ALQUILER DE INMUEBLES.

SU GRAVABILIDAD EN LOS IMPUESTOS NACIONALES

JOS A. RODRGUEZ

INTRODUCCIN Durante el presente trabajo estu !are"os un t!po e #ontrato $ue se a #on %re#uen#!a en nuestra so#!e a & anal!'an o la #ar(a !"pos!t!)a a la #ual se *alla sujeto. +ero& pre)!o a a entrarnos e lleno en las !st!ntas nor"as tr!butar!as $ue r!(en para este t!po e opera#!,n& #ons! ero #on)en!ente - ne#esar!o etallar bre)e"ente el en#ua re jur. !#o )!(ente para la "!s"a. En tal sent! o& #abe se/alar en pr!n#!p!o $ue el al$u!ler e !n"uebles o arren a"!ento se *alla re(la"enta o entro el T.tulo 0I el C, !(o C!)!l e la Na#!,n 1arts. 2345 a 2637 b!s8& as. #o"o ta"b!9n por la le- :5;42. Al respe#to& resulta $ue& #on%or"e lo estable#e el C, !(o C!)!l& el arren a"!ento o al$u!ler es un #ontrato a tra)9s el #ual : partes se obl!(an re#.pro#a"ente& la una a #on#e er el uso o (o#e e una #osa& - la otra a pa(ar por este uso o (o#e un pre#!o eter"!na o en !nero. Es un #ontrato #onsensual& s!nala("<t!#o 1obl!(ator!o para las partes8 - #on"utat!)o 1las partes #ono#en es e el "o"ento en el $ue prestan su #onsent!"!ento la e=tens!,n e sus presta#!ones8. E%e#t!)a"ente& en este t!po e #ontratos una parte #e e a otra )oluntar!a"ente el (o#e o uso e una %!n#a urbana por t!e"po eter"!na o& o no - a un pre#!o #!erto. El $ue pa(a ese pre#!o se eno"!na >lo#atar!o>& >arren atar!o> o >!n$u!l!no> - el $ue lo per#!be >lo#a or> o >arren a or>. Una s!tua#!,n espe#!al se a s! el !n"ueble #e ! o en al$u!ler es prop!e a e )ar!as personas. Cuan o esto su#e e nos en#ontra"os ante un >#on o"!n!o>. El #on o"!n!o es el ere#*o real e prop!e a $ue pertene#e a )ar!as personas& por una parte !n !)!sa sobre una #osa "ueble o !n"ueble. A esta %!(ura en (eneral se le otor(a el "!s"o trata"!ento !"pos!t!)o $ue a una so#!e a e *e#*o. En )!rtu e lo e=puesto& - *ab!en o eter"!na o -a el en#ua re le(al $ue se le otor(a a la lo#a#!,n e !n"uebles& po e"os #o"en'ar a anal!'ar el trata"!ento $ue #a a uno e los !"puestos le otor(an a !#*a transa##!,n. I?+UESTO A@ 0A@OR AGREGADO +ara el #aso el !"puesto al )alor a(re(a o& resulta $ue& s! b!en la lo#a#!,n e !n"uebles se *alla #o"pren ! a entro el objeto el !"puesto& su#e e s!n e"bar(o $ue no to as las lo#a#!ones e !n"uebles se *allan al#an'a as por el tr!buto en #uest!,n. En tal sent! o& #abe se/alar $ue& #on%or"e se eter"!na en el art.#ulo 7& !n#!so *8& punto ::& e la le- el !"puesto al )alor a(re(a o& se en#uentran e=entas las s!(u!entesA A8 @a lo#a#!,n e !n"uebles est!na os e=#lus!)a"ente a #asaB*ab!ta#!,n el lo#atar!o - su %a"!l!a. En tal sent! o& resulta $ue& para $ue esta e=en#!,n sea pro#e ente& el !n"ueble ebe tener #o"o Cn!#o est!no el e )!)!en a& es e#!r no pue e ser ut!l!'a o

s!"ult<nea"ente #on otro %!n& - eber< ser *ab!ta o por el lo#atar!o - su %a"!l!a& es e#!r& ebe ser la res! en#!a %a"!l!ar& to o ello #on%or"e lo estable#e la resolu#!,n (eneral 1ADI+8 2;5: en su art.#ulo 7. Cabe pre(untarse en este punto s! #orrespon e o no la e=en#!,n para el #aso e e"presas $ue al$u!len )!)!en as para ser ut!l!'a as por sus e"plea os. Al respe#to& #ons! ero $ue no es apl!#able la e=en#!,n en #uest!,n& -a $ue s,lo ser.a pro#e ente s! el lo#atar!o %uera el *ab!tante en persona. E8 @a lo#a#!,n e !n"uebles rurales a%e#ta os a a#t!)! a es a(rope#uar!as. Al respe#to& resulta $ue el r(ano D!s#al& a tra)9s e la resolu#!,n (eneral 1ADI+8 2;5: 1EOA :6F6F:;;28& *a eter"!na o $ue se #ons! eran #o"o a#t!)! a es a(rope#uar!as a a$uellas $ue ten(an por %!nal! a el #ult!)o - la obten#!,n e pro u#tos e la t!erra& as. #o"o la #r!an'a - la e=plota#!,n e (ana o - an!"ales e (ranja& tales #o"o %rut!#ultura& *ort!#ultura& a)!#ultura - ap!#ultura. C8 @a lo#a#!,n e !n"uebles #u-os lo#atar!os sean el Esta o Na#!onal& las +ro)!n#!as& las ?un!#!pal! a es o la C!u a Aut,no"a e Euenos A!res& sus respe#t!)as repart!#!ones - entes #entral!'a os o es#entral!'a os& e=#lu! os las ent! a es - los or(an!s"os #o"pren ! os en el art.#ulo 2 e la le- ::;26& es e#!r #uan o se trate eA B so#!e a es e e#ono".a "!=ta - e"presas el Esta oG B so#!e a es an,n!"as #on part!#!pa#!,n estatal "a-or!tar!aG B so#!e a es an,n!"as #on s!"ple part!#!pa#!,n estatal re(! as por la le- 24HH;G B so#!e a es el Esta o re(! as por la le- :;7;HG B e"presas %or"a as por #ap!tales e part!#ulares e !n)ers!ones e los D!s#os Na#!onal& +ro)!n#!ales - ?un!#!palesG B ban#os - e"<s ent! a es %!nan#!eras na#!onales. Es e#!r $ue #uan o nos en#ontre"os #on al(uno e los sujetos enu"era os pre#e ente"ente en este punto& la lo#a#!,n se en#ontrar< al#an'a a por el !"puesto al )alor a(re(a o. D8 @as restantes lo#a#!ones& e=#epto las lo#a#!ones e !n"uebles para #on%eren#!as& reun!ones& %!estas o s!"!lares& #uan o el )alor el al$u!ler& por un! a - lo#atar!o& no e=#e a el "onto e I 2.H;; por un! a & por lo#atar!o - por per.o o "ensual. Es e#!r $ue& sal)o para el #aso e !n"uebles para #on%eren#!as& reun!ones& %!estas o s!"!lares& las lo#a#!ones e !n"uebles real!'a as por un "onto !(ual o !n%er!or a I 2.H;; se *allan e=entas el tr!buto en #uest!,n. As!"!s"o& resulta $ue& a tra)9s e la resolu#!,n (eneral 1ADI+8 2;5:& art.#ulo 4 1EOA :6F6F:;;28& se estable#!, $ue& a los %!nes e la e=en#!,n& el !"porte el al$u!ler (ra)a o se eter"!nar< por "es& un! a - lo#atar!o. Conse#uente"ente& #uan o un sujeto al$u!le : o "<s un! a es a un "!s"o lo#atar!o& el !"porte a #ons! erar ser< el $ue #orrespon a a #a a una e las un! a es al$u!la as& s!e"pre $ue tales un! a es - el "onto el al$u!ler e #a a una e ellas sean !n epen !ente"ente ! ent!%!#ables& se(Cn el respe#t!)o #ontrato. En #aso e $ue

!st!ntas partes e una "!s"a un! a sean al$u!la as por !%erentes lo#atar!os& el !"porte a #ons! erar ser< el $ue le #orrespon a a #a a una e !#*as partes. Trat<n ose e un! a es $ue sean ut!l!'a as en %or"a no s!"ult<nea por !st!ntos lo#atar!os& el !"porte a #ons! erar ser< el $ue le #orrespon a a #a a lo#atar!o. El !"porte el al$u!ler "ensual& por un! a - por lo#atar!o& eber< !n#lu!r los #o"ple"entos el "!s"o 1)alor lla)e - "ejoras8& prorratea os en los "eses e ura#!,n el #ontrato. A tal e%e#to& no #onst!tu-en #o"ple"ento el al$u!ler los !"portes #orrespon !entes a (ra)<"enes& e=pensas - (astos e "anten!"!ento& - e"<s (astos por tasas - ser)!#!os $ue el lo#atar!o to"e a su #ar(o& to o ello #on%or"e #on lo estable#! o en el art.#ulo s!n nC"ero a(re(a o a #ont!nua#!,n el art.#ulo 34 el e#reto re(la"entar!o e la le- el !"puesto al )alor a(re(a o. En el #aso e $ue los #o"ple"entos "en#!ona os no %ueran pa#ta os en el #ontrato or!(!nal 1"ejoras !ntro u#! as por el lo#atar!o $ue el lo#a or no est< obl!(a o a !n e"n!'ar8& su "onto eber< prorratearse en los "eses $ue resten *asta la %!nal!'a#!,n el #ontrato. A tales e%e#tos& eber<n #ons! erarse las ero(a#!ones e%e#tua as en #a a "es #alen ar!o& #on%or"e lo estable#! o en el art.#ulo H e la le- el !"puesto al )alor a(re(a o 1t.o. 2447 - "o !%.8. D!nal"ente& #abe re"ar#ar $ue& #o"o -a %ue se/ala o& las lo#a#!ones e !n"uebles para #on%eren#!as& reun!ones& %!estas o s!"!lares se *allan al#an'a as "<s all< el "onto !n)olu#ra o.
SITUACIONES ES+ECIA@ES

Con o"!n!o Un p<rra%o aparte "ere#e este te"a en )!rtu e al(unas part!#ular! a es espe#!ales $ue t!ene el "!s"o. En tal sent! o& - e a#uer o #on lo e=puesto& el #on o"!n!o es el ere#*o real e prop!e a $ue pertene#e a )ar!as personas& por una parte !n !)!sa& sobre una #osa "ueble o !n"ueble. +ara el #aso el !"puesto al )alor a(re(a o& se le otor(a a esta %!(ura el "!s"o trata"!ento $ue a una so#!e a e *e#*o& es e#!r $ue el #on o"!n!o eber< ser !ns#r!pto ante el Or(an!s"o D!s#al& !n !#<n ose los no"bres e los #on ,"!nos& pasan o a tener en #onse#uen#!a su prop!a Cla)e e I ent!%!#a#!,n Tr!butar!a - resultan o $ue tanto la %a#tura#!,n #o"o las e#lara#!ones jura as "ensuales eber<n ser e%e#tua as bajo !#*a Cla)e. Un #aso espe#!al e #on o"!n!o son los #onsor#!os e prop!etar!os& los #uales "u#*as )e#es al$u!lan espa#!os ub!#a os en terra'as a e"presas e tele%on.a ",)!l. +ara tales #asos se *a e=pe ! o el Or(an!s"o D!s#al a tra)9s e la #onsulta )!n#ulante 1SDG T@I8 75F:;;;& la #ual s! b!en estaba re%er! a al !"puesto a las (anan#!as& #ons! ero $ue t!ene ta"b!9n apl!#a#!,n para el #aso el !"puesto al )alor a(re(a o. En tal sent! o& - respe#to e la #onsulta sobre s! las rentas pro)en!entes el al$u!ler el espa#!o ub!#a o en la terra'a el e !%!#!o e un #onsor#!o e prop!etar!os 1@. 25H2:8 a una e"presa e tele%on.a ",)!l& a los %!nes e la !nstala#!,n e una antena - e$u!pos ut!l!'a os para la trans"!s!,n e on as e tele%on.a ",)!l& se en#uentran (ra)a os& la A "!n!stra#!,n De eral e In(resos +Cbl!#os 1ADI+8 respon !, $ue al ser #a a prop!etar!o ue/o e=#lus!)o e su p!so o eparta"ento& - #oprop!etar!o sobre el terreno - to os los espa#!os - #osas e uso #o"Cn el e !%!#!o& resultan o !#*o ere#*o propor#!onal al )alor el eparta"ento o p!so e su prop!e a & el art.#ulo H7 el e#reto re(la"entar!o e la le- el (ra)a"en pre)9 $ue& a los %!nes e #ons! erar las rentas

pro)en!entes e la pr!"era #ate(or.a Bart. 32& !n#. a8& e la le-B& la parte e #a a #on ,"!no Bpersonas %.s!#as - su#es!ones !n !)!sasB ser< #ons! era a a los e%e#tos el !"puesto #o"o un b!en !n"ueble !st!nto. Es e#!r $ue ser<n los #on ,"!nos& #ons! era os !n !)! ual"ente& $u!enes eber<n e#larar las rentas er!)a as e la e=plota#!,n e los espa#!os #o"unes pertene#!entes al #onsor#!o& en la propor#!,n $ue les #orrespon a. En #uanto a la ar(u"enta#!,n e $ue las rentas pro)en!entes e la lo#a#!,n se ut!l!'an en su total! a para sol)entar los (astos #o"unes el e !%!#!o - $ue en n!n(Cn #aso se !str!bu-en entre los #onsor#!stas& es e se/alar $ue lo $ue opera en el #aso& en %un#!,n el pr!n#!p!o e la real! a e#on,"!#a& es una !str!bu#!,n !n !re#ta el bene%!#!o& atento a $ue ello re un ar< en un "enor ese"bolso por parte e los #onsor#!stas en el pa(o e sus e=pensas& al )ol#ar ese !n(reso al %lujo e !n(resos el #onsor#!o& resultan o el a*orro el #onsor#!sta e$u!)alente al !n(reso propor#!onal $ue le #orrespon er.a e *aber s! o !str!bu! a la (anan#!a obten! a& por lo $ue no po r.a ne(arse la e=!sten#!a e !#*a (anan#!a. El *e#*o e $ue el Ane=o I0 e la resolu#!,n (eneral 1ADI+8 J5; - sus "o !%!#a#!ones no #ons! ere los #onsor#!os e prop!e a *or!'ontal re(! os por la le- 25H2: #o"o sujetos pas!bles e la reten#!,n& no !"pl!#a re#ono#er una e=en#!,n t<#!ta a la renta or!(!na a en la a#t!)! a e al$u!leres e espa#!os #o"unes e los #onsor#!os e prop!e a *or!'ontal re(! os por la le- 25H2:. I(ual postura *a "anten! o el Or(an!s"o en su !#ta"en 1DAT8 2JF:;2;& en el #ual se estable#!, $ue >al ser #a a prop!etar!o ue/o e=#lus!)o e su p!so o eparta"ento& #oprop!etar!o sobre el terreno - to os los espa#!os - #osas e uso #o"Cn el e !%!#!o& resultan o !#*o ere#*o propor#!onal al )alor el eparta"ento o p!so e su prop!e a & el art.#ulo H7 el e#reto re(la"entar!o e la le- el (ra)a"en pre)9 $ue& a los %!nes e #ons! erar las rentas pro)en!entes e la pr!"era #ate(or.a Bart. 32& !n#. a8& e la le-B& la parte e #a a #on ,"!no Bpersonas %.s!#as - su#es!ones !n !)!sasB ser< #ons! era a a los e%e#tos el !"puesto #o"o un b!en !n"ueble !st!nto. Es e#!r $ue ser<n los #on ,"!nos& #ons! era os !n !)! ual"ente& $u!enes eber<n e#larar las rentas er!)a as e la e=plota#!,n e los espa#!os #o"unes pertene#!entes al #onsor#!o& en la propor#!,n $ue les #orrespon a>. As!"!s"o& #abe se/alar $ue& s! b!en el #onsor#!o e prop!etar!os no es un sujeto al#an'a o por el !"puesto a las (anan#!as& s. lo es en el !"puesto al )alor a(re(a o 1art. 3& le- el I0A8. +or ello resulta $ue& para el #aso e $ue el al$u!ler en #uest!,n superare los "ontos ".n!"os estable#! os #o"o e=entos para el !"puesto al )alor a(re(a o& resultar.a $ue el #onsor#!o pasar.a a ser sujeto obl!(a o a tr!butar !#*o !"puesto. Al$u!ler e #asas e )eraneo En #uanto al al$u!ler e #asas para )eraneo& e=!st.an u as respe#to e s! eb.a #ons! erarse el al$u!ler #obra o en %or"a "ensual o prorratearlo en el a/o& to o ello a e%e#tos e #ons! erar s! superaba el ".n!"o e=ento 1I 2.H;;8. En tal sent! o& el D!s#o !o respuesta a esta #onsulta e=presan o $ue& >#on%or"e #on lo nor"a o por el se(un o p<rra%o el punto :: el !n#!so *8 el art.#ulo 7 e la le- el !"puesto al )alor a(re(a o& las lo#a#!ones en #uest!,n se en#ontrar<n e=entas el tr!buto& en tanto el )alor el al$u!ler "ensual por un! a - por lo#atar!o no e=#e a los I 2.H;;& esta#<n ose en tal sent! o $ue el prorrateo "ensual el )alor e los al$u!leres anuales real!'a o por el #onsultante resulta !"pro#e ente& -a $ue& se(Cn lo "an!%esta o por el no"bra o& la lo#a#!,n e los !n"uebles no se e%e#tCa urante to o el a/o& s!no

$ue se #on#reta en los "eses #entrales el )erano - en Se"ana Santa& por lo $ue& e #orrespon er& !#*os !n(resos eber<n prorratearse en los "eses e ura#!,n e los #ontratos& obser)<n ose en este aspe#to $ue los )alores "ensuales as. obten! os superar.an los I 2.H;; por un! a & por lo $ue& en pr!n#!p!o& #abe #ons! erar $ue las lo#a#!ones bajo an<l!s!s se *allar<n sujetas al !"puesto> KD!#t. DI ATEC 1ADI+BDGI8 2;F:;2;L. I?+UESTO A @AS GANANCIAS En el !"puesto a las (anan#!as el al$u!ler e !n"uebles se #ons! era renta e pr!"era #ate(or.a 1art. 328 o e ter#era 1art. 348& se(Cn $u!en sea el sujeto $ue los per#!be. As!"!s"o& !#*as rentas se en#ontrar<n e=entas e tr!butar el !"puesto s! el sujeto $ue obtu)o en #uest!,n se *alla #o"pren ! o en el art.#ulo :; e la le- el !"puesto& es e#!rA 2. @os D!s#os Na#!onal& +ro)!n#!ales - ?un!#!pales& - las e las !nst!tu#!ones pertene#!entes a los "!s"os& e=#lu! os las ent! a es - los or(an!s"os #o"pren ! os en el art.#ulo 2 e la le- ::;26. :. Ent! a es e=entas e !"puestos por le-es na#!onales& en #uanto la e=en#!,n $ue 9stas a#uer an #o"pren a el !"puesto a las (anan#!as - s!e"pre $ue las (anan#!as er!)en !re#ta"ente e la e=plota#!,n o a#t!)! a pr!n#!pal $ue "ot!), la e=en#!,n a !#*as ent! a es. 5. So#!e a es #ooperat!)as e #ual$u!er naturale'a. 3. Inst!tu#!ones rel!(!osas. H. Aso#!a#!ones& %un a#!ones - ent! a es #!)!les e as!sten#!a so#!al& salu pCbl!#a& #ar! a & bene%!#en#!a& e u#a#!,n e !nstru##!,n& #!ent.%!#as& l!terar!as& art.st!#as& (re"!ales - las e #ultura %.s!#a o !ntele#tual& s!e"pre $ue las (anan#!as $ue obten(an el patr!"on!o so#!al se est!nen a los %!nes e su #rea#!,n& - en n!n(Cn #aso se !str!bu-an& !re#ta o !n !re#ta"ente& entre los so#!os. Se e=#lu-en e esta e=en#!,n a a$uellas ent! a es $ue obt!enen sus re#ursos& en to o o en parte& e la e=plota#!,n e espe#t<#ulos pCbl!#os& jue(os e a'ar& #arreras e #aballos - a#t!)! a es s!"!lares. As!"!s"o& resulta $ue esta e=en#!,n no ser< e apl!#a#!,n para el #aso e %un a#!ones aso#!a#!ones o ent! a es #!)!les e #ar<#ter (re"!al $ue esarrollen a#t!)! a es !n ustr!ales -Fo #o"er#!ales. 6. @as ent! a es "utual!stas $ue #u"plan las e=!(en#!as e las nor"as le(ales re(la"entar!as pert!nentes. 7. @as aso#!a#!ones eport!)as - e #ultura %.s!#a& s!e"pre $ue las "!s"as no pers!(an %!nes e lu#ro& e=ploten o autor!#en jue(os e a'ar -Fo #u-as a#t!)! a es e "ero #ar<#ter so#!al pr!)en sobre las eport!)as& #on%or"e #on la re(la"enta#!,n $ue !#te el +o er Eje#ut!)o. Esta e=en#!,n se e=ten er< a las aso#!a#!ones el e=ter!or "e !ante re#!pro#! a .

J. @as !nst!tu#!ones !nterna#!onales s!n %!nes e lu#ro& #on personer.a jur. !#a& #u-a se e #entral se en#uentre estable#! a en la RepCbl!#a Ar(ent!na o $ue *a-an s! o e#lara as e !nter9s na#!onal& aun #uan o no a#re !ten personer.a jur. !#a otor(a a en el pa.s n! se e #entral en la RepCbl!#a Ar(ent!na. Cabe se/alar $ue los sujetos "en#!ona os en los puntos H& 6 - J no po r<n (o'ar e la e=en#!,n #uan o abonen a #ual$u!era e las personas $ue %or"en parte e los elen#os !re#t!)os& eje#ut!)os - e #ontralor 1 !re#tores& #onsejeros& s.n !#os - re)!sores e #uentas& entre otros8& #ual$u!era %uere su eno"!na#!,n& un !"porte por to o #on#epto& !n#lu! os los (astos e representa#!,n - s!"!lares& super!or en un #!n#uenta por #!ento 1H;M8 al pro"e !o anual e las 5 "ejores re"unera#!ones el personal a "!n!strat!)o. Ta"po#o ser< e apl!#a#!,n la e=en#!,n en #uest!,n& #ual$u!era sea el "onto e la retr!bu#!,n abona a& para a$uellas ent! a es $ue ten(an )e a o el pa(o e las "!s"as por las nor"as $ue r!jan su #onst!tu#!,n - %un#!ona"!ento. D!nal"ente& resta "en#!onar en este punto $ue se en#uentra e=ento ta"b!9n el )alor lo#at!)o e la #asaB*ab!ta#!,n& #uan o sea o#upa a por sus prop!etar!os. 0ea"os a*ora un po#o "<s en etalle las !spos!#!ones espe#.%!#as $ue estable#e la lerespe#to e este t!po e rentas. +ara ello& nos re"!t!"os en pr!n#!p!o al art.#ulo 32 e la le- el !"puesto a las (anan#!as& en el #ual se estable#e $ue en tanto no #orrespon a #ons! erarlas #o"o rentas e ter#era #ate(or.a 1ello& en %un#!,n e $u!9n sea el sujeto $ue obt!ene la (anan#!a8 #onst!tu-en (anan#!as e la pr!"era #ate(or.a& - eben ser e#lara as por el prop!etar!o e los b!enes ra.#es respe#t!)osA A8 El pro u#! o en !nero o en espe#!e e la lo#a#!,n e !n"uebles urbanos - ruralesA )e"os a$u. $ue& a !%eren#!a e lo $ue su#e .a en el !"puesto al )alor a(re(a o& se en#uentra ta"b!9n al#an'a a por el !"puesto en #uest!,n la lo#a#!,n e !n"uebles rurales& s!en o apl!#ables las #ons! era#!ones "en#!ona as pre#e ente"ente. E8 Cual$u!er espe#!e e #ontrapresta#!,n $ue se re#!ba por la #onst!tu#!,n a %a)or e ter#eros e ere#*os reales e usu%ru#to& uso& *ab!ta#!,n o ant!#res!sA respe#to e este !n#!so& #o"enta D!no Jara#*128 $ue en el "!s"o se obser)an : #ontrapresta#!ones !%erentes& una e #ar<#ter per!, !#o& $ue #u"ple #on las #ara#ter.st!#as e la teor.a e la %uente& - la otra& $ue #ons!ste en el pa(o e una su"a por la #onst!tu#!,n e un ere#*o real en el $ue no *a- %ruto per!, !#o e la %uente per"anente& s!no el pre#!o e la enajena#!,n e una parte el #onten! o e#on,"!#o el ere#*o e prop!e a . +ara este #aso& op!na D!no Jara#* $ue no e=!st!r.a (anan#!a. El usu%ru#to pue e #onst!tu!rse a t.tulo (ratu!to u oneroso - por un pla'o eter"!na o& !n eter"!na o o perpetuo. Cuan o el usu%ru#to *a-a s! o #onst!tu! o a t.tulo (ratu!to& e)! ente"ente no *abr< renta - s! se lo #onst!tu-e por un pla'o eter"!na o& el e#reto re(la"entar!o e la le- e !"puesto a las (anan#!as estable#e $ue el !"porte se prorratear< en %un#!,n el t!e"po e ura#!,n el #ontrato. Un #aso espe#!al se a #uan o e=!ste ant!#res!s. @a ant!#res!s es el ere#*o real #on#e ! o al a#ree or por el eu or& o un ter#ero por 9l& pon!9n olo en poses!,n e un !n"ueble - autor!'<n olo a per#!b!r los %rutos para !"putarlos anual"ente sobre los !ntereses el #r9 !to& s! son eb! os& - en #aso e e=#e er sobre el #ap!tal& o sobre el #ap!tal sola"ente& s! no se eben !ntereses 1art. 5:54& CC8.

Este #aso t!ene la part!#ular! a e $ue s! b!en los %rutos el !n"ueble no ser<n per#!b! os por el prop!etar!o el "!s"o& s!no por el a#ree or& !(ual"ente ser< el prop!etar!o el !n"ueble el responsable e e#larar la renta en #uest!,n. +or Clt!"o& #abe obser)ar en este #aso $ue& a !%eren#!a e lo $ue su#e e para el !"puesto a las (anan#!as& el usu%ru#to oneroso e !n"uebles no se en#ontrar.a al#an'a o por el !"puesto al )alor a(re(a o por tratarse e la trans"!s!,n e un ere#*o real - no e una lo#a#!,n. En tal sent! o& se *a e=pe ! o la D!re##!,n e Asesor.a @e(al e la ADI+ "e !ante !#ta"en 1DA@8 HHF:;;2 e=presan o $ue los #ontratos *e#*os "e !ante es#r!tura pCbl!#a& en los #uales las partes #onst!tu-en e=presa"ente un usu%ru#to& so"et!en o la rela#!,n al r9(!"en $ue para 9ste estable#e el C, !(o C!)!l& s!n $ue e=!stan #l<usulas $ue esnatural!#en el usu%ru#to #on)!rt!9n olo en una lo#a#!,n& no son as!"!lables a la lo#a#!,n (ra)a a por la le- el !"puesto al )alor a(re(a o. C8 El )alor e las "ejoras !ntro u#! as en los !n"uebles por los arren atar!os o !n$u!l!nos $ue #onst!tu-an un bene%!#!o para el prop!etar!o - en la parte $ue 9ste no est9 obl!(a o a !n e"n!'arA en este punto estable#e la le- $ue para $ue una "ejora eba ser #ons! era a #o"o renta por el lo#a or& se ebe #u"pl!r $ue la "!s"a #onst!tu-a un bene%!#!o para 9ste& no eb!en o en#ontrarse el prop!etar!o obl!(a o a !n e"n!'ar la "!s"a& es e#!r& a e)ol)er e al(una %or"a ese !n#re"ento patr!"on!al $ue se le pro ujo. Al respe#to& #abe se/alar $ue el art.#ulo 237 el e#reto re(la"entar!o e la leen #uest!,n l!"!ta el #ar<#ter e "ejoras& estable#!en o $ue para $ue una repara#!,n& un arre(lo o una re%or"a sea #ons! era a #o"o "ejora& la "!s"a eber< superar el )e!nte por #!ento 1:;M8 el )alor res! ual el b!en. @as "ejoras eben prorratearse #o"o (anan#!as en el per.o o e t!e"po $ue le resta al #ontrato - a"ort!'arse urante el resto e la )! a Ct!l $ue le $ue e al !n"ueble al #ual %ueran apl!#a as. D8 @a #ontr!bu#!,n !re#ta o terr!tor!al - otros (ra)<"enes $ue el !n$u!l!no o arren atar!o *a-a to"a o a su #ar(oA ebe a#lararse en este punto $ue eben tratarse e tr!butos respe#to e los #uales el !n$u!l!no no se en#ontraba obl!(a o a abonar -& s!n e"bar(o& *a e#! ! o to"ar a su #uentaG no se est<n !n#lu! os entro e esta #ate(or.a los ser)!#!os pCbl!#os $ue abone el !n$u!l!no 1(as& lu' - tel9%ono& entre otros8& los #uales son s!"ples #onsu"os el lo#atar!o - est<n& por lo tanto& a su #ar(o. E8 El !"porte abona o por los !n$u!l!nos o arren atar!os por el uso e "uebles - otros a##esor!os o ser)!#!os $ue su"!n!stre el prop!etar!oA se trata& por eje"plo& e )!)!en as $ue son al$u!la as en %or"a a"uebla a. +ara este #aso& se apl!#a el #r!ter!o e $ue lo a##esor!o s!(ue a lo pr!n#!pal - estas rentas son #ons! era as #o"o e pr!"era #ate(or.a en %or"a .nte(ra. D8 El )alor lo#at!)o #o"putable por los !n"uebles $ue sus prop!etar!os o#upen para re#reo& )eraneo u otros %!nes se"ejantesA pre)!o a a entrarnos en este punto& es ne#esar!o e%!n!r $u9 se ent!en e por )alor lo#at!)o. En tal sent! o& #abe se/alar $ue se trata e un )alor presunto& es e#!r& el al$u!ler $ue #obrar.a el prop!etar!o s! e%e#t!)a"ente al$u!lare el !n"ueble en #uest!,n. En #uanto a esta )alor& en el art.#ulo 3: e la le- el !"puesto bajo an<l!s!s se presu"e $ue el )alor lo#at!)o e to o !n"ueble urbano no es !n%er!or al %!ja o por la A "!n!stra#!,n General e Obras San!tar!as e la Na#!,n o& en su e%e#to& al estable#! o por las ?un!#!pal! a es para el #obro e la tasa

e alu"bra o& barr! o - l!"p!e'a. Ante la %alta e estos .n !#es& el )alor lo#at!)o po r< ser apre#!a o por la D!re##!,n General I"pos!t!)a. A*ora b!en& a#lara o este punto& es ne#esar!o re"ar#ar $ue para $ue se 9 la (ra)ab!l! a & eber<n #oe=!st!r : s!tua#!onesA a8 Nue el !n"ueble no *a-a s! o al$u!la o a ter#eros& -a $ue s! no& re#!b!r< el trata"!ento e #ual$u!er lo#a#!,n - no ser< ne#esar!o apl!#ar& por lo tanto& el )alor lo#at!)o. b8 Nue el !n"ueble *a-a s! o e%e#t!)a"ente o#upa o por su prop!etar!o& s!en o el per.o o urante el #ual %ue o#upa o el !n"ueble& el $ue estar< a%e#ta o por la (ra)ab!l! a el !"puesto en #uest!,n. G8 El )alor lo#at!)o o arren a"!ento presunto e !n"uebles #e ! os (ratu!ta"ente o a un pre#!o no eter"!na oA la le- no a "!te& a los e%e#tos e la eter"!na#!,n el !"puesto& $ue *a-a una #es!,n e !n"ueble s!n %!nes e lu#ro& ut!l!'an o& en #onse#uen#!a& para ese t!po e s!tua#!ones la %!(ura el )alor lo#at!)o& estable#!9n ose !n#luso $ue& en los #asos e !n"uebles #e ! os en lo#a#!,n& usu%ru#to& uso& *ab!ta#!,n o ant!#res!s por un pre#!o !n%er!or al arren a"!ento $ue r!(e en la 'ona en la $ue los "!s"os est<n ub!#a os& la D!re##!,n General I"pos!t!)a po r< est!"ar e o%!#!o la (anan#!a #orrespon !ente. A tal e%e#to& - sobre la base e lo estable#! o por el art.#ulo H6 el e#reto re(la"entar!o e la le- en #uest!,n& el #ual !spone $ue >se #ons! era )alor lo#at!)o el al$u!ler o arren a"!ento $ue obten r.a el prop!etar!o s! al$u!lase o arren ase el !n"ueble...>& el Or(an!s"o po r.a eter"!nar un )alor presunto e al$u!ler bas<n ose en el )alor lo#at!)o )!(ente en pla'a para un !n"ueble e s!"!lares #ara#ter.st!#as - ub!#a#!,n& re#urr!en o para ello& por eje"plo& a !n%or"a#!,n e !n"ob!l!ar!as o a)!sos publ!#a os en !ar!os. Cabe pre(untarse en este punto s! e=!st!r.a al(una s!tua#!,n en la #ual %uera a "!s!ble la #es!,n (ratu!ta el !n"ueble - no se apl!#are la presun#!,n el )alor lo#at!)o. Tal s!tua#!,n po r.a arse& por eje"plo& #uan o e=!sten rela#!ones e parentes#o "u!re#tas en las $ue& por eje"plo& -a sean pa res o *!jos& se #e an entre s. !n"uebles s!n #obrarse al$u!ler al(uno. +ara estos #asos& aun$ue pare'#a !l,(!#o& s! real!'a"os una !nterpreta#!,n l!teral e la le-& resulta $ue ta"b!9n e=!st!r.a una renta (ra)a a. O8 Se #ons! eran ta"b!9n e pr!"era #ate(or.a las (anan#!as $ue los lo#atar!os obt!enen por el pro u#! o& en !nero o en espe#!e& e los !n"uebles urbanos o rurales a os en sublo#a#!,nA respe#to el #obro e al$u!leres en espe#!e& la le- %!ja& en su art.#ulo 35& $ue el )alor a e#larar& a los e%e#tos el #<l#ulo el !"puesto& ser< el e los pro u#tos re#!b! os& enten !9n ose por tal el e su real!'a#!,n en el a/o %!s#al o& en su e%e#to& el pre#!o e pla'a al %!nal el "!s"o& resultan o $ue la !%eren#!a entre el pre#!o e )enta - el pre#!o e pla'a #!ta o se #o"putar< #o"o (anan#!a o $uebranto el a/o en el $ue se real!', la )enta. Al respe#to& #abe se/alar $ue este t!po e !"puta#!,n es s,lo apl!#able a la s!tua#!,n en la $ue las espe#!es se enajenan - no t!ene rela#!,n #on el per.o o e !"puta#!,n e las (anan#!as e pr!"era #ate(or.a& el #ual no )ar.a1:8. En otro or en& respe#to e la sublo#a#!,n& la le- estable#e& en el art.#ulo 6: e su e#reto re(la"entar!o& $ue los #ontr!bu-entes $ue subal$u!len o subarr!en en !n"uebles urbanos o rurales $ue *an to"a o en al$u!ler o arren a"!ento eter"!nar<n la (anan#!a neta el a/o $ue abar#a la e#lara#!,n& es#ontan o e los !"portes $ue pro u'#a la sublo#a#!,n& o el subarren a"!ento& la propor#!,n $ue #orrespon a a la parte sublo#a a o subarren a a e los s!(u!entes (astosA

a8 @os al$u!leres o arren a"!entos e)en(a os a su #ar(o& en !nero o en espe#!e. b8 @a #ontr!bu#!,n !n"ob!l!ar!a - otros (ra)<"enes o (astos $ue *a-an to"a o a su #ar(o. #8 El !"porte e las "ejoras por ellos real!'a as $ue $ue en a bene%!#!o el prop!etar!o& en la parte no sujeta a re!nte(ro. Tal !"porte se !str!bu!r< propor#!onal"ente e a#uer o #on el nC"ero e a/os $ue reste para la e=p!ra#!,n el #ontrato e lo#a#!,n. RGI?EN SI?+@IDICADO +ARA +ENUEPOS CONTRIEUQENTES @a lo#a#!,n e !n"uebles es una a#t!)! a !n#lu! a entro el objeto el R9(!"en S!"pl!%!#a o para +e$ue/os Contr!bu-ente& pu !en o a$uellos $ue la real!#en a *er!rse a este r9(!"en s!e"pre - #uan o en#ua ren entro e las #on !#!ones $ue el "!s"o !"pone. En tal sent! o& para po er re)est!r entro el eno"!na o >"onotr!buto> el #ontr!bu-ente eber.a no superar los par<"etros "<=!"os $ue estable#e !#*o r9(!"en& a saberA B In(resos brutos 1*asta I :;;.;;;8. B Super%!#!e a%e#ta a 1*asta :;; ":8. B Ener(.a el9#tr!#a #onsu"! a 1*asta :;.;;; RS8. B ?onto e al$u!leres e)en(a os 1*asta I 3H.;;;8. En este aspe#to& #abe se/alar $ue& para el #aso e la lo#a#!,n e !n"uebles& s,lo resultar.a e apl!#a#!,n el par<"etro e !n(resos brutos. Cuan o el lo#a or no resultare ser una persona %.s!#a& resulta $ue s,lo po r<n re)est!r en el r9(!"en por !#*o !n(reso las su#es!ones !n !)!sas& en su #ar<#ter e #ont!nua oras e la a#t!)! a $ue esarrollaba el %all! o - las so#!e a es e *e#*o o #o"er#!ales !rre(ulares& en la "e ! a en $ue ten(an un "<=!"o e *asta 5 so#!os. As!"!s"o& #abe se/alar en este aspe#to $ue los #on o"!n!os re#!b!r<n !(ual trata"!ento $ue el e las so#!e a es e *e#*o. No po r<n a *er!r ta"po#o al r9(!"en a$uellas personas $ue posean "<s e 5 a#t!)! a es s!"ult<neas& o "<s e 5 un! a es e e=plota#!,n Kart. :& !n#. e8& Ane=o e la @. :6H6HLG es e#!r $ue no se po r.an per#!b!r "<s e 5 al$u!leres s!"ult<nea"ente. A$uellos #ontr!bu-entes $ue a *!eran al presente r9(!"en abonar<n una #uota %!ja "ensual $ue supl!r< el pa(o e los !"puestos a las (anan#!as - al )alor a(re(a o. REGISTRO DE O+ERACIONES IN?OEI@IARIAS. RGI?EN DE INDOR?ACIN Este r9(!"en& $ue a#tual"ente se en#uentra re(! o por lo !spuesto en la resolu#!,n (eneral 1ADI+8 :J:;& %ue #rea o #on el objeto e !ns#r!b!r a a$uellos sujetos $ue real!#en o !nter)en(an en opera#!ones e #o"pra)enta -Fo lo#a#!,n e !n"uebles& para $ue as!"!s"o estos sujetos !n%or"en a la ADI+ los atos relat!)os a los #ontratos e

lo#a#!,n -Fo #es!,n e b!enes !n"uebles $ue #elebren. Cabe se/alar $ue s! b!en la entra a en )!(en#!a e este r9(!"en %ue poster(a a por el Or(an!s"o *asta jun!o e :;22 "e !ante la resolu#!,n (eneral 1ADI+8 :42;& !(ual"ente es !"portante esta#ar los pr!n#!pales aspe#tos el "!s"o a e%e#tos e $ue para el #aso e $ue entrara en )!(en#!a en !#*a %e#*a& el le#tor -a se en#uentre !n%or"a o al respe#to. Sujetos obl!(a os Est<n obl!(a os a !ns#r!b!rse en este r9(!"enA B las personas %.s!#as - las su#es!ones !n !)!sasG B las so#!e a es& las e"presas& los %! e!#o"!sos& los #on o"!n!os& las aso#!a#!ones o las ent! a es e #ual$u!er #lase& #onst!tu! os en el pa.sG B los estable#!"!entos or(an!'a os en %or"a e e"presas estables pertene#!entes a personas e e=!sten#!a %.s!#a o ! eal el e=ter!or. Sujetos e=#lu! os Se en#uentran e=#eptua os e !ns#r!b!rse en el presente r9(!"enA B los Esta os Na#!onales& +ro)!n#!ales o ?un!#!pales - la C!u a Aut,no"a e Euenos A!resG B las ent! a es e=entas el !"puesto a las (anan#!as. Opera#!ones #o"pren ! as Se en#uentran sujetas a este r9(!"en las opera#!ones eA B !nter"e !a#!,n en la #o"pra)enta -Fo al$u!ler e b!enes !n"uebles& per#!b!en o una #o"!s!,n& retr!bu#!,n -Fu *onorar!oG B lo#a#!,n e b!enes !n"uebles 1!n#lu! os los e%e#tua os "e !ante la "o al! a e leas!n(8& por #uenta prop!a o por !nter"e !ar!os& as. #o"o ta"b!9n las sublo#a#!ones& s!e"pre $ue las rentas brutas e)en(a as por !#*as opera#!ones en su #onjunto su"en un "onto !(ual o super!or a I J.;;; "ensuales. En el #aso e !n"uebles rurales& $ue los "!s"os ten(an una super%!#!e !(ual o super!or a 5; *e#t<reas 1#ons! era a !n !)! ual"ente o en su #onjunto8G B lo#a#!,n e espa#!os o super%!#!es %!jas o ",)!les el!"!ta as entro e b!enes !n"uebles& s!e"pre $ue las rentas brutas e)en(a as su"en un "onto !(ual o super!or a I J.;;; "ensualesG B esarrollo e e"pren !"!entos !n"ob!l!ar!os& #uan o se e%e#tCen "<s e 5 opera#!ones urante el a/o %!s#al& o $ue el "onto e la es#r!tura& o boleto e #o"pra)enta 1el $ue %uera "a-or8& en su #onjunto no supere los I 5;;.;;;G

B #es!,n e ere#*os reales a t.tulo oneroso sobre !n"uebles urbanos& s!e"pre $ue las rentas brutas e)en(a as su"en en su #onjunto& un "onto !(ual o super!or a I J.;;; "ensualesG B #es!,n e ere#*os reales sobre !n"uebles rurales& #u-a super%!#!e resulte !(ual o super!or a 5; *e#t<reas 1#ons! era a !n !)! ual"ente o en su #onjunto8. E=#ep#!,n a la presenta#!,n El presente r9(!"en no re(!r< respe#to e los !n"uebles $ueA B sean objeto e #on#es!ones o ere#*os e e=plota#!,n !n ustr!al o #o"er#!alG B se est!nen a la real!'a#!,n e e)entos& espe#t<#ulos #on)en#!ones& #on%eren#!as& #on(resos o s!"!laresG B se en#uentren sujetos a los s!ste"as tur.st!#os e t!e"po #o"part! o re(ula os por la le- :6H56. In%or"a#!,n a su"!n!strar I B Respe#to el !n"ueble a8 I ent!%!#a#!,n. b8 Ub!#a#!,n. #8 Super%!#!e total en "etros #ua ra os o *e#t<reas el b!en !n"ueble. 8 Trat<n ose e b!enes !n"uebles ruralesA 2. Super%!#!e arren a a o #e ! a. :. Tres puntos e (eopos!#!ona"!ento satel!tal Bpuntos G+SB representat!)os el "!s"o B(ra os& "!nutos - se(un osB. e8 No"en#latura #atastral o nC"ero e part! a !n"ob!l!ar!a& se(Cn #orrespon a. %8 Dest!no el !n"ueble objeto el #ontrato e lo#a#!,n o #es!,n. II B Respe#to e los sujetos !nter)!n!entes a8 Datos el t!tular el b!en !n"ueble. b8 Datos el lo#atar!o o #es!onar!o. #8 Datos el lo#a or. III B Respe#to el #ontrato e lo#a#!,n -Fo #es!,n

a8 Deno"!na#!,n el #ontrato. b8 De#*a e #elebra#!,n o !nstru"enta#!,n. #8 De#*a e !n!#!o - %!nal!'a#!,n pa#ta a. 8 ?o al! a el pre#!o pa#ta o.

e8 Dre#uen#!a pa#ta a para el pa(o el pre#!o #on)en! o. %8 ?onto el pre#!o pa#ta o por el #ontrato e lo#a#!,n -Fo #es!,n. (8 ?o !%!#a#!ones #ontra#tuales relat!)as a #ual$u!era e los atos etalla os pre#e ente"ente& as. #o"o la e)entual res#!s!,n el #on)en!o& #ontrato& a#uer o o #ual$u!er otra %or"a e !nstru"enta#!,n $ue #u"pla la "!s"a %!nal! a .

NotasA K2AL 0er Jara#*& D!noA >I"puesto a las (anan#!as> B E . Can(allo B Es. As. B 24J; B Caps. 2 - : K:AL 0er Dern<n e'& @u!s O.A >I"puesto a las (anan#!as> B :a. e . B @@ B Es. As. B :;;4