumpla la obligacin particularizada de edificar, de solicitar
licencia o de urbanizar simultneamente a la edificacin derivada de orden individualizada o
expedicin de la Cdula de Garanta urbanstica, en los supuestos y plazos regulados en este
ttulo.
b) Respecto a los que se incumpla la obligacin de efectuar obras de conservacin y
rehabilitacin derivada de orden individualizada en los trminos exigibles en virtud de lo
dispuesto en este ttulo, sin perjuicio de la aplicacin simultnea de las restantes medidas
contempladas en el artculo 212.3 de esta Ley.
c) Catalogados que se encuentren en situacin legal de ruina, en tanto el propietario no
inicie las actuaciones tendentes a la rehabilitacin.
d) Cuando sin existir declaracin de incumplimiento de deberes urbansticos lo solicite
voluntariamente el propietario.
e) Los solares no edificados dentro del centro histrico delimitados por el plan general.
Artculo 218. Efectos de la sujecin al Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
1. El Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa comporta, para los inmuebles
sujetos a l, su declaracin de utilidad pblica y de la necesidad de su ocupacin a efectos
expropiatorios.
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2. Cualquier persona, por propia iniciativa o concurriendo a una previa convocatoria

municipal, podr formular un Programa para la edificacin y, en su caso, urbanizacin,
intervencin o rehabilitacin del inmueble, conforme al procedimiento y efectos previstos en
el Captulo III del Ttulo III de esta Ley. Aquellos propietarios que hayan sido objeto de
declaracin de incumplimiento de deberes urbansticos no podrn presentar alternativa
tcnica, ni proposicin jurdico-econmica; sus derechos en la reparcelacin se concretarn
en forma de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin sin que proceda la adjudicacin de
finca de reemplazo o porcin indivisa de sta.
3. El adjudicatario de este procedimiento contar con las prerrogativas y obligaciones del
adjudicatario de un Programa y con el beneficio de la expropiacin.
CAPTULO II
Proteccin de la legalidad urbanstica
SECCIN 1. Disposiciones generales
Artculo 219. Reaccin Administrativa ante la actuacin ilegal.
Las actuaciones que contravengan la ordenacin urbanstica darn lugar a la adopcin por
la administracin competente de las siguientes medidas:
a) Las dirigidas a la restauracin del orden jurdico infringido y de la realidad fsica
alterada o transformada como consecuencia de la actuacin ilegal.
b) La iniciacin de los procedimientos de suspensin y anulacin de los actos
administrativos en los que pudiera ampararse la actuacin ilegal.
c) La imposicin de sanciones a los responsables, previa la tramitacin del
correspondiente procedimiento sancionador, ello sin perjuicio de las posibles
responsabilidades civiles o penales.
Artculo 220. Carcter inexcusable del ejercicio de la potestad.
La adopcin de las medidas de restauracin del orden urbanstico infringido es una
competencia irrenunciable y de inexcusable ejercicio por la administracin actuante. Ni la
instruccin del expediente sancionador, ni la imposicin de multas exonera a la
administracin de su deber de adoptar las medidas tendentes a la restauracin del orden
urbanstico infringido, en los trminos establecidos en esta Ley. Las sanciones por las
infracciones urbansticas que se aprecien se impondrn con independencia de dichas
medidas.
SECCIN 2. Obras ejecutadas sin licencia o disconformes con la misma
Artculo 221. Obras de edificacin sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones en
curso de ejecucin.
1. Cuando los actos de edificacin o uso del suelo se realizasen sin licencia u orden de
ejecucin, el Alcalde, y en su caso, la conselleria competente en urbanismo, de oficio o a
instancia de parte, comprobado que los mismos carecen de autorizacin urbanstica,
ordenar, sin ms trmite, la suspensin inmediata de las obras o el cese del uso en curso de
ejecucin o desarrollo.
2. La notificacin de la orden de suspensin podr realizarse, indistintamente, al
promotor, al propietario, al responsable del acto o, en su defecto, a cualquier persona que se
encuentre en el lugar de ejecucin, realizacin o desarrollo, y est relacionada con el mismo,
as como a las compaas suministradoras de servicios pblicos, para que suspendan el
suministro. La orden de suspensin deber ser comunicada, asimismo, al Registro de la
Propiedad para su constancia mediante nota marginal.
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3. Cuando los actos de edificacin o uso del suelo se realizasen con licencia u orden de
ejecucin, pero sin ajustarse a las condiciones en ella establecidas, el Alcalde, de oficio o a
instancia de parte interesada, se dirigir al promotor, constructor y tcnico director,
sealndoles las anomalas observadas y concedindoles el plazo de diez das para aducir la
concordancia de las obras con el contenido de la licencia u orden de ejecucin. La falta de
contestacin dentro de dicho plazo implica aceptacin de las irregularidades sealadas, por
lo que se acordar de modo inmediato por el Alcalde la paralizacin de las obras o la
prohibicin de los usos con comunicacin a las compaas suministradoras de servicios
pblicos.
4. Si por los responsables se aduce la conformidad de la licencia u orden de ejecucin con
la actuacin urbanstica, se les convocar para que dentro de los quince das siguientes se
personen en el lugar donde sta se venga desarrollando, examinndose los pormenores de la
misma conjuntamente con la Inspeccin Urbanstica y extendindose la correspondiente acta
suscrita por todos los comparecientes, a la vista de la cual la Alcalda se pronunciar segn
proceda, permitiendo la prosecucin de la actividad o especificando un plazo para su
adecuacin a las condiciones de la licencia, vencido el cual sin que sta se produzca tendr
lugar la paralizacin.
Artculo 222. Actos en curso de ejecucin en suelo no urbanizable.
1. Cuando en suelo no urbanizable se estn llevando a cabo actos de uso o edificacin del
suelo sin autorizacin urbanstica autonmica, cuando sta sea preceptiva, o sin ajustarse a
sus determinaciones, la conselleria competente en urbanismo ordenar la inmediata
suspensin de dichos actos.
2. Si las actuaciones a que se refiere el nmero anterior se estuvieran llevando a cabo
amparadas en la licencia municipal y ajustndose a sus determinaciones, la administracin
autonmica no podr decretar la suspensin de los actos de ejecucin, sino que, en su caso,
habr de impugnar la licencia municipal, previo requerimiento de anulacin, o interponer
directamente recurso contencioso administrativo, en los trminos establecidos en la
legislacin reguladora de rgimen local.
3. No obstante, cuando la obra o accin de que se trate ponga en peligro la integridad de
espacios naturales protegidos o bienes de inters cultural, la autoridad autonmica proceder
a su inmediata suspensin material, dando cuenta de ello al Ayuntamiento y sin que haya
lugar a la prctica del requerimiento a que se refiere el artculo siguiente.
Artculo 223. Requerimiento de legalizacin.
1. En los supuestos previstos en los artculos 221 y 222, el acuerdo de suspensin
requerir al interesado para que, en el plazo de dos meses contados desde la notificacin de
la suspensin, solicite la oportuna licencia o autorizacin urbanstica que corresponda o, en
su caso, ajuste las obras a la autorizacin urbanstica concedida.
2. Si transcurrido el plazo de dos meses el interesado no hubiere solicitado la autorizacin
urbanstica que corresponda, la administracin actuante acordar las medidas de restauracin
de la legalidad en la forma establecida en el presente Captulo.
Artculo 224. Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones.
1. Siempre que no hubieren transcurrido ms de cuatro aos desde la total terminacin de
las obras o usos del suelo realizados sin licencia u orden de ejecucin o sin ajustarse a las
condiciones sealadas en la misma, el Alcalde requerir al propietario para que, en el plazo
de dos meses, solicite la oportuna autorizacin urbanstica o ajuste las obras a las
condiciones de la licencia otorgada. El referido plazo de prescripcin empezar a contar
desde la total terminacin de las obras o desde que cesen los usos del suelo de que se trate.
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2. A los efectos previstos en esta Ley se presume que unas obras realizadas sin licencia u
orden de ejecucin estn totalmente terminadas cuando quedan dispuestas para servir al fin
previsto sin necesidad de ninguna actividad material posterior referida a la propia obra o as
lo reconozca de oficio la autoridad que incoe el expediente, previo informe de los Servicios
Tcnicos correspondientes.
3. Si el interesado no solicitara la licencia o autorizacin urbanstica en el plazo de dos
meses, o si la misma fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a las prescripciones
de la normativa urbanstica, se proceder conforme a lo dispuesto en el presente Captulo.
4. El plazo de cuatro aos establecido en el apartado primero no ser de aplicacin a las
actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como
zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales pblicos, terrenos o edificios que
pertenezcan al dominio pblico o estn incluidos en el Inventario General del Patrimonio
Cultural valenciano, o sobre suelo no urbanizable protegido, respecto a las cuales no existir
plazo de prescripcin, en cuanto a la posibilidad de restauracin de la legalidad y reparacin
al estado anterior de los bienes a que se refiere este apartado.
Artculo 225. Restauracin de la legalidad urbanstica.
1. El expediente de restauracin de la legalidad concluir mediante resolucin en la que
se ordenar la adopcin, segn los casos, de las siguientes medidas:
a) Tratndose de obras de edificacin, las operaciones de restauracin consistirn en la
demolicin de las edificaciones realizadas ilegalmente.
b) En los casos de demolicin indebida, la restauracin consistir en la reconstruccin de
lo demolido, cuando ello resulte procedente.
c) En el supuesto de parcelaciones ilegales, las operaciones de restauracin consistirn en
la reagrupacin de las parcelas, la cual, segn los casos, podr venir acompaada de la
roturacin de caminos, desmonte o desmantelamiento de servicios, demolicin de vallados y
cualesquiera otras que resulten necesarias a tal fin.
d) En funcin de la actuacin de que se trate, las operaciones de restauracin consistirn,
adems, en la ejecucin de todas aquellas operaciones complementarias necesarias para
devolver fsicamente los terrenos, edificaciones o usos al estado anterior a la vulneracin.
e) Cuando proceda, en la orden de cese definitivo de la actividad.
2. Complementariamente a la adopcin de las medidas del apartado 1 anterior, la
administracin actuante acordar:
a) El cese del suministro de agua, de energa elctrica, gas y telefona. A tal efecto la
administracin urbanstica actuante notificar la orden de restauracin de la legalidad a las
empresas o entidades suministradoras de energa elctrica, agua, gas y telefona, a fin de que
procedan en el plazo de diez das a la suspensin de los correspondientes suministros. La
suspensin de los suministros slo podr levantarse una vez que se haya procedido a la
legalizacin de las obras, usos o edificaciones respectivas, mediante notificacin expresa en
tal sentido de la administracin a las empresas suministradoras.
b) La inhabilitacin de accesos, cuando ello resulte procedente, de acuerdo con el
procedimiento y las garantas establecidos por la legislacin estatal vigente.
c) La anotacin de la resolucin administrativa ordenando la restauracin de la legalidad
infringida en el Registro de la Propiedad, en los trminos establecidos en la normativa
registral.
d) La comunicacin de la orden de restauracin al organismo encargado del Catastro
inmobiliario, para su constancia.
Artculo 226. Medidas cautelares.
1. Iniciado el procedimiento, podrn adoptarse por el rgano competente para la
resolucin del mismo todas las medidas cautelares que sean necesarias para garantizar la
eficacia de la resolucin final. El acuerdo de adopcin tendr que ser motivado.
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2. En todos los supuestos en que se acuerde la paralizacin de obras o actuaciones, el

interesado tendr que retirar los elementos, materiales o maquinaria preparados para ser
utilizados, en el plazo de los cinco das siguientes a la notificacin de la orden de
paralizacin. En el caso de que el interesado no hubiera procedido a la retirada de los
materiales y maquinaria, la autoridad que suspendi las obras podr retirarla o precintarla, a
costa del interesado. Los materiales y maquinaria retirados quedarn a disposicin del
interesado, que satisfar los gastos de transporte y custodia.
Artculo 227. Procedimiento de restauracin de la legalidad urbanstica.
1. Instruido el expediente y formulada la propuesta de medida de restauracin de la
ordenacin urbanstica vulnerada, la misma ser notificada a los interesados para que puedan
formular alegaciones. Transcurrido el plazo de alegaciones, o desestimadas stas, el Alcalde
acordar la medida de restauracin que corresponda, a costa del interesado, concediendo un
plazo de ejecucin.
2. El plazo mximo para notificar y resolver el expediente de restauracin de la legalidad
urbanstica ser de seis meses, plazo que comenzar a contarse:
a) Si no se ha solicitado la legalizacin, el da en que finalice el plazo otorgado en el
requerimiento de legalizacin.
b) Si se ha solicitado la legalizacin, el plazo se iniciar el da en que se dicte el acto
administrativo resolviendo sobre la licencia urbanstica o autorizacin administrativa de que
se trate.
c) En los supuestos en los que el procedimiento se hubiera paralizado por causa
imputable al interesado, se interrumpir el plazo para resolver.
Artculo 228. Incumplimiento por el interesado de la orden de restauracin o de suspensin.
1. El incumplimiento por parte del interesado de la orden de restauracin de la legalidad
dar lugar a la adopcin de las siguientes medidas:
a) A la imposicin por la administracin de multas coercitivas, hasta lograr la ejecucin
por el sujeto obligado de las medidas de restauracin. Las multas coercitivas se podrn
imponer por perodos de un mes y en cuanta de 600 a 3.000 euros cada una de ellas, segn
sean las medidas previstas, con un mximo de diez. Estas multas coercitivas se impondrn
con independencia de las que puedan imponerse con ocasin del correspondiente expediente
sancionador.
b) A la ejecucin subsidiaria por parte de la administracin actuante y a costa del
interesado. Transcurrido el plazo de cumplimiento voluntario derivado de la ltima multa
coercitiva impuesta, la administracin actuante estar obligada a ejecutar subsidiariamente
las correspondientes rdenes, a cargo del interesado.
c) A la ejecucin forzosa mediante cualesquiera otros medios previstos en el
ordenamiento jurdico.
2. El incumplimiento por parte del interesado de la orden de suspensin dar lugar a la
imposicin de las multas coercitivas a que se refiere el apartado a) del prrafo 1 anterior.
3. Con independencia de lo anterior, la administracin actuante dar cuenta del
incumplimiento al Ministerio Fiscal a los efectos de la exigencia de la responsabilidad penal
que pudiera proceder.
4. Se establece como supuesto expropiatorio por incumplimiento de la funcin social de
la propiedad el de la realizacin de actos que constituyen infraccin urbanstica muy grave.
La resolucin que ponga fin al expediente de restauracin podr establecer en estos casos
que, transcurrido el plazo otorgado para la ejecucin de la orden de restauracin sin que sta
se cumpla por el interesado, se inicie el procedimiento expropiatorio de la finca en que se
hubiera cometido la infraccin. No se iniciar el procedimiento expropiatorio si el interesado
cumple plenamente la orden de restauracin en el plazo concedido.
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5. Las expropiaciones previstas en el apartado anterior se tramitarn por el procedimiento

de tasacin conjunta. En la valoracin de estas expropiaciones no se tendrn en cuenta las
obras, construcciones, usos o actividades determinantes de la infraccin. Del precio justo se
descontar el importe de la multa y el coste de la demolicin de lo ejecutado ilegalmente.
Artculo 229. Sujecin a otros regmenes.
Lo dispuesto en los artculos precedentes se entender sin perjuicio de la imposicin de
sanciones que procedan y de las facultades que correspondan a las autoridades competentes,
en virtud del rgimen especfico de autorizacin o concesin a que estn sometidos
determinados actos de edificacin o uso del suelo.
SECCIN 3. Suspensin y revisin de licencias
Artculo 230. Revisin de oficio de licencias u rdenes de ejecucin.
1. Las licencias y rdenes de ejecucin en las que concurra un supuesto de nulidad de
pleno derecho podrn ser revisadas de oficio o como consecuencia de la estimacin de los
recursos administrativos previstos en Derecho, por la administracin municipal en los
trminos establecidos la Ley de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del
Procedimiento Administrativo Comn.
2. En el supuesto de actos anulables, la administracin municipal deber proceder a la
previa declaracin de lesividad del acto, en los trminos establecidos en la citada Ley.
Artculo 231. Impugnacin Autonmica de licencias municipales.
Cuando la conselleria competente en urbanismo y ordenacin territorial tuviese
conocimiento del otorgamiento de una licencia de obras u orden de ejecucin que
constituyan una infraccin urbanstica grave o muy grave, podr formular el requerimiento
de anulacin o interponer directamente el recurso contencioso administrativo, ello en los
trminos y supuestos previstos, y con los requisitos establecidos en los artculos 66, 67 y
concordantes de la Ley Reguladora de las Bases del Rgimen Local.
CAPTULO III
Infracciones y sanciones urbansticas
SECCIN 1. Rgimen general de las infracciones y sanciones urbansticas
Artculo 232. Concepto.
1. Son infracciones urbansticas las acciones y omisiones tipificadas y sancionadas en
esta Ley.
2. Cuando un mismo hecho pueda ser tipificado como infraccin en distintas leyes
protectoras del territorio, del urbanismo, de los recursos naturales o del patrimonio histrico,
se aplicar slo la sancin ms severa de las previstas.
Artculo 233. Infracciones muy graves, graves y leves.
1. Las infracciones urbansticas se clasifican en muy graves, graves y leves.
2. Son infracciones muy graves las acciones y omisiones tipificadas en esta Ley que
constituyan incumplimiento de las normas urbansticas relativas al uso del suelo y
construccin que afecten a zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos o al
suelo no urbanizable protegido.
Son igualmente infracciones muy graves las parcelaciones ilegales en suelo no
urbanizable.
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3. Son infracciones graves las acciones y omisiones tipificadas en esta Ley que
constituyan incumplimiento de las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento
urbanstico, edificabilidad, uso del suelo, altura, volumen, situacin de las edificaciones y
ocupacin permitida de la superficie de las parcelas, o la de edificacin de stas en exceso
del aprovechamiento subjetivo sin haber cumplido las condiciones de gestin urbanstica
exigibles.
Constituye asimismo infraccin grave el incumplimiento por el Urbanizador de los
compromisos asumidos con la administracin o los propietarios, salvo el incumplimiento de
los plazos no superior a un tercio de los mismos.
4. Se consideran infracciones leves las infracciones tipificadas en esta Ley que no tengan
carcter de graves o muy graves y, en todo caso, la ejecucin de obras o instalaciones
realizadas sin licencia y orden de ejecucin cuando sean legalizables por ser conformes con
el ordenamiento urbanstico.
Artculo 234. Tipos de sanciones.
Por la comisin de las infracciones urbansticas se podrn imponer las siguientes
sanciones:
a) Multa.
b) Inhabilitacin para asumir la condicin de Urbanizador por un tiempo no superior a
cuatro aos.
c) Inhabilitacin para ser concesionario o subcontratista de obras de urbanizacin por un
tiempo no superior a cuatro aos.
Artculo 235. Cuanta de las multas.
1. Las multas a imponer por ejecucin de obras o instalaciones realizadas sin licencia u
orden de ejecucin sern de cuanta variable, segn las reglas que se establecen en los
artculos siguientes.
2. Las dems infracciones urbansticas sern sancionadas:
a) Las leves, con multa de 300 hasta 3.000 euros.
b) Las graves, se sancionarn con multa de 3.001 a 30.000 euros.
c) Las muy graves, se sancionarn con multa de 30.001 a 1.500.000 euros.
3. Cuando la suma de la sancin impuesta y del coste de las actuaciones de reposicin de
los bienes y situaciones a su primitivo estado arrojase una cifra inferior a dicho beneficio, se
incrementar la cuanta de la multa hasta alcanzar el valor del mismo. En ningn caso la
infraccin urbanstica puede suponer un beneficio econmico para el infractor.
4. En los casos en que la restauracin del orden urbanstico infringido no exigiere
actuacin material ninguna, la sancin que se imponga al infractor no podr ser inferior al
beneficio obtenido con la actividad ilegal.
Artculo 236. Inhabilitacin para asumir la condicin de Urbanizador.
1. La inhabilitacin para asumir la condicin de Urbanizador, por un tiempo no superior a
cuatro aos, se impondr sin perjuicio de la multa que en su caso corresponda al Urbanizador
que, mediando desobediencia o engao, incumpliere los compromisos asumidos con la
administracin o los propietarios, salvo el incumplimiento de los plazos.
2. La resolucin administrativa en que se imponga la sancin, una vez firme, se insertar
en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana y ser de obligado cumplimiento en todos
los municipios de la Comunitat Valenciana.
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3. La conselleria competente en materia de Urbanismo crear y mantendr actualizado un

Registro en el que constarn inscritas las resoluciones por las que se imponga la sancin de
inhabilitacin para asumir la condicin de Urbanizador, a cuyo efecto los rganos
administrativos que adopten dichas resoluciones debern remitir copia de las mismas a la
indicada Conselleria. Esta sancin ser comunicada al Registro Oficial de Contratistas y
Empresas Calificadas de la Comunitat Valenciana.
4. En los mismos trminos, se impondr la sancin de inhabilitacin para ser
concesionario o subcontratista de obras de urbanizacin.
Artculo 237. Los sujetos responsables.
1. Sern sujetos responsables todas las personas fsicas o jurdicas que incurran en
infraccin urbanstica en sus conductas, obras, actuaciones o bien mediante el
incumplimiento de sus obligaciones o de las rdenes de las que sean destinatarios.
2. En el caso de infracciones relativas a actos de ejecucin de obras y construcciones y de
uso del suelo, sern responsables el promotor, el constructor y el director o directores de la
obra, considerndose como tales aquellos que as aparecen definidos en la Ley de
Ordenacin de la Edificacin. Se considerar tambin como promotor el propietario del
suelo en el cual se cometa la infraccin, salvo prueba en contrario.
3. Las personas jurdicas sern sancionadas por las infracciones urbansticas cometidas
por sus rganos y agentes y asumirn el coste de las medidas de reparacin del orden
urbanstico vulnerado, sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, corresponda a sus
gestores.
4. Las compaas suministradoras de servicios urbansticos declarados esenciales sern
responsables de las infracciones que se deriven del incumplimiento de sus obligaciones
tipificadas en esta Ley.
Artculo 238. La prescripcin de las infracciones.
1. Las infracciones prescribirn en los siguientes plazos:
a) Las graves y muy graves a los cuatro aos.
b) Las leves en un ao.
2. El plazo de prescripcin comenzar a computarse desde la fecha en que se hubiera
cometido la infraccin o, si sta fuera desconocida, desde la fecha en que hubiera podido
incoarse el procedimiento sancionador por aparecer signos exteriores que permitan conocer
los hechos constitutivos de infraccin.
3. En el caso de infracciones continuadas, el plazo de prescripcin comenzar a partir de
la finalizacin de la actividad o la del ltimo acto con el que la infraccin se consuma.
Constituye infraccin urbanstica continuada la actividad consistente en la repeticin de
actos anlogos cuando todos ellos tengan una unidad de objetivo dentro de un mismo mbito
territorial, definido registrado o fsicamente. Se presume, en todo caso, que los actos de
parcelacin ilegal son infracciones continuadas.
4. La prescripcin de la infraccin se interrumpe cuando se tenga conocimiento por el
interesado de la incoacin del correspondiente expediente sancionador o de la iniciacin del
expediente de proteccin de la legalidad urbanstica.
Artculo 239. La prescripcin de la sancin.
1. Las sanciones graves y muy graves prescriben a los cuatro aos, y las leves al ao.
2. El cmputo del plazo se iniciar a partir del da siguiente al de la fecha de la
notificacin de la resolucin sancionadora a los responsables.
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Artculo 240. Circunstancias agravantes y atenuantes.

1. Para graduar las multas se atender primordialmente a la gravedad de la materia, a la
entidad econmica de los hechos constitutivos de la infraccin, a su reiteracin por parte de
la persona responsable y al grado de culpabilidad de cada uno de los infractores.
2. Son circunstancias que agravan la responsabilidad de los responsables de una
infraccin:
a) La reincidencia. Existe reincidencia cuando se comete una infraccin del mismo tipo
que la que motiv una sancin anterior en el plazo de cuatro aos siguientes a la notificacin
de sta; en tal supuesto, se requerir que la resolucin sancionadora haya adquirido firmeza.
b) Utilizar violencia o cualquier otro tipo de coaccin sobre la autoridad o funcionario
pblico encargado del cumplimiento de la legalidad urbanstica, o mediante soborno.
c) Alterar los supuestos de hecho que presuntamente legitiman la actuacin, o falsificar
los documentos en que se acredita el fundamento legal de la actuacin.
d) Realizarla aprovechndose o explotando en su beneficio una grave necesidad pblica o
del particular o particulares que resultaron perjudicados.
e) Resistirse a las rdenes emanadas de la autoridad relativas a la defensa de la legalidad
urbanstica o su cumplimiento defectuoso.
f) Iniciacin de las obras sin orden escrita del tcnico director y las modificaciones que
aqul introdujere en la ejecucin del proyecto sin instrucciones expresas de dicho tcnico
cuando tales variaciones comporten una infraccin urbanstica, quedando exento de
responsabilidad el empresario constructor en todos aquellos casos en que justifique
suficientemente haberse atenido a las instrucciones recibidas de la direccin facultativa de
obra.
g) Haberse prevalido, para cometerla, de la titularidad de un oficio o cargo pblico, salvo
que el hecho constitutivo de la infraccin haya sido realizado, precisamente, en el ejercicio
del deber funcional propio del cargo u oficio.
h) No haber procedido a la suspensin de las obras tras la inspeccin y pertinente
advertencia del agente de la autoridad.
3. Son circunstancias cuya concurrencia atena la responsabilidad de los responsables de
una infraccin urbanstica:
a) Acreditar la falta de intencionalidad en la gravedad del dao a los intereses pblicos o
privados afectados por la operacin o actuacin ilegal.
b) Proceder a la reparacin o adoptar medidas que disminuyan el dao causado, antes de
la iniciacin de las actuaciones sancionadoras.
c) Proceder a la suspensin de las obras tras la inspeccin y pertinente advertencia del
agente de la autoridad.
4. Son circunstancias que, segn cada caso, atenan o agravan la responsabilidad:
a) El grado de conocimiento tcnico de los pormenores de la actuacin, de acuerdo con la
profesin o actividad habitual del culpable.
b) El beneficio obtenido de la infraccin, o, en su caso, el haberla realizado sin
consideracin ninguna al posible beneficio econmico que de la misma se derivare.
c) La mayor o menor magnitud fsica del dao producido.
d) La mayor o menor dificultad tcnica para devolver el inmueble a su estado inicial.
Artculo 241. La graduacin de la responsabilidad.
1. Cuando en la comisin de la infraccin concurra alguna circunstancia agravante, la
sancin se impondr siempre en su grado mximo.
2. Si concurriese alguna circunstancia atenuante, la sancin se impondr en su grado
mnimo.
3. Cuando concurriesen circunstancias atenuantes o agravantes, stas se compensarn de
forma racional para la determinacin de la sancin, ponderando razonadamente la
trascendencia de unas y otras.
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4. Cuando no concurran circunstancias atenuantes ni agravantes, la sancin se impondr

en su grado medio.
Artculo 242. Reglas para la determinacin de la sancin.
1. Cuando en aplicacin de los preceptos de la presente Ley se instruya expediente
sancionador por dos o ms infracciones tipificadas entre las que existe relacin de causa a
efecto, se impondr la sancin que corresponda a la ms grave en su cuanta mxima. En los
dems casos, se impondrn a los responsables de dos o ms infracciones las multas
correspondientes a cada una de las diversas infracciones cometidas.
2. Las multas por infracciones se impondrn con independencia de las medidas cautelares
para el mantenimiento de orden urbanstico y de las definitivas para su restauracin cuando
haya sido conculcado.
3. Las multas que se impongan a los distintos grupos de responsables por una misma
infraccin tendrn entre s carcter independiente. Si la condicin de promotor, constructor o
director de la obra recayera en dos o ms personas, el importe de la multa, dentro de cada
uno de estos grupos, se distribuir entre ellas en proporcin a su grado de participacin en la
comisin de la infraccin, o a partes iguales, si ello no pudiera determinarse. Si en una
misma persona concurrieran la condicin de promotor, constructor y director de obra, o de
varias de ellas, solamente se le impondr una sancin.
4. En el caso de que la total restauracin de la realidad fsica alterada se efectuara por el
interesado con anterioridad a la iniciacin del expediente sancionador, quedar exento de
sancin administrativa.
5. Si la restauracin de la realidad fsica alterada se llevase a cabo por el interesado
dentro del plazo establecido al efecto, la multa se reducir en un 95 por 100.
6. La base para el clculo de las multas consistentes en un porcentaje del valor de la obra
o instalacin ejecutada estar integrada por el coste de los materiales o de la instalacin y el
de su ejecucin o implantacin, excluidos el beneficio empresarial, honorarios profesionales
e impuestos.
Artculo 243. Procedimiento sancionador.
1. La potestad sancionadora se ejercer mediante el procedimiento establecido en la
legislacin general aplicable.
2. El plazo para resolver el expediente sancionador ser de seis meses contado desde la
fecha de su iniciacin, plazo ampliable, como mximo, por otros seis meses mediante
acuerdo adoptado por el rgano competente para iniciar el procedimiento.
3. Transcurrido el plazo mximo para resolver sin que se dictase resolucin, se entender
caducado el procedimiento. En el supuesto de que la infraccin no hubiese prescrito, deber
iniciarse un nuevo procedimiento sancionador.
Artculo 244. Infracciones conexas.
1. En los supuestos en que se instruyera expediente sancionador por dos o ms
infracciones tipificadas entre las que exista relacin de causa a efecto, se impondr una sola
sancin, que ser la que corresponda a la ms grave en su cuanta mxima. En los dems
casos, a los responsables de dos o ms infracciones urbansticas se les impondrn las multas
correspondientes a cada una de las diversas infracciones cometidas.
2. Tambin proceder la imposicin de una nica sancin pese a la existencia de varias
infracciones urbansticas concurrentes cuando una de ellas haya sido medio imprescindible
para cometer la otra, o cuando de la comisin de una derive necesariamente la de otras. En
estos casos se impondr la sancin ms grave de las que correspondan a las diversas
infracciones urbansticas cometidas, y dentro de los mrgenes establecidos legalmente para
ella.
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Artculo 245. Cuestiones incidentales del procedimiento sancionador.

1. Cuando con ocasin de la tramitacin de los expedientes administrativos que se
instruyan por infraccin urbanstica se desprendan indicios del carcter de ilcito penal del
hecho, el rgano instructor del expediente lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a
los efectos de la exigencia de las responsabilidades de orden penal en que hayan podido
incurrir los infractores, suspendiendo la tramitacin del expediente administrativo entre tanto
no recaiga resolucin del Ministerio Fiscal o resolucin judicial firme. La sancin penal
excluir la imposicin de sancin administrativa, pero no la adopcin de las medidas de
restauracin de la legalidad y de la realidad fsica alterada.
2. Cuando, en cualquier fase de los procedimientos que se instruyan como consecuencia
de una infraccin urbanstica, el rgano administrativo actuante aprecie que hay indicios de
la existencia de otra infraccin administrativa para cuyo conocimiento no sea competente, lo
comunicar al rgano que considere que lo sea.
3. Iniciado el procedimiento sancionador, podrn adoptarse por el rgano que hubiera
acordado la iniciacin del mismo, o el llamado a resolver, si ya se hubiere elevado el
expediente al competente para imponer la sancin, cuantas medidas cautelares sean
necesarias para asegurar el cese de la actuacin que diere lugar al procedimiento, la no
produccin de perjuicios al inters general o de los particulares afectados y la efectividad de
las indemnizaciones o de la sancin que presumiblemente se pudieren declarar o imponer.
Podr acordarse la anotacin en el Registro de la Propiedad de la incoacin del
procedimiento si la naturaleza de la actuacin o inactividad que diere lugar al procedimiento
as lo permita.
Lo anterior se entiende sin perjuicio del ejercicio de las potestades de proteccin de la
legalidad urbanstica.
Artculo 246. Resarcimiento de daos y perjuicios.
Quienes como consecuencia de una infraccin urbanstica sufrieren dao o perjuicio
podrn exigir de cualquiera de los infractores, con carcter solidario, el resarcimiento e
indemnizacin.
SECCIN 2. De las infracciones muy graves y sus sanciones
Artculo 247. Actuaciones ilegales en suelos protegidos.
Se sancionar con multa del 100 al 200 por 100 del valor de las obras ilegales ejecutadas
a quienes realicen en terrenos destinados por el planeamiento a zonas verdes, espacios libres,
dotaciones y equipamientos, o en suelo no urbanizable protegido, obras, instalaciones o
acciones que incumplan las normas relativas al uso y a la edificacin. El importe de la multa
no ser inferior a los 3.000 euros.
Artculo 248. Parcelaciones en suelo no urbanizable.
1. Quienes realicen parcelaciones urbansticas ilegales en suelo no urbanizable sin
autorizacin para ello o declaracin de su innecesariedad sern sancionados con multa del 20
al 30 por 100 del valor en venta de los lotes fraccionados, salvo que la divisin se efecte
cumpliendo la ordenacin urbanstica en vigor.
2. Esta sancin se impondr en su cuanta mxima si la divisin realizada lesiona el valor
especfico que, en su caso, proteja el ordenamiento urbanstico. En cualquier caso, el importe
de la multa no ser nunca inferior a la diferencia entre el valor inicial y el de venta de la
parcela correspondiente.
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3. A estos efectos, tambin se considerarn actos reveladores de una posible parcelacin

urbanstica aqullos en los, sin divisin o segregacin de fincas, se enajenen o se arrienden
partes indivisibles de ella, con incorporacin del derecho de utilizacin exclusiva de partes
concretas de terrenos, o bien se constituyan asociaciones o sociedades en las cuales la
condicin de socio, la participacin o la accin incorpore tambin esa facultad, siempre que
se den respecto a las porciones concretas cuyo uso exclusivo se transmita las condiciones de
superficie y descripcin que racionalmente supongan la modificacin del uso rstico de la
finca matriz de la que procedan.
SECCIN 3. De las infracciones graves y sus sanciones
Artculo 249. Infracciones en materia de edificacin.
1. Se impondr multa del 25 al 50 por 100 del valor de la obra ilegal ejecutada, siempre
que la infraccin no estuviera calificada como muy grave, a quienes realicen obras de
edificacin que no correspondan con el uso del suelo en el que se ejecuten, o que superen la
ocupacin permitida de la parcela o solar, o la altura, la superficie o volumen edificables, o
que incumplan los retranqueos a linderos o que superen el aprovechamiento resultante del
planeamiento. El importe de la multa no ser inferior a 600 euros.
2. En particular, se incluyen en la infraccin tipificada en el apartado anterior las
siguientes actuaciones:
-La realizacin de acciones constructivas o no constructivas en contra del uso, destino y
naturaleza que corresponda al suelo en el que se ejecuten.
-El incumplimiento del aprovechamiento urbanstico fijado en el planeamiento.
-El exceso de edificacin sobre la edificabilidad permitida por el planeamiento.
-La edificacin de stanos, semistanos, ticos o entreplantas no permitidos por el
planeamiento.
-El exceso sobre la altura determinada en el planeamiento.
-El incumplimiento de las reglas de distancia de las edificaciones entre s y en relacin
con las vas pblicas, espacios libres y linderos.
-La edificacin en parcelas cuya superficie sea inferior a la establecida como mnima
edificable. En este caso, la multa se graduar en funcin de la mayor o menor desproporcin
que exista entre la superficie de la parcela edificada y la superficie de la parcela mnima
segn el plan.
-La demolicin de edificaciones no permitidas por el planeamiento urbanstico.
3. Se sancionar con multa del 25 al 50 por 100 del valor de la obra realizada la ejecucin
de obras prohibidas en edificios calificados fuera de ordenacin. El importe de la multa no
ser inferior a los 600 euros. Se incluye en este supuesto la ejecucin de obras de
consolidacin, modernizacin o incremento de su valor de expropiacin en edificios
calificados como fuera de ordenacin no permitidas por el planeamiento urbanstico.
Artculo 250. Actuacin en edificios catalogados.
1. Sern sancionados con multa del 25 al 50 por 100 del valor del suelo quienes
arruinaren o destruyeren ilegalmente un edificio catalogado.
2. Se incluye en la infraccin tipificada en el apartado anterior la demolicin, destruccin
o deformacin en cualquier otra forma, total o parcialmente de construcciones, edificios y
otros inmuebles objeto de proteccin especial por el planeamiento urbanstico por su carcter
monumental, histrico, artstico, arqueolgico, cultural, tpico o tradicional, o, en su caso, del
dao producido al bien protegido.
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3. Se sancionar con multa del 25 al 50 por 100 del valor de la obra ejecutada la
realizacin de construcciones en lugares inmediatos o en inmuebles que formen parte de un
grupo de edificios de carcter histrico-artstico, arqueolgico, tpico o tradicional que,
infringiendo las correspondientes normas o rgimen jurdico de proteccin, quebranten la
armona del grupo o produzcan el mismo efecto en relacin con algn edificio de gran
importancia o calidad de los caracteres indicados. La graduacin de la multa se realizar en
atencin al carcter grave o leve de la afectacin producida.
4. El importe de la multa no podr ser inferior al 50 por 100 del valor de la parte de la
edificacin arruinada o destruida y tampoco podr ser inferior a 600 euros.
Artculo 251. Otras infracciones.
1. El incumplimiento de las obligaciones legales o compromisos asumidos mediante
convenio urbanstico para la ejecucin del planeamiento se sancionar con multa de 600 a
6.000 euros.
2. Los propietarios que no efectuaran la inspeccin peridica de construcciones, estando
obligados legalmente a ello, sern sancionados con multa de 600 a 6.000 euros.
3. Quienes realicen parcelaciones urbansticas ilegales en suelo urbanizable sin
autorizacin para ello o declaracin de su innecesariedad sern sancionados con multa del 20
al 30 por 100 del valor en venta de los lotes fraccionados, salvo que la divisin se efecte
cumpliendo la ordenacin urbanstica en vigor.
4. Quienes realicen divisin de terrenos en suelo urbano que contradigan las
determinaciones de la ordenacin urbanstica sern sancionados con multa del 10 al 15 por
100 del valor de los terrenos afectados. Igual pena se impondr a quienes realicen
parcelaciones urbansticas en suelo urbano que contradigan las determinaciones de la
ordenacin urbanstica. En todo caso, el importe de la multa no ser inferior a 600 euros.
5. Incurrirn en infraccin urbanstica grave, sancionable con multa de 6.000 a 60.000
euros, las compaas de suministros y servicios que incumplan las obligaciones descritas en
los puntos a) y b) del apartado 1 y la del apartado 2 de la Disposicin Adicional Cuarta de la
Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo No Urbanizable. A estos efectos, se presume que
se presta servicio cuando la compaa percibe contraprestacin del usuario aunque no se
haya formalizado contrato o acuerdo alguno entre aqulla y el preceptor del servicio.
6. Sern sancionados con multa del 25 al 50 por 100 del valor del edificio, planta, local o
dependencia quienes alteraren el uso a que estuviesen destinados por el planeamiento
urbanstico. El importe de la multa no ser inferior a los 600 euros.
7. Las obras de urbanizacin e implantacin de servicios sin la correspondiente
autorizacin urbanstica que se realicen en suelo no urbanizable o urbanizable sin programar
se sancionarn con multa del 25 al 50 por 100 del valor de las mismas. La cuanta mnima de
estas sanciones es, en todo caso, de 600 euros.
En suelo urbano o urbanizable con programa aprobado, la sancin ser del 50 al 100 por
100 del valor de la obra ejecutada sin autorizacin o sin ajustarse a las condiciones de sta,
salvo que estas obras fueran susceptibles de legalizacin, en cuyo caso la sancin ser del
cinco por ciento del valor de la obra ejecutada. La sancin que se imponga no podr ser
inferior a 600 euros.
SECCIN 4. De las infracciones leves y sus sanciones
Artculo 252. Actuaciones sin licencia legalizables y otras infracciones.
1. La ejecucin de obras, instalaciones o demoliciones realizadas sin licencia u orden de
ejecucin cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanstico
vigente en el momento de su realizacin ser sancionada con multa del 2 al 6 por 100 del
valor de la obra o instalacin ejecutada. La multa no podr ser inferior a 300 euros.
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2. Se sancionarn con multa del 2 al 6 por 100 del valor de los terrenos afectados las
parcelaciones que, sin contradecir el planeamiento en vigor, se realicen sin ttulo habilitante.
La multa no podr ser inferior a 300 euros.
3. Sern sancionados con multa del 1 al 5 por 100 de su valor quienes lleven a cabo sin
licencia cierres y vallados de fincas, sin que la multa pueda ser inferior a 300 euros.
4. Las compaas de suministros y servicios que incumplan los requerimientos referidos
en el punto c del apartado 1 de la Disposicin Adicional Cuarta de la Ley 10/2004, de 9 de
diciembre, del Suelo No Urbanizable, incurrirn en infraccin leve, que ser sancionada con
multa de 600 a 3.000 euros.
CAPTULO IV
Administraciones competentes en materia de disciplina urbanstica
Artculo 253. Competencias de los municipios.
1. El ejercicio de la potestad sancionadora regulada en esta Ley corresponder al
Municipio con el carcter de competencia propia, salvo en aquellos supuestos en los que
expresamente se establezca en esta Ley que su ejercicio corresponde a la Comunidad
Autnoma en rgimen concurrente o exclusivo. A tal efecto, los Municipios estn facultados
para la imposicin de las sanciones previstas en esta Ley cuya cuanta exceda de los importes
previstos en la legislacin de rgimen local como lmite para la imposicin de sanciones por
infraccin de ordenanzas municipales.
2. Del mismo modo, y salvo en los que expresamente se prevea que su ejercicio
corresponde a la Comunidad Autnoma en rgimen concurrente o exclusivo, corresponder
al Municipio con el carcter de competencia propia el ejercicio de las potestades
administrativas de proteccin de la legalidad urbanstica.
3. En el ejercicio de sus competencias propias, los Municipios podrn solicitar la
asistencia y colaboracin tanto de la Diputacin Provincial como de la Conselleria
competente en materia de Urbanismo.
4. Para el mejor ejercicio de sus competencias en materia de disciplina urbanstica, y en
los trminos establecidos en la legislacin de rgimen local, los Municipios podrn asociarse
entre s y con otras Administraciones constituyendo Mancomunidades o Consorcios.
5. La inactividad municipal en el ejercicio de sus competencias propias en materia de
disciplina urbanstica, sin perjuicio de las responsabilidades a que pudiera dar lugar, podr
ser recurrida por los interesados ante los Jueces y Tribunales, en los trminos establecidos en
el artculo 29 de la Ley de la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa.
Artculo 254. Sustitucin autonmica en las competencias municipales.
1. Cuando la administracin autonmica tuviera conocimiento de que se estn llevando a
cabo actuaciones respecto de las cuales, de conformidad con esta Ley, la adopcin de las
medidas de disciplina urbanstica corresponde con el carcter de competencia propia al
Municipio, lo comunicar a la administracin municipal para que sta adopte las medidas
legales que corresponda.
2. Cuando un Municipio mostrara inactividad o negligencia en el ejercicio de sus
competencias propias de proteccin de la legalidad urbanstica y de sancin de las
infracciones urbanstica, la Conselleria competente en materia de urbanismo podr asumir la
competencia por sustitucin, en los trminos establecidos en el artculo 60 de la Ley
Reguladora de las Bases del Rgimen Local.
3. Para que proceda la actuacin de La Generalitat por sustitucin se requerir que la
infraccin de que se trate sea grave y manifiesta y que existan especficos intereses
supralocales afectados.
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Artculo 255. Competencias de La Generalitat.

1. El ejercicio de la potestad sancionadora regulada en esta Ley corresponder a La
Generalitat, con el carcter de competencia propia en concurrencia con la municipal, cuando
se trate de infracciones graves o muy graves cometidas en suelo no urbanizable. Iniciado por
La Generalitat en estos supuestos el ejercicio de su competencia, el Municipio deber
abstenerse de toda actuacin en el mismo asunto desde el momento en que reciba la oportuna
comunicacin, remitiendo a la administracin autonmica las actuaciones que hasta el
mismo hubiera, en su caso, desarrollado.
2. En los supuestos del apartado anterior corresponder tambin a La Generalitat, con el
carcter de competencia propia en concurrencia con la municipal, el ejercicio de las
potestades administrativas de proteccin de la legalidad urbanstica.
3. En los casos en los que las competencias se ejerciten por La Generalitat, se dar
tambin traslado de la propuesta de resolucin al Municipio afectado en el mismo trmite de
audiencia a los imputados, para que pueda alegar lo que estime oportuno.
4. Las competencias autonmicas en el ejercicio de la potestad sancionadora regulada en
esta Ley se ejercern por la Conselleria competente en materia de Urbanismo, de acuerdo
con las siguientes reglas
a) La incoacin de los expedientes sancionadores, cuando sea competencia autonmica,
corresponder, en todo caso, al director general competente en materia de Urbanismo.
b) La resolucin de los expedientes sancionadores, en los casos en los que sea
competencia autonmica, corresponder a los siguientes rganos:
-Al director general competente en materia de Urbanismo cuando el importe de la sancin
sea inferior a 30.000 euros.
-Al conseller competente en materia de Urbanismo cuando el importe de la sancin sea
mayor de 30.000 euros e inferior a 600.000 euros.
-Al Consell de La Generalitat, cuando el importe de la sancin sea superior a 600.000
euros.
CAPTULO V
Inspeccin urbanstica
Artculo 256. Concepto.
1. La inspeccin urbanstica es la actividad que los rganos administrativos competentes
en materia de urbanismo deben realizar con el fin de comprobar que las edificaciones y el
uso del suelo se ajustan a las especificaciones del ordenamiento urbanstico.
2. La inspeccin urbanstica es una funcin de inexcusable ejercicio para los organismos
a los que se atribuye por esta Ley.
Artculo 257. Competencia sobre inspeccin urbanstica.
1 .La funcin inspectora ser desarrollada, en el mbito de sus respectivas competencias,
por los municipios y por La Generalitat.
2. La realizacin de la inspeccin se realizar bajo la superior autoridad y direccin del
rgano de gobierno que corresponda y ser desempeada por el personal al que se atribuya
este cometido dentro de cada uno de ellos.
3. La inspeccin autonmica podr solicitar de las administraciones municipales cuantos
datos y antecedentes fueran necesarios para el ejercicio de sus competencias.
4. Las fuerzas y cuerpos de seguridad, en el mbito de sus respectivas competencias,
colaborarn con la funcin inspectora, prestando su auxilio cuando se les solicite.
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5. El personal adscrito a la inspeccin urbanstica tendr la consideracin de agente de la

autoridad y estar capacitado para recabar, con dicho carcter, cuanta informacin,
documentacin y ayuda material precise para el adecuado cumplimiento de sus funciones.
Este personal est facultado para requerir y examinar toda clase de documentos relativos al
planeamiento, comprobar la adecuacin de los actos de edificacin y uso del suelo a la
normativa urbanstica y territorial aplicable y obtener la informacin necesaria para el
cumplimiento de sus funciones. En su actuacin deber facilitrsele libre acceso a las fincas,
edificaciones o locales donde se realicen las obras o usos que se pretendan inspeccionar y
que no tengan la condicin de domicilio o de lugar asimilado a ste.
6. Cuando se estime necesario dejar constancia de cualquier actuacin urbanstica, la
inspeccin levantar la correspondiente acta que contendr los datos identificativos de todas
las personas intervinientes, sean propietarios, promotores, constructores, tcnicos o usuarios,
y describir sucintamente los elementos esenciales de la actuacin.
Las actas de la inspeccin urbanstica gozan de la presuncin de veracidad, y su valor y
fuerza probatorios slo cedern cuando en el expediente que se instruya como consecuencia
de las mismas se acredite lo contrario de manera inequvoca e indubitada.
TTULO V
Actividad administrativa de fomento del mercado del suelo para la promocin social del
mismo
CAPTULO I
Patrimonio pblico del suelo y patrimonios municipales del suelo
Artculo 258. Patrimonios pblicos de suelo.
1. Los patrimonios pblicos de suelo son un instrumento de poltica de suelo y vivienda
de carcter finalista, cuyos bienes e ingresos estn vinculados a los usos de inters social o
de utilidad pblica definidos en el planeamiento y destinados a cubrir las necesidades
previstas en el mismo, con el fin de regular el mercado de terrenos y obtener reservas de
suelo para actuaciones de iniciativa pblica que faciliten la ejecucin del planeamiento y
garanticen la promocin y edificacin de viviendas de proteccin pblica.
2. Los ayuntamientos, las entidades locales supramunicipales y La Generalitat, debern
constituir sus respectivos patrimonios pblicos de suelo, con la finalidad de regular el
mercado de terrenos, crear reservas para actuaciones pblicas y facilitar el planeamiento
territorial y urbanstico, y su ejecucin en el marco de sus correspondientes competencias.
3. Cada patrimonio pblico de suelo integrar un patrimonio independiente, separado del
restante patrimonio de la administracin titular. El inventario y registro de la gestin de los
bienes integrantes de cada patrimonio pblico de suelo se realizar en los trminos que
reglamentariamente se determinen.
4. Los patrimonios pblicos de suelo constituirn el medio principal para el desarrollo del
servicio pblico de intervencin en el mercado de suelo y de la poltica de vivienda.
Artculo 259. Carcter finalista de los patrimonios pblicos del suelo.
1. Los ingresos obtenidos mediante la enajenacin o la cesin de terrenos y la sustitucin
del aprovechamiento correspondiente a la administracin por su equivalente valor econmico
en metlico se destinarn a la ampliacin, el mantenimiento o gestin del patrimonio pblico
del suelo.
2. Los bienes del Patrimonio Municipal de Suelo, una vez incorporados al proceso de
urbanizacin y edificacin, debern ser destinados a la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin pblica o a otros usos de inters social, de acuerdo con el
planeamiento urbanstico.
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Artculo 260. Bienes integrantes de los patrimonios pblicos del suelo.

1. Integran los patrimonios pblicos de suelo:
a) Los bienes patrimoniales de la administracin correspondiente a los que el
planeamiento territorial y urbanstico asigne expresamente tal destino, as como aquellos que
legal o reglamentariamente se adscriban al patrimonio pblico del suelo.
b) Los obtenidos como consecuencia de expropiaciones urbansticas y de cualesquiera
procedimientos de gestin urbanstica, y entre ellos, las cesiones correspondientes a la
participacin de la administracin en el aprovechamiento urbanstico, y los ingresos
derivados de la sustitucin de tales cesiones con pagos en metlico.
c) Los bienes adquiridos como consecuencia de la delimitacin de reas sobre los que se
ejercite el derecho de tanteo y retracto administrativo.
d) Los adquiridos para su adscripcin al mismo.
e) Los recursos financieros afectos a los Patrimonios Pblicos de Suelo.
2. Los bienes de los Patrimonios Pblicos de Suelo conforman un patrimonio
independiente, separado del resto de bienes y derechos patrimoniales o privativos de
titularidad de la administracin, con independencia del rgimen jurdico propio de
demanialidad o privacidad de los bienes integrantes de dichos patrimonios.
Artculo 261. Delimitacin de los patrimonios pblicos de suelo por el planeamiento general
o especial.
1. Las administraciones pblicas, en previsin de la ampliacin de sus patrimonios
pblicos de suelo, podrn establecer reas reservadas de terrenos, cualquiera que sea su
clasificacin o calificacin urbanstica. La reserva, si no estuviera prevista en el plan general
o fuera insuficiente, se efectuar mediante Plan Especial y podr ser incluso previa a la
programacin de los terrenos. Dicha programacin, no obstante, podr ser instada por los
particulares, conforme al artculo 130, debiendo solicitar autorizacin previa a la
administracin titular de la reserva, quien, en su caso, podr otorgarla con sujecin a las
condiciones de inters pblico que procedan para lograr los fines sociales a los que se
adscriba.
2. El establecimiento o la delimitacin de reservas de terrenos para la ampliacin de
patrimonios pblicos de suelo comportar la declaracin de utilidad pblica y la necesidad
de ocupacin, a los efectos expropiatorios.
Artculo 262. Medidas urbansticas para la construccin de viviendas sujetas a proteccin
pblica.
1. Los municipios de ms de 10.000 habitantes destinarn ntegramente el patrimonio
pblico de suelo correspondiente al tanto por ciento de la cesin de aprovechamiento
urbanstico que le corresponda por actuaciones en suelo urbanizable residencial a la
promocin de viviendas de proteccin pblica. Podrn hacerlo bien mediante promocin
directa, bien por enajenacin gratuita u onerosa del suelo vinculada a tal fin.
Al menos la mitad de este suelo deber ser enajenado de forma onerosa, en cuyo caso
ser por concurso, o cesin gratuita de terrenos. El precio de la enajenacin no podr
sobrepasar, incluyendo los gastos de urbanizacin que puedan corresponderle, el mximo
fijado por la legislacin reguladora de Viviendas de Proteccin Oficial o tipo equivalente que
la sustituya, para el lugar y momento en que se produzca.
2. Los municipios con poblacin comprendida entre 5.000 y 10.000 habitantes afectarn
los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo, o los recursos derivados de su transmisin, a
usos sociales de carcter pblico, preferentemente a la promocin y construccin de
viviendas sujetas a proteccin pblica, al menos en una proporcin no inferior al 25 por 100
de dicho Patrimonio en el ejercicio correspondiente.
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3. Cuando la demanda de vivienda protegida est satisfecha justificadamente, o la

necesidad del municipio de destinarlos a otros usos de inters pblico as lo exijan, podr
eximirse hasta el 50 por 100 de la obligacin a la que se refieren los puntos 1 y 2 mediante
resolucin del conseller competente en Vivienda. En supuestos excepcionales y muy
justificados en base a los mismos criterios, la exencin podr ser de hasta el 100 por 100.
Cuando el ayuntamiento disponga de un programa, de carcter plurianual, destinado a
cubrir las necesidades de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, convenido
con la conselleria competente en vivienda, ste quedar eximido de la obligacin a que se
refieren los puntos 1 y 2 del presente artculo.
Artculo 263. Gestin de los patrimonios pblicos del suelo.
1. La gestin de los patrimonios pblicos del suelo podr ejercerse directamente por su
Administracin titular, por organismos, entidades o empresas de capital ntegramente pblico
o participadas mayoritariamente por la administracin, entidades pblicas empresariales,
mancomunidades, consorcios o sociedades urbansticas.
2. Las Administraciones titulares de patrimonios pblicos de suelo podrn constituir
sociedades annimas o empresas de economa mixta para la gestin de los mismos.
Artculo 264. Transmisin de los bienes integrantes de los patrimonios pblicos del suelo.
1. Los bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo podrn ser objeto de
transmisin en los siguientes trminos:
a) Mediante enajenacin por concurso pblico.
b) Mediante subasta, cuando los bienes enajenados no estn sujetos a limite en el precio
de explotacin o no tengan el precio tasado oficialmente.
c) Directamente, por precio no inferior al valor de los terrenos, a entidades de carcter
benfico y social y a promotores pblicos, que promuevan la construccin de viviendas de
proteccin pblica.
El documento pblico en que conste la enajenacin directa debe establecer el destino
final de los terrenos transmitidos, el plazo mximo de construccin y las dems limitaciones
y condiciones que la administracin considere conveniente.
d) Mediante cesin gratuita a organismos pblicos, sociedades, entidades o empresas de
capital ntegramente pblico, o a otras administraciones pblicas, siempre que el destino de
la referida cesin sea la construccin sobre el suelo cedido de viviendas sujetas a algn
rgimen de proteccin pblica.
2. La transmisin, en todo caso, observar la normativa estatal y comunitaria en materia
de defensa de la competencia, ayudas pblicas y disciplina de mercado.
Artculo 265. La intervencin privada en los patrimonios pblicos del suelo.
1. Las Administraciones que, en aplicacin de esta Ley, deban constituir patrimonios
pblicos del suelo podrn participar en sociedades mercantiles cuyo capital social slo
parcialmente corresponda a la administracin titular, para la gestin del mismo de acuerdo
con sus fines.
2. Las sociedades debern constituirse para actuaciones concretas, de las establecidas por
el planeamiento, en rgimen de concurrencia pblica u ofrecindolas restringidamente a los
propietarios de los inmuebles afectados, pero en condiciones de igualdad.
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Artculo 266. Registro Autonmico de Patrimonios Municipales de Suelo.

1. La conselleria competente en ordenacin del territorio, urbanismo y vivienda crear un
Registro Autonmico de Patrimonios Pblicos Municipales de Suelo, que estar compuesto
por el Inventario de Bienes municipales adscritos a cada patrimonio municipal de suelo que
sean procedentes de la gestin urbanstica.
2. Los Ayuntamientos prestarn la cooperacin y asistencia activa que la conselleria
pueda precisar para la adecuada gestin de este Registro Autonmico. A tal fin, debern
remitir copia certificada con la relacin de bienes inmuebles, su identificacin precisa y
determinada, con su certificacin registral y cargas urbansticas a dicha conselleria, con la
obligacin de incluir las actualizaciones de dicho inventario, as como aportar las
modificaciones que ste experimente. La documentacin deber ser remitida en el plazo
mximo de 15 das desde su requerimiento.
3. El Registro ser pblico, de acceso gratuito y tendr una finalidad informativa.
4. Los bienes inmuebles integrados en cada inventario y que formarn parte del registro
autonmico tendrn la naturaleza de utilidad pblica e inters social. No se podr disponer
de ellos si previamente no se aporta, al respectivo expediente, certificado de inscripcin en el
Registro Autonmico de Patrimonios Pblicos Municipales de Suelo, que el Secretario del
Ayuntamiento deber protocolizar.
5. Si un Ayuntamiento, de los referidos en el artculo 263, no procede a enajenar en el
plazo de dos aos a partir de la vigencia de la presente Ley, al menos el 50 por 100 de todos
los bienes inmuebles que formen parte de cada patrimonio municipal de suelo, La
Generalitat, a travs del rgano competente, proceder a iniciar expediente de expropiacin
forzosa con carcter urgente, sobre la relacin de bienes inmuebles inventariados en cada
patrimonio municipal de suelo, con el fin de proceder a la construccin, de manera directa o
indirecta, de viviendas de proteccin pblica. A tal efecto, emitir certificado de
incumplimiento de las obligaciones municipales.
6. Por Decreto del Consell de La Generalitat se desarrollarn los criterios, normas y
procedimientos de la gestin del Registro Autonmico de Patrimonios Pblicos Municipales
de Suelo, garantizando los mismos y su afeccin a la construccin de viviendas de
proteccin o intervencin en los centros histricos, monumentos o inmuebles de inters
patrimonial.
CAPTULO II
Derecho de superficie
Artculo 267. Derecho de superficie.
1. La Generalitat, las entidades locales, los organismos autnomos, las entidades pblicas
empresariales y las sociedades pblicas, cuyo capital pertenezca total o parcialmente a la
administracin, dentro de los mbitos de su competencia, podrn constituir el derecho de
superficie en terrenos de su titularidad con destino a la construccin de viviendas, servicios
complementarios, instalaciones industriales y comerciales u otros usos determinados en los
planes urbansticos y de ordenacin del territorio, cuyo derecho corresponder al
superficiario, por el plazo que establezca el acto de constitucin del derecho de superficie.
2. El derecho de superficie se regir por la normativa estatal aplicable.
Pgina n 124
DISPOSICIONES ADICIONALES.
Primera.Consejo del Territorio y el Paisaje
El Consejo del Territorio y el Paisaje es el mximo rgano asesor de las
Administraciones pblicas con competencia urbanstica de la Comunitat Valenciana.
Radicar en el Instituto de Estudios Territoriales y del Paisaje, del que formar parte.
Reglamentariamente se establecer su composicin, organizacin y funcionamiento. En
todo caso, actuar como rgano colegiado, compuesto por expertos en urbanismo de
reconocida competencia, quienes asesorarn con rectitud las cuestiones que se sometan a su
consideracin. En su nombramiento se dar adecuada participacin a las entidades locales.
Le corresponder dictaminar en los casos que as lo exija esta Ley o una disposicin
reglamentaria con rango de Decreto del Consell de La Generalitat, o cuando lo solicite el
Consell de La Generalitat o alguno de sus miembros.
El Consejo del Territorio y el Paisaje asumir la totalidad de las funciones que hasta la
fecha tena asignadas el Consejo Superior de Urbanismo.
Segunda.Cmputo de la poblacin municipal
A todos los efectos previstos en la presente Ley, cuando en ella se alude a un determinado
nmero de habitantes por Municipio, se computarn como tales, los residentes
empadronados excepto para la cuantificacin de las reservas dotacionales en que se
considerar la poblacin potencial.
Tercera.Deber de informacin interadministrativa en relacin con actos y acuerdos
urbansticos
1. En cumplimiento del artculo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, la notificacin
preceptiva de actos y acuerdos municipales a la administracin autonmica, cuando se
refiera a actos en materia de urbanismo, se cursar a los rganos urbansticos de La
Generalitat.
Si dicha notificacin versa sobre otorgamiento de licencia de obra, expresar con claridad
la localizacin y contenido del acto autorizado en trminos que permitan relacionarlo con su
rgimen urbanstico. Reglamentariamente se establecer un modelo de ficha urbanstica,
susceptible de fcil tratamiento estadstico, a cumplimentar por el solicitante de la licencia,
que el Municipio adjuntar al notificar.
2. Los interesados pueden notificar, por su cuenta, a los referidos rganos de La
Generalitat su intencin de iniciar las obras o actuaciones urbansticas correspondientes,
acompaando la informacin referida en el nmero anterior y los documentos acreditativos
de que, desde que solicitaron la licencia, han transcurrido los plazos previstos en esta Ley
para el otorgamiento de la misma.
La comunicacin ser examinada en el plazo de un mes, debindose recabar durante l
informacin del Ayuntamiento. Concluido ste, el interesado tendr derecho, a que La
Generalitat le expida, para su uso particular, certificado de haber sido notificada del
propsito de iniciar las obras o actuaciones y de no haber advertido en ellas contravencin
grave y manifiesta de la ordenacin urbanstica, ni haber recibido reclamacin municipal por
tal motivo. Es improcedente la expedicin del certificado cuando la obra o actuacin
contravenga manifiestamente la ordenacin urbanstica o exceda de los derechos que sta
confiere al interesado, o cuando el Ayuntamiento justifique motivadamente su oposicin a
ello.
3. La administracin de La Generalitat, sin perjuicio de las competencias municipales, se
abstendr de desarrollar acciones o procedimientos administrativos por la realizacin de
actuaciones respecto a las que haya expedido el certificado regulado en el nmero anterior.
Pgina n 125
4. Los rganos de La Generalitat que adopten resoluciones o acuerdos en materia

urbanstica han de notificarlos a los Municipios afectados en el plazo de diez das desde su
adopcin.
5. Reglamentariamente, se establecer el contenido y formato de la informacin que, a los
efectos de estadstica, los Municipios debern remitir a la conselleria competente en
ordenacin del territorio y vivienda en relacin con las materias reguladas en la presente
Ley.
Cuarta.Convenios urbansticos
1. La suscripcin de convenios urbansticos por la Generalitat y las entidades locales de la
Comunidad Valenciana, as como por las entidades de derecho pblico, sociedades y
fundaciones dependientes o vinculadas a las mismas, estarn sujetas a los lmites que, para la
suscripcin de convenios administrativos, se establecen en el Texto Refundido de la Ley de
Contratos de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000,
de 16 de junio.
2. La competencia de su aprobacin por parte municipal corresponder al Ayuntamiento
Pleno, previa apertura de un perodo de informacin pblica por plazo de veinte das sobre el
proyecto de convenio.
3. Los convenios urbansticos que, para la ejecucin del planeamiento, celebren los
Ayuntamientos con los particulares no podrn sustituir el procedimiento de aprobacin y
adjudicacin de Programas regulado en esta Ley o prejuzgar el resultado del mismo, ni
podrn alterar ninguna de las determinaciones del plan o instrumento de cuya ejecucin se
trate, ni perjudicar derechos o intereses de terceros.
4. Los convenios urbansticos que se suscriban con motivo y en relacin con la
formulacin y aprobacin de los planes y de cualesquiera otros instrumentos de ordenacin o
gestin urbanstica se sujetarn a las siguientes reglas:
1 Respetarn el rgimen de facultades e iniciativas para promoverlos que se establecen
en la legislacin urbanstica.
2 Contendrn una parte expositiva en la que se justificar la conveniencia de lo
estipulado para el inters general y su coherencia con el modelo y estrategia territorial del
Municipio, as como, en su caso, con la programacin prevista en el planeamiento o
instrumento urbanstico en tramitacin.
3 Se sometern a informacin pblica, junto con el correspondiente instrumento de
planeamiento o gestin urbanstica, si se suscribe antes de acordarse aqulla, o a un trmite
autnomo de informacin pblica, de veinte das de duracin, cuando la del planeamiento ya
se hubiera culminado. Los convenios que se suscriban para la implantacin de actuaciones
sujetas a Declaracin de Singular Inters Comunitario se sujetarn al rgimen previsto para
ellas.
4 Sern nulas las estipulaciones y compromisos contrarios a normas imperativas legales
y reglamentarias, as como a determinaciones de planeamiento de rango superior o de esta
Ley y, en todo caso, las que supongan disminucin de deberes y cargas definitorias del
derecho de propiedad del suelo.
5 Lo convenido con particulares se entiende sin perjuicio del ejercicio con plenitud por
parte de la administracin de la potestad de planeamiento, y siempre estar sometido a la
condicin suspensiva de que el plan o instrumento correspondiente haga posible su
cumplimiento. El incumplimiento de esta condicin no dar lugar, en ningn caso, a
responsabilidad de la administracin que hubiere suscrito el convenio, salvo que el cambio
de criterio que determinara la imposibilidad de cumplimiento le fuera imputable y no se
justificara suficientemente en razones objetivas de inters pblico.
Pgina n 126
Se excepta la aplicacin de las reglas 1 a 4 anteriores cuando el Convenio Urbanstico

se suscriba entre la administracin de La Generalitat, las empresas pblicas de ella
dependientes y los Municipios, conjunta o separadamente, con otras Administraciones
Publicas, organismos pblicos, sociedades de capital ntegramente pblico, entidades o
empresas en cuyo capital participen mayoritariamente cuando el objeto del Convenio sea el
fomento de la construccin de Viviendas Sujetas a algn rgimen de Proteccin pblica y ese
compromiso se establezca en el Convenio.
Quinta.Arrendamientos histricos
Las disposiciones de la presente Ley en materia de gestin urbanstica de suelo se
entendern a reserva de los derechos de los arrendatarios histricos, reconocidos por el
artculo 5 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de La Generalitat, de Arrendamientos
Histricos Valencianos.
Sexta.Previsin de viviendas sujetas a rgimen de proteccin pblica en los planes y
programas
1. Los planes generales han de incluir en la memoria justificativa un estudio sobre la
previsin de las necesidades de vivienda protegida en el trmino municipal, incluyendo en
sus fichas de planeamiento y gestin del suelo urbanizable residencial la proporcin de
viviendas de esta ndole que se tenga que materializar en el desarrollo de cada sector de suelo
urbanizable. La aprobacin de dichos planes necesitar informe previo preceptivo y
vinculante emitido por los rganos de la administracin autonmica competentes en materia
de vivienda integrados en la correspondiente conselleria, sobre las previsiones del
planeamiento en materia de vivienda protegida.
2. La aprobacin definitiva de los planes generales que cuenten con suelo urbanizable
residencial con ordenacin pormenorizada, planes parciales, planes de reforma interior y
programas para el desarrollo de actuaciones integradas en el suelo urbanizable residencial
requerir, necesariamente, la previa localizacin de los terrenos para la construccin de
viviendas protegidas, conforme con el estudio de necesidades y las fichas de planeamiento y
gestin referidas en el nmero 1 del presente artculo.
Sptima.Difusin en Internet
Los trmites de informacin pblica relativos a la tramitacin de Programas para el
desarrollo de Actuaciones Integradas o Aisladas incluirn su difusin por Internet a travs de
las pginas de que dispone el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana de forma libre y
gratuita.
Octava.Modificacin de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de La Generalitat, de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje
El apartado 2 del artculo 19 queda redactado en los siguientes trminos:
2. La implantacin de usos residenciales, industriales, terciarios, agrcolas u otros que
impliquen un incremento del consumo de agua, requerir la previa obtencin de informe del
organismo de cuenca competente, o entidad colaboradora autorizada para el suministro,
sobre su disponibilidad y compatibilidad de dicho incremento con las previsiones de los
planes hidrolgicos, adems de la no afectacin o menoscabo a otros usos existentes
legalmente implantados.
Dicho informe se emitir en los plazos y con los efectos establecidos por la normativa
estatal vigente en la materia.
Pgina n 127
La suficiente disponibilidad a la que se refiere el prrafo primero podr ser justificada

mediante el compromiso de ejecucin de infraestructuras generadoras de recursos hdricos a
travs de la aplicacin de nuevas tecnologas, como la desalacin de agua de mar o aguas
subterrneas salobres, aprovechamiento de aguas depuradas, potabilizacin o alternativas
similares.
Reglamentariamente, o a travs de instrucciones tcnicas, se establecern los mtodos
para contrastar la idoneidad de las tcnicas de generacin de recursos hdricos que permitan
acreditar la compatibilidad de las nuevas actuaciones consumidoras de agua potable u otros
usos, debiendo garantizarse el uso sostenible y eficiente del agua.
No ser necesaria la emisin del informe previsto en el prrafo anterior cuando la
implantacin de los referidos usos se verifique en aplicacin de instrumentos de
planeamiento que hayan sido objeto del correspondiente informe.
Novena.Silencio administrativo en la aprobacin de programas de actuacin integrada
El efecto positivo del silencio administrativo previsto en el artculo 130.5 de la presente
Ley, slo se producir una vez entre en vigor la norma reglamentaria que lo regule, y con las
condiciones y efectos que en la misma se establezcan.
En tanto no sea aprobada tal norma reglamentaria, los efectos del silencio sern, en todo
caso, negativos, de acuerdo con lo previsto en el artculo 130.4.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Primera.Procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la presente Ley
1. Los procedimientos urbansticos, sea cual sea su denominacin o naturaleza, iniciados
antes de la entrada en vigor de la presente Ley, se regirn por la legislacin anterior siempre
que hubiera concluido el trmite de informacin pblica, cuando tal trmite fuera preceptivo.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los programas de actuacin integrada
iniciados antes de la entrada en vigor de la presente Ley se regirn por la legislacin anterior
siempre que hubieran sido objeto de aprobacin municipal o, no habiendo sido objeto de
aprobacin municipal, haya vencido el plazo mximo para emitir resolucin expresa sobre
dicha aprobacin establecido en al Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat
Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanstica. En caso contrario tendrn que
tramitarse nuevamente conforme a lo que establece esta Ley, conservndose aquellos actos
que por su naturaleza, contenido y finalidad sean compatibles con lo que dispone esta Ley.
3. En todo caso resultarn de aplicacin a todos los planes y programas que no hubieran
sido aprobados definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, las
previsiones relativas a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin pblica contenidas
en los artculos 36.1.i) y 37.1.h) y en la disposicin adicional sexta de la presente Ley.
Segunda.Clasificacin del suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley.
Actuaciones Aisladas
1. A partir de la entrada en vigor de esta Ley y en tanto no se modifiquen o revisen los
vigentes planes generales, normas subsidiarias y proyectos de delimitacin de suelo urbano,
tendrn la clasificacin de suelo urbano los terrenos que la tuvieran reconocida por los
instrumentos de ordenacin vigentes.
2. El suelo urbano que, a la entrada en vigor de esta Ley, no est incluido en unidades de
ejecucin, mientras stas no se delimiten, se ejecutar conforme al rgimen de Actuaciones
Aisladas regulado en el captulo cuarto de su ttulo tercero.
Pgina n 128
3. En los municipios cuyo planeamiento general hubiera delimitado reas de reparto y

aprovechamientos tipo en suelo urbano se aplicarn stos a los efectos previstos en la
presente Ley.
Si no se hubiera determinado el aprovechamiento tipo, mientras no se modifique o revise
el planeamiento con ese propsito, se considerar como tal:
a) En Unidad de Ejecucin prevista por el planeamiento o delimitada con anterioridad a
esta Ley: el medio de la Unidad.
b) En otro caso: el que resulte de la aplicacin del artculo 56.
El aprovechamiento susceptible de apropiacin ser el porcentaje del aprovechamiento
tipo que corresponda, segn la Ley, atendidas las reglas anteriores.
Tercera.Adaptacin de los Planes a la presente Ley
1. Los municipios tendrn que adaptar su planeamiento a la presente Ley, incoando el
correspondiente expediente de revisin, que podr acogerse a la versin simplificada del
Plan general prevista en el artculo 62.1, o por medio de la aprobacin del documento de
justificacin de la integracin territorial en los casos que proceda.
2. En tanto que dicha adaptacin no se haya producido, ser requisito para la tramitacin
y aprobacin de los planes parciales o de reforma interior modificativos de la clasificacin
del suelo no urbanizable que los referidos instrumentos de planeamiento se acompaen de un
documento de justificacin de la integracin territorial de los previstos en el artculo 74 de la
presente Ley. Tal documento de justificacin ser aprobado conjuntamente con los
instrumentos de planeamiento, si contiene los documentos especficos y las determinaciones
necesarias en funcin del alcance y contenido concreto de la correspondiente modificacin.
Los Planes Parciales o de Reforma Interior que no impliquen reclasificacin de suelo no
urbanizable quedarn exonerados de la exigencia de incorporar los documentos
reglamentariamente exigibles para someter el Proyecto a evaluacin de su impacto medio
ambiental.
3. La referencia a la homologacin de los planes prevista en la disposicin transitoria 1
de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de La Generalitat, del Suelo No Urbanizable, debe
entenderse hecha al Documento de Justificacin de la Integracin Territorial previsto en el
4. Cuando los planes aprobados al amparo de la legislacin anterior contengan a la vez un
coeficiente limitativo del nmero mximo de viviendas edificables y otro del nmero
mximo de metros cuadrados de edificacin, se aplicar exclusivamente este ltimo, siempre
que cumplan las cesiones dotacionales mnimas por unidad de superficie edificable exigidas
por la presente Ley.
Cuarta.Concesiones administrativas sobre subsuelo pblico
Los titulares de concesiones administrativas sobre subsuelo pblico gozarn del derecho
de adquisicin preferente de dicho subsuelo en el supuesto de que el planeamiento permita su
desafectacin y enajenacin en los trminos previstos en le artculo 60.3 de la presente Ley.
Quinta.Suelo destinado a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica
Mediante Decreto del Consell de La Generalitat, con carcter subsidiario y transitorio, se
podrn fijar porcentajes mnimos de reserva de suelo vinculado a la promocin de viviendas
sujetas a algn rgimen de proteccin pblica en suelo urbanizable o suelo urbano que deba
ser desarrollado mediante Planes de Reforma Interior, para los municipios de la Comunitat
Valenciana cuyos Planes Generales no estn adaptados a esta Ley.
Podr hacerlo de forma individualiza para cada uno de los municipios o por grupos de
ellos que presenten caractersticas homogneas, que permitan un mismo tratamiento.
Pgina n 129
DISPOSICIONES DEROGATORIAS.
Primera.Derogacin de normas
Queda derogada la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de La Generalitat, Reguladora de la
Actividad Urbanstica.
Segunda.Clusula general de derogacin
Quedan derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o
contradigan lo dispuesto en la presente Ley.
DISPOSICIONES FINALES.
Primera.Desarrollo y aplicacin de la Ley

Se faculta al Consell de La Generalitat para dictar cuantas disposiciones sean precisas
para el mejor desarrollo y aplicacin de la presente Ley.
Segunda.Entrada en vigor
La presente Ley entrar en vigor en el plazo de un mes, contado a partir del da siguiente
al de su publicacin en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana.
Tercera.Habilitacin al Consell de La Generalitat para la refundicin de los textos legales
vigentes en materia de urbanismo, ordenacin del territorio y vivienda
Se autoriza al Consell de La Generalitat para elaborar, en el plazo mximo de un ao, un
Cdigo que consista en un Texto Refundido de las normas con rango de ley vigentes en
materia de urbanismo, ordenacin del territorio y vivienda.
La citada autorizacin comprende la facultad de regularizar, aclarar y armonizar los
textos de las normas con rango de ley que han de ser refundidas
Pgina n 130

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Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

LEY 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

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La ruptura con el rgido principio de jerarqua entre planes, sustituido por su

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Partiendo de la competencia autonmica en la materia, y desde el reconocimiento y

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Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

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Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

En este contexto, se presta una atencin especialsima a la garanta del derecho

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f) Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanstica, de manera que todos

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Artculo 7. Accin pblica.

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c) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que tengan edificacin construida

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Artculo 21. Deberes de los propietarios de suelo urbano.

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

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3. La aprobacin y vigencia de un Programa de Actuacin Integrada, as como la

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Artculo 26. Declaracin de obra nueva.

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

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3. En las actuaciones urbanizadoras que no supongan primera implantacin de servicios

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

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Artculo 30. Exceso de aprovechamiento consolidado.

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

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b) Aprovechamiento subjetivo: aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

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h) Expresin de los objetivos, directrices y criterios de redaccin de los instrumentos de

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d) Planes Especiales, que, en desarrollo, complemento o incluso modificacin del

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005

Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanstica Valenciana.

Artculo 42. Las ordenanzas municipales.

DOGV, n 5167, de 31 de diciembre de 2005