CIVIL II (DERECHOS REALES).

I. TEORA GENERAL DEL DERECHO REAL.

TEMA 1: EL DERECHO REAL EN GENERAL. CONCEPTO Y
TIPOS.
1. CONCEPTO:
El derecho real Se define como el poder, otorgado por el
ordenamiento jurdico, inmediato y absoluto sobre una cosa, que implica
en su titular un seoro pleno o parcial sobre la misma. El derecho real
es, por tanto, un poder directo de sujetos sobre el objeto, al que
acompaa un deber de abstencin o respeto de tal poder por parte de
todos, debe que tiene ms la consideracin de pblico que ve privado,
civil e integrante del concepto del derecho real.
El concepto de derecho real queda definido por su carcter
inmediato y su carcter absoluto. El carcter inmediato significa que el
poder del titular se realice y ejercitar de una manera directa sobre la
cosa que constituye su objeto sin necesidad de la intervencin de otras
personas. El carcter absoluto significa que el titular del derecho
satisfacer su inters, no solo frente un posible sujeto pasivo, concreto y
determinado, sino tambin frente a terceros, erga onmnes.
En cuanto al seoro pleno corresponde al derecho de propiedad, y
el parcial a los derechos reales limitados.
2. CARACTERES. ESENCIALES.
Los caracteres esenciales del derecho real se deducen del propio
concepto y se han expuesto al tratar del mismo. Son el carcter
inmediato, en el sentido de poder que se ejercita de manera directa
sobre la cosa, objeto del derecho real y carcter absoluto, como derecho
que se tiene frente y contra todos (erga omnes)..
Subjetivos, objetivos y eficacia:
Sujeto: el que tiene el poder inmediato y absoluto sobre la cosa, el
seoro pleno o parcial sobre la misma es el sujeto o titular del derecho
real. Puede serlo una persona fsica o jurdica bastando la capacidad
jurdica sin perjuicio de que si no tiene la plena capacidad de obrar,

necesite ser suplida o complementada para ejercitar las facultades

inherentes al poder o seoro.
El sujeto puede ser individualmente determinado en una persona
concreta en cuyo caso se habla de derechos reales objetivamente
personales o bien puede corresponder a quien en cada momento sea
propietario de una cosa: derechos reales objetivamente reales.
Asimismo, pueden concurrir varios titulares de derechos reales
sobre la misma cosa, lo que ocurrir siempre los derechos reales
limitados.
Igualmente, pueden concurrir varios titulares en un mismo
derecho real, en el caso de comunidad de bienes.
Tambin se hace referencia al deber de abstencin el respeto de
todos frente al derecho real de un sujeto, pero no puede pensarse que
aquellos sean titulares o sujetos pasivos del derecho real, sino que
tienen simplemente el deber de respetar el derecho subjetivo cuya
titularidad corresponde al sujeto.
Objeto: el objeto del derecho real es la cosa; el derecho real es un
poder directo o inmediato, absoluto, sobre la cosa. Lo cual es una tpica
diferencia del derecho de obligacin que permite al sujeto activo exigir
una determinada conducta al sujeto pasivo, y esta conducta puede ser,
por ejemplo, la entrega de una cosa, pero no tendr el poder sobre la
cosa que le permita reivindicar la a quien la posea.
Eficacia: se ha dicho que el derecho real implica un seoro sobre
la cosa, objeto del mismo, seoro que ser pleno en el derecho de
propiedad y parcial en los derechos reales limitados. Seoro, poder que
se puede hacer valer frente a todos ya que recae directamente sobre la
cosa.
Aunque puede darse aparentes excepcin es cuando un tercero
no puede ser atacado por el titular por estar protegido por el artculo 464
del CC. si es cosa mueble o por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, si es
cosa inmueble. Son excepciones meramente aparentes pues lo que
verdaderamente se ha producido es una adquisicin non dominio de este
tercero
3. REGULACIN LEGAL.

La Constitucin espaola no da normas generales sobre los

derechos pero s contiene dos artculos que tienen importancia bsica en
esta materia.
El primero de ellos este carcter muy General y se refiere al
modelo econmico que debe ser seguido, lo que afectar los derechos
reales, cuya dinmica ser la correspondiente a la economa propia de
cada pas. Es el art. 38: se reconoce la libertad de empresa en el marco
de la economa de mercado.
El segundo tiene carcter particular, ya que se refiere slo al
derecho de propiedad, si bien es el derecho real pleno y dems
trascendencia social y econmica. As el reconocimiento programtico del
derecho de propiedad el artculo 33.1: se reconoce el derecho la
propiedad privada y declara que tiene una funcin social que determina
su contenido, en el apartado dos: la funcin social de estos derechos
delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. El apartado tres de
este artculo coincide sustancialmente con el art. El 349 del cdigo civil:
proclama su proteccin y la posibilidad de su privacin por causa
justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la
correspondiente indemnizacin.
El cdigo civil regula los derechos reales en su libro segundo,
cuyos primeros artculo se refiere al concepto y clases de cosas y a partir
del art. 348 regula el derecho de propiedad, con sus variantes y la
posesin en los artculos 430 y siguientes. A partir del artculo 467 se
regula los derechos reales limitados.
Los sistemas de adquisicin del dominio los derechos reales se
regulan en este libro segundo y en el libro tercero, dedicado
especialmente a ello: artculos 609 y siguientes, aunque incluye el
contrato de donacin y el derecho de sucesiones. Y un sistema de
adquirir, la usucapin, est prevista al final del libro cuarto.
En el libro cuarto, entre los contratos, se regulan como sea de
contrato se tratarn, los derechos reales descenso y en fi de ucis y los de
garanta.
Leyes especiales. Numerosas leyes especiales tratan de derechos
reales. As, la ley de propiedad horizontal y las que regulan las llamadas

propiedades especiales: aguas, minas, propiedad industrial y propiedad

intelectual. Las ms importantes son las relativas al derecho hipotecario,
esencialmente la ley hipotecaria y su reglamento. Tambin son
importantes las leyes, que perteneciendo al derecho administrativo,
tratan de derechos reales o imponen lmites al derecho de propiedad.
Son las leyes de patrimonio del estado, del patrimonio nacional, del
patrimonio histrico espaol y especialmente, la llamada ley del suelo.
4. DISTINCIN CON LOS DERECHOS DE CRDITO.
Los caracteres que diferencian los derechos reales de los de
obligacin, se desprende de los que se han estudiado, son los siguientes:
1. El sujeto del derecho real, su titular, es una persona fsica o
jurdica, directa o indirectamente determinada, individual, salvo los casos
de cotitularidad, que tienen el poder sobre la cosa, erga onmnes; en el
derecho de obligacin, existe el sujeto activo acreedor, frente al sujeto
pasivo o deudor.
2. El objeto del derecho real es una cosa; el objeto del derecho de
crdito o es una prestacin, la conducta del deudor que le puede ser
exigida por el acreedor.
3. la eficacia del derecho real consiste en el seoro directo sobre
la cosa, erga onmnes. El derecho de obligacin, por el contrario, no tiene
ms eficacia que sobre la conducta del deudor: es un poder no contra o
frente a todos, sino contra la persona del deudor para exigirle una
prestacin.
4 El origen del derecho real se produce por ttulo y modo; en el
derecho de obligacin no hay tal sistema, y su origen se halla en un acto
jurdico.
5. La publicidad registral alcanza los derechos reales sobre cosas
inmuebles que pueden inscribirse y gozan as de la proteccin del
registro de la propiedad, si bien, con excepcin, cabe la inscripcin de
algn derecho de obligacin o incluso de situaciones ajenas al derecho
real o de obligacin.
El alcance de la distincin entre de los derechos reales y los de
obligacin no es puramente conceptual sino que tiene importantes
efectos prcticos, as:

Los derechos reales adquieren por usucapin; no los de obligacin.

La prescripcin EXTINTIVA, por el contrario, se aplica a ambos, pero
tienen distintos plazos.
El los derechos reales es fundamental el principio de prior
tempore, potior iure, por el que prevalece el ms antigupo, en caso de
colisin.
Al recaer el derecho real sobre una cosa, se extingue si sta se
destruye; el objeto del derecho de obligacin es una conducta, cuya
imposibilidad de ejecutar la puede dar lugar a otra conducta, la de
indemnizar.
Por ltimo del carcter absoluto, eficacia erga onmnes del derecho
real, se deriva el efecto prctico de poder dirigirse su titular frente a
cualquiera que le prive o pertutarbe su derecho; en el derecho de
obligacin slo podr accionar el sujeto activo contra el pasivo.
5. CLASES DE DERECHOS REALES:
1 el Derecho real provisional: la Posesin: no en el sentido
de temporal, frente a los dems derechos reales llamados definitivos,
sino en el sentido de poder ms dbil que los otros, poder que se otorga
en condiciones ms precarias que aquellos, es decir, que cede o es
vencido por los derechos llamados definitivos.
2 Derechos reales definitivos, tpicos: son previstos,
calificados y regulados expresamente por el ordenamiento jurdico y por
ello tienen la consideracin de tpicos, son los siguientes:
1. Primer grupo: derecho real pleno: propiedad. Es un poder
pleno sobre la cosa, plena no en el sentido de ilimitado, sino en el de
poder ms completo que concede el ordenamiento.
2. Segundo grupo: derechos reales limitativos de la
propiedad o derechos reales sobre cosa ajena, que recaen sobre
una cosa que es propiedad de otra persona y, en consecuencia, implican
una limitacin a dicha propiedad. A su vez, en este grupo se pueden
subdistinguir:

2.1. Subgrupo primero: de disfrute, que conceden a su titular la

posesin el disfrute total o parcial sobre la cosa. Se consideran
tradicionalmente los siguientes:
-

1: usufructo. Es el ms amplio poder de disfrute, hasta el punto que

se dice que el titular del derecho de propiedad de la cosa sobre la que
recae el usufructo la tiene desnuda. Nuda propiedad.

2 uso y habitacin, que son derechos reales de disfrute, semejantes

al usufructo, aunque ms limitado que ste, cuyas normas se les
aplican subsidiariamente a las escasas propias.

3 servidumbre, de variadsima contenido, hasta el extremo que

apenas se puede dar una definicin exacta.

4 censo y enfiteusis. Los censos consigna activo y reserva activo son

verdaderas cargas reales que implican un parcial disfrute; distinta
naturaleza tiene la en cit ucis, que se puede entender como un
derecho real de disfrute parcial sobre una finca ajena, propiedad de
enfiteuta; aunque, segn la normativa del cdigo civil, est realmente
un caso de dominio dividido, cuyos copropietarios tienen distribucin
de facultades.

5. Derecho de superficie, derecho de vuelo, derecho de subsuelo .

Derechos de antigua raigambre, pero de importancia y difusin
moderna, que permite utilizar el espacio superior o inferior a la cosa
inmueble ajena.
2. Subgrupo segundo: de realizacin de Valor, en garanta del

cumplimiento de una obligacin, que permite realizar la cosa sobre la

que recae, en caso de incumplimiento de aquella obligacin son:
-

1.hipoteca, que recae sobre los bienes inmuebles y no se produce

desplazamiento de la posesin.

2 prenda, que recae sobre cosas muebles, desplazndose la

posesin al acreedor.

3 anttesis, que recae sobre bienes inmuebles y sobre los frutos de

los mismos.

3. Subgrupo tercero: de adquisicin preferente: derechos reales

que recaen sobre una cosa, que implica la facultad de adquirirla, con
preferencia a un tercero son tres:
-

1 opcin: derecho que permite adquirir la cosa en el plazo previsto.

2 tanteo: derecho que concede el poder de adquirir la cosa, en caso

de transmisin onerosa a un tercero, con preferencia a este.

3 retracto: derechos sobre una cosa, que permite adquirirla, en caso

de que se haya trasmitido onerosamente a un tercero.
6. EL JUEGO DE LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD EN LA

CREACIN DE NUEVOS DERECHOS REALES.

En nuestro derecho se recoge, en principio, el sistema de numerus
aperturus en la creacin de derechos reales. Caben en principio cualquier
otro derecho real concreto en base a que:
1) no hay norma que lo excluya 2) por contrato se pueden modelar
figuras de derecho real distintas de las reguladas por la ley 3) el artculo
2,2 de la Ley Hipotecaria se refiere a otros derechos cualesquiera reales
que reitera el art. 7 del reglamento Hipotecario.
En todo caso el nuevo derecho real tiene que reunir los elementos
y el concepto mismo de derecho real, como poder inmediato y absoluto
sobre la cosa.
En nuestro derecho positivo son admisibles los derechos reales
atpicos y por consiguiente rige el principio de numerus apertus, lo que
es algo que no se puede dudar, el problema se plantea en saber bajo qu
limites y en qu condiciones la autonoma de la voluntad puede
eficazmente desplegarse.
La Direccin General de los Registros del Notariado, en sus
resoluciones, se ha inclinado decididamente, cada vez ms , a favor del
sistema de numerus apertus, como sistema que sigue nuestro derecho.
No obstante, ha impuesto una serie de requisitos fuertemente limitativos
al juego de esa libertad de creacin de nuevos derechos reales:
-

Que la creacin del nuevo derecho ha de ser necesaria para

tutelar los intereses de las partes, evitando posibles fraudes

No puede excluirse la transmisin de la propiedad de los bienes

por tiempo indefinido a travs de limitaciones de disposicin o
gravmenes perpetuos, porque con ello quedaran expulsados del
trfico jurdico.

Ha de existir una voluntad negocial expresa.

Debe determinarse de forma muy clara el objeto del nuevo

derecho.

Ha de contar con una determinada forma y publicidad, exigida por

el Ordenamiento jurdico, principalmente su inscripcin en el
Registro de la Propiedad para el caso de los derechos
inmobiliarios, pues de lo contrario no pueden oponerse a terceros
que no los conozcan.