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Análisis de Inversión en Propiedad Inmobiliaria

Blanca Elena compra una casa para arrendarla durante 5 años, con un canon inicial de $2 millones mensuales y un incremento anual del 3%. Al final del quinto año espera vender la casa en $212.5 millones. Calcula los ingresos anuales por arriendos netos de comisión e impuestos, la depreciación anual y el valor de rescate, determinando que obtiene una TIR del 8.71%, menor a su tasa de oportunidad del 14%, por lo que fue un mal negocio.

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Análisis de Inversión en Propiedad Inmobiliaria

Blanca Elena compra una casa para arrendarla durante 5 años, con un canon inicial de $2 millones mensuales y un incremento anual del 3%. Al final del quinto año espera vender la casa en $212.5 millones. Calcula los ingresos anuales por arriendos netos de comisión e impuestos, la depreciación anual y el valor de rescate, determinando que obtiene una TIR del 8.71%, menor a su tasa de oportunidad del 14%, por lo que fue un mal negocio.

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CASO PRACTICO 6

Blanca Elena compra una casa por $ 195.000.000 con el propsito de arrendarla a travs de
una inmobiliaria que le cobra una comisin del 10 % sobre el valor del canon de arrendamiento
definido en $ 2.000.000 mensuales durante el primer ao, el cual se incrementar en un 3 %
anual correspondiente a la inflacin esperada para los prximos 5 aos. Se espera vender la
casa al final del ao 5 por $ 212.500.000 teniendo en cuenta la valorizacin del sector. El valor
anual del impuesto predial es equivalente al 1.2 % sobre el avalo catastral que es de
$ 120.000.000. La casa se depreciar en lnea recta con una vida til de 20 aos. Si la tasa de
impuestos es del 35 % y la tasa de oportunidad de Blanca Elena es del 14 % efectiva anual,
determinar si hizo un buen o mal negocio.
SOLUCION
Clculo de ingresos anuales por arrendamientos.
El canon de arrendamiento es de $ 2.000.000 mensuales durante el primer ao. Se ha definido
el horizonte de evaluacin en 5 aos y el flujo de caja del proyecto se construir para perodos
anuales, por lo tanto, hay que anualizar el valor de los arriendos mensuales.
Valor arriendos primer ao: $ 2.000.000 X 12 = $ 24.000.000
Valor arriendos segundo ao: $ 2.000.000 X (1+0.03) X 12 = $ 24.720.000
Valor arriendos tercer ao: $ 2.000.000 X (1+0.03)2 X 12 = $ 25.461.600
Valor arriendos cuarto ao: $ 2.000.000 X (1+0.03)3 X 12 = $ 26.225.448
Valor arriendos quinto ao: $ 2.000.000 X (1+0.03)4 X 12 = $ 27.012.211
Clculo del valor de los arriendos netos anuales:
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
ARRIENDO
$ 24.000.000
$ 24.720.000
$ 25.461.600
$ 26.225.448
$ 27.012.211
COMISION
$ 2.400.000
$ 2.472.000
$ 2.546.160
$ 2.622.545
$ 2.701.221
ARRIENDO NETO
$ 21.600,000
$ 22.248.000
$ 22.915.440
$ 23.602.903
$ 24.310.990
Clculo de la depreciacin
La casa se deprecia en lnea recta, por lo que el cargo por depreciacin anual es de
$ 9.750.000 que resulta de dividir el valor de compra entre su vida til.
Depreciacin =

= $ 9.750.000
Clculo del impuesto predial
Impuesto predial = $ 120.000.000 X 0.012 = $ 1.440.000
Clculo del valor de rescate
Valor de venta = $ 212.500.000
Valor en libros = Valor de compra depreciacin acumulada
Valor en libros = $ 195.000.000 (5 X $ 9.750.000) = $ 146.250.000

El valor de venta esperado es mayor que el valor en libros, lo que indica que se espera una
ganancia ocasional de $ 66.250.000 que se registra en el flujo de caja del proyecto como un
ingreso gravable y el valor en libros como un ingreso no gravable.
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO
PRECIOS CORRIENTES

Se obtiene un VPN de $ - 34.201.132.06 menor que cero y una TIR del 8.71 % anual menor que
la tasa de oportunidad de Blanca Elena, lo que indica que hizo mal negocio.

CASO PRACTICO 6 Blanca Elena compra una casa por $ 195.000.000 con el propósito de arrendarla a través de una inmobiliaria
El valor de venta esperado es mayor que el valor en libros, lo que indica que se espera una ganancia ocasional de $ 66.250.0

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