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UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

UAPA


RGIMEN DE CONDOMINIO


SUSTENTADO POR:


BATISTA BURGOS, EDEN ALBERTO
11-1209





DERECHO INMOBILIARIO



LI C. LI Z PATRI CI A FR AS





Santo Domingo Este, Repblica Dominicana
20 de febrero de 2014

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TABLA DE CONTENIDOS



INTRODUCCION. 03


Concepto de Condominio. 04


Importancia Social del Condominio 04


Que Estable el Cdigo Civil con Relacin al Condominio... 07


Quienes Pueden Constituir un Condominio 08


Competencia Judicial Sobre El Condominio. 09


Procedimiento Para la Constitucin de un Condominio.. 11


Derechos y Obligaciones de los Condomines.. . 12


CONCLUSION.14


BIBLIOGRAFA 15










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INTRODUCCION



Durante el presente trabajo estaremos abordando lo que es el codominio objeto
de condominio es regular el sistema de propiedad por pisos o departamentos,
estableciendo los derechos y deberes de cada propietario, evitando as los
posibles conflictos que pudieran surgir.

Una vez constituido el rgimen de condominio, las unidades o sub-parcelas que
lo componen, pueden ser objeto del trfico jurdico de manera Independiente,
sin otras restricciones que las previstas en la Ley de Condominio, la Ley de
Registro Inmobiliario, los reglamentos y normas complementarias.

El rgimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones construidas
verticalmente o en altura, complejos residenciales y horizontales, complejos
hoteleros, complejos industriales, cementerios o cualquier otro sistema de
propiedad inmobiliaria en la que se pretenda establecer una relacin
inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.





















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1.- CONCEPTO DE CONDOMINIO

Con origen en el vocablo latino condominium, el trmino condominio se refiere,
en el campo del derecho, a la potestad que dos, tres o ms individuos disponen
sobre un bien compartido.

El artculo 100 de la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario define el condominio
como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la va publica, se
establecen como propiedad exclusiva de una o mis personas, las que a su vez
son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

2.- IMPORTANCIA SOCIAL DEL CONDOMINIO

La Ley No. 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958 ha sido intensamente
empleada por los abogados, propietarios y constructores de edificios de varios
pisos o plantas, que contienen unidades habitacionales o locales comerciales
independientes.

La legislacin en materia de condominio en la Repblica Dominicana viene a
resolver un conflicto de carcter econmico, jurdico y social.

Econmico, porque representa la posibilidad de dinamizar la economa
nacional por medio de las operaciones financieras y de compra y venta que se
dan con las unidades habitacionales o de locales comerciales.

Jurdico, porque delimita claramente el mbito de aplicacin de la Ley: regir
las construcciones que se constituyen en condominios, realizadas sobre
terreno registrado.

Social, pues el rgimen de condominios ha servido para enfrentar un serio
problema social que tienen los pases pobres y dependientes como el nuestro,
el dficit habitacional.


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Los aspectos tcnicos del condominio se compone de los sectores, que son los
privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y dems que se
denominan comunes. En otro plano estn los sectores de tratamiento especial,
que son los vacos, las superficies inaccesibles y las superficies sujetas a
limitaciones administrativas.

Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores privativos o propios de
los condominios son una pieza clave dentro de este rgimen de condominios,
ya que esta parte como su nombre lo indica es propia suya, y nadie tiene
derecho sobre esta ms que el propietario. A diferencia de los sectores
comunes que juegan un papel de sirvientes a los sectores propios, haciendo
que estos se beneficien de dicho sector comn.

Por otra parte estn los sectores comunes de uso exclusivo que son aquellos
que le sirven de uso a los sectores propios como por ejemplo: las azoteas y
terrazas, as como tambin los balcones. Tambin es importante mencionar las
unidades funcionales, ya que estas unidades te diferencian de los dems
sectores propios o de uso exclusivo. La unidad funcional lo que hace es
describir lo que te pertenece, ya sea tu parte del inmueble, como tambin cierta
cosa que se derive de esta.

Artculos importantes en relacin a los aspectos tcnicos

El crecimiento de la poblacin mundial trae consigo la necesidad de vivienda lo
que da lugar a asentamientos urbanos desordenados sobre todo cuando la
limitacin del suelo en notoria.

Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones al
aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la poblacin, con
el desarrollo del rgimen de propiedad en condominio se ha contribuido a dar
solucin a este problema.


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El rgimen de propiedad en condominio permite que se aproveche el suelo en
zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento horizontal requieren
de de mas metros cuadrados y de mayor inversin de servicios pblicos.

La edificacin en condominio da grandes ventajas al construirse y vender con
mayor facilidad departamentos, oficinas, locales comerciales, casas
unifamiliares donde se da un ptimo aprovechamiento de la superficie urbana,
adems de un servicio ms eficiente de los servicios otorgados.

El rgimen de propiedad en condominio es una forma jurdica donde est
permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva perspectiva de vida ante
la asechanza de la gran ciudad.

El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde con la funcin social
actual, donde el conjunto de condminos tienen derecho a disfrutar de esas
reas destinadas para el esparcimiento, seguridad y convivencia que no se
tiene en el clsico sistema de construccin de vivienda. De esta forma el grupo
de condminos pagan el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza,
aseo de jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola familia
sera difcil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le proporciona una mejor
forma de vida y status social.

Para esclarecer un poco ms estos datos, podemos hacer mencin de la ley
5038 sobre condominios, aportndonos estos varios artculos muy importantes
sobre todo lo relacionado a dichos condominios. Centrndonos ms en los
aspectos tcnicos como son:

Art. 3. Cada propietario es dueo de su piso, departamento, vivienda o local, y,
a falta de mencin contraria en el ttulo, todos son codueos del terreno y de
todas las partes del edificio que no estn afectadas al uso exclusivo de
alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos,
escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio

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comn exceptuando las que se encuentren en el interior de
cada departamento.

Los propietarios podrn extender o restringir el nmero de las cosas
comunes y an limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas
que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las
mismas por la posicin de sus respectivos locales.

Art. 4. salvo convencin contraria, cada propietario, para el goce de su
propiedad exclusiva, podr usar libremente de las cosas comunes conforme a
su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estar obligado a
contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservacin,
mantenimiento, reparacin y administracin de las cosas comunes. A falta de
convencin contraria, esa contribucin ser proporcional al valor de las
fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensin y su
situacin. El porcentaje que se fije en el reglamento que deber registrarse a
someterse la propiedad al rgimen de esta ley, solo podr modificarse por el
acuerdo unnime de todos los interesados.


Art. 5.- los derechos de cada propietario de las cosas comunes son
inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o
locales. Sin necesidad de mencin especial, estos derechos pasan al
adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del
inmueble.

3.-QUE ESTABLE EL CDIGO CIVIL CON RELACIN AL
CONDOMINIO

Antes de la promulgacin de la Ley 5038, sobre condominios, esta figura
jurdica estaba regida por el artculo 664 del Cdigo Civil. Con el surgimiento de
la Ley 5038 queda caracterizado el condominio. Esta disposicin fue
complementada por la Ley 404 del ao 1972 que regul las propiedades
horizontales divididas por muros y tabiques.


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Los cambios introducidos por la Ley 108-05 Deroga la Ley 404 de 1972 sobre
la propiedad horizontal. Deroga y modifica parcialmente la Ley 5038, sobre
condominios, particularmente los Artculos 1, 2, 3, 10, 19, 20,23, 24, 33 y 34.

Antes de la promulgacin de la Ley 5038 del 21 de Noviembre de 1958, eran
pocas las construcciones multipisos, y las que existan estaban regidas por las
disposiciones establecidas por el Cdigo Civil.

Dichas edificaciones pertenecan a un solo propietario. En caso de una unidad
habitacional, lo que suceda era que se haca un contrato de venta solicitando
al Registrador de Ttulos que expidiera una certificacin a favor del comprador.
Como no se reglamentaba el uso de reas comunes sta era una permanente
fuente de conflictos, lo que dio lugar a la necesidad de crear una legislacin
que regulara dicho uso.


4.-QUIENES PUEDEN CONSTITUIR UN CONDOMINIO

Un condominio puede ser constituido por cualquier persona moral o jurdica
que cumpla con los requisitos de ley

El rgimen de condominio se presenta a travs de la Ley 5038 del 1958,
conocida como Ley de Condominios, la cual estableci un rgimen especial
para la propiedad por pisos y departamentos. Al surgir la ley 108-05, se
modifican algunos artculos de la ley y los sustituye por otros, segn lo indicado
en el artculo 124, es evidente que esta no deroga la ley 5038 sino que la
modifica. Es importante saber que para someter un edificio al rgimen de
condominios, deben presentarse una serie de requisitos entre ellos los
Fcticos, Tcnicos y Jurdicos.

A los fines de establecer un rgimen de condominios se necesita acudir a la
Direccin de Registro de Ttulos, con los siguientes documentos pertinente.



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Instancia (original y cuatro copias).
Duplicado del Certificado de Ttulo (no se admite Constancia Anotada,
es preciso el deslinde).
Reglamento del condominio.
Declaracin de condominio suscrita por el propietario del inmueble (debe
contener
todos los detalles).
Planos de construccin (aprobados por la Secretara de Obras Pblicas
y el Ayuntamiento correspondiente).
Adems se necesita el pago de impuestos correspondientes (sellos y
recibos).

Estos documentos son depositados en el Registro de Ttulos Correspondiente y
esta entidad proceder entonces a estudiar estos documentos, para de all
emitir una resolucin aprobando la constitucin del condominio.

5.-COMPETENCIA JUDICIAL SOBRE EL CONDOMINIO

La constitucin del rgimen de condominio como para la solucin judicial de los
conflictos y acciones que puedan surgir entre los condminos, por la causa que
fuere, siempre que est vinculado a la calidad de copropietarios del
condominio, son de la competencia exclusiva de la Jurisdiccin Inmobiliaria.

As lo establece el artculo 17 de la Ley 5038 sobre Condominios, al expresar:
Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relacin con la
administracin y el goce de las partes comunes del inmueble o con la
interpretacin o ejecucin del reglamento, son de la competencia del Tribunal
de Tierras.

El prrafo del mismo artculo expresa: Igualmente el Tribunal de ser
competente para conocer de las dems acciones que puedan surgir con motivo
de la aplicacin de esta ley.


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Como se podr advertir la parte final de este artculo no deja duda sobre la
competencia del Tribunal de Tierras en cuanto a los conflictos generados a
propsito de un rgimen de condominio.

Sin embargo excepcionalmente la presente otorga competencia a otros
tribunales para conocer de acciones relacionada con los conflictos entre
condomines, y en el caso especfico, el artculo 14 de la Ley 5038 reza lo
siguiente:

Salvo disposiciones contrarias en el reglamento, el administrador, ya sea
nombrado por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, tendr a su
cargo la ejecucin de las decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere
necesario, atender por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a
su conservacin y mantenimiento en buen estado de uso, y podr constreir a
cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones.

Los poderes del Administrador sern revocados de la misma manera en que
stos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz,
citando el ms diligente a los dems interesados, quienes podrn dar a conocer
sus opiniones.

La designacin de un administrador por el consorcio de propietarios produce el
pleno derecho la revocacin del administrador.

La remuneracin del administrador judicial ser determinada por la misma
ordenanza que lo designa y esa remuneracin se ajustar a las bases
establecidas en el reglamento.

De lo anteriormente trascrito, se infiere que el Juzgado de Paz de la
Circunscripcin donde se encuentra radicado el inmueble convertido en
condominio, tiene competencia para designar el administrador del condominio,
siempre que los condminos no se pongan de acuerdo en cuanto a su
designacin, la cual cesa en el momento en que los copropietarios se pongan
de acuerdo en designar otro en particular.

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6.- PROCEDIMIENTO PARA LA CONSTITUCIN DE UN
CONDOMINIO

Para la Constitucin del rgimen de condominio es necesario presentar una
solicitud al Registro de Ttulos correspondiente que debe de estar acompaada
de lo siguiente:

El Duplicado del Certificado de Ttulo.

Los planos de divisin en condominio, revisados y aprobados por la
DRMC correspondiente.

Contrato de Hipoteca indicando la proporcin en que se afecta cada una
de las futuras unidades funcionales del condominio, si corresponde.

El reglamento del condominio, firmado y legalizado por un notario.

La declaracin de condominio suscrita por el propietario del inmueble,
legalizado por notario.

Un recibo Ley No. 33-91, RD$20.00 por cada Duplicado de Certificado
de Ttulo.

Un sello ley 33-91, RD$10.00 por cada inscripcin de gravamen o
cualquier derecho sobre las unidades funcionales.

Un sello de la Ley No. 91, de RD$30.00

Recibo ley 89-05, de RD$100.00 Colegio Dominicano de Notarios.







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7.-DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINES

De acuerdo con esta ley, el consorcio de condomines, formado por los
propietarios de las diferentes unidades que componen el condominio, tiene
personalidad jurdica, por lo que es sujeto de derechos y obligaciones.

Los condominios constan de distintas partes, a saber, las propiedades de uso y
disfrute exclusivo de cada propietario; las propiedades de uso compartido o
reas comunes; y la unidad jurdica de todas las partes del condominio, que lo
convierten en un ente con personalidad jurdica propia.

Cada propietario posee derechos sobre sus respectivos pisos o unidades, y
asimismo posee derechos sobre las cosas comunes, por lo que tiene la libertad
de hipotecar, arrendar o, en cualquier forma, disponer de su propiedad
individual, sin necesidad del consentimiento de los dems propietarios.

A los propietarios se les confiere el derecho a un disfrute exclusivo de su
unidad, con ciertas limitaciones que usualmente se estipulan en el Reglamento
de Condominios que lo sustenta.

Los propietarios, igualmente, tienen obligaciones frente al consorcio de
condomines. El rgimen legal de condominios obliga a los propietarios a
contribuir proporcionalmente en el mantenimiento de las cosas comunes.
Usualmente, esta contribucin por mantenimiento incluye servicio de
guardianes, limpieza de reas comunes y parqueos, servicio de agua, recogida
de basura, mantenimiento de los ascensores y de planta elctrica, entre otros.
Asimismo, los propietarios estn obligados a contribuir al pago de las primas de
los seguros colectivos sobre riesgos que amenazan el inmueble, distincin que
aclarar cada Reglamento de Condominio en particular.

El pago de las obligaciones de contribucin con las cargas comunes, segn las
disposiciones del Artculo 18 de la Ley 5038, est garantizado con un privilegio
sobre la propiedad individual de cada condomine, privilegio que tendr

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preferencia sobre todos los dems, y abarcar tambin el derecho proporcional
del propietario sobre las cosas comunes.

En caso de incumplimiento de los pagos adeudados por los propietarios,
corresponde a la Asamblea de condomines decidir sobre las gestiones
tendentes a lograr el cumplimiento del pago. La decisin de dicha Asamblea
deber ser comunicada a los propietarios en falta mediante el acta de la
misma, debidamente certificada y legalizada por un notario, la cual constituir
el ttulo a utilizar para fines de inscripcin del privilegio por ante el Registro de
ttulos correspondiente.

Dado que el consorcio de propietarios responde ante los terceros y ante los
mismos propietarios, es importante sealar que, entre dichos terceros, se
encuentran los empleados contratados por el Condominio, tales como los
empleados de limpieza, los empleados del lobby o recibidor, los empleados de
seguridad -siempre que sean contratados directamente por el Condominio-
quienes se encuentran protegidos por las disposiciones del Cdigo de Trabajo
vigente en la Repblica Dominicana.

En tal sentido, el Condominio acta como empleador por lo que debe cumplir
con las diferentes obligaciones puestas a su cargo por las leyes laborales,
fiscales y de seguridad social


















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CONCLUSIN











































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BIBLIOGRAFIA