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Universidad de Costa Rica

Ciudad Universitaria Rodrigo Facio

Presentación del trabajo final de graduación para optar al grado académico de
Licenciados en Derecho:

“PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN COSTA RICA:
IMPLEMENTACIÓN DE SISTEMAS VIRTUALES QUE COADYUVAN
A LA PROTECCIÓN REGISTRAL DE LA PROPIEDAD”

Sustentantes:

Miguel Jiménez Calderón
Carné Nº A32634
Marcela Mc Hugh Mata
Carné Nº 992441

San Pedro de Montes de Oca, San José, Costa Rica
2011

 
i  
 

A nuestros padres, hermanos y a quienes nos ayudaron en este proceso.

Marcela Mc Hugh y Miguel Jiménez

 
ii  
 

Índice

INTRODUCCIÓN ................................................................................................. 1
A. Justificación del tema ...................................................................................... 3
B. Objetivo general ............................................................................................. 6
C. Objetivos específicos ...................................................................................... 9
1. Analizar los nuevos mecanismos existentes para coadyuvar a la
protección registral de la propiedad inmueble (Mecanismos Virtuales) y su
posible integración como un medio para coadyuvar al sistema de
protección de propiedades del Registro Nacional...................................... 10
2. Estudiar otros mecanismos de protección registral .................................... 11
3. Determinar los mecanismos que se acoplan mejor al contexto actual en
Costa Rica ...................................................................................................... 14
a. Ventajas de los Sistemas Virtuales ........................................................ 15
b. Investigar qué elementos debe contener un mecanismo efectivo para la
protección de la propiedad inmueble y cuáles son usados en Costa Rica .... 18
4. Proponer un sistema virtual que incorpore los elementos necesarios para la
mejor protección de la propiedad inmueble en Costa Rica ............................ 18
D. Hipótesis ...................................................................................................... 19
E. Metodología empleada ................................................................................. 19
F. Marco normativo de referencia ..................................................................... 22
1. Jurisprudencia ......................................................................................... 22
2. Normativa ................................................................................................ 23
3. Doctrina ................................................................................................... 24

Capítulo I: FRAUDE INMOBILIARIO EN COSTA RICA ................................... 25
A. Sobre el tráfico jurídico de bienes inmuebles inscribibles........................ 25
B. Estado de la cuestión ............................................................................... 28
C. El fraude inmobiliario ............................................................................... 33
D. Tipos de fraude inmobiliario .................................................................... 35
1. Fraude notarial ................................................................................... 35
2. Fraude registral ................................................................................... 55

 
iii  
 

3. Fraude judicial .................................................................................... 58
E. Planteamiento del problema suscitado por los fraudes con la propiedad
inmueble ante el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles .... 61
1. Abandono de la seguridad preventiva ................................................ 62
2. Orientación del sistema jurídico costarricense hacia una “especie” de
seguridad económica de tipo resarcitorio .......................................... 63
3. Seguridad jurídica versus seguridad económica ............................... 64
F. Ejemplos de tipos de contratos utilizados en el fraude inmobiliario ........ 67
G. La figura jurídica del tercero poseedor de buena fe y el verus domino ... 70
1. Conceptos .......................................................................................... 70
2. Conflicto entre el verus domino y el adquiriente ad non domino ....... 77
3. El principio general “primero en tiempo primero en derecho” frente al
artículo 456 del Código Civil .............................................................. 79
4. Contraposición de criterios entre la jurisprudencia emitida por las
Salas Primera y Tercera de la Corte Suprema de Justicia, respecto a
la protección del tercero de buena fe y al “legítimo propietario”
despojado del bien ............................................................................. 84
H. Necesidad de un mecanismo eficiente para la protección de la propiedad
inmueble en Costa Rica .......................................................................... 97

Capítulo II: RESPONSABILIDAD INSTITUCIONAL Y DE TERCERAS
PERSONAS ANTE EL FRAUDE INMOBILIARIO ........................................ 98
A. Responsabilidad institucional .................................................................. 98
1. Marco general sobre la responsabilidad del Estado y sus instituciones
............................................................................................................ 98
a. Culpa in eligendo ........................................................................ 106
b. Culpa in vigilando ....................................................................... 107
c. Seguridad Jurídica ..................................................................... 109
d. La función registral y la seguridad jurídica ................................. 110
2. El Registro Inmobiliario .................................................................... 112
a. Principio de publicidad ............................................................... 114
b. Principio de especialidad ............................................................ 116
c. Principio de legalidad ................................................................. 116
 
iv  
 

................. d...... Principio de seguridad jurídica .................................. “V-Guard Software” ....................................................................................................................................... 125 2.. 138 3................. 121 3... Inmovilización voluntaria de la propiedad ............................ Principio de rogación ............. Principio de prioridad ................................................... 118 e.. 137 b............ 142 2.............. Principio de la Fe Pública Registral ........... Instituciones bancarias ............................ Mecanismos empleados actualmente para la protección de bienes inmuebles ................ 136 1...................................................................................................................... Responsabilidad del vendedor ................................................ Problemas encontrados .............................. Sistema existentes en Costa Rica para el monitoreo de la información registral ................................................... Recomendaciones emitidas por las autoridades de registro y autoridades estatales ............ Constitución ....................... El Ministerio de Justicia y la Dirección Nacional de Notariado ........... Definición de “sistema de protección de la propiedad inmueble” ................. 133 A................. 121 B.......................................................... Responsabilidad del adquiriente ........... “Private Property Registry” (PPR) S.....A...... “RN Centinela” ......... 139 C........ 143 3.......................................................................... 127 4......................... 125 1.................... 127 3................................................................................................ 145   v     ....................... Otros sujetos de derecho privado involucrados ........................................................................................................... Seguros de Título o “Title Insurance” ............... Responsabilidades de y hacia terceras personas ............ 120 h..... 120 g............................................................. 136 2........ 136 a...... Principio de tracto sucesivo .................... 142 1............................................ operando bajo el nombre comercial de “Propiedad Segura” ...................... 119 f........ 133 B....... 131 Capítulo III: SOLUCIONES DENTRO DEL MARCO LEGAL COSTARRICENSE ...

............ Representación del legítimo propietario ante el Registro Nacional ................ Interposición de una denuncia ante el Ministerio Público y el Organismo de Investigación Judicial .............. Iniciación de un proceso administrativo u ocurso ante la Dirección del Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional ......................................................... Acceso regular y directo a la base de datos del Registro Nacional de la propiedad inmueble ....................... 151 A............. 170 b........................ 175 A.......................................................................................... Un monitoreo diario de la información de las propiedades ................................ Capítulo IV: COMPONENTES DE UN SISTEMA QUE COADYUVE A LA PROTECCIÓN DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES INSCRIBIBLES ......................................... 158 3.......................................... Sobre las posibilidades de implementación real del sistema propuesto en el contexto sociocultural vigente en Costa Rica .................................. 154 2....................... 159 4........................................................ 158 2.......... Un componente disuasivo ........................ 171 c...... Publicidad de la información monitoreada ....... Sobre la eficacia comprobada de este u otros sistemas existentes y que se utilizan en el país ............................... 151 1.................. Iniciación de un proceso en sede penal ........................................................................ Alerta inmediata al legítimo titular de la propiedad ................... 162 Capítulo V: PROPUESTA PARA UN SISTEMA INTEGRAL QUE COADYUVE A LA PROTECCIÓN DE LA TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN COSTA RICA BAJO EL MARCO LEGAL ACTUAL ............. 172 3............................ Componentes reactivos y/o de respuesta ante un potencial fraude inmobiliario .................................................. 180   vi     ... 155 3................................... Un componente reactivo ... Iniciación de un proceso en sede civil ................................................ 166 1........ 171 2................................................ Componentes preventivos ............. 170 a................. Monitoreo de la información registral de un inmueble ................. 156 B.......................... Un componente preventivo ........................ 173 CONCLUSIONES ............................... 179 B........ 158 1...........................................

....................................................................................................................................... 180 D.......................... 184 Publicaciones .................... Sobre el conflicto de criterios jurisprudenciales encontrados en las resoluciones de la Sala Tercera y la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia al respecto del fraude inmobiliario y restitución de bienes ....................................................... 195 Materiales adicionales .......................................... 196 Publicaciones en periódicos . 182 BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................................................................................................................................... 194 Leyes ..................... 181 RECOMENDACIONES ...................................................................................... 198 Anexos ............................................................................................................... 200   vii     ..... Sobre las perspectivas a mediano y largo plazo para estos sistemas como una respuesta al problema del fraude inmobiliario y la inseguridad en el tráfico de bienes inmuebles inscribibles .. 195 Jurisprudencia ............................... 197 Sitios web ....................... C......................................................... 197 Transcripción de entrevistas ..........................................................

Según la definición dada por Andrés Bello (tratadista chileno de Derechos Reales): "es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente. no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno.)3 El objeto (o cosa) del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación (como evidentemente es el caso de los “inmuebles”. en donde se entendió como tal un derecho absoluto que podría ejercerse sobre un bien.  séptima  edición.  Editorial  Buenos  Aires.   2  Brenes  Córdoba. se atribuye al término el carácter de institución social y jurídica2 y puede ser definida como el “conjunto de derechos y obligaciones que definen las relaciones entre individuos y grupos. sin más limitaciones que las que imponga la ley. fruendi et abutendi.  Alberto.  Editorial  Juricentro.  Tratado  de  Teoría  General  del  derecho. que se detalla de seguido).edu. por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer de ella. que exista en cantidad limitada y sea susceptible de ocupación. con respecto a qué facultades de disposición y uso se poseen sobre bienes materiales”. Este es el sentido que se dio a la propiedad en Roma. (ius utendi. se requieren tres situaciones previas: que sea útil.  2001.   3  http://biblioteca.1 En sentido objetivo y sociológico. En sentido subjetivo. La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad".gt/tesis/04/04_8400. Para que se cumpla tal condición.  Andrés. el vocablo es sinónimo de facultad o atribución correspondiente a un sujeto.usac. como indica Lasarte “el derecho de propiedad es el más completo que se puede                                                                                                                         1  Bello.  “Tratado  de  los  Bienes”.  2000. Introducción La “propiedad” es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien. Así pues. en general.pdf     1     .

 tiene  variadas  y  muy  distintas  clasificaciones. Nótese en este caso particular. Esto quiere decir que cualquier individuo que sea considerado por el ordenamiento jurídico como “persona”. En Costa Rica se sigue la teoría latina del derecho de propiedad (que deriva del “ius civilis” de la antigua Roma) y que la define como un aspecto inherente a la condición de “persona”.   dependiendo   de   la   teoría   o   corriente   jurídica   o   filosófica  que  se  utilice  (o  muchas  veces  del  autor  consultado). exclusividad y a la acción de su propietario”. asociaciones. en una posición meramente doctrinal. tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser titulares de propiedad inmueble. pero con carácter de limitación y subordinación a la Ley y el Estado”. que garantiza esa “perpetuidad” y “estabilidad” que gozan los individuos o sujetos de derecho sobre un bien específico de su posesión. que según el ordenamiento costarricense.5                                                                                                                         4  Idem   5   Sobre   la   clasificación   de   la   propiedad:   la   propiedad.4 En doctrina jurídica. se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres facultades o derechos: el “ius utendi” o derecho de uso sobre la propiedad. Más concretamente. exclusivo.     2     . sociedades de responsabilidad limitada. las sociedades comerciales. especialmente en aquellos ordenamientos con importante influencia latina (como es el caso de Costa Rica). etc. tener sobre una cosa.. el “ius fruendi” o derecho de goce y disfrute de la propiedad. cooperativas. es un mandato de orden constitucional. se dice que “el derecho de propiedad es un poder moral. como es el caso de las sociedades anónimas. La cosa se halla sometida a la voluntad. individual. En nuestro caso concreto. Consecuentemente. puede naturalmente ser “propietario”. el derecho a la propiedad. sociedades en comandita. y el “ius abutendi” o derecho del propietario de disponer como mejor convenga de su propiedad. y para lo que interesa a esta redacción. todas cuentan con la condición de “personas jurídicas” por lo que pueden ser “propietarias” de bienes. perpetuo y perfecto.

  se  ha   utilizado  de  forma  generalizada  el  término   “propiedad   inmueble”   o   “bienes   inmuebles”   para   referirse   concretamente  a  las  fincas  o  terrenos  inscritos  en  el  Registro  Nacional  de  la  Propiedad. sino de buscar una posible solución que reúna los elementos necesarios para satisfacer la necesidad de protección del patrimonio de las personas que poseen bienes inmuebles. es preciso indicar que no se trata de un tema que evalúa únicamente los mecanismos actuales y sus debilidades.   y   d)   incorporal:   si   está   constituida   por   meros  derechos. Existen casos de personas que han sido despojadas de las propiedades heredadas. pero no todos ellos cumplen con los requerimientos necesarios para garantizar a sus usuarios. se ha decidido plantear un trabajo de graduación que investigara uno de los mecanismos existentes para frenar esta problemática y la efectividad para resolver la situación. la debida protección de sus bienes inmuebles. Existen diversos mecanismos basados en la fiscalización y monitoreo de la información registral en el mercado actual. atañe a todos los estratos sociales6. es preciso ser puntuales en que el problema del fraude inmobiliario.   Para     efectos   de   este   trabajo.   privada   o   colectiva.  entre  otros. Por lo anterior.  c)  corporal:  es  la  que  tiene  un  ser  real  y  puede  ser   percibida   por   los   sentidos.  2003.  como  un  crédito.  “Elementos  de  Derecho  Civil  III.   b)   inmueble:   son   las   que   no   pueden   transportarse  de  un  lugar  a  otro  (bienes  raíces  o  fincas).   como   una   casa. y con vista en los datos que arrojan un incremento en los fraudes inmobiliarios.  Segunda   edición.   industrial.   Y   así   sucesivamente.  Editorial  Dykinson.   si   tomamos   como   elemento   principal   al   “sujeto”. A.  José  Luis.     3     .   6  Lacruz  Berdejo.  Es  importante  señalar  que  en  Costa  Rica.   un   libro. sino también en el plano moral y afectivo.   pues   esta   corriente     permite   afirmar   que   la   propiedad   puede   ser:   a)   propiedad   mueble:   si   puede   transportarse   de   un   lugar   a   otro.  residencial. Justificación del tema Ante el crecimiento en el campo de compraventa de bienes inmuebles que se ha venido desarrollando en Costa Rica. En relación con lo anterior.  una  servidumbre.   la   propiedad   puede   ser   pública.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Por   ejemplo.  esta  puede  ser  clasificada  como  comercial.  Derecho  Inmobiliario  Registral”. y genera en los afectados una serie de daños no solo en el campo económico -el cual es de suma importancia-.   entre   otros.   interesa   conocer   la   clasificación   de   la   propiedad   según   su   “naturaleza”.  Si  tomamos  por  el  contrario  el  “destino”.   etc. donde se han desarrollado recuerdos y anécdotas familiares.

Por lo anterior. Por lo tanto. y lo limita al resarcimiento del daño mediante una suma económica. es un problema que afecta muchos sectores de la sociedad. lo cual es un portillo abierto para que personas inescrupulosas realicen los fraudes inmobiliarios. La inseguridad en materia inmobiliaria. irremplazables y que sin duda alguna no podrán ser satisfechas por medios económicos. las personas en su mayoría confían en que al inscribir su propiedad en el Registro Nacional. gravámenes o hipotecas que se realizan sobre una propiedad. en el mejor de los casos. un método preventivo que logre evitar la comisión del fraude inmobiliario. se ha decidido brindar un especial enfoque a las situaciones en que se involucra a un tercero. más que un medio resarcitorio adecuado. con lo cual. cuando se comprueba el fraude y existe alguien que responde de esta forma por el daño causado. que aqueja a los costarricenses. se pretende buscar. se debe tomar en cuenta el agravio que surge cuando en las operaciones fraudulentas se involucra a un tercero de buena fe. el despojado del bien o bienes inmuebles. Ante las situaciones expuestas. El segundo problema es que si bien el Registro indica las anotaciones. que está lejos de aplacar la grave inseguridad jurídica que se produjo. no obstante existen dos problemáticas al respecto: La primera es que la costumbre de revisar las propiedades no se ha instaurado en el país como un hábito necesario para la protección de los bienes inmuebles. en el cual se   4     . En el sistema actual del Registro Nacional. estas no pueden observarse en las certificaciones o información electrónica hasta tanto no estén inscritas. las personas pueden revisar cada día sus propiedades desde la comodidad de su hogar. y el tratamiento que se le da a estos casos desde la óptica de las Salas Primera y Tercera de la Corte Suprema de Justicia. en apariencia de buena fe. ve menos probable la recuperación de su patrimonio. estará protegida.

lo cual les causa un clima de desprestigio ante los ojos de los propietarios de bienes inmuebles. empresas privadas y el Estado. por lo que se considera que un mecanismo adecuado puede llegar. ven involucradas muchas entidades públicas y privadas.   5     . no solo a colaborar. social y moral para los ciudadanos. Esto claramente los desfavorece. evitando un desgaste económico. sino a eliminar el problema desde el inicio.

ya que son estas las que permiten mayor contacto con la situación en estudio. así como la situación particular del fraude con propiedades desde la óptica de las distintas instituciones involucradas.   1era  Ed.). se estudiará la posibilidad de plantear una solución eficiente que permita frenar la incidencia de este tipo de delitos en Costa Rica. Durante este proceso. muy específico y concreto al derecho costarricense y sistema costarricense de registro particular. tal cual es la implementación de un mecanismo virtual para la protección de la propiedad inmueble.  pág. se consultarán distintas publicaciones como lo son la prensa y los artículos en revistas especializadas.  Memoria  del  XVII  Congreso   Jurídico  Nacional:  “Notariado  en  Costa  Rica:  Realidad  y  Perspectivas”. utilizando elementos meramente tecnológicos. se analizarán por un lado las distintas publicaciones que permiten presentar un marco general de la cuestión: la existencia de un auge en la cantidad de fraudes con propiedades en Costa Rica7.  2007. Finalmente. Objetivo General El objetivo general de este proyecto será el desarrollo de un proceso de investigación y análisis de la situación existente en Costa Rica en torno a los mecanismos para la protección de la propiedad inmueble en su dimensión registral.  María  Lourdes. B.  Sc.  “Fraude  Notarial  y  Regsitral”  (M. se estudiará la viabilidad de un mecanismo virtual ajeno al Registro de la Propiedad                                                                                                                         7  Montes  de  Oca  Carboni.  Costa  Rica.     6     . Una vez analizado el problema del fraude inmobiliario y su contextualización dentro del sistema de registro costarricense.  Colegio  de  Abogados  de  Costa  Rica. la mayoría de las referencias y desarrollo en torno al tema provendrán de estos medios. Dado que este es un problema de orden jurídico.  273.  Colegio  de  Abogados  de  Costa  Rica.  –  San  José. Para el análisis de la situación.

se consideró de especial interés la propuesta de la empresa “PPR” (Private Property Registry). podría convertirse en un medio de comunicación e interpretación de la información que contiene el Registro y los propietarios de los bienes y sus voluntades. por parte de los mismos propietarios. Esta se basa en el acceso a una base de datos espejo del Registro Nacional y crea. La periodicidad con que hacen esto puede variar.A. un “registro de voluntades” de los titulares de la propiedad inmueble. coadyuvando con la función de brindar seguridad a los bienes inmuebles. Se constituyen en un “registro de voluntades de los titulares de propiedad inmueble” o “registro complementario de respaldo” de la información del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble. como un medio de control y fiscalización eficiente de la propiedad inmueble. tres empresas privadas que se dedican a acceder a las bases de datos del Registro de la Propiedad para almacenar ellas la información de las propiedades. por lo que dentro de las alternativas para mejorar el sistema de protección registral para el titular. que permita frenar la incidencia de estos ilícitos en Costa Rica. De esta forma. que consiste en permitir a los titulares de propiedad inmueble. función que dan de manera distinta entre ellas pero con la misma función. Esta función la cumplen. Esto. sin suplantar al Registro de la Propiedad Inmueble en el ejercicio de las funciones que le son dadas por ley. por su parte. actualmente. coadyuvante de este y que sería administrado por parte de uno o varios sujetos de derecho privado que. “RN Centinela” y “PPR” (Private Property Registry S. Dichas empresas son “V-Guard Software”.).   7     . existiría un control de los movimientos y anotaciones registrales que afectan la propiedad inmueble registrada. La propuesta de este trabajo se basa en la idoneidad del uso de un sistema ajeno al Registro de la Propiedad. un control sobre su propiedad.

procedimientos. buenas prácticas. hasta aquellas que lo hacen de forma quincenal o mensual (RN Centinela). tecnología. la labor por realizar consistirá en la identificación de aquellos elementos que componen. según criterio de los investigadores. un sistema integral para la protección de la propiedad inmueble. fiscalización y/o manejo de la información que integran estas distintas empresas. lo que le permite al legítimo propietario del bien inmueble (o a terceras personas) tener conocimiento de cualquier variación. mensajes de texto y/o vía telefónica. cualquier alteración o anotación de la información sería reportada al propietario como un cambio en la información del registro de la propiedad. Los medios de comunicación entre estas empresas y los propietarios pueden variar. desde aquellas que acceden diariamente a la información del Registro (PPR y V-Guard Software).   8     . Habiendo estudiado los distintos componentes de seguridad. pero normalmente los más frecuentes son el uso de correos electrónicos. así como determinar si existe alguna empresa o institución que pueda proveer todos estos elementos. Una vez que estas empresas guardan la información de las propiedades.

 Centro   Universitario  de  Ciencias  Sociales  y  Humanidades  (CUCSH). así como los mecanismos utilizados actualmente para lograr el objetivo. desarrollo y evolución de este tipo de delito. Por ello. cada uno de los factores que propician este tipo de situaciones en Costa Rica.     9     .  Revista  Podium  Notarial.  No. la identificación de las formas como se ejecuta. partiendo del sistema registral que ha adoptado la nación. deben definirse de tal manera que facilite la coordinación de esfuerzos en su contra y el intercambio de información para la prevención en un futuro cercano. su efectividad y disponibilidad en el territorio nacional. tema que ocupará gran parte de la presente discusión.  “Generalidades  de  la  Teoría  de  los  Actos  Jurídicos  y  de  la  Teoría  General  de  las   Obligaciones  en  el  Derecho  Notarial”. con un sistema de Folios Reales basado en el esquema Alemán. para la elección de los medios y mecanismos adecuados que logren evitar al máximo su consumación.8 El propósito primordial de la investigación es establecer y determinar un mecanismo que cumpla y satisfaga las necesidades de protección de bienes inmuebles en el país. se pretende dedicar una parte de la investigación al estudio del origen. Como antecedente. con la meta de evitar o reducir la incidencia del fraude inmobiliario. debe analizarse cuál es el sistema registral que sigue Costa Rica.  Universidad  de  Guadalajara. C. así como al problema generado por la falta de unificación de las distintas instituciones involucradas en el sistema de registro inmobiliario. que en este caso es un sistema mixto basado en el Registro Latino. El problema del fraude inmobiliario debe ajustarse a reglas jurídicas previamente establecidas.  Jorge  Arturo. Objetivos Específicos Para comprender mejor el trasfondo del fraude inmobiliario.                                                                                                                         8  Vásquez  Ortiz.  34. Para lograrlo se debe analizar.  Diciembre  de  2006.

                                                                                                                        9  Ver  en  “Máquina  Virtual”.org/wiki/M%C3%A1quina_virtual     10  Ver  en  “Metodología  de  Desarrollo  de  Software”.  cita:  http://es. por lo que sus objetivos específicos serán: 1.  cita:   http://es. a saber: a) Máquinas virtuales de sistema (en inglés System Virtual Machine). Analizar los nuevos sistemas existentes para coadyuvar a la protección registral de la propiedad inmueble (Sistemas Virtuales) y su posible integración como un medio para coadyuvar al sistema de protección de propiedades del Registro Nacional. el ámbito de estudio de esta tesis pretende plantear un mecanismo virtual que incorpore los elementos que se ajusten a la realidad nacional para la mejor protección de la propiedad inmueble en Costa Rica. directamente sobre el hardware o sobre un sistema operativo10 ("host operating system"). cada una ejecutando su propio sistema operativo.org/wiki/Metodolog%C3%ADa_de_desarrollo_de_software       10     .wikipedia. Las máquinas virtuales se pueden clasificar en dos grandes categorías según su funcionalidad y su grado de equivalencia a una verdadera máquina. Máquinas virtuales de sistema: las máquinas virtuales de alivio de sistema. permiten a la máquina física subyacente dividirse entre varias máquinas virtuales. Un monitor de máquina virtual puede ejecutarse. Aunado a la perspectiva ya expuesta. también llamadas “máquinas virtuales de hardware”. y b) Máquinas virtuales9 de proceso (en inglés Process Virtual Machine). Como “Mecanismo Virtual” se entenderá la utilización de una “Máquina Virtual” con los objetivos de a) optimizar el manejo de la información y b) que es útil para la realización de una función preestablecida relacionada con la propiedad inmueble y su sistema de registro.wikipedia. A la capa de software que permite la virtualización se le llama “monitor de máquina virtual” o "hypervisor".

 cita:  http://es.org/wiki/Plataforma_Java     12  Ver  en  “Máquina  Virtual  Java”. bien sea en el Registro de la Propiedad y/o por parte de terceras personas (empresas de monitoreo y protección de la propiedad inmueble de los titulares). Máquinas virtuales de proceso: una máquina virtual de proceso. no sólo de registro. El ejemplo más conocido actualmente. se ejecuta como un proceso normal dentro de un sistema operativo y soporta un solo proceso.org/wiki/M%C3%A1quina_virtual_Java       11     . es la máquina virtual de Java11.Net” de Microsoft que se llama "Common Language Runtime". Otra máquina virtual muy conocida es la del entorno “. se estudiará la utilización de “Máquinas Virtuales de Proceso o Aplicación”. ya que se estima que concentran el manejo de la información y centralizan los procesos. Se considerará relevante centrarse en este tipo de aplicaciones. no obstante cada uno de ellos se contrapone al otro. Estos son el modelo australiano de Torrens y el sistema estadounidense de Seguros de Título. como “Sistemas Virtuales” para el manejo de la información relacionada con las bases de datos que contienen la información de la propiedad inmueble y de sus titulares. sino de corroboración de la información.wikipedia.wikipedia. que oculte los detalles de la plataforma subyacente y permita que un programa se ejecute. La máquina se inicia automáticamente cuando se lanza el proceso que se desea ejecutar y se detiene cuando este finaliza. Su objetivo es el de proporcionar un entorno de ejecución independiente de la plataforma de hardware y del sistema operativo. a veces llamada "máquina virtual de aplicación".12 En el caso de este trabajo. sobre cualquier plataforma. Estudiar otros mecanismos de protección registral Existen otros sistemas registrales que ofrecen mecanismos muy interesantes para dar seguridad tanto al titular como al potencial adquirente de bienes inmuebles registrados. de este tipo de máquina virtual. 2. de una mejor manera.  cita:  http://es. siempre de la misma forma.                                                                                                                         11  Ver  en  “Plataforma  Java”.

    12     . Asimismo para Torrens el título original de propiedad es equivalente a una cédula hipotecaria. ofrecer una mayor protección al tercero de buena fe. mantendrá su adquisición. Canadá y Republica Dominicana.  Contrato  de  Préstamo  BID  1284/OC-­‐CR”. para que los datos de uno y otros sean exactos e idénticos entre sí. No obstante.  “Debilidades  del  sistema  Registral:  Debate  sobre   seguridad  o  justicia. anotaciones y embargos. por error o por ignorancia.  Federico.   15  Torrealba.  Federico.  año  2007. En caso de fraude se establece un fondo público para la indemnización del afectado13. para de esta forma. Este modelo se ha utilizado en Estados Unidos. se garantiza todos los efectos de la protección de sus bienes.  “Taller  de  Seguridad  Jurídica  Inmobiliaria  en  las  Transacciones:  Unidad  ejecutora  del   programa  de  regularización  del  catastro  y  registro  nacional  de  la  propiedad  inmueble  y  su  compatibilización   con  el  registro.  El  Sistema  Torrens”. se sabe que dicho paralelismo no ocurre en Costa Rica.                                                                                                                         13  Torrealba. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso.  Revista  de   Ciencias  Económicas  25-­‐No. El problema que se genera en ambos sistemas radica en que se apoyan en el principio de fe pública registral. La compañía de seguros de título realiza un estudio sobre la propiedad y emite una póliza de seguro de título de acuerdo con el estudio realizado. Otra característica importante para llevar a cabo este modelo es la identidad entre el Registro con el Catastro.  pág.  Noviembre  2007   14  Idem. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.  “El  Fraude  Inmobiliario  y  otros  riesgos  transaccionales  en  el  Derecho  Costarricense”. el comprador de una propiedad normalmente compra una póliza de Seguros de Título. el cual establece que quien inscribe su derecho. Por su parte. por lo que debe estar en manos del propietario y su transmisión se realiza de forma igual a la de un título valor14.  1. El Modelo de Torrens se ampara en la publicidad registral.  236. una vez que haya inscrito su derecho. en los Estados Unidos15. Esta se adquiere para proteger al comprador y así liberarlo de problemas que puedan surgir luego de la compra como hipoteca.

El artículo 1049 del Código Civil, reza “la venta es perfecta entre las partes
desde que se conviene en cosa y precio”. Según lo anterior, se afirma que
el derecho real se transmite por el solo acuerdo de voluntades, sin
necesidad de entregar la cosa. Es necesario el acuerdo sobre cosa y
precio, artículo 480 del Código Civil, “La propiedad de muebles e
inmuebles se transmite con relación a las partes contratantes, por el solo
hecho del convenio que tenga por objeto transmitirla, independientemente
de su inscripción en el Registro y de la tradición”.

El solo acuerdo de las partes de transmitir y adquirir por un precio
determinada cosa convenida, produce el efecto de trasladar el derecho
real al adquirente sin ningún requisito adicional, como sería la entrega del
bien, la inscripción registral o el pago del precio. 16

El acuerdo en cosa y precio hace válido el negocio jurídico entre las
partes, pero no afecta a terceros y carece de eficacia ante la comunidad
hasta que no reciba publicidad por medio del registro en el caso de
inmuebles. La necesidad de recurrir a la publicidad registral, para dotar de
eficacia real el acuerdo de voluntades, significa que el sistema francés del
nudo consentimiento o solo acuerdo de voluntades es insuficiente y
siempre requiere, de la publicidad registral.17

Con lo anterior se puede afirmar que el sistema del solo consentimiento,
facilita sin lugar a dudas múltiples fraudes por medio de la venta de bienes
inmuebles a terceros de buena fe, creando así un conflicto entre Verus
Domino y el Adquiriente Ad Non Domino.

Asimismo, al realizar un estudio más profundo sobre las debilidades del
sistema de protección registral de bienes inmuebles costarricense, es
posible concluir que la publicidad registral no brinda las garantías
                                                                                                                       
16
 Jiménez Bolaños, Jorge, p.81 (Construcción conceptual a partir de Evelyn Salas Murillo y Jaime Eduardo Barrantes
Gamboa. Op. cit., p. 271.)  
17
  Sibaja, Dagoberto. Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. San José, C.R: Unidad
Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro, Primera Edición, 2007, pág. 27  

 
13  
 

necesarias para evitar los fraudes inmobiliarios, debido a que no existe en
muchos casos una concordancia entre la realidad de la publicidad registral
con la realidad jurídica.18

Por lo expuesto es importante analizar las alternativas que puedan
fortalecer el sistema. En la actualidad se utiliza un sistema de monitoreo
que brinda un estudio de los antecedentes y se establece por un periodo
determinado futuro, que la propiedad no presentará vicios ocultos ni será
objeto de fraude. Este sistema es relativamente nuevo y sumamente
innovador, por esto, será objeto de este estudio, debido a que en la
actualidad se brindan nuevos productos tecnológicos y virtuales que
pueden ir de la mano del sistema jurídico-legal costarricense, con el único
objetivo de mantener el orden jurídico-social y así brindar una solución al
problema tratado en esta investigación.

3. Determinar los mecanismos que se acoplan mejor al contexto
actual en Costa Rica

Existen distintos mecanismos que pueden ser utilizados para el registro de
la propiedad inmueble; estos van desde los registros físicos hasta aquellos
guardados en bases de datos y/o archivos virtuales. Igualmente existen
distintos mecanismos que pueden ser empleados para la protección de la
propiedad inmueble, como lo podrían ser los seguros de título o los
seguros contra fraudes.

La tesis de este trabajo se centrará en la utilización de una máquina
virtual de proceso (conocida como “máquina virtual de aplicación”) como
un mecanismo virtual para la protección de la propiedad inmueble.
Tomando en consideración el sistema actual de registro de la propiedad
inmueble por parte del Registro Nacional de la Propiedad, el sistema legal
que regula la propiedad inmueble en Costa Rica y las distintas tecnologías

                                                                                                                       
18
 Torrealba,  Federico.  “El  Fraude  Inmobiliario  y  otros  riesgos  transaccionales  en  el  Derecho  Costarricense”,  Revista  de  
Ciencias  Económicas  25-­‐No.  1,  año  2007,  pág.  231  
 
14  
 

que se encuentran disponibles actualmente, se pretende demostrar que el
uso de un mecanismo virtual es el idóneo para el control, por parte de los
propietarios, de toda la información contenida en los registros de las
fincas.

Este sistema o mecanismo virtual bien puede ser administrado por sujetos
de derecho público o privado, lo mismo que podría ser brindado por uno o
varios sujetos. El objetivo de este trabajo es demostrar la conveniencia de
que existan varios sujetos de derecho privado, brindando este tipo de
servicios.

a. Ventajas de los Sistemas Virtuales

La sociedad costarricense se ha vanagloriado de ser progresista, de que
ofrece y crea día con día nuevos productos tecnológicos para solventar
diversas necesidades, algunos de los cuales son utilizados diariamente en
el sistema jurídico. Un ejemplo de esto es la introducción de tecnologías
informáticas en el poder judicial, con lo cual las partes de un proceso
podrán dar seguimiento a sus expedientes desde su hogar, por medio de
un computador convencional.

También existe, en instituciones como el Registro Nacional, la posibilidad
de ofrecer publicidad registral sobre los bienes privados de forma
interactiva.

No obstante, como ya se ha indicado, la publicidad registral no garantiza
que se eviten los fraudes inmobiliarios. Esto no se debe a un fracaso en
los medios tecnológicos que se utilizan, sino a un problema estructural de
los sistemas ya establecidos, los cuales no logran contener las nuevas
formas de delinquir con los bienes ajenos.

El sistema de Torrens, si bien no cumple con lo necesario para garantizar
completa seguridad, al menos satisface la necesidad de brindar seguridad
registral. No obstante, se debe tener presente que el proceso para la

 
15  
 

inscripción, modificación, traspaso, entre otros, de un bien inmueble,
incluye un proceso registral y extra registral. 19

Si se establece en cuál parte del proceso se lleva a cabo la mayoría de los
fraudes inmobiliarios, se pueden encarar con facilidad las formas como se
realizan y de esta manera, plantear los posibles mecanismos para
evitarlos, de forma preventiva.

Es en el proceso extra registral donde actualmente se realizan la mayor
cantidad de fraudes inmobiliarios.20 En el momento de confirmar un
problema extra registral, conviene preguntarse si es el Registro
Inmobiliario quien debe crear una solución al problema o si este se puede
dejar en manos de empresas privadas especializadas.

Esta perspectiva preventiva brinda la solución a problemas de
responsabilidad y la disyuntiva sobre quién es el verdadero dueño del bien
después de la comprobación de la existencia de un fraude sobre
determinado bien inmueble. Un claro ejemplo de esto se presenta en la
jurisprudencia y la contraposición de opiniones entre de la Sala Tercera y
la Sala Primera.

“La jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte, mediante la aplicación
literal del artículo 456 del Código Civil, favorece al adquirente a non
domino. La Sala Primera de la Corte construye su posición sobre el
derecho positivo (art. 456 y demás normas de la publicidad registral) e
invoca la seguridad del tráfico jurídico… La jurisprudencia de la Sala
Tercera de la Corte, mediante la aplicación del artículo 468 del Código
Procesal Penal (relativo a los efectos de la declaratoria de falsedad
documental) favorece al verus domino. En una sentencia emblemática,
número 346 del 3 de abril de 1998, la Sala Penal de la Corte sostuvo: “…la
víctima de un despojo de sus bienes, hecho al amparo de documentos
                                                                                                                       
19
Meza, Álvaro. Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. San José, C.R: Unidad
Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro, Primera Edición, 2007, pág. 21-22
20
 idem  
 
16  
 

sustraído en forma fraudulenta. aun cuando haya terceros adquirentes de buena fe. si el sistema detecta un cambio. De ahí que se deba analizar cada uno de los elementos de este mecanismo virtual. Las indagaciones realizadas en los últimos meses. si el Registro Inmobiliario ha logrado establecer formas para detectar y evitar el fraude registral. que a su vez confiaron en la publicidad registral”. Por otra parte.21 Si bien el propósito de ambas Salas es brindar protección. emite una notificación inmediata a la empresa. tiene derecho a recuperar el bien que le ha sido. corresponde establecer cuál es el mecanismo más adecuado para solucionar el problema desde la perspectiva extra registral.                                                                                                                         21 Torrealba. 224 22  Esto  se  desarrollará  ampliamente  en  el  presente  trabajo  de  investigación. el cual se utiliza en algunas empresas. 1. permitieron constatar la existencia de un nuevo producto tecnológico. Por esto. Después de analizar algunos aspectos del programa de monitoreo. año 2007. la cual informa de lo ocurrido al titular de la finca. la Sala Primera se inclina a seguir la tesis de la protección bajo la publicidad registral. la Sala Tercera mantiene la posición de proteger al despojado titular registral. Federico. se presenta la disyuntiva de si dicho sistema podrá solventar cada uno de los problemas que genera el fraude inmobiliario o si es capaz de solucionar todo el problema extra registral que se enfrenta actualmente.  que  brindan   servicios  encaminados  en  este  sentido. Revista de Ciencias Económicas 25-No. con el propósito de ofrecer un servicio de monitoreo diario y automático de las propiedades22. pág. por pequeño que sea. la solución a lo anterior radica en la prevención del fraude inmobiliario. falsos que logran ser inscritos en el Registro Público.  cuando  se  analice  la  oferta  de   servicios  de  cada  una  de  las  empresas    encontradas    actualmente  en  el  mercado  costarricense. Por su parte.     17     . siendo de esta manera beneficiado al tercero de buena fe. A manera de ilustración. “El Fraude Inmobiliario y otros riesgos transaccionales en el Derecho Costarricense”. por medio de la tecnología. de esta manera.

debe contener tres tipos de elementos: preventivos. de acuerdo con esta investigación. b. informativos o de comunicación. cuál es la idoneidad o valor de cada uno de ellos y cuáles son o podrían ser utilizados en Costa Rica acoplándose a su sistema de registro. cumplen a mayor cabalidad con la labor de proteger los bienes inmuebles y el derecho de propiedad de las personas. Dentro de los objetivos de este trabajo de investigación. y reactivos o de respuesta. Una máquina virtual o mecanismo virtual para la protección de la propiedad inmueble.   18     . Investigar qué elementos debe contener un mecanismo efectivo para la protección de la propiedad inmueble y cuáles son usados ya en Costa Rica. será posible plantear un mecanismo virtual para la protección de la propiedad inmueble que acoplándose a los sistemas y prácticas ya utilizadas en Costa Rica. con el propósito de valorar sus capacidades de solucionar los problemas que enfrenta. será de vital importancia el análisis de los elementos que debe contener un mecanismo efectivo para la protección de la propiedad inmueble. 4. incorpore aquellos elementos estudiados y que. Proponer un sistema virtual que incorpore los elementos necesarios para la mejor protección de la propiedad inmueble en Costa Rica Una vez finalizada esta investigación.

en estos apartados se desarrollará la figura de las relaciones existentes entre los sujetos que intervienen en la dinámica del tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles. E. se pretende probar que un ‘sistema virtual’ para el monitoreo de la propiedad inmueble inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad. para coadyuvar a la protección de los titulares de la propiedad inmueble en Costa Rica. puede funcionar como un registro de voluntades. la cual se caracteriza por ser cualitativa y bibliográfica. Hipótesis En este trabajo de investigación. Esto implica la determinación de la relación y responsabilidad que le es imputable a una serie de sujetos de derecho entre los que se encuentran -   19     . En estos capítulos. Metodología empleada La metodología empleada en este trabajo de investigación es la usual en un proceso de análisis y desarrollo de un problema en ciencias jurídicas. El trabajo se ha dividido en cinco capítulos que abarcan el proceso de la investigación. desde el planteamiento e hipótesis. D. que permitirá llegar a una comprensión de los elementos que intervienen en el estado de la cuestión. así como la responsabilidad achacable a terceras personas ante el fraude inmobiliario en Costa Rica. así como conocimiento. a la luz del marco normativo que lo regula (capítulo uno). así como la figura jurídica del tercero poseedor de buena fe y el verus domino. para poder brindar una respuesta integral en cuanto al tema. Igualmente. Los primeros cuatro capítulos se dedicarán al desarrollo del tema en relación con el fraude inmobiliario en Costa Rica. también se estudiará el tema de la responsabilidad institucional existente (capítulo dos).

sin limitarse exclusivamente a estos.   20     . el Ministerio de Justicia. la Dirección Nacional de Notariado. Una vez determinadas las debilidades del sistema. los primeros dos capítulos buscan determinar las debilidades del sistema registral de protección de bienes inmuebles. que los elementos encontrados. en esta investigación se tomarán en cuenta las recomendaciones emitidas por las autoridades del Registro Nacional. Además se estudiarán los componentes que. para integrarla alrededor de una propuesta sistemática. La intención es probar. dentro del marco jurídico-legal actual. de modo que en relación con la hipótesis planteada. entre las que se cuentan empresas (sujetos de derecho privado) que se dedican a brindar una respuesta al problema del fraude inmobiliario. deben tomarse en cuenta para la construcción de un sistema de monitoreo de la información registral. que pretende condensar los elementos considerados relevantes.el Registro de Bienes Inmuebles. para el fortalecimiento del sistema de protección registral de bienes inmuebles y sus titulares (capítulo quinto). permiten estructurar una respuesta integral y operacional. Luego se utilizará la información analizada en los capítulos anteriores. Posteriormente. De tal manera. dentro del marco legal y jurisprudencial existente (capítulo tres) en el país. Además. se analizarán las soluciones planteadas por el sector privado. especialmente desde el punto de vista del titular de derechos inscritos. Se trata de una propuesta propia para un sistema integral y realizable. permitirá brindar una respuesta al problema de la inseguridad en el tráfico jurídico de la propiedad inmueble en Costa Rica (capítulo cuatro). así como las estatales. instituciones bancarias y/o terceros de buena fe. que permita dar solución al tema del fraude inmobiliario en Costa Rica y la consecuente inseguridad generada en el proceso normal del tráfico de la propiedad inmueble inscribible. se analizarán las posibles soluciones que se pueden brindar al problema en investigación.

De esta forma el análisis aportará la descripción de este sistema
propuesto, sus componentes, su forma de operación y la funcionalidad
esperada.

Finalmente, habiendo trazado el esquema del proyecto propuesto, se
procederá a desarrollar las conclusiones generadas durante el proceso de
investigación, entre las que se desarrollarán: a) las posibilidades de
implementación de dicho sistema en la realidad sociocultural vigente en
Costa Rica, b) la eficacia comprobada de este u otros sistemas existentes
que se utilizan ya en el país, y c) las perspectivas a mediano y largo plazo
para estos sistemas, como una respuesta al problema del fraude
inmobiliario y la inseguridad en el tráfico de bienes inmuebles inscribibles.

El trabajo de investigación incluirá, un último apartado donde se
enumerarán y postularán una serie de recomendaciones, que se
consideran un producto de la comprensión obtenida gracias a este proceso
de investigación y análisis, contribuirán al mejoramiento de la
implementación de estos sistemas de seguridad registral en el país, y por
ende, devendrán en el mejoramiento de la seguridad jurídica y económica
en Costa Rica. Por tales razones, se justifica este proceso de
investigación, mediante el cual se establece de manera profunda, las
relaciones que deben existir entre el Estado, los administrados y los
sujetos de derecho privado que intervienen en la prestación de un servicio
de seguridad registral, para que este sea efectivo y comprobable.

 
21  
 

F. Marco Normativo de Referencia

Con base en el material recopilado y estudiado hasta el momento, se
expondrá a continuación una síntesis de los datos en el siguiente orden:
Jurisprudencia y Legislación relacionada con Trabajo de Graduación.
Todos estos se detallarán a continuación:

1. Jurisprudencia:

Se pretende realizar un estudio de la jurisprudencia relacionada con los
fraudes inmobiliarios, como el fraude registral, el notarial y el bancario. Lo
anterior para establecer cuál es la forma en que los fraudes se llevan a
cabo. Asimismo, esto ayudará a determinar si los fraudes se cometen de
manera registral o extra registral, para así lograr estipular cuál de los
sistemas es el más adecuado para evitar que el fraude inmobiliario se
produzca.

Para llevar a cabo un análisis completo del tema en materia
jurisprudencial, se estudiaron una serie de votos, sentencias y
resoluciones, considerados de mayor relevancia para la investigación
(entre una serie de otras sentencias y votos que también se utilizarán).
Son las siguientes:

i. Voto No. 308-2006 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia
(sobre el tema de responsabilidades en materia civil),
ii. Votos No. 60 de 1991; No. 37 de 1994; No. 162 de 2001, todos de la
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia (sobre el tema de
responsabilidad civil extracontractual),
iii. Resoluciones No. 5842-96 y No. 6365-97 del Tribunal Superior de lo
Contencioso Administrativo, Sección Tercera,
iv. Resolución No. 320 de las 14 horas 20 minutos del 9 de noviembre de
1990, Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia,

 
22  
 

v. Voto de la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia, resolución No.
000346-1998, de las 9 horas con 30 minutos del día 3 de abril de 1998,
expediente número: 97001137-006-PE (sobre el tema de recuperación de
los bienes por parte del propietario registral original, así como el
resarcimiento eventual del tercero de buena fe y efectos de la sentencia
penal como instrumento para retrotraer a la situación jurídica previa a la
comisión del delito), y:
vi. Voto de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No.
53-97, de las 14 horas, 30 minutos del 2 de Julio de 1997 (sobre la
prevalencia del tercero de buena fe por sobre el propietario registral
original –perjudicado-, a la luz del principio de publicidad registral y fe
pública registral).

2. Normativa:

Analizar el fraude registral y establecer desde las normas establecidas en
el Código Civil, Código Procesal Civil, Código Notarial y la Ley General de
la Administración Pública para aclarar el procedimiento de registro de
bienes inmuebles, las debilidades del sistema y el planteamiento de
soluciones.

Para este proceso se analizarán y estudiarán (entre otros) los artículos 21,
31 y 32 del Código Notarial; artículos 450, 452, 455, 456, 457, 460, 480,
1046 y 1049 del Código Civil; los artículos 9, 41, 45 y 148 de la
Constitución Política (sobre el Derecho de Propiedad); artículos 9, 190,
191, 194 y 196 de la Ley General de la Administración Pública; y el artículo
468 y siguientes del Código Penal.

Se incluyó además la legislación registral aplicable a la materia, en este
caso concreto, la Ley de Inscripción de Documentos en el Registro
Público”, Ley No. 3883 y sus reformas.

 
23  
 

3. Doctrina

El uso de material doctrinal como es el caso de artículos, tratados,
publicaciones, escritos, comentarios e investigaciones jurídicas
especializadas en la materia, será de uso frecuente durante el transcurso
de esta investigación. Como base del trabajo y para la demostración de la
hipótesis, se pretende apoyar el desarrollo y conclusiones de esta tesis en
no menos de 30 autores y/o trabajos que tocan la problemática de forma
directa y un número adicional de autores y medios de comunicación, que
brindan apoyo al estado de la cuestión, así como a la discusión respecto
del tráfico jurídico de bienes inmuebles y la adquisición de riqueza y
patrimonio, en la figura de la propiedad inmueble.

 
24  
 

existen terceros que pueden momentáneamente figurar como “propietarios” de un inmueble. esto mientras no haya algún impedimento legal que obstaculice la adquisición del bien. por medio del cual el ordenamiento costarricense decidió –desde el siglo XIX. La “legitimidad” (en este caso concreto) se refiere a la capacidad con la que cuenta un sujeto para actuar en nombre y representación de una sociedad. Asimismo. un banco podría ser el propietario de un inmueble en calidad de fiduciario. y consecuentemente sobre la cantidad de inmuebles que son vendidos.garantizar el tráfico de la riqueza generada por las transacciones de inmuebles. y más tarde. cualquier persona con “capacidad de actuar” (lo que legalmente quiere decir “capacidad para contratar”) puede ser propietario (titular) de un inmueble. pues así fue pactado con el propietario original. Una sociedad puede siempre ser propietaria de un inmueble.”   25     . Sobre el “tráfico jurídico de bienes inmuebles inscribibles” Actualmente existe un crecimiento exponencial de la cantidad de bienes inmuebles en Costa Rica. transados o modificados diariamente23. también de los bienes muebles y la propiedad intelectual. A. el cual recuperará la propiedad de la finca al cabo de determinada gestión o término. analizando como un todo orgánico.                                                                                                                         23 Este fenómeno será denominada en este trabajo de investigación (siguiendo la doctrina nacional más actualizada) como “Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. en su trabajo “El Fraude en El Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles” que si bien: “…el fraude que nos ocupa. este es el caso de los fideicomisos. a pesar de que tiene una repercusión o trascendencia final en la publicidad del Registro. se puede afirmar que. en realidad es una manifestación patológica de nuestro sistema de transmisión de la propiedad de bienes inscribibles. La capacidad de actuar en las personas físicas se refiere a los sujetos con mayoría de edad y sin ningún impedimento legal para contraer compromisos u obligaciones. Bien apunta el Prof. Jorge Enrique Alvarado. En términos muy generales. es decir. CAPÍTULO I: FRAUDE INMOBILIARIO EN COSTA RICA En términos generales. consecuentemente uno de los problemas en investigación y análisis serán las irregularidades y el fraude en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles. es el producto de la disfuncionalidad del sistema de seguridad de tipo jurídico. Esto se conoce como propiedad en fideicomiso.

impacto y significado. 1era Ed. no sólo de determinar el marco legal bajo el cual se rige el sistema de registro de la propiedad inmueble en Costa Rica. entre los muchos cuestionamientos que pueden surgir. Abordando este tema desde el supuesto de la inexistencia y necesidad de un mecanismo efectivo para la protección de la propiedad inmueble. El tema es interesante. para la protección de la propiedad inmueble. Consecuentemente. Colegio de Abogados de Costa Rica. La situación anterior plantea la necesidad.). pues si bien es cierto que dentro del desarrollo doctrinario y legal. pág. será objeto de la investigación el análisis y explicación de los posibles mecanismos que existen y/o deben existir. integrando tanto elementos legales como tecnológicos. lo que evitaría la necesidad de                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Alvarado Valverde. Costa Rica. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. es el que se encuentra dentro del contexto del fraude inmobiliario y las distintas técnicas que se generan para la apropiación indebida de bienes inmuebles. 2007. Partiendo de este supuesto. el tema del fraude inmobiliario en sí mismo ha sido objeto de investigación. 169. quizás el que resulta más evidente y que es objeto de esta propuesta de investigación. que inducen a reflexionar sobre el resguardo efectivo de dichos bienes y los entes encargados de su registro. sino también las razones por las cuales el fenómeno del fraude inmobiliario ha venido en crecimiento durante los últimos años bajo este marco legal. Jorge Enrique (M. es inexistente un análisis contextual e integral no sobre el fraude inmobiliario como un fenómeno legal o cultural. el objetivo de este trabajo es analizar la posibilidad de brindar una solución preventiva al problema del fraude con propiedades. debido a su magnitud. sino sobre los mecanismos de control de la propiedad inmueble que podrían prevenir fraudes registrales o notariales que involucren bienes inmuebles. situación que origina diversas cuestiones. Sc.   26     . – San José. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. Colegio de Abogados de Costa Rica.

Durante esta investigación. bajo el contexto legal existente.   27     . para la recuperación de bienes que fueron objeto de traspasos o modificaciones fraudulentas. se intenta llevar a cabo el análisis de los medios y recursos tecnológicos que pueden ser puestos al servicio de la prevención de este fenómeno y serían complementarios (o fácilmente integrables) al sistema de registro nacional. Es necesario abordar este tema desde el punto de vista de las fórmulas y mecanismos para el resguardo de los bienes inmuebles (de forma preventiva) y no sobre el supuesto de la existencia de un fraude consumado (que sería meramente reactivo). iniciar procesos. para la terminación de este tipo de delitos y no un planteamiento para abordar las consecuencias de estos. Esto permitirá analizar si es posible la construcción de una propuesta tanto legal como tecnológica. sea civiles y/o penales.

El Registro de Bienes Inmuebles.   28     . depende del carácter legal de esa inscripción. Dentro de sus funciones se encuentra la de emitir certificaciones de fincas y gravámenes (limitaciones de propiedad). un representante de la Procuraduría General de la República. que se encarga de mantener el control de todos los “Folios Reales” (asientos de inscripción) de las propiedades inmuebles en el país. un representante de la Dirección Nacional de Notariado. quien la preside. uno de la Unión Costarricense de Abogados. el Registro Nacional está administrado por una Junta Administrativa integrada por el Ministro de Justicia y Gracia que se encuentre en ejercicio. es una “subdirección” del Registro Nacional. todos con sus respectivos suplentes. La posibilidad de inscribir un bien de cualquier tipo. un abogado en ejercicio. conocer de informaciones posesorias. mantener los índices y planos. etc. un representante del Colegio de Ingenieros y Arquitectos. es la encargada de dictar las medidas de organización y funcionamiento de todos los registros del Registro Nacional. Estado de la cuestión El Registro Nacional de la Propiedad es una institución adscrita al Ministerio de Justicia. uno del Colegio de Abogados. recepción y registro de escrituras y planos. Esto quiere decir que para que un bien determinado sea inscribible. La Junta Administrativa. un representante del Colegio de Ingenieros Topógrafos. un representante del Ministerio de Justicia. es necesario que exista un mandato legal (una ley concreta) que exija la inscripción de este tipo de propiedades. B. que se encarga de mantener el control de los registros sobre los distintos bienes inscribibles según la legislación vigente. De acuerdo con la Ley Nº 5695 del 27 de octubre de 1976.

sobre la información de una propiedad inmueble. La implementación de plataformas tecnológicas cada vez más avanzadas y eficientes. quienes son sus colindantes. limitaciones. la forma de adquisición del bien. cabe señalar que la función más importante del Registro de Bienes Inmuebles. quién es el propietario de este. no sólo en el país. a través de la gestión (solicitud si es el caso) presentada al Registro por medio de un instrumento notarial. si existen gravámenes tales como hipotecas. etc. en la gran mayoría de las transacciones cotidianas. En este sentido. Finalmente. Así las cosas. el robo de claves de acceso a   29     . Ejemplos de lo anterior son fenómenos como el denominado “fishing bancario”. De esta forma. servidumbres de paso. cada vez con más frecuencia. restricciones. rectificaciones en trámite. También es relevante aclarar. ha de ser gestionada por su propietario o por un tercero directamente interesado. Dichas transacciones se realizan en “ambientes” no siempre seguros. se podría afirmar que una gran cantidad de estos delitos están directamente relacionados con la inseguridad de los medios que las personas utilizan para acceder a estos servicios y se podrían denominar “agentes externos”. Es necesario partir de la premisa de que existe un auge en la cantidad de actos ilícitos relacionados con medios electrónicos (o virtuales). el acceso a una base de datos pública. una gran cantidad de personas puedan utilizar medios como Internet y los teléfonos celulares para realizar transacciones que ordinariamente tomarían una gran cantidad de tiempo y recursos. han hecho posible que. es posible conocer. donde la información puede ser accesada indebidamente por parte de terceras personas. donde es posible conocer la situación registral (de derecho) en que se encuentra un bien inmueble específico. sino en el mundo. qué medida tiene. cualquier modificación que se realice. que no siempre la información contenida en los Folios Reales (asientos de inscripción donde consta toda la información de una finca) corresponde en su totalidad a la realidad. dentro de lo que resulta trascendental para efectos de esta investigación. dónde se ubica. es la de brindar a los y las costarricenses.

por parte de las empresas e instituciones públicas o privadas que brindan dichos servicios y dependen cada vez más de bases de datos electrónicas. cuentas y servicios de las personas. de los derechos registrados en estas bases de datos. trabajos. son almacenados y presentados de forma digital. entre otros. Esto supone una optimización de los recursos empleados. estados financieros. un mejor y más ágil acceso a la información. el avance de la tecnología no sólo ha impactado a los usuarios de estos servicios. registros y cualquier dato.   30     . permiten realizar una propuesta integral para solucionar el problema de la inseguridad registral sobre los bienes inmuebles en Costa Rica. Estas bases de datos están sujetas a ser presa de “agentes internos” o “vulnerabilidades” que permiten la comisión de delitos que no están relacionados con el mal uso que hagan los usuarios de dichos servicios. hace posible que la alteración o modificación no autorizada de dichos datos se lleve a cabo de forma sumamente rápida y generalmente. ya sea de un sujeto particular o de una institución o empresa. Actualmente. la inmensa mayoría de las comunicaciones: archivos. reducción de costos y modernización de los procesos de trabajo. con una situación muy particular al contexto anteriormente descrito. el uso no autorizado de “tokens” bancarios y el “hackeo” de cuentas. El tema de esta investigación plantea. Por otro lado. La investigación sobre los mecanismos existentes para la protección de la propiedad inmueble y determinar la efectividad de cada uno de ellos. sino también la forma de trabajo y el almacenamiento de la información. textos. presentaciones. una prestación más eficiente y personalizada a los usuarios. se percaten de esta situación sino mucho tiempo después. la existencia de bases de datos y registros electrónicos en las instituciones públicas (como es el caso del Registro Nacional de la Propiedad). sin que los titulares o beneficiarios.

esta investigación tendrá como objeto plantear un mecanismo externo al Registro Nacional que integre. la búsqueda de un mecanismo externo que permita fortalecer el sistema de registro en el marco legal actual es de imperativa importancia. el fraude inmobiliario es un delito cada vez más popular. Por ende. y no meramente reactiva. sus debilidades. en cuanto a objetar la fe pública de los notarios (quienes se han prestado para participar de este tipo de ilícitos o son engañados por terceros inescrupulosos). que pueden ser utilizados con el propósito de dar una solución respecto al tema. y dé una solución eficiente al problema del fraude inmobiliario en Costa Rica. Actualmente. Igualmente. de forma preventiva. propósitos durante esta investigación serán entonces: a) Justificar la aplicación de un mecanismo virtual externo al Registro Nacional como el método idóneo para reafirmar la seguridad registral sobre los bienes inmuebles. se pretende estudiar las herramientas y mecanismos. Consecuentemente. tanto legales como tecnológicos. que tengan como fin salvaguardar el derecho de propiedad de las personas. es la falta de una cultura de “protección y/o debido cuidado” de los bienes inmuebles. pues las personas no comprenden la diferencia entre la dimensión física y la dimensión registral de la propiedad. como una forma de lucrar de manera indebida con los bienes y el patrimonio de otros y dada la imposibilidad a la que se enfrenta el Registro Nacional. y cómo la integración de la propuesta puede ser compatible con éstos. así como por qué esos mecanismos han sido insuficientes. Por medio de este trabajo. Otra razón por la que esta investigación es de capital importancia. se analizarán los mecanismos de control dentro de esta institución. tanto el componente legal como el componente tecnológico. b) investigar y determinar qué elementos o componentes debe abarcar un mecanismo efectivo para la protección de la   31     . que es en todos los casos de mayor valor.

como solución al fraude con propiedades.   32     . y c) plantear una propuesta integral con base en la investigación. propiedad inmueble y cuáles son usados ya en Costa Rica.

2007. Colegio de Abogados de Costa Rica. de forma específica. El Fraude Inmobiliario Para los efectos de este trabajo de investigación. a modo de precisión terminológica. – San José. como una forma (contenida en) de “Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles” (cual relación de género-especie). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. coincidían en llamarlo “Fraude Registral”. Jorge Enrique Alvarado Valverde24. tanto de la función notarial. Sc. o bien. como para la seguridad jurídica registral y la integralidad que debe contener cualquier propuesta para su solución o corrección. Jorge Enrique (M. pág. el problema del “Fraude en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles” como preliminar al problema del Fraude Inmobiliario en Costa Rica. para luego entrar a valorar algunas de sus causas y consecuencias dentro de nuestro sistema. se pretende delimitar no sólo la realidad de este fenómeno. C. como si este tipo de fraude fuera una actividad exclusivamente de origen registral. Sc. por lo que se ha decidido plantear. (…) De tal manera que el fraude que nos ocupa. el concepto de “Fraude Inmobiliario”. 1era Ed. Así.   33     . se determinará. que su solución podría encontrarse en los procedimientos registrales. a pesar de que tiene una                                                                                                                         24 Alvarado Valverde.). es necesaria la precisión pues la simple concepción planteada por la discusión del “Fraude Notarial” versus el “Fraude Registral” son insuficientes. Costa Rica. con total independencia de las demás funciones intervinientes en el tráfico de bienes inscribibles. Sc. 167. los diversos sectores involucrados con el problema en estudio. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. Hasta hace muy poco. Colegio de Abogados de Costa Rica. sino de manera especial las consecuencias que este ha provocado de cara al futuro institucional. A tales efectos el M. Alvarado Valverde señala: “Conviene de manera preliminar realizar un acercamiento conceptual del fenómeno. Como lo señala el M.

buscan la consecución de un fin. de forma articulada. es el producto de la disfuncionalidad del sistema de seguridad de tipo jurídico.   34     . por medio del cual el ordenamiento costarricense decidió – desde el siglo XIX. la registral y la jurisdiccional. bajo esa dinámica. en nuestro sistema de seguridad jurídica de transmisión de la propiedad de bienes inscribibles. y más tarde. Todo sistema es un conjunto de funciones que. también de los bienes muebles y la propiedad intelectual. repercusión o trascendencia final en la publicidad del Registro.). Jorge Enrique (M. Ídem.”25                                                                                                                         25 Alvarado Valverde. es decir. Sc.garantizar el tráfico de la riqueza generada por las transacciones inmuebles. analizado como un todo orgánico. interactúan la actividad notarial. en realidad es una manifestación patológica de nuestro sistema de transmisión de la propiedad de bienes inscribibles.

bien sea de forma directa y/o indirecta. Así. el cual se presenta cuando existe una intervención irregular de parte de un notario público en lo que idealmente sería el tráfico y/o gestión “normal” de los bienes inmuebles en el Registro Nacional de la propiedad inmueble. la responsabilidad es enteramente imputable al notario público casi de forma inmediata. b) Registral y c) Judicial. y que el proceso jurisdiccional para recuperar la propiedad es relativamente sencillo. en este supuesto existe una intervención que provoca un “descarrilamiento” en el tráfico jurídico de la propiedad y es imputable a un notario público. Idealmente podría suponerse que bajo esta modalidad. Fraude Notarial A continuación se trata. nada podría estar más alejado de la realidad. el fraude inmobiliario en su modalidad de “Fraude Notarial”. pues (podría pensarse) es consecuencia de la deficiente gestión y/o de su falta al deber de cuidado (del notario) que se produce dicho fraude. pero. en concreto. Tipos de Fraude Inmobiliario Se estudiarán los tipos de “Fraude Inmobiliario” pues para efectos de este trabajo de investigación interesa. como se verá en el caso de estudio. la protección de la propiedad inmueble y los Fraudes Inmobiliarios se entienden como una especie de “Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles” (género). Usualmente los notarios públicos que figuran autorizando escrituras en teoría “fraudulentas” se excusan de su responsabilidad alegando que sus instrumentos fueron falsificados y ellos mismos no son los sujetos que intervinieron en el delito. por lo cual se desarrollarán los siguientes tipos de fraude: a) Notarial. D.   35     . 1. como parte de este proceso de análisis de los tipos de fraude inmobiliario.

Por supuesto todo esto es inventado. Parte 1. La transcripción de este reportaje. transmitido el 26 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”: La seguridad registral sigue en duda. y las tierras ya no le pertenecen según el Registro. se tomará el reportaje26 realizado por el periodista costarricense Greivin Moya. recibió en herencia de su tío abuelo cuatro fincas en Artola de Sardinal. Para muestra un nuevo caso. adaptación: Teletica. Tierras que han sido el sustento de sus antepasados y servirán para sus futuras generaciones. para la cadena de noticias: “Telenoticias” de Canal Siete en Costa Rica. Parte 1. denominado: “Finqueros en Peligro”. Como caso de estudio en este trabajo. Tomás se dio cuenta de que esas fincas ya no le pertenecían en el Registro de la Propiedad. 27 Ídem. [Hablando el entrevistado] “… el día que yo muera son de él” [termina intervención del entrevistado] Pero su tío abuelo no ha muerto. su contenido y adaptación para este trabajo de investigación es de la entera responsabilidad de los autores. Un mal que tiene muchos años.”27                                                                                                                         26 Tomado de la transcripción literal del reportaje: “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. Poco más de treinta hectáreas de terreno fueron sustraídas de la forma más fácil que se puedan imaginar. transmitido el 28 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” de Canal 7 en Costa Rica. transmitido el 26 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. adaptación: Teletica. Parte 2. De la noche a la mañana. transmitido el 27 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” y Parte 3. de Greivin Moya. de Greivin Moya. Guanacaste.com. Jose Tomás Leal Apú. los amigos de los fraudes siguen robando fincas “en un dos por tres”. Carrillo. “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”.com. estaban a nombre de otra persona.   36     . y que aún no se corrige. con complicidad quizás de personas vinculadas a notarios. y al Registro Público. a quien supuestamente le vendieron por medio de un Poder otorgado a un extraño por el dueño de la propiedad. por más mecanismos que se utilicen para evitar que lo despojen de sus bienes.

y se trata de personas de escolaridad baja. quienes los han tenido por varias generaciones. y que además. fue otorgado presuntamente de forma fraudulenta y no en presencia del notario que figura autorizando la pieza. un fraude con información falsa en documentos que parecen ser oficiales. Además. para recuperar sus fincas. [Hablando el entrevistado: Tomás Leal Apú. “[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez. lo que dificulta su comprensión de las gestiones que se                                                                                                                         28 Ídem. sub-valuados pues están en manos de sus propietarios. y ese día en realidad lo correcto es que él estuvo trabajando en su empresa. la empresa para la cual él labora. Se pueden identificar varios aspectos comunes a este tipo de casos: se trata de inmuebles de gran tamaño. aunque está claramente demostrado que se produjo un robo. carece de elementos de veracidad. víctima de fraude] “… que gente de la capital. en San Ramón de Alajuela a otorgar un Poder Generalísimo. que como se verá.”28 Como se indica anteriormente. se puede apreciar cómo se introduce una pieza notarial: “un poder falso”.   37     . que no tiene nada de experiencia en temas legales tendrá que involucrase en ello. que desconocen los requisitos y/o trámites que se siguen para la trascripción de la propiedad inmueble. y que han sido propiedades de mucho tiempo de mis abuelos. es de baja escolaridad. [Termina intervención del entrevistado] Ahora este hombre sencillo y humilde de Sardinal. abogado] “… supuestamente él comparece ante un notario. él nunca compareció ante ningún notario a otorgar ese Poder Generalísimo” [termina intervención del entrevistado]. que no sé cómo se han venido a hacer dueños de las propiedades. se trata de un poder otorgado por un ex propietario que dice no haber comparecido.

con oficina en San Ramón de Alajuela. pero aquí es donde comienza el engaño. Tomás estaba trabajando en Carrillo Guanacaste. habría sido alguien que suplantó su identidad. porque es un patrimonio de nuestros abuelos. desde que mis abuelos han venido haciendo esta propiedad y es más. víctima de fraude] “… y nosotros no hemos vendido a nadie. Dice que compareció el dueño de las fincas.   38     . Ese día que se menciona en el poder cuando comparecieron las partes (quince de marzo de dos mil diez a las ocho y treinta de la mañana). luego ese poder lo inscriben en el Registro Público el 26 de marzo del dos mil diez. y siempre ha sido de nosotros y seguirá siendo de nosotros. y le dio poder generalísimo para que vendiera sus fincas a José Thompson Jiménez. llevaron a cabo para (como indicó) “la gente de la capital” se “hicieran” de su finca. Así lo mencionó él vía telefónica y correo electrónico. lo que se muestra a continuación: Primero que todo falsificaron un poder generalísimo. con sus datos. no queremos ni venderla ni nada. para hacer este tipo de engaño. “[Hablando el entrevistado: Tomás Leal Apú. José Thompson tampoco estuvo allí.” [Termina intervención del entrevistado] Sin embargo de la forma más simple despojaron a don Tomás de sus fincas. Tomás Leal Apú. porque el verdadero Thompson Jiménez es un abogado que trabaja en el Instituto Interamericano de Derechos Humanos en San José y ya para ese tiempo había presentado una denuncia porque alguien estaba presentándose con su cédula de identidad falsa. porque José Tomás Leal Apú nunca compareció en la oficina del abogado a entregar un poder generalísimo a José Thompson. o sea en un documento incluyeron información falsa y que supuestamente lo hizo el abogado y notario que tiene fe pública: Célimo Sancho Rodríguez. Somos gente humilde. Pero además.

no quiso hablar en cámaras. a quien otorgan un poder para vender en nombre y representación del legítimo propietario (que tampoco está compareciendo en el acto de suscripción de la escritura). “[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez. este “apoderado” queda “legitimado” para suscribir con posterioridad la venta de los bienes del afectado. podría ser parte del fraude o no) y otorgan una segunda escritura. en abril de este año. y que como dijimos. por los alrededores de ‘Matute Gómez’ y traspasan las cuatro fincas de su propiedad ubicada en Atola. en el cantón de Carrillo. los delincuentes “comparecen” (pues en realidad no lo hacen ellos mismos) ante un notario público (que podría ser parte o no del fraude) y se hacen pasar con una cédula falsa. abogado] “… una vez que ese poder generalísimo estuvo inscrito en el Registro Público. Hasta este punto se han dado ya. y las traspasan a un señor de nombre Julio Solano. En este caso como parte del esquema para despojar ilegítimamente de su propiedad a la persona. Así. pero de todas formas el engaño ya estaba hecho. esta vez de compraventa. de oficina en San José. Guanacaste. y de esa forma mi cliente fue despojado de cuatro fincas” [termina intervención del entrevistado]. en la que comparece el “apoderado” (fraudulento) a realizar la venta de los                                                                                                                         29 Ídem. Nuevamente comparecen ante un notario público (distinto al primero. dos suplantaciones de identidad: la del legítimo propietario y la del apoderado.   39     . esta supuesta persona comparece ante otro notario.”29 En este punto se identifica otro elemento recurrente en estos casos: el robo de la identidad de una o varias de las partes. cosa que aparentemente hacen a los pocos días. 30 Ídem.30 Lo siguiente que se hace es inscribir el documento (Poder Generalísimo Sin Límite De Suma aparentemente) en el Registro de Personas del Registro Nacional. por otra persona.

. Es de presumir que esta escritura. lo que lo obliga a “vender” las fincas a un precio de oferta. como parte de un “sistema integral” para la protección de la propiedad inmueble. es el testimonio de la escritura otorgada inicialmente con el poder generalísimo. Esto se justifica normalmente con alguna “urgencia” monetaria del presunto vendedor. y es en este punto donde se identifica una de las grandes debilidades del sistema hasta el momento. se realiza ante un notario que desconoce la naturaleza fraudulenta del poder que “faculta” al representante (apoderado) del “vendedor”. al menos en la jurisdicción civil (de la cual se                                                                                                                         31 Posteriormente en este trabajo de investigación. cosa que es mucho más difícil hacer (si no imposible) cuando los dispositivos que se utilizan son biométricos o de firma digital. sin incluir además ningún mecanismo de identificación (bien sea biométrico. ya se ha demostrado que dicho documento puede ser falsificado exitosamente.   40     .) que permita el correcto reconocimiento de la persona física que comparece ante el notario. pueden ser puestos al servicio del mejoramiento de la seguridad jurídica en Costa Rica. sus características de seguridad pueden ser burladas. la firma digital. etc. se estaría en presencia entonces de un “comprador de buena fe” (como jurisprudencial y doctrinalmente se ha denominado) y que (se presume también) adquiere las fincas aprovechando que su precio es muy bajo y notablemente inferior al valor de mercado. etc.31 Y si bien el notario público debe solicitar la cédula de identidad de cualquier compareciente. En este mismo acto se realiza la venta de las fincas. Hasta ahora. El único documento que debe presentar el presunto apoderado para realizar la venta. grafológico. ya supone un serio problema y un conflicto de derechos entre el legítimo propietario (perjudicado original) y el adquiriente de buena fe (quien compra las fincas) ya que. inmuebles del afectado. se analizará cómo las nuevas tecnologías tales como los dispositivos biométricos. fotográfico. normalmente por un precio muy inferior al real (de mercado) y es también de presumir que se hace vendiéndolas (las fincas) a un comprador que no forma parte de la red de criminales que han otorgado los documentos falsos. La intervención de este tercero. ya que como cualquier “documento” (per se).

una vez con el poder supuestamente certificado por el notario y firmado por el profesional. en buena y sana teoría. nunca esperaron verse involucrados es esta situación. falso. realizando un poder fraudulento. Siguiendo con el orden de ideas desarrollado en el reportaje. ocupará mayormente este trabajo de investigación) se ha tendido a la protección de los derechos adquiridos por el comprador de buena fe. aquí radica el origen de todo este asunto. están inmersos en un lío legal por recuperar lo que les pertenece. la firma del poder de venta consiguió la formalización del traspaso de los inmuebles. donde se hará referencia específicamente al conflicto ad-non domino entre el legítimo propietario y el adquiriente de buena fe. como lógicamente se desprende. es totalmente ajeno (y debe comprobarlo) a la secuencia de documentos. él no es cómplice de estos hechos. su familia y hermanos. quien. lo inscribieron en el Registro el veinticinco de marzo. Ni siquiera le han comunicado al tío-abuelo de noventa y   41     . Este punto inmediato anterior. [Hablando el entrevistado: Johnny Pérez. como se muestra a continuación: “Así es. y no autorizó a nadie a vender sus propiedades” [termina intervención del entrevistado]. escrituras y trámites fraudulentos que le permitieron (al fin de cuentas) adquirir la(s) fincas de manos de un estafador. ya que. De esta simple forma despojaron a Tomás de sus propiedades. abogado] “… cuando en realidad él nunca otorgó poder generalísimo a favor de nadie. Días después aparece un falso ‘José Thompson’ quien se atribuye un poder falso vendiendo las cuatro propiedades a un tercero de nombre ‘Julio Solano Carranza’ en cuatro millones de colones y éste a su vez hipotecó las fincas por sesenta millones de colones. El abogado que aparece haciendo esta escritura es ‘Gerardo Venegas Arroyo’. merecerá un apartado especial para su mayor desarrollo posterior en este trabajo. Ahora Tomás.

“Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. Tendrán que esperar mínimo dos años en un juicio para que las tierras vuelvan a su propietario original. adaptación: Teletica. ya que en este supuesto se podríamos tener también en este proceso a un eventual “acreedor de buena fe”. Guanacaste. transmitido el 27 de octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” y Parte 3. 33 Ídem. transmitido el 26 de octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. transmitido el 27 de octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”: Mediante un poder generalísimo falso. con la adquisición de las fincas por parte del comprador de buena fe. según sea el caso. Parte 2. Parte 1. acto que se realiza poco tiempo después de llevado a cabo el traspaso. que nunca existió?. Además. puede volver exigible la garantía real hipotecaria. adaptación: Teletica. de una herencia de su tío-abuelo.”32 Otro de los elementos identificados en este caso es la constitución de una hipoteca en primer grado.com. ocho años porque esto lo deprimiría. Esta situación se agrava por el hecho de la constitución de la hipoteca. Precisamente estas fincas las adquirió Tomás Leal Apú. de verse incumplida la obligación contraída con él. despojaron a un hombre sencillo y su familia. Parte 233. lo que ya plantea un panorama mucho más desalentador para el perjudicado (a quien despojaron de las fincas). quien podría también ejecutar dicha garantía real. se crea un serio conflicto de intereses. la inmovilización registral de la garantía (las fincas) o su traspaso a favor de otra(s) persona(s). cerca de la costa. sino en el mismo documento notarial. de Greivin Moya. transmitido el 28 de octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” de Canal 7 en Costa Rica. de cuatro fincas por más de treinta hectáreas. además de que desde siempre estas propiedades han sido patrimonio familiar que se                                                                                                                         32 Tomado de la transcripción literal del reportaje: “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. su contenido y adaptación para este trabajo de investigación es de la entera responsabilidad de los autores. Pero ¿qué dice el notario que aparece supuestamente validando un poder falso.com. La transcripción de este reportaje. de Greivin Moya. ya que como se mencionó anteriormente. en Artola de Sardinal. mañana lo conoceremos.   42     . Esto plantea otro elemento por considerar.

[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez. le mostramos una copia de la escritura que habría hecho en donde el dueño de la finca Tomás Leal Apú le dio poder a José Thompson para vender las fincas. ni la Dirección de Notariado. pero   43     . ha traspasado por varias generaciones. [Hablando el entrevistador: Greivin Moya] “… que esta persona a quien usted dice que compareció aquí. A mí no me han notificado. abogado] “… y no autorizó a nadie a vender esas propiedades” [termina intervención del entrevistado]. si porque con sólo ver esto no es mío. aquí sucedió algo raro. Quien aparece en el documento entregado al Registro de Personas para validar el poder es el notario Célimo Sancho Rodríguez. Él al principio de nuestro cuestionamiento. se mostró dudoso. Nosotros fuimos a visitarlo a su oficina en San Ramón. víctima de fraude] “… yo. una identidad también robada para que le vendiera a este nuevo dueño. El trabajo de la familia de muchos años. pero de la noche a la mañana ya estas fincas no eran de Tomás. ni el Juzgado Penal me han notificado nada de alguna anomalía con ese señor. Yo en este momento tengo como cuatro acusaciones por estas situaciones (…) De antemano. [Hablando el entrevistado: Tomás Leal Apú. Según documentos del Registro. personalmente quiero saber cómo se hizo dueño él de esta propiedad. por mantener y proteger estas tierras. se desvaneció ‘como por arte de magia’. no es la primer vez que me sucede algo así raro. situación que nunca ocurrió. déjeme para explicarle (…). Pero la pregunta obligada es quién hizo el poder falso. estaban a nombre de Julio Dionisio Solano Carranza. vecino de Heredia. Abogado] “Sí. él manifiesta que nunca compareció” [Termina intervención del entrevistador] [Hablando el entrevistado: Célimo Sancho Rodríguez. a mí no me han notificado nada. Todo debido a un poder falso por medio del cual supuestamente. Tomás le habría dado poder a José Thompson. y esa es la inquietud que yo mantengo” [Termina intervención del entrevistado].

no corresponde con la matriz del protocolo del notario. en realidad. no comparecieron a otorgar la escritura. perjuicios y capital perdido de las demás partes. pues consecuentemente no corresponde a la matriz del notario. precisamente el testimonio de la supuesta escritura. precisamente se vuelve imposible reversar las actuaciones y/o inscripciones sin perjudicar de forma muy seria a una de las partes (sea el propietario original. o sea que ya estoy con tantas situaciones de estas. Normalmente. quien sería eventualmente el responsable penal del delito de falsificación de documento público. pero lamentablemente es cuando intervienen terceros en esta relación que.” Queda en evidencia entonces que la respuesta de los notarios ante este tipo de situaciones es que “desconocen la naturaleza o razón por la cual su papel de seguridad fue utilizado en las escrituras en cuestión”. El tema es que. [Termina intervención del entrevistado]. se estudiará con más detalle la relación que existe entre estas partes. el acto o contrato a que se refiere es totalmente falso y por ende. no ha otorgado una escritura que adolezca de falsedad. es el que adolece de falsedad. ‘quelque se quema hasta a la cuajada le teme’. los comparecientes. el testimonio de la escritura que es presentada en el Diario de Bienes Inmuebles del Registro Nacional. lo que en buena teoría. ya estoy como quien dice uno. el comprador de buena fe o el acreedor de buena fe) que no tuvieron relación con las escrituras y contratos falsos que permitieron las posteriores actuaciones. La nulidad de este contrato debería ser suficiente para permitir que cualquier actuación hecha con posterioridad sea reversada y se permita regresar los hechos a su estado y situación jurídica original. cabe reseñar que el conflicto radica en la imposibilidad de determinar quién fue la persona que confeccionó las escrituras falsas.   44     . pero por el momento. nulo. hay algo. Como se apuntó anteriormente. además de responsable civil por los daños. lo deslinda de la actuación pues él tal cual.

“Luego manifestó (el abogado) que él no hizo esa escritura que se presentó al Registro porque incluso no coincide con su protocolo. “Pero donde radica la duda es que precisamente el papel de seguridad parece que sí le corresponde al notario Célimo Sancho Rodríguez. en el protocolo esta misma escritura se refiere a un préstamo con hipoteca. dicha situación no es prueba de que el testimonio (o al menos la obtención del papel de seguridad) no se haya hecho con la colaboración de un notario corrupto o de alguien que indebidamente tuvo acceso a las boletas y papel de seguridad desde la oficina del profesional. tengo buena memoria. [Hablando el entrevistado: Célimo Sancho Rodríguez. corresponde a otra cosa. Este documento o papel de seguridad viene con el nombre del notario. iniciada al folio cuarenta. es que su responsabilidad (la del notario) se ve limitada por la no-correspondencia del testimonio (aparentemente fraudulento) con la matriz de su protocolo. que precisamente tienen esas características para garantizar los actos del notario y es utilizado para dejar constancia que es copia fiel de lo que indica el protocolo del notario. y la falsificación de datos. a Ismael Antonio Arias Herrera que es así he’ ve. nada que ver con el poder. tal como se hizo en este caso. para presentarlo al registro público. código de barras y sello. Abogado] “… la escritura número setenta y dos. Esto es evidencia clara del engaño. ese es otro crédito del banco popular (…) el que puso esto lo puso ‘bateado” (…) por eso le digo que el que hace eso pone ahí ‘a lo caballo’ ‘verda’ [Termina intervención del entrevistado]”34 Nuevamente queda en evidencia que la tesis defendida por los notarios que se ven involucrados en estas situaciones irregulares. Sin embargo. La escritura número setenta y dos que indica el documento del poder falso. ya que al comparar ambos documentos. yo no necesito. Lo que pasa es que                                                                                                                         34 Ídem.   45     . no se corresponden entre sí.

ambos comparten la responsabilidad.(que no son la persona que confecciona el testimonio falso) y que deben garantizar que las escrituras y sus testimonios son reales: a) el notario y b) el Registro Público. Abogado] “… pareciera que ese sí es mi papel de seguridad. ante este tipo de situaciones. a saber: • El Notario Público: se recalca que el argumento de la “no correspondencia con la matriz del protocolo” del testimonio presentado en el Registro Nacional y que permitió la inscripción del poder falso.   46     . no es criterio o situación que puedan eximir de responsabilidad al notario público. en el argot legal se dice que no tiene su matriz. existen dos intervinientes –personas físicas y/o jurídicas. validaron los datos para presentar el poder ante el registro público de forma fácil. Es este que está aquí que yo se los mostré.                                                                                                                         35 Ídem. este papel yo lo tengo aquí guardado. en el argot se dice. [Termina intervención del entrevistado]”35 Una de las tesis que se defenderán en este trabajo es que el notario no está exento de responsabilidad. [Hablando el entrevistado: Célimo Sancho Rodríguez. Tomaron mi papel de seguridad para hacer una escritura que no corresponde a nada que yo haya hecho. es el señor que aparece aquí firmando la presentación el que va a tener que explicar cómo consiguió este papel. En este punto. por el hecho de mostrar que el testimonio presentado en el Diario del Registro Nacional no corresponde con la matriz de su protocolo. pero yo no le puedo decir en este momento. pero por lo menos las barras de seguridad y el número de abajo parecen ser los míos. suponiendo lo habrían robado de mi gaveta. sino todo lo contrario. o sea. ‘pero cualquier respuesta que yo le dé a usted es batear’.

si alguna   47     . en su condición de ente receptor y garante de la seguridad jurídica en el país. Es precisamente (salvo que se pueda probar lo contrario) la falta al deber de cuidado del profesional. Dicho criterio no llega a cumplirse en este caso. legitimado para otorgar la escritura. debería procurar un mecanismo para la identificación de los papeles de seguridad que han sido sustraídos a los profesionales y que por lo tanto (de ser presentados al diario del registro) contendrían actos o contratos fraudulentos. los cuales deberían ser rechazados ad-portas. la gestión del notario público debe ser hecha con diligencia y poniendo al servicio de las partes intervinientes sus conocimientos y pericia para que la voluntad de las partes se ajuste a los actos o contratos que el notario autoriza. el Registro Nacional. un código de barras o un código de información legible por un lector óptico (implementación de tecnologías existentes y de bajo costo) que esté ligado con la información del notario y/o su firma digital. • El Registro Nacional: en este punto en concreto. La falta de un único folio del profesional debe ser notada inmediatamente por él mismo y reportada de inmediato a las instituciones y autoridades competentes. la que permite (si fuera el caso) que una tercera persona tenga acceso a su papel de seguridad y a sus boletas de presentación en el Registro Nacional. pues existe una carencia de consentimiento de parte del sujeto de derecho. El notario público debe utilizar todos los medios materiales que tenga a su alcance para proteger los documentos y papeles de seguridad que le son confiados para su gestión como fedatario. consiste en imprimir en todos los papeles de seguridad de los notarios públicos (puede ser en su reverso). Según los principios que rigen el Derecho Notarial. Así pues. Un ejemplo concreto que sería fácilmente implementado por las instituciones en este caso.

pues en el momento de la presentación. si fuera posible enlazar el índice que presentan quincenalmente los notarios al Archivo Notarial. dependería del aviso que oportunamente el profesional haga de que su papel ha sido robado o extraviado. Con este sistema y el identificador único del folio de papel de seguridad. ubicar y conocer el paradero de cualquier folio del papel de seguridad. sería prácticamente imposible utilizar el folio para otro propósito distinto al que expresamente lo haya destinado el profesional. contrato y partes que el notario indicó en su índice. los folios de papel de seguridad ya cuentan con un código de barras que los liga con la información del profesional. que sea presentado. este puede ser verificado por un sistema informático para determinar si es un folio que ha sido robado o si es un documento efectivamente otorgado por el profesional. podría comprobarse que no se trata de papel de seguridad robado o extraviado y efectivamente contiene el acto. no solamente en el Registro Nacional. persona presentara un documento en el Diario del Registro Nacional que se hubiera imprimido en un folio de papel de seguridad que el profesional ha reportado como robado o extraviado. pero no se   48     . pero este debería ser en realidad un identificador único que permita rastrear. sino en cualquier institución pública o del Estado. el Registro podría rechazarlo inmediatamente y detener a la persona que lo presenta para su calificación. Además. Lógicamente la implementación de un sistema de este tipo requiere de un proceso de adaptación y de la implementación de una cultura de “cuido” de los instrumentos notariales que haría mucho bien a la seguridad jurídica en Costa Rica. cada vez que un documento impreso en papel de seguridad notarial sea presentado en una ventanilla de una institución del Estado. Incluso. Actualmente. Identificando y dando un código único a cada folio.

y viene con los timbres y viene todo correcto. [Lo interpela el entrevistador: “¿pero si usted lo presentó entonces usted es co-responsable de un asunto de éstos?] “No. yo no tengo porqué verificar si es falso o no es falso. [Hablando el entrevistado: José Garos Alvarado. un hombre que se identifica en el sello de presentación de documentos como José Garos Alvarado. sino de forma coloquial al “Registrador-Tramitador” que es la persona que como modus-vivendi se dedica a ingresar documentos en el Diario del Registro Nacional. o al abogado” [Lo interpela el entrevistador:                                                                                                                         36 Nota aclaratoria: en este apartado. Tramitador del Registro] “… no tengo ni la menor idea de si este documento es falso. A modo de recapitulación. por las razones expuestas. Al final. al buscar al registrador36 que aparece en el documento o sea la persona que presentó el poder ante el Registro Público el veinticinco de marzo. eso le correspondería al registrador. el notario público no puede estar exento de responsabilidad ante estos casos. él dice no saber quién le dio este documento para presentarlo e inscribirlo en el Registro. y viene con el sello. trata sino de un cuidado que ya (hoy por hoy) estos profesionales deben tener.   49     . el entrevistador se refiere no al “Registrador” empleado del Registro Nacional de la Propiedad. porque a mí sencillamente me pagan para que yo lo presente o sea yo soy un tramitador nada más” [Lo interpela en entrevistador: ¿pero usted no verifica entonces si en verdad es un documento auténtico o es falso?] “Si el documento viene. este será uno de los varios componentes propuestos para un “sistema integral de la protección de la propiedad inmueble” y que serán explicados a mayor profundidad en los últimos apartados de este trabajo. cobrando una remuneración por hacer el trámite de cancelar los impuestos de una escritura e ingresarla al Diario de Bienes Inmuebles. no sabría decirte yo. Como se indicó en la entrevista: “Al final no tuvo una respuesta contundente sobre el porqué su papel de seguridad aparece en ese documento por el cual se habrían traspasado las fincas. y lo ubicamos en una oficina por la Clínica Carlos Durán.

alguien que cumple con una serie de requisitos y lo hace a nombre y representación de otra persona. No es sino la intervención de abogados y notarios lo que permite la consumación de este hecho y no la participación                                                                                                                         37 Tomado de la transcripción literal del reportaje: “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. A menos que se pueda demostrar que hubo conocimiento y voluntad de parte de este sujeto.   50     . En el caso en estudio. que interviene ingresando la escritura falsa al diario del Registro. que usted se lo lleva. El tramitador de documentos insiste en que él no sabe quién le dio el Poder para que lo presentara y aún cuando existan dudas sobre la veracidad de estos hechos. se trata efectivamente de un “tramitador”.com. su actuar no es más que el de un mero “accesorio”. adquirió “validez” (supuestamente) para despojar de sus fincas a Tomás Leal (legítimo propietario). puesto al servicio de la articulación de un fraude que escapa a su comprensión o intención. ¿usted debería verificar a quién le va a presentar documentos porque no puede ser que cualquiera que llegue usted le diga que sí. transmitido el 26 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. Parte 1. [Termina la intervención del entrevistado]”37 Respecto al análisis de la responsabilidad a la que se puede ver sujeto el “tramitador” o la persona que ingresa el documento al Diario del Registro Nacional. ¿pero usted a la hora de presentar y firmar un documento falso se hace co-responsable?] “¡No porque yo lo único que hago es presentarlo nada más!” [Lo interpela el entrevistador: “Aunque lo presente nada más. lo que lo exime de la línea de responsabilidades imputables. lo único que sé es que yo le presento a muchas personas escrituras”. Parte 2. no sé qué decirle sinceramente. adaptación: Teletica. La transcripción de este reportaje. el tramitador no es más que un mero accesorio dentro del esquema armado para despojar de las fincas de forma ilegítima a su propietario. porque ahí precisamente es donde se comete la irregularidad?] “… bueno. transmitido el 27 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” y Parte 3. transmitido el 28 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias” de Canal 7 en Costa Rica. propiamente en el Registro de Personas que presentó un tramitador. el Poder falso inscrito en el Registro Público. que no funciona sino como un instrumento más. de Greivin Moya. su contenido y adaptación para este trabajo de investigación es de nuestra entera responsabilidad.

pero muchas veces uno llega al registro y se topa algunas otras personas que hacen trámites igual que uno y te piden el favor de presentar una escritura. como hemos visto. del tramitador quien para empezar no cuenta con Fe Pública para autorizar ningún acto o contrato. en el precio de cuatro millones de colones. pero no fue posible encontrarlo y no se indicó cuándo regresaría. Precisamente. y en esta escritura se indica que Julio Dionisio Solano Carranza. Sin duda existen muchas formas para evadir responsabilidades en actos en donde. Tramitador del Registro] “…yo trabajo con cuatro abogados normalmente. y en el mismo acto hipoteca las fincas por un préstamo de sesenta millones que le hace la sociedad “Muebles VISO”. quienes ahora están luchando para revertir todo lo actuado. y con mucho gusto yo voy y se la presento”. vecino del residencial Real Santa María en Heredia. Warner Villegas.   51     . son únicamente los notarios públicos quienes pueden autorizar estos documentos para generar confianza y seguridad en las gestiones que van a realizar. [Termina la intervención del entrevistado] Pero esta gestión tan simple dio al traste con los muchos años de esfuerzo de la familia de Tomás. cuando se toma en cuenta que este tipo de transacciones irregulares son llevadas a cabo de forma muy frecuente. dijo que hace un año había vendido los “Muebles VISO” y estaba “desconectado” del asunto. ellos me dan documentos y yo voy y los presento. adquiere las cuatro fincas de más de treinta hectáreas. representada por Wagner Villegas Vargas. pues una vez inscrito el poder que le dieron supuestamente a José Thompson –identidad también robada. al ubicar al comprador Julio Dionisio Solano Carranza. “[Hablando el entrevistado: José Garos Alvarado. cosa que queda en entredicho junto con la seguridad jurídica del país. cerca del Hotel RIU. según se verá más adelante.fueron a confeccionar la escritura de venta ante el abogado Gerardo Benegas Arroyo. El supuesto prestamista de los sesenta millones y quien tiene como garantía las fincas. y aseguró no saber nada del préstamo a la escritura.

le es depositado en confianza a la próvida gestión de los notarios públicos.”38 Efectivamente. ¿qué apunta sobre esto el Registro Nacional de la Propiedad (como institución) y qué propone para garantizar y recobrar la seguridad jurídica ahora cuestionada?                                                                                                                         38 Ídem. legal. Enrique Alvarado.de un “robo de propiedad”. Se trata –en sentido literal y figurativo. del Código Civil y del Código Notarial. que se han forjado con el paso de los años. del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble. pues es la utilización de la “fuerza” (falsificación) lo que permite burlar los mecanismos de seguridad que el sistema jurídico. él manifestó que se hacen esfuerzos para evitar estos casos. pero manifestó que hacen falta más controles y que otras instituciones se involucren. debería ser garantía de su propiedad. que dan al traste con la posibilidad de revertir estos actos sin crear conflictos en relación con los intereses de terceros que no participaron (en principio) del “robo” de las propiedades. desvirtúa el sentido de ser de la institución (Registro Nacional) y del funcionario (Notario Público). pero los portillos para despojar a las personas aún están abiertos en el Registro Público. En entrevista con el subdirector interino del Registro. lo que deslegitima el sentido original de estos procedimientos y lo que al fin de cuentas. sobre todo que el notario no mienta y que cuide los papeles de seguridad donde hace los actos notariales. sitio que se supone. Es la vulneración y el sesgo en este sistema. están en juego bienes valiosos. han orquestado con la intención de procurar un sistema de transmisión de la propiedad que en un principio. es la constitución de la hipoteca además de la adquisición de las fincas por parte de un tercero (aparentemente de buena fe) lo que culmina con un proceso de trámites y gestiones todos ellos fraudulentos.   52     . Pero.

que se ha dado el “préstamo por combo”. se ha fallado en proveer al sistema de una respuesta integral y efectiva para la solución del problema                                                                                                                         39 “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. Sub Director Interino del Registro Nacional] “… todos esos controles nosotros los hemos impuesto. el notario debe ser honesto. Parte 3. donde los notarios no sólo prestan el protocolo. El subdirector manifestó que en su momento se interpusieron alrededor de cuatrocientas denuncias41 de parte del Registro Nacional. De forma muy fácil el notario pierde la boleta. A modo de síntesis para este apartado. requerimos que “para que no nos metan goles”. Se debe ser más drástico y vigilante de los notarios. cuidar sus mecanismos de seguridad y que las instituciones encargadas dentro del sistema de seguridad jurídica preventiva vengan a colaborar” [Termina la intervención del entrevistado]”39 Además. y al fin y al cabo lo que sucede es que ponen una denuncia penal alegando que les robaron. de forma muy fácil el notario presta el protocolo.com. prestan las boletas de seguridad. pues detectaron escrituras con comparecientes fallecidos. se concluye que a pesar de que existen controles y mecanismos de seguridad y en reciente data se han (acertadamente) aumentado los métodos y sistemas tendentes a procurar una mayor seguridad jurídica para la transmisión de todo tipo de bienes inscribibles (no sólo los bienes inmuebles).   53     . no mentir. transmitido el 28 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. 40 Ídem. ¿qué es lo que pasa?. de Greivin Moya. pues en sólo un control cruzado que se hizo con el Registro Civil. aunque aceptó que esto es una debilidad del sistema. sino que también prestan el papel de seguridad. 41 Ídem. determinaron que muchos notarios hicieron comparecer muertos en escrituras40. adaptación: Teletica. Estoy de acuerdo con que hemos hecho muchísimas cosas por la seguridad jurídica en el tráfico de bienes. “[Hablando el entrevistado: Enrique Alvarado. el sub director indicó que no puede evitarse que un tramitador llegue a presentar documentos.

Los recursos humanos y tecnológicos del Registro Nacional no tienden a crecer sino a mantenerse. 2007. III. Colegio de Abogados de Costa Rica. Como lo señaló el M. Son medidas de seguridad en los procedimientos. pero no en cantidad de registradores. pág. frente a un registro que crece tecnológicamente. 1era Ed. Más aún. sino de forma paralela al desarrollo tecnológico de los medios de publicidad formal. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. no son ni integrales. Sc. los cuales se mantienen en el mismo número desde hace mucho tiempo.). No existe una “conciencia de                                                                                                                         42 Alvarado Valverde. tales como el acceso masivo al ejercicio de la función notarial y el crecimiento de la demanda de servicios. Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica. Son múltiples las medidas que el Registro Nacional a través del tiempo ha tomado con respecto al problema en estudio. que se han recargado en la función registral. Jorge Enrique (M. pueden identificarse (siguiendo la línea de ideas del profesor Alvarado Valverde) primordialmente tres razones por las que estas “soluciones” planteadas hasta hoy. Sc. pues son gestionados por una u otra institución (esto es el Registro Nacional dentro de sus competencias. estas han variado no sólo conforme al aumento de los actos delictivos. en cuestión. lo que representa una verdadera carrera en contra de los defraudadores.”42 Finalmente. frente a una demanda de servicios creciente. II. han resultado insuficientes. por lo que todos estos han sido insuficientes o ineficientes. se trata de esfuerzos en su mayoría “individualistas”. – San José. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. Jorge Enrique Alvarado Valverde: “Así. y en contra de otros aspectos externos al Registro Nacional que pareciera que no tendrán una solución –por lo menos en el corto plazo-. o la Dirección Nacional de Notariado dentro de las suyas) y que por lo tanto. ni diseñadas para dar una respuesta a un sistema que ha sido afectado como un todo y no como parte específica de una gestión o competencia.   54     . el control del fraude definitivamente es una carrera conjunta. 170. a saber: “I.

así como a sus posibles soluciones. debe ser hecha tomando en consideración una visión integral del ordenamiento y no sólo de las instituciones. 171 44 Durán Abarca. Fraude Registral Antes de entrar en la disertación sobre el fenómeno del “Fraude Registral”. Colegio de Abogados de Costa Rica. 2007. cualquier aproximamiento de respuesta al problema del fraude inmobiliario en Costa Rica. Es necesario establecer que “Fraude Notarial” y “Fraude Registral” son dos fenómenos diametralmente distintos.   55     . como la registral y la jurisdiccional en busca de una respuesta definitiva y mucho más de fondo. Colegio de Abogados de Costa Rica. – San José. funcionalidad” (actuación articulada) entre los diferentes referentes de la seguridad jurídica preventiva (notarios-registro-jurisdicción)”43 Por ende. 2007. – San José. pág. Palabras introductorias. Como acertadamente lo apunta el Lic. Adolfo. Sc. así como del Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles. Colegio de Abogados de Costa Rica. Jorge Enrique (M. la existencia de uno no excluye la posibilidad de que el otro se dé en concurso ideal (igual distinción se hará más adelante en relación con el fraude judicial con efectos sobre la propiedad inmueble). aunque los efectos de ambos sean similares y además. que resulta de crítica importancia a la hora de examinar las razones por las cuales se suscita cualquier tipo de fraude (registral. Adolfo Durán Abarca en su conferencia sobre “Fraude Notarial y Registral en Costa Rica”44: “en los                                                                                                                         43 Alvarado Valverde. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. 2. Colegio de Abogados de Costa Rica. Costa Rica. 163. ya que la respuesta debe ser articulada para ser aplicada en este sistema jurídico “como un todo” y no como una mera “traba” que los estafadores puedan burlar en “la carrera por burlar el ordenamiento y robar una propiedad”. 1era Ed. 1era Ed. Costa Rica.). Se requiere entonces una solución integral que conjunte tanto la función notarial. “Fraude Notarial y Registral en Costa Rica”. notarial o judicial que afecta la propiedad inmueble). pág. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. cabe aclarar la diferencia terminológica y conceptual. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”.

ya fue analizado en el apartado inmediato anterior y sus consecuencias. se desarrolla primordialmente en la esfera extrarregistral –sea dentro de la fase pre-escritura y notarial-. y por supuesto. son amplias y de muy difícil reparación y resarcimiento. utilizando al efecto los más variados métodos. 46 Durán Abarca. quienes de manera sorpresiva se han visto privados de su titularidad registral. En este apartado se lleva a cabo el análisis de un fenómeno igualmente perturbador para la transmisión de la propiedad inmueble y la seguridad jurídica. se desarrolla primordialmente en la esfera extrarregistral – dentro de la fase pre-escritura y notarial-“45 El fraude notarial como fenómeno que incide en la irregular transmisión de la propiedad inmueble. Ídem.como: “Fraude Notarial”. así como las lesiones que produce a la seguridad jurídica y a los afectados.                                                                                                                         45 Durán Abarca. Queda claro entonces que existe (según criterio del profesor Durán Abarca y también de los autores de esta investigación) una mayor incidencia de lo que en este trabajo se denomina -para mejor precisión. ocurre cuando su iter criminis: “…se gesta en el ámbito estrictamente registral”46 y se trata precisamente del Fraude Registral. la seguridad registral se ha visto cuestionada ante las numerosas denuncias debidas a fraudes en perjuicio de propietarios de bienes muebles e inmuebles. Adolfo. y que siguiendo sus palabras ocurre cuando: “el iter criminis del delito. tanto en el ámbito registral como extrarregistral”. últimos quince años. se gesta en el ámbito estrictamente registral. actuando en complicidad. El llamado “robo de propiedades” se ha perfeccionado de forma alarmante entre un grupo de personas y profesionales inescrupulosos en nuestra sociedad. pero que (como apuntó el profesor Durán Abarca.   56     . han existido casos en donde se da la intervención de terceros. en otros. Adolfo. Ídem. resultando que en algunos casos el iter criminis del delito. notarios y funcionarios.

El profesor Durán Abarca. se refiere al Fraude Registral en los siguientes términos: “En el ámbito estrictamente registral se han presentado situaciones en las que un registrador (funcionario del Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional) realiza una inscripción sin tener un documento que lo respalde. es posible establecer que. • Cuando un funcionario del Registro Nacional (particularmente del Departamento de Sistemas y/o Informática) que cuenta con permisos del administrador del sistema de informática del Registro. al menos hasta este punto. • Un funcionario del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble realiza una inscripción (también traslativa de dominio). altera o cancela un asiento registral sin respaldo documental. pero que no se ingresó formalmente al Registro. con vista en un documento legítimo (que sí fue otorgado y presentado por un notario público al Diario del Registro) pero se refiere a otra finca (un número de finca –folio real- distinto) y que se anotó incorrectamente. Adolfo.: se practica una compraventa (u otro contrato traslativo de dominio) de una finca y su respectiva inscripción. incluye. permitiéndole utilizar las citas de presentación de este documento para “justificar” la inscripción del traspaso.   57     . un funcionario con acceso a los sistemas. o aquel en que mediante un fraude informático. ingresa al sistema con el fin de incluir. o practica una inscripción con vista de un documento legítimo. i. un Fraude Registral puede darse si: • Un funcionario del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble realiza una inscripción sin tener un documento que la respalde. sin que exista una escritura otorgada por un notario público presentada al Diario del Registro de Bienes Inmuebles.”47 Entonces. que tuvo a la vista. alterar o cancelar un asiento registral (sin respaldo                                                                                                                         47 Durán Abarca.e. Ídem.

donde generalmente puede: a) haber involucrado un funcionario judicial que forma parte de la ejecución del fraude. no puede evitarse señalar que la gestión de la Dirección del Registro Nacional. Esto puede deberse a dos factores fundamentales: a) la cantidad de funcionarios del Registro Nacional que deben fiscalizarse es mucho menos a la cantidad de Notarios Públicos que ejercen el servicio notarial y b) las medidas de seguridad y controles implementados por el Registro Nacional son mucho más integrales en lo que a su funcionamiento se refiere. Finalmente. Existe amplia documentación de este tipo de situaciones. pues son aplicados inmediatamente en el propio Registro y no dependen de su integración con otros sistemas y/o procedimientos en instituciones ajenas/externas al Registro Nacional. en su modalidad de “Fraude Judicial” se da claramente cuando la trasmisión ilegítima de la propiedad inmueble. la Dirección del Registro Nacional de la Propiedad ha sido exitosa en la reducción de la incidencia de este tipo de fraudes. ha sido ampliamente exitosa. documental) y que tiene como consecuencia el cambio de dominio (titularidad) de una o varias fincas. o cuando b) un tercero ajeno a la función jurisdiccional. 3. se vale de estos para   58     . Fraude Judicial: El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles. pero con conocimientos de la gestión de los juzgados o acceso a la documentación oficial de la judicatura. De acuerdo con algunos estudiosos de este tema. tanto de su Junta Administrativa como de la Seguridad Jurídico perciben los usuarios del Registro (en este caso. ocurre con ocasión de la falsificación de un documento presuntamente emitido por una autoridad Judicial. la incidencia del Fraude Registral es mucho más perjudicial para la imagen del Registro Nacional). lo que se transfiere en una buena imagen. en cuanto a la eliminación del Fraude Registral – internamente en el Registro-.

Por tratarse de la eventual falsificación de un documento judicial. un abogado particular y su cliente fueron detenidos como sospechosos de falsificar una sentencia para inscribir una finca. un abogado particular y una empresaria. Específicamente se analizará el caso ocurrido en el Juzgado Agrario de Corredores (en Guanacaste) y que se encuentra actualmente en investigación. En este caso.                                                                                                                         48 “Un asistente del Juzgado Agrario de Corredores. (Puede verse también en su versión digital en: http://www. En este caso. el Ministerio Público les abrió una causa por los delitos de falsedad ideológica (introducir datos falsos en un documento público). página 11ª. al parecer. un asistente del Juzgado Agrario de Corredores.aspx)   59     . en coordinación con la Fiscalía de Corredores. Publicado en el Periódico La Nación del domingo 20 de marzo de 2011. la eventual falsificación de la firma de la jueza permitió la inscripción. uso de documento falso y estafa procesal. quien no estaba ejerciendo en ese momento la judicatura y además. falsificar un documento que tendrá efectos registrales que perjudican la propiedad de un tercero (a quien roban su propiedad). existe un documento falso que permite el inicio de gestiones tendentes a la transmisión del dominio de la propiedad de forma indebida. En este caso.com/2011-03-20/Sucesos/NotaPrincipal/Sucesos2720444. se vieron involucrados un asistente judicial. En este caso. de una finca que originalmente fue propiedad del Instituto de Desarrollo Agrario (IDA).nacion. al igual que en los de Fraude Registral y Fraude Notarial. a favor de un particular. un abogado particular y una empresaria fueron detenidos como sospechosos de falsificar una sentencia para inscribir una finca”. todo con la apariencia de una sentencia. la investigación se suscitó debido a que se cuestionó una sentencia presuntamente firmada por una jueza. auto-de-sentencia o de un mandato de inscripción de una propiedad a favor de otra persona. sección de Sucesos & Judiciales. ya había sido archivada. en perjuicio del propietario legítimo del inmueble. En este caso.48 El arresto de los presuntos falsificadores lo ejecutaron agentes del Organismo de Investigación Judicial (OIJ).

La finca mide ciento cincuenta y cuatro mil ciento cuarenta y nueve metros cuadrados. esta finalidad de tutela jurisdiccional de los asientos registrales. en la cual la empresaria representada por el abogado. Al consultarse el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional. que se inició el 4 de marzo en Corredores. 186. y según su estimación fiscal. figura como secretaria de su Junta. Luego de la gestión presentada (presuntamente fraudulenta) aparece inscrita a nombre de una sociedad particular. podía constatarse que se trata de una propiedad en Aguabuena de Coto Brus. Costa Rica. revocar y declarar derechos sobre bienes inscribibles nacidos a partir de las presunciones legales que entran en juego. Colegio de Abogados de Costa Rica. dada su potestad para revisar.). como el contenido de los asientos registrales. 2007.   60     . sin impugnación judicial. como de la publicidad registral. pág. – San José. se presume cierto tanto el contenido de los documentos notariales. se ha visto disminuida por decisiones judiciales que han desconocido la naturaleza y los objetivos. Jorge Enrique (M.”50                                                                                                                         49 El terreno fue inscrito el 12 de julio del 2010 y en este momento existe un gravamen por el proceso penal 10-202045- 0456-PE. tanto del notariado. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. eficacia y eficiencia de un sistema de seguridad jurídica preventiva. Colegio de Abogados de Costa Rica. De tal manera que. 50 Alvarado Valverde. como reglas que regulan el tráfico jurídico de estos. tiene un valor aproximado de veinte millones de colones.49 Como bien señala el Prof. Sc. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. 1era Ed. No obstante. Jorge Enrique Alvarado: “… la función jurisdiccional tiene un papel trascendental en el desarrollo. a quien también se investiga.

que es dejar de lado la discusión sobre la razón o razones por las que se presentan fraudes con propiedad inmueble en Costa Rica. lo que requiere de un diagnóstico de las medidas que se han tomado por parte de las diferentes autoridades directamente interesadas e involucradas con el problema. En este apartado. y más aún. Planteamiento del problema suscitado por los fraudes con la propiedad inmueble. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. 172. E. con la finalidad de evidenciar el rumbo que sigue nuestro sistema. ante el tráfico jurídico de bienes inmuebles inscribibles. “… dando espacio a un estudio del problema globalmente considerado (…) pueden realizarse dos tipos de análisis respecto del “fraude en el tráfico jurídico de bienes inscribibles”: a) desde su conceptualización y delimitación. se hace referencia a la necesidad de realizar un acercamiento al problema en cuestión. proponer algunas alternativas de solución que –de vocación permanente. lo anterior. importante. Costa Rica. lo que implica realizar todo un examen de los modos en que ha operado.   61     . medidas que atenúan o agravan el mismo. las transformaciones que está sufriendo. Bien se ha señalado que.). pág.den fortaleza real al actual sistema de seguridad jurídica preventiva. 1era Ed. 2007. Sc. sustentado en una seguridad jurídica preventiva. Colegio de Abogados de Costa Rica. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. Jorge Enrique (M. y finalmente. – San José.”51                                                                                                                         51 Alvarado Valverde. Colegio de Abogados de Costa Rica. e intentar una conceptualización (creación) de los elementos que deben considerarse en una eventual solución integral al problema. b) las repercusiones que esta actividad delictiva tienen para nuestro sistema.

el bien jurídico esencial (a proteger) del sistema es: la fe pública. Jorge Enrique Alvarado Valverde52. 1era Ed. actualmente son muchos los intentos de reformas a diferentes normativas de aplicación tanto a la función notarial como a la actividad registral. presunciones jurídicas que únicamente son impugnables en sede jurisdiccional. pág. 2007. se basa en las presunciones jurídicas que dimanan de la publicidad registral. en su trabajo: “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”: “. no solo de los bienes. Sc.. se deduce que la legislación costarricense. así como los fallos jurisdiccionales se han enfilado a resolver el tema desde un punto de vista reactivo (resarcitorio) y no preventivo. 171. Como señala el M. Sc. en nuestro ordenamiento el tráfico jurídico de bienes inscribibles. Costa Rica. Colegio de Abogados de Costa Rica. en síntesis. Colegio de Abogados de Costa Rica. sería mucho más beneficioso para la seguridad jurídica. proyectos que (…). “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. 1.. y es que: existe un abandono de la seguridad preventiva en Costa Rica. los particulares. sino también de los derechos reales que se ejercen sobre tales bienes. Abandono de la seguridad preventiva. y la economía del país. como de la certeza legal del contenido del documento notarial. Consecuentemente.). que es: la “seguridad jurídica en el tráfico de la propiedad inmueble”. Así. Jorge Enrique (M. dichos proyectos de ley hasta el momento están pendientes de tramitación en la Asamblea Legislativa. que a la postre. Al postular la legislación y judicatura locales como “preventivas” (mucho más estables para el inversionista) y no                                                                                                                         52 Alvarado Valverde. – San José. en evidente perjuicio del bien jurídico esencial en esta relación.” Del extracto anterior cabe rescatar entonces un punto crítico para el razonamiento de lo que será la propuesta de un sistema integral para la prevención del fraude inmobiliario. y ésta deriva tanto de la exactitud e integridad jurídica del contenido de los asientos registrales.   62     .

: fraudes) en el tráfico de los bienes inscribibles. en el contexto del desaceleramiento económico global actual y del cual Costa Rica no es la excepción. dada la gran pérdida de negocios. Por otra parte. desde un punto de vista reactivo (resarcitorio) y no preventivo. Orientación del sistema jurídico costarricense hacia una “especie” de seguridad económica de tipo resarcitorio Como bien se apuntó en el apartado anterior.e. sanciones y los   63     . que a la postre. 2. sería mucho más beneficioso para la seguridad jurídica. Esto da al traste con la evidente necesidad que tiene el sistema económico y jurídico nacional. Como se apunta: “a pesar de todos los esfuerzos de la Dirección Nacional de Notariado para dar cumplimiento a su función fiscalizadora (emisión de directrices. no puede significar otra cosa sino una gran pérdida de credibilidad para el sistema legal y judicial costarricense. Otro elemento agravante de esta situación es la ineficacia en el control y fiscalización del ejercicio notarial. “resarcitorias” (que no siempre será atractiva o segura. generalmente dan un pésimo panorama para las inversiones que tan encarecidamente requiere la economía nacional. que es visto como uno de “soluciones a medias” a daños de muy difícil reparación y que. los fallos jurisdiccionales (tanto en sede civil como penal). de ofrecer una plataforma muy estable para las inversiones que se requieren para mantener y reactivar la economía local (tan dependiente del capital atraído por el turismo y las inversiones extranjeras). se han enfilado a resolver el tema de las irregularidades (i. el lamentable abandono de la “seguridad jurídica preventiva” en pos de la “búsqueda de respuestas en sede contenciosa”. capitales y oportunidades que no se desarrollan en Costa Rica por temor a la poca protección del capital y las inversiones en su forma de propiedad inmueble) no sólo la seguridad jurídica sino también la economía locales serían ampliamente beneficiadas.

Costa Rica. con exclusión de la realidad física extrarregistral (artículos 452. Ídem. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. es determinante como límite (o imposibilidad) para hacer efectiva tal obligación. Jorge Enrique Alvarado54. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. Sc. 2007. 456 y 460 del Código Civil)”. como a la inscripción de tales bienes en el Registro. 56 Alvarado Valverde.). – San José. Seguridad Económica Partiendo de la clasificación realizada por el Prof. cuando lo documentado tenga efectos en Costa Rica (artículo 32 del Código Notarial)”. 1era Ed. 54 Alvarado Valverde. está fundamentado en el de la “Seguridad Jurídica” (propia del sistema Latino del Derecho) y tiene como base la certeza brindada por la publicidad registral (que provee certeza e integridad) a la                                                                                                                         53 Alvarado Valverde. 55 Artículo 31 del Código Notarial: “… En virtud de la fe pública. 184.56 Claramente dicho. se ha de admitir que. ya que la información contenida en los asientos registrales se presume cierta (presunción de exactitud) y completa (presunción de integridad). en principio. el sistema costarricense. Colegio de Abogados de Costa Rica. Jorge Enrique (M. 2007. una vez publicitados ante terceros. pág. el hecho de carecer del personal adecuado y suficiente para abarcar semejante control de casi diez mil notarios. “Lineamientos generales para la prestación y control del ejercicio y servicio notarial). 174. Jorge Enrique (M. Sc. “…es aquel que. Jorge Enrique (M. además de los efectos que produce en el contenido de sus asientos. 1era Ed. Colegio de Abogados de Costa Rica. con la particularidad de poder actuar en todo el territorio nacional –y fuera de él-. Colegio de Abogados de Costa Rica. el sistema de transmisión de bienes de seguridad jurídica preventiva.53 3. Seguridad Jurídica Vs. Sc. Colegio de Abogados de Costa Rica. pág. sean inmuebles o no) opera fundamentado en los efectos jurídicos que otorga tanto a los procesos de cartulación ante notario55 (que siempre serán tomados como ciertos). Costa Rica.   64     . “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. se presumen ciertas las manifestaciones del notario que consten en los instrumentos y demás documentos autorizados por él”. para garantizar el tráfico de la riqueza (en esta caso bienes inscribibles. – San José.).).

pues el Seguro de Títulos sólo protege en caso de vicios en la propiedad. el sistema jurídico de Costa Rica ha venido a convertirse en un “mix” de ambos conceptos y sistemas (de seguridad jurídica registral junto con seguridad económica en la forma de seguros de título). ya que no brinda ninguna seguridad jurídica real a los propietarios. el aseguramiento económico de esta. propio de los sistema sajones y que utiliza como criterio para la protección de la propiedad. Por un lado los propietarios –con justa desconfianza. que se vive diariamente en Costa Rica. información de las propiedades inmuebles y demás tipos de propiedad inscribible. Esto no podría ser peor. ni ningún beneficio para el mejoramiento tráfico jurídico de bienes inscribibles en el país. De muy reciente data.   65     . por medio de un “seguro de título” (el llamado “Title Insurance”). Existe la falsa percepción de que el “Seguro de Títulos” (figura importada de los sistemas sajones) es alguna forma de “seguro” que “resarciría” el valor monetario de los inmuebles en caso de robo con ocasión de Fraude Registral. b. Fraude Notarial o Fraude Judicial (lo cual también es falso. dos aspectos se confabulan para acrecentar este ornitorrinco jurídico y conceptual. donde la principal preocupación de los propietarios es rodearse de tantos “mecanismos de seguridad y aseguramiento” como les sean posibles. y son que: a. Además. se ha visto cómo. Esto es claramente (también en principio) contrapuesto al sistema de “Seguridad Económica”.no creen en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble como garante de la seguridad jurídica. en busca de la mejor protección de sus propiedades. ante la recepción de capitales extranjeros. que tuvieron lugar con anterioridad a la compra del inmueble y no con posterioridad a ésta).

– San José. para la protección de la propiedad inmueble en Costa Rica. Alvarado Valverde en el trabajo “El Fraude en el tráfico jurídico de bienes inscribibles”: “… considero que la supuesta alarma respecto del “supuesto caos” en la seguridad del tráfico de bienes inscribibles. pues además de que la información está garantizada por la oponibilidad de la publicidad registral – por cierto de acceso irrestricto.   66     . sin que en realidad tal mecanismo “engañosamente alternativo”.de seguridad a la transacción. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. que en principio son (y seguirán siendo) incompatibles.un riesgo menor al 1% en el aseguramiento de las transacciones)”57 Finalmente. Jorge Enrique (M. se rescata la idea de que efectivamente existe una colisión grave de conceptos y figuras. 2007.la incidencia de fraudes es mucho menor al 1% si se compara con la totalidad de inscripciones realizadas al año.                                                                                                                         57 Alvarado Valverde. 1era Ed. Sc. Colegio de Abogados de Costa Rica. si no es con el concurso de la información contenida en la publicidad registral (lo que sí representa es “un negocio redondo” para las aseguradoras y un costo adicional para el usuario. Colegio de Abogados de Costa Rica. 176. Costa Rica. concomitantemente con la discusión del proyecto de Código Notarial en la Comisión de Asuntos Jurídicos de la Asamblea Legislativa en el año 1996) el ambiente necesario para introducir el mercado de los Seguros de Títulos. lo que plantea la necesidad de buscar mecanismos para el reforzamiento de un sistema de “seguridad jurídica” compatible con sistema civilista-latino. Como muy acertadamente lo indica el Prof. a modo de conclusión a esta sección. pág. ha propiciado desde 1996 (recuerdo que la idea de un “seguro de títulos” se comenzó a escuchar con fuerza. lo que implica –por supuesto. genere por sí solo –ni siquiera un ápice.). Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. y que es posible sólo con la implementación de un sistema integral.

Existen diversos contratos concebidos con la finalidad de trasladar el “dominio” (“propiedad” para efectos de este trabajo) de un bien inmueble. Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurídicos que producen la radicación o traslación de la propiedad en un patrimonio determinado. existen “requisitos ad sine qua non” para la transmisión de bienes inmuebles. F. doctrina. quien da fe y certifica a los ojos del Registro Nacional. a título oneroso y gratuito. conocidos así por su carácter funcional. pues legalmente se ha impuesto la exigencia de cumplir con determinados procedimientos para su eficacia. En Costa Rica. A este modo de adquirir la propiedad se le llama también "título" y existen diversas clasificaciones. para que el Registro Nacional proceda a inscribir a una nueva persona como propietaria de un inmueble que consta inscrito a nombre de otra. derivados. tratados. la donación. al ser el medio para la certeza de un negocio entre dos partes. debe realizarse un documento emitido por un Notario Público. Básicamente esto quiere decir que. entre otros. por ejemplo: a título universal. Ese es el caso de los llamados “contratos traslativos de dominio”. podría perjudicarse a un propietario cuando se incurre en errores   67     . cual es el caso del contrato de compraventa. A pesar de las numerosas clasificaciones. etc. es cierta y precisa. el legado (o herencia). Ejemplos de tipos de contratos utilizados en el Fraude Inmobiliario: Modos de adquirir la propiedad. legislación y jurisprudencia que existen al respecto. para los efectos de esta investigación. originarios. el contrato de permuta. bastará con señalar que. En términos generales se trata de contratos denominados por la doctrina como “solemnes”. todos los actos o contratos traslativos de dominio deben ser protocolizados. que toda la información que se está suministrando para su trámite por el Registro. Sin embargo. tanto en el nivel nacional como en el internacional.

Aún más grave resulta. en cuanto a qué bien se está traspasando (podría tratarse de otra propiedad). a continuación se transcribe lo indicado por el Prof. Más recientemente se han materializado fraudes inmobiliarios y mobiliarios mediante la protocolización e inscripción de personerías falsas de compañías mercantiles. robados o alterados. o se redacta y presenta al Registro una escritura de venta o hipoteca falsa. engañando al cartulario o la otra parte. Entre los métodos utilizados que tienen que ver con la intervención notarial. o con la anuencia de alguno de ellos o de ambos. a quien   68     . Son también numerosos los casos de titulaciones mediante información posesoria de terrenos ya inscritos a favor de otra persona. Adolfo Durán Abraca : “Entre los métodos utilizados (…) y que dan lugar a la suplantación del titular registral verdadero. cuando se trata de una escritura “falsa” o que adolece de falsedad. en estas escrituras públicas. reproduciendo fraudulentamente todos los elementos de un instrumento público. con cédulas o documentos de identificación falsos. sin haber notario ni escritura matriz en el protocolo. valiéndose de planos falsificados o inexactos. pueden citarse la comparecencia ante un notario. emitida con la simple y pura intención de adjudicarse bienes pertenecientes a otras personas (sin su conocimiento o aprobación). que luego comparecen ante notario. Otras veces se adultera un testimonio legítimo. También se suele utilizar poderes falsos. o las características de este. con el fin de comparecer ante notario a otorgar escritura. más hoy constituidos en instrumentos públicos falsos. incluyendo las firmas. pero se usan sellos y boletas de un notario real y se estructura un escritura como si estuviera en su protocolo. antes permitidos de otorgar en documento privado.

59 Sandí. 1era Ed. Costa Rica. En material de la “Unidad Ejecutora del Programa de Regularización del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional”. para traspasar o hipotecar bienes que aparecen a su nombre. – San José. pág. Entre ellos se encuentran: las segregaciones dobles (dos lotes con un mismo plano) y los testimonios falsos (se usan documentos de seguridad notarial. Guillermo. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. Colegio de Abogados de Costa Rica.   69     . Programa 1284/OC/CR.”58 Adicionalmente a lo desarrollado hasta el momento. 2006. Ministerio de Hacienda. “Fraude Notarial y Registral en Costa Rica”. Palabras introductorias. 164. se ha determinado la existencia de diversos mecanismos que de igual manera pueden ser utilizados para generar alteraciones al dominio de las propiedades como se ha explicado en los casos anteriores. engañan fácilmente. que incluyen testimonios sin matriz y testimonios falsos con boletas de seguridad sin reportar como extraviadas).59                                                                                                                         58 Durán Abarca. 2007. Adolfo. Colegio de Abogados de Costa Rica. “Análisis de Vulnerabilidades del Sistema Registral Vigente y Respectivas Propuestas para la Mejora y Fortalecimiento de la Seguridad Jurídica Inmobiliaria”.

p. creyendo en la apariencia de titularidad del non domino. no está legitimado para disponer. Madrid.1983.60 La concurrencia de buena fe. 1985.61 La adquisición puede proceder o no del titular del derecho real adquirido. La figura jurídica del Tercero Poseedor de Buena Fe y el “Verus Domino” 1. o que no existe. Si el tercero conocía la ilegitimidad del acto traslativo llevado a cabo por el non domino. sino también objetiva. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Editorial Tecnos.79 61 DIEZ PICASO. puesto que aquella debe fundarse en una situación de apariencia que razonablemente permita aquella convicción. María Inés. p. Luis. La buena fe es no solo subjetiva (creencia en el poder de disposición del transmitente o ignorancia de la falta de dicho poder). es prudente reconocer que el concepto de adquisición a non domino. pero se dice que el tercero adquiriente que adquiera del non domino debe ser de buena fe. La adquisición a non domino es la adquisición por un no dueño.62                                                                                                                         60 MARTINEZ Rodríguez. Conceptos Desde un punto de vista metodológico. Facultad de Derecho de la Universidad de Costa Rica. Volumen III. que además de no ser titular. creyendo que quien le transmite es el titular de la cosa objeto del negocio. para llevar a cabo la protección se explica por sí sola. Tesis para optar por el titulo de licenciada en Derecho. o sea. y la disposición de un derecho no perteneciente al alienante. 807 62 MARTINEZ Rodríguez. la justificación de la protección que pudiera acordársele. está ligado con la adquisición que hace un tercero. G. España. María Inés. La adquisición a non domino de bienes muebles con énfasis en la legislación costarricense. p. se pierde por completo. 19   70     .

pues. Tratado de los Contratos. es utilizada en materias como penal y laboral. La figura del tercero que concierne a esta investigación. Esta aclaración es necesaria debido a que la figura del tercero. se llega a sufrir la pérdida de su derecho frente al adquirente de buena fe.. en el Derecho costarricense. bajo el principio de publicidad registral. es la de aquel que se encuentra vinculado a un derecho real originado de una escritura pública. los preceptos que rigen la compraventa en general son aplicables al contrato de permuta. concretamente en materia de bienes inmuebles.   71     . cit. una doble venta. El Código Civil costarricense. conforme a la publicidad registral. Es el “tercer adquirente” o “tercero registral” del artículo mencionado anteriormente. sin la intervención del propietario original de la cosa. La permuta es un contrato por el cual las partes se dan recíprocamente en propiedad una cosa por otra. El tercero es aquel que se encuentra dentro del derecho civil. con las modificaciones requeridas por la especialidad del caso (…)63                                                                                                                         63 Alberto Brenes Córdoba. indica que los negocios jurídicos y sus efectos. quien encuentra amparo en el principio de fe pública registral. La permuta encierra. el que se encuentra plasmado en el artículo 455 del Código Civil. p. no implica que terceras personas no puedan conocer de los contratos que se celebran. 131. son circunscritos a las partes que los celebran. Por eso. respetando los acuerdos tomados entre los contratantes. Op. artículo 1025. cada una de las cosas permutadas constituye el precio de la otra. Mas lo anterior. en vez de mediar precio en dinero como en las ventas propiamente tales. Por lo mismo. solo que. las partes deben participar en la relación jurídica que se pretenderá llevar a cabo.

ante la apariencia de licitud. Quienes encuentran protección en estos principios. En manifiesto contraste con los antiguos juristas que sólo admitían los efectos de la buena fe en los casos en que de manera expresa y literal el ordenamiento jurídico aludía a ella. la buena fe "es un principio jurídico fundamental. Ediciones IDEA. de forma lícita o aparentemente licita. los procesos civiles han alcanzado un notable aumento. Informa la totalidad del mismo y aflora de modo expreso en múltiples y diferentes normas. informante de la totalidad de la regulación con características de postulado oral y jurídico. prevalece la adquisición a nombre de tercer poseedor de buena fe sobre los derechos de los propietarios despojados ilícitamente de sus bienes. que quien lleva a cabo la actividad fraudulenta en materia de bienes inmuebles.                                                                                                                         64 PLA RODRÍGUEZ (Américo). esto es. 1987. aun cuando no siempre se le mencione en forma expresa. ni en la buena fe. Lo anterior es producto de las exigencias del tráfico jurídico de bienes y la necesidad de adaptación del sistema jurídico a estas. vol. Es este sentido. algo que debemos admitir como supuesto de todo ordenamiento jurídico. los terceros adquirentes de buena fe y los titulares del derecho de propiedad en el país. Curso de Derecho Laboral. p. sobre el tratamiento que obtienen dentro de la legislación. segunda edición. 69. quienes adquieren el derecho real. por medio de cambios y variaciones en la normativa existente. I. señala Pía Rodríguez. la doctrina y la jurisprudencia."64 Es importa rescatar. en virtud de que. se la ve ahora como principio general. son los terceros registrales. En virtud de la publicidad registral. surge una serie de cuestionamientos. Al respecto.   72     . tomo I. por los conflictos de titularidad sobre los bienes inmuebles y el enfrentamiento entre el titular “verus domino” y el “tercero registral”. no es quien encuentra resguardo en los principios de publicidad registral. Montevideo.

en cuya virtud. no se ve razón alguna que justifique el exigir buena fe al tercero posesoriamente protegido y no exigírsela al tercero registralmente tutelado.66 Al indicar.138-140   73     . provoca una apariencia de titularidad que da lugar a que adquiera válidamente quien se funda en ella (legitimación posesoria). En caso de que se compruebe que el tercero realizó algún tipo de intervención en el fraude. Caracas. Para llegar a conocer con certeza que el transmitente es un legítimo propietario no                                                                                                                         65 MONTES. En caso contrario. primera edición. En la esfera mobiliaria. tendrá que saber con toda certeza que quien le ha trasmitido la cosa era propietario de ella y podía trasmitirla. El tercero Registral en el Derecho Venezolano. pp. "el adquirente de un bien inmueble sólo habrá realizado adquisición segura cuando pueda contar con que nadie ha de perturbarle su propiedad. 1967. previo a que el tercero llegue a ser el nuevo poseedor del bien.. 138 66 Idem. por parte de su transferente. marginando la regla nemo dat quod non habet). quien contrate fundándose en ella deviene en titular del derecho enajenado. la supuesta ilegitimidad del negocio en la que se ve inmerso el tercero. Angel Cristóbal. aunque aquel no sea el verus dominus"65 De manera que la posesión y el Registro. este carecería de la buena fe y su amparo en ella sería invalidado. el instituto paralelo a la inscripción es la posesión. p. cada uno en su propia esfera de actuación. Para ello. No debe olvidarse además. la actuación posesoria en materia de bienes muebles. por más que este no preexistiese en el patrimonio del transferente (el Registro suple semejante preexistencia. Publicaciones de la Facultad de Derecho Central de Venezuela. existió una actuación fraudulenta de despojo del bien que perjudicó al titular originario del bien. que indujo el despojo del propietario originario de su bien. tienen la facultad de hacer eficaces las adquisiciones a non domino. se hace desde la perspectiva de que. que "la inscripción registral conforma una apariencia jurídica legitimadora a favor del titular inscrito. Si esto es así.

tienen como finalidad primordial la seguridad del tráfico jurídico. 241 68 MARÍN PÉREZ. habrá que conocer toda la serie o cadena de transmisiones anteriores. Ciencias Económicas 25-No. Madrid. 1 Revista.127 69 Torrealba. a partir del dominio. No le bastará sin embargo al presunto adquirente de un bien inmueble tener certeza de que el transmitente es propietario.69 (Ej. como no siempre los vendedores son                                                                                                                         67 DIEZ PICASO. Revista de Derecho Privado.: 2007. no se indica año. p. España. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense. la protección de los que adquieren. usufructo o servidumbre). Volumen II. Habrá que exigirle una demostración palmaria de que adquirió legítimamente la propiedad. Necesitará además saber que el legítimo propietario podía transmitir la cosa. otros derechos reales de contenido menor. ni constituir.p. que la dinámica de los derechos reales y del dominio se asienta sobre un principio básico: nadie puede transferir a otro la titularidad de un derecho real que no tiene. Federico. el que los sistemas registrales. Madrid. Editorial. no necesitan remacharse. reflejada en los libros del Registro. Pascual.”68 Se debe tener presente. Sin embargo. confiados en una determinada situación."67 En relación con lo anterior. a nuestro juicio.1983. es decir. basta con que externamente aparezca como tal. por lo menos durante el tiempo necesario para la usucapión. la circulación de riqueza se produce en una comunidad así organizada con una gran dificultad. Marín Pérez indica: "Y son hechos que. De igual manera. Se comprende que en estas condiciones el tráfico de inmuebles se torna radicalmente inseguro y por tanto. y. de origen indiscutiblemente germánico.225     74     . como consecuencia. Introducción al Derecho Registral. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. lo cual supone a su vez tener que examinar la validez objetiva de la anterior transmisión y la cualidad de dueño en el anterior transmitente. que no existían limitaciones en la facultad de disponer y que no había sido ya transmitida anteriormente. Luis. Editorial Tecnos. p.

el Derecho se ve precisado a legitimar ciertas situaciones aparentes dotándolas de alguna eficacia. propietarios de los derechos que enajenan. quien por ejemplo. la ley no habla de acciones mixtas y el concepto doctrinal de un derecho mixto es inútil y artificioso. Puesto que en este. reducción. En el primer caso. En el segundo caso. el derecho a la rescisión.. caso la finalidad práctica de la acción consiste en la consecución de la cosa. no un derecho mixto sino dos derechos concurrentes. Por el contrario. contra los terceros poseedores estos derechos son puramente reales. aunque condicionado prevalezca sobre el derecho a la rescisión.   75     . En el primer caso. y el real condicionado a la admisión de la demanda de rescisión. aquel a quien ha sido transferida la propiedad tiene. “la doctrina francesa enumera como mixtas. de las cuales habla el artículo. porque él carece de la propiedad y si pide con la rescisión la restitución de la cosa. se presume con dos derechos. dirigidas contra el otro contratante para conseguir la cosa cuya propiedad se ha transferido y las acciones que tienen por objeto la resolución. contra el otro contratante. en el segundo caso es justamente personal porque pide la resolución de un negocio jurídico y real porque se dirige a conseguir la propiedad. pide la rescisión de una venta de inmuebles. las que nacen de un acto traslativo de la propiedad de un inmueble o de un mueble que no sea un simple genus. hechos valer. es natural que el derecho real. No obstante. ejercita un derecho que no tiene nada de real. cuando esté permitido. de un acto traslativo de propiedad o constitutivo de un derecho real inmobiliario en cuanto a propuestas contra aquel a cuyo favor se ha constituido el derecho. rescisión. . el derecho es al mismo tiempo personal en cuanto se deriva de la obligación de entregar la cosa y real en cuanto nace de la propiedad transferida. 59 del Código Procesal francés.

(El que adquiere una cosa por donación de quien no es su propietario).”70 Así. (Código Civil. Ha de tratarse de una adquisición que se realiza como derivada o procedente de un non domino (transmisión de la propiedad de un inmueble por quien no es propietario de este). Principios de Derecho Procesal Civil . Se habla en estos casos de adquisiciones a non domino: la situación del adquirente debe reunir determinados requisitos. La buena fe debe ser subjetiva y objetiva. El beneficiario de una transmisión gratuita no merece mayor protección que la que se dispensa a la persona de quien recibió la cosa. Objetiva. lo cual no impide que se trate siempre de dos derechos distintos ni siquiera es propio hacer de estas dos acciones una única actio in rem scripta: puesto que la eficacia real que tiene lugar aquí. Por eso cuando el derecho real. 1096). Subjetiva en el tanto el adquirente debe creer en el poder de disposición del transmitente o ignorar la falta de dicho poder. que renace en el momento en que la rescisión se pronuncia. José. La misma ley llama a esta acción reivindicación (art. no es más que el efecto normal del derecho real. A.) así veremos que en este caso las dos acciones acumuladas siguen al forum reí sitae (§ 30„ IV). debe preferirse a quien pugna por evitar un daño. y no a quien pretende acogerse al valor de la apariencia para conseguir un lucro. A saber: a. b. c. resulta necesario proteger a los terceros que han puesto su confianza en determinadas situaciones. 1096 cit. la ley permite entablar directamente contra él ambas acciones acumuladas.                                                                                                                         70 Chiovenda. La adquisición debe realizarse a título oneroso. Editorial Reus (S. art.52-53   76     . que ha de conseguirse mediante la rescisión. Madrid. debe ejercitarse después contra un tercer poseedor. reducción o nulidad.). El adquirente ha de tener buena fe.1922 P.

Seguridad Jurídica y Publicidad Registral. Implicaciones sociales. Conflicto entre el Verus Domino y el Adquiriente Ad Non Domino La adquisición ad non domino. 2001. 1 Revista. Espinoza Gómez. lo que se pretende es proteger a los terceros que se encuentran en determinadas situaciones. Ramírez Sánchez. jurídicas y económicas. Ciencias Económicas 25-No. este es uno de los pilares del derecho comercial.72 2. La adquisición del tercero es protegida por la apariencia que brinda el Registro. p. Se trata de asegurarse o de proteger al comprador de buena fe de que no va a perder la cosa adquirida. Heilyn Ivana. Federico. la apariencia la otorga el Registro Público a través de la inscripción. Situación de los terceros adquirientes de buena fe a la luz de la Jurisprudencia de las Salas Primera y Tercera anterior y posterior al año 1998. se toma como si fuera verdadera.226 72 Carvajal Pérez. debido a que se obtiene una cosa ajena sin que medie la voluntad y consentimiento del verus domino de vender o transferir la propiedad al que en este caso será el adquiriente ad non domino.: 2007. Gely Marcela. Posición de la doctrina y legislación. Esta forma adquisitiva es anómala de derechos reales. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense. y por consiguiente.                                                                                                                         71 Torrealba.   77     . 86. 71 En materia de bienes inmuebles. puesto que debe fundarse en una situación de apariencia que razonablemente permita aquella convicción. En el caso del adquiriente ad non domino. Adquisición a non domino. puesto que la información que brinda esta institución aunque sea falsa por ausencia de rectificación del asiento registral. Es una modalidad adquisitiva anómala y única en los derechos reales. la adquisición del tercero sería válida.p. Se adquiere sobre una cosa ajena sin el consentimiento de su propietario y por medio de una persona no legitimada para constituir esos derechos. genera seguridad jurídica en la circulación de los bienes. Facultad de Derecho de la Universidad de Costa Rica. Tesis para optar por el título de licenciatura en Derecho. María Gabriela.

1 Revista. se modifica fraudulentamente la junta directiva de una sociedad o se inscribe un falso poder. p. llevado a cabo con el fin de despojar al titular original de un bien y adquirirlo de manera fraudulenta por otro sujeto.                                                                                                                         73 Torrealba. El esquema del fraude usualmente es el siguiente: Se presenta al Registro Público un documento falso que consigna el consentimiento del verus domino en un acto traslativo de dominio o en una hipoteca a favor de un estafador o de su testaferro. el cual implica una confrontación entre la voluntad interna y la manifestada. se plantea la confrontación civil entre el verus domino y el adquirente a non domino.: 2007. A partir de la inscripción de un primer documento apócrifo. Es trascendental mencionar que.224   78     . y se embolsa ilegítimamente el precio o el importe del préstamo. o bien como los representantes legítimos del verus domino. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense. para lograr instaurar las debidas responsabilidades a terceros. En tales casos –cuando el tercero no es un cómplice--. es menester determinar la existencia del delito de fraude y el conocimiento del tercero de este. En otros casos.73 De conformidad con lo expuesto. Federico. se puede decir que el engaño es producto de un negocio jurídico en apariencia legal. el non domino contrata con un tercero de buena fe (el adquirente a non domino) la venta o la constitución de un préstamo hipotecario sobre bien. Acto seguido. una falsa publicidad registral: el estafador o su testaferro (el non domino) figuran bien como aparentes propietarios del derecho real adquirido mediante falsedad. se crea una falsa apariencia. El fraude inmobiliario registral plantea una versión del conflicto verus domino-adquirente a non domino. Ciencias Económicas 25-No. esta contradicción ocurre cuando existe la finalidad de engañar para obtener un resultado determinado a su favor.

Sin embargo. El artículo 456 del Código Civil reza lo siguiente: "La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. mientras la Sala Tercera mantiene la posición de proteger al despojado titular registral. los actos o contratos que se ejecuten u   79     . quien realiza el despojo mediante cualquier tipo de fraude. frente a este tipo de actuaciones que se encuentran al margen de la legalidad. La Sala Primera se inclina a seguir la tesis de la protección bajo la publicidad registral siendo de esta manera beneficiado el tercero de buena fe. la cual consiste en determinar si se debe proteger al propietario originario despojado. 3. en otros casos solo una parte es la que realiza el acto de manera ilícita de tal modo que su verdadera naturaleza es desconocida para la otra parte. El Principio General “Primero en Tiempo. el mecanismo considerado la solución radica en la prevención del fraude inmobiliario. problema que ha ido en aumento en los últimos años. vende la cosa a un tercero. Por esto. Los distintos tipos de fraudes relacionados con el menoscabo del patrimonio de verus domino. Primero en Derecho” frente al artículo 456 del Código Civil Al respecto. o al tercero que adquirió de buena fe. debe aclararse que la jurisdicción enfrenta una situación incierta. El enfoque de este trabajo es respecto a los bienes inmuebles. La doctrina y la jurisprudencia en materia civil y penal se han visto obligadas a buscar un fundamento al tratamiento jurídico. Se puede presentar el caso de una compraventa en la que el dueño original del bien es separado de este mediante la venta de su patrimonio sin su autorización. En algunos casos ambas partes conocen que ocultan bajo una forma diversa un vicio en el negocio. se realiza con la intención de generar una apariencia engañosa que pueda triunfar y generar la situación jurídica real.

aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro". tiende a la protección de ese tercero de buena fe. se estaría propiciando la incerteza e inseguridad. mantuvieron en diversas resoluciones que no se debe proteger a los terceros adquirentes de buena fe. no puede ser mayor a la de quien ha sido. debe. desposeído de la titularidad jurídica de uno o varios bienes de los que es propietario. afectarlo. pues ello implicaría quitarle al   80     . como así se prevé en el artículo 457 del Código Civil. al anularse este. Los magistrados de la Sala Tercera. otorgándole dicha competencia a la vía jurisdiccional y no por medio administrativo. decretó su propia incompetencia para saber de dicha materia. Mientras el Registro Público. que adquiere al amparo del Registro. tornando nugatoria la función esencial del Registro Público. De lo contrario. Para esta Sala tercera la tutela del tercero de buena fe. mediante la resolución del Departamento de Asesoría Jurídica número 806 del día 28 de mayo del 2001. lo cual conllevaría a un caos social. en consecuencia. interpretando dicho artículo. Pero establece que si se llega a probar que el tercero adquiriente conocía la ilicitud o irregularidad del negocio. no se invalidarán en cuanto a tercero. otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello. por encima de los propietarios originarios. la Sala Primera e incluso la Sala Constitucional. ilegítimamente. La Sala Primera. Dicha resolución ha sido respaldada por la Procuraduría General de la República. una vez inscritos.

La venta de cosa ajena es absolutamente nula y sólo puede enajenar quien es el propietario legítimo de la finca. razón por la cual. conviene recordar que el Principio de Publicidad Registral existe para proteger al tercer adquiriente y a su vez al desarrollo del comercio mediante el tráfico de bienes. El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense. que en el caso del fraude inmobiliario no existe voluntad por parte del propietario original en el contrato. ni siquiera al amparo de la fe pública registral. Las dos primeras especies de estas condiciones atañen a la formación del acuerdo de voluntades. no puede engendrar consecuencias patrimoniales a favor de nadie. Ensayos sobre Obligaciones y Contratos. la tercera a la ejecución de las obligaciones. para darlo a un tercero. legítimo propietario del bien del cual es legítimamente dueño. por lo tanto. p. En nuestro régimen civil es condición única de existencia el consentimiento. Año desconocido. "Ensayos Sobre Obligaciones y Contratos: El Contrato Aparente". mediante el cual su patrimonio se ve disminuido.htm   76 El Contrato Aparente. No obstante. Señala Ricardo Uribe Olguín que "los contratos requieren de ciertas condiciones para existir. Fernando. pues esto sería que se diera el milagro de la resurrección75. Ciencias Económicas 25-No.or.76 Es claro. amparando su posición en el principio de seguridad registral. ciertas otras para ser válidos y alguna más para subsistir.cr/revista_elforo/foro1/terceros. Revista el Foro. por no gozar de la voluntad del propietario para llevarse a cabo. si el adquirente fraudulento que aparece como dueño en el Registro vende. 1 Revista.223   75   Montero Piña. http://www. Página 19   81     .abogados. esa                                                                                                                         74  Torrealba. esto es. un ente que carece de vitalidad.: 2007. Se considera aceptable el punto de vista del Licenciado Montero Piña. Federico. 74 Un contrato espurio es un ente sin vida jurídica. en cuanto a que el contrato carece de vitalidad. el acuerdo de voluntades motivado por causa o causas y destinado a crear obligación u obligaciones con sus correspondientes objetos".

78 Existe una clara confrontación de principios. sino a la víctima. supuestamente. pues por la vía de la interpretación normativa que hace la Sala Primera. aparentemente lícita. adquirido con justa causa antes que el tercero de buena fe. pues es quien tiene título hábil. "Ensayos sobre Obligaciones y Contratos: El Contrato Aparente". venta es absolutamente nula. Año desconocido   78  Idem     82     . si no es por interés público legalmente comprobado. ajeno al fraude cometido previamente. La inviolabilidad de la propiedad. Pero cuando la titularidad registral no corresponde al vendedor estafador. aunque las causas implícitas o explícitas de la nulidad no consten registralmente. eficaz. que tiene rango constitucional y cuya norma ordena que a nadie pueda privarse de la suya. indicándole al verdadero propietario que tiene a su favor una acción de carácter personal. para poder realizar el fraude y lograr destituir al titular. los cuales son utilizados por el estafador a su favor. se le priva de su                                                                                                                         77  Montero Piña. estamos en presencia de una violación flagrante a esa norma constitucional. quien adquirió de un estafador cuyo título carecía de esos atributos. es muy acertado y es el que comparten los autores de este trabajo. no obstante como ya se ha señalado. con lo cual se protege al tercero que adquiere de buena fe. en beneficio de la seguridad jurídica. difiere del Principio de Publicidad Registral. legal y valedero. Revista el Foro. representada por la fe pública registral. que ampara al tercero de buena fe. primero en derecho" obliga a proteger al legítimo propietario despojado del bien. obtener un beneficio económico. verdadero. contra el agente productor del daño. quien en cuestión es. del bien de su derecho de propiedad y mediante una venta. previa indemnización conforme a la ley. 77 Este criterio del licenciado Montero Piña. Fernando. El principio general "primero en tiempo. cuyo derecho real lo ponen en segundo plano.

debido a que no se promueve una igualdad entre las partes en conflicto. en contra de quienes consumaron el fraude. al reconocer mejores derechos de terceros registrales de buena fe. y ser privado de su inmueble. según la cual se ampara a quienes se califica de “terceros registrales de buena fe” en detrimento del propietario legítimo de bienes inmuebles. derecho de propiedad a la persona afectada..Artículo 41 se lesiona al mismo debido a que no se protege al propietario original del bien y este ve disminuido su patrimonio en el debido proceso. “la inconstitucionalidad del artículo 456 del CC. sin ser indemnizado.                                                                                                                         79  Idem.”80 Como se observa.   80 Sala Constitucional. expediente 03-006599-0007-CO   83     . Quienes promueven esta Acción de Inconstitucional. y se favorece al tercero de buena fe en perjuicio del propietario original. Acción de Inconstitucionalidad.79 En la Acción de Inconstitucionalidad. planteada por los licenciados Baudrit y Céspedes contra el artículo 456 del Código Civil y contra la Jurisprudencia establecida por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. la Sala solo le otorga al propietario afectado el derecho de cobrar daños y perjuicio contra quien lo despojó del bien. alegan violación de la Constitución Política en sus artículos: a. invocan los gestionantes: .. Por lo que es claro que éste nunca podrá recuperar la propiedad de la que fue despojado y deberá enfrentar otro proceso. Artículo 33 Este se ve violentado. las cuales consideran que van en detrimento del legítimo propietario de un inmueble. por el simple hecho de presentarse un tercero que pretende adquirir derechos reales al amparo del RP por un inscripción producto de un fraude. sin indemnización previa y sin causa justa. así como la jurisprudencia de las sentencias 53 (2-julio-1997) y 162 (16-febrero-2001). b.

en aras de respetar el principio de publicidad registral. Consideró la Sala Primera que la información que aparece   84     . respecto a la protección del tercero de buena fe y al “legítimo propietario” despojado del bien En la jurisprudencia de las Salas de Casación existen dos tesis contrapuestas. entre otros. con la información así conformada en el Registro. Es claro que se deben definir prioridades sobre la protección que se pretende brindar. La propietaria despojada ilícitamente de sus fincas demandó para que se declara la nulidad de los traspasos y se le devolviera lo que había sido suyo. y principalmente sobre a quienes se debe proteger. se violentan normas constitucionales que protegen al propietario legítimo. elaborar los planos de esa reunión y. una vez logrado su registro en el Catastro Nacional. Posteriormente. Contraposición de criterios entre la jurisprudencia emitida por las Salas Primera y Tercera de la Corte Suprema de Justicia. pero fracasó porque los Magistrados consideraron que ella no podía ser protegida. porque los terceros habían adquirido de buena fe basados en la fe pública registral y en razón de ello resolvieron que le asistía el derecho a cobrar los daños y perjuicios a quien le había despojado de sus pertenencias. aumentando de esa forma la cabida de su propiedad. pues la Sala Primera ha resuelto que se debe proteger al tercero de buena fe. segregar los inmuebles y venderlos. La actora demostró que la demandada reunió en forma ilegal fundos. 4. con apoyo de la segunda parte del artículo citado. un caso en que una señora dispuso de dos bienes inmuebles que no le pertenecían y los inscribió en el Registro a su nombre en forma fraudulenta. Esta instancia conoció. dos personas los adquirieron y pagaron altos precios por su adquisición de buena fe. para luego. Como se puede observar. con fundamento en la trascendencia de la información que emana del Registro. los cuales sabía que no le pertenecían.

porque el interés general amparado por la fe pública registral. prevalece sobre el interés particular.. Año desconocido. del 24 de abril del año 1991. sino de un fraude inmobiliario.or. En este sentido todo lo relativo al nacimiento.htm     85     . es de suma importancia para el sano y armonioso tráfico de bienes. de la persona perjudicada con un despojo de tal naturaleza. Revista el Foro. por no existir motivo alguno para dudar de su veracidad. seguridad y publicidad de los derechos reales. "Ensayos sobre Obligaciones y Contratos: El Contrato Aparente". el asunto no se trata de un tráfico de bienes realizado de manera armoniosa. la Sala Primera se pronunció de la siguiente manera: "III. adquiere gran relevancia en cuanto a los terceros. la transacción con los terceros de buena fe tenía que prevalecer en perjuicio de la persona despojada. Los problemas                                                                                                                         81   Montero Piña. Fernando. sobre el titular del bien quien fue despojado de su propiedad. Se tuvo claro que quienes adquirieron lo hicieron de una persona no apta para disponer de los bienes. vicisitudes y extinción de éstos además de ser trascendente para su titular. en las cuales se le otorga protección al adquirente de buena fe. en el registro es fidedigna. pero como esa persona figuraba como propietaria en el Registro.cr/revista_elforo/foro1/terceros.abogados. pues en realidad no le pertenecían. tanto en cuanto puedan confluir con otros derechos reales como respecto de las incidencias de los derechos personales sobre ellos. prevalece en varias sentencias. El Registro Público de la Propiedad tiene como fin fundamental la inscripción.81 Es primordial observar que el criterio de la Sala Primera. Al respecto en la sentencia N° 60.. El principio de Publicidad Registral. http://www. no obstante en el caso anteriormente descrito por el Licenciado Montero Piña y muchos otros que son conocidos por esta Sala. quienes sólo por la publicidad registral tienen acceso al conocimiento de la situación exacta de esos derechos.

esto se desprende de la misma norma inalterada del primer párrafo del artículo 455 del Código Civil.. tendrá prioridad aquella presentada primero. de donde la parte tiene abierto el camino para que se declare uno u otro de los vicios señalados. aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro (Artículo 456 del Código Civil). señalando la jurisprudencia lineamientos muy claros respecto de estas normas.. sólo que cuando los actos o contratos fueren ejecutados por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello. Por su parte en la confluencia de derechos reales y derechos personales naturalmente ha de imperar el principio de primero en tiempo primero en derecho. o de derechos personales sobre éstos encuentran su regulación en el Código Civil en los numerales 455. y. pero no presentada al Registro. sobre el cual no hubo reforma legislativa. el ordenamiento jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto nulo o anulable presentado con anterioridad para su inscripción en el Registro. 456 y 457. y es la regla admitida en forma reiterada por la jurisprudencia. cuando las partes han impulsado la creación de actos so (sic) contratos en fraude de acreedores. No obstante lo anterior. esta regla tiene dos excepciones: la primera tiene un origen consensual. en este caso opera la   86     . sobre todo luego de la reforma al artículo 455 operada en virtud de la Ley N°2928 del 5 de diciembre de 1961 (Sentencia de Casación N°95 de las 15 horas 45 minutos del 7 de agosto de 1968). y mucho menos convalidarlo. la otra. de donde aún cuando una escritura pública hubiere sido otorgada mucho antes de una posterior. surgidos entre diferentes derechos reales. Y se indica que el ordenamiento jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto pues si bien impera la regla de que las acciones de rescisión o resolución no se aplicarán al tercero que haya inscrito su derecho. pues si las partes lo han estipulado y consta en el Registro la acción de rescisión o resolución perjudica al tercero. no se invalidarán respecto a tercero. una vez inscritos.

. se debe entender que a pesar de que el negocio jurídico que fue celebrado por el tercero. el Registro tiene la obligación de otorgar a los terceros poseedores de buena fe. o cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude (Artículo 457 del mismo Código). op. para que esto ocurra se debe cumplir con cada uno de los requerimientos que establece el ordenamiento jurídico.. cumple aparentemente con las disposiciones de ley. generó un detrimento en el patrimonio del titular originario. 106. de la posición de la Sala Primera. estos deberán ser resueltos al amparo de las normas preestablecidas. obtuvo la apariencia de un acto válido y eficaz.adquirió el inmueble de cita.. que exigen que en el tráfico reine la confianza y la seguridad de adquirir en firme. el señor. rescisión o resolución cuando la segunda enajenación ha sido hecha por título lucrativo. coincide con lo que señala Roca Sastre citado por Ángel Cristóbal Montes :"aunque prevalezca el interés del verdadero propietario desposeído. no obstante. si el derecho de esa persona provenía o no de un acto nulo. Por ende. pues con su inscripción registral. N°60 de las 15 horas del 24 de abril del año 1991... es preferible que sobre los intereses particulares prevalezcan los intereses generales de la contratación."83 Es menester indicar que para la Sala Primera. no estaba a su alcance determinar.cit. el negocio jurídico previo a este. Señaló la Sala Primera: " En la especie. no obstante. y en caso de que existan vicios que lesionen a las partes. 83 Roca Sastre citado por Montes. directamente de la persona que aparecía como dueña en el Registro Público de la Propiedad.   87     . el amparo que brinda la fe pública registral. No obstante."82 Lo dictado por la Sala Primera. siendo                                                                                                                         82 Sala Primera. p.

por encima de su derecho y su propia seguridad registral. él.. No obstante. a quien hay que proteger. hecho al amparo de documentos falsos que logran ser inscritos en el Registro Público. sustraído en forma fraudulenta. consideraron que prevalece el interés particular de la persona despojada ilegalmente del bien. Se señaló que la tutela del tercero de buena fe. por su vulnerabilidad ante el fraude inmobiliario. luego lo hipotecó a un prestamista de buena fe y lo vendió a un tercero también de buena fe. porque la víctima de un despojo de sus bienes. que a su vez confiaron en la publicidad registral. se encuentra la del colectivo y la del sistema inmobiliario nacional para el que resulta imprescindible la protección de terceros.. “En un proceso."84 Por otra parte.   88     . la posibilidad de que le cobre los daños y perjuicios al agente productor del daño o al Estado. que por demás. con una excelente interpretación y aplicación de normas y principios jurídicos. al amparo de la mencionada institución. porque los integrantes de ese órgano.. sorprendido con el despojo de la                                                                                                                         84 Sentencias Nº 60 de 1991. restándole importancia a la información brindada por el Registro Público y por ende. y brindarle al tercero adquirente de buena fe.Esta Sala tiene claridad sobre la lesión causada a la recurrente. esta instancia conoció. La persona ofendida planteó la acción civil resarcitoria y pidió que se le regresara a su patrimonio el inmueble que le habían despojado y logró su objetivo. al principio de publicidad. la que. que determinado sujeto se apropió ilegalmente de un inmueble. no puede implicar que su situación prevalezca sobre la de quien ha sido. Nº 162 de 2001. aún cuando haya terceros adquirentes de buena fe. adquirente de buena fe. tiene derecho a recuperar el bien que le ha sido. en principio exige reparación del agente productor del daño. en forma fraudulenta. se realiza a la luz de lo dispuesto en el numeral 456 supracitado. Nº 37 de 1994.. la Sala Tercera mantiene la posición de que debe protegerse al verdadero propietario.

Tesis de Grado para optar por el Título de Licenciada en Derecho “Las funciones modificadora y certificadora de la Base de Datos del Registro Público de la Propiedad Inmueble   89     . Kristy y otro. desproporcionado. por lo que. los Magistrados concluyeron en que eso no puede ser utilizado como excusa para legitimar los fraudes que por medio de documentos públicos falsos y que. pues ello implica despojar al legítimo propietario del bien que le pertenece. por lo que a pesar de que el Registro no convalida los actos o contratos nulos. que viene a ser parte y no tercero en el acto o contrato nulo y que por tal motivo no podrá verse beneficiado por los efectos de la fe pública registral. la nulidad del derecho del transferente no podrá afectar a un tercer adquirente de buena fe. dicha nulidad traerá como consecuencia la nulidad de todos los actos de él derivados aun cuando existan terceros adquirentes de buena fe. legitimar la adquisición ilegítima de los mismos. Por tanto. Se olvida además que cuando entran en juego los efectos de la fe pública registral. lo cual resulta.y que por tanto. Consideraron que no se debe tutelar a los terceros adquirentes de buena fe. pues la inscripción no convalida los actos nulos. irracional e injusto. para darlo a un tercero. Con la amplitud de esta respuesta se estaría olvidando que nuestro sistema registral ha adoptado el principio de fe pública registral en su doble aspecto -positivo y negativo. Se valoró en esa trascendental sentencia la ineficiencia del Registro y poca confiabilidad para garantizarle al verdadero propietario el respeto de sus derechos legítimamente adquiridos. a favor de los terceros adquirentes el contenido del Registro no sólo se presumirá completo sino también exacto. Evidentemente no. desmedido.’’85                                                                                                                         85 Arias Mora. en aras de los principios de seguridad registral. las reglas del derecho civil se marginan y los principios aplicables serán los del derecho registral. logran el despojo jurídico de los bienes o incluso. titularidad jurídica de los bienes que le pertenecen. Lo anterior con el agravante de que la Sala Tercera considera como tercero no sólo al subadquirente. utilizando la propia estructura registral. sino también al adquirente.

p. Ningún tercero se puede amparar en la comisión de un delito. La Sala Tercera. tomo I. Así como."86 De igual manera. 147. 682. o bien por actividades fraudulentas que cometen terceros. Este tipo de personas se amparan en la seguridad de que la propia publicidad representa extender los efectos del delito. Mayo 2003. Lacruz y Pelayo comparten la siguiente opinión: "Donde hay falsedad no hay fe pública. La Sala Tercera. evitando que este sea despojado del bien que le pertenece. 86 Núñez Lagos citado por Roca Sastre. que brinda el Estado. sostiene que la publicidad registral. se inclina por la posición de proteger al titular original del bien. aprovechándose de las debilidades de la actividad registral. no a proteger a los propietarios de bienes. a terceras personas que actúan de buena fe. p. aunque le perjudique. existe una confrontación de criterios entre las Salas Primera y Tercera. quien al resaltar la importancia social de la seguridad estática ha señalado lo siguiente:87 "El Registro de la propiedad se inventó como un excelente medio de publicidad para lo dinámico. quienes ven lesionados sus derechos por errores u omisiones en la información que se consigna sobre las propiedades. El proceso criminal de falsedad desconoce la existencia de terceros. Mientras Núñez Lagos. Costa Rica: Universidad de Costa Rica. 158   90     . 87 Arias Mora. esto no es ajeno a la doctrina sobre el tema. quien va a comprar una finca o a prestar con                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         como Garantía de Cumplimiento de los Principios de Publicidad y de Fe Pública Registrales”. como resultado de un negocio jurídico en el que medió un fraude inmobiliario. resultan muy ilustrativas las palabras de Pelayo Hore. p. es un instrumento más. Kristy y otro. el cual se limita a beneficiar el tráfico de bienes. Los pronunciamientos del fallo se imponen al tercero.

Kristy y otro. El titular actual es el tranquilo morador de la casa minada. p. pero a quienes están ya dentro de él como titulares estáticos de un derecho. así por ejemplo. Pero desde el punto de vista del titular inscrito de un derecho que no se mueve. porque el Registro sólo lo examinan o deben examinarlo quienes van a contratar. el propietario actual que no piensa vender ni hipotecar es un hombre que rehuye todo peligro.."88 Otro sector de la doctrina ha restado importancia a dichas argumentaciones. garantía hipotecaria la ley le invita a que pase por el Registro a examinar su contenido. la finca rústica se respeta más para disfrutarla que para hipotecarla. que aborrece la aventura. ha conseguido una nueva inscripción que le perjudique. es un ser que rompe la inercia del orden establecido. 148   91     . tomo I. para comprobar que continúa intacto. Roca Sastre. no se les puede exigir que todas las mañanas se den una vuelta por el Registro para ver qué ha ocurrido con su derecho inscrito. que no tiene la más remota idea de que bajo sus cimientos han colocado una caja de dinamita. 682. es un hombre que se embarca en una aventura que como todas tiene riesgos. por medios más o menos tortuosos. 89 Arias Mora. por eso en materia inmobiliaria parece mejor proteger lo estático. en cambio. La casa se construyó más para tenerla que para venderla. el Registro de la Propiedad es un deplorable sistema de publicidad. actuación ésta que exige al sujeto un esfuerzo mínimo y si no quiere hacerlo la ley le hace responsable de las consecuencias de su incuria. El que se decide a comprar o a constituir un derecho real. y parece natural que la ley proteja hasta sus últimas consecuencias esta situación estable y consolidada. o que alguien. p. quien ha señalado lo siguiente:89                                                                                                                         88 Roca Sastre. aunque sea a riesgo de lo dinámico. que no contrata y que apaciblemente continúa poseyendo su derecho.. y justo es que si los riesgos se producen sea quien los soporte el mismo aventurero que los buscó.

en el que precisa resolver el conflicto de intereses conexos con el acto de disposición del no legitimado. pues como afirma Mengoni. Esta preferente protección del adquirente. en detrimento del que adquiere (o elemento dinámico). quam ipse habet. en general. tomo I. indicó: "Pero no puede. domina el criterio de que los sistemas inmobiliarios registrales deben proteger al dinamismo de los derechos en beneficio de la seguridad del tráfico jurídico. el cual. cuando no haya más remedio. en cuanto la conveniencia de proteger al que ya es propietario (o elemento estático). p. de la seguridad del tráfico."90 En la Sentencia Nº 346 de 1998. acabaría por ser dañosa para el mismo titular. al punto de ser un obstáculo para que la víctima de un                                                                                                                         90 Roca Sastre. Esto pues. que no quiere verse despojado del derecho. por cuya razón se impone sacrificar. ni la de Núñez Lagos y de Lacruz. da lugar al problema político de la adquisición 'a non domino'. con la exigencia de la tutela de la expectativa de los terceros de buena fe y. contemporizando la exigencia de la tutela del dominus. "A nosotros no nos convence la argumentación de Pelayo Hore. aunque implique perjuicio para el verus dominus redunda. que es lo excepcional. la Sala Tercera. al distinguir en el problema el aspecto de política jurídica o legislativa del problema dogmático. la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico. es propia también del dominas. Una defensa a ultranza del titular actual mediante una rígida aplicación de la regla nemo plus inris in alium transferre potest. pues ésta resulta más rápida y expedita. en definitiva. en interés de la conservación de su derecho. a lo estático en provecho de lo dinámico. está también interesado en la fácil negociabilidad del derecho mismo. en favor de los propietarios en situación estática. Conforme veremos después. 683. constituirse como mampara de legitimación de los hechos delictivos.   92     . en forma alguna. precisamente debido a su carácter colectivo.

es consentir la persistencia del abuso y por ello. al ordenar la supresión del acto generado en un documento falso. constitucionalmente. propiedad o intereses morales -artículo 41 de la Constitución Política . enfrentado ante el derecho de los adquirentes.Permitir que la publicidad registral ampare un ejercicio antisocial de los derechos por su medio consagrados.pueda recuperarlo -de hecho y de derecho-.. quedando.. además. despojado de su bien por un documento falso que ha logrado inscribirse. se hayan realizado otras transacciones en que se vean comprometidos terceros de buena fe. una víctima que.. han lesionado. y ante esa situación nos preguntamos ¿Cuál derecho prevalece   93     . salvos sus derechos de reclamar las indemnizaciones correspondientes ante la jurisdicción civil. De lo anterior se desprende que nos encontramos ante una cuestión de prioridad de derechos. para los terceros de buena fe. en forma intensa los derechos del directamente ofendido. mas no para oponerse a quien ha sido la víctima original de un despojo fraudulento. quizás también víctimas de alguna empresa delictiva. es que en realidad en el presente caso.. La protección que concede el numeral 456 del Código Civil. la sentencia debe. dentro del proceso penal. en los casos en que ello sea procedente. restablecer a la víctima en el pleno goce de sus derechos. tiene el derecho a encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido en su persona. o bien. lo que nos encontramos es con un enfrentamiento de derechos: por un lado el derecho de propiedad que legítimamente había adquirido el actor y que se encontraba debidamente inscrito en el Registro correspondiente. el cual se deriva de un acto fraudulento. tutela que existe en todas las esferas del ordenamiento jurídico. delito -el propietario original.. aún si con posterioridad a ese acto.El otro aspecto de relevancia que se considera importante analizar en cuanto a esa normativa. se entiende que rige frente a aquellos casos en que la nulidad o rescisión del título sobrevengan por situaciones jurídicas cuya ilicitud sea de índole civil estrictamente.. hecho al amparo de documentos públicos falsos y de inscripciones y asientos registrales logrados bajo su manto..

pues en ese supuesto. que mediante la desprotección del titular originario de la propiedad. En ese caso no puede hablarse de negocio. Esta Sala comparte esa interpretación.     94     . se lesiona la norma constitucional. dando prioridad a la tutela del tercero adquirente de buena fe. las responsabilidades del caso ante la pérdida del inmueble.91 La Sala Tercera tiene razón en hacer énfasis. en que mediante la protección del principio de Publicidad Registral se está amparando y protegiendo a una serie de personas que se dedican a obtener beneficios por medio del Fraude Inmobiliario. cuando no sólo la identidad. si bien no la considera aplicable para el caso en que. hace la jurisprudencia para remediar las situaciones de colisión de derechos. contra quien corresponda. que impliquen un despojo de la titularidad jurídica y. Asimismo. han sido usurpadas fraudulentamente. la nulidad del título inscrito se deba a la falsedad del documento que lo ampara. en ocasiones.Su representada (tercero de buena fe) conserva el derecho de reclamar. sobre el otro? Evidentemente la respuesta para que se dé una solución justa a la controversia que se ha suscitado debe ser la que proteja y tutele el derecho del actor. como apunta esta Sala. le corresponde al tercero de buena fe reclamar a quien le vendió el bien. despojado por la acción fraudulenta del acusado ". al                                                                                                                         91  Sentencia Nº 346 de 1998. Esta misma sentencia reza: "Es evidente el esfuerzo de puntualización que. para realizar negocios y movimientos registrales del bien.. es claro. pero la propiedad debe restituirse al original y legítimo propietario. de la posesión real. como lógica consecuencia. culmina indicando esta Sala que en vista de lo descrito. A su vez. los daños que se han ocasionado en su contra y no así al propietario original que no intervino en ningún momento en el negocio jurídico.. sino. por ser éste en todo momento legítimo y auténtico. la voluntad y el consentimiento del titular registral del bien. de venta y. de la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia. así como las indemnizaciones que resulten procedentes. a partir de los textos legales.

no comparte. terceros de buena fe. debido a que el Registro se limita a dar trámite y estudiar según sus recursos. Resolución N° 5842-96 y 6365-97   95     . cada                                                                                                                         92  Ídem. por las razones dichas. respetando los principios registrales ya descritos.. amparo de tal acto fraudulento. El Registro ha optado por resolver esto mediante la figura de la advertencia administrativa. lo que procede es ordenar una nota de advertencia al margen del mismo.   93 Tribunal Superior de lo Contencioso Administrativo. el fraude es Notarial no Registral. esta figura consiste en alertar a terceros de que hay un posible vicio en la inscripción. En otras palabras. indican: "Bajo esa normativa se tiene que como el Registro carece de facultad para cancelar asientos. y describiendo el punto de vista de la Sala Tercera. Sobre esto. el que mientras no se cancele o se rectifique. en casos en que el Registrador advirtiere un error u omisión que acarreé la nulidad del asiento. Sin embargo. otra es la interpretación que al tema."92 Con base en lo expuesto anteriormente. ha dado la Sala Primera y que."93 Actualmente se han generado nuevos métodos. pero que. como no puede anularlo. Esto se debe a que para el Registro.. no podrá practicarse operación posterior alguna que lo modifique. esta Sala respeta. los tribunales. se remite al uso de la marginal de advertencia para el caso en que debe hacerse notar a terceros que éste adolece de un defecto. tanto en materia de seguridad registral como en seguridad notarial. que han dado mayor soporte a la seguridad registral. en la cadena de transmisiones y movimientos. a la hora de inscribir un bien inmueble en el Registro. cómo se protege a los nuevos terceros de buena que fe que serán engañados mediante un fraude. aun cuando hayan intervenido. no pueden generarse efectos jurídicos válidos. qué ocurre con el título inscrito a su nombre mediante de fraude inmobiliario. Sección Tercera. cabe cuestionar qué ocurre con el tercero de buena fe y la propiedad que fue adquirida por este de forma legítima.

para su respectiva inscripción. documento.   96     . mientras son los notarios quienes gozan de fe pública y los que deben ser más cautelosos.

en aras de evitar. el cual provocó el despojo del titular del bien. mediante la implementación de una serie de mecanismos. se lleva a cabo la enajenación del bien y posteriormente se realiza el traspaso de dicho bien a un tercero de buena fe. H. dentro del marco jurídico que engloba al tercero de buena fe. presentado en el registro. entre otras formas de manipulación que surgen con el objeto de facilitar la adquisición de bienes en forma ilícita. quien lo adquiere de forma legal y puede disponer de él inmediatamente después de que se encuentre a su nombre. de la firma de notarios públicos. la cual es utilizada de forma irregular por quienes cometen delitos registrales. Es evidente que existe un detrimento en la seguridad ciudadana.   97     . en virtud de la publicidad registral. entendiendo que el negocio jurídico en el que participa el tercer adquirente sí fue realizado en forma lícita. que hoy en día existe un alto índice de personas afectadas por los fraudes registrales y entendiendo que estos en algunos casos son producto de la falsificación de documentos. el despojo de sus derechos a las personas . Necesidad de un mecanismo eficiente para la protección de la propiedad inmueble en Costa Rica Tomando en cuenta. en la mayor medida posible. es necesario contrarrestar los efectos de la adquisición irregular de bienes. El Estado se ha preocupado por brindar mayor agilidad a los trámites registrales. lo cual ha venido a generar un aumento en el despojo de propiedades a los titulares de estas. Mediante un documento espurio. en cuanto mediante a ella se protege a los terceros registrales que nacen a la vida jurídica gracias a que previamente se produjo un negocio ilícito. Esta figura ha sido desvirtuada.

los cuales no están exentos de sufrir en determinado momento un perjuicio relacionado. por medio de sus instituciones brinda una serie de servicios para los ciudadanos. Introducción al Derecho Administrativo. el menoscabo en los intereses de los administrados. así como brindar un resarcimiento de los daños causado a los administrados. 1986. la teoría de la responsabilidad tiene que aumentar su espectro asegurador. p. en la medida de lo posible. como producto estas actividades. Responsabilidad Institucional 1. número 7764 de 17                                                                                                                         94 Dromi (José Roberto). “La responsabilidad objetiva de la Junta Administrativa del Registro Nacional La Ley de Promulgación del Código Notarial. por lo cual debe existir un marco jurídico que regula cada una de las labores del Estado a fin de que estas se lleven a cabo de forma eficiente y se evite.   98     . consolida al Estado de Derecho en que se desenvuelve el ciudadano diariamente. CAPÍTULO II: RESPONSABILIDAD INSTITUCIONAL Y DE TERCERAS PERSONAS ANTE EL FRAUDE INMOBILIARIO A.”94 La responsabilidad del Estado frente a los administrados. Por este motivo. Marco general sobre la responsabilidad del Estado y sus instituciones El Estado. 46. Madrid : Grouz. se han creado una serie de mecanismos para revertir los prejuicios. “A medida que la intervención estatal se amplía y la administración se desarrolla. para mantener un razonable equilibrio de poderes reales entre Estado y administrados.

el cual es el encargado de velar. mediante partida presupuestaria. Federico.. p. número 5695 de 29 de abril de 1975. de abril de 1998. La Junta Administrativa del Registro Nacional deberá indemnizar a los usuarios por cualquier perjuicio que el Registro Nacional les cause en la tramitación de documentos. Para ello. expedida por una institución aseguradora autorizada por la ley. Basta con que se acredite el daño o perjuicio en conexión causal con la tramitación de documentos. reformó el artículo 22 de la Ley de Creación del Registro Nacional. por el patrimonio de los particulares. en gran medida.” Como puede verse.” El Estado juega un papel fundamental respecto al tema. destinará los recursos necesarios para cubrir los eventuales daños a terceros. Por esto. anotaciones y 95 modificaciones de asientos registrales.Hasta tanto no se ejecute lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Creación del Registro Nacional. la responsabilidad patrimonial. La tramitación de documentos. en los siguientes términos: “Artículo 22. recae en muchos casos sobre la Administración Pública. dispone: “Transitorio V. a fin de adquirir una póliza de fidelidad. debido a que bajo sus instituciones se encuentra el Registro Nacional. objetiva e integral.” El Transitorio V de la Ley 5695. la Junta Administrativa del Registro Nacional. en caso de irregularidades. naturalmente incluye cualesquiera inscripciones. se trata de un régimen de responsabilidad directa. No es necesario establecer la culpa de ningún funcionario. efectuará los trámites pertinentes. también promulgado por la Ley 7764.235   99     . individual o colectiva.                                                                                                                         95 Torrealba.

del cual ningún ciudadano puede ser privado. todos han de encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido en su persona. hace referencia a las responsabilidades de quienes ejercen el Poder Ejecutivo. representativo. Así. el cual hace referencia al derecho a la propiedad privada. 1996. salvo por motivos del interés público debidamente comprobado y previa indemnización. los legisladores costarricenses han promulgado una serie de leyes para regular y proteger. propiedad o intereses morales (…)”. sufra de despojo de su derecho patrimonial. inscrito en el Registro Nacional. provocado por una deficiencia en el sistema registral y las actividades que realiza. El artículo 9 constitucional alude al Gobierno de la República como popular. principio que se complementa mediante el artículo 45. propiedad o intereses morales del individuo. entendiendo por tal al Estado. lo cual es una garantía para los ciudadanos en forma general. Por su parte. garantiza la posibilidad de obtener mediante las leyes. (…)El numeral 41 de la Constitución Política establece un derecho fundamental resarcitorio a favor                                                                                                                         96 Sáenz Alfaro. Trabajo Final de Graduación. cuando el propietario de determinado bien. el patrimonio de los particulares. Las responsabilidades del Estado frente a los administrados. el artículo 41. alternativo y responsable. se encuentran reguladas desde la Constitución Política. en los artículos 9. amparadas en los principios que se derivan de la Carta Magna. p. Por último el artículo 148. una reparación por las injurias y daños ocasionados a la persona. La Responsabilidad del Estado por la Actividad Registral. Marianela. los artículos 41 de la Constitución Política y el 191 de la Ley General de la Administración Pública. El numeral 41 ibidem. les otorgan a los administrados la facultad de exigir responsabilidad de parte del Estado. 45 y 148. Universidad de Costa Rica. estatuye que “Ocurriendo a las leyes. de manera precisa.96 Por otra parte. 19   100     . 41.

se reconoce.J. febrero 2004. Reza así el numeral 106 del Código Penal: “El Estado. a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado. el goce y ejercicio del derecho resarcitorio del damnificado cuando el sujeto obligado a la reparación incumpla voluntariamente con la obligación referida. aunque devengan de una actividad lícita –como el ejercicio de la potestad expropiatoria.deben resarcirse. 98 Código Penal.. de éste de resarcirla o repararla de forma integral. por el texto fundamental que los sacrificios especiales o las cargas singulares que el administrado no tiene el deber de soportar o tolerar. se convierte. autónomas o semi- autónomas y las municipalidades. se pueden plantear en vía civil o penal. la administración y el funcionario responderán                                                                                                                         97 Sentencia No.”98 Lo que se busca mediante esta normativa. que generan un detrimento en los derechos de la propiedad de los administrados. San José. 106.   101     . la legislación penal establece. Los reclamos y demandas interpuestos por los administrados. 308-2006 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. República de Costa Rica. art.S. por un mal ejercicio de la Administración Pública. Edición. previa indemnización conforme a la ley (…)”. Editorial I. responderán subsidiariamente del pago de los daños y perjuicios derivados de los hechos punibles cometidos por sus funcionarios con motivo del desempeño de sus cargos. El artículo 45 de la Carta Magna acoge el principio de la intangibilidad del patrimonio al disponer que “La propiedad es inviolable.A. de esta forma. forzosamente. del administrado que haya sufrido una lesión antijurídica por un ente –a través de su funcionamiento normal o anormal o su conducta lícita o ilícita- y la obligación correlativa .97 En este sentido. el acceso a la jurisdicción previsto en este mismo precepto constitucional. así en un derecho instrumental para asegurar. 16. las Instituciones Públicas. es sancionar todas aquellas conductas. las responsabilidades del Estado por las acciones que realicen los funcionarios públicos en el desempeño de su cargo y causen un detrimento en los derechos patrimoniales de sus ciudadanos.

culpa de la víctima o hecho de un tercero. aún y cuando se origine en una conducta lícita. normalmente previstos en la ley. en caso de que se produzca un daño. es suficiente para que. ha causado un daño en la esfera jurídica de otro sujeto. por culpa. por la relación previa que existe entre quien causa el daño y la institución del Estado. En aquélla.. ese tipo de consideraciones se tornan intrascendentes. tales como el riesgo que supone el ejercicio natural de la actividad que se realiza. debe ser subsanado por la institución Estatal y el funcionario que provocó el menoscabo. Esta responsabilidad no nace del incumplimiento de un vínculo determinado. En la otra.. para las hipótesis en que es admisible. ha hecho un preciso desarrollo jurisprudencial. a más del caso fortuito. De esta forma. por cuanto entran en juego otros aspectos.. Asimismo. se deban asumir sus consecuencias. es posible establecer una responsabilidad subjetiva u objetiva. el Ordenamiento Jurídico sienta un   102     .. que abarca ampliamente las relaciones explicadas. Estos conceptos no difieren del régimen de responsabilidad a que está sometida la Administración Pública. La Sala Primera de la Corte sobre este particular. en cuanto su conducta puede ser productora de daños.) la responsabilidad extracontractual recae sobre quien. Ha señalado que: “(. Más aún. fuera de toda relación contractual previa. la simple existencia del riesgo. sino de la violación del deber general de no dañar a los otros. solidariamente por el daño causado. ligamen que se rompe en caso de mediar alguna eximente a saber: fuerza mayor. según el criterio de imputación que se utilice. el referente consiste siempre en la conducta dolosa o culposa de quien causa la lesión. En cualquier tipo de responsabilidad. es indispensable que exista un nexo causal entre la conducta o situación que motiva la lesión y el daño que sufre la víctima. También. el resarcimiento patrimonial que se genera para la víctima. o a través de la puesta en marcha de una actividad riesgosa o creación de un riesgo social.

según el cual. la Administración responderá por todos los daños que cause su funcionamiento legítimo o ilegítimo. un pérdida en el patrimonio de un administrado. que este sistema descansa. frente al administrado. en criterios o parámetros de imputación objetiva (funcionamiento normal o anormal. es evidente que la responsabilidad de la Administración. culpa de la víctima o hecho de un tercero. Asimismo. que establece: 1) La Administración responderá por todos los daños que cause su funcionamiento legítimo o ilegítimo. Se colige de lo trascrito. surge como consecuencia de una negligencia en su actuar frente a la elección y vigilancia de sus agentes. los cuales crearon por su actuar. aún cuando no pueda serlo en virtud de las secciones siguientes de este Capítulo. sin que ello riña con la posibilidad de que. normal o anormal. salvo fuerza                                                                                                                         99 La Sala Primera de la Corte. tal y como se evidencia en el numeral 190 de la Ley General de Administración Pública. Resolución Nº 320 de las 14 horas 20 minutos del 9 de noviembre de 1990. lo cual genera un beneficio para terceras personas o para sí mismo. principio de responsabilidad objetiva. a lo interno. normal o anormal.   103     . puedan o deban asumir sus funcionarios o agentes. pero la responsabilidad por acto lícito o funcionamiento normal. básicamente. mismo que sólo se extinguiría por las eximentes de responsabilidad expresadas en la norma. con abstracción incluso de la que. por culpa o dolo.99 En estos términos. 2) La Administración será responsable de conformidad con este artículo. salvo fuerza mayor. se dará únicamente según los términos de la Sección Tercera siguiente”. la propia Administración determine la responsabilidad de sus agentes. en donde las reglas de imputación se rigen por el grado de participación y los conceptos de dolo o culpa grave”. señala esta Sala: “(…) Tiene por violentado el canon 190 inciso 1) de la Ley General de la Administración Pública. lícito o ilícito) y en la acreditación del nexo de causal.

Dice.     104     . norma que. caso en el que no se excluye la responsabilidad. liga a otros sujetos a la producción de un daño. establecido por la Sala Constitucional en el fallo 1739-92. externa. resulta muy claro que esta disposición se originó como una superación del régimen de responsabilidad subjetiva indirecta del delegante por los hechos del delegado (inciso tercero del artículo 1048 del Código Civil) llamada también culpa in eligendo e in vigilando. por lo que.  República  de  Costa  Rica. y le atribuyó al Estado la responsabilidad. concluye. Al estudiar las actas del debate legislativo relativo a esta disposición (método interpretativo que es válido. las conductas que causaron el daño fueron ajenas a la actividad del Estado. En el caso de un tercero. de acuerdo con el artículo 10 del Código Civil). Se trata. puede darse responsabilidad objetiva cuando es coincidente con la culpa de la víctima. lo que hizo la autoridad fue una supresión hipotética del hecho. lo que. se trata de una causa excluyente. Empero. indica. no resultaba viable la aplicación del ordinal 191 ibidem. como para atribuir la responsabilidad a la Administración por conducta ilícita de su servidor. en efecto de una responsabilidad objetiva del delegante por los hechos del delegado. es violatorio del Debido Proceso sustantivo Legal y el Derecho de Defensa. por lo que se da la eximente de responsabilidad por hecho de tercero. Insiste.  308-­‐2006  de  la  Sala  Primera  de  la  Corte  Suprema  de  Justicia. con anterioridad a la                                                                                                                         100  Sentencia  No. o el nombre de un funcionario omisivo en el proceso de construcción. mayor. aclara. la legislación nacional estableció un sistema de responsabilidad administrativa mixto. pues al incluir eximentes como la culpa de la víctima y hecho de tercero. culpa de la víctima o hecho de un tercero. Recrimina que en la especie no se tuvo por probado la omisión de parte de un departamento de la Administración Central. sino que puede ser concurrente o bien atenuada. vinculante erga omnes(…)100 El artículo 191 de la Ley General de la Administración Pública establece un sistema de responsabilidad estatal objetiva indirecta por las faltas de sus servidores. Acota.

sino que en el nivel estructural del Estado. el detrimento también es sufrido por el Estado. para ingresar con posterioridad en el cúmulo de ellas. en el anonimato de la organización. a la construcción de las faltas de y del servicio. El artículo 191 de la LGAP creó un sistema de responsabilidad sin culpa del delegante. Por medio del fraude inmobiliario. uno de los sectores más afectados por el delito de fraude. se aplicaba uniformemente a todo sujeto de Derecho. en tales supuestos. 102  Sentencia  No.101 Es innegable resaltar que el desarrollo inmobiliario es. por los hechos del delegado. entre otras cosas. de aquél o aquellos que. tales como las instituciones bancarias y financieras.  República  de  Costa  Rica. Los efectos que                                                                                                                         101 Torrealba. hasta el momento. se genera no solo un deterioro en el patrimonio de quienes se ven afectados. de la Sala Primera. Esto dio pie. lo que amplió aún más la distancia ya creada con el origen común de la reparación civil en este campo. las más de las veces. entre otros. que se logra enlazar la conducta del funcionario o servidor con la responsabilidad directa y solidaria de la Administración. (…)”102 En el plano económico. el Registro de la Propiedad. implica la pérdida de la confianza en las instituciones relacionadas con el tráfico de bienes inmuebles. parte de la responsabilidad recae sobre él. debido a que en muchos casos. incluido el Estado. consagración positiva de un régimen de responsabilidad civil o pública especial. La estructura normativa civil no daba ni da explicación suficiente y satisfactoria al compromiso del patrimonio público por virtud de una conducta individualizada o global (conjunta). Federico. aún y cuando se trate de una ilicitud o anormalidad íntegra del sujeto que actúa en ejercicio de sus funciones. integran y ejercitan la función pública. resulta inviable la tradicional figura de la culpa in eligendo o bien in vigilando.     105     . p. como lo indica el Voto 308-2006. Es a través del cúmulo de faltas. 236.  308-­‐2006  de  la  Sala  Primera  de  la  Corte  Suprema  de  Justicia.

Culpa in eligendo Se fundamenta en la obligación del Estado de verificar las capacidades y destrezas de cada funcionario. además de un funcionario cuya elección es siempre debida y prudente.. cuando ejecuta las labores propias del cargo. El problema radica en que el Registro Público de la Propiedad no proporciona garantías necesarias para asegurar que sus agentes no incurran en error o fraude. sumados a la relación entre la administración pública y los ciudadanos. en la vigilancia o en la elección por violación de las leyes que organizan sus oficinas o de control interno y de selección de personal. o puede ocurrir dentro del registro. en la que actúa el notario. porque se da a través de la elección.. genera el fraude inmobiliario. el primero por la inexactitud registral que existe entre la realidad física y la realidad inscrita y por otro lado. porque parte el fraude se puede generar en la etapa previa a su ingreso al registro. a quien nadie puede ni debe vigilar. y la del jerarca. son aterradores en el campo jurídico y económico. la responsabilidad debería recaer sobre el Estado. En éste último caso se trata. que representa al Estado. a. Cuando se generan anomalías dentro del Registro. "El Estado puede incurrir en culpa. que le competen dentro de la administración pública. o del nombramiento   106     .Sin embargo hay un punto donde tal responsabilidad es imposible y al que convergen dos líneas de actividad: la culpa del funcionario pese a la debida prudencia de elegir o vigilar.

Revista de Ciencias Jurídicas. No. imposible resulta la culpa en la elección. no existe un consenso sobre la resolución de los conflictos. constitucionalmente regulado. 1963. más allá de la imposición de responsabilidades. se enmarca en el hecho de la creencia errónea de que el sistema es el encargado de brindar una garantía incondicional sobre cada una de las transacciones que se realizan al amparo de la publicidad registral. Al apreciar el aumento de fraudes en materia de bienes inmuebles. de la imposibilidad de establecer una responsabilidad."103 El punto al que hace referencia el señor Eduardo Ortiz. el poder de vigilar a sus funcionarios. San José. por existir una relación de jerarquía o dependencia. b. la Administración deberá responder. por lo que en caso de que estos produzcan un daño en el ejercicio de sus funciones. la cual es el cimiento en el que se basa la seguridad registral. Culpa in vigilando La culpa in vigilando. es necesario establecer una solución dinámica. se corrobora la falsa noción. de que la publicidad registral es la garantía para evitar los riesgos de actividades fraudulentas. con respecto a las actuaciones de aquellos que lo representan. Si la Constitución se cumple y la investidura se da regularmente. para evitar riesgos. como resultado de una falta al deber de fiscalización. 162   107     . que se presentan en caso de despojo ilegítimo. Hay que enfrentar la realidad de que los fraudes en esta materia se deben a distintos factores y que incluso en materia jurisdiccional. La responsabilidad del Estado en Costa Rica. 1. Por lo tanto. p. Parte de las tareas de la administración es. se refiere a la función fiscalizadora que debe llevar a cabo el Estado.                                                                                                                         103 Ortiz Ortiz (Eduardo). mayo.

dándoles publicidad. Es deber del Estado. sus gravámenes. C. en tanto en este se registran y publicitan los derechos de propiedad. pueden ser el resultado de una serie de factores como culpa o negligencia por parte de funcionarios. lo cual es particularmente cierto para el Registro Público. Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. o por fallas en el sistema utilizado para llevar a cabo las labores propias del Registro Nacional.R: Unidad Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro. a la hora de realizar sus funciones. estos últimos son quienes sustentan su seguridad por medio de la publicidad registral. 2007.104 En el caso particular del Registro Nacional. Primera Edición. Julio. El sistema registral y catastral costarricense es una garantía de seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. a la hora de adquirir bienes inscritos en esta institución. que tome las medidas necesarias de precaución. las cuales produzcan perjuicio para el administrado.   108     . su fin primordial es brindar seguridad y protección a los derechos que son susceptibles de inscripción y que efectivamente están inscritos. en relación con terceros. Los daños que se producen al administrado. Presentación. El Estado debe velar por el cumplimiento de cada una de los                                                                                                                         104 Jurado Fernández. En caso de que ocurran anomalías. En estos casos. Para quienes los ostenten y frente a terceros. Dr. en cuyo caso el Estado respondería de manera solidaria por el daño causado por sus servidores. afectaciones y anotaciones. podrían generar de manera indiscutible la obligación de resarcir el daño por parte de la Administración Pública. San José. proporcionar seguridad jurídica en el tráfico de bienes inmuebles e indispensable. No hay que olvidar que el Registro Público tiene como finalidad garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos. también es deber del Estado indemnizar o resarcir a quien sufre el daño.

                                                                                                                        105 N° 111-F-S1-2010 de las 14:30 horas del 21 de enero del 2010   109     . sin embargo.). salvo circunstancias excepcionales. La nulidad de la compraventa entre el actor y la sociedad no puede ir en perjuicio de ese tercero (.. el legislador se decantó por tutelar la apariencia jurídica de legitimidad que se crea para la comunidad jurídica a partir de la publicidad registral. en casos como éste. quien se presume actuó de buena fe al recibir en garantía el bien.. con el fin de que la inscripción de los derechos provoque. c. en tanto existe –por regla de principio– inoponibilidad de lo no inscrito frente a los terceros.”105 Por medio de la publicidad registral. para garantizar la seguridad jurídica. Según ha manifestado la Sala. Ahora bien. mediante determinado negocio. servicios que ofrece. en una serie de avances tecnológicos. pues precisamente esa presunción no fue desvirtuada. es menester destacar que esta inclinación hacia la tutela del tercer adquirente de buena fe no mengua. la responsabilidad del agente al que atribuye el despojo. –verbigracia lo establecido en el cardinal 457 Código Civil– seguridad jurídica en el tráfico de bienes. se otorga seguridad a los ciudadanos respecto a la situación jurídica de los bienes que se pretende adquirir. el derecho del titular original de reclamar judicialmente. es importante comprender que la pretensión máxima de esta es la justicia y que existe una estrecha relación entre ambas. Seguridad Jurídica Con referencia a la seguridad jurídica se han presentado una serie de definiciones. ofreciéndole especial protección al dueño así como al adquirente de buena fe. sobre todo al comprender dicha orientación dentro del Estado de Derecho. la cual no puede perderse de vista en un mundo inmerso. sin embargo. si a bien lo tuviere.

107 Recaséns Siches. Luis. Pag. (.1. 2007.com/doc/37384559/VIDA-HUMANA-SOCIEDAD-Y-DERECHO-LUIS-RECASENS- SICHES. Pero los fraudes inmobiliarios son apenas la punta del iceberg..) la seguridad es un valor fundante respecto de la justicia.. C. Hay problemas legales.   110     . contradicciones que hacen pensar que es el mismo marco jurídico el que lo está entrabando. p. Primera Edición. tanto dentro de Registro. Para lograr la funcionalidad del Estado de Derecho frente a modernidad de un conjunto de elementos con los que interactúa y desempeña sus actividades.scribd. d. implica remontarse al origen del derecho positivo. Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. es inferior a la justicia. a fuer de valor fundante. Hay problemas mucho más estructurales. Sociedad y Derecho. y la seguridad. Vida Humana. pero es condición indispensable para ésta. Biblioteca Virtual Universal. como dentro de este marco legal mencionado. Esto genera una serie de problemas que hacen más difícil contar con la necesaria seguridad jurídica. Claudio. 16. San José. es indispensable que se construyan mecanismo que operen de forma dinámica con dichos avances los cuales deberán enfocarse en el mantenimiento de la seguridad de los administrados.. http://www.R: Unidad Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro. Dr. o dicho en otros términos: no puede haber una situación de justicia sin que exista una situación de seguridad.” 107. La función Registral y la Seguridad Jurídica: Confrontar la función del Registrador con el grado de seguridad jurídica que la actuación imprime en el tráfico inmobiliario. Con frecuencia se escuchan noticias de robos de propiedades y problemas de registro.106 En la generalidad del Derecho. que parece como valor fundado. Cada uno de estos componentes se enfrenta a la realidad de que las reglas del juego no siempre están muy claras. cuando la presión ejercida por los asociados en la búsqueda de seguridad en sus relaciones y al cumplimiento de reglas                                                                                                                         106 Ansorena.

Colombia 2004. El derecho de propiedad. Sin embargo. la calificación registral. afectaciones y medidas cautelares que inciden en la situación jurídica de un inmueble. constituyen un valor de enlace de una de las funciones formales del Derecho. y luego añade. los gravámenes. o el desconocimiento de la verdadera situación jurídica de la finca".   111     . las limitaciones. Sastre señala lo siguiente: "El Registro de la propiedad inmueble procura fortalecer el comercio jurídico inmobiliario por medio de la publicidad de sus asientos. El registro de instrumentos públicos: principios básicos. los particulares que se amparan en ella pueden resultar seriamente perjudicados.108 La seguridad y certeza llevan a la elaboración del orden en la vida social. Se genera de esta forma una gran inseguridad cuando por ejemplo el Registro publicita como titular de bienes muebles o inmuebles a personas que han dejado realmente de serlo. ha de hablarse. en este aspecto. el capricho y la torpeza no solo debilitan estos valores. enseñando así los peligros que para el tercer adquirente provoca la clandestinidad propia del sistema inmobiliario puro. sino que desestabilizan el orden social y causan grave perjuicio. no son extrañas a la necesidad de seguridad que demanda la colectividad. "más que de fines. Bogotá. José Félix (Coautores). de un solo fin del Registro de la                                                                                                                         108 Lafaurie Rivera. de una mejor justicia y el cambio social. Superintendencia de Notariado y Registro. urge de un poder que les conceda la confianza y certidumbre. La arbitrariedad. Esta protección la debe brindar el Registro Público. es ilusorio considerarlas de forma aislada cuando existen otros valores que bien pueden ser incompatibles con el deseo de progreso. por medio de los instrumentos adecuados y mediante la incorporación de sistemas que faciliten su labor.

El instrumento público. Estos documentos son calificados por el Registro Nacional siguiendo parámetros de admisibilidad. las cuales con su efectivo cumplimiento. El poder de dar fe. pero esta dependencia no puede objetar la Fe Pública del Notario. Lo anterior. que el Notario cuenta con “Fe                                                                                                                         109 Sanahuja y Soler. genera tutela de los intereses sociales y particulares. O sea. España : Bosch. propiedad. si esta carece de los requisitos indispensables para su eficacia. Barcelona. por lo que es necesario que el ordenamiento adopte nuevas medidas preventivas. en términos prácticos. aspecto que incluye el ejercicio notarial. con la mayor diligencia y ética profesional. y es el dirigido a proporcionar plena seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. 2. y tiene la potestad de rechazar la inscripción de una escritura pública. Ideas fundamentales. de la forma más llana. l945   112     . El Registro Nacional. puede prevenir al Notario de la corrección en la escritura de aspectos meramente formales (por ejemplo requisitos que no se hayan cumplido) pero nunca cuestionar si efectivamente lo que dice el notario es cierto o no. Esto quiere decir. José María. eviten llegar a necesitar de un proceso contencioso para solucionar los conflictos generados por el tráfico indebido de bienes inmuebles. quiere decir que el Registro Nacional puede rechazar un documento por su forma pero no por su fondo.109 La seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario. a estos efectos. El Registro Inmobiliario Las escrituras públicas son documentos emitidos por profesionales inscritos en el Colegio de Abogados y debidamente autorizados para tal efecto por la Dirección Nacional de Notariado (DNN) la cual tiene la obligación de ejercer sus funciones. funge como una institución de trámite.

o que el dueño sí firmó la escritura original. Por ello. ya bien sea por el incumplimiento de notarios inescrupulosos. Pública”. en su condición de “fedatario” garantiza y certifica que así es. pues el Notario Público. Para que surta efecto es necesaria la inscripción del traspaso. alegando que “no le consta” al Registro Nacional que efectivamente el dueño quería vender la propiedad. en relación con los bienes inmuebles. p. la cual el Registro Nacional no puede obviar y necesariamente debe inscribir el documento presentado. Al darse el registro de un bien inmueble a favor de una persona.110                                                                                                                         110 Jiménez Bolaños. efectos jurídicos que afectan a todos los miembros de la sociedad. los hechos no siempre suceden de esta forma. en el Registro Público. con efectos erga onmes. quienes se prestan para el trámite e inscripción de documentos fraudulentos. en el cual se concierta cosa y precio y se realiza un traspaso del derecho real. el traspaso de bienes inmuebles nace a la vida jurídica gracias a un acuerdo entre las partes que llevan a cabo un negocio jurídico. es decir. ¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?. o incluso por el simple error de un notario bienintencionado. Jorge. 81   113     . se realice su debido registro en el Registro Público de la Propiedad. esta aparecerá ante terceros como la legítima propietaria del bien inmueble. se hace necesario y obligatorio que. En la práctica y en “la vida real”. Por ejemplo. que se ejecutó en forma privada. Revista de Ciencias Jurídicas Nº 121 (67-106) enero-abril 2010. en el cual adquiere publicidad. En Costa Rica. el Registro puede rechazar una escritura porque no se cancelaron los impuestos de traspaso (requisito) pero no podría rechazar la misma escritura.

Octavio.111 Se dice que los Principios Registrales.112 Por otro lado. sería preciso practicar. pues ello podría degenerar en un desorden de tal magnitud que. siguiendo a Oberneck. Jorge. de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. 67-106.R. 113 a. Así. 81 113 ídem 44-63. cit. 1995 Pag. en que día con día se realizan miles de negocios jurídicos a través de los cuales se da el traspaso de bienes inmuebles. no es posible ni práctico dejar a la memoria de los interesados estos traspasos. Jorge. la agilización de las transacciones inmobiliarias. no habría certeza ni seguridad jurídica acerca de cuáles son las propiedades de cada quien y cualquiera podría reclamar los bienes de otros. en determinado período. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”.   114     . son aquellos que explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad. clasifica los principios registrales de la siguiente forma. Revista de Ciencias Jurídicas No. la protección del tráfico. p. Ellos se encuentran unidos. Chávez Carmona. la finalidad primaria de la publicidad registral queda patente.” Tesis de Licenciatura de Derecho. Derecho Inmobiliario Registral. al suplir con la garantía que supone la consulta de un Registro Público. Eficiencia y Marco Jurídico del Sistema Automatizado de la Propiedad Inmueble. 2010. Pág.. Op.C. U. las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los derechos que. “Seguridad. Celestino Cano Tello. 23-35 ( Tesis 15984) 114 Jiménez Bolaños. 1. en otro caso. Principio de Publicidad114 El Principio de Publicidad supone. En una sociedad organizada y compleja como la costarricense. José Luis. p. sin admitirse prueba en contrario. 121. Poder Judicial de la República de Costa Rica. 112 Jiménez Bolaños. de tal modo que no existen de manera independiente. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario                                                                                                                         111 Lacruz Berdejo.

Sibaja Morales. Jorge.116 La necesidad de recurrir siempre a la tradición y a la publicidad registral para dotar de eficacia real el acuerdo de voluntades. quien normalmente habrá pagado todo el precio antes de la inscripción. El acuerdo en cosa y precio hace válido el negocio jurídico entre las partes.115 En el derecho registral. así como a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan. Editorial EDITEC editores S. ya sea que se dé a través de los negocios jurídicos de permuta. tendrá publicidad registral solamente cuando dicho traspaso. 1995. Juan Carlos. para que el traspaso del bien inmueble tenga efectos ante terceros.)   115     .. realizado ante un notario público. p. nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los Registros Públicos. pero no afecta a terceros y carece de eficacia ante la comunidad. Op.. Costa Rica. El Registro Público de la Propiedad se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros. hasta que no reciba publicidad por medio de la registración. se inscriba en el Registro Público. cit. significa que el sistema francés del nudo consentimiento o solo acuerdo de voluntades es insuficiente y siempre requiere que de no concretarse pueda generar problemas para el adquirente. es necesario que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad. Si el Registro Público no existiera. sería casi imposible investigar quién es el titular de un inmueble. Año V.82 (Construcción conceptual a partir de Evelyn Salas Murillo y Jaime Eduardo Barrantes Gamboa. “Contratos Privados Registrables”.A. y cuáles son los gravámenes que lo limitan. El traspaso del bien. donación. fideicomiso. etc. es decir. publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles. compraventa. tendrá efectos jurídicos ante la sociedad y ante terceros. 116 Jiménez Bolaños. se                                                                                                                         115 Rodríguez Cordero. p. Dagoberto. 278..

a tal efecto. Tutela de los Derechos Reales y del interés de los terceros. y una determinación física que consiste en que las fincas estén individualizadas por la naturaleza. b. Principio de especialidad117 Exige que los derechos publicitados por el registro posean una determinación de la titularidad. El principio de legalidad. con sus calidades.118 c.  Poder  Judicial  de  la  República  de  Costa  Rica.   119  Jiménez  Bolaños.  Poder  Judicial  de  la  República  de  Costa  Rica.  Pág. pues es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su transmisión. linderos.   120 Arean de Diez de Vivar. Beatriz. 1era Edición. condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscriba. extensión.  “¿Quién  puede  responder  civilmente  ante  el  fraude  inmobiliario?”.  “¿Quién  puede  responder  civilmente  ante  el  fraude  inmobiliario?”. p 133   116     .  “Tratado  de  las  Obligaciones”.  67-­‐106. para efectos de distinguir unos de otros.  Alberto.                                                                                                                         117  Jiménez  Bolaños. valor. 1979. de tal forma que cada derecho se encuentre diferenciado de los demás. los recaudos legales del caso120. de examinar y juzgar acerca de la calificación de los títulos que se pretende inscribir y verificar.  Jorge.  séptima  edición.  Revista  de   Ciencias  Jurídicas  No. Editorial Abeledo-Perrot. situación.  67-­‐106.  2010.  121.  2010.   2001. medida y donde cada finca tenga su registración propia cuando se le asigne un número diferente y correlativo.  Revista  de   Ciencias  Jurídicas  No.  Jorge.   118  Brenes  Córdoba.  Editorial  Juricentro. Principio de Legalidad119 Consiste en la posibilidad dada al registro. en cuanto a si reúnen. Una determinación jurídica se refiere a la descripción. Buenos Aires. es uno de los más importantes de la actividad registral. necesitaría llevar a cabo. o sea la persona o personas a favor de quienes se constituye el derecho.  Pág.  121. el examen del título a través de todos sus antecedentes hasta llegar al propietario original.

121 La legalidad nace con el asiento o anotación en el Registro. pues esta debe ajustarse a los parámetros legales establecidos en la calificación de documentos. 121. pero si se trata de actas en las cuales se afecte el interés de un ajeno. y que lo que se va a registrar sea congruente con las normas establecidas por el ordenamiento jurídico en cuanto al registro de los documentos. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”. La inscrito es eficaz y crea una presunción iuris tantum de que el titular aparente es el real. documentos en los cuales se plasman negocios jurídicos sobre traspaso de bienes inmuebles. Revista de Ciencias Jurídicas No. prevalece lo que se encuentra asentado. 2010. 67-106. El procedimiento de inscripción de documentos públicos en el Registro Público. el principio de legalidad atañe tanto a la administración. de tal manera que mientras no se pruebe la inexactitud de lo inscrito frente a lo real. Poder Judicial de la República de Costa Rica. pues ellos también deben cumplir con los requisitos que la legislación registral                                                                                                                         121 Jiménez Bolaños. presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al titular registral. Jorge. De esta forma. como a los particulares interesados en dar publicidad por medio del Registro de los actos o contratos realizados. Pág. la presunción se vuelve juris et jure en protección a los adquirentes de buena fe. De ahí que la función calificadora debe estar acorde con la ley. Su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conduce a la existencia de este.   117     . está regido por una serie de normas jurídicas en virtud del principio de legalidad mencionado antes. para brindarle a la sociedad la seguridad jurídica de que lo que está inscrito en el Registro se encuentra apegado a la ley.

cuando enuncia que. 126 Torrealba. p 24 (http://www. Revista de Ciencias Jurídicas No.122 Al exponer las conclusiones en el VII congreso Notarial MERCOSUR. Poder Judicial de la República de Costa Rica.   118     .org.126 Por el Principio de la Fe Pública registral se mantiene en la titularidad del derecho real inscrito a terceros de buena fe cuya adquisición sea onerosa. 1. Kristy y otro. p. El registrador lo ejecuta mediante el ejercicio de su calificación. “solo se pueden inscribir los títulos que consten de escritura pública. año 2007. 23. de ejecutoria o de otro documento auténtico. 2010. Principio de la Fe Pública Registral125 Mientras el principio de legitimación protege el titular registral con la presunción legal de apariencia de veracidad conferida por la inscripción de un derecho real inmobiliario. “El Fraude Inmobiliario y otros riesgos transaccionales en el Derecho Costarricense”. art 450 125 Jiménez Bolaños. lo apunta.”123 Este principio. pág. 121. en Costa Rica. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”.py/CongresoMercosur/contema2. 67-106. expresamente autorizado por la ley para ese efecto”124. el artículo 450 del Código Civil. vigente exija para que sus documentos sean inscritos de forma que no contradigan las disposiciones del ordenamiento jurídico. el Principio de la Fe Pública protege al tercer adquirente del titular inscrito una vez registrado el acto que le da tal connotación y cumplidos los requisitos legales. El acatamiento a esta regla. si al celebrar negocios jurídicos válidos. obtienen información del registro errónea. d. Pág. supones la observancia de los demás principios registrales.cep. Federico. 123 Ídem.                                                                                                                         122 Arias Mora.htm) 124 Código Civil. Jorge. Revista de Ciencias Económicas 25-No. se realizó la definición a este principio de esta forma: “El principio de legalidad en sede registral es aquel por el cual los documentos que ingresan al registro deben reunir los requisitos exigidos por las leyes para su inscripción. 231.

Jorge. toda esa publicidad. debe darse una exactitud entre la publicidad registral y la realidad extra-registral.                                                                                                                         127 Sandí. Es decir. se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable. porque hace presumir que todo lo que se está actuando. sino desde la fecha de su presentación al Registro. primero en derecho”. La fe pública. Tiene prioridad el documento o acto registrable que ingrese primero en el Registro de la Propiedad. el Registro tiene fe pública y el registrador tiene fe pública y esta fe pública es una herramienta muy poderosa. Guillermo Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones. va jugando en cadena: el notario tiene fe pública. Esto da. cuando se presenta incongruencia entre situación jurídica real de un inmueble y lo reflejado en los asientos registrales.R: Unidad Ejecutora Programa de Regularización del Catastro y Registro. sin defecto de las demás implicaciones del artículo citado.127 El principio de la fe pública registral adquiere particular importancia. Poder Judicial de la República de Costa Rica. 67-106. Primera Edición. por lo tanto. conforme con la premisa “primero en tiempo. San José. El artículo 455 del Código Civil señala que los títulos que no estén inscritos no perjudican a tercero. 2007. e. Alude a la existencia de dos títulos contradictorios. está lo que se conoce en Derecho como primero en tiempo. potior iure).   119     . p. ante lo cual prevalece el primero en presentarse a la oficina del Diario del Registro Público. Principio de prioridad128 En virtud de este principio. que se van a publicitar y que esos asientos deben ser concordantes y exactos con la realidad jurídica que de ellos se desprende. primero en derecho (prior tempore. como consecuencia. C. 121. Revista de Ciencias Jurídicas No. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”. aunque el título fuese de fecha anterior. lo cual se presume a través del principio de fe pública registral. 2010. Pág.9 128 Jiménez Bolaños. es cierta.

Noviembre 2007. f. graven. es decir. tales como anotar el documento en el folio diario de entrada y trámite. modifiquen o extingan derechos reales. anotación. la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Es llamado también principio de instancia. así como calificarlo tanto registral como fiscalmente. si lo solicitado procede. Contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”. el derecho de la persona que lo concede. previamente. 130 Cuando el documento se presenta al Registro Público. lo cual se logra mediante el registro y que cada acto jurídico de modificación real sea objeto de un asiento separado y autónomo. Es necesario que este sea público. con la finalidad de inscribir títulos en los que se transmitan. los registradores denegarán la inscripción solicitada. a voluntad propia del registrador.132                                                                                                                         129 Ídem 130 Ídem   131 Ídem   132 “Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa de regularización del catastro y registro nacional de la propiedad inmueble y su compatibilización con el registro. se realiza la inscripción. y significa que las inscripciones en el Registro Público se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada. el registrador tiene obligación de llevar a cabo ciertos actos. así como que exista encadenamiento entre los diferentes asientos. no procediendo las inscripciones de oficio. constancia o certificación y se entrega al interesado. Principio de Rogación129 La inscripción en el Registro Público de la Propiedad se realiza a instancia de parte y nunca de oficio.   120     . En el Registro Público deberá constar. Principio de Tracto Sucesivo131 Para toda adquisición o transmisión de un derecho real es necesario y fundamental que exista un negocio jurídico anterior. g. De resultar inscrito el derecho a favor de distinta persona.

h. presupuestaria y funcional. Pág.   121     . 67-106. 2010. Tendrá personalidad jurídica instrumental para realizar actividad contractual. Principio de seguridad jurídica133 Este principio se opone a la clandestinidad. 121. “¿Quién puede responder civilmente ante el fraude inmobiliario?”. 134 “Taller de Seguridad Jurídica Inmobiliaria en las Transacciones: Unidad ejecutora del programa de regularización del catastro y registro nacional de la propiedad inmueble y su compatibilización con el registro. Este representa por lo tanto lo estable. y que en el caso de la DNN se fundamenta en el artículo 21 del Código Notarial vigente. Contrato de Préstamo BID 1284/OC-CR”. le presentará el informe de ejecución presupuestaria. con autonomía administrativa. por otra y el Registro es el llamado a garantizar esa seguridad jurídica134. Poder Judicial de la República de Costa Rica. administrar sus recursos y su patrimonio La Dirección Nacional de Notariado formulará su presupuesto y lo remitirá a la Contraloría General de la República y. que reza: “Artículo 21. porque impide prácticamente en forma absoluta. La Dirección Nacional de Notariado podrá realizar los actos y contratos administrativos                                                                                                                         133 Jiménez Bolaños. Naturaleza y ámbito de competencia La Dirección Nacional de Notariado es un órgano de desconcentración máxima adscrito al Ministerio de Justicia y Paz. se encuentran delimitadas por un marco legal que las rige. a la mentira. El Ministerio de Justicia y la Dirección Nacional de Notariado La definición del papel que juega la Dirección Nacional de Notariado (DNN). Jorge. posteriormente. 3. la falsificación y el engaño. al engaño.. Revista de Ciencias Jurídicas No. Ídem. El presupuesto estará constituido por los recursos dispuestos en esta Ley y no estará sujeto a las directrices en materia económica o presupuestaria que limiten en alguna forma su ejecución y funcionamiento. lo anterior se logra mediante la publicidad de los bienes y una serie de medidas y requisitos para la inscripción de inmuebles. a la sustitución errónea o maliciosa de una persona o cosa. así como del Ministerio de Justicia (MJ).

Ley No. Su sede estará en la ciudad de San José. entre otras. aún persiste el problema de no disponer de mecanismos preventivos para enfrentar y erradicar los fraudes en materia inmobiliaria. de empleo y capacitación. la desconcentración de la Dirección Nacional de Notariado.                                                                                                                         135 Código Notarial de la República de Costa Rica. Es evidente que en la actualidad.asamblea. existe mayor conocimiento sobre las diversas formas como se realizan los fraudes y de que la Dirección Nacional de Notariado posee actualmente mayor experiencia sobre estos casos. así como recibir donaciones de bienes muebles o inmuebles provenientes de instituciones públicas o privadas.go. Esta dependencia goza de atribuciones como fiscalizar las actuaciones de los notarios. Además. sin perjuicio de que pueda establecer oficinas regionales en otros lugares del territorio nacional.cr     122     . podrá realizar todo tipo de convenios o alianzas de cooperación con instituciones públicas o privadas. La Dirección Nacional de Notariado será el órgano rector de la actividad notarial y tendrá competencia exclusiva para regular a todos los notarios públicos activos. para que las actuaciones realizadas por los notarios públicos no provoquen menoscabo a terceras personas. (Así reformado por el artículo 1º aparte b) de la ley N° 8795 del 4 de enero de 2010)”135 La desconcentración de la Dirección Nacional de Notariado ha generado cierta incertidumbre ante el fraude inmobiliario que persiste en suelo costarricense. en su página web: www. emitir directrices y suspender o inhabilitar a los notarios que cometan faltas en su ejercicio. No obstante. A pesar de las dudas al respecto. Lo primordial es velar por un correcto ejercicio de la función notarial. provee mayor control sobre las actuaciones realizadas por los notarios. lo cual genera una forma de disminuir el fraude notarial en materia de bienes inmuebles. 7764 del 17 de abril de 1998 y sus reformas. Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica.

XVII Congreso Jurídico Nacional ‘’Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas’’. Control y Fiscalización de la Función Notarial.   123     . son algunas de las medidas que se pueden implementar con mayor efectividad. oficinas públicas. a través de los fiscales notariales. 2007. Rafael. 432. la ampliación de sanciones en otros ámbitos como civil o penal de manera efectiva y pronta. apertura de tomos de protocolo. en sentido amplio. en aras de implementar un sistema. la formación integral de los notarios de manera continua. La fiscalización de la función notarial se puede realizar desde dos ámbitos: el preventivo y el disciplinario. sino enfocado en la prevención de actos ilícitos en los que se ven involucrados los notarios. visitando las notarías. El Licenciado Rafael Sánchez Sánchez señala que. no solo coercitivo. tramitación de expedientes propios del ejercicio de sus competencias. tales como la falta de recurso humano y económico. una mayor colaboración por parte de los notarios.’’ 136 La fiscalización notarial enfrenta una serie de dificultades para su correcto funcionamiento. Asimismo. con el fin de constatar el apego de los notarios a la normativa que regula en materia notaria y registral y detectar las infracciones que éstos cometan contra esas disposiciones. Para lograr la instauración de un                                                                                                                         136 Sánchez Sánchez. con vista en los documentos notariales que le son presentados para su tramitación. Todo ello. apunta que la Fiscalización Interna es la que lleva a cabo la Dirección Nacional de Notariado. ‘’… la Fiscalización de la Actividad Notarial es el conjunto de acciones ordinarias y extraordinarias que la Dirección Nacional de Notariado dirige a la vigilancia y control de la actividad notarial en todas sus dimensiones. y cualquier otro lugar que así lo requiera y en donde esté involucrada la actividad notarial. administración del Fondo de garantía de los Notarios Públicos. denuncias formuladas por fiscales naturales notariales y cualquier otra que surja del ejercicio normal de sus atribuciones y la Fiscalización Externa es la que lleva a cabo la Dirección Nacional de Notariado. p. Editorial Ad Hoc.

Por medio de la aplicación del régimen disciplinario se parte del hecho de la determinación de responsabilidades. sistema preventivo es necesaria la estricta vigilancia de los deberes y obligaciones que le atañen al notario. acerca de cuál es la mejor forma de proceder en determinados casos. La Dirección Nacional de Notariado como órgano de desconcentración máxima busca realizar una mejor organización de control y optimizar la recaudación de recursos para la DNN. de acuerdo con los lineamientos. esto les propicia adquirir mayor conocimiento. para incurrir en faltas que generen futuras sanciones.   124     . así como fiscalizar de manera eficaz su labor como órgano contralor de la actividad notarial. cuando el notario ejerce sus funciones de forma inadecuada y este es denunciado por las personas que sufren algún tipo de afectación a sus derechos o patrimonio.

p. 1. Responsabilidades de terceras personas y hacia ellas Las responsabilidades que se establecen a la hora de encarar el fraude registral. titulares de derechos. A continuación. Responsabilidad del “vendedor” Dos de las instituciones que. se establece una serie de responsabilidades de los sujetos. los cuales son muy importantes pero. agrimensores. judiciales. Por supuesto. B. Están también los denominados “grupos de interés”. a través de la publicidad registral. el Archivo Notarial. recaen sobre todos aquellos sujetos que participan en la comisión del acto ilícito. inversionistas. que es el que más se ve expuesto a estos fraudes. etc).137                                                                                                                         137 Idem. Esto es de suma importancia. el autor del fraude. funcionarios públicos. directa o indirectamente. dicho sea de paso. empresas de seguros (que. No basta con señalar un culpable sino que es necesario establecer los medios y formas en las que actuaron cada uno de los individuos. la víctima. para determinar el campo de acción de cada uno en la elaboración del fraude y así poder implementar mecanismos que limiten o restrinjan en su totalidad el conjunto de actuaciones que afectan a los propietarios de bienes inmuebles que vieron disminuido su patrimonio por un acto contrario a la ley. que favorecen la comisión de un fraude inmobiliario. el tercero registral. se han beneficiado con esta situación de incertidumbre). se dejan de lado: los notarios y registradores (a los que se hará referencia en esta exposición.7   125     . ese tercero es el que queda expuesto al delito. se ven vinculadas a este sistema inmobiliario y que podrían tener participación en el fraude son: el Registro Nacional (tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad) y la Dirección Nacional de Notariado (los juzgados notariales. porque de momento todo el engranaje se está circunscribiendo a estas dos instituciones). es decir. a veces.

Para efectos de este trabajo. debe aconsejar a las partes y realizar los estudios registrales previos a la negociación. sino que el notario actúa a solicitud de alguien. notarialmente y. Los documentos protocolares son de tres tipos: escrituras públicas. En algunas circunstancias podría ser el mismo vendedor el que se apropio de manera indebida. es quien figura como titular del bien frente al tercero que adquiere el inmueble vinculado en el fraude y por ende. es decir. Quien realiza el fraude inmobiliario.7-8. puede presentarse el caso de que dicho notario no tenga conocimiento de la actividad fraudulenta que llevó a cabo                                                                                                                         138 Ídem. El notario verifica la legalidad del acto y asesora jurídica. puede tener participación en la actuación ilícita que realizó el vendedor para apropiarse del bien y haber participado de ella. p. porque son los que tienen acceso al Registro. actas y protocolizaciones. quien vende al tercero la propiedad y recibe así el correspondiente pago por la compra-venta. En las escrituras públicas siempre hay comparecencia. Asimismo. Esto quiere decir que quien se adjudica el bien de manera ilícita. Los tipos de documentos notariales son sólo dos: protocolares y extra-protocolares. De esos tres tipos.138 En el mismo orden de ideas. las negociaciones. el notario que realiza la compraventa del vendedor fraudulento al tercero registral. los que comúnmente acceden al Registro son las escrituras públicas y las protocolizaciones. en las protocolizaciones no hay comparecencia. registralmente. Los extra-protocolares no interesan. En las escrituras públicas están plasmados los contratos. además. se encuentra de una u otra manera con el desarrollo del nuevo negocio jurídico que realiza el tercer poseedor de buena fe. se van a analizar sólo los documentos protocolares.   126     .

es necesario analizar las circunstancias materiales que rodearon los hechos. esta genera las mismas consecuencias que la mala fe. Dichos adelantos han permitido un contacto directo con diversas instituciones mediante sitios virtuales y le han permitido al usuario utilizar sus servicios por ese medio. el poseedor de mala fe. el vendedor y haber sido víctima del vendedor fraudulento. Desde el punto de vista objetivo. se aprovecha para sacar beneficios a su favor o a favor de un tercero. Aplicar un único modelo provocaría resultados injustos y por demás inexactos.económicas del sujeto y su capacidad intelectual. dolo o culpa. 3. En el plano subjetivo. 2. Instituciones Bancarias: La evolución tecnológica de los últimos veinte años ha emergido con las miles de innovaciones que aceleran. él sí conoce la ilicitud. para apropiarse del bien. De aquí se parte el grado de diligencia que se le debe exigir a un sujeto. Por otra parte. el sujeto que incide en culpa grave puede haber desconocido el origen ilícito del bien. optimizan e incrementan la forma en que las personas realizan sus actividades.   127     . pero estaba en capacidad de haber constatado el ilícito. Esto genera un conflicto a la hora de dilucidar cada caso concreto. puede ser provocada por negligencia. aunque sea conceptualmente diferente. falta al deber de cuidado. se debe realizar un estudio de las condiciones socio. La culpa grave debe valorarse tanto desde un punto de vista objetivo como subjetivo. cuando este aportó documentos falsos ante él. En cuanto a la negligencia o culpa. Responsabilidad del adquiriente: La responsabilidad que recae sobre el sujeto que adquiere el bien. En otro plano. de acuerdo con los acontecimientos que rodearon su adquisición.

figurado o no. No obstante. sobre todo en entorno                                                                                                                         139 Nuevas Perspectivas para la Seguridad Bancaria Y Financiera: El Registro De Voluntades. La seguridad subjetiva es una percepción que. por su facilidad. La tranquilidad de espíritu con la que se suele asociar la seguridad es difícil de comprender. se encuentran las claves dinámicas. en la actualidad se enfrenta una serie de disyuntivas. además. 11   128     . porque depende de cada uno y de sus propias preconcepciones y prejuicios. todo con el fin de salvaguardar la información de los usuarios. provoca a su vez una serie de beneficios en las transacciones que se pretenden realizar tanto dentro del país como internacionalmente y el tiempo para realizarlas ha disminuido notoriamente. No obstante. a pesar de todas las ventajas y beneficios que se han evidenciado con la tecnología. han tenido que recurrir a la implementación de mecanismos que brinden a sus usuarios mayor seguridad y respaldo en los movimientos que ejecutan. Las mejoras que se han venido ofreciendo son parte de un entorno dinámico y han sido pilar a la hora de atraer mayor cantidad de clientes para la utilización de determinados servicios. en general. así como sus estados de cuenta y movimientos propios del sistema financiero. se basa en datos objetivos y en otras percepciones del entorno. identificación numérica cambiaria y otros. 2009.139 Como parte de las medidas que se han instaurado en las instituciones bancarias. se puede coincidir en que. Para evitar estos fenómenos de inseguridad virtual. Cuando se habla de “seguridad” se piensa en un estado mental o de conciencia de tranquilidad. con respecto a la inseguridad que se ha provocado a raíz de dichos avances. comodidad y seguridad. P. se trata de un estado de ánimo donde se actúa sin el temor al acaecimiento de un peligro imaginado o real. firmas digitales. Raf (Registro De Activos Financieros) Julio. las instituciones bancarias y financieras. Esta novedosa forma de interacción.

17 de febrero de 2009. subrayan la necesidad de explorar mejores medios de aumentar la prevención. un delincuente informático puede gestionar. donde las personas tienen acceso ilimitado a compras. el movimiento de los dineros. Confianza y Garantía.140 Actualmente. existen personas que se dedican a violentar estas medidas de seguridad. mediante más y mejores medios tecnológicos. Informe Anual de Seguridad en Instituciones Financieras.   129     . Por tal motivo. enfrentan un reto constante para contrarrestar las múltiples maniobras que son creadas para violentar la seguridad de los órganos financieros. Las medidas de seguridad. el prestigioso informe de Deloitte de 2009. con el fin de adquirir de forma ilícita el dinero o propiedades pertenecientes a otras personas.                                                                                                                         140 Deloitte. en los que se ve inmerso el mundo financiero. Los avances en este campo van de la mano de técnicas de seguridad para su protección. la dinámica de creación de nuevos métodos de protección no basta y cada vez se hace más necesario instruir a los usuarios para que estén atentos en pro de tutelar su patrimonio. créditos. Como resulta lógico y razonable no puede lograrse únicamente. sino también mediante un involucramiento del propio cliente en la gestación de su seguridad. ventas e intercambios. para obtener beneficios ilícitos de las instituciones que utilizan o desempeñan sus labores. Los estudios más recientes sobre seguridad bancaria. globalizado. en lugar del tarjetahabiente o del titular de cuenta. buscando espacios o vicios en los sistemas. que diariamente son implementadas. para la protección de la información que manejan las instituciones financiaras. no obstante. mediante este tipo de herramientas tecnológicas. entre ellos.

”142 Lo anterior. al contrario. claves cibernéticas o firmas digitales. El uso de “passwords” o claves personales. actualmente se puede realizar un listado de cómo han sido violentadas una a una las medidas de seguridad que se han impuesto. de todo su patrimonio. RAF (Registro de Activos Financieros) Julio. “Todo lo anterior sucede gracias a las tecnologías que han sido desarrolladas precisamente para brindar seguridad en las transacciones. Una vez en manos de otros. ya sea papel de seguridad. solo se trata de que no son infalibles ante el mal uso que de ellas se pueda hacer o de los errores que se puedan cometer en la gestión de la propia seguridad. 24 142 Ídem. El daño causado por este creciente número de delitos no solamente afecta a los propietarios de los bienes. Esto no significa que las tecnologías en sí mismas sean inseguras. propician un aumento acelerado de fraudes en este campo. Para cada medida tomada. quienes ven                                                                                                                         141 Nuevas Perspectivas para la Seguridad Bancaria y Financiera: el Registro de Voluntades. aunado al descuido y exceso de confianza por parte de los propietarios de bienes inmuebles. números “pin” o incluso “tokens” personales de autenticación por firma electrónica o digital pueden ser simplemente utilizados por otros a quienes por error. propiedades. p. 2009. existe hoy en día la respectiva forma de evasión. la falta de protección desde el punto de vista legal abre el portillo. con el propósito de generar un fraude. para evitar el tráfico indebido de propiedades. coacción o amenaza. sin necesidad de su presencia para autorizar tales decisiones.141 En algunos de los casos. para que los delincuentes realicen con menor temor sus actividades.24   130     . en fin. p. se les ha dado la posibilidad de utilizarlos. La apropiación indebida de propiedades no está exenta de sufrir dicha nueva modalidad de delitos. exceso de confianza. cesa toda la seguridad que esos dispositivos deben garantizar y comienza la posibilidad de ser objeto de daños y perjuicios..

la registral y la jurisdiccional. 169-170. Otros sujetos de derecho privado involucrados En el proceso de elaboración y comisión del fraude inmobiliario. que no es el caso todos los fraudes señalados. sus instituciones y a las entidades bancarias. así como a la tutela jurisdiccional de tales instrumentos jurídicos. pero sí de un número significativo de estos. buscan la consecución de un fin. en el sistema costarricense. con el fin de garantizar seguridad jurídica en la movilidad de riqueza de los bienes. por la dificultad que presenta el comprobar su autoría en el ilícito cometido. La manera como se realizan es muy diversa. disminuido su patrimonio. bajo esa dinámica. más comúnmente. que en la mayoría de los casos sale librado de una sanción. por lo que en ocasiones. de forma articulada.                                                                                                                         143 Alvarado Valverde. Una de las más comunes es. funciones que en su conjunto permiten hacer operativa la validez y la eficacia de los actos y contratos de los sujetos de derecho privado – y público. Jorge Enrique. p.que se realicen a partir de bienes inscribibles. 4. tomando como eje operativo los efectos jurídicos que el ordenamiento otorga al documento público y al asiento registral. 2007.   131     . sino también al Estado. es necesaria la colaboración de personas que laboren en entidades relacionadas con el tráfico legítimo de bienes inmuebles. El Fraude en Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles XVII Congreso Jurídico Nacional ‘’Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas’’. Todo sistema es un conjunto de funciones que. por ejemplo. los cuales tienen que hacer frente a procesos legales para resarcir el daño causado por un tercero inescrupuloso. Editorial Ad Hoc. son aquellos en los que intervienen funcionarios del Registro Nacional o en los juzgados donde se realizan anotaciones judiciales. Cabe señalar. de seguridad jurídica de transmisión de la propiedad de bienes inscribibles. interactúan la actividad notarial.143 Los casos en que se presenta esta situación. participan individuos que laboran para entidades estatales.

compra venta o anotación de embargo. mediante la aplicación de las sanciones correspondientes.   132     . Esto. sin duda alguna. el Registro Nacional ha implementado una serie de medidas en su mayoría tecnológicas. en los casos en los que se filtre un fraude. En aras de disminuir o eliminar que los fraudes inmobiliarios sean producto de una mala actuación originada por sus funcionarios. la responsabilidad recaerá sobre él. sin que exista un documento que lo ampare. es un trabajo conjunto que ha colaborado en la obtención de resultados positivos. por un error o actuación dolosa por parte del alguno de los funcionarios públicos. En materia jurisdiccional se han implementado las mismas medidas de seguridad de las que goza el registro. No obstante. que en efecto han logrado su objetivo en la mayoría de los casos. cuando el registrador realiza la inscripción de la hipoteca.

a través de la publicidad registral. es necesario cambiar esa concepción. agrimensores. dicho sea de paso. el que presenta vulnerabilidad. es decir. empresas de seguros (que. Recomendaciones emitidas por las autoridades de registro y estatales En este sistema registral inmobiliario ha sido una tradición circunscribir la problemática al notario o al Registro. se ven vinculadas a este sistema inmobiliario y podrían tener participación en el fraude: Registro Nacional (tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad) y la Dirección Nacional de Notariado (los juzgados notariales. se dejan de lado: los notarios y registradores (a los que se va a hacer referencia en este trabajo. directa o indirectamente. el autor del fraude.7. ese tercero es el que queda expuesto al delito. de momento. a veces.   133     . inversionistas.144 En el caso del Registro de la Propiedad y las instituciones que convergen en actividades relacionadas con el tráfico de propiedades inmuebles. la víctima. judiciales. el Archivo Notarial. constantemente se han venido creando una serie de variaciones                                                                                                                         144 Sandí. el tercero registral. porque todo el engranaje se está circunscribiendo.) Están también los denominados “grupos de interés”. a estas dos instituciones). funcionarios públicos. Sin embargo. que es el que más se ve expuesto a estos fraudes. Guillermo. se han beneficiado con esta situación de incertidumbre) y por supuesto. CAPÍTULO III: SOLUCIONES DENTRO DEL MARCO LEGAL COSTARRICENSE A. que son muy importantes pero. titulares de derechos. La idea de esta introducción es insistir en que es el sistema inmobiliario. etc. es decir. siempre se habla de “fraude notarial” o “fraude registral”. p. como un todo. Estas son algunas de las instituciones que.

son ciertas.   134     . delega esa función en una persona que debe cumplir con una serie de características: profesionales. es necesario tener presente que el pilar de la administración pública es brindar seguridad. solvencia moral. porque crearía una burocracia tremenda y no podría satisfacer los intereses de los particulares. Como el Estado no tiene la capacidad suficiente de actuar por sí solo. b) Los principios registrales comentados ofrecen parámetros razonables y objetivos para dirimir el conflicto a favor del tercero de buena fe que adquiere su derecho a título oneroso de quien aparece en el RP con facultades para transmitírselo. No obstante. el notariado es una función pública. Pero lo importante es que está dotado de fe pública y hace presumir que todas sus actuaciones.                                                                                                                         145 Ídem. no existía. independientemente de los fines por los cuales se realicen estas mejoras. emite respecto a la audiencia conferida. esta función pública. la cual siempre se encuentra orientada a la justicia. Farid Beirute Brenes. en algunos casos para agilizar los trámites y el flujo de las transacciones. etc. Bajo esa presunción. porque el Estado es el obligado a brindar este servicio. para suplir las necesidades de sus usuarios. El Procurador General Adjunto. En primer lugar.145 Es pertinente indicar el punto de vista de la Procuraduría General. El notario. el notario público tiene un enorme poder: representa una función estatal. a menos que se desvirtúen en una sede judicial. tecnológicas. originalmente. referente a la acción de inconstitucionalidad número 03-006599-0007-CO las siguientes conclusiones: a) Que del enfrentamiento de los dos derechos discutidos objeto de controversia debe decantarse por uno y darle acción indemnizatoria por la pérdida al otro. en tanto sean notariales.

continúa cubierto a menos que se niegue al eficacia publicitaria del título antecedente. Farid .Procurador General Adjunto. En Informe de la Procuraduría General de la República. Acerca de la acción de inconstitucionalidad número 03-006599-0007-CO del señor Shen contra el artículo 456 y la jurisprudencia de su Sala Primera.146                                                                                                                         146 Beirute Brenes. c) En caso de actos o contratos inexistentes en los que no media intervención del verdadero titular del derecho transmitido. Fecha de 24 de mayo del 2004. la situación no cambia para el tercero de buena fe.   135     .

Es menester indicar que cuando se menciona “sistema de protección” se hace referencia a aquellos elementos que actúan de forma integral para la protección de la propiedad inmueble. así como en el acceso a ella. Es importante hacer hincapié en que la complicidad que se requiere entre este sistema y el Registro Nacional. Inmovilización voluntaria de la propiedad: Esta sección trata de la gestión presentada por un notario público a solicitud del legítimo propietario de un inmueble. se debe desenvolver dentro del marco legal actual. otorgando seguridad y respaldo a los involucrados. o son utilizados para la obtención de sumas dinerarias en las que funge como respaldo de estas. tal es el caso de las hipotecas. como se verá a continuación:   136     . Dicho sistema debe basarse en la exactitud de la información que obtiene y utiliza. nacen como respuesta al incremento de fraudes inmobiliarios que se realizan en el país. 2. mediante la aplicación de una serie de elementos. para la protección de los bienes inmuebles. que convergen entre sí para evitar el tráfico ilícito de propiedades inmuebles. Se debe tomar en cuenta que los bienes inmuebles son parte del comercio y como tal. Mecanismos empleados actualmente para la protección de bienes inmuebles 1. circulan de un propietario a otro. y se conoce como “escritura de solicitud de inmovilización voluntaria de la propiedad inmueble”. Definición de “sistema de protección de la propiedad inmueble” Los sistemas de protección. siempre en busca de una solución eficaz. B. gracias a un trabajo de conjunto con los sistemas operativos del Registro Nacional.

a) Constitución Para salvaguardar los derechos reales de su pertenencia.  “Inmovilización  Registral”. con el fin de aportar mayor seguridad jurídica y evitar cualquier acto ilícito en el tráfico de bienes. La inmovilización brinda la garantía de resguardo.     137     . Esto. genera y garantiza cierto grado de seguridad jurídica. será necesario suspender la gestión que se pretende realizar. en beneficio de los propietarios que así lo deseen.  100. realizar el debido estudio para cerciorarse del estado de dicho bien.  y  Fajardo.   Editorial  Universitaria. pero no es aplicable en todos los casos como la solución plus ultra al fraude inmobiliario.  No. en un período corto o próximo.  Anahí. a menos que el propietario solicite el levantamiento de la inmovilización de su bien.  pág. a los propietarios de bienes registrados en el registro de bienes inmuebles. los titulares de estos han optado por recurrir a la figura de la inmovilización voluntaria de bienes o derechos que se encuentran registrados en el Registro Público. en caso de existir inmovilización voluntaria por parte del titular del inmueble. otorga mayor seguridad frente a algunos casos de actividad fraudulenta. en que se encuentre inmovilizado su bien147. es obligación del Registro de la Propiedad. Únicamente en situaciones en que el propietario tenga el deseo de vender.                                                                                                                         147  Palacios. La inmovilización de la propiedad.  Revista  de  Ciencias  Jurídicas. En situaciones donde se solicita voluntariamente la inmovilización. hipotecar. los bienes no podrán ser enajenados o gravados sin el previo consentimiento del dueño del bien.  2003.  298. donar su propiedad o realizar algún otro tipo de enajenación. Para los efectos de que se genere un movimiento relacionado con el bien en cuestión.  Ingrid. esta limitará al propietario de disponer de su propiedad durante el plazo. Mediante la inmovilización.

XVII Congreso Jurídico Nacional ‘’Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas’’. 341. cuando el poseedor del bien adquiere una deuda monetaria. la falsificación de la firma o documentos públicos para levantar el gravamen de inmovilización voluntaria. la inmovilización no surtirá efectos. Porque así como puedo falsificar una firma donde dice ‘’yo vendo’’. previo al término establecido para ello. es que no existe garantía de que por medio de esta no pueda realizarse una actuación ilícita para el despojo del bien. p. La parte acreedora tendrá el derecho de presentar un proceso judicial en contra del sujeto que incumple. En situaciones en que el bien deba ser anotado por una orden judicial. por el interés particular tenga. solicitando en él. una vez que se corrobore por parte del Registro Público. en una institución financiera e incumple con la obligación. Se trata de la actuación ilícita que se realiza                                                                                                                         148 Mora Vargas. Cuando el propietario desee cancelar la inmovilización del bien. el embargo de los bienes que se encuentran a su nombre. deberá cumplir con las disposiciones establecidas al respecto. 2007. debido a que prevalece la autoridad judicial sobre el deseo del propietario. por ejemplo. igualmente puedo falsificar la firma que dice ‘’yo levanto la inmovilización’’. a manera de pretensión. a veces es relativamente exitoso. b) Problemas encontrados: La figura de la inmovilización registral en el mutuo propio. como en los casos de embargo. Editorial Ad Hoc. que el levantamiento de la inmovilización no es producto de una actividad ilícita y de que es el verdadero propietario quien externa la solicitud de remover la inmovilización de su bien. Herman. como por ejemplo. Estos casos se presentan.   138     .148 El problema que presenta la inmovilización voluntaria del bien.

etc. Es cuanto a esta forma de protección. “La forma en que estas empresas aseguradoras realizan su labor es las reservas y restricciones. carecen de protección al tercero de buena fe y los adquirentes potenciales se protegen mediante la toma de seguros de título (title insurance). al estilo de los adoptados en la mayoría de los Estados de la Unión Americana. la protección de títulos mediante seguros. 236-237   139     . se califica la inscripción (que se haya otorgado el documento correctamente). principalmente por la forma como se elaboran y consuman los fraudes en las propiedades inmuebles. en un caso. Federico. con la misma facilidad con que se falsifica o emite una escritura para traspasar una propiedad. En la actualidad gracias a la tecnología. las segregaciones. 3. es claro que no es confiable ni efectiva para prevenir el despojo de bienes inmuebles. que los planos tengan los visados de ley. los riesgos transaccionales se conjuran. la cadena de antecedentes (tracto sucesivo). existen mejores e innovadores sistemas que protegen de manera más efectiva estos bienes y a sus propietarios. de los que se valen para realizar el acto ilícito. p. Los delincuentes que lucran con el despojo de propiedades a sus verdaderos titulares conocen la realidad del sistema jurídico que protege los bienes y los vacíos de este. mediante la mutualización de riesgos por vía de seguros individuales (…)149 Para efectos prácticos. se debe aclarar que en Costa Rica. al existir un sistema de registro. representado en un fondo público de indemnización. Como puede apreciarse.                                                                                                                         149 Torrealba. es prácticamente ineficaz. mediante un seguro colectivo. y en otro. Seguros de Título o “Title Insurance” Los sistemas de registro público informativo.

se ha inscrito como producto de un proceso sucesorio. se les ha creado a los usuarios–por parte de los mismos operadores jurídicos. descansando en esa falsa pre-comprensión. los usuarios. por la misma razón. Igual situación se sigue cuando la propiedad se ha inscrito por medio de una localización de derechos. Por otra parte.   140     . Con la experiencia tenida en este campo. para garantizar defectos ocultos.la falsa idea de seguridad transaccional al amparo de la publicidad registral – mito que ha quedado destruido en la primera parte de este trabajo-. Las propiedades que han tenido juicios o embargos. el Estado les ha prometido a los derechohabientes la                                                                                                                         150 Sandí.”150 El problema del sistema costarricense es que. para evitar alegación de posibles herederos. 2006. Esto es casuístico. “Análisis de Vulnerabilidades del Sistema Registral Vigente y Respectivas Propuestas para la Mejora y Fortalecimiento de la Seguridad Jurídica Inmobiliaria”. Con respecto al hecho de que un notario se haya confabulado para hacer un fraude (suplantación de propietario) o algún otorgamiento con poderes vencidos o revocados. en ciertas ocasiones se ve el expediente judicial. realizan sus operaciones sin tomar precauciones contra los verdaderos riesgos subyacentes y. y por consiguiente. La empresa decide si entabla juicio o indemniza y el cliente se atiene a eso. por un lado. Guillermo. la empresa considera que el sistema registral es bueno el problema es de orden moral y falta capacitación de notarios normalmente. se verifica el expediente correspondiente. sin tomar seguros de título. Cuando el inmueble. En material de la “Unidad Ejecutora del Programa de Regularización del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional”. Ministerio de Hacienda. es un riesgo que asume la empresa. Programa 1284/OC/CR.

pero –al menos bajo la posición jurisprudencial dominante de la Sala Primera de la Corte—se les niega el derecho a reivindicar lo suyo en caso de despojo mediante falsedad seguida de un acto traslativo a favor de un tercero. lo más que recibirá este será una indemnización monetaria por parte de quienes llevaron a cabo el fraude.152 A manera de síntesis. dejando así la figura de tercero y convirtiéndose en titular. mas no así la recuperación de su propiedad. lo cual es un non sens. En caso de lograrse comprobar el fraude del que fue víctima. Tan lúgubre paisaje se remata con la resistencia del Estado a reconocer su responsabilidad por la falta del servicio público consistente en la creación de un ordenamiento jurídico sustantivo profundamente contradictorio y un sistema de publicidad registral arriesgado y vulnerable. Federico. pues al adquirir la propiedad producto de un negocio jurídico en apariencia lícito.                                                                                                                         151 Ídem. logra la variación en la titularidad del bien a su favor. p. quien recibe los beneficios de la fe pública registral es el tercer poseedor o tercero registral. Dicha posición estatal implica que cada propietario debe absorber sin protestar su pérdida individual. para “beneficio” de la falsa creencia colectiva en la seguridad de las transacciones. 236-237   141     . los adquirentes (a verus domino o a non domino) se transforman ipso facto en verus dominos expuestos a la expropiación mediante falsedad. los propietarios actuales carecen de verdadera seguridad estática – están a merced de los estafadores—y los propietarios potenciales carecen de verdadera seguridad dinámica –por los abundantes riesgos transaccionales arriba descritos. En fin. oponibilidad erga omnes de sus derechos inscritos. sin que exista forma de recuperar el bien.151 El verus domino o titular de la propiedad sufre la disminución de su patrimonio. 152 Torrealba. Además.

Él tramite de                                                                                                                         153 “Seguridad registral: Servicio de monitoreo de propiedades previene fraudes registrales”.”153 La empresa “RN Centinela” es una de las respuestas a esta situación en el país (su nombre indica que es el “centinela” o “guardián” de la información del Registro Nacional).nacion. puede consultarse en: http://wvw.com/ambitos/2008/octubre/18/ambitos1727365.html 154 Ídem.NET con el Registro Nacional (RN). Costarricenses y extranjeros se han topado con la desagradable sorpresa de descubrir que de un momento a otro sus propiedades aparecen a nombre de otra persona. “RN Centinela” Como se señaló en la nota “Seguridad registral: Servicio de monitoreo de propiedades previene fraudes registrales”: “… El fraude inmobiliario es noticia casi todos los días en nuestro país.   142     . “¿Qué es RN Centinela? Es el monitoreo registral de sus propiedades por medio del convenio oficial de WWWDATUM. nota del periódico La Nación del sábado 18 de octubre de 2008. por correo electrónico. Se encuentra en Costa Rica desde mediados del año 2007 según los registros que durante el desarrollo de esta investigación se han encontrado en los medios de prensa154 . mensaje SMS y fax. Usted recibirá quincenalmente un reporte con los resultados del monitoreo. Ofrece brindar a sus clientes un detalle quincenal de la información registral de sus propiedades. la cual envía por mensaje de texto al teléfono celular o al correo electrónico. Esta realidad ha llevado a diferentes empresas a ofrecer a los dueños la posibilidad de monitorear regularmente sus propiedades en el Registro Nacional para localizar posibles fraudes sobre el inmueble en el momento en que se intentan tramitar y detectarlos casi de forma inmediata. C. Sistemas Existentes en Costa Rica para el Monitoreo de la Información Registral 1.

y a donde se deben enviar los informes (…) nuestra página www. En el contrato usted nos indica las propiedades a monitorear.                                                                                                                         155 Información brindada por las representantes de RN Centinela: Gómez Jiménez. Más aún. así como tampoco fue posible determinar si existe una oficina (físicamente hablando) a la que se pudiera dirigir cualquier consulta o interés en realizar una entrevista para este trabajo.loquegustes. “V-Guard Software” La efectividad de estas empresas radica en dar a conocer el intento de traspaso fraudulento antes de que se oficialice en el registro. la rapidez con la que se pueda notificar diariamente cualquier gestión planteada ante el Registro Nacional. hace su oferta de servicios mucho más completa e integral. al perecer este servicio ha sido descontinuado ya que no fue posible contactar a sus representantes en el país.com. no sólo quincenalmente. la oferta de servicios de estas compañías se vuelve mucho más atractiva conforme incorporan entre ellos. 2. El último acceso a su página de Internet fue realizado con ocasión de este trabajo de investigación el día 12 de mayo de 2011 y el servicio de hospedaje del dominio actualmente indica la leyenda: “NOTICE: This domain name expired on 05/11/2011 and is pending renewal or deletion. la capacidad y/o facilidad de monitorear. afiliación es muy sencillo. Consecuentemente. de modo que el dueño original de la propiedad puede oponerse al trámite de traspaso a tiempo. la información registral (como en el caso de análisis anterior) sino que lo hagan de forma diaria. Rebeca.com”155 No obstante. Puede consultarse en el enlace en Internet: http://articulo.ec/anuncio-RN-Centinela-monitoreo-de- propiedades-registralesW0Inmuebles-y-PropiedadesW0OtrosenInmueblesyPropiedadesW0hu15raehxn 156 La nota se traduce como: “Advertencia: El nombre de este dominio expiró el pasado 11/05/2011 y se encuentra pendiente su renovación o borrado” (La traducción es responsabilidad de los investigadores de este trabajo)   143     .”156. lo cual indica que desde el día 11 de mayo de 2011 la página web de esta empresa fue deshabilitada y hace suponer que ya no están brindando ningún servicio de monitoreo o protección registral de inmuebles en Costa Rica. Gloriana y Monge Sandí.Rncentinela.

de que una gestión potencialmente fraudulenta se está gestionando sobre un inmueble de uno de sus clientes (cuando se requiriera) Sin embargo.vguardsoft. la “persecución legal” se refiere a enviar alerta a un bufete (o abogados externos) previamente contratado. La página web de la empresa muestra serias debilidades conceptuales en torno a la naturaleza y consecuencias del Fraude Inmobiliario en el contexto legal y sociocultural actuales. más esto no fue posible. Adicionalmente VGuard recolecta su información personal e instituye una vigilancia de seguridad que nunca se detiene y detecta cualquier modificación. El Sistema de Protección VIP (Venta Ilegal de Propiedad) es un arma infalible contra cualquier actividad fraudulenta que pueda sus inversiones que tanto le han costado. Optimización de Información y Persecución Legal. lo que induce a cuestionar si realmente cuentan con la capacidad (recurso humano y tecnológico) para desarrollar un monitoreo real y comprobable de   144     . a saber: Monitoreo de Activos VIP. El “Monitoreo de Activos VIP” (según indican). sus servicios sí son brindados diariamente gracias al acceso que les permite monitorear la información de la propiedad inmueble directamente de la base de datos del Registro Nacional de la Propiedad.”158 La “Optimización de la Información” consiste en la implementación de protocolos de seguridad internos para “garantizar” la integridad de sus bases de datos y el acceso a estas por parte de terceras personas. En el caso de la empresa “V-Guard Software”.vguardsoft. se realizaron varios intentos para ponerse en contacto con un representante de esta. “consiste en que “El sistema de monitoreo de fraudes analiza los registros y actividad del Registro Nacional y aplica algoritmos de detección de fraudes.com/spanish/). 159 Para efectos de corroboración de datos de la información consignada por la empresa en su página web (http://www.com/spanish/ 158 Ídem.159                                                                                                                         157 Puede consultarse su oferta web en la página: http://www. Cuentan con un único servicio denominado “Monitoreo de Activos VIP” y que según su oferta web157 cuenta con tres componentes. no existe corroboración por parte de los investigadores de que la empresa se encuentre trabajando o que cuente con un convenio de acceso a la base de datos del Registro Nacional de la Propiedad.

html   145     . “Private Property Registry (PPR) S. 160 “Seguridad registral: Servicio de monitoreo de propiedades previene fraudes registrales”. puede consultarse en: http://wvw. A pesar de las reformas impulsadas por el Registro Público de la propiedad para proteger los bienes inmuebles de actos ilegales. Así lo muestran los titulares de los medios de comunicación. Adicionalmente a esto. generando irrecuperables pérdidas millonarias para sus legítimos dueños.”. 3.A. un monitoreo diario y una efectiva respuesta es la única solución desde esta perspectiva posible ante el hecho de que las bandas delictivas sofistican cada día más sus métodos de operación. lo que podría poner en tela de duda la legalidad o buen proceder en cualquier servicio que se esté transfiriendo a los clientes de este banco. notarios corruptos y sus cómplices. Aún más preocupante resulta esto a la luz de que se anuncian como “aliados” de una institución bancaria reconocida. paralelamente a los más recientes trabajos desarrollados en la doctrina y jurisprudencia nacionales. garantizando a los dueños que ninguna transacción se realizará sin su consentimiento previo y autorización expresa. Ahora el fraude lleva el sello de criminales fuera del Registro Público. nota del periódico La Nación del sábado 18 de octubre de 2008. con el agravante de                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         la información registral de los bienes inmuebles de sus clientes. no fue posible confirmar en la Dirección del Registro Nacional que exista una empresa bajo el nombre de “VGuard” o “VGuard Software” que haya suscrito cualquier contrato y/o convenio con esa institución para contar con acceso a la base de datos de inmuebles y eventualmente les permitiría brindar el servicio que ofertan en su página de Internet. De hecho (según señala su vocero en la entrevista hecha por el periódico La Nación160) “hasta ahora ninguna empresa en el mercado ofrecía un servicio de protección permanente de la integridad del título registral de la propiedad. Esta inseguridad en el tráfico de la propiedad inmueble se ha visto acrecentada por la falta de un sistema que permita brindar un servicio de protección integral de la propiedad inmueble.nacion. Organizaciones criminales especializadas se dedican al traspaso ilegal de bienes inmuebles. La única opción era la consulta periódica del Registro Público (normalmente quincenal o mensual).com/ambitos/2008/octubre/18/ambitos1727365. operando bajo el nombre comercial de “Propiedad Segura” El fraude registral es un fenómeno de alcance mundial y Costa Rica no es la excepción. trabajo que Private Property Registry intenta desarrollar a través de sus servicios.

aunque la posibilidad de recuperar la propiedad en la mayoría de los casos es muy remota. 2007 (bajo licencia de “Global Private Property Registry S. El sistema planteado se basa en un software diseñado para ingresar a la base de datos del Registro Nacional de la Propiedad Inmueble y revisar una lista de propiedades predeterminadas (propiedades inmuebles de los clientes de la empresa)a fin de extraer la información contenida en la base de datos del Registro para cada uno de estos inmuebles de forma masiva. Esta situación se intenta prevenir con las distintas modalidades del servicio brindado por Private Property Registry. que le permite durante una cierta cantidad de horas en las noches. que muchas veces el propietario se enteraba de una transacción ilegal cuando ya era demasiado tarde para detenerla. por medio de un sistema integral para la prevención de los fraudes inmobiliarios. una auditoría diaria de las anotaciones en el Registro Público de la Propiedad. publicación de “Private Property Registry”. ingresar a una base de datos “espejo” (que es una copia actualizada de la base de datos real de bienes inmuebles del Registro                                                                                                                         161 “Seguridad Registral los 365 días del año”. métodos de disuasión y prueba legal. Dado que el servicio brindado por Private Property Registry. Para ello. la opción es (una vez que se ha dado el fraude inmobiliario) acudir a la vía civil para obtener alguna compensación económica. Private Property Registry suscribió un contrato con el Registro Nacional. Dicho mecanismo contempla entre otros elementos. esto permite realizar una comparación con la información encontrada por el sistema el día anterior y comparar ambos resultados. además de la posibilidad de realizar un chequeo preventivo.   146     . tiene como base el monitoreo diario de toda la información de la propiedad (contenida en el Folio Real de la finca).A. o presentar una demanda penal. con el objeto de verificar que no existan anotaciones o variaciones hechas ese día en la información del inmueble. con la finalidad de determinar si existen incongruencias y/o cambios entre uno y otro. 3.”) Pág.”161 Como se desarrollará a lo largo de este trabajo.

publicación de “Private Property Registry”. la transacción detectada como “anotada” en el Folio Real del inmueble y que sea potencialmente fraudulenta. anotación. la responsabilidad de                                                                                                                         162 “Seguridad Registral los 365 días del año”. Nacional) y de forma masiva gracias a un software diseñado para tal efecto. de mdo que se pueda actuar en contra de cualquier gestión que se haya iniciado y no cuente con la aprobación o conocimiento de su dueño.   147     . De esta manera.A. de parte del Registro Nacional de la Propiedad. variación. Esto da como resultado la posibilidad de que el servicio se considere un mecanismo que permite ejercer una función complementaria de seguridad a la ya brindada por Ley.”162 Al suscribirse al servicio. consultar íntegramente la información contenida en esta base de datos para cada una de las fincas de sus clientes. 2007 (bajo licencia de “Global Private Property Registry S. o si fue otorgada/autorizada por el propietario. Esta protección efectiva e integral. lo que da la facilidad de verificar si es no procedente. conocida de forma indistinta como “Private Property Registry” o por sus siglas “PPR”) un poder especial para oponerse de oficio a cualquier anotación sobre el inmueble. no llegaría a registrase pues PPR asume bajo los términos de su contrato. permite que los legítimos propietarios de un inmueble tengan la certeza de que cualquier cambio.”) Pág. les será reportada inmediatamente después de realizada. que no esté autorizada. corrección o inscripción hecha sobre la información registral de un inmueble monitoreado por este sistema. 5. “Private Property Registry realiza una auditoría diaria de la información establecida en un réplica exacta de la base de datos del Registro Público. permitiendo a los propietarios recibir una alerta inmediata ante cualquier transacción no autorizada sobre un inmueble. el propietario le concede a Private Property Registry (en adelante y para todos los efectos de este trabajo de investigación.

PPR cuenta actualmente con tres servicios. iniciar oportunamente las gestiones administrativas para evitar su inscripción. socios. El segundo servicio que brinda esta empresa se denomina “Control Real”: en este.g.) con la intención de verificar que se haya recibido la alerta generada por el sistema y que se envía al correo electrónico de todos ellos. Bajo el servicio de Control Real. reportes automatizados vía e-mail y reportes quincenales de la información de las fincas).e. familiares. el sistema inmediatamente emite de forma automática un correo electrónico dirigido al cliente y a sus contactos de emergencia (que pueden ser hasta un máximo de tres). e. PPR localizará al cliente (o a cualquiera de sus contactos de emergencia. En caso de   148     .m. además de los elementos descritos en el servicio anterior (monitoreo diario. El primero de ellos es denominado “Monitoreo Básico”: consiste en la revisión diaria de toda la información de la propiedad y en caso de detectarse cualquier alteración sobre esta. o las condiciones/características de la finca. Esta revisión se realiza diariamente a las 5:30 a. (GMT -6hrs hora de Costa Rica) lo que permite localizar al cliente vía telefónica antes de que dicha gestión (potencialmente peligrosa para su titularidad) sea inscrita en el Registro Nacional y genere derechos a favor de terceras personas (lo que dificulta la eventual recuperación de una propiedad). personal calificado de PPR revisa individualmente todos los cambios presentados en una finca (i.: anotaciones o alteraciones a la información registral) y evalúa si son perjudiciales o comprometen de alguna forma la titularidad del cliente. etc. Adicionalmente el cliente recibirá un reporte quincenal detallando cualquier cambio que durante ese período se haya reportado en cualquiera de sus propiedades y que se encuentren ingresadas en el sistema. los cuales varían según el nivel de protección brindada y su precio de venta.: abogado.

El tercer y último servicio brindado por PPR se denomina “Seguridad Máxima”. Lo anterior es posible ya que junto con el contrato que se firma al adquirir este servicio.A. el tiempo de respuesta es crucial a la hora de impedir que una finca sea indebidamente traspasada o alterada. presentarse un movimiento fraudulento sobre una finca. o enajenar de cualquier forma el (los) bien (es) del cliente. las posibilidades de evitar un fraude son mucho mayores (ya que pueden pasar varias horas antes de que las personas revisen sus correos electrónicos) y siendo que por el orden de anotaciones dado en el Diario de Bienes Inmuebles del Registro Nacional. Este servicio comprende todas las características descritas en el servicio de “Control Real”. solicitar el envío al Registro Nacional de mandamiento para inmovilizar la propiedad del cliente. 5. pero adicionalmente y en caso de que PPR localice al cliente y este indique que no se trata de una alteración o gestión sobre una finca que haya sido otorgada por él/ella.   149     . por lo que al confirmar telefónicamente con el cliente. y en fin impedir la inscripción del documento (escritura) que le despoja (al cliente) de sus derechos. en teoría un escritura podría quedar inscrita al día siguiente de su presentación (si se cumplió con todos los requisitos formales). PPR asume inmediatamente la representación del cliente ante la Dirección de Bienes Inmuebles del Registro Nacional. hipotecar.                                                                                                                         163 “Seguridad Registral los 365 días del año”. cancelar. denunciar al notario autorizante de dicho documento (que se supone fraudulento).”) Pág. el cliente otorga a favor de PPR un Poder Especial163 que los faculta a entablar ante el Ministerio Público denuncia formal para acusar de falsedad ideológica y/o para que se declare la nulidad absoluta del documento que fraudulentamente pretende traspasar. 2007 (bajo licencia de “Global Private Property Registry S. publicación de “Private Property Registry”.

monitorea en este momento. más de diez mil propiedades. La empresa.   150     . que cuenta con alrededor de cinco años de operar en Costa Rica. desarrolladores inmobiliarios y administradores fiduciarios o de condominios. bufetes. asociaciones solidaristas. cantidad que aumenta constantemente pues se centran en brindar sus servicios a instituciones financieras.

Disuadir la comisión del delito debe ser un eje clave. así como su detención antes de que se configuren derechos a favor de terceras personas. sino con la posibilidad de que cualquier gestión realizada. ya que es fundamental para la eliminación de este tipo de fraudes.   151     . CAPÍTULO IV: COMPONENTES DE UN SISTEMA QUE COADYUVE A LA PROTECCIÓN DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES INSCRIBIBLES Los componentes de un sistema que sea efectivamente “integral” y que tenga oportunidad de brindar una solución a mediano o largo plazo a la creciente inseguridad en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles. a saber: por un lado “preventivos”. Componentes Preventivos: La configuración de una respuesta integral debe indispensablemente contener un aspecto enteramente “preventivo”. Luego de analizar el estado de la cuestión. así como las respuestas existentes hasta hoy. y además. aspecto que en este caso se logrará no bajo la amenaza de una pena punitiva (prisión). debe contener esos dos tipos de componentes so pena de pecar de insuficientes o irreales. indispensables para la configuración de un “Sistema Integral de Protección de la Información Registral”. tendente a la comisión del delito resulte infructuosa. “reactivos” o “de respuesta”. A continuación se analizarán aquellos componentes que resultan. cualquier planteamiento que se haga con fundamentos serios y analíticos. deben ser de dos tipos. que tenga como objeto la prevención y detección de gestiones fraudulentas en el tráfico jurídico de la propiedad inmueble. pues el sistema de prevención de fraudes inmobiliarios lo detectará. A.

pág. 198. 197.). Como lo apunta el profesor Jorge Enrique Alvarado Valverde164. pág. Sc. no ha tenido un rumbo estrictamente trazado por la certeza jurídica. b) desconocimiento de la función profesional. que entorpecen y debilitan lo que debería ser el normal desempeño del sistema. Colegio de Abogados de Costa Rica. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. Sc. Jorge Enrique (M. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. se ha desconocido el diseño original del sistema preventivo. que es la creación de una “seguridad económica meramente resarcitoria”. Jorge Enrique (M. podemos advertir una falta de coordinación entre agentes. que se fundamenta en la figura de la indemnización o resarcimiento del daño (corriente                                                                                                                         164 Alvarado Valverde. imparcial y asesora del Notario. 2007. a partir de decisiones administrativas. Colegio de Abogados de Costa Rica. – San José. 2007. – San José. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”. el sistema jurídico actual carece de certeza en el tráfico de los bienes inmuebles inscribibles y se apunta como un sistema que jurisdiccionalmente se estructura como de carácter “resarcitorio” y no “preventivo”. al respecto cita: “Conforme el análisis realizado respecto de las debilidades que surgen de las mismas actuaciones u omisiones de los principales referentes que componen nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”. Costa Rica.   152     . y c) desconocimiento de la fe pública registral como efecto jurídico garante de la dinámica de los derechos sobre bienes inscribibles.”165 La idea anterior lleva a la consecuencia inmediata. legislativas y judiciales excluyentes entre sí. sugieren que hasta el momento la seguridad del tráfico en nuestro medio. 165 Alvarado Valverde. Costa Rica. el desconocimiento de tres pilares fundamentales de su propia eficacia y operatividad: a) desconocimiento de su propia condición de sistema articulado (notariado-registro-jurisdicción). Estas tres realidades detectadas. 1era Ed. impregnándolo de procedimientos ajenos a su naturaleza. lo que genera –como consecuencia grave-. Colegio de Abogados de Costa Rica.). 1era Ed. Colegio de Abogados de Costa Rica.

el que ha generado como respuesta al fraude en el tráfico de bienes. 198. 1era Ed. Memoria del XVII Congreso Jurídico Nacional: “Notariado en Costa Rica: Realidad y Perspectivas”.una solución al problema en cuestión. lo que perjudica directamente las inversiones actuales o futuras en el país. Por lo tanto. en un simple contrato de adhesión que sólo garantiza los intereses de la institución bancaria. se acentúa la percepción de inseguridad jurídica ante la inestabilidad de la información registral sobre los bienes inmuebles. Colegio de Abogados de Costa Rica.deben ser reconocidas por el notario. En este sentido. de los bienes inmuebles inscribibles. en este trabajo. que requieran (como lo requieren la mayoría en el sector turismo. convirtiéndose la escritura pública. la figura del seguro de títulos. ni una medida sanadora de la patología existente en el tráfico jurídico de la propiedad inmueble. Esto tiene una doble implicación negativa: por un lado no se está sanando la patología existente en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles y por otro. 2007. un elemento del sistema de protección de la información registral.”166 Como se ha afirmado anteriormente. y por lo tanto impuestas a las partes contratantes. Jorge Enrique (M. la emisión de un seguro de título no se considera. por ejemplo) de inversión de propiedad inmueble. meramente civil) como mecanismo para el aseguramiento de la estabilidad y seguridad requeridas por parte de los propietarios.). Colegio de Abogados de Costa Rica. Alvarado Valverde al respecto: “Es el mercado de créditos hipotecarios y el mercado de bienes raíces. Costa Rica. “El Fraude en el Tráfico Jurídico de Bienes Inscribibles”.   153     . – San José. cabe agregar que: “… los notarios contratados (por los bancos) deben sujetarse al contenido de un formulario previamente aprobado por la institución que los contrata. el “seguro de títulos” no es –ni por asomo. Señala el Prof. pág. cuyas cláusulas –independientemente de su legalidad. en                                                                                                                         166 Alvarado Valverde. Sc.

núm. 53. Benito. con ocasión de la presentación de una escritura en el Diario de Bienes Inmuebles. 80. franca violación del deber de asesoría imparcial de las partes. son: 1. Vol.: actualización de la información por parte del Registro Nacional y reordenamiento de la información consignada. 681.167 Es evidente que la “prevención” del Fraude Inmobiliario es fundamental para la seguridad jurídica y el saneamiento del tráfico jurídico de la propiedad inmueble. Este sistema informático debe contener además una serie de complementos que lo completan. enero-febrero de 2004. Así pues. los principales (e indispensables) componentes de este sistema y además de carácter preventivo. La estandarización de los contratos (hipotecarios) es una típica necesidad del sistema de seguridad económica…”. que la información de los folios reales no ha sido alterada. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. i. como lo son las medidas que permiten que dicho sistema sea seguro y se encuentre a salvo del ataque de hackers. “El Seguro de Títulos de Propiedad”. evitando las incursiones no autorizadas por parte de los                                                                                                                         167 Arruñada. Monitoreo de la información registral de un inmueble: Consiste en la programación de un sistema informático (software) que cuente con la capacidad de conectare a la base de datos de propiedad inmueble del Registro Nacional y revise de forma diaria (al menos una vez al día). razón por la que también es crítica la existencia de elementos preventivos en la propuesta de un “Sistema de Protección de la Propiedad Inmueble”. Esta información puede alterarse por diversas razones.e. Pág.   154     . pero la razón fundamental por la que se realiza este monitoreo será la detección de “anotaciones” hechas a la información de la finca.

7. vender. así como al propietario registral. debe ser ajena al Registro Nacional. para poder garantizar su éxito como mecanismo para la prevención de fraudes inmobiliarios. publicación de “Private Property Registry”. Pág. por lo que cualquier persona puede conocer (de forma anónima) que un inmueble está siendo monitoreado. Concretamente.   155     . 2007 (bajo licencia de “Global Private Property Registry S. delincuentes registrales. se debe construir además un sistema de alertas que permita interpretar dicho monitoreo de la información registral y enviar una notificación al personal de la empresa que brinda el servicio. Este es un servicio que por su naturaleza debe ser gratuito. 2. pues realizar un traspaso o gestión irregular con dicha finca será mucho más difícil.A. Publicidad de la información monitoreada: Es un elemento clave en la persuasión a no cometer un ilícito con la propiedad inmueble. De la mano de este sistema de monitoreo. La intención de este componente es que cualquiera pueda conocer que una finca particular está siendo “protegida” y monitoreada por parte de un sujete ajeno al Registro Nacional de la Propiedad Inmueble. y                                                                                                                         168 “Seguridad Registral los 365 días del año”. Esta información puede/debe ser consultada vía web. comparando las transacciones realizadas en las últimas 24 horas contra el registro del sistema de monitoreo. por medio del “escaneo” de la base de datos “espejo” del Registro Público. los delincuentes se verán desincentivados a llevar a cabo el ilícito. ya que la gestión de la información registral realizada. debe tratarse de un sujeto de derecho privado. Al poner a disposición de terceras personas (o del público en general) la información de qué fincas están siendo monitoreadas por el sistema de protección de propiedades inmuebles.168 Se trata entonces de un sistema de auditoría y control cruzado. modificar o alterar de alguna forma la propiedad inmueble que es suya.”). donde el legítimo titular del inmueble emitió su voluntad de no enajenar.

Este levantamiento está rodeado de medidas de seguridad tales. que su propietario ha manifestado públicamente su voluntad de no hacer ningún movimiento registral sobre dicho bien o derecho. quien es legítimo titular del derecho con que se viene operando en el documento cuestionado. o sea. el levantamiento de la protección que equivale a la revocatoria de su voluntad de restricción anteriormente manifestada. con el objeto de impedir que la inscripción permita que el inmueble salga del dominio de su legítimo propietario. El acceso a la base de datos de consulta de propiedades que están siendo monitoreadas debe ser irrestricto. tal como se explicó anteriormente. en cualquiera de sus   156     . de manera exclusiva. Corresponde al propietario. que por ende. presentará oposición a cualquier gestión irregular que apareciera sobre dicha finca. a oponerse a la inscripción de dicha escritura. que solamente el titular del derecho puede efectuarlo. Representación del legítimo propietario ante el Registro Nacional: En vista de que la inscripción de un documento que pretende enajenar o traspasar fraudulentamente una finca que está siendo monitoreada causaría un enorme perjuicio al representado. Esto. Este poder debe otorgarse según los lineamientos del artículo 118 del Código Procesal Civil y facultar al apoderado (quien deberá ser un abogado) a entablar ante el Registro Nacional. 3. razón por la que cualquier persona que actúe de buena fe puede averiguar y conocer si un bien o derecho está protegido. amén de que también posibles terceros y la fe pública registral podrían ser eventuales perjudicados. es necesario considerar la representación del legítimo propietario como un elemento “previo” y que debe materializarse en la forma de un Poder Especial (cumpliendo con las regularidades de ley) que faculte al tercero administrador del sistema de consultas y quienes eventualmente tendrán noticia de la irregularidad planteada ante el Diario del Registro.

el bien inmueble en cuestión.   157     . entablar denuncia. relativo a una (o varias) finca del otorgante. ocurso o gestión administrativa para evitar la inscripción de un documento que se presume fraudulento. e impidan la inscripción del documento. cancelar o enajenar de cualquier forma. Debe otorgarse de conformidad con las facultades contenidas en los artículos 1289 y 1290 del Código Civil. debe facultarle a entablar ante el Ministerio Público denuncia para acusar de falsedad ideológica y/o para que se declare la nulidad absoluta del documento que fraudulentamente pretende traspasar. hipotecar. ocurso o gestión administrativa. Por otro lado. dependencias. lo mismo que sus incidentes e instancias. denunciar al notario autorizante de dicho documento y solicitar el envío al Registro Nacional de un mandamiento para inmovilizar el bien. comprender las facultades de representarle en juicio. El poder deberá además.

una inmovilización administrativa del bien ante el Registro de la Propiedad Inmueble del Registro Público. Consisten en: 1. Detener la inscripción del documento relacionado. 2. Solicitarle al registrador que corresponda. Componentes Reactivos y/o de respuesta ante un potencial fraude inmobiliario Están enlazados con los componentes preventivos. en caso de que al darle trámite a la gestión de oposición. ha manifestado que “…se prepara y se lleva   158     . hasta tanto no se defina judicialmente la titularidad del derecho en disputa. de manera urgente. a efecto de que se consigne una nota de advertencia en el inmueble o derecho solicitando. Iniciación de un proceso administrativo u ocurso ante la Dirección del Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional: De manera urgente debe solicitarse a la Dirección de Bienes Inmuebles del Registro Nacional. b. Interposición de una denuncia ante el Ministerio Público y el Organismo de Investigación Judicial El Ministerio Público. a través de la Fiscalía de Fraudes deberá tramitar las denuncias por fraude con propiedades inmuebles. Lamentablemente. ya se hubiera inscrito el documento. sobre este particular. y que. la fiscalía. que proceda a: a. en la vía correspondiente. se solicite consignar una nota de advertencia sobre el inmueble o derecho que ilegalmente por medio del documento cuestionado se ha traspasado o cancelado. pues es gracias a estos que se ha podido detectar un cambio en la información registral y que potencialmente se tratará de un documento fraudulento. que remita el documento a esa Dirección. hasta tanto no se aclare su legitimidad. B.

Guillermo. de sus deberes y obligaciones. uno de los panoramas más serios es el planteado por el hecho de que existen soluciones jurisprudenciales a este dilema. como lo es el caso del préstamo de protocolo (dolo eventual: el notario con el conocimiento que tiene del Derecho. Pág. Guillermo. ciertos actos notariales se presumen dolosos. que esta es la misma queja planteada por los funcionarios del Organismo de Investigación Judicial (OIJ) con respecto a la fiscalía y los jueces penales. Respecto a este particular se señala que:                                                                                                                         169 Sandí. ya que por un lado se encuentra el propietario que es despojado ilegalmente de su titularidad y por otro. 61. a juicio este tipo de fraudes. Programa 1284/OC/CR. que adquiere el bien basado en la publicidad registral y a título oneroso. Ídem. Iniciación de un proceso en sede penal Estos delitos derivan en dos tipos de víctimas con intereses en conflicto. Ante esto. el tercero registral o comprador de buena fe. según se haya seguido un proceso en sede penal o en sede civil. lo mismo que causas relacionadas con el fraude con propiedades. Ministerio de Hacienda.169 Conviene agregar. que son diametralmente contradictorias y encontradas entre sí. puede eventualmente plantearse la posibilidad de que se cometa un delito valiéndose de su tomo de protocolo)”. cabe resaltar que según lo dispuesto por el artículo 36 del Código Procesal Penal “… por cuanto el bien jurídico tutelado es la fe pública y consecuentemente hay un interés público gravemente comprometido. si se concilia es fraude de ley.170 3. En este caso. Con respecto al tema del dolo. pero en muchas ocasiones en los juzgados penales no se les da la importancia que merece este delito”. 170 Sandí.   159     . 2006. En material de la “Unidad Ejecutora del Programa de Regularización del Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional”. igualmente. no es posible conciliar. “Análisis de Vulnerabilidades del Sistema Registral Vigente y Respectivas Propuestas para la Mejora y Fortalecimiento de da Seguridad Jurídica Inmobiliaria”.

como sucede en el caso concreto. aun cuando haya terceros adquirentes de buena fe. sin su consentimiento perdió la propiedad. según los principios que allí se establece… A juicio de esta Sala. no puede implicar que su situación prevalezca sobre la de quien ha sido. con el fin de dotar de seguridad al                                                                                                                         171 Sandí. es por una obligación. la jurisprudencia penal ha dispuesto que: “… Por eso. la tutela del tercero de buena fe. la víctima de un despojo de sus bienes. contra el vendedor la garantía y. “Por un lado tenemos la solución que la jurisprudencia penal ha establecido. desconocer a los terceros de buena fe. por ejemplo-. que a su vez confiaron en la publicidad registral. la tutela y defensa de sus intereses. es criterio de esta Sala que.”171 En el sentido expuesto. la jurisprudencia civil ha resuelto brindando protección al tercero registral y al adquiriente de buena fe. tiene derecho a recuperar el bien que le ha sido.   160     . esto en perjuicio del titular registral ilegítimamente despojado en un principio. Ídem. el todo caso. instaurada por el Estado. de esta manera. en forma fraudulenta. hecho al amparo de documentos falsos que logran ser inscritos en el Registro Público. el pago de los daños y perjuicios. sustraído en forma fraudulenta. En otro sentido. es decir al propietario que en principio. Guillermo. porque ellos conservan los mecanismos previstos en la legislación civil para reclamar. Lo dicho no implica en forma alguna. en donde se le restituye el bien al titular despojado originalmente. por imposición del Estado. basándose para esto en los principios de publicidad y fe pública registral. subrepticia e indefensa sorprendido con el despojo de la titularidad jurídica de los bienes que le pertenecen y que. así como las restantes indemnizaciones que correspondan –pago de mejoras. Se deja en este caso a salvo los derechos del tercero registral para que reclame de quien le transmitió. está obligado a inscribir y registrar… En el caso de los inmuebles y de los vehículos.

de mantener la titularidad plena sobre sus bienes. el legítimo propietario registral. son muchas las ocasiones en que. su responsable y determinar las consecuencias jurídicas que conlleva. la importancia de la publicidad registral y sus principios. amparados en esos datos. mediante falsos documentos lograr su inscripción registral. … A juicio de esta Sala. originalmente despojado en forma fraudulenta. no pueden prevalecer sobre el derecho de la primer víctima –el legítimo propietario. que los mismos deben inscribirse en el Registro. legitimar la adquisición espuria de los mismos –por ejemplo. se modifica o se estructura sobre la base de falsedades documentales. las normas y las vías procesales para solventar los problemas surgidos a raíz de un contrato. eso no puede ser utilizado como excusa para legitimar los fraudes que por medio de documentos públicos falsos y que. sino las civiles y las de otra índole que se encuentran   161     . Allí tienen los contratantes –y. encuentran terreno de regulación en el Código Civil y. no sólo penales propiamente –como sería la sanción-. que luego. en el Código de Comercio. adquieren derechos sobre ellos. el caso de vehículos robados a sus propietarios. Si el funcionamiento de esa entidad es defectuoso o insuficiente para garantizarle a ese propietario que debe inscribir sus bienes. en lo que a su materia toca. Los incumplimientos. es jurídicamente despojado de la misma al amparo de documentos falsificados que. Pero cuando una negociación surge. los terceros adquirientes de buena fe-. cuyas características son alteradas para luego. no sólo de hecho. tráfico de esos bienes. aun conservando la posesión del bien. errores o defectos de los bienes adquiridos dentro del tráfico comercial. es al Derecho Penal al que compete declarar la existencia del hecho. vicios. logran el despojo jurídico de los bienes o incuso. por ende. o en todo caso. del disfrute del bien-. el derecho de ser restituido en el goce de los mismos. sino de Derecho a su propietario. el respeto de sus derechos legítimamente. tergiversan la información que el Registro da a los terceros. En el caso de los bienes inmuebles. utilizando la propia estructura registral. despojando.

pues es la sentencia penal la que tratará de restablecer la paz social. 000346-1998. de donde aun cuando una escritura pública hubiere sido otorgada mucho antes de una posterior. de las 9 horas con 30 minutos del día 3 de abril de 1998. indisolublemente ligadas a la penal y a su objeto de tutela. En este sentido todo lo relativo al nacimiento. primero en derecho”. 2928 del 5 de diciembre de 1961 (sentencia de casación No. seguridad y publicidad de los Derechos Reales. tendrá prioridad aquella presentada primero. en lo posible restaurando las cosas al estado en que se encontraban antes del hecho…”172 4. Iniciación de un proceso en sede civil Igualmente en este sentido. resolución No. sobre todo luego de la reforma al artículo 455 operada en virtud de la ley No. señalando la jurisprudencia lineamientos muy claros respecto de estas normas. expediente número: 97001137-006-PE. o de derechos personales sobre estos encuentran su regulación en el Código Civil en los numerales 455. pero no presentada al Registro. vicisitudes y extinción de estos además de ser trascendente para su titular. y ampliando el mencionado conflicto de los criterios encontrados entre la jurisprudencia civil y la jurisprudencia penal. naturalmente ha de imperar el principio de “primero en tiempo. tanto en cuanto puedan confluir con otros derechos reales. la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha establecido: “… El Registro Público de la Propiedad tiene como fin fundamental la inscripción. 95 de las 15 horas 45 minutos del 7 de agosto de 1968) (…) Por su parte en la confluencia de derechos reales y derechos personales. adquiere gran relevancia en cuanto a los terceros. esto se desprende de la misma norma inalterada del primer párrafo del artículo 455 del Código                                                                                                                         172 Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia. quienes sólo por la publicidad registral tienen acceso al conocimiento de la situación exacta de esos derechos. Los problemas surgidos entre diferentes derechos reales. 456 y 457. como respecto de las incidencias de los derechos personales sobre ellos.   162     .

por las razones aludidas. y es la regla admitida en forma reiterada por la jurisprudencia. tanto en el ámbito material. No obstante lo anterior. la señora (…) dispuso de los bienes conformados según estos planos. en este caso opera la rescisión o resolución cuando la segunda enajenación ha sido hecha por título lucrativo. Con ello. afectó el derecho de otro sujeto que ostentaba con anterioridad la propiedad de esa finca. esta regla tiene 2 excepciones: la primera tiene un orden consensual. De otro lado. Civil. por ende. una vez inscritos. quienes transaron con la señora (…). no tenían motivo para dudar en torno a la compraventa realizada… accedieron legalmente como terceros de buena fe. existente en ese momento. sólo que cuando los actos o contratos fueren ejecutados por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello. pues si las partes lo han estipulado y consta en el Registro. el ordenamiento jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto nulo o anulable presentado con anterioridad para su inscripción en el Registro. adquirieron de conformidad con la información del Registro de la Propiedad y del Catastro Nacional. de las 15 horas del 24 de abril de 1991. y. aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro (artículo 456 del Código Civil). a la condición de   163     . cuanto en el Registral y Catastral. o cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude (artículo 457 del Código Civil)” (sentencia 060-F-91. la acción de rescisión o resolución jurídica al tercero. Sala Primera Civil)… No obstante lo anterior. Y se indica que el ordenamiento jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto. de donde la parte tiene abierto el camino para que se declare uno u otro de los vicios señalados. y mucho menos convalidarlo. la otra. cuando las partes han impulsado la ceración de actos so (sic) contratos en fraude de acreedores. pues si bien impera la regla de que las acciones de rescisión o resolución no se aplicarán al tercero que haya inscrito su derecho. no se invalidaran respecto a tercero. sobre el cual no hubo reforma legislativa.

Tan es así. 481 y 1065 del Código Civil. 459. pues en realidad no le pertenecía. tanto para bienes muebles como para inmuebles…. no registra nuestra normativa Civil disposición expresa que contemple y resuelva el problema de superposición de propiedades bajo las circunstancias mencionadas. con arreglo a la ley. prevalece sobre el particular. 477. precisa determinar. Ha de acudirse a la integración del derecho para dar adecuada respuesta a la cuestión suscitada. que las respectivas escrituras de compraventa. no fueron objetadas al momento de su inscripción (artículo 450 a 452 del Código Civil). que en su materialidad. Al respecto surge la figura de la adquisición Ad Non Domino. y con diferente número de inscripción. ante el choque de derechos referido. esa persona figuraba como propietaria en el Registro. 471 y 480 del Código Civil). pues constituye el medio de resolver el conflicto sobre derechos reales de la   164     . obtuvieron el título que los acredita como propietarios con todos los atributos derivados del dominio (…) En consecuencia. lo hicieron de una persona no-apta para disponer del bien. pertenecían a otros sujetos. a la luz de los datos del Registro Público (artículos 267. 455 párrafo 1ero. 268. –Ahora bien. Sin embargo. Dicha información reputase fidedigna por no existir motivo alguno para dudar de su veracidad. adquirieron sus derechos reales sobre los inmuebles objeto de este juicio. quienes a su vez efectuaron las respectivas demarcaciones conforme al ordenamiento jurídico (artículo 297 del Código Civil). sobre quienes ha de recaer la correspondiente exclusión en cuanto a la titularidad de esos bienes. de las partes afectadas con una adquisición tal… Lo anterior no implica transgresión del precepto constitucional sobre la propiedad privada. Sobre el particular. Ello brinda protección a esos adquirientes de buena fe. la cual encuentra sustento en la aplicación relacionada de los artículos 456. el interés general amparado por la fe pública registral. 457. Los señores (…) así como la CCSS. Quienes adquirieron. propietarios de inmuebles. así mismo. 464. quiénes han de figurar como propietarios de los inmuebles. (…) XIV. De esta forma.

mediante esta vía no existe posibilidad alguna de devolver la propiedad al dueño original porque se protege la adquisición del tercer comprador de buena fe al amparo del artículo 456 del Código Civil.                                                                                                                         173 Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. el artículo 468 del Código Procesal Penal faculta al juez para reconstruir. 30 minutos del 2 de Julio de 1997. la jurisprudencia penal resulta mucho más comprensiva de los intereses del eventual propietario. En este caso. El adquirente de buena fe mantiene sin daño su derecho de propiedad. se basa en un procedimiento de interés general. ante la implementación de un sistema para la protección de la propiedad inmueble. en el cual un sujeto obtuvo un beneficio patrimonial mediante un instrumento público sin veracidad (un traspaso falso. obtenido al amparo de la publicidad registral. La vía penal deberá ser tomada por el propietario original cuando tenga elementos probatorios suficientes para demostrar que se efectuó un hecho ilícito. por ejemplo). misma jerarquía. deben considerarse los eventuales procedimientos (civiles o penales) y sus implicaciones. sentencia No. Este artículo dispone que los contratos o actos a favor de una persona que aparezca con derecho para ellos en el Registro. de las 14 horas. a efectos de brindar una mayor y adecuada tutela a los intereses de las partes representadas. sólo que la resolución se decanta en favor de aquel cuya actuación.”173 Con base en lo anterior. ilegítimamente despojado de su propiedad. por lo cual el propietario originario recobra su derecho de propiedad sobre el bien inmueble. en aras de la adquisición.   165     . se debe aclarar que. escritura) en el que el acto se realizó. En este caso. una vez inscrito no se invalidará. 53-97. suprimir o reformar un acto cuando se declare falso el instrumento público (traspaso. Según la jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia.

Los avances tecnológicos permiten contar con un sistema. la implementación de un sistema que reúna las características adecuadas para evitar que este problema continúe en aumento. es claro que el método óptimo para brindar seguridad a los titulares de bienes inmuebles. correcciones. es necesario implementar sistemas de protección adicional. Consecuentemente. dar una alternativa adicional para la seguridad de la propiedad inmueble y de sus titulares. cambios. CAPÍTULO V: PROPUESTA PARA UN SISTEMA INTEGRAL QUE COADYUVE A LA PROTECCIÓN DE LA TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN COSTA RICA BAJO EL MARCO LEGAL ACTUAL En primera instancia. desde todos sus campos de acción. como ya se mencionó. una propuesta que resulta complementaria. en Costa Rica. Realizan una labor de vigilancia y revisión que debe ser diaria. mas no excluyente o sustitutiva de la función y potestades del Registro Nacional de la Propiedad. en el plano registral de la propiedad. De las opciones y sistemas que fueron explicados a la luz del marco legal y registral que rige en Costa Rica. que brinden seguridad a todos los titulares de bienes inmuebles. Es evidente que los mecanismos tradicionales. por lo que es de perentoria importancia. es esta. la comisión o incidencia de fraudes inmobiliarios. es el monitoreo de la propiedad en su plano registral. para evitar que se   166     . los cuales ya fueron abordados con anterioridad en este trabajo. anotaciones o inscripciones que se realizan sobre una propiedad inmueble y que pretenden modificarla en el Registro Nacional. Se tratará entonces de un sistema que buscará con base en la propuesta planteada. no han logrado solucionar el problema del fraude inmobiliario. que brinde una cobertura completa. rastrea cada uno de los movimientos. Los sistemas de monitoreo brindan seguridad a un bajo costo. El sistema de monitoreo. y que limite de manera eficiente.

 Editorial  MAD  España. Las distintas máquinas virtuales pueden ejecutar incluso otros SO (sistemas operativos) distintos que se ejecutarían de forma directa sobre el hardware. Cabe señalar. que son ajenas al sistema de monitoreo de la propiedad. Esto se logra por medio de un programa virtual que. sino que además. en todo el mundo existe un fuerte crecimiento en cuanto al uso de este tipo de sistemas. como en su momento se explicó. dentro de la propuesta. El SO más significativo con esta estructura es el VM/370 de IBM”174 En el caso del sistema propuesto. como una respuesta para la programación de funcionalidades y bases de datos en                                                                                                                         174  “Gestión  de  la  Función  Administrativa  Del  Servicio  Gallego  de  Salud. un sistema virtual. a modo de justificación en cuanto al motivo de incluir. sistema de entrada/salida. Sobre este tipo de máquinas se encontró que: “Las máquinas virtuales son una estrategia del sistema operativo que hace creer a los procesos de usuario que se dispone de varias máquinas reales. se denomina “Máquina virtual de sistema” (en inglés System Virtual Machine) el cual no interrumpe el funcionamiento normal de las actividades del Registro Público. interrupciones y todo lo demás que posee una máquina real. Para ello proporcionan copias “exactas” del hardware.  Temario. con su modo protegido/usuario.(sistemas  de   Información)”.  SERGAS.  2010. Eso permite asegurar. por ejemplo) no afectará de ninguna manera el funcionamiento o la integridad de las bases de datos del Registro Nacional de la Propiedad.  Volumen  V  . produzcan fraudes inmobiliarios.     167     . por ejemplo una llamada CMS (Conversational Monitor System). que este no sólo es el sistema que ya han elegido las tres empresas que brindan actualmente servicios similares de monitoreo en el país. este se encontrará hospedado utilizando los recursos y la plataforma de un sujeto privado que lo administrará de forma separada al Registro Nacional de la Propiedad. que cualquier situación que comprometa su integridad (por problemas de seguridad.

sino que le complementa al constituir un registro paralelo de las voluntades de los titulares de propiedad inmueble. los sistemas de monitoreo de la información registral de la propiedad inmueble no colisionan con la normativa legal existente y/o de Registro Nacional o sus directrices.  Editorial  de  la  Universidad  Politécnica  de  Madrid. esto es. la cual no compite con el Registro Nacional de forma alguna. En este campo ha quedado demostrado (…)”175 Este tipo de sistemas resulta de bajo costo para sus clientes y además. el virtual y el tradicional. Probablemente en el futuro existan dos sistemas. tanto gubernamentales como en el sector privado.  2011. de estos sistemas como una herramienta útil y complementaria a la seguridad de la propiedad inmueble.  desarrollo  y  aplicaciones”. por parte de los titulares de propiedad inmueble.  estrategias. Al respecto se indica: “(…) Es el momento de una reflexión respecto a la evolución futura de estos sistemas. con mayor o menor importancia de lo virtual. de acuerdo con la investigación realizada. (…) en el futuro es posible que aparezcan varios subsistemas que compitan entre sí dentro de los límites del sistema virtual.  isidro.  Briz. efectiva y de bajo costo para coadyuvar a la seguridad del sistema de registro de la propiedad inmueble. La accesibilidad a este tipo de sistemas. y dentro de cada uno de ellos aparecerán otros sistemas que compitan entre sí. compitiendo entre sí. todos los ámbitos. y pueden ser claramente vistos como una herramienta muy útil. tanto del Registro Nacional como de las demás Instituciones del Estado. Esta podría ser una posibilidad aunque no hay que desdeñar posibles híbridos. de su voluntad de no                                                                                                                         175  “Internet  y  comercio  electrónico:  características.  Julián  y   Laso. estará determinada por dos factores: a) La promoción que se dé y el reconocimiento que se haga por parte de las autoridades.     168     .

alterar. que permita diversificar la oferta de servicios y precios. conviene aclarar que un sistema. b) Que en el plano económico. así como de un costo monetario razonable para los propietarios de los inmuebles. que se fundamente en el monitoreo diario de la información registral. debe contar con los siguientes componentes. accesible a todos los titulares de propiedad inmueble. traspasar. intervención ante un cambio no autorizado. para que pueda ser considerado como “integral” y que pretenda dar una respuesta a la inseguridad en el tráfico jurídico de la propiedad inmueble. asesoría legal.. pero el monitoreo en sí mismo debe ser un único servicio con un costo. puede evitar que se caiga en la fácil interpretación de que estos sistemas son productos o servicios “elitistas”. sino también para el éxito de este tipo de empresas. Al cabo de este análisis. en pro de los usuarios. la existencia de una abierta competencia entre ellas. que le   169     . Una concienciación en este sentido. se concluye que un sistema integral para la protección de la propiedad inmueble y de sus titulares. debe necesariamente ir más allá del mero monitoreo de la propiedad que se encuentra inscrita en el Registro Nacional. que brindarán una mayor seguridad jurídica solamente a quienes puedan pagarlos. Un servicio de fácil acceso y adquisición. servicio. etc. que dado el carácter automatizado de estos sistemas. Sería saludable. enajenar o comprometer de cualquier forma su propiedad sin su consentimiento y aprobación. Evidentemente el precio de estos sistemas estará determinado por la cantidad de componentes adicionales o elementos de asesoría. no sólo para la economía nacional. Además. que se den al usuario. trabajo. debería ser bastante bajo. exista una oferta de este tipo de servicios.

ya que dada la naturaleza del proceso de revisión. entre la información que consta en la base de datos del Registro Nacional y la información de la voluntad del titular que se mantiene en la base de datos del sistema de monitoreo. se volvería un sistema meramente “informativo” y la intención es poder detectar y prevenir los fraudes   170     . sería abiertamente insuficiente pues perdería su carácter de “preventivo”. la inscripción de documentos que se hayan anotado en los folios reales de las propiedades. El monitoreo de la propiedad ha de ser realizado diariamente. con la intención de revisar que no existan incongruencias entre uno y otro. Siendo así. lo que demostraría que existe una alteración en la información registral. Debe comprender: a. Un sistema de monitoreo que falle en revisar la información de las fincas en forma diaria. brindando una repuesta efectiva: 1. Un componente preventivo Se trata de la capacidad real de dicho sistema para prevenir por medio de un monitoreo diario de la información registral. Un monitoreo diario de la información de las propiedades. calificación e inscripción de las escrituras del Registro Nacional (explicado ya en este trabajo de investigación) estas pueden ser anotadas e inscritas al día siguiente de su anotación original. que al consultarse pueda ser revisado de forma automática y contrastado con la información anterior que se ha guardado en la base de datos del sistema. Esto es entonces. un control cruzado de las voluntades de los legítimos propietarios de la propiedad inmueble. permitan funcionar e integrarse al sistema actual del Registro Nacional.

Alerta inmediata al legítimo titular de la propiedad: “… esta debe ser hecha por medios que permitan la comunicación rápida y eficiente con el titular del bien inmueble”176 . es recomendable la utilización de medios de contacto expeditos. una vez comprometida dicha titularidad. b. En este caso.nacion. En dicho supuesto.                                                                                                                         176  “Seguridad  registral:  Servicio  de  monitoreo  de  propiedades  previene  fraudes  registrales”. por medio de correo electrónico y/o telefónicamente. debe consignarse una lista de personas alternativas a quienes pueda localizarse y estén en capacidad de brindar razón sobre el estado de las propiedades y si el titular ha decidido o no. no avisar al propietario de que su titularidad ya ha sido comprometida.: contactos de emergencia). por parte de los propietarios ilegítimamente despojados. Además.  nota  del  periódico  La   Nación  del  sábado  18  de  octubre  de  2008. ellos deben ser notificados de la alerta que se envía al titular. quien es la persona que en principio suscribió el servicio de monitoreo de la propiedad que genera la alerta. con propiedades. alterar el dominio de la finca (i.html     171     . debido a que existe jurisprudencia civil o penal contradictoria en torno a la tutela y recuperación de las fincas. cual es el caso del correo electrónico y el contacto vía telefónica.  puede  consultarse  en:   http://wvw.e. a partir de ese momento no queda otro remedio sino iniciar las gestiones administrativas y/o judiciales (largamente expuestas ya en este trabajo) que le permitirían (o no) recuperar su propiedad.com/ambitos/2008/octubre/18/ambitos1727365.

 de  Pastor  López. Cabe señalar en este punto.  por  el  periodista   Robert  Lee.  Editorial  de  la  Universidad  Politécnica  de  Valencia.     172     . se trata de la implementación de todos los protocolos.  Pedro. son considerados vulneraciones a la seguridad registral y de la información contenida.  2009.   178  Puede  consultarse  sobre  este  particular. para que se pueda dar el sistema de monitoreo de forma sostenida y a largo plazo. de los clientes del servicio de monitoreo de propiedades. Esto porque los accesos no autorizados a la base de datos del Registro Nacional. que para el éxito de los componentes “preventivos” de este sistema. en el estado de la ciencia actual y son accesibles dada la tecnología disponible178. previa firma y autorización de un contrato para la venta de información de esta institución. c.  66.  Óscar  y  Pons   Blesa.  las  recomendaciones  hechas  en  “Capítulo  II:  En  torno  a  la   gestión  de  bases  de  datos  y  los  protocolos  de  seguridad  para  la  creación  de  usuarios. contenida en la base de datos del sistema de monitoreo. es requisito el establecimiento de protocolos de seguridad y protección de la integridad de la información. en tesis de principio.177 Esto es fundamental para poder garantizar la integridad y actualidad de la información que se está ingresando en la base de datos del sistema de monitoreo. En este punto específico. por lo que contar con la autorización y permiso para ingresar directamente a la base de datos replicada (de espejo de la información de bienes inmuebles) es de especial importancia.  permisos  del  sistema  y   de  objetos  de  las  bases  de  datos”  del  libro:  “Gestión  de  Bases  de  Datos”. Acceso regular y directo a la base de datos del Registro Nacional de la Propiedad.  Pág.  para  la  revista  “Bienes  Raíces”  del  Periódico  La  Nación”  el  día  3  de  Noviembre  de  2007. se pueden utilizar para garantizar la seguridad e integridad de la información. 2. Un componente disuasivo Consiste en un acceso público e irrestricto a la base de datos de propiedades que están siendo monitoreadas por el sistema de monitoreo y                                                                                                                         177  Entrevista  realizada    al  Director  del  Registro  Nacional  de  la  Propiedad  Dagoberto  Sibaja.

ya que con esto se consigue que sea muy fácil conocer. medios de contacto o dirección física o electrónica. prevención de fraudes inmobiliarios. La intención detrás de esta funcionalidad es que los terceros puedan saber que dicho inmueble está siendo monitoreado y y que en caso de presentarse una anotación o alteración a la finca.179 Consecuentemente. existirá una respuesta por parte de la empresa que brinda el servicio.A. 3. quienes deberán estar dispuestos a confeccionar y presentar un ocurso administrativo para la inmovilización de la propiedad y la consignación de una advertencia en el margen de este                                                                                                                         179  “Seguridad  Registral  los  365  días  del  año”. existirá un desincentivo para los estafadores en cuanto a cometer cualquier gestión que se vuelva irregular en el tráfico jurídico de la propiedad. En este punto particular. Un componente reactivo Se trata de un componente reactivo o de respuesta. ni sus datos personales.”)     173     . si una finca determinada está siendo monitoreada o no por parte del sistema. de alguna forma perjudicar la propiedad o a su titular. quién es la persona que ha contratado el monitoreo de la propiedad. enajenar. Esto es posible gracias a la gestión que se hará con la autorización del titular y que consta en el Poder Otorgado a favor de los abogados de la empresa.  publicación  de  “Private  Property  Registry”. alterar y en fin.  2007  (bajo  licencia  de  “Global   Private  Property  Registry  S. cabe recalcar que no es necesario que dicha información diga además. lo mismo que una alerta inmediata al legítimo titular de la propiedad. que resulta indispensable para que la empresa que brinda el servicio de monitoreo. pueda oponerse y gestionar la no-inscripción de un documento en el Registro Nacional que pretende traspasar. la cual eventualmente sería detectada y alertada por parte del sistema virtual de monitoreo de la información registral de los titulares de propiedad inmueble en el Registro Nacional.

A. lo mismo que concediéndole la facultad de iniciar los procedimientos judiciales e interponer las denuncias correspondientes en contra del notario otorgante de una escritura eventualmente fraudulenta.  2007  (bajo  licencia  de  “Global   Private  Property  Registry  S. La firma por parte del legítimo titular de la propiedad de este Poder Especial.  publicación  de  “Private  Property  Registry”.180                                                                                                                         180  “Seguridad  Registral  los  365  días  del  año”. con la intención de inmovilizar la finca (aspecto meramente reactivo).”)     174     . faculta la actuación de la empresa que monitorea la propiedad en el Registro Nacional.

o de cualquier modificación a este. se concluye que existe un abierto problema de interpretación por parte de la doctrina y jurisprudencia civiles. es devuelta al notario para su corrección. en cambio un tercero interesado o el titular del bien pueden oponerse a una anotación. que genera automáticamente la anotación en el folio real de la propiedad. que   175     . de acuerdo con un esquema de “rondas”. estas son entregadas a los registradores a la mañana siguiente. Luego de la recepción de las escrituras en el Diario. A menos que una escritura presente algún tipo de error que deba ser corregido. Conclusiones El “Diario de Bienes Inmuebles” del Registro Nacional. sobre los criterios encontrados entre la jurisprudencia de la Sala Tercera de la Corte versus la Jurisprudencia de la Sala Primera. la inscripción en sí es una situación de derecho de difícil reversión. Consiste en un sistema de recepción de documentos. a modo de advertencia para cualquier interesado. dentro de un plazo determinado. En cuanto a la discusión sobre el tema de la protección (o desprotección) del legítimo titular de la propiedad inmueble y la correspondiente discusión que se ha explicado ampliamente en este trabajo. Si la escritura no cumple con los requisitos para su inscripción. La “anotación” de una escritura en el folio real de un bien inmueble es una situación de hecho. los cuales dejan en un estado de desprotección al titular legítimo. la “anotación” de esta escritura terminará con la “inscripción” de esta. que hace constar que el Registro Nacional ha recibido un documento para su trámite. en caso de cumplirse con los requisitos previos para su inscripción. motivo por el cual no hay forma de saber de antemano qué registrador recibirá un documento determinado. El registrador es el funcionario a cargo de la calificación de las escrituras y quien registra las modificaciones a los asientos de registro. es donde se anota la recepción de cualquier documento relativo a una propiedad.

Esa es la hipótesis que yo defiendo. igualmente se consolida ese beneficio correlativo y lo que realmente resulta lesionado es el valor Seguridad Jurídica. como lo establece el nudo consenso.  “Taller  de  Seguridad  Jurídica  Inmobiliaria  en  las  Transacciones:  Unidad  ejecutora  del   programa  de  regularización  del  catastro  y  registro  nacional  de  la  propiedad  inmueble  y  su  compatibilización   con  el  registro. en realidad. merece tanto (o más) protección que los intereses del adquiriente de buena fe. Al respecto. lo que han denominado ciertos economistas. Por eso el problema es tan complejo.  Federico. esa jurisprudencia. Tiene que haber un acuerdo para crear un sistema coherente a nivel registral y ver cómo se van a resolver todos los problemas generados durante 150 años de errores en las Instituciones. Torrealba. en realidad. que lejos de beneficiar la seguridad jurídica. y se perfecciona el ilícito lucrativo. la contraprestación o beneficio que recibe en pago de ese derecho que no le pertenece. simplemente. está autorizando la falsedad documental. Yo no veo. honestamente. F. ha dicho: “Esa seguridad jurídica lo que. Yo creo que no hay ningún problema en sacrificar ciertos principios.  “Un  Incentivo  Perverso  Al  Lucrar  Con  El  Patrimonio   Ajeno”.  Noviembre  2007     176     . está creando es un estado de incerteza. que perdamos                                                                                                                         181  Torrealba. O sea. Es. está legitimando la falsedad como instrumento capaz de producir un título sobre una propiedad. Sobre todo porque el beneficio correlativo usurpador y restaurador se consolida. “un incentivo perverso a lucrar con el patrimonio ajeno”. Yo concuerdo plenamente que eso se tiene que lograr no con acuerdos de la noche a la mañana. sino mediante cambios legislativos. La supuesta propiedad que se transmite a un tercero de buena fe. si se consolida ese derecho.181.  Contrato  de  Préstamo  BID  1284/OC-­‐CR”. está debilitando el derecho de propiedad como tal.

Se logra por medio de un programa virtual.  Ídem. quien indica:                                                                                                                         182  Torrealba. la comisión de fraudes inmobiliarios abordados anteriormente. por lo que pueden considerarse una herramienta muy útil para sistema de registro de la propiedad inmueble. por lo que es de perentoria importancia. que brinden seguridad a todos los propietarios de bienes inmuebles. resolviendo este proceso complicado. Este tipo de servicio es de bajo costo para los clientes y de acuerdo con la investigación realizada. sacrificando el nudo consenso a futuro. como ya se mencionó. el cual no interrumpe el funcionamiento normal de las actividades del Registro Público. para evitar que este problema continúe en aumento. desde todos sus campos de acción. Guillermo Sandí183. De los sistemas que fueron explicados. es posible contar con un mecanismo. para evitar que se cometan fraudes inmobiliarios. es claro que el método óptimo para brindar seguridad a los poseedores de bienes inmuebles. no han logrado solucionar el problema del fraude inmobiliario. es necesario implementar sistemas de protección. Con los avances tecnológicos.     177     . la implementación de un sistema que reúna las características adecuadas. Cabe señalar que los autores no están completamente de acuerdo con la posición sostenida por el Prof. respetando los derechos consolidados. Los sistemas de monitoreo brindan seguridad a un bajo costo y realizan una labor de vigilancia diaria.”182 En Costa Rica. no colisionan con la normativa existente. Es evidente que los mecanismos tradicionales. rastrea cada uno de los movimientos realizados sobre una propiedad inmueble y que pretenden realizar una inscripción en el Registro Nacional. El sistema de monitoreo.  Federico. que brinde una cobertura completa y limite de manera eficiente. es el monitoreo.

vista desde la óptica Civil y Penal.  “Taller  de  Seguridad  Jurídica  Inmobiliaria  en  las  Transacciones:  Unidad  ejecutora  del   programa  de  regularización  del  catastro  y  registro  nacional  de  la  propiedad  inmueble  y  su  compatibilización   con  el  registro. vista desde la óptica penal estaría bien. en este caso. es aquel que sí protege la propiedad de los legítimos titulares (en este caso con la ayuda de un sistema de monitoreo de la información registral) como acertadamente lo ha manifestado la Sala Tercera. Aquí van a estar las dos posiciones.  Guillermo. la propiedad no ha sido (ni será) objeto de un fraude en su transmisión (idealmente). con efectos sustantivos. “… El otro punto es el asunto del tercero registral. Lo que deberíamos analizar es. qué clase de registro queremos. Si lo que queremos es un registro cuyos efectos sean de noticia (que existen en todo el mundo. se convertiría. pero el problema es más profundo. qué clase de registro queremos.” La opinión de los autores de este trabajo es totalmente opuesta. visto desde la perspectiva de noticia.  “Me  Parece  Importante  Seguir  el  Camino  de  un   Registro  Constitutivo”. pues precisamente a la luz de la propuesta planteada. No es posible pretender un registro “de efectos sustantivos” obviando el “efecto sustantivo” que debió tener la inscripción original a favor del legítimo titular.  Contrato  de  Préstamo  BID  1284/OC-­‐CR”. tirándose la una hacia la otra. el tema aquí es (más que definir quién tiene la razón. Sandí. Entonces sí podríamos pensar que la tesis del tercero registral.  Noviembre  2007     178     . Un registro con efectos de publicidad noticial o un registro cuya publicidad tenga efectos. a quién queremos proteger y cómo. un registro que pueda tener efectos sustantivos. eso no tiene efectos sustantivos. Pero si el registro que tenemos es el de hoy día. la protección al tercero registral queda en entredicho. El Registro. Por esos mismos efectos sustantivos que menciona el Prof. como el Catastro. como un periódico). en un archivo de información. Entonces. si el tercero desde la óptica Penal o Civil).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         183  Sandí.

Sobre la base de lo anterior. se concluye que se deben establecer nuevos canales y restaurar los existentes que permitan una más efectiva comunicación e intercambio de información entre estos agentes. es necesario comunicar y explicar. es la capacitación no solo de los funcionarios. así como advertirlos de los distintos mecanismos que son utilizados para llevar a cabo el despojo de propiedades a sus legítimos titulares. sino también en la realidad sociocultural. Se debe entender que parte del cambio. creando una relación más estrecha entre las instituciones estales y los ciudadanos. soluciones y propuestas. así como la forma en que estas se integrarán al sistema jurídico vigente. Asimismo. sino también de los ciudadanos sobre el uso y alcances reales de dicho sistema. Igualmente. el sistema que se pretende instaurar en determinada institución y las mejoras que se pretende obtener de él. es posible llegar a cuatro conclusiones: a) Sobre las posibilidades de implementación real del sistema propuesto en el contexto sociocultural vigente en Costa Rica Actualmente. sus instituciones y los ciudadanos.   179     . existen muchos vacíos jurídicos en cuanto a la comunicación y dinámica necesarias entre el Estado. creados alrededor del tema de fraude inmobiliario. no solo debe ser aplicada en el ámbito registral. se vuelve necesario implementar nuevas vías (además de las planteadas) para su óptimo avance. a los ciudadanos. Debido a esto. se concluye que esta medida. con el propósito de informar constantemente a los usuarios y titulares de propiedades inscritas en el Registro Público. Para la implementación de cualquier sistema que provea de mejoras coadyuvando al Estado. acerca de los peligros. como cualquier otro avance.

debe incluir estos elementos lo mismo que una comunicación eficaz entre los titulares de la propiedad inmueble y el Registro Nacional. el éxito de estos sistemas está comprometido por el resultado de las acciones que se tomen en materia de reformas. tanto al sistema de registro. a la eventual inseguridad de la que son sujetos los titulares de la propiedad inmueble inscribible. es la única que cumple con los elementos que deben integrar un sistema para la protección de la propiedad inmueble en Costa Rica. se pudo concluir que de las empresas existentes hoy en Costa Rica. A mediano y largo plazo. como al de transmisión de la propiedad inmueble (tráfico jurídico de la propiedad). Igualmente. como una respuesta al problema del fraude inmobiliario y la inseguridad en el tráfico de bienes inmuebles inscribibles. bajo el nombre comercial de “Propiedad Segura”) brinda acceso a un servicio de monitoreo comprobable diario de la propiedad inmueble. b) Sobre la eficacia comprobada de este u otros sistemas que se utilizan en el país Por medio del estudio realizado a lo largo de la presente investigación. Al menos uno de los sistemas existentes para la protección de la propiedad inmueble en Costa Rica. es exitoso en dar una respuesta efectiva e integral a corto plazo. Cualquier respuesta integral en este sentido. que funcionan con la implementación de sistemas virtuales que coadyuvan a la protección registral de la propiedad. por la implementación de sistemas virtuales que coadyuvan a la protección registral de la propiedad. para la protección de sus intereses. sólo una (Private Property Registry. lo mismo que de los mecanismos de control de la gestión de los notarios públicos. c) Sobre las perspectivas a mediano y largo plazo para estos sistemas.   180     .

a los derechos de los legítimos titulares de la propiedad inmueble. Hay una seria desprotección jurisprudencial. las posibilidades de recuperar dicha finca. son pocas o inexistentes. pero una vez perdida la propiedad ante un fraude inmobiliario. lo mismo que proteger la titularidad de los propietarios cuando aún la tienen. en sede civil. en caso de que sus propiedades sean objeto de un fraude inmobiliario. y esto no se corregirá sino con un cambio de paradigmas en la jurisprudencia que ha venido desarrollando la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. d) Sobre el conflicto de criterios jurisprudenciales encontrados.   181     . Esta propuesta de sistema busca dar solución al tema de la inseguridad en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles inscribibles. en las resoluciones de la Sala Tercera y la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia al respecto del fraude inmobiliario y restitución de bienes. por parte del Derecho Civil.

se recomienda que se promueva la implementación de los sistemas virtuales de monitoreo. se crearán nuevas herramientas que brinden respuestas y se enfrenten de manera efectiva a las futuras irregularidades que puedan aparecer en el curso normal del tráfico jurídico de la propiedad y lo afecten directamente. y el sector privado de forma emprendedora busca. Al implementar a corto plazo el sistema descrito. 3. en búsqueda de una solución al fraude inmobiliario. Existe una serie de esfuerzos realizados de manera constante por el Estado y el sector privado. y hasta erradicar el problema del fraude inmobiliario. 1. muy ágilmente. las cuales se estiman como soluciones reales para evitar. Se sugiere un trabajo conjunto entre el sector público y privado para que se aprovechen las ventajas de cada uno de los sectores: en el sector público se cuenta con la imagen de una institución de años. sino en el área de todos los bienes inscribibles sujetos al tráfico jurídico de la propiedad. tan integral como el que se ha desarrollado en este trabajo. que surgen como producto del desarrollo de la presente investigación. en la medida de lo posible. establecer una serie de recomendaciones. dar respuestas que por su naturaleza se integran a la gestión de las instituciones estatales. Se recomienda el uso y promoción de los sistemas virtuales ya expuestos en el país. y que dicho proceso de análisis y búsqueda de respuestas sea extrapolado no sólo en materia de bienes inmuebles. Asimismo. se proponemos que se continúe realizando de manera constante un análisis de la situación del tráfico jurídico de la propiedad inmueble inscribible. 2. Con este continuo estudio del comportamiento en materia de bienes inscribibles. para que los otros sujetos que son   182     . como lo es el Registro Nacional. Recomendaciones Se considera de suma trascendencia.

mencionar que los notarios públicos y abogados. parte del tráfico jurídico de la propiedad. en muchas ocasiones fungen como apoderados de sus clientes y son los responsables de los movimientos que se realizan sobre las propiedades de estos. 4. se cambie la forma de actuar mediante sistemas resarcitorios. para los notarios públicos. hagan uso de ellos como parte de su desempeño diario. se recomienda que se establezcan los sistemas ya indicados y en la medida de lo posible. por la implementación de sistemas preventivos. así como una disminución en los daños que se generan en materia moral y social. En el plano que nos compete a esta investigación. Es importante. por lo cual. De tal manera.   183     . Esto sería de gran valor. para las partes involucradas. debido a que utilizados en la forma adecuada se convertirán en una herramienta para su propia protección y las actividades que realiza en este campo. un sistema virtual de monitoreo sería imprescindible para realizar su función con mayor seguridad. se produce una reducción en la carga económica.

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Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, República de Costa Rica,
sentencia No. 308-2006

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, República de Costa Rica,
sentencia No. 308-2006

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, República de Costa Rica,
sentencia No. 60 de las 15 horas del 24 de abril del año 1991

 
195  
 

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, Resolución No. 320 de las
14 horas 20 minutos del 9 de noviembre de 1990.

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No. 162 de 2001

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No. 37 de 1994

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No. 53-97, de
las 14 horas, 30 minutos del 2 de Julio de 1997.

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, sentencia No. 60 de 1991

Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia, resolución N° 111-F-S1-
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Tribunal Superior de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera,
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Tribunal Superior de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera,
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Grupo Deloitte. "Informe Confianza y Garantía" (Informe Anual de
Seguridad en Instituciones Financieras), 17 de febrero de 2009

International Financial Asset Registry (IFAR) "NUEVAS PERSPECTIVAS
PARA LA SEGURIDAD BANCARIA Y FINANCIERA: EL REGISTRO DE
VOLUNTADES". Julio, 2009

PUBLICACIONES EN PERIÓDICOS

Periódico La Nación, Costa Rica. “Un asistente del Juzgado Agrario de
Corredores, un abogado particular y una empresaria fueron detenidos
como sospechosos de falsificar una sentencia para inscribir una finca”.
Publicado en el Periódico La Nación del domingo 20 de marzo de 2011,
sección de Sucesos & Judiciales, página 11ª. (Puede verse también en su
versión digital en: http://www.nacion.com/2011-03-
20/Sucesos/NotaPrincipal/Sucesos2720444.aspx)

Periódico La Nación. “Seguridad registral: Servicio de monitoreo de
propiedades previene fraudes registrales”, nota del periódico La Nación
del sábado 18 de octubre de 2008, puede consultarse en:
http://wvw.nacion.com/ambitos/2008/octubre/18/ambitos1727365.html

Servicio Gallego de Salud (oficina de). “Gestión de la Función
Administrativa Del Servicio Gallego de Salud. Temario. Volumen V
.(sistemas de Información)”, SERGAS, Editorial MAD España, 2010.

TRANSCRIPCIÓN DE ENTREVISTAS

Moya, Greivin. “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco
de sus fincas con poder falso”, transcripción de Miguel Jiménez,
adaptación: Teletica.com, Parte 1, transmitido el 26 de Octubre de 2010
en el programa “Telenoticias”.
 
197  
 

Moya, Greivin. “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco
de sus fincas con poder falso”, transcripción de Miguel Jiménez,
adaptación: Teletica.com, Parte 2, transmitido el 27 de Octubre de 2010
en el programa “Telenoticias”.

Moya, Greivin. “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco
de sus fincas con poder falso”, transcripción de Miguel Jiménez,
adaptación: Teletica.com, Parte 3, transmitido el 28 de Octubre de 2010
en el programa “Telenoticias”.

Lee, Robert. Entrevista hecha al Director del Registro Nacional de la
Propiedad Dagoberto Sibaja, en revista “Bienes Raíces” del Periódico La
Nación” del día 3 de Noviembre de 2007.

SITIOS WEB

Página web, “Máquina Virtual Java”, cita:
http://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%A1quina_virtual_Java

Página web, “Máquina Virtual”, cita:
http://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%A1quina_virtual

Página web, “Metodología de Desarrollo de Software”, cita:
http://es.wikipedia.org/wiki/Metodolog%C3%ADa_de_desarrollo_de_softw
are

Página web, “Plataforma Java”, cita:
http://es.wikipedia.org/wiki/Plataforma_Java

Página web de la empresa "V-Guard Software":
http://www.vguardsoft.com/spanish

Página web de la empresa "RN Centinela": http://
http://www.rncentinela.com/

 
198  
 

propiedadsegura. bajo el nombre comercial de 'Propiedad Segura'": http://www.com/   199     . Página web de la empresa "Private Property Registry (PPR).

Parte 1. Por supuesto todo esto es inventado. Anexos Anexo único al trabajo de investigación: Transcripción hecha por el investigador: Miguel Jiménez Calderón. por más mecanismos que se utilicen para evitar que lo despojen de sus bienes. transmitido el 28 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. Guanacaste. transcripción de Miguel Jiménez.com. de la entrevista denominada: “Moya. a quien supuestamente le vendieron por medio de un Poder otorgado a un extraño por el dueño de la propiedad. Parte 2. los amigos de los fraudes siguen robando fincas “en un dos por tres”. y las tierras ya no le pertenecen según el Registro. De la noche a la mañana. transmitido el 26 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. Parte 1. [Hablando el entrevistado] “… el día que yo muera son de él” [termina intervención del entrevistado] Pero su tío abuelo no ha muerto. Para muestra un nuevo caso. transmitido el 27 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”. de Greivin Moya. y: Parte 3. adaptación: Teletica. Un mal que tiene muchos años. Greivin. estaban a nombre de otra persona. y que aún no se corrige. adaptación: Teletica. transmitido el 26 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”: La seguridad registral sigue en duda. Jose Tomás Leal Apú. “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. Tierras que han sido el sustento de sus antepasados y servirá para sus futuras generaciones. Tomás se dio cuenta que esas fincas ya no le pertenecían en el Registro de la Propiedad.” “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. Carrillo. recibió en herencia de su tío abuelo cuatro fincas en Artola de Sardinal.com. con complicidad quizás de personas vinculadas a   200     .

notarios, y al Registro Público. Poco más de treinta hectáreas de terreno
fueron sustraídas de la forma más fácil que se puedan imaginar.

[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez, abogado] “… supuestamente él
comparece ante un notario, en San Ramón de Alajuela a otorgar un Poder
Generalísimo, y ese día en realidad lo correcto es que él estuvo
trabajando en su empresa, la empresa para la cual él labora, él nunca
compareció ante ningún notario a otorgar ese Poder Generalísimo”
[termina intervención del entrevistado].

[Hablando el entrevistado: Tomás Leal Apú, víctima de fraude] “… que
gente de la capital, que no se cómo se han venido a hacer dueños de las
propiedades, y que han sido propiedades de mucho tiempo de mis
abuelos. [Termina intervención del entrevistado]

Ahora este hombre sencillo y humilde de Sardinal, que no tiene nada de
experiencia en temas legales tendrá que involucrase en ello, para
recuperar sus fincas, aunque está claramente demostrado que se produjo
un robo, un fraude con información falsa en documentos que parecen ser
oficiales.

[Hablando el entrevistado: Tomás Leal Apú, víctima de fraude] “… y
nosotros no hemos vendido a nadie, y siempre ha sido de nosotros y
seguirá siendo de nosotros. Somos gente humilde, desde que mis
abuelos han venido haciendo esta propiedad y es más, no queremos ni
venderla ni nada, porque es un patrimonio de nuestros abuelos.” [Termina
intervención del entrevistado]

Sin embargo de la forma más imple despojaron a don Tomás de sus
fincas, lo que veremos a continuación:

Primero que todo falsificaron un poder generalísimo, o sea en un
documento incluyeron información falsa y que supuestamente lo hizo el
abogado y notario que tiene fe pública Célimo Sancho Rodríguez, con

 
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oficina en San Ramón de Alajuela. Dice que compareció el dueño de las
fincas, Tomás Leal Apú, y le dio poder generalísimo para que vendiera
sus fincas a José Thompson Jiménez, luego ese poder lo inscriben en el
Registro Público el 26 de marzo del dos mil diez, pero aquí es donde
comienza el engaño, porque José Tomás Leal Apú nunca compareció en
la oficina del abogado a entregar un poder generalísimo a José
Thompson. Ese día que se menciona en el poder cuando comparecieron
las partes (quince de marzo de dos mil diez a las ocho y treinta de la
mañana), Tomás estaba trabajando en Carrillo Guanacaste. Pero
además, José Thompson tampoco estuvo allí, habría sido alguien que
suplantó su identidad, porque el verdadero Thompson Jiménez es un
abogado que trabaja en el Instituto Interamericano de Derechos Humanos
en San José y ya para ese tiempo había presentado una denuncia porque
alguien estaba presentándose con su cédula de identidad falsa, con sus
datos para hacer este tipo de engaño. Así lo mencionó él vía telefónica y
correo electrónico, no quiso hablar en cámaras, pero de todas formas el
engaño ya estaba hecho.

[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez, abogado] “… una vez que ese
poder generalísimo estuvo inscrito en el Registro Público, en abril de este
año, esta supuesta persona comparece ante otro notario, de oficina en
San José, por los alrededores de ‘Matute Gómez’ y traspasan las cuatro
fincas de su propiedad ubicada en Atola, en el cantón de Carrillo,
Guanacaste, y las traspasan a un señor de nombre Julio Solano, y de esa
forma mi cliente fue despojado de cuatro fincas” [termina intervención del
entrevistado].

Así es, una vez con el poder supuestamente certificado por el notario y
firmado por el profesional, lo inscribieron en el Registro el veinticinco de
marzo. Días después aparece un falso ‘José Thompson’ quien se atribuye
un poder falso vendiendo las cuatro propiedades a un tercero de nombre
‘Julio Solano Carranza’ en cuatro millones de colones y éste a su vez

 
202  
 

hipotecó las fincas por sesenta millones de colones. El abogado que
aparece haciendo esta escritura es ‘Gerardo Venegas Arroyo’. De esta
simple forma despojaron a Tomás de sus propiedades, realizando un
poder fraudulento, falso, aquí radica el origen de todo este asunto.

[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez, abogado] “… cuando en
realidad él nunca otorgó poder generalísimo a favor de nadie, y no
autorizó a nadie a vender sus propiedades” [termina intervención del
entrevistado].

Ahora Tomás, su familia y hermanos, están inmersos en un lío legal por
recuperar lo que les pertenece, nunca esperaron verse involucrados es
esta situación. Ni siquiera le han comunicado al tío-abuelo de noventa y
ocho años porque esto lo deprimiría. Tendrán que esperar mínimo dos
años en un juicio para que las tierras vuelvan a su propietario original.
Pero ¿qué dice el notario que aparece supuestamente validando un poder
falso, que nunca existió?, mañana lo conoceremos.

“Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus
fincas con poder falso”, de Greivin Moya, adaptación: Teletica.com,
Parte 2, transmitido el 27 de Octubre de 2010 en el programa
“Telenoticias”:

Mediante un poder generalísimo falso, despojaron a un hombre sencillo y
su familia, de cuatro fincas por más de treinta hectáreas, en Artola de
Sardinal, Guanacaste, cerca de la costa. Precisamente estas fincas las
adquirió Tomás Leal Apú, de una herencia de su tío-abuelo, además de
que desde siempre estas propiedades han sido patrimonio familiar que se
ha traspasado por varias generaciones, pero de la noche a la mañana ya
estas fincas no eran de Tomás. Según documentos del Registro, estaban
a nombre de Julio Dionisio Solano Carranza, vecino de Heredia. El trabajo
de la familia de muchos años, por mantener y proteger estas tierras, se
desvaneció ‘como por arte de magia’.

 
203  
 

Todo debido a un poder falso por medio del cual supuestamente, Tomás
le habría dado poder a José Thompson, una identidad también robada
para que le vendiera a este nuevo dueño.

[Hablando el entrevistado: Tomás Leal Apú, víctima de fraude] “… yo,
personalmente quiero saber cómo se hizo dueño él de esta propiedad, y
esa es la inquietud que yo mantengo” [Termina intervención del
entrevistado].

[Hablando el entrevistado: Johnny Pérez, abogado] “… y no autorizó a
nadie a vender esas propiedades” [termina intervención del entrevistado].

Pero la pregunta obligada es quién hizo el poder falso. Quien aparece en
el documento entregado al Registro de Personas para validar el poder es
el notario Célimo Sancho Rodríguez. Nosotros fuimos a visitarlo a su
oficina en San Ramón, le mostramos una copia de la escritura que habría
hecho en donde el dueño de la finca Tomás Leal Apú le dio poder a José
Thompson para vender las fincas, situación que nunca ocurrió. Él al
principio de nuestro cuestionamiento, se mostró dudoso.

[Hablando el entrevistador: Greivin Moya] “… que esta persona a quien
usted dice que compareció aquí, él manifiesta que nunca compareció”
[Termina intervención del entrevistador]

[Hablando el entrevistado: Célimo Sancho Rodríguez, Abogado] “Sí,
déjeme para explicarle (…), no es la primer vez que me sucede algo así
raro, aquí sucedió algo raro, si porque con sólo ver esto no es mío. A mí
no me han notificado, ni la Dirección de Notariado, ni el Juzgado Penal
me han notificado nada de alguna anomalía con ese señor. Yo en este
momento tengo como cuatro acusaciones por estas situaciones (…) De
antemano, a mi no me han notificado nada, pero ya estoy como quien
dice uno, ‘quelque se quema hasta a la cuajada le teme’, o sea que ya
estoy con tantas situaciones de estas, hay algo. [Termina intervención del
entrevistado].
 
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La escritura número setenta y dos que indica el documento del poder falso. o sea. Esto es evidencia clara del engaño. en el protocolo esta misma escritura se refiere a un préstamo con hipoteca. tengo buena memoria. en el argot legal se dice que no tiene su matriz. nada que ver con el poder. es el señor que aparece aquí firmando la presentación el que va a tener que explicar cómo consiguió este papel. suponiendo lo habrían   205     . Tomaron mi papel de seguridad para hacer una escritura que no corresponde a nada que yo haya hecho. yo no necesito. pero por lo menos las barras de seguridad y el número de abajo parecen ser los míos. [Hablando el entrevistado: Célimo Sancho Rodríguez. Abogado] “… la escritura número setenta y dos. tal como se hizo en este caso. Luego manifestó que él no hizo esa escritura que se presentó al Registro porque incluso no coincide con su protocolo. y la falsificación de datos. Lo que pasa es que validaron los datos para presentar el poder ante el registro público de forma fácil. iniciada al folio cuarenta. este papel yo lo tengo aquí guardado. Es este que está aquí que yo se los mostré. corresponde a otra cosa. en el argot se dice. ese es otro crédito del banco popular (…) el que puso esto lo puso ‘bateado” (…) por eso le digo que el que hace eso pone ahí ‘a lo caballo’ ‘verda’ [Termina intervención del entrevistado] Pero donde radica la duda es que precisamente el papel de seguridad parece que sí le corresponde al notario Célimo Sancho Rodríguez. a Ismael Antonio Arias Herrera que es así he’ ve. que precisamente tienen esas características para garantizar los actos del notario y es utilizado para dejar constancia que es copia fiel de lo que indica el protocolo del notario. para presentarlo al registro público. Abogado] “… pareciera que ese sí es mi papel de seguridad. [Hablando el entrevistado: Célimo Sancho Rodríguez. código de barras y sello. Este documento o papel de seguridad viene con el nombre del notario. pero yo no le puedo decir en este momento.

y viene con el sello. y viene con los timbres y viene todo correcto. [Termina intervención del entrevistado] Al final no tuvo una respuesta contundente sobre el porqué su papel de seguridad aparece en ese documento por el cual se habrían traspasado las fincas. [Termina la intervención del entrevistado]   206     . ‘pero cualquier respuesta que yo le dé a usted es batear’. [Lo interpela el entrevistador: “¿pero si usted lo presentó entonces usted es corresponsable de un asunto de éstos?] “No. yo no tengo porqué verificar si es falso o no es falso. un hombre que se identifica en el sello de presentación de documentos como José Garos Alvarado. él dice no saber quién le dio este documento para presentarlo e inscribirlo en el Registro. y lo ubicamos en una oficina por la Clínica Carlos Durán. no sé qué decirle sinceramente. robado de mi gaveta. no sabría decirte yo. Tramitador del Registro] “… no tengo ni la menor idea de si este documento es falso. lo único que sé es que yo le presento a muchas personas escrituras”. ¿usted debería verificar a quién le va a presentar documentos porque no puede ser que cualquier que llegue usted le diga que sí que se lo de. porque a mi sencillamente me pagan para que yo lo presente o sea yo soy un tramitador nada más” [Lo interpela en entrevistador: ¿pero usted no verifica entonces si en verdad es un documento auténtico o es falso?] “Si el documento viene. al buscar al registrador que aparece en el documento o sea la persona que presentó el poder ante el Registro Público el veinticinco de marzo. [Hablando el entrevistado: José Garos Alvarado. o al abogado” [Lo interpela el entrevistador: ¿pero usted a la hora de presentar y firmar un documento falso se hace corresponsable?] “¡No porque yo lo único que hago es presentarlo nada más!” [Lo interpela el entrevistador: “Aunque lo presente nada más. eso le correspondería al registrador. que usted se lo lleva porque ahí precisamente es donde se comete la irregularidad?] “bueno.

[Termina la intervención del entrevistado] Pero esta gestión tan simple dio al traste con los muchos años de esfuerzo de la familia de Tomás. precisamente para generar confianza y seguridad en las gestiones que van a realizar. propiamente en el Registro de Personas que presentó un tramitador. supuestamente. adquirió validez. Pero ¿qué dice también el Registro para garantizar la seguridad ahora cuestionada? “Finqueros en peligro: despojan a agricultor guanacasteco de sus fincas con poder falso”. cerca del Hotel RIU. en el precio de cuatro millones de colones. aun cuando existen dudas. transmitido el 28 de Octubre de 2010 en el programa “Telenoticias”: El Poder falso inscrito en el Registro Público. [Hablando el entrevistado: José Garos Alvarado. pues ellos trabajan con abogados y notarios. Parte 3. adquiere las cuatro fincas de más de treinta hectáreas. y en ésta escritura se indica que Julio Dionisio Solano Carranza. y en el mismo acto hipoteca las fincas por un préstamo de sesenta millones que le hace la sociedad “Muebles VISO”. pues una vez inscrito el poder que le dieron supuestamente a José Thompson –identidad también robada. representada por Wagner Villegas Vargas. El tramitador de documentos insiste en que él no sabe quién le dio el Poder. para despojar de sus fincas a Tomás Leal. de Greivin Moya. Tramitador del Registro] “…yo trabajo con cuatro abogados normalmente. y con mucho gusto yo voy y se la presento”. ellos me dan documentos y yo voy y los presento.com. al   207     ..fueron a confeccionar la escritura de venta ante el abogado Gerardo Benegas Arroyo. para que lo presentara. adaptación: Teletica. pero muchas veces uno llega al registro y se topa algunas otras personas que hacen trámites igual que uno y te piden el favor de presentar una escritura. quienes ahora están luchando para revertir todo lo actuado.

En entrevista con el subdirector interino del Registro. requerimos que “para que no nos meta goles”. pero los portillos para despojar a las personas aúne están abiertos en el Registro Público. sitio que se supone. y al fin y al cabo lo que sucede es que ponen una denuncia penal alegando que les robaron. Warner Villegas. debería ser garantía de su propiedad. Sub Director Interino del Registro Nacional] “… todos esos controles nosotros los hemos impuesto. donde los notarios no sólo prestan el protocolo. prestan las boletas de seguridad. pero manifestó que hacen falta más controles y que otras instituciones se involucren. [Hablando el entrevistado: Enrique Alvarado. y aseguró no saber nada del préstamo a la escritura. como hemos visto. cuidar sus mecanismos de seguridad y que las instituciones encargadas dentro del sistema de seguridad jurídica preventiva vengan a colaborar” [Termina la intervención del entrevistado]   208     . ubicar al comprador Julio Dionisio Solano Carranza. no mentir. De forma muy fácil el notario pierde la boleta. Estoy de acuerdo con que hemos hecho muchísimas cosas por la seguridad jurídica en el tráfico de bienes. vecino del residencial Real Santa María en Heredia. están en juego bienes valiosos. sobre todo que el notario no mienta y que cuide los papeles de seguridad donde hace los actos notariales. él manifestó que se hacen esfuerzo s para evitar estos casos. pero no fue posible encontrarlo y no se indicó cuándo regresaría. dijo que hace un año había vendido los “Muebles VISO” y estaba “desconectado” del asunto. que se han forjado con el paso de los años. de forma muy fácil el notario presta el protocolo. ¿qué es lo que pasa?. sino que también prestan el papel de seguridad. que se ha dado el “préstamo por combo”. Enrique Alvarado. el notario debe ser honesto. El supuesto prestamista de los sesenta millones y quien tiene como garantía de las fincas. Sin duda existen muchas formas para evadir responsabilidades en actos en donde.

pues detectaron escrituras con comparecientes fallecidos. El subdirector manifestó que en su momento se interpusieron alrededor de cuatrocientas denuncias de parte del Registro Nacional.   209     . Se debe ser más drástico y vigilante de los notarios. pues en sólo un control cruzado que se hizo con el Registro Civil determinaron que muchos notarios hicieron comparecer muertos en escrituras. Además el sub director indicó que no puede evitarse que un tramitador llegue a presentar documentos aunque aceptó que esto es una debilidad del sistema.