Manual de Avalos en Genera

SECTOR DE AVALOS
SUBDIRECCION DE FISCALIZACION
15 de noviembre de 1996
Seores
Administradores Tributarios Regionales
Presente
La Subdireccin de Fiscalizacin en uso de las facultades otorgadas por el artculo 12 del Decreto N 21427H, publicado en La Gaceta N 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobacin de la Directora General de
Tributacin Directa le enva , para su ejecucin, Manual de Procedimientos Para el Avalo Administrativo.
El presente documento rige a partir del 18 de noviembre de 1996.
________________________________
ING. HERNAN LOPEZ R.
SECTOR AVALOS
__________________________
GERARDO DURAN ORTIZ
SUBDIRECTOR DE FISCALIZACION
____________________________
LIC. JENNY PHILLIPS AGUILAR
DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIN DIRECTA
cc: Directora Adjunta Tributacin Directa

Control Gerencial
Archivo
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS
SECTOR DE AVALOS
SUBDIRECCION DE FISCALIZACION
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL

AVALU ADMINISTRATIVO
SAN JOSE- COSTA RICA

NOVIEMBRE 1996
COLABORADORES
Este trabajo fue realizado por el Sector de Avalos de la Subdireccin de Fiscalizacin, con la
colaboracin del Ing. Jos A. Salas Gonzlez, Jefe del Departamento de Avalos de la Administracin
Regional Tributaria de San Jos.
CONTENIDO
1.
INTRODUCCIN______________________________________________________1
2.
ANTECEDENTES_____________________________________________________1
3.
OBJETIVO___________________________________________________________1
3.1
4.
OBJETIVOS ESPECFICOS________________________________________________1
DESARROLLO________________________________________________________2
4.1
CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES_______________________________2
4.2
LUGAR DE PRESENTACIN_______________________________________________3
4.3
REQUISITOS_____________________________________________________________3
4.4
TRMITE INTERNO_______________________________________________________4
4.5
ESTUDIO Y ANLISIS DEL EXPEDIENTE___________________________________7
4.5.1
4.5.2
4.6
IDENTIFICACIN DEL MOTIVO_______________________________________________7

REVISIN DE LA INFORMACIN SUMINISTRADA______________________________7
INSPECCIN DE CAMPO__________________________________________________8
4.6.1
4.6.2
4.6.3
4.6.4
INSPECCIN DEL TERRENO__________________________________________________8

INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES_________________________9
INSPECCIN DE BIENES MUEBLES___________________________________________11
INSPECCIN DE CULTIVOS__________________________________________________12
4.7
DETECCIN DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA
INSPECCIN DE CAMPO_______________________________________________________13
4.8
INVESTIGACIN DE VALORES___________________________________________14
4.8.1
4.8.2
4.8.3
4.8.4
4.9
INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS______________________________14

INVESTIGACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES____17
INVESTIGACIN DEL VALOR DE MAQUINARIA_______________________________18
INVESTIGACIN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS______________________________18
PREPARACION DEL INFORME___________________________________________18
4.9.1
4.9.2
4.9.3
FORMATO_________________________________________________________________20
TIPOS DE INFORME_________________________________________________________29
OTROS INFORMES ESPECIALES______________________________________________30
4.10
RESPONSABILIDADES.________________________________________________32
4.11
SUPERVISIN_________________________________________________________34
4.11.1
4.11.2
SUPERVISIN DESDE LA OFICINA___________________________________________34

SUPERVISIN DE CAMPO.___________________________________________________35
1.
ANEXO_____________________________________________________________36
1.
MTODOS DE VALORACIN__________________________________________37
1.1
MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO________________________________39
1.1.1
ANLISIS FINAL Y DETERMINACIN DEL VALOR DEL PREDIO_________________41
1.1.2
APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE PREDIOS___41
1.1.3
APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES_________________________________________________45
1.1.4
MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES_____________________________________46
1.1.5
APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS_________46
1.2
MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA_____________________________46
1.2.1
APLICACIN DEL MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA PARA
DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS________________________________47
1.3
MTODO DE REPOSICIN_______________________________________________49
1.3.1
1.3.2
1.3.3
COSTO DE PRODUCCIN COMO NUEVO______________________________________51

DEPRECIACIN____________________________________________________________52
MTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIN FSICA_______________________________53
1.4
MTODO DE " ANTES Y DESPUS "______________________________________63
1.5
MTODO DEL VALOR EN VERDE_________________________________________65
2.
EVALUACIN DEL RENDIMIENTO____________________________________69
1.
BIBLIOGRAFA______________________________________________________71
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACIN
PAG:
SECTOR DE AVALOS
INTRODUCCIN
Acorde con los cambios tcnologicos ocurridos en los ltimos tiempos, la Direccin General de la Tributacin
Directa se ha visto en la necesidad de adoptar tcnicas y mtodos recientes que proporcionen un mejor
fundamento a los avalos practicados por dicha oficina.
Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el trabajo tcnico que realizan los diferentes oficinas de
avalos de las distintas administraciones regionales que han surgido a raz del proceso de reestructuracin que
experimenta la Tributacin Directa, es que se reciben solicitudes de avalos de muy diversa ndole: compra y
venta de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para fijar el alquiler de algn edificio u oficina,
para el pago de servidumbres, etc. Estos avalos son solicitados, asmismo, por diversas instituciones pblicas
(ministerios, entes descentralizados, municipalidades, etc.).
Todo lo anterior requiere del empleo de las nuevas tcnicas en tasacin, aunado a una slida preparacin de los
peritos en el manejo de estas.
Este documento ofrece mtodos apropiados para cumplir, de manera eficiente, las tareas descritas las cuales,
por imperativo de leyes especficas, deben cumplir las oficinas de avalos de las administraciones regionales.
Asmismo, establece responsabilidades en la ejecucin del trabajo, los tipos de supervisin y control que se
ejercern y el seguimiento para evaluar los rendimientos y la calidad de las labores que se ejecuten.
ANTECEDENTES
Como consecuencia de la nueva reestructuracin de la Tributacin Directa y del programa de regionalizacin, el
Sector de Avalos de la Sub-Direccin de Fiscalizacin, se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita al
Departamento y secciones de avalos de las diferentes regionales, utilizar las nuevas tcnicas y recursos en una
forma ptima.
Por lo anteriormente indicado, el Sector de Avalos present e imparti un programa de adiestramiento por
medio del Departamento de Capacitacin a todos los peritos que ingresaban a la Tributacin Directa, en el que se
cubran los tpicos plasmados en este manual; adems, fue acompaado de una capacitacin prctica en cada una
de las regionales que iniciaban la labor de avalos.
Cabe hacer mencin, adems, de las directrices emitidas por el Sector de Avalos, las cuales son refrendadas por
la Direccin General de la Tributacin Directa y vinculantes para aquellos a quienes van dirigidas.
OBJETIVO
Establecer los procedimientos administrativos y tcnicos para el manejo de la informacin y la realizacin de los
avalos administrativos de bienes muebles e inmuebles
OBJETIVOS ESPECFICOS
Uniformar los criterios de valuacin de la Tributacin Directa a nivel nacional.

Usar los nuevos mtodos para la realizacin de los diferentes avalos.
Asentar responsabilidades en los diferentes procesos de las valoraciones
Usar las bases de datos y aplicar los diferentes estudios, tcnicas y procedimientos, para determinar valores y
emitir criterios.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Evaluar los rendimientos en concordancia con la complejidad, dificultad y cantidad de la informacin

generada por el estudio para realizar un avalo.
Orientar a los profesionales en valuacin sobre los mtodos a seguir en los trabajos de campo.
DESARROLLO
Para lograr ese objetivo, es necesario dictar la metodologa, los procedimientos y normas a ejecutar en los
siguientes puntos:
4.1.Confeccin y trmite de expedientes
4.2. Lugar de Presentacin
4.3. Requisitos
4.4. Trmite Interno
4.5. Estudio y Anlisis del Expediente
4.6. Inspeccin de Campo
4.7. Deteccin de Errores en la Solicitud
4.8. Investigacin de Valores.
4.9. Preparacin del Informe.
4.10. Responsabilidades.
4.11. Supervisin.
CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES
Toda solicitud de avalo administrativo solo puede ser solicitada por un ente pblico, autnomo o
semiautnomo, ante la Direccin General de la Tributacin Directa. Los cuerpos legales en los cuales se
fundamenta esta institucin para realizar este tipo de avalos son los siguientes:
Ley N 7404 Ley general de Concesin de Obra Pblica. Remite la compra directa a la ley de Contratacin
Administrativa.
Ley N 6653 de Expropiacin de inmuebles para los fines de la U.C.R.
Ley N 7399 Ley de Hidrocarburos.
Ley N 7495 Ley de Expropiaciones.
Ley N 7494. Ley de Contratacin Administrativa. Reformando N 7612.
Ley N 6735 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario.
Ley N 2825 Ley de Tierras y Colonizacin.
Ley N 6797 Cdigo de Minera.
Ley N 6758. Ley Reguladora del Proyecto Turstico Papagayo.
Ley N 7317. Ley de Conservacin de la Vida Silvestre.
Ley N 6172 Ley Indgena.
Ley N 1788. Ley orgnica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU).
Ley N 2710 Ley de Erradicacin de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo N
17270-P.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Ley N 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas.
Acuerdo N 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestara, ratificada por el Consejo de
Gobierno, en acuerdo N 130 del 22 enero de 1988.
Decreto N 40 Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo .
Las solicitudes que se presentan originan un expediente administrativo, conformado por todos los documentos
que contienen informacin indispensable. Lo anterior se hace con el propsito de fundamentar el trabajo y anexar
todos los documentos relativos al avalo.
Para regular su trmite deben seguirse las siguientes disposiciones administrativas:
LUGAR DE PRESENTACIN
REQUISITOS
TRMITE INTERNO
LUGAR DE PRESENTACIN
Toda solicitud que ingresa y que corresponda tramitar al departamento de avalos o unidades de avalos, debe
ser presentada en las oficinas de recepcin de documentos de la administracin regional correspondiente, para
ponerles el sello y la fecha de ingreso.
Estas son las nicas oficinas autorizadas para realizar este trmite.
REQUISITOS
Toda solicitud debe ser suscrita por el ministro, presidente ejecutivo o la persona que estos designen, o bien, por
el representante legal de instituciones pblicas, asociaciones y corporaciones.
Esta debe contener, adems de la nota, todos los documentos necesarios para su tramitacin e indicar el fin del
avalo y lo que se requiere evaluar.
En caso de bienes inmuebles, es necesario aportar lo siguiente:
Citas de inscripcin
Planos de agrimensura
Planos constructivos (si existen)
Certificacin del Registro Nacional de la Propiedad.
Si la solicitud es para efecto de expropiacin, aportar la declaratoria de inters pblico.
Si se trata de bienes muebles, incluir:

Inventario detallado de los bienes.
Para efectos de valorar vehculos, aportar certificacin de inscripcin del
Registro de la Propiedad.
Si la solicitud es para determinar el Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los
siguientes documentos:
Declaraciones juradas del impuesto sobre la renta de los periodos anteriores (cinco como mximo).
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Cdula y personera jurdica en caso de empresas

Cdula de identidad en caso de personas fsicas.
Patente del negocio
Contrato de arrendamiento y del ltimo recibo cancelado en caso de que el local no sea propio.
ltima planilla de la Caja Costarricense del Seguro Social.
Balance de situacin y resultados de los periodos anteriores (cinco como mximo ) los cuales deben
ser firmados por el propietario o representante legal en caso de empresas y , adems, deben ser
certificados por un contador pblico autorizado.
Especificar equipo, mobiliario y mercadera que procede del negocio.
Detallar las mejoras removibles y fijas que el inquilino haya realizado para poder desarrollar su
actividad a futuro.
Indicar la papelera y propaganda que, como producto del desalojo, no ser utilizada a futuro.
TRMITE INTERNO
En este procedimiento se contempla todo el trmite administrativo de la documentacin en las diferentes etapas
del proceso, como son en forma general:
- Asignacin del avalo al perito valuador
-Trmite de la solicitud de avalo
- Comunicacin del avalo al interesado
Una vez que la solicitud ingresa al departamento o seccin de avalos correspondiente, se procede a confeccionar
el expediente mediante el uso del formulario F.50.01, con la siguiente informacin:
Numeracin.
Se realiza en forma consecutiva e incluye todas las solicitudes de carcter fiscal.
Fecha de ingreso
Institucin solicitante
Propietario del bien
La solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto 4.3. (REQUISITOS) anteriormente citado,
se le enva una nota de requerimiento, en la cual se da un plazo perentorio de 10 das hbiles para suministrar la
informacin faltante. Si vencido tal perodo no se ha suministrado la informacin faltante, se archiva por
caducidad ( artculo nmero 264 de la Ley General de la Administracin Pblica.)
Todas las hojas que conforman el expediente deben estar debidamente foliadas. Debe adicionarse toda aquella
informacin que se recabe para su tramitacin, as como el borrador del avalo y la investigacin de campo. En
la cartula del expediente debe indicarse el nmero de folios.
Es de suma importancia que el perito elabore una memoria de clculo, la cual se deber adjuntar al expediente,
conjuntamente con la investigacin de valores y el borrador del informe pericial, y deber contener un detalle del
procedimiento de valoracin empleado en cuanto a terreno, construccin, maquinaria, cultivos, etc, indicando:
Mtodo de valoracin
Factores de correccin
ndices (cambiario, inflacin, etc.)
Tasas de inters (pasiva, activa, etc.)
Operaciones de clculo efectuadas
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Esta deber ser firmada por el perito valuador y presentada en forma clara y ordenada, de manera tal que pueda
ser fcilmente interpretada.
Paralelamente, se debe incluir en el sistema de informacin de Tributacin Directa, un mdulo que permita
determinar en cualquier momento el grado de avance y obtener una base de datos de fcil acceso, que sirva a los
peritos o personas autorizadas para consultar los valores asignados por la Tributacin Directa, mediante el avalo
administrativo, as como crear un historial de caractersticas y valor asignado por zonas.
Con este mecanismo se lograrn fcil acceso a la informacin por medio de : nmero de expediente, fecha de
ingreso al departamento o seccin de avalos, nombre del propietario, nombre de la institucin solicitante,
ubicacin , etc.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
FLUJO DEL EXPEDIENTE
RECEPCIN
DEPARTAMENTO
O SECCION
NO
INFORMACIN
COMUNICAR
COMPLETA
INTERESADO
PREVENC ION
NO
ASIGNAR PERITO
> DE 6 MESES
SIN CONF.INF
REALIZAR INSPECCIN
NO
FALTA
INFORM.
AVALO
APROBACIN
ARCHIVO
COMUNICA
SOLICITANTE
PAG:
SECTOR DE AVALOS
ESTUDIO Y ANLISIS DEL EXPEDIENTE

Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde el perito revisa y analiza la informacin que contiene el
expediente, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y recopilacin de todos los elementos
necesarios para lograr una mejor inspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo.
El procedimiento a seguir es el siguiente:
IDENTIFICACIN DEL MOTIVO

Esta identificacin es sumamente importante, ya que ayuda a formar criterio al tasador en relacin con la clase de
valor a usar y en especial con la metodologa a emplear.
REVISIN DE LA INFORMACIN SUMINISTRADA

En el caso de bienes inmuebles, la informacin que proporcionan los estudios del Registro Nacional de la
Propiedad, as como los planos de agrimensura son de gran relevancia para el tasador, ya que suministran la
condicin legal del inmueble (propietario, ubicacin, citas de inscripcin, superficie o cabida, linderos,
naturaleza, etc.).
Los planos dan informacin concerniente a ciertas caractersticas propias de los inmuebles como son: forma,
frente, ubicacin, linderos , as como ayudan a ubicar la finca en las hojas del Instituto Geogrfico Nacional, en
las de la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria y en el Plan Regional Metropolitano de Desarrollo
Urbano para el Gran rea Metropolitana (G.A.M.); de esta manera es posible completar la informacin referente
a las caractersticas extrnsecas e intrnsecas del terreno.
Hojas del Instituto Geogrfico Nacional

Al ubicar la finca en las hojas del Instituto Geogrfico Nacional en forma anticipada, se logra que el funcionario
localice con mayor facilidad el inmueble en el campo, adems de que tales hojas le brindan al perito informacin
adicional como es: tipo de zona en la cual se encuentra el inmueble (urbano o rural ), distancia de la propiedad a
centros urbanos de importancia, vas de comunicacin, hidrografa (ros, quebradas, etc.), topografa de la zona
( por observacin de las curvas de nivel)
Hojas De la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria

El empleo de estas hojas, cuando se trata de una finca rural es importante, ya que suministran al perito una gran
cantidad de informacin tanto del inmueble como de la zona. La informacin es la siguiente:
Categora de pendientes
Asociacin de sub grupos de suelos
Mapa geomorfolgico
Capacidad de uso del suelo
Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano

Mediante este plan, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo regula el desarrollo urbano del gran rea
metropolitana determinando reas de restriccin y mejoramiento; esto le permitir al perito en caso de que el
PAG:
SECTOR DE AVALOS
inmueble a valorar se encuentre dentro de esta zona, determinar si existe algn tipo de restriccin que el plan
contempla. Para su uso pueden consultarse cuatro planos elaborados por la Direccin de Urbanismo.
reas de restriccin y mejoramiento

Infraestructura primaria
Uso del suelo
Densidades urbanas y cultivos agrcolas.
Con este anlisis preliminar del expediente, se cumple con el proceso de identificacin y clasificacin del bien a
valorar, restando nicamente la etapa valuatoria que se inicia con la inspeccin de campo
INSPECCIN DE CAMPO
La inspeccin de campo es la etapa ms importante en la determinacin del justo precio, por cuanto el tasador
observa, investiga y analiza todos aquellos elementos valorizantes y desvalorizantes conducentes a formular un
juicio razonado sobre el valor del bien inmueble o mueble.
INSPECCIN DEL TERRENO

El objeto de la inspeccin es lograr analizar todas las caractersticas extrnsecas e intrnsecas inherentes al bien y,
a su vez, evaluar el mercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variables predominantes ( frente,
fondo, topografa, rea, etc).
Para lo anterior es necesario diferenciar entre las caractersticas de la zona y del inmueble en s.
Inspeccin de la zona
Se debe hacer un recorrido en un radio no menor de cinco kilmetros cuando se trate de fincas rurales, y no
menor de quinientos metros cuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objeto de considerar los
factores externos ( vas de comunicacin, servicios pblicos, comunales y municipales, infraestructura, etc.) que
influyen en el valor del inmueble, as como recabar la informacin de ventas comparables en ese sector.
Inspeccin de la Finca
Es necesario hacer la diferencia entre inspeccionar una finca urbana y una rural, por cuanto esta ltima amerita
un recorrido diferente.
Inspeccin de una Finca Urbana

Si se trata de un lote vacante, debe hacerse un recorrido por su permetro, con el fin de observar el frente,
forma , topografa, pendiente, evacuacin de aguas y nivel, o cualquier otra particularidad que presente el
inmueble.
Si en el lote existen construcciones, el perito, previo a la valoracin de la construccin, debe observar las reas no
construidas para determinar las caractersticas anteriormente sealadas.
Inspeccin de una finca rural
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Siempre que se trate de fincas pequeas, debe recorrerse primero su permetro, y despus, atravesarlas en dos y si
fuera posible en tres direcciones, lo que ser suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra, de la
regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y estado en que encuentran los cultivos y, en general,
observar de todas las condiciones hidrolgicas y agronmicas de la finca.
En los casos de fincas de mucha extensin y de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas,
debe situarse el perito en el punto o puntos ms elevados desde los que, a criterio de l, se domine la mayor
extensin y se tenga la mayor visibilidad, con el fin de tener una mayor apreciacin global de la finca.
Veamos a continuacin en el siguiente dibujo, cmo debe realizarse el recorrido de la finca durante la inspeccin
de campo.
RECORRIDO DE LA FINCA
VA PBLICA
INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

Toda obra que se realice en terrenos o predios, sean estos urbanos o rurales, pueden ser consideradas como
mejoras. De acuerdo con el concepto anterior, una simple cerca de alambre, un tanque de agua, un pequeo
muro, una pared, una construccin secundaria, un galpn, as como los trabajos de infraestructura como calles,
movimientos de tierra para caminos o terrazas, etc, o bien construcciones mayores como residencias, edificios de
apartamentos u oficinas, construcciones industriales, centros comerciales, cines, etc., pueden consdierarse como
mejoras. Su valoracin constituye una actividad y una atribucin exclusiva del profesional capacitado (perito
valuador), ya que son necesarios conocimientos bsicos en esta materia como son: diseo arquitectnico,
construccin civil, etapas de obra, materiales constructivos, detalles de ejecucin , etc.
Con el objeto de facilitar su estudio, las mejoras se clasifican en construcciones e instalaciones.
Las primeras son edificaciones que pueden destinarse a diferentes funciones, como por ejemplo: habitacin,
oficinas, comercio, hotelera, fabricas, etc.
Las instalaciones estn conformadas por obras menores, necesarias e indispensables para la explotacin de una
determinada actividad.
Antes de iniciar cualquier inspeccin de campo, el perito, en caso de que existan planos constructivos, debe
realizar un estudio detallado, de tal manera que le permita obtener, previamente, un detalle pormenorizado sobre
cimientos, estructura, mampostera, pisos, cielos, techos, etc.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
El procedimiento a seguir para llevar a cabo la inspeccin de mejoras es el siguiente:

-Verificar el tipo de la construccin
-Su estado de conservacin y vida probable
- Calidad de los materiales
-Adaptabilidad a diversos destinos
- Acabados
En ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles ms importantes, siempre que sea posible.
Debe prestarse atencin particular a:
Estructura
Observar y determinar si se trata de una estructura integral o de marcos rgidos (vigas y columnas),o con muros
estructurales incorporados (muros de corte), as como obtener sus dimensiones.
Paredes
Observar y anotar en forma detallada el tipo y el estado de la mampostera, sea esta integral o confinada. Si las
paredes son de bloques de cemento, debe indicarse si estn o no repelladas y si poseen algn tipo de
revestimiento. Si por el contrario, son de madera, debe indicarse el tipo ( aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las
medidas y el tipo de revestimiento que poseen.
Pisos
Se debe observar qu tipos de pisos (madera, baldosas de cemento, etc.) posee la edificacin y anotar todos los
detalles al respecto. Cuando existan diferentes clases de materiales deben anotarse los porcentajes de ellos.
Cielos
Es necesario observar si es artesonado, suspendido o corriente, y detallar todos los aspectos importantes. En caso
de que posea emplantillado, es necesario indicar y mencionar todos los aspectos relevantes .
Techos
Es importante inspeccionar tanto la armadura (cerchas), como la cubierta de techos, e indicar en detalle las
medidas, tipo de materiales, etc. Tambin debe observarse si el techo es a una o ms aguas, e indicar y describir
el tipo de canoas y bajantes.
Instalaciones elctricas y artefactos de iluminacin

Es necesario observar si la instalacin elctrica es monofsica, trifsica, en 110 o 220 voltios, y si existen
transformadores o algn otro elemento importante que deba ser anotado. Tambin debe observarse si la
iluminacin es expuesta o empotrada y si consta de bombillos, lmparas o fluorescentes.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
10
Instalaciones sanitarias
Debe advertirse si las instalaciones sanitarias son sencillas, o si se trata de bateras de baos como en edificios e
instalaciones industriales. Debe tomar nota de todos los elementos existentes como son: lavatorios, inodoros,
mingitorios, tinas, duchas; as como los revestimientos de las paredes y del piso. Tambin es importante apreciar
el tipo y el dimetro de las tuberas sanitarias.
Departamentos o aposentos
Durante la inspeccin conviene tomar nota del nmero de departamentos o aposentos que posea el edificio, ya
que esto permite dar una idea de la densidad de sus paredes, aspecto sumamente importante en la determinacin
del valor.
Herrajes, acabados y equipos especiales

Es necesario que se observen todos los detalles en cuanto a estos elementos, ya que esto permitir una mejor
descripcin y clasificacin de la edificacin.
Funcionalidad:
Uno de los aspectos fundamentales para la determinacin del valor, es la obsolescencia de un inmueble, la cual
va ntimamente ligada con la funcionalidad, ventilacin e iluminacin de las construcciones, as como las
dimensiones de los elementos de acceso de personas y de condiciones naturales (luz y ventilacin).
Edad y estado
La determinacin de la edad y el estado son dos aspectos sumamente importantes, ya que esto permite al tasador
aplicar adecuadamente cualquier mtodo de depreciacin.
Para concluir, es de vital importancia que el perito valuador realice una minuciosa inspeccin tanto de las
construcciones como de las instalaciones existentes, y anote todos los detalles que considere necesarios para una
buena descripcin y valoracin de ellas. Es conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las
medidas que faciliten determinar el rea constructiva.
Adems, deben tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la calle y los internos, as como el
levantamiento de la informacin de cada uno de los pisos de una edificacin por separado con todas sus
caractersticas.
INSPECCIN DE BIENES MUEBLES

Como bienes muebles se incluyen el mobiliario y equipo, maquinaria, vehculos, etc. La inspeccin se realiza con
el fin de obtener informacin respecto de las caractersticas y estado fsico de los bienes a valorar.
Es necesario observar todas las particularidades que identifican al bien, como son, por ejemplo, las
especificaciones del fabricante, para lo cual se puede hacer uso de las placas adheridas al bien; adems, conviene
PAG:
SECTOR DE AVALOS
11
consultar folletos de fabricacin o facturas de compra si existen modelos similares; as como las caractersticas
constructivas, con el afn de individualizar el bien.
En conclusin, debe anotarse el nombre del equipo e indicar la marca, modelo, serie, capacidad y dems
caractersticas que describan con la mayor claridad posible el equipo a valorar.
Debe inspeccionarse muy bien la condicin del equipo, para lo cual es necesario conversar con los operadores
sobre el mantenimiento que se les da.
Siendo este campo tan amplio, se indicarn algunos casos en particular:
a.) Muebles, enseres y equipo de oficina.
Deben observarse las caractersticas principales y su estado de conservacin, adems de cualquier otro detalle que
se considere importante.
b.) Equipo de transporte.
Se trata de vehculos automotores, equipo especial, aeronaves y embarcaciones.
La inspeccin fsica debe realizarse tratando de determinar el estado en que se encuentra cada una de sus partes
principales, as como su condicin general; a la vez, es necesario observar el tipo de vehculo, marca, modelo,
nmero de serie, principales caractersticas y equipo opcional extra.
Conviene hacer aqu la salvedad, de que en el caso de vehculos automotores, si el avalo es para efectos de
permuta, deben cumplirse las disposiciones establecidas por la Autoridad Presupuestaria, y adems de lo usual en
tasacin, el perito debe verificar que el nmero de placa, chasis y motor coincidan con lo indicado en el
Registro Nacional. De no coincidir estas caractersticas, no se realiza el avalo.
Si es para efectos de la Ley de la Administracin Financiera, debe realizarse el avalo, pero indicando los
factores discordantes.
c.) Chatarra
Generalmente son equipos daados o abandonados, as como elementos de diferentes mquinas o estructuras que
se venden para reciclar, para lo cual hay que ver la calidad del material y su pureza.
INSPECCIN DE CULTIVOS
Dentro del mbito de la valoracin de todo inmueble y principalmente en el campo de las mejoras en la
valoracin rural, se encuentra la valoracin de mejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la
inspeccin de campo el perito observe y anote todo lo referente a este punto.
El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos:
a. Tipos de cultivos existentes
Deben observarse y anotarse todos los tipos y variedades de cultivos existentes cuando no se encuentren en una
plantacin tcnicamente desarrollada, e indicar si son cultivos anuales, bianuales o permanentes.
b. Densidad de Siembra
En el caso de cultivos como el caf, caa de azcar, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra
entre plantas y entre calles, as como determinar la densidad de poblacin por hectrea; si se tratara de una
siembra de caa de azcar, determinar el nmero de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante
para estimar la produccin.
c. Estado, Mantenimiento y Produccin
PAG:
SECTOR DE AVALOS
12
Estos aspectos estn muy relacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo,
qu tipo de podas se realizan, cmo y con qu frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, nmero de
fertilizaciones por ao, etc.
En trminos generales, se puede decir que un cultivo en buen estado es sinnimo de buen mantenimiento y, en
general, de buenas cosechas.
d. Edad o Etapa de Desarrollo
Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe clasificar el cultivo, a saber:
a. Establecimiento del cultivo.
Este perodo se extiende desde la siembra hasta que se inicia la produccin.
b. Inicio de la produccin.
Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas
c. Produccin uniforme.
Aqu ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde los rendimientos son los mximos.
d. Produccin decadente.
En esta etapa encontramos aquellas plantas con algn grado de enfermedad y con bajas producciones.
Tambin es importante agregar que los cultivos pueden ser clasificados y valorados con base en su edad y estado.
Por todo lo anterior, el perito debe observar y estimar tanto la etapa de desarrollo en que se encuentre el cultivo,
como su edad y considerar, adems, su estado y mantenimiento.
Es importante aclarar que todo lo anterior es aplicable tanto a plantaciones tcnicamente establecidas como a
cultivos aislados.
DETECCIN DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIN DE CAMPO
En algunas ocasiones, a pesar de que se traslada el expediente a los peritos con toda la informacin requerida, al
llevarse a cabo la inspeccin de campo, se detectan anomalas o inconsistencias que no permiten que pueda
realizarse el avalo.
Por ejemplo, se solicita el avalo de un inmueble, pero al realizar la inspeccin, se detecta que se solicit el
avalo de un lote de terreno, pero no de todo el inmueble.
Otras veces, se solicita un avalo de repuestos, se aporta el inventario, pero en la inspeccin el perito los
encuentra en un desorden tal que no se pueden inspeccionar.
Ante eso el perito debe, en un plazo no mayor de 2 das a partir del da en que realiz la inspeccin, devolver el
expediente al jefe inmediato mediante un oficio que explique las causas de la devolucin, para que se haga las
indicaciones del caso al solicitante, segn lo indicado en los requisitos del expediente (punto 4.3.
REQUISITOS).
INVESTIGACIN DE VALORES
PAG:
SECTOR DE AVALOS
13
La valoracin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de determinar el

valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teora econmica aplicable al
estudio en cuestin.
Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una aplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisis
de mercado y anlisis de investigaciones.
La investigacin de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos as investigacin de
valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.
INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS

La investigacin para la fijacin del valor bsico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente, elementos
de la misma regin geo-econmica, de la misma zonificacin y del mismo sector catastral.
Conviene evitar la seleccin de datos con ms de 2 aos anteriores a la fecha de la investigacin; esto para
impedir que la inflacin ( si existe ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales, confundindolos o
distorsionndolos.
Debe desecharse la investigacin de valores en zonas con otras caractersticas distintas a la regin en donde se
ubica el inmueble objeto del avalo. Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en el espacio, ms
comparables sern las ventas con respecto al predio que se tasa, con lo cual se lograr ms exactitud en la
estimacin del valor.
Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de la palabra, que la
propiedad no tiene Valor en Plaza; esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base
de la opinin de personas entendidas respecto de las finalidades para las que puede servir la propiedad ( mejor
uso ).
fuentes de investigacin
Existen diversas fuentes a las cuales se puede acudir para la elaboracin de una investigacin de valores correcta.
Operaciones de compraventa realizadas
Ofertas de ventas en la zona
Anuncios y ofertas en medios de comunicacin
Consulta con personas conocedoras de la zona
- Base de datos de la Tributacin Directa.
- Corredores de bienes races
- Peritos pblicos y privados
Avalos realizados por la Tributacin Directa en la zona
Presentacin de la investigacin realizada

La investigacin debe presentarse adjunta al informe pericial, con el siguiente formato:
Un croquis basado en las hojas cartogrficas, en donde se indican las investigaciones obtenidas. Debe incluirse lo
siguiente:
a.- Si se trata de consultas, anotar el nombre de la persona consultada; en caso de ofertas en la zona debe
anotarse el nmero de telfono.
b.- Ubicacin de la muestra.
Debe darse la direccin exacta; esta puede ser por calles y avenidas o por puntos cardinales, de manera tal que
permitan una fcil localizacin a partir de un punto de referencia.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
14
c.- Fecha de inspeccin.

d.- Condiciones de la finca consultada: rea, frente, forma, topografa etc.
e.- Valor por metro cuadrado ( m2 ) o por hectrea ( ha ).
f.- Condiciones especiales diferentes a la moda de la regin (nacientes,bosque primario, desarrollos industriales,
comerciales, precarios, etc.
Veamos el siguiente ejemplo:
ESTUDIO DE VALORES ZONALES
Investigaciones de valores realizada en la zona:

1. - El seor X vende en calle 13, Av. 0-2, en octubre de 1995; telfono 222-3344; rea 250,00m2; valor por
metro cuadrado 125.000,00; frente 15,00m; con pendiente plana y a nivel.
2. -La persona Y compr en calle 13, Av. 2-4, en setiembre del 1995; rea 825,35m2, a razn de 90.000,00
c/m2; tiene 35,00m de frente; es de topografa plana y est a nivel de la va.
3 -Avalo Administrativo (Av.Adm.xxxx-95); calles 13-15; en abril de 1995; rea 450,00m2; valor 100.000,00
c/m2; posee 25,13m de frente; es plano y est a nivel de la va.
4.- El lote a valorar est situado en calle 15, av.4; tiene una rea de 600,00m2; es esquinero y tiene en un frente
de 20,00 m y otro de 30m.
5.- El seor Ing.A.B.C. opina que vale a razn de 150.000,00 c/m2 de terreno.
Lo anterior se realiza tanto en lo urbano como en lo rural.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
15
Almacenamiento de la informacin
La gran importancia que posee la informacin en la actualidad ha llevado al hombre a almacenarla para su
posterior utilizacin, por esta razn tanto la informacin del estudio de valores como el valor final del avalo en
lo que respecta al terreno, se tienen que almacenar.
Este almacenamiento debe permitir que la informacin sea fcilmente accesada; para realizar esta actividad se
debe seguir el siguiente procedimiento:
Para cada una de las referencias de valor ( investigaciones realizadas ), as como la informacin del avalo
administrativo practicado, debe llenarse en el formulario F55-01 Gua para la toma de datos de la parcela .
Los formularios deben ser digitados en la base de datos.
Para el llenado del formulario debe seguirse lo establecido en el manual de llenado del formulario gua para la
toma de datos de la parcela.
(ver formulario pgina siguiente).
PAG:
SECTOR DE AVALOS
16
MINISTERIO DE HACIENDA
TRIBUTACIN DIRECTA
OFICINA DE AVALOS
F 55-01
GUA PARA LA TOMA DE DATOS DE LA PARCELA

(solo terreno)
MUNICIPALIDAD____________________
FECHA
VALOR/M
TIPO DE MUESTRA
ZONA
COEF. REG.
PLANO
PARCELA
FRENTE PRINCIPAL
REA M
FONDO
+
TOPOGRAFIA
ACERA
CORDN
UBICACIN MZ.
NIVEL
CAO
VA
ELECTRICIDAD
ALCANTARILLADO
HIDROGRAFA
LOCALIZACIN GEOGRFICA
N DE MAPA
CAERA
COMERCIO
CL. SUELO
ALUM. P.
RESIDENCIAL
CONSTRUCCIN
LATITUD
DIRECCIN : AVENIDA
TELFONO
LONGITUD
Y
CALLE
BARRIO O
CASERO
INVESTIGADO POR :
CROQUIS DE UBICACIN
OBSERVACIONES :
INVESTIGACIN
INSTALACIONES
DEL
VALOR
DE
LAS
CONSTRUCCIONES
PAG:
SECTOR DE AVALOS
17
El perito tiene que estar familiarizado con la gama de materiales constructivos que existen en el comercio y debe
tener la capacidad de tipificar la construccin, su depreciacin y cada en desuso.
La valoracin debe realizarse con base en su costo de reproduccin o reposicin, por lo que la investigacin se
orienta en ese sentido ( valor de nuevo).
Como fuentes de informacin existen: todas las empresas constructoras del pas; la tabla de tipologa del
Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos; la tabla de valores unitarios por tipologa constructiva elaborada
por la Tributacin Directa; los ndices de la Cmara Costarricense de Construccin; el ndice de edificios y
viviendas elaborado por la Seccin de ndices de Precios de la Direccin General de Estadsticas y Censos del
Ministerio de Economa, Industria y Comercio; as como las ofertas de venta existentes.
INVESTIGACIN DEL VALOR DE MAQUINARIA

Al igual que en el caso de terrenos, la maquinaria, equipo, vehculos, etc., debe indicarse el perodo de
investigacin de precios o cotizaciones de los bienes que se valoran.
Cuando en la investigacin de estos bienes en el mercado no se cuenta con ninguna informacin de valor sobre
bienes nuevos o usados, el perito debe realizar un estudio del siguiente tipo de ndices:
a- Diferencial cambiario dlar- coln, en la fecha de compra del bien y la fecha actual.
b- Diferencial cambiario dlar- moneda del pas fabricante, a la fecha de compra del activo y la fecha actual.
c- Inflacin interna del pas fabricante desde la fecha de adquisicin del bien a la fecha presente.
Estos tres conceptos se investigan en el Banco Central.
Por lo anterior, es de suma importancia investigar el ao de adquisicin del bien.
Fuentes de investigacin:
Si se trata de un bien complejo, conviene investigar directamente con el fabricante; en caso contrario, con los
representantes en el pas. Hay que indagar con personas que se dedican a la compraventa y refaccin de equipo
usado, as como hacer uso de la publicidad en ventas.
INVESTIGACIN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS

Es necesario realizar una investigacin sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados
vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condicin ptima de produccin.
Las fuentes de consulta, entre otras, pueden ser: Los Avos del Sistema Bancario Nacional, informacin de
LAICA, ASBANA, OFICAFE, viveros, estudios econmicos de las estaciones experimentales de la U.C.R. etc.
PREPARACION DEL INFORME
La preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de la tasacin, por cuanto de nada sirve hacer una buena
inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento carece de
elementos tcnicos y justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos
valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en s.
Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no
conocen de tasacin, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se est valorando. Por
PAG:
SECTOR DE AVALOS
18
minuciosa que haya sido la labor de campo, perder importancia si el perito no alcanza a transmitir sus
impresiones y juicios en un informe pericial exacto, lgico y convincente.
La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad
a justipreciar.
Los solicitantes tienen el derecho a recibir una explicacin razonable acerca de los datos considerados y de la
manera en que han sido estudiados por el tasador.
Al formular el informe, el perito debe ser conciso y lgico, evitando aspectos sin importancia y situaciones
contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retrica. Para no salirse del tema con largas disgresiones, se
establecer una subdivisin lgica del asunto, presentando nicamente los datos de importancia en forma
lacnica; su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que l quizs entienda pero su lector tal vez no.
Al utilizar cifras, debe acatarse lo indicado en la LEY N 5292 Ley sobre Unidades de Medicin, utilizando
siempre el Sistema Mtrico Decimal.
En el caso de superficies :
a) Si fueran terrenos, debe trabajarse, en el caso de lotes urbanos, usando metros cuadrados ( m2 ), con los
decimales que indica el plano de catastro.
241 25 16
,
m2
m2 dm2 cm2
Si fueran fincas con extensiones superiores a 10.000 metros cuadrados, la superficie se expresar en hectreas
( ha ), indicando las reas, centireas y decmetros cuadrados.
325 14
16
28
,
ha
ha areas centiareas dm2
b) En el caso de construcciones, la medida que determine el perito debe expresarse en metros
cuadrados, por lo que los decmetros cuadrados se deben redondear al entero superior (del metro cuadrado ).
Todos los valores unitarios tanto de terrenos como de construcciones deben expresarse en colones
( ).
El producto de las operaciones deben escribirse en colones y con dos decimales, redondeando de 5 en 5 , ya sea
hacia arriba o hacia abajo.
Ejemplo:
9,97 = 9,95
8,89 = 8,90
16,63 = 16,65
c) El valor del inmueble debe expresarse en cifras numricas y entre parntesis, en forma
deletreada.
Ejemplo:
1.325.425,30
( UN MILLN TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS
VEINTICINCO COLONES CON TREINTA CNTIMOS ).
d) Las distancias y fechas deben escribirse en cifras alfanumricas.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
19
El informe se confeccionar en tres tantos: el original, que se enviar a la institucin solicitante con una carta de
presentacin emitida por la jefatura o seccin de avalos correspondiente; una copia que se anexar al expediente
que ser remitido al archivo general de Tributacin Directa, y la tercer copia quedar en un archivo, que para tal
efecto debe llevar cada unidad de avalos y que servir como fuente de consulta para tasaciones posteriores.
Dicho informe debe ser firmado nicamente por el perito que realiz el avalo; no obstante, el borrador debe ser
revisado por el o los jefes superiores inmediatos con el fin de cumplir con las etapas del trmite administrativo.
Sin embargo, en aquellos casos en que el jefe lo haya revisado en el campo, el informe final debe ser firmado por
ambos (perito y jefe inmediato)
En resumen, el informe bien presentado requiere de:
I.- Portada
II.- Carta de presentacin
III.- Avalo de la finca ( poner nmero de inscripcin).
a.- Propietario
b.- Motivo del avalo.
c.- Fecha de inspeccin.
d.- Localizacin del inmueble
e.- Posesin del inmueble ante el Registro Nacional
f.- Linderos
g.- Superficie
h- Condiciones generales de la zona
i.- Detalles de la finca
j.- Justificacin del valor unitario del terreno
k.- Avalo del terreno.
IV.- Avalo de las construcciones, instalaciones y otros
a.- Descripcin general
b.- Justificacin del valor
c.- Avalo de la o las construcciones, instalaciones y otros.
d.- Valor total.
V.- Avalo de cultivos.
a.- Descripcin de ellos
b.- Justificacin del valor
c.- Avalo del cultivo o cultivos existentes
d.- Valor total
VI.- Avalo de maquinaria y equipo, vehculos, repuestos, suministros, mobiliario y equipo de oficina.
a.- Descripcin de ellos
b.- Justificacin del valor unitario
c.- Avalo individualizado
d.- Avalo resumen.
Temas que se analizarn posteriormente.
Existen diferentes solicitudes, de acuerdo con la naturaleza de los bienes: nicamente terreno; lote y
construcciones; edificaciones, maquinaria y equipo; mobiliario y equipo; equipo de transporte; cultivos; o
variaciones entre estos. Todo lo anterior nos hace ver que deben confeccionarse diferentes tipos de informes, los
cuales se analizarn en el aparte 5.3 (TIPOS DE INFORMES), en donde se incluirn, adems, casos especiales
como son avalos de alquileres, servidumbres y derechos de llave.
FORMATO
El presente formato se hace con la intencin de homogenizar la informacin mnima indispensable que deben
contener los informes de avalos, mediante la interpretacin que debe darse a cada uno de los conceptos que
PAG:
SECTOR DE AVALOS
20
integran el formato, atendiendo a la normativa vigente en la materia e incorporando algunos rubros que se juzgan
necesarios incluir en los informes tcnicos
Portada
Debe incluir
a. Ubicacin del bien ( por provincia, cantn y distrito )que se indicar en el extremo superior de la hoja.
b. El nmero del avalo administrativo y el nmero del expediente, que se anotar en el primer cuarto superior
de la hoja, en posicin central.
c. Nombre del propietario que se ubicar en el segundo cuarto, en el centro.
d. Nombre de la institucin solicitante, que se ubicar en el tercer cuarto, en posicin central.
e. Nombre del funcionario responsable de la ejecucin del trabajo y la fecha del avalo, la cual es la fecha de
transcripcin; estos se localizan en el ltimo cuarto en posicin central.
Ejemplo:
4-1-2
Av.ADM.# 274-95
EXPED. #1.252
PROPIEDAD DE
JUAN CARLOS GUZMAN ALPIZAR
INSTITUCIN SOLICITANTE
MINISTERIO DE HACIENDA
PERITO VALUADOR
ING. OCTAVIO CARDENAS PERAZA
PAG:
SECTOR DE AVALOS
21
Carta de presentacin
Debe ser dirigida a la persona que realiz la solicitud de avalo, la cual debe incluir:
a. Datos del bien a valorar
b. Propietario
c. Ubicacin
d. Fecha de inspeccin
e. Valor resultante
f. Nombre del perito
Avalo de la finca
En cuanto al avalo de la finca deben seguirse una serie de pasos que se detallan a continuacin.
Propietario
Debe ponerse el nombre completo de la persona fsica o jurdica que al momento de realizarse el informe conste
en la certificacin del Registro de la Propiedad, o el que indique el solicitante, mediante nota en caso de fincas
sin inscribir.
Motivo del avalo

Como ya se ha mencionado, este punto es de gran importancia, por cuanto de l depende la metodologa
valuatoria a desarrollar por parte del tasador.
El motivo debe incluir lo siguiente:
a. Nombre del solicitante
b. Nmero y fecha del oficio que dio origen a la solicitud
c. Identificacin del bien a valorar
d. Nombre del propietario
e. Indicar para qu efecto se realiza el avalo (motivo).
f. Fecha de inspeccin
Se anotar la fecha en que se practic la visita de campo al inmueble
Localizacin del inmueble

Se debe ubicar con respecto a lo indicado en la Divisin Territorial Administrativa, (provincia, cantn distrito,
casero, etc.).
Si el inmueble tiene algn nombre en especial, anotarlo entre comillas. Adems, localizarlo con respecto a un
punto de referencia que debe ser permanente y de fcil ubicacin.
En el caso urbano, se puede ubicar por calles y avenidas, mientras que en lo rural o semi rural, con distancias a
puntos importantes de referencia, como pueden ser parques, iglesias, puentes, edificios pblicos, etc.
Posesin del inmueble ante el Registro Pblico

Aqu se indica si la posesin es total o individual, colectiva o bien se trata de una copropiedad, sealando el
porcentaje de participacin de cada condueo; adems, si est bajo el rgimen de propiedad horizontal, se
menciona la finca matriz y filiales, con el porcentaje de participacin de cada condueo en las reas comunes.
Adems, apuntar cualquier nota marginal que conste en los tomos del Registro Nacional.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
22
Linderos
Indicar los linderos del plano de agrimensura; no obstante, si se toman de otra procedencia (Registro Nacional,
Escritura, campo), mencionar la fuente, as como anotar sus medidas en caso de vas pblicas o linderos
naturales.
Superficie.
En igual forma que el concepto anterior, manifestar la fuente de procedencia; de preferencia se trabaja con el rea
que indican los planos catastrales, anotando su nmero, nombre y calidades del profesional responsable.
S la finca est compuesta por varios planos, mencionar el nmero de cada uno de ellos con su respectiva rea. S
se trata de un plano sin catastrar, mencionar el nombre del profesional que lo levant y su nmero de afiliacin al
colegio.
En aquellos casos en que el solicitante requiere de un avalo cuya informacin sea diferente a la anterior, aportar,
como mnimo, un croquis que muestre el rea a valorar. El perito debe hacer referencia en su estudio al nombre
del funcionario y al nmero de oficio que dio origen a la solicitud.
En aquellos casos en que se suministre un plano ( catastrado o no ), pero lo que se solicita es el avalo de un lote
parte del inmueble y el solicitante demarca en l el rea a valorar, debe indicarse esa situacin en el oficio, con
las calidades de la persona que lo firma.
Condiciones generales de la zona.

La determinacin del valor de un inmueble est influenciado por condiciones extrnsecas e intrnsecas. Las
condiciones extrnsecas las determina la zona en que se encuentra, por lo que el perito en su informe debe hacer
referencia a ella, en forma tal que el lector del avalo pueda tener una idea del desarrollo socioeconmico y
potencial del bien.
Para ello, como mnimo, debe hacer nfasis en los siguientes puntos:
Si la zona es urbana:
1. Tipo de desarrollo y tendencias.
2. Servicios pblicos
-municipales
-comunales
3. Tipo de edificaciones
4. Tenencia de la tierra ( fraccionada o no)
5. Medios de transporte
6. Comodidades comerciales
7. Distancias a centros de importancia
8. Vas de comunicacin
Si la zona es rural:
1. Tipo de desarrollo y potencial
2. Tipos de suelos
3. Condiciones agrolgicas (laborabilidad y pedregocidad)
4. Condiciones agronmicas
5. Condiciones hidrolgicas
6. Tenencia de la tierra
7. Servicios pblicos
-comunales
PAG:
SECTOR DE AVALOS
23
-municipales
8. Vas de comunicacin
9. Topografa
10. Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes.
Detalles de la finca
Esta parte del informe es muy importante y su enfoque debe ser tal que permita al lector tomarse una idea de
todas las caractersticas intrnsecas y adquiridas del bien a valorar, as como su uso potencial.
Cabe recordar que en determinados momentos estos informes podrn ser utilizados en los Tribunales de Justicia,
por lo cual tienen que presentar la informacin en forma explcita , de tal manera que puedan ser entendidos y
sean de fcil interpretacin.
Es importante que dentro del documento todos los aspectos valorizantes o desvalorizantes del inmueble sean
mencionados y sean respaldados.
Como mnimo, debe incluirse:
Si el inmueble fuera de condicin urbana:
1.- Ubicacin dentro de la zona
2.- Frente, fondo, contrafrente
3.- Forma, superficie, naturaleza
4.- Servicios que posee
5.- Mejor uso a que se puede destinar
6.- Restricciones de zonificacin que puedan existir
7.- Afecta a servidumbre
8.- Cualquier otro dato en particular.
Si fuere de condicin rural:
1.- Ubicacin dentro de la zona
2.- Frente, fondo, superficie, naturaleza
3.- Servicios que posee
4.- Mejor uso a que puede ser destinada
5.- Tipo de suelos, aguas, pedregocidad, topografa
6.- Afecta a servidumbres
7.- Restricciones de zonificacin
8.- Cualquier otro dato en particular.
Justificacin del valor unitario asignado al terreno.

Consiste en indicar todos aquellos conceptos por los cuales se determina el valor unitario, y sealar el
procedimiento de valorizacin seguido.
En este punto indicar aquellos aspectos relevantes tanto de la zona como de la finca que influyen directamente en
la determinacin del valor.
Para justificar la fijacin del valor unitario se tiene que considerar lo siguiente:
1.- Caractersticas del sector; describiendo qu factores se tomaron en cuenta.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
24
2.- Caractersticas del inmueble; indicando las condiciones ms relevantes.

3.- Investigacin de valores; indicando la fuente, segn lo establecido en el aparte 3.- de este manual, haciendo
referencia al mejor uso a que puede ser destinado el inmueble.
4.- Criterio del perito en relacin con los puntos anteriores.
Valor del terreno

Se asigna el valor o valores por metro cuadrado o por hectrea, que ser el resultado del anlisis proveniente de
una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario, correlacionada con todas las caractersticas extrnsecas e
intrnsecas del bien inmueble.
La informacin se consignar de la siguiente manera
523,40m2
a 5.000,00c/m2
2.617.000,00
Avalo de construcciones e instalaciones

A continuacin se procede a describir el formato que debe llevar el avalo las construcciones e instalaciones
contenidas en una finca.
Descripcin General
En este aparte se describen las construcciones en forma amplia y explcita , pero sin llegar al detalle de un
presupuesto.
Con los datos consignados en estos renglones, se tienen que justificar plenamente los valores que se asignen a
los diversos tipos de edificaciones que se evalen.
Debe plasmarse en el informe un conocimiento completo de todas las particularidades de las construcciones e
instalaciones a evaluar, indicando en cada una su edad y estado en que se encuentra.
Por ejemplo : si se trata de una edificacin de concreto debe describirse as:
a. Obra negra o gris
Fachada
Cimiento
Estructura (vigas y columnas)
Mampostera
Altura de paredes
Entrepisos
Techos
Azoteas
Nmero de aposentos
observaciones
b. Revestimientos y acabados interiores
Tipo de repellos y revestimientos
Tipo de pisos ( madera, paladiana terrazo, mosaico, etc)
Tipo de cielos ( con emplantillado o suspendido
cartn, etc.)
Techos (armadura y cubierta)
observaciones
c. Carpintera
en
madera
estereofn,
PAG:
SECTOR DE AVALOS
25
Puertas
Marcos (puertas y ventas)
Closet
d. Instalaciones hidroneumticas y sanitarias
e. Instalaciones elctricas
f. Instalaciones especiales
Elevadores o ascensores
Escaleras electromecnicas
Escaleras de emergencia
Equipo de are acondicionado
Sistemas hidroneumticos
g. Obras complementarias
Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son:
Verjas
Marquesinas
Fuentes
terrazas y balcones
portones elctricos
Observaciones
Si se trata de una edificacin que no sea de concreto, debe describirse de la siguiente forma.
Destino
Clase de Material predominante
Cimientos
Estructura de paredes
Paredes laterales
Paredes interiores
Altura de paredes
Pisos
Techos ( armadura y cubierta )
Nmero de aposentos
Edad
Estado
Instalaciones y obras complementarias
Observaciones generales
Justificacin del valor

En este aparte deben darse las explicaciones o consideraciones que se analizan para la determinacin del valor o
los valores unitarios, tales como: fuentes de consulta, investigaciones de mercado; as como todos aquellos datos
o aspectos que en alguna forma inciden en el valor.
Mencionar el mtodo de valoracin, as como el de depreciacin aplicados.
Valor construcciones e instalaciones

Cada construccin e instalacin se describir y valorar en forma separada.
La informacin se consignar de la siguiente forma:
250,00M2
d. Valor total
a 25.000,00
6.250.000,00
PAG:
SECTOR DE AVALOS
26
En el caso de que existan varias construcciones o instalaciones, hacer un avalo resumen, separando las
construcciones de las instalaciones y consignando inmediantamente el monto total resultante; adems de la cifra
numrica deben indicarse en letras.
Avalo de mejoras
Dentro de las mejores consideradas pueden ser cultivos y/o obras civiles. A continuacin se describe el formato
que se debe seguir para realizar el avalo de estas.
Descripcin de cultivos
Hacer una descripcin detallada de cada uno de los cultivos, indicando distancias de siembra, variedades,
produccin total o promedio, edad y estado fitosanitario y general de cada uno de los cultivos existentes; adems,
deben mencionarse todos aquellos aspectos que sean importantes y que a la postre influyan en el valor.
Justificacin del valor

Esta se har mencionando todos aquellas condiciones que han sido consideradas para la determinacin del valor ,
as como las fuentes consultadas.
Valor de mejoras
Cada cultivo se valora independientemente del terreno y por variedad. Si se trata de plantaciones, aun cuando
sean de menos de 10.000m2, el valor se indica por hectrea, y si se trata de rboles o cultivos aislados el valor se
especifica por unidad.
En el caso de que existan varias clases de cultivos, debe presentarse un resumen de valores, y el valor total tiene
que aparecer en nmero y en letras.
Avalo bienes muebles

Este tipo de avalo incluye estre otros maquinaria y equipo, vehculos, repuestos y suministros, mobiliario y
equipo de oficina, etc. A continuacin se describe el formato del avalo.
Descripcin
Nombre del equipo indicando la marca, el modelo, la capacidad y las caractersticas tales que describan con la
mayor claridad posible el equipo a valuar; adems, indicar el ao de adquisicin y cualquier reparacin que se le
haya efectuado.
La descripcin se realiza por tipos ( automviles, camiones, pick ups, buses, motos etc.)
Vehculos.
Mencionar los siguientes datos:
PAG:
SECTOR DE AVALOS
27
a.- Identificacin
Nmero de placa, nmero de patrimonio, marca, modelo, nmero de motor, nmero de chasis, capacidad,
tonelaje y kilometraje.
b.- Caractersticas del motor.
Combustible, nmero de cilindros, cilindrada, potencia, estado.
c.- Sistema de transmisin.
Tipo, caja de velocidades, estado.
d.- Estado mecnico
Direccin, suspensin, frenos, sistema elctrico
e.- Estado de la carrocera.
Carrocera, tapicera, pintura, color, nmero de puertas, llantas.
f.- Tipo de extras que tenga.
g.- Descripcin de repuestos y suministros.
Indicar la informacin que aparece en el inventario suministrado por el solicitante.
Mobiliario y Equipo de Oficina.
Describir por grupos de bienes de la misma especie, la fecha de adquisicin y el estado.
Justificacin del valor unitario

En todos los casos hacer referencia a las fuentes de investigacin y los aspectos determinativos del valor,
mencionando la metodologa empleada y el tipo de depreciacin utilizada.
Valor bienes inmuebles

Se reportan valores individuales para cada uno de los bienes o activos antes mencionados. Sin embargo, cuando
son lneas de fabricacin integradas por varios equipos o unidades se valoran como un todo.
Cuando se trata de varios bienes, se valoran individualmente, pero al final debe indicarse el valor en cifras.
Valor Total.
En el caso de existir varias maquinas, equipos etc., se presenta un resumen total en cifras y en letras.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
28
TIPOS DE INFORME
El contenido de un informe depende de lo solicitado para valorar, razn por la cual este manual considera las
siguientes posibilidades:
Solicitud de avalo de solamente el terreno.

Debe comprender:
1.- Portada
2.- Carta presentacin
3.- Avalo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.7.
4.- Firmas y sellos correspondientes.
Solicitud de avalo del terreno y construcciones.

Comprende:
1.- Portada
2.- Carta de presentacin
3.- Avalo del terreno, que comprende los puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalo de la construccin, que comprende puntos del 4.9.1.8.1. al
5.- Avalo resumen del terreno y las construcciones
6.- Firma y sellos correspondientes.
4.9.1.8.3.
Avalo de solamente las construcciones.

1.- Portada
3.- Ver puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Ver puntos del 4.9.1.8. al 4.9.1.8.3.
Avalo del terreno, construcciones y mejoras.

1.- Portada
3.- Avalo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalo de construcciones ver puntos 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3.
5.- Avalo de mejora ver puntos del 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3.
6.- Avalo resumen, totalizado en nmeros y letras.
Avalo de solo mejoras.

1.- Portada
2.- Carta presentacin
3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3.
5.- Firmas y sellos correspondientes.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
29
Avalo del terreno, construcciones, mejoras y maquinaria.

1.- Portada
3.- Avalo del terreno ver puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalo de las construcciones ver puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3.
5.- Avalo de las mejoras ver puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3.
6.- Avalo de la maquinaria Puntos 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2.
7.- Avalo resumen, con valores totales en nmeros y letras.
Avalo de solamente maquinaria.

1.- Portada
3.- Puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Avalo de maquinaria puntos del 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2.
Cualquier combinacin de los antes mencionados.

En este caso se debe incluir:
1.- Portada
3.- Cualquier combinacin de los puntos anteriores
OTROS INFORMES ESPECIALES

En algunas ocasiones, es necesario efectuar la tasacin de propiedades para efectos distintos a los que se realizan
habitualmente. Tal es el caso de los avalos para efectos de establecer servidumbres, diligencias de
arrendamientos, derechos de llave, etc.
As como para la ejecucin del trabajo se requiere de enfoques tcnicos diferentes al usual, el informe
tiene que ser ampliado, de tal manera que contemple todos los aspectos que el tasador considere necesarios para
fundamentarlo.
Informe por establecimiento de servidumbres.

El informe contempla:
1. - Portada
2. - Carta de presentacin
3. - Lo indicado en los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
30
4. - Descripcin del tipo de servidumbre con las limitaciones ( los derechos cedidos en la faja), as
como un detalle de la afectacin de esta con respecto al inmueble, de tal manera que especifique los
daos al remanente si los hubiere.
5. - Determinacin y justificacin del valor asignado a la faja afectada y del porcentaje de los
derechos reales cedidos en ella.
6. - Avalo de los derechos reales cedidos. Es el rea de la faja, en m2 o ha, multiplicada por el valor
asignado en colones ya sea por metro cuadrado o por hectrea y multiplicado, a su vez, por el
factor de afectacin. El monto total se da en nmeros y letras.
7. - Determinacin de la indemnizacin por daos al remanente ( si los hubiere)
8. Deben ser considerados en el caso de que el resto de la finca se vea afectada en su uso y disfrute
por el establecimiento de la servidumbre.
9. Describir en que consiste el dao, cules son los justificantes y cul es el factor de dao al
remanente.
10. - Avalo de la indemnizacin por daos al remanente.
11. Consiste en multiplicar el rea afectada por el valor asignado y por el factor de afectacin. Cifra
que se totaliza en nmeros y letras.
12. - Si existen mejoras dentro de la faja afectada, como son cultivos, construcciones etc., describir y
valorar como se indic en el punto 4.9.2. (TIPOS DE INFORME).
- Avalo resumen debe incluir un detalle de:
a.- Valor de los derechos cedidos en la faja.
b.- Valor de la indemnizacin por daos al remanente.
c.- Valor de las mejoras existentes.
Totalizando todo lo anterior en nmeros y cifras.
Informe para efectos de alquiler de bienes inmuebles.

Debe incluir.
1.- Portada
3.- Avalo de la finca, que comprende los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalo de la construccin, que comprende el punto 4.9.1.8.
5.- Avalo resumen del terreno y construcciones.
6.- Determinacin y justificacin del alquiler mensual
7.- Avalo del Alquiler mensual.
Debe indicarse el procedimiento utilizado o la frmula empleada.
Informe de un derecho de llave.

Debe incluir:
1.- Portada
3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Descripcin de la naturaleza y calidad del negocio
5.- Detalle descriptivo de los siguientes conceptos, en donde simultneamente
y justificarse los montos determinados.
a.- Derecho de llave
b.- Lucro cesante
c.- Diferencia inquilinaria
d.- Mejoras no removibles
e.- Mejoras en el nuevo local
f.- Gastos por desmontaje y montaje
deben valorarse
PAG:
SECTOR DE AVALOS
31
g.- Gastos y prdidas por traslado

h.- Salarios cados o prestaciones legales segn sea el caso
i.- Papelera y propaganda
j.- Resumen de valores con totales en nmeros y letras.
k.- Firma y sello correspondiente.
RESPONSABILIDADES.
Siendo el avalo administrativo un acto de la administracin que debe ser eficiente y oportuno, se sealan en las
diferentes etapas del proceso los responsables en la ejecucin del trabajo.
Para todos los funcionarios existen deberes y responsabilidades emanadas del Reglamento Interno de Trabajo, del
Estatuto y Reglamento del Servicio Civil y de la Ley de la Administracin Pblica entre otros, todos conducentes
a que el trabajo se realice con esmero y cuidado, de modo que los resultados que se obtengan sean satisfactorios
y de buena calidad.
Se da como un hecho indiscutible que la responsabilidad del avalo recae en el funcionario que ejecuta la
tasacin; sin embargo, corresponde a las jefaturas lograr que los subalternos reconozcan la significacin de esa
responsabilidad y acten conforme a ella.
A los subalternos se les giran todas las instrucciones precisas correspondientes para actuar con base en su propio
criterio, a fin que adquieran su sentido de responsabilidad; no obstante, es obligacin de las jefaturas brindar todo
el apoyo tcnico posible.
Cuando se solicite una revisin de un avalo o bien cuando se apele alguno y este resulte modificado,
paralelamente a la ejecucin del nuevo avalo, la jefatura inmediata realiza un informe en el que detalla las
causales de modificacin, determinando si hubo o no responsabilidad del funcionario que realiz el primer
avalo, especialmente por no haber acatado lo indicado en el presente manual de procedimientos de valoracin
Con el objeto de obtener un mayor control tanto del trmite interno del expediente como de la realizacin del
avalo, se presenta el siguientes cuadro, donde se incluye : actividades, oficinas y funcionarios responsables, as
como las observaciones y recomendaciones para cada actividad.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
ACTIVIDAD
Recepcin de
solicitudes
OFICINA
Recepcin de
documentos
RESPONSABLE
Relaciones
Pblicas
32
OBSERVACIONES
Revisin
preliminar
documentacin
de
RECOMENDACIONES
la Que la documentacin se reciba solo en ese lugar
Traslado de la
solicitud
Confeccin
expediente
El traslado debe ser

diario
del Departamento
avalos
de Departamento o
Seccin
Llevar control tanto en libros Seguir lo establecido en este manual( 4.5 Estudio y
como en el computador
anlisis del expediente )
Traslado a la
unidad
Departamento
Jefe de
unidad
asignacin del
perito
Unidad o
seccin
Jefe de
seccin
inspeccin de
campo
Unidad
Perito y
jefe inmediato
Con los recursos

necesarios
Llevar metodologa definida y cumplir con los puntos:

4.6 Inspeccin de campo
4.8 Investigacin de valores
Elaboracin del
informe
Unidad
Perito
Adjuntar memoria de
clculo
Cumplir con lo especificado en el punto

4.9 Preparacin del informe.
Jefaturas
Jefes
Revisin de Investigacin de
valores. Justificacin de valor.
Consistencia del informe
Borrador debe tener un visto bueno del jefe inmediato,

siguiendo lo estipulado en el punto 4.9 Preparacin del
informe
Pasado en
limpio
Unidad
Unidad
Expediente y
avalo
Departamento
seccin
Departamento
seccin
Revisin del
informe
unidad
Anotar fecha y firma de recepcin
Anlisis por parte del Jefe y comunicar inconsistencias

por escrito
o Anotar fecha y firma de recepcin
Realizar cronograma de actividades ( ver aparte 4.11

SUPERVISIN )
Revisin contra el borrador Firmas y sellos

( perito ) antes de firmar
correspondientes
Comunicar y enviar avalo al solicitante.
Enviar copia de avalo y expediente al archivo
y copia de avalo a la unidad
En cuanto al expediente, todos los movimientos deben registrarse ya sea por medio de libros, o bien a travs de
la computadora, siendo responsable de su integridad el ltimo funcionario en recibirlo.
El perito debe confrontar con la secretaria el informe o el documento confeccionado, cuando ya est pasado en
limpio.
SUPERVISIN
PAG:
SECTOR DE AVALOS
33
El objetivo de esta funcin es la de evaluar y corregir el desempeo de las actividades de los subordinados, para
asegurar que lo consignado en este manual y la calidad del trabajo se estn llevando a cabo de manera correcta.
Esta supervisin implica un control sobre los traspasos asignados, para lograr que estos se ajusten a las normas y
los planes trazados; ms que retroalimentativo, debe ser prealimentativa, para que se perciban las posibles
desviaciones con respecto a los planes antes que ocurran y para tomar as con oportunidad la accin necesaria
para prevenirlas.
Se trata, con este mecanismo de control, de asegurar la realizacin completa de todas las tareas en el orden
establecido, en el tiempo programado y con la calidad deseada.
Para que esta calidad sea buena, la asignacin del tipo de avalo debe estar acorde con la funcin profesional del
perito o peritos designados y con su vasta experiencia como tasadores.
El perito al que se le asigna el expediente hace un cronograma de trabajo en conjunto con el jefe inmediato,
donde se toman en cuenta todas las actividades necesarias para la inspeccin de campo, trabajo de oficina y
elaboracin del informe; asignando fechas provisionales de inicio y entrega del trabajo, el cual estar acorde con
la asignacin de los recursos, como son: vehculos, viticos, servicios secretariales, etc.
Este cronograma le sirve al jefe para su seguimiento y control en la parte administrativa del proceso.
El cronograma debe incluir :
ACTIVIDAD
DURACIN
(Das)
FECHA DE INICIO
Estudios preliminares
Inspeccin de campo
Investigacin de valores
Trabajo de oficina
Elaboracin informe
Revisin informe
Transcripcin informe
Revisin y firmado
Para mantener ese control de calidad, el jefe debe desplazarse a la zona, para cerciorarse de que los valores son
consistentes con el valor indicado por el perito, as como para constatar la informacin general del informe.
Esta supervisin se realiza tanto desde la oficina como por medio de inspecciones de campo.
SUPERVISIN DESDE LA OFICINA

Tal como se ha mencionado en este manual, el informe del perito debe dar un panorama claro del bien a valorar, y
la jefatura debe prestar atencin de que tal informe cumpla con los requisitos establecidos en los puntos 4.8 (
Investigacin de valores ), 1. ANEXO ( Metodologa de valoracin ) y 4.9 ( Presentacin del informe ). El
responsable de esta supervisin es el jefe inmediato; sin embargo, en el caso de la Administracin Tributaria de
San Jos, si el jefe del departamento lo considera conveniente, lo somete a revisin de la jefatura de seccin, la
que, adems, revisa los casos de gran cuanta, o los que sean especiales por cualquier motivo.
SUPERVISIN DE CAMPO.
Esta se realiza con la intencin de corroborar que el perito cumpla a cabalidad con lo indicado en los puntos 4.6 (
Inspeccin de campo ),4.7 , 4.8 y 4.9 de este manual.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
34
Esta supervisin es aleatoria en por lo menos un 20 % del trabajo realizado por la unidad, con la intencin de
cuantificar la aplicacin de los puntos citados anteriormente y buscando maximizar la calidad del trabajo, o bien
cuando existan divergencias entre el valor asignado, la investigacin de valores y lo que se plasma en el informe.
No obstante, en el caso de la Administracin Tributaria de San Jos, el jefe del departamento establece un
programa de control de calidad, mediante una revisin que oscile entre un 5 a un 10% del trabajo realizado
( mensual ), con el objeto de dar cumplimiento a lo establecido en este manual.
Adems, se realiza una inspeccin de campo cuando se den las siguientes situaciones:
1.- El Perito lo solicite al jefe por el grado de dificultad del trabajo
2.- El jefe lo considere conveniente
3.- En todos los casos en que el motivo del avalo sea una revisin o un reclamo a un avalo
administrativo practicado con anterioridad.
En el caso de la Administracin Tributaria de San Jos, el jefe de seccin realiza la inspeccin de campo cuando:
1.- Lo considere conveniente
2.- En todos los casos cuyo motivo se revisin o apelacin de un avalo.
Y la jefatura del departamento realiza tal inspeccin cuando :
1.- Lo considere conveniente
2.- Sea requerido por el jefe de seccin
3.- Para dar cumplimiento al control de calidad.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
35
ANEXO
PAG:
SECTOR DE AVALOS
36
MTODOS DE VALORACIN
Antes de entrar a estudiar los mtodos de valoracin, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos
ayuden a comprender mejor el tema . Mc. Michael Stanley, por ejemplo, en su Tratado de Tasacin ,afirma que:
al tasar una propiedad con el objeto de determinar una medicin de valor, el tasador debe estar
familiarizado con las diferentes clases de valor y con el mtodo usado para fijarlo.
Vemos, as, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, segn la
finalidad que se persigue al efectuar una tasacin.
Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes: valor de mercado, valor de salvamento,
valor de reposicin, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente, es de gran
importancia conocer el motivo de la solicitud de avalo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado.
Una de las definiciones que ms nos interesa, es el valor de compra-venta, el cual, como su nombre lo indica,
queda determinado por el precio en que se transfiere una propiedad.
La tasacin de inmuebles tiene un nico objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una
propiedad en funcin de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su
origen en las distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios mtodos para determinar el valor
del bien.
Con el propsito de tener un conocimiento mejor del vasto campo profesional de un perito valuador y de las
diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuacin diversos tipos de tasaciones que
obedecen a propsitos especficos.
El avalo puede ser solicitado u ordenado por organismos pblicos, en razn de situaciones como las siguientes:
-Transferencia de dominio del bien raz, sea para ayudar a un ente pblico en la fijacin de un precio aceptable de
compraventa del predio, sea para conocimiento en cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se
fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios.
-Expropiaciones y daos sobrevinientes. Esto para conocer el justo monto de la indemnizacin que debe
cancelarse al propietario afectado por una expropiacin total o parcial .
-Para fines de fijar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o para la determinacin de impuestos sucesoriales
aplicados por el gobierno central o local ,o para cumplir con la Ley de la Zona Martimo Terrestre y la Ley de
Planificacin Urbana.
-Estudios econmico- financieros. Se realizan cuando la administracin necesita conocer el valor de sus activos
(terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la eficiencia de una empresa; tambin estos estudios
son importantes para determinar el Derecho de Llave de una empresa.
-Estimacin de alquileres. En este caso, estos avalos son importantes para determinar cul es el justo precio que
debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un bien inmueble.
A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden ms que los casos ms comunes, sirven para
visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos los servicios profesionales de un
perito valuador.
Corroboran, adems, que el tcnico que se desempea en esta especialidad debe dedicarse completamente a ella,
ya que el valor o confiabilidad de una valuacin reside en la calidad de los datos, su metodologa empleada y la
competencia e integridad del tasador.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
37
Existen varios procedimientos o mtodos para determinar el valor de un bien. En este estudio se presentarn
algunos de los mtodos ms usados en tasacin como son :
1.1. Comparativo o de mercado.
1.2 De capitalizacin.
1.3 Costo de reposicin.
En trminos generales, una valoracin individual de un bien mueble o inmueble debe seguir el siguiente
esquema:
VALORACIN INDIVIDUAL
DEFINICIN
ESTUDIO PRELIMINAR
ELABORACIN DE UN PROGRAMA DE DATOS
OBTENCIN DE DATOS
CLASIFICACIN DE DATOS
MTODO DE MERCADO
MTODO DE INGRESO
MTODO DE COSTO
CORRELACIN DE INDICACIONES DE VALOR
VALOR FINAL
REPORTE
MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO

Este es uno de los mtodos ms usados en tasacin; tambin se le conoce con el nombre de Mtodo de las Ventas
Comparables. Se fundamenta en el concepto de valor de cambio ; opera muy bien en reas donde es corriente la
PAG:
SECTOR DE AVALOS
38
transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la
informacin de venta de propiedades comparables o similares.
Lo sealado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se est tasando; asimismo, los
precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad.
Cuando el mtodo se expone en forma tan sencilla, da la impresin de que se trata de un problema de fcil
solucin y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la
precaucin que ellas tengan alguna relacin con la propiedad que se est valorando, sin cuidar y establecer la
comparacin de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretacin o relacin de la
informacin puede generar una opinin adversa a la realidad.
El mtodo comparativo es eminentemente prctico; sin embargo, la calidad de la tasacin depende de la
experiencia del tasador y de la profundidad de la investigacin realizada. Entre ms fuentes de informacin sean
obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del anlisis tendr un valor ms preciso.
Este mtodo involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:
- Seleccin de ventas de propiedades similares
- Verificacin de las ventas
- Anlisis de las ventas
En cuanto a la metodologa que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son;
1.- Recoleccin de la informacin, materiales y equipos.
2.- Inspeccin del bien .
3.- Anlisis final y determinacin del valor de mercado
Estimacin del recargo y precio del contrato.
MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO
PAG:
SECTOR DE AVALOS
39
VALUACIN
COMPARACIN DIRECTA
DE VENTAS
ABSTRACCIN
USO O DESARROLLO
ANTICIPADO
COMPARACIN DIRECTA
DE VENTAS
FACTOR DE TIEMPO
COMPARACIN CON
OBSERVACIONES DE
MERCADO
COMPARACIN CON
OBSERVACIONES DE
MERCADO
VALOR INDICADO
VALOR INDICADO
VALOR ESTIMADO
a. Recoleccin De Informaciones
Consiste en recopilar toda aquella informacin necesaria para realizar un buen avalo, como por ejemplo:
Planos de agrimensura.
Certificaciones del Registro Nacional de la Propiedad.
Hojas del Instituto Nacional de la Propiedad y de la Oficina de Planificacin Sectorial
Agropecuaria.
Recoleccin de informacin de valores. Adems de las informaciones de compra venta, se
recoge informacin a personas conocedoras como peritos bancarios, corredores de bienes
races, etc.
Informacin sobre restricciones en la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno.
b. Inspeccin Del Predio Y De Los Predios Estimados, Ventas Comparables Y De La Zona
La inspeccin de campo que realice el perito es fundamental , ya que esto le permitir ponderar todos los factores
que afectan el valor de un predio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o comunidad dentro de la
cual se encuentra la propiedad, la disposicin o ubicacin de las construcciones e instalaciones, el paisaje que
posee, el tipo de vas de comunicacin, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de poblaciones
importantes, etc..
PAG:
SECTOR DE AVALOS
40
De igual manera, podr observar y medir en detalle cada una de las caractersticas propias, tanto del lote a
valorar como de las fincas, ventas comparables, a saber: la superficie o extensin, la longitud de su frente, la
forma del terreno, la topografa del terreno (pendiente y nivel), su hidrografa (disponibilidad de aguas), el tipo de
suelos. Todo ello le permitir al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio.
ANLISIS FINAL Y DETERMINACIN DEL VALOR DEL PREDIO

En esta fase es donde se aplican frmulas matemticas o modelos estadsticos que nos ayudan a establecer a
travs del anlisis de toda la informacin, cul es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar .
Por ser este un mtodo de valoracin universal, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, el presente
informe muestra la aplicacin en el avalo de terrenos, construcciones, instalaciones y maquinaria.

PREDIOS
A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento en el campo de la valuacin. Su aplicacin
puede realizarse en dos planos, a saber:
- En el plano espacial
- En el plano temporal
Mtodo Comparativo en el Plano Espacial

Este es uno de los procedimientos ms empleados en valoracin, ya que comnmente el valor que se da a
determinada finca est relacionado directamente con el del valor de las fincas que se investigan en la zona . Para
tener un buen uso de este mtodo, debemos hacer que la comparacin que se realiza de la finca que necesitamos
valorar con las investigadas sea lo ms objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas
las caractersticas propias (frente, fondo, rea, pendiente, nivel, forma, etc.), tanto del predio a valorar como de
las fincas investigadas.
En la aplicacin de este mtodo debe cuidarse que el mercado de la tierra no est estandarizado; el hecho de que
se haya efectuado una transaccin y que de ella se derive que el terreno tiene un determinado valor por metro o
por hectrea, no indica que este sea necesariamente el valor de mercado de esta clase de tierra. Es por la razn
anterior que las ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador aplica
su experiencia y conocimiento, tanto de la finca que est valorando como de las propiedades estimadas, ventas
comparables, para llegar a una estimacin del valor de mercado de la finca objeto de la tasacin.
Veamos un ejemplo.
Necesitamos valorar una finca para efectos de venta, la cual tiene las siguientes caractersticas:
- Una superficie o rea de 2.300,00 m2

- Un frente de 25,00 m
- Un factor de regularidad de 0,95
- Presenta una pendiente plana y se encuentra a nivel de la va.
Para realizar una valoracin adecuada debemos seguir la metodologa que se menciono anteriormente, por lo que
el primer paso es ordenar la investigacin de valores.
De la investigacin de valores de la zona se logr obtener la siguiente informacin en dos predios, estimando
ventas comparables de la zona,
PAG:
SECTOR DE AVALOS
41
FINCA A
Se trata de un lote de terreno con las siguientes caractersticas :
Una superficie de 350,00 m2

Un frente de 12,00 m
Forma regular (factor de regularidad =1,00)
Pendiente plana y est a nivel de la va
Un valor de venta de 6.000,00 c/m2
FINCA B
Corresponde a una finca que posee:
1.2.3.4.5.-
Una superficie de 11.000,00 m2

Un frente de 60,00 m
Un factor de regularidad de 0,85
Pendiente plana y est a nivel de la va.
Un valor de venta de 2750,00 por c/m2
Nota: Se asume que el resto de las caractersticas propias de cada finca, as como las caractersticas de la zona
( tipo de va, servicios pblicos, infraestructura ) son las mismas para todas las fincas.
Para determinar el valor de la finca, lo primero que debemos hacer es comparar el predio que necesitamos
evaluar con cada una de los predios investigados, siguiendo el procedimiento establecido, a saber: ( ver puntos
7:1 y 7:2 de la directriz FACTORES DE MODIFICACIN EN LA VALORACIN DE TERRENOS. )
1.- Determinacin de los factores influyentes
2.- Determinacin del valor de cada factor
3.- Determinacin del valor unitario de la finca a valorar
El anlisis comparativo de la finca a valorar con cada una de las fincas ventas comparables investigadas ( A y B )
debe realizarse en forma separada.
Anlisis del Valor de la Finca a partir de la finca (a) Investigada

Siguiendo el procedimiento antes sealado, se obtiene que los factores que influyen directamente sobre el valor
de las fincas en nuestro ejemplo son:
a.- La regularidad
b.- El frente
c.- La extensin o superficie.
Las variables de pendiente y nivel no tienen influencia en el valor ya que ambas parcelas presentan la misma
condicin.
Regularidad
Lo primero que debe hacerse es determinar el coeficiente de regularidad para cada una de las fincas, y luego
obtener el coeficiente de regularidad comparativo, aplicando las frmulas que se mencionan en la directriz antes
mencionada.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
42
Dado que los coeficientes de regularidad en cada finca ya estn determinados en el ejemplo, lo que debemos
hacer es calcular el coeficiente de regularidad comparativo.
Frv = Coeficiente de regularidad de la finca a valorar = 0,95
FriA = Coeficiente de regularidad de la finca A investigada = 1,00
Para determinar el coeficiente de regularidad comparativo ( Frc ), debe aplicarse la siguiente frmula:
Frc Frv friA

Sustituyendo tenemos:
Frc 0,951
Frc 0,95
De acuerdo con lo anterior, tenemos que el coeficiente de regularidad comparativo de la finca a valorar con la
finca A es de 0,9500
Frente
Para determinar la relacin de comparacin del frente entre ambas fincas, debemos aplicar la siguiente frmula:
Ffc 4 fv / frA
Donde :
Ffc = Factor de frente comparativo
fv = Frente de la finca a valorar =25,00m
frA = Frente de la finca A ( investigada) = 12,00m
Ffc 4 25 / 12
Ffc 1,2014
De lo anterior tenemos que el factor de frente comparativo entre ambas parcelas es de 1,2014
Extensin o Superficie
La determinacin de este factor puede efectuarse aplicando cualquiera de las frmulas que se mencionan en la
directriz, antes citada; para la resolucin de este ejemplo se aplica la siguiente frmula.
Fec ( AiA / Av )
0 , 31
Donde:
Fec = Factor de extensin comparativo
Av = rea de finca a valorar = 2300,00 m2
AiA = rea de finca investigada A = 350,00 m2
PAG:
SECTOR DE AVALOS
43
Sustituyendo en la frmula tenemos:
Fec (350 / 2300)
0 , 31
Fec 0,5579
Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensin comparativo entre ambas fincas es de 0,5579.
Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos considerado como
determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos factores al valor investigado en la finca A (
6.000,00c/m2 ), para obtener el valor unitario del inmueble a valorar (Vua1)
Vua1 6.000,00 * Frc * Ffc * Fec

Vua1 6.000,00 * 0,9500 * 1,2014 * 0,5579
Vua1 3820
. ,50
Resumiendo lo anterior, tenemos que 3.820,50 es el valor por cada metro cuadrado que se debe asignar al
predio a valorar despus de ser comparada con la finca A investigada.
Anlisis del Valor de la finca a partir de la finca ( b ) Investigada

Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas frmulas que se emplearon en el ejemplo anterior
( finca A ); por consiguiente, los coeficientes de comparacin para este ejemplo sern los siguientes:
- El coeficiente de regularidad comparativo es de 1,1176.
- El coeficiente del frente comparativo es de 0,8034.
- El coeficiente de extensin comparativo es de 1,6244.
El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor del lote
comparable ), siguiendo el mismo procedimiento, es de 4.010,90 c/m2.
B investigado ( venta
En conclusin, los valores comparativos para la finca a valorar a partir de las fincas investigadas (ventas
comparables) A y B son: 3.820,50 y 4.010,90 por cada metro cuadrado de terreno.
Para obtener un solo valor a partir de los valores anteriores, el perito valuador puede aplicar su criterio
considerando algunos aspectos que no fueron valorados o analizados: Con el objeto de disminuir la subjetividad,
el perito puede hacer uso de algunos procedimientos estadsticos como son: la moda y el promedio.
En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando que se puedan cometer
errores de sub o sobre estimacin, se recomienda que cuando existan extremos, sean eliminados, o bien no se use
este estimador.
Mtodo Comparativo en el Plano Espacial

El valor probable de mercado de una finca en el momento presente puede tambin ser deducido por comparacin
con valores en la misma finca, en tiempo anteriores; para tal efecto se pueden emplear ndices tales como:
inflacin de precios al consumidor, plusvala y diferencial cambiario.
Veamos un ejemplo:
PAG:
SECTOR DE AVALOS
44
Se desea actualizar el valor de un terreno que fue valorado en setiembre de 1990 en un valor total de
2.500.000,00.
Para realizar la actualizacin del valor de la finca debe seguirse el siguiente procedimiento:
1.Realizar un estudio de la zona con el objeto de determinar si ha tenido o no un nuevo desarrollo
( urbanstico, comercial, etc.).
2.
Realizar un estudio de algunos ndices, tales como:

- Inflacin
- Precios al consumidor
- Diferencial cambiario
Un minucioso anlisis de los datos obtenidos le permitir al perito, de acuerdo con su experiencia, emplear el
ndice que considere conveniente.
Para continuar con el ejemplo, consideremos que lo ms conveniente aplicar en este caso es el de inflacin.
Desde setiembre de 1990 a la fecha se tiene un ndice acumulado de 1,80.
Para determinar el valor actual de la finca a revalorar, debe multiplicar el valor histrico de la finca por el ndice
obtenido, como se aprecia a continuacin:
VALOR HISTRICO X NDICE = VALOR ACTUAL
2.500.000,00 * 1,80 = 4.500.000
De lo anterior se tiene que el valor actualizado de la finca luego del ajuste por inflacin es de 4.500.000,00.
No obstante, esta metodologa es poco empleada, pero se puede utilizar en aquellos casos en que se necesite
actualizar el valor de un inmueble y no contemos con suficiente informacin, o bien utilizarse como un criterio
ms para revalorar un inmueble.

CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
En primera instancia, el perito valuador puede hacer uso de esta tcnica al comparar la construccin que desea
evaluar, con los modelos constructivos que se utilizan en los manuales o tablas de valores por tipologa
constructiva de valores actualizados.
Actualmente, los peritos valuadores de las diferentes administraciones regionales de la Direccin General de
Tributacin Directa cuentan con La Tabla de Valores por Tipologa Constructiva . Esta presenta una descripcin
detallada para cada tipo constructivo en cuanto a paredes, pisos, cielos, techos, pluviales, baos, etc.. Muestra
tambin una fotografa para ilustrar y facilitar la clasificacin en cada tipo de construccin.
Es importante aclarar que los valores dados a cada tipo constructivo son valores de mercado de acuerdo con la
fecha de publicacin o actualizacin de la tabla.
Una vez determinado el valor de nuevo por comparacin en la tabla, se procede a aplicar el mtodo de
depreciacin que se estime conveniente para, finalmente, obtener el valor neto de la construccin ( valor
depreciado ).
NOTA: En el punto referente a depreciacin por el mtodo Ross Heidecke, se desarrolla un ejemplo completo de
valoracin de construcciones, ya que esta considera, adems de los factores de vida til y la edad, el estado.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
45

MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES
El valor de mercado de un bien mueble usado puede ser determinado mediante el uso del mtodo comparativo,
sobre la base de una adecuada investigacin de valores de mercado.
Para emplear este sistema conviene que la investigacin en el mercado se realice en mquinas o equipos con
caractersticas iguales o similares en cuanto a la vida probable, conservacin y mantenimiento de los bienes y, de
ser posible, la misma capacidad de produccin o servicio para que puedan ser comparadas.
APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS

Este puede emplearse en la valoracin de cultivos siempre y cuando existan estudios de costos actualizados del
cultivo en referencia, o cuando puedan relacionarse estos con otros cultivos o variedades con caractersticas
similares.
Se debe tener muy en cuenta la edad y el estado del cultivo.
MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA
Es conocido como Mtodo de Ingreso. El concepto de este es que el valor de la riqueza presente depende de los
beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien; es decir, es un ejemplo tpico del principio de
anticipacin; se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propsito de obtener, mediante la compra, el
derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro; este ingreso se estima en trminos de
cantidad, calidad y duracin; asmismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalizacin, en un valor
presente de mercado.
Los tasadores lo emplean considerando que se ha comprobado que existe un alto grado de correlacin entre los
precios de compra y la productividad de un bien raz; en consecuencia, el ingreso es una buena herramienta para
medir el mercado .
Este mtodo se puede aplicar con ventaja para propiedades agrcolas, sobre todo en zonas en donde el
arrendamiento es una prctica normal.
Es importante aclarar que este se basa en la capitalizacin del ingreso neto; a su vez, es determinado por la
diferencia entre el ingreso bruto esperado y los gastos estimados; cualquier variacin de estos factores y sobre
todo en la Tasacin de Capitalizacin, puede llevar al tcnico a resultados muy distintos y a veces alejados de la
realidad, especialmente en la poca actual, debido a la falta de estabilidad de los signos monetarios.
La renta efectiva es fcilmente calculable en tanto se disponga de datos precisos; no ocurre lo mismo con el
calculo de la tasa de inters, que resulta formada por la convergencia de complejos elementos y para cuya
determinacin no hay ms que el criterio y la propia experiencia.
Segn Hicks John Richard, existen algunos factores que afectan las tasas de inters; estos son:
- El tipo de inters local
- La carga representada por la administracin. Cuanto mayor sea el costo de administracin necesario, mayor
ser la tasa de inters indispensable.
- Su facilidad de venta. Algunos bienes tienen un mercado limitado de venta.
- Seguridad. Esta tiende a rebajar el tipo de inters, que aumenta con la falta de una seguridad adecuada..
PAG:
SECTOR DE AVALOS
46
- Probabilidades de valorizacin no ganada. Cuando mayor sea la expectativa de valorizacin, menor ser la
tasa de inters y cuanto menor sea la expectativa de desvalorizacin, mayor ser la tasa de inters.
El empleo de este mtodo debe realizarse considerando tanto el terreno como las mejoras existentes en l :
George L. Schmutz, nos dice sobre esta materia lo siguiente: En aquellos predios donde existen
construcciones, no puede decirse que la renta provenga de la tierra o la mejora, por la sencilla razn de
que es resultado de la combinacin de ambas, y todo ensayo para dividir la renta resulta arbitrario en
extremo.
En conclusin, tenemos que el mtodo de Capitalizacin de la Renta puede ser empleado para la valoracin de
terrenos con las mejoras existentes en l, as como
para la valoracin de maquinaria y equipo.
APLICACIN DEL MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA PARA

DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS
Como se indic anteriormente, la mejor manera de poner en evidencia el valor de propiedades de renta es
convertir la renta neta en capital .
El mtodo comprende fundamentalmente los siguientes pasos:
- Determinar el Ingreso bruto esperado

- Determinar los gastos estimados
- Clculo de la renta neta
- Determinacin de la tasa de capitalizacin
- Determinacin del valor del bien
Para obtener el ingreso bruto esperado, debe buscarse el patrn tpico de uso de la tierra para la propiedad que se
est evaluando, lo que se consigue apreciando el patrn de propiedades similares en la vecindad.
Lo anterior significa que debe buscarse el uso tpico para el predio, o sea, el uso ms comn, y de acuerdo con
este, buscar informaciones de rendimientos tpicos bajo manejo similar de la zona, para multiplicarlo luego por
las unidades de produccin y posteriormente, por el precio corriente a nivel de productor.
Para poder determinar los gastos esperados, debe buscarse informacin sobre los gastos que son propios del
predio, dentro de los cuales pueden encontrarse impuestos a la propiedad y no a la renta del propietario, puesto
que esta incluye ingresos de otras actividades fuera de lo agrcola: semillas, fertilizantes, reparaciones de
maquinarias, mantenimiento de construcciones, gastos administrativos, pesticidas, costos de agua de riego, etc.
Una vez en posesin de las cifras de ingreso bruto y de gastos, el valuador est en condiciones de determinar la
renta neta, que al aplicrsele la correspondiente tasa de capitalizacin, nos dar el valor del predio.
La tasa de capitalizacin debe determinarse con sumo cuidado, pues una diferencia en su apreciacin, produce
resultados muy diversos. Se recomienda, para los fines de obtener el valor de mercado del predio, que esta tasa se
determine con base en la comparacin de ingresos producidos por propiedades comparables y los precios de
venta de predios vendidos recientemente, lo que entraa una dificultad, precisamente por la falta de suficiente
informacin. Esto obliga a los tasadores a suplir esta deficiencia con base en su capacidad, experiencia y juicio.
En aquellas localidades donde el arrendamiento es normal, los tasadores prefieren emplear los precios de
arriendo. Luego de que se han verificado los contratos existentes y los que se ofrezcan, se habr llegado a
establecer que son los tpicos para la zona para las propiedades correspondientes. En este caso, la renta de
PAG:
SECTOR DE AVALOS
47
arrendamiento se considera ingreso bruto, al que se le descuentan los gastos tpicos con cargo al arrendador para
llegar a la cifra de ingreso neto.
Si bien es cierto que el mtodo es aplicado generalmente con buenos resultados en predios agrcolas, no lo es
menos el hecho que puede incurrirse en numerosos errores en las diversas etapas que deben seguirse para llegar a
la determinacin del valor del predio. Estos errores se pueden producir al estimar los rendimientos, los precios de
los productos, los gastos tpicos y su cuanta y la tasa de capitalizacin y es por esta razn que es ms confiable
cuando se procesa informacin con base en arrendamientos y no cuando se trate de fincas trabajadas por sus
dueos.
Debe evitarse el error frecuente de algunos tasadores de emplear este sistema con base en solo la informacin
contable del predio que se est tasando, ya que en tal caso lo que se estara evaluando sera la capacidad
empresarial o productiva del propietario o el resultado del ejercicio financiero.
Debe tenerse conciencia de las limitaciones que presenta esta aplicacin y que en algunas circunstancias, existe
la dificultad de poder medir los factores de agrado que, como se ha sealado, en determinadas propiedades son
muy importantes y representan la mayor parte de su valor .
Asimismo, no puede aplicarse en aquellos predios en que solo una pequea parte del ingreso es aportado por el
suelo. Esta situacin se presenta en el caso de granjas avcolas y porcinas y en fincas lecheras en donde la mayor
parte del alimento es comprado por no producirse en el predio. Como puede verse, en estos casos son las
construcciones, la ubicacin y el manejo tpico, los que influyen ms en el valor del predio.
Ejemplo de aplicacin.
Se tiene un bien inmueble que produce un ingreso bruto de 62.000,00 mensuales, con un gasto mensual de
2.000,00. Se desea determinar el valor de ese inmueble, el cual tiene una tasa de capitalizacin del 10 %, de
acuerdo con la investigacin realizada en la actividad de arrendamientos para bienes similares.
Con el procedimiento establecido en los prrafos anteriores, las actividades a realizar son:
- El ingreso bruto esperado mensual es de 62.000,00; anual 744.000,00

- Los gastos estimados mensuales son 2.000,00; anual 24.000,00
- Por lo que el clculo del ingreso neto anual es 720.000,00
- Seleccin de la tasa de capitalizacin anual.
Debe investigarse la rentabilidad de algunos bienes inmuebles recientemente vendidos . Luego, se divide el
ingreso neto entre el precio de venta.
Para este ejemplo se determina un 10 % anual.
e.- Determinacin del precio de capitalizacin.
VALOR. INMUEBLE
INGRESO. NETO
TASA. DE. CAPITALIZCION
VALOR. INMUEBLE
720.000
7.200.000
0,1
De esta manera, mediante esta tasa total de rentabilidad se capitaliza el ingreso neto determinado anteriormente,
para obtener el valor del inmueble por el MTODO DEL INGRESO.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
48
Dada la dificultad para la determinacin de la tasa de capitalizacin, este mtodo, para su aplicacin, requiere de
mucha investigacin y conocimientos de causa, as como una amplia experiencia en tasacin
Resumiendo , este mtodo presenta las siguientes limitaciones
1.- Se requiere informacin fidedigna de los movimientos econmicos de la
finca.
2.- Las cifras dependen de la eficiencia con que se explota la finca
3.- Determinar el valor del predio por medio del los alquileres, no es confiables, ya que pueden estar
influenciados por la mala distribucin de la tierra en la zona, lo que provoca estimaciones errneas.
4.- La tasa de inters es difcil de determinar y depende del mercado financiero.
5.- No existe un criterio definido sobre el nmero de aos que debe capitalizarse la renta.
Este mtodo puede aplicarse tambin en maquinaria, cultivos etc.
MTODO DE REPOSICIN
Esta se basa en el principio de sustitucin, es decir, cul es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el
tiempo requerido para hacerlo no genere ningn gasto adicional.
Es especialmente til en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc, siempre que se empleen
costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Adems, ha sido aceptado en nuestro pas en la
tasacin tanto para fines contables como tributarios.
Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificacin, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos
necesarios para hacer una edificacin igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez
establecido ese valor, debe aplicarse la depreciacin, es decir, restarle el desgaste por uso. En el caso de
maquinaria y equipo, el valor de nuevo puede obtenerse a partir de los ndices que se muestran en el punto 4.8.3
(INVESTIGACIN DE MAQUINARIA), referente a la investigacin del valor de maquinaria, equipo,
vehculos y mobiliario y luego aplicarse , la depreciacin correspondiente.
Las actividades de este mtodo son:
a.- Se establece el costo de reposicin o reproduccin de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del
avalo.
Lo anterior corresponde al monto de la inversin necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos
materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones tcnicas y todas las dems condiciones.
b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciacin acumulada, obtenindose de esta manera el
valor actual depreciado.
Por consiguiente:
VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIN - DEPRECIACIN
En la siguiente grfica se muestra en forma esquematizada el Mtodo de Costos.

MTODO DE COSTOS
VALUACIN
PAG:
SECTOR DE AVALOS
49
COSTO DE PRODUCCIN FACTORIAL

COMO NUEVO
COSTO HISTRICO
DEPRECIACIN
DETERIORO FSICO
OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
OBSOLESCENCIA ECONMICA
VALOR DE LA MEJORA
DEPRECIADO
VALOR ESTIMADO
COSTO DE PRODUCCIN COMO NUEVO

Es el valor nuevo de un bien y puede obtenerse de dos maneras:
1.- Investigando en el mercado cul es el valor actual de ese bien.
2.- Conociendo el valor en la fecha de compra y el pas de fabricacin.
Investigacin de Valores Actuales de Mercado

En el caso de construcciones debe aplicarse el punto 4.8.2. (INVESTIGACIN DEL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES) ; para maquinaria, mobiliario y equipo, el punto 4.8.3. (INVESTIGACIN DEL
VALOR DE MAQUINARIA)
Conociendo Valor De Fecha Compra Y Lugar De Fabricacin

Para su empleo debe contarse con la siguiente informacin:
a.- Valor y fecha de compra.
b.- Lugar de fabricacin.
c.- Conocer los ndices de:
c.1- Diferencial cambiario entre fecha de compra y fecha actual.
c.2- Diferencial cambiario en ese mismo lapso, entre
fabricante.
c.3- ndice de inflacin interno del pas fabricante.
Con la informacin anterior puede aplicarse la siguiente frmula:
el
dlar
el
pas
PAG:
SECTOR DE AVALOS
50
Va Vc T 2 / T 1 * I 2 / I1 * M1 / M 2
Donde:
Va = Valor actual
Vc = Valor de compra
T1 = Tipo de cambio ( dolar- coln ) al momento de la compro
T2 = Tipo de cambio actual ( dolar- coln )
I1 = ndice de inflacin del pas fabricante al momento de la compra
I2 = ndice de inflacin actual del pas fabricante
M1 = Tipo de cambio ( dlar moneda pas fabricante ) al momento de la
M2 = Tipo de cambio actual ( dolar- moneda del pas fabricante )
compra
Veamos un ejemplo
Se necesita obtener el valor nuevo de una mquina de fabricacin alemana, la cual fue comprada en 50.000,00,
en 1978.
Realizados los estudios correspondientes, se determin:
T1= 8,60 por dlar
T2= 190,26 por dlar
I1= 75,30
I2= 144,30
M1= 1,828 Marcos por Dlar
M2= !,406 Marcos por Dlar
Los datos anteriores son tomados del anuario de Estadsticas Financieras Internacionales.
Con los datos anteriores procedemos a desarrollar la frmula anterior:
Va Vc T 2 / T 1 * I 2 / I1 * M1 / M 2
Va 5.000 * 190,26 / 8,60 * 144,3 / 75,3 * 1,828 / 1,406

Va 275.601,30Colones
De lo anterior tenemos que el valor actualizado por los ndices anteriores es de 275.601,30
DEPRECIACIN
El trmino depreciacin significa, disminucin del valor o precio de un bien en relacin con el precio que tena
antes. En sentido amplio, la depreciacin puede decirse que es la prdida de la aptitud del bien para servir al fin
al que fue destinado.
La prdida de valorar se da a pesar de los prudentes gasto de mantenimiento a lo largo del tiempo.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
51
Causas de depreciacin.
Las causas de depreciacin que se pueden observar en un bien son muchas y muy diversas; por ello, y con el fin
de seguir un procedimiento respecto del avalo, estas causas se han dividido en tres categoras generales, que
son:
1. Deterioro fsico
2. Obsolescencia fsica o funcional
Obsolescencia econmica
FSICO
DEPRECIACIN
FUNCIONAL
ECONMICA
1- Averas
2- Accidentes
3- Desgaste constante
1- Inadecuacin: falla en el
proyecto y ejecucin
2- Superacin: obsolescencia
(nuevas tcnicas)
3- Anulacin: inadaptabilidad
a otros fines
1- Vecindario no deseado
2- Cambio de utilizacin
3- Congelamiento
Deterioro fsico.
Influye considerablemente sobre la depreciacin y puede definirse como la disminucin de la eficiencia de un
bien en comparacin con uno nuevo.
La depreciacin fsica est determinada principalmente por la edad, aunque el uso y el desgaste juegan un papel
muy importante . Esta es quiz la ms evidente de las depreciaciones y se trata de una situacin muy propia o
inherente del bien. Mediante el uso normal de un bien, la edad es el factor principal de depreciacin; un uso
excesivo unido a un mal mantenimiento producen un desgaste acelerado y, por consiguiente, una mayor
depreciacin.
El deterioro est determinado por los siguientes factores:
1.- Aumento del consumo de combustible y energa elctrica como
consecuencia de la disminucin
de la eficiencia.
2.- Incremento de mantenimiento y reparaciones
3.- Mayor tiempo ocioso de la mano de obra debido a fallas mecnicas
4.- Mayor desperdicio de materiales
5.- Incremento del gasto de mano de obra
6.- Menores ingresos o prdidas por devoluciones
Obsolescencia funcional o tecnolgica

Se entiende por obsolescencia funcional o tecnolgica, la prdida de valor de un bien debido a cambios en estilos,
gustos, tecnologa, necesidades y demandas. Este tipo es atribuible a la falta de capacidad funcional o deficiencia.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
52
Este tipo afecta el valor de la edificacin al no cumplir con la funcin que supuestamente debera cumplir. Esta
clase de depreciacin es ms acelerada que el deterioro fsico y se da por: cambio de uso del bien, nuevos
modelos, unidades poco eficientes, falta de repuestos, distribucin inadecuada y, en general, por cualquier otro
factor que disminuya las caractersticas de utilizacin y destruya el goce y la productividad del bien, etc.
Este tipo de obsolescencia se presenta cuando la utilizacin del bien se ve disminuida por diversas fuerzas
econmicas, como sucede con los cambios en la ms alta y mejor utilizacin, con las medidas que restringen su
uso, con las modificaciones que sufre la relacin oferta - demanda y con los cambios en la utilizacin del bien.
MTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIN FSICA

Los mtodos que usualmente se usan para medir la depreciacin fsica son los siguientes:
Lnea Recta.
Suma de los Dgitos de los Aos.
Doble Saldo Decreciente.
Criterio de Ross - Heidecke.

Antes de analizarlos, es necesario definir los siguientes conceptos.
Vida econmica: Es el perodo durante el cual el bien tiene un costo anual uniforme equivalente ms bajo.
Vida til: Perodo de tiempo durante el cual el bien rinde sus servicios.
Vida contable: Es el perodo seleccionado por el contador sobre el cual se deprecia el bien en los libros de la
empresa.
Vida fsica: Es la vida del bien en s; es mayor que la vida til y la vida contable.
Valor en libros: Est representado por el valor remanente; se calcula a partir de la inversin inicial en libros y la
depreciacin aplicable.
Valor comercial: Es el valor en que puede venderse un bien en un mercado abierto en un tiempo definido y con
toda la informacin.
Valor de salvamento: Es el valor de un bien al final de su vida funcional; se puede expresar en porcentajes ( % ).
Mtodo de la Lnea Recta.

Lnea Recta ( L.R.) ha sido siempre muy popular . Su nombre se desprende del hecho de que el valor en libros del
activo decrece linealmente con el tiempo, ya que cada ao se tiene el mismo costo de depreciacin. La
depreciacin anual se calcula dividiendo el costo inicial o base del activo menos su valor de salvamento por la
vida til del bien.
La ecuacin es la siguiente:
P VS
Dt
n
PAG:
SECTOR DE AVALOS
53
en donde:
t .= ao (t=1,2,...,n)
Dt = depreciacin anual
P = Costo inicial o base no reajustada
VS= Valor de salvamento
n = Vida depreciable esperada
Como el bien se deprecia en una misma cantidad cada ao, el valor en libros despus de un determinado nmero
de aos ( t ) de servicio, ser igual al costo inicial del activo menos la depreciacin acumulada (depreciacin
anual por la edad).
VLt P t Dt
Donde:
Vlt = Valor en libros en un determinado nmero de aos ( t )
p = Costo inicial
Dt= Depreciacin total
t = ao de depreciacin
La tasa de depreciacin (d) es constante y es la fraccin en la cual la cantidad depreciable
cada ao.
(P - VS) decrece
1
n
EJEMPLO:
Si un bien tiene un costo inicial de 50.000, con un valor de salvamento de 10.000, despus de 5 aos (a),
calcule la depreciacin anual (b) y el valor en libros despus de cada ao. El clculo se hace de la siguiente
manera:
(a)Depreciacin anual
P VS
50000 10000
Dt
5
n
Dt 8.000colones, cada / ao
Dt
(b) valor en libros despus de cada ao
VLt P t Dt
t =1,2,3,4,5
PAG:
SECTOR DE AVALOS
54
VL1 50.000 1(8.000) 42.000

VL2 50.000 2(8.000) 34.000
VL5 50.000 5 (8.000) 10.000 VS
GRFICO DEL VALOR EN LIBROS PARA DEPRECIACIN

EN LNEA RECTA
Mtodo de la Suma de los Dgitos de los Aos
PAG:
SECTOR DE AVALOS
55
Este se considera como una depreciacin acelerada, ya que la cantidad que se deprecia es mayor durante los
primeros aos de la vida del bien; aunque la cancelacin total y los impuestos son los mismos, el valor del dinero
en el tiempo establece una ventaja para la cancelacin rpida comparada con la lenta cuando se trata de
impuestos.
En este, el gasto anual por concepto de depreciacin el primer ao es mucho mayor que el segundo, y este a su
vez es mayor que el tercero, y as sucesivamente, por lo que la mayor parte del valor del activo o del bien se
amortiza en el primer tercio de su vida til.
La mecnica de esta tcnica consiste en calcular inicialmente la suma de los dgitos de los aos, desde 1 hasta n
( vida til del activo). El nmero obtenido de esta manera representa la suma de los dgitos de los aos.
La frmula para obtener la suma de los dgitos de los aos es
Digitos
N ( N 1)
2
DGITOS = S
Por ejemplo, la suma de los dgitos de los aos para una mquina que tiene una vida til de 8 aos ser:
8(8 1)
s
36
2
La depreciacin anual se calcula con la siguiente formula:
n t 1
( P VS)
s
d1
Donde :
d1 = Depreciacin en el primer ao
n =Vida total del bien
t = Edad del activo o ao a que se desea determinar la depreciacin.
Obsrvese que los aos depreciables restantes deben incluir el ao para el cual se desea el costo de depreciacin.
Es esta la razn por la cual el 1 se ha incluido en el numerador de la ecuacin anterior. Por ejemplo: para
determinar la depreciacin para el cuarto ao de un activo que tiene una vida til de 8 aos, el numerador de la
ecuacin debe ser 8 - 4 + 1 = 5
De lo anterior tenemos que la depreciacin de cada ao es la siguiente.
t
dt
8/36
7/36
6/36
5/36
4/36
3/36
2/36
1/36
La depreciacin acumulada (Dt) puede calcularse mediante el empleo de la siguiente frmula:
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Dt
56
t (n (t 1) / 2
( P VS )
s
De lo anterior tenemos que la depreciacin acumulada a los 5 aos es:
Dt
30
( P VS)
36
Por lo tanto, el valor en libros para cualquier ao dado puede calcularse sin necesidad de hacer los clculos ao a
ao, mediante el uso de la siguiente ecuacin:
VLt
t (n (t 1) / 2
( P ( P VS ))
s
Ejemplo prctico.
El clculo de la depreciacin acumulada y el valor actual para un activo que tiene una edad de tres aos, un costo
inicial de 25.000, un valor de salvamento de 4000 y una vida til de 8 aos, ser.
1.- La suma de los dgitos de los aos para ese activo es
8(8 1)
36
2
2.- La depreciacin acumulada es:
Dt
3(8 (3 1) / 2
(25.000 4.000)
36
Dt 12250
3.- El valor en libros o actual del bien es:

( Puede calcularse deduciendo del valor total la depreciacin acumulada )
VLt 25.000 12.250 12.750

Mtodo del Doble Saldo Decreciente
Es conocido como el de porcentaje fijo o uniforme; es otra tcnica de amortizacin o depreciacin acelerada. En
este, el gasto por depreciacin, en cualquier ao, es una proporcin constante del valor contable al comienzo del
ao. Es decir, el costo en que disminuye cada ao se determina multiplicando un porcentaje uniforme por el
PAG:
SECTOR DE AVALOS
57
valor en libros de dicho ao. Por ejemplo, si el porcentaje uniforme de depreciacin fuera 10%, entonces la
amortizacin por depreciacin en cualquier ao sera del 10 % del valor en libros de cada ao. Obviamente el
costo de depreciacin es mayor en el primer ao y decrece sucesivamente cada ao.
El valor del bien al final de cualquier ao, se deduce como sigue
VP
12/ N
Donde :
V= Valor del bien al final del ao t.
Con los datos del ejemplo anterior, se procede a determinar el valor actual del bien
V 25.000
12/ 8
V 10.546,87
A diferencia de los mtodos anteriormente expuestos, este no considera el valor de salvamento en la ecuacin,
por lo que puede ser establecido como el lmite inferior .
Es importante aclarar que los tres mtodos anteriormente explicados se utilizan bsicamente en la
valoracin de maquinaria, mobiliario y equipo.
Mtodo de Ross - Heideck

Es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciacin
por edad y por estado.
Este mtodo considera los siguientes principios bsicos:
La depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se
deprecia ms rpidamente.
Su frmula de depreciacin (D) es la siguiente:
1 x
D

2 n
* Vd
Donde :
x = edad de la construccin
n =vida til probable de la construccin
vd = valor despreciable
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificacin debemos aplicar la siguiente frmula:
PAG:
SECTOR DE AVALOS
VA Vn
1 x
1
2 n
58
2
*E
Donde:
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificacin
x = edad actual
n = vida probable
E = Depreciacin por estado
Para la aplicacin de esta tcnica, ROSS HEIDECKE define 5 categoras de estados de conservacin con cuatro
categoras intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:
PAG:
SECTOR DE AVALOS
59
TABLA DE DEPRECIACIN
ESTADOS
CONDICIONES FSICAS
NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones
2
REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin
importancia
Requiere reparaciones
simples
Requiere reparaciones importantes
CLASIFICACIN
NORMAL
COEFIC.
DEPREC.
ptimo-O
Muy bueno-MB
0,000
0,032
Bueno B
2,52
Intermedio-I
8,09
Regular-R
18,10
Deficiente-D
32,20
Malo-M
52,60
Muy Malo-MM
72,20
Demolicin-DM
100,00
5
Sin Valor= Valor de
Demolicin
Para obtener el factor de depreciacin por estado (E) de acuerdo con el coeficiente de depreciacin de la tabla
anterior , debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado para obtener el
porcentaje de bueno.
100 Coef . Deprec

100
Veamos un ejemplo:
Determinar el valor actual de un edificio de 15 aos de edad, cuyo estado de conservacin es BUENO, al cual se
le ha determinado una vida probable de 60 aos y un valor de reposicin nuevo de 70.000,00 .
Aplicando la frmula anterior tenemos:
PAG:
SECTOR DE AVALOS
1 x
1
2 n
VA Vn
60
*E
De lo anterior tenemos:
Vn = 70.000,00
x = 15 aos
n = 60 aos
E = estado
De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciacin por estado es de 2,52, por lo que tenemos que el
estado es
100 2,52
0,9748
100
Por consiguiente, tenemos:

2
1 15 15
VA 70.000 1
2 60 602
* 0,9748
VA 57574,125Colones
Por tanto, el valor actual depreciado para el edificio que se evalu es de 57.574 ,de acuerdo con la frmula; sin
embargo, el perito puede redondear este valor y establecer, por ejemplo, 57.500 .
Adems de los mtodos anteriormente explicados, existen otros procedimientos de valuacin, como son:
1.- El de antes y despus.
2.- De terrenos para ser dedicados a urbanizaciones, o valor en verde.
3.- Para diligencias de alquiler.
4.- Para establecimiento de servidumbres.
5.- Para derechos de llave.
6.- Para propiedad horizontal.
etc.
Se analizan y explican seguidamente, los dos primeros, por cuanto los restantes son trabajos independientes que
el Sector de Avalos ha realizado y que son directrices complementarias al presente trabajo, como lo es tambin
el de las tcnicas de valuacin para lotes individuales denominado "Factores de ,Modificacin para terrenos
Urbanos y Semi-Urbanos."
MTODO DE " ANTES Y DESPUS "
Se utiliza cuando se expropia parte de un inmueble, puede ser un lote de este o una faja de terreno: Se emplea
tambin cuando se establece una servidumbre sobre un inmueble.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
61
Su fin es determinar el perjuicio econmico que corresponde compensar al dueo de una propiedad cuando esta
es afectada parcialmente. Se establece entre la diferencia del valor del terreno antes y despus de la expropiacin
o del establecimiento de la servidumbre.
El fin primordial es determinar los posibles daos al remanente.
Los pasos a seguir son:
1.- Determinacin del valor actual de la totalidad del inmueble con todas sus mejoras, antes de la expropiacin.
2.- Determinacin del valor actual del lote o faja a valorar con todas sus mejoras.
3.- Determinacin del valor actual del remanente con todas sus mejoras.
4.- Con esta informacin, se establece la probable indemnizacin por daos al
remanente, de la siguiente forma:
Indemnizacin = Valor actual del inmueble-(Valor faja o lote+Valor del remanente)
Esta indemnizacin es proporcional al dao por fraccionamiento que tiene derecho el dueo del lote, si el valor
de la fraccin expropiada o afectada no deja al propietario en idnticas condiciones econmicas a las que tena
antes de la afectacin; es decir, el dao por fraccionamiento es la diferencia entre el valor de la fraccin
remanente en s y su valor como parte del todo.
Segn Ayers J. Du Bois, se produce dao por fraccionamiento cuando la utilidad de la fraccin remanente queda
disminuida por ciertas circunstancias tales como:
1.- Forma
Al segregar lotes quedan remanentes cuya forma pasa de regular a irregular y en muchos casos muy irregulares.
2.- Prdida de frentes
La disminucin del frente sobre calles reduce su valor comercial.
3.- Prdida de fondo
Al reducirse el fondo del inmueble, en algunos casos, limita su probable uso.
4.- Superficie
Produce disminucin del valor en plaza debido a los reparos del pblico comprador por el tamao del lote de
terreno, en caso de originarse remanentes de superficie muy pequea con respecto a la tpica de la zona.
5.- Cargas al remanente
La necesidad de efectuar gastos tales como levantar muros, tapias etc., para asegurar al dueo que el remanente
contine siendo til.
6.- Topografa
Cuando un terreno residencial compuesto de una parte llana y de otra en ligera pendiente, si la fraccin afectada o
expropiada dejara el lote con una topografa menos atrayente.
En conclusin, el mtodo de " antes y despus ", concede la justa compensacin que la Constitucin garantiza al
dueo de un inmueble, incluyendo no solo el valor en plaza de la parte efectivamente expropiada o afectada, sino
tambin el dao causado a la propiedad por fraccionamiento.
Este dao se puede producir tanto en el terreno como en las mejoras existentes en l.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
62
Ejemplo prctico ( Caso de terreno ).

Se requiere del avalo, para efectos de expropiacin, de un lote de terreno, parte de un inmueble, para efectos de
la construccin de una plaza de deportes.
1.- Condiciones y avalo del inmueble.
El inmueble es de forma alargada, con un frente a calle pblica de 172,31 m., el cual se encuentra
aproximadamente a 2 m. sobre el nivel de calle, con una seccin en que el sobre nivel alcanza una altura de 0,50
m. Tiene una topografa ondulada, con algunas secciones quebradas, siendo su parte anterior ligeramente plana
con pequeas ondulaciones. Tiene una superficie de 7,0000 hectreas dedicadas en un 40 % a pasto kikuyo y el
resto es montauela de segundo crecimiento.
Se valora por el mtodo comparativo:
7,0000 has a
18.000,00 c/ha =
126.000,00
2.- Condiciones y avalo del lote a segregar.

Constituye la parte anterior de la finca, con un frente a va pblica de 112,31 m. y un fondo promedio de 65 m.
Esta seccin es la de topografa ms favorable dentro del inmueble, ya que constituye la porcin de condicin
plana con ligeras ondulaciones y cuyo frente a va pblica est a nivel.
Segn plano suministrado, tiene una cabida de 7.574,35 m2, cuya naturaleza es pasto kikuyo.
Por el mtodo comparativo se valora:
0,757435 ha
a 35.000,00 c/ha
= 26.510,00
3.- Particularidades y avalo del remanente.
Al segregar el lote anterior para la construccin de la plaza de deportes, la propiedad pierde mucho frente, ya que
este se reduce a 60 m., el cual quedar a 2m. sobre el nivel de calle; adems, su topografa es ondulada con
pendientes de medias a fuertes, debido a que pierde la condicin ligeramente plana, caractersticas muy escasas
en la zona, siendo este el motivo por el que se expropia este terreno. La superficie del mismo ser de 6,242565
ha.
Por el mtodo comparativo este remanente se valora de la siguiente forma:
6, 242565 ha
a 14.000,00 c/ha
= 87.396,00
4.- Daos al remanente por fraccionamiento del inmueble.
Ntese que al segregar el lote de terreno, el fundo pierde frente a va pblica, el cual se reduce de 172,31 m. a 60
m. En cuanto a topografa, pierde su seccin ms favorable; adems, este frente quedar con sobrenivel en
relacin con la calle.
Si originalmente se ubicaba a 150 m. de la escuela de la localidad, al perder frente quedar a 262 m.
Por lo tanto, se concluye que, en este caso en particular, la indemnizacin debe comprender no solo el valor
equitativo en plaza de la fraccin a adquirir, sino tambin, una suma como daos por fraccionamiento causados al
remanente por la expropiacin parcial del inmueble. Por consiguiente, el dao al remanente consiste en la
diferencia de valores de la propiedad antes y despus de la segregacin, menos el valor del lote segregado.
Valor finca completa
Valor lote terreno
Valor remanente terreno =
=
=
126.000,00 26.510,00 +
87.396,00 +
113.906,00
5 Dao por fraccionamiento :

i)
Condicin econmica del propietario antes de la expropiacin = 126.000,00.
ii)
Condicin econmica del propietario despus de la expropiacin.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
Valor Remanente Terreno
Dinero percibido por lote terreno=
63
=
87.396,00 +
26.510,00 =
=
113.906,00
iii)
Dao por la tcnica Antes y despus,

126.000,00 -- 113.906,00 = 12.094,00
que corresponde al dato por fraccionamiento, por lo tanto al dueo del inmueble expropiado se le debe cancelar.
Valor lote expropiado
Daos por fraccionamiento
Total a pagar
=
=
26.510,00 +
12.094,00 =
38.604,00
MTODO DEL VALOR EN VERDE

El rpido desarrollo y el vertiginoso crecimiento de los centros de poblacin, conducen a la absorcin de rea
brutas no urbanizadas o utilizadas con fines agrcolas o pecuarios; por ende, la creciente demanda de nuevas reas
constructivas amerita la revisin del uso de fincas en los alrededores de las zonas urbanas, cuyo aprovechamiento
puede ser mejorado en trminos de renta producida.
Las fincas susceptibles de urbanizacin son aquellas situadas en las inmediaciones de los centros urbanos. Estas
propiedades, por sus caractersticas de situacin y por sus condiciones fsicas y legales ( restricciones ), ofrecen
buenas condiciones para su subdivisin en lotes; adems, estos lotes puedan ser fcilmente vendidos.
Una de las tcnicas para determinar el valor de los terrenos con susceptibilidad o potencialidad para ser
urbanizados es el MTODO DEL VALOR EN VERDE, que se basa en la aplicacin de la siguiente ecuacin.
VTu
CU *% Ap
K
CVv
Donde :
Cvv = Costo del valor del terreno en verde

Vtu = Valor del terreno urbanizado por metro cuadrado
CU = Costo de urbanizacin
%Ap = Porcentaje de aprovechamiento
K = valor que se obtiene de la siguiente frmula
K
Donde:
1 U I
1 CV
1 = constante
U = Utilidad del urbanizador
I = tasa pasiva de inters
CV= Costo de ventas
a. Costo del valor en verde ( Cvv )
Se trata de la incgnita de nuestro problema, el cual se obtiene con base en los dems trminos de la ecuacin
bsica.
b. Valor del terreno urbanizado por M2 ( Vtu )
PAG:
SECTOR DE AVALOS
64
Este dato es obtenido mediante la investigacin de valores que se realiza en el sector en el cual se encuentra el
lote a valorar y que se considera con potencial urbanstico; para ello debe emplearse el Mtodo Comparativo.
c. Costo de urbanizacin ( CU )
El costo de urbanizacin se obtiene dividiendo la suma de los Gastos Directos (GD ) y los Gastos Indirectos
(GI ), por el rea de terreno aprovechable o vendible .
CU
GD GI
Ap
c.1. Gastos directos

Dentro de los costos de urbanizacin, los gastos directos son un rubro muy importante, e incluyen los siguientes
trabajos.
-Movimientos de tierra
-Alcantarillado pluvial
-Alcantarillado sanitario
-Red de agua potable
-Cordn, cao y acera
-Pavimento
-Distribucin elctrica y alumbrado pblico
-Sistema telefnico
-Equipamento de parque y juegos infantiles
c.2 Gastos indirectos
En trminos generales, los gastos indirectos corresponden a un 20% de los gastos directos; estos gastos incluyen
lo siguiente:
-Planos constructivos
-Permisos de construccin
-Planos catastrales ( de cada lote segregado )
-Pruebas de laboratorio
-Tasas municipales y otras
-Topografa de construccin
d. Aprovechamiento del terreno
Un proyecto urbanstico involucra el fraccionamiento del terreno en lotes. Las calles, aceras y reas verdes, se
consideran comunes; no pueden ser vendidas, sino que deben cederse a la municipalidad respectiva.
Por consiguiente, el rea restante (los lotes segregados ) corresponde al rea vendible o aprovechable.
e. Utilidad del urbanizador
Es la ganancia que le queda al urbanizador como resultado del riesgo de la inversin en la urbanizacin.
Actualmente se estima que esa utilidad es de aproximadamente un 15%; no obstante, esta puede variar segn el
plazo de venta de los lotes y los riesgos del emprendimiento.
f. Tasa de inters
La tasa de inters empleada en estos casos, es la tasa bsica pasiva, ya que el urbanizador no puede obtener con
su inversin menos que dicha tasa.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
65
g. Costo de venta
El costo de venta involucra dos aspectos que son: la comisin por la venta de los lotes y la administracin del
costo de venta. La comisin corresponde al porcentaje que el urbanizador debe pagar a un vendedor o
comisionista por la venta de los lotes. Normalmente el costo de ventas corresponde entre un cinco (5) y un siete
(7)% .
Veamos un ejemplo.
Se necesita determinar el valor de un terreno de 30.000.00 metros cuadrados, que se encuentra colindante con
algunos desarrollos urbansticos .
Para determinar el valor de la finca mediante este mtodo, debe seguirse el siguiente procedimiento.
a. Determinar si el lote tiene potencial urbanstico, o sea, que el predio por sus caractersticas de situacin,
condiciones fsicas y legales ( no tiene restricciones ), puede ser urbanizado.
De acuerdo con los estudios realizados se determina que la finca que se desea valorar no tiene restricciones
legales y posee potencial urbanstico
b. Realizar una investigacin de valores de lotes dentro de las urbanizaciones ms cercanas, ya que estos valores
pueden estar influenciados por los desarrollos cercanos.
De conformidad con la investigacin de valores realizada, se establece un valor de 10.000, 00 por metro
cuadrado de terreno para un lote urbanizado.
c. Determinar cul es el porcentaje de aprovechamiento del terreno a valorar en caso de que fuese urbanizado.
Realizados los estudios correspondientes de frente, forma, topografa, etc, se establece para esta finca un
porcentaje de aprovechamiento del terreno de 65% (en caso de que fuese urbanizada ).
d. Realizar un estudio para establecer cul es el costo de urbanizacin por metro cuadrado si la finca se fuese a
urbanizar con las mismas caractersticas de las urbanizaciones en que se encuentran los lotes investigados.
Del estudio se establece:
Costos directos
Costos indirectos
total
64.250.000,00
12.800.000,00
77.050.000,00
Aplicando la frmula del punto (c), costo de urbanizacin
GD GI
CU
Ap
PAG:
SECTOR DE AVALOS
CU
66
77.050.000
30.000 * 0,65
CU 3.951,28Colones / m2
De lo anterior hallamos que el costo de urbanizacin para la finca a valorar es de 3.951,28 por metro cuadrado.
e. Determinar cul es la tasa pasiva vigente en el sistema bancario, as como la posible utilidad del urbanizador
en caso de que se desarrollara el proyecto.
Realizada la investigacin se obtuvo que la tasa bsica pasiva es de 25%, y la utilidad del urbanizador es de 15%.
f. Fijar cul es el costo de ventas para ese tipo de proyecto.
El costo de ventas se establece en un 5%
Resumiendo todo lo anterior tenemos :
VTu = Valor terreno urbanizado 10.000,00/m2
CU = Costo de urbanizacin 3951,28/m2
% Ap = % de aprovechamiento del terreno 65% =0,65
U = Utilidad del urbanizador 15% =0,15
I = tasa de inters 0,25
CV = costo de ventas 5% =0,05
De la informacin anterior tenemos que el valor de K es igual:
1 0,15 0,25
1 0,05
K 1,4736
Sustituyendo en la frmula inicial de valor en verde :
VTu
CU *% Ap
K
CVv
10.000
3.951,28 * 0,65
1,4736
CVv
CVv 1842
. ,63
PAG:
SECTOR DE AVALOS
67
En resumen, tenemos que el valor del terreno aplicando el mtodo del valor en verde es de 1.842,63 por cada
metro cuadrado.
Es importante aclarar que este mtodo puede ser empleado como un criterio ms determinar el valor, ya que se
puede usar tambin el mtodo comparativo .
EVALUACIN DEL RENDIMIENTO

La evaluacin del rendimiento es la valoracin peridica del desempeo del funcionario en relacin con las
pautas que se establecen en este manual.
El propsito fundamental de esta evaluacin es maximizar la produccin organizacional en una forma acorde con
el grado de dificultad y la ubicacin de los bienes a valorar. Para ello es necesario tipificar las solicitudes por
complejidad, ubicacin, calidad de la investigacin y tipo de informe, asignando un puntaje a cada uno de estos
elementos, para, de acuerdo con ello, establecer las pautas de rendimiento por puntaje. Asimismo, es necesario
que la asignacin del trabajo vaya acorde con el grado acadmico y la experiencia del tasador.
Queda a criterio del jefe inmediato la clasificacin y puntuacin a asignar a cada solicitud; labor que debe realizar
en el momento en que se haga el cronograma de actividades indicado en el punto 7 supervisin
Para esos efectos se establece la siguiente tabla:
PUNTAJES POR TIPO DE SOLICITUD
TIPOS DE SOLICITUD
PUNTAJE
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
TIPO
I
II
III
IV
V
1 A2
3 A4
5 A7
8 A 15
+ DE 15
Nota : A criterio del jefe inmediato se podrn asignar medios puntos

El jefe de departamento o seccin podr, cuando lo estime conveniente, verificar la puntuacin asignada a cada
expediente.
Tipo I Son aquellas solicitudes en donde los recursos de viticos, transporte, trabajo de oficina, campo e
investigacin son normales y cuyo estudio no demanda ms de dos das de trabajo.
Tipo II Son aquellas solicitudes que demandan ms tiempo que el tipo anterior, en el cual se necesita intensificar
la investigacin e incrementar su trabajo tanto de campo como de oficina, sin sobrepasar 5 das consecutivos de
trabajo.
Tipo III Son aquellos casos que ameritan mayor tiempo de desplazamiento, una investigacin ms minuciosa, o
un intenso trabajo de campo y oficina, as como contar con gran experiencia en el tipo de trabajo asignado que los
tipos anteriores y cuya labor de campo y oficina demandan hasta 10 das consecutivos de trabajo.
Tipo IV Son solicitudes que presentan mayor dificultad o complejidad que el tipo anterior. En este caso, se
requiere de gran experiencia; demanda, adems, mucho tiempo para la investigacin y anlisis de la
informacin, as como mayor trabajo de oficina y campo.
PAG:
SECTOR DE AVALOS
68
El trabajo se realiza entre 10 y 20 das consecutivos.

Tipo V Son aquellas solicitudes que presentan mayor complejidad que todos los tipos anteriores y se salen de lo
usual en cuanto al trabajo de oficina y campo. Estas solicitudes pueden requerir de varias inspecciones de campo,
as como de gran investigacin; su duracin es superior a los 20 das de trabajo.
Queda a criterio del jefe la clasificacin y la puntuacin, de manera tal que pueden asignarse hasta medios
puntos (ejemplo 3.5p.)
Esta clase de control es con el fin de incentivar y hacer ms equitativa la asignacin de los avalos.
Cuando el jefe entrega los documentos del expediente al perito para la realizacin del avalo, valora
inicialmente el tipo de solicitud; asignando en forma preliminar un puntaje, el cual se ratifica o corrige a la hora
del informe final, con la revisin del avalo por el jefe de unidad.
Para la asignacin de los avalos, los tipos I, II y III, a criterio del jefe inmediato, los podr realizar cualquier
perito ( Profesional Tributario Licenciado I, II, III, IV y V, y Profesional Tributario Bachiller 1,2 y3); mientras
que los tipos III, IV y V los deben realizar los Profesionales Tributarios Licenciados .
BIBLIOGRAFA
1.- Adlai A
de Ayuda Tcnica. 1970
La tasacin de la Propiedad. Centro Regional
2.- Alico John et al
The Appraisal of Machiny and Equipment.

1969
3.- Babcock Henry A
Appraisal Principles and Procedures A.S.A.

octubre 1980
4.- Barberis Carlo

Desarrollo
La valoracin Agraria en Pases en Vais de
5.- Black Lelant t and

Tarquin Anthony
Ingeniera Econmica. Colombia, Mc Gran

Hill, 1978
6.- Bullinger Clarence E
Anlisis Econmico Para Ingenieros.1954
7.- Cacasi Jos
El Justo Precio en la Expropiacin Publica

1952
8.- Cavaller Vicente
Concepto y Mtodos de valoracin Agraria.

1975.
III Curso de Tasacin de Inmuebles febrero.
1969
9.- Chandias Mario E.

10.- Cahndias Mario E.
Tasacin de Inmuebles Urbanos . 1954.
11.- Coto M. Luis E.
Distribucin Espacial del Valor de la

Tierra en el Cantn de Flores mediante el
uso de Anlisis de Regresin .U.C.R.1986.

12.- Cuellar Luis F.
Elementos y Fundamentos de Valoracin

Industrial. 1987
13.- Dexter D. McBride.
The Appraisal of Machinery and Equipment.

A.S.A. September. 1969
14.- Elorrieta Octavio
Valoracin de la tierra. 1947.
15.- Fonseca Jorge A.
Mtodos de Valoracin. Publicaciones

Ministerio de Hacienda.1977.
16.- Fonseca Jorge A.
Valoracin de arboles Frutales, Curso

de Tasacin 1975
17.- Hicks John R.
Valor y Capital 1965.
18.- Horst Karl Dobner E.
La Valoracin de Predios Urbanos 1983.
19.- I.C.A.P.
Pasanta de Valoracin de Bienes. Valoracin

Urbana. 1983.
20.- Instructivo
Instructivo para la Formulacin de Avalos

de Inmuebles, mayo de 1989.
21.- Juarez Santo
Valoracin de Fincas y Predios .1952
22.- Flores M. Oscar
Valoracin de Tierras y Administracin del

Impuesto Territorial. 1987.
23.- Meoo Segura Johnny
Administracin Publica. 1982
24.- Ministerio de Agricultura

y Ganadera
Metodologa para la determinacin de la

Capacidad de Uso de las Tierras de C.R. 1991.
25.- Ministerio de hacienda
Modelo de valor terrenos en San Vicente de

Moravia .1989.
26.- Mongalo Bejarano Jos
Valoracin de Derechos de Llave. 1983.
27.- Noonan Albert
Urband Land Appraisal .1942
28.- Panamericana de
Avalos
El avalo de activos Fijos en Instalaciones

Industriales. 1981.
29.- Pellegrino Carlos J.
Curso Internacional de valoracin

IVAPPAN. 1986.
30.- Ramos John
Principios de Supervisin
31.- Stanley L. Mc Michael
Tratado de Tasacin. 1949.
32.- Taylo George
Ingeniera Econmica
33.- Terry & Franklin
Principios de Administracin. 1985.
34.- Tributacin Directa
Manual de Avalos 1965.
VALUACIN DE BIENES RURALES

1.
Objetivo
1.1.
Estos lineamientos tienen por objeto ilustrar a los avaluadores rurales en los
aspectos normativos ms relevantes a considerar en sus estudios avala torios
rurales, y tienen por objeto:
a)
Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus cosechas y de los

derechos a valuar,
Establecer la terminologa y metodologa que deban utilizarse en trabajos
valuatorios de este tipo,
Definir la metodologa bsica aplicable a este tipo de valuaciones,
Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuacin,
Establecer las directrices para la presentacin de los informes tcnicos.
b)
c)
d)
e)
.
2.
Normas Complementarias
Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de
Valuacin, en particular, por la SOITAVE y la USPAP y se tendrn en cuenta
tambin las disposiciones contenidas en el Cdigo de tica y Prcticas que
Regulan el Ejercicio de la Valuacin a nivel mundial.
3.
Definiciones
Para los efectos de estos lineamientos de carcter ilustrativo se adoptan las

siguientes definiciones:
1.1.
1.2.
1.3.
Valuacin - Determinacin del valor en precio justo, en trminos de dinero, de

un bien, de una cosecha o de un derecho especfico, a una fecha determinada y
para un fin debidamente estipulado.
Aprovechamiento eficiente - Mximo aprovechamiento factible de lograr para
el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la
tecnologa adecuada, en congruencia con la tendencia econmica y vocacin de
uso del entorno inmediato.
Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya
remocin implica alteracin, destruccin, prdida total o parcial. Las ms
comunes son los siguientes:
1.3.1. Sistemas de riego:

a)
b)
c)
d)
e)
Pozos
Canales
Jagueyes o Aguadas
Presas
Sistemas subterrneos de distribucin de agua.
3.3.2 Comunicaciones:
a) Asientos y Caminos
b) Lneas de electricidad
c) Lneas telefnicas.
3.3.3 Construcciones, edificaciones e instalaciones:
a) Vaqueras
b) Corrales
c) Casas
d) Mangas
e) Cercas
f) Bebedores y comederos
g) Silos
h) Otros
Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su

valor se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se
valan por separado se utiliza el mtodo de costo de reposicin.
3.4. Mejoras reproductivas Cultivos comerciales implantados en los suelos
agrcolas, cuya remocin implica prdida total o parcial; comprende cultivos perennes,
bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrn tener
valor por separado en el mercado de propiedades rurales.
1.6.
Mejoras al suelo - Obras y trabajos de conservacin de eficiencias y de

correccin de deficiencias del suelo agrolgico, con vista a su mejor
aprovechamiento y a la optimizacin de la capacidad de produccin.
1.7.
Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotacin de la tierra, al riego,

la defensa fitosanitaria, a la correccin y fertilizacin, al procesamiento de la
produccin, a la circulacin, a los transportes. Comprende mquinas industriales
fijas, mquinas agrcolas e implementos, equipos para riego, fertilizacin y de
drenaje, vehculos, animales y otros.
1.8.
Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que son

explotables y constituyen bienes econmicos. El dominio directo de los recursos
naturales corresponde a la Nacin que, con el derecho que la Ley le otorga de
imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el inters pblico, puede
concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para
cuidar su conservacin.
Se incluyen entre los ms importantes:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
1.9.
Minerales o sustancias que constituyen depsitos cuya naturaleza sea distinta de

los componentes de los suelos,
Yacimientos minerales u orgnicos de materias susceptibles de utilizadas como
fertilizantes,
Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores,
Las salinas formadas directamente por las aguas marinas,
Las lagunas o esteros,
Los lagos interiores,
Los ros y sus afluentes,
Los manantiales,
La fauna silvestre que exista en la propiedad,
La pesca existente en las corrientes o depsitos naturales que existan en la
propiedad
La cacera de ejemplares deseables segn la Ley,
Inmueble rural - Predio rstico, cualquier predio que se encuentre localizado
fuera de un rea definida como urbana por cualquier disposicin legal o jurdica,
que se destina a la explotacin extractiva, o a la produccin agrcola, pecuaria o
agroindustrial, sea a travs de dependencias pblicas, empresas u organismos del
sector pblico o de la iniciativa privada.
1.10.
Pequea propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto establece la
Ley de Tierras y Desarrollo Agrcola y est amparada con ttulos legalmente
expedidos.
Empresa rural - Actividad de persona natural o jurdica, pblica o privada, que
explota econmica y racionalmente un inmueble rural.
4.
Clasificacin con relacin a la naturaleza.
4.1 Inmueble.
4.1.1. Patrimonio familiar,
4.1.2. Pequea propiedad,
4.1.3. Parcela,
4.1.4. Parcela Comunal,
4.1.5. Sociedades Cooperativas,
4.1.6. Empresa rural.
4.2.
Componentes:
4.2.1. Tierras:
a)
b)
c)
d)
Aptas para cultivos de ciclo corto, anuales, semi-permanentes

Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales.
Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos
perennes.
No aptas para cultivos productivos.
4.2.2. Mejoras:
a)
Construcciones:
- edificios
- canales, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno
- instalaciones
b)
Cultivos:
- semi-permanentes
- anuales
- ciclo corto
4.2.3. Obras y trabajos de mejora a las tierras

a)
b)
c)
d)
e)
Deforestacin
Proteccin (cercas)
Correccin (Nivelacin, curvas nivel)
Mantenimiento (Control malezas, fertilizacin)
Sistematizacin
4.2.4. Equipos:
a)
a)
b)
c)
d)
Mquinas industriales fijas,

Mquinas agrcolas e implementos,
Vehculos,
Semovientes (de trabajo y de transporte),
Otros
4.2.5. Recursos naturales:

a)
b)
c)
Forestales
Hdricos
Minerales
4.3.
Rentas:
a)
b)
c)
Rentas de explotacin directa,

Alquileres,
Arrendamiento y aparceras.
4.4.
Derechos
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Servidumbres,
Usufructos,
Concesiones,
Comodatos,
Derechos sucesorios,
Derechos de posesin,
Otros.
5.
Notaciones, Simbologa y Convenciones

Para los efectos de los presentes lineamientos se adoptan las notaciones,
smbolos, grficos y convenciones que, han sido normalizadas conforme a las
previsiones normativas de la SOITAVE
6.
Metodologa Bsica Aplicable
1.1.
Son aplicables en la valuacin de bienes rurales los mtodos directos, como los
indirectos.
6.1.1. Los mtodos directos son:

a)
b)
c)
Mtodo Comparativo o de Mercado,

Mtodo de Costo o de Reproduccin,
Mtodo de Costo de Produccin o de Valor Agregado
6.1.2. Los mtodos indirectos son:

a)
b)
c)
Mtodo de Ingreso o de Renta, (Mtodo de capitalizacin de rentas),

Mtodo Analtico o de Productividad,
Mtodo Residual.
7.
Precisin Requerida
7.1
Toda valuacin es un trabajo de investigacin que tiene como propsito

determinar la expresin de valor requerida conforme a las estipulaciones del
cliente, las disposiciones legales y las Normas de prctica profesional aplicables.
El Valuador deber cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes.
Para producir una valuacin con el mximo grado de confiabilidad, el Valuador
deber cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para formar la
conviccin de valor y:
7.2
a)
Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados en

cuanto a:
- la idoneidad y completa identificacin de las fuentes de informacin,
- actualidad
- detalle de la descripcin de sus caractersticas,
- su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la
valuacin, en lo que concierne a su ubicacin, uso, forma, grado de
aprovechamiento, caractersticas fsicas y adaptacin a su entorno,
debidamente verificada.
b)
Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere, en cuanto a:

-
uniformidad de los elementos entre s,

contemporaneidad de los mismos,
que el nmero de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados
sea igual o mayor de tres.
c)
Que el tratamiento que se d a los elementos para homogeneizarlos permita
obtener:
-
equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la

transformacin en valor a la vista por el descuento compuesto de los
d)
e)
f)
g)
8.
8.1
intereses de mercado, incrementados por la previsin de inflacin

inferida de los doce meses anteriores,
equivalencia temporal mediante la transposicin de los valores de los
elementos, considerando la variacin de valor de la moneda y la
valorizacin efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal
inferencia mediante estudio de regresin, equivalencia de ubicacin por
la transposicin de los elementos, obedeciendo a criterios tcnicamente
consagrados que sean verificables por herramientas matemticas,
equivalencia de caractersticas, utilizndose criterios tcnicamente
aceptados, coeficientes, ndices, factores, grficas o tablas, dando el
debido crdito a las fuentes y a los supuestos tericos utilizados en su
elaboracin, que debern ser especficos para el tipo de inmueble objeto
de la valuacin.
Las tasas de capitalizacin, cuando se apliquen mtodos indirectos, debern

justificarse y comprobarse con informacin de mercado o estadstica.
Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con operaciones
recientes, en conjunto con ellos podrn utilizarse datos de fechas anteriores
actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la apreciacin real
mediante tratamiento estadstico econmico y fundamentando la aproximacin
del modelo matemtico con elementos contemporneos en mercados
equivalentes. Adems se determinar el valor por medio del mtodo de
rentabilidad segn la produccin del inmueble, tomando en cuenta su ptima
utilizacin.
El valor ponderado por el valuador deber quedar comprendido en un intervalo
de confianza del 80% en torno al valor ms probable calculado mediante mtodo
estadstico y, en los casos de regresin deber verificarse la hiptesis de su
existencia en el anlisis de la variacin del nivel de confianza mnima de un
90%,
El valor final ser el resultado del empleo de ms de un mtodo, siempre que
ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisin exigidos en
los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar ms de un mtodo o en el caso
de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deber justificar la
razn para utilizar un solo mtodos y el valor resultante.
Condiciones Especiales
Desarrollo del Proceso de Valuacin
8.1.1
Supuestos.
Los requisitos que se sealan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.2. deben preceder al
proceso de valuacin.
8.1.1.1. La definicin del objeto del avalo permitir al valuador
establecer el grado de detalle de las actividades bsicas, el nivel de precisin compatible
y las dems circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar.
8.1.1.2. La identificacin del inmueble a valuar deber ser proporcionada
por quien solicite el avalo e incluir planos, memorias descriptivas y documentacin
fotogrfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalo, debiendo
proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijacin del valor y comprender la
totalidad del inmueble y la caracterizacin de los productos y derechos, cuando sea
necesario.
8.2 Actividades Bsicas

8.2.1
Inspeccin
Permitir la clasificacin del bien por valuar con relacin al universo al que
pertenece, adems de la verificacin y complementacin de los elementos referentes a
los supuestos y deber suministrar:
8.2.1.1
Caractersticas de la regin, comprendiendo:
a) caractersticas fsicas determinantes, en gran medida, para efectos de valuacin.

Deben considerarse, primordialmente:
Calidad del suelo

Uso potencial
Cultivos existentes o uso actual
Disponibilidad de agua, para uso domstico, irrigacin,
aguadas, etc.
Topografa del terreno,
Grado de erosin
Acceso al predio,
Calidad y condiciones de las mejoras,
Condiciones climticas y ambientales de la regin.
b) infraestructura existente:
Energa elctrica, telfono, red vial, otras;
c) equipamiento y servicios comunitarios:
Transporte colectivo y de la produccin, recreacin, enseanza
y cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pblica;
d) potencial de utilizacin:
Situacin econmica de la zona; restricciones de uso o
factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrcola. Para fines de
valuacin son significativos, entre otros, los siguientes;
Deficiencia en la disponibilidad de agua,
Pendiente del terreno,
Erosin,
Salinidad,
Susceptibilidad de inundacin,
Frecuencia de sequas y otros factores climatolgicos
adversos como vientos violentos, y otros.
* Invasiones. Situaciones de inseguridad fronteriza
Son de considerar igualmente las condiciones especiales y
ventajas no explotadas, as como, posibilidades de
comercializacin y disponibilidad de mano de obra;
e) clasificacin de la regin:
Fundamentada en sus caractersticas (agrcola, frutcola,
ganadera, sea que se trate de tierras de secano o de riego;
8.2.1.2
Definicin del bien en estudio, incluyendo:

a)
b)
c)
d)
denominacin;
situacin geogrfica, legal y econmica;
uso actual o potencial del inmueble;
ubicacin y localizacin;
- Clasificacin segn las condiciones del sistema de vas y la

facilidad de circulacin, teniendo en cuenta los aspectos regionales, as como, las
caractersticas y explotacin del inmueble.
e) plano del uso actual;
f) identificacin agrolgica y clasificacin de las tierras segn
la capacidad de uso y produccin( Ley de Tierras)
g) descripcin de las explotaciones (cultivos u otros tipos de
actividades);
h) descripcin, clasificacin y discusin de la adecuacin de
las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de
mejora de las tierras, equipos, recursos naturales, animales
de trabajo y de produccin.
8.2.2 Anlisis de Valores
8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuacin, tomando en cuenta el
grado de precisin y la disponibilidad de datos, deber consultarse:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
avalos o estimaciones anteriores,

valores fiscales y registrales,
transacciones y ofertas,
valor de los frutos y cosechas,
costos de produccin,
productividad de las explotaciones
formas de arrendamiento o aparcera,
h) informaciones (bancos, cooperativas y similares, rganos oficiales y

de asistencia tcnica)
8.2.3. Seleccin y justificacin de los mtodos y criterios de valuacin.
8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel
de precisin del avalo.
8.2.5. Clculo de los valores basndose en los elementos investigados y en los criterios
establecidos.
8.2.6.
9.
Anlisis final y determinacin del valor.
Condiciones que deben observarse.
Los mtodos de valuacin a emplear debern adecuarse a las condiciones de los

inmuebles, terrenos, mejoras y dems factores que influyen en el valor de acuerdo a la
regin y a los mtodos ms usuales que definan con mayor precisin el valor de un
inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercializacin y valoracin de las
propiedades.
9.1
Inmuebles
9.1.1 En la valuacin de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de

pequeas propiedades y de empresas rurales que comprendan parcelas, tierras rsticas
urbanizables, granjas y haciendas, segn clasificacin definida, se podrn utilizar los
mtodos directos o indirectos, estos ltimos exclusivamente cuando sea posible realizar
en la regin una investigacin significativa y confiable de rentas, alquileres o
arrendamientos, amn de la informacin estadstica disponible
9.1.2. En la valuacin de predios y granjas recreacionales, se deber utilizar la
metodologa indicada en 6, incluyendo el mtodo de capitalizacin de la renta.
9.1.3. En la valuacin de cualquier propiedad, cuando se utilicen los mtodos
directos, el valor se determinar por el total de los sumandos de los diversos
componentes o por comparacin directa.
9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen
eficientemente a las tierras, se agregar un sumando que corresponda a la ventaja de uso
o funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos
financieros, compensacin de riesgos de la actividad, remuneracin y ganancias de los
propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproduccin.
9.2
Componentes.
9.2.1 Tierras
Para la valuacin de tierras sin vegetacin, cultivadas o utilizadas, se

emplearn preferentemente los mtodos directos. La utilizacin de mtodos indirectos
deber respetar las condicionantes impuestas anteriormente
9.2.2
Bienhechuras
9.2.2.1. La valuacin de las construcciones. edificios e instalaciones se

har a travs de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la utilizacin de
costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento
general, a las cuales se deber dar el debido crdito en el informe.
9.2.2.1. La depreciacin de las construcciones, edificios e instalaciones
tomar en cuenta lo previsto en las normativas fiscales nacionales, en cuanto sean
pertinentes, y aplicables. Siempre se deber dar debida consideracin a los aspectos
fsicos y funcionales, a la vida til aparente y probable, as como, al estado de
conservacin y mantenimiento. (Tcnica de Ross-Heidecke)
9.2.2.3 En la valuacin de cultivos permanentes deber utilizarse el
mtodo de costo de reposicin, computndose el costo de trasplante y los gastos
relativos a la siembra y mantenimiento hasta la poca en que se iniciara la produccin,
incrementando con el valor lquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre
que este dato pueda obtenerse en la regin.
9.2.2.4 En el caso de cultivos permanentes y comerciales en produccin,
se utilizar el mtodo de costo de reposicin, incrementado con el valor econmico de
la plantacin. Este deber equipararse con el valor presente de los rendimientos lquidos
de las cosechas correspondientes al nmero de aos, menos uno, necesarios para que la
plantacin alcance la poca de produccin de la especie, multiplicado por un coeficiente
de riesgo, aadindose, cuando sea el caso el rendimiento lquido de las cosechas
pendientes, de hecho, al momento de la valuacin, reduciendo los costos por cubrir de la
misma.
9.2.2.5 En la valuacin de especies forestales homogneas se considerar
el valor econmico de la plantacin que, en el caso, puede equipararse al valor presente
del rendimiento lquido de los cortes peridicos por vencer y el corte final.
9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en
cultivo, se podrn aplicar los mtodos y tcnicas de valuacin, de manera indistinta.
9.2.2.7 Para la valuacin de cultivos permanentes y comerciales y de
especies forestales, puede utilizarse tambin el mtodo residual cuando sea posible
obtener, en la regin, datos de mercado comparables confiables
9.2.2.8 La valuacin de cultivos anuales comerciales deber hacerse
mediante la determinacin del costo de reposicin, incrementado con el valor
econmico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento lquido de la cosecha
pendiente al momento de la valuacin, del que se deducirn los gastos por hacer, y
multiplicado por un coeficiente de riesgo.
9.2.3
Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.
Debern valuarse por el mtodo de costo, considerndose la amortizacin

y depreciacin. Debern mencionarse siempre las fuentes consultadas.
9.2.4
Equipos
La valuacin de equipos se estimar dependiendo de si se trata de activos

arraigados al inmueble o de aquellos que deben tratarse como plantas y maquinarias
mviles. Debern citarse las fuentes de consulta utilizadas. La depreciacin tomar en
cuenta, lo establecido en los manuales respectivos, acerca de su vida econmica y til
aplicable, la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de
funcionamiento y operacin del equipo.
9.2.5
Recursos Naturales
La valuacin de los recursos naturales podr hacerse por mtodos directos

o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas particularidades y disposiciones legales.
En la valuacin de recursos no renovables deber tomarse en cuenta el
valor de reservas probadas y slo de manera marginal la de las probables.
9.3
Cosechas
La valuacin de las cosechas deber hacerse por comparacin directa o por

determinacin del valor presente de su rendimiento neto probable.
9.4
Derechos
9.4.1
Servidumbres
Se valuarn en funcin de las restricciones que imponen al inmueble

considerado como un todo y a lo definido en la Ley de Expropiaciones por Causa de
Utilidad Pblica o Social...
9.4.2
Usufructos
Se valuarn en funcin de la renta real o estimada que habran de

producir durante el plazo establecido o previsto de su duracin.
9.4.3
Concesiones y comodatos
La valuacin tomar en cuenta el valor presente de los rendimientos

futuros que se habran de obtener a lo largo del plazo de la concesin o del comodato,
tomando en cuenta todos los gastos que la operacin de una u otro implique a cargo del
inmueble.
9.4.4
Derechos de Sucesin y Posesin
La valuacin deber determinar el valor del inmueble en el supuesto de

que haya quedado regularizada la situacin, deduciendo los gastos y el tiempo que
habra de requerirse para lograrla.
10.
Informe de Valuacin.
10.1 El Informe de Valuacin se sujetar a las disposiciones generales publicadas por

la SOITAVE que establecen los contenidos mnimos requeridos para el informe tcnico
de Avalo.
10.2
El Informe de Valuacin deber contener, de manera obligada, la siguiente
informacin:
10.2.1. Solicitante
Persona natural o jurdica que solicit el trabajo avala torio
10.2.2. Propietario
Persona natural o jurdica que, conforme a la informacin
proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. Es obligacin del
valuador verificar la veracidad de esta aseveracin. Siempre que tenga duda sobre ello
lo har constar as en el Informe.
10.2.3. Propsito de la valuacin
Deber consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escritas- del
solicitante, se estipule.
10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones.
Se har referencia a cualquier suposicin que haya debido hacerse y se
consignarn, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en
cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten el resultado final, y se expresarn
claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados
por el valuador y a la aplicacin, interpretacin del valor y uso que pueda darse al
Informe.
10.2.5. Inspeccin
Descripcin total con la informacin disponible.
10.2.6. Anlisis de valores
Descripcin completa de la forma en que se llega a cada una de las
expresiones de valor determinada. Justificacin del procedimiento seguido y del
razonamiento que lleva a la conclusin final de valor.
10.2.7. Mtodos y criterios utilizados.
10.2.8. Homogeneizacin de los bienes comparables utilizados para establecer
valores de mercado.
Se seguirn las estipulaciones a que se han hecho referencia.

10.2.9. Determinacin de la conclusin de valor.
10.2.10. Conclusiones.
10.2.11. Fechas de referencia
Se consignarn en todo caso la fecha o fechas de inspeccin, la del
Informe, cualquier fecha de referencia a que haya de referirse algn o algunos valores.
10.2.12. Firmas
Deber asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros
valuadores que hayan participado en el trabajo como asesores, la de otros especialistas o
profesionales si su participacin, contribucin e informacin condiciona el resultado
final, acompaadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para
ejercer.
10.2.13. Certificacin
Se incluir la certificacin del valuador responsable en los trminos
acordados por la SOITAVE.
10.2.14. Anexos
Planos, fotografas, documentos complementarios necesarios para la
mejor interpretacin del trabajo y otros que se estimen tiles para el objeto del avalo.
VALUACIN DE ACTIVOS INCORPREOS

Por Julio E. Torres Coto M.
1. Introduccin
Dependiendo de que disciplina los estudie, los bienes a que hemos de referirnos en
este trabajo se clasifican como inmateriales, incorpreos, incorporales o intangibles.
Aceptaremos que se trata en esencia de derechos, no de bienes materiales o con sustancia
corporal. Puede decirse que en el contexto que los tratamos son activos de dos dimensiones
que por su propia naturaleza carecen de existencia y presencia fsica. Pero, en efecto son
bienes, para las empresas y tambin para las personas fsicas, implican la esperanza de
beneficios por su posesin. Esos beneficios esperados representan, en el lenguaje de la
valuacin, un valor econmico y por tanto el estudio de ese tipo de bienes interesa al
profesional de la valuacin y su valoracin constituye un problema ms que se le plantea.
La valuacin de bienes o activos inmateriales, incorpreos, incorporales o intangibles
usualmente se asocia a la valuacin de negocios. Para algunos autores es slo una rama de
esta, en tanto que para otros se le entiende como diversa a aquella, an cuando en algunas
encomiendas pueda complementarla. De hecho existen problemas especficos de valuacin de
bienes inmateriales, incorpreos, incorporales o intangibles, independientes de la valoracin de
empresas o negocios. Es importante, entonces, reconocer que el valuador se enfrentar en el
estudio del valor de este tipo de activos o bienes a problemas derivados de y directamente
asociados a la valoracin de empresas, cuanto a encomiendas en que se trate de valuar los
derechos especficos que corresponden a ese bien especfico, disocindolo de la empresa o
negocios.
Indudablemente se trata de dos problemas diversos que ameritan estudio
independiente si se pretende entrar en el detalle de cada uno de ellos. Tienen, sin embargo,
suficientes aspectos comunes para permitir, en un primer ensayo, considerarlos en conjunto.
2. Definicin
Para centrar el tema es necesario definir el concepto que nos ocupa. Ya dijimos que se
denomina de diferente manera segn lo trate el Derecho, las disciplinas contables o la
Economa.
Para el Derecho, como para la Academia, son inmateriales, incorporales o incorpreos.
Los contadores, por una clara influencia sajona, suelen denominarlos intangibles, en tanto que
la ciencia econmica los conoce como inmateriales.
Comparacin de la terminologa
DERECHO
CONTABILIDAD
ECONOMIA
Incorporales, Incorpreos
Intangibles*
Inmateriales
Son aquellos que no son 1. Cualquier activo de dos
Econ. Bienes carentes de
susceptibles de ser percibidos dimensiones o incorpreo;
materia, que no tienen
sensorialmente.[1]
cualquier partida de activo que presencia fsica. Propiedad
no sea dinero en efectivo o
intelectual. Propiedad industrial.
Tradicionalmente se ha
bienes races; en este sentido lo [4]
establecido una gran divisin usan algunas autoridades
entre los bienes; unos son
fiscales.
cosas y se les denomina
bienes corporales; los otros
2. Activo de Capital que no tiene
son derechos y se les llama
una existencia fsica,
bienes incorporales.[2]
limitndose su valor a los
derechos y beneficios
esperados que su posesin
confiere al propietario.[3]
Toda vez que la Academia establece que intangible es aquello que no se puede o no
se debe tocar, y an a pesar de que la profesin contable emplea de manera casi universal en
el mundo de habla hispana ese trmino, en este trabajo se ha preferido el empleo de los
vocablos usuales en el Derecho y la Economa, por considerar que lo que no se debe tocar, por
su naturaleza misma no es susceptible de apropiacin y menos an de valoracin. Quede
claro, sin embargo, que cuanto aqu se diga sobre valuacin de bienes o activos incorpreos,
incorporales o inmateriales, es aplicable a lo que los contadores y tambin muchos colegas
valuadores llaman intangibles.
3. Categoras
Una muy amplia divisin de los activos incorpreos, de origen estadounidense,
distingue entre aquellos cuya existencia es limitada, sea por su naturaleza, por previsin de ley
o contractual y los que por las mismas razones gozan de una existencia cuyo trmino se
entiende ilimitado.
Categorizacin de los activos inmateriales

En trminos tambin muy amplios es comn agrupar los activos intangibles para
efectos de identificacin y clasificacin, generalmente contable. Los grupos son mas o menos
los siguientes:
Relativos a cuestiones de carcter tcnico (v.g., planos de ingeniera y documentacin

tcnica).
Relativos a clientes (v.g., listas de clientes y de relaciones con ellos).
Relativos a contratos (contratos favorables de proveedores y otros de productos y
servicios).
Relativos a procesamiento de datos (vg., software, bases de datos automatizadas).
Relativas al capital humano (v.g., convenios de empleo, una fuerza de trabajo
entrenada y en operacin.
Relativos a comercializacin (v.g., marcas de fbrica y nombres comerciales).
Relativos a la ubicacin (derechos de arrendamiento de largo plazo, certificados, etc.).
Relativos al Fondo de Comercio (v.g., valor de negocio en funcionamiento).
Relativos a ingeniera ( v.g., patentes, secretos del oficio).
Relativos a cuestiones literarias (v.g., derechos de autor literarios o de composicin
musical).
Una clasificacin muy especial de activos incorpreos es la denominada propiedad

intelectual. La propiedad intelectual engloba la existencia legal y atributos de valor econmico
de otros tipos de activos incorpreos. Pero, debido a su situacin especial disfruta de
reconocimiento y proteccin legal especiales.
A diferencia de otros tipos de activos incorpreos que llegan a crearse en el curso
cotidiano de las actividades mercantiles, la propiedad intelectual es producto de la actividad
intelectual o inspirada humana. Esa actividad es especfica y consciente, aun cuando no
siempre sea planificada. Es atribuible a la actividad de individuos especficos. Debido a este
proceso singular de creacin, la propiedad intelectual generalmente goza de registros y
proteccin especial conforme a la ley.
La propiedad intelectual suele clasificarse en:
Creativa (v.g., derechos de autor, copyrights).

Innovadora (v.g., patentes).
Sin pretender agotar el espectro de los activos incorpreos, en el apndice se presenta
un listado activos de este tipo que frecuentemente se analizan en los medios industrial y
comercial.
4. Valuacin de Activos Incorpreos
Como en la valuacin de otros tipos de activos, en la de los incorpreos se emplean los
enfoques de mercado, ingreso, y costo. Por supuesto que en cada uno de ellos se emplean
mtodos y procedimientos diferentes para la valoracin de activos incorporales diferentes.
Es claro que para el anlisis de cada activo o conjunto de activos inmateriales cada uno
de esos enfoques clsicos al valor sern ms o menos aplicables. Por esta razn es
conveniente que el Valuador tome en cuenta y en tanto sea posible aplique los tres enfoques
en el anlisis de valuacin de este tipo de activos.
No viene al caso entrar en la discusin, an que sea preliminar de los enfoques
clsicos al valor, toda vez que en este medio son ampliamente conocidos. Lo importante ahora
ser ocuparnos de la descripcin de mtodos especficos dentro de cada uno de ellos, para
concluir con algunas advertencias que el Valuador debe tener presentes al llegar a la sntesis y
conclusin de valor.
4.1 Enfoque de Mercado
En este enfoque se establece un marco sistemtico para estimar el valor de un activo
intangible con el apoyo del anlisis de una operacin real de venta o concesin de licencia de
activos inmateriales razonablemente comparables con el que se estudia.
Los factores que deben considerarse en la seleccin de los activos inmateriales para
comparacin sujetos a operaciones reales de venta o concesin son:
La capacidad econmica de generacin de ingresos del activo incorpreo de

comparacin.
Los mercados a que sirve el activo incorpreo de comparacin.
El rendimiento histrico y potencial esperado sobre la inversin que ha obtenido el
activo incorpreo de comparacin.
El tiempo de la operacin de venta o concesin.
El grado de y riesgo futuro de obsolescencia del activo incorpreo de
comparacin (incluyendo obsolescencia fsica, funcional, tecnolgica y econmica).
Trminos y condiciones especiales de la venta/concesin (tales como financiamiento
por el vendedor, algn acuerdo de participacin, acuerdo ce no competir, etc.).
Como en cualquier otro tipo de valuacin, estos elementos de comparacin se analizan
individualmente contra los correspondientes del activo en estudio. De este anlisis pueden
surgir diferencias que el Valuador deber ajustar apropiadamente.
Dada la naturaleza de los activos de que se trata, su valuacin por este enfoque
generalmente es difcil. Primeramente porque es poco comn la venta individual de activos
incorporales discretos. Esto es, generalmente se venden como parte de un conjunto o
ensamble de activos mercantiles generadores de ingresos, corpreos e incorpreos. Un
segundo factor es que an ms que en el caso de bienes races y activos corpreos, las partes
suelen ser muy hermticas en cuanto a los nmeros generados en este tipo de operaciones.
La Nota de Orientacin 8, que forma parte de las Normas Europeas de Valuacin [5],
seala que las dos fuentes ms comunes de datos empleadas en el enfoque de mercado son
los mercados en lo que de manera usual se comercializan los derechos de propiedad de
activos inmateriales similares y los de derivados (futuros y opciones). Y precisa que debe
existir una base razonable de comparacin, debiendo apoyarse en activos incorpreos
comparables del mismo sector industrial o negocio del activo en cuestin o en uno que
responda a las mismas variables econmicas.
Si se utilizan como indicador u orientacin transacciones anteriores hechas sobre el
mismo activo en estudio, ser necesario hacer ajustes que tomen en cuenta el paso del tiempo
y tambin los cambios en las condiciones econmicas.
Los elementos bsicos de comparacin que se deben considerar al analizar ventas de
este tipo de activos son:
Los derechos legales de propiedad incorprea que se transmiten en la transaccin.

La existencia de cualesquiera trminos, arreglos o condiciones especiales de
financiamiento.
Si existen los elementos para considerar la venta como impersonal.
Las condiciones econmicas que existieron en el mercado secundario a la fecha de la
operacin de venta.
El sector industrial o el negocio en el que se usaba o se usar el activo inmaterial.
Las caractersticas fsicas de los activos.
Las caractersticas funcionales de los activos.
Las caractersticas tecnolgicas de los activos.
Las caractersticas econmicas de los activos.
La inclusin de otro tipo de activos (corpreos) en la operacin.
Resulta interesante considerar qu clase de activos inmateriales podemos considerar,
en el entorno mexicano actual, como posibles sujetos de valoracin mediante este enfoque.
Esto atendiendo a que en efecto se comercialicen en el mercado nacional o sean susceptibles
de tal comercializacin y que pueda suponerse que existe un mercado activo de tal tipo de
bienes. Este ejercicio resulta conveniente porque si es cierto que la literatura extranjera
contiene largos listados de ese tipo de bienes, la verdad es que en nuestro Pas an no existen
los mercados secundarios en que suelen moverse esos activos. Sin embargo, si hay una serie
de derechos que ya son o en breve podrn ser objeto de comercio.
De manera muy concreta citamos los siguientes dentro del sector inmobiliario:
contratos de arrendamiento, contratos fiduciarios, derechos de posesin, derechos areos y
derechos de agua, concesiones mineras, servidumbres, derechos de uso de suelo. Todos ellos
pueden, de hecho y de derecho venderse sin necesidad de que se transfiera la propiedad de
otros activos y en particular la de los bienes inmuebles que subyacen esos derechos.
Otros tipos de activos inmateriales que pueden tener mercado activo los encontraremos
en un futuro prximo en los puertos areos ya operados por empresas particulares. Entre ellos
estn los derechos de aterrizaje (en el argot se les llama slots). De manera similar los
derechos de puerto en las terminales de cruceros. Tambin, sin que hasta hoy sea frecuente,
las rutas areas y de otro tipo de transporte estn en esta categora.
Hay otras categoras de este tipo de activos que suelen traspasarse
independientemente del negocio o de otros activos del mismo: licencias y permisos, franquicias
y tambin permisos de fraccionamiento.
4.2 Enfoque de Ingresos

Este enfoque proporciona un marco sistemtico para estimar el valor de una activo
incorpreo con base en la capitalizacin del ingreso o en el valor presente del ingreso
econmico futuro que habr de derivarse del uso, dominio, licencia o renta de ese activo
inmaterial.
Dentro de este enfoque al anlisis del valor de activos incorpreos el ingreso
econmico puede definirse, entre otras formas, como sigue:
Ingreso neto antes de impuestos.

Ingreso neto despus de impuestos.
Ingreso neto de operacin.
Ingreso bruto o neto de renta.
Ingreso bruto o neto de regalas o licencias.
Flujo de efectivo de operacin.
Flujo neto de efectivo.
Las formas alternas de llevar a cabo el procedimiento de capitalizacin son, entre otras:
Capitalizando el ingreso econmico del ao corriente.

Capitalizando el ingreso econmico promedio de varios aos.
Capitalizando el ingreso econmico de un periodo estabilizado o normalizado.
Proyectando el ingreso econmico prospectivo a lo largo de un periodo de tiempo
discreto y determinando un valor presente.
El proceso de definicin de la tasa directa de capitalizacin o de la tasa de descuento
para determinar el valor presente es una componente esencial de este proceso de valuacin.
Esta tasa debe reflejar un rendimiento justo sobre la inversin de los accionistas en el activo en
cuestin y habr de tomar en cuenta:
El costo de oportunidad del capital. (v. g., el rendimiento esperado sobre inversiones
alternas)
El valor del dinero en el tiempo (que incluir la consideracin de una tasa real de
rendimiento y la tasa de inflacin esperada a lo largo del horizonte de tiempo de la
inversin).
El periodo de la inversin (tomando en cuenta tambin la vida til remanente esperada
del activo intangible en cuestin)
El riesgo de la inversin.
Destaca por su importancia dentro del proceso de estimar la tasa apropiada de
capitalizacin el hecho de que la tasa que se selecciones debe ser consistente con la medida
de ingreso econmico utilizada. Si se la medida es antes de impuestos, la tasa debe estimarse
igualmente antes de impuestos; se usar una tasa despus de impuestos en el caso de que el
ingreso econmico se mida en esas circunstancias. Si el flujo de ingreso econmico utilizado
representa un rendimiento a todos los tenedores de inters en el negocio (esto es, tanto
acreedores como inversores) la capitalizacin debe hacerse con base en una tasa que resulte
de una mezcla o media pesada de costo de deuda y capital propio.
El siguiente problema es el de asignar un flujo de ingreso a un activo incorpreo

especfico. Existen diversas formas de hacer tal cosa. Atendiendo a la cuestin que nos ocupa,
el anlisis de los activos inmateriales, el ingreso econmico puede originarse en fuentes de dos
categoras:
a)
b)
Incrementos a la renta.
Reduccin de costos.
Cualquiera de estas fuentes de ingreso econmico es igualmente vlida desde la ptica
de la valuacin.
Resulta claro que ciertos activos inmateriales facilitan a su propietario o concesionario
vender ms productos (que en otro caso), vender productos a un precio medio de venta ms
alto, lograr una mayor participacin del mercado, disfrutar de una posicin monopolista en el
mercado, asegurar un flujo de clientes recurrentes relativamente seguro, desarrollar nuevos
mercados, introducir nuevos productos, etc.
Desde el punto de vista de la reduccin de costos, algunos activos intangibles pueden
permitir al propietario o concesionario bajar el costo de mano de obra o de materiales, generar
costos ms bajos por desperdicio u otros desechos, disfrutar gastos menores de renta o de
servicios pblicos, o de publicidad o promocin, diferir el costo de reclutar y entrenar
empleados, evitar costos de arranque, reducir o evitar intereses en periodo de construccin, o
por cobranza o inventario, evitar o diferir los costos de diseo o desarrollo de productos y otros
similares.
As como hay activos de este orden que se prestan fcilmente al anlisis mediante el
enfoque de mercado, los hay que cmodamente se estudian por el enfoque de capitalizacin.
Los activos relacionados con contratos o con clientes, como arrendamientos favorables,
contratos de suministro favorables, contratos laborales favorables, relaciones de clientes y
contratos con clientes son susceptibles de anlisis en atencin al ingreso. De igual manera,
aquellos activos que guardan relacin con la tecnologa, la ingeniera y la comercializacin o
mercadeo, son viables candidatos para la aplicacin del enfoque de ingreso. Entre estos
activos contamos patentes, tecnologa o procesos propios, marcas registradas, derechos de
autor y dems.
Al aplicar el enfoque de ingresos a la valuacin, el analista debe tener muy presente la
vida til remanente esperada del activo inmaterial de que se trata. Es evidente que la
proyeccin de ingreso econmico asociado con el activo que se estudia no puede extenderse
ms all del trmino de la vida til remanente esperada del mismo.
Otra precaucin que debe tener el valuador es cuidar de contabilizar el ingreso

econmico que se asigna al activo sea como incremente de renta o reduccin de costos una
sola vez. Debe asegurarse que el mismo flujo de ingreso se asigna nicamente a un activo. No
puede considerarse el mismo flujo de ingreso econmico para las patentes y para las marcas
de fbrica de la empresa. Es claro que uno solo de estos activos contribuye a la generacin se
ese flujo discreto y slo a l se debe asignar. Es posible que an cuando el otro activo
incorpreo existe legalmente, no contribuya en la misma manera a la generacin de rentas para
la empresa. Esta separacin de flujos es una de las tareas complejas del valuador que se
ocupa en este tipo de problemas.
Tambin debe cuidar el valuador de asegurarse de tomar en cuenta solamente el flujo
de ingreso econmico asociado con el activo inmaterial que estudia. A este respecto debe
tener cuidado de asignar un rendimiento justo sobre el o los activos materiales usados o
consumidos en la produccin del ingreso relacionado con el activo incorpreo en cuestin. Este
rendimiento justo sobre los activos corporales debe deducirse del flujo de ingreso econmico
que se asigna la activo inmaterial a fin de evitar doble contabilizacin de los valores de los
activos durante el proceso de valoracin.
4.3 Enfoque de Costo.
Este enfoque proporciona el marco conceptual y sistemtico para estimar el valor de un
activo incorpreo basndose en el principio de sustitucin. Esto es, un inversionista prudente
no pagara ms por un activo inmaterial que el costo en que habra de incurrir para
reemplazarlo con un activo inmaterial sustituto de utilidad o funcionalidad comparable.
4.3.1 Costo de Reposicin Nuevo.

El costo de reposicin nuevo (CRN) establece el monto mximo que un inversionista
prudente pagara por un activo inmaterial fungible. Tomando en cuenta el grado en que un
activo inmaterial es menos til que un activo sustituto ideal, habr que ajustar el valor del activo
incorpreo en cuestin proporcionalmente.
El costo nuevo del activo inmaterial en cuestin se ajusta por prdidas en valor
econmico debidas a las siguientes causas:
Deterioro fsico (que no es usual en el caso de activos incorpreos).

Obsolescencia funcional.
Obsolescencia tecnolgica (una forma especfica de obsolescencia funcional).
Obsolescencia econmica (una forma especfica de obsolescencia externa).
Atendiendo a la naturaleza misma de los activos inmateriales, su esencia es que
carezcan de presencia fsica, es evidente que la reduccin de valor que se asocia al desgaste
debido al uso continuo, importante en bienes y activos corporales, si no imposible si resulta
sumamente raro en el caso de los activos del tipo que venimos estudiando.
La obsolescencia funcional es la prdida de valor de un activo incorpreo debido a su
incapacidad para realizar la funcin (o tener la utilidad peridica) para la que originalmente se
concibi o diseo.
La obsolescencia tecnolgica es la disminucin de valor de una activo incorpreo
debida al mejoras en la tecnologa que hacen que un activo resulte menos que el reemplazo
ideal del mismo. La obsolescencia tecnolgica se presenta cuando, por mejoras en el diseo,
ingeniera o tecnologa, un activo inmaterial nuevo produce una medida normalizada de
produccin til mayor que la del activo inmaterial en cuestin.
La obsolescencia econmica es una reduccin en el valor del activo inmaterial en
estudio debida a efectos, eventos o condiciones de carcter externo a no controladas por el
uso o condicin actual del activo incorpreo. El impacto de la obsolescencia econmica
generalmente queda fuera del control de dueo del activo en cuestin. Por esta razn la
obsolescencia econmica por lo general se considera irremediable.
Al estimar las cantidades de deterioro fsico, obsolescencia funcional, tecnolgica y
econmica si la hubiere relacionadas con el activo inmaterial de que se trata, es
importante tomar en cuenta la edad real del activo y la esperanza de vida econmica remante
para la aplicacin apropiada del enfoque de costo.
Conforme al enfoque de costo, la frmula tpica para cuantificar el costo de reposicin

de un activo inmaterial es como sigue:
Costo de reproduccin nuevo
Obsolescencia funcional y tecnolgica irremediable
= Costo de reposicin nuevo.
Para estimar el valor del activo inmaterial, se usa la siguiente frmula:
Costo de reposicin nuevo

Deterioro fsico
Obsolescencia funcional y tecnolgica remediable
Valor
4. 3.2 Obsolescencia remediable contra irremediable

Las deficiencias de un activo inmaterial se consideran remediables cuando el beneficio
econmico potencial de acrecentar o modificarlo supera el costo corriente (materiales, mano de
obra y tiempo) de cambiarlo.
Las deficiencias de un activo inmaterial se consideran irremediables cuando el costo
corriente (materiales, mano de obra y tiempo) de cambiarlo supera lo beneficios econmicos
futuros esperados por acrecentar o modificarlo.
4.3.3 Costo de reproduccin
Por definicin, el costo de reproduccin de un activo es el costo de reconstruir, a
precios actuales, un duplicado exacto o una rplica del activo en cuestin. Tal duplicado se
creara utilizando los mismos materiales, normas, diseo, trazo y calidad de mano de obra
empleados en la creacin del activo original.
Queda implcito que el costo de reproduccin del activo involucra todas las deficiencias,
sobre adecuaciones y obsolescencia que existen en el activo inmaterial en cuestin. Muchas de
estas condiciones y caractersticas son inherentes al activo que se estudia y por lo tanto, son
irremediables.
Aparentemente resulta ilgico discutir cuestiones de ndole material o corporal cuando
se trata de activos incorporales. Su naturaleza misma seala que carecen de esencia fsica. No
obstante, en la generacin de muchos de ellos habr sido necesario el empleo de elementos
fsicos. Patentes, procesos, ingeniera y tecnologa, por sealar algunos, solamente se logran
mediante el empleo de mano de obra, materiales, instalaciones ms o menos complejas y
especializadas y, desde luego, ingenio y talento, ah est el costo. Todo ello tiene cuerpo y
presencia fsica, es pues cuantificable en trminos contables, de ingeniera de costos y por
cualquier mtodo o tcnica similar. El resultado, hoy, puede ser slo papel, que es el activo que
nos ocupa, pero su produccin habr implicado un proceso fsico, susceptible de reproducir y
de ser analizado en los trminos que quedan expuestos. Lo dicho, pues, es cierto an para
estos activos.
As, si repetimos exactamente, con los mismos conocimientos que se tuvieron al
desarrollar el proceso, la tecnologa, etc., en el mismo taller o laboratorio, con la misma calidad
de mano de obra y con materiales de la poca, pero con los costos de hoy, habremos
reproducido aquella patente, mtodo, proceso, que nos ocupa. Y, como queda dicho, tendr las
mismas ventajas y defectos que el original. Frente a la moderno, contemporneo o actual ser
menos eficiente o funcional, que es el anlisis por hacer.
4.3.4 Costo de reposicin
El costo de reposicin de un activo inmaterial es el costo de crear, a precios corrientes,
un activo que tenga la misma utilidad del incorpreo en cuestin que se vala. Sin embargo el
activo de reposicin o de reemplazo, se creara con mtodos modernos, sujeto a normas
actuales, con diseo y trazo de punta y con la misma calidad de mano de obra.
La diferencia entre el costo de reproduccin del activo incorpreo y su costo de
reposicin o reemplazo constituye la cuantificacin tpica de la obsolescencia funcional y
tecnolgica irremediable. Esto es, en el activo inmaterial de reemplazo ideal todos los
elementos de obsolescencia funcional y tecnolgica incurables han sido retirados del activo o
sido objeto de re ingeniera.
Es frecuente usar un enfoque de papel limpio al cuantificar el costo de reposicin de un
activo inmaterial. Esto quiere decir que el costo de reposicin de un activo incorpreo es el
costo de redisear y someter a re ingeniera, en el restirador, a un activo inmaterial ideal de
reemplazo esto es en un papel en blanco.
Hay cuatro elementos que deben considerarse en el anlisis con respecto tanto a los
costos de reproduccin como a los de reposicin:
1.
2.
Costos directos (que incluir materiales, mano de obra y costos generales).

Costos indirectos (que debe incluir los costos legales, de registro, de ingeniera,
administrativos, etc., asociados).
3. Utilidad del desarrollador (un rendimiento justo para el tiempo y esfuerzo del creador
del activo inmaterial).
4. Incentivo empresarial (el beneficio econmico que se requiere para motivar el proceso
de desarrollo del activo en cuestin).
Como en los otros enfoques, hay bienes inmateriales que se prestan de manera
especial a la aplicacin de ste. Estos activos incorpreos por lo general se usan o
consumen en la generacin de ingresos para pequeos negocios o despachos profesionales.
Pueden citarse como ejemplos de activos inmateriales para los que puede aplicarse el enfoque
de costo, los programas de cmputo (software), as como las bases de datos automatizadas,
dibujos y documentacin tcnica, planos y dibujos de ingeniera, bitcoras de laboratorio,
bibliotecas tcnicas, formulaciones qumicas, recetas para comidas y otros productos, y dems.
5. Anlisis de la vida til remanente de activos incorpreos
A lo largo de las discusiones precedentes sobre los tres enfoques de valuacin se ha
mencionado repetidamente el tema de la estimacin de la vida til remanente. Esta estimacin
obviamente es importante en el enfoque de mercado, porque el analista querr seleccionar
transacciones de venta o concesin en las que la vida til remanente del activo vendido o
concesionado sea similar al la del activo en estudio. Es igualmente obvia la importancia de esta
estimacin en el enfoque de ingresos, debido a que el valuador tendr necesidad de estimar el
periodo de tiempo a lo largo del cual debe proyectar y capitalizar el ingreso econmico
asociado con el activo incorpreo en cuestin. Tambin es importante en el enfoque de costo,
puesto que se requerir una evaluacin de la funcionalidad o utilidad remanente del activo
inmaterial que se vala a fin de identificar y cuantificar los elementos de depreciacin fsica y
obsolescencia funcional, tecnolgica y econmica.
Para este efecto se cuenta con diferentes elementos de medicin:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Vida legal (o proteccin) remanente (v. g., el trmino que resta a la proteccin de la
marca registrada).
Vida contractual restante ( v. g., trmino que resta a un arrendamiento)
Vida judicial o reglamentaria (v. g., determinada por un fallo judicial, como sucede
en algunos casos con los derechos propietarios sobre software).
Vida fsica remanente (v. g., algunos activos incorpreos se desgastan con el uso,
puede ser el caso de planos)
Vida funcional remanente (v. g., el paso del tiempo puede hacer que el activo deje
de ser funcional, como sucede con algunos elementos o formulaciones qumicas).
Vida tecnolgica remanente (v. g., el periodo que resta para que la tecnologa
actual pase a ser obsoleta, vlido para patentes, procesos propios, etc.)
Vida econmica remanente (v. g., periodo despus del cual el activo ya no
generar ingresos, como sucede con los derechos de autor de un libro que ya no
se publica).
Vida actuarial analtica ( v. g., estimacin de la vida remanente de un grupo de
activos atendiendo a la rotacin o mortalidad de los elementos que lo integran
caso de listas o cuentas de clientes).
En trminos generales el valuador debe considerar todos estos elementos de medicin

de la vida til remanente en el anlisis de un activo incorpreo. Regir para el anlisis el que
implique el periodo ms corto de vida remanente.
6. Resumen
Un importante nmero de activos inmateriales, incorpreos o intangibles de negocios
grandes, pequeos y de despachos profesionales, pueden llegar a ser sujeto de anlisis de
valoracin. Hay, desde luego, mltiples razones para llevar a cabo la valuacin de activos
inmateriales relacionados con negocios y entidades profesionales.
El valuador debe tener un claro entendimiento del propsito del avalo antes de iniciar
la tarea de valuar un activo incorpreo. Es importante describir los trminos de la encomienda y
especificar detalladamente:
1.
2.
el activo incorpreo que ha de valuarse, y

el paquete de derechos que se est valorando.
El propsito de la valuacin fijar, en buena medida;

1.
2.
la definicin adecuada (o norma) de valor que habr de usarse, y

la premisa de valor apropiada que deber emplearse.
Dependiendo de a) la definicin de valor especificada y b) de la premisa de valor

empleada, el valuador podr aplicar un enfoque de mercado, de ingreso o de costo para valuar
el activo inmaterial en cuestin. Los mtodos relacionados con el enfoque de ingreso
generalmente parten de la premisa de la capacidad del activo para generar una tasa de retorno
justa (y en ocasiones excesiva). Los enfoques de mercado y costo reconocen el valor
independiente de una activo individual esto es, un valor que no depende de una tasa de
retorno a un negocio en operacin.
La siguiente tabla puede ser til en la toma de decisin de l o los enfoques apropiados
al caso concreto de valuacin, tomando en cuenta la base de valor del correspondiente activo.
Base o evidencia de valor de los bienes inmateriales [6]
Base o evidencia de valor
Costo
(original
,
de
Precios de bienes
Valor presente de las
Concepto
sustitucin o correcto) similares en mercado
ganancias derivadas
nicamente del uso del
elemento inmaterial
Organizacin
*
Financiacin
*
Favor pblico
*
Valor activo
*
Contratos
*
Arrendamiento
*
Opcin
*
(slo en caso de estar
bien asegurados)
Servidumbre
*
*
*
Exclusiva
*
*
(servicios pblicos)
(otros)
Derechos de aguas
*
*
*
(si son recientes)
(slo en caso de estar (si no es especulativo)
bien asegurados)
Derechos minerales
*
*
*
Patentes
*
Activas
*
Inactiva
Secretos
industriales
Marcas
Derechos de autor
*
*
*
*
Al seleccionar cual o cuales enfoques de valuacin emplear, el valuador tambin

considerar, 1) la cantidad y calidad de la informacin disponible y 2) la naturaleza y
caractersticas singulares del activo inmaterial en cuestin. Algunos activos incorpreos se
prestan ms a un enfoque de valuacin que a otro.
Independientemente de que enfoque se utiliza, el valuador deber considerar no
solamente la existencia legal y fsica del activo inmaterial en cuestin, sino su validez
econmica. Tambin, independientemente de que enfoque se use, la evaluacin de la vida til
remanente es un paso importante en la valoracin de activos incorpreos.
Lo ideal es que el valuador pueda llegar a una sntesis y conclusin de valor habiendo
aplicado dos o ms enfoques de valuacin. En su sntesis y conclusin, el valuador ponderar
los resultados de los diversos enfoques de valuacin basndose en el grado de confianza de la
aplicabilidad y validez de cada enfoque con relacin al activo incorpreo que se estudia.
7. Caso prctico
Dicho esto conviene pasar de la teora muy general, a la aplicacin concreta.
Consideramos en este caso la posibilidad de valuacin activos inmateriales que puede darse
en el medio mexicano generalizado. En el medio mexicano en que se mueve el valuador
promedio.
Los activos de esta naturaleza para cuya valuacin es viable que sea llamado
cualquiera de nosotros hoy seran del tipo de: a) costos de investigacin y desarrollo; b)
concesiones, patentes, licencias, copyrights, derechos de autor, marcas de fbrica y otros
similares; c) reputacin, favor pblico, fondo de comercio (goodwill) y pagos a cuenta de activos
incorpreos.
En trminos generales se trata de bienes o activos cuya caracterstica comn es que
no tienen cuerpo ni forma fsica. Si bien algunos de ellos pueden entenderse como resultado de
un proceso que los llev a fruicin, en el cual se invirti dinero, posiblemente material y mano
de obra y definitivamente ingenio y creatividad, resulta en cierta forma difcil imaginar que ese
mismo proceso se susceptible de repeticin con igual resultado, es decir, reproducible. Es
imposible desconocer la existencia de innumerables factores aleatorios en cualquier proceso
creativo o de inspiracin que pueden llevarlo al xito o al ms rotundo fracaso.
Para aplicar en nuestro pas algunos de los procedimientos de uso general o universal
se presentan, adems, complicaciones de ndole estructura. Hoy no se puede hablar de un
mercado activo para este tipo de bienes. Si un nombre comercial o una marca de fbrica e
incluso una patente, cambia de manos en Mxico, lo ms probable es que sea en virtud de que
la empresa que lo lleva o la que detenta los derechos sobre l o ella, cambi de dueo. As ha
sucedido con nombres como Herdez, Clemente Jaques y Cia., Ta Rosa y los
mexicansimos Jarritos. Nadie compr las marcas, sino las empresas.
En igual forma, la contabilidad usual de las entidades mercantiles de este pas pocas
veces discrimina con claridad el costo, por una parte y por la otra la productividad que para ella
implican los activos intangibles de manera global y menos an en forma discreta. Esto desde
luego es tanto ms cierto conforme menor es la empresa. Y tambin es cierto que cuanto
menor es la empresa mayor suele ser el impacto que sobre el valor global llegan a tener
algunos de los activos incorpreos. Considrese el caso de algunas empresas constructoras en
donde el principal activo es el nombre del socio fundador o, de hecho, el propio socio fundador.
Es l o su nombre y prestigio quien o lo que, logra que fluyan a la entidad los contratos que la
hacen fuerte y le generan utilidades y riqueza. Cosa similar sucede en muchos despachos o
empresas de servicios profesionales. Qu sera del despacho Burgoa y Asociados, sin el
Maestro Burgoa? O, dicho en otras palabras, cunto vale para esa empresa Ignacio Burgoa?
Aparece ese concepto o partida en los libros? Lo ms probable es que no. Pero de que
representa un componente importante del valor de la entidad, no cabe duda alguna.
En estas circunstancias, que son las que en la prctica enfrenta el profesional
mexicano de la valuacin de empresas y de los activos inmateriales de las mismas, cmo
conciliar la teora con la praxis?
Si en general estamos tratando con bienes cuyo costo de produccin es difcilmente
cuantificable y muy posiblemente no reproducible, por una parte y si, por la otra, no es viable
obtener informacin confiable y comprobable sobre bienes comparables que hayan sido
efectivamente comercializados en un mercado ms o menos abierto y transparente, resulta
poco o nada recomendable la aplicacin de mtodos de valuacin que sigan los enfoques de
mercado o de costo. Existe, para nuestra tranquilidad, con fuerte fundamente terico y tcnico,
el enfoque de ingresos que permite estimar el valor de este tipo de activos atendiendo al valor
presente de los beneficios previstos o anticipados que habra de generar el activo en cuestin
para la empresa que detenta derechos sobre l. Los dos mtodos ms comunes en la
aplicacin de este enfoque son el de capitalizacin del ingreso y el de flujo de caja descontado.
Pensemos, para concretar, en el caso de valuacin de la marca o nombre comercial de
una entidad mercantil cualquiera.
El primer paso que se debe dar es determinar el ingreso o beneficio que la marca o
nombre comercial genera a la empresa o al producto, discriminando ste, que podramos
llamar un sperbeneficio, de los dems ingresos que genera el producto, incluida la utilidad
normal. Esta separacin es necesaria, pues solamente resulta capitalizable para efecto de
determinar el valor de la marca o nombre, el ingreso adicional generado por ella.
En otras palabras, se debe llegar a definir el valor actual de las ganancias derivadas
nicamente del uso del elemento incorpreo.
El ingreso o beneficios esperados se convierten en valor usando clculos que
consideren el crecimiento esperado y la oportunidad de tales ganancias o beneficios, el riesgo
asociado con el flujo de beneficios y el valor del dinero en el tiempo. Esto es, se capitalizan.
Como la propiedad sobre la marca o nombre comercial no se extingue ni disminuye con el
tiempo, la capitalizacin resulta sencilla, toda vez que se trata de capitalizacin a perpetuidad.
El problema, sin embargo estriba en la definicin de la tasa aplicable.
Para aplicar este procedimiento es necesario que el valuador consiga y procese la
siguiente informacin:
1.
2.
3.
la probable vida futura del elemento incorpreo

el rendimiento medio anual previsto y,
la tasa justa de rendimiento.
Este es el mtodo ms aceptado en la comunidad mundial de la valuacin para

determinar el valor de activos inmateriales como contratos, favor pblico (goodwill), secretos
comerciales o industriales, marcas y otros similares.
Atendiendo al caso prctico que nos ocupa, se sugiere la aplicacin del siguiente
procedimiento, que se basa en la capitalizacin del ingreso que corresponde a las ganancias
derivadas nicamente del uso del elemento incorpreo en estudio.
Una expresin matemtica que expresa la relacin es:
En donde:
VAi = Valor del activo en estudio
Bam = Beneficios anuales medios (de aos anteriores)
i
= tasa de rendimiento justa
Ii = inversin en las instalaciones
n = nmero de aos a lo largo de los cuales se considera debe reflejarse el estudio.
Esta expresin permite la valuacin de un activo inmaterial con base en lo que su

tenencia, propiedad o derecho de uso representa para los ingresos de la empresa (nica razn
de valor para cualquier activo) y se fundamenta en la determinacin o clculo de la proporcin
de los beneficios medios de la empresa que puede atribuirse a la posesin del activo en
estudio.
Si partimos de las razones por las que una empresa cualquiera es capaz de registrar
en conjunto rendimiento positivo, encontramos que esto se debe a todos sus elementos
constitutivos:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
instalaciones fsicas,
administracin,
procedimientos,
capital,
fuerza de trabajo,
derechos sobre patentes, marcas, etc.
Con la debida organizacin esta empresa produce y acredita sus productos en el

mercado. Habiendo satisfecho las expectativas de sus clientes logra que estos repitan sus
adquisiciones. Este conjunto de demanda da por resultado beneficios para la empresa. Sus
propietarios, que han organizado el negocio e invertido su dinero en l, esperan recibir tales
beneficios. Esto es, confan o esperan que cada mquina y cada operario, ejecutivo y
funcionario rindan lo suyo y que todo esto produzca una utilidad justa sobre el capital que est
empleando la empresa. Adems confan en que se les resarcir por el dinero o ingresos que no
se tuvieron (o perdieron) durante los das o aos de puesta en marcha del negocio.
En su investigacin el Valuador encontrar, sin lugar a dudas, que los beneficios netos
que genera el negocio por sobre lo que se entiende para todo ese sector industrial un
rendimiento justo o los beneficios netos por encima de un inters justo, corresponden al
rendimiento que cabe atribuir a los bienes incorpreos que, siendo parte de la inversin en la
empresa, se estn valuando.
Es necesario que se discrimine claramente en la valuacin la contribucin del activo
particular de que se trata, separndola de la que puedan hacer o haber hecho otros.
Para determinar esta contribucin se sugiere el empleo de la siguiente expresin:
En donde:
RAn = rendimiento anual atribuido al activo que se vala

RAm= rendimiento anual medio de la empresa
i
= tasa de rendimiento justa
Ie = inversin en la empresa
RAni = rendimiento anual neto atribuible a otros activos incorpreos determinados.
Explicando:
La inversin en la empresa equivale a la suma del costo correcto ajustado por
depreciacin de los activos materiales o activos fsicos en capital fijo, el capital activo, la
organizacin, financiacin, el valor activo y todos los activos incorpreos adquiridos mediante
inversin.
Los otros activos incorpreos determinados son aquellos para los que puede estimarse
un rendimiento anual especfico. Incluiramos aqu contratos, patentes activas, secretos
industriales, etc.
Problema aparte plantea la definicin o determinacin del rendimiento anual.
Dependiendo de la industria o sector industrial del que se trate este puede tomarse como el
promedio de los ltimos tres (3) a cinco (5) aos de rendimientos pasados y actuales. Los
nmeros correspondientes debern corregirse siempre por variacin en la capacidad
adquisitiva de la moneda (inflacin), para trabajar con cifras congruentes.
La tasa justa de rendimiento es la que corresponde a la industria o sector industrial. Se
toma, cuando hay informacin aceptable y accesible, del mercado.
Podemos resumir el procedimiento de clculo en los siguientes pasos:
1.
2.
3.
4.
5.
Estimar el costo, ajustado por depreciacin de los bienes fsicos de la empresa.

Agregar el costo justo de los activos incorpreos como organizacin,
financiamiento, y el valor activo.
Estimar el rendimiento medio del conjunto de la empresa tomando como base el
promedio de tres (3) a cinco (5) aos de operaciones normales anteriores y
actuales. Ajustados por inflacin.
Determinar el exceso de rendimiento que cabe atribuir a la posesin del activo
incorpreo que se estudia, aplicando la frmula 2.
Estimar una tasa de capitalizacin adecuada para emplearla en la valuacin del
activo de que se trata (en este caso marca o nombre comercial), considerando los
riesgos que pueden resultar de la confianza o creencia en la indefinida
prolongacin de los rendimientos en exceso o superbeneficios.
Capitalizar los rendimientos atribuidos al activo de acuerdo con esa tasa.
Tambin se puede seguir:

4) estimar el nmero de aos que se presume continuarn los superbeneficios.
5) calcular el valor actualizado de estos rendimientos o beneficios a una tasa
apropiada.
8. Mtodo directo o anglosajn
Otra forma de razonar el procedimiento la proporciona Caballer [7]. Considerando que el

valor global de la empresa VG se integra por la suma del valor patrimonial o sustancial[8] VS y el
fondo de comercio FC.
VG= VS + Fc
(3)
Es evidente que con la inclusin del fondo de comercio como elemento complementario
se incorpora al clculo un componente indispensable en la valuacin de empresas, que es el
reconocimiento del hecho que el valor total del conjunto es superior a la suma de los valores de
sus partes. El valor de la empresa en su conjunto ser mayor que la suma de los activos
necesarios para desarrollar su actividad empresarial. Estamos hablando, obviamente de un
valor de capitalizacin y es claro que dos empresas con igual valor sustantivo o patrimonial
tienen valor de capitalizacin distinto si las expectativas de beneficio son diferentes. El fondo de
comercio (goodwill en la literatura sajona) recoge esta circunstancia. Hay que tener presente
que ste puede ser positivo o negativo atendiendo la organizacin de la empresa y la calidad
de su administracin, entre otros factores.
Para la estimacin del fondo de comercio, que es un incorpreo o conjunto de
incorpreos, siguiendo el llamado mtodo directo, partimos de la aceptacin de que el
rendimiento total de la empresa, RT , se divide en dos componentes. Un rendimiento ordinario,
R1 y un rendimiento extraordinario o superbeneficio, R2 .
RT = R1 + R2
(4)
Aceptando que tanto el valor sustantivo, como el fondo de comercio son funciones de
los respectivos rendimientos, tenemos:
VS = f (R1)
Fc = f (R2 )
(5)
(6)
De donde resulta que el clculo del fondo de comercio se logra aplicando la siguiente
expresin:
(7)
La literatura discrepa entre si la duracin de las dos componentes del rendimiento
puede considerarse limitada o ilimitada en el tiempo. Sin embargo tiende a aceptarse de
manera ms general que el beneficio o rendimiento extraordinario o superbeneficio ha de tener
una duracin menor (generalmente del orden de cinco aos como mximo), en tanto la
duracin de los rendimientos ordinarios puede considerarse con ambas opciones, limitada o sin
lmites.
El otro problema es el de la o las tasas de capitalizacin del valor sustancial y el fondo

de comercio. En tanto que hay coincidencia en considerar el costo de oportunidad o tasa de
retribucin del valor sustancial como el tipo de inters normal (el que corresponde a las
inversiones sin riesgo), no existe un solo criterio con respecto a la tasa de capitalizacin del
fondo de comercio como un mltiplo de la tasa de inters normal.
En Europa se contempla la posibilidad de calcular el costo de oportunidad sobre el
valor global de la empresa y no sobre el valor sustancial.
Algebraicamente se tiene lo siguiente, segn la interpretacin que se haya de aplicar.
1. Duracin ilimitada
Partiendo de (4).
RT = R1 + R2
Despejando R2 ,
R2 = RT - R1
Retribuyendo el valor sustancial, Vs, a un tipo de inters ii normal
R2 = RT - iVS
El beneficio o rendimiento total en relacin con el valor sustancial a travs de la
rentabilidad real de la empresa, r1, est dado por la expresin:
(8)
o lo que es lo mismo:
RT = VS * r1
luego
R2 = VS r1 - iVs = (r1 i ) VS
(9)
El clculo del fondo de comercio se logra capitalizando el rendimiento extraordinario a

la tasa r.
(10)
En caso de que hubiramos preferido capitalizar el rendimiento extraordinario con una
tasa diferente (digamos r1 = 2i), se tendra:
(11)
2. Duracin limitada a n aos.
Para este caso la frmula (10) se convierte en:
Si tomamos en cuenta la retribucin del valor global en lugar de la retribucin del valor
sustancial, el fondo de comercio se calculara como:
FC = R iVG
como
VG = VS + FC
Sustituyendo y despejando
FC = R i(VS + FC)
y
FC (1 + i) = R iVS
luego
(12)
9. Ejemplos de aplicacin
Proponemos los siguientes casos prcticos para ejemplificar la aplicacin de los
procedimientos atrs enunciados.
9.2
Consideremos una empresa ubicada en el sector de comunicaciones cuyo valor
patrimonial determinado por anlisis contable o mediante valuacin es $ 7,000,000.00 y que ha
venido generando una renta o beneficio anual de $ 1,000,000.00, que espera mantener durante
los aos venideros.
La tasa de inters normal aplicable es el 9%, que corresponde al rendimiento de los
bonos del Tesoro en el momento de la valuacin.
Estimemos el fondo de comercio aplicando los diferentes supuestos que se sealaron.
1.
Duracin ilimitada y tasa de rendimiento real:
miles de pesos
2.
Duracin ilimitada y r = 2i :
miles de pesos
3.
Duracin limitada a cinco aos y tasa de rendimiento real:
miles de pesos
4.
Duracin limitada a cinco aos y r = 2i :
miles de pesos
En resumen:
Duracin
Tasa
de
rendimiento
Valor del Fondo de
Comercio (Fc)
Ilimitada
real
Ilimitada
r = 2i
Limitada
real
Limitada
r = 2i
$ 2,591,040.
$ 2,055,560.
$ 2,587,440.
$ 2,053,130.
Tijuana, B. Cfa., Julio de 2001
[8]
Definido como ...el valor de los recursos propios cuando el activo y, en su caso, el pasivo se valan a
precios corrientes de mercado. La expresin aritmtica correspondiente es Vs = Ap - Pp, en donde, Vs:
valor sustantivo, Ap: activo valuado a precios de mercado y Pp: pasivo valuado a precios de mercado.
VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN
1.
Valor de Mercado
1.1
Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por
un bien en el mercado suponiendo:
a)
Una operacin directa en la que cada parte acta de manera
racional y sin motivacin especial,
b)
dispuestos),
Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador
c)
Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,
d)
Que las partes actan sin presin alguna,
e)
Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en
el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la

definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la
cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de
apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado cada una con
conocimiento, prudentemente y sin presiones).
1.2
El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El
Valuador deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin
conforme a los anteriores supuestos.
1.3
La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la
fecha a que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al
formalizar el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de
exposicin del bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato,
los precios han permanecido sin cambio.
1.4
El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del
avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta
disposicin no se aplica a los casos del prrafo 7 adelante.
1.5
El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta
en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el
mercado, con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
1.6
El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso
diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si
pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
1.7
El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que
refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un
comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con
suficiente claridad en el informe de Valuacin.
2.
Categoras de Valor de Mercado
2.1
Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de
mercado conforme a la definicin dada arriba:
Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),
Valor de mercado para venta forzosa,
Valor de mercado para venta futura,
Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern de:
a)
Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin,
b)
El objeto del avalo,
c)
El estado del mercado y las caractersticas especficas
relacionadas con el bien en cuestin,
2.2.
El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo la
categora de valor de mercado que ha adoptado.
2.3.
El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de
adoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar
una distinta.
3.
Valor de Mercado para Uso Existente
3.1.
El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el
valor de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien
continuar en su uso actual.
3.2.
El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor
anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier
proceso de inversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber
tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o
restriccin de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes
(en consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no
afectaran ni interrumpiran el uso actual del bien.
3.3.
El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de
que el bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del
bien en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber
considerar el valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado
tomando en cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el
valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.
3.4.
El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad
efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta
la naturaleza general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo
restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrn valores
similares independientemente de sus actividades productivas especficas y los
locales comerciales en una misma zona, tendrn valores similares
independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.
3.5.
La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse
especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso,
suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible.
Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en
marcha completamente equipados.
4.
Valor de Mercado para Uso Alterno.
4.1
El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible
de un bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno
difiere substancialmente del valor para su uso actual, sto deber explicarlo
claramente el valuador en su informe de avalo.
4.2
Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de
Valuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de
liquidacin, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin
embargo tal valor podra ser importante para determinar el valor de todos los
activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los
componentes.
4.3
La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de
ingresos o previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en
cuenta cualquier uso alterno potencial.
4.4
En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en
informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
5.
Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo)
5.1
El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms
eficiente (uso mejor y ms productivo).
5.2
El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y
mejor del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente
viable y que resulta en el valor ms alto.
5.3
Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los
supuestos arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor
de mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin
de tierra para desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual
o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del
inmueble.
5.4
Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para
uso ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el
comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el
inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 5.2
5.5
El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en
informacin y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El
valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
6.
Valor de Mercado Para Venta Forzada
6.1.
El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el
supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la
propiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en
trminos del tiempo apropiado que se requerira para la comercializacin y
formalizacin de una venta.
6.2.
Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber
describir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que
ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del

cliente.
7.
Valor de Mercado para Venta Futura
7.1.
El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que
puede anticiparse tendra el bien a la fecha de venta.
7.2.
El valor de mercado para venta futura deber determinarse slo en
el caso que el cliente, recin haya decidido vender su propiedad o en el caso
de que el cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo
de tiempo que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.
En tales casos el valuador deber:

a)
Formular una opinin del tiempo que se requiere para el
desarrollo de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo
de bien objeto del avalo.
b)
Indicar en su informe de avalo que se ha separado de la
definicin de valor de mercado citada en el prrafo 1 y har referencia ms
especficamente al incumplimiento de condiciones estipuladas en el prrafo 1.1
e.
c)
Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminara el
periodo de tiempo que se ha indicado.
d)
Toda vez que se trata de una deduccin a futuro y que el Valuador
est sujeto al anlisis de contingencias de origen externo, que por lo general
son imposibles de predecir y cuantificar con precisin, podr incluir en su
informe de Valuacin una
clusula de limitacin de responsabilidad que
exprese con toda claridad que:
Se han tomado en consideracin todos los datos disponibles a la fecha para
emitir una opinin sobre un resultado posible que, por el solo hecho de
manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal
razn el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por
su cumplimiento.
7.3.
Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deber
tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de
anticipar al momento de hacer su Valuacin.

Manual de Avalos en Genera

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Manual de Avalos en Genera

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

SECTOR DE AVALOS

cc: Directora Adjunta Tributacin Directa

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL

SAN JOSE- COSTA RICA

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES_______________________________2

ESTUDIO Y ANLISIS DEL EXPEDIENTE___________________________________7

IDENTIFICACIN DEL MOTIVO_______________________________________________7

INSPECCIN DEL TERRENO__________________________________________________8

INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS______________________________14

PREPARACION DEL INFORME___________________________________________18

SUPERVISIN DESDE LA OFICINA___________________________________________34

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO________________________________39

MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA_____________________________46

COSTO DE PRODUCCIN COMO NUEVO______________________________________51

MTODO DE " ANTES Y DESPUS "______________________________________63

MTODO DEL VALOR EN VERDE_________________________________________65

EVALUACIN DEL RENDIMIENTO____________________________________69

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

Uniformar los criterios de valuacin de la Tributacin Directa a nivel nacional.

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

Evaluar los rendimientos en concordancia con la complejidad, dificultad y cantidad de la informacin

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

Si se trata de bienes muebles, incluir:

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

Cdula y personera jurdica en caso de empresas

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

FLUJO DEL EXPEDIENTE

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

ESTUDIO Y ANLISIS DEL EXPEDIENTE

IDENTIFICACIN DEL MOTIVO

REVISIN DE LA INFORMACIN SUMINISTRADA

Hojas del Instituto Geogrfico Nacional

Hojas De la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria

Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

reas de restriccin y mejoramiento

INSPECCIN DEL TERRENO

Inspeccin de una Finca Urbana

Inspeccin de una finca rural

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

El procedimiento a seguir para llevar a cabo la inspeccin de mejoras es el siguiente:

Instalaciones elctricas y artefactos de iluminacin

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

Herrajes, acabados y equipos especiales

INSPECCIN DE BIENES MUEBLES

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

La valoracin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de determinar el

INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS

Presentacin de la investigacin realizada

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

c.- Fecha de inspeccin.

Investigaciones de valores realizada en la zona:

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS

GUA PARA LA TOMA DE DATOS DE LA PARCELA

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS