MANUAL PARA EL COMPRADOR

DE DEPARTAMENTOS
27 de Abril del 2,014
Revisado al 15 de Julio del 2,015

Introduccin
La compra de un departamento es probablemente una de las mayores
inversiones que Ud. realice en su vida, es por ello que deber tener bastante
cuidado al escogerlo. Este Manual pretende servir como una ayuda para esa
eleccin, pero la decisin final es suya.
Se presume que la compra del departamento es para vivienda, y as est
concebido este Manual, pues tambin puede adquirirse con el objetivo de
alquilarlo o venderlo ms adelante.
Recuerde siempre que la compra de un departamento no significar
necesariamente que ms adelante no pueda adquirir otro para reemplazarlo.
Considere que es slo una PRIMERA COMPRA.
Antes de entrar en los detalles, hay 03 puntos bsicos a tomar en cuenta para
la compra de un departamento:
1. PRECIO
El mercado ofrece departamentos de varios tipos y diferentes formas de
financiacin. Es importante que tenga claro de cunto dinero dispone.
Comprar un departamento no debe significar una carga excesiva para
sus gastos habituales.
Entre las modalidades de compra se tienen las siguientes:
CONTADO
La compra al contado es la ms recomendable, pues no slo deja de
pagar cualquier tipo de inters, sino que la propiedad puede ser inscrita
en los Registros Pblicos de inmediato sin necesidad de mantener una
Hipoteca a favor del Banco. Recomiendo que active la Alerta Registral
luego de inscribir la propiedad.
Adems las Inmobiliarias generalmente ofrecen un descuento por las
compras al contado.
CRDITO
Bsicamente son de 02 tipos: Crdito MiVivienda y Crdito Hipotecario.
El Crdito MiVivienda aplica slo hasta un monto mximo de compra y
consiste en que el Estado reconoce una cantidad del Precio llamada El
Bono del Buen Pagador. El Crdito Hipotecario se negocia directamente
con el Banco y tericamente no hay lmite de dinero a financiar.

Tener en cuenta lo siguiente:

-

D como adelanto la mayor cantidad de dinero. Se sugiere al menos

el 30% como Inicial. El lmite para el pago mensual viene dado por la
siguiente frmula:
Cuota mensual <= 30% del Sueldo Neto.
Es decir que de su Sueldo mensual deber disponer como mximo el
30% para el pago del departamento.
Ejemplo: Si su Sueldo Neto (de ambos cnyuges de ser el caso) es de
S/. 2,500.00, entonces la Cuota mensual mxima a pagar es de S/.
750.00.
La Cuota mensual la obtendr con una aplicacin llamada Simulador
de Cuotas, que es proporcionada por las Entidades Financieras o en
la Pgina Web de MiVivienda (www.mivivienda.com.pe).

Financie la compra en la menor cantidad de aos. 10 aos es lo que

recomiendo, siempre y cuando se cumpla con la frmula de la Cuota
mensual.

Existe la posibilidad de pagar cuotas dobles en Julio y en Diciembre,

pero esto est dirigido a las personas que reciben Gratificaciones
completas en esos meses. No lo recomiendo.

Compare las tasas de inters que maneja cada Banco o Entidad

Financiera, si es que la Inmobiliaria trabaja con esas Instituciones.

Siempre habr la posibilidad de que realice pre-pagos o

cancelaciones anticipadas. Consulte con el Banco la posibilidad de
tener cuotas de gracia.

LEASING ALQUILER-VENTA
En estos momentos se est analizando esta posibilidad, que tiene como
ventaja el no tener que dar una Inicial.
** EJEMPLO PRCTICO **
Se adquiri un departamento en Surco con los siguientes precios en el
ao 2,007:
Precio del departamento = US$ 22,000.00
Precio del Estacionamiento
= US$ 2,200.00
---------------------Precio Total
= US$ 24,200.00
Se financi con una Entidad Bancaria un Crdito MiVivienda, de la
siguiente manera:

30% de Inicial
= US$ 7,260.00
Saldo a Financiar
= US$ 16,940.00
Aos a pagar
= 15 aos
Cuota Doble Julio y Diciembre = No
La Cuota mensual a pagar fue de US$ 183.00.
Por lo tanto, luego de 180 cuotas se pagar un total de US$ 32,940.00.
Es decir que lo que inicialmente costaba US$ 24,200.00, se convirti en
US$ 40,200.00. El monto del inters y otros como el Seguro de
desgravamen es de US$ 16,000.00.
Tip: Elija el Crdito en la moneda en la que recibe su Sueldo.
2. UBICACIN
Una vez que tiene claro cunto dinero va a invertir y la forma de
financiamiento, debe restringir la bsqueda a un grupo de Distritos en
Lima u otro Departamento/Regin.
Para esto tenga en cuenta los siguientes puntos:

Cercana del departamento al lugar de trabajo. Es relativo porque Ud.

puede cambiar de trabajo varias veces.

Cercana del departamento a sus familiares.

Distrito conocido por el Comprador.

Distrito en Conos. Tienen un precio ms econmico.

Cercana a Centros Educativos, Universidades, Centros Comerciales,

Cines, etc. Muchos Proyectos se ubican en lugares aparentemente
alejados de la ciudad, pero pronto se convierten en polos de
desarrollo y empiezan a aparecer los Colegios, Centros Comerciales,
Bancos, etc.

Clima. Algunas personas preferirn Distritos con un clima menos

hmedo como Surco o el Cono Este, por problemas alrgicos o
respiratorios.

Frente a Carreteras o Avenidas. Un departamento frente a una

Carretera muy transitada como la Panamericana puede significar una
carga de ruido excesiva. Las Inmobiliarias ofrecen en estos casos
soluciones acsticas.

Averige sobre futuros Mega-Proyectos en las cercanas del

departamento. Un amigo compr un departamento frente a un

Parque, y ms adelante se enter que la Va Expresa Sur pasara por

ah.

Es preferible evitar la cercana a Fbricas.

Revise el Mapa de Criminalidad de la Zona, para tomar las

precauciones necesarias.

3. DISTRIBUCIN
Como ltimo punto bsico para decidir la Compra de un departamento
ser importante que defina claramente el uso que le dar al mismo.
Las distribuciones van desde los 30 metros cuadrados con un solo
dormitorio recomendado para Solteros, hasta plantas de ms de 150
metros cuadrados con 03 dormitorios y cuarto de servicio para Familias
numerosas.
En Proyectos ms exclusivos se ofrecen Dplex y Triplex, es decir
departamentos de 2 y 3 pisos, e incluso hay Towns que son como
pequeas Casas.
Ser necesario que evale la compra de un Estacionamiento o Cochera,
si es que tiene o piensa comprar un Auto.
Algunas Inmobiliarias contemplan dentro del Proyecto un espacio para
Locales Comerciales.
Un punto aparte es que averige sobre los Proyectos que ha desarrollado
anteriormente la Inmobiliaria elegida. Algunas Inmobiliarias son:
BESCO.
GRAA Y MONTERO.
IMAGINA.
LA VENTUROSA.
LDER.
LIVIT, antes COINSA.
MADRID INGENIEROS.
PAZ CENTENARIO.
Consulte por los permisos y licencias del Proyecto si ste an se
encuentra en Planos. Es ms seguro comprar el departamento ya
construido, pero es ms caro.

DETALLES
Los detalles pueden ser tan importantes como los 03 puntos bsicos:
PRECIO-UBICACIN-DISTRIBUCIN al momento que tome la decisin final
para la compra de un departamento.
A continuacin se describen algunos de estos detalles:
ALTURA DEL DEPARTAMENTO
La altura mnima de piso a techo que debe tener un departamento es de
2.40 m. Es mejor si la altura es un tanto mayor.

Estando parado, eleve el brazo y la mano hacia el techo, debern quedar

al menos 30 cms. entre la punta de los dedos y el techo.
REAS COMUNES
Los Proyectos tienen reas comunes como son la recepcin, los linderos,
las puertas de acceso al Edificio o Condominio, la iluminacin externa,
los jardines, etc. Mensualmente deber pagar por el mantenimiento de
estas reas. Dependiendo de la cantidad de departamentos la Cuota
puede variar entre S/. 50.00 y ms de S/. 200.00.
ASCENSOR
Para Proyectos con hasta 05 pisos el ascensor no es obligatorio. Pero,
salvo que elija un departamento en el 1er. Piso, recomiendo seleccionar
Proyectos con ascensor, pues a medida que pasen los aos se har ms
difcil subir las escaleras.
Entre las marcas de ascensores se tienen las siguientes:
Otis
Schindler
Thyssenkrupp
Un tamao adecuado para un ascensor es aquel que permite el ingreso
de una camilla.
El contar con uno o varios ascensores elevar el Costo de Mantenimiento
mensual.
BAOS
Cuando se tiene una Familia, recomiendo 02 como cantidad mnima de
baos completos. Un bao completo es aquel que incluye una ducha o
tina.
El acceso al bao as como a la ducha deber ser cmodo. Tome en
cuenta su contextura fsica.
Los baos debern tener una salida para los olores y para evitar la
humedad que puede daar la pintura de las paredes y el techo por la
aparicin de los hongos. Lo mejor es una pequea ventana hacia el
exterior. Otra solucin es contar con un extractor de aire hacia un ducto.
Se da por descontado que debe contar con griferas que permitan la
salida de agua caliente y fra, y que el bao disponga de una llave para
cortar el suministro de agua en casos de emergencia.
El inodoro y lavadero debern ser de marcas reconocidas, por ejemplo
Trbol.
Se sugiere que las maylicas en el bao estn distribuidas de piso a
techo.
Actualmente se estila que uno de los baos est ubicado dentro del
dormitorio principal.
BASURA
Los Proyectos ms completos tienen ductos en cada piso para arrojar la
basura. En caso de no tenerlo, deber llevar las bolsas de basura

diariamente en el horario establecido hacia el rea de acopio, donde los

camiones de la Municipalidad las recogern.
CABLE, INTERNET Y TELEFONA
Los Proyectos ms modernos tienen el cableado instalado de forma
subterrnea, as no habr postes con cientos de cables cruzando de un
lado a otro.
Los puntos de cable y telefona deben estar estratgicamente colocados.
Revise cuantos puntos hay y donde estn ubicados.
Averige sobre la cobertura del Internet en la zona.
CLOSETS
Algunos Proyectos no incluyen los Clsets, pero si tienen un espacio
destinado para su instalacin. Es mejor que el espacio sea del tipo
empotrado y no invasivo.
Los Clsets son necesarios pues permiten guardar la ropa en ellos. Debe
tener por lo menos uno en cada dormitorio y con dimensiones
adecuadas. Actualmente los dormitorios principales llevan Walk-inCloset.
Elija un buen Proveedor para que disee, arme e instale los Clsets.
Estos deben ser seguros, de material duradero y con sistemas que
permitan la fcil apertura y cierre.
COCINA
La Cocina es uno de los espacios principales del departamento. Una
cocina mal diseada puede dar muchos dolores de cabeza.
La Cocina deber contar -como mnimo- con lo siguiente:
Lavadero. De una buena marca, por ejemplo Record.
Espacio para cocina y campana (mnimo 60 cms.).
Espacio para baln de gas, si es que no tiene conexin directa a Gas
natural de Clidda.
Espacio para refrigerador.
Mesa de trabajo. Debe haber por lo menos una mesa de trabajo de buen
tamao, o varias de diferentes tamaos.
Otras opciones son contar con un comedor de diario dentro de la Cocina,
as como Cocinas distribuidas de forma simple o doble. La Cocina doble
tiene mesas de trabajo en ambos lados dispuestos de forma paralela.
Muebles altos y bajos. No siempre se incluyen todos los reposteros en el
costo del departamento. Pero lo ideal es tener el espacio suficiente para
colocarlos ms adelante.
Materiales. Los tableros deben ser de un material duradero, los mejores
son los de granito.
Algunos Proyectos construyen la Cocina al estilo americano, llamado
Kitchenette, que es una Cocina abierta hacia la Sala, lo cual ahorra
bastante espacio.
DEPARTAMENTO PILOTO
Las constructoras normalmente implementan un Departamento Piloto,
para que los posibles compradores observen los acabados del
departamento, y los espacios que dispone.

Asegrese que este departamento sea del mismo tipo y tamao que el
que va a adquirir, de no ser as, slo observe los acabados.
DEPSITO
Tener un depsito le da un valor agregado al departamento, pues
siempre tendr algo que guardar ah, por ejemplo alguna llanta,
bicicleta, etc.
ESTACIONAMIENTO o COCHERA
El Estacionamiento o Cochera ser de compra casi obligatoria cuando
Ud. sea propietario de un auto, o proyecte adquirir uno.
Los hay de tipo externos, es decir a la intemperie, o techados que
pueden ser algo ms caros.
El Estacionamiento tiene el mismo tratamiento que un departamento, es
decir que se deben hacer los trmites para su inscripcin en los
Registros Pblicos de manera independiente del departamento. Ud.
pagar impuestos por este Estacionamiento.

EXTRACTORES
Como se mencion en el acpite de baos, stos deben contar con
extractores de aire. Deben ser pequeos y su conexin elctrica no debe
ser visible.
GAS
Actualmente algunos Proyectos vienen incluyendo las tuberas
necesarias para la conexin a la Red del Gas Natural. Es una solucin
muy econmica, pues las cocinas, termas y otros equipos pueden
funcionar con este gas.
GIMNASIO
Son extras que puede contemplar el Proyecto. Recuerde que aunque no
utilice el gimnasio, vendr un monto a pagar mensualmente en la cuota
de mantenimiento.
GRIFERA
Si es posible negocio para que le instalen griferas de buena calidad.
Una buena marca es VAINSA.
HOME OFFICE
Algunos Proyectos vienen considerando un rea mnima semi-cerrada
muy independiente de los dormitorios para colocar un pequeo
escritorio, una computadora, etc. Otros tienen Salas de estar para
instalar un mueble y una TV. Son espacios que le dan un valor agregado
al departamento.
INDECI
Revise que se cuente con Luces de Emergencia, Extintores y Sistema
contra-incendios.

JUEGOS PARA NIOS

Algunos Proyectos contemplan la construccin de juegos para nios.
Son bastante tiles para los nios pequeos. Es preferible que el
departamento que se elija est alejado de estas reas por el ruido.
Suele suceder que si a estos Juegos no se les da mantenimiento, con el
tiempo queden completamente inutilizados.
JUNTA DE PROPIETARIOS
Todo Proyecto por ms pequeo o grande que sea, deber contar con
una Junta de Propietarios que se encargar de elaborar y hacer cumplir
el Reglamento del Condominio o Edificio. Ellos se encargarn -entre
otros- de restringir las Fiestas en ciertos das, tambin restringirn los
trabajos con taladros en horarios determinados en los departamentos,
igualmente vern el tema de las mascotas y recaudarn el dinero de los
propietarios cuando exista alguna emergencia que lo amerite.
LAVANDERA
Prcticamente todos los Proyectos actuales contemplan un rea de
Lavandera dentro del departamento. En algunos Proyectos en Lima el
rea de Lavandera es separada y comn a todos los propietarios.
En esta rea se ubica un mueble para lavar que puede ser de yeso o
porcelana. Adems debe haber un espacio para colocar una lavadora o
centro de lavado, y los puntos de agua para la terma.
Debe haber un espacio suficiente para colocar colgadores donde se
tender y secar la ropa, y es casi obligatorio que den a una ventana
para que el sol y la brisa del aire ayuden en el secado. La ventana
deber ser interior, sino cualquier persona ver la ropa que lave en casa.
Muchas veces la Lavandera se ubica al costado de la Cocina, por lo que
deber haber una divisin entre ambas reas, siendo lo recomendable
una puerta.
MASCOTAS
Algunos Proyectos dentro de su Reglamento prohben las mascotas.
MAYLICAS Y PORCELANATO
Pida a la Constructora que le proporcione -con o sin costo- piezas
adicionales de las maylicas y porcelanatos utilizados en el
departamento, pues servirn para reemplazo de posibles piezas
destruidas.
METRAJE
El metraje de un departamento es relativo a la sensacin de espacio que
tenga cada persona.
Mi opinin personal es la siguiente:
Un departamento con 03 dormitorios, cocina, comedor, sala, 02 baos y
lavandera debe tener un metraje mnimo de 75 metros cuadrados.
PAREDES

Las paredes del departamento pueden venir slo pintadas o con papel
colomural.
Recomiendo las pintadas, pues el papel colomural puede crear alergia
por la aparicin de hongos, y en caso de construcciones de concreto
ocultarn posibles fisuras por resanar.
PASADIZOS
Los departamentos cuentan con al menos un pasadizo que va de los
dormitorios a la sala-comedor. Es importante que tenga un buen ancho,
recomiendo que sea de al menos 01 metro y 20 centmetros.
PATIO
Es un extra de gran valor, sobretodo contemplado en los departamentos
del 1er. Piso. Servir para n cosas.
PISO
La eleccin del piso es un tema importantsimo. A continuacin describo
algunos de ellos:
Cemento Pulido
Slo es recomendado para el Patio.
Maylica
Se da por descontado que la Cocina y los Baos deban tener este tipo de
Piso.
Parquet
El parquet es un clsico en lo que se refiere a pisos de dormitorios, sala y
comedor. Pero tiene ventajas y desventajas. La eleccin del tipo de
parquet puede reducir drsticamente su mantenimiento. El parquet muy
nuevo tiende a hincharse y levantarse, lo que har necesario su retiro y
posterior re-instalacin.
El parquet necesita de mantenimiento, lo cual implica barrer, encerar y
lustrar. Hay tratamientos como el DD que permitirn tener un parquet
brillante por mucho tiempo.
El parquet brinda calor en invierno y es un piso considerado suave si
alguna vez se cae un beb.
Piso Laminado
Actualmente se ofrecen los Proyectos con Piso Laminado. Es un piso
flotante que no va pegado al Piso de cemento como el Parquet que usa
brea, sino que se ajusta en los zcalos y se arma como un rompecabezas.
Es bastante sensible a las colillas de cigarro, agua, etc. Aunque se ve
muy bonito y su limpieza es sencila.
Porcelanato
Es lo ltimo que se viene usando. Su costo es un poca ms caro, pero
existen infinidad de diseos y su limpieza es simple.
En contra tiene que son fros en invierno y duros para las cadas.

Tapizn
Viene a ser una especie de alfombra que se instala directamente sobre el
piso de cemento. No es recomendable pues necesita una limpieza
especial, da calor y puede generar alergias.
PUERTAS
Las Constructoras suelen economizar en las puertas. Por eso utilizan las
bsicas que son contra-placadas con una pintura simple y picaportes
sencillos.
Si se puede costear mejores puertas, por ejemplo de cedro, sera ideal.
Al menos la puerta de ingreso principal debe llevar chapas de seguridad
de buena marca como Forte, Travex Yale. Otra opcin es colocar una
barra marca Cantol.
SALA DE EVENTOS
Es un extra que da valor agregado al departamento, pues se podrn
realizar Fiestas Infantiles, Cumpleaos, Reuniones de Propietarios, etc.
sin necesidad de alquilar otro Local.
SALA DE INTERNET
Son extras que puede contemplar el Proyecto.
SEGURIDAD
Es muy importante la Seguridad en el Condominio o Edificio.
Si se est en un 1er. Piso la instalacin de rejas en las ventanas es casi
obligatoria.
Adems se debe contar con Porteras donde un Agente de Seguridad
registre quien ingresa al Condominio. El Propietario dar la conformidad
del ingreso mediante un Intercomunicador.
Es recomendable que la Junta de Propietarios instale cmaras, alarmas y
se tenga un sistema de acceso mediante Tarjetas de Proximidad.
SERVICIO ELCTRICO
Debe ser independiente por cada departamento. La potencia asignada a
cada departamento deber ser suficiente para el funcionamiento de los
equipos bsicos: cocina si es elctrica, terma, computador, plancha,
licuadora, etc.
Se debe proporcionar un tablero con las llaves trmicas independientes
por cada circuito, como son el alumbrado o luminarias, los
tomacorrientes, etc.
El Proyecto debe tener Pozo a Tierra, por lo que los tomacorrientes
debern ser de 03 entradas, estando reservada una para la Tierra.
PIDA EL PLANO DE INSTALACIONES ELCTRICAS.
SERVICIO DE AGUA
Se recomienda un medidor independiente por cada departamento, pero
esto puede depender de muchos factores que evala SEDAPAL, por lo
que hay soluciones alternativas como los contmetros para lograr un
clculo exacto del consumo que tiene cada departamento. La otra opcin

es prorratear el consumo entre todos los departamentos, lo cual no es

recomendable.
Se deber contar con cisternas subterrneas accionadas por bombas de
agua, y pozos elevados para el suministro de agua complementario.
PIDA EL PLANO DE INSTALACIONES SANITARIAS.
TECHOS
El techo normalmente lo dan escarchado. Si tiene listones en los bordes
tendra una mejor presentacin.
TERMA
Se deber elegir segn el espacio disponible en el rea de lavandera.
Las opciones elctricas y de al menos 80 litros son las mejores. Entre las
marcas conocidas estn Bryant y Sole.
Existen tambin termas a gas, e incluso rapi-duchas pero no son muy
seguras.
TERRAZA
Son extras que puede contemplar el Proyecto.
TIPO DE CONSTRUCCIN
La construccin conocida como Clsica es la que utiliza ladrillos,
columnas y vigas. Son construcciones anti-ssmicas y que no presentan
problemas de fisuras. No todos los Proyectos usan este mtodo pues es
ms caro y la construccin tarda ms.
Una construccin de ms reciente aparicin es la que utiliza concreto y
mallas. Tambin es anti-ssmica, pero aparecen fisuras durante el 1er.
ao que deben ser corregidas.
Algunas Inmobiliarias utilizan sistemas mixtos, por ejemplo usan vigas y
concreto, pero no columnas. Tambin es una buena opcin.
Daniel
Barco

Leiva
DNI

07759464