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Arequipa, 06 de Marzo del 2013


Seor:
Ing. Julio Cesar Vicente Salas
Gerente Regional de Agricultura Arequipa
P,,"ente
ASUNTO
Remite informe tcnico que se indica
De mi mayor consideracin:
Es grato dirigirme a su despacho, para remitirle adjunto al
presente el informe tcnico pericial de valuacin de un terreno rustico eriazo, por duplicado en
atencin asu oficio N, 230+2013 de fecha 04 del presente mes, para los fines consiguientes.
Sin otro particular, hago propicia la oportunidad para
expresarle los sentimientos de mi estima.
Atentamente,
INFORME TCNICO PERICIAL DE VALUACiN DE UN TERRENO
RSTICO ERIAZO
El que suscribe Alejandro Adrin Garay Mndez, Ingeniero Agrnomo con
Registro C.I.P. N 11,765, habilitado, Perito Judicial con Carnet N 193-REPEJ
2012, D.N.!. N29624750, a peticin de la Gerencia Regional de Agricultura de
Arequipa, presenta el Informe Tcnico Pericial de Valuacin de un Terreno
rstico eriazo de su propiedad, en los trminos siguientes:
1. OBJETO DE LA PERICIA
Determinar el valor del inmueble rstico eriazo de propiedad de la Gerencia
Regional de Agricultura de Arequipa, expresando el sustento fctico legal y
tcnico de sus conclusiones, considerando dos reas:
Sub Estacin San Camilo : 32.69 Has.
Franja de terreno Alta tensin: 6.25 Has.
Total rea a valuar : 38.94 Has.
11. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL TERRENO OBJETO DE VALORIZACiN
1. GENERALES
Nombre del Predio Matriz : Finca N8
Nombre del Terreno : Sub Estacin ATN San Camilo
Propietario : Gerencia Regional de Agricultura
de Arequipa
Ficha Registral : 00011616
Partida : XXXV Tomo 283
2. UBICACiN
Sector : Pampas de la Joya
Distrito : La Joya
Provincia : Arequipa
Regin o Departamento : Arequipa
3. COLlNDANCIAS
El terreno materia de valuacin, que forma parte del predio denominado
Finca N 8, colinda por el Norte, Este, Sur y Oeste con terrenos eriazos
que estn inscritos a favor de la Direccin General de Reforma Agraria
y Asentamiento Rural en las Fichas N 11695 Y 11616 Ficha 8 del
Registro de Predios de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de
Arequipa.
4. REA DEL PREDIO
Teniendo en cuenta que el terreno materia de valuacin est constituido
por unos terrenos rsticos eriazos cuyo punto centroide es E
200067.727, N-8154655.4 con un rea de 32.69 has. para una Sub
Estacin y una franja de terreno de 25.00 m.1. de ancho por 2,500 m.l.
de largo que hace un rea de 6.25 has, para los conductores de alta
tensin y que son terrenos eriazos de dominio privado estatal, estas
reas en conjunto suman un rea total de 38.94 has. que son materia
de la presente valuacin.
5. ACCESO AL TERRENO
El terreno tiene acceso directo a travs de una trocha carrozable de
aproximadamente 9 kilmetros que se bifurca del lado izquierdo de la
carretera Panamericana a Tacna.
6. DESCRIPCiN DEL TERRENO
El rea total del terreno es de naturaleza eriaza que presenta una
superficie agreste con una pendiente promedio mayor al 30%, siendo el
suelo de textura arenosa, pedregosa y suelta sin recurso hrdrico, lo que
determina su condicin inapropiada para el desarrollo agropecuario en
general, lo que lo encaja dentro del Artculo 111 A.20 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per.
111. METODOLOGA Y REGLAMENTACiN EMPLEADA PARA LA
VALUACiN DEL TERRENO
La metodologa empleada corresponde al mtodo sinttico, por el que en
forma directa se obtiene el valor de venta por comparacin con otros
predios de similares caractersticas, de reciente transferencia de dominio.
La tasacin se ha efectuado en concordancia con lo dispuesto en el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por R.M. N 126
2007- VIVIENDA, as como lo dispuesto en el Decreto Legislativo N653 Y
su Reglamento aprobado por D.S. N0048-91-AG. OAD-UT.
Segn estos dispositivos, en la actualidad, las valuaciones se basan en la
Oferta y Demanda, denominada VALUACiN COMERCIAL en el Mercado
de Inmuebles.
IV. VALUACiN COMERCIAL DE TERRENO RSTICO ERIAZO
Esta valuacin se realiza de acuerdo a lo estipulado por el Artculo 111.0.28
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
Esta valuacin se obtiene multiplicando el Valor Bsico Eriazo (VBE) por
el rea total del terreno (AT) materia de valuacin.
El Valor Bsico Eriazo (VBE) se determina aplicando la siguiente
expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
Donde:
VBE : Valor Bsico Eriazo
VR : Valor Unitario Comercial del Terreno
d : Distancia al rea con Valor Unitario Oficial Urbano.
U : Uso.
T : Topografa y naturaleza del terreno
V : Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno.
E : Factor de correccin ecolgica
La expresin numrica de los factores d, U, T, V Y E son consignados en
unas tablas numeradas del 05 hasta el 08-A, que aparecen en el
Reglamento de Tasaciones. La valuacin comercial se establece en
funcin de la Oferta y Demanda.
Teniendo en cuenta lo anteriormente indicado se procede a la valuacin
respectiva del Terreno materia de la presente pericia en la forma siguiente:
TABLA N05 PARA LAS EXPRESIONES NUMRICAS
DE LOS FACTORES d, U Y T
N CARACTERISTICAS FACTOR EXPRESION
NUMRICA
Distancia a la zona con valor arancelario d 1.00
urbano.
Ms de 1,000 m.
11
Usos
d) Uso Industrial
U 2.00
! Topografa y naturaleza del terreno
I A) Topografa del terreno T 0.60
111
B)
pendiente mayor al 30%
Naturaleza del terreno: T
Arenoso 0.70
Promedio 0.65
TABLA N06
FACTOR VAS (CARRETERAS)
CLASE DE VIA DISTANCIA
(Carreteras) FACTOR MAS DE 1,000 M.
Carreteras duales V 1.25
Trochas carrozables V 1.05
Promedio 1.15
TABLA N08
FACTOR DE CORRECCiN ECOLGICO "E"
VARIABLE CLIMA PAISAJE
CATEGORA
REGULAR 1.00 1.00
TABLA N08-A
FACTOR DE CORRECCiN ECOLGICO "E"
VARIABLE CONTAMINACION
CATEGORIA

AMBIENTAL
BUENO 1.10
PROMEDIO 1.05
Teniendo en cuenta que el terreno materia de valuacin es eriazo, con las
caractersticas agrolgicas descritas en el inciso 6 de punto 11 del presente
Informe Pericial, que distan mucho de tener un potencial agropecuario, como
otros terrenos eriazos de la zona cuyo costo llega hasta los $ 20,000 dlares
americanos por hectreas, el justiprecio determinado para fines del clculo
respectivo del terreno materia . e valuacin se estima en $ 10,000 dlares
I

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"r:'lANDR"" "el'
.., Ing."'- ODIO
Reg. CIP. 117C115
VBRlPlCADOR
americanos por Ha, la misma que se aplica en la siguiente valuacin basada en
las tablas antes determinadas.
VBE =1/1 OVR x d x U x T x V x E
VBE =1/10 $ 10,000.00 x 1.00 x 2.00 x 0.65 x 1.15 x 1.05
VBE =$ 1569.75
Aplicando la frmula
VT =V.U. x A.T. tenemos:
VT =$ 1 569.75 x 38.94 Has
VT = $ 61 126.07
Convirtiendo el dlar en soles nuevos sera:
SI. 158,316 .52
(dlar el cambio de la fecha es SI. 2.59)
SON: CIENTO CINCUENTIOCHO MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON
52/100 NUEVOS SOLES
Arequipa, 06 de Marzo del 2013