Grupo 2 DERECHO REGISTRAL

SISTEMAS REGISTRALES:
Segn Sanz Fernndez: "Sistema Registral es el conjunto de normas que en un
determinado pas regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y
organizacin de esta institucin. Lo cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de
normas reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto
de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitucin o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organizacin y el rgimen del Registro".Alfonso de Cosso establece que un sistema
Registral no es otra cosa que el conjunto armnico de principios que aspira a producir,
mediante la institucin del registro de propiedad, la necesaria seguridad del trfico de
bienes inmuebles y la constitucin de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con
ello slidas bases en que asentar el crdito hipotecario.
SISTEMA GERMANICO SUIZO:
El sistema germnico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.
Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado segn el
sistema de folio real, en el que la inscripcin tiene carcter constitutivo y la nica
realidad es la registral.
La base fsica del Registro est constituida por la descripcin de la finca en el Catastro,
de tal forma que aunque los datos contenidos en los libros catastrales carecen de valor
jurdico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante del Registro, en todo lo
referente a la localizacin de las fincas o a la determinacin de sus lindes es la
cartografa catastral la que tiene plena eficacia probatoria ante los tribunales.
La finca tiene una realidad jurdica de la que responde el Registro y una realidad fsica de
la que responde el Catastro. Esto supone que los datos fsicos que constan en el Registro
son los mismos que constan en el Catastro y los datos jurdicos que constan en el
Catastro son los mismos que en el Registro. No puede ocurrir en ningn caso lo que
sucede en Espaa, que tanto la descripcin fsica como la jurdica de la finca pueden
diferir en el Registro y en el Catastro. En cuanto a la organizacin en la estructura
administrativa, podemos distinguir entre el sistema descentralizado de Alemania y Suiza
y el centralizado de Austria. En Alemania y en Suiza el Registro depende del Ministerio
de Justicia y el Catastro del Ministerio correspondiente en cada estado o cantn. En
Austria, por el contrario, aunque el Registro depende del Ministerio de Justicia y el
Catastro del de Economa existe una Base de datos de fincas centralizada, en la que se
contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se puede acceder tanto por
escrito como por internet.
Ahora vamos a centrarnos en el sistema alemn como ejemplo.
EL REGISTRO Y EL CATASTRO EN ALEMANIA
ORIGENES
A
travs del Cdigo Civil alemn, desarrollado por el Reglamento del Registro
(Grundbuchordnung) de 1872 y por la Ley de adquisicin de la propiedad de 1897
(Eigentumserwerbsgesetz), se introdujo el sistema de Registro de la Propiedad en
Alemania.
El Reglamento del Registro entr en vigor el 1 de enero de 1900 junto con el Cdigo Civil
(BGB). Se modific el 5 de agosto de 1935 y fue completado mediante el reglamento
para la organizacin y la llevanza del Registro (die allgemeine Verfgung ber die
Einrichtung und Fhrung des Grundbuchs, Grundbuchverfgung, GBVf) de 8 de agosto

de 1935. Este ltimo reglamento contiene una regla nica para la forma del libro de
registro y para la entrada en el registro. Desde la reunificacin alemana (3 de octubre
de 1990) vuelven a regir estas normas para los estados alemanes del Este.

CONCEPTO Y OBJETIVOS
Segn el art. 3 del Reglamento del Registro alemn cada finca tiene un lugar especfico
en el Registro (folio Grundbuchsblatt). Esto se conoce como sistema de folio real.
El art. 4 del citado reglamento permite que si un mismo titular adquiere varias fincas, se
abra un solo folio para todas ellas, siempre que no se produzca confusin. Admite as
tambin el sistema de folio personal.
NORMATIVA APLICABLE
El derecho de bienes inmuebles se divide en derecho material y formal.
El derecho material de bienes inmuebles consiste en las prescripciones generales sobre
los cambios de la situacin jurdica de los bienes inmuebles, de los rdenes de rango,
adquisicin y prdida de la propiedad. Se regula tambin las relaciones entre los
particulares y la coordinacin entre las cosas y los hombres. El derecho material est
prcticamente en su totalidad recogido en el Cdigo Civil alemn (BGB).
Por otro lado, el derecho formal de bienes inmuebles engloba las prescripciones sobre el
registro, las autoridades registrales y el procedimiento para entrada de derechos y de
modificaciones en el Registro. Este derecho formal se recoge principalmente en el
Reglamento del Registro (GBO)
MARCO ADMINISTRATIVO
El Registro se gestiona en los tribunales de primera instancia (Amstgerichte) por los
registradores de la propiedad (Grundbuchmter). Depende del Ministerio de Justicia
(Bundesjustizminister). La competencia de los funcionarios del registro, la direccin y
gestin del Registro se rigen por el Reglamento del Registro (Grundbuchordnung), y en
su defecto, por los reglamentos del Ministro de Justicia y los desarrollos que de los
mismos realicen los ministros competentes de los Lnder.
Como ya se ha dicho, los registros se integran en los tribunales de primera instancia. Por
regla general, el mbito espacial de competencia del registro coincide con el del
tribunal. En el caso del registro, ese mbito viene establecido por ley.
Dentro del concepto funcionarios del Registro englobamos a los Amtsrichter (jueces de
primera instancia) como Grundbuchrichter (jueces del Registro), a los Rechtspfleger
(defensores del Derecho) y a los Urkundsbemter (oficiales fedatarios). Al registrador, el
cual slo est sometido a la ley, el juez le traspasa todos aquellas tareas del tribunal de
primera instancia que tienen que ver con el Registro (art. 3.1h Rechtspflegergesetz). Le
corresponde decidir sobre aquellas situaciones con efectos hacia el exterior sobre las
que no hay una norma concreta. En principio, el Rechtspfleger decide por s mismo (art.
9 Rechtspflegergesetz). Sin embargo, en el caso de que se quiera desviar de un criterio
conocido del juez del Registro, o tenga dificultades jurdicas para tomar la decisin o
cuando sta excede de sus competencias, puede someter el asunto a la decisin del juez
(art. 5.5.1.3 Rechtspflegergesetz).
El Urkundsbeamter tiene que llevar a cabo las inscripciones ordenadas por el juez o el
Rechtspfleger, as como firmar las inscripciones efectuadas.

CONTENIDO
DERECHOS REGISTRABLES
DERECHOS SOBRE LA FINCA
Propiedad y copropiedad, derecho de superficie, servidumbre real, servidumbre personal
limitada, usufructo, hipoteca, deuda inmobiliaria Grundschuld- (se diferencia de la
hipoteca en que no presupone la existencia de un crdito), deuda en rentas
Rentenschuld- (es un tipo de deuda inmobiliaria con la particularidad de que se carga a
la finca con el pago de una suma de dinero a trminos peridicos), derecho de tanteo
real, derecho de readquisicin en el sentido de la Reichssiedlungsgesetzes (ley imperial
de la colonia), propiedad de vivienda.
DERECHOS SOBRE LOS DERECHOS DE LA FINCA
Usufructo, derecho de prenda sobre derechos inscritos en el Registro de la Propiedad
(slo sobre cosas muebles y derechos).
Segn el Derecho de los Lnder:
Propiedad sobre minas, derechos de pesca, autorizacin de actividad profesional
material, derechos de uso.
DERECHOS NO REGISTRABLES
DERECHOS DE SUPRAESTRUCTURA
Derechos de ventana, de luz y de tejados segn el derecho legal de vecindario; derechos
de tanteo, de compra y de recompra por derecho de obligaciones; derechos que no
estn sujetos a la inscripcin en el Registro (como las servidumbres aparentes).
LA FINCA REGISTRAL
Se entiende por finca registral: una finca es cada parte de la superficie terrestre
delimitada, que es registrada individualmente en un folio registral (folio real) o
conjuntamente con otras de un mismo titular (folio personal) estando identificada por un
mismo nmero de inventario.
El folio tiene la siguiente estructura (arts. 4 y ss del GBV ):
Encabezamiento:
- Juzgado de Primera Instancia
- Trmino municipal o territorio de competencia
- Nmero del folio
Datos de hecho:
- Nmero actual de la finca
- Descripcin fsica de la parcela
- descripcin de la finca (uso, lugar, extensin)
- Derechos que existen sobre la finca
- Partes en copropiedad
- Notas de cambio
Seccin I:
- Titular como persona fsica o jurdica
- Nmero actual de la finca en el Catastro.
Seccin II:
- Cargas (por ejemplo, servidumbres, usufructo,...) salvo los derechos de garanta.
- Notas para aclarar el rango de los derechos y ejecuciones.
Seccin III
- Derechos de garanta.

EFECTOS DE LA INSCRIPCIN
Algunos derechos reales necesitan de la inscripcin para su eficacia.
PRIMERA PARTE
Segn el art. 13 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung) rige
en el derecho registral la regla de que las inscripciones en principio slo se realizan a
instancia de parte (principio de inscripcin a instancia de parte). La motivacin de esta
regla fue que la adquisicin y prdida de derechos reales se debe dejar a la libre
voluntad del interesado. La consecuencia necesaria del principio de inscripcin es que el
Registro no puede inscribir nada distinto a lo que es querido y solicitado por el
interesado. El cambio jurdico entra con la inscripcin en el Registro de la Propiedad
como acto supremo de la jurisdiccin voluntaria (principio de inscripcin).
Existen sin embargo excepciones al principio de inscripcin a instancia de parte, esto es,
casos en los que se produce la inscripcin de oficio segn el Reglamento del Registro:
- procedimiento forzoso de rectificacin (arts. 82 y 83 GBO), por ejemplo en el caso de
sucesin hereditaria
- cancelacin de inscripciones superfluas (segn arts. 84 y ss. GBO)
- inscripciones de tipo fctico
- proceso de preparacin
- conservacin de la coincidencia entre el catastro y el registro
- activo para cursar las cartas de hipotecas, deudas inmobiliarias y deudas en rentas.
SEGUNDA PARTE
La adquisicin de una finca o de un derecho sobre una finca esta regulada en el art. 873
del Cdigo Civil alemn:
Para la transmisin de la propiedad de una finca, para instaurar una carga sobre una
finca, as como para transmitir dicha carga es necesario el acuerdo del interesado y de la
otra parte y la inscripcin del cambio jurdico en el Registro de la Propiedad, mientras la
ley no prescriba lo contrario.
Antes de la inscripcin, el acuerdo slo vincula a las partes si la declaracin de voluntad
ha sido realizada ante notario o entregada por escrito a la autoridad del Registro o si se
han presentado los interesados ante ella o si el interesado ha hecho partcipe a la otra
parte de su voluntad de inscribir segn las prescripciones del Reglamento del Registro.
Slo quedan fuera de esta norma las adquisiciones mortis causa, las adjudicaciones
judiciales, las expropiaciones y algunos actos especiales relativos a comunidades de
bienes o herencias
Ya hemos visto que los derechos reales slo existen tras su inscripcin. De esto se
extrae la conclusin de que un derecho inscrito tiene una condicin mejor que uno no
inscrito. Los derechos inscritos gozan de la fe pblica registral, lo que significa:
- El contenido del Registro sirve como prueba (presuncin jurdica contenida en el
artculo 891 Cdigo civil alemn).
- Para el tercero, que ha adquirido un derecho confiando en el Registro, rige el contenido
del Registro como vlido bajo la condicin de que sea un tercero de buena fe (art. 892
CC alemn).
ACCESO E INFORMACIN
Condicin imprescindible para el acceso al Registro es que exista un inters legtimo (no
inters jurdico). El inters no tiene que estar relacionado con un derecho previo o con
una relacin jurdica. Es suficiente con un inters fctico, por ejemplo econmico.
EL CATASTRO
ORGENES

El sistema catastral actual tiene su origen en los comienzos del siglo XIX. Surgi con un
objetivo fiscal, de recaudar impuestos sobre las fincas y terrenos. Con la llegada de
Napolen a Prusia decae la catastralizacin de los terrenos ocupados.
Tras la derrota de Napolen los prusianos continuaron construyendo un catastro segn
las reglas francesas. Hasta 1876 sigui funcionando este catastro.
Aunque como ya hemos visto en un pricipio su finalidad era exclusivamente fiscal, ya
con Napolen se descubri la utilidad de los planos del Catastro, que delimitan las
fronteras de las propiedades y evitan procesos innecesarios.
CONCEPTO
El sistema es conocido como Liegenschaftskataster, que vendra a ser Catastro de
bienes inmuebles.
Se entiende por Catastro: el Registro pblico dirigido por las autoridades catastrales, en
el cual los bienes inmuebles de cada estado alemn son descritos y representados
grficamente. El Catastro es un registro oficial de las fincas y prueba los resultados de
las riquezas del suelo.
Por bien inmueble se entiende fincas y edificios. En algunos estados alemanes (por
ejemplo Hessen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thringen) tambin se incluyen los
derechos reales.
En cuanto a las funciones del Catastro:
1. Es un registro oficial de fincas en el sentido del art. 2.2 del Reglamento del Registro
(el catastro no forma parte del Registro, pero la cartografa catastral sirve como
referencia para los datos registrales, existiendo un reenvo mutuo entre ambas
instituciones).
2. rgano geogrfico: realizacin de trabajos de creacin y mantenimiento de la red
geodsica y triangulacin, levantamientos topogrficos oficiales, elaboracin de la
cartografa catastral y creacin y mantenimiento de la Cartografa Bsica de Alemania,
escala 1:5000.
3. Es la base de un sistema de informacin territorial:
A. Estudio de los usos del suelo y recursos naturales, sobre la base de los datos que se
incluyen sobre usos del terreno, caractersticas del mismo y cubierta vegetal y presencia
de recursos minerales.
B. Sirve a la seguridad de la propiedad del suelo, del trfico de fincas, del orden de
fincas y terrenos.
C. Determinacin de normas sectoriales y urbansticas aplicables. Los Catastros
alemanes incluyen referencias a la existencia de limitaciones o condicionantes derivados
de la aplicacin de la legislacin sectorial o urbanstica, como pueden ser las resultantes
de una declaracin de espacio natural protegido o de monumento histrico.
NORMATIVA APLICABLE:
En cuanto a la normativa aplicable, debemos tener en cuenta que desde la Constitucin
de Weimar de 19 de agosto de 1919 se traslada la responsabilidad de la materia
catastral a los estados federales. stos han regulado por s mismos el Catastro. Con la
Ley sobre reforma de la materia catastral de 3 de julio de 1934 se hace depender la
materia del Ministerio del Interior.
Tras la II Guerra Mundial ambas Alemanias siguen caminos distintos, descentralizado en
la RFA y centralizado en la RDA. Con la reunificacin en 1990, vuelve a regir un sistema
descentralizado en toda Alemania.
MARCO ADMINISTRATIVO

En cada estado alemn es un ministerio diferente el responsable de la materia.

En general, la administracin del Catastro se organiza de la siguiente forma:
1.- Administracin superior del Catastro y de la Medicin. (Por ejemplo el Ministerio
delInterior de Rheinland).
2.- Administracin superior del Catastro y de la Medicin (instancia media) por
ejemplo, Landesvermessungsamt Oficina de medicin territorial- (Hessen);
Bezirksregierungen gobiernos territoriales- (Rheinland).
3.- Administracin inferior del Catastro y de la Medicin (funcionarios del Catastro y de la
Medicin).
CONTENIDO DEL CATASTRO
LA FINCA CATASTRAL
La finca catastral es el objeto del catastro, entendida como parte de la superficie
terrestre delimitada por una lnea fronteriza establecida en el catastro y marcada con un
nmero.
Para identificar cada finca catastral se le dota de un nmero. Los nmeros se ordenan
segn un punto de vista topogrfico.
En el caso de que se trate de identificar una parcela de nueva creacin, existen dos
posibilidades:
A) con un nmero libre: se le da el siguiente nmero segn el orden (se destruye el
orden topogrfico).
B) Con un nmero segn la finca raz: el nmero se construye a partir de la finca matriz
(por ejemplo, si sta era el 120, los nuevos nmeros sern: 120/1, 120/2).
Cuando se d un nmero no se puede volver a dar.
CONTENIDO DEL FOLIO CATASTRAL
Datos que se incluyen en todos los casos;
- Datos del titular (nombre, apellido, nombre de nacimiento, fecha de nacimiento,
partes en copropiedad y eventualmente el porcentaje).
- Identificacin del lugar (calle y nmero de la calle, valor).
- Demarcacin, nmero de parcela.
- Poblacin.
- Extensin.
- Valor del suelo.
- Uso.
- Clasificacin legal del suelo.
- Notas internas: ao de formacin, ao de continuacin, mapa catastral, nmero de
divisin.
- Nmero de identificacin registral.
Datos incluidos en algunos Lnder:
- Nmero de inventario.
- Coordenadas de la parcela.
- Advertencia de componentes pblico-jurdicos (lugares protegidos, procedimientos de
concentracin y distribucin parcelaria).
Los usos se clasifican en las siguientes categoras: residencial, industria, ocio,
agricultura, viario, cursos y masas de agua, otros. Cada una de estas categoras se
divide, a su vez, en un nmero variable de clases, que pueden subdividirse tambin
hasta formar una tipologa muy variada.

EL CATASTRO COMO BASE DE INFORMACION REGISTRAL

La funcin del catastro de servir de base fsica al Registro es posible siempre que las
fincas estn perfectamente identificadas. Para identificar una finca hay que conocer sus
datos fsicos (situacin en el espacio, extensin, lmites) con total exactitud. Para que
estos datos sean aprovechables la forma en la que se mide debe ser igual en todos los
casos.
En Alemania hay diferentes procedimientos de medicin:
A. Einbindenverfahren (procedimiento de acoplar o conectar): los puntos elegidos se
unen segn la red de lneas de medida.
B. Orthogonalverfahren (procedimiento ortogonal): los puntos elegidos se miden a travs
ordenadas y abcisas.
C. Polarverfahren (procedimiento polar): los puntos se definen por su direccin y
distancia de los polos.
D. Katasterphotogrammetrie (fotogrametra catastral): utilizacin analgica y digital de
fotos areas.
E. Messtischaufnahme (toma de plancheta).
Ahora el catastro se lleva de forma numrica, por lo que han perdido importancia los
mtodos a y e. Los mtodos actualmente ms importantes son: el polar y el ortogonal,
teniendo el fotogrmetro gran importante en importantes extensiones de terreno.
El resultado de la medicin se plasma en planos. Estos planos pueden ser generales o
aislados.
En la Repblica federal existe un mapa general que cubre toda la superficie terrestre.
Las ventajas del plano general se obtienen si se utiliza siempre una misma medida,
siendo la elegida 1:1000. Especiales relaciones en ciudades exigen la medida 1:500,
mientras que las grandes zonas sin edificar permiten la utilizacin de la medida 1:2000.
DESCRIPCION DE LOS PLANOS
Los planos forman la parte descriptiva del catastro. En ellos son descritos visualmente
las parcelas y edificios, as como otros objetos importantes.
Los planos catastrales se realizan sobre papel transparente. En cuanto a su contenido:
- Los lmites de la parcela.
- Los nmeros de la parcela
- Los edificios
- Topografa importante y duradera, y objetos topogrficos importantes
- Tipos de usos y sus lmites
- Designacin del lugar.
- Lmites de la zona de competencia del catastro
- Puntos de medicin
- Lmites en disputa...
EFECTOS DE LA INSCRIPCIN
Los archivos catastrales carecen de valor jurdico, pero el plano o mapa catastral se
considera parte de la informacin registral, y participa de la fuerza jurdica que la ley
confiere a las inscripciones registrales. Esto significa que la cartografa catastral tiene
valor probatorio ante los tribunales.
ACCESO E INFORMACIN
La informacin contenida en el Catastro y es pblica y cualquiera puede tener acceso a
la misma con slo que exista un inters legtimo. No se exige una acreditacin de dicho
inters, sino tan solo la explicacin del uso que se quiere dar a esos datos. Hoy da la

consulta de los archivos se suele realizar por ordenador y se obtienen los resultados
directamente en pantalla o en listado impreso. Los mapas pueden ser objeto de
manifestacin y se puede pedir copia de los mismos. En todo caso se paga una tarifa,
que no llega a cubrir el precio del servicio.
La informacin contenida en el Catastro puede ser objeto de consulta y pueden
solicitarse certificaciones del contenido de los archivos o copias del mapa catastral. No
existe, sin embargo un documento equivalente a nuestra Cdula Catastral.
Los certificados emitidos por el Catastro tienen un mero valor informativo y no son
exigidos a la hora de formalizar una compraventa o de solicitar una hipoteca. Estos
certificados se emiten en forma de notas informativas (Ausknfe) y resmenes
(Auszge).
La documentacin facilitada en el Catastro se puede resumir de la siguiente forma:
A) Documentacin cartogrfica Documentacin registral Documentacin de medicin
territorial
B) Mapa parcelario- mapa de valor del suelo- mapa sobre usos- entrega de original.
registro de integracin- registro de la propiedad- registro de usos- estadstica de fincasestadstica de suelos (prueba de las relaciones de uso y los tipos de uso segn el
principio econmico)- control de la superficie circular - distribucin- borrador de
fronteras negociacin de fronteras.- descripcin de coordenadas.- cmputo de
superficies- verificacin de medicin.- etc.
RELACIONES CATASTRO-REGISTRO
La relacin bilateral entre el Catastro y el Registro se lleva a cabo a travs del
intercambio de datos. Debido a que el Registro tiene su base fsica directa en el
Catastro, cada cambio que se produce en sta debe reflejarse en el Registro (mediante
los formularios cambio a travs de la prueba de la alteracin en el viejo registro
manual (NLK) y notificacin de la modificacin en los nuevos registros automatizados
(ALB). Por otro lado, cuando la modificacin se produce en los datos jurdicos del
Registro tambin deben trasladarse stos al Catastro, en este caso a travs del
formulario Lista de modificaciones
Por ejemplo, en el caso de que se produjera una adquisicin de una parte de una finca,
habra que proporcionar al Registro la siguiente documentacin:
- Contrato de compraventa.
- Inscripcin previa de la transmisin segn el art. 883 Cdigo Civil alemn.
- Solicitud de las licencias necesarias
- Solicitud y ejecucin de la medicin (fraccionamiento)
- Documentacin notarial del acuerdo de voluntades segn el art. 873 CC alemn
- Solicitud de la inscripcin en el Registro (arts. 13, 14 Reglamento del Registro).
En ese intervalo de tiempo, se tiene que recibir el fraccionamiento en el Catastro. A
travs del formulario oportuno se comunica al Registro el cambio producido. Con base en
la prueba de la modificacin catastral se hace efectiva la divisin, esto es, se inscriben
las partes de una previa finca registral con un nmero en el Libro del Registro. A
continuacin, el Registro comunica al Catastro la efectividad de la divisin con los
nuevos propietarios mediante el formulario lista de modificaciones.
Por otro lado, las formas en las que un dato puede entrar en el registro son las
siguientes:
- Mediciones solicitadas, llevadas a cabo por el propio Catastro.
- Mediciones solicitadas, que se llevan a cabo por ingenieros elegidos mediante
procedimiento pblico.

- Mediciones presentadas en las administraciones federales, estatales o municipales en

cumplimiento de tareas propias.
- Comparacin de campos
- Comunicacin del Registro (a travs de listas de modificaciones)
- Comunicacin de Hacienda
- Otros datos
- Comunicacin de los ayuntamientos
SISTEMA FRANCES
Evolucin del sistema registral francs:
El sistema francs, conocido en la doctrina como sistema de la transcripcin. El sistema
de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por la revolucin francesa de 1789
que puso en vigor el cdigo hipotecario, que favorecan al desarrollo de la disciplina
como fue: la inscripcin de todas las hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio, as
como fortaleci el derecho de los acreedores hipotecarios, avances que fueron
posteriormente reformados por el Cdigo Napolenico de 1804, que reinstal una serie
de limitaciones en cuanto a las trasmisiones del dominio y la inscripcin de las
hipotecas. Los revolucionarios se haban convertido en conservadores. Sistema Francs
del Cdigo de Napolen. A los franceses les preocupaba el problema de las donaciones.
Esas donaciones hechas a terceros, a extraos, que arruinaban las familias.
Los franceses prescinden de la traditio, slo basta convenio, contrato sobre un bien. La
traditio trasciende al sistema registral francs, ya que la inscripcin es declarativa y
tiene eficacia la transmisin de los Derechos reales extrajudicial frente a terceros sin
inscripcin.
Es un sistema de acto, lo que reinscribe es el acto y no el derecho real, se sigue el
sistema del folio personal, por lo que se inscribe el titulo registral y no la finca, contiene
el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea titular inscrito para que el
adquiriente adquiera la propiedad registral, oponibilidad frente a terceros, solo aquellos
derechos que estn inscritos, el registrador de la propiedad nicamente verifica la forma
en que se realiza el acto no la legalidad del mismo.
Actualmente en nuestro sistema, contra las donaciones inoficiosas (las hechas contra el
oficio de la sangre) existe una accin protectora de la legtima, la que se da tanto contra
los actos entre vivos como contra los por causa de muerte, pero segn las costumbres
francesas, esta accin solo se conceda contra las liberalidades por causa de muerte; de
tal manera que en vida podan producirse grandes desprendimientos de fortuna.
Para evitar esa situacin, se acudi a una institucin llamada "insinuatio, es decir
registrar la donacin ante el juez, porque en esa publicacin tena que confesar los
motivos de la misma, se haca tanto para las donaciones mobiliarias como para las
inmobiliarias.
La particularidad del sistema francs en ese momento: si se trata de un acto a ttulo
oneroso se transcribe en el oficio de la hipoteca; si es una donacin de inmuebles, se
insina ante el juez y se transcribe en el oficio de hipotecas; y si es una donacin de
muebles, slo se insina ante el juez.
En consecuencia, para las donaciones de inmuebles tenemos dos tipos de publicidad,
insinuacin y transcripcin. Estos son parecidos, se diferencian en primer lugar, porque
tramitan en oficinas distintas y en segundo lugar, porque el concepto de terceros en la
insinuacin es mucho ms amplio, abarcaba a los acreedores que no son terceros en la
transcripcin.
Ley que lo regula:

Regulado fundamentalmente en el Cdigo Civil de 1804 y la Ley de Transcripciones de

23 de marzo de 1855.
Dentro del sistema francs, existen dos regiones, Alsacia y Lorena, incorporadas a
Francia tras la Primera Guerra Mundial, con un derecho registral particular, conciliador
del sistema francs tradicional con principios.
Caractersticas:
-Organizacin administrativa de los Registros franceses: existe un predominio del
aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del
Centro encargado de la gestin del impuesto.
-Registradores siguen recibiendo el nombre de: conservadores de hipotecas, hay uno por
cada partido judicial.
-En el Registro francs existe la publicidad informativa: pues los conservadores de
hipotecas expiden a los solicitantes copias o extractos de los documentos y notas de
inscripcin, depositados o archivados en la oficina, con referencia a los cincuenta aos
anteriores a la fecha de la solicitud, y tambin copias o extractos de las inscripciones
existentes, o certificacin de que no existe ninguna.
-Sigue la tcnica de registracin de folio o fichero personal: para facilitar la bsqueda de
fincas. Dentro de estas fichas reales, cabe distinguir entre las fichas inmobiliarias, se
refieren a las fincas urbanas, y las fichas parcelarias, valen para todo tipo de fincas,
rsticas o urbanas, pero siempre que estn situadas en Municipios sometidos al Catastro
renovado.
-Los asientos ya no se practican mediante transcripcin de los documentos inscribibles:
Ya desde aos los ttulos no se transcriben o copian, sino que el Conservador de
hipotecas se limita a formar volmenes con los documentos presentados, que
encuaderna cuando hay nmero suficiente. Los documentos llegan al Registro en doble
ejemplar: all retiene uno el Registrador y restituye otro al representante con mencin de
la presentacin y del tomo en que queda encuadernado.
-Las operaciones registrales se hacen en el Libro de Registro de Presentaciones: En este
Libro se determina el orden con que los documentos llegan al Registro y la importancia
del mismo es evidente en cuanto sobre el mismo juega el llamado principio de prioridad
registral, que se determina por el da en que se asienta el documento en el Libroregistro.
-Adopta el principio de publicidad registral cerrada, o de numerus clausus: de actos y
derechos inscribibles.
-En orden al procedimiento registral: el sistema es de inscripcin rogada y obligatoria.
-Los encargados del Registro: Solamente pueden actuar a instancia de los interesados o
de los funcionarios que intervienen en la redaccin de documentos (Notarios, Jueces,
Fiscales o Autoridades administrativas).
-Todos los actos inscribibles deben ser inscritos en un plazo de tres meses: El
incumplimiento de los plazos de obligatoria inscripcin determina la imposicin de una
serie de sanciones, como la multa y la responsabilidad por daos y perjuicios,
responsabilidad que recae sobre los funcionarios antes citados, obligados a promover la
inscripcin.
Actos inscribibles en el registro
1. Actos de carcter particular: Comprenden aquellos por los que se constituyen,
modifican, declaran, resuelven o anulan los derechos. Se incluyen tambin aquellos
actos que slo afectan a determinadas cualidades del titular, como los cambios de
nombre y apellidos de las personas fsicas, o de denominacin, forma o sede de las

jurdicas. Entre los actos inscribibles tambin podemos citar los Estatutos de
copropiedad, las convenciones sobre el ejercicio de servidumbres legales, el patrimonio
familiar inembargable, las prohibiciones de disponer o los pactos de indivisin de
comunidad.
2. Actos pblicos: Comprenden tanto los judiciales como los administrativos.
2.1 Los judiciales: Quedan incluidos todo tipo de sentencias.
2.2 Los administrativos inscribibles son tambin muy variados: calificacin o
descalificacin de monumentos histricos; limitaciones administrativas, declaraciones de
ruina
o
peligrosidad
de
un
inmueble,
expropiacin
forzosa,
etc.
3. Demandas: pueden hacerse constar en el Registro las que: a) tienden a obtener la
resolucin, revocacin, anulacin o rescisin de los actos; b) las que interrumpen la
prescripcin adquisitiva, como, en general cualquier acto con el mismo efecto; c) las que
tienden a obtener la forma autntica de actos susceptibles de publicidad.
En principio, quedan excluidos de la publicidad registral los simples hechos jurdicos.
UTILIZA UN SISTEMA DE VALORACIONES CATASTRALES:
En Francia la fiscalidad inmobiliaria se basa en el valor de renta y no en el valor de
mercado o de la venta de una finca. El concepto es semejante al de Renta Catastral
utilizado hasta ahora en el sistema espaol, aunque la metodologa seguida para su
determinacin sea muy diferente.
El procedimiento de valoracin vara segn se trate de inmuebles urbanos o rsticos.
La valoracin catastral de las fincas urbanas puede realizarse por cuatro sistemas
distintos: valoracin por comparacin, valoracin directa, valoracin contable y
valoracin segn alquileres.
El procedimiento de valoracin empieza con el establecimiento de las clases de
inmuebles de cada municipio de acuerdo con las categoras fijadas para todo el pas y la
determinacin de los locales de referencia. A continuacin se procede a la verificacin
de las declaraciones presentadas por los propietarios y a la clasificacin de cada local
por
comparacin
con
los
elegidos
como
referencia.
En una tercera fase se pasa a establecer las tarifas o valores de renta por metro
cuadrado, aplicables en todo el municipio o en cada seccin catastral para cada
categora de inmueble
A partir de 1956 se introduce en el Registro francs el denominado Fichero
Inmobiliario. El Fichero Inmobiliario carece de valor jurdico en s mismo. La proteccin
registral se logra por el cumplimiento de las formalidades registrales, no por la
consignacin en este Fichero.
El Fichero tiene a la vez carcter personal y real estando formado por tres clases
fundamentales de fichas:
- Fichas de propietario.
- Fichas de inmuebles.
- Fichas parcelarias.
Las fichas personales de propietarios se agrupan por municipios y contienen el nombre
de cada titular de derechos sobre un inmueble, a excepcin de los acreedores
privilegiados o hipotecarios. Cada ficha consta de varias partes. En el encabezamiento
consta el nombre del municipio y el del titular de los derechos, con su fecha de
nacimiento. El cuerpo de la ficha se divide entres bloques: la primera, dedicada a los
inmuebles urbanos, incluye la localizacin catastral y la designacin de cada finca y
remite a las fichas reales; la segunda, referida a los inmuebles rurales, incluye
nicamente la referencia catastral de cada parcela (seccin y plano), y la tercera,

dedicada tambin a los inmuebles rurales, recoge las referencias a los actos inscritos en
relacin con las fincas.
Las fichas de inmueble corresponden a las fincas urbanas y se abre una por cada
inmueble o parte del mismo. En el caso de inmuebles divididos figura una ficha general
para la totalidad y una ficha particular para cada fraccin de los mismos. El
encabezamiento incluye la localizacin catastral y la designacin del inmueble y el
cuerpo de la ficha se divide en una parte dedicada a recoger las formalidades referentes
al bien y otra a recoger, en su caso, la divisin de la finca. Las fichas de los inmuebles se
clasifican por municipios.
Las fichas parcelarias funcionan como fichas de remisin, que, a partir del nmero de
parcela, permiten acceder a la correspondiente ficha de inmueble, si se trata de fincas
urbanas, o a la ficha de propietario en el caso de fincas rsticas. Se clasifican por
municipios y dentro de cada municipio por el orden correspondiente a nmeros del mapa
catastral.
La anotacin en el Fichero Inmobiliario, CARECE de valor jurdico, se realiza con unas
formalidades estrictas que se garantiza la exactitud y claridad del Fichero respecto al
contenido del Registro propiamente dicho.
La descripcin del Fichero Inmobiliario pone de manifiesto la estrecha conexin existente
entre la informacin registral y la catastral, dado que para todas las fincas constan en el
Registro los datos necesarios para su identificacin en el Catastro. Para garantizar la
vinculacin entre ambas instituciones se recurre a la figura de los extractos sin los
cuales no puede llevarse a cabo la inscripcin de ningn acto en el Registro de la
Propiedad, con excepcin de las operaciones de reparcelacin o concentracin parcelaria
que siguen un rgimen especial.
El funcionamiento del sistema se basa en la inclusin de los datos catastrales en todo
acto traslativo o modificativo de derechos reales o que lleve aparejada una modificacin
fsica de una finca, para lo cual los notarios o autoridades intervinientes deben solicitar
del Catastro la Cdula correspondiente e incluir sus datos en los documentos que se
remitan al Registro para su inscripcin en el mismo.
Organizacin y Procedimiento El Registro en el Sistema Francs se organiza de la
siguiente manera:
Registro se llama Oficina de Hipoteca, que est a cargo de un conservador de hipotecas
y hay una oficina en cada circunscripcin. Esa oficina lleva el registro de presentaciones,
el registro de formalidades y los archivos:
Registro de Presentaciones, podemos graficarlo diciendo que prcticamente es nuestro
libro diario. Es un libro encuadernado, foliado, rubricado por un juez de menor cuanta,
en el que se van anotando, sin dejar espacios ni interlneas, en forma seguida, todos los
documentos que se presentan para la publicidad. Al fin del da se hace un cierre del
Registro y a fin del ao se hace otro cierre del registro. Y entonces esa copia de ese
registro de presentaciones tiene que ser depositada en la Secretara de un Tribunal.
Ese registro de presentaciones es el que va a determinar el rango de las mutaciones
segn el orden en que hayan sido presentados.
Registro de Formalidades: Para entender este registro hay que estudiarlo en su
evolucin. Cmo se haca la publicidad antes en Francia? Para ciertos actos se peda la
transcripcin y para otros la inscripcin.
Se habla de transcripcin en los casos que presentado el documento al registro, el oficial
registrador procede a copiarlo ntegramente. Se habla en cambio de inscripcin, cuando
en lugar de copiar el documento, se extracta el documento sobre la base de breves
notas.

Entonces, transcribir es copiar ntegramente e inscribir es extractar. En un primer

momento, algunos actos deban ser transcriptos y otros inscritos, pero para los que
deban ser inscritos se admiti que el interesado presentara ya hecho el extracto,
entonces se presentaba el documento mas un extracto ya hecho, de tal manera que el
registrador no extractaba, sino copiaba extractos.
Con ello, la diferencia entre transcribir e inscribir se redujo a que la transcripcin era la
copia del documento y la inscripcin la copia del extracto del documento.
Con ello, prcticamente, Francia, a travs de los ficheros que orientan a los cuadernos se
introduce en un sistema muy parecido al del folio real.
SISTEMA DE TORRENS
El '''Sistema Torrens''' es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho
anglosajn, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero
no brinda toda la seguridad jurdica que sera de desear. Tanto es as, que en los pases
que lo utilizan, han prosperado los llamados Seguro de ttulo inmobiliario seguros de
ttulos para dotar de cierta garanta la propiedad de los bienes inmuebles.
Si bien el propietario que figura en la inscripcin no tendr que probar una cadena de
transmisiones con ttulo suficiente del bien inmueble en cuestin, existe, como dijimos,
la posibilidad de fciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros
mencionados.
Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los pases ms
desarrollados jurdicamente hablando, como es el caso de Espaa, Italia y Francia,
dotados de un sistema notarial latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario
imparcial acta en la confeccin del acto o negocio jurdico, garantizando as la libre
voluntad de los contratantes y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisicin y
analizarlas respecto a su vala y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas
anglosajones.
El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la
implementacin realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces,
existan dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo
derecho provena directamente de la Corona tenan una propiedad de especial solidez.
No as aquellos que haban obtenido la propiedad mediante transmisin (compraventa,
sucesin, donacin, etc.), quienes podan sufrir las consecuencias de eventuales ventas
por parte de no propietarios, eviccin, evicciones y dems.
La llegada del sistema Torrens unificara los tipos de propiedad en Australia, pero ms
tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se extendera a otros
pases, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la
inseguridad que genera. An hoy las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este
primitivo sistema para mejorar los frutos de sus servicios.
El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del
Estado y slo es propietario distinto aqul que aparece con su derecho registrado en el
libro de registro.
La importancia de los sistemas registrales est en el hecho de garantizar la seguridad de
propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible
desarrollar un proceso de titulacin de suelos y depurar los pblicos de los privados sin
la adopcin de un sistema registral efectivo.
Los actuales sistemas australianos siguen las lneas del que construy, para Australia el
emigrante irlands Torrens, fundado, por cierto, en las ideas del Registro de buques
britnicos. El sistema australiano data de mediados del siglo pasado. Entonces caba
distinguir en Australia dos clases de propiedad: una, la de quien traa directamente su

derecho de la Corona; provisto, por ende, de un ttulo inatacable; y otra, la de quien

haba adquirido por modo derivativo, merced a negocio jurdico o sucesin, propiedad
esta ltima insegura por la posibilidad de dobles enajenaciones del autor, constitucin
de gravmenes ocultos, etc. Torrens trat, mediante su sistema, de que las cosas
sucedieran como si cada uno de los sucesivos adquirentes de un fundo trajera su
derecho del Estado y tuviera, por tanto, una titularidad tan inatacable como la de aquel
a quien el Estado haba concedido ex novo las tierras. De hecho, no puede decirse que
haya llegado a conseguirlo del todo, si bien la posicin del adquirente inscrito es, en la
actualidad, todava ms fuerte que en el D. espaol o alemn.
Quien desea inmatricular un fundo debe pedirlo al Registrador general, uniendo a la
solicitud un plano del mismo y los documentos que justifican su derecho sobre l. Estos
documentos sufren el doble examen de los peritos en D. y de los topgrafos: si se
admite la solicitud, se le da publicidad, fijando un trmino para provocar la oposicin de
aquellos que pretendieran tener un derecho sobre el inmueble. Expirado el trmino, el
Registrador, si estima justa la solicitud y no se ha formulado oposicin -o habiendo sido
rechazada sta- procede a la inmatriculacin redactando previamente el ttulo de
propiedad, del que se hacen dos ejemplares: uno se incorpora al Registro y otro se
entrega al solicitante. En el ttulo se mencionan todos los derechos reales que gravan el
fundo y figura un plano exacto del mismo levantado por los topgrafos oficiales. El
certificado del ttulo entregado al propietario vale slo en cuanto coincide con el
ejemplar encuadernado en el libro del Registro. Con l se demuestra la propiedad en el
trfico. Es como una certificacin del Registro en otros pases, pero existente en un nico
ejemplar, y mantenida permanentemente al da en lo relativo a enajenaciones y
gravmenes, pues en l se consignan todos los que se van sucediendo. sta es una
importante particularidad del sistema: el certificado se ha de presentar forzosamente
para la enajenacin y sta se hace constar fehacientemente en l.
Para transferir el dominio o gravarlo, el enajenante redacta una declaracin de
transferencia (memorndum) segn una frmula determinada por la ley u otro
equivalente y firmada por un testigo, indicando en ella la naturaleza del derecho que
transfiere (propiedad, usufructo, etc.); el nombre del adquirente; el precio de la
enajenacin, etc. El memorndum, unido al certificado del ttulo, se debe enviar al
Registrador general, quien, despus de haber examinado si el acto est bastante claro y
los contratantes son capaces, procede a la inscripcin de la transferencia sobre el folio
del Registro, y asimismo sobre el certificado del ttulo, el cual, por consiguiente, declara
desde entonces el nuevo propietario. El sistema es propio de pases coloniales y ha
tenido influencia en muchos territorios de frica incluidos los espaoles.
En el Sistema Australiano, el contenido registral se considera exacto de una manera
absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es tal, que no existen ms
derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es
totalmente independiente del acto, negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro
publica es toda y la nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya
que, tcnicamente, no existe disparidad entre el contenido registral y la realidad jurdica
extraregistral. Australia adopt, adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms
ttulo del derecho real que el emitido por el Registrador.
SISTEMA AUSTRALIANO
1.- EL REGISTRO
1.1.- ORGENES
Australia es una federacin en el mbito del Commonwealth, formada por seis Estados:
Queensland, Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional, Australia Occidental y

Tasmania. Tambin integran la federacin el Distrito Federal (Canberra) y el Territorio del

Norte.
En estos estados predomina el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema Torrens,
aunque un siglo atrs el sistema era diferente. Se distingua dos clases de propiedad:
La propiedad de quien tenan un derecho que provena de la Corona, y que supona por
ello una situacin inatacable,
La propiedad de quienes haban adquirido de otra persona por testamento, sucesin
intestada, compraventa, donacin y otros supuestos. Esta segunda propiedad era ms
insegura, pues podan darse casos en los que el bien transmitido no perteneciera al
transmitente (por ejemplo, supuestos de cargas ocultas).
Pero este sistema no convenca al diputado Robert Richard TORRENS, por lo que propuso
que los adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente del Estado, de manera
que su titularidad estuviera en idnticas condiciones de inatacabilidad que la concedida
a los titulares ex novo, consiguiendo as, segn M.R.VALPUESTA FERNNDEZ, el sistema
ms perfecto de publicidad inmobiliaria Registral.
Sir Robert Richard Torrens (1857-1884).
Robert Torrens lleg con su mujer a la Colonia del Sur de Australia en diciembre de 1840.
Trabaj en la Aduana martima durante 10 aos. Desde 1851 hasta 1857 Torrens fue
miembro del Consejo Legislativo y, a raz de la entrada en vigor de la nueva constitucin
democrtica, fue elegido para la Cmara de la Asamblea. Torrens fue recordado por su
satisfactoria defensa de la Ley de la propiedad de 1858. Conocido popularmente como el
Sistema del Ttulo Torrens, esta Ley permiti con mayor eficacia la transmisin del ttulo
de propiedad de las fincas. Las ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e
introducidas en diversas colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860.
Torrens volvi a Inglaterra donde, como miembro de la Cmara de los Comunes,
continu su labor de adopcin de este sistema registral, publicando as su obra "The
Australian System of conveyancing by Registration of Title". Muri en 1884.
1.2. Normativa Aplicable:
Sir Robert Torrens aplic para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en la
inmatriculacin de barcos, dando lugar as al denominado Acta Torrens, o Ley de la
Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 (Real Property Act 1858).
A pesar de haber sufrido varias modificaciones, sta es la que se aplica en Australia
actualmente, y en otros pases como Canad, Jamaica, Uganda o Repblica Dominicana
entre otros, si bien es cierto que en cada estado australiano rige una ley distinta: en
Victoria est vigente la Ley de 1955; en Tasmania la Ley de 1935; en Queensland el Acta
del Derecho de Propiedad de 1974; en Nueva Gales del Sur el Acta de Registro de Ttulos
de 1897 y 1967; y en Australia del Sur el Acta de Registro de Ttulos de 1935 y 1973.
Esta ley revolucion el mtodo de inscripcin y registro del ttulo de propiedad de la
tierra. La Ley introdujo un sistema para expedir certificados por parte del Gobierno y
cre la figura de un registrador central que proporcionara certeza legal al propietario
registral. Ello evit las posibles consecuencias derivadas de frecuentes prdidas de
certificados, y redujo favorablemente los costes por enajenar y arrendar la finca.
La Ley del Derecho de Propiedad de 1936 remite a la Ley de la Propiedad de 1886 para
definir lo que se entiende por "finca registral". As, en su art. 3 afirma que en toda finca
registral se incluye y se extiende a todas las propiedades transmisibles e intransmisibles
de cualquier clase y descripcin, y todos los inmuebles y derechos sobre la finca. Real
Property Act 1886 consta de 21 Secciones, con un total de 277 artculos.

1.3. ORGANIZACIN INTERNA Y EXTERNA

En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la Propiedad asume sus
funciones, el cual depende de la federacin del Commonwealth, lo que provoca grandes
retrasos en su funcionamiento. El Registro de la Propiedad (Registrar General's Office)
depende del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice &
Community Safety, ACT Government), establecida bajo Registrar-General Act 1993, en el
que hay un Registrador General, y varios asesores tcnicos, jurdicos, topgrafos, etc.
Una diferencia notable respecto a los dems sistemas registrales es que los notarios no
intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales inmobiliarios.
1.4. CONTENIDO
Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las tierras
del pas; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es duea de
todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de ttulos sino de
certificados de ttulo. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido
su inscripcin inicial o inmatriculacin, de forma que la delimitacin, medicin y
comprobacin de la existencia de la finca son previas a la inscripcin.
Para inmatricular una finca hay que presentar en el Registro el ttulo que demuestra que
es propietario, adjuntando adems un plano de la misma. El art. 48 de la Real Property
Act 1886 establece que si el ttulo coincide con el plano de la finca, se inscribir por
duplicado un CERTIFICADO DE TITULARIDAD ; un ejemplar se archiva en el Registro, y
otro se entrega al propietario, con el fin de que pueda usarlo posteriormente cuando
pretenda inscribir otra clase de documento, ya que contiene la historia de la finca, con
su nmero y registro particular. El procedimiento de ingreso de la finca en el Registro es
bastante riguroso, ya que se comprueban minuciosamente los datos fsicos del inmueble
y su titularidad jurdica, para unificarlos en un ttulo que se depositar en la oficina
correspondiente. Este certificado tiene una funcin probatoria, consignndose en l
todos los cambios que se produzcan, adems de mencionar todos los derechos reales
que gravan el fundo y de incluir un plano de ste comprobado por los topgrafos
oficiales.
1.5. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN
El principal efecto sustantivo del Registro se encuentra en el principio de
invulnerabilidad, del que se deducen cuatro presunciones iuris et de iure:

Presuncin de validez del derecho inscrito y del negocio de transmisin;

Presuncin de integridad del Registro (lo que no est inscrito no existe);
Presuncin de exactitud del certificado;
Presuncin de posesin del derecho inscrito.

Tambin hay que tener en cuenta el principio de inscripcin constitutiva, el cual implica,
como seal la Jurisprudencia en el caso "Perpetual Executors and Trustee Association of
Australia Ltd. V. Hosken", la "sustitucin de la transmisin por deed (ttulo) por la
transmisin por registracin". Una vez se ha inmatriculado, el titular puede registrar
cualquier tipo de acto traslativo del dominio de inmuebles, o constitutivo, traslativo,
modificativo
o
extintivo
de
derechos
reales
inmobiliarios.
Para que el ttulo tenga valor tiene que coincidir con el Registro, y en caso de
discordancia prevalece el Registro, rigiendo as la llamada prioridad registral
determinada por la presentacin de los documentos. Sin embargo, el hecho de que
concuerde con l no implica que sea un verdadero ttulo real. CASADO PALLARS niega

su valor ya que, segn l, la propiedad no se transfiere por tener ese certificado, sino
por inscribirlo en el Registro. Asimismo, MIRANDA considera que el certificado no es un
ttulo real necesario para enajenar un inmueble por tradicin, sino que se requiere un
negocio jurdico, de manera que el nico modo de transmitir, modificar o extinguir un
derecho real inmobiliario es mediante la inscripcin. Para que se transmita
perfectamente la propiedad debe coincidir el ttulo que el transmitente presenta al
adquirente
con
el
que
se
encuentra
registrado.
Con este sistema tambin se protege la fe pblica registral, al evitar que quienes
contraten de buena fe y a ttulo oneroso con los propietarios registrados tengan que ir al
Registro para comprobar la validez del ttulo. Se permite que quien adquiera de buena fe
y a ttulo oneroso de un propietario registrado, y luego inscriba ese derecho, adquiera un
ttulo indestructible (art. 207 de la Ley de Australia del Sur).
Si a una persona se le priva de su propiedad o derecho sobre ella se establece un Fondo
de Seguro para indemnizar econmicamente con un determinado porcentaje a los
propietarios, quienes deben pagar una prima en el momento de inmatricular su finca.
As, en el caso de que el propietario pierda la finca o sea privada de ella, se le reembolsa
su valor. El perjudicado debe dirigirse primero contra el que ocasione el perjuicio, y
luego contra el Fondo. No es muy frecuente pero se han dado puntuales casos en Nueva
Gales del Sur.
1.6. ACCESO E INFORMACIN
El Registro se lleva mediante el folio real, por fincas. El Libro-Registro se forma
compilando los certificados de ttulo y las concesiones de la Corona (Crown Grants).
Existe un Registro para cada Estado frente al cual hay un Registrador General. Su
personal est formado por tcnicos en topografa y mediciones planimtricas,
asesoramiento y verificacin jurdica. Las inmatriculaciones se clasifican por orden en los
libros. Cualquier persona puede examinar los libros y pedir notas de los asientos, de ah
el carcter abierto del Registro.
Hay que distinguir entre los folios digitales y los folios manuales: un folio computerizado
es un folio del Registro que se archiva en el ordenador, al contrario que sucede con el
folio manual. Las consultas son pblicas y gratuitas, de manera que cualquiera puede
acceder a la infromacin que le facilita el Land Index: TARDIS (Titles Automated Register
and Document Information System) , en la misma oficina del registro. Proporciona
referencias para identificar la finca, el nmero de la finca y los planos correspondientes.
2.- EL CATASTRO
No existe en realidad el Catastro como se entiende en otros pases, ya que est en la
misma oficina que el Registro. Sin embargo, no hay que olvidar que de los lmites de la
finca se encarga la oficina del Catastro perfectamente fusionada con el Registro de la
Propiedad. Para ver su regulacin acudiremos al art. 52e de la Seccin 5 de la Ley de la
Propiedad de 1886, el cual establece que "adonde el topgrafo general haya presentado
un plano delimitando los lmites de las porciones de la finca, el Registrador General debe
examinar el plano y, si es correcto, aceptarlo para inscribirlo en el Registro de los Ttulos
de Propiedad". Asimismo, el prrafo 4 del mismo artculo dice que "si el Registrador
General encuentra un error en un plano correspondiente a una finca, puede con la
aprobacin del topgrafo general, rectificar el plano con el fin de corregir el error". Por
ltimo, el prrafo 5 considera que tan pronto como se pueda, tras aceptar el plano, el
Registrador General debe corregir todo ttulo de propiedad que sea incoherente con el
lmite delimitado en el plano.

2.1.- ORGANIZACIN INTERNA Y EXTERNA

En Queensland y en Australia del Sur hay un Departamento que se encarga de
reproducir mapas mostrando los lmites de la finca: el DCDB (Digital Cadastral Database)
es una base de datos que contiene informacin acerca de los lmites de la propiedad y
las fincas disponible de manera electrnica, en la cual se encuentra toda una serie de
mapas correspondientes a 800,000 fincas aproximadamente del Sur de Australia y
Queensland.
En New South Wales existe el LPINSW (Land and Property Information New South Wales)
Es una empresa gubernamental que depende del Departamento de Informacin
Tecnolgica y de Gestin. Entre sus servicios se incluye la consulta del ttulo de la
propiedad, mapas topogrficos y catastrales, cartografa, informacin espacial,
fotografa area, etctera. Sus servicios estn provistos de una Oficina Catastral
(perteneciente a la Oficina del Registro de la Propiedad), un Centro de Informacin del
suelo (perteneciente a la Oficina Topogrfica) y una Oficina de Tasas.
3.-RELACIONES CATASTRO-REGISTRO
Ya hemos dicho anteriormente que el Registro y el Catastro estn perfectamente
relacionados, tanto que estn unidos en una misma oficina. Ambas instituciones estn
fusionadas, la concordancia del Registro con la realidad fsica en cuanto a las fincas
acceden al Registro es perfecta.
SISTEMA ESPAOL
El Sistema registral espaol: Es un registro de fincas; Las fincas(los pisos, las casas, las
concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren lo que se
denomina su folio registral.
Miguel Silvestre: que el sistema registral espaol es infinitamente mejor que el
estadounidense.
Evidentemente uno puede comprar vender fincas que estn fuera del Registro, y las
transacciones ser vlidas (los tpicos prados entre vecinos mayores en un pueblo),
pero la ley, determina una serie de ventajas para quien confa en el Registro. Son
estmulos que llevan a la gente a inmatricular sus fincas, es decir, a introducirlas en el
Registro de la Propiedad. El principal estimulo es que aquel tercero, que adquiera
onerosamente una finca de buena fe, findose de lo que pone en el Registro tiene una
posicin inatacable.
Supongamos que A le compra a B un piso. B figura en el Registro de la propiedad como
propietario con pleno dominio sobre esa finca., sin cargas, sin anotaciones de ninguna
demanda, nada... A posteriori, y a travs del correspondiente juicio, otro, llammosle C
demuestra que el piso le perteneca realmente a l, a C y no a B. Pues a A le es
indiferente. Eso es un problema entre B y C. C deber solicitar la correspondiente
indemnizacin de B, pero a A no le tocan un pelo siempre que rena esos requisitos que
he indicado, y que dan lugar a lo que se denomina como Tercero Hipotecario de Buena
Fe.
Evidentemente con un sistema as, si hay seguridad jurdica. Sabes que si confas en el
Registro tienes un altsimo grado de seguridad. La Ley presume que lo que dice el
Registro es cierto, y que lo que no dice, no existe.
Resea Historica: El registro como institucin nace en Espaa con la ley hipotecaria de
1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socioeconmicos, as como
por la integracin del pas a la comunidad europea.
CARACTRES:

TECNICA: Folio Real

FORMA DE LOS ASIENTOS: Inscripcin
EFECTOS DE LA INSCRIPCION: El asiento produce efecto declarativo, da publicidad al
derecho inscrito con la nica excepcin del derecho real de hipoteca cuya inscripcin
tiene efecto constitutivo y es de carcter obligatorio.
La inscripcin produce los efectos de presuncin juris tantum para todos y de jure et de
jure para el tercero que adquiere bajo fe del registro.
Las rectificaciones de los errores se admiten en el registro espaol con la garanta que
bajo la responsabilidad del registrador tiene que notificarse previamente al titular del
derecho inscrito.
SISTEMA GUATEMALTECO
Registro:
Es una institucin creada por el estado, donde se inscriben hechos, actos y contratos de
los particulares y resoluciones de las autoridades, destinada a dar fe para el
aseguramiento de los derechos que de ellos se derivan.
Clases de registros:
1. Registro General de la Propiedad
2. Registro Mercantil
3. Registro Civil
4. Registro Nacional de Personas
5. Registro de Personas Jurdicas
6. Registro Areas Protegidas
7. Registro Propiedad Intelectual
8. Registro de Ciudadanos
9. Registro Forestal
10. Registro Fiscal, etc.
LA UTILIZACION DEL FOLIO REAL PARA SUS INSCRIPCIONES
Eso hace que cada finca este individualizado por su propio nmero y en el mismo folio
constan todas sus operaciones. Incluso las canceladas. El folio real es de suma
importancia ya que se conoce todo el historial de la finca desde su creacin hasta su
cancelacin o extincin.
ES DECLARATIVA
Ya que los derechos nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del registro, solo
surten efectos ante tercero cuando se inscribe.
LAS INSCRIPCIONES SE HACEN A PETICION DE PARTE
LA FORMA DE LOS ASIENTOS REGISTRALES ES POR INSCRIPCION
Es decir que cada operacin, lleva un resumen de la operacin, no se transcribe total o
literalmente el documento tampoco se encasilla, aunque un duplicado del documento
se conserva en el registro que es la base de la inscripcin.
LA INSCRIPCION TIENE FUERZA CONVALIDANTE
La inscripcin da plena proteccin a los derechos adquiridos por la fe publica registral,
pero el negocio ya existe antes de llegar al registro
SE RECONOCEN Y DISTINGUEN ENTRE LAS PARTES Y TERCEROS

TODO LO INSCRITO ES PBLICO

RIGEN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES AL GUNOS DE ELLOS REGULADOS EN LA MISMA
LEY
Registro de la Propiedad:
El Registro naci de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que el
mismo en un principio tuvo una finalidad meramente administrativa sin propsito
publicidad, pues no se haban descubierto las grandes ventajas y seguridad que el
mismo traera en todas aquellas operaciones donde se quiere asegurar un derecho o
algo similar. Fue mucho despus cuando naci el objeto ms importante del Registro, es
decir, la publicidad, que es un medio de seguridad jurdica en el trfico de inmuebles.
Esta se logra con la inscripcin registral, y afecta previamente la constitucin,
transmisin, extincin, etc., de derechos reales sobre inmuebles (actualmente tambin
muebles), lo que por ltimo proporciona un inobjetable medio de prueba erga omnes
sobre la situacin legal de los bienes, oponible a terceros. El registro surgi de la
necesidad que se hizo cada vez ms evidente ya que las cargas y los gravmenes sobre
los inmuebles fue tal que se haca imposible conocer la verdadera situacin de estos.
Hoy en da el registro constituye un medio para lograr la seguridad del trfico jurdico.
Su funcin principal consiste en hacer pblica una relacin jurdica referente a un
derecho real.
Principio de Publicidad: El objeto del Registro es establecer la publicidad, la cual es
tendiente a dar seguridad jurdica al trfico inmobiliario y garanta a los derechos reales
inscritos, evitando gravmenes o limitaciones que no refleja la realidad y que tienden a
afectar a terceros. Lo que est inscrito en el Registro General de la Propiedad se
entiende que es de conocimiento pblico ya que a su vez toda persona puede tener
acceso libre a todos los documentos, libros y actuaciones que aparezcan en el mismo.
Principio de Inscripcin: Toda inscripcin implica un asiento que se realiza en los libros
regstrales autorizados, haciendo hincapi en el asiento principal o primera inscripcin
que otorga un derecho real a su titular, y lo faculta a disponer de este derecho,
otorgndole proteccin y preferencia. Cuando la inscripcin tiene por objeto que el acto
contrato surta efectos contra terceros se le llama inscripcin declarativa.
La norma constitucional que fundamenta al Registro General del la Propiedad es el
artculo 230 de la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala. El Cdigo Civil
actual en el libro IV (del Registro de la Propiedad), titulo primero (De la inscripcin en
general), captulo I (De los ttulos sujetos a inscripcin), nos brinda un concepto de
Registro de la Propiedad el cual reza textualmente El Registro de la Propiedad es una
institucin pblica que tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los
actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre inmuebles y
muebles identificables. Son pblicos sus documentos, libros y actuaciones
Fines del Registro:
La finalidad ltima del Registro es la seguridad y garanta al trfico jurdico, el cual se
logra a travs de la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos
relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles
identificables. Siendo como consecuencia de estos actos la publicidad del acto, el cual
no constituye un fin sino un medio de lograr la seguridad jurdica.
El Cdigo Civil de Guatemala adopta el concepto moderno ya que la ley considera
tambin como objetos de propiedad la propiedad literaria, cientfica y artstica dentro de
los derechos de autor e inventor como bienes muebles, en el inciso 6 del artculo 451.

La definicin de propiedad que da la ley guatemalteca es la siguiente: La propiedad es

el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los lmites y con la observancia
de las obligaciones que establecen las leyes. (Artculo 464 del Cdigo Civil).
REGISTRO MERCANTIL
En el Registro se inscribe el nacimiento, la filiacin, el nombre y los apellidos, las
emancipaciones y habilitaciones de edad, las modificaciones judiciales de la capacidad
de las personas o que stas han sido declaradas en concurso, quiebra o suspensin de
pagos; las declaraciones de ausencia y fallecimiento, la vecindad y nacionalidad; la
patria potestad, tutela y dems representaciones legales, el matrimonio. Es posible que
el Registro Civil, como unidad, se encuentre integrado por los registros municipales, los
registros consulares que funcionan en el extranjero y el Registro central, en el que se
inscribirn los hechos para cuya inscripcin no sean competentes los otros registros, y
aqullos que no puedan inscribirse, por concurrir circunstancias excepcionales que
impidan el funcionamiento del centro registrar correspondiente.
El Registro es pblico para quien tenga inters en conocer los asientos, inters que en
principio se presume en quien lo consulta. La publicidad se realiza por manifestacin y
examen de los libros, previa la autorizacin pertinente o por certificacin.
REGISTRO CIVIL
Guatemala instituy el Registro Civil en el Cdigo Civil de 1877, el que fij las bases de
la institucin. En el Cdigo Civil de 1933 se conservaron dichas bases, con algunas
modificaciones. Y por ltimo en el Cdigo Civil de 1964, Decreto Ley 106, actualmente
vigente, se hicieron algunas reformas, regulando el Registro Civil.
Importancia del Registro Civil
La importancia del Registro Civil radica en la necesidad de inscribir los hechos
importantes que afectan, en su proyeccin familiar y social, la vida de las personas, o
sea los hechos vitales, para garantizar su exactitud y fcil accesibilidad para quien
desee conocerlo; adems los asientos proporcionan una prueba indudable de esos
hechos.
Definicin o Concepto
El Registro Civil es una institucin del Derecho de Familia en donde se asientan en forma
individualizada los principales hechos relativos al ser humano: nacimiento matrimonio y
muerte, y otras circunstancias o actos que le conciernen, por sus relaciones familiares y
que modifican su status.
EL RENAP
El Registro Nacional de Personas de Guatemala es la institucin encargada de organizar
y mantener el registro nico de identificacin de las personas naturales y emitir un
documento personal de identidad. Registra todos los principales hechos civiles de las
personas Guatemaltecas desde su nacimiento hasta la muerte.
El RENAP es una entidad autnoma de derecho pblico con personalidad jurdica ubicada
en la ciudad capital de la republica de Guatemala y por ley tiene oficinas en todos los
municipios de la republica.
EL RENAP asigna un cdigo nico de identificacin desde el momento en que se realice
la inscripcin o su nacimiento. Esta identificacin contiene los cdigos de departamento
y municipio de su nacimiento. Determinados por el directorio de la RENAP