TEORIA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES 1.

A) Clasificaciones basadas en la oponibilidad y el contenido En cuanto a su oponibilidad, los derechos se clasifican en absolutos y relativos, segn pueda hacrselos valer indeterminadamente o slo frente a sujetos determinados. Los derechos reales son una especie de derechos absolutos, y los personales de derecho relativo. Con respecto al contenido, se afirma que si el objeto de tales derechos se traduce en un valor econmico, es patrimonial en caso contrario, es e!trapatrimonial. El C.C define a las cosas como objetos materiales susceptibles de tener un valor econmico, y a las cosas y los objetos inmateriales susceptibles de tener un valor se los llama bienes. !. El ob"eto del de#ec$o #eal. a) El objeto de los derechos en general . "ara #atti el objeto de los derechos en general esta constituido por las cosas y por los hechos voluntarios, licitos y posibles, que consistan en la entrega de una cosa o en la ejecucion o desistimiento de una accion. Las cosa son el objeto inmediato de los derecho reales los hechos son el objeto de los derechos personales o crdito r$os. b) Concepto y clasificacion de las cosas . %olo las cosas pueden ser objeto de los derechos reales, no asi los bienes en sentido estricto &objetos inmateriales'. Las cosas deben estar en el comercio para ser susceptibles de posesion consecuentemente, para constituir el objeto de un derecho real. La cosa debe ser determinada y actualmente e!istente. (o se concibe el derecho sobre cosas inciertas o futuras. )' Cosas muebles e inmuebles. *evisten uno u otro car+cter por su naturale,a, por accesion o por su car+cter representativo. %on inmuebles por su naturale,a las cosas que se encuentran por si mismas inmovili,adas. Los inmuebles por accesion son cosas muebles en si mismas, que se convierten en inmuebles por estar relamente inmovili,adas por su adhesion fisica y perpetua al suelo o por estar puestas intencionalmente por su propietario, como accesorias de un inmueble, sin estarlo fisicamente. %on inmuebles por su car+cter representativo los instrumentos publicos donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con e!clusion de los derechos reales de hipoteca y anticresis. Los muebles solo pueden serlo por su naturale,a o por su car+cter representativo. "or su naturale,a son muebles las cosas que puedan ser transportadas de un lugar a otro por si mismas o por una fuer,a e!terna. Lo son por su car+cter representativo los instrumentos publicos y privados portantes de una adquisicin de derechos personales, y los publicos de los cuales resulte la adquisicin de los derechos reales de hipoteca y anticresis. -' Cosas fungibles y no fungibles. %on fungibles aquellas cosas en que todo individuo de la especie equivale a otro de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y cantidad. Cuando no cumplen tales condiciones, las cosas no son fungibles. .' Cosas consumibles y no consumibles. Consumibles son aquellas cuya e!istencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad. %on no consumibles las que no dejan de e!istir con el primer uso. /' Cosas divisibles e indivisibles. %on divisibles aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogeneo y analogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. %i no se da tal circunstancia, son indivisibles. 0' Cosas principales y accesorias. Las primeras son aquellas que pueden e!istir para si mismas y por si mismas, y las segundas son aquellas cuya e!istencia es determinada por otra cosa, de la cual dependen, o a la cual estan adheridas. 1' Cosa dentro y fuera del comercio. Estan en el comercio aquellas cosas cuya enajenacin no fuere e!presamente prohibida o dependiente de una autori,acin publica. Estan fuera del comercio en forma absoluta aquellas cuya venta o enajenacin fuere e!presamente prohibida por la ley o se hubiere

prohibido por actos entre vivos o disposiciones de ultima voluntad permitidas, y en forma relativa cuando se necesite una autori,acin previa para su enajenacin. %. Concepto del de#ec$o #eal El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden publico, establecen entre una persona y una cosa determinada una relacin inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de reali,ar cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violacin una accion real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. Doct#ina cl&sica2 esta concepcin parte de la diferenciacin neta entre los derechos reales y personales. 3n derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, a suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. 3n derecho real es aquel que da la facultad de sacar una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor. Esta doctrina describe el derecho real por oposicin al personal. 4erecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto. Doct#inas 'nita#ias2 son las que impugnan la divisin dicotmica2 derecho real5 derecho personal. "ueden clasificarse, a su ve,, en personalistas o realistas. Entre las primeras, la mas celebre es la que se le atribuye a "laniol. Esta doctrina afirma que no e!isten diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal en la medida en que en aquel, tanto como en este, e!istir$a una obligacin, dado que el derecho real seria, tambin de naturale,a obligacional, siendo su objeto una genealgico consiste en una abstencion u omision que pesaria sobre todos los integrantes de la comunidad. La doctrina unitaria realista reduce todo a una relacin entre patrimonios, y produce una despersonali,acin del derecho subjetivo al afirmar que los derechos personales no tendr$an por objeto una conducta del deudor o sujeto pasivo, sino el patrimonio de este ultimo, circunstancia que se ver$a reflejada en la celebre m+!ima segn la cual 6el patrimonio del deudor es la prenda comn de los acreedores.7 %e caracteri,a el derecho partiendo del momento anormal o e!cepcional del incumplimiento, nica ocasin en la cual el acreedor obtiene la facultad de agredir el patrimonio de du deudor. (. N')e#'s Cla's's. a' Concepo. En el campo de los derechos personales reina el principio de la autonomia de la voluntad privada y la libertad de las convenciones, que es su consecuencia necesaria. 8lli las reglas juridicas son sustancialmente supletorias de la voluntad no e!presada o incompletamente e!presada. En la preceptiva de los derechos reales, el principio se invierte. %olo pueden generarse los derechos reales admitidos por la ley, ya sea el C.C u otra ley. 9ampoco se puede modificar la regulacin legal que de ellos hace el Codigo en los contratos o testamentos que formalicen los particulares. En todos los supuestos el acto : pretendida creacin de un derecho real no autori,ado o modificacion de uno e!istente 5 dara nacimiento a un derecho personal, si como tal pudiese valer. b' 4erecho prohibidos y limitados. El art -0;. enumera ta!ativamente los derechos reales admitidos y legislados en el C.C, a partir del dominio, derecho completo que confiere a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa, y el condominio, que es el mismo dominio en su estado de comunidad. 9odos los demas derechos enumerados &usufructo, uso, servidumbres activas, habitacin, hipoteca, prenda y anticresis' son desmembraciones del dominio. c' 4erechos reales legislados fuera del C.C. Corresponde mencionar en primer termino la propiedad hori,ontal, derecho real sobre la cosa propia que recae sobre cosas inmuebles edificadas, legislado en la ley )..0)-. 4entro del derecho comercial tenemos los <arrants, vinculados a derechos de garantia sobre cosas muebles &mercaderias, frutos y productos', tendientes a la movili,acin del credito prendario. Legislados en las leyes =-> y =1/.. El Codigo 8eronautico tiene prevista la hipoteca aeronautica, derecho de garantia cuyo objeto lo constituye una aeronave o una parte indivisa o su motor.

*. Clasificacion de los de#ec$os #eales. a' %obre la cosa propia y sobre la cosa ajena. 8tiende a la posibilidad del desdoblamiento entre la titularidad del derecho y la propiedad de la cosa. Cuando tal situacin no e!iste, los derechos son sobre la cosa propia2 dominio, condominio y propiedad hori,ontal. %on derechos sobre la cosa ajena los restantes derechos reales2 usufructo, uso, servidumbres activas, habitacin, hipoteca, prenda y anticresis. b' 4e disfrute y de garantia sobre la cosa ajena. %on de disfrute aquellos que confieren a su titular facultades de uso y goce de la cosa2 usufructo, uso, habitacin y servidumbres activas. En los de garantia, el beneficio que e!trae su titular esta relacionado con la seguridad que brinda al cumplimiento de la obligacin principal, y no con el uso y goce de la cosa. c' "rincipales y accesorios. %i e!isten por si mismos son principales, si dependen de otro derecho en su e!istencia y virtualidad son accesorios. Entre los primeros se cuentan los derechos sobre la cosa propia y los de disfrute sobre la cosa ajena. Entre los segundos, estan la hipoteca, la prenda y la anticresis. d' %obre la sustancia, la utilidad y el valor. 4ado que la sustancia consiste en el conjunto de las cualidades esenciales constitutivas de los cuerpos, y que ademas compromete a ella la libre disposicin sobre el destino economico de la cosa, cabe concluir que el dominio es el unico derecho real que implica y contiene la facultad de disponer materialmente de la cosa que es su objeto. El condominio y la propiedad hori,ontal recaen sobre la utilidad de la cosa. El susufructo, uso habitacin y servidumbres activas recaen solo sobre la utilidad. Los derechos de garantia comprometen el valor de la cosa que constituye su objeto. e' Ejercidos o no por la posesin. %on derechos reales ejercidos por la posesin2 el dominio, el condominio, la propiedad hori,ontal, el usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la anticresis no asi la hipoteca y las servidumbres activas. +. Co)pa#aci,n ent#e los de#ec$os #eales y pe#sonales 9anto unos como otros comparten el sector de los derechos patrimoniales por su contenido, constituyen bienes en sentido estricto y como derecho, obligacin y carga, integran el patrimonio de las personas. Los derechos reales, de creacin e!clusivamente legal, reconocen como fuente actos jur$dicos, y en este sentido, tales reciben la denominacin de titulo suficiente. "ero, a su ve,, este acto jur$dico engendra derechos personales. 8s$, la obligacin del condmino de concurrir a los gastos de conservacin y reparacin de la cosa comn, la del titular del derecho de propiedad hori,ontal respecto de las e!pensas comunes, etc. La tradicin, modo suficiente, es un acto jur$dico real, que unido al titulo suficiente produce la adquisicin o constitucin del derecho real, pero simult+neamente es la prestacin de un derecho personal. ?bjeto2 en los derechos reales, el objeto siempre es una cosa en los personales es una conducta humana, traducida en una prestacin de dar, hacer o no hacer. Elementos2 en los reales encontramos dos elementos2 sujeto &titular' y objeto &cosa' en los personales, tres2 sujeto activo &acreedor', sujeto pasivo &deudor' y objeto &prestacion'. En los derechos reales, el titular obtiene el beneficio directamente de la cosa en los personales, por medio de la persona del deudor. 8dquisicin2 los derechos reales se adquieren con lo concurrencia del titulo y el modo, en cambio los derechos personales nacen de los hechos o actos jur$dicos que producen la adquisicin de ellos. 4erecho de persecucin2 el derecho real es inherente a la cosa de ah$ que su titular pueda perseguirla en manos de quien se halle, caracter$stica que solo e!cepcionalmente se encuentra en los derechos personales. 4erecho de preferencia2 entre los derechos reales, el ius preferendi se patenti,a mediante la formula 6prior in tempore, potior in iure7, que no rige para las derechos personales. En estos ltimos, los acreedores no tienen preferencia unos respecto de los otros en virtud de la poca en que haya nacido cada derecho. -. Ad.'isici,n/ t#ans)isi,n y pe#dida de los de#ec$os #eales. a' 9ransmisin por actos entre vivos y por causa de muerte. 8rt 0@@ C.C2 8ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningun derecho real. 9odos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, solo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con e!cepcion de lo que se dispone respecto a las sucesiones.

En lo que se refiere a la transmisin por causa de muerte se e!cluye la necesidad de la tradicin. La posesion se adquiere por la aprehension de la cosa con la intencion de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesion. El sistema transmitivo por causa de muerte no requiere la toma de posesion concreta y material por parte del adquirente. El heredero no solo sucede en la propiedad sino tambien en la posesion del difunto. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesion de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podrian e!igir al difunto. b' La concepcin del titulo y del modo. La tradicin implica la entrega material de la cosa, pero, si bien es necesaria para la transmisin del derecho real, no es suficiente para ocasionarla. La tradicin debe ser por titulo suficiente para transferir el dominio. 9itulo suficiente en un acto juridico cuya finalidad consiste en la transmisin de un derecho real propio del disponente capa, y legitimado al efecto al adquirente tambien capa,, formali,ado conforme a los requerimientos legales para alcan,ar el fin previsto &en materia de inmuebles, escritura publica'. Auedan descartados como titulo suficiente todos los actos juridicos a los cuales no se les reconoce idoneidad para ocasionar la transmisin de un derecho real &ej2 locacion, mandato, deposito' o a los que, teniendola, no estan revestidos de las formalidades e!igidas a tal proposito &ej2 contrato de compraventa formali,ado en instrumento privado'. El derecho real se forma con titulo y modo fuera del registro. La inscripcin del titulo solo le otorga oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe. Con0alidacion con esta denominacin se alude a una acto juridico inicialmente inefica,, el cual, por un acontecimiento posterior a su celebracin, se convierte en valido con efecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento para el cumplimiento de todos los efectos previstos para l. %i el que transmitio o contituyo un derecho real que no tenia derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despues, entindese que transmitio o constituyo un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmision o constitucin. Este principio rige para todos los derehos reales, salvo la hipoteca. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser+ valida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a titulo universal RELACIONES DE HECHO ENTRE LA 1ERSONA 2 LA COSA 11. 1osesion. Concepto. a' 9eoria de %avigny. %e basa en la idea de que, para la e!istencia de la posesion, es necesaria la concurrencia de dos elementos2 el corpus y el animus domini. El corpus es el poder de hecho sobre la cosa, el poder fisico es la posibilidad de disponer fisicamente de una cosa. Ese contacto debe ser querido, debe haber un minimo de voluntad, pues esta es la diferencia entre el corpus y la yu!taposicin local. El animus domini es la intencion de comportarse con la cosa como lo haria su dueBo. 4icho elemento significa la actitud de no reconocer en otra persona un derecho superior. "or ej2 el ladron, quien tiene el contacto fisico con la cosa robada, al comportarse con ella como si fuera su dueBo y no reconocer sobre dicha cosa un derecho superior, tiene animus domini y es poseedor. Es indiferente que el sepa que no es su dueBo, lo que interesa es su intencion. %i una persona reune los dos elementos es poseedor. En cambio, si falta el primero solo habra yu!taposicin local si falta el segundo habra tenencia. El tenedor es quien tiene el corpus pero carece de animus domini. *econoce un derecho superior en cabe,a de su dueBo. b' 9eoria de Chering. Critico la teoria de %avigny, a la cual considero subjetiva, y e!puso su tesis que llamo objetiva. La critica se basaba en la circunstancia de que al ser el animus domini un elemento subjetivo, dependiente de la intencion del sujeto, resultaba dif$cil probarlo. Esto se debe a que para determinar si una persona estaba o no imbuida de l habria que penetrar en su mente, lo cual es imposible. 8simismo, los sujetos podrian cambiar de idea y alegar en un momento que tienen dicho animo, y en otras oportunidades negarlo, lo que hacia que todo fuese inestable e inseguro. "ara Chering la posesion consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, conforme a su destino natural. Es decir que toda relacion entre el hombre y la cosa implica la posesion, a menos que

una disposicin e!presa de la ley estable,ca que solo hay tenencia. La voluntad individual del sujeto se reempla,a por la voluntad abstracta de la ley, que es objetiva. Esto facilita la prueba, pues basta con demostrar que e!iste el corpus para que la relacion sea considerada posesion si alguien pretende demostrar que hay tenencia, debe probar que la ley priba a esa relacion de la proteccion posesoria. c' 9eoria de %aleilles. "one el acento en el aspecto economico de la relacion que consideraba fundamental. Este autor destaca la insuficiencia de los actos e!teriores que constituyen el corpus para descubrir en ellos el animus domini, y advierte sobre la necesidad de relacionar la prueba de esteanimus con el titulo en virtud del cual se posee, lo que es llamado prueba de la causa possessionis. 4efine a la posesion como una efectividad consciente y querida de apropiacin economica de las cosas. El corpus viene a ser el elemento visible de esa relacion economica entre el hombre y las cosas. En cuanto al animus, seria el proposito de reali,ar esa apropiacin de la cosa, de e!plotarla en beneficio propio, de un modo independiente. ED, la locacion en el que los beneficios de la cosa corresponden tanto al locador que cobra el alquiler, como al locatario que recoge cosecha, pero es poseedor el dueBo, porque es el que ha dispuesto de la cosa dandola en locacion y conservando el derecho de recobrarla. e' La cuestion en el C.C2 el 8rt. -.0) dispone 6habra posesion de las cosas, cuando una persona, por si o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencion de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.7 %e aprecia la adhesion del codificador a la teoria subjetiva de %avigny. El art -.0) en cuasnto alude a que una persona tenga una cosa bajo su poder, e!presa el corpus, y la referencia a la intencion de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, refleja la necesidad del animus domini. El art -.0- define a la tenencia en los siguientes terminos2 6El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa.7 La e!presion 6reconociendo en otro la propiedad7 indica la falta de animus domini. El codificador recoge la teoria subjetiva, segn la cual la posesin se configura por la concurrencia de dos elementos2 el corpus y el animus domini. "ara la e!istencia del animus domini y para arribar a la posesion, se requiere 6no reconocer en otro el derecho de propiedad7, es decir, comportarse con la cosa sin reconocer en otra persona un derecho superior, al que se esta ejerciendo. Cuasiposesion2 se basa en la clasificacion que hacia el derecho romano de la cosas en corporales e incorporales. Las primeras eran los objetos materiales mas los derechos de dominio y condominio. Cosas incorporales eran los otros derechos, reales y personales. Auien se comportaba con la cosa como si fuera su dueBo era considerado poseedor, quien lo hacia como titular de algn otro derecho real era reputado cuasi poseedor. (o hay posesion sobre objetos 6incorporales7 e 6intelectuales7, de modo que no hay cuasi posesin. 8ctos posesorios2 el art -.>/ designa como actos posesorios de cosas inmuebles 6subcultura, percepcion de frutos, su deslinde, la construccion o reparacion que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes. Cnmutabilidad de la causa2 el art -.0. establece que 6nadie puede cambiar por si mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesion7. Es el principio de inmutabilidad de la causa. 9ampoco es posible alterar la acusa de la relacion por el transcurso del tiempo. Cualquiera sea el tiempo transcurrido, 6el que comen,o a poseer por si y como propietario de la cosa, continua poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comen,ado a poseer por otro.7 El art -.0. agrega 6El qe ha comen,ado a poseer por otro, se presume que continua por el mismo titulo, mientras que no se pruebe lo contrario. Cnterversion del titulo2 en algunos casos el cambio de la relacion posesoria esta permitido, lo cual puede ocurrir en forma bilateral o unilateral. %e cambia la causa en forma bilateral cuando e!iste acuerdo entre los interesados. 8si, nada impide que poseedor y tenedor se pongan de acuerdo y decidan alterar la relacion posesoria.

La interversion de titulo puede ser tambien unilateral, lo que ocurre cuando la voluntad de cambiar la causa se manifiesta por actos e!teriores y esos actos producen el efecto de e!cluir al poseedor. "ara cambiar la causa de la relacion es necesario que la voluntad de hacerlo se e!teriorice, pues el art -.0. impide que ello pueda ocurrir por la propia voluntad. "resuncion de legitimidad2 el poseedor no tiene obligacion de producir su titulo a la posesion, sino en el caso que deba e!hibirlo como obligacion inherente a la posesion. El posee porque posee. "resuncion de que la posesion es legitima, dado que el poseedor no tiene que e!hibir su titulo. 8 quein pretenda lo contrario le incumbe la carga de la prueba. "resuncion sobre la fecha de comien,o de la posesion2 el art /;;. dispone 6se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesion un titulo traslativo de propiedad, ha poseido desde la fecha de su titulo, si no se probare lo contrario. Nat'#ale3a "'#idica de la posesion )' 9eorias que la consideran un derecho2 su sostenedor fue Chering. "artia dicho autor de su concepto de derecho subjetivo, al cual definia como 6todo interes jur$dicamente protegido7. 8dmitido ello, como la posesin esta jur$dicamente protegida, pues el ordenamiento brinda acciones en su defensa cuando es violada, debia versa en ella un derecho. -' 9eor$as que la consideran un hecho2 entre sus defensores cabe mencionar a %avigny. "ara el jurisconsulto alem+n deb$a consider+rsela un hecho, y solo en ra,n de sus consecuencias jur$dicas entra en el campo del derecho. Es decir, se trata de un hecho que produce consecuencias o efectos jur$dicos. Entre sus principales efectos jur$dicos se hallan las defensas posesorias y la posibilidad de usucapir. La cuestin en el cdigo2 se advierte que en el cdigo la posesin es tratada como un estado de hecho, que el derecho defiende y protege y le asigna consecuencias jur$dicas. Las mas importantes son las defensas posesorias y la posibilidad de usucapir. 14. Tenencia La tenencia requiere de la configuracin del corpus pero falta en aquella el otro elemento de la posesion2 el animus domini. E!iste en la tenencia un poder sobre la cosa, pero la posesion se ejerce en nombre de otra persona, se reconoce en otro un derecho superior. %e diferencia la tenencia de la posesion en que aquella no produce muchos de los efectos que produce la segunda. 8si, el tenedor no puede adquirir el dominio por prescripcion, ni hace suyos los frutos percibidos, ni la tenencia de cosas muebles hace presumir su propiedad. 1-. 2'5taposici,n local El corpus, para ser reputado tal, requiere que ese contacto fisico con la cosa sea querido, debe e!istir de parte del sujeto un minimo de voluntad de reali,ar ese contacto. Cuando ese contacto fisico no es querido, la relacion entre la persona y la cosa se llama yu!taposicin local. En este tipo de relacion falta en absoluto la voluntad de la persona. 16. Relaciones de#i0adas de 'n 0inc'lo de dependencia/ $ospeda"e ' $ospitalidad 2 %e trata de los supuestos en los cuales no hay ni posesion ni tenencia, y tampoco yu!taposicin local. %on relaciones en las cuales los sujetos sirven a la posesion de otro. E!iste relacion derivada de un vinculo de dependencia cuando el obrero emplea las maquinas de la fabrica donde trabaja. (o es poseedor ni tenedor de esas cosas, y tampoco se puede decir que haya una simple relacion de lugar, porque el contacto fisico es querido. Lo mismo sucede con la relacion entre los pasajeros de un hotel y las cosas que hay en la habitacin, donde e!iste una relacion material derivada de un vinculo de hospedaje, asi como con la relacion de un husped y el inmueble y los muebles que ocupa, donde e!iste tan solo un vinculo de hospitalidad. !7. Dife#encias ent#e la posesion y la p#opiedad. El poseedor, que cuenta con el ius possessionis, es tutelado por si msmo e independientemente de la averiguacin de si e!iste un derecho de propiedad que lo respalde. En cambio, el dominio importa una potestad juridica, el derecho de pleno seBorio, o sea, el ius possidendi, o derecho a ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a e!traer de ella la utilidad que produce.

CA1. III 1OSESION A) CLASI8ICACION !!. 1osesion le9iti)a e ile9iti)a. Cuando sea el resultado de la adquisicin en forma perfecta de alguno de los derechos reales que se ejercen por ella, sera legitima. %i la posesion es la consecuencia de la adquisicin de un derecho real con irregularidades, sin ajustarse a los requerimientos del ordenamiento legal, o si ella se adquiere sin la coe!istencia de un derecho real, sera ilegitima. El poseedor legitimo no solo tiene los derechos derivados de su posesion &ius possessionis', sino que ademas tiene derecho de poseer &ius possidendi'. "ueden ser poseedores legitimos no solo el dueBo, sino tambien el usufructuario, habitador, acreedor prendario y el acreedor anticresista, pues se trata de derechos reales ejercibles por la posesion. 9ambien pueden serlo el condomino y el titular del derecho de propiedad hori,ontal. La posesion es ilegitima cuando se tenga sin titulo, o por titulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenia derecho a poseer la cosa, o no lo tenia para transmitirla. !%. Caso del poseedo# de in)'eble con boleto de co)p#a0enta. !(. :'ena fe. La posesion ilegitima se subdivide en posesion de buena y mala fe. Es de buena fe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. "ara que haya buena fe tal error de hecho debe ser e!cusable, y no debe provenir de una negligencia culpable. Cuando se trata de un error de derecho, la buena fe no es posible. "ara ser de buena fe, el poseedor debe estar convencido de la legitimidad de su adquisicin sin duda alguna. a' 9itulo putativo. %e llama titulo putativo al que solo e!iste en la creencia del poseedor, lo cual puede suceder en dos casos. El primer caso se da cuando el poseedor tiene ra,ones suficientes para creer en la e!istencia de un titulo a su favor. Es decir que el titulo no e!iste, pero el poseedor esta persuadido de que si. ED2 legatario que entro en posesion de la cosa legada ignorando que el estamento habia sido revocado. El segundo caso se refiere a cuando el poseedor cree que tiene ra,ones para e!tender su titulo a la cosa poseida. 8qu$ el titulo e!iste pero no se aplica a esa cosa. ED2 cuando una persona compra un lote de terrenoy posteriormente se descubre que en rigor del titulo no se refiere al inmueble poseido sino a otro. b' "resuncion de buena fe. La buena fe se presume. %e trata de una presuncion iuris tantum, ello es asi hasta que se pruebe lo contrario. c' 9iempo en que debe e!istir la buena fe. La buena fe del poseedor debe e!istir en el origen de la posesion y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos. 9ambien basta que haya e!istido en el momento de la adquisicin. !*. ;ala fe. Eay mala fe cuando en todos aquellos casos en que falta la buena fe, esto es, cuando el poseedor no esta totalmente persuadido de la legitimidad de su adquisicin. a' Fala fe simple o no viciosa. La mala fe es simple cuando la posesion no es de buena fe, pero fue adquirida sin vicios. b' Fala fe viciosa. La posesion sera viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confian,a y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinidad y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confian,a. )' Fuebles. El hurto, el cual se configura por el apoderamiento ilegitimo de una cosa mueble ajena. El estelionato consiste en contratar sobre cosas ajenas como si fueran propias o de enajenar como libres aquellas que estan gravadas o prendadas. La poseson viciosa no es la

de quien transmite cometiendo estelionato, sino la de quien adquiere la cosa mueble sabiendo la verdadera situacin. El abuso de confian,a se configura cuando alguien ha recibido la cosa con obligacin de restituirla, pero no lo hace. %e trata del caso del tenedor que no solo no lo hace sino que intervierte su titulo para convertirse en poseedor. -' Cnmuebles. La violencia puede ser material &fisica' o moral &intimidacin'. La victima de la violencia puede ser no solo el poseedor de la cosa sino tambien su tenedor. El vicio de clandestinidad se configura cuando los actos por los cuales se tomo o se continuo &la posesion', fueron ocultos, o se tomo en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenian derecho de oponerse. "ara que haya clandestinidad se requiere que medie ocultamiento, es decir, que la posesion no sea publica. c' *elatividad de los vicios. Auien adquiere una posesion en forma vicios, solo reviste ese car+cter frente a quien fue victima del vicio, mas no frente a terceros. 8si, si una persona despoja violentamente a otra de su inmueble, sera considerado poseedor vicioso con relacion al despojado, pero no tendra ese car+cter frente a los demas. :) AD<=ISICION/ CONSER>ACION 2 1ERDIDA DE LA 1OSESION !+. ;odos de ad.'isici,n de la posesion. "ara adquirir la posesion de una cosa es menester la concurrencia de dos elementos2 corpus y animus domini. Cuando se trata de conservar la posesion basta con el solo animo o intencion de hacerlo, sin que sea necesario que ambos elementos esten reunidos. La posesion se pierde en algunos casos cuando falta uno solo de los elementos, sin que tampoco sea necesario que falten ambos para que se e!tinga. Los modos de adquirir la posesion son los diversos procedimientos que pueden llevarse a cabo para adquirir la posesion de una cosa. 9ales modos son2 a' aprehension u ocupacin b' desposesion c' tradicin d' traditio brevi manu e' constituto possessorio. !4. Clasificacion de los )odos de ad.'isici,n. %on clasificados en unilaterales y bilaterales. %e los denomina unilaterales cuando la posesion se adquiere con la sola voluntad del adquirente de la posesion. Los bilaterales suponen el concurso de la voluntad del adquirente de la posesion y de quien hasta ese momento era poseedor y se la transmite a aquel. !-. Distintos )odos de ad.'isici,n de la posesi,n. a' 8prehension. %e obtiene la posesin por aprehension de las cosas que nadie posee, es decir, cosas sin dueBo, o que tuvieron dueBo pero este las abandono. %olo se pueden adquirir por esta causa las cosa muebles, ya que los inmuebles siempre tienen dueBo aun cuando hubiesen sido abandonados, su propiedad pertenece al Estado. La aprehension es un modo unilateral de adquirir, dado que la posesin se obtiene por la sola voluntad del adquirente. b' 4esposesion. Cuando se trata de cosas que son poseidas por otra persona, y esta no consiente en transmitirlas, la posesin se puede adquirir por la desposesion, contra la voluntad de aquel. Este es otro modo unilateral porque la adquisicin se reali,a por la sola voluntad del adquirente. "or este medio pueden ser adquiridas tanto cosas muebles como inmuebles. %i se trata de cosas muebles ello ocurre por hurto o estelionato, y en el caso de los inmuebles si fue violenta o clandestina. c' 9radicin. Es una forma de adquirir la posesin de una cosa que otro posee, pero este presta su consentimiento para que la adquisicin se realice. La tradicin es un medio bilateral, dado que se opera por la voluntad de los intervnientes. Gormas de hacer la tradicin. En el derecho romano, la tradicin se llevaba a cabo con la entrega material de la cosa, sea por medio de un contacto directo entre el adquirente y la cosa, o poniendola a su disposicin, de modo que el contacto era factible cuando aquel lo deseara. (uestro codigo sigue el sistema romano. Caso de los inmuebles. %urge la necesidad de reali,ar actos materiales para considerar hecha la tradicin. Esto supone . posibilidades2 )' actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento de quien la recibe -' actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega .' los actos materiales pueden ser reali,ados por ambas partes. En todos los

casos las partes deben estar de acuerdo en su reali,acin, acuerdo que puede ser previo o contemporaneo. %i ese consentimiento reciproco falta, no habra tradicin sino que la posesin se perdera por abandono o por desposesion. "or ultimo, para tener por operada la tradicin se necesita que el inmueble este vacio, es decir, sin contradictor que se oponga a la toma de posesin. Caso de las cosas muebles. %e requiere la reali,acin de actos materiales de por lo menos una de las partes, y que medie consentimiento reciproco. "ara la tradicin no es menester que ellas sean entregadas de mano en mano, sino que basta con que sean puestas a disposicin del adquirente. Es asi porque el corpus possessorio no requiere para su configuracin el contacto directo de la persona con la cosa, sino que basta con que e!ista posibilidad de disponer fisicamente de ella. d' 9raditio brevi manu. %e trata de un modo de adquirir la posesin en forma bilateral, en la cual no es necesaria la entrega de la cosa porque sta ya esta en manos del adquirente de la posesin. "or ej, si el locador de un inmueble decide venderselo a su locatario, para que este adquiera la posesin es suficiente con el acto juridico &compraventa', sin que sea necesaria la tradicin porque la cosa ya se hallaba en su poder de lo contrario, tendria que restituirsela al dueBo para que despus este le haga la tradicin. e' Constituto possessorio. En el constituto possessorio el poseedor desciende a la categor$a de tenedor. 8qu$ tampoco es necesario que se realice la tradicin porque la cosa continua en poder de quien la poseia. %e trata de un modo de adquirir la posesin en forma bilateral, sin que sea necesario reali,ar actos materiales, pues basta con la celebracin del acto juridico. "or ej2 cuando el dueBo de una cosa decide enajenarla a otro sujeto, pero continua usandola como locatario, si se e!igiese la tradicin seria menester que dicho dueBo le entregue la cosa al nuevo poseedor, y que despus este se la devuelva para transmitirle la tenencia. %7. Conse#0aci,n de la posesi,n Cuando se trata de conservar la posesin que ya ha sido adquirida, no es menester que ambos elementos esten reunido, sino que la posesin puede ser conservada solo animo. a' "rincipios generales. Cabe distinguir casos en que la desaparicin del corpus responde a circunstancias de car+cter transitorio, destinadas a desaparecer en un pla,o mas o menos breve, y casos en que la desaparicin del corpus es definitiva. En el primer supuesto la posesin se conserva solo animo. ?curre, por ej, con la posesin de lugares que solo pueden ser habitados durante determinadas epocas del aBo u ocupados por una inundacin pasajera con las cosas perdidas dentro del inmueble del poseedor o las cosas que estan en un lugar que no se recuerda. %on situaciones en las cuales la imposibilidad de ejercer actos materiales sobre la cosa es transitoria. Cuando la imposibilidad de ejercer actos posesorios sobre la cosa es definitiva, el animo del poseedor por si solo es insuficiente para conservar la posesin. Como la voluntad del poseedor es insuficiente para alterar la relacion, para que produ,ca ese efecto debe manifestarse por actos e!teriores que la evelen. Auien pretenda que el poseedor ha cesado en su intencion de conservar la posesin, tendra a su cargo la prueba de sus afirmaciones. b' Conservacin por intermedio de un representante. la posesin se puede conservar por medio de un representante que puede ser voluntario, o legal, como acontece con los incapaces de adquirir por si mismos y con las personas juridicas. En la hiptesis de un mandato voluntario, este puede ser e!preso o tacito. %i el representante manifiesta la voluntad de poseer a nombre suyo, no por ello privara de su posesin a su representado, por ser la sola voluntad impotente para ese fin en tanto no se manifieste por actos e!teriores que produ,can ese efecto. 9ambien subsiste la posesin cuando el representante abandona la cosa, con la salvedad de que ello es asi en tanto la cosa no sea adquirida por un tercero, pues en este caso el animus del representado seria insuficiente para conservar la posesin. 8simismo, subsiste la posesin del representado si muere el representante. "or un lado, el poseedor no se halla impedido de ejercer actos posesorios sobre la cosa, ni cesa su animus por la muerte de su mandatario. "or otro lado, la muerte de este ultimo hace que la posesin sea conservada por sus herederos, aunque ellos creyesen que la cosa pertenecia al difunto, ya que continuan la persona del

causante en sus mismas condiciones. 9ambien subsiste la posesin si el representate se torna incapa,, pues perdura el animo del representado. %1. Perdida de la posesin: La posesin desaparece o se e!tingue cuando faltan ambos elementos, pues sin ellos no hay posesin, pero que tambien cesa en algunos casos cuando falta uno solo de los elementos. a' "erdida de corpus. La posesin se pierde por falta de corpus en todos aquellos casos en que el poseedor se halla en la imposibilidad de disponer fisicamente de la cosa, en tanto esta imposibilidad sea definitiva, y no transitoria, de modo que su intencion no resulta suficiente para conservar la posesin. ). E!tincin de la cosa. %i la cosa se e!tingue, se pierde tambien la posesin por falta de objeto, sin que el animo del poseedor de conservarla produ,ca algun efecto. La e!tincin puede ser material o juridica. Es material cuando el objetoque se posee deja de e!istir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin total, si fuese de otra naturale,a, o cuando haya transformacin de una especie en otra. En cuanto a la e!tincin juridica, ello acontece cuando la cosa sufre un cambio que hace que legalmente no pueda ser poseida por estar fuera del comercio. -. Cmposibilidad de ejercer actos posesorios. La intencion es insuficiente para conservar la posesin cuando tal imposibilidad es definitiva, hiptesis en que se pierde la posesin. La posesin se pierda por la perdida de la cosa sin esperan,a probable de encontrarla. En cambio, no se pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guardo, aunque el no recuerde donde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia. .. Cntervencin unilateral de titulo. 9ambien se pierda la posesin cuando el tenedor, que conserva la posesin para el poseedor, decide convertirse el mismo en poseedor y esa intencion se manifiesta por actos e!teriores que producen ese efecto. El tenedor que por este medio se converite en poseedor, ostenta una posesin ilegitima, de mala fe, y viciosa por abuso de confian,a. Es un caso de despojo. 8qu$ la posesin pierda corpus, pues en el desposeido subsiste la intencion de conservarla, pero su intencion no basta para ello, ya que se halla impedido de disponer materialmente de la cosa. /. 4esposesion violenta. La posesin se pierda cuando por el hecho de un tercero sea desposeido el poseedor o el que tiene la cosa por el, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesin, la tome con animo de poseer. Hasta con que el autor de la desposesion haya ocupado la cosa con la intencion de impedir al poseedor disponer de ella, intencion que debe manifestarse por actos que la e!terioricen convenientemente. %i falta este requisito no habra desposesion, y ello trae como consecuencia que las acciones a utili,ar por quien sufre la violencia sean otras. 8si, cuando una persona amena,a a otra con esperarlo a la entrada de su domicilio, y esta por miedo no regresa a su casa, no hay desposesion pues falta el animo de poseer en el agresor. %i falta esa intencion en el agresor, este no se convierte en poseedor, ni el agredido pierde su posesin. b' "erdida de animus. La posesin se pierde por falta de animus domini en aquellos casos en que cesa porque lo que desaparece es la voluntad de poseer por parte del poseedor, aun cuando subsiste la relacion material con la cosa. ). 3surpacin o desposesion clandestina. %e pierde la posesin cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesin de la cosa y goce de ella durante un aBo, sin que el poseedor anterior haga durante ese tiempo acto alguno de posesin, o haya turbado la del que la usurpo. Esto es, cuando una persona se apodera de la cosa en ausencia del poseedor, sin emplear actos de violencia para ello, y entra a poseer la cosa poseida por el anterior poseedor. La posesin se pierde en esta hiptesis por falta de animus en el anterior poseedor, pues la conservacin o laperdida de la posesin depende de su actividad o pasividad. -. 9raditio brevi manu y constituto possessorio. En estos casos, el poseedor deja de serlo sin reali,ar

10

actos materiales de entrega, e incluso en algunos de ellos sigue conservando el corpus, no obstante lo cual la posesin se pierde. Ista se e!tingue por faltar el animus domini en la persona que hasta la reali,acin del acto juridico respecivo ostentaba la calidad de poseedor. c' "erdida de corpus y animus domini. La posesin se e!tingue por la desaparicin de los dos elementos, lo que acontece en los casos de tradicin y abandono. ). 9radicin. Es menester que ella sea reali,ada con la intencion de transferir la posesin de la cosa, y no su tenencia. 8qu$ desaparecen ambos elementos, dado que la tradicin es un acto voluntario que requiere el consentimiento del transmitente, de modo que cesa su animus domini a su ve,, la tradicin consiste en la entrega de la cosa, de modo que cesa tambien el corpus. -. 8bandono. El poseedor se desprende materialmente de la cosa, y dicho desprendimiento debe ser voluntario, lo que significa la desaparicin del animus domini del actual poseedor. 4iferencias entre la tradicin y el abandono. En la primera, el tridente se desprende de la cosa a favor de la persona a la cual quiere transmitirsela en el segundo, la cosa abandonada puede ser poseida en adelante por cualquier persona, e incluso la posesin puede ser retomada por quien la abandono, en tanto no haya sido adquirida por un tercero. C) O:LIGACIONES 2 DERECHOS INHERENTES A LA 1OSESION %%. Obli9aciones. a' 4eber de e!hibir la cosa mueble. Es la obligacin que pesa sobre el poseedor de e!hibir la cosa mueble a un tercero con el objeto de que este pueda comprobar su e!istencia y, eventualmente, solicitar las medidas conservatorias que estime apropiadas para asegurarla. Con car+cter previo a la reivindicacin, el demandante puede pretender que quien la tenga en su poder se la e!hiba con el objeto de identificarla y, de tal forma, hacer ms claro su reclamo, asi como impedir que sea trasladada, ocultada, deteriorada o destruida. Cuando la sentencia condena a restituir una cosa mueble, el demandado la tiene que devolver en el lugar en que esta se halle. %i despus de la demanda la ha transportado a otro lugar mas lejano, tiene que regresarla donde estaba. El que sin justa causa se negare a la e!hibicin, puede ser responsable de los daBos y perjuicios que de su conducta deriven al actor. La obligacin de e!hibir se hace e!igible cuando fuese pedida por otro que tenga un interes en la cosa fundado sobre un derecho. El interes es la medida de las acciones judiciales y en la circunstancia de que solo puede obligarse al poseedor a e!hibir la cosa mueble cuando haya alguien perjudicado. b' *estricciones y limites al dominio. %on obligaciones inherentes a la posesin de cosas inmuebles las obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad. El C.C. abarca no solo las que contemplan intereses privados, sino tambien aquellas establecidas en interes publico, reglamentadas principalmente por el derecho administrativo. c' Cargas que afectan la cosa poseida. %on tambien obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca y la restitucion de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. 9ambien las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor. El hecho de que la cosa este gravada con un derecho real, como servidumbre o hipoteca, impone a quien la posea el deber de respetarlo. 8demas, el concepto de carga real abarca los impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble. d' Cargas de dar, hacer o no hacer. %e refiere al cargo que debe ser soportado por la persona que resulte poseedora del inmueble en virtud de una transmisin en la que dicho cargo le fue impuesto. El cargo es una obligacin personal que solo recae sobre quien lo consintio, sin proyectarse sobre los sucesores particulares, ya que solo se trasladan a los herederos y siempre que no sea inherentes a la persona del causante. El tercero que cumpla los cargos en lugar del donatario para evitar la revocacion, podra luego demandarlo por daBos y perjuicios, siempre que haya adquirido el inmueble por titulo oneroso, como consecuencia de la obligacin de garantia que pesa sobre el vendedor.

11

%i las cosas donadas son muebles y los terceros adquirentes son de buena fe, no se encuentran alcan,ados por los efectos de la revocacion. %(. De#ec$os. %on derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales, los que no competen a una o mas personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada son derechos inherentes a la posesin de los inmuebles las servidumbres activas. El sujeto activo de la servidumbre no puede ser el poseedor ya que carece del derecho de poseer. TENENCIA En')e#aci,n le9al? Cuando alguno por si o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero solo con la intencion de poseer en nombre de otro, sera tambien simple tenedor de la cosa. El tenedor reconoce el dominio en otra persona, porque carece de animus domini, de modo que no esta legitimado para ejercer actos que solo le competen al dueBo de la cosa. Es tenedor quien tiene la cosa, pero reconociendo en otro la propiedad. Casos de tenencia2 a' Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario &tenencia interesada'. El tenedor con derecho personal a tener la cosa tiene interes en ello, ya que puede usarla y go,arla en su provecho. 8si, el locatario tiene el uso y goce de la cosa, y el comodatario puede usar de ella mientras que los tenedores desinteresados carecen de tales facultades. b' Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante &tenencia desinteresada'. El tenedor no obtiene ventajas de la cosa, aunque pueda obtener otro beneficio, como el cobro de un precio por el deposito. c' El que transmitio la propiedad de la cosa, y se constituyo poseedor a nombre del adquirente &constituto possessorio'. d' El que continuo en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista. El usufructuario durante la vigencia de su derecho es poseedor. 3na ve, e!tinguido su derecho se convierte en tenedor, obligado a restituir la cosa al nudo propietario. e' El que continua en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su titulo o que le negase el derecho de poseerla. Auien era poseedor y despus deja de serlo para convertirse en tenedor y esta obligado a restituir la cosa, en este caso en virtud de una sentencia que anula el titulo o niega el derecho de seguir poseyendo. Ejemplo2 un e! propietario que inicia juicio de reivindicacin contra un subadquirente, y el jue, declara la nulidad del titulo de este ultimo, quien pasa a convertirse en tenedor pues, aun a su pesar, debe reconocer en otro la propiedad de la cosa. f' El que constinuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. Es el caso en que una persona poseia la cosa y se convierte en tenedor, en esa hiptesis, en ra,on del reconocimiento del derecho ajeno. El reconocimiento interrumpe la prescripcion adquisitiva, situacion obvia en la medida en que el usucapiente, al reconocer el derecho del propietario, se converite en tenedor, por lo que adolece de la calidad e!igida por la ley para usucapir, cual es la de ser poseedor. %+. Clasificacion de la tenencia El C.C. distingue las cosas que estan fuera del comercio y las que estan dentro de el. 8 su ve, dispone que solo pueden ser poseidas aquellas cosas que estan en el comercio. La doctrina clasifica a la tenencia en absoluta y relativa. Es absoluta cuando la cosa, por estar fuera del comercio, no puede ser poseida por ninguna persona. Es relativa cuando el tenedor reconoce la posesin de otra persona en la cosa que el detenta, lo que no podria hacer en los casos de tenencia absoluta por los motivos que veremos a continuacin. La tenencia absoluta se refiere a aquellas cosas que pertenecen al domino publico estatal, las cuales pueden ser objeto de una posesin, pero si de un uso general por parte de la comunidad. El C.C contempla la tenencia relativa en situaciones en las cuales e!isten paralelamente un tenedor y

12

un poseedor. La tenencia relativa se divide en interesada y desinteresada2 en la primera, el tenedor es interesado por cuanto el obtiene ciertos beneficios o ventajas de la cosa en la segunda, el tenedor no obtiene un provecho directo de la cosa, pues la tiene en interes del poseedor, por lo que tambien se la denomina tenencia por procuracin. %4. Ad.'isici,n de la tenencia. La tradicin es el modo de adquirir la tenencia. Eay otras formas como el constituto possessorio. 9ambien se adquiere la tenencia cuando se encuentra una cosa perdida y se la toma para restituirla al dueBo o a las autoridades publicas, en cuyo caso la persona que la encuentra se convierte en depositario con derecho a una recompensa. %-. Obli9aciones del tenedo#. a' Conservar la cosa. El tenedor debe conservar la cosa para que sea posible al restitucion. 4e no hacerlo nacera su responsabilidad contractual, que se medira en funcion de cual sea el contrato que dio origen a la tenencia, y de lo que hubiesen previsto las partes. %i para conservarla hubiese hecho gastos o mejores necesarias, tiene derecho a ser resarcido por ellos, y tambien puede retener la cosa hasta que el pago se realice. b' (ombrar al poseedor. %i se dirige la reivindicacin contra el tenedor, y este indica el nombre y domicilio de la persona a cuyo nombre posee, no debe responder a la accion, que debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa. %i no lo hace, se lo sanciona impidiendole reclamar por eviccin al poseedor. 8demas, la accion seguira contra el, y podra ser condenado a entregar la cosa al demandante. c' *estituir la cosa. 4ebe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego que la restitucion le sea e!igida conforme a la causa que lo hi,o tenedor de la cosa. La restitucion debe ser hecha a la persona de quien se recibio la cosa o a su representante, aunque otro la reclame o pretenda derechos sobre ella, sin perjuicio de que debe citarlo antes de devolucion. %6. De#ec$os del tenedo#. a' *eclamar gstos o mejores necesarias. *etener la cosa. El tenedor tiene derecho a reclamar el reembolso de los gastos y mejores necesarias que hubiese hecho para conservar la cosa. Este derecho depende de que no hayan previsto las partes otra cosa en el contrato. "uede retener la cosa hasta que le sean pagados dichos gastos. En cambio, carece de derecho de retencion si se trata de gastos o mejoras que no sean necesarios para conservar la cosa, salvo que hubiese previsto una solucion diferente en el contrato respectivo. b' 8cciones. %i la tenencia es turbada o el tenedor resulta despojado, puede intentar los interdictos regulados por el codigo procesal, y las acciones judiciales previstas por el C.C. tambien puede intentar la accion de daBo temido si e!iste la amena,a de daBo grave e inminente a sus bienes. 8demas, puede requerir judicialmente la reparacion de deterioros o averias producidas en un edificio o unidad sometida al regimen de la ley )..0)-, si sufre un perjuicio en su car+cter de ocupante de otra unidad de ese edificio. 1#otecci,n de la posesi,n y la tenencia Concepto Cntentando evitar la justicia por mano propia, si alguien considera que tiene un derecho mejor que el de otra persona, debe probarlo en sede judicial y no por la fuer,a. Es una defensa que puede reali,arse tanto para muebles como para inmuebles.

1#otecci,n poseso#ia en el de#ec$o positi0o 6Los interdictos slo podr+n intentarse2 )J' para adquirir la posesin y la tenencia -J' para retener la posesin y la tenencia .J' para recobrar la posesin o la tenencia /J' para impedir una obra nueva7. La posesi,n y las 0@as le9ales2 El 8rt. -/1> 63n t$tulo v+lido no da sino un derecho a la posesin de

13

la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa2 debe demandarla por las v$as legales.7 Cuando se refiere a 9itulo v+lido, significa un acto jur$dico del cual se deriva un derecho a la posesin. Cualquier titulo que tenga por efecto transmitir un derecho real que se ejer,a por la posesin, por s$ solo, no la hace adquirir al accipiens. Este, que cuenta con el titulo, pero no ha sido investido de la posesin, no podr+ tomarla si hay oponente sino que deber+ recurrir a las v$as legales. El inte#dicto de ad.'i#i# El 8rt. 1;@ del Cdigo "rocesal Civil y Comercial de la (acin dice2 6"ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir+2 )' Aue quien lo intente presente t$tulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho. -' Aue nadie tenga t$tulo de dueBo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto. .' Aue nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.7 %e ha sostenido la inutilidad de este interdicto, en cuanto a la e!igencia de que nadie tenga titulo de dueBo o usufructuario o posea la cosa de que se trata. %i se diera cualquiera de las situaciones, la cuestin deber+ ser tramitada en juicio ordinario. %i alguien estuviera en la tenencia de la cosa, se sustanciar$a por juicio sumar$simo. "ero en ambos casos, se prescindir+ del proceso establecido en el 1;>, que es el propio del interdicto. Relaciones ent#e el petito#io y el poseso#io El principio es el de la separacin entre el posesorio y el petitorio, y est+ establecido en los 8rt. -/@- y -/>-. 4ice el primero que 6La posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser+ intil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado7. El 8rt. -/>- dispone2 6El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr+ acumular el petitorio y el posesorio. %i intentase accin real, perder+ el derecho a intentar las acciones posesorias, podr+ usar despus de la accin real7. La p#otecci,n poseso#ia en pa#tic'la#es. 8. 4efensa privada. La posibilidad de defenderse por s$ mismo de un ataque a la posesin, enmarcada esta defensa en los l$mites legalmente requeribles para su viabilidad, ... , el de la leg$tima defensa de la persona y de sus derechos, insito en todo el ordenamiento jur$dico y que aqu$ recibe una aplicacin espec$fica. )' 8n+lisis del art$culo -/@;. 6El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuer,a con el empleo de una fuer,a suficiente, en los casos en que los au!ilios de la justicia llegar$an demasiado tarde y el que fuese despose$do podr+ recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e!ceda los l$mites de la propia defensa.7 La e!presin 6el hecho de la posesin7 entiendo que ella hace referencia al h+beas. -' *equisitos. Durisprudencia. Fencionamos los tres siguientes requisitos para la procedencia2 a' Aue, de lo contrario, en el caso los au!ilios de la justicia &autoridad pblica' llegar$an demasiado tarde. b' (o debe mediar intervalo entre el ataque y la defensa. Es el requisito de la inmediate, para descartar los casos de clandestinidad. c' (o se deben e!ceder los l$mites de la propia defensa debe haber proporcionalidad entre los medios empleados para el ataque y para la defensa. H. 8cciones contra la 9urbacin. 8rt. -/=12 6%olo habr+ turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una e!clusin absoluta del poseedor7. (o e!iste diferencia conceptual entre el acto de turbacin y el acto de desposesin, diferenci+ndose slo por el resultado2 si resulta una e!clusin absoluta total o parcial, estaremos frente a un supuesto de desposesin total o parcial si no se da tal e!clusin absoluta, se tratar+ de un caso de turbacin. 8rt. 1)@ del Cd. "rocesal 6si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del

14

demandante, la accin proseguir+ como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese posible7. )' 8ccin de Fanutencin &8rt. -/=0' 6La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal que sta no sea viciosa respecto del demandado7. ).a' *equisitos. 4ebe mediar un acto de turbacin, caracteri,ado en los 8rt. -/=1 5 %lo habr+ turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una e!clusin absoluta del poseedor. 8rt.-/=@.5 %i el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser+ ju,gada como indemni,acin de daBo y no como accin ).a.)' 8nualidad. El atributo positivo, es decir, la anualidad, resulta del 8rt. -/@., cuando dice2 6El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un aBo7. El 8rt. -/@@ relativi,a este requisito al establecer2 6La posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin7. Ginalmente, el 8rt. -/>) e!ige que la posesin haya sido continua y no interrumpida en el ltimo aBo para dar lugar a las acciones posesorias. ).a.-' 8usencia de vicios. 8rt. -/@., que luego de mentar el requisito de la anualidad, agrega el de carecer de 6los vicios de ser precaria, violenta o clandestina7, agregando que 6la buena fe no es requerida para las acciones posesorias7. ).b' Legitimacin 8ctiva. La legitimacin activa recae en el poseedor, cuya posesin sea anual y no sea viciosa respecto demandado. -' 8ccin "olicial de Fanutencin &art$culo -/1=' 6la posesin, cualquiera sea su naturale,a, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. %i ello ocurriere, el afectado tendr+ accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar+ sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales7. -.a' *equisitos. %e trata de una accin de las 6llamadas policiales7, que por oposicin a las posesorias en sentido estricto, no requieren para su ejercicio los requisitos enumerados en los 8rt. -/@. a -/>). -.b' Legitimacin activa. Est+ claro que se otorga a toda clase de poseedores, sin distincin alguna. *especto de los tenedores, se confiere tanto a los interesados &8rt. -/1inc.)J como los desinteresados. "ero que est+n e!cluidos de ella quienes se hallen vinculados con la cosa en virtud de relaciones de dependencia, hospedaje u hospitalidad, sencillamente porque no son tenedores. .' Cnterdicto de retener. %e usa para casos de turbacin y est+ legislado en los 8rt. 1); a 1). del Cd. "rocesal2 ..a' *equisitos. "ara la procedencia de este interdicto se requieren las siguientes condiciones2 ).5que quien lo intente se halle en la actual posesin o tenencia de una cosa, mueble o inmueble y -.5 que alguien amena,are perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales aqu$ el concepto es mucho m+s amplio, ya que la idea de turbacin del 8rt. -/=1. Esta perturbacin futura est+ relacionada con las medidas que autori,a el 8rt. 1)., que faculta al jue, para disponer una prohibicin de innovar, bajo apercibimiento de aplicar astreintes. ..b' Legitimacin activa. %e otorga a toda clase de poseedores y tenedores, sin e!clusin de ninguna naturale,a, y se intentar+ contra el turbador, sus sucesores y copart$cipes.

15

..c' 8ccin contra la desposesin. 1.A ACCION DE RESTIT=CIBN. 4enominamos de este modo a la accin posesoria en sentido estricto organi,ada contra el ataque de desposesin. 8rt. -/>@ dice 6Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa7 ).a.5 Concepto de desposesin. Eabr+ desposesin cuando contra la voluntad del poseedor alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin que tuviesen el efecto de e!cluir absolutamente al poseedor, total o parcialmente de la posesin de la cosa. ).b.5 *equisitos. Fismos requisitos de la accin de manutencin, salvo lo relativo a la e!clusin, que debe ser absoluta. ).c.5 Legitimacin activa y pasiva. Corresponde la accin al poseedor, cuya posesin sea anual y no sea viciosa respecto del demandado. En cuanto a la legitimacin pasiva, al menos ser+ la que resulta del 8rt. -/=) para la accin de despojo, es decir, alcan,ar+ hasta los sucesores particulares de mala fe. !.A ACCION DE DES1OCO. Est+ legislada en los 8rt. -/=; al -/=/. 6Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, an vicioso, sin obligacin de producir t$tulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueBo del bien. E!ceptuase de esta disposicin a quien es tenedor de inters ajeno o en ra,n de una relacin de dependencia, hospedaje u hostilidad7. -.a.5 Concepto de despojo. 6(o compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en la tradicin7. La accin de despojo, tiende a prevenir y reprimir el atentado de hacerse justicia por s$ mismo con grave turbacin de la pa, pblica, protegiendo solamente el hecho actual de la posesin contra quien violentamente desposee al poseedor. -.b.5 *equisitos. Los requisitos de la accin de manutencin del 8rt. -/1=. -.c.5 Legitimacin activa y pasiva. La accin de despojo se confiere a todo poseedor pero solamente a los tenedores interesados ya que est+n e!cluidos los que lo son en inters ajeno. (o se confiere a quienes est+n vinculados con la cosa en virtud de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad, los cuales no son ni poseedores ni tenedores, no e!istiendo tampoco mera yu!taposicin local, dado que el contacto f$sico es requerido. El actor no se ver+ en la necesidad de producir t$tulo alguno para fundar su demanda, porque 6ser+ intil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado7. %.A INTERDICTO DE RECO:AR. Cdigo procesal 8rt. 1)/ a 1)>. ..a.5 *equisitos para intentarlo. ..a.).5 Aue quien lo intente o su causante, hubiere tenido la posesin actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble. ..a.-.5 Aue hubiese sido despojado total o parcialmente de la cosa con violencia o clandestinidad, lo que evidencia que en orden al concepto de despojo, adopta un criterio intermedio al mencionar la clandestinidad pero no el abuso de confian,a. ..b.5 Legitimacin activa y pasiva. %e otorga a toda clase de poseedores y tenedores, sin e!clusin alguna, y se intentar+ contra el autor denunciado, sus sucesores, copart$cipes o beneficiarios del despojo. (.A ACCION DE RESTIT=CIBN 2 DE DES1OCO. K%on dos acciones distintasL %$, son dos acciones distintas. Grente a una desposesin, quien tenga posesin anual y carente de vicios, podr+ intentar la accin de restitucin, o la accin de despojo. El poseedor que no rena tales requisitos, y an el tenedor

16

interesado, podr+ hacer uso nicamente de la ltima nombrada. Eay dos posesiones distintas y por tanto, deben e!istir dos defensas distintas. El 8rt. .=// dice 6cuando el que retiene la cosa ha sido despose$do de ella contra su voluntad puede reclamar la restitucin por las acciones concedidas en este Cdigo al poseedor despose$do7. Es clara la referencia a la posibilidad de m+s de una accin. Concepto de Ob#a n'e0a. Es el medio o el veh$culo por el cual se causa una turbacin o una desposesin. %e trata de un remedio posesorio calificado o erigido en tal por la causa del ataque. Acci,n de ob#a n'e0a Da#t@c'lo !(6-) 6%i la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comen,ara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras e!istentes, la accin posesoria ser+ ju,gada como accin de despojo7. La ubicacin de la obra nueva dentro o fuera del inmueble del poseedor, determinar+ que la accin sea ju,gada como una accin contra la desposesin o contra la turbacin, respectivamente, posesoria o policial en sentido estricto, segn se cumplan o no los requisitos de la anualidad y la ausencia de vicios. Inte#dicto de Ob#a N'e0a 4ice el 8rt. 1)= del Cd. "rocesal : 6Cuando se hubiere comen,ado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podr+ promover el interdicto de obra nuevo. %er+ inadmisible si aquella estuviere concluida o pr!ima a su terminacin. La accin se dirigir+ contra el dueBo de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. 9ramitar+ por el juicio sumar$simo. El jue, podr+ ordenar preventivamente la suspensin de la obra7. El interdicto no se distingue si la obra est+ ubicada en terrenos del poseedor o no, lo que en realidad parece aceptable, al no advertirse la utilidad de tal distincin, en la medida en que los efectos de la sentencia no difieren en uno y otro caso. a' *equisitos. ?portunidad. En cuanto a la accin de obra nueva del Cdigo Civil, se estar+ a lo dicho con respecto a los requisitos a los requisitos para intentar las acciones en sentido estricto o policiales contra la desposesin o la turbacin, segn sea el caso. El interdicto no contiene limitaciones en orden a la legitimacin activa. "uede ser intentado por toda clase de poseedores y tenedores. b' Efectos. El 8rt. -0;; del Cd. Civil dice2 6tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que su terminacin se mande deshacer lo hecho7. El Cdigo "rocesal ofrece mayores posibilidades de decisin al jue,, puesto que le permite disponer la suspensin definitiva de la obra o, en su caso, su destruccin y la restitucin de las cosas al estado anterior, a costa del vencido, mientras que el Cdigo Civil slo tiene prevista la condena a deshacer lo hecho. DEN=NCIA DE DAEO TE;IDO Con la reforma del C.C. por la ley )@.@)), establece una novedad2 el que tema sufrir un daBo a sus bienes puede denunciarlo a un jue, para que este adopte medidas cautelares &8rt. -/=='. El 1-. bis del Cd. "rocesal civil y comercial dice que el daBo debe ser grave e inminente y ser+ anali,ado por el jue, al constituirse en el lugar, el cual si ve que corresponde dispondr+ medidas para cesar el peligro. M pueden iniciar esta accin todos los que teman un daBo a sus bienes. 1ROCEDI;IENTO C=DICIAL a' El art$culo -0;) del Cdigo Civil. 6Las acciones posesorias ser+n ju,gadas sumariamente y en la forma que prescriban las leyes de los procedimientos judiciales.7 b' El art$culo 1-. del Cdigo "rocesal. 6Las acciones posesorias del 9$tulo CCC, Libro CCC del Cdigo Civil, tramitar+n por juicio sumario. 4educida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr+ promoverse accin real7. 8l atribuir el tr+mite del juicio sumario a las acciones posesorias, reservando para los interdictos el del juicio sumar$simo, brinda un slido respaldo a quienes sostenemos que ambos remedios son independientes y que los segundos no constituyen la regulacin procesal de las primeras. Las acciones posesorias del Cdigo Civil deber$an tramitar en juicio ordinario.

17

c' "rescripcin y caducidad de acciones e interdictos. %egn el 8rt. /;.>, las acciones posesorias del Cdigo Civil prescriben al aBo. El Cdigo "rocesal tiene previsto tambin el pla,o de un aBo, pero para la caducidad de los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva, los cuales no podr+n ser promovidos despus de transcurrido ese pla,o desde que se produjeron los hechos que los fundaren. Entre las diferencias de la prescripcin con la caducidad, seBalamos que en la primera caben causales de interrupcin y suspensin, que deben ser alegadas por parte interesada y que afectan a todas las acciones, lo que no se produce en la segunda. La accin de despojo es una de las acciones que segn el Cdigo "rocesal &8rt. 1-.' debe tramitarse por juicio sumario, y esto la separa definitivamente del interdicto de recobrar, que tramita por juicio sumar$simo. 8dem+s, en este ltimo, los efectos de la sentencia se limitan a la restitucin de la posesin o la tenencia al despojado, mientras que en la accin de despojo los efectos son mucho m+s amplios. El 8rt. -/=/ del Cdigo Civil dice 64ebe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemni,acin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias7. DO;INIO A) CONSIDERACIONES GENERALES. *7. Definici,n le9al El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accion de una persona, de una manera absoluta, e!clusiva y perpetua. El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa. Correlativamente, es el mayor, mas e!tenso y mas completo poder de su titular sobre ella los demas derechos reales no son sino fragmentos de esa totalidad que es el dominio. *1. Ca#acte#es. a' 8bsoluto. Esta empleado en el sentido de que el dominio es el derecho real que mayores facultades le confiere a su titular. Es el derecho que da a su titular la facultad de usar la cosa, percibir sus frutos o go,ar de ella, y disponer de ella tanto fisica como jur$dicamente. )' 8l conferir el dominio a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa, todos los demas derechos reales vienen a ser desmembraciones de aquel. -' El dominio es el unico entre los derechos reales que implica y contiene la facultad de disponer materialmente de la cosa que es su objeto. b' E!clusivo. Es e!clusivo porque dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa. Cuando son propietarias en comun de la misma cosa entramos en el terreno del condominio, el cual no es sino el dominio en estado de comunidad. El C.C establece para el dominio la presuncion de que el propietario tiene un derecho e!clusivo e ilitimado, y por eso cualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro debe probar su pretensin. c' "erpetuo. En algunos casos puede faltar el car+cter perpetuo porque no es inherente a la esencia del dominio, sino tan solo a su naturale,a esto hace posible que el dominio pueda ser temporario, como acontece en los casos de dominio revocable o fiduciario, que son especies del dominio imperfecto. %er perpetuo significa que no se e!tingue por el solo transcurso del tiempo, que tiene una duracion ilitimada, aunque se transmita la cosa que es su objeto, voluntaria o involuntariamente, por los medios legales. G8C3L984E% F89E*C8LE%2 el art -0). establece 6es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y go,arla conforme a un ejercicio regular7. "or mas que el dominio sea un derecho absoluto, su ejercicio puede estar, y esta, sometido a numerosas restricciones, no solo respecto de los vecinos y fundos vecinos sino tambien en el interes publico. El propietario podria desnaturali,ar, degradar o destruir la cosa, siempre que no estuviese comprometido un interes

18

publico o interes general y colectivo, caso en que era el legislador quien debia acudir en au!ilio de este inters dictando la ley correspondiente. EL 8H3%? 4EL 4E*ECE?2 la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. %e considera tal al que contrarie los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos, o al que e!ceda los limites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. "odriamos decir que son infinitos los actos que puede reali,ar sobre la cosa, siempre dentro del ejercicio regular. G8C3L984E% D3*C4CC8%2 las facultades juridicas que en principio tiene el propietario son, limitadas en su numero, pero no ta!ativas. En primer lugar, aqu$ se impone la limitacion del numerus Clausius. "ues el propietario solo podra constituir sobre la cosa los derechos reales reconocidos por la ley, y no podra modificar su regimen, salvo en lo que aquella le permita. 4entro de estas facultades puede ejecutar todos los actos juridicos de que aquella pueda legalmente ser objeto y puede abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona. Claro esta que tambien estas facultades sufren limitaciones, y habra que estar en cada caso a lo que dispone su titulo o la ley que regla el derecho por ejemplo en lo relativo a las cl+usulas de inalienabilidad. (os referiremos a continuacin a tres casos fallados por la Corte %uprema respecto de la limitacion de las facultades juridicas del propietario. En el primero 6Ercolano cN Lantieri de *ensha<7 se trataba de la limitacion en el precio de la locacion impuesta por la ley )).)0@. "ero aqu$ se presenta esta particularidad2 en este juicio, no se habia invocado la e!istencia de contrato de cumplimiento e!igible en el futuro, sino una locacion por simple convenio verbal y sin termino. 8qu$ la corte dijo que 6la reglamentacin o limitacion del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social.7 8demas sostuvo que al no haber un contarto escrito, el inquilino podia cesar el arrendamiento en cualquier tiempo, despues de promulgada la ley )).)0@ y que, producido el caso, no habria podido alquilar la habitacion a un tercero por mayor precio que el que regia el )O de enero de )=-;, es decir, el que fija dicha ley reglamentaria, por lo cual, se declara que el art )O de la ley )).)0@ de la manera que ha sido aplicada en la sentencia no es repugnante a lo dispuesto en los arts )/ )@ y -> de la Constitucion. En el segundo 68vico cN 4e la "esa7 se discutio la valide, constitucional de la ley )).@/) que establecia una moratoria por el termino de tres aBos de las obligaciones garantidas con hipoteca que se hallaban vencidas y limitaban al 1P anual. Esta ley fue dictada con motivo de la profunda crisis economica producida en el pais a partir de )=.; que a su ve, fue consecuencia de la gran depresion mundial de )=-> y )=-=. En conclusion podemos afirmar que la gravedad y e!tensin de la crisis economica justifican ampliamente la ley impugnada que todas sus disposiciones se proponen salvaguardar en lo posible un fin legitimo, como lo es el interes publico comprometido en esta grave emergencia. "or los fundamentos e!presados, la corte declaro que ninguna de las disposiciones impugnadas de la ley )).@/) era inconstitucional. El tercer fallo es 6Eorta cNEargundeguy7. La corte e!preso aqu$ no se trata como en los casos anteriores ju,gados de la reglamentacin de nuevas facultades, inherentes al derecho de propiedad, con relacion a su ejercicio futuro, sino de la privacion, sin compensacion alguna, de un bien adquirido en virtud del uso ilegitimo de esas mismas facultades, antes de hallarse reglamentadas. En este caso habia contrato escrito, y por ello la corte considero que no se podia cercenar sin compensacion un derecho adquirido definitivamente, CLASI8ICACION DEL DO;INIO a' "ropiedad del Estado. 4ominio "ublico y "rivado. Las cosas de dominio pblico son las que pertenecen al Estado como rgano pol$tico y son de uso comn o est+n afectadas a un fin comn, son inalienables, inajenables, inembargables e imprescriptibles. Estos bienes a veces pueden ser usados por algunos por medios de concesin, pero slo podr+n enajenarse recin cuando pasan a dominio privado del Estado, mediante la desafectacin &por Ej. "or medio de una ley', antes nunca.

19

Las cosas de dominio privado del Estado son aquellas donde este acta como un simple particular ellas son embargables, enajenables, prescriptibles, etc. b' 4ominio internacional y 4ominio eminente. 4ominio internacional es la propiedad de Estado a Estado. Es el derecho que pertenece a una (acin de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con e!clusin de otras naciones, de mandar en l como poder soberano, independiente de todo poder e!terior derecho que crea, para los otros estados, la obligacin de no poner obst+culo al empleo que haga la nacin propietaria de su territorio. 4ominio eminente es la propiedad soberana del Estado. El estado tiene, respecto a los bienes que est+n en el territorio un poder o derecho superior de legislacin, de jurisdiccin y de contribucin . Es el derecho de someter la propiedad privada a restricciones en homenaje al inters pblico. c' 4ominio perfecto e imperfecto. Esta distincin se vincula a la idea de que aquel apare,ca revestido o no, de todos los caracteres o facultades que la ley le atribuye en caso afirmativo ser+ pleno o perfecto, y en caso negativo, ser+ menos pleno o imperfecto. 4ice el 8rt. -0;@ 6El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningn derecho real hacia otras personas. %e llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etctera.7 M por su parte, el 8rt. -11) dice2 64ominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueBo perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til.7 En resumen, cuando el dominio no esta afectado en su perpetuidad, es decir, no esta sujeto a e!tinguirse por el vencimiento de un pla,o o el cumplimiento de una condicin. ? bien cuando no esta grabado con algn derecho real, es "leno o perfecto. En cuanto al imperfecto, hay dos supuestos2 Cuando se afecta el car+cter de perpetuidad &aqu$ se hallan el 6dominio fiduciario y el 4ominio revocable7' y, cuando en ve, de eso, lo que afecta al dominio es que est+ gravado con algn derecho real a favor de otra persona. Cabe destacar, que en nuestro derecho se presume que el derecho de dominio es perfecto, y de ello deriva que quien pretenda que la cosa de otro est+ gravada con algn derecho real, debe probarlo.

Fodos de adquisicin del dominio2 Concepto general2 art. -0-/ Cd. Civ2 Fodos de adquisicin del dominio son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisicin de este derecho real. 8l respecto dice el art . -0-/2 QEl dominio se adquiere2 ). "or la apropiacin -. "or la especificacin .. "or la accesin /. "or la tradicin 0. "or la percepcin de los frutos 1. "or la sucesin en los derechos del propietario @. "or "rescripcin.Q Clasificaciones2 #eneralmente se dan las siguientes2 )' O#i9ina#ios y de#i0ados2 %egn que la adquisicin del dominio na,ca en cabe,a del adquirente, sin atencin al derecho del antecesor. El inters de esta distincin reside en que en la originaria el dominio se adquiere sin limitaciones, salvo las que surjan de la propia ley, mientras que en la derivada, el derecho se adquiere con las limitaciones que el antecesor ten$a. ?riginarios2 apropiacin, especificacin, accesin, percepcin de frutos. 4erivados2 tradicin, sucesin.

20

-' A t@t'lo 'ni0e#sal y a t@t'lo pa#tic'la# %egn que se adquiera todo o parte de un patrimonio o cosas individuales. En la tradicin hay sucesin a t$tulo singular. .' G#at'itos ' one#oso %egn que se adquiera sin contraprestacin /' 1o# actos ent#e 0i0os o po# ca'sa de )'e#te es ejemplo del primero la tradicion, y del segundo, el legado de cosa cierta. Ap#opiaci,n concepto E!iste apropiacin cuando se aprehende una cosa con +nimo de hacerse dueBo de la misma. 4icha aprehensin slo servir+ para adquirir el dominio cuando2 ). El adquirente tenga capacidad de adquirir -. La cosa sea susceptible de apropiacin. 8' Cosas sin dueBo y abandonadas2 %olamente entran en esta categor$a de cosas susceptibles de apropiacin2 las cosas muebles sin dueBo. Los inmuebles no son susceptibles de apropiacin, asi lo dispone e!presamente el art. -0-1, y porque los inmuebles nunca carecen de dueBo ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado. H' Cosas perdidas2 "ara que e!ista Qcosa perdidaQ son necesarios dos requisitos2 el objetivo o material, reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre e!puesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera y el subjetivo, consistente en la negligencia o descuido, pero que e!cluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella. %e rigen por idnticas normas los bienes a los que una persona tiene derecho, pero lo ignora. El Cdigo Civil dice, basta a quien sostenga que se trata de una cosa perdida alegar tal circunstancia, sin que tenga que acreditar que la hall en la v$a pblica y fue e!traviada por su dueBo. Es a ste al que le corresponde probar lo contrario. El art. -0.. dispone que2 Qel que hubiera hallado una cosa perdida tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella y a una recompensa por el halla,go. El propietario puede e!onerarse de todo reclamo cedindola al que la hallQ. "ara que el halla,go genere derecho a recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido de que entre el propietario y el hallador no debe mediar relacin alguna que implique la facilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador. Especificaci,n art. -01@2 Q8dquirese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intencin de apropi+rselo.Q Accesion2 4ice el art. -0@)2 Q%e adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra cosa por adherencia natural o artificial.Q T#adici,n t#aslati0a de do)inio La tradicin es un modo de adquirir el dominio en forma derivada C' *equisitos de la tradicin traslativa de dominio2 Los requisitos mencionados son tres2 )' que el tradens sea propietario de la cosa. -' que tradens y accipiens tengan capacidad. .' que la tradicin se efecte por t$tulo suficiente para trasmitir el dominio.

C) RESTRICCIONES 2 LI;ITES AL DO;INIO +1. Rest#icciones en inte#Fs #ecip#oco de los 0ecinos. a' *estricciones respecto de obras, trabajos e instalaciones. El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueBo garantia alguna por el perjuicio que pudiera causarle su ruina, ni puede e!igirle que repare o haga demoler el edificio. %in embargo, es deber del propietario mantener sus edificios de manera que la caida de estos, o de los materiales que de ellos se desprendan, no pueda daBar a los vecinos o transentes, so pena de responder por los daBos e intereses. Auien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daBo a sus bienes, puede denunciar ese hecho al jue, a fin de que se adopten las medidas cautelares oportunas. )' E!cavaciones o fosos. (o se los puede hacer si ellos pudieren causar en el fundo vecino la ruina de edificios o de plantaciones, o desmoronamientos de tierra. -' Cercania de una pared medianera o divisoria. (o se pueden hacer po,os, cloacas,

21

letrinas, acueductos que causen humedad, u otras fabricas o empresas peligrosas a la seguridad, solide, y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos. El que quiera hacer una chimenea debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedras de )1 cm de espesor, o de .; cm si quiere hacer po,os. .' 9rabajos u obras que privan de ventajas. Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos perjuicio, tuviesen como resultado privarles de ventajas de que go,aban hasta entonces, no les dan derecho para ser indemni,ados por daBos y perjuicios. /' "aso de obreros e instalacion de andamios. Auien para edificar o reparar su casa tiene necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a este a sufrirlo, con la condicion de que satisfaga los perjuicios que cause. b' IN;ISIONES IN;ATERIALES las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daBos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben e!ceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autori,acin administrativa para aquellas. %egn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemni,acin de los daBos o la cesacion de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el jue, debe contempori,ar las e!igencias de la produccion y el respeto debido al uso regular de la propiedad asimismo tendr+ en cuenta la prioridad en el uso. La 6normal tolerancia7 a que se refiere la ley es en realidad una forma abstracta, porque es el jue, quien dira cual es el limite en cada caso concreto que se le presente. Estimamos que la ley permite al jue, disponer la indemni,acin de los daBos producidos, y adem+s, la cesacion de las molestias o su disminucin al limite que se considere normalmente tolerable. Es decir que a pesar del empleo de la conjuncion disyuntiva 6o7, cabe entender que el jue, puede disponer ambas cosas, sin tener que optar por una. c' 3tili,acin de paredes medianeras. Los distintos propietarios tienen derecho para servirse de la pared medianera, y tambien para arrimar toda clase de construcciones, y abrir armarios o nichos. 8demas, tienen derecho de al,ar el muro a su costa, sin necesidad de indemni,ar al vecino por el mayor peso que cargue. d' "lantacin de arboles y arbustos. Los propietarios no pueden tener arboles a una distancia menor de . m de la linea divisoria con el fundo vecino, y los arbustos a menos de ) m, y aunque los arboles esten a la distancia legal, el vecino puede cortar por si mismo las raices que se e!tienden a su fundo, y puede pedir que se corten las ramas en todo lo que se e!tienden a su propiedad. e' #arotaje de los techos y aguas servidas. )' #arotaje. Los techos deben ser hechos de manera que las aguas pluviales caigan sobre el propio suelo, sobre la calle o sobre sitios publicos, y no sobre el suelo vecino. -' 8guas servidas. El propietario esta obligado a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas, que no sean pluviales o de fuentes, sobre su propio fundo o sobre la via publica, y por ningun trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de po,os que el tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpie,a domestica o en trabajo de fabrica, salvo cuando fuesen me,cladas con el agua de lluvia. f' ?bligacin de recibir las aguas de los fundos superiores. )' terrenos inferiores. Los propietarios de los fundos inferiores estan obligados a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores. Esas aguas son las de lluvia y las de los manantiales, que corren en forma natural de los predios mas elevados, lo que debe ser determinado por la propia naturale,a del terreno y de sus accidentes, sin el hecho del hombre. 8demas estan obligados a recibir las arenas y piedras que arrastren las aguas pluviales, y las aguas subterraneas que por su abundancia no se las pueda contener en el terreno superior. -' 9errenos superiores. El propietario de un fundo superior que tenga un manantial cuyas aguas

22

afloran a la superficie, no puede usarlas de manera tal que las haga perjudiciales para las propiedades inferiores. 9ampoco puede reclamar las arenas y piedras que las aguas pluviales arratraron hasta los terrenos inferiores. %i deja pasar -; aBos sin reclamar al vecino del terreno inferior, ya despus no puede e!igir la destruccin de los diques u obras que este haya hecho para hacer refluir sobre el terreno superior las aguas, arenas o piedras. D) EGTINCION DEL DO;INIO +!. E5isten dos clases de e5tinci,n de la p#opiedad 2 de car+cter absoluto y de car+cter relativo. En las primeras, la e!tincin se produce por una causa que ataBe a la cosa en si misma, y ademas se e!tingue no solo para el titular del derecho sino para todos. En las segundas, la propiedad se pierde para el titular del derecho, pero normalmente la cosa pasa a otro. Los modos relativos de e!tincin del dominio son2 a' transformacin b' accesin c' prescripcion d' enajenacin, seguida de traidicon e' sentencia judicial f' e!propiacin g' transmisiones anuladas judicialmente h' abandono de la cosa mueble para persona determinada i' abandono de inmuebles. El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a titulo de transformacin, accesin o prescripcion, la propiedad de una cosa perteneciente a otro. %e pierde el dominio por enajenacin de la cosa mueble cuando otro la adquiere por la tradicin, y en los inmuebles despus de firmado el instrumento publico de enajenacin, seguido de tradicin. El dominio se pierde tambien por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia, e!propiacin por necesidad o utilidad publica o por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucion de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un titulo vicioso. En materia de e!tincin del dominio sobre inmuebles, si bien se e!tingue para el transmitente despus de formado el instrumeno publico de enajenacin, seguido de tradicin, dicha transmisin no es oponible a terceros interesados mientras no haya sido registrada. Los casos de e!tincin absoluta son /2 a' destruccin o consumo total de la cosa b' puesta de la cosa fuera del comercio c' animales que recuperan su antigua libertad d' abandono de la cosa mueble. +%. Dest#'cci,n o cons')o total de la cosa . %i la cosa sobre la cual recae el derecho se destruye, se e!tingue el derecho de dominio, pues ya no habra posibilidad de que ella este sometida a la voluntad y a la accion del titular pero si subsistira el derecho de dominio sobre los despojos de la cosa, si estos e!istieran. Lo mismo sucederia si se tratare de cosas que se han consumido totalmente, por ej, los alimentos o las bebidas. +(. 1'esta de la cosa f'e#a del co)e#cio. %e da, por ej, cuando la cosa pasa a ser del dominio publico del Estado, como el supuesto de que un rio abandone su antiguo cauce y tome terrenos privados para el nuevo +lveo. +*. Ani)ales .'e #ec'pe#an s' anti9'a libe#tad. La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueBo. ++. Abandono de la cosa )'eble . 4esde el mismo momento en que su propietario la abandona pierde su dominio, que pasa a ser res derelictae hasta que otro se la apropie. Fientras esto ultimo no suceda, el dominio sobre esa cosa se ha e!tinguido en forma absoluta. El abandono de cosa mueble para persona determinada no esa una causal de e!tincin absoluta del dominio porque la cosa no a pasa a ser res derelictae, ya que hay una cesion, de modo que si otro ls tomaren, el dueBo que la abandono puede reivindicarla. En cuando al abandono de inmuebles, es un supuesto de e!tincin relativa, porque los inmuebles que carecen de dueBo son bienes privados del Estado. DO;INIO 8ID=CIARIO es una especie del genero imperfecto. Esta tipificado por el art -11-2 64ominio fiduciario es el que se adquiere en ra,n de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y

23

esta sometido a durar solamente hasta la e!tincin del fideicomiso, p+rale efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.7 %e trata del derecho real de dominio definido por el art -0;1 del Cdigo, pero desprovisto de uno de sus caracteres, la perpetuidad, en la medida en que se puede e!tinguir por el cumplimiento de un pla,o o de una condicin resolutorios. La fuente del dominio fiduciario es un acto o negocio fiduciario, en el cual el Gacttum fiducia se materiali,a mediante la condicin o el pla,o resolutorios, aunque ello tambin se puede lograr mediante un acto de ultima voluntad. %3DE9?% M ?HDE9?%2 al referirnos a los sujetos, lo hacemos teniendo en mira las partes de la relacion juridica, del negocio fiduciario que sirve de causa fuente al dominio fiduciario, pues en lo que concierne al derecho real no se puede hablar de partes, porque se establece una relacion directa e inmediata entre el sujeto y la cosa en el caso, entre el titular del dominio fiduciario y el objeto del fideicomiso. Las partes intervinientes en el negocio fiduciario pueden ser dos, tres o cuatro2 )' el constituyente o fideicomitente, que es quien se desprende del dominio a favor de otra persona -' el fiduciario, que recibe el dominio transmitido temporariamente por el constituyente del fideicomiso .' el fideicomisario, que es el tercero a quien habra que transmitirle el dominio si se cumple la condicion resolutoria o vence el pla,o resolutorio establecido en el contrato, y /' el beneficiario, que recibira los beneficios de la gestion del fiduciario. Fodos de adquisicin del dominio fiduciario2 el dominio fiduciario se adquiere por actos entre vivos y, en forma derivada, por la concurrencia del titulo y el modo. El titulo esta configurado por el llamado negocio fiduciario o Gacttum fidiciae, el cual contiene una modalidad resolutoria que, al verificarse, obliga al fiduciario a retransmitir el dominio de la cosa al fideicomisario. "ara que la transmision fiduciaria de imuebles sea oponible a terceros, debera ser inscripta en el *egistro de la "ropiedad Cnmueble. "or ultimo, tambien puede constituir el dominio fiduciario por actos de ultima voluntad, siempre y cuando la duracion de este no dependa de la muerte del instituido, porque de ser asi se estara en presencia de una situacin fideicomisaria prohibida por el art .@-/. Gacultades del dueBo fiduciario2 habida cuenta de que, pendiente el pla,o o la condicion, el fiduciario es el dueBo de la cosa transmitida, debemos reconocer que sus facultades son amplias, es decir, que go,a de todas las prerrogativas y derechos con que cuenta el dueBo pleno o perfecto. 8si, puede reali,ar actos de disposicin y de administracin sobre la cosa que le fue confiada. 9anto unos como otros, en principio, permanecer+n inclumes. "uede tambien percibir los frutos, usar y go,ar de la cosa, y ejercer acciones posesorias y reales en defensa de la cosa que adquiri. *egimen de los frutos2 dada su condicion de dueBo, el fiduciario tiene, en principio, derecho a los frutos, ya sean naturales, industriales o civiles, los que ingresaran en el patrimonio especial creado por la ley -/.//). Eay que tener presente que en el contrato de fideicomiso se puede designar a un beneficiario, y reconocerle el derecho a los frutos de la cosa, en cuyo caso el fiduciario estara obligado a entreg+rselos. 3na ve, concluido el fideicomiso, el fiduciario debe transmitir al fideicomisario, no solo la cosa sino tambien los frutos, incluso los percibidos, ya que el art @O establece la prohibicion de que el fiduciario pueda adquirir para si los bienes fideicomitidos. 8ctos de disposicin2 la nueva legislacin confirma la regla de que el judiciario, en su condicion de dueBo, puede enajenar o gravar la cosa. Es la logica consecuencia de tener el ius abutendi que confiere el derecho real de dominio. %urgen las siguientes restricciones a los actos de disposicin2 )' los fines del fideicomiso -' la necesidad de consentimiento del fiduciante o del beneficiario si asi se establecio en el contrato .' la prohibicion de constituir usufructo por lo dispuesto en el art ->/) del codigo, y /' la imposibilidad de transmitir su derecho por causa de muerte, pues si fallece la cosa fideicomitida no pasa a sus herederos, sino que se le designa un fiduciario sustituto. El fiduciario debe obrar con la diligencia de un buen hombre de negocios, sobre la base de la confian,a depositada en l, de modo que si incurre en abusos sera responsable civil y penalmente. 8cciones2 el fiduciario puede ejercer acciones posesorias y reales en caso de sufrir algun ataque en su derecho de propiedad. 9ambien, dada su condicion de dueBo, puede intentar la accion de deslinde en

24

el caso de hallarse los limites del terreno confundidos con los de un terreno colindante. 4erecho de retribucin2 el fiduciario tiene derecho a una retribucin por su trabajo y al reembolso de los gastos, salvo estipulacion en contrario. 4erecho a renunciar2 el fiduciario cesara como tal si renuncia, siempre y cuando en el contrato se hubiese autori,ado e!presamente esta causa. En tal caso, correspondera la designacion de un sustituto. "rohibicin2 el fiduciario no puede adquirir para si los bienes fideicomitidos. Esto significa que al e!tinguirse el fideicomiso, la cosa o los otros bienes que lo integren deben necesariamente ser transmitidos a otra persona, que puede ser el fideicomisario, el beneficiario o el propio fiduciante. ER9C(CC?( del dominio fiduciario2 se e!tingue por el cumplimiento de la condicion resolutoria o por el vencimiento del pla,o resolutorio, y en ese caso el fiduciario debe transmitir la cosa al fideicomisario. Corresponde aclarar que el acaecimiento del evento resolutorio no produce ipso iure el cambio de titularidad, pues para que el designado adquiera el dominio debe hacersele la tradicion de la cosa. Cabe mencionar otros modos de e!tincion del dominio fiduciario2 destruccin total de la cosa colocacion de la cosa fuera del comercio abandono, si es una cosa mueble prescripcion adquisitiva operada a favor de un tercero. La ley -/.//) establece supuestos en los que el fiduciario debe cesar como tal, y la propiedad fiduciaria continua en cabe,a de un fiduciario sustituto. %e trata de casos de e!tincion relativa )' por remocion judicial por icumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiduciante, o a pedido del beneficiario con citacion del fiduciante. -' "or nuerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona fisica. .' "or disolucin, si fuere una persona juridica. /' "or quiebra o liquidacin. 0' "or renuncia, si en el contrato se hubiere autori,ado e!presamente esta causa. 8cciones del fideicomisario2 como el derecho del fideicomisario es de indole personal, pues se sustenta en la respectiva obligacion contraida al celebrarse el contrato, solo puede ejercer una accion personal contra el propietario imperfecto &fiduciario' para que la cosa le sea entregada. 8hora bien, diferente es la situacin si la cosa no esta en poder del fiduciario, sino que ha pasado a manos de terceros poseedores de mala fe o a titulo gratuito. En este supuesto, no obstante carecer de un derecho real, se debe aceptar la posibilidad de que el fideicomisario intente contra dichos terceros la accion reivindicatoria. Efectos de la resolucion2 quedan a salvo los actos de disposicin reali,ados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislacin especial. "osibilidad de subrogacin real2 puede suceder que el fiduciario enajene la cosa y que en su lugar ingrese en el patrimonio fideicomitido su valor, esto es, el precio. ?bviamente concluyo el dominio fiduciario como derecho real, pues la cosa cierta y determinada que era su objeto fue transmitida. 4e todas formas, cabe preguntarnos si el fideicomisario tiene derecho a recibir, cuando corresponda, la cantidad equivalente en reempla,o de la cosa que ya no podra ser recuperada. En primer lugar, haba que observar lo que las partes hayan previsto en el contrato, el cual debera contener 6la determinacin del modo en que otros bienes podran ser incorporados al fideicomiso. La intervencion registral frente a actos de transmisin fiduciaria2 el car+cter fiduciario del dominio tendra efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan las formalidades e!igibles de acuerdo a la naturale,a de los bienes respectivos. Cuando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deberan tomar ra,on de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario, y agrega que tambien deberan registrarse los nuevos bienes que adquiera el fiduciario con los frutos o los productos de actos de disposicin de los bienes fideicomitidos. 8IDEICO;ISO Concepto y caracteres2 habra fideicomiso cuando una persona &fiduciante' transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro &fiduciario', quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien

25

se designe en el contrato &beneficiario', y a transmitirlo al cumplimiento de un pla,o o condicion al fiduciante, al beneficiario, o al fideicomisario. C?(%E(%38L2 se trata de un contrato consensual, es decir, queda concluido para producir sus efectos propios desde que las partes hubiesen rec$procamente manifestado su consentimiento. ?(E*?%?2 el contrato sera oneroso si se estipula una retribucin para el fiduciario por la ejecucion de los encargos encomendados, lo que la ley presume si no se establece e!presamente lo contrario. HCL89E*8L2 pues su consumacin depende del consentimiento que a su debido tiempo debe dar cada una de las partes, y porque su caracteristica esencial es la de producir derechos y obligaciones reciprocos, lo que lo hace sinalagmatico. "ara su formacin es necesaria, por lo menos, la concurrencia de dos partes. 3(C98*C?2 se trata de un solo acto juridico, aunque determine complejas modificaciones en la relacion juridica. 8demas tiene una causa propia, la causa fiduciae G?*F8L2 cabe deducir que debe celebrarse por escrito, quedando descartada la forma oral. 8demas, deben cumplirse los requisitos formales correspondientes a la naturale,a de los bienes transmitidos. Gideicomiso testamentario2 permiten designar al fiduciario para que, a la muerte del acusante, reciba todo o parte de sus bienes con objeto de destinarlos a ciertas finalidades, en beneficio de otro u otros. 8l concluir el fideicomiso, los bienes deben ser transmitidos a quien se hubiese designado en el testamento, o bien a quien supletoriamente indique la ley. ?bjeto. "89*CF?(C? %E"8*84?2 toda clase de bienes pueden ser, en principio, objeto del fideicomiso, ya sean determinados o determinables, los que podran ser sustituidos por otros durante la ejecucion del fideicomiso. 4ebera tratarse de cosas ciertas, determinadas, actualmente e!istentes, y que esten dentro del comercio. %obre los bienes fideicomitidos se crea un patrimonio separado o de afectacin en cabe,a del fiduciario, con un regimen especifico. Los bienes fideicomitidos quedan e!entos de la accion singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y tampoco pueden agredirlo los acreedores del fiduciante. 8 su ve,, tambien establece la ley que los bienes del fiduciario no responderan por las obligaciones contraidas en la ejecucion del fideicomiso, las que solo seran sastifechas con los bienes fideicomitidos, y la insuficiencia es estos no dara lugar a la declaracion de su quiebra. %ujetos2 en los negocios fiduciarios pueden participar dos, tres y hasta cuatro sujetos distintos. En primer lugar, el 6fiduciante7 del fideicomiso, es quien transmite el derecho al 6fiduciario7 quien a su ve, se convierte en titular del derecho transmitido hasta que se deba restituirlo al constituyente o transmitirlo a un tercero denominado 6fideicomisario7. La fugura del 6beneficiario7, persona en cuyo beneficio se ejecuta el encargo, y a favor de quien debe obrar el fiduciario mientras sea titular de los bienes fideicomitidos. El beneficiario puede ser una persona fisica o juridica. 4ebe estar individuali,ado en el contrato. Le esta prohibido al fiduciario constituirse tambien en fideicomisario o beneficiario. El fiduciario tiene los derechos de administracin, disposicin y gravamen de los bienes fideicomitidos, con las limitaciones que surjan del contrato o del testamento. "la,o2 el contrato de fideicomiso puede establecerse subordinado a un pla,o o a una condicion resolutoria, con un limite ma!imo de treinta aBos, salvo que el beneficiario fuere un incapa,, caso en que puede durar hasta su muerte o hasta la cesacion de su incapacidad. E!tincion2 el fideicomiso se e!tingue por )' el cumplimiento del pla,o o la condicion a que se le hubiere sometido o el vencimiento del pla,o ma!imo legal -' la revocacion del fiduciante si se hubiere reservado e!presamente esa facultad la revocacion no tendra efecto retroactivo, y .' cualquier otra causal prevista en el contrato. (o se e!tingue por la sola cesacion del fiduciario, pues en tal caso se le designa uun sustituto. ?tra causal posible es la insuficiencia de los bienes fideicomitidos, hipotesis en la cual estos deben ser liquidados. GC4ECC?FC%? GC(8(CCE*?2 esta es una especie de fideicomiso en la que el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad autori,ada por la comision nacional de valores. En esta caso, el fiduciario puede emitir certificados de participacin en el dominio fiduciario o titulos representativos de deuda garanti,ados con los bienes fideicomitidos, con el objeto de ser colocados entre el publico, proceso que

26

se denomina 6securiti,acin7. Los inversores que adquieren los certificados de participacin o titulos de deuda son considerados en esta especie de fideicomiso como beneficiarios. El fiduciario financiero administra por si, o por terceros administradores profesionales, los activos o bienes fideicomitidos que respaldan o garanti,an el repago de titulos de deuda o la distribucin de las participaciones a que dan derecho los certificado de esa especie. DO;INIO RE>OCA:LE2 Concepto2 al igual que el dominio fiduciario, el dominio revocable es aquel cuya duracion esta subordinada a una condicion o pla,o resolutorios, pero se diferencia en que la cosa no debe ser entregada a un tercero, sino restituida a su primitivo dueBo. 4iferencias con el dominio fiduciario2 indudablemente, hay semejan,as entre uno y otro. 8mbos pertenecen a la categoria de dominio imperfecto y ambos son temporarios porque duran hasta que se cumpla el evento resolutorio. Como diferencias principales, cabe seBalar que en el dominio revocable, operada la resolucion, la cosa debe volver a su anterior dueBo, mientras que en el dominio fiduciario la cosa puede retornar a su anterior dueBo, o bien ser transmitida a un tercero. La prohibicion de constituir usufructo no rige para el dominio revocable. En el dominio fiduciario las condiciones resolutorias solo pueden ser establecidas por voluntad de las partes por el contrario , el dominio puede ser revocable tambien a causa de condiciones resolutorias implicitas o tacitas, es decir que no fueron estipuladas por las partes sino que tienen su fuente inmediata en la ley. El dominio fiduciario tiene un pla,o ma!imo de duracion, no e!iste tal pla,o para los casos de dominio revocable. El fiduciario puede disponer cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que e!ista tal restriccin en los casos de dominio revocable. Cuando el fiduciario muere, o cesa por algun motivo, es reempla,ado por un sustituto, lo que no acontece en el +mbito del dominio revocable. %ituaciones que no importan supuestos de dominio revocable2 el dominio no se ju,ga revocado cuando el que posee la cosa a titulo de propietario es condenado a entregarla en virtud de una acccion de nulidad, o de rescision, o por una accion contra un hecho fraudulento, o por restitucion del pago indebido. En estos casos se ju,ga que el dominio no habia sido transmitido sino de una manera interina. Gacultades del titular2 pendiente el pla,o o condicion resolutoria el titular de dominio revocable, o con mayor precision, resoluble, go,a de amplias facultades sobre la cosa, por lo cual puede reali,ar sobre ella actos de disposicin y de administracin, dado que es su verdadero dueBo. Efectos de la resolucion2 vencido el pla,o resolutorio, o cumplida la condicion resolutoria, nace para el dueBo la obligacion de restituir la cosa a su anterior propietario. El acaecimiento del evento resolutorio opera, en prinicipio, con efectos retroactivos, de modo que aquellos actos de disposicin reali,ados por el dueBo imperfecto quedan sin efecto y quien recobra el dominio de la cosa no tiene que respetarlos. *evocandose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario esta autori,ado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeido, o el tercer poseedor. )' (o opera la retroactividad si se hubiere dispuesto lo contrario en el acto de constitucin del dominio revocable. -' La resolucion no es retroactiva si la ley dice lo contrario. La ra,on es que en estos supuestos no estaba al alcance de los terceros conocer la e!istencia de las circunstancias que determinan la revocacion. .'9ampoco la resolucion del dominio se produce con efectos retroactivos cuando se trata de una cosa mueble y sobre ella han adquirido derechos terceros de buena fe y a titulo oneroso. En cambio, si se trata de terceros de mala fe, o a titulo gratuito, la revocacion es oponible a ellos. /' 8simismo, los actos de administracin reali,ados por el dueBo imperfecto deben ser respetados por el primitivo propietario. 0' "or ultimo, la resolucion no afecta retroactivamente los frutos percibidos por el dueBo imperfecto durante el tiempo que duro su derecho. *eadquisicion del dominio por parte del revocante2 para la readquisicion del dominio se necesita de la tradicion de modo que antes de ella el titular sigue siendo el dueBo de la cosa y el revocante solo cuenta con un derecho de indole personal a que la cosa le sea entregada.

27

Gorma en que se efectua la revocacion2 segn 8lterini, corresponde distinguir la revocacion de pleno derecho de la facultativa, y dentro de esta ultima, la derivada de la mera manifestacin de voluntad y la que necesita una sentencia. En la revocacion de pleno derecho, desde que se verifica el evento resolutorio la obligacion queda para ambas partes como no sucedida, que es lo que suele acontecer con los actos juridicos sujetos a condiciones resolutorias. *especto de la revocacion facultativa por manifestacin de voluntad del revocante, la resolucion no se produce autom+ticamente, sino que requiere, por lo menos, que la parte beneficiaria con la facultad resolutoria la ejer,a manifestando su voluntad. En la revocacion facultativa por medio de una sentencia judicial, la voluntad del revocante debe ser canali,ada por medio de una demanda judicial que culmine con una sentencia que declare la resolucion. 8cciones2 corresponde distinguir si la cosa se halla en poder del obligado a la entrega, o en manos de terceros poseedores. En el primer supuesto, como el obligado a restituir sigue siendo el dueBo de la cosa hasta tanto la entregue el revocante o primitivo propietario solo puede intentar contra el una accion personal por incumplimiento de contrato. En cambio, si la cosa esta en poder de terceros, el art -1@; le otorga al anterior dueBo una accion real contra ellos REGI;EN C=RIDICO DE LAS COSAS ;=E:LES 177. El a#t !(1! del C.C. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncion de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accion de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. El art. 4istingue dos situaciones2 a' Caso en que el propietario se desprende voluntariamente de la posesin de la cosa. El dueBo de la cosa mueble la entrega en prstamo, deposito o locacin a otro sujeto, el cual no obstante estar obligado a restituirla a su verdadero dueBo una ve, e!pirado el pla,o contractual, la enajena a favor de un tercero que confia en su titularidad, es decir, que ignora que la cosa no pertenece a quien la transmite. El verdadero propietario puede intentar una accion de car+cter personal e! contractu contra aquel a quien le confio la tenencia de la cosa mueble. "ero cuando esta es transmitida por quien estaba obligado a restituir &abuso de confian,a' a un tercero de buena fe, se plantea un conflicto entre dos intereses incompatibles entre si. La ley se ve obligada a optar por el verdadero propietario, respetando su dominio, o tomar partido a favor del tercero de buena fe. El sistema romanista conduce a la proteccion del verdadero propietario, en tanto no se haya operado la usucapion a favor del actual poseedor. "ara el supuesto de desprendimiento voluntario, el C.C. sigue el sistema frances, al optar por favorecer la situacion del tercero adquirente de buena fe. 8l actual poseedor de buena fe que recibio la cosa de manos de quien no era su verdadero dueBo, la ley lo presume tal y lo autori,a a repeler la accion reivindicatoria que pueda intentar el anterior dueBo de la cosa transmitida. %i dicho poseedor enajena esa cosa, los sucesivos adquirentes tambien se hallan amparados de la reivindicacin. b' Caso en que la cosa haya sido robada o perdida. En el caso en que el propietario no se haya desprendido de la cosa voluntariamente, los terceros no go,an de la presuncion de propiedad y no pueden repeler la accion reivindicatoria, aun cuando sean de buena fe y a titulo oneroso. (o puede imputarsele culpa al propietario por haber perdido o por haber sufrido el robo de la cosa mueble, dado que el no intervino en la transmisin, no ha mediado un desprendimiento voluntario sino for,oso, contra su voluntad. 171. Nat'#ale3a "'#idica. Distintas post'#as. )' %e trata de una prescripcion adquisitiva instantanea. Esta tesis no puede ser aceptada porque al ser el tempo uno de los elementos de la prescripcion, no resulta posible la e!istencia de una prescripcion adquisitiva instantanea. -' "resuncion de propiedad a quien reune las condiciones de la norma, que no admite prueba en

28

contrario. 4icha presuncion estaria integrada por otras dos que si admiten prueba en contrario2 la de ser el tercero poseedor, y la de contar con buena fe, pero que ambas sumandas generarian otra que ya no podria ser destruida por prueba alguna. %) La 0ol'ntad de la ley es .'e con0ie#te en p#opieta#io al poseedo# de b'ena fe de 'na cosa )'eble .'e la obt'0o de .'ien no estaba le9iti)ado pa#a t#ans)iti#la. 17!. Re.'isitos. a' "osesin. El tercero, para poder invocar la regla del art. -/)- en los supuestos de desprendimiento voluntario, debe ser poseedor de la cosa mueble los tenedores no pueden prevalerse de este sistema. La presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un contrato, obligada a la restitucion de la cosa. b' Huena fe. Eabra buena fe cuando el poseedor este persuadido, sin duda alguna, de la legitimidad de su adquisicin, es decir, que no haya sabido que quien le transmitio la cosa no estaba legitimado para hacerlo. c' 9itulo oneroso. El tercero debe ser adquirente a titulo oneroso a los efectos de poder repeler la accion real que se dirija contra el. El poseedor de buena fe que haya adquirido a titulo oneroso, aun cuando haya recibido la cosa de quien no estaba legitimado para transmitirla, go,a de la presuncion de propiedad y puede repeler cualquier accion real que se intente en su contra. d' Cosa mueble no robada ni perdida. 17%. E5cepciones. a' Fuebles pertenecientes al dominio publico. La e!cepcion se refiere a aquellas cosas muebles que pertene,can al dominio publico del Estado, por ser estas inalienables, inembargables, imprescriptibles y no pueden ser poseidas. b' 8ccesorias de un inmueble reivindicado. 9ampoco se rigen por el principio del art. -/)- las cosas accesorias de un inmueble reivindicado. Esto significa que si el titular de un inmueble debe sufrir por alguna ra,on la reivindicacin de este, no puede pretender quedarse con las cosas muebles accesorias de dicho inmueble. c' Fuebles registrables. Esta clase de cosas cuentan con un regimen especifico que las sustrae del principio del art. -/)-. d' Cosas robadas, perdidas o abandonadas. 9ambien quedan e!cluidas del sistema previsto por el art. -/)-. 17(. Rei0indicaci,n de cosas #obadas o pe#didas. Cualquier subadquirente de una cosa mueble que reuna esa condicin va a estar e!puesto a la accion reivindicatoria del verdadero propietario, aun cuando sea de buena fe y a titulo oneroso. El propietario que reivindica una cosa mueble que le habia sido robadas o que habia perdido, no tiene que reembolsarle al poseedor actual el precio que el hubiese pagado por la cosa. El poseedor de la cosa reivindicada solo podra reclamar la indemni,acin pertinente a quien se la transmitio. E!isten supuestos en que el reivindicante debe reembolsar al poseedor el precio que por a cosa hubiese pagado. Ello ocurre cuando la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta publica, o en una casa de venta de objetos semenjantes. 105. Regimen de las cosas muebles registrables Las cosas muebles registrables son aquellas que por su importancia economica y por ser individuali,ables, escapan al principio del art. -/)- y cuentan con un regimen legal especifico. %u adquisicin o transmisin esta vinculada con la inscripcin en registros especiales. a' Huques. "or buque se debe entender toda cosa que tiene flotabilidad, estanqueidad, navegabilidad y seguridad, que sirva para el traslado de personas y cosas por agua. 9oda buque debe estar inscripto en el registro que tiene a su cargo la "refectura (aval 8rgentina. b' 8eronaves. %on los aparatos o mecanismos que puedan circular en el espacio aereo y que sean aptos para transportar personas o cosas. 4eben inscribirse en el *egistro (acional de

29

8eronaves y con ello se les confiere nacionalidad argentina. c' 8utomotores. %egn el art. ) del decr. Ley 10>-N0>, la transmisin del dominio de los automotores debera formali,arse por intrumento publico o privado y solo producira efectos entre las partes y con relacion a terceros desde la fecha de su inscripcin en el *egistro (acional de la "ropiedad del 8utomotor. %e establece asi un sistema registral constitutivo, dado que antes de la inscripcin no se constituye o transmite el derecho real. El art. - dispone que la inscripcin de buena fe de un automotor en el *egistro confiere al titular de la misma propiedad del vehiculo y el poder de repeler cualquier accion de reivindicacin si el automotor no hubiera sido hurtado o robado. d' %emovientes. Las provincias dictaron codigos o leyes rurales que incorporaron el registro de la marca o seBal para acreditar la propiedad del ganado mayor o menor respectivamente. "or marca cabe entender toda impresin que se deja sobre el cuero del animal mediante el empleo de un hierro candente. %eBal es toda incisin o corte efectuado en la oreja o nari, del animal. e' Equinos de pura sangre de carrera. La ley -;..@> e!cluye a los equinos de pura sangre de carrera del principio del art. -/)- y los somete a sus disposiciones. Esta ley establece una inscripcin de car+cter constitutivo, ya que la propiedad de estos animales se acredita con la inscripcin en los registros genealogicos que reconoce, y la transmisin del dominio solo se perfecciona entre las partes y con relacion a terceros mediante la inscripcin del respectivo acto juridico en dichos registros. 17+. 1#esc#ipcion ad.'isiti0a de cosas )'ebles. Eay situaciones en que el poseedor no puede invocar la norma emergente del art. -/)- para conseguir que se rechace la accion reivindicatoria que contra el dirija el dueBo de la cosa. Ellas son las siguientes2 a' poseedor de cosas muebles robadas o perdidas, sea de buena o mala fe b' poseedor de mala fe de cosas que no sean robadas o perdidas c' poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas, pero que haya adquirido a titulo gratuito. "ueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin, es decir, que el unico requisito para que una cosa pueda ser adquirida por prescripcion lo constituye la circunstancia de estar en el comercio, ya sea mueble o inmueble. En aquellos supuestos en que el poseedor no podia repeler la accion reivindicatoria del propietario por no resultar aplicable el art. -/)-, podia alegar la usucapion si reunia determinadas condiciones. El que durante . aBos ha poseido con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcion. %i se trata de cosas muebles cuya transferencia e!ija inscripcin en registros creados o a crearse, el pla,o para adquirir su dominio es de - aBos en el supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua. a' "oseedor de mala fe. El poseedor de mala fe, en el caso de ser subadquirente de cosas muebles en cuya transmisin intervino el dueBo, no esta alcan,ado por el art. -/)-, que e!ige buena fe. En la hiptesis de ser las cosas robadas o perdidas tampoco esta cubierto por el art. -/)-, y no puede invocar la prescripcion de . aBos. b' El subadquirente a titulo gratuito. El subadquirente a titulo gratuito de cosas que no son robadas ni perdidas no puede ampararse en el art. -/)- para repeler la accion reivindicatoria del propietario, ya que para conseguir esa finalidad es necesario que la adquisicin haya sido a titulo oneroso. c'Cosas muebles registrables. *esulta posible la adquisicin del dominio por prescripcion de cosas muebles cuya transferencia e!ija inscripcin registral, que se trate de cosas robadas o perdidas y que el poseedor sea de buena fe. )' 8utomotores. %i el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podra reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe. En este caso, este ultimo puede repeler la accion reivindicatoria transcurridos - aBos de la inscripcin. -' Caballo de pura sangre de carrera. La ley -;..@> nada dispone sobre si estos pueden ser adquiridos por prescripcion. "or tanto, entendemos que la inscripcin de buena fe, en el registro genealogico confiere la propiedad del caballo. %i este ha sido robado o perdido,

30

mediando inscripcin y buena fe se podra adquirir su dominio al cabo de - aBos de posesin continua. Guera de este supuesto, en todos los demas casos podran estos equinos ser objeto de la prescripcion larga de -; aBos. CONDO;INIO NOR;AL Concepto. El condominio es un supuesto de comunidad en los derechos reales. %e produce por la e!istencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa. 4efinicin. Caracteres. 8rt. -1@.2 el condominio es el derecho real e propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Caracteres2 )' 9itularidad plural. La e!istencia de mas de un sujeto, titular del derecho. "uede tratarse indistintamente de personas fisicas o juridicas. -'3nidad de objeto. %iempre se tratara de cosas. %i se trata de mas de una, son tratadas como una unidad, recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas. .'9itularidad en cuotas o partes indivisas. El derecho de propiedad se encuentra aqu$ fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondiendole a cada uno de ellos en la medida de la cuotaparte que le pertenece 2 un medio, un tercio, etc. El derecho de propiedad que le pertenece a cada condomino en la medida de su parte indivisa, se proyecta sobre la totalidad de la cosa. Constitucin. 8rt. -1@02 el condominio se constituye por contrato, por actos de ultima voluntad, o en los casos que la ley designa. )'Contrato. Cuando e!iste pluralidad de adquirentes en cualquier contrato que tenga por efecto transmitir el dominio &compraventa, donacion, permuta'. -'8cto de ultima voluntad. %e hace referencia al testamento por el cual se manda un legado de cosa cierta a mas de un legatario. .'Ley. E!isten dos casos2 el condominio por confusion de limites, que reconoce como presupuesto la contigSidad y confusion de dos predios rusticos, y cuando la confusion o me,cla ha resultado por un hecho casual, siendo las cosas inseparables y sin que haya cosa principal. Clasificacion. 8rt. -1=-2 Cada copropietario esta autori,ado a pedir en cualquier tiempo la division de la cosa comun, cuando no se encuentre sometida a una indivision for,osa. Condominio normal. Eay condominio normal cuando la facultad que atribuye el art. -1=-, puede ser ejercida plenamente. Condominio con indivisin for,osa. Eabra condominio con indivision for,osa cuando tal facultad no se la pueda ejercer. Este impedimento puede ser perpetuo o temporario en este caso, vinculado o no a un pla,o cierto. Gacultades de los condminos. %on amplias respecto de la parte indivisa y limitadas en cuanto a la cosa comun. a' %obre la parte indivisa. Cada condmino go,a, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturale,a de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demas copropietarios. Con respecto a la enajenacin, cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la division entre los comuneros. La enajenacin de su cuota es una facultad que cada condmino puede ejercer por cualquier titulo, sin requerir el consentimiento de los otros, aun en el desconocimiento de estos y sin otorgarles ningun derecho de preferencia o tanteo. En cuanto a la locacion, el copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demas participes. Cada uno de los condominos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comun, pero el resultado de ella queda subordinado al resutado de la particin y no tendra efecto alguno en el

31

caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacion. %i al tiempo de la conclusin del condominio, el inmueble toca en el lote del condomno que hipoteco su parte indivisa, la hipoteca tendra plenos efectos y si, en cambio, toca en el lote de otro condmino, no tendra efecto alguno. El derecho que tiene el acreedor hipotecario de parte indivisa, pendiente de particin, es pleno y sin limitaciones, pudiendo perseguir judicialmente el cobro de su credito ejecutando y haciendo vender el inmueble asiento de la garantia en la medida de la parte indivisa afectada por el derecho real de hipoteca. Cada uno de los condominos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comun, tal hipoteca queda subordinada al resultado de la particin suponiendo que el acreedor hipotecario no haya ejecutado antes su hipoteca y hecho vender la parte invidisa afectada al credito. En definitiva la hipoteca con relacion a la cuota tiene efectos plenos y definitivos si se la ejecuto antes de la particin en caso contrario, queda e!puesta a su resultado. Con respecto a las acciones posesorias y reales, tiene el condmino acciones posesorias, solucion que cabe e!tender a los interdictos procesales. 9iene tambien la accion confesoria con efectos amplios y la accion reivindicatoria. b' %obre la cosa. 9odo condmino puede go,ar de la cosa comun conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. El termino go,ar lleva incluido el de usar. El goce a que esta autori,ado el condmino reconoce una doble limitacion2 debe ser ejercido conforme al destino de la cosa y no debe deteriorarla en su inters particular. (o puede hacer servir la cosa a otros usos que aquellos a que esta destinada, y tampoco debe embara,ar el igual derecho de los otros condominos. El destino se determina por convencion y, en su ausencia, por la naturale,a de la cosa y por el uso al cual ha sido afectada. El uso y goce no esta sujeto al acuerdo previo de los otros comuneros, reposa sobre un consentimiento tacito presumido por la ley. (o procede el cobro de la parte proporcional del alquiler, por parte del condmino que no utili,a la propiedad, a quien la esta ocupando, si no medio peticin alguna en ese sentido, ya que tal silencio implica una tacita conformidad pero en cambio si se le reconoce el derecho a percibir aquellas sumas a partir de la fecha de la interpelacion. (inguno de los condominos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comun ni sobre la menor parte de ella, actos materiales o juridicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastara para impedir lo que la mayoria quiera hacer a ese respecto. *especto de los actos de uso y goce, cada propietario puede hacer todas las construcciones que quiera para su uso particular, bajo la misma condicion de no estorbar a los otros un derecho igual en otra parte de la cosa. (inguno de los condominos puede reali,ar alteraciones o innovaciones materiales en el inmueble, pero habiendolas efectuado ante el silencio de los demas, puede reclamar su pago, ya que si bien las obras no contaron con la conformidad e!presa de los condominos, es indudable que medio de parte de ellos asentimiento tacito. Con respecto a los actos juridicos, el condmino no puede enajenar, construir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningun valor. ?bligaciones y responsabilidades de los condminos. a' 8specto interno. 8rt. -1>02 9odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcion de sus partes a los gastos de conservacin o reparacion de la cosa comun pero pueden liberarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. El abandono debe ser oportuno, es decir, formulado al tiempo de plantearse el requerimiento y que la necesidad de la reparacion o conservacin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.

32

El art. -1>1 precisa los derechos del condmino que hubiere afrontado el pago frente a los otros2 no contribuyendo el o los condminos, pagaran los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y este tendra derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. El derecho de retencion implica la posibilidad de e!cluir al condmino deudor del uso y goce de la cosa comun. b' 8specto e!terno. 8rt. -1>@2 a las deudas contraidas en pro de la comunidad y durante ella, no esta obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendra accion contra los condomnos para el reembolso de lo que hubiere pagado. %i la deuda hubiere sido contraida por los condminos colectivamente, sin e!presin de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, estan obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de mas, respecto a la cuota que le corresponda. En el primero caso, si quien contrato lo hi,o por propio derecho, sin invocar representacin alguna, solo el responde frente al acreedor. %i contrato y cumplio con su obligacin, tiene derecho de reembolso. Cuando los condminos contratan colectivamente y nada se e!presa en cuanto a la manera de responder frente al acreedor, se trata de una obligacin simplemente mancomunada &la deuda se divida en tantas partes como acreedores o deudores haya'. %i se hace pacto inequivoco de solidaridad, cualquiera de los acreedores puede demandar la totalidad del objeto de la obligacin a cualquiera de los deudores. %i contrata mas de uno pero menos de la totalidad, solo responderan quienes contrajeron la deuda. El art. -1=) hace responsable a cada uno de los condminos frente a los otros por los frutos percibidos y por los daBos causados a la cosa comun o a los restantes comuneros. c' %upuesto de insolvencia. Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporcion del inters que tengan en ella, y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del credito que correspondia al insolvente. 8 los efectos de caracteri,ar al insolvente, sera necesario que este no tenga otros bienes contra los cuales puedan ir los condminos y, ademas, que la deuda del copropietario incumplidor sea superior al valor de su parte indivisa. d' Cargas reales. 8rt. -1>=2 En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condminos esta obligado por el todo de la deuda. %i ejecutada la cosa, elprecio de venta no alcan,a para cubrir el monto del credito del ejecutante, por el saldo no se responderia en forma solidaria, sino simplemente mancomunada. %e establece para cada uno de los condminos una responsabilidad por el total de la carga, sin perjuicio de la divisibilidad o indivisibilidad de la deuda. El art. -1>= se refiere a la carga, y no a la deuda, y si establece la obligacin de cada uno de responder por el todo, es en ra,on de la indivisibilidad de la primera, y no de la solidaridad de la segunda. 8dministracin. El uso y goce comun o la e!plotacion comun de la cosa sera posible o no por la calidad del objeto o por la oposicin de uno o de algunos de los condminos. %i, a su ve,, estos ultimos no hacen uso de la facultad que tienen de pedir la division cuando es posible, los condominos deberan proveer a la administracin de la cosa, dentro de cuyas previsiones cabe incluir tambien la posibilidad de alquilarla, y esta decision debera tomarsela en una asamblea convocada al efecto. El qurum para las asambleas es la totalidad, y ninguna determinacin sera valida si no fuese tomada en reunion de todos los condminos o de sus legitimos representantes. Lo unico posible en ausencia de alguno de los condminos a la reunion, seria el ejercicio, por parte de los otros, del derecho de pedir la liquidacin del condominio. El presupuesto de valide, de la asamblea no lo constituye la presencia total de los condminos, sino la efectiva citacin de ellos. El numero minimo de asistentes para que la deliberacion tenga valide,, debera ser el de aquellos que representen mas de la mitad del valor. El Codigo adopta el sistema de la mayoria de valor &no sera numerica sino en proporcion de los valores de la parte de los condminos en la cosa comun', aunque corresponda a uno solo de ellos. Eabiendo empate decidira el jue, sumariamente a slicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros. *especto de la designacion del administrador, este puede recaer en uno de los condminos o en un tercero. 8 su ve,, se puede designar a mas de una persona en el cargo. En todos los casos, tanto la designacion como la remocion corresponde a la mayoria absoluta de valor.

33

Cualquiera de los condminos que sin mandato de los otros, administre la cosa comun, sera ju,gado como gestor oficioso. En cuanto a la posibilidad de dar en locacion la cosa, debe ser preferido a persona e!traBa el condmino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta. *esulta la cuestion en el sentido afirmativo de la calidad de locatario del condmino en tal supuesto, cabe afirmar que se le aplican todas las reglas juridicas referentes a la locacion. 8l ser locacion es oponible frente a cualquier adquirente de la cosa, como si el locatario fuera un tercero ajeno al condominio. *especto de la division de frutos de la cosa comun, no habiendo estipulacion en contrario o disposicin de ultima voluntad, seran divididos por los condminos, en proporcion de los valores de sus partes. Eabiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno se presume que son iguales. 4' FE4C8(E*C8 4efinicin. El C.C. define a la medianeria como un condominio de indivisin for,osa en el art. -@)12 El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacion entre dos heredades contiguas, es de indivisin for,osa. 4istintas clases de muros. Furos linderos. %on aquellos que estan edificados en el limite separativo de dos heredades. a)C#ite#io fisico. 8 las paredes o muros se los clasifica en contiguos y encaballados. Furo contiguo es aquel que esta edificado totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios linderos. El muro encaballado esta construido de tal manera que su eje coincide e!actamente con el limite demarcatorio de ambos fundos. b)C#ite#io "'#idico. %e los clasifica en privativos y medianeros. La distincin esta dada en la titularidad del dominio sobre el muro. "rivativo es aquel que pertenece en forma e!clusiva a uno de los propietarios linderos. Fedianero es el muro en condominio, ya originario, de adquisicin posterior. El muro medianero orginario es aque que ha sido levantado a costo comun en el limite separativo. 8quel que no cntribuyo a la construccion del muro puede adquirir en todo tiempo la medianeria, reembolsando la mitad del valor de la pared, como tambien la mitad del valor del suelo sobre la que se ha asentado, siempre que quien edifico no haya asentado la mitad de la pared que construyo sobre el terreno del vecino. c)Ce#co o pa#ed di0iso#ia. Es el muro al que se refiere el C.C. al tratar el cerramiento for,oso. En cuanto a la elevacin de estos cercos, las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad. En caso de que falte tal reglamentacin municipal, dichos muros deben ser de piedra o ladrillo hasta la altura de . metros y su espesor entero no e!ceder de )> pulgadas. Cerramiento for,oso. 9odo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccion y conservacin de paredes de . metros de altura y )> pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que esten situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. Esta firgura esta fundada en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo muro, debido a ra,ones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economia de terreno y privacidad. El cerramiento de las heredades sitas en los pueblos y sus arrabaes es for,oso, en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su convecino a contribuir a la construccion y conservacin de la pared. Este ultimo solo puede liberarse de tal obligacin haciendo uso de la facultad de abandono con respecto a la franja de terreno sobre el cual se apoya el muro y renunciando a la medianeria. *equisitos que debe reunir la pared divisoria. Con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de . metros, y su espesor entero no e!ceda de )> pulgadas. Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad si no hubiese designacion determinada, la altura sera de . metros. La altura de la pared se la debe medir desde el nivel del suelo, e!cluidos los cimientos. %i los fundos contiguos estan ubicados a distinto nivel, natural o artificialmente, la altura de la pared debe medirse

34

desde el fundo mas alto. "ero si el desnivel se hubiere originado por el hecho del hombre, quien la ocasiono correra con los gastos de la sobreelevacion del muro por encima de la altura que tendria que tener la pared, medida desde el fundo mas bajo. ?bligacin de cerramientoo y el derecho de abandono. El C.C. faculta al vecino requerido para contribuir a la construccion o conservacin de la pared divisoria, a liberarse de tal obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse y renunciando a la medianeria. )'?portunidad del abandono. La facultad de abandono e!iste ya sea en la oportunidad de que se requiera una contribucin para construir una cerca de cerramiento, ya sea que esa cerca haya sido construida por uno de los vecinos. -'Durisprudencia plenaria. El propietario de una heredad que ha construido a su costa una pared sobre la linea divisoria de dos fundos contiguos, en un lugar de cerramiento for,oso, tiene derecho a e!igir de su vecino el reembolso de la mitad de su valor de la pared de cerco, sin que ese derecho se encuentre supeditado a que el vecino cargue sobre el muro divisorio. El reclamo solo sera procedente cuando el vecino quiera servirse de la pared divisoria, de donde quien construye a su costa un muro divisorio no encaballado, tendra accion contra su vecino desde que este haga utili,acin efectiva de la pared. .'Efectos del abandono. Efectuando el abandono, la pared pasa a ser contigua y jur$dicamente de propiedad e!clusiva de quien la construyo a su costa. %i en el futuro, el vecino que abandono necesitara servirse de la pared o deseara adquirir su medianeria, debera pagar su valor tal como esta construida y el de la mitad del terreno en que se asienta. "roduciendose, por el abandono, la transmisin del dominio al otro vecino, la forma e!igida es la escritura publica, y a los efectos de su oponibilidad a terceros, el titulo debe ser inscripto en el registro de la propiedad. En cuanto al momento procesal hasta el cual se puede ejercer la facultad de hacer el abandono, seria hasta la oportunidad de ser ejecutada la sentencia. 4erecho del primero que construye. El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de . metros, y su espesor entero no e!ceda de )> pulgadas. Tentajas2 a' facilita la adquisicin de la medianeria por parte del vecino que no ha contribuido a la construccion de la pared, pues no debera soportar la adquisicin de la franja del terreno b' promueve el cerramiento de los fundos mediante una sola pared a gastos comunes c' limita el dominio promoviendo su adecuada e!plotacion economica mediante el ahorro de espacio, materiales y mano de obra, y d' fomenta el progreso edilicio con toda equidad, pues si el vecino constructor no pudiera hacer uso de esta facultad, perderia parte de su propio terreno. a' "ropiedad del terreno y del muro antes de la reforma de )=1>. Conforme al art. -@)@, sera medianero y comun, y tanto sobre esa pared como sobre el terreno en que se asienta se habra constituido un condominio de invidision for,osa. En la mayoria de los casos el que primero construye no requiere previamente la contribucin de su vecino y empla,a el muro encaballado a su propio costo. En este caso, se trata de un terreno que pertenece por mitades a ambos vecinos y una pared construida a e!clusivo costo de uno de ellos. "ara saber cual es la condicion juridica de uno y otra hubo diversas teorias2 9?H8L2 teoria del condominio inmediato. 4esde la construccion del muro nace un condominio sobre aquel y el terreno por imperio de la ley. (ace una accion personal a favor de quien lo construyo por el 0;P de los gastos en la construccion del muro. (o puede adquirirse por prescripcin adquisitiva. "rescripcion liberatoria a los ); aBos. 6Ga99eo )a#@a y ot#os cH :o9opolsIy. Cuando se construye en un lugar de cerramiento for,oso un muro de cerco sobre la l$nea divisoria de dos heredades, ese muro desde el momento mismo de su construccin sirve conforme a su destino al uso comn de ambas fincas. El condominio res funcional e inmediato 6se informa en la natural disposicin y objeto del muro y en la prevensin legal que sanciona

35

la conveniencia social y econmica del cerramiento con una sola pared, obligando al lindero a ceder su asiento la mitad del terreno de apoyo y al pago de la mitad del justo precio. 8allo 1lena#io de la C&)a#a de pa3 J 1at#one/ 1asc'al cH Dane#i de De0oto ;a#ia.K %e decidi que el propietario de una heredad que ha construido a su costa una pared sobre la l$nea divisoria de dos fundos contiguos en un lugar de cerramiento for,oso, tiene derecho a e!igir de su vecino el reembolso. Los argumentos fueron2 5 no se puede aplicar a estos articulo &-@-0 y -@-1' la solucin del articulo -@-> y -@.1. 5 Estos dos ltimos art$culos contemplan el caso de muros no comunes, y el -@-1 se refiere a un muro encaballado, o sea, comn. El condominio nace con la construccin de la pared, con la independencia del crdito. El 8rt. -@-> subordina el reclamo al hecho de servirse de la pared, los 8rt. -@-1 y -@-@ no tienen condicin alguna. 4esde que la pared se levanta, los dos linderos se aprovechan de ella, ya que cumplen con la obligacin de encerrarse. La decisin adoptada por la mayor$a acepto la teor$a de 9obal, al entender que el condominio nace en el mismo momento de construccin de la pared. %"?982 9eoria de la restriccin del dominio. La facultad otorgada por el art -@-0 es una restriccin y limite al dominio que debe soportar quien adopta una posicion pasiva en la construccion del muro. El muero es privativo, la medianeria nace cuando el sujeto pasivo afronta el 0;P de los gastos. El condominio puede nacer tambien cuando vence el pla,o de prescripcion de ); aBos para pagar que tiene el no constructor, si el constructor no le reclamo el pago en ese lapso. %8LT892 al construir un solo sujeto el muro, este sera de car+cter privativo y solo tendra accion contra el vecino que no contribuyo a los gastos, cuando este haga efectivo uso del muro. b' "ropiedad del terreno y del muro despus de la reforma. El proyecto de )=.1 dice2 El muro sera medianero si fuere construido a gastos comunes por los dos propietarios vecinos o cuando hecho a costa de uno, el otro abonare la mitad de su valor. %era totalmente medianero, siempre que esa comunidad de gastos corresponda a toda la e!tensin y altura, comprendidos los cimientos. c' El art. /;-- del C.C. La prescripcion operada con relacion a la obligacin de abonar un muro de cerramiento for,oso puede ser invocada para e!imirse de la obligacin de abonar ese mismo muro cuando se lo utili,a como medianero cargandose sobre el. El art. hace referencia e!clusiva al muro encaballado. "rueba de la medianeria. 3na pared divisoria puede separar dos edificios o un edificio de un patio, jardin o quinta. Esa pared sera medianera si ha sido construida a costa comun de ambos vecinos en el limite separativo de las dos heredades. "ara facilitar la prueba la ley ha establecido presunciones iuris tantum. %i la presuncion es legal la norma impone al ju,gador la obligacin de tener por establecido un hecho, siempre que otro hecho, indicador del primero, haya sido comprobado suficientemente. a'El caso del art. -@)>. 9oda pared o muro que sirve de separacion de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el termino del edificio menos elevado. La parte que pasa la e!tremidad de esta ultima construccion, se reputa que pertenece e!clusivamente al dueBo del edificio mas alto, salvo la prueba en contrario, por instruments publicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianeria de toda la pared, o de que aquella no e!iste ni en la parte mas baja del edificio. b'Caso del art. -@)=. esta norma contempla los otros dos casos posibles, es decir, cuando la pared divide patios, jardines o quintas por ambos lados, o cuando separa uno de cualquiera de estos espacios abiertos de un edificio. La medianeria de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios jardines, etc., aunque estos se encuentren cerrados por todos sus lados. c' "rueba contraria de las presunciones. Las presunciones admiten prueba en contrario, pero no cualquier medio de prueba sino aquellos que en forma ta!ativa indica la ley, son presunciones iuris tantum calificadas.

36

En primer termino los instrumentos publicos o privados. Con respecto a los requisitos, debe tratarse de un acto escrito y debe ser comun a las dos partes o sus autores. )' la e!presin por escrito puede tener lugar, o por instrumento publico o por instrumentos particulares, salvo los casos en que la forma de instrumento publico fuere dispuesta. Con relacion a los privados, no es necesario que contengan el requisito de la fecha cierta para tener eficacia probatoria. Talen simples recibos de pago que acrediten, por ej., la adquisicin. -' Los actos juridicos deben ser comunes a las dos partes o a sus autores. 9al condicion impide considerar como prueba para combatir las presunciones a las manifestaciones vertidas en la escritura de venta por el vendedor de un inmueble declarando que la pard divisoria es de su e!clusiva propiedad o, al contrario, que es medianera cuando en realidad nunca adquirio el condominio. El derecho de adquirir la medianeria. 8rt. -@.1. naturale,a juridica. La norma autori,a a todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianeria en toda la e!tensin de la pared, o solo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, debiendo pagar por tal adquisicin la mitad del valor de la pared o de la porcion de que adquiera medianeria y la mitad del valor del terreno sobre el cual esta pared esta edificada. Esta adquisicin se verifica sin dependencia de la voluntad del enajenante y aun en contra de ella. 9itulares del derecho de adquisicin. 8demas del propietario, la facultad la pueden ejercer otras personas distintamente relacionadas con la cosa, como condminos, usufructuarios, acreedores anticresistas, etc. El condmino esta habilitado para requerir la adquisicin, que no adquiere solo para si y que esta obligado por el todo de la deuda. *especto de los otros casos la respuesta es negativa, solo el propietario y por e!tensin el condmino resultan titulares del derecho de e!igir la cesion coactiva de la medianeria. 9odo propietario no hace alusion al propietario sino a quien tuviere derecho de construir una pared o muro. El hecho de que el usufructuario pueda reali,ar mejoras en las cosas objeto del derecho no se quiere decir que pueda solicitar la adquisicin de la medianeria para si, puesto que al cabo del termino pactado debe devolver la cosa al propietario. El derecho de adquirir compete solo al propietario :tambien al condomino5 con e!clusin de poseedores legitimos e ilegitimos, y locatarios. Cne!igibilidad de un inters particular en el adquirente. (o es dable e!igir en el adquirente de la medianeria un inters especial en esa adquisicin. El puede hacer uso de la facultad legal sin necesidad de demostrar que va a utili,ar el muro para apoyar construcciones o para otro fin. Condiciones que debe reunir el muro a adquirir. Eay dos condiciones2 tratarse de una pared o muro y lindar inmediatamente con el fundo de quien pretende la adquisicin. )'concepto de pared o muro. %e habla de pared o muro no medianero, por lo que debe ser una construccion que reuna los requisitos e!igidos. 4e no reunir los requisitos e!igidos por las disposiciones en vigor, el vecino que levanto a su costa carece de derecho para e!igir el pago de la medianeria. -' ContigSidad inmediata. Este requisito se e!ige en todos los casos sin e!cepciones. Fodalidades de adquisicin. "ara adquirir la medianeria no es necesario probar, ni manifestar un inters especial. 9odo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la posibilidad de adquirir la medianeria en toda la e!tensin de dicha pared. )' 4imensiones o volumen que se puede adquirir. 8ltura, longitud y espesor. a' 8ltura. El C.C. establece una altura minima2 la de las paredes divisorias. Esta sera la designada en cada municipalidad y, a falta de tal designacion, de . metros. b' Longitud. La facultad de adquirir e!iste en toda la e!tensin de la pared o solo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad. 4istincion entre la pared encaballada y la pared contigua.

37

*especto de la primera, hasta la altura del muro de cerramiento. %i el muro esta edificado en terreno de quien lo construyo este no tiene derecho a la accion de reembolso mientras el vecino no quiera servirse de la pared divisoria. c' Espesor. (o podra limitar la adquisicin a solo una porcion del espesor de la pared. %i se permitiria la adquisicin parcial del espsor, se colocaria en desigual posicin a los condminos, ya que uno de ellos se beneficiaria de la totalidad del muro sin haber pagado enteramente su valor. d' Cimientos. En el calculo del valor de la pared se debe concluir obligatoriamente los cimientos, porque constituyen parte necesaria de aquella para su solide, y funcionalidad. ?bligaciones del adquirente de la medianeria. 4ebe reembolsar la mitad del valor de la pared, como este construida, o de la porcion de que adquiera medianeria. 9ambien debe hacerlo respecto de la mitad del suelo sobre que se ha asentado. )' Talor actual del muro. . posibilidades. a'Enajenante y adquirente se ponen de acuerdo en el volumen de adquirir y su precio. El precio habra sido determinado por las partes. b'Enajenante y adquirente se ponen de acuerdo en el volumen de adquirir y su precio, pero el adquirente incumple la convencion y no paga el precio convenido en el termino acordado. El enajenante tendra accion judicial para requerir compulsivamente el cobro de lo adeudado. c'%in mediar convenio previo, el vecino utili,a efectivamente el muro, naciendo entonces la accion del constructor a los efectos del cobro de la mitad de su valor y del terreno, en su caso. (aturale,a juridica de la accion de cobro de medianeria. La accion de cobro es una accion personal, porque si bien se supone la e!istencia de un derecho real sobre el muro por parte de su titular, aqu$ no esta en juego tal derecho real, sino que se tiende al cobro de un credito. *ige el fuero de situacion de los inmuebles, y el juicio se tramita por la via ordinaria, lo cual implica que con la demanda se debera acompaBar la prueba documental y ofrecer todas las demas de que se intente valer el demandante. 9itularidad activa y pasiva de la accion. Es necesario ser propietario de la finca donde esta la pared sin esta condicion y sin que sea acreditada, la demanda no puede prosperar. El vinculo obligacional se establece entre los propietarios actuales de ambas fincas, sin depender de que hayan sido o no, quienes en su oportunidad procedieron a levantar el muro o cargar sobre el, o pactar su adquisicin. El dueBo fiduciario y el titular de un dominio resoluble, pendiente el pla,o o la condicion, tambien son propietarios actuales. 4erechos, obligaciones y cargas de la medianeria. a' 8rt. -@.;2 La medianeria da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella esta destinada segn su naturale,a, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solide,, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino. Las facultades que el C.C. atribuye a los medianeros constituyen el Qprincipio del libre uso de la paredQ o la regla de Qla utili,acin igualitaria del muroQ. La facultad de usar esta supeditada a . condiciones2 )' no perjudicar al otro medianero -' no impedir el ejercicio de un derecho igual y reciproco y .' hacer los trabajos necesarios para evitar el deterioro del muro y mantener su solide,. c' 4erechos de elevar el muro medianero. Cada uno de los condminos puede al,ar a su costa la pared medianera sin indemni,ar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella. Este derecho de elevar el muro no depende del consentimiento del condmino. 4e esto derivan consecuencias2 se trata de una norma que facilita la edificacin, eliminando dificultades practicas, y evidencia una mayor esfera de actuacin de los medianeros respecto del titular de un condominio normal. Esta facultad podia verse limitada cuando fuera ejercida sin ningun beneficio personal y con el solo

38

proposito de perjudicar al vecino. d' 4erechos de reconstruir el muro medianero. Cuando la pared no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera al,arla debera reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el e!cedente de espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemni,acin por los embara,os que le cause la ejecucin de los trabajos. Auien hace uso de la facultad de ejecutar la reconstruccion de la pared cargara enteramente con su costo y debera dejar la pared en el mismo estado en que se hallaba, sin que ello implique reponer obras e!cesivamente costosas. 4ebera, ademas, levantar inmediatamente la nueva pared. El nuevo muro es medianero hasta la altura del antiguo, y en todo su espesor, porque este es indivisible. %era propiedad e!clusiva de quien lo reconstruyo, a partir de dicha altura.

39