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Tribunal Supremo

Tribunal Supremo
(Sala de lo Civil, Seccin Pleno) Sentencia num. 1393/2007 de 12 enero

RJ\2007\327

ARRENDAMIENTOS URBANOS: RESOLUCION: FALTA DE PAGO DE LA RENTA O DE


CANTIDADES ASIMILADAS A ELLA: procedencia: IBI: consideracin como cantidad asimilada a la
renta a efectos resolutorios por impago: aplicacin a contrato regido por la LAU de 1964. DOCTRINA
JURISPRUDENCIA DEL TS.
Jurisdiccin: Civil
Recurso 2458/2002
Ponente: Excmo Sr. Antonio Salas Carceller
El TS desestima el recurso de casacin interpuesto por la representacin procesal de doa Rita
contra la Sentencia de fecha 05-07-2002, dictada por la Audiencia Provincial de Santander y
acuerda:1) Confirmar la sentencia recurrida.2) Declarar como doctrina jurisprudencial que el
impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda
vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolucin comprendida en el artculo 114-1
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En la Villa de Madrid, a doce de enero de dos mil siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de Casacin contra la sentencia dictada en grado de Apelacin por la Seccin
Cuarta de la Audiencia Provincial de Santander, como consecuencia de autos de juicio de menor
cuanta nm. 203/01, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nm. 8 de Santander, sobre
desahucio por falta de pago y reclamacin de cantidad; cuyo recurso fue interpuesto por doa Rita,
representada por la Procuradora de los Tribunales doa Rosaura Dez Garrido y defendida por la
Letrada doa Margarita Baos Canales; autos en los que figuraba como parte demandante doa
Araceli que no se ha personado ante este Tribunal Supremo.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO
Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio verbal, promovidos a instancia
de doa Araceli en representacin de su padre don Luis Manuel contra doa Rita.
I.-Por la parte actora se formul demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual
solicitaba, previa alegacin de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por
la que estimando la demanda, se declare haber lugar aldesahucio por falta de pagode la renta y
cantidades asimiladas, por parte de la demandada, respecto de la vivienda que ocupa y que aparece
descrita en el hecho primero del presente escrito,condenandoa la demandada al abono de la
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cantidad de 38.976 pesetas, en concepto de rentas adeudadas y de la cantidad de 96.123 pesetas,


en concepto de deudas a la comunidad de propietarios, adems de las que resulten hasta la
ejecucin de la sentencia, con apercibimiento de lanzamiento si no efecta el desalojo dentro del
plazo legal con expresa imposicin de las costas procesales. Con fecha 6 de septiembre de 2001
se present escrito formulando ampliacin de la mencionada demanda en el cual solicitaba, previa
alegacin de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia ... por la que
estimando la demanda, se declare haber lugar aldesahucio por falta de pagode la renta y cantidades
asimiladas, por parte de la demandada, respecto de la vivienda que ocupa y que aparece descrita en
el hecho primero del presente escrito,condenandoa la demandada al abono de la cantidad de
318.271 pesetas que se desglosan en 55.216 pesetas, en concepto de rentas adeudadas, la
cantidad de 187.742 pesetas, en concepto de deudas a la comunidad de propietarios y la cantidad de
75.313 importe del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, adems de las que resulten hasta la ejecucin
de la sentencia, con apercibimiento de lanzamiento si no efecta el desalojo dentro del plazo legal,
con expresa imposicin de las costas procesales.
II.-Admitida a trmite la demanda, la representacin procesal de doa Rita, en el acto del juicio
verbal y, tras alegar los fundamentos de derecho oportunos suplic al Juzgado que se dicte
sentencia desestimando la demanda y condenando a la actora al pago de las costas ocasionadas.
III.-Recibido el pleito a prueba, se practic la que, propuesta por las partes, fue declarada
pertinente y con el resultado que obra en autos.
IV.-El Juzgado de Primera Instancia dict Sentencia con fecha 6 de octubre de 2001, cuya parte
dispositiva es como sigue: fallo: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Araceli, contra
D. Rita, declarando no haber lugar al desahucio y condenando a la demandada al pago de la
cantidad de 75.576 ptas., en concepto de cuota del IBI del ao 2000. No se hace especial
pronunciamiento sobre las costas abonando cada parte las suyas y las comunes por mitad.
En fecha 23 de octubre de 2001 se dict auto de aclaracin de la mencionada sentencia cuya
parte dispositiva es como sigue: dispongo: Que dando lugar a la aclaracin y correccin solicitada
por la Procuradora D. Rosaura Dez Garrido, en representacin de D. Rita, acuerdo la rectificacin de
la sentencia de 6 de octubre de 2001, dictada en el Juicio verbal nm. 203/01, en el siguiente
sentido:.-En su Fundamento Cuarto donde se hace constar la cantidad de 75.576 ptas. debe
reflejarse la de 72.576 ptas. En el Fallo, donde se refleja la cantidad de 75.576 ptas. debe hacerse
constar la de 72.576, y donde se dice ao 2000, debe decirse ao 2001.
SEGUNDO
Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelacin doa Rita, y doa Araceli y sustanciada
la alzada, la Seccin Cuarta de la Audiencia Provincial de Santander, dict sentencia con fecha 5 de
julio de 2002 , cuyo Fallo es como sigue: Que estimando parcialmente el recurso interpuesto contra
ella, a nombre de Da. Araceli, y desestimando el formulado a nombre de Da. Rita, debemos
revocar, y revocamos, as mismo, en parte, la sentencia, de fecha 6 de octubre del ao 2001, dictada
por el Juzgado de 1 Instancia nm. 8 de Santander, en los autos de juicio verbal, sobre desahucio y
reclamacin de cantidad, a que se refiere el presente rollo.
En su virtud, estimando parcialmente la demanda interpuesta a nombre de D. Araceli, contra
Da. Rita, debemos declarar, y declaramos resuelto, de pleno derecho, el contrado de
arrendamiento, que vena vinculando a las partes, sobre la vivienda descrita en el hecho primero de
la inicial demandada (sic) de esta litis, por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta; y
debemos condenar, y condenamos, a dicha demandada, a desalojar la referida vivienda, ponindola,
libre y expedita, a disposicin de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento, s as no lo
verificare dentro del plazo legal que, al efecto, le fuere otorgado.
Y debemos condenar, y condenamos, a la propia demandada, a satisfacer a la demandante la
cantidad de 75.313 ptas.. (452,64 ).
Sin especial pronunciamiento condenatorio sobre las costas devengadas en la primera instancia, ni
acerca de las ocasionadas con el recurso interpuesto a nombre de Da. Araceli; siendo a cargo de

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Da. Rita las causadas, en esta alzada, a consecuencia de la interposicin de su recurso.


TERCERO
La Procuradora de los Tribunales, doa Rosaura Dez Garrido, en nombre y representacin de
doa Rita, formaliz recurso de casacin amparado en el artculo 477, apartados 1, 2-3 y 3, de la
Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, que funda en los siguientes motivos:
I. Por infraccin del artculo 114-1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
aprobado por Decreto 4104/1964, de 14 de diciembre , en relacin con el artculo 99 del mismo, as
como aplicacin indebida del artculo 27.2 A) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de
Arrendamientos Urbanos, alegando la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales de Alicante y de Asturias sobre la consideracin del impago por el arrendatario del
impuesto de bienes inmuebles como causa de resolucin del contrato de arrendamiento de vivienda
anterior a la entrada en vigor de la Ley citada en ltimo lugar; y,
II. Por infraccin del artculo 101.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de noviembre, alegando la existencia de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales, con cita de sentencias de las Audiencias de Santa Cruz
de Tenerife y Asturias las cuales, segn sostiene la parte recurrente, defienden una posicin
diferente a la adoptada por la sentencia impugnada sobre la forma de reclamacin al arrendatario del
importe del impuesto de bienes inmuebles.
CUARTO
Admitido el primer motivo del recurso y rechazado el segundo por auto de esta Sala de fecha 3 de
mayo de 2006, se dio traslado del mismo a la parte contraria que se opuso por escrito a su
estimacin.
QUINTO
No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de vista pblica, ni estimndola
necesaria el tribunal, por providencia de 13 de noviembre de 2006 se seal para votacin y fallo el
da 20 de diciembre siguiente convocando a tales efectos a la totalidad de los magistrados de la
Sala, habiendo tenido lugar en dicha fecha.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO
La actora doa Araceli, en representacin de su padre don Luis Manuel, interpuso demanda de
juicio verbal, con fecha 22 de marzo de 2001, ampliada mediante escrito presentado el 6 de
septiembre siguiente, contra doa Rita en ejercicio de las acciones de desahucio y reclamacin de
cantidad en relacin con contrato de arrendamiento vigente entre las partes sobre la vivienda sita en
Santander, CALLE000 nm. NUM000, NUM001, Bloque NUM002, celebrado en fecha 12 de marzo
de 1984. La accin de desahucio se fundaba en el impago de la renta y cantidades asimiladas y la
reclamacin de cantidad, por un total de 318.271 pesetas, se refera a la de 55.216 pesetas por
diferencia de renta actualizada desde enero de 2000, la de 187.742 pesetas por diferencias en el
pago de gastos de comunidad asumidos contractualmente y la de 75.313 pesetas por el impuesto de
bienes inmuebles del ao 2001 correspondiente a la vivienda y plaza de garaje.
La demandada se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trmites, el Juzgado de
Primera Instancia nm. 7 de Santander dict sentencia de fecha 6 de octubre de 2001, aclarada por
auto de 23 de octubre siguiente, que, estimando parcialmente la demanda, declar no haber lugar al
desahucio y conden a la demandada al pago de la cantidad de 72.576 pesetas, en concepto de
cuota del impuesto de bienes inmuebles del ao 2001, sin especial declaracin sobre costas.
Recurrieron ambas partes en apelacin y la Audiencia Provincial de Santander (Seccin Cuarta)

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dict nueva sentencia, de fecha 5 de julio de 2002 , que estim en parte el recurso de la demandante
declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago del impuesto de bienes
inmuebles, como cantidad asimilada a la renta, y conden a la demandada a desalojar la vivienda
objeto de arrendamiento, apercibindola de lanzamiento en caso contrario, as como a satisfacer a la
actora la cantidad de 75.313 pesetas (452,64 ), sin especial declaracin sobre costas de primera
instancia ni sobre las causadas por dicho recurso. Por el contrario, desestim la apelacin de la parte
demandada con imposicin a la misma de las costas producidas por su impugnacin.
Contra esta ltima resolucin recurre en casacin dicha demandada al amparo de lo dispuesto en
el artculo 477 de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, denunciando en el primero
de los motivos nico que ha sido admitido la infraccin del artculo 114-1 del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , en
relacin con el artculo 99 del mismo, as como aplicacin indebida del artculo 27.2 A) de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, y afirma la concurrencia de inters
casacional por la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la
consideracin del impuesto de bienes inmuebles como cantidad asimilada a la renta a efectos de
determinar su impago el xito de la accin de desahucio; siendo las sentencias de contraste, por un
lado, las dictadas por la Audiencia Provincial de Alicante (Seccin Quinta) de fecha 12 de abril de
2000 y 17 de octubre de 2001 , que niegan tal asimilacin, y por otro las de la Audiencia Provincial
de Asturias (Seccin Cuarta) de 18 de septiembre de 1998 y 13 de marzo de 2000 , que, al igual que
la sentencia ahora recurrida, la afirman.
SEGUNDO
La posicin que niega la posibilidad de decretar el desahucio ante el impago por parte del
arrendatario del impuesto de bienes inmuebles que grava la vivienda arrendada, siempre en
referencia a contratos de arrendamiento regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,
viene fundamentada en las sentencias citadas de 12 de abril de 2000 y 17 de octubre de 2001 de la
Audiencia Provincial de Alicante (Seccin Quinta) en el hecho de que tales contratos se rigen por la
normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 , segn establece la Disposicin Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre , salvo determinadas modificaciones que se contienen en la misma Disposicin
Transitoria Segunda y que no afectan a la resolucin del contrato. Resulta as que la resolucin
podr decretarse nicamente por las causas previstas en el artculo 114 del texto refundido de 1964
que, para lo que ahora interesa, dispone que proceder por la falta de pago de la renta o de las
cantidades que a sta se asimilan. Entiende la Audiencia Provincial de Alicante que no puede
considerarse como cantidad asimilada a la renta la correspondiente al pago del impuesto de bienes
inmuebles, pese a constituir actualmente una obligacin legal del arrendatario, ya que el concepto de
cantidad asimilada a la renta tiene un concreto significado legal en el texto refundido de 1964 que
se infiere de su artculo 95.2 en relacin con el 102 (diferencia en el coste de los servicios y
suministros) y con el 108 (repercusin del importe de las obras realizadas por el arrendador) sin que
el impuesto de bienes inmuebles guarde relacin alguna con los conceptos anteriores.
Por el contrario, la Audiencia Provincial de Asturias (Seccin Cuarta) en sus sentencias de 18 de
septiembre de 1998 y 13 de marzo de 2000 , al igual que la sentencia de la Audiencia Provincial de
Santander, hoy recurrida, mantiene la posicin contraria segn la cual el impago por el arrendatario
del importe del impuesto de bienes inmuebles que grava la vivienda arrendada ha de incardinarse en
la causa resolutoria prevista en el artculo 114-1 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 , tanto por la nueva redaccin que dio al artculo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil de 1881 la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , el cual, en alusin a la posibilidad
de enervacin de la accin de desahucio, se refiere al instado por falta de pago de las rentas, de las
cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el
arrendamiento de viviendas, como por el hecho de que la Disposicin Transitoria Sexta de la nueva
Ley de 1994 declara aplicables a todos los arrendamientos las normas contenidas en su Ttulo V
(artculos 38 a 40) referente a los procesos arrendaticios vigente en la fecha de los hechos que
dichas sentencias contemplan siendo as que el artculo 39.3 remita al juicio de desahucio para
resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa

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primera del apartado 2 del artculo 27 de la misma Ley falta de pago de la renta o, en su caso, de
cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario significando
igualmente la Audiencia Provincial de Asturias la conveniencia de que, por razn de simplificacin de
trmites e igualdad jurdica, deben desaparecer las antiguas distinciones de la Ley de 1964 y aplicar
a todos los arrendamientos, antiguos y modernos, el mismo criterio para determinar qu cantidades
impagadas pueden permitir el desahucio, mxime cuando la obligacin de satisfacer el IBI por parte
del arrendatario viene claramente impuesta en la Ley.
TERCERO
Planteada en tales trminos la discordancia de interpretacin legal entre ambas Audiencias
Provinciales sobre el alcance que ha de reconocerse hoy a la causa resolutoria prevista en el artculo
114-1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , resulta patente la
concurrencia de inters casacional en el presente recurso en los trminos previstos por el legislador
en el artculo 477.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, por la que se rige el
presente recurso, as como la funcin atribuida a esta Sala de sentar doctrina unificadora sobre la
materia, a lo que se aplican los siguientes razonamientos.
La primera causa de resolucin del contrato a instancia del arrendador, prevista en el artculo 114
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se refiere a la falta de pago de
la renta o de las cantidades que a sta se asimilan, siendo dicha causa la que se hace valer en el
presente caso dado el impago por la arrendataria del impuesto sobre bienes inmuebles
correspondiente al ao 2001. No se discute que dicha norma es la aplicable dados los trminos que
se contienen en la Disposicin Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que declara que los contratos de arrendamiento de
vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 el presente data de 12 de marzo de 1984 que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, continuarn rigindose por las normas
relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
con determinadas modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la citada disposicin
transitoria. La misma, en su letra C), bajo la rbrica de Otros derechos del arrendador, seala que
ste podr exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles
que corresponda al arrendado, siendo la cuestin planteada si el incumplimiento de dicha obligacin
ha de entenderse comprendido en la causa 1 del artculo 114 de la Ley anterior a efectos de la
posible resolucin del contrato.
La integracin de ambos textos legales reguladores de la relacin arrendaticia urbana impone una
solucin afirmativa, que es la seguida por la sentencia hoy recurrida en casacin. Cuando la causa 1
del artculo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta est aludiendo a aqullas cuyo pago ha
de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una frmula abierta que ha de ser
completada con las que en cada momento establezca la legislacin aplicable. Si bajo la vigencia del
texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el
coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusin del importe de las obras realizadas
por el arrendador, ahora la consideracin del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva
obligacin del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideracin, de
forma que su impago en cuanto supone el incumplimiento de una obligacin dineraria aadida a la
esencial de abono de la renta faculta al arrendador para instar la resolucin del contrato. Lo
contrario supondra forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una accin de
reclamacin contra el arrendatario incumplidor de una obligacin de periodicidad anual de la que ha
de responder mientras el contrato est vigente, cuyo carcter peridico comporta su necesaria
asimilacin a estos efectos a la obligacin, tambin peridica, de pago de la renta.
Por otro lado, la interpretacin de las normas conforme a su espritu y finalidad (artculo 3 del
Cdigo Civil) lleva tambin a considerar que la causa resolutoria del artculo 114-1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del
arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador
frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento,
como es sta, y carecera de sentido estimar que, impuesta dicha obligacin respecto de los
contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de

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Arrendamientos Urbanos de 1994 , con efectos resolutorios por su incumplimiento (artculo 27.2 a), y
extendida tal obligacin del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de
1964, opere la resolucin para los primeros en cuanto a los que el legislador dispensa una menor
proteccin y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prrroga indefinido, en los
que la mxima proteccin concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso
cumplimiento de sus obligaciones.
CUARTO
De lo anterior se desprende que la sentencia impugnada, dictada por la Audiencia Provincial de
Santander, no ha infringido lo dispuesto en el artculo 114-1 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 , que la parte recurrente pone indebidamente en relacin con el
artculo 99, sin cita del apartado del mismo a que se refiere, el cual contempla los supuestos en que
el arrendador est facultado para incrementar la renta; as como tampoco ha aplicado el artculo 27.2
a) de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , pues lo realizado ha sido una
interpretacin integradora de la norma citada en primer lugar.
QUINTO
Procede en consecuencia la desestimacin del presente recurso de casacin, sin especial
declaracin sobre costas del mismo de conformidad con lo dispuesto en los artculos 398.1 y 394.1
de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, dado que el caso presenta serias dudas de
derecho, de lo que constituye fiel reflejo la discrepancia que en cuanto a su solucin han mantenido
diversas Audiencias Provinciales.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol
FALLAMOS
Que debemosdeclarar y declaramosno haber lugar al recurso de casacin interpuesto por la
representacin procesal de doa Rita contra la sentencia de fecha cinco de julio de dos mil dos
dictada por la Audiencia Provincial de Santander en autos de juicio verbal nmero 203 de 2001,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nmero 8 de dicha ciudad por doa Araceli contra la
hoy recurrente y, en consecuencia, acordamos:
1
Confirmar la sentencia recurrida.
2
Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes
Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como
causa de resolucin comprendida en el artculo 114-1 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y
3
No hacer especial declaracin sobre costas del presente recurso.
Lbrese a la mencionada Audiencia la certificacin correspondiente, con devolucin de los autos y
rollo de apelacin remitidos.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en laColeccin Legislativapasndose al efecto las
copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Juan Antonio Xiol Ros. Romn
Garca Varela. Xavier OCallaghan Muoz. Jess Corbal Fernndez. Francisco Marn Castn.
Jos Ramn Ferrndiz Gabriel. Vicente Luis Monts Penads. Encarnacin Roca Tras. Jos
Antonio Seijas Quintana. Antonio Salas Carceller
PUBLICACIN. Leda y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D Antonio Salas
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Carceller, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia
Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la
misma, certifico.

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