Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral.

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Pedro Faudos Pons Mara Beln Gmez Valle Isabel Gonzlez Garca Jos Ignacio Martn Alas Mnica Santos Lloro

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Coleccin: Manuales universitarios

Reservados todos los derechos. De conformidad con lo dispuesto en los arts. 270, 271 y 272 del Cdigo Penal vigente, podr ser castigado con pena de multa y privacin de libertad quien reprodujere, plagiare, distribuyere o comunicare pblicamente, en todo o en parte, una obra literaria, artstica o cientfica, fijada en cualquier tipo de soporte, sin la autorizacin de los titulares de los correspondientes derechos de propiedad intelectual o de sus cesionarios.

2008 Pedro Faudos Pons, Mara Beln Gmez Valle, Isabel Gonzlez Garca, Jos Ignacio Martn Alas, Mnica Santos Lloro 2008 Atelier Via Laietana 12, 08003 Barcelona e-mail@atelierlibros.es I.S.B.N.: 978-84-96758-45-2 Depsito legal: B-17759-2008 Diseo y fotocomposicin: Addenda, Pau Claris 92, 08010 Barcelona www.addenda.es Impresin: Winihard Grfics, SL

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ABREVIATURAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

PRLOGO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15

TEMA 1. DERECHO I.

INMOBILIARIO REGISTRAL

....................

17 17 17 18 19 19 21 21 23 23 23 26 26 26 28 28 29 30 33 33 33 33

Autor: Jos Ignacio Martn Alas

II.

III.

IV .

V .

Derecho inmobiliario registral: concepto y denominacin . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Denominaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Caracteres del Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . 3. Funciones del Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . Sistemas inmobiliarios registrales: concepto y clasificacin . . 1. Concepto de sistema inmobiliario registral . . . . . . . . . . . . 2. Clasificacin de los sistemas registrales . . . . . . . . . . . . . . . Evolucin histrica del sistema inmobiliario registral . . . . . . . 1. Primeros precedentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La Ley Hipotecaria de 1861 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La Ley de la Reforma Hipotecaria de 1869 . . . . . . . . . . . . 4. La reforma hipotecaria de 1909 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La reforma hipotecaria de 1944-1946 . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Otras reformas posteriores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principios que informan el sistema inmobiliario registral espaol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto de principios hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Su finalidad y valor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Enumeracin de los principios hipotecarios . . . . . . . . . . . .

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EN EL REGISTRO

TEMA 2. SITUACIONES JURDICAS QUE INGRESAN ...........................................

Autor: Jos Ignacio Martn Alas

37 37 38 38 39 42 43 46 46 47 47 48 49 50

I. II.

El objeto de la publicidad registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Situaciones jurdicas inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Regla general: la publicidad registral se extiend a los derechos reales y no a los derechos personales . . . . . . 2. Las circunstancias del derecho real inscrito . . . . . . . . . . . . 3. Situaciones jurdico-reales no inscribibles . . . . . . . . . . . . . 4. Derechos personales inscribibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Titularidades fiduiciarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de las personas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
FINCA REGISTRAL

TEMA 3. LA I.

...............................

Autor: Pedro Faudos Pons

II.

III.

IV .

La finca como base del Registro: concepto y clases . . . . . . . . . 1. Concepto de finca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Clases de fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fincas especiales. Estudio particular de las concesiones administrativas y de la propiedad horizontal. Tratamiento registral de los garajes, conjuntos inmobiliarios y aprovechamiento por turno de bienes inmuebles . . . . . . . . . 1. Introduccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Concesiones administrativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Tratamiento registral de los garajes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Tratamiento registral de los conjuntos inmobiliarios . . . . . 6. Tratamiento registral del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El catastro y su coordinacin con el Registro de la propiedad 1. El catastro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Su coordinacin con el Registro de la Propiedad . . . . . . . . Inmatriculacin de fincas: concepto, medios matriculadores, estudio particular del ttulo pblico adquisitivo. La doble inmatriculacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Los medios matriculadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Estudio particular . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La doble inmatriculacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

52 52 53 57 61 65 70 75 75 76

80 80 81 83 88

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V .

Las modificaciones en la finca: excesos de cabida, delcaraciones de obras nuevas; agrupacin, agregacin, divisin y segregacin de fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Excesos de cabida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Declaraciones de obra nueva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Agrupacin, agregacin, divisin y segregacin . . . . . . . . .
TITULAR REGISTRAL

91 91 95 100 105 105 105 106 108 108 114 115 115 116 118 118 119 120 122 124 137 137 137 137 138 138 140 142 142 143 146 150 150 151

TEMA 4. EL I.

.............................

Autor: Pedro Faudos Pons

II.

III.

IV .

El titularidad registral: concepto y caracteres . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La determinacin del titular registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Determinacin inmediata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Determinacin mediata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Situaciones jurdicas y pluralidad de titulares . . . . . . . . . . . . . 1. Situaciones jurdicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Pluralidad de titulares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Constancia registral de la incapacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Rgimen jurdico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Fundamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El libro de incapacitados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La anotacin preventivba de demanda de incapacidad . . . 5. La constancia registral del concurso . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ASIENTOS REGISTRALES

TEMA 5. LOS I.

..........................

Autor: Mara Beln Gmez Valle

II. III. IV .

V .

El asiento registral: concepto y clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Inscripcin y asiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inscripciones declarativas y constitutivas . . . . . . . . . . . . . . . . Estmulos para la inscripcin: inadmisibilidad de documentos no inscritos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El asiento de inscripcin: concepto, clases y circunstancias . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Circunstancias generales de las inscripciones . . . . . . . . . . . El asiento de presentacin: concepto, circunstancias, efectos, duracin. Modalidades de presentacin . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Circunstancias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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3. Efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Duracin y prrroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Modalidades de presentacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. El asiento de anotacin preventiva: concepto, naturaleza y clases. Efectos. Su extincin, caducidad y conversin. Estudio particular de la anotacin preventiva de demanda y la de embargo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. El asiento de cancelacin: concepto y caracteres, cancelacin total y parcial. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento del titular registral. El expediente de liberacin de cargas. La purga de cargas posteriores o no preferentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El asiento de cancelacin: concepto y caracteres, cancelacin total y parcial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Cancelaciones practicadas con, contra, o sin el consentimiento del titular registral . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El expediente de circulacin de cargas y gravmenes . . . . . 4. La purga de cargas posteriores o no preferentes . . . . . . . . . VIII. Las notas marginales: naturaleza, clases y efectos. Nota de haberse expedido certificado de cargas en los procedimientos de ejecucin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Las notas marginales: Naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Clases y efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Nota de haberse expedido certificado de cargas en los procedimientos de ejecucin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . TEMA 6. INEXACTITUD I. II. III. IV .
Y RCTIFICACIN DEL REGISTRO

151 152 153

155 155 157

163 163 165 167 169

171 171 172 173 175 175 177 180 181 189

............

Autor: Mara Beln Gmez Valle

La inexactitud registral: concepto y causas . . . . . . . . . . . . . . . Modificacin del registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Efectos de la rectificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Los errores en los asientos y su rectificacin . . . . . . . . . . . . . .
HIPOTECARIOS

TEMA 7. PRINCIPIO I. II.

...........................

Autor: Isabel Gonzlez Garca

La presuncin de exactitud del Registro: el principio registral de publicidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 El principio de legitimacin registral: consecuencias sustantivas y procesales; presunciones posesorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 1. Consecuencias sustantivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

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2. Consecuencias procesales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Presunciones posesorias y presuncin de exactitud . . . . . . III. El principio de fe pblica registral: examen del artculo 34 de la LH; excepciones a la fe pblica registral; la nocin de tercero en nuestro sistema hipotecario; requisitos para que el tercero goce de la proteccin de la fe pblica registral . . . . 1. Excepciones a la fe pblica registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La nocin de tercero en nuestro sistema hipotecario . . . . . 3. Requisitos para que el tercero goce de la proteccin de la fe pblica registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV . Efectos de la inscripcin respecto del acto o contrato nulo . . V . Acciones rescitorias, resolutorias y revocatorias en relacin con el Registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. La prescripcin adquisitiva y extintiva y el Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. La publicidad formal; notas simples informativas y certificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . TEMA 8. LA I.
PRIORIDAD REGISTRAL

191 192

193 195 196 197 197 199 200 203 205

...........................

Autor: Mnica Santos Lloro

II. III.

La ordenacin de los derechos reales. El principio registral de la prioridad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Principio de prioridad. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Carcter excluyente y de mejor rango de la prioridad . . . . 3. Principio de prioridad y su conexin con otros principios registales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Asiento de presentacin y fuentes de acceso al Registro . . Examen del artculo 17 de la Ley Hipotecaria. El cierre registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EL rango hipotecario. Posposicin, reserva y permuta. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Planteamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Sistemas de rango . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Posposicin. Concepto. Requisitos y efectos . . . . . . . . . . . 4. Permuta. Conceptos. Requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Reserva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

205 205 206 207 207 209 211 211 212 213 213 214 215

TEMA 9. EL I. II.

.......................

Autor: Mnica Santos Lloro

Presupuestos del procedimiento registral: titulacin ordinaria y tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El ttulo formal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

215 215

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Documentos pblicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documento privado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documento extranjero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. El tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Examen del artculo 20 de la Ley Hipotecaria . . . . . . . . . . 3. Tracto abreviado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Excepciones al principio de tracto sucesivo . . . . . . . . . . . . 5. Medios de subsanar la falta de tracto . . . . . . . . . . . . . . . . . IV . Procedimiento registral: naturaleza y caracteres . . . . . . . . . . . 1. Naturaleza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V . El principio de rogacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Siginificado del principio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Excepciones al principio de rogacin . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El pacto de no inscribir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. El desistimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. El principio de legalidad: calificacin registral . . . . . . . . . . . . 1. Concepto y fundamento de la calificacin registral . . . . . . 2. Caracteres de la calificaicn registral . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Medios de la calificacin registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. mbito de la calificacin registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. El plazo para calificar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Efectos de la calificacin. Faltas subsanables e insubsanables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Recursos contra la calificacin del registrador . . . . . . . . . . . . 1. Recurso gubernativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Recurso ante el rgano jurisdiccional civil . . . . . . . . . . . . .

217 218 219 220 220 221 223 224 225 225 226 227 227 227 228 229 229 231 231 232 233 234 236 238 239 240 241

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ABREVIATURAS
Art. AIE AEIE CC CCO CE DGRN DNI LAU LC LH LN LOE LOPJ LPH LRC LSA LSRL LS 1998 LS 1956 LS 1976 NCRH Artculo Agrupaciones de Inters Econmico Agrupaciones Europeas de Inters Econmico Cdigo Civil espaol de 1889 Cdigo de Comercio Constitucin epaola de 1978 Direccin General de los Registros y del Notariado Documento Nacional de Identidad Ley de Arrendamientos Urbanos Ley Concursal Ley Hipotecaria Ley del Notariado Ley de Ordenacin de la Edificacin Ley Orgnica del poder Judicail Ley de Propiedad Horizontal Ley del Registro Civil Ley de Sociedades Annimas Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada Ley del Suelo de 1998 Ley del Suelo de 1956 Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al RH sobre inscripcin en el RP de actos de naturaleza urbanstica. Nnero de Identificacin del Extranjero Nnero de Identificacin Fiscal Real Decreto Real Decreto Ley Real Decreto Legislativo

NIE NIF RD RD-L RD-Leg

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Abreviaturas

RDGRN RH RN RRC RRM STS STC TRLCI UTES

Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado Reglamento Hipotecario Reglamento Notarial Reglamento del Registro Civil Reglamento del Registro Mecantil Sentencia del Tribunal Supremo. Sentencia del Tribunal Constitucional Text difundido de la Ley de Catastro Inmobiliario Uniones Temporales de Empresas

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