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INTRODUCCIÓN
El costo de la realización de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma
del Costo Directo que genera dicha obra más los Gastos Generales que de ella se
desprenden.
Por otra parte, el Costo del Mandante, está relacionado con el costo que asume la Empresa
Constructora al realizar el proyecto que se le encargó más las Utilidades u Honorarios que
la Empresa Constructora cobre por dicho proyecto.
El Costo Directo (C.D.) está dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto,
y por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Análisis de
Precios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tanto
de la Mano de Obra, como de los Materiales, para así después, poder obtener las Pérdidas y
las Leyes Sociales (asociados a un %).
Los Gastos Generales (G.G.), que varían entre el 15 – 30% del C.D. del proyecto, se
dividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos.
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En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyen
los costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora.
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ANALISIS DE PROPUESTAS
ENTES PARTICIPANTES
El mandante, puede ser una empresa o persona jurídica, o bien, alguna institución pública.
Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodología básica para realizar el llamado,
estudio y adjudicación de proyecto de construcción.
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1. Selección de Participantes
2. Llamado o Invitación
3. Confirmación o Rechazo
Cualquier motivo por el cual, una constructora desiste de participar en una licitación, debe
hacerse por escrito al mandante (darle aviso), ya que en general, existen sanciones a las
constructoras que no avisan su retiro de la licitación.
4. Compra de Documentos
Una vez que se decide participar, se compran los documentos al mandante. Estos
documentos son de tres tipos:
a. Calendarización de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la
obra y el proyecto.
i. Fecha de visita a terreno
ii. Día, hora y lugar de visita a terreno
iii. Fecha últimas consultas
iv. Fecha de aclaraciones hechas
v. Fecha y lugar de entrega de las ofertas
vi. Fecha tope de información de la adjudicación de la propuesta.
vii. Fecha de firma del contrato
viii. Fecha estimada de inicio de la obra
b. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Es
el rayado de cancha administrativo.
i. B.A. Generales
ii. B.A. Específicas
c. Antecedentes del Proyecto
i. E.T.
ii. Memoria de Cálculo
iii. Informe de Mecánica de Suelos
iv. Etc.
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b. Ver que estén todas las láminas del proyecto y coincidan con las E.T. (en
materialidad, tamaño, dimensiones, etc).
Con la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que éste incluya, tanto el
departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajen
en el proyecto, podrán hacer su calendarización en función de los plazos definidos por el
mandante, teniendo así los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer.
Necesito conocer los volúmenes de obra para definir la tecnología a utilizar, y así, hacer los
A.P.U.
Otro de los objetivos de cubicar primeramente, es para conocer las economías de escala. No
es lo mismo comprar 10 m3 de hormigón que 1000 m3 (ventas por mayor), como también
no va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10.000 el día), que por instalar
100 m2 (en cuyo caso, cobra por m2).
8. Visita a Terreno
Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cómo se
resolverán (si hay carpinteros de primera cerca del predio, transporte, etc.).
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9. Envío de Consultas
Luego de recepcionar las aclaraciones hechas, se finalizan las cubicaciones y los A.P.U.,
dando paso a programar la obra.
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La distancia de la Obra a la Oficina Central, es de suma importancia, ya que incide en los
G.G.
Sobre 1: Sobre 2:
a. Presupuesto de Venta a. Presupuesto detallado (A.P.U.)
b. Plazo / Calidad b. Carta Gantt
c. Carta de Presentación c. Boleta por Seriedad de la Oferta
d. A.P.U.
e. Análisis de G.G.
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20. Estudio de las Ofertas
El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarización, ya que el tiempo
entre estudiar y firmar el contrato, debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta de
Seriedad de la Oferta.
El mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta, y la cambia por la boleta de Fiel
Cumplimiento de Contrato. Nunca el mandante se queda sin una boleta.
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BASES ADMINISTRATIVAS
Son documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizará un proyecto.
Forman parte del contrato que se firmará y forman parte de los documentos contractuales.
Cuando uno se inscribe en una institución como contratista (registro de contratistas), se nos
entrega las B.A. Generales.
Ejemplo:
Si como constructora, se entrega una propuesta con:
Pavimento Cerámico: 1000 m2 a $4000/unid
Pavimento Fléxit: 500 m2 a $3800/unid.
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precios. Si se pide un porcentaje fuera de este rango, se pueden reestudiar los
precios y cambiarlos: el mandante decidirá si acepta o no (en el diferencial).
l. Formas de pago: qué se entiende por estado de pago, quién lo firma, plazos para
el pago, períodos de ingresos y egresos.
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VISITA A TERRENO
En la visita a terreno, debemos obtener información acerca del lugar donde se implementará
el proyecto.
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En la visita a terreno, debemos recoger antecedentes de:
1. Medios de Transporte
a. Para la M.O. (arriendo de furgones de acercamiento, alojamiento)
b. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad, etc.)
2. Caminos
a. Red Existente
b. Clases y características
c. Puentes
d. Pasos bajo nivel
e. Efecto del clima
f. Radio mínimo de curvas
g. Limitaciones de carga y tamaños
3. Antecedentes Meteorológicos
a. Inundaciones
b. Cursos de agua
c. Nivel de agua
d. Presencia y altura de nieve
e. Viento, calor, humedad (influyen en los rendimientos, es decir en los plazos y en
los A.P.U.).
4. Agua
5. Servicios de Infraestructuras
a. Energía eléctrica
b. Agua potable
c. Comunicación
6. Mecánica de Suelos
a. Observación por medio de calicatas, sondajes y toma de muestras.
b. Observación de cortes o excavaciones cercanas
c. Antecedentes de obras cercanas.
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6. Recursos y restricciones locales: bancos, correo, teléfonos, contratistas, maestranzas,
maquinarias, simultaneidad con otras obras, asistencia médica, industria local,
abastecimiento de materiales y comida, transporte, restricciones de tránsito.
7. Instalación de faenas: ubicación, componentes, tamaño, cercos o cierros,
características específicas.
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CONTRATOS
MODALIDADES
1. Suma Alzada
Se fija la ejecución del proyecto por un monto fijo, único, global y total. Es el más usado.
Aquí, el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado.
Las cubicaciones, A.P:U., y cotizaciones, son de exclusiva responsabilidad del contratista.
2. Administración Delegada
El contratista toma a cargo, la dirección, ejecución y administración de una obra, por cuenta
del propietario quién reembolsa al contratista, además de los G.G. indirectos y los
honorarios del mismo.
Este tipo de contrato, es una solución cuando necesitamos partir pronto con las obras, y el
proyecto aún no está terminado.
Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir, y confianza entre el
mandante y la empresa contratista.
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Su característica principal es que no se hace un llamado a propuesta, sino que se realiza un
concurso de antecedentes, ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre el
contratista.
Existen variantes para este tipo de contrato. Por ejemplo, contratar las instalaciones
eléctricas de manera individual.
Se fija sólo el valor de los precios unitarios, y las unidades de medida de cada partida.
Dichos precios unitarios, incluyen:
- Costo Directo
- G.G.
- Utilidades
4. Llave en Mano
Para este tipo de contratos, se establece un precio de venta o costo final, que incluye el
proyecto completo: suministros, costos del proyecto, construcción, G.G. y utilidades.
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CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO
3. Modalidad
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4. Antecedentes del Proyecto
5. Precio y Moneda
Es un ítem muy importante, ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y único.
6. Forma de Pago
Se debe indicar el período en el cuál, la empresa entregará el pago a la ITO, la cual revisará
el estado de pago en un período, y si está bueno, le indicará a la constructora que le envíe la
factura, la cual manda la ITO al mandante, quién también tiene un plazo para pagar. Todo
lo anterior, está en las Bases Administrativas.
7. Existencia de Reajuste
8. Plazo
Desde qué momento empieza el plazo, desde qué hito (firma de contrato, comienzo de
obras, etc.) y en qué hito finaliza (recepción sin ITO, recepción provisoria con
observaciones, recepción final, etc.).
Por ejemplo: 180 días desde la entrega del terreno, hasta la recepción provisoria sin
observaciones.
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Normalmente, el mandante no acepta atrasos por lluvias, huelga de trabajadores, paros de
micros, etc. El tipo de atraso que acepta, son de situaciones de fuerza mayor (terremotos).
Un año después de la recepción sin observaciones, se hace una recepción definitiva (el
mandante tiene la Boleta de Garantía). Si hay algún desperfecto, se presiona con la Boleta
de Garantía para que la Empresa Constructora arregle las observaciones.
9. Anticipos
Un anticipo, es una cantidad de dinero que se da por adelantado, para dar partida al
proyecto. Es un % del monto del contrato, y normalmente equivale a un 20 o 30%. Lo
anterior, debe estar estipulado en el contrato.
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Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes, se utilizan las garantías y las
retenciones. Éstas, deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordado
y no se deriven hacia otros motivos, como también, deben caucionar frente al dinero
pagado al contratista.
11. Multas
12. Premios
Son incentivos para el contratista y seguridades para el mandante, ya que el contratista trata
de terminar lo antes posible la obra.
Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructora
se ahorra).
13. Responsabilidad
Dejar por escrito, aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de las
partes).
14. Seguridad
La constructora debe velar por ella; si ésta no lo hace de alguna manera, le recae el
mandante. Se deja explícito en los contratos.
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GARANTÍAS
Las garantías pueden ser cheques, pólizas, vales a la vista o boletas de garantía bancarias
(las más comunes).
Las Boletas de Garantía Bancaria, se pagan por una razón específica (denominada Glosa);
por ejemplo, si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes, el mandante
no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo, o por las excavaciones.
TIPOS DE GARANTÍAS
1. Seriedad de la Oferta
“El contratista deberá mantener, a su exclusivo costo, durante toda la vigencia del contrato
y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta, una boleta bancaria de garantía,
en favor de XXXX, por la suma equivalente al 10% del total del contrato, que garantizará:
El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante
en este contrato.
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El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sido
completamente enterados, ya sean pagos pendientes, leyes sociales, etc. El pago de las
multas establecidas por atraso en la entrega, que no hayan sido deducidas
administrativamente de algún estado de pago”.
3. Anticipo
Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantías.
EP1: 15% - ∆1
EP2: 60% - ∆2
100% de Pago
EP3: 25% - ∆3
100% 25%
75%
4. Retenciones
5. Mantención
“Si después de efectuada la Recepción Provisoria, resultare que la obra ha sido ejecutada
sin defecto alguno y en conformidad a los planos, especificaciones técnicas y Reglas de la
Técnica, se devolverán al Contratista las retenciones efectuadas, debiendo el Contratista
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entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garantía, incondicional e irrevocable, a la orden
de XXXX, equivalente al 2% del valor actualizado del contrato, IVA incluido expresada en
Unidades de Fomento y válida hasta transcurridos 12 meses, contados desde la fecha del
Acta de la Recepción Provisoria”
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PRESUPUESTOS
El mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. Si no lo hace,
debemos entregar nosotros todas las formas y niveles.
PRESUPUESTO DE VENTA
Indica un total neto con IVA, lo que da el total bruto. El presupuesto de venta, va en el
sobre n°1 (oferta económica), y contempla:
TOTAL NETO = 2
IVA (%) = 3
TOTAL BRUTO = 4
PRESUPUESTO RESUMIDO
Es un desgloce de los costos, de acuerdo a los capítulos en que subdivimos el C.D. del
proyecto, y va en el sobre n°2.
TOTAL C.D. = 1
G.G. (%) = F % del C.D.
UTILIDADES (%) = G % del C.D.
TOTAL NETO = 2
IVA (%) = 3
TOTAL BRUTO = 4
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Las utilidades, dependen de las políticas de la empresa, y varían entre 0 y 15%.
PRESUPUESTO DETALLADO
Hay una modalidad de entregar el presupuesto, llamada Valor Pro Forma (V.P.F.), que es
un cálculo estimado máximo al cual puede llegar una partida.
El V.P.F. se hace para que el mandante pueda pedir el préstamo bancario, y se puede
encontrar generalmente en contratos a suma alzada.
Los G.G. y Utilidades, normalmente quedan fijos, independiente del valor real que salga el
V.P.F.
Lo que queda congelado el día del contrato o propuesta, queda así hasta el final y queda
plasmado en anexos y cartas de obra. Si el V.P.F. es parte de la ruta crítica, la constructora
debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus
especificaciones.
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En Suma Alzada, hay riesgo para la constructora, ya que el mandante gasta más en obtener
un proyecto bien diseñado (arquitectos, estructurales, etc.), y no está dispuesto a correr
riesgos.
La ITO cuida que no se abuse del mandante, pero tampoco a cuesta de la constructora.
Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO, paga los ensayos, salgan buenos o
malos.
La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecución del proyecto, pero no
certifica calidad. Las instituciones como DECON, DICTUC, pueden certificar calidad.
A cada partida, se le asigna un valor en % de avance, los que se suman para los estados de
pago. Es por esto, que los G.G. y las utilidades, se consideran como un %, ya que la suma
de avances nos dará un C.D. total y sobre éste, se aplican los %, dando el total neto del
estado de pago.
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CUBICACIONES
RELLENOS
VGEOM RELLENO
2. V REAL = , con x: % de compactación
1− x
Ejemplo:
VGEOM RELLENO = 2 ,5 ⋅ 2 ⋅ 0 ,5 = 2 ,5 m3
2 ,5
V REAL = = 3 ,13 m3
1 − 0 ,2
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La excavación de fundaciones, tiene estas características:
L = 2 ⋅ ( 2 ,2 + 2 ,7 ) = 9 ,8 m
VGEOM = 9 ,8 ⋅ 0 ,5 ⋅ 0 ,8 = 3 ,92 m3
En el ejemplo anterior:
ENFIERRADURAS
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Para transformar de metros a kilos, usamos los siguientes factores:
Diámetro Kg
6 0,22
8 0,40
10 0,64
12 0,89
16 1,6
18 2
Por otro lado, para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio:
- 6φ ≤16 mm
- 12 φ para 18 – 25 mm
LPIEZA
N ESTRIBOS = + 1
Dis tan ciamiento
9 ,8
LTOTAL = + 1 ⋅1,38 = 69 m = 28 kg
0 ,2
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Para 12 mm: LTOTAL = ( 2 ,7 + 0 ,08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 + ( 2 ,2 + 0 ,08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 = 20 ,88 m = 18,6 kg.
VIGAS Y CADENAS
1. Enfierraduras V/C
Diámetro Kg
12 0,6
10 0,3
8 0,1
3. Consideraciones en Vigas
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CONSIDERACIONES NORMATIVAS
MOLDAJES
ESTRUCTURA DE TECHUMBRE
Consideraciones:
- Si los canes son parte de la proyección de los tijerales o cerchas, se consideran en la
proyección en planta.
- Can falso, es cuando el alero es adicional a las cerchas.
- La cubierta se cubica en m2 de proyección en su propio plano (en forma normal).
OTROS PARAMENTOS
Paramento Unidad
Tabiques m 2 (por norma, en ml x h)
Cielos y Cielos Rasos m2
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Cielos falsos (shaft, vigas falsas, etc.) ml
Pisos falsos m2
Puertas y Ventanas Unidad
Revestimientos y Pavimentos (cerámica, pinturas, alfombra) m2
Molduras m2
Artefactos Unidad (por tipo)
Quincallería y Grifería Unidad (por tipo)
Accesorios (enchufes, llaves de paso, etc.) Unidad (por tipo)
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COSTOS FINANCIEROS
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GASTOS GENERALES
Los G.G., aunque se calculan para cada obra, siempre se expresan como un % del C.D. del
proyecto.
G.G. DIRECTOS
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Los seguros se pagan a través del mandante.
4. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de dirección, administración y apoyo que
no ejecutan directamente la obra, como
a. Constructor civil, jefe de obra, capataces
b. Bodegueros, administrativos, guardia
c. Laboratorista, topógrafo, junior, etc.
G.G. INDIRECTOS
Los gastos de la Oficina Central, son pagados por el conjunto de todas las obras que se
estén ejecutando en un tiempo determinado.
Como monto, se calcula sobre la base de los gastos y rentas del año anterior.
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TASACIONES DE BIENES INMUEBLES
Por último, el precio, es lo que se está dispuesto a pagar o recibir en una transacción
Finalidades:
- Créditos Hipotecarios
- Regularización de Activos
- Compraventas
- Fondos de Inversión
- Establecer Garantías
- Herencias
- Actuaciones Judiciales (Remates)
- Análisis de Inversión
- Valoración de activos empresariales
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Tasación o Valoración, es el proceso de valorar un bien inmueble en función de sus
características cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2).
CONSIDERACIONES GENERALES
1. Terreno
a. Superficie y deslindes
b. Plan regulador y aprovechamiento
c. Uso de suelo y destino
d. Morfología y orientación
e. Urbanización
f. Entorno y accesibilidad
g. Riesgos naturales
h. Plusvalías
i. Expropiaciones (cesiones o ensanches, y servidumbres)
2. Edificación
a. Antigüedad: nuevo o usado
b. Calidad constructiva (estructura, terminaciones, instalaciones)
c. Depreciación física y funcional
d. Flexibilidad funcional (polivalente)
e. Orientación y vistas
f. Entorno y accesibilidad
g. Plusvalías
Depreciación Física
- Se considera que la vida útil total y residual es limitada.
- Mediante un proceso de amortización lineal, se establece un cuociente entre
Antigüedad / Vida Útil.
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Edificios Industriales 35 años
Depreciación Funcional
Se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el
edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u
obsolescencia. Ej: Edificios Santiago Centro
CONSIDERACIONES GENERALES
3. Terreno:
a. Superficie
b. Deslindes
c. Orientación
d. Morfología
e. Urbanización
f. Expropiaciones (Ensanches, Cesiones y Servidumbres)
4. Edificación:
a. Superficie (regularizada o no)
b. Tipo de edificación
c. Calidad constructiva
d. Terminaciones
e. Instalaciones
f. Programa (recintos)
g. Orientación
h. Antigüedad y vida útil
5. Obras Complementarias:
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a. Estacionamientos
b. Terrazas
c. Piscinas
d. Espacios deportivos
e. Quinchos
f. Áreas verdes
g. Bodegas
h. Lockers
i. Cierres
MÉTODOS DE VALORACIÓN
Existen 4 métodos básicos de valoración o tasación de un bien inmueble, los cuales son:
- Método de Comparación
- Método de Costos de Reposición
- Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad
- Método Residual (dinámico y estático)
1. Método de Comparación
Características:
- Es el método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras.
- Permite definir valor de garantía (créditos, hipotecas, valoración de activos, etc.)
- Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación.
Procedimiento de Tasación:
- Características o atributos propios del inmueble.
- Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares.
- Seleccionar muestra representativa.
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Análisis de la Propiedad:
- Inspección física de la propiedad y el sector
- Documentación legal y técnica
- Normativas y dotación de Servicios Públicos
Evaluación:
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En la determinación del valor de reposición bruto, no se consideran acopios de materiales,
mobiliario ni maquinaria usada en las obras.
Una vez definido el valor, para la hipótesis del edificio terminado, los precios pueden
corregirse o ajustarse según la evolución del mercado.
Características:
- Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas.
- Altamente recomendable para Locales, Oficinas, Bodegas y Estacionamientos.
Su aplicación requiere:
1. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de
su vida útil. Es importante:
a. Criterio de prudencia, hipótesis más probable.
b. Ratios medios de ingresos y gastos (localización, particularidad, perspectivas
económicas del sector).
c. Si son arriendos: ocupación actual, probabilidad de ocupación futura,
condiciones legales o pactadas – rentas, revisiones, plazos, morosidad –
evolución del mercado.
d. Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles).
2. Estimar el valor de reversión del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta
el final de su vida útil)
3. Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa).
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Permite obtener el valor de tasación en función de la Renta Neta Anual, considerando
también la tasa de capitalización (actualizada).
Meses de arriendo al año consideran lucro cesante en función de un contrato a 3 años. Los
gastos, corresponden al monto de las contribuciones.
Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso. Este método permite
determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar.
Su aplicación requiere:
- Determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar sobre el inmueble a
valorar según el principio de mayor y mejor uso.
- Estimar las fechas y los plazos de la construcción o rehabilitación y de la
comercialización del inmueble terminado.
- Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros
y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una
promoción de características similares a la analizada.
- Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hipótesis del edificio
terminado, referido a las fechas previstas de comercialización.
- Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores, se determinarán los flujos
de caja previsible durante la promoción.
- Fijar un tipo de actualización, siendo el más representativo de la tasa de rentabilidad
media anual sobre fondos propios, que obtendría un promotor medio.
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