FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

PROYECTO INMOBILIARIO PARA LA CONSTRUCCIN DE UNA RESIDENCIAL EN LA CIUDAD DE CHICLAYO

ALUMNOS: Castillo Vsquez, Ana Lucia Cayao Rivadeneira, Vanesa Centurin Mendoza, Alejandra Lluncor Montalvo, Cristhoper

CICLO: VII

ASIGNATURA: FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

DOCENTE: MUNDACA GUERRA, JORGE A.

CHICLAYO, 17 DE ABRIL DEL 2013

ESTUDIO ESTRATGICO 1.1. ANLISIS DEL MACROENTORNO En esta seccin se presentar un anlisis de los factores principales del macro entorno del sector construccin mediante la matriz SEPTE. La siguiente evaluacin incluir cinco factores: econmico, social, tecnolgico, ambiental y poltico, y ofrecer una breve descripcin de los componentes ms pertinentes al sector. MATRIZ SEPTE FACTOR SOCIAL TECNOLGICO Evolucin del PBIpercapita: Crecimiento 24.1% del 2008-2012. Material de construccin: cumplir con estndares de calidad.

OCURRENCIA

ECONMIC O Evolucin del PBI: Crecimient o estimado para 2013 del 6.5%.

Variacin del PBI: Crecimient o del 6% ao 20112012. Tasa de inflacin del ao 2012 es de 2.6% Evolucin del sector construcci n: Ao 2012 fue de 19.3 % con respecto al ao 2011. Crecimient o del sector construcci n: estimado para el 2013 es de 15%

Nivel socioeconmi co: Demanda de vivienda sector A y B. Evolucin de las migraciones a Per: crecimiento 3.8% del ao 2011-2012 Nuevo estilo de vida: costumbres, buscar progreso, se preocupan por si mismos. Calidad de vida: bienestar social, ambiente fsico y arquitectnic o, salud fsica

Nuevas maquinarias tradas del exterior.

AMBIENTA L Norma n10 del reglament o nacional de edificacin : 30% reas verdes.

POLITICO Polticas para el sector construcci n: reglament o nacional de edificacin , urbanismo .

Potencial de innovacin, tcnicas nuevas, diseo de reas multifuncional es.

Cuidado del medio ambiente: proteccin de terrenos ecolgicos . Increment o de zonas verdes.

y mental, recreacin.

FUEN TE

INEI

INEI , Arellano CAPECO Marketing

CAPECO

MATRIZ SEPTE FACTOR ECONMICO SOCIAL la nueva tendencia considera la infraestructura que permite desarrollar las actividades fundamentales en las ciudades, como la recreacin, educacin, interconexin vial, trabajo y residencia de calidad DEMOGRAFICO TECNOLOGIC O AMBIENTAL

Expectativa de crecimiento: Crecimiento del PBI este ao de un 5.8% TENDENCIA

Proyeccin del sector: El crecimiento del PBI en el sector construccin es de un 15.4% y se espera que se mantenga hasta finales de ao FUENT E

Sistemas constructivos estn el ahorro de energa, la reduccin de ruidos, la Los edificios recuperacin ecolgicos; es de reas decir NIVEL EXPECTATIVA DE verdes y la construcciones SOCIECONOMICO: El CRECIEMIENTO reduccin del que en la parte precio de las viviendas DE POBLACION efecto isla alta incorporan para los segmentos A y EN LAMBAYEQUE: calor. espacios como B va a seguir Se espera un invernaderos o aumentando de crecimiento de jardines. Es una lentamente; para el C y 1.5% para el forma de acercar D ser ms rpido. 2018 la naturaleza a los habitantes de la urbe INEI INEI CAPECO CAPECO

EXPECTATIVA DE CRECIEMIENTO DE POBLACION EN EL PERU: Se proyecta un crecimiento del 1.3% para el 2018

Existe una tendencia de edificios verdes que consiste en ahorrar agua y energa.

CADENA DE VALOR DE SECTOR CONSTRUCCIN Para el anlisis del micro-entorno, presentamos a continuacin el anlisis de la cadena de valor:
INFRAESTRUCTURA Alianza estratgica con el banco (Financiamiento de parte del proyecto y en ventas con creditos hipotecarios) Crecimiento sostenible en el sector contruccin con tendencia en la venta de departamentos RECURSOSHUMANOS Planilla de personal administrativo y sindicalista Rotacin de mano de obra a nivel operativo (Contrato a maestos y operarios eventuales) Capacitacin al personal, de acuerdo al avance de la tecnologa TECNOLOGA Adaptacin de nuevas tecnologas en materiales de construccin Uso de tecnologa Nacional Software para diseo, estructuracin y calculo de material a utilizar APROVISIONAMIENTO Eleccin a proveedores(mayoristas) que tienen el mejor precio y que brindan el mejor servicio (beneficios) Seleccin del proveedor con la mejor oferta en tecnologa de construccin Planificacin con software Control de inventarios (maximos y minimos) LOGSTICAINTERNA OPERACIONES VENTAS Control de existencias Diseo de tipo de Anuncios en peridico Cardex, Adoc, entre otros. proyecto. Internet Mquinarias de contruccin Estructuracin del proceso Televisin tercerizado. de construccin, mediante Publicidad Mteriales de construccin. diagrama de Gantt, Mc project. Estrategias de venta Almancen del proveedor Planos, licencias

MARKETING Publicidad estratgica segn el sector. Estudio de mercado Sector atendido A.

SERVICIOPOSTVENTA Lecciones aprendidas. Establecer reglas de convivencia Organizacin de la administracin Compromiso de mantenimiento para hacer atractiva la venta.

ANLISIS DEL MICROENTORNO Este estudio consiste en una apreciacin del micro entorno del sector de construccin, usando como referencia el modelo del diamante de Porter (Cinco fuerzas competitivas de Porter).

RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES Falta de tica en el negocio (ventas) Los competidores por necesidad de obtener mayores ventas recurren a casos ilcitos extremos como captar clientes potenciales fijos de otras empresas de manera indebida. Principales competidores: Scander, Alameda S.A. , Luxe Home S.A. y la rivalidad surge ya que estas prestan el mismo servicio, realizan una variedad de ofertas y atractiva publicidad (TV, radio). Adems estos poseen buena mano de obra, reconocimiento del mercado, etc. PRODUCTOS SUSTITUTOS Alto poder de sustitucin, pues el auge del sector inmobiliario va creciendo, pero aun no llega a abastecer a toda la demanda, por lo cual hay ms

ofertantes (diferentes precio, calidad, servicios), para una demanda aun mayor. Variedad de productos sustitutos no solo privados, sino tambin del estado. PODER DE NEGOCIACION DE LOS CLIENTES: Poseen un nivel de negociacin alta, ya que son muchas las ofertas (con distintos precios y servicios) presentes en el mercado para atender a la demanda que es mayor (demanda insatisfecha). Desembolso de dinero alto, por lo cual el cliente analiza con mayor detenimiento cada oferta, por lo que piden mayor calidad en las construcciones acabadas, mejor servicio , mejor mano de obra. Por lo cual los componentes de la construccin influyen en los costos de esta, representada en el costo final (precio) del mismo. PODER DE NEGOCIACION DE LOS PROVEEDORES Su poder de negociacin es bajo, ya que sus productos (materiales) no se constituyen productos diferenciados, es decir se pueden sustituir por los de otros proveedores, segn el precio, beneficios que se ofrezca. Por lo cual si una empresa es ms grande puede ser esta la que decida a que proveedor comprar segn los beneficios. AMENZA DE ENTRADAS DE NUEVO COMPETIDORES Competidores a nivel nacional por entrar a mercados locales, si constituyen una amenaza grande, puesto que tienen ms experiencia en servicios, y un nivel de inversin mayor, adems de reconocimiento nacional (empresa grande), o cartera de clientes (empresa grande y medianas). Competidores nuevos, las barreras de entrada si son altas, porque simbolizan una fuerte inversin, adems de un buen conocimiento del mercado y contar con posibles clientes. Adems, ingresar con proyectos nuevos y grandes seria mucho riesgos, debido al avance de otros servicios (empresas). Como amenaza de entrada al mercado podramos considerar a la compaa

ANLISIS DE MEGATENDENCIAS DEL SECTOR CONSTRUCCIN A). USO DE INTERNET En el siglo XXI el internet se volvi un servicio indispensable para la vida cotidiana pues ha servido para que los usuarios desde la tranquilidad de su hogar realicen diferentes actividades, las redes sociales a travs de este servicio han permitido a las personas tener acceso a informacin tanto nacional como internacional enterndose lo que sucede en el momento que ocurren los hechos. B). CAMBIO CLIMATICO
El cambio de clima atribuido directa o indirectamente a la actividad humana que altera la composicin de la atmsfera mundial y que se suma a la variabilidad natural del clima observada durante perodos comparables. El cambio climtico implica cambios en otras variables como las lluvias y todos los dems elementos del sistema atmosfrico. Las edificaciones deben de tener las medidas de seguridad necesarias para estos casos.

C). CHINO MANDARIN E INGLES, IDIOMAS Por la globalizacin, los pases del mundo han establecido relaciones entre ellos, por tal motivo las personas que desean negociar con las grandes potencias que ahora son China y Estados Unidos necesariamente tienen que saber hablar el chino mandarn y el ingls lo que ha permitido establecer relacin y eliminar barreras con personas de otros lugares. E). MIGRACIONES El Per al ser uno de los pases con crecimiento a pesar de la crisis que afecta a varios pases del mundo, muchos extranjeros han visto oportunidades de inversin y han desarrollado sus proyectos de inversin en nuestro pas, aumentando as el nivel de personas con poder adquisitivo. MATRIZ FODA DEL SECTOR CONSTRUCCION: Fortalezas: Alianza estratgica con el banco para mayor captacin de clientes y financiacin Contratacin de personal especializado y eventual para cada proyecto Aplicacin de sistemas de software para mejor control de inventarios, diseos, estructuras, etc
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 Afiliacin con el banco para poder realizar un marketing ms agresivo incluso dentro de su institucin Oportunidades: Crecimiento del sector construccin en el Per, tendencia a la venta de departamentos Variedad de proveedores para distintas etapas de la ejecucin de los proyectos que permite elegir la mejor opcin

Proveedores con disposicin de brindar almacn y maquinarias para facilitar el trabajo de las inmobiliarias Uso del internet como mega tendencia actual para poder llegar a ms clientes Debilidades: Contratacin de personal de sindicato no muchas veces especializado Alto nivel de rotacin de personal La direccin (ingenieros) no se involucran en el proceso de marketing y ventas, sino ms bien delegan la funcin por completo

Amenazas: Falta de tica en el negocio Barreras de ingreso para pequeas empresas constructoras Muchos ofertantes lo cual genere que el mercado baje sus precios por estrategia

MATRIZ EVALUACIN FACTORES EXTERNOS (EFE) A continuacin, se presenta la matriz de evaluacin de factores externos utilizada para dar ponderacin a las oportunidades y amenazas ms importantes del sector construccin. MATRIZ EFE ( FACTORES EXTERNOS) Pondera Califica Total cin cin ponderac
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in Oportunidades Crecimiento del sector construccin en el Per, tendencia a la venta de departamentos Variedad de proveedores para distintas etapas de la ejecucin de los proyectos que permite elegir la mejor opcin 0.22 Proveedores con disposicin de brindar almacn y maquinarias para facilitar el trabajo de las inmobiliarias 0.18 Uso del internet como mega tendencia actual para poder llegar a ms clientes 0.05 Amenazas Falta de tica en el negocio 0.05 Barreras de ingreso para pequeas empresas constructoras Muchos ofertantes lo cual genere que el mercado baje sus precios por estrategia Total 0.15 1 2 0.3 2.92 0.15 2 1 0.1 0.15 3 0.15 3 0.54 4 0.88

0.2

0.8

El total ponderado es de 2.92, por lo cual se obtiene que el sector construccin de Chiclayo se encuentra en un entorno favorable y es ubicado en una zona altamente competitiva, lo cual indica que el proyecto es viable.

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1.7 MATRIZ EVALUACIN FACTORES INTERNOS (EFI) A continuacin, se presenta la matriz de evaluacin de factores internos utilizada para dar ponderacin a las fortalezas y debilidades ms importantes del sector construccin. MATRIZ EFI ( FACTORES INTERNOS) Pondera cin Fortalezas Alianza estratgica con el banco para mayor captacin de clientes y financiacin 0.19 Contratacin de personal especializado y eventual para cada proyecto 0.2 Aplicacin de sistemas de software para mejor control de inventarios, diseos, estructuras, etc 0.12 Afiliacin con el banco para poder realizar un marketing ms agresivo incluso dentro de su institucin 0.2 Debilidades Contratacin de personal de obra (sindicalizado) no muchas veces especializado 0.11 Alto nivel de rotacin de personal 0.09 La direccin (ingenieros) no se involucran en el proceso de marketing y ventas, sino ms bien delegan la funcin por completo 0.09 1 0.09 2 0.18 2 0.22 4 0.8 4 0.48 3 0.6 4 0.76 Califica cin Total ponderaci n

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3.13 El total ponderado es de 3.13, es decir el sector construccin posee una posicin interna fuerte y tiene una estrategia de competitividad interna por arriba del promedio

Conclusin: El sector se est desarrollando en un entorno estratgicamente viable.

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MATRIZ FODA CRUZADO

MATRIZ FODA CRUZADO OPORTUNIDAD

F O R T A L E Z A S

AMENAZA ESTRATEGIA FA

ESTRATEGIA FO Realizar Alianzas estratgicas para facilitar las decisiones de financiamiento con los clientes y favorecer la publicidad a travs de estas instituciones financieras Definir granes proveedores para obtener mejores beneficios econmicos en el momento de comprar los insumos Uso de tecnologa en la direccin del proyecto para el control de actividades y uso de los recursos

Diseos innovadores y ergonmicos

ESTRATEGIA DO
D E B I L I D A D E S

ESTRATEGIA DA

Nivel de rotacin de personal alto lo cual lleva a generar un plan de incentivo para mejorar la productividad de los trabajadores

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2. ESTUDIO DE MERCADO OBJETIVO ESTRATEGICO DEL ESTUDIO DE MERCADO Determinar la demanda insatisfecha de viviendas dirigida a personas del nivel socioeconmico A de la zona urbana de la ciudad de Chiclayo y analizar las caractersticas de preferencias de este mercado. DEFINICIN DEL MERCADO OBJETIVO MERCADO POTENCIAL Segn la INEI la poblacin del Per es de 30 475 144 habitantes de los cuales el 21% de la poblacin est conformada por el estilo de vida progresista, son trabajadores y optimistas, consideran que el xito es resultado del esfuerzo propio y su mayor objetivo es lograr el progreso en la vida buscando practicidad, calidad y rendimiento. La poblacin del Per que posee dficit habitacional en la zona urbana es de 341 761 y en la zona

rural de 12 182. En la regin Lambayeque, la zona urbana est conformada por el 983 323 habitantes y la zona rural por 235 169 habitantes siendo estos el 80.7% y 19.3% respectivamente; considerando que est conformado por el 0.5% a nivel de regin Lambayeque, que conforma el nivel socioeconmico A. De los cuales existe un dficit habitacional en la zona urbana de 41 829 viviendas y en la zona rural 11 013 viviendas conformando un dficit habitacional en Lambayeque de 52 842 viviendas. MERCADO DISPONIBLE El mercado disponible, que cuentan con la capacidad de dinero necesaria para adquirir el inmueble y esto se determinara con la encuesta. Considerando nuestra poblacin de ___personas y nuestra muestra es ____. MERCADO EFECTIVO Considerando el mercado disponible, ser determinado el mercado efectivo en base a las personas residentes de la zona urbana, pertenecientes al sector socioeconmico A de la ciudad de Chiclayo. MERCADO OBJETIVO Personas que cubrirn la necesidad de vivienda, atendidas por la residencial 10 familias.
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ENCUESTA ESTADO CIVIL:. SEXO:. OCUPACION: FAMILIA: N DE INTEGRANTES DE

1. QUE TIPO DE INMUEBLE ESTARIA INTERESADO EN ADQUIRIR? A) DEPARTAMENTO B) CASA C) PENT HOUSE 2. EN QUE ZONA LE GUSTARIA QUE ESTE UBICADO SU INMUEBLE? A) CASA O DEPARTAMENTO CERCA A LA PLAYA B) CENTRO DE LA CIUDAD C) URBANIZACIONES IMPORTANTES DE LA CIUDAD D) LUGARES ALEJADOS DE LA CIUDAD 3. QUE AREA LE GUSTARIA QUE TENGA SU INMUEBLE? A) 130MT2 B) 150MT2 C) MAS DE 200MT2 4. CUAL ES SU NIVEL PROMEDIO DE INGRESOS? A) 3000-4000 B) 4000-5000 C) 5000-6000 D) 6000-MAS 5. DE COMPRAR UN INMUEBLE LO HARIA DE FORMA? A) FAMILIAR B) INDIVIDUAL
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6. A TRAVES DE QUE MEDIOS USTED RECIBE INFORMACION ACERCA DE NUEVOS PROYECTOS INMOBILIARIOS? A) REVISTAS B) PAGINAS WEB C) ANUNCIOS DE PERIODICOS D) FERIAS INMOBILIARIAS E) OTROS 7. QUE COMODIDADES DESEARIA UD. QUE TUVIERA SU INMUEBLE? A) ASCENSOR INDEPENDIENTE B) AREAS DE RECREACION (especifique) C) SERVICIO DE RECEPCION D) OTROS:. 8. CON QUE BANCO LE GUSTARIA REALIZAR SU CREDITO HIPOTECARIO? A) BANCO DE CREDITO DEL PERU B) BANCO CONINENTAL C) BANCO INTERBANK D) OTRO:..

9. ORDENE DE MAYOR A MENOR (4-1), SEGN LA IMPORTANCIA QUE LE DA UD A ESTOS ASPECTOS:

1 ZONAS RECREATIVAS 2 SEGURIDAD 3 UBICACIN 4 AREA DEL DEPARTAMENTO a)4,3,2,1 b)3,4,1,2 c)1,4,3,2 d)2,1,3,4
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e)3,1,4,2

f)1,4,2,3

VARIABLE

DEFINICI N CONCEPTU AL

DIME NSIONES

D EFINICIN OPERATIVA

ESCALA

Estado Civil Perfil de las personas urbanas del sector socioeconmico A Sexo Ocupacin N integrantes de la familia Tipo de inmueble Comodidades del inmueble rea del

Nominal Nominal Nominal Ordinal

Nominal Nominal Ordinal

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Comportamie nto de las personas urbanas del

Percepciones de las personas urbanas

Diseo del inmueble

sector socioeconmi co A , respecto a la adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo

del sector socioeconm ico A , respecto a la adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo

Inmueble Nivel de ingresos Forma de Compra Banco para realizar el crdito Ubicacin el Inmueble Zona de ubicacin el inmueble Medios de comunicacin de promocin del inmueble Importancia de aspectos Generales del Inmueble Ordinal Nominal Nominal

Precio del Inmueble

Nominal

Nominal

Promocin

Valor sobre aspectos Generales del Inmueble

Nominal

RESULTADOS DE LA ENCUESTA
1. PERFIL DE LAS PERSONAS URBANAS DEL SECTOR SOCIOECONMICO A El perfil que reflejas las encuestas del sector socioeconmico A de la ciudad de Chiclayo son los siguientes

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Casi todos son solteros o casados con un 36.2% y 56% respectivamente haciendo un total de 92.2% del total

Mas de las tres cuartas partes son del sexo masculino con un 71% mientras que las mujeres solo ocupan un 29%

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Entre los datos relevantes vemos que iguales proporcin de 19% integran una familia de 1, 3 y 5 personas y un 28% abarca inmuebles de 4 integrantes

DISEO DE DEPARTAMENTO

En cuanto al diseo de departamento las mitad de las personas opinan que estn intersados en adquirir un departamento mientras que la otra mitad se inclina por adquiir una casa o pent house
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En cuanto a comodidades las propociones no estn tan diferenciadads teniendo un 36.9% que se inclina por que el inmueble tenga reas de recreacin , si dejar de lado que las dems opciones como el tener asensor independiente y servicios de recepcin llevan un 26.9% y 28.4% respectivamente.

En cuanto al rea la gente prefiere que sea mas de 200 metro cuadrados en su mayora, las otras dos opcin tiene una proporcin igual de preferencia en un 28%

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PRECIO DEL INMUEBLE

En cuanto al nivel de ingreso su la mayor parte tiene un ingreso promedio de 5000 soles a mas siendo el 37.7% que gana entre 5000 y 6000 y un 35% que gana de 6000 a mas

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De comprar un inmueble un 57.5% lo hara de forma familiar contra un 42.5% que lo hara de forma individual.

La mayora gestionara su crdito hipotecario por medio del banco de crdito (36.9%)si estar muy atrs el banco interbank seria una segunda opcin con un 27.2% UBICACIN DEL INMUEBLE

En cuanto a ubicacin del inmueble un poco mas de la mitad se inclina por que este ubicada en urbanizaciones importantes de la ciudad, en este aspecto consideraramos las zonas de santa victoria y patazca. PROMOCIN DEL INMUEBLE

Segn el resultado en lo que se refiere a promocin utilizaramos peridicos, revistas y paginas web para poder promocionar la adquisicin del inmueble ya que en estas opciones concentra la gran mayora con un 32.1%, 23.1% y 20% respectivamente

VALOR SOBRE ASPECTOS GENERALES DEL INMUEBLE

Entre la importancia que destacan los aspectos generales se encuentra entre rea del departamento y ubicacin con mayor importancia segn el orden que le dieron y en menor importancia se encuentra el aspecto de zonas recreativas y seguridad.