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Contratos
Indice 1. Locacin 2. Caracteres del contrato de locacion 3. Transmisin de derechos y obligaciones en caso de muerte 4. Obligaciones del locador 5. Obligaciones del locatario 6. Turbaciones que puede sufrir el locatario 7. Cesin de locacin y sublocacin 1. Locacin Art. 1493: Locacin de cosas. En ste tipo de locaciones, se entrega el uso y goce de la cosa. Se diferencia de la compraventa en que en sta tambin se entrega el dominio de la cosa. La locacin es un derecho personal. El usufructo, en cambio, un derecho real. La locacin en general, incluye la locacin de servicios y de obra. La definicin es general. 2. Caracteres del contrato de locacion Bilateral Consensual Oneroso Conmutativo De tracto sucesivo Si es de Inmuebles, es Formal, salvo principio de ejecucin de contrato. Elementos; Entre las partes, el consentimiento recae sobre la cosa, el precio, plazo, lugar de entrega, el tiempo y la naturaleza de la cosa. Puede estar sujeto a condicin, a plazo o las promesas de locacin. Forma: No est sujeta a ninguna forma. La verbal, est limitada cuando el monto es superior a los $ 10.000, y si se tratare de inmuebles. Capacidad: Debe poseer capacidad para administrar (menores emancipados, tutores o curadores no ms de 5 aos, la mujer puede alquilar los bienes del marido, etc.). Cosas Ajenas O Parcialmente Ajenas; Idem compraventa. La regla general es que no se pueden locar, pero de hecho se hace. Cosas Que Pueden Ser Locadas: Todas. Segn Borda hasta las que estn fuera de comercio. Cosas Indeterminadas: Papa poder locar, las cosas tienen que estar por lo menos determinadas en algn punto o grado, por ejemplo la especie. Locacion de cosa ajena: no sufre ningn perjuicio, si no saba nada que estaba locando una cosa que no era suya. Precio: es lo que le interesa al locador. Debe ser determinado y en $ (en el arrendamiento rural, se paga en especie). Forma de pago: cualquiera. Pero en caso de inmueble para vivienda es mensual y no debe aceptarse pago por adelantado. Si en cambio es para otros destinos, se puede pagar como se quiere. Alquiler convenido: se podr modificar en cualquier momento, excepto en caso de inmuebles, que debe respetarse hasta su finalizacin. Lo que no se permite es aumentarlo, pero si puede disminuir el monto (s/situacin econmica actual). Contrato: debe tener causa lcita Plazo: Cualquiera. En las cosas en general, es de 3 aos como mnimo. Los inmuebles : 2 aos como mnimo. El mximo es de 10 aos. (por los efectos de la prescripcin). Alquiler de derechos: no est permitido en nuestro derecho. Pero si puedo prestarle a alguien mis derechos de accionista por dinero, aunque no puedo hacerlo por contrato.

El fondo de comercio se vende, no se alquila. Art. 1509 (prorroga): en los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el inquilino, vencido el plazo de alquiler, cuando se lo demanda por desalojo, tiene un perodo de gracia de 90 das para desalojar, si demuestra que est al da con el pago del mismo; o sea tiene que tener el recibo del mes anterior. Esos 90 das comienzan a correr desde el da de la intimacin a desalojar hecha por el juez competente. Cuando un inquilino no paga por 2 perodos consecutivos, dicho monto se puede cobrar por juicio ejecutivo (plazo 5 das). El desalojo Va sumaria. Para cobro de alquileres Juicio Ejecutivo. Desalojo por juicio sumario, plazo para contestar demanda 10 das. Se le enva carta documento, telegrama, intimando por 10 das como mnimo a que pague. Cobro de alquileres Juicio Ejecutivo Plazos de 5 das. Excepcin: falsedad de firma, etc. Se puede desalojar tambin por cambiar el destino de la vivienda, o por sublocar, si esta expreso en el contrato que no puede hacerlo. Mes De Deposito: Locacin de inmueble para la vivienda, no puede exceder 1 mes por cada ao de locacin ( si lo desea). No se puede cobrar por anticipado. Es de 1 mes en zonas urbanas. 3. Transmisin de derechos y obligaciones en caso de muerte Locador: Los herederos deben respetar el contrato sean forzosos o no. (el heredero debe tener ttulo, el juez lo autoriza). Inquilino: Depende si vive solo, con un amigo, en pareja, etc., o si adems el inquilino tiene hijos mayores. Con el cambio de ley se crea la figura de conviviente, el privilegio sera el amigo, pareja, y luego los hijos si desean, sino se rescinde el contrato. El garante debe continuar avalando el contrato, aunque no lo desee. 4. Obligaciones del locador Entregar la cosa convenida con todos sus accesorios en En el lugar Tiempo el convenido Recibir el precio Mantener la cosa en buen estado Garantizar la eviccin y responder por vicios redhibitorios 5. Obligaciones del locatario No daar la cosa Pagar el precio Atender los desperfectos menores. Frutos; Del inquilino mientras tenga el uso y goce. Pero si en ese inmueble hay una mina de oro, es del estado. Si hay un tesoro el 50% c/u. Igual que el usufructo. Los frutos extraordinarios son del locador. Gastos de entrega: estn a cargo del locador Gastos de instrumento: pueden ser pactados, pero del locatario, pero si el abogado lo pone al locador se hace cargo ste. Gastos de sello en provincia 50% y 50 %. Gastos de estudio de garanta a cargo del locatario. Reparaciones; (s/contrato en ppio.) La urgentes; las hace el locatario y se las descuenta del alquiler La no urgentes: a travs de la comunicacin al locador, pero si a pesar de ello, no las hace, las puede pagar el locatario y luego intimar al locador a que le restituya el dinero.

6. Turbaciones que puede sufrir el locatario El locador no es responsable por las turbaciones de vecinos, pero si ste vecino tambin es inquilino de l, s es responsable. (Turbacin de hecho). El locador es siempre responsable por las turbaciones de derecho y de los hechos por l mismo. Si el locatario sufre una expropiacin el locador debe pagar daos y perjuicios. PARCIAL 29-09-00; Reglas especiales; Si alquilo un terreno en zonas urbanas, se supone que es para construir. El locador debe abonar luego dichas construcciones. En caso de inmuebles urbanos, el lmite es lo que no altere la forma de la cosa (vivienda: no alterarla). Las mejoras tiles deben ser notificadas al locador convencionalmente. La prueba de pago es el recibo. Se puede prestar el inmueble o casa alquilada salvo que se pacte que no se puede. Ley 23091 "Locaciones Urbanas" (9 Art. primeros) Art.1: Instrumentacin (formas) Escrito, salvo principio de ejecucin. Art. 2: Plazos Vivienda (2 aos) Otros destinos (3 aos) Art. 3: Derogado Ajustes. Art. 4: Fianzas y Depsitos en Garanta. 1ra parte derogado. Art. 5: Intimidacin de pago Intimo a Ud, para que en un plazo de 10 das (fecha) de recibida la presente pague....... caso contrario iniciare las acciones judiciales pertinentes. A todos los efectos fijo como domicilio de pago................ en el horario tal...... de L a V. Queda Ud. debidamente notificado. Art. 6: Perodos de pago Mensuales Art. 7: Pagos anticipados Art. 8: Resolucin anticipada. Es unilateral (por parte del inquilino). Debe esperar 6 meses, pre avisando con 60 das de anticipacin. Si se realiza dentro del 1er ao, debo pagarle al locador 1 1/2 mes de alquiler, y pasado el 1er ao, 1 slo mes, a modo indemnizacin. Art. 9: Continuadores del locatario: (con respecto al abandono, ste debe desaparecer). Art. 10: Leer, pero ya no funciona Importante: Art. 29: Orden Pblico 7. Cesin de locacin y sublocacin En la sublocacin hago un nuevo contrato, en la cesin es el mismo instrumento. Si nada se pone en el contrato con respecto a la prohibicin de la sublocacin, se presume que est permitido. Es importante que el sublocatario quede obligado con el locador (dueo), tiene acciones directas, contra el sublocatario pasando por encima del sublocador. Si esta prohibido en una clusula es causal de desalojo. Cuando se inicia juicio de desalojo: (Modelo de Demanda) Inicia Juicio De Desalojo Por Vencimiento De Contrato (Ttulo) Seor Juez: Objeto Hechos

Prueba Contrato que acompaa Se puede ofrecer testigos, en caso muy excepcionales ya que la ley no lo permite. Petitorio Pedir el lanzamiento Las costas del juicio Aparcera Rural Aparcero (el que trabaja el campo) Dador (el dueo de la tierra) Es parecido a un contrato de sociedad Diferencia con la locacin: Si el aparcero se muere se termina el contrato, pero si el dador muere contina o no. Arrendamiento rural; se paga en especies casi nunca en $. Los dos contratos deben ser escritos, certificarse la firma, y si el dador o arrendador no quiere firmar, el aparcero y arrendatario pueden obligarlo. Deben ser inscriptos en el registro de propiedad, ley 13246. En caso de muerte de arrendador o arrendatario, la ley nada dice, pero pueden continuar los que hubiesen estado en la explotacin y hasta el segundo grado colateral. Temas parcial Locacin de cosas Donacin Mandato Mutuo. Trabajo enviado por: Gladis Citro glanolet@ciudad.com.ar