ASOCIACIÓN DE VECINOS AFECTADOS

“CAMÍ VELL”
www.camivell.blogspot.com

Fecha: 12-12-2008
Asunto: Plan General en las zonas verdes y zona húmeda.
Estoy en __________________.
La persona de contacto de la Asociación en este sector es
___________________________ y su número de teléfono es _______________.

PROBLEMAS COMUNES MÁS IMPORTANTES

1. Se emplea la L.R.A.U. y la L.U.V. simultáneamente y en perjuicio de los pequeños propietarios. La

L.R.A.U es una ley derogada desde el 1 de febrero de 2006.

2. Parcela mínima. Se carece de base vinculante que garantice que todos los propietarios podrán
materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela independiente. Los hoteles se ubicarán
en parcelas de gran tamaño.

3. El tamaño de los sectores es muy grande (La superficie del sector 14 (Pitxells) es de 2.125.414 m2. La
superficie del sector 17 (Alt Fardatxo) es de 3.303.724 m2. La superficie del sector 18 (Peñíscola Hills)
es de 3.208.388 m2).

4. Coeficientes de homogeneización. Estos coeficientes permiten que un propietario reparcelado en una

zona de uso hotelero reciba un 60 % más que el propietario de al lado, reparcelado en una zona de
uso de apartamentos turísticos.

5. Adscripción de terrenos. El aprovechamiento urbanístico de zonas de nulo valor urbanístico baja

hasta las mejores zonas con un coeficiente del 0,55.

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 1. Introducción a la legislación.

Zona verde: Son porciones de suelo de uso público, ajardinadas…

Tipos de zonas verdes: Las zonas verdes se clasifican en (art. 127 ROGTU)
AL Área de juego: S>200 m2 (Suelo urbanizable)
JL Jardín S>1.000 m2 (Suelo urbanizable)
QL Parque S>25.000 m2.(Suelo urbanizable)
QN Parque Natural Suelo No Urbanizable Protegido.

Exigencias mínimas:
1. 10 m2 de Zona Verde por Habitante (art. 206.1 ROGTU). Cuentan aquí:
• Zonas verdes de Red Primaria y Secundaria.
• Parques Públicos Naturales.

2. 5 m2 de PQL por Habitante (art. 207.1 ROGTU). Cuentan aquí:

• Parques Públicos de la Red Primaria de naturaleza urbana.

3. Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 m2 de cada 100 m2t de uso
residencial. No computan las zonas verdes del apartado anterior.

2. ¿Qué zonas verdes tiene Peñíscola?

Población anterior al Proyecto de Plan General: 95.348 hab.

Zonas Verdes:
Parque del Castillo: 27.224 m2
Parque de La Constitución 21.570 m2.

COEFICIENTE:
M2 zonas verdes por habitante = 27.224/94.348 = 0,289 m2/hab.

3. ¿Qué propone el Plan General?

Población total: 198.719 habitantes

Zonas verdes:
NUEVAS
PQL-1. Parque Central de Playa Norte 292.294 m2
PQL-2 Parque Central de Playa Sur 286.202 m2.
PQL-3. La Rambla de Alcalà 394.349 m2

EXISTENTES
PQL-4 Parque del Castillo de Peñíscola. 27.224 m2.
PQL-5 Parque de la constitución 21.570 m2.

COEFICIENTE:
M2 zonas verdes por habitante = 5,1 m2/hab.

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 4. ¿Por qué es injusto?
1. Porque se emplea un coeficiente arbitrario de 3 habitantes/vivienda, contrario al
artículo 108 ROGTU (Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística), que es
de 2,1 hab/viv.

Esto es lo que se afirma en el documento expuesto (Memoria de Ordenación, pág. 36):

“NOTA: De cara a la valoración del techo potencial de residentes permanentes y

usuarios turísticos se han empleado los siguientes parámetros de conversión:
• 1 vivienda equivale a 3 habitantes.
• 3 plazas hoteleras equivalen a un apartamento turístico (parámetro empleado en la
cuantificación del techo poblacional de los sectores de uso global turístico y turístico-golf.
• Una plaza hotelera equivale a 1 habitante.
Se entienden unos valores ajustados a la realidad demográfica de la ciudad. Además el
valor de 2,1 habitantes/vivienda establecido en el artículo 108 del ROGTU no resulta de
aplicación, puesto que su promulgación es posterior a la información pública de la Revisión del
Plan General.”

El Reglamento en cuestión entra en vigor en mayo de 2006 y esta segunda exposición al público es
de junio de 2008. Esto es otra variante de la no aplicación de una legislación, el reglamento de la LUV, que
protege a los propietarios, pero que no se quiere aplicar.

En vez de eso se aplica el coeficiente de 3 hab/viv, inventado y sin base legal alguna. La LRAU no
recogía ningún coeficiente.

2. Porque se cargan todas las zonas verdes solo al suelo urbanizable.

Población en suelo urbanizable: 94.207 habitantes (coeficiente 3)

Población en suelo urbanizable: 65.945 habitantes (coeficiente 2,1)

Zonas verdes nuevas en suelo urbanizable:

PQL-1. Parque Central de Playa Norte 292.294 m2
PQL-2 Parque Central de Playa Sur 286.202 m2.
PQL-3. La Rambla de Alcalà 394.349 m2
TOTAL 972.845 M2.

COEFICIENTE:
M2 zonas verdes por habitante = 10,33 m2/hab. (COEFICIENTE 3) >> 5 m2/hab.
M2 zonas verdes por habitante = 14,75 m2/hab. (COEFICIENTE 2,1) >> 5 m2/hab.

CONCLUSIONES:
– El suelo urbanizable APORTA las zonas verdes QUE NO HAY en Peñíscola.
– Si el Ayuntamiento quiere mejorar la proporción de zonas verdes no deben pagarlo los
propietarios de suelo urbanizable.
– ¡OJO! Las zonas urbanas (ej Racó Calent, Atalayas, Cap Blanc, Peñíscola Park...) NO
contribuyen a las zonas verdes)

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 PARQUE CENTRAL DE PLAYA NORTE
1. ¿Por qué debe distribuirse?
1. “No es necesario un Parque de tan
grandes proporciones. Se trata de “promover
“una distribución homogénea y equilibrada”,
que garantice un disfrute real.”

2. Supone una “zona de inseguridad

ciudadana”.

3. “Rompe la conexión de un modo muy

pronunciado. Rompe la ciudad en dos.”

4. “Para los propietarios de terrenos

supone una deslocalización o desplazamiento
de sus derechos excesiva.”

¿Pueden seccionarse los grandes parques en pequeñas unidades?

INFORME ARQUITECTO MUNICIPAL DE 20 DE FEBRERO 2006
“A esos efectos, el art. 36 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, vigente en
el momento de la Revisión del PGOU, establece como única limitación en cuanto a las dimensiones de estos
Parques Públicos, el que estos tengan una mínima dimensión de 2,5 hectáreas, -25.000 m2-, y se les puede
inscribir un círculo de 150 m de diámetro.
El nuevo Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, que viene a sustituir al
anterior, establece exactamente los mismos criterios en su artículo 127.”

464.626 m2 <<< 25.000 m2

Sin cambios en el Plan General.

¿Dónde deben ubicarse?

LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y PROTECCIÓN DEL PAISAJE.

LOTPP. Art 20.6. “ La ordenación pormenorizada de los suelos urbanizables colindantes con los
cauces deberá disponer terrenos destinados a espacios públicos libres de edificación junto al dominio público
hidráulico, y condiciones paisajísticas.

Art. 20.7 “Los planes urbanísticos y territoriales preverán corredores verdes que desempeñen
funciones de conexión biológica y territorial, cuyos ejes estarán constituidos por los barrancos, vías
pecuarios, ríos u otros hitos geográficos identificanles en el territorio, ayudando a la vertebración de los
espacios naturales de la Comunidad Valenciana.”

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 Por el contrario, en vez de mantener el Parque central en su ubicación, en aplicación de la Ley se
debería distribuir tomando como eje el barranco de Moles y otros, como el barranco de La cardona que han
ocasionado problemas de inundaciones en el pasado. Estos cauces constituyen una magnífica oportunidad de
preservar los hitos geográficos del territorio y reducir el riesgo de inundaciones.

La respuesta del Arquitecto:

El Arquitecto MIENTE:

-PORQUE dos de los tres nuevos Parques de naturaleza urbana se hallan en terrenos colindantes a
cauces. El Parque Central de Playa Norte colinda con el Barranco de Moles. El Parque de La Rambla de
Alcalà colinda con la Rambla. El Parque Central de Playa sur ocupa un espacio residual y no apto para su
disfrute por sus elevadas pendientes.

-PORQUE el barranco de la Cardona ocupa una posición central, como reconocen los redactores al
colocar allí un Centro Cívico, pero allí no hay Parque Público.

-PORQUE el Parque Central de Playa Sur Sí se ha reducido en casi 100.000 m2.

-PORQUE el artículo 20.6 de la LOTPP tiene un sentido muy específico y taxativo.

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 ZONA HÚMEDA
Coeficiente de ponderación = Coeficiente de equivalencia.

EJEMPLO
Una finca de 1000 m2 en el PRAT. Coeficiente de ponderación de 0,75.
Equivale a 1.000 x 0,75 = 750 m2 en un sector de suelo urbanizable.

ADSCRIPCIÓN:
Los terrenos que están dentro de la zona húmeda se han adscrito como se indica en el cuadro
siguiente: (Memoria de ordenación, página 215):

CRITERIO DE ADSCRIPCIÓN:
El criterio de adjudicación de parcelas es el siguiente: (Memoria de ordenación, pág 221):

1. Propietarios con edificaciones.

2. Propietarios con el 15 % de suelo del total.
3. Propietarios por orden de presentación.

“c. Si en una convocatoria resultase un número de adhesiones de propietarios de terrenos en el que

la suma de los derechos de aprovechamientos subjetivo en su conjunto, superase la cuantía de excesos de
aprovechamientos fijados por el Plan General para el citado Sector, la preferencia para la adscripción se
realizará seleccionado en primer lugar aquellas propuestas de propietarios de terrenos con edificaciones; en
segundo lugar, se seleccionaran aquellas propuestas formuladas por propietarios que en su conjunto
ofrezcan al Ayuntamiento la inmediata cesión de una superficie continua que represente al menos el 15% del
total del ámbito del Marjal; si, tras las anteriores selecciones, aun quedasen excesos de aprovechamientos
por adscribir, el criterio que se aplicará será la preferencia temporal en la presentación de la solicitud de
adhesión.”

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 LEGISLACIÓN
A) Suelo Urbano (LUV art. 10):
“1. Son suelo urbano:
a) Los solares.
b) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que, sin tener la condición de solar, cuentan con
acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica con capacidad
y características adecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y a los que prevea
el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que se encuentren integradas en la malla urbana.”

B) Suelo urbanizable (LUV art. 12 y 13)

Artículo 12. Suelo urbanizable.

1. El planeamiento clasificará como suelo urbanizable los terrenos que pretenda incorporar al
proceso de urbanización (...).
2. La clasificación como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera aptitud de los
terrenos para su urbanización, previa programación de los mismos. Dicha clasificación implica la sujeción de
los terrenos al régimen de las Actuaciones Integradas para poder desarrollar su urbanización.

Artículo 13. Régimen del suelo urbanizable sin programación.

Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que no tengan Programa
aprobado y vigente estarán sujetos a las siguientes limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras
Leyes:
a) Deberán respetar las determinaciones que sobre usos establezca el planeamiento aplicable.
b) No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas,
forestales, ganaderas, cinegéticas o similares, que guarden relación directa con la naturaleza y destino de la
finca, se ajusten a los planes o normas establecidos por la conselleria competente en agricultura, que deberá
emitir el
correspondiente informe, así como las vinculadas funcionalmente a la ejecución y entretenimiento
de los servicios públicos.
d) En las divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de
las determinaciones del planeamiento aplicable y la legislación agraria.

C) Suelo No Urbanizable (LSNU, art. 7)

Artículo 7. Derechos.
1. Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y
disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos. Podrán destinarla a fines
agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos
naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento territorial y
urbanístico.

2. Excepcionalmente, mediante los procedimientos y en los términos previstos en esta ley, podrán
realizar obras y construcciones, así como otros actos sobre el suelo y subsuelo, instalaciones y edificaciones,
que excedan de las previstas en el punto anterior y que se legitimen o atribuyan expresamente por la
ordenación territorial y urbanística.

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 Usos admitidos en suelo no urbanizable:
Artículo 20. Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales

Artículo 21. Vivienda aislada y familiar

b) Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie,
abarquen la mínima exigible según el planeamiento que en ningún caso será inferior a una hectárea por
vivienda.
c) La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del dos por ciento de la finca rústica;
el resto de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias. No obstante, el plan
podrá permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural,
cuya superficie no exceda a la ocupada por la edificación.

Artículo 22. Vivienda rural vinculada a explotación agrícola

Artículo 23. Asentamientos rurales-históricos

Artículo 24. Explotación de canteras, extracción de áridos y de tierras o recursos geológicos,

mineros o hidrológicos, y generación de energía renovable.

Artículo 25. Actividades industriales, productivas y terciarias o de

servicios

Artículo 26. Condiciones de implantación de las actividades industriales

y productivas

Artículo 27. Condiciones de implantación de las actividades terciarias o de servicios

2. Sólo podrán tramitarse actuaciones para la implantación de las siguientes actividades:
a) Establecimientos de restauración, hoteleros y asimilados cuando se acredite que su
emplazamiento diste más de cinco kilómetros de suelo vacante clasificado como urbano o urbanizable con
calificación apta para albergar estos usos (...).

b) Centros recreativos, deportivos y de ocio, cuando se acredite suficientemente la procedencia de su

implantación en suelo no urbanizable por estar íntimamente relacionados con las características del entorno
natural y siempre que colaboren a la sostenibilidad y el mantenimiento del medio rural.

c) Campamentos de turismo e instalaciones similares o equivalentes de carácter turístico que

cumplan los requisitos que les imponga su regulación específica y no propicien, por sus características y
emplazamiento, la formación de núcleos de población o de características urbanas.

d) Actividades culturales y docentes, asistenciales, religiosas y benéficas, centros sanitarios y

científicos, y servicios funerarios y cementerios, cuando además de cumplir con la normativa sectorial que
específicamente las regule, se acredite suficientemente, en razón a sus características concretas, la
procedencia de su emplazamiento aislado y la imposibilidad de ubicarlos en suelos con calificación
urbanística idónea del municipio afectado.

e) Plantas para el tratamiento, valorización, depósito y eliminación de residuos de titularidad y

explotación privadas.

f) Obras e instalaciones propias de las redes de suministros y comunicaciones de titularidad privada,

de necesario emplazamiento en suelo no urbanizable, cuya autorización no proceda tramitarse como
servicios o actividades de interés general o esencial en ejecución de las obras públicas, declaradas de utilidad
pública o sean autorizables conforme a lo previsto en el artículo 29 de esta ley.

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 g) Estaciones de suministro de carburantes y áreas de servicio de las carreteras cuando no estén
expresamente delimitadas por el planeamiento o la ordenación de la vía.

3. La parcela exigible para estas actuaciones terciarias o de servicios en el suelo no urbanizable será
al menos de media hectárea, debiendo quedar el cincuenta por ciento de la misma libre de construcción o
edificación y dedicado al uso agrario o forestal efectivo o, en su caso, en su estado natural primitivo.

El proyecto de Plan General y el Suelo No Urbanizable

(Memoria de ordenación, pág. 173):
USO VIVIENDA
“En este caso, se aumenta la superficie mínima de la parcela ( en ningún caso inferior a 20.000
metros cuadrados) y se disminuye la ocupación de la edificación en la parcela ( siempre inferior al uno por
ciento de su superficie). La edificabilidad máxima de la vivienda aislada es también inferior a la rural, en
concreto 0,01 m2/m2 sobre parcela.

En el Suelo No Urbanizable Común se prohíbe la vivienda aislada desvinculada en las zonas SNUC1.
De igual modo queda prohibida en la Unidad Ambiental de Montaña Grossa en el SNUC2.
a. Tan sólo podrá edificarse cuando en un círculo de 100 metros de radio con centro en la vivienda
en cuestión, no concurran más de tres viviendas incluida aquella.
b. La vivienda deberá situarse a no menos de 500 metros de los Suelos Urbanos o Urbanizables,
respetando, en su caso, las distancias a las redes viarias que se establecen en la legislación sectorial de
carreteras. En cualquier caso la edificación se situará a no menos de 15 metros de los lindes de la finca.”

USO HOTEL RURAL

“Artículo 11.35.Parámetros de ordenación para el uso de hotel rural.
Se establecen con carácter particular para el uso hotelero en suelo no urbanizable los siguientes
parámetros de ordenación:
a. Parcela mínima: 20 Hectáreas.
b. Edificabilidad máxima: 0,075 m2/m2 sobre parcela. Densidad máxima: 3 plazas hoteleras/Has.
i. Separación mínima a Suelo Urbano y/o Urbanizable: 1.500 metros cuando sea de interés para el
desarrollo turístico de la zona rural interior del municipio; en otro caso, la distancia será de 5.000 metros.
j. Queda totalmente prohibido este uso en el suelo no urbanizable protegido y en el SNUC 1.