(Anlisis

do m easo especfico)
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PffiFFERf;hXCgA
FHILUYENTF
La prioridad
entre, dos o
ms documentos
suj etos a
i nscri pci n,
se establ ece por
el orden de presentacin
en la
Ofi ci na de Di ari o.
Kattia Meza Brenes
Asesora Departainenro de Asesoa Juidica Reeisbal
Registro Pblico de la
propiedad
de Bienes Irnruebles
Los y
' las registradoras
son funcionarios
)on
ta
orden
de unotor un proceso de nlidad
[i']"i,:tjlT',I t::?:::::,"".-,9:l_g=,::: Fl,fr,r;
*bie ra misma nnca que iba a ser
sometidos a ia legisracin
ordinaria,
cuy
Fil^:vurv
r4,'riD,,d,'u4
quc rua a sl
act uaci npr oduceef ect ost anvi gor oso' : l ?i i l ual r
9n-1igu_nos
casos, se requerir la intervencion
lcl o;-^:..:^ -r^ nj ^-j r _ r
u'aru'ubuasus'erequenraramterven.i31
fu
n.inlipio cre
prio.idud
r. origiriu
"o
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l:*,t3, 1y:-^ ^11-9:
d::l*r el estaoo
' mxima,iprior to,onorc nnrinr i,r,, rr n,,or jurdico
de un asiento.
Asimisrno,
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"P,riortemporepotioriltre",lacual
oper ador di r ect odel af unci ni nst i i ucl ; ; ; 1sr gnt hca: . . Mpoese1mq_
encomen<tada,
debe
l"j"dr"
; ;;;;;"r,
i ryo:r"t:
effidienil
Ul l a l ; _ ^ - r _
W
encomendada,
debe sujetarse a un coniuni ircoe.ros9
en' el diech",' yT-fundamenta
de principios, uno de: los cuales es
ll
d"
ien el prrafo primero del artculo 455 ciel
prioridad.
/
!o1eo
civil y los arrculos 2o de la Ley N.
Recientemente.
la Direccin
eI negisrrl
3883, Ley de Inscripcin de Documenros en
Pblrco de la
.Propiedad
Inmueble
ebi
el Registro Pblico de 30 de mayo cle I96'i;
resolver sobre las siguiente situacin:
Se
y en el 54 de1 Reglamento Oet Registro
present
un documento que cont.na la
tbii.o, Decreto Ejecutivo N"2617lde
1g
'egrtgacin y venta de dos ltes, y, menos cle de febrero de 1998, los cuales establecen 1o
una hcra despus, se present
otro documenJo
siguiente:-
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st t i eros a
i nsc.rpci n
que tl o esr i tsctl i os tl c
petjudicatt
a te-ce!-o,
sino d.esde la
feclm
cle
s. L. t . pr f seyt aci n
al Re: gi sn. o. . . , '
" - - '
"At;-tcul o
2.- EI Regl srro
pbl i co,
pot. Ios
procedimienros
rciicos
cle q,,i'ationgo,
ilevard un sistema de recepiin
de'ttulos
sujetos a htscripcitt, qri" qararnice
el
esricto
orden de presenicin
en la ofictna
del Diario, y as confeccionar
el respLuivo
asi ent o. ".
"Artlculo
54.-
principio
de
prioridacl
Registral. La'prioridad
e,x,-e dos nts
docu_n-tentos
sujefos
a tscripcin,
se
establecerd por eI orden de preientacin
a
Ia Oficina del Diat"io.:.,,
,
9on
basb.en este principio,
el ltulo que
/ lngresa pnmeramente
en el Departamento
!e,Recepcin
de Documenros
dl Regisrro,
tiene una eficacia excluyente
o preferente
,r9ot"
aquel que no haya ingreiado
o Io
,
ructere en un mornento posterior.
Una
manifestacin
de este pincipio.
en el
.-
-supusto de aquellos
ttuios iniompatibles
entre sj, se,presenta
en el cierre registral al
segundo.
.Hastl
elte punto no se
-presenta
ningun diflcultad, pues la exactitud de la
mxima es de senciila aplicaci"
;e.i*"i,
en tiempo, primero
en derecho,,.
Tomando como ejemplo el caso planteado,
surge una pregunta:
eu
ocurre cuand la
anotacin posterior
s tiene o tendr efectos:
sobe la anotacin anterior?
En este caso,la
inscripcin
del primer documenro generar
la rnmatriculacin
de dos nuevas
ficas con
propietarios
distintos,
los cuales
se
presume
que son terceros de buena fe.
por
o^tro lado,
existe,un proceso
en curso, el cual busca Ia
nulidad del ttulo de esa finca madre oue
pretende
ser segregacia.
Entonces,
sr
pt-ocedente
la inscripcin
de ese documento
tomando
en cuenta que el Registro
va tiene
noticia de la posible anulaci
O.t trruloZ
y,
de ser asi
qu
suerte corern
esos nuevos
lotes?;
Sera
procedente
hacer caso omiso
de este principio y suspender
o denegar
la iiiscripcin
del piimer-
docurnento
atendiendo
a la publiciad
e mera noticia?
!
ConsiCerando
que este principio
tambin
se manifiesta
no soio en casos de
i l compari bi l i dad,
si nb t arnbi n
en l os de
eficacta preferente
de derechos
re
cuales puedan coexistir
sobre una
finca con un orden jerrquico
cle p_
entr-e ellos; el asi-nto
'cie
or"l
defiido ccmo la
,,entrada
ofici
documento
en el Registro,
se e
oe conexlon entre todas las inciden
docurnento presentado
durante
la r
del procedimiento
registral
para l ii
y; por lo tanto, constituir
ei medio
para obtener la prioridad
registral.
gGoa6oGgor ceooacl ei ot ccoo
El Principio de Prioridad
se c
en la mxima "Prior
tentpore
9r.u..
Ltre", la cual signiflca:
t'el
pni,rcre
en el tiempo es el ms poderoiota
aa e[
derecho"
ee ef oee eaeec a 90 e 9 G 0 c ao e, 0
A diferencia de lo estipulado por el r
romano, ia primaca
no la deter
orden de ctorgamiento.
Esta pref
o prioridad exciuyente
se da en ur
sentldo: en tanto atae a la
preferel
unos derechos sobre otros en lo re
a ef ecf . i vi dad y rango; y en ot ro s
respecto del orden en que deb,
inscritos. La doctrina clasica
la
pr
en sustantiva o material,
refirind
primero de los casos, y fonnal en cu
orden de inscripcin.
El jurista
Oscar Salas
Marero
compendio de sus conferencias,
re;
por el Lic. Alfredo Lpez_Calleja
y tirulado Teora y Crfica del l
Pblico en Costa Rica. de agosto di
p. 36_ expone lo siguiente
rspecto
._c_laSiQsae in:
"'La
prioridad
ntaterial
o sLtsant
divdc a su t,ez en dos clases: La exc' r yl,
,^
!l
y la de' nte_ro r-ang?. Lq ext,lrq,ente' -,
l' '
en cosos de derechos
reales tntobtii. ,,,,
incontpatbles entre s, o sea que no j.
i
,.
tener vida j efectos sntultteas.^
qt Lc el derecho se v-e obl i gado a es,
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o'
enlre Los clos, el mcs tnerecedor de su!,
;ratecci n,
reconoci endo n tri rc de el l os y
negando efectividad coftto tal derecho real
inntobiliario al otro. Es el caso de Ia doble'.
ventc:. O se reconoce cotno dueo al primer
con'Lpradcr
que no fuscribi, o como lo
hace nuestro Cdigo Civil, al segundo qtte
s lo hzo. La de nxero rango se refere a la
preferencia entt'e derechos no incontpatibles
ent re s por su nat ural eza, a derechos que
ptteden coexistr al ntismo tiempo, en los que
el conflicto de intereses se limtta al orden en
que pueden ltacerse efectivos. Es el caso de las
hi pot ecas en { l ue l a ot or gada en segundo
trntino llega primero al Regstro. La prioridad
en este caso no excluye a la hipoteca que lleg
aL Registro despus; no obstante haber sido
ororgada anes qLLe la on'a, sino que le concede
un rarxgo nferior en el orden de la efectividad
de e se elerecJ'to."
Al respecto, ei Lic. Ivn Palacios, manifiesta:l-
-
"Se
otcrga preferencia a los ttulos registrables,
por eI orden de presentacin en el Registro,
iomanclo en cuento no slo el da sino tambin la
h;ia:tin;iof
i
iegtutctos,, Sp itge poi, t *i;i;"
"primero en tiempo, primero en derechot'. El
orden de otorgamiento de los ttulos nada tiene
eue
v-r." PALACIOS ECHEVERRIA
{Ivn),
Derecho Notat' al v Resi stral de Costa Ri ca:
Derecho Regstral. San Jos, Lbrera Barrabds,
IV edicin o cargo de Carlos Miranda Herrera,
1990,
p.
5.
De conformidad con lo anterior, se concluye
- . . i .
que la prioridad del primer documento se4 la
segregaci n.i Esta es una pri ori dad materi al .o
sustantiva que sustenta su poder en el hecho de
que fue presentado con anterioridad al segundo-
Mediaqte ello se ordena la anotacin del proceso
de nulidad que afecta la finca que pretende ser
segregada. Por tanto, ambos documentos tienen
que ser inscritos en el orden de su presentacin,
no siendo procedente, por 1o tanto, la suspe nsin
de la inscripcin del documento de segregacin
en razn de la posibilidad de una nulidad del
ttul o.
La prirnaca de los documentos presentados
" prirneros en tienipo".no admite objecin, dicta
la doctrina. Por
,ello,
es imperativo respetar
l racto sucesivo en casos como el presente.
Conforme lo estipula el artculo 27 de la Ley
N' 3883 ya ci fada,-y en correl aci n con l os
i
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:
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I'r
numerales 34y 54 del Re-elamento del Registro
P-b1lco, as como el artcuio 455 dei Cdigo
\
Ci vi l ; el regi strador, al cal i fi car el documento.
/
debe atenerse a lo que contenga el ttulo
y, en
/
generai, a toda la inforrnacin que conste en losr/
as i entos re-si stral es.
No deja lugar a duda; es procedente la inscripcin
del documento mediante el cual se segregan los
lotes, y su derecho deriva en razn de haber sido
'
presentado "primero en tiempo" con respecto al
otro.
Sin embargo, por otra parte,
qu
ocurre con
la anotacin que da publcidad al proceso de
nulidad?; adems, surge otm pregunta: Lo que
publica el Registro,
para
qu lo publica?
Esta prioridad registral condiciona los efectos
jurdicos registrales de toda inscripcin al propio
asiento de presentacin, en un doble sentido:
-
De una, parte; porque las inscripciones han
de hacerse, en
iodo
caso, dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentacin.
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I
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:
-
De otra, porque se considera la fecha de
inscripcin como el momento a partir del cual
surtirn todos los efectosjurdicos ante terceros,
todo ello de conformidad con la doctrina del
prrafo primero del artculo 455 del Cdigo
Civil: "Los
1tulgs
sujetos a inscripcin rque
no estn inscritos no perjudican a tercero, sino
desde la fecha de su presentacin al Registro--."
De este modo, el,Rgistro, como instrumento
de informacin, infonna
.a terceros de las
diferentes situaciqnes que pueden afectar un
inmueble a fin de establecer y conservar, su
concordancia con la realidad extraregistrat.
Entonces, no hay una desconexin
'entre:
-ls
fines del Registro en relacin con su .debe-r
de garantizar la de,euridad
judica del trfico
inmobiliario y Ia situacin
judica de lqs fincas-.
Tampoco se trata de perririlir un perjuicio fururo
a los terceros de buena fe, los cuales adquieren
l os l otes segregados' de una fi nca suj eta a un
proceso de nqlidad de ttulo, sino, nicamente,
de realizat una actuacin dentro de los lmites
impuestos por la normativa que rige la actividad
registral. Esto deja a los Tribunales de Justicia
l a apl i caci n de l as competenci as que l e son
conferidas por ley en los casos de conflictividad
y litigiosidad sobre la declaracin de derechos-
En estos casos, es claro que el registrador'no
puede prejuzgarel resultado ltimo de semejante
confl i cto, y l a cuesti n debe quedar en manos
+
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de la resolucin judicial
pertinenre
,
algo que por
su plopia naturaleza, supone un cierto grado de
incertidumbre en la titularidad definitiva, tanto
de la finca madre como de las fincas que se
ori gi nen como resul t ado de l a segregaci n.
Por i ti mo, surge l a i nterrogante:
Cul
es l a
responsabi-lidad civil de los (as) registradores
(as) al momento de autorizar la ilscripcin
regiqtraP--
-
Cmo funcionarios (as) pblicos, los
registradores (as) son responsables diectos de su
actividad y al aplicar nornas de derecho privado
en su califlcacin jLrrdica
de los documentos
que l es son presentados para su i nscrpci n,
deben resolver sobre pretensiones de ndoie
privada aqerca de derechos patrimoniales
que seguramente servirn de soporte a otros
negoci os j urdi cos.
Estos, a su
Jez,i evendrn
incuestionables en sedere$lstral por el principio
de tre PribliCa registral, pero, si el negocio
jurdico calificado no rene los requisitos legales
y reglamentarios para ser exonerado con el
bl i ndaj e regi stral , entonces el perj udi cado por l a
geneacin inexacta de la realidad extraregistral
tiene' derecho a que le indemnicen por los
daos.
La sociedad actual es exigente, quienquiera
que hoy se vea perjudicado,- reclarna contra el
causante del dao, y ante l hi perj udi al i zaci n
de la vida social, las demandas contra los y las
registradoras tambin han aumentado, aunque
afortunadamente para la credibilidad de un
sistema de fe pblica, los fallos declarativos de
responsabilidad no 1o han hecho en la misma
proporcin.
Teniendo en cuenta el'alcance de semeiante
responsabi l i dad y el val or de l os derechos
inmobiliarios, los registradores deben
comprender que la calificacin negativa de un
ttulo debe ajustarse ,siempre
a los principios
que rigen Ia actividad registral, pues sta
lleva siempre aparejado un coste econmico
irrepercutible
.en
nadie qgq na sea quien la
emite. Sin embargo, el precio que se paga por
una decisin positiva inazonada, tambin puede
ser altsimo en costes econmicos personales
para el o la registradora, peo, sobre todo, en la
credibiliCad colectiva del sistema registral.
No procede aqu extenderse sobre los efectcs
derivados de una correcta calificacin, pero s
cabe des-taca la aplicacin de los principios que
ri _gen 1a actrvi dad re_gi stral en conccrdanci a ci -n
l a dei i mi taci n Ce i a competenci a para ej el ' cer
tal acti vi dad. Adems ae l o anteri orneni e
di cho. es verdaderameni e i mportante que l a
j uri sprudenci a y i a doctri na al respecto superen
esquemas ar-tumental es, y ql re ni ngrn oreradcr
jurdico vea en esta prctrca
uta amenaza a los
fi nes o i ntereses i l sti tuci cnai es. si no un gran
avance en el mbi to i nmobi l i ari o del pri nci pi o
consti tuci onal de seguri dad j urd i cr.
Fara concl ui r, l a Dl reci On del Re-si srro
Pblico de la Propiedad orden ia extensin
de la anotacin del proceso de nulidad a los
lotes originados con la inscripcin del primer
documento. No queda claro cui pueda ser la
defensa de los terceros adquirentes de buena fe
o propietarios Ce los nuevos inmuebles ante tal
medida, pero, desde luego, lo resuelto en este
caso especfico no puede interpretarse como de
aplicacin general, sino que obedeci al inters
de coadyuvar con la institucin que tramita el
proceso de nulidaC, en esticto apego al artculo
456 del Cdigo Civil, el cual establece:
,IACTOS
O CONTRATOS NULOS O
ANULABLES. La inscripcin no convalida los
ectos o contratos inscritos qlre sean nulos o
antlsbles conjbrme a Ia ley. Sin embtrrgo, Ios
.actos
o corltratos que se ejectLten u otorguen por
persona que en el Registro aparezcct con derecho
para ello, una vez inscritos, no.se invalidarn
en cuctnto a tercero, aunque despus se anule
o resue'lva el d,erecho clel otorgan-te en vrtud
de ttttlo no inscrito o de causas nplcitas o de
carlsa.s que, aruxqLte explcitas, no consten en el
Regi stro."
Tal vez ya es demasiado tarde para discutir si
en este caso estuvo bi en i nterpretado el atcul o
de cita, o si resulta prudente la actuacin
de la Dieccin al gravar oficiosamente dos
inmuebles atendiendo a'una publicidad de mera
noticia. o obstante, sin perjuicio de un ulterior
debate que aclare o interprete el panorama, el o
la registradora son quienes en ltima-instancia
sancionan con su frrma la inscripcin, y lo que
en estos casos debe preocuparles es lo mismo
que en cualquier otra rnmatriculacin de fincas:
es deci que se respeten los derechos de terceros.
y qug ningn titular previo se vea leslonado
o preteri do por una anotaci n posteri or que
convi erta un ttul o i n.sci -i bi bl e en unr cuesti n
controvertida.
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