Civil VII - Contratos Parte Especial (Boetsch)

FUENTES DE LAS OBLIGACIONES
LOS CONTRATOS - PARTE ESPECIAL
CRISTIN BOETSCH GILLET
Facultad de Derecho UC
LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Cristin Boetsch Gillet
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Los siguientes apuntes, cuyo exclusivo objeto es facilitar el estudio de ciertos

contratos en particular por parte de los alumnos, han sido elaborados en base a
extractos de diversos manuales de estudio, a los cuales se han adicionado
comentarios.
De los manuales empleados se deben destacar los siguientes:
1. ALESSANDRI RODRGUEZ, Arturo, De la Compraventa y de la Promesa de Venta,
Santiago, Editorial Jurdica de Chile, Tomos I y II, 2003.
2. DEZ DUARTE, Ral, El Contrato de Promesa, Editorial Jurdica Conosur, 1993.
3. DEZ DUARTE, Ral, La Compraventa En El Cdigo Civil Chileno, Imprenta
Orozco, 1988.
4. MEZA BARROS, Ramn, Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las
Obligaciones, Tomo I, Editorial Jurdica de Chile, Octava Edicin, 2000.
5. ORREGO ACUA, Juan Andrs, Apuntes.
6. STITCHKIN BRANOVER, David, El Mandato Civil, Editorial Jurdica de Chile,
Quinta Edicin, 2008.
7. VERGARA ALDUNATE, Sofa, El Mandato ante el Derecho y la Jurisprudencia,
Tomos I y II, Editorial Jurdic Conosur Ltda., 1992.
8. VODANOVIC, Antonio, Contrato de Transaccin, Ediar-Conosur Ltda., 1985

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TEMARIO
I.
EL CONTRATO DE PROMESA
1. Concepto.
2. Regulacin y caractersticas del contrato de promesa.
2.1
Es un contrato principal.
2.2
Es de general aplicacin.
2.3
Es de derecho estricto.
2.4
Es un contrato bilateral.
2.5
Tiene por finalidad celebrar otro contrato.
2.6
Es un contrato solemne.
3. La promesa es un contrato distinto del contrato prometido.
4. La promesa de un contrato consensual.
5. Requisitos del contrato de promesa.
5.1
La promesa debe constar por escrito.
5.2
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
5.3
Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale la poca de la celebracin
del contrato prometido.
a)
Estipulacin de un plazo.
b)
Estipulacin de una condicin.
5.4
Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo
falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
6. Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral.
7. Efectos del contrato de promesa.
8. La lesin enorme y el contrato de promesa.
II.
LA CESIN DE DERECHOS
A.
CESIN DE CRDITOS PERSONALES
1. Concepto de crditos personales.
2. Clases de crditos y formas de cederlos.
3. Concepto de cesin de crditos nominativos.
4. Naturaleza jurdica de la cesin.
5. Forma de perfeccionar la cesin.
5.1
Personas que intervienen.
5.2
Perfeccionamiento de la cesin entre las partes.
5.3
Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.
6. Efectos de la cesin.
6.1
Alcance o extensin de la cesin.

__________________________________________________________________________________________________
6.2
Responsabilidad del cedente.

B.
CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA
1. La apertura de la sucesin como presupuesto necesario de la cesin.

2. Maneras de efectuar la cesin.
3. Tradicin del derecho real de herencia.
5. Responsabilidad.
5.1
Responsabilidad del Cedente.
5.2
Responsabilidad del cesionario ante terceros.
C.
CESIN DE DERECHOS LITIGIOSOS
1. Concepto de derecho litigioso.
2. Quin puede ceder el derecho litigioso.
3. Forma de la cesin.
4. Ttulo de la cesin.
5.1
Efectos de la cesin entre cedente y cesionario.
5.2
Efectos de la cesin respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto litigioso.
III.
LA COMPRAVENTA
A.
ASPECTOS GENERALES
1. Concepto.
2. Caractersticas del contrato de compraventa.
2.1
Es bilateral.
2.2
Es oneroso.
2.3
Es generalmente conmutativo.
2.4
Es principal.
2.5
Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales.
2.6
Es nominado o tpico.
2.7
En general, es de ejecucin instantnea.
3. La compraventa es un ttulo translaticio de dominio.
4. Paralelo entre la compraventa y otras instituciones jurdicas.
4.1
Compraventa y dacin en pago
4.2
Compraventa y cesin de crditos.

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B.
ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA
1. El consentimiento.
1.1
Sobre qu debe recaer el consentimiento
1.2
Por regla general la compraventa es consensual.
1.3
Por excepcin la compraventa solemne. Clases de solemnidades.
(i)
Solemnidades legales ordinarias.
a)
Aspectos generales.
b)
Casos en que la ley exige escritura pblica.
c)
Compraventa por intermedio de mandatarios.
d)
La inscripcin no es requisito de la compraventa de bienes races.
e)
Es solemne slo la venta de inmuebles por naturaleza.
(ii)
Solemnidades legales especiales.
(iii)
Solemnidades voluntarias.
1.4
El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una subasta pblica.
1.5
Las arras.
(i)
Concepto.
(ii)
Clases de arras.
a)
Las arras como garanta.
b)
Las arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio.
2. La cosa vendida.
2.1
Requisitos que debe reunir la cosa vendida.
(i)
La cosa debe ser comerciable y enajenable.
(ii)
La cosa debe ser singular, y determinada o determinable.
a)
Determinacin de la cosa.
b)
La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable.
c)
La cosa vendida debe ser singular.
(iii)
La cosa vendida debe existir o esperarse que exista.
a)
Necesidad de la existencia actual o futura de la cosa vendida.
b)
Venta de la cosa que dej de existir al tiempo del contrato.
c)
Venta de cosa futura o que se espera que exista.
(iv)
La cosa vendida no debe pertenecer al comprador.
2.2
La venta de cosa ajena.
(i)
Conceptos generales.
(ii)
Efectos de la venta de cosa ajena.
a)
Efectos en relacin al dueo de la cosa.
b)
Efectos entre el comprador y el vendedor.
(iii)
Venta de cosa ajena ratificada por el dueo.
(iv)
Adquisicin posterior del dominio por el vendedor.
3. El precio.
3.1
Concepto.
3.2
Requisitos.
(i)
El precio debe consistir en dinero.
(ii)
El precio debe ser real y serio.
a)
Realidad y seriedad del precio.
b)
El precio justo.

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(iii)
3.3
El precio debe ser determinado o determinable.

a)
Determinacin del precio.
b)
Venta de cosas fungibles.
c)
Venta de dos o ms cosas por un precio.
Gastos del contrato de compraventa.
C.
LA CAPACIDAD
PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. Consideraciones generales.
2. Clasificacin de las incapacidades especiales.
3. Incapacidades de comprar y vender.
3.1
Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente.
3.2
Compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad.
4. Incapacidad de vender.
5. Incapacidades de comprar.
5.1
Prohibicin de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados pblicos.
5.2
Prohibicin a los jueces, abogados, procuradores y otras personas que se
desempean en el mbito judicial.
5.3
Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o curadores.
5.4
Compra por el mandatario, sndico o albacea.
D.
LAS MODALIDADES
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. Venta al peso, cuenta o medida.

2. Venta a prueba o al gusto.
E.
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
E.1
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
i.
Obligacin de entregar la cosa vendida.
1. Alcance de la obligacin de entrega del vendedor.
2. Forma en que debe hacerse la entrega de la cosa vendida.
3. poca en que debe efectuarse la entrega.
3.1
Aspectos generales.
3.2
Derecho de retencin del vendedor.
3.3
Venta de una misma cosa a dos o ms personas, no vinculadas.
4. Lugar de la entrega.
5. Gastos de la entrega.

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6. Qu comprende la entrega.
7. Frutos de la cosa vendida.
8. Accesorios de la cosa vendida.
9. Riesgo de la cosa vendida.
9.1
Regla general: el riesgo es de cargo del comprador.
9.2
Excepciones a la regla general: riesgo de cargo del vendedor.
9.3
Venta de cosas genricas.
10. La entrega de los predios rsticos.
10.1
mbito de aplicacin de estas reglas especiales.
10.2
Regla general acerca de la forma en que puede venderse un predio rstico.
10.3
Cundo se entiende que la venta es en relacin a la cabida.
10.4
Situaciones que pueden presentarse en la venta en relacin a la cabida.
10.5
Venta del predio como especie o cuerpo cierto.
10.6
Aplicacin de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderas.
10.7
Prescripcin de las acciones.
11. Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida.
ii.
Obligacin de saneamiento de la cosa vendida
1. Aspectos generales y fines de la accin de saneamiento.
2. Caractersticas de la obligacin de saneamiento.
3. Saneamiento de la eviccin.
3.1
Objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin.
3.2
Naturaleza de la obligacin de saneamiento.
3.3
Requisitos para que sea exigible la obligacin de saneamiento.
3.4
La eviccin.
(i)
Concepto de eviccin.
(ii)
Requisitos de la eviccin.
3.5
Deberes del vendedor en caso de eviccin.
3.6
Citacin de eviccin.
(i)
Concepto.
(ii)
Procede en cualquiera clase de juicio.
(iii)
A quien puede citarse de eviccin.
(iv)
Forma y oportunidad de la citacin de eviccin.
(v)
Efectos de la citacin de de eviccin.
3.7
Indemnizaciones en caso de eviccin total.
(i)
Restitucin del precio.
(ii)
Pago de las costas del contrato.
(iii)
Pago de frutos.
(iv)
Pago de costas.
(v)
Pago del aumento del valor de la cosa evicta.
3.8
Indemnizaciones en caso de eviccin parcial.
3.9
A quienes corresponde y quienes pueden pedir el saneamiento por eviccin.
3.10
Extincin de la accin de saneamiento de eviccin.
(i)
Extincin por renuncia.
(ii)
Extincin por prescripcin de la accin de saneamiento.

__________________________________________________________________________________________________
(iii)
Extincin por disposicin de la ley.
3.11
Contratos respecto de los cuales procede el saneamiento de la eviccin.
4. Saneamiento de los vicios redhibitorios.
4.1
Justificacin de la obligacin de saneamiento.
4.2
Concepto de vicios redhibitorios y mbito de aplicacin.
4.3
Distincin entre error sustancial y vicios redhibitorios.
4.4
Requisitos de los vicios redhibitorios.
(i)
El vicio debe existir al tiempo del contrato.
(ii)
El vicio debe ser grave.
(iii)
Que el vicio sea oculto.
4.5
Efectos de los vicios redhibitorios.
(i)
Regla general.
(ii)
Casos de excepcin.
4.6
Situacin cuando el objeto vendido se compone de varias cosas: art. 1864.
4.7
Extincin de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios.
(i)
Por renuncia.
(ii)
Caso de las ventas forzadas.
(iii)
Por prescripcin de las acciones que originan los vicios redhibitorios.
E.2
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
i.
Obligacin de recibir la cosa comprada.
1. Concepto.
2. Mora en recibir la cosa comprada.
ii.
Obligacin de pagar el precio.
1. El pago del el precio es la principal obligacin del comprador.
2. Lugar y poca del pago del precio.
3. Derecho del comprador para suspender el pago del precio.
4. Consecuencias del incumplimiento del comprador de su obligacin de pagar el precio.
5. Efectos de la resolucin del contrato por falta de pago del precio.
5.1
Efectos de la resolucin de la venta entre las partes.
(i)
Derechos del vendedor:
(ii)
Derechos del comprador:
5.2
Efectos de la resolucin de la venta, respecto de terceros.
6. Declaracin de haberse pagado el precio.
7. Clusula de no transferir el dominio, sino por el pago del precio.

__________________________________________________________________________________________________
F.
PACTOS ACCESORIOS DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. Pacto comisorio.
1.1
Concepto.
1.2
El pacto comisorio procede en cualquier contrato y por el incumplimiento de
cualquiera obligacin
1.3
Pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado
1.4
Efectos del pacto comisorio.
1.5
Prescripcin del pacto comisorio.
2. Pacto de retroventa.
2.1
Concepto.
2.2
Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa.
2.3
Requisitos para que opere el pacto de retroventa.
2.4
Condiciones para ejercitar la accin.
2.5
Efectos del pacto de retroventa.
2.6
Carcter intransferible del derecho emanado del pacto de retroventa.
3. Pacto de retracto.
4. Otros pactos accesorios.
G.
RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORME.
1. Concepto de lesin enorme.
2. Requisitos.
2.1
Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesin enorme.
2.2
Que haya lesin enorme en los trminos del art. 1889.
2.3
Que la cosa no se haya perdido (perecido) en poder del comprador.
2.4
Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador.
2.5
Que la accin rescisoria se entable oportunamente.
3. Irrenunciabilidad de la accin rescisoria por lesin enorme.
4. Efectos de la rescisin por lesin enorme.
4.1
Efectos si el demandado opta por perseverar en el contrato.
4.2
Efectos si el demandado opta por aceptar la rescisin del contrato.
IV.
LA PERMUTA
1. Definicin.
2. Aplicacin de las normas de la compraventa y caractersticas de la permuta.
3. La lesin enorme en la permuta.

__________________________________________________________________________________________________
V.
EL MANDATO
1. Definicin.
2. Requisitos del mandato.
2.1
En cuanto al objeto del mandato.
(i)
Regla general.
(ii)
Excepciones.
(iii)
Servicios profesionales.
2.2
En cuanto a quien debe interesar el negocio.
2.3
En cuanto a la capacidad de las partes.
(i)
Capacidad del mandante.
(ii)
Capacidad del mandatario.
3. Caractersticas del mandato.
3.1
Es un contrato generalmente consensual.
(i)
Reglas generales.
(ii)
Mandato solemne.
(iii)
Mandato para ejecutar actos solemnes.
3.2
Es un contrato oneroso por su naturaleza.
3.3
El mandato es un contrato bilateral.
3.4
El mandatario acta por cuenta y riesgo del mandante.
4. Mandato y representacin.
5. Clases de mandato.
5.1
Mandato general y especial.
5.2
Mandato definido e indefinido.
6. Facultades del mandatario.
6.1
Aspectos generales.
6.2
Los actos de administracin.
6.3
Actos que requieren un poder especial.
6.4
Facultades especiales que el Cdigo reglamenta.
7. Efectos del mandato.
7.1
Obligaciones del mandatario.
(i)
Ejecutar el mandato en la forma convenida.
(ii)
Obligacin de rendir cuenta al mandante.
7.2.
Obligaciones del mandante.
(i)
Obligacin de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario.
(ii)
Obligacin de proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del
mandato.
(iii)
Obligacin de reembolsar al mandatario los gastos razonables causados por
la ejecucin del mandato.
(iv)
Obligacin de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o usual.
(v)
Obligacin de pagar al mandatario las anticipaciones de dinero, ms los
intereses corrientes devengados, que hubiere aportado ste al ejecutar su
cometido.
(vi)
Obligacin de indemnizar al mandatario de las prdidas en que haya
incurrido sin culpa y por causa del mandato.
7.3
Carcter ineludible de las obligaciones del mandante.
10

__________________________________________________________________________________________________
8. Extincin del mandato.

8.1
Causales de extincin del mandato.
8.2
Actos ejecutados por el mandatario despus de expirado el mandato.
VI.
LA TRANSACCIN
1. Concepto.
2. Elementos constitutivos de la transaccin.
2.1
Existencia de un derecho dudoso.
2.2
Mutuas concesiones o sacrificios.
3. Caractersticas de la transaccin.
4. Quienes pueden transigir.
4.1
Capacidad para transigir.
4.2
Poder para transigir.
5. Objeto de la transaccin.
5.1
El objeto de la transaccin debe ser comerciable.
5.2
Transaccin sobre acciones que nacen de un delito.
5.3
Transaccin sobre el estado civil.
5.4
Transaccin sobre el derecho de alimentos.
5.5
Transaccin sobre derechos ajenos o inexistentes.
6. Casos de nulidad en la transaccin.
6.1
Dolo y violencia.
6.2
Error en el objeto.
6.3
Error de clculo.
6.4
Error en la persona.
6.5
Transaccin celebrada en consideracin a un ttulo nulo.
6.6
Transaccin obtenida por ttulos falsificados.
6.7
Transaccin de un proceso terminado por sentencia firme.
6.8
Transaccin sobre objetos que ttulos posteriormente descubiertos demuestran que
una de las partes no tena derecho alguno.
7. Efectos de la transaccin.
7.1
Aspectos generales.
7.2
Relatividad de los efectos de la transaccin en cuanto al objeto.
7.3
La transaccin produce el efecto de cosa juzgada.
7.4
Estipulacin de una clusula penal.
VII.
EL ARRENDAMIENTO
A.
ASPECTOS GENERALES
1. Concepto.
2. Clases de arrendamiento.
11

__________________________________________________________________________________________________
3. Partes del contrato de arrendamiento.

4. Requisitos del contrato de arrendamiento.
5. Caractersticas del contrato de arrendamiento.
6. El contrato de arrendamiento, en relacin a otros contratos.
6.1
Arrendamiento y compraventa.
6.2
Arrendamiento y usufructo.
6.3
Arrendamiento y comodato.
B.
EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
1. Concepto.
2. Elementos del contrato de arrendamiento de cosa.
2.1
Consentimiento de las partes.
2.2
La cosa arrendada.
2.3
El precio.
3. Normativa aplicable al arrendamiento de cosa.
4. Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento de cosas.
5. Efectos del contrato de arrendamiento de cosa.
5.1
Obligaciones del arrendador.
(i)
Obligacin de entregar la cosa arrendada.
(ii)
Obligacin de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha
sido arrendada.
(iii)
Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el
goce de la cosa arrendada.
(iv)
Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.
(v)
Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a
reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de cargo del
arrendador.
(vi)
Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de
garanta, si procede.
(vii)
Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial,
fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local o de la oficina que
arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
5.2
Obligaciones del arrendatario.
(i)
Obligacin de pagar el precio o renta convenida.
(ii)
Obligacin de usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato.
(iii)
Obligacin de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
(iv)
Obligacin de ejecutar las reparaciones locativas.
(v)
Obligacin de permitir al arrendador la inspeccin de la cosa arrendada.
(vi)
Obligacin de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.
(vii)
Obligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto
habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el
acceso al inmueble.
5.3
Derechos del arrendador.
5.4
Derechos del arrendatario.
6. Recepcin de la costumbre en el contrato de arrendamiento de cosas.
12

__________________________________________________________________________________________________
7. El derecho de retencin.
7.1
Concepto.
7.2
Naturaleza jurdica del derecho de retencin.
7.3
Casos en que procede el derecho de retencin, tratndose del arrendamiento.
7.4
Oportunidad para hacer valer el derecho legal de retencin.
8. Expiracin del arrendamiento de cosas.
8.1
Expiracin del arrendamiento por la destruccin total de la cosa arrendada.
8.2
Expiracin del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duracin
del arriendo.
8.3
Expiracin del arrendamiento por la extincin del derecho del arrendador sobre la
cosa arrendada.
8.4
Expiracin del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley ha
previsto.
9. Normas especiales concernientes al arrendamiento de bienes races.
9.1
Normativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos.
(i)
mbito de aplicacin.
(ii)
Bienes races urbanos exceptuados de la regulacin de la Ley 18.101.
(iii)
Inmuebles urbanos que no pueden darse en arrendamiento.
(iv)
Inmuebles que slo pueden arrendarse como viviendas.
(v)
Arrendamiento de los bienes comunes, en el mbito de la Ley nmero
19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
(vi)
Procedimiento aplicable en los juicios relativos a los contratos de
arrendamiento de inmuebles urbanos.
(vii)
Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento.
(viii) Plazo para deducir nuevamente la accin, si sta hubiere sido rechazada.
(ix)
Obtencin del salvoconducto, por el arrendatario.
9.2
Normativa aplicable al arrendamiento de predios rsticos.
(i)
mbito de aplicacin.
(ii)
Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rsticos.
(iii)
Juez competente en caso de litigios.
(iv)
Obligacin del arrendatario, de preservar el medioambiente y los recursos
naturales.
(v)
Arrendamiento de un predio con ganados.
(vi)
El contrato de mediera o aparcera.
C.
ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIN DE
UNA OBRA MATERIAL
1. Concepto.
2. Elementos del arrendamiento de obra.
3. Aprobacin de la obra.
4. Desistimiento del arrendatario.
5. Muerte del artfice.
6. El contrato de empresa.
13

__________________________________________________________________________________________________
I.
EL CONTRATO DE PROMESA
1.
CONCEPTO.
Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes

celebrar, desde luego, un contrato proyectado, de modo que sea necesario
postergar su celebracin para un futuro prximo o lejano. As, por ejemplo, la
necesidad de alzar un embargo que impide la enajenacin, de proveerse de los
fondos necesarios para pagar un precio, de esperar el fallo de un juicio, de
practicar un minucioso examen preliminar de la cosa, etc., son algunos de los
mltiples obstculos que obstan a la celebracin inmediata del contrato.
Si bien el contrato no puede celebrarse an, interesa a menudo a las partes quedar
desde ya comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades
presentes. Tal es el objeto de la promesa y la razn de su considerable importancia
prctica.
As, en trminos generales, es aqul por el cual las partes se obligan a celebrar un
contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condicin.
En trminos ms estrictos, y aludiendo a sus requisitos, es la convencin escrita en
virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no
declara ineficaces, dentro de un plazo o condicin que fije la poca de su
celebracin, y debiendo especificarse en ella todas las bases que constituyan el
contrato prometido, de modo que slo falte la tradicin de la cosa o las
solemnidades que las leyes prescriben.
2.
REGULACIN
PROMESA.
CARACTERSTICAS
DEL
CONTRATO
DE
El Cdigo Civil, sin definir ni dar un concepto del contrato de promesa, lo

reglamenta en el art. 1554 en los siguientes trminos: La promesa de celebrar un
contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias
siguientes: 1 Que la promesa conste por escrito; 2 Que el contrato prometido no
sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3 Que la promesa contenga un
plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato; 4 Que en ella se
14

__________________________________________________________________________________________________
especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea
perfecto la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Del tenor del artculo 1554, se desprenden las siguientes caractersticas del
contrato:
2.1
La promesa es un contrato independiente del contrato prometido, porque existe

vlidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias
indicadas en el art. 1554.
En otras palabras, la promesa de celebrar un contrato es un contrato que tiene una
fisonoma propia.
Difiere la promesa de la simple oferta, policitacin o propuesta, ya que no es un
acto jurdico unilateral, sino que necesariamente supone un acuerdo de voluntades
aunque (slo una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato prometido).
Supngase que A propone vender a B su casa, al cabo de tres meses, por el precio
de $ 80.000.000. Es sta una simple oferta o policitacin, que el oferente puede
retirar a voluntad. Pero imagnese que B manifiesta su conformidad con la
propuesta y declara que est dispuesto a comprar, por el precio indicado, si al cabo
del plazo decide que le resulta conveniente el negocio. Hay concurso de
voluntades y, por consiguiente, contrato. Pero el contrato no es compraventa
porque A se oblig a vender, pero B no se oblig a comprar. El contrato es una
promesa unilateral de compraventa.
Supngase, por ltimo, que B acepta comprar en el precio fijado, al cabo del plazo
que se seal. Esta vez ambas partes se han obligado recprocamente, A a vender y
B a comprar. Pese a que las partes estn acordes en la cosa y en el precio, no hay
compraventa, porque el contrato versa sobre bienes races y requiere, por lo tanto,
el otorgamiento de escritura pblica lo que slo se har en tres meses ms. El
contrato es una promesa bilateral de compraventa.
15

__________________________________________________________________________________________________
2.2
Es de general aplicacin.
El Cdigo Civil reglamenta la promesa, en general, sin referirla a un determinado

contrato. Las reglas legales son aplicables, pues, cualquiera que sea el contrato que
se prometa celebrar: compraventa, mutuo, sociedad.
En este punto el Cdigo ha sido original. El Cdigo francs, su habitual modelo, se
ocupa slo de la promesa de compraventa (vase el art. 1598 del C. francs).
2.3
Es de derecho estricto.
Dados los trminos en que se encuentra redactada la norma, se deduce que la regla
general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla slo como
excepcin, cuando rene los requisitos expresados en el artculo. Para algunos se
trata de una norma imperativa de requisito; en cambio, otros (entre ellos
Alessandri), estiman que es una norma prohibitiva, lo que se dice no ser correcto,
porque lo que caracteriza a las normas prohibitivas es que impiden bajo todo
respecto un determinado acto o conducta).
2.4
Engendra obligaciones para ambas partes. Lo anterior, sin perjuicio que el contrato
prometido pueda ser a su vez unilateral o bilateral; y de lo postulado por un sector
de la doctrina, acerca de la promesa unilateral, a la que se aludira ms adelante.
2.5
Tiene por finalidad celebrar otro contrato.
Esa es la funcin propia del contrato de promesa y la razn de su existencia.

En particular, el efecto nico de la promesa es el derecho de exigir la celebracin
del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligacin
de hacer. Por ende, genera una obligacin indivisible: cual es la de celebrar un
contrato.
Asimismo cabe destacar que genera una accin de carcter mueble: la accin para
exigir el cumplimiento del contrato prometido tiene carcter mueble, aunque tal
contrato sea el de compraventa de inmuebles. En efecto, con tal accin no se
reclama la entrega de un bien raz, sino el cumplimiento de una obligacin de
hacer, y los hechos que se deben se reputan muebles (artculo 581). En
16

__________________________________________________________________________________________________
consecuencia, es competente para conocer de la mencionada accin, si no hay

estipulacin en contrario, el juez del domicilio del demandado.
2.6
Es un contrato solemne.
Conforme al numeral 1 del art. 1554, el contrato de promesa es siempre solemne,

ya que debe constar por escrito (sea en instrumento pblico o privado).
3.
LA PROMESA ES UN CONTRATO DISTINTO DEL CONTRATO

PROMETIDO.
Cabe dejar en claro que el contrato de promesa y el prometido son actos jurdicos
diferentes, aunque se encuentren ntimamente ligados. Ambos no pueden
identificarse, y tampoco coexisten, uno sucede al otro.
Por consiguiente, no pueden exigirse para la promesa de un contrato los mismos
requisitos que la ley impone al contrato prometido.
La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a
una de las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los
ms variados objetos y producir los ms diversos efectos, segn su naturaleza.
Ambos contratos se suceden; la celebracin del contrato prometido importa el
cumplimiento de la promesa cuyos efectos, en consecuencia, se extinguen.
4.
LA PROMESA DE UN CONTRATO CONSENSUAL.
Si bien se ha indicado que la promesa es un contrato general, para un sector de

nuestra doctrina -Ramn Meza Barros, siguiendo a Barros Errzuriz-, la regla del
artculo 1554 slo se refiere a la promesa de celebrar un contrato real o solemne. El
fundamento de tal opinin reside en lo expuesto en el nmero 4 del precepto,
cuando se indica la tradicin de la cosa, o las solemnidades. Se agrega que
tratndose de los contratos consensuales, la promesa se identificara con el contrato
mismo (en el Proyecto de 1853, se estableca que si el contrato era de aquellos que
se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa
equivaldra al contrato mismo).
Se ha criticado tal doctrina pues se dice que confunde tradicin con entrega,
acepcin esta ltima que caracteriza a un contrato real; adems, es de comn
17

__________________________________________________________________________________________________
ocurrencia la promesa de compraventa de cosa mueble, contrato consensual. Por

ello se estima que el art. 1554 se refiere a todo tipo de contratos, consensuales,
reales y solemnes. As tambin ha concluido la jurisprudencia. Adems, la
circunstancia de haber suprimido del texto definitivo del artculo 1554 la frase
contenida en el Proyecto de 1853, indicara que la intencin del legislador no fue
excluir la promesa de celebrar contratos consensuales.
5.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA.
Atendido que la promesa es en s un contrato, debe reunir en primer lugar todos

los requisitos generales de existencia y de validez de todo contrato.
Pero tambin debe cumplir con los requisitos particulares del art. 1554. De faltar
alguno de estos, la promesa adolecer de nulidad absoluta. En efecto, los requisitos
del art. 1554 han sido exigidos en consideracin a la naturaleza del contrato, de
manera que su omisin produce nulidad absoluta, de conformidad con el art. 1682.
Sin embargo, ciertos autores han afirmado que la sancin consistira en la
inexistencia jurdica, atendiendo a la frase no produce obligacin alguna con que
empieza la disposicin.
A continuacin se analizarn los requisitos especiales que establece el art. 1554.
5.1
La promesa debe constar por escrito.
El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha

de constar por escrito. Este requisito no se exige como medio de prueba o de
publicidad, sino como un elemento indispensable para su existencia; en
consecuencia, no existiendo un instrumento escrito, no hay promesa, aunque el
contrato prometido sea puramente consensual.
De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningn otro medio
probatorio que no sea el instrumento mismo que se exige por va de solemnidad;
no procede ni siquiera la confesin de parte (art. 1701, inciso 1).
Cabe indicar que es suficiente un instrumento privado, aunque el contrato
prometido requiera como solemnidad escritura pblica. Se plante una discusin
sobre el punto, en torno a la promesa de compraventa de un inmueble. La
jurisprudencia estuvo inicialmente dividida, pero luego ha tendido a uniformarse
concluyendo que no se requiere escritura pblica.
18

__________________________________________________________________________________________________
Las razones esgrimidas en algunos fallos iniciales para concluir que la promesa de
venta de bienes races debe otorgarse por escritura pblica para ser vlida, fueron
las siguientes: (i) Si es necesaria tal escritura para la venta de los inmuebles,
tambin lo debe ser para el contrato de promesa de venta de esos mismos bienes,
pues la disposicin del art. 1801, por ser de carcter especial, debe prevalecer sobre
la de carcter general, el art. 1554; (ii) La promesa de venta es un accesorio del
contrato de venta y, en consecuencia, deben aplicrsele los preceptos que reglan
ste, entre los cuales est el que exige otorgamiento de escritura pblica; (iii) Si se
diere valor legal a una promesa de compraventa de bienes races otorgada por
documento privado, resultara que teniendo segn el art. 1553 el acreedor el
derecho de pedir que se apremie al deudor a la ejecucin del hecho convenido, se
le obligara a vender, y esto, sin embargo, no podra hacerse en virtud de un
documento privado.
La tendencia mayoritaria de la jurisprudencia, que engloba tambin los fallos ms
recientes, concluye, por el contrario que la promesa de celebrar una compraventa
de bienes races no necesita, para su validez, escritura pblica; basta un
instrumento privado. A igual conclusin arriba la mayora de la doctrina por las
siguientes razones:
(i)
El art. 1554 exige que la promesa conste por escrito, y escrito es todo
documento. Si se aceptara que la promesa debe constar por escritura pblica, se
llegara a la conclusin de que escrito es sinnimo de escritura pblica, lo que
es contrario a la ley.
(ii)
El art. 1801 exige escritura pblica para la venta de inmuebles, y como las
solemnidades son excepcionales y deben aplicarse restrictivamente, no pueden
extenderse al contrato de promesa.
(iii) Aceptar que la promesa de venta de un bien raz requiere escritura pblica,
significa aceptar que no existe la debida correspondencia o armona en un mismo
artculo, ya que exigindose en el nmero 1 del art. 1554 escritura pblica, sera
ilgico el nmero 4 del mismo artculo, que establece que pueden faltar en la
promesa las solemnidades del contrato prometido (y la primera de ellas es la
escritura pblica). Siendo la promesa y el contrato prometido dos convenciones
diferentes, el legislador no ha entendido someter a la una a las solemnidades
propias del otro.
19

__________________________________________________________________________________________________
(iv) En los casos en los cuales la ley ha querido que la promesa se celebre por
escritura pblica, as lo ha dispuesto expresamente (por ejemplo, art. 1787,
donaciones por causa de matrimonio; o en el artculo 1736 nmero 7, en la
sociedad conyugal).
Por otra parte, a jurisprudencia acepta tambin que el consentimiento se pueda
formar a travs de dos o ms instrumentos. As, se ha sealado que es vlida la
promesa de venta resultante de dos escrituras, a una de las cuales concurre la
persona que se obliga a vender una propiedad a otra, quien acepta la oferta de
venta y se obliga a comprarla en otra escritura.
5.2
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren

ineficaces.
Vale decir, que el contrato prometido no adolezca de vicios de nulidad. Por eficacia
del contrato prometido debe entenderse, en un sentido amplio, que ste produzca
efectos jurdicos, que establezca un vnculo de derecho entre los contratantes. La
ley niega sus efectos a la obligacin de hacer contrada, cuando ella recae sobre un
contrato que ser carente de causa o de objeto, o que tendr un objeto o causa
ilcitos.
Esta exigencia es aplicacin del principio general de que el objeto de los contratos
debe ser lcito. As, por ejemplo, no podra prometerse la venta de bienes entre
padres e hijos no emancipados o entre cnyuges no separados judicialmente;
tambin carece de validez una promesa en que una de las partes se obliga a
ejecutar un hecho inmoral o prohibido; o un contrato que contenga una obligacin
fsica o moralmente imposible.
El contrato prometido debe ser eficaz al momento de suscribirse la promesa. Es
menester que el contrato prometido tenga eficacia, que sea jurdicamente lcito y
posible, al momento en que se suscribe la promesa.
Cabe precisar que la ley se refiere a los contratos ineficaces o nulos por
incumplimiento de requisitos de fondo, no de forma, dado que los ltimos
perfectamente pueden cumplirse al celebrar el contrato prometido. Por ello, es
vlida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, en la que se omite la
autorizacin judicial, sin perjuicio que esta no puede faltar al celebrar el contrato
definitivo. Dicho de otra forma, la exigencia del art. 1554 nmero 2 no se refiere a
las formalidades necesarias para su validez en atencin a la calidad de las personas
20

__________________________________________________________________________________________________
que en l intervienen, puesto que el nmero 4 de la misma disposicin legal

autoriza la omisin de tales solemnidades en la promesa. As ha concluido la
mayora de la jurisprudencia y as tambin concluye Alessandri.
Con todo, debe advertirse que algunos fallos han sostenido una posicin contraria:
v. gr. un fallo de la Corte de Santiago del ao 1964, seala que es nulo el contrato
de promesa de un bien raz perteneciente en comn a la madre y a sus hijos
menores de edad, celebrado por aqulla por s y en representacin legal de los
menores, sin autorizacin judicial.
Por otra parte, a pesar de lo establecido en el art. 1464 nmero 3, en relacin con el
art. 1810, nada obsta a que pueda celebrarse un contrato de promesa referido a
bienes embargados u objeto de medidas precautorias, sin perjuicio que tales
embargos o prohibiciones se alcen antes o al momento de celebrar el contrato
prometido. Es ms, en la prctica la existencia de un embargo ser un motivo
frecuente en la prctica para que las partes no puedan celebrar de inmediato la
compraventa y se vean obligadas a recurrir a una promesa.
5.3
Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale la poca de la

celebracin del contrato prometido.
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el

contrato que proyectan y que postergan su realizacin para un tiempo futuro. Las
obligaciones del contrato de promesa siempre quedarn diferidas para despus de
su celebracin.
Es indispensable, por lo mismo, establecer cundo debern las partes cumplir las
obligaciones que la promesa les impone, en qu momento debe celebrarse el
contrato prometido. Este tiempo puede sealarse de dos maneras: mediante la
fijacin de un plazo o por medio de la estipulacin de una condicin.
Por ende, no hay en nuestra legislacin promesa pura y simple. La ley no permite
celebrar una promesa sin base cierta, como sera, por ejemplo, si una persona se
comprometiera a celebrar un contrato sin decir cundo se celebrar, sin decir qu
da preciso o al menos en qu poca o perodo de tiempo. No puede quedar librada
la ejecucin del contrato prometido al mero arbitrio de alguna de las partes, sin la
fijacin de un lapso o el evento de la realizacin de un hecho que determine la
poca del cumplimiento de lo prometido.
21

__________________________________________________________________________________________________
Nada impide fijar copulativamente una condicin y un plazo, o primero la una y

para el caso de que sta falle, o en su defecto, el otro. As, las partes pueden
estipular que el contrato prometido se llevar a efecto a ms tardar el da 15 de
marzo de 2007, una vez que el promitente vendedor obtenga de la Direccin de
Obras pertinente, la recepcin final de las obras. La expresin una vez que
implica establecer una exigencia adicional al mero plazo.
No es necesario que el plazo o la condicin establezcan el instante preciso en que el
contrato deba celebrarse, pero s deben determinar la poca en que debe
perfeccionarse (por ejemplo, antes que termine el invierno). Por lo dems, el propio
artculo 1494 define el plazo como la poca que se fija para el cumplimiento de una
obligacin.
Este requisito del contrato de promesa ha sido materia de arduo debate doctrinal y
jurisprudencial, por lo que a continuacin se realizar un estudio ms detallado del
mismo.
a)
Estipulacin de un plazo.
a.1)
Naturaleza del Plazo: Plazo suspensivo o extintivo?
Se ha discutido en la doctrina y en la jurisprudencia la naturaleza jurdica del plazo

pactado en el contrato de promesa. Para la mayora de los autores, se trata de un
plazo suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas
de la promesa. Vencido el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento de la
obligacin de celebrar el contrato prometido, incluso recurriendo a la justicia de ser
necesario. La jurisprudencia no ha sido unnime.
Algunos fallos han sostenido que el plazo sealado en la promesa de venta para
celebrar el contrato es extintivo por su naturaleza, pues, una vez vencido, cesa o se
extingue la obligacin contrada por el promitente vendedor de ejecutar el contrato
prometido. Si el promitente comprador no hizo uso de su derecho a exigir la
celebracin del contrato dentro del plazo estipulado, el promitente vendedor podr
excepcionarse alegando que caduc el derecho del promitente comprador. Para la
doctrina subyacente en estos fallos, opera una causal de caducidad y no de
prescripcin. En efecto, si ambas partes no dan cumplimiento a una promesa con
plazo extintivo y ninguna desarrolla actividades ni persevera en el contrato dentro
del trmino estipulado, el solo transcurso de ste acarrea la ineficacia posterior de
la promesa. La promesa deja de producir efectos.
22

__________________________________________________________________________________________________
Otros fallos han concluido, igual que cierta la doctrina, que estamos ante un plazo
suspensivo. En efecto, como se indica en un fallo de la Corte de Santiago de 1964,
la intencin de los contratantes al establecer en la promesa de venta que el plazo
para la firma del contrato definitivo ser el 5 de enero de 1962 no pudo ser otra que
indicar el trmino, vencido el cual las partes estaran en mora, de conformidad con
lo sealado en la primera regla del artculo 1551 del Cdigo Civil. Sostener que
vencido tal plazo las obligaciones del prometiente se extinguen por la caducidad,
significa caer en el absurdo de admitir que el demandante no pudo antes ni
despus de estar vencido el plazo, exigir el cumplimiento de las obligaciones del
prometiente vendedor; antes no seran stas exigibles, y despus, tampoco, porque
habra caducado el plazo. Estos extremos pugnan con la buena fe con que deben
ejecutarse los contratos (...) y contradicen la regla del art. 1562 del CC.
En otro fallo de 1965, de la Corte Suprema, se reitera la idea que estamos ante un
plazo suspensivo, al decir: Expirado el plazo, nace el derecho de exigir el
cumplimiento forzado de la obligacin, pues no sera jurdico el estimar que, en tal
evento, se han extinguido todos los derechos, puesto que el plazo fijado carecera
de objeto y de efectos jurdicos: la parte renuente podra excusarse alegando que
est pendiente el plazo hasta la medianoche de su ltimo da, y llegada ella ya no
podra exigirse el cumplimiento de la obligacin (...) Pendiente el plazo, no hay
posibilidad de solicitar el cumplimiento de la obligacin. Pero vencido el plazo, el
contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro contratante,
hacindole saber que por su parte est llano a cumplir en forma y tiempo debidos,
a fin de que pueda tener lugar lo que previene el artculo 1553 del CC.
En conclusin, aunque en la promesa se estipule que el contrato prometido debe
celebrarse a ms tardar en cierta fecha, no estamos ante un plazo fatal y extintivo
de derechos. Si se estimara lo contrario, significa que la estipulacin del plazo
carecera de objeto y de efectos jurdicos. En la prctica, de seguir tal
interpretacin, nunca sera posible pedir el cumplimiento forzado de una promesa,
y el contrato de promesa se convertira en un acto cuyo cumplimiento quedara
entregado a la mera voluntad de una de las partes, lo que resulta inaceptable.
Distinta es la situacin si en la promesa las partes acuerdan que el contrato
definitivo debe celebrarse dentro de cierto plazo y que vencido ste, dicha promesa
quedar sin efecto. Tal estipulacin constituye simplemente un pacto comisorio o
una condicin resolutoria ordinaria, segn los trminos en que est estipulada la
clusula, regida por las reglas que se aplican a tales instituciones.
23

__________________________________________________________________________________________________
a.2)
Plazo expreso o tcito?
Otro aspecto que se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia, dice relacin con

la necesidad de que el plazo sea expreso, o por el contrario, si es admisible un
plazo tcito.
En verdad, nada obsta a que se estipule un plazo tcito. Como lo seala un fallo del
ao 1988 de la Corte Presidente Aguirre Cerda, no hay inconveniente alguno para
estimar que el plazo tcito es vlido para los efectos de la promesa de contrato. El
plazo tcito es una modalidad que importa certidumbre sobre exigibilidad futura
de una obligacin ya nacida. Lo tcito no es ms que una frmula sobre medida de
tiempo, que denota menor precisin que un plazo expreso, pero no autoriza para
calificarse el plazo de impreciso o de vago, mucho menos de ininteligible o
inexistente.
As, por ejemplo, las partes podran convenir que celebrarn el contrato de
compraventa de una mquina trilladora, cuando termine el proceso de cosecha.
A igual conclusin se arriba, considerando la definicin de plazo del art. 1494, a la
que hicimos referencia.
b)
Estipulacin de una condicin.
Se ha debatido en la doctrina y jurisprudencia si la condicin ha de ser

determinada o bien puede ser indeterminada. esto es, si se sabe o no cundo ha de
ocurrir.
En algunas sentencias, se ha concluido que la condicin a que se refiere el nmero
3 del art. 1554 debe revestir el carcter de determinada, esto es, para el
cumplimiento del hecho incierto debe fijarse poca o plazo, cuando se estipula que
la condicin debe cumplirse en cierto tiempo.
Otros fallos, por el contrario, establecen que la condicin bien puede ser incierta e
indeterminada. En un fallo de la Corte de Valparaso, del ao 1963, se concluye
que en el caso de que las partes fijen una condicin, es requisito esencial que sta
sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda
sostenerse que un contrato de promesa slo es vlido cuando contenga una
condicin determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza la
24

__________________________________________________________________________________________________
fecha desde la cual podr el acreedor hacer efectiva la obligacin de hacer que se
deriva de la promesa o cundo ser cierto que no podr verificarse.
En el mismo sentido, un fallo de la Corte de Santiago de 1949, confirmado por la
Corte Suprema en 1951, seala que una estipulacin que contiene un plazo incierto
e indeterminado que, segn los arts. 1086 y 1498 del CC. equivalen a una
condicin, suspensiva en este caso, cumple con el tercer requisito del art. 1554,
requisito que tiene un carcter amplio y extensivo.
5.4
Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido,

que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.
La especificacin del contrato que se promete se justifica sobradamente. La

promesa, de otro modo, sera prcticamente ineficaz; quedara abierta la puerta
para futuras discusiones acerca del alcance de lo estipulado. La especificacin del
contrato garantiza el cumplimiento de la obligacin u obligaciones de las partes y
hace posible, en su hora, recabar su ejecucin compulsiva.
Conforme al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, especificar significa
explicar, declarar con individualidad una cosa. Lo que exige la ley entonces, es
que el contrato prometido se determine e individualice en forma que no haya duda
o confusin acerca de su naturaleza al proceder a su celebracin. De lo que se trata
es de impedir que el contrato prometido pueda confundirse con otro distinto al
que pretenden las partes.
As, v. gr., si se pretende celebrar una compraventa de un inmueble, debe
manifestarse en la promesa quienes sern las partes en el futuro contrato, cul ser
el predio, qu deslindes tiene, cul ser el precio, cmo se pagar, etc.
Se ha discutido en la doctrina si en la especificacin del contrato prometido debe
incluirse el consentimiento recproco de obligarse, propio del ltimo. Aludiremos
al punto en la letra siguiente
6.
PROMESA
UNILATERAL
BILATERAL.
DE
CELEBRAR
UN
CONTRATO
Se ha discutido largamente sobre la validez las promesas unilaterales de celebrar

un contrato bilateral.
25

__________________________________________________________________________________________________
La jurisprudencia se ha inclinado resueltamente por la nulidad de tales

promesas y parte de la doctrina la acompaa (Alessandri, Barros Errzuriz). Sus
argumentos son:
a)
La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo que slo falte
para su perfeccionamiento la tradicin o las solemnidades legales, y esta
especificacin no sera lo cabal que la ley exige si no consta en la promesa el
propsito recproco de obligarse.
En otras palabras, se ha resuelto que especificar significa sealar todos los
elementos del contrato, y siendo en la compraventa uno de los elementos
constitutivos la reciprocidad de las obligaciones de las partes, no estara
especificado aqul contrato en que slo se hubieran sealado las obligaciones de
una de las partes (Corte de Valparaso, 1963). Faltara en definitiva el acuerdo
mutuo acerca de los elementos esenciales del contrato de compraventa, la cosa y el
precio. Se agrega a los fundamentos anteriores, que tal figura sera nula de acuerdo
al art. 1478, puesto que estaramos ante una condicin potestativa que consistira
en la mera voluntad de la persona que se obliga (se tratara de una condicin
meramente potestativa suspensiva del deudor).
En el mismo sentido, una sentencia de la Corte Suprema, de 1990, enfatiza la
necesidad de que exista concurso de voluntades de ambas partes en la promesa,
afirmando que no podra estimarse como tal contrato la carta en que la persona
que concurrira como vendedor, ofrece vender un inmueble si, a pesar de sealar
las condiciones de la futura enajenacin, falta la aceptacin del comprador.
Prometida la celebracin de un contrato de compraventa de un inmueble, la
promesa debe expresar que una parte se obliga a vender y la otra a comprar; si as
no fuera, faltara, adems de la solemnidad legal, el consentimiento recproco de
las partes, el mutuo acuerdo sobre la cosa y el precio, esencial en la compraventa.
b)
La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna
obligacin y tiene la prerrogativa de aceptar o no la celebracin del contrato
prometido, sera nula conforme al art. 1478. Su obligacin estara sujeta a una
condicin potestativa dependiente de su sola voluntad.
Sin embargo, para la mayora de la doctrina, no hay inconveniente legal
para que de acuerdo con el principio de la autonoma de la voluntad, el contrato de
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__________________________________________________________________________________________________
promesa pueda ser unilateral, aunque el contrato prometido pueda calificarse de

bilateral. Entre los que estn por esta posicin, Leopoldo Urrutia, Luis Claro Solar,
Guillermo Pumpin, Enrique Rodrguez, Silva Imperiali, etc. Sealan los siguientes
argumentos:
a)
Singularizado adecuadamente el contrato prometido, se cumplira con el
requisito de especificacin. Por ello, en la compraventa, por ejemplo, bastara
sealar las partes, la cosa y el precio, aunque no haya acuerdo de voluntades
todava. Lo importante es que no existan dudas acerca del tipo de contrato
prometido.
b)
El exigir a las partes que de antemano se obliguen en la promesa a cumplir
las prestaciones propias del contrato prometido sera una inconsecuencia,
considerando que ste ltimo an no nace a la vida jurdica.
c)
Ninguna disposicin legal exige que en el contrato de promesa ambas partes
se obliguen recprocamente. Si la ley hubiera pretendido exigir en el contrato de
promesa que las partes asumieren recprocamente las obligaciones propias del
contrato prometido, lo habra declarado expresamente, tal como estim necesario
decirlo en el art. 98 del CC., el que para la existencia de la promesa de matrimonio
exige que sea mutuamente aceptada.
d)
Es sabido que el Proyecto de 1853 estableca que la promesa y el contrato
prometido consensual se identifican. As ocurre, en efecto, pero a condicin de que
la promesa sea bilateral. La promesa unilateral de compraventa de bienes muebles
no puede identificarse con el contrato prometido porque falta el acuerdo sobre la
cosa y el precio.
La aseveracin del Proyecto contena, pues, una verdad slo parcial. Su
eliminacin del texto definitivo del Cdigo se ha debido probablemente a la
comprobacin de este aserto. No se identifican el contrato prometido consensual y
la promesa unilateral de celebrarlo. Pero para qu preocuparse de la promesa
unilateral si, en concepto legislador, no fuera vlida?
e)
Hay diversas disposiciones en nuestro ordenamiento jurdico que revelan su
espritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones
unilaterales. As, por ejemplo, el art. 1881 del CC., que establece el pacto de
retroventa, que no es otra cosa que la obligacin unilateral que se impone al
27

__________________________________________________________________________________________________
comprador de vender a su turno la cosa que ha comprado a la misma persona que

se la vendi si sta se lo exige en el plazo que se ha fijado en el contrato.
f)
En fin, no se perciben razones morales o jurdicas para prohibir las
promesas unilaterales que responden a una sentida necesidad en la vida de los
negocios.
7.
EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA.
El art. 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales, habr lugar a lo
prevenido en el artculo precedente.
Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen
obligaciones de hacer. Por lo tanto, podr el acreedor instar porque se apremie al
deudor para la ejecucin del hecho convenido o para que se le indemnicen los
perjuicios derivados de la infraccin del contrato. El art. 531 del Cdigo de
Procedimiento Civil establece que si el hecho debido consiste en la suscripcin de
un documento o en la constitucin de una obligacin, podr el juez proceder a
nombre del deudor, cuando ste es requerido y no lo hace dentro del plazo que le
seale el tribunal.
En consecuencia, podra el acreedor, establecida que sea la existencia de la
promesa, solicitar al juez que apremie al contratante renuente para que celebre el
contrato, y de negarse ste, dentro del plazo que le seale el tribunal, podr
solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte rebelde o que declare
resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnizacin de perjuicios,
de conformidad al artculo 1553 en relacin con el art. 1489.
En este punto, tiene importancia el ttulo en que consta la promesa. Si consta en un
ttulo ejecutivo (escritura pblica), podr solicitarse su cumplimiento de acuerdo a
las normas del juicio ejecutivo de obligacin de hacer. En caso contrario, deber
prepararse la va ejecutiva o promoverse previamente una accin ordinaria
destinada a declarar la existencia de la obligacin de celebrar determinado
contrato.
Siendo la obligacin que emana del contrato de promesa una obligacin de hacer,
tiene carcter indivisible. Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos
puede ser obligado a satisfacer la obligacin en el todo. Desde el punto de vista de
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__________________________________________________________________________________________________
los acreedores, todos los comuneros, y no slo uno o algunos de ellos, deben
solicitar el cumplimiento del contrato de promesa.
Se ha planteado tambin ante los tribunales, en qu circunstancias cabe oponer por
el demandado la excepcin de contrato no cumplido, cuando el actor exige el
cumplimiento del contrato de promesa. En un fallo de la Corte Suprema del ao
1975, se puntualiza que la mencionada excepcin no puede oponerse por una de
las partes si ella nada hizo para que se suscribiera el contrato prometido,
obligacin primordial suya que no cumpli. Basta tal mora para que no pueda
aprovecharse de dicha excepcin, que se rige por los principios generales del
Derecho.
8.
LA LESIN ENORME Y EL CONTRATO DE PROMESA.
Se ha planteado si es procedente atacar por lesin enorme la promesa de

compraventa de un inmueble. De lo que se trata es de impedir que el contrato se
celebre, considerando que manifiestamente adolecer de lesin enorme.
En un fallo del ao 1970, de la Corte Suprema, se descarta tal posibilidad,
afirmndose que compraventa y promesa de compraventa son contratos distintos:
el primero genera una obligacin de dar y el segundo una de hacer. Los preceptos
sobre lesin enorme de los arts. 1888, 1889 y 1896 del CC. dicen relacin directa y
exclusivamente con un contrato de compraventa ya celebrado. No cabe, pues,
atacar por dicha lesin un contrato de promesa de venta. No puede excepcionarse
el demandado respecto de la obligacin que contrajo en la promesa alegando el
posible vicio de lesin enorme que podra afectar a la compraventa todava no
celebrada.
En todo caso, debemos tener presente lo dispuesto en el artculo 85 de la Ley
16.742: Para los efectos del artculo 1889 del Cdigo Civil, en los contratos de
compraventa celebrados en cumplimiento de promesas de sitios que formen parte
de un loteo hecho conforme a la Ley General de Construcciones y Urbanizacin, se
entender que el justo precio se refiere al tiempo de la celebracin del contrato de
promesa, cuando dicho precio se haya pagado de acuerdo con las estipulaciones de
la promesa. Se desprende entonces de este precepto, que el justo precio se
considerar al tiempo de la promesa, pero siempre y cuando dicho precio se
hubiere pagado.
29

__________________________________________________________________________________________________
II.
LA CESIN DE DERECHOS
La cesin de derechos lato sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos.
Tanto los derechos reales como los personales, exceptundose solamente los
personalsimos, pueden ser objeto de enajenaciones o transferencias.
En particular, el Ttulo XXV del Libro IV del Cdigo Civil trata tres materias
diferentes: (i) de la cesin de crditos personales; (ii) de la cesin del derecho de
herencia; y (iii) de la cesin de derechos litigiosos.
De este modo, la denominacin del ttulo no es exacta; sugiere que se tratar, de un
modo general, de la cesin de toda clase de derechos. En verdad, se ocupa de la
cesin de ciertos crditos o derechos personales; no trata de la cesin de los
derechos reales sino slo del de herencia, y de la cesin de derechos litigiosos que,
naturalmente, pueden ser reales o personales. Por ello, la cesin de los derechos
reales sigue las reglas de todos los contratos, con excepcin del derecho real de
herencia, para el cual el Cdigo Civil ha establecido normas especiales.
A.
CESIN DE CRDITOS PERSONALES
1.
CONCEPTO DE CRDITOS PERSONALES.
La expresin "crditos personales" es redundante. Los crditos son necesariamente

personales en el sentido de que slo pueden reclamarse de quienes por un hecho
suyo o por disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (art. 578).
Ha querido significar el legislador con la expresin "crditos personales" cierto tipo
de crditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor,
denominados, por lo mismo, "nominativos".
30

__________________________________________________________________________________________________
2.
CLASES DE CRDITOS Y FORMAS DE CEDERLOS.
En principio, todos los crditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un
carcter personalsimo.
Pero la manera de efectuar la cesin vara segn la forma del ttulo de que consta el
crdito. Desde este punto de vista los crditos pueden ser nominativos, a la orden
o al portador.
Crditos nominativos son aquellos en que se indica con toda precisin la persona
del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. Tal
es, por ejemplo, el crdito del vendedor contra el comprador por el precio de la
compraventa.
Crditos a la orden son aquellos en que al nombre de la persona del titular se
antepone la expresin a la orden u otra equivalente. Tales crditos son
pagaderos a la persona designada o a quien sta ordene o designe. Las letras de
cambio, los pagars y cheques adoptan generalmente esta forma.
Crditos al portador son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o
llevan la expresin al portador. De esta clase de crditos son los cheques en que
no se han borrado las palabras "al portador".
El Cdigo ha reglamentado nicamente la cesin de crditos nominativos.
El art. 1908 prescribe: Las disposiciones de este ttulo no se aplicarn a las letras de
cambio, pagars a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen
por el Cdigo de Comercio o por leyes especiales.
La cesin de los crditos a la orden se verifica mediante endoso (art. 164 del Cdigo
de Comercio), que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y dems
documentos a la orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, ms
bien dicho, del crdito de que da constancia (art. 17 de la Ley N 18.092).
Los documentos al portador se ceden por la mera tradicin manual (art. 164 del
Cdigo de Comercio).
31

__________________________________________________________________________________________________
3.
CONCEPTO DE CESIN DE CRDITOS NOMINATIVOS.
La cesin de crditos es la convencin por la cual un acreedor cede

voluntariamente sus derechos contra el deudor a un tercero que llega a ser
acreedor en lugar de aqul. El enajenante toma el nombre de cedente, el adquirente
del crdito es el cesionario, y el deudor contra el cual existe el crdito que constituye
el objeto del traspaso, se llama deudor cedido.
4.
NATURALEZA JURDICA DE LA CESIN.
En doctrina se ha discutido acerca de si la cesin de crditos era un contrato o la

manera de hacer la tradicin de los derechos personales. Se sostena por algunos
que la cesin de derechos personales no era otra cosa que un contrato de
compraventa de cosas incorporales. La ubicacin en el Libro IV, entre la permuta y
el arrendamiento, surgiere que la cesin de derechos es un contrato.
En nuestra legislacin, sin embargo, y as se sostiene unnimemente hoy en da por
la doctrina, la cesin de derechos personales no es un contrato, sino la manera de
efectuar la tradicin de los derechos personales. No es un contrato generador de
obligaciones, sino la manera de cumplir o consumar el contrato, la manera en que
se transfiere el dominio sobre un derecho.
En efecto, de un atento examen de la legislacin se concluye que la cesin es la
tradicin de los derechos personales o crditos:
a)
Por de pronto, el art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesin,
entre cedente y cesionario, a cualquier ttulo que se haga.
La disposicin deja en claro que la cesin requiere un ttulo y que ste puede
adoptar diversas formas. Un crdito puede cederse, en efecto, a ttulo de
compraventa, de permuta, de donacin, de aporte en sociedad.
b)
El art. 1907, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el
cedente en la cesin a ttulo oneroso. Con ello queda en evidencia, una vez ms,
que es menester un ttulo, que tambin puede ser gratuito, caso en que el cedente
no contrae las responsabilidades que seala la disposicin citada.
32

__________________________________________________________________________________________________
c)
En fin, el art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699: La
tradicin de los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la
entrega del ttulo hecha por el cedente al cesionario.
5.
FORMA DE PERFECCIONAR LA CESIN.
5.1
Personas que intervienen.
En toda cesin de crditos, intervienen tres personas: (i) El cedente: que es el

acreedor, titular del derecho personal y que lo transfiere a otro; (ii) El cesionario:
que es la persona que adquiere el derecho cedido y pasa a ocupar el lugar del
acreedor; y (iii) El deudor cedido: sujeto pasivo del derecho cedido, que queda
obligado en favor del cesionario.
Si en la cesin intervienen tres personas, hay que analizar la manera como se
perfecciona respecto de todos ellos. En la cesin de crditos hay dos etapas: la
primera se desarrolla entre el cedente y el cesionario y tiende a dejar perfeccionada
entre ellos la cesin; la segunda etapa se desarrolla con el deudor, y tiende a
ponerlo en conocimiento de que la persona del acreedor ha cambiado.
Por ende, perfecta la cesin entre las partes, an puede no estarlo respecto del
deudor cedido y de terceros.
5.2
Perfeccionamiento de la cesin entre las partes.
Puesto que la cesin de crditos es la tradicin de los derechos personales y puesto

que dicho modo de adquirir requiere un ttulo traslaticio de dominio, es necesario
que entre el cedente y el cesionario exista un contrato traslaticio de dominio, que
puede ser de venta, permuta, donacin, etc. En esta fase, para nada interviene el
deudor ni los terceros. La existencia del ttulo es de exclusiva incumbencia del
cedente y cesionario (Corte de Santiago, julio de 1932).
Celebrado el contrato que ha de servir de ttulo traslaticio de dominio, ser
necesario realizar la tradicin del derecho personal; y como sobre este crdito o
derecho personal tiene el cedente un derecho de dominio, ya que segn el art. 583
sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad, ser este
derecho de dominio sobre el crdito el que el cedente deber transferir al
cesionario.
33

__________________________________________________________________________________________________
Como no se concibe la entrega del crdito, cosa incorporal, el legislador la ha

reemplazado por la entrega del ttulo. Por este motivo, el art. 1901 dispone: La
cesin de un crdito personal, a cualquier ttulo que se haga, no tendr efecto entre
el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del ttulo.
En virtud de esta entrega del ttulo, el cesionario se convierte, frente al cedente, en
titular del crdito.
Al efectuarse la entrega deber anotarse en el documento mismo el traspaso del
derecho, con designacin del nombre del cesionario y bajo la firma del cedente (art.
1903).
-
Cesin de crditos que no constan por escrito
La entrega del ttulo supone que el crdito cedido conste por escrito. La
imposibilidad de efectuar la entrega importa que no puedan cederse los crditos
que no constan por escrito?
Una respuesta afirmativa dejara sustrados del comercio una apreciable cantidad
de derechos personales, contrariando el espritu general de la legislacin.
Por ende, se permite la cesin de crditos aunque stos no se encuentren en un
ttulo inscrito. En tal caso, la escritura de cesin en que se especifique el crdito
servir de ttulo que habr de entregarse al cesionario (Barros Errzuriz). Es decir,
debe especificarse el crdito en la escritura de cesin, sirviendo la misma escritura
de ttulo que deber entregarse al cesionario. En tal sentido, un fallo de la Corte de
Santiago de 1892 deja en claro que no obsta a la validez de la cesin la
circunstancia de no haber habido entrega material del ttulo por el cedente al
cesionario. As las cosas, al hablar la ley de la entrega del ttulo, no ha querido
referirse indudablemente a su entrega material, pues lo que se transfiere en este
caso, mediante la tradicin, no es una cosa material, el documento mismo en que
consta, sino un derecho, una cosa incorporal, un crdito, que existe con
independencia del ttulo, como se deduce con slo considerar que si se tratara, por
ejemplo, de un crdito que no consta por escritura pblica y sujeto nicamente a la
buena fe del deudor, que constar de palabra, no podra cederse por no existir
ttulo material, o sea, un documento. No slo puede efectuarse la tradicin de un
derecho personal por la entrega material de su ttulo, sino que tambin, como
ocurre con los bienes muebles corporales, puede hacerse de una manera simblica;
por ejemplo, permitiendo o autorizando al cesionario para tener el crdito cedido
34

__________________________________________________________________________________________________
por suyo. As sucede cuando por medio de una escritura se traspasa el crdito que
consta de una escritura pblica de mutuo, en que el dueo expresa su voluntad de
transferirlo y el cesionario de acepta tal transferencia, verificndose entonces la
tradicin por ese instrumento de cesin y no por la entrega de la primera copia del
crdito (Corte de Talca, mayo de 1890 y marzo de 1922; Corte de Santiago, agosto
de 1892; Corte Suprema, mayo de 1909 y marzo de 1945).
5.3
Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.
Realizada la entrega real o simblica del ttulo por el cedente al cesionario, queda
perfeccionada la transferencia del dominio del crdito, y radicado ste en manos
del cesionario. Termina con esto la primera etapa de la cesin de crditos. Pero hay
otro que tiene intereses comprometidos: el deudor cedido. Este puede no tener
conocimiento del acto que ha mediado entre el cedente y el cesionario; pero dado
que es el quien va a efectuar el pago, es de absoluta necesidad que se le ponga en
conocimiento de la cesin, y a este propsito responden los arts. 1902 a 1905.
Conforme al art. 1902, para que la cesin produzca efectos respecto del deudor y
terceros, es necesario que se le notifique al primero o la acepte. La omisin de esta
notificacin o aceptacin no invalida la tradicin entre el cedente y el cesionario,
pero respecto del deudor y los terceros, el crdito se reputa subsistir en manos del
cedente, con las consecuencias del art. 1905: el deudor podr pagar al cedente, y los
acreedores del ltimo podrn embargar el crdito.
En todo caso, para que la cesin se perfeccione respecto del deudor y terceros, no
es necesaria la concurrencia copulativa de la notificacin y la aceptacin: basta con
una de ellas. En tal sentido, un fallo de septiembre de 1943, de la Corte Suprema,
ratifica que se trata de condiciones separadas e independientes, de modo que la
cesin produce los efectos ante el deudor y terceros, siempre que se verifique una
sola de ellas, si bien nada repugna a que puedan concurrir ambas.
a)
La notificacin debe hacerse por va judicial, exhibiendo el ttulo, que llevar
anotado el traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma
del cedente (1903). Si bien el Cdigo Civil no lo seala expresamente, se ha
concluido que la notificacin ha de hacerse a travs de receptor judicial, previa
resolucin del tribunal. Inicialmente, la jurisprudencia concluy que el art. 1902 no
exiga que la notificacin se hiciera por decreto judicial, de manera que bastaba que
la cesin llegara a conocimiento del deudor de un modo fehaciente, como lo era la
diligencia estampada por un ministro de fe, siempre que la notificacin se realizare
35

__________________________________________________________________________________________________
en la forma prevenida en el art. 1903 (fallos de la Corte de Santiago, de diciembre

de 1864 y abril de 1878). Sin embargo, hoy en da no es posible sostener lo anterior,
considerando las normas del Cdigo de Procedimiento Civil, concretamente el art.
47, que dispone: La forma de notificacin de que tratan los artculos precedentes
(notificacin personal) se emplear siempre que la ley disponga que se notifique a
alguna persona para la validez de ciertos actos, o cuando los tribunales lo ordenen
expresamente.
La notificacin de la cesin puede entenderse realizada con la notificacin de la
demanda en que el cesionario persigue el pago del crdito y apareja la escritura de
cesin (Corte de La Serena, septiembre de 1881 y mayo de 1884; Corte de Santiago,
diciembre de 1898; Corte de Valparaso, noviembre de 1919).
Acerca de la exigencia de exhibir el ttulo al deudor, cabe distinguir entre crditos
que constaban documentalmente y los que no estaban en tal condicin. Respecto
de los primeros, debe exhibirse tanto el ttulo en que consta dicho crdito, como la
escritura de cesin. Respecto de los segundos, basta con exhibir la escritura de
cesin. As, un fallo de la Corte de Valparaso, de diciembre de 1925, previene que
no produce efectos contra el deudor la cesin de un crdito personal, cuya
notificacin se hace exhibiendo la escritura de cesin, pero no el ttulo del crdito
cedido, y por tanto, debe considerarse existente el crdito, respecto del deudor, en
manos del cedente y no del cesionario que, por consiguiente, carece de derecho
para hacerlo valer en juicio. En el mismo sentido, la Corte de Valdivia, en una
sentencia de octubre de 1935, concluye que al disponer el art. 1903 que la
notificacin de la cesin al deudor se haga con exhibicin del ttulo, se refiere al
ttulo del crdito mismo, fuente de la obligacin o deuda, mencionado en el art.
1901, y no a la escritura o ttulo en que se hace la cesin, porque lo que ha querido
el legislador al imponer tal requisito, es que el deudor cedido sepa que tiene un
nuevo acreedor subrogado al anterior y que se imponga de este hecho viendo
anotado en ese mismo ttulo el traspaso del derecho de su acreedor al nuevo a
quien aqul designa por su nombre y bajo su firma en dicho ttulo.
Pero lo anterior opera si el crdito consta documentalmente y en dicho documento
es posible hacer la anotacin del traspaso. Por eso, la Corte de Chilln, en un fallo
de septiembre de 1939, establece que si el ttulo cedido es una escritura pblica en
la cual el acreedor no ha podido hacer anotacin alguna, se cumple con la
exigencia de anotar el traspaso del derecho, si la escritura de cesin contiene la
anotacin del traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma
36

__________________________________________________________________________________________________
del cedente. Con mayor razn, agregamos nosotros, operar lo anterior, si el

crdito cedido no constaba documentalmente.
b)
Tambin puede perfeccionarse la cesin respecto del deudor y terceros,
mediante la aceptacin del primero. Esta puede ser expresa o tcita. El art. 1904 se
refiere a esta ltima. Sobre el particular, cabe tener presente:
Si la aceptacin no consta en el instrumento pblico o privado, sino que se
presta verbalmente, regirn las limitaciones a la prueba de testigos contempladas
en los arts. 1708 y 1709.
Si la aceptacin se da por instrumento privado, eventualmente deber
pedirse en juicio que el deudor lo reconozca o que se mande tener por reconocido,
conforme al art. 346 del CPC.
En cuanto a la fecha del documento privado en que conste la aceptacin:
adquirir ante terceros el carcter de "fecha cierta" conforme a lo dispuesto en el
art. 1703.
Cabe indicar que el deudor no puede oponerse a la cesin (art. 1636, respecto de la
novacin). An cuando el deudor no consienta o se oponga a la cesin, queda
obligado para con el cesionario. Estamos ante lo que se denomina delegacin
imperfecta. Para un solo efecto tiene importancia que la cesin haya sido aceptada
por el deudor, y es en materia de compensacin. Si la cesin le ha sido notificada y
la ha aceptado sin reservas, el deudor no puede oponer en compensacin al
cesionario, los crditos que antes de la cesin hubiera podido oponer al cedente.
Pero si al tiempo de la cesin formula reservas, podr oponer todos los crditos
que tenga contra el cedente (art. 1659, 1). Igual ocurre, si no medi aceptacin, es
decir, si el deudor fue notificado de la cesin (art. 1659, 2).
En suma, mientras no intervenga la notificacin o aceptacin, para el deudor y
terceros el titular del crdito contina siendo el cedente. El art. 1905 establece que
en general, se considerar existir el crdito en manos del cedente respecto del
deudor y terceros. La misma disposicin prev dos consecuencias particulares de
este principio general: (a) El deudor podr pagar vlidamente al cedente; y (b) Los
acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa pertenecerle. Por
lo tanto, mientras no medien la notificacin o aceptacin, la cesin es inoponible al
deudor y a terceros.
37

__________________________________________________________________________________________________
6.
EFECTOS DE LA CESIN.
Los efectos de la cesin deben considerarse en dos aspectos.

En primer lugar ser menester examinar el alcance o extensin de la cesin. En
seguida ser preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesin
contrae el cedente.
6.1
Alcance o extensin de la cesin.
El art. 1906 establece: La cesin de un crdito comprende sus fianzas, privilegios e

hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente".
En suma, el cesionario gozar del crdito en los mismos trminos que el cedente.
Sin embargo, la cesin no transfiere las excepciones personales del cedente. Se
excepta la nulidad relativa que, de acuerdo con el art. 1684, pueden invocar las
personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios.
De ordinario es indiferente que la cesin se perfeccione por la notificacin o por la
aceptacin del deudor. La distincin slo ofrece inters para decidir si puede el
deudor cedido oponer al cesionario una compensacin que habra podido oponer
al cedente.
El art. 1659, inc. 1, dispone: El deudor que acepta sin reserva alguna la cesin que
el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podr oponer en
compensacin al cesionario los crditos que antes de la aceptacin hubiere podido
oponer al cedente.
Es lgico que el deudor no pueda oponer en compensacin al cesionario los
crditos adquiridos contra el cedente posteriores a la aceptacin. El cedente ha
dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones
recprocas.
Pero tampoco puede compensar el deudor los crditos que adquiri antes de la
aceptacin y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas
importa una renuncia de la compensacin.
38

__________________________________________________________________________________________________
Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin del deudor, la situacin es

totalmente distinta. El deudor podr oponer al cesionario todos los crditos que
antes de notificrsele la cesin haya adquirido contra el cedente, aun cuando no
hubieren llegado a ser exigibles sino despus de la notificacin (art. 1659, inc. 2).
6.2
Responsabilidad del cedente.
La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesin depende de si el

ttulo es gratuito u oneroso.
El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesin es a ttulo
oneroso. Cedido un crdito a ttulo gratuito, no cabe ninguna responsabilidad al
cedente.
Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crdito, a ttulo oneroso, se hace
responsable de su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que verdaderamente
le perteneca en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del
deudor, si no se compromete expresamente a ello; ni en tal caso se entender que
se hace responsable de la solvencia futura, sino slo de la presente, salvo que se
comprenda expresamente la primera.
De este modo, por el solo hecho de la cesin onerosa y sin necesidad de especial
estipulacin, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de
efectuarse.
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia
del deudor. A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe soportar los
riesgos de la insolvencia del deudor cedido.
La estipulacin que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor
comprende naturalmente slo su insolvencia al tiempo de la cesin; el riesgo de la
insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa.
Precisa el art. 1907 en qu consiste la responsabilidad del cedente: debe reembolsar
al cesionario del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesin.
Por acuerdo de las partes, el cedente puede asumir otras responsabilidades como,
por ejemplo, la obligacin de indemnizar perjuicios al cesionario.
39

__________________________________________________________________________________________________
B.
CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA
1.
LA APERTURA DE LA SUCESIN COMO PRESUPUESTO NECESARIO

DE LA CESIN.
El derecho real de herencia comprende la totalidad de los derechos y obligaciones

transmisibles del causante o una parte o cuota de ellos, segn se est ante un
heredero universal (y que adems sea exclusivo) o ante herederos de cuotas. Se
puede decir que es el patrimonio del causante en manos de sus herederos. Es por
tanto un derecho universal, y al igual que el patrimonio, forma un todo
independiente de los elementos que lo componen. No est formado por los bienes
del causante, sino que es un todo abstracto, independiente de sus componentes.
Para que pueda haber cesin del derecho de herencia, es necesario, como
presupuesto, que la sucesin est abierta. De acuerdo al art. 955, 1, la sucesin de
una persona se abre al momento de su muerte, en su ltimo domicilio. Se
denomina delacin de una asignacin hereditaria el actual llamamiento de la ley
para aceptarla o repudiarla.
De no concurrir tal presupuesto bsico, la cesin adolecera de objeto ilcito (art.
1463), y por ende, sera susceptible de declararse nula, atendido que el derecho de
suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un
contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona. Lo anterior
tiene una sola excepcin, en lo que se refiere a la cuarta de mejoras (art. 1204).
2.
MANERAS DE EFECTUAR LA CESIN.
La cesin puede hacerse de dos maneras: a) especificando los bienes comprendidos

en la cesin, y b) sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.
Las reglas del prrafo 2 del ttulo De la cesin de derechos son aplicables slo
cuando falte la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado.
En el primer caso (esto es, cuando se especifican especificando los bienes
comprendidos en la cesin), hay una compraventa o permuta, segn corresponda,
que se rigen por las reglas generales. Por tanto, al hacerse la particin, si resulta
que al cesionario no se le adjudica el bien que adquiri especficamente, el cedente
40

__________________________________________________________________________________________________
tendr las responsabilidades propias de los contratos mencionados, cuando no se

cumple con la obligacin de entregar. Por lo dems, en un fallo de septiembre de
1988, la Corte Suprema concluye que antes de la particin de la herencia y la
consiguiente adjudicacin de bienes a los herederos, ninguno de stos puede
transferir su cuota en la comunidad universal refirindola a un bien determinado,
porque slo est legitimado para transferir lo que tiene, es decir, dicha cuota en la
universalidad.
En cambio, cuando lo que se cede es una cosa incorporal que se denomina
derecho de herencia, lo que se cede en buenas cuentas es el derecho del heredero
a participar en la distribucin de los bienes del difunto. Ello explica el art. 1909, en
cuanto el cedente slo responde de su calidad de heredero o legatario. Tal como lo
reafirman diversos fallos, el objeto de la cesin del derecho de herencia es una
universalidad o la cuota que al cedente corresponde en el conjunto de bienes que
comprenden el haber hereditario; los bienes individualmente determinados, no son
objeto de esa cesin (Corte Suprema, septiembre de 1905, enero de 1912, agosto de
1920, septiembre de 1920, diciembre de 1922, enero de 1940; Corte de Concepcin,
noviembre de 1928).
La cesin puede hacerse a titulo gratuito u oneroso. En el primer caso, se estar
ante una donacin que queda por completo sometida a las reglas generales que
rigen tal contrato, en conformidad a las cuales el cedente no tiene ninguna
responsabilidad. La cesin del derecho de herencia propiamente tal, es la cesin a
ttulo oneroso, nica regida por los arts. 1909 y 1910.
Lo que en la cesin del derecho de herencia se cede no es la calidad de heredero o
legatario, puesto que tales calidades dependen de las relaciones de familia, si la
herencia es intestada, o del testamento, si se trata de una herencia testamentaria; lo
que se cede, son las consecuencias patrimoniales que resultan de la calidad de
heredero.
A su vez, como en el caso de la cesin de crditos, la cesin del derecho real de
herencia es la tradicin o enajenacin de este mismo derecho, y no el contrato, pues
este es el antecedente en virtud del cual una de las partes se obliga a transferir este
derecho a otra, obligacin que se cumple verificando la cesin. Por eso, la cesin
del derecho real de herencia propiamente tal puede definirse como la cesin o
transferencia a ttulo oneroso que el heredero hace del todo o parte de su derecho
de herencia a otra persona.
41

__________________________________________________________________________________________________
La cesin del derecho real de herencia a ttulo oneroso debe tener un ttulo que le
sirva de antecedente jurdico. Este ttulo o contrato debe constar por escritura
pblica, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1801.
3.
TRADICIN DEL DERECHO REAL DE HERENCIA.
Se ha debatido si la cesin requiere ser inscrita en el Registro Conservatorio,

especialmente si la herencia sobre la que recae el derecho cedido, est compuesta
por inmuebles.
La jurisprudencia y la mayora de la doctrina, estiman que no es necesario
practicar inscripcin para que se entienda verificada la tradicin, sealando para
concluir as dos razones fundamentales: (i) En el Cdigo Civil, no se encuentra
disposicin alguna que exija la inscripcin, y no podra invocarse para tal efecto el
art. 686, porque en l no se menciona el derecho de herencia, siendo tal norma
excepcional y por ende de interpretacin restrictiva; (ii) Para que pueda hacerse la
tradicin mediante la inscripcin en el Registro Conservatorio, es necesario que el
ttulo se refiera a inmuebles determinados, lo que no puede acontecer tratndose
de la cesin del derecho real de herencia, que necesariamente recae sobre bienes
indeterminados, es una universalidad jurdica, independiente de las cosas que la
componen.
Por ello, la Corte Suprema ha resuelto que la tradicin del derecho real de herencia
no requiere inscripcin, aunque en la herencia haya inmuebles, y que basta con
cualquier acto que signifique ejercicio del derecho por parte del cesionario, como
por ejemplo, que solicite la posesin efectiva, que provoque el juicio de particin,
que participe en la misma, etc.
En tal sentido, en un fallo de la Corte de Chilln de octubre de 1938, se subraya que
es vlida y eficaz la cesin de derechos hereditarios, efectuada sin inscripcin ni
posesin efectiva previa, por el nico y universal heredero de una herencia que
comprende bienes races. A su vez, en una fallo de la Corte Suprema de enero de
1940, se afirma, en el mismo sentido: como en la cesin de derechos hereditarios no
se enajenan bienes races determinados que estn en la universalidad de la
herencia y que no pertenecen al vendedor o cedente, no es necesario que se
inscriba el ttulo, porque el art. 686 no alude en forma alguna a la transferencia
entre vivos del derecho real de herencia. Ni aun el art. 688 exige la inscripcin de
las transmisiones hereditarias, sino en el caso de que los herederos pretendan
disponer de los inmuebles de la herencia, de donde se deduce que tal inscripcin
42

__________________________________________________________________________________________________
slo es necesaria cuando se dispone de inmuebles determinados y no cuando las

herencias se transmiten como universalidades jurdicas o los asignatarios
transfieren sus cuotas en la misma universalidad. En consecuencia, no se infringe
la ley al no darse preferencia, en el caso de dos cesiones del mismo derecho de
herencia, al cesionario que ha inscrito su ttulo. A su vez, una sentencia de julio de
1958, de la Corte de Concepcin, concluye que aunque en la universalidad
denominada herencia existan bienes races, no procede considerarla como un
derecho inmueble. Se trata de un derecho mueble, en todo caso, de un derecho sui
generis que, como todos ellos, est regido por las normas aplicables a los muebles
(el principio seguido es que todas las cosas que no son inmuebles, deben calificarse
de muebles). De ah que, an en la hiptesis indicada, la cesin del derecho de
herencia o de derechos hereditarios, no requiera de la inscripcin en el Registro
Conservatorio de Bienes Races. Por consiguiente, vendidos unos mismos derechos
hereditarios, separadamente a dos personas, la circunstancia de que uno de los
cesionarios haya inscrito la cesin no es bice para dar preferencia al otro
cesionario, cuyo ttulo no est inscrito, si logr acreditar, por haber realizado
reiteradamente actos de heredero, que entr en posesin de la herencia con
anterioridad a la inscripcin.
Una sentencia aislada de la Corte de Valparaso, de agosto de 1943, se aparta de la
lnea anterior, resolviendo que cuando existe un solo heredero y el patrimonio
comprende bienes races debe aplicarse el art. 688 y mientras no se verifiquen las
inscripciones que ah se determinan, no puede el heredero disponer en manera
alguna de un inmueble, siendo en el hecho una forma de disposicin el enajenar la
totalidad de su patrimonio hereditario que comprende esos inmuebles de su
exclusiva propiedad.
Algunos autores discrepan tambin de la posicin mayoritaria que ha seguido
nuestra jurisprudencia, entre ellos Jos Ramn Gutirrez y Ramn Meza Barros,
que exponen al respecto que hay que seguir las reglas generales en materia de
bienes: recuerdan que las cosas incorporales o derechos tambin se clasifican en
muebles o inmuebles (art. 580), y por tanto, dependiendo de la naturaleza de los
bienes sobre los cuales recae o ha de ejercerse, la herencia ser mueble o inmueble.
Agregan que sustraerla de esta clasificacin general para calificar a la herencia de
universalidad jurdica, es metafsica. De tal forma, si el derecho de herencia recae
sobre inmuebles, la tradicin se har por medio de la competente inscripcin (art.
686); si recae sobre especies muebles, se har en la forma que indica el art. 684, y si
se trata de crditos, con la entrega del ttulo (art. 1901). Se enfatiza que si la ley no
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__________________________________________________________________________________________________
ha establecido una forma especial de efectuar la tradicin del derecho de herencia,

sta deber realizarse de acuerdo con la naturaleza de los bienes que la integran.
Adems, se indica que en la prctica la tesis seguida por nuestra jurisprudencia
importa negar la necesidad de una tradicin para adquirir la herencia, ya que en
nada se parece a la tradicin pedir la posesin efectiva o entablar la accin de
particin. Por otra parte, se crea una solucin de continuidad o vaco en el Registro
de Propiedad, cuestin que repugna al legislador, como aparece de manifiesto en
el propio Mensaje del CC., al encomiar el disponer de un registro completo de toda
la propiedad territorial y sus mutaciones.
Alessandri y Somarriva no comparten estas crticas, y se pliegan a la tesis de la
jurisprudencia mayoritaria, reiterando que la herencia es una universalidad
jurdica independiente de las cosas que la componen.
4.
Por efectos de la cesin, el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas
las responsabilidades del cedente. El principio que rige esta materia es el siguiente:
el cesionario debe obtener mediante la cesin el beneficio ntegro que habra
obtenido el heredero, sin que al cedente le sea lcito obtener parte alguna de esos
beneficios.
El Cdigo prev algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de
heredero o legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la
apertura de la sucesin.
a)
En primer lugar, el cedente debe al cesionario todos los elementos activos de
la sucesin: debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o
legado, deber tan obvio que el legislador no juzg necesario sealarlo.
b)
Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los
crditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes
sucesorios, etc.
El art. 1910 dispone: Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o
percibido crditos o vendido efectos hereditarios, ser obligado a reembolsar su
valor al cesionario.
44

__________________________________________________________________________________________________
c)
Por su parte, el cesionario deber reembolsar al cedente los costos
necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia (art.
1910, inc. 2).
d)
El cesionario se beneficia del derecho de acrecer. El art. 1910, inc. 3,
establece: Cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo
tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella,
salvo que se haya estipulado otra cosa. Las mismas reglas se aplican al legatario.
5.
RESPONSABILIDAD.
5.1
Responsabilidad del Cedente.
La responsabilidad del cedente depende de que la cesin se verifique a ttulo

gratuito u oneroso.
El cedente a ttulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros
trminos, no debe ninguna garanta al cesionario.
En cuanto a la cesin onerosa, el art. 1909 dispone: El que ceda a ttulo oneroso un
derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se
hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario.
No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que
formen parte de la herencia o legado, a menos que as se haya estipulado; slo
garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho
a la herencia o legado.
5.2
Responsabilidad del cesionario ante terceros.
El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del

cedente.
Pero, ante terceros, el cedente contina siendo responsable. Los acreedores pueden
siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que el
cesionario le reembolse lo pagado.
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__________________________________________________________________________________________________
Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el cesionario. Al
perseguir al cesionario, los acreedores le aceptaran ciertamente como deudor y se
estara en presencia de una delegacin perfecta o novatoria.
C.
CESIN
1.
DE
DERECHOS LITIGIOSOS
CONCEPTO DE DERECHO LITIGIOSO.
Hay dos conceptos que en el Derecho no deben confundirse: las cosas litigiosas y
los derechos litigiosos.
Cosas litigiosas, segn el art. 1464 del Cdigo Civil y las disposiciones del Cdigo
de Procedimiento Civil, son de aquellas especies sobre cuya propiedad se litiga, y
en cuya enajenacin hay objeto ilcito si se ha dictado prohibicin de enajenar por
el tribunal competente, prohibicin que debe haberse inscrito, en el caso de los
inmuebles, en el Registro Conservatorio.
Derechos litigiosos, en cambio, son aquellos que son objeto de una controversia
judicial.
Tanto las cosas litigiosas como los derechos litigiosos pueden ser objeto de un acto
jurdico, en las condiciones determinadas por la ley. Hay venta de cosa litigiosa
cuando el contrato recae sobre la cosa corporal misma cuya propiedad se litiga; en
cambio, hay cesin de derechos litigiosos, cuando lo que se cede son las pretensiones
que se han sometido por el demandante a la decisin del tribunal: art. 1911. Se cede
el evento incierto de la litis. Se trata de un acto eminentemente aleatorio, porque su
objeto es una contingencia incierta de ganancia o prdida. En otras palabras, lo que
se cede es la posibilidad de ganar o perder el pleito.
El Cdigo se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cundo un derecho tiene
el carcter de litigioso: Se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los
siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda (art. 1911,
inc. 2).
De este modo, el derecho litigioso supone dos condiciones:
46

__________________________________________________________________________________________________
a)
En primer lugar, es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho
de que se trata. No es bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser
materia de discusin, sea que el proceso haya comenzado o est por intentarse.
b)
En segundo lugar, es menester que se haya judicialmente notificado la
demanda.
La notificacin de la demanda marca el momento en que el derecho comienza a ser
litigioso. Se comprende que este carcter subsistir mientras no se pronuncia una
decisin judicial, pasada en autoridad de cosa juzgada, o bien tiene lugar una
equivalente jurisdiccional.
2.
QUIN PUEDE CEDER EL DERECHO LITIGIOSO.
La mayora de la jurisprudencia y doctrina, estima que slo el demandante puede

ceder el derecho litigioso.
Como se indica en una sentencia de la Corte de Valdivia, de julio de 1930, el
contrato segn el cual el demandado vende los derechos litigiosos sobre los bienes
de que est en posesin y cuyo dominio se encuentra en litigio, no es una cesin de
derechos litigiosos que al demandado pudieran corresponderle, sino de las cosas
mismas litigadas. Como demandado, no puede ceder derechos litigiosos que, por
regla general, slo pertenecen al demandante, conforme se desprende de los arts.
1912 y 1913. El primero de estos considera indiferente que el derecho lo persiga el
cedente o el cesionario, y el que persigue un derecho es el actor. Por su parte, el art.
1913 dispone que el deudor no ser obligado a pagar al cesionario sino el valor de
lo que ste haya dado por el derecho cedido con los intereses desde la fecha en que
se haya notificado la cesin al deudor, y siendo en todo juicio el deudor el
demandado, carecera de aplicacin el beneficio de retracto que dicha norma
establece en trminos generales si aqul pudiera ceder derechos litigiosos.
Sintetizando, dos seran las razones: (i) El art. 1912 se refiere al que persigue el
derecho, vale decir, al demandante; y (ii) El demandado goza del derecho de
rescate (art. 1913), de lo que se desprende que el demandante es el cedente de los
derechos litigiosos.
En el mismo sentido, Alessandri seala: Cuando el demandado que tiene la cosa
en su poder, que la posee como dueo, la vende a un tercero, aunque lo que ceda o
venda sean los derechos litigiosos que tenga en ella, la cosa vendida no son esos
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__________________________________________________________________________________________________
derechos sino la cosa misma, porque entonces el objeto directo del contrato no es el
evento incierto de la litis, que es lo que da su fisonoma jurdica a la cesin de
derechos litigiosos, sino la cosa sobre que stos se ejercen. Agrega Alessandri que
el demandado podr ceder un derecho litigioso, cuando hubiere reconvenido en el
juicio, caso en que el deudor de que hablan los arts. 1913 y 1914 ser el
demandante, que ha pasado a ser el demandado en la reconvencin.
Emilio Rioseco sostiene que el demandado puede ceder sus derechos litigiosos
siempre que concurran dos supuestos: (i) que se trate de derechos reales litigiosos,
pues el demandado no tiene derechos personales sino deudas, y la cesin de stas
no cabe en nuestra legislacin; y (ii) que no exista, impetrada por el actor, una
prohibicin o medida precautoria sobre la especie cuya propiedad se litiga.
3.
FORMA DE LA CESIN.
No ha establecido el Cdigo la forma de efectuar la cesin de derechos litigiosos.

No es aplicable el art. 1901 que requiere la entrega del ttulo. El derecho del
cedente, el evento incierto de la litis, no consta de ningn ttulo.
En la prctica se entiende hecha la cesin por el hecho de apersonarse el cesionario
al juicio, acompaando el ttulo de la cesin.
Para que la cesin produzca efecto respecto del deudor, es menester que ste sea
notificado. El derecho de retracto supone que el demandado est enterado de la
cesin y el art. 1913 se refiere a esta notificacin.
4.
TTULO DE LA CESIN.
La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos.

El art. 1912 establece que es indiferente que la cesin haya sido a ttulo de venta o
de permutacin.
La cesin puede igualmente efectuarse a ttulo gratuito. El art. 1913 prev que, en
tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.
48

__________________________________________________________________________________________________
5.
Los efectos de la cesin de derechos litigiosos deben enfocarse desde un doble

punto de vista: a) entre cedente y cesionario, y b) respecto del deudor y
demandado.
5.1
Efectos de la cesin entre cedente y cesionario.
Los efectos de la cesin entre el cedente y el cesionario pueden resumirse como

sigue:
a)
El cedente se desprende de los derechos que le correspondan como
demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos.
No obstante, el art. 1912 expresa que es indiferente que sea el cedente o el
cesionario el que persiga el derecho. De esta manera, una vez efectuada la cesin,
el juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario.
b)
No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio; as
lo dispone expresamente el art. 1911. El cesionario ha adquirido un derecho
dudoso y aceptado las contingencias del litigio.
5.2
Efectos de la cesin respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto

litigioso.
El ms importante efecto de la cesin respecto del demandado es el derecho de

rescate o retracto litigioso.
El derecho de rescate puede definirse como la facultad del demandado de liberarse
de la prestacin a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario
lo que ste hubiera pagado al cedente como precio de la cesin.
La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de los
adquirentes de litigios y de disminuir el nmero de pleitos.
Dos requisitos son necesarios para que el demandado pueda ejercitar el derecho de
rescate.
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__________________________________________________________________________________________________
a)
Es indispensable, desde luego, que la cesin se haya efectuado a ttulo
oneroso.
El demandado debe pagar al cesionario el valor de lo que ste haya dado por el
derecho cedido (art. 1913, inc. 1). Por lo tanto, la cesin debe efectuarse a un
titulo que importe un sacrificio para el cesionario.
Hecha la cesin a ttulo de venta, el deudor abonar el precio pagado al cedente;
verificada a ttulo de permuta, deber el valor de la cosa que el cedente recibi a
cambio de los derechos litigiosos.
El demandado deber pagar, adems, los intereses desde la fecha en que se haya
notificado la cesin al deudor (art. 1913, inc. 1).
b)
El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio que
seala el art. 1914.
No puede el deudor oponer el beneficio de rescate, despus de transcurridos
nueve das desde la notificacin del decreto en que se manda ejecutar la sentencia.
Las circunstancias que justifican el retracto litigioso no se dan en ciertos casos en
que, por lo mismo, la ley lo declara improcedente (art. 1913):
(i)
No tiene lugar en las cesiones enteramente gratuitas. No cabra el
reembolso del valor suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesin
gratuita no puede constituir un acto de especulacin.
(ii)
Tampoco tiene cabida en las cesiones que se hagan por el ministerio de la
justicia.
En tal caso, al decir de Pothier, el cesionario no procede como un especulador de
litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho.
(iii) Es tambin improcedente en las cesiones "que van comprendidas en la
enajenacin de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesin".
Tal sera el caso de la enajenacin de un fundo en que se comprenden derechos de
agua actualmente en litigio. El adquirente no persigue un fin especulativo;
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__________________________________________________________________________________________________
adquiere el derecho litigioso porque las aguas son un accesorio indispensable del
fundo.
(iv) No cabe el derecho de retracto en la cesin que se hace a un coheredero o
copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es comn a los
dos.
La cesin en este caso tiende a poner fin a un estado de indivisin, finalidad que el
legislador estima plausible.
(v)
No tiene lugar tampoco cuando la cesin se hace a un acreedor en pago de
lo que le debe el cedente.
El cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso, probablemente
porque el deudor carece de otros bienes.
(vi) No tiene lugar el derecho de rescate cuando la cesin se hace al que goza
de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando
el derecho cedido, es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble.
El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesin o
impide su goce seguro y tranquilo.
51

__________________________________________________________________________________________________
III.
LA COMPRAVENTA
A.
ASPECTOS GENERALES
1.
CONCEPTO.
La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo de

una cosa por otra que, mientras no se conoci la moneda, fue el nico medio de
que los hombres se sirvieron para suplir sus necesidades.
Introducida la moneda como medida de valores, el trueque primitivo es
reemplazado por el cambio de cosas por dinero que, facilitando las transacciones,
ha permitido que el intercambio adquiera las vastsimas proyecciones que exige el
desenvolvimiento de la vida contempornea.
Define el art. 1793 el contrato de compraventa en los siguientes trminos: La
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta a comprar. El dinero que el comprador da
por la cosa vendida se llama precio.
Se evidencia a partir de la definicin legal que la compraventa simplemente
posibilita un cambio de una cosa por dinero. Las partes slo se obligan a efectuar el
cambio. Lo anterior confirma que la compraventa no es un contrato real, sino
consensual, por regla general.
Dos partes intervienen en el contrato de compraventa: el vendedor, aqul de los
contratantes que se obliga a dar la cosa, y el comprador, aqul que se obliga a
entregar por esa cosa, cierta cantidad de dinero.
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__________________________________________________________________________________________________
2.
CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
2.1
Es bilateral.
Las partes contratantes se obligan recprocamente desde su origen; se trata de un

contrato sinalagmtico perfecto, en el que el vendedor se obliga a dar o entregar la
cosa y el comprador a pagar el precio.
Tales son las obligaciones fundamentales que el contrato genera para las partes; son
de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro
contrato diferente (art. 1444). Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el
comprador no contrae la obligacin recproca de pagarle un precio, o a la inversa,
promete el comprador pagar un precio sin que se le ofrezca una cosa en cambio, no
hay compraventa. El contrato podra importar una donacin de la cosa o del precio.
Como se ver, el vendedor tambin tiene la obligacin de sanear la eviccin y los
vicios redhibitorios y e comprador la obligacin de recibir la cosa, pero tales
obligaciones son de la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden
suprimirse expresamente.
En consecuencia, jurdicamente no se concibe un contrato unilateral de venta ni un
contrato unilateral de compra, como aconteca en el primitivo Derecho Romano
con las figuras de la emptio y la venditio. La Corte Suprema as tambin lo ha
entendido, al rechazar la posibilidad de celebrar una promesa unilateral de
compraventa, desde el momento que ha interpretado el N 4 del art. 1554, en
cuanto a la especificacin del contrato, exigiendo que se consigne el acuerdo de
voluntades y las obligaciones recprocas. Con todo, debe recordarse que la doctrina
mayoritaria ha estimado, por el contrario, que dicha figura jurdica sera
perfectamente vlida.
2.2
Es oneroso.
Debido precisamente a las prestaciones mutuas que engendra, el contrato de

compraventa es un contrato oneroso. Cada parte reporta en el contrato utilidad de
la obligacin que para con ella se contrae y se grava con la que toma a su cargo.
53

__________________________________________________________________________________________________
2.3
Es generalmente conmutativo.
Las prestaciones a que respectivamente se obligan comprador y vendedor se miran

como equivalentes (art. 1441). No obsta para que el contrato tenga este carcter la
circunstancia de que las prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importa
solamente que las partes miren o consideren sus mutuas prestaciones como
equivalentes.
Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser aleatorio, como en el caso
de la compraventa de cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando
expresamente se pacte el carcter aleatorio del contrato, segn dispone el art. 1813,
o sea, cuando aparezca que se compr la suerte; en consecuencia, la
conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino slo su caracterstica
general. Lo aleatorio es excepcional en la compraventa.
2.4
Es principal.
La compraventa es un contrato principal porque subsiste por s mismo, sin

necesidad de otra convencin (art. 1442).
2.5
Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales.
Salvas las excepciones legales, el contrato compraventa es consensual y se

perfecciona por el solo sentimiento de las partes (art. 1443).
El art. 1801 inc. 1 expresa, en efecto, que la compraventa se reputa perfecta desde
que las partes han convenido en la cosa y en el precio.
Por excepcin la compraventa es solemne; la solemnidad consiste, por lo comn,
en el otorgamiento de escritura pblica, como ocurre en los casos que prev el inc.
2 del art. 1801. El solo consentimiento de las partes no es suficiente, en tales casos,
para perfeccionar el contrato.
2.6
Es nominado o tpico.
En efecto, la compraventa es un contrato nominado porque est reglamentado en

la ley.
54

__________________________________________________________________________________________________
2.7
En general, es de ejecucin instantnea.
De acuerdo a algunos fallos, el contrato podra ser de ejecucin sucesiva. As, se

indica en un fallo que tratndose de un contrato de compraventa que puede
cumplirse por partes, por el hecho de haberse consumado respecto de una partida,
el comprador no pierde el derecho de pedir la resolucin parcial del resto.
3.
LA COMPRAVENTA ES UN TTULO TRANSLATICIO DE DOMINIO.
A diferencia de lo que acontece en la legislacin civil francesa y en general en el

Derecho Comparado, y de acuerdo a lo dispuesto en los arts. 675 y 703, la
compraventa es un mero ttulo traslaticio de dominio, es decir, un acto jurdico que
por su naturaleza no transfiere el dominio, sino que confiere al comprador un
antecedente que lo habilita para adquirirlo, ya que celebrado el contrato, surge
para dicho comprador un derecho a exigir del vendedor que le entregue la cosa;
con todo, no puede pretender que lo haga propietario, sino slo poseedor.
Cabe precisar, al tenor del art. 1793, que la frase dar una cosa, no es del todo
correcta, siendo preferible haber empleado la frase entregar una cosa. En efecto,
al emplear el legislador la expresin "dar una cosa", pareciera indicar que el
vendedor transfiere el dominio de la cosa por el contrato, toda vez que tal es la
obligacin de dar; por el contrario, la obligacin de entregar no supone
transferencia de dominio y por tanto puede contraerla o asumirla quien no es
dueo, puesto que en definitiva implica pasar la tenencia.
Ahora bien, a la luz del art. 1824, la obligacin que contrae el vendedor es la de
entregar la cosa y en ningn caso el hacer propietario al comprador. Lo normal
ser sin embargo que al entregar la cosa se verifique la tradicin.
En sntesis, para que el comprador llegue a adquirir el dominio en virtud de la
compraventa, se requieren dos actos jurdicos consecutivos: la compraventa (ttulo)
y la tradicin (modo de adquirir), lo que concuerda con el Derecho Romano
bonitario o vulgar, apartndose del cdigo napolenico.
Para el Derecho Romano bonitario o vulgar, en la compraventa el vendedor se
limita a transferir solamente la vacua possessio o pacfica y til posesin, mediante
la traditio.
55

__________________________________________________________________________________________________
Consecuente con lo anterior, Garca Goyena, principal redactor del Cdigo Civil
espaol, fundament lo expuesto recordando que la venta de cosa ajena es vlida.
En consecuencia, si el vendedor es dueo, la entrega constituir tradicin; si no lo
es, la entrega ser una tradicin aparente, y en derecho slo ser entrega. Toda
tradicin es entrega, pero no toda entrega es tradicin. Por ello, el art. 1548
establece que la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa. Por ello tambin,
el art. 1824 emplea acertadamente la frase alternativa entrega o tradicin.
Conforme a lo expuesto, y respecto a la eviccin de la cosa comprada, el art. 1837
debi sealar dominio o posesin pacfica, en lugar de decir dominio y
posesin pacfica. La primera frmula guarda mayor armona con el art. 1824.
Diferente es el caso del Cdigo Civil francs, cuyo art. 1583 establece que la venta
es perfecta entre las partes y la propiedad es adquirida por el comprador desde
que se ha convenido en la cosa y en el precio, aunque la cosa no haya sido
entregada ni el precio pagado. En esta hiptesis, el contrato de compraventa crea
obligaciones y transfiere el dominio; vale decir, es al mismo tiempo ttulo y modo
de adquirir, siguiendo al derecho quiritario romano.
En Roma, coexistan dos derechos civiles: el derecho quiritario y el derecho
bonitario. La transferencia de dominio, conforme al primer derecho, se haca por
medio de la mancipatio, que era ttulo traslaticio y tradicin a la vez, lo que
implicaba que no poda celebrar mancipatio el que no era dueo de la cosa. En
cambio, en el contrato de compraventa, institucin creada por el Pretor, no se
requera ser dueo de la cosa vendida y por tanto, era vlida la venta de cosa ajena.
4.
PARALELO ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS INSTITUCIONES

JURDICAS.
Por existir cierta similitud entre la compraventa, la dacin en pago y la cesin de

crditos, conviene precisar algunos conceptos y sus diversas naturalezas jurdicas:
4.1
Compraventa y dacin en pago
La compraventa es un contrato y como tal crea obligaciones, mientras que la

dacin en pago, siendo una modalidad del pago, es una convencin pero no un
contrato, pues extingue obligaciones;
56

__________________________________________________________________________________________________
Adems, en la compraventa suele haber un plazo para la entrega de la cosa

vendida, mientras que en la dacin en pago necesariamente debe efectuarse la
entrega al instante para que el deudor quede liberado (en caso contrario, habr
novacin por cambio de objeto); y
Finalmente, el acreedor que recibe en pago una cosa diferente a la que se le deba,
no se obliga a dar por ella un precio, sino que se obliga simplemente a dar por
extinguida una deuda hasta la concurrencia del valor de la cosa recibida.
4.2
Compraventa y cesin de crditos.
Entre ambas, existe una diferencia fundamental, en cuanto la compraventa es un

contrato y la cesin de crditos es la forma de efectuar la tradicin de los derechos
personales (arts. 699 y 1901, conforme a la doctrina que rechaza el carcter
contractual de la cesin de crditos y que es mayoritaria en nuestra
jurisprudencia). La cesin de crditos entonces, es una convencin pero no un
contrato.
B.
ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA
La compraventa consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades sobre la
cosa y el precio. Hay en el contrato de compraventa tres elementos esenciales: el
consentimiento de las partes, una cosa y un precio, consensus, res, pretium.
El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para perfeccionar el
contrato; de ah su carcter consensual que por regla general le confiere la ley. Pero
el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio debe llevar aparejado el nimo de
cambio de estos objetos entre los contratantes. Por ello, Alessandri expresa que es
el cambio de una cosa por dinero lo que constituye la compraventa, y si ese cambio
no se realiza por la omisin de alguno de esos elementos, no hay venta, ni material
ni jurdicamente hablando.
Las normas de carcter general que reglan la formacin del consentimiento, los
vicios de que puede adolecer y sus consecuencias son aplicables al contrato de
compraventa. Sin embargo, ser menester examinar sobre qu debe recaer el
consentimiento de las partes y las formas que a veces debe revestir.
57

__________________________________________________________________________________________________
1.
EL CONSENTIMIENTO.
1.1
Sobre qu debe recaer el consentimiento
El art. 1801, inc. 1, dispone: "La venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes".
El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la cosa y al precio;
debe existir, adems, al decir de Pothier, relativamente a la venta, esto es, las partes
han de estar acordes en que el contrato que celebran es de compraventa.
a)
El consentimiento debe recaer, en primer trmino, sobre la cosa que es objeto
del contrato. No existir acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes
padezcan de error, bien sobre la identidad de la cosa especfica de que se trata (art.
1453), o sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (art. 1454).
b)
El acuerdo de voluntades, en seguida, debe versar acerca del precio y se
operar cuando el precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que
la otra entiende vender.
c)
Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, ser
preciso que una de las partes quiera vender y la otra comprar. Faltar el
consentimiento al respecto cuando sean las partes vctimas de un error sobre la
especie de acto o contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender
y la otra que se le hace una donacin (art. 1453).
1.2
Por regla general la compraventa es consensual.
Por regla general, la compraventa es un contrato consensual; por excepcin, es un

contrato solemne (art. 1801). Por ende, salvo en aquellos casos sealados en la ley,
la compraventa se perfecciona con la oferta y la aceptacin, de conformidad a las
reglas sobre formacin del consentimiento establecidas en el Cdigo de Comercio.
1.3
Por excepcin la compraventa solemne. Clases de solemnidades.
El contrato de compraventa, de ordinario consensual, puede ser solemne. El

carcter excepcional de las solemnidades aparece claramente de manifiesto en el
art. 1801.
58

__________________________________________________________________________________________________
No ser suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y en el precio

para que el contrato se repute perfecto. Menester ser, adems, que se cumplan las
solemnidades o requisitos de forma que la ley prescribe.
Las solemnidades de que est revestida la compraventa pueden ser establecidas
por la ley o por las partes contratantes. En otros trminos, pueden ser legales o
voluntarias.
Las solemnidades legales ordinarias son aquellas de que por la ley est revestida la
compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes races.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa
en atencin a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que
intervienen. Tales son las solemnidades que acompaan la venta de bienes
pertenecientes a incapaces.
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea aadindolas a las
que establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente
consensual.
(i)
Solemnidades legales ordinarias.

a)
Aspectos generales.
Las solemnidades legales ordinarias consisten en el otorgamiento de escritura

pblica.
La escritura pblica es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y
el nico medio de probar su existencia. El art. 1701 previene que la falta de
instrumento pblico no puede suplirse por otra prueba "en los actos y contratos en
que la ley requiere esa solemnidad" y su omisin har que los actos se miren "como
no ejecutados o celebrados".
Por lo tanto, la escritura pblica es requisito generador del contrato o solemnidad
propiamente tal, y por tanto, de faltar, el contrato adolecer de nulidad absoluta
(arts. 1701, 2 y 1682), o incluso ser inexistente, para aquellos que postulan la
inexistencia como sancin en nuestro Derecho.
b)
Casos en que la ley exige escritura pblica.
59

__________________________________________________________________________________________________
El art. 1801, inc. 2, previene: La venta de los bienes races, servidumbres y censos,
y la de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se
ha otorgado escritura pblica. Por lo tanto:
Es solemne la compraventa de bienes races. La importancia de esta clase de
bienes justifica la exigencia de que la compraventa debe revestirse de formas que la
constaten fehacientemente. Por otra parte, la tradicin de los inmuebles vendidos
debe verificarse por la inscripcin en el Registro del Conservador de Bienes Races;
tal inscripcin ha de hacerse mediante la exhibicin de un ttulo autntico (art. 57
del Reglamento del Conservador).
Es tambin solemne la venta de los derechos de servidumbre y de censo. En
verdad, estos derechos recaen siempre sobre bienes races y son, por lo tanto,
inmuebles (art. 580).
Es solemne la venta de una sucesin hereditaria, esto es, del derecho para que
una persona reciba en una sucesin todos o una cuota de los bienes que la forman.
c)
Compraventa por intermedio de mandatarios.
En doctrina se discute acerca de si debe constar por escritura pblica el mandato

para celebrar el contrato de compraventa de los bienes a que se refiere el art. 1801
inc. 2
El examen de las normas legales pertinentes lleva a la conclusin de que no es
necesario que el mandato revista las mismas formas que el contrato encomendado
al mandatario.
El art. 2123, que gobierna la materia, destaca el carcter generalmente consensual
del mandato, y aade que no se admitir para acreditarlo la escritura privada
cuando las leyes requieran un instrumento autntico. El mandato debe constar de
escritura pblica cuando la ley exige esta formalidad, como ocurre con el que se
otorgue para contraer matrimonio o para parecer en juicio.
De este modo, la pretensin de que conste por escritura pblica el mandato para
comprar o vender los bienes que seala el art. 1801, inc. 2, importa la exigencia de
una solemnidad no prescrita por la ley (en este sentido se pronuncian, entre otros,
Meza Barros y Stitchkin).
60

__________________________________________________________________________________________________
Sin embargo, buena parte de la doctrina estima que es necesaria la forma pblica
(Barros Errzuriz) y la jurisprudencia se ha pronunciado en tal sentido (RDJ, t. XX,
I, p. 37 y t. XXII, I, p. 1085).
d)
La inscripcin no es requisito de la compraventa de bienes races.
La inscripcin del contrato en el Registro de Propiedades del Conservador de

Bienes Races no es solemnidad de la compraventa.
El contrato est perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio,
otorgan la correspondiente escritura pblica.
La inscripcin es la manera de efectuar la tradicin de la cosa vendida, si sta es un
bien inmueble; en otros trminos, es la forma cmo el vendedor cumple con la
principal obligacin que el contrato le impone.
e)
Es solemne slo la venta de inmuebles por naturaleza.
Cabe precisar que solamente la compraventa de inmuebles por naturaleza o

propiamente tales debe efectuarse por escritura pblica. Los inmuebles por
adherencia, los bienes que se reputan muebles por anticipacin de constituir sobre
ellos derechos en favor de terceros distintos del dueo, y los inmuebles por
destinacin, que de venderse por separado del predio al cual estn destinados
recuperan su naturaleza de muebles, no estn sujetos a la solemnidad (art. 1801,
inciso final). En estos casos, la compraventa ser consensual.
Sobre la materia resulta necesario considerar lo siguiente:
El art. 1801, inc. 3, previene: Los frutos y flores pendientes, los rboles
cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los
materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias
minerales de toda clase, no estn sujetos a esta excepcin".
De este modo, es meramente consensual la compraventa de bienes muebles por
anticipacin, bienes que se reputan tales, aun antes de su separacin, para los
efectos de constituir un derecho en favor de otra persona que el dueo (art. 571).
61

__________________________________________________________________________________________________
Es tambin consensual la venta de los bienes inmuebles por destinacin, esto

es, los que se encuentran permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio
de un inmueble.
Vendidos separadamente del inmueble y puesto que dejan de estar destinados al
uso, cultivo y beneficio del mismo, recobran su calidad natural de bienes muebles.
Por este motivo es consensual la compraventa de los animales o aperos de labranza
de un fundo.
(ii)
Solemnidades legales especiales.
Adems de la antedicha solemnidad legal ordinaria, la ley reviste solemnidades

especiales la compraventa por las circunstancias en que se celebra el contrato o la
calidad de las personas que lo estipulan.
a)
As, se someten a formalidades especiales las ventas forzadas ante la justicia.
La venta se hace, previa tasacin del inmueble y la publicacin de avisos, en
pblica subasta, ante el juez (arts. 485 y siguientes del Cdigo de Procedimiento
Civil).
La escritura deber ser suscrita por el rematante y por el juez, como representante
legal del vendedor. Para los efectos de la inscripcin, no admitir el Conservador
sino la escritura definitiva de compraventa (art. 497 del Cdigo de Procedimiento
Civil).
b)
En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces las
solemnidades que comnmente acompaan la venta son la autorizacin judicial y
la subasta pblica (arts. 255, 393, 394, 484, 488, 489, 1754).
Las solemnidades referidas suelen ser aplicables, tambin, a los bienes muebles.
Estas formalidades especiales no son requisitos generadores del contrato de
compraventa, no son solemnidades exigidas en consideracin a la naturaleza del
contrato, sino al estado o calidad de las personas que en l intervienen. Por ello, la
omisin de estas formalidades no acarrea nulidad absoluta sino nulidad relativa. Se
trata, en este caso, de formalidades que atienden no a la existencia misma del
contrato, sino a su validez.
62

__________________________________________________________________________________________________
(iii)
Solemnidades voluntarias.
Prev el art. 1802 esta situacin: Si los contratantes estipularen que la venta de
otras cosas que las enumeradas en el inc. 2 del artculo precedente no se repute
perfecta hasta el otorgamiento de escritura pblica o privada, podr cualquiera de
las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la
entrega de la cosa vendida.
Las partes pueden someter el contrato de compraventa a las solemnidades que
deseen. En la prctica la solemnidad suele consistir en el otorgamiento de escritura
pblica o privada cuando la compraventa es puramente consensual. Cuando tal
ocurre, estamos en presencia de un contrato condicional subordinado a la
condicin de que se otorgue una escritura pblica o privada.
Es menester que las partes estipulen expresamente que el contrato de
compraventa, cuando ste es consensual, no se repute perfecto, sin embargo, si no
se otorga escritura pblica o privada.
Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto; la
facultad de retractarse las partes es una lgica consecuencia de que el contrato no
se ha perfeccionado.
La facultad de retractacin se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos
circunstancias siguientes:
(a)
hasta que se otorgue la escritura pblica o privada porque, perfecto el
contrato, no es lcito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto, o
(b)
hasta que haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato,
sin que se haya otorgado la escritura prevista, importa una tcita derogacin de la
estipulacin que lo hizo solemne. En efecto, como la solemnidad emana de la
voluntad de las partes, esa misma voluntad puede modificar la situacin,
renunciando expresa o tcitamente al cumplimiento de la solemnidad y celebrando
el contrato por el solo consentimiento. Operar la ltima hiptesis, si las partes dan
inicio a la ejecucin de las prestaciones derivadas del contrato, prescindiendo de la
solemnidad que ellas mismas haban estipulado.
63

__________________________________________________________________________________________________
1.4
El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una subasta

pblica.
El consentimiento de las partes debe manifestarse libre y espontneamente; si es el

resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad.
Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de compraventa no
se manifieste espontnea y libremente. Tal cosa ocurre en las ventas forzadas como
cuando, a instancias de un acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con
el producto.
Si bien es cierto que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a
ello, a peticin del acreedor, no es menos cierto que, por el hecho de obligarse, el
deudor ha consentido de antemano en las consecuencias de la obligacin, que
otorga al acreedor un derecho de prenda general sobre sus bienes e,
implcitamente, ha autorizado al acreedor para hacerlos vender, si la deuda no es
pagada.
En otras palabras, el ejecutado no consiente en la venta al tiempo en que realiza; ha
consentido antes, al tiempo de constituirse deudor. Por lo tanto, la venta forzada,
pues, es una verdadera compraventa.
El art. 671 dispone que, en las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial
a peticin de un acreedor, en pblica subasta, el juez inviste la representacin
legal del deudor.
En definitiva, la adjudicacin en remate tambin se denomina compraventa en
remate. Sobre el particular, el art. 495 del Cdigo de Procedimiento Civil establece
que el Acta de Remate, extendida en el registro del secretario del tribunal que
intervenga en el remate, valdr como escritura pblica, para el efecto del art. 1801
del Cdigo Civil. Sin embargo, debe extenderse la pertinente escritura pblica, que
ser suscrita por el rematante y el juez, el segundo como representante legal del
vendedor. En dicha escritura, debe insertarse el Acta de Remate. De esta forma, se
puede afirmar que en toda compraventa en remate, hay a la postre dos escrituras
pblicas de compraventa, una provisoria, y otra definitiva.
En las ventas forzadas, adems ser necesario que stas se efecten en pblica
subasta, previa tasacin si se trata de inmuebles y publicacin de avisos.
64

__________________________________________________________________________________________________
Existen en el Cdigo Civil algunos casos de ventas forzadas, en las que el

comprador est obligado a celebrar el contrato. Tal ocurre:
En la accesin, en el caso regulado en el artculo 668: puede ocurrir que el
dueo del terreno no quiera o no pueda adquirir lo que el tercero edific o plant
en el inmueble del primero, sin conocimiento de ste. En tal caso, el dueo del
suelo tiene el derecho a exigir al que edific o plant, a pagarle el justo precio del
terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder.
Como dice Claro Solar, al propietario puede no convenirle el edificio o no
encontrarse en situacin de hacer el gasto que representa el edificio y no es
equitativo que se le coloque en la precisin de hacer un desembolso que l no
habra tenido la voluntad ni los medios de hacer; y como se ha procedido sin su
conocimiento el nico responsable del hecho es el edificador quien, aunque haya
credo que edificaba en terreno suyo, ha violado en el hecho la propiedad ajena.
As las cosas, el dueo del suelo podr forzar al que edificio o plant en l, a
comprarle el predio, sin que nada pueda reclamar al efecto, pues como agrega
Claro Solar, si se forzara la voluntad del que edific o plant obligndole a
comprar el terreno, suya ser la culpa por ser la consecuencia de un hecho al que
nadie lo oblig. Nos encontramos, entonces, ante una verdadera compraventa
forzada.
En el comodato, en la hiptesis prevista en el artculo 2178, inciso 2: En el
evento que a consecuencia del deterioro la cosa ya no sea susceptible de emplearse
en su uso ordinario, el comodante puede exigir al comodatario el pago del precio
de la cosa que tena, antes del deterioro, abandonando la cosa al comodatario (art.
2178, inciso 2).
1.5
Las arras.
(i)
Concepto.
En el prrafo de las formalidades del contrato de compraventa, la ley tambin se

ocupa de las arras (arts. 1803 a 1805). Al decir de Alessandri, debieron
reglamentarse al tratarse de las obligaciones en general, porque pueden tener
cabida en todo contrato.
Se llama arras la cantidad de dinero o cosas muebles que una de las partes
entrega a la otra en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, o como parte
del precio o en seal de quedar convenidas.
65

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
Clases de arras.
Del concepto recin indicado, aparece que las arras pueden ser de dos clases y
tener una doble finalidad: a) sirven como garanta de la celebracin o ejecucin del
contrato, y, b) se dan como parte del precio o en seal de quedar las partes
convenidas.
a)
Las arras como garanta.
Las arras, dadas en garanta de la celebracin o ejecucin del contrato (tambin

denominadas penitenciales), significan que las partes no han entendido ligarse
definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de desdecirse
perdiendo su valor.
En efecto, el art. 1803 dispone: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en
prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las
ha recibido, restituyndolas dobladas.
Como destaca Alessandri, cuando se dan las arras en el caso del artculo 1803,
surge una interrogante: Se perfecciona el contrato desde que se entregan las
arraso ste no nace an? Dos opiniones hay en la doctrina. Para unos, las arras
suponen siempre un contrato perfecto, concluido definitivamente. Las arras
suponen un contrato ya formado; si as no fuera, las partes no estaran ligadas y
mal podran necesitar de arras para desligarse de un vnculo que jurdicamente no
se ha formado. La entrega de las arras penitenciales entraa entonces una
condicin resolutoria ordinaria, pues si una de las partes se retracta, el contrato se
entiende resuelto, sin que haya mediado incumplimiento de las obligaciones. Para
otros (entre quienes se incluye Alessandri), las arras dadas en este carcter impiden
que los efectos del contato se produzcan inmediatamente, es decir, el contrato an
no est perfecto, lo que implica sostener que se ha celebrado sujeto a una condicin
suspensiva y negativa, a saber, que en definitiva las partes no usen el derecho de
retractacin.
Tal derecho de retractacin podr ejercerse por el plazo que las partes hubieren
pactado y si nada estipularon al efecto, en el trmino de dos meses, contados desde
la celebracin de la convencin.
66

__________________________________________________________________________________________________
No habr derecho a retractarse cuando hubiere comenzado la entrega de la cosa, o

se hubiere otorgado escritura pblica de compraventa, cuando as proceda o lo
dispongan las partes.
Pero si bien las partes adquieren por medio de las arras el derecho a retractarse, la
ley dispone que si el que se retracta es el que dio las arras, las perder, y si es el
que las recibi, deber restituirlas dobladas.
b)
Las arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio.
Esta clase de arras constituyen un testimonio de la celebracin definitiva del

contrato; en otras palabras, constituyen un medio de prueba de su celebracin.
Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de compraventa
ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pblica. El
art. 1805 inc. 1 previene: Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o
como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta; sin
perjuicio de lo prevenido en el art. 1801, inc. 2.
Naturalmente que si la compraventa debe celebrarse por escritura pblica, el
contrato no queda perfeccionado por la sola entrega de las arras como parte del
precio o en seal de quedar convenidas las partes. Del tenor de los arts. 1803, 1804
a 1805 resulta que slo tienen aplicacin cabal cuando la compraventa es
consensual y no as en las compraventas solemnes.
Para que las arras se entiendan dadas en seal de quedar convenidos o como parte
del precio es menester la concurrencia copulativa de dos circunstancias: (i) que las
partes lo convengan expresamente, y (ii) que este convenio conste por escrito.
Si as no fuere, se entienden las arras dadas en garanta y facultadas las partes para
retractarse. El art. 1805 inc. 2 establece: No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan
la facultad de retractarse segn los dos artculos precedentes.
Las arras en garanta, pues, constituyen la regla general; para que pueda
atriburseles otro carcter es preciso un pacto expreso y escrito.
Las arras tambin se reglamentan en el Cdigo de Comercio, pero sus normas son
inversas a las del Cdigo Civil: es decir, por regla general, en materia comercial las
67

__________________________________________________________________________________________________
arras se dan como parte del precio, y solamente por excepcin dan a las partes el
derecho de retractarse (arts. 107 y 108 del Cdigo de Comercio).
2.
LA COSA VENDIDA.
Es el segundo requisito esencial de la compraventa. No puede faltar la cosa

vendida, pues de otra manera faltara el objeto de la obligacin del vendedor y
carecera de causa la obligacin del comprador: no habiendo objeto y causa para
los contratantes, no hay contrato o ste adolece de nulidad absoluta.
2.1
Requisitos que debe reunir la cosa vendida.
La cosa vendida debe reunir los requisitos propios del objeto de toda declaracin
de voluntad: ser lcito, determinado y existir o esperarse que exista.
La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, adems, los que son peculiares para
el contrato de compraventa. Tales requisitos son cuatro: (i) Debe ser comerciable y
enajenable; (ii) Debe ser singular, y determinada o determinable; (iii) Debe existir o
esperarse que exista; y (iv) No debe pertenecer al comprador.
(i)
La cosa debe ser comerciable y enajenable.
Una cosa es comerciable, cuando puede ser objeto de una relacin jurdica, cuando
puede radicarse en el patrimonio de una determinada persona. Por regla general,
las cosas comerciables son tambin enajenables, pero excepcionalmente, puede
ocurrir que la cosa, no obstante su carcter comerciable, a pesar de estar
incorporada al patrimonio de una persona, no pueda transferirse. Tal acontece con
los derechos personalsimos.
De tal forma, para que una cosa comerciable pueda venderse, deber tambin ser
enajenable. Sobre el particular, el art. 1810 dispone que pueden venderse todas las
cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley.
Para la mayora de los autores, el art. 1810 no se aplicara a los casos contemplados
en los nmeros 3 y 4 del art. 1464, sino que slo a los casos de los nmeros 1 y 2 del
mismo precepto, pues los primeros corresponderan a normas imperativas de
requisito y los ltimos a normas prohibitivas. En consecuencia, podra venderse
una cosa embargada, por ejemplo, sin autorizacin del juez ni el consentimiento
del acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podr verificarse la
68

__________________________________________________________________________________________________
tradicin, a menos que se otorgue dicha autorizacin o se preste tal

consentimiento.
Con todo, otro ha sido el criterio de la jurisprudencia. En efecto, un fallo de
noviembre de 1960 de la Corte de Santiago concluye que hay objeto ilcito en la
venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin la autorizacin del
juez o el consentimiento del acreedor, como quiera que si bien el contrato de
compraventa no transfiere por s solo el dominio de la cosa vendida, constituye un
acto de enajenacin. El legislador, al emplear el trmino enajenacin en el art.
1464, no lo hace en el sentido estricto de transferencia de dominio.
En la misma lnea, un fallo de agosto de 1962 de la Corte Suprema, enfatiza que es
cierto que la enajenacin y la venta son jurdicamente conceptos distintos, pues en
tanto aqulla constituye la transferencia a cualquier ttulo de dominio u otros
derechos reales y se efecta, tratndose de bienes races, por la inscripcin del
ttulo en el Registro Conservatorio respectivo, la venta es slo un contrato
generador de obligaciones que impone al vendedor la de entregar la cosa vendida
al comprador, sin envolver la transferencia de ella. Pero tal distincin acerca del
alcance y significado de la expresin enajenacin empleada en el art. 1464, no
tiene importancia tratndose de una compraventa, ya que cualquiera que sea su
alcance, al disponer el art. 1810 del mismo cuerpo de leyes que no pueden
venderse las cosas corporales cuya enajenacin est prohibida por la ley, hace
extensivo el objeto ilcito a la compraventa de las cosas embargadas por decreto
judicial que se efecta sin la autorizacin del juez o el consentimiento del acreedor.
La doctrina disiente de la jurisprudencia citada, porque se desconoce en ella la
diferencia fundamental existente entre venta y enajenacin, y el carcter de norma
imperativa y no prohibitiva, de los nmeros 3 y 4 del art. 1464. Con todo, la
prudencia aconseja incorporar en las compraventas la comparecencia del acreedor
consintiendo en la venta y enajenacin subsecuente; o si la venta fuere forzada,
obtener la autorizacin judicial pertinente, antes de celebrar el contrato.
(ii)
La cosa debe ser singular, y determinada o determinable.

a)
Determinacin de la cosa.
La cosa, en primer lugar, debe ser determinada o determinable. Se trata de la

aplicacin de las reglas generales en materia de obligaciones, especficamente en lo
que respecta al objeto de las mismas.
69

__________________________________________________________________________________________________
Si la cosa que se vende fuere indeterminada, no habr contrato, porque no habr

una cosa sobre la que recaiga la obligacin del vendedor. La determinacin de la
cosa debe ser a lo menos en cuanto a su gnero.
En este sentido, el art. 1461 dispone que las cosas que son objeto de una
declaracin de voluntad es menester que estn determinadas, a lo menos en
cuanto a su gnero.
b)
La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable.
Cuando la cosa vendida se determina genricamente, debe igualmente

determinarse la cantidad.
Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es, no ser determinada sino
solamente determinable. La determinacin posterior, sin embargo, no podr
quedar entregada a un nuevo acuerdo de las partes, sino que deber verificarse de
acuerdo con las normas sealadas en el contrato mismo.
El art. 1461, inc. 2, dispone que la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o
contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.
De esta manera es viable la venta de la cantidad de carbn o petrleo que requiera
una industria que puede determinarse por la naturaleza o capacidad de sus
mquinas.
c)
La cosa vendida debe ser singular.
La cosa vendida debe ser tambin singular (art. 1811). La ley no acepta que se
venda una universalidad jurdica, vale decir todos los bienes de una persona,
presentes o futuros, ya se venda el total o una cuota, porque no hay transferencias
a ttulo universal. No es posible que una persona venda su patrimonio, reputado
un atributo inherente de la personalidad. El art. 1811 dispone sobre el particular:
Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se
venda el total o una cuota.
Puede s una persona vender todo lo que tiene, pero enumerando sus bienes, y
desde ese momento, estamos ante una venta a ttulo singular. Tres son los
requisitos que deben concurrir en la venta de todos los bienes de una persona: (a)
70

__________________________________________________________________________________________________
deben especificarse los bienes vendidos; (b) la especificacin debe hacerse en

escritura pblica; y (c) no pueden comprenderse en la venta objetos ilcitos.
La jurisprudencia ha precisado que otras figuras jurdicas que implican cesin de
cuotas en una universalidad, pero de un tercero, no configuran la hiptesis del art.
1811. En tal sentido, un fallo de la Corte de Talca, de marzo de 1914, puntualiza
que en la venta de las acciones y derechos que en la sucesin del marido tenga la
mujer, debe entenderse que lo vendido consiste en las acciones y derechos que a
sta corresponden en la sucesin de aqul en calidad de cnyuge sobreviviente.
Esta interpretacin es la nica que conduce a dar eficacia al contrato de
compraventa, el que carecera de todo efecto si se pretendiera comprender la
universalidad de los bienes presentes de dicha mujer, sin haberse particularizado
en la forma que indica el art. 1811. En el mismo sentido, una sentencia de la Corte
de Concepcin de abril de 1954, afirma que el art. 1811 del CC., por ser de carcter
prohibitivo (en verdad, se trata de una norma imperativa de requisito), debe
aplicarse restrictivamente, esto es, al caso contemplado en ese precepto, que no es
sino el de la venta de todos los bienes que una persona tiene o pueda tener, de
modo que no puede afectar al contrato mediante el cual la mujer slo enajena la
cuota de gananciales que le corresponde en la disuelta sociedad conyugal.
Los arts. 1409, a propsito de las donaciones, y 2056 en relacin a la sociedad,
constituyen normas similares a la del art. 1811.
El art. 1812, por su parte, permite vender la cuota en la cosa comn. Sobre el
particular, la jurisprudencia ha dejado en claro que la facultad del comunero para
vender su cuota, puede ejercitarse no slo en el caso de indivisin de una cosa
singular, sino tambin cuando ella recae en una cosa universal (Corte de
Concepcin, abril de 1954). En todo caso, constituye una excepcin al principio
anterior, el caso del artculo 688 del Cdigo Civil, cuando se trata de la cuota que
recae en un inmueble hereditario, pues en tal hiptesis, la ley exige enajenar de
consuno.
Cabe hacer presente que en este caso, si el acto se celebra entre dos comuneros, no
hay adjudicacin, sino compraventa entre stos. Se trata por ende de un ttulo
traslaticio y no declarativo, como ocurrira si se tratase de una particin (Corte de
Santiago, octubre de 1915).
Los tribunales tambin se han pronunciado, ante el caso de una venta en la cual el
comunero vende no slo su cuota en el bien comn, sino toda la cosa, sin
71

__________________________________________________________________________________________________
consentimiento de los dems comuneros. En tal hiptesis no hay nulidad, sino

inoponibilidad, pues estaremos ante una venta de cosa ajena. Los comuneros que
no participaron en la venta de la cosa comn realizada por uno solo de ellos, tienen
derecho a entablar la accin reivindicatoria por su cuota.
(iii)
La cosa vendida debe existir o esperarse que exista.

a)
Necesidad de la existencia actual o futura de la cosa vendida.
Conforme al precepto general del art. 1461, no slo las cosas que existen pueden
ser objeto de declaracin de voluntad, sino las que se espera que existan.
Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al
tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir.
A partir del tenor del art. 1813, cabe hacer la siguiente distincin: si la cosa vendida
no existe pero se espera que exista, y si existe pero deja de existir antes de celebrar
el contrato.
b)
Venta de la cosa que dej de existir al tiempo del contrato.
La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a
existir produce consecuencias diversas, segn que falte total o parcialmente.
b.1) Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa. El
art. 1814 previene: La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el
contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.
Es indiferente que comprador y vendedor supieran o ignoraran que la cosa no
existe; la falta total del objeto hace imposible que el contrato se perfeccione.
Como subraya un fallo de noviembre de 1933, de la Corte de Valdivia, la venta de
cosas que no existen no produce efecto alguno porque la obligacin de dar dinero
en cambio de la cosa inexistente carece de causa; no hay ni puede haber motivo en
este caso que induzca a celebrar el contrato. La Corte de Talca, por su parte, en un
fallo de agosto de 1915, precisa que realizada la particin de una herencia, debe
considerarse borrada e inexistente la indivisin surgida entre los herederos
despus de la muerte del causante; por tanto, la venta que hace uno de stos de los
derechos que puedan corresponderle en esa herencia, no produce efecto alguno.
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__________________________________________________________________________________________________
b.2) Si la cosa existe slo parcialmente, el contrato es viable. Pero como no

existe ntegramente la cosa vendida y el comprador no podr obtener
probablemente una satisfaccin total, resulta necesario distinguir si lo que falta es o
no una parte considerable de la cosa.
Si falta una parte no considerable de la cosa vendida, deber celebrarse el contrato.
En cambio, si falta una parte considerable, nace un derecho de opcin para el
comprador, en cuanto desistirse o perseverar en el contrato. Es decir, existe
jurdicamente el contrato; pero toca al comprador decidir si desiste o persevera en
l, y en este ltimo caso, le asiste el derecho de que se reajuste debidamente el
precio. El inc. 2 del art. 1814 otorga el derecho de opcin en los siguientes
trminos: Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el
contrato, podr el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por
subsistente, abonando el precio a justa tasacin.
Estos derechos competen slo al comprador si la cosa faltaba en una parte
considerable, o sea, en parte importante o digna de consideracin.
El inciso 3 del art. 1814 regula a su vez las consecuencias de la mala fe del
vendedor, entendindose por tal el conocimiento que tena acerca de faltar total o
parcialmente la cosa, en forma considerable. El contrato ser vlido (en la medida
que el comprador persista en celebrarlo), pero el vendedor deber resarcir los
perjuicios al comprador, siempre que ste por su parte hubiere obrado de buena fe,
o sea, que no hubiere sabido que faltaba total o parcialmente la cosa.
c)
Venta de cosa futura o que se espera que exista.
Cosa futura es aquella que no existe al tiempo del contrato, pero se supone que
existir a posteriori. El contrato ser vlido, pero tambin debemos distinguir,
segn la forma en que se redacten sus estipulaciones, si estamos ante un contrato
condicional o puro y simple aunque aleatorio.
La regla general es el contrato condicional, y lo excepcional el aleatorio, conforme
lo expresa el art. 1813: la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan,
se entender hecha bajo la condicin de existir.
73

__________________________________________________________________________________________________
Por ende, si lo que se vende es la cosa misma que se espera que exista, el contrato
es condicional, y la condicin consiste precisamente en que la cosa llegue a existir. Si
as acontece, la condicin se habr cumplido y el contrato surtir sus efectos. Si la
cosa no llega a existir, la condicin fallar y el contrato se tendr por no celebrado.
Esta especie de compraventa es muy comn en la vida de los negocios. Por
ejemplo, A compra a B 100 quintales de trigo de la prxima cosecha de su fundo; la
compraventa existir a condicin de que se coseche trigo y no habr venta si el
fundo nada produce.
Pero puede acontecer a su vez que lo que se vende no sea precisamente la cosa
misma que no existe pero se espera que exista, sino la contingencia de que la cosa
llegue a existir o no. El art. 1813 dispone que no se reputar condicional el contrato,
subordinado a la condicin de que la cosa llegue a existir, cuando se estipule lo
contrario o por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte. Por
ende, en este caso, la compraventa es pura y simple, porque lo que se ha vendido es
la suerte. Estamos por ende ante un contrato aleatorio. Es clsico el ejemplo de
Pothier de esta especie de compraventa. Si un pescador vende por determinado
precio los peces que saque en su red, el comprador debe pagar el precio convenido,
aunque no saque ninguno; lo vendido no fueron los peces mismos, sino el azar de
la pesca.
(iv)
La cosa vendida no debe pertenecer al comprador.
La cosa vendida puede pertenecer al vendedor o a un tercero, pero nunca al

comprador. El art. 1816 dispone: La compra de cosa propia no vale: el comprador
tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella. Habra en este
caso nulidad absoluta, por falta de causa en la obligacin del comprador.
Cabe precisar que para configurarse la nulidad, el comprador debe tener un
dominio absoluto y pleno sobre la cosa. Por ello, es vlida la venta que hace el
fideicomisario al fiduciario. En virtud de tal venta, el fiduciario se evita cumplir la
obligacin de restituir la cosa al fideicomisario al cumplirse la condicin.
Algunos han visto una excepcin a la prohibicin de comprar una cosa propia, en
el artculo 2398, en la prenda, que establece: A la licitacin de la prenda que se
subasta podrn ser admitidos el acreedor y el deudor. El deudor, es tambin, de
ordinario, el dueo de la cosa mueble que se remata. Si se adjudica la cosa, estara
adjudicndose una cosa propia. Sin embargo, tambin podra estimarse que no hay
74

__________________________________________________________________________________________________
en esta hiptesis compra de cosa propia, sino que el deudor, sencillamente, paga e
impide con ello la venta.
2.2
La venta de cosa ajena.
(i)
Conceptos generales.
Si por una parte la ley exige que la cosa no pertenezca al comprador, nada
establece en cuanto a que deba pertenecer al vendedor. El art. 1815 establece, en
forma perentoria: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del
dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.
Por ende, la venta de cosa ajena es vlida, porque el contrato de compraventa slo
impone al vendedor la obligacin de entregar la cosa y porque habiendo una cosa
sobre la que recaiga el consentimiento de las partes que sea determinada o
determinable y lcita, el contrato puede formarse vlidamente. La obligacin del
vendedor no es hacer dueo de la cosa al comprador, sino darle la posesin
pacfica de la cosa. Lo anterior es una consecuencia de haber seguido nuestro
Cdigo el Derecho Romano Bonitario o vulgar. El Cdigo francs, en cambio, que
sigue al Derecho Romano Quiritario, resta validez a la venta de cosa ajena.
Pothier puntualizaba el respecto que es en verdad de la esencia de este contrato
que el vendedor no retenga el derecho de propiedad de la cosa vendida, cuando
sea su dueo, pues en tal caso deber transferirlo al comprador; pero cuando el
vendedor no es dueo, y cree de buena fe serlo, se obliga nicamente (...) a
defender al comprador contra cualquiera que intentase a obligarle a dimitir la cosa,
o impedirle disponer de ella como dueo.
Nuestra jurisprudencia tambin ha concluido en trminos similares. As, en un
fallo de junio de 1976, de la Corte de Concepcin, se enfatiza que la venta de cosa
ajena vale porque este contrato por su naturaleza es meramente productivo de
obligaciones. El vendedor est obligado a proporcionar al comprador nicamente
la posesin libre y desembarazada de la cosa. No est obligado a transferir el
dominio sino a entregar la cosa a que la venta se refiere. Por lo mismo, nada
impide que las partes contraigan obligaciones respecto a una cosa ajena, como
quiera que en tal contrato concurren todos los requisitos para que sea eficaz y
valedero.
75

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Cabe expresar que no slo hay hiptesis de venta de cosa ajena cuando un tercero,
que carece de toda vinculacin jurdica con el dueo, vende una cosa de propiedad
del ltimo. Tambin opera esta figura, segn ha sealado nuestra jurisprudencia,
cuando, por ejemplo, el mandatario vende despus de fallecido el mandante dueo
del bien (el mandato expir en este caso) (Corte Suprema, sentencia de mayo de
1918); o en el caso de la venta de bienes de una sociedad, realizada por un socio o
administrador que careca de facultades para celebrar tal acto jurdico (Corte de
Valparaso, enero de 1948). En estos dos casos, adems estaremos ante un ttulo
injusto (no por tratarse de venta de cosa ajena, pues esta es vlida y por ende el
ttulo es justo, sino porque se trata de personas que actuaron en calidad de
mandatarios, sin serlo en verdad, art. 704 N 2). Tambin podramos agregar el
caso del mandatario que tena tal calidad, pero que requera actuar conjuntamente
con otros mandatarios, y lo hizo individualmente, infringiendo el pacto social.
En base a todo lo recin expuesto, la mayora de la doctrina afirma que la nica
accin que no se puede entablar ante la venta de cosa ajena, es la de nulidad del
contrato. Sin embargo, y como se estudi a propsito del error sustancial, se
discute si constituye o no calidad esencial de la cosa adquirida a ttulo de
compraventa la circunstancia de pertenecer en dominio al vendedor, problema de
gran inters, atendido que conforme el art. 1815 del Cdigo Civil establece que la
compra de cosa ajena es vlida, sin que sea posible anular el contrato por el slo
hecho de no pertenecer la cosa vendida al vendedor. Partiendo de la base de que
normalmente las partes no expresan en el contrato cul es su intencin en lo
relativo a qu constituye calidad esencial de la cosa, pensamos que si el comprador
pidiera la nulidad de la compraventa, alegando que para l constitua calidad
esencial de la cosa que sta perteneciera en dominio al vendedor, el juez podra
presumir esa intencin si las circunstancias del caso sometido a su conocimiento
as lo permitiera. En cuanto a la sancin, el error sustancial vicia la voluntad (art.
1454), y produce la nulidad relativa del acto o contrato, pues el art. 1682 inc. final
dice que cualquier otra especie de vicio produce nulidad relativa.
(ii)
Efectos de la venta de cosa ajena.
Los efectos que produce la compraventa de cosa ajena se deben analizar desde dos
puntos de vista: desde la perspectiva del dueo de la cosa, y desde el punto de
vista de las relaciones entre vendedor y comprador.
En el intertanto, y dada la validez del contrato, nacen para las partes las
obligaciones del caso: el vendedor se obliga a entregar la cosa y ver la manera de
76

__________________________________________________________________________________________________
cumplir tal prestacin; si no la cumple, el comprador puede a su arbitrio, pedir la

resolucin o el cumplimiento del contrato, y en ambos casos con indemnizacin de
perjuicios; pero si el vendedor entrega la cosa y cumple por tanto su obligacin, el
comprador queda obligado a pagar el precio (en una sentencia de noviembre de
1885, la Corte de Iquique deja en claro que el comprador no puede negarse a pagar
el precio alegando que la cosa vendida era ajena, pues tal venta es vlida, sin
perjuicio de los derechos del dueo mientras no se extingan por el lapso de
tiempo).
a)
Efectos en relacin al dueo de la cosa.
El contrato no puede afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueo,

la venta es "res inter allios acta", es un acto inoponible; y el art. 1818 lo reconoce
expresamente as, porque establece que la venta de cosa ajena, ratificada despus
por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la
venta (el texto del art. 1818 merece crticas, porque el comprador tuvo sus derechos
de tal, desde la fecha del contrato, no de la ratificacin).
Dos situaciones se deben distinguir en la venta de cosa ajena, en lo concerniente a
la relacin entre las partes del contrato y el dueo de la cosa: si la cosa ha sido o no
entregada al comprador.
Si la cosa no ha sido entregada al comprador y sta no se encuentra en poder del
vendedor, el ltimo se coloca en la imposibilidad de cumplir su obligacin,
pudiendo el comprador ejercer las acciones que le confieren los arts. 1489 y 1873.
Pero si el vendedor entreg la cosa ajena al comprador, el dueo tiene a salvo su
derecho para reivindicar la cosa de manos del comprador mientras ste no la
adquiera por prescripcin. Si el dueo de la cosa la reivindica antes que se extinga
su derecho, el comprador est autorizado a llamar o citar al vendedor a fin de que
comparezca al juicio y asuma la defensa del comprador; y si el vendedor no puede
defender exitosamente al comprador, ste tiene derecho a ser indemnizado por los
perjuicios que se le originen, restituyendo la cosa al dueo (restitucin que no
supone pago, por parte del reivindicante, del precio que pag el comprador
derrotado, pues no hay entre el dueo y dicho comprador vnculo jurdico alguno,
como se precisa en un fallo de la Corte de Temuco, de septiembre de 1936). Todo lo
anterior, segn se analizar en el mbito de la obligacin de saneamiento de la
eviccin.
77

__________________________________________________________________________________________________
Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripcin antes de que accione el

primitivo dueo, el ltimo habr perdido el dominio de la cosa definitivamente.
b)
Efectos entre el comprador y el vendedor.
Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes se resumen

como sigue:
b.1) La compraventa, seguida de la correspondiente tradicin, no dar al
comprador el dominio de que el vendedor careca. nicamente le transferir los
derechos transferibles del vendedor sobre la cosa (art. 682).
Pero el comprador adquirir la posesin de la cosa y podr ganarla
consecuencialmente por prescripcin (art. 683). Esta prescripcin ser ordinaria o
extraordinaria, segn que el comprador haya estado de buena o mala fe (si el
comprador est de buena fe adquirir por prescripcin ordinaria puesto que habr
tradicin y la compraventa de cosa ajena es un justo ttulo).
b.2) Como consecuencia de ser ajena la cosa podr verse el vendedor en la
imposibilidad de entregarla, por ejemplo, por no poder conseguirla del dueo.
El comprador, en tal caso, tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato
o su resolucin, con indemnizacin de perjuicios.
b.3) Si entregada la cosa al comprador, el dueo de ella la reivindica, el
vendedor est obligado a sanear la eviccin, esto es, a defenderle en el juicio y a
indemnizarle en caso de producirse una privacin total o parcial de la cosa
vendida.
No tiene el comprador este derecho si compr a sabiendas de ser ajena la cosa
(art. 1852, inc. 3).
(iii)
Venta de cosa ajena ratificada por el dueo.
El vendedor no puede transferir un dominio de que carece. Pero si el dueo de la

cosa vendida ratifica el contrato, adquirir el comprador el dominio
retroactivamente. El art. 1818 dispone: La venta de cosa ajena, ratificada despus
por el dueo, confiere al comprador, los derechos de tal desde la fecha de la
venta.
78

__________________________________________________________________________________________________
Al ratificarse la venta por el dueo, ste toma sobre s las obligaciones del
vendedor, y el contrato se entender como celebrado entre l y el comprador.
Alessandri apunta que habra aqu de parte del primitivo vendedor una especie de
estipulacin por otro o de promesa de hecho ajeno. El art. 1818 est en directa
relacin con el art. 672.
Los autores critican la redaccin de los artculos 1818 y 672, pues de interpretarlos
literalmente, estaran en contraposicin al sistema del Cdigo. En efecto, se precisa
que la ratificacin no valida el contrato; ste es vlido desde el momento en que se
celebr, y por tanto el comprador adquiere desde ese momento los derechos de tal,
y no desde la ratificacin. Lo que s se logra con la ratificacin del dueo, es que se
transfiera el dominio, desde el momento de la tradicin. Si ya haba operado la
entrega, se entiende que hubo tradicin retroactivamente.
Puede suceder que la ratificacin no sea hecha por el dueo, sino por un
mandatario de ste. En tal caso, se subraya por un fallo de la Corte de Concepcin,
de marzo de 1913, que slo el mandatario que tiene facultad para vender o
ratificar, puede ratificar la venta hecha por otro mandatario que vendi un
inmueble de su mandante sin poder expreso al efecto.
(iv)
Adquisicin posterior del dominio por el vendedor.
Iguales efectos produce la adquisicin por el vendedor del dominio de la cosa

vendida, despus de celebrado el contrato.
El art. 1819 expresa: Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor
adquiere despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero
dueo desde la fecha de la tradicin.
La disposicin concuerda con el art. 682; si el tradente despus adquiere el dominio
se entender ste transferido desde el momento de la tradicin.
El inc. 2 del art. 1819 seala una consecuencia lgica: Por consiguiente, si el
vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el
dominio de ella en el primer comprador.
La nueva venta que el vendedor hiciere sera de cosa ajena; la cosa ya no le
pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue entregada (se observa
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__________________________________________________________________________________________________
que el art. 1818 reputa al comprador dueo "desde la fecha de la venta", mientras el
art. 1819 le considera propietario "desde la fecha de la tradicin". La venta de cosa
ajena, aunque el dueo la ratifique, no puede hacer al comprador propietario sino
desde qu interviene el modo de adquirir).
3.
EL PRECIO.
3.1
Concepto.
De acuerdo al art. 1793, el precio es el dinero que el comprador se obliga a dar por
la cosa.
Si falta el precio, carece de objeto la obligacin del comprador; no puede existir su
obligacin y, como consecuencia, carecera de causa la obligacin del vendedor.
3.2
Requisitos.
El precio debe reunir los requisitos o cualidades que siguen: (a) debe consistir en
dinero; (b) debe ser real y serio, y (c) debe ser determinado.
El Cdigo seala el primero y el ltimo de los requisitos enunciados; el segundo
resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicacin de los principios
generales.
(i)
El precio debe consistir en dinero.
Es de la esencia de la compraventa, que el precio consista en dinero. Pero no es

esencial que se pague en dinero, porque despus de constituida la obligacin del
comprador de pagar el precio, puede ser novada, acordando las partes que se
pague de otra forma, o pueden las partes acordar que la obligacin se cumpla
dando en pago un determinado bien (en este ltimo caso, debe pactarse
inicialmente que el precio se pagar en dinero efectivo; posteriormente, podr
convenirse en que opere la dacin en pago. Si se pactare desde un comienzo que el
precio ser satisfecho con otra cosa, estaramos ante una permuta). Lo esencial es
que al momento de celebrarse el contrato, el precio se fije en dinero.
Puede ocurrir que el precio consista parte en dinero, parte en otra cosa. En este
caso, habr que aplicar el art. 1794, para determinar si hay compraventa o permuta.
Si el dinero vale ms que la cosa habr compraventa, y a la inversa, permuta. Si la
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__________________________________________________________________________________________________
cosa y el dinero valen lo mismo, habr compraventa, pues el artculo 1794 dice que
para haber permuta, la cosa debe valer ms que el dinero. Por ende, si vale
menos o vale lo mismo, habr compraventa.
(ii)
El precio debe ser real y serio.

a)
Realidad y seriedad del precio.
El precio debe ser fijado de tal manera, que se manifieste que realmente el
vendedor tiene derecho a exigirlo y el comprador la obligacin de pagarlo. Que el
precio sea real o serio significa que exista efectivamente una suma de dinero que se
pague a cambio de la cosa.
Por este motivo, no es precio real el que es simulado (cuando tiene por objeto, por
ejemplo, simular una donacin); tampoco es real el precio irrisorio y/o ridculo, aqul
que por su falta de proporcin con el valor de la cosa vendida, pone de manifiesto
que las partes no han tenido el propsito serio de que sea exigido.
Sobre el particular, se expresa en un fallo de septiembre de 1958, de la Corte de
Santiago, que si los antecedentes del proceso prueban que el precio fijado en la
escritura de compraventa fue simulado, debe concluirse que no ha habido precio
real ni ha sido pagado y, consecuentemente, el mencionado contrato es nulo, sin
que sea bastante para sanear el vicio de nulidad la escritura de ratificacin
otorgada por el vendedor, en la cual declara haber recibido el precio total.
La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relacin a la voluntad de las
partes, como en relacin con la cosa que se reputa equivalente. En relacin con la
voluntad de las partes, el precio real y serio significa que se tenga efectivamente la
intencin de pagarse por el comprador y de exigirse por el vendedor. Con relacin a
la cosa vendida el precio no ser real o serio cuando exista entre ambos tal
desproporcin que resulte puramente ilusorio.
b)
El precio justo.
Si bien el precio debe ser real y serio, no es menester que sea justo; precio justo es
el que equivale al valor de la cosa, en oposicin a precio vil, que no refleja tal
equivalencia. La vileza del precio no obsta, por regla general, a la validez del
contrato de compraventa. Slo excepcionalmente, en la compraventa de inmuebles,
la ley exige una justicia relativa en el precio, operando la lesin enorme cuando
81

__________________________________________________________________________________________________
existe una desproporcin grave en las prestaciones, es decir, en el precio y en el

valor del inmueble.
(iii)
El precio debe ser determinado o determinable.

a)
Determinacin del precio.
La determinacin del precio es el sealamiento de la precisa cantidad que el

comprador debe pagar por la cosa comprada. Esta exigencia es el resultado de la
aplicacin de las reglas generales que requieren la determinacin del objeto de
todo acto o declaracin de voluntad (art. 1461).
El precio es determinado, cuando se le conoce con toda precisin, cuando se sabe
exactamente a cunto asciende. El precio es determinable, cuando no se indica
exactamente su monto, pero se dan las bases para llegar a conocerlo, en el propio
contrato: art. 1808, 1 y 2. As, por ejemplo, al celebrar la compraventa, convienen
las partes que el precio se pagar en el plazo de 6 meses, y que ascender su monto
al equivalente a 10.000 acciones de cierta sociedad annima, segn el valor que el
da de pago, hayan tenido en la Bolsa de Comercio de Santiago.
Tres reglas fundamentales rigen la materia: (i) la determinacin del precio puede
hacerse por acuerdo de las partes; (ii) el precio puede tambin ser determinado por
un tercero, y (iii) la determinacin del precio no puede dejarse al arbitrio de una de
las partes.
Determinacin del precio por las partes. La forma normal de determinar
el precio es el acuerdo de las partes. El art. 1808, inc. 1, establece: El precio de la
venta debe ser determinado por los contratantes. Esta determinacin se har
regularmente en el contrato; pero no hay inconveniente para hacer la
determinacin a posteriori, sobre las bases sealadas en el contrato. Gozan las
partes de amplia libertad para determinar la manera cmo ha de fijarse el precio.
El artculo citado en su inc. 2 aade que "podr hacerse esta determinacin por
cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen".
Como una aplicacin de esta regla el inc. 3 del art. 1808 agrega, todava: "Si se
trata de cosas fungibles y se venden al corriente de plaza, se entender el del da de
la entrega, a menos de expresarse otra cosa". En este caso, el precio no se ha
determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para su determinacin.
82

__________________________________________________________________________________________________
Sea determinado o determinable, el precio no puede quedar al arbitrio de uno solo

de los contratantes, porque es de la esencia de la compraventa que las partes sepan,
desde el momento de celebrar el contrato, a qu se obligan. La venta se reputa
perfecta, por regla general, desde que las partes se han puesto de acuerdo en la
cosa y en el precio. Si se deja la determinacin del precio al arbitrio de uno de los
contratantes, quiere decir que las partes no se han puesto de acuerdo en el mismo,
y por tanto no puede haber compraventa.
Determinacin del precio por un tercero. La fijacin del precio puede
hacerla un tercero, cuando las partes as lo han convenido. Atendido que el
mandato del tercero arranca de la voluntad de las partes, se considera como si ellas
mismas hubieran hecho la determinacin.
El art. 1809 dispone: Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y
si el tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que
se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta.
El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condicin de que el tercero
efecte la determinacin del precio. Si el tercero no hiciere tal determinacin,
podr hacerla otra persona designada por las partes; si no se designa, no habr en
definitiva compraventa. Como indica Alessandri, si el tercero fija el precio, la
condicin se cumple y el contrato se reputa perfecto desde el da en que se celebr
y no desde el da en que aqul se fij, porque esa fijacin era una condicin
suspensiva que, una vez cumplida, produce efecto retroactivo. En cambio, si el
tercero no fija el precio, no hay venta por falta de precio. Se extingue todo derecho
y toda expectativa y se considera como si las partes no hubieran contratado jams.
b)
Venta de cosas fungibles.
Por su parte, en las ventas de cosas fungibles que se venden al precio corriente de
plaza, se entender, segn el art. 1808, 3, el precio corriente al tiempo de la
entrega, a menos de expresarse otra cosa en el contrato. En este caso, el precio no se
ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para su determinacin.
Para que se aplique la norma, deben concurrir los siguientes requisitos: (i) Debe
tratarse de venta de cosas fungibles; (ii) Dichas cosas deben venderse
expresamente al precio de plaza.
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__________________________________________________________________________________________________
El Cdigo de Comercio, en su art. 139, establece una excepcin a la regla general

acerca del acuerdo en el precio, al establecer que se presumir, verificada la
entrega de la cosa, que las partes aceptan el precio corriente que la cosa tenga en el
da y lugar en que se hubiere celebrado el contrato; de haber distintos precios en el
mismo da y lugar, el comprador deber pagar el precio medio. De tal forma, la
compraventa ser vlida, no obstante no haber convenido las partes en el precio,
siempre y cuando se entregue la cosa vendida.
c)
Venta de dos o ms cosas por un precio.
En relacin con la determinacin del precio, se ha planteado si es posible vender

dos o ms cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las cosas
objeto del contrato.
Considerando que el art. 1808 exige que el precio sea determinado por los
contratantes o por un tercero, en principio se podra concluir que pactar un precio
por dos o ms cosas infringira el precepto. An ms, si se trata de la venta de dos
o ms inmuebles en un solo precio, no sera posible aplicar los arts. 1888 a 1896,
relativos a la rescisin por lesin enorme. Ello atentara contra el principio que se
desprende del artculo 22, inciso 1, que consagra el elemento lgico de
interpretacin de la ley. En efecto, aceptar la venta de dos o ms inmuebles en un
mismo precio, implicara contradecir lo dispuesto en los artculos 1888 a 1896, no
existiendo la debida correspondencia y armona entre distintos preceptos del
Cdigo Civil (en este caso, el artculo 1808, por una parte, y los artculos 1888 a
1896, por la otra).
Lo anterior pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como
especie o cuerpo cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los
predios se venden en relacin a la cabida y particularmente si son rsticos y
contigos, podra deducirse el precio de cada uno conforme a la respectiva
superficie. Con todo, igual podra resultar dudoso el solo expediente de aplicar la
superficie como factor de clculo del precio, pues los terrenos de uno y otro predio
pueden ser de dismil calidad. Incluso, si se venden derechos de aprovechamiento
de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable desglosar el precio,
asignando una suma para el terreno y otra para las aguas.
Sin embargo, tambin es cierto que el art. 1864 admite la posibilidad de vender dos
o ms cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos que
proporciona el precepto slo aluden a cosas muebles, y especficamente a
84

__________________________________________________________________________________________________
universalidades de hecho, podra estimarse que slo dichas cosas podran

venderse en un mismo precio.
Un criterio prctico aconseja desglosar el precio en las hiptesis planteadas. Por lo
dems, en un fallo de la Corte de Temuco, de fecha 3 de marzo de 1980, previene
que si el contrato abarca dos o ms cosas especficas, ha de fijarse el precio de cada
una de ellas. Tal punto reviste importancia para determinados efectos legales:
resolucin del contrato por la mora parcial del comprador, procedencia de la
accin rescisoria por lesin enorme, derechos y obligaciones de las partes en el caso
de que la cabida del predio vendido fuere mayor o menor que la declarada, monto
a restituir por el vendedor en caso de eviccin parcial, etc.
3.3
Gastos del contrato de compraventa.
Supone el legislador que los gastos que demande el contrato de compraventa han
sido tomados en cuenta en el precio y establece que son de cargo del vendedor,
salvo estipulacin contraria.
El art. 1806 dispone: Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la
escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta, sern de cargo del
vendedor, a menos de pactarse otra cosa.
C.
LA CAPACIDAD
PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1.
CONSIDERACIONES GENERALES.
El art. 1445 establece que para que una persona se obligue a otra por un acto o
declaracin de voluntad es menester que sea legalmente capaz" y el art. 1446
aade que toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara
incapaces.
Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y la
incapacidad constituye la excepcin. En este sentido, el art. 1795 dispone: Son
hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles
para celebrarlo o para celebrar todo contrato.
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__________________________________________________________________________________________________
De lo anterior es posible concluir que:

a)
Son incapaces para celebrar el contrato de compraventa, en primer trmino,
las personas afectas a una incapacidad general para contratar, sealados en el art.
1447).
b)
Son incapaces, adems, aquellas personas afectas a ciertas incapacidades
particulares del contrato de compraventa, que la ley ha establecido por razones de
moral o inters general. El art. 1447, inc. 4, establece que existen incapacidades
particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas
personas para ejecutar ciertos actos.
Considerando que a propsito de la Teora General del Acto Jurdico ya se
estudiaron las incapacidades generales, en esta ocasin interesa analizar solamente
estas incapacidades particulares o prohibiciones propias del contrato de
compraventa.
2.
CLASIFICACIN DE LAS INCAPACIDADES ESPECIALES.
Las incapacidades especiales del contrato de compraventa pueden ser dobles o

simples.
Son dobles, cuando se prohbe a ciertas personas, en determinadas circunstancias,
y en trminos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con ciertas
personas, sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las
circunstancias previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibicin slo se
refiere a vender o a comprar determinados bienes de ciertas personas. Las
incapacidades especiales pueden ser entonces para comprar y vender, slo para
comprar o slo para vender. Se trata de verdaderas limitaciones a la capacidad de
goce, pues impiden adquirir ciertos derechos y afectan en definitiva a la facultad
de disposicin. Se encuentran establecidas en los arts. 1796 a 1800.
86

__________________________________________________________________________________________________
3.
INCAPACIDADES DE COMPRAR Y VENDER.
3.1
Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente.
El art. 1796 establece que es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no

separados judicialmente. Se trata de una incapacidad especial doble, tanto para
comprar como para vender.
La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebren los cnyuges
casados bajo cualquier rgimen matrimonial. Adolece de nulidad absoluta la
compraventa celebrada entre cnyuges (por aplicacin del art. 1466, parte final),
salvo que se encuentren judicialmente separados.
Los fundamentos de esta prohibicin pueden resumirse de este modo: (a) Esta
prohibicin tiene por fundamento resguardar los intereses de los acreedores del
marido o de la mujer, que podran verse burlados, si el marido o la mujer deudores
vendieren sus bienes ms importantes a su cnyuge, sustrayndolos as del
derecho de prenda general de sus acreedores. La ley pareciera presumir que la
venta entre cnyuges forzosamente sera simulada; (b) Adems, la ley prohbe las
donaciones irrevocables entre cnyuges y por medio de un contrato de
compraventa simulado o hecho a vil precio se burlara fcilmente la prohibicin.
La prohibicin del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea por
escritura pblica o privada, voluntaria o forzada. En tal sentido, un fallo de junio
de 1920 de la Corte Suprema, deja en claro que estamos ante una norma
prohibitiva absoluta, sin distingos de ninguna especie y sin excepciones, de manera
que la prohibicin y la correspondiente nulidad comprenden tanto las ventas
forzadas como las voluntarias.
Asimismo, la prohibicin se refiere a cualesquiera clase de bienes, muebles o
inmuebles, corporales o incorporales. An ms, tambin ser nula la compraventa,
si por ejemplo la parte vendedora fuere una comunidad hereditaria en la que
forma parte la mujer o el marido, y la parte compradora fuere el cnyuge. Como
dice Alessandri, la compraventa ser nula a lo menos en la cuota del comunero
marido o mujer. En el mismo sentido, el citado fallo de junio de 1930 de la Corte
Suprema previene que es nulo de nulidad absoluta el contrato de venta de una
propiedad perteneciente a una comunidad formada por el marido y un tercero,
hecha a otra comunidad formada por la mujer y el mismo tercero, si no se trata de
cnyuges divorciados (a perpetuidad).
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__________________________________________________________________________________________________
La jurisprudencia tambin ha abordado las hiptesis de intervencin de interpsita

persona. En un fallo de diciembre de 1941, se indica que aunque el art. 1796, nada
dice de los contratos que los cnyuges celebran por interpsita persona, debe
entenderse que tambin son nulos, porque en el fondo el contrato lo celebran los
cnyuges valindose de un tercero que artificiosamente desempea el cometido
con el objeto de que se burle la prohibicin legal. Agrega el fallo que la ley no
define lo que debe entenderse por interpuesta o interpsita persona, por lo cual
hay que tomar estas expresiones en su sentido natural y obvio, segn el uso
general que ellas tienen, o sea, de aquellas personas que intervienen en un acto
jurdico por encargo y en provecho de otra, aparentando obrar por cuenta propia.
No es suficiente que aparezca un tercero comprando la propiedad a uno de los
cnyuges y transfirindola al otro para tenerlo como interpuesta persona, sino que
es menester establecer adems que tuvo el mvil, la intencin o voluntad de servir
inmediatamente entre aquellos para que uno pudiera radicar en el otro el dominio
del bien. En consecuencia, si el tercero tuvo la intencin de adquirir el dominio del
inmueble para s, no puede considerrsele como interpsita persona, aunque lo
venda al otro cnyuge poco tiempo despus.
Ninguna influencia tendr en esta materia el rgimen de bienes que vincule a los
cnyuges: sea este el de sociedad conyugal, separacin de bienes o participacin en
los gananciales, la compraventa ser nula.
Nada impide sin embargo que los cnyuges puedan darse bienes en pago de sus
obligaciones recprocas. La jurisprudencia ha sido uniforme en aceptar la dacin en
pago entre cnyuges. En sentencias de la Corte de Valparaso de enero de 1934, de
la Corte de Santiago de agosto de 1943 y de la Corte Suprema de enero de 1943 y
julio de 1945, se concluye que la prohibicin de la compraventa entre cnyuges no
divorciados (hoy debiramos decir no separados judicialmente), constituye una
excepcin a la regla general relativa a la capacidad de contratar y como tal es de
derecho estricto. No puede, por lo mismo, aplicarse a otras convenciones que la
compraventa, como sera la dacin en pago, por muy marcada que sea su
similitud. Las incapacidades no pueden hacerse extensivas, por analoga, a otros
casos no considerados en la disposicin excepcional, porque ello pugnara con el
principio de la capacidad que es la norma.
A su vez, en el fallo de enero de 1934 de la Corte de Valparaso, se deja en claro
que el art. 1773 demuestra que el legislador admite la dacin en pago entre
cnyuges (cuando en el proceso de liquidacin de la sociedad conyugal, los bienes
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sociales son insuficientes para satisfacer los crditos que la mujer tiene contra la
sociedad conyugal, pagndose con los bienes propios del marido).
An ms, las dudas acerca de la licitud de la dacin en pago entre cnyuges
quedan del todo despejadas, considerando lo dispuesto en el art. 1792-22, que
permite a los cnyuges o a sus herederos convenir daciones en pago para
solucionar el crdito de participacin en los gananciales. El inciso 2 de la norma
deja en claro que en este caso, la dacin en pago no constituye novacin sino una
simple modalidad de pago, pues el crdito renacer (en verdad, debi haberse
dicho que no se entender extinguido) si la cosa dada en pago es evicta, a menos
que el cnyuge acreedor haya tomado sobre s el peligro de la eviccin,
especificndolo.
3.2
Compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad.
El art. 1796 declara igualmente nulo el contrato da compraventa entre el padre o

madre y el hijo sujeto a patria potestad. Esta prohibicin tambin es doble, para
comprar y vender, y su infraccin acarrea nulidad absoluta.
Antes de la reforma introducida al Cdigo Civil por la Ley N 19.585, el precepto
se refera al hijo de familia, vale decir, al hijo legtimo no emancipado. Por ende,
era vlida la compraventa entre el padre o madre y el hijo natural menor de edad,
salvo que el padre o madre que contratare con el menor hubiere sido designado
guardador del mismo y estuviramos ante una compraventa de inmueble, pues en
tal caso operaba la prohibicin del artculo 412, inciso segundo, que impide al
guardador comprar bienes races del pupilo. A partir de la reforma, la prohibicin
se extiende a todo hijo, de filiacin matrimonial o no matrimonial, que se encuentre
bajo patria potestad.
El fundamento de la prohibicin reside en el manifiesto conflicto de intereses que
se planteara en una compraventa en la que, por ejemplo, el padre, por s,
comprase bienes a su hijo menor, actuando ste representado por el comprador. En
particular, la disposicin tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de
experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber de cautelar los
intereses del hijo y su propio inters.
Algunos han sostenido que la prohibicin no se extiende al menor que acta en
ejercicio de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de obtener la
pertinente autorizacin judicial, si se trata de bienes races.
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__________________________________________________________________________________________________
Al respecto, el art. 246 previene que el hijo se mirar como mayor de edad para la
administracin y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo
dispuesto en el art. 254. Respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo no
est sometido a la patria potestad; pero la venta de estos bienes, si se tratare de
inmuebles, debe ser autorizada por el juez, con conocimiento de causa.
Para algunos autores no parece aceptable tal opinin, pues el artculo 1796 es
norma especial, frente a los artculos 251 y 254.
4.
INCAPACIDAD DE VENDER.
El Cdigo nicamente ha establecido la incapacidad simple de vender respecto de

los administradores de establecimientos pblicos. En particular, el art. 1797
dispone: Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender
parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est
comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa
autorizacin de la autoridad competente. La venta adolecer de nulidad absoluta.
Seala la doctrina que esta disposicin no debi incluirse en este prrafo. Para
algunos, debi ubicarse en las normas del mandato, porque no sera sino una
aplicacin del principio jurdico de que el mandatario no puede hacer nada que
est fuera de los lmites de su mandato. Para otros, la norma es impropia del
Cdigo Civil, por decir relacin con las atribuciones de los funcionarios pblicos, y
por ende, corresponde ms bien al Derecho Administrativo. En efecto, la
disposicin no sera ms que una aplicacin del principio de Derecho Pblico
segn el cual las autoridades no tienen ms facultades que aquellas que
expresamente les confiere la ley (principio de legalidad).
5.
INCAPACIDADES DE COMPRAR.
5.1
Prohibicin de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados

pblicos.
Prescribe el art. 1798 que al empleado pblico se prohbe comprar los bienes
pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Al empleado pblico se
prohbe comprar los bienes que se vendan por su ministerio, sean estos bienes
pblicos o particulares. Estamos ante una prohibicin simple, para comprar, cuya
infraccin acarrea nulidad absoluta.
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Para que obre la prohibicin es consiguientemente menester: a) que quien vende

sea un funcionario pblico, y b) que la venta se efecte por su ministerio, esto es,
en el ejercicio de sus funciones.
Esta prohibicin rige para toda clase de ventas, voluntarias o forzadas, en pblica
subasta o por licitacin privada.
5.2
Prohibicin a los jueces, abogados, procuradores y otras personas que se

desempean en el mbito judicial.
El art. 1798 prohbe comprar a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los
bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio.
La prohibicin rige aunque la venta se verifique en subasta pblica. La infraccin
al art. 1798 origina nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad especial simple,
slo para comprar.
La ley exige, pues, para que se aplique la prohibicin: a) que el comprador sea
alguna de las personas sealadas; b) que las cosas se vendan a consecuencia de un
litigio, y c) que las personas referidas hayan intervenido en el litigio.
Pero el Cdigo Orgnico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo
de la prohibicin. Dispone el art. 321: Se prohbe a todo juez comprar o adquirir a
cualquier ttulo para s, para su mujer o para sus hijos, las cosas o derechos que se
litiguen en los juicios de que l conozca. Se extiende esta prohibicin a las cosas o
derechos que han dejado de ser litigiosos, mientras no hayan transcurrido cinco
aos desde el da en que dejaron de serlo; pero no comprende las adquisiciones
hechas a ttulo de sucesin por causa de muerte, si el adquirente tuviere respecto
del difunto la calidad de heredero abintestato.
La disposicin recin citada se aplica a los fiscales, defensores, relatores, secretarios
y receptores (art. 481 del C.O.T.).
El art. 1798 no impide que los abogados o procuradores adquieran los derechos
litigiosos en los juicios en que intervienen, porque lo que la ley les prohbe comprar
son los bienes que se vendan a consecuencia del litigio; en otras palabras, no
prohbe la ley lo que en doctrina se llama pacto de cuota-litis o iguala, o sea, el
contrato en que una de las partes, el cliente, cede una cuota o parte alcuota de sus
derechos litigiosos a su abogado o procurador, en pago de la defensa que ste se
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__________________________________________________________________________________________________
obliga a proporcionarle a fin de obtener que tales derechos sean reconocidos por
los tribunales de justicia. Si al abogado que pacta la iguala le es cedido el 25% de
los derechos litigiosos durante el pleito, y se paga de ellos mediante la
adjudicacin de derechos por el mismo porcentaje en la propiedad vendida con
ocasin del juicio, tal acto no es reprochable ni cae bajo la prohibicin establecida
en el art. 1798 (sentencia de la Corte de Santiago, de abril de 1886).
Como se afirma en un fallo de la Corte de Concepcin de octubre de 1882 y se
reitera en una sentencia de la Corte Suprema de noviembre de 1925, una cosa
puede ser litigiosa no slo cuando se litiga sobre el dominio de ella, sino tambin
cuando se controvierte sobre cualquier otro derecho ligado a la misma cosa o que
tenga relacin directa de ella (observamos que la interpretacin, en este caso, es
ms amplia que la hiptesis de objeto ilcito del art. 1464 N 4, que discurre acerca
de la enajenacin de especies cuya propiedad se litiga). En la misma direccin,
Alessandri seala que para los efectos de la prohibicin del art. 1798, las cosas
embargadas son tambin litigiosas, tomada esta palabra no en su verdadera
acepcin, sino en cuanto (las cosas) constituyen el objeto de una orden judicial, y
en cuanto se refieren a juicios y procedimientos judiciales, puesto que quedan
sujetas a la autoridad del juez y su venta se har por orden de la justicia. Esa
prohibicin se refiere, pues, a toda clase de bienes que por cualquier motivo sean
materia de una intervencin judicial o digan relacin con decisiones pronunciadas
por los tribunales; en una palabra, los trminos bienes litigiosos quieren decir:
todos los bienes que se relacionen con alguna actuacin judicial.
Cabe sealar que los abogados y procuradores no pueden comprar los bienes que
se vendan en el litigio ni an con el consentimiento del cliente, pues el art. 1798 no
contempla excepciones.
5.3
Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o curadores.
El art. 1799 dispone: No es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna
de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la
administracin de los tutores y curadores.
Se ocupa, de esta materia el art. 412. Hace la disposicin una marcada diferencia
entre bienes muebles e inmuebles del pupilo:
92

__________________________________________________________________________________________________
a)
El guardador no puede comprar los bienes muebles del pupilo sino con
autorizacin de los otros tutores o curadores generales, que no estn implicados de
la misma manera, o por el juez en subsidio.
b)
En cambio, la compra de bienes races del pupilo est radicalmente vedada a
los guardadores. El art. 412, inc. 2, dispone que ni aun de este modo con
autorizacin de los guardadores o del juez podr el tutor o curador comprar
bienes races del pupilo. La prohibicin se hace extensiva al cnyuge del tutor o
curador, a sus descendientes, ascendientes, etc.
En el primer caso estamos ante una norma imperativa de requisito, cuya infraccin
ocasiona nulidad relativa por omisin de una formalidad habilitante, mientras que
en el segundo nos encontramos ante una norma prohibitiva, cuya infraccin
origina nulidad absoluta por objeto ilcito (art. 1466).
Por regla general, las infracciones a los arts. 1796 a 1800, ocasionan nulidad
absoluta; pero la regla tiene excepciones, y una de ellas es el inciso 1 del art. 412,
en relacin al art. 1799.
5.4
Compra por el mandatario, sndico o albacea.
Finalmente, el art. 1800 prescribe: Los mandatarios, los sndicos de los concursos,
y los albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra de las cosas que hayan de pasar
por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el art. 2144.
Conviene examinar separadamente la situacin de mandatarios, sndicos y
albaceas.
(i)
En cuanto a los mandatarios, el art. 2144 dispone: No podr el mandatario
por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha
ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado
comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante.
La disposicin abarca dos situaciones diversas:
No puede el mandatario comprar bienes de propiedad del mandante, cuya
venta se le ha encomendado. Por lo tanto, nada obsta para que el mandatario
compre bienes del mandante, diversos de aquellos que se le confi vender.
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__________________________________________________________________________________________________
Tampoco puede el mandatario vender bienes suyos al mandante que le ha

encargado comprar. El objeto de la disposicin no es otro que precaver los abusos
que pudiera cometer el mandatario; este peligro desaparece si el mandante
consiente, de modo expreso.
Las limitaciones rigen, sea que el mandatario acte personalmente o por
interpsita persona.
Pero en uno y otro caso, el mandante puede autorizar expresamente que el
mandatario compre para s o venda de lo suyo, lo que el primero le orden vender
y comprar, respectivamente. La norma no es entonces prohibitiva, sino imperativa
de requisito. Por ello, y considerando adems que las limitaciones estn
establecidas para proteger los intereses del mandante, su infraccin produce
nulidad relativa y no absoluta.
En esta materia, cabe tambin preguntarse si la limitacin que pesa sobre el
mandatario, opera tanto si se trata de un mandato especial (en el cual no hay duda
que opera la limitacin) como de un mandato general (en el cual se han planteado
dudas). En tal sentido, un fallo de abril de 1986, de la Corte de Temuco, se
pronuncia por la inaplicabilidad de los arts. 1800 y 2144 al mandatario con poder
general amplio y con administracin de bienes. Se afirma en la sentencia que si se
confiere poder general amplio con administracin de bienes, y la mandataria,
dentro de esas facultades, adquiere un automvil de la mandante, hay un
autocontrato vlido. Las normas citadas no tienen aplicacin en este caso, porque
se trata de un poder amplio con administracin de bienes y no de un mandato
especfico para vender o comprar el automvil sobre el que vers la compraventa.
En verdad, parece discutible el criterio de la Corte de Temuco, salvo si dentro de la
enumeracin de facultades conferidas a la mandataria, estuviere la de
autocontratar. En caso contrario, por general que fuere el poder, nos parece dudoso
que pudiere eludirse la limitacin impuesta por los arts. 1800 y 2144.
Naturalmente, para que rijan las limitaciones anteriores, el mandato ha de estar
vigente. Por eso, en un fallo de julio de 1886, la Corte de Santiago deja en claro que
es vlida la compra de los bienes del mandante por el mandatario despus que ste
ha terminado su mandato para vender esos bienes; no hay nulidad, porque las
disposiciones de los arts. 1800 y 2144 se refieren nicamente al mandatario en
actual ejercicio de sus funciones.
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__________________________________________________________________________________________________
b)
Lo dicho respecto de los mandatarios es perfectamente aplicable a los
sndicos de quiebras, los que, en cuanto a la administracin y realizacin de los
bienes del fallido, son verdaderos mandatarios, o ms bien, representantes legales.
Los sndicos, en efecto, no pueden comprar para s los bienes que, en su carcter de
tales, deben vender para que se paguen los acreedores del fallido.
c)
En cuanto a los albaceas, la situacin es distinta. Si bien el art. 1800 dice que
estn sujetos a lo dispuesto en el art. 2144, no es menos cierto que el art. 1294, en el
ttulo de los albaceas, establece que lo dispuesto en los arts. 394 y 412 se extender
a los albaceas. Y sabemos que el art. 412 permite al tutor o curador comprar los
bienes muebles del pupilo con autorizacin de los restantes guardadores o por la
justicia en subsidio, prohibiendo sin embargo bajo todo respecto, comprar bienes
races.
Vemos que entre los art. 2144 y 412 no hay contradiccin en cuanto a la posibilidad
de comprar bienes muebles, pero s la hay en lo que se refiere a los bienes
inmuebles, pues si aplicamos el art. 2144, se autorizara a los albaceas para
comprarlos, con el consentimiento de los herederos (mandantes); en cambio, el art.
412 impide, en trminos absolutos, dicha compra.
Ante esta discrepancia, la doctrina y la jurisprudencia han estimado que debe
prevalecer el art. 412, porque el art. 1294, que se remite al primero, est contenido
en el ttulo que reglamenta los deberes y atribuciones de los albaceas. Por otra
parte, mientras el art. 2144 tiene un carcter general, pues en l se permite la
compra de toda clase de bienes, el art. 412 tiene un carcter especial, pues prohbe
solamente la compra de determinada clase de bienes.
Puede ocurrir que el albacea sea tambin heredero en la sucesin. En tal caso,
sostiene un fallo de la Corte de Santiago de diciembre de 1882, que el albacea
puede adquirir un inmueble de la sucesin en licitacin con los otros herederos; no
hay en este caso compra ni venta, sino adjudicacin del bien indiviso, continuacin
por el adjudicatario del dominio que tena el difunto.
En relacin con lo anterior, es indiferente el ttulo que da la condicin de heredero.
Por eso, en sentencias de la Corte de Santiago de octubre de 1861 y de la Corte de
Concepcin de septiembre de 1883, se concluye que el albacea puede adquirir, por
cesin, derechos hereditarios relativos a la sucesin en que ejerce sus funciones.
Alessandri, comentado estos fallos, dice que la Corte est en la razn, pues lo que
la ley prohbe al albacea es adquirir los bienes que forman la herencia. Pero
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__________________________________________________________________________________________________
ninguna disposicin lo incapacita para adquirir los derechos hereditarios de uno o

ms de los herederos, ya que estos derechos no forman parte de los bienes respecto
de los cuales aqul desempea su misin.
D.
LAS MODALIDADES
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto, las
reglas generales. El contrato, por tanto, puede ser condicional, a plazo, modal, etc.
El art. 1807 dice: La venta puede ser pura y simple, o bajo condicin suspensiva o
resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede
tener por objeto dos o ms cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por
las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de
este ttulo.
Pero existen, adems, ciertas modalidades especiales de la compraventa que es
menester estudiar y que, como es natural, imprimen al contrato una particular
manera de ser.
1.
VENTA AL PESO, CUENTA O MEDIDA.
Se trata de cosas que se aprecian segn su cantidad. Dos alternativas pueden

presentarse en estos casos: que la venta se haga en bloque, o que se haga al peso,
cuenta o medida.
a)
Cuando no es menester pesar, contar o medir para determinar la cosa
vendida o el precio, la venta se har en bloque.
b)
Por el contrario, cada vez que sea necesario pesar, contar o medir para la
determinacin de la cosa vendida o el precio, la venta se har al peso, cuenta o
medida.
Pero distintos sern los efectos de la venta, en el ltimo caso, dependiendo si se
quiere determinar la cosa vendida o el precio.
96

__________________________________________________________________________________________________
b.1) As, por ejemplo, se pueden vender ciertas cosas determinadas, que
requieren pesarse, contarse o medirse para establecer el precio total. Por ejemplo,
se vende toda la cosecha de remolacha que se encuentra en una bodega, a $ 300.- el
kilo.
La venta es perfecta, ya que las partes han convenido en la cosa y en la forma de
fijar el precio, que consistir precisamente en pesar, en esta hiptesis, (o contar o
medir) la remolacha vendida.
En este caso, el riesgo de la cosa comprada, es decir su prdida, deterioro o mejora,
pertenece al comprador, aunque todava no se hayan pesado, contado o medido las
cosas vendidas. Al respecto, el art. 1821, 1 dispone: Si se vende una cosa de las
que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero sealada de modo que no
pueda confundirse con otra porcin de la misma cosa, como todo el trigo
contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al
comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que
se haya ajustado el precio.
b.2) Pero tambin puede venderse una cosa que debe pesarse, contarse o
medirse para determinarla. En este segundo caso, no se trata de pesar, contar o
medir para determinar el precio, sino para determinar la cosa misma. Por ejemplo,
A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio de $
1.000 la tonelada; se conoce el precio que es de $ 100.000; la operacin de pesaje va
encaminada a determinar la cosa vendida. Puesto que la venta no recae sobre todo
el trigo en bodega, dicha operacin es indispensable para saber qu parte del trigo
es la vendida.
Al igual que en el caso anterior, en esta hiptesis la venta se encuentra igualmente
perfecta. Pero a diferencia de la primera hiptesis, los riesgos sern de cargo del
comprador slo desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas. Al
efecto, el art. 1821, inc. 2, expresa: Si de las cosas que suelen venderse a peso,
cuenta o medida, slo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de
trigo de las contenidas en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora no
pertenecer al comprador, sino despus de haberse ajustado el precio y haberse
pesado, contado o medido dicha parte.
Fundamental resulta en todo caso, en cualquiera de las dos hiptesis, que las
partes estipulen con toda claridad qu cosas se venden, cual es su calidad, cantidad
o volumen y cuando ha de efectuarse la operacin respectiva.
97

__________________________________________________________________________________________________
De todo lo recin expuesto, aparece de manifiesto que la operacin de peso, cuenta

o medida en caso alguno se refiere a la validez o perfeccionamiento de la
compraventa, sino que exclusivamente determina de cargo de quin son los riesgos.
Esta ltima conclusin es indudable en mrito de lo que dispone el art. 1822: Si
avenidos vendedor y comprador en el precio, sealaren da para el peso, cuenta o
medida, y el uno o el otro no comparecieren en l, ser ste obligado a resarcir al
otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador
que no falt a la cita podr, si le conviniere, desistir del contrato.
As, el art. 1822 reafirma que la operacin de pesar, contar o medir no afecta a la
validez del contrato, sino slo al problema de los riesgos. Lo que el artculo seala,
en otros trminos, es que del momento que el contrato tiene existencia jurdica, las
partes disponen de las acciones que establece el art. 1489 a todo contratante
diligente.
En relacin al art. 1822, y al momento en que han de realizarse las operaciones de
cmputo, pesaje o medicin, una sentencia de agosto de 1887 de la Corte de
Concepcin expresa que, atendidas la naturaleza del contrato y la condicin
precaria de la mercadera vendida, susceptible de prdida y deterioro en su
cantidad y calidad con el simple transcurso del tiempo, y de variacin
momentnea en su precio por las vicisitudes propias del comercio, la
determinacin y medida deba hacerse inmediatamente despus de la estipulacin,
ya que no se fij para ello un da o plazo distinto de aqul que naturalmente
emanaba del contrato. Siendo la obligacin de pagar el precio y recibir la cosa
vendida impuesta al comprador, correlativa de la de entregarla inmediatamente
despus del contrato que pesa sobre el vendedor, todas ellas han debido cumplirse
conjuntamente con la determinacin y medida en la poca indicada.
2.
VENTA A PRUEBA O AL GUSTO.
La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes estn acordes en la

cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepcin.
El art. 1823 dispone: Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber
contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y
la prdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. Sin necesidad de
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__________________________________________________________________________________________________
estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se
acostumbra vender de ese modo.
Por ende, debe estipularse expresamente que se vende a prueba, salvo que se trate
de cosas que se acostumbra vender de este modo (art. 1823, 2). Al respecto, una
sentencia de diciembre de 1900 de la Corte Suprema concluye que implica venta a
prueba la estipulacin conforme a la cual el buque que se vende debe ser
reconocido por una comisin que designe la autoridad martima a fin de que
informe si el buque rene las condiciones ofrecidas por los vendedores.
Por otra parte, es relevante destacar que la venta no se reputa perfecta mientras el
comprador no declare que le agrada la cosa de que se trata. En tal sentido, se
desprende de un fallo de la Corte de Santiago, de diciembre de 1900, que la venta
da un derecho potestativo al comprador. Este no puede ser compelido a perseverar
en un contrato no perfecto, salvo que clara y terminantemente las partes hayan
convenido en otro efecto natural e inmediato de la venta a prueba.
Consecuencia de lo anterior es que mientras el comprador no declare lo antes
indicado, el riesgo de la prdida o el beneficio derivado de la mejora de la cosa,
pertenece al vendedor.
El artculo 1996 del Cdigo Civil tambin establece una hiptesis de compraventa
al gusto, cuando de un contrato celebrado para la confeccin de una obra material,
es el propio artfice quien suministra la materia.
E.
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que
engendra para las partes, y como es un contrato bilateral, desde el momento
mismo de su celebracin origina obligaciones a cargo de ambas partes. Para el
vendedor, las obligaciones de entregar y sanear la cosa; para el comprador, las
obligaciones de pagar el precio y la de recibir la cosa que le entrega el vendedor.
De estas obligaciones, y de acuerdo al art. 1793, slo son de la esencia del contrato
de compraventa la obligacin del vendedor de entregar la cosa y la obligacin del
comprador de pagar el precio. Las dems son de la naturaleza del contrato, es decir,
no requieren clusula expresa, pero las partes pueden excluirlas del contrato.
99

__________________________________________________________________________________________________
Adems de las mencionadas, las partes tambin pueden pactar obligaciones

accidentales, de acuerdo a las reglas generales.
Como toda obligacin es correlativa de un derecho, las obligaciones de cada una
de las partes constituyen para la otra un derecho personal o crdito; estos derechos
recprocos no pueden reclamarse sino de las personas que han contrado las
obligaciones correlativas.
E.1
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Segn el art. 1824, Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la
entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida".
El Cdigo emplea el trmino en general, atendido que se trata de las
obligaciones que normalmente contrae el vendedor; y como se ver, la segunda
obligacin (de saneamiento) no se contrae necesariamente por ste.
Desde ya cabe indicar que la obligacin de saneamiento de la cosa vendida se
descompone a su vez en dos: el saneamiento de la eviccin y el saneamiento de los
vicios redhibitorios.
i.
Obligacin de entregar la cosa vendida.
1.
ALCANCE DE LA OBLIGACIN DE ENTREGA DEL VENDEDOR.
En primer trmino, importa precisar el alcance de la obligacin del vendedor y

establecer a qu concretamente se obliga Se obliga el vendedor a hacer al
comprador dueo de la cosa? O bien Se obliga solamente a procurarle una
posesin pacfica y til? En otras palabras, se debe determinar si es o no de la
esencia del contrato de compraventa que el vendedor haga dueo de la cosa
vendida al comprador, o en otros trminos, si es necesario que le haga
transferencia del dominio.
Se percibe fcilmente cules son las consecuencias del criterio que se adopte. Si el
vendedor se obliga a hacer dueo al comprador, violar su obligacin cada vez que
la compraventa, seguida de la correspondiente tradicin, no convierta al
100

__________________________________________________________________________________________________
comprador en propietario, y ste podra pedir la resolucin del contrato, de

acuerdo con el artculo 1489. Si, por la inversa, su obligacin se reduce a procurar
al comprador la posesin pacfica y til cumplir el vendedor su obligacin
mientras el comprador goce de la cosa tranquila y tilmente, aunque no se haga
dueo de ella.
Como es claro, para que el comprador devenga propietario es indispensable que el
vendedor lo sea; de otro modo, la compraventa seguida de la tradicin no har
dueo al comprador; le conferir slo los derechos transferibles del vendedor y
tradente (art. 682) y le dar la posesin de la cosa (art. 683).Se plante por la
doctrina si era de la esencia de la compraventa que el vendedor hiciere dueo de la
cosa al comprador.
En relacin a la materia, se ha indicado que el Cdigo habra entendido que el
vendedor tendra la obligacin de hacer dueo al comprador, por cuanto el art.
1793 afirma que el vendedor se obliga a dar, lo cual, conforme a la doctrina
clsica, consistira precisamente en transferir el dominio. A ello se agrega que el
art. 1824 afirma que el vendedor debe realizar la tradicin, la cual por definicin
es un modo de adquirir el dominio (art. 670). Sobre el particular, otros autores
indican que la obligacin es la de entregar, por cuanto as lo seala
expresamente el prrafo 6 del Ttulo XXIII, y adicionalmente lo reitera el propio
art. 1826.
En nuestro concepto, un anlisis integral del ordenamiento jurdico permite
establecer el real alcance de la obligacin principal del vendedor:
a)
En primer trmino, se debe recordar que el Cdigo Civil Chileno, fundado
en el Derecho Romano Bonitario y apartndose de su modelo francs, sigui el
principio de que los contratos slo sirven de ttulo para adquirir el dominio, pero
no son modo de adquirirlo. Dentro de la doctrina del Derecho Romano Bonitario,
aceptada por nuestro Cdigo, el vendedor no estaba obligado a transferir el
dominio al comprador, siendo el objeto del contrato de compraventa el
proporcionar el goce tranquilo y pacfico de la cosa vendida. En otras palabras, en
nuestro derecho, siguiendo la tradicin romana y apartndose del Code, el
vendedor se obliga a proporcionar al comprador la posesin legal y material de la
cosa.
b)
No contradice lo anterior el que el artculo 1793 se refiera a una obligacin
de dar, por cuanto de las obligaciones de dar surge la de hacer la tradicin, y no
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__________________________________________________________________________________________________
necesariamente la de transferir el dominio u otro derecho real. Lo anterior

atendido que de diversas disposiciones relativas a la compraventa (y en especial el
art. 1815 que permite la venta de cosa ajena) se concluye que la obligacin del
vendedor no siempre es la de transferir el dominio (pues para ello siempre debera
ser dueo, y la venta de cosa ajena no valdra), sino que la de hacer la tradicin, la
cual siempre produce el efecto de dejar al comprador como poseedor hbil para
poder adquirir el dominio por prescripcin.
c)
Del mismo modo, el primer y principal efecto de la tradicin (mencionada
en el art. 1826) es el de dejar al adquirente en posesin. Este efecto de que la
tradicin deja al adquirente en posesin tiene lugar cuando el tradente es dueo,
cuando es slo poseedor y, aun, cuando es mero tenedor; siempre el adquirente
queda en posesin de la cosa (as, el art. 730 expresamente resuelve que el que
recibe del mero tenedor queda en posesin; con mayor razn si recibe de un
poseedor).
d)
Confirma lo anterior el art. 1815 en cuanto reconoce la validez de la venta de
cosa ajena: vendida la cosa ajena, el vendedor cumplir su obligacin
entregndola, ponindola a disposicin del comprador para que la goce til y
pacficamente. El comprador no adquirir el dominio por la muy sencilla razn de
que el vendedor no era dueo. Cierto es que la venta de cosa ajena deja
naturalmente a salvo los derechos del propietario. Pero mientras ste no reclame y
haga valer sus derechos de dueo, ningn cargo puede formular el comprador al
vendedor puesto que el derecho del dueo no le turba en el goce de la cosa
comprada.
Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolucin del
contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho dueo de la cosa. As se ha
fallado. Por otra parte, la accin resolutoria carece, en este caso, de un objetivo
prctico; por su intermedio el comprador perseguira la abolicin del contrato y la
restitucin de lo que hubiere pagado. Este resultado se obtiene por la accin de
saneamiento de la eviccin. Privado el comprador de todo o parte de la cosa
comprada por sentencia judicial, el contrato quedar abolido en el hecho, y el
comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnizacin que comprende, en
primer trmino, la restitucin del precio.
La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor debe
dar al comprador la posesin, hacindole la tradicin de la cosa vendida. La
102

__________________________________________________________________________________________________
adquisicin del dominio se producir consecuencialmente, a condicin de que el

vendedor sea dueo.
En suma, el alcance de la principal obligacin del vendedor estar dado por la
calidad jurdica que ste detente: si es poseedor o mero tenedor de la cosa vendida,
su obligacin consiste en dejar al comprador como poseedor de la cosa, y en caso
alguno el comprador podr reclamar un incumplimiento por no haberse hecho
propietario; en cambio, si el vendedor efectivamente es el dueo de la cosa
vendida, ste adems debe transferir el dominio. As se entiende que el art. 1826
afirme que la obligacin del vendedor consiste en hacer la tradicin o entrega.
2.
FORMA EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSA

VENDIDA.
La entrega de la cosa vendida se efecta de acuerdo con las disposiciones que rigen
la tradicin. As lo dispone el art. 1824, inc. 2: La tradicin se sujetar a las reglas
dadas en el ttulo VI del Libro II".
Por lo tanto, ser menester distinguir lo vendido es un bien mueble o inmueble.
a)
La tradicin de los bienes muebles se verifica significando una de las partes
a la otra que le transfiere el dominio y figurando la transferencia de alguna de las
maneras que seala el art. 684.
La tradicin de los bienes muebles por anticipacin, como las maderas y los frutos
de los rboles, se verifica en el momento de la separacin del inmueble.
b)
La tradicin de los bienes races, en general, se efecta por la inscripcin del
contrato de compraventa en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes
Races. Esta regla encuentra una excepcin en la tradicin del derecho de
servidumbre, pues ella se verifica por escritura pblica en que el tradente exprese
constituirlo y el adquirente aceptarlo (art. 698). Sin embargo, la servidumbre de
alcantarillado en predios urbanos debe inscribirse (Ley N 6.977).
En cuanto a la entrega de bienes races, se plante el siguiente problema: cumple
el vendedor su obligacin de entregar un inmueble haciendo la tradicin o entrega
legal de la cosa, o es necesario, adems, que se haga entrega material del mismo?
En otras palabras: basta con la inscripcin del ttulo en el Registro del
103

__________________________________________________________________________________________________
Conservador, o es necesario que el vendedor haga entrega material del predio al

comprador?
Analizando los preceptos legales que rigen esta materia, no hay duda que el
vendedor est obligado a hacer ambas cosas o entregas, esto es, tanto la entrega
legal que hace por medio de la inscripcin, como la entrega material de la cosa
vendida. Si el vendedor slo se limita a la entrega legal y no hace la material, no ha
cumplido cabalmente con su obligacin de entrega.
En efecto, en diversos fallos de las Cortes de Apelaciones de Concepcin (octubre
de 1885, agosto de 1905, septiembre de 1919), de Santiago (septiembre de 1912) y
de la Corte Suprema (mayo de 1921, marzo de 1929, diciembre de 1946, julio de
1951 y noviembre de 1976), se deja asentada la siguiente doctrina: la obligacin de
entregar del vendedor debe entenderse en un sentido amplio de entrega legal y
material. Comprende ambos actos y slo puede entenderse satisfecha cuando,
tratndose de bienes races, se verifica la inscripcin de la escritura pblica del
contrato y cuando el comprador entra en posesin material del inmueble vendido.
Sin la transferencia real de la cosa vendida el comprador no podra gozar y
disponer libremente de ella. En el fallo de noviembre de 1976, se menciona el art.
1826 como fundamento de la obligacin de entregar legal y materialmente. Si falta
una de esas entregas, hyase o no realizado la otra, el comprador tiene derecho
para pedir el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, y en cualquiera
de los dos casos con la correspondiente indemnizacin de perjuicios. Por lo tanto,
el comprador tiene derecho a demandar ejecutivamente al vendedor para que le
entregue materialmente el inmueble vendido.
La jurisprudencia tambin ha dejado en claro que la entrega ha de ser completa.
As, en una sentencia de enero de 1920, de la Corte Suprema, se admite la
posibilidad de pedir la resolucin de una compraventa que tena por objeto dos
departamentos, si el comprador slo obtiene la inscripcin de uno de ellos, sin que
pueda alegarse en contrario, ya que los arts. 1489 y 1824 no establecen distincin
entre la inobservancia total o parcial del contrato; son aplicables en ambos casos.
Por su parte, en un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1929, se subraya que
sobre el vendedor pesa la obligacin de entregar o transferir al comprador todos
sus derechos en la cosa vendida, y esa entrega debe ser completa, tanto en la
extensin del derecho transferido como en los accesorios de la cosa entregada,
salvo estipulacin en contrario.
104

__________________________________________________________________________________________________
En definitiva, la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria concluyen que ha de

efectuarse entrega legal y material, atendiendo a diversas razones:
(i)
La obligacin de cumplir los contratos de buena fe, que impone el art.
1546, y dentro de la buena fe con que debe cumplirse el contrato de compraventa,
se comprende que lo que el comprador desea es la posesin material de la cosa.
(ii)
El vendedor se obliga a entregar la cosa, y entregar, en su sentido
natural y obvio, significa poner la cosa vendida a disposicin del comprador, lo
que no puede hacerse de otra manera que por la entrega material de la cosa.
(iii) El vendedor debe amparar al comprador en la posesin de la cosa, es
decir, en el hecho de encontrarse gozando de la cosa vendida como seor y dueo,
y para que pueda ampararlo, es menester que previamente lo haya puesto en
posesin de la cosa.
(iv) Por ltimo, el Cdigo habla expresamente de la entrega real de la
cosa, al tratar de los plazos en que prescribe la accin de saneamiento por vicios
redhibitorios: seala que el plazo se contar desde la entrega real de la cosa (art.
1866).
En sntesis, si el vendedor no cumple copulativamente con la entrega legal y
material de la cosa, el comprador podr solicitar la resolucin del contrato, de
conformidad al art. 1489 y al artculo 1826, inciso 2.
Se desprende de lo anterior la importancia que tiene, al estudiar los ttulos de un
inmueble, el verificar que en la ltima compraventa, en cuya virtud se practic la
inscripcin vigente, aparezca con toda claridad que se efectu la entrega material
del predio, a entera conformidad de la parte compradora. Si dicha declaracin no
consta en la escritura, debe exigirse, a lo menos, una declaracin jurada ante
Notario, suscrita por el comprador y actual poseedor inscrito. De lo contrario,
estaremos ante una condicin resolutoria que puede destruir el contrato (arts. 1489
y 1491).
105

__________________________________________________________________________________________________
3.
POCA EN QUE DEBE EFECTUARSE LA ENTREGA.
3.1
Aspectos generales.
La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la poca estipulada; a falta de

estipulacin, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato. As, el
art. 1826, inc. 1, establece: El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente despus del contrato, o a la poca prefijada en l.
La poca de la entrega que no es el resultado de una expresa estipulacin, puede
resultar de las circunstancias del contrato. As, en la venta de un producto agrcola
en verde, la entrega no podr verificarse antes de la cosecha. El plazo para la
entrega, en este caso, es tcito.
Si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo convenido o de no haber
estipulacin inmediatamente de celebrado el contrato, el comprador puede pedir la
resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios (art.
1826, 2, que repite la regla general del art. 1489). Pero para que el comprador
pueda ejercer este derecho alternativo, se ha indicado que es necesario que haya
pagado el precio, o que est llano a pagarlo o que haya estipulado pagar a plazo
(arts. 1826, 3 y 1552).
3.2
Derecho de retencin del vendedor.
Sin perjuicio de lo anterior, el vendedor tiene derecho a retener la cosa vendida en

ciertas circunstancias; no est obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el
comprador del derecho de reclamarla:
a)
En primer trmino, no est obligado el vendedor a entregar la cosa cuando
el comprador no ha pagado o no est dispuesto a pagar el precio. El art. 1826, inc.
3, en efecto, dispone: Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est
pronto a pagar el precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo.
Para que el vendedor goce de este derecho legal de retencin es menester:
(i)
Que la cosa no haya sido entregada. Para que sea posible al vendedor
retener la cosa es obviamente indispensable que la tenga an en su poder;
106

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
Que el comprador no haya pagado el precio. Como el derecho de
retencin es una garanta para el vendedor, encaminada a asegurar el pago del
precio, no se justifica que el vendedor resista la entrega, si ste ha sido cancelado.
Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el
vendedor retener la cosa vendida si aqul est "pronto" a pagarlo.
El pago que el comprador ha hecho o est pronto a verificar debe ser ntegro para
que pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o est llano a pagar el
precio en su totalidad, podr el vendedor retener la cosa vendida.
(iii) Que no se haya fijado plazo para el pago. Si se convino un plazo para
el pago del precio, las partes han postergado voluntariamente el cumplimiento de
la obligacin del comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para retener
la cosa.
b)
Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el
vendedor retener la cosa cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia
de una disminucin considerable de la fortuna del comprador.
El art. 1826, inc. 4, expresa: Pero si despus del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya
estipulado plazo para el pago del precio sino pagando, o asegurando el pago.
Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad
del vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.
3.3
Venta de una misma cosa a dos o ms personas, no vinculadas.
Tiene importancia determinar el momento en que se ha hecho la entrega de la cosa,

sobre todo cuando se ha vendido a dos o ms personas, situacin que contempla el
art. 1817.
A este respecto, hay que distinguir tres casos:
a)
Si se ha vendido la cosa a dos o ms personas, pero se ha entregado
solamente a una, ser sta preferida;
107

__________________________________________________________________________________________________
b)
Si se ha entregado a dos o ms, aqul a quien se ha entregado primero,
tendr derecho a quedarse con la cosa (por ejemplo, si hubiere operado tradicin
ficta en favor del primer comprador, por constituto posesorio, pues en tal caso se
preferir a ste, ya que fue reconocido como poseedor por el vendedor);
c)
Si no se ha entregado a ninguno, podr reclamarla el primero que la
compr.
4.
LUGAR DE LA ENTREGA.
A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la entrega las

reglas generales de los arts. 1587, 1588 y 1589, conforme a las cuales:
a)
La entrega, en primer trmino, debe hacerse en el lugar convenido.
b)
En defecto de estipulacin y si la cosa vendida es una especie o cuerpo
cierto, la entrega se har en el lugar en que se encontraba al tiempo del contrato; si
se trata de cosas genricas, deben entregarse en el domicilio del deudor al tiempo
de la venta, salvo que las partes dispongan, de comn acuerdo, otra cosa.
5.
GASTOS DE LA ENTREGA.
Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que
guarda armona con el art. 1806, que dispone que los gastos de la compraventa
sern de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que demande
el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo del
comprador, de acuerdo con el art. 1825.
Aplicando los principios anteriores, un fallo de marzo de 1885 de la Corte de
Santiago precisa que si no hay estipulacin en contrario, los gastos de la escritura
del contrato, son de cargo del vendedor.
6.
QU COMPRENDE LA ENTREGA.
Dispone el art. 1828 que ha de entregarse lo que reza el contrato. Es decir, la cosa
misma que es objeto de la compraventa, y si se trata de un inmueble, deber
entregarse con todos sus accesorios, que segn el art. 570 y siguientes, se reputan
inmuebles por destinacin. Agrega el art. 1830 que se comprenden en la venta de
un predio todos sus accesorios. Los preceptos anteriores guardan armona con el
108

__________________________________________________________________________________________________
principio general consagrado en las normas del pago artculo 1568-, en virtud del
cual, El pago efectivo es la prestacin de lo que se debe.
En una sentencia de noviembre de 1937, la Corte Suprema previene que el art. 1828
no confiere accin para exigir del vendedor la devolucin de parte del precio como
equivalente de una parte no entregada de la cosa vendida. Lo que podra proceder,
segn deja en claro un fallo de la Corte de Valparaso de abril de 1928, es la
resolucin del contrato, ante el no cumplimiento de lo pactado, como en el caso de
la no entrega de la cosa vendida en la forma y condiciones estipuladas.
Puede prestarse a dificultades determinar qu es lo que reza el contrato. Como
indica un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1917, la determinacin de lo que
reza el contrato est comprendida en la interpretacin del mismo. En la misma
direccin, en la sentencia de noviembre de 1937 del mximo tribunal, se enfatiza
que la determinacin de lo pactado en un contrato importa la fijacin de un hecho,
para cuyo establecimiento es menester recurrir a la intencin de los contratantes,
que es el elemento esencial e inseparable de l, y que no cae bajo el control del
tribunal de casacin.
7.
FRUTOS DE LA COSA VENDIDA.
La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que segn la
ley, le pertenecen.
Decide el art. 1816 cules son los frutos que pertenecen a uno u otro contratante:
Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto
naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a
menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el
evento de cierta condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al
comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin. Todo lo dicho en este
artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes".
Por lo tanto:
a)
Pertenecen al comprador, pues, los frutos naturales pendientes al tiempo del
contrato, esto es, los que se encontraren an adheridos a la cosa fructuaria (art.
645).
109

__________________________________________________________________________________________________
No debe el comprador ninguna indemnizacin al vendedor por los gastos hechos

para producirlos: tales gastos se han tenido ciertamente en cuenta para la fijacin
del precio.
Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art. 1829 expresa:
La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo
que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y
alimentarse por s solo.
b)
Igualmente pertenecen al comprador los frutos tanto naturales como civiles,
que la cosa vendida produzca despus de celebrado el contrato.
El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que disponen que
los frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueo. El comprador no
hace suyos los frutos desde que, en virtud de la tradicin, se convierte en
propietario, sino desde la celebracin del contrato.
La regla del art. 1816 tiene tres excepciones.
(i)
cuando las partes han sealado un plazo para la entrega porque los
frutos pertenecen al vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo.
(ii)
cuando la cosa debe entregarse cumplida una condicin, porque los
frutos pertenecern igualmente al vendedor hasta que la condicin prevista se
cumpla, y
(iii) cuando las partes han estipulado clusulas especiales, en cuyo caso
los frutos pertenecern al comprador o vendedor, segn las normas contractuales.
8.
ACCESORIOS DE LA COSA VENDIDA.
No establece el Cdigo una disposicin de carcter general que disponga que la

cosa vendida debe entregarse con sus accesorios (el Cdigo Civil francs en cambio
dispone en su art. 1615: "La obligacin de entregar la cosa comprende sus
accesorios y todo lo que ha estado destinado a su uso perpetuo").
Solamente el art. 1830 dispone: En la venta de una finca se comprenden
naturalmente todos los accesorios, que segn los arts. 570 y siguientes se reputan
inmuebles. Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles.
110

__________________________________________________________________________________________________
9.
RIESGO DE LA COSA VENDIDA.
9.1
Regla general: el riesgo es de cargo del comprador.
En virtud de la obligacin de entrega, el vendedor no slo debe poner la cosa a

disposicin del comprador, sino que si se trata de una especie o cuerpo cierto, debe
adems conservarla hasta la entrega y emplear en su custodia el debido cuidado:
rigen las reglas generales contenidas en los arts. 1548 y 1549.
Como la compraventa es un contrato que reporta beneficios a las dos partes, el
vendedor responde hasta de la culpa leve, de acuerdo al art. 1547, de manera que
debe emplear en el cuidado de la cosa la diligencia de un buen padre de familia, o
sea, aquella diligencia o cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus
negocios propios; y es por lo tanto, responsable de los deterioros o de la prdida de
la cosa en el tiempo que media entre la celebracin del contrato y la entrega,
producidos por un hecho o culpa suya.
En todo caso, debe recordarse que de acuerdo con la regla general del art. 1550, el
riesgo de la especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor.
El art. 1820 aplica esta norma al contrato de compraventa y pone los riesgos a
cargo del comprador, disponiendo que la prdida, deterioro o mejora de la
especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento
de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa.
Por consiguiente, la prdida de la especie vendida proveniente de un caso fortuito,
extingue la obligacin del vendedor de entregarla; pero el comprador, en cambio,
deber pagar el precio.
Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador soportar
igualmente el deterioro porque habr de recibirla en el estado en que se encuentre.
Como justa compensacin, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras
de la cosa y, como se dijo, sus frutos.
La regla es aplicable a la venta de cosas genricas que se hace en bloque o que
deben ser pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.
111

__________________________________________________________________________________________________
9.2
Excepciones a la regla general: riesgo de cargo del vendedor.
La regla anterior tiene ciertas excepciones, derivadas del art. 1550 y de las
disposiciones especiales de la compraventa, conforme a las cuales el riesgo ser de
cargo del vendedor, cuestin que tendr lugar en los casos que a continuacin se
indican.
(i)
Cuando las partes expresamente han pactado que ser de cargo del
vendedor la prdida o deterioro que sobrevenga an por caso fortuito;
(ii)
Cuando la venta est subordinada a una condicin suspensiva, la prdida
fortuita de la cosa debe soportarla el vendedor, cuando sta sobreviene pendiente
la condicin (art. 1820 en relacin a la regla del art. 1486).
Junto con extinguirse la obligacin del vendedor de entregar la cosa, se extingue la
del comprador de pagar el precio. Soporta el vendedor el riesgo porque sufre la
prdida de la cosa, sin recibir ninguna compensacin.
La prdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe recibir
la cosa en el estado de deterioro en que se encuentre, sin derecho a que se le rebaje
el precio.
La disposicin advierte que es menester que la condicin se cumpla. Si falla la
condicin, no hay ni ha habido contrato y la prdida o deterioro pertenecern al
dueo de la cosa, el frustrado vendedor.
(iii) En la venta al peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar,
contar o medir tienen por objeto determinar la cosa vendida, la prdida, deterioro
o mejoras pertenecen al comprador solamente desde el momento en que se
realizan tales operaciones.
(iv) En la venta al gusto, los riesgos son del comprador desde que manifiesta
que la cosa le agrada. Antes, son de cargo del vendedor.
(v)
Cuando la cosa se destruye durante la mora del vendedor; y
(vi) Cuando el vendedor se oblig, por contratos distintos y no vinculados, a

entregar a dos o ms personas una misma cosa.
112

__________________________________________________________________________________________________
9.3
Venta de cosas genricas.
Si la venta es de gnero, se siguen las reglas generales, segn las cuales la prdida
del gnero es para el deudor, en nuestro caso, para el vendedor. Obligado a la
entrega, subsistir su obligacin, porque el gnero no perece.
10.
LA ENTREGA DE LOS PREDIOS RSTICOS.
10.1
mbito de aplicacin de estas reglas especiales.
La regla de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, recibe especial
aplicacin en la venta de bienes races, y como esta reviste en concepto de la ley
mayor importancia, ha reglamentando en los arts. 1831 a 1836 los efectos que se
producen cuando el vendedor no entrega al comprador la extensin de terreno
sealada en el contrato. Las reglas que se establecen en estos artculos son distintas,
segn que el predio se venda con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo
cierto.
Las disposiciones de los artculos mencionados se aplican a los predios rsticos y
no a los urbanos. En efecto, la historia fidedigna del establecimiento de la ley
comprueba lo anterior: en los proyectos del Cdigo, el art. 1831 se refera a la venta
de fincas, expresin genrica que abarca tanto a los predios rsticos como urbanos.
En la revisin, se sustituy la palabra finca por la expresin predios rsticos, lo
que pone en evidencia la intencin de limitar a estos ltimos el alcance de sus
disposiciones. Nuestra jurisprudencia tambin lo ha entendido as.
Cabe precisar que atendiendo al sentido natural y obvio de las palabras, predio
rstico es el que se destina a la produccin de frutos naturales, o sea, el destinado
al cultivo y aprovechamiento agrcola, y predio urbano es el destinado a casahabitacin, almacenes, oficinas u otros objetos anlogos. Lo que caracteriza a una y
otra clase de predios no es su ubicacin, sino su destino: si el predio est destinado
a cultivos agrcolas, es rstico, aunque est situado dentro del radio urbano de una
ciudad. En nuestro ordenamiento jurdico existen una serie de normas legales que,
para determinados efectos, han definido, aunque de modo no uniforme, los
conceptos inmueble rstico e inmueble urbano (vgr. Ley 16.640, DL 3.516, Ley
18.101, DL nmero 993).
113

__________________________________________________________________________________________________
10.2
Regla general acerca de la forma en que puede venderse un predio rstico.
Segn el art. 1831, un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida o
como una especie o cuerpo cierto. Esto significa que la venta puede verificarse
tomando en consideracin la cabida del predio o desentendindose de ella.
La regla general es que los predios rsticos se estiman vendidos como especie o
cuerpo cierto y no en relacin a su cabida, porque el art. 1831, despus de
determinar los diversos casos en que la venta se entiende hecha con relacin a la
cabida, dice en su inciso final que en todos los dems casos se entender que el
predio se vende como una especie o cuerpo cierto. De lo anterior se desprende que
cada vez que se vende un predio rstico sin hacer ninguna de las enunciaciones
que segn el art. 1831 indican que el predio se vende en relacin a su cabida,
habra que entender que se ha vendido como un cuerpo cierto. Este ser un hecho
que en cada caso determinar el juez, en atencin a las circunstancias del contrato,
porque se trata de una cuestin que depende exclusivamente de la voluntad de las
partes, lo que no obsta para dar la regla general anteriormente expuesta.
10.3
Cundo se entiende que la venta es en relacin a la cabida.
Se comprende que si se vende un predio con relacin a su cabida o superficie,

pueden surgir dificultades con motivo de que la cabida real sea mayor o menor
que la expresada en el contrato y que tales dificultades no pueden plantearse si la
venta se hace sin tomar en cuenta la superficie o cabida del predio.
Importa precisar, por lo tanto, cundo se entiende vendido un predio con relacin
a la cabida y cundo como especie o cuerpo cierto.
Por cabida, se entiende la superficie del inmueble, normalmente expresada en
hectreas1 o en metros cuadrados, segn se trata de predios rsticos o urbanos.
As, por ejemplo, se vende por cabida, cuando se estipula que se paga $ 1.000.000.por hectrea o 10 Unidades de Fomento por metro cuadrado, siendo entonces
determinante la superficie del fundo o lote. Cabe precisar que aun cuando el inciso
2 del art. 1831 seala que la venta se hace en relacin a la cabida siempre que sta
se exprese de cualquier modo en el contrato, esta aseveracin no es tan exacta,
pues no basta hacer referencia a la cabida para que la venta se entienda hecha en
tal forma; en efecto, del estudio del art. 1831 se desprende que la venta se hace con
relacin a la cabida cuando sta ha sido determinada en el contrato, cuando
adems ha sido un elemento determinante en la celebracin del contrato y cuando
114

__________________________________________________________________________________________________
el precio se ha fijado en relacin a dicha cabida. En cambio, cuando en el contrato

se ha sealado la cabida solamente por va informativa, cuando no se ha
contratado en atencin a ella, sino tomando como elementos determinantes -entre
otros- la ubicacin del predio, su destinacin, su cabida, etc., la venta se entender
hecha como cuerpo cierto.
En sntesis, se entender la venta en relacin a la cabida cuando concurran los
siguientes requisitos copulativos: (i) Que la cabida se exprese en el contrato; (ii)
Que el precio se fije en relacin a ella; y (iii) Que las partes no renuncien a las
acciones previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo indicado
en el contrato.
El art. 1831, inc. 3, expresa: Es indiferente que se fije directamente un precio total,
o que ste se deduzca de la cabida o nmero de medidas que se expresa, y del
precio de cada medida. Y en el inc. 4 aade: Es asimismo indiferente que se
exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones de diferentes
calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulte el
precio total y la cabida total.
Por su parte, se entender venta como cuerpo cierto: (i) Si la cabida no se expresa
en el contrato; o (ii) Si las partes mencionan la cabida como un antecedente ms,
puramente ilustrativo, y entre otros que consideran; o (iii) Si las partes renuncian a
las acciones previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo
indicado en el contrato.
10.4
Situaciones que pueden presentarse en la venta en relacin a la cabida.
En la venta hecha con relacin a la cabida podr plantearse una de estas dos
cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida
declarada en el contrato.
a)
La primera situacin es que la cabida real sea mayor que la cabida
declarada en el contrato.
La cabida real puede ser poco o mucho mayor, y naturalmente las consecuencias
sern diferentes. El legislador ha debido sealar una pauta exacta. Considera que
la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la dcima
parte del precio de la verdadera cabida.
115

__________________________________________________________________________________________________
a.1) La cabida es poco mayor cuando el precio que corresponde a la

cabida sobrante no excede a la dcima parte del precio de la cabida real. El art.
1832 establece que en este caso, el nico efecto es que el comprador est obligado a
aumentar proporcionalmente el precio para pagar el exceso.
Ejemplo: se vende un predio de 100 hectreas con relacin a su cabida, fijndose la
suma de $ 100.000.- por hectrea, y el vendedor entrega 102 hectreas; el
comprador deber completar el precio, porque el precio de la cabida que sobra -$
200.000.-, no excede a la dcima parte del precio que corresponde a la cabida real,
esto es, $ 1.020.000.- Dicho en otras palabras, el precio adicional a pagar por el
comprador, no supera el 10% del precio real.
a.2) La cabida es mucho mayor cuando el precio que debe pagarse por
la cabida sobrante excede en ms de una dcima parte el precio de la cabida real. El
art. 1832 establece que en este caso, podr el comprador aumentar proporcionalmente
el precio o desistirse del contrato, a su arbitrio; y si opta por la ltima alternativa,
vale decir por pedir la resolucin del contrato, tendr derecho a indemnizacin de
perjuicios.
Ejemplo: el vendedor entrega 120 hectreas, y el precio de la cabida que sobra es de
$ 2.000.000.-, monto que excede a la dcima parte del precio que corresponde a la
cabida real, es decir, $ 1.200.000.b)
La segunda situacin que contempla el art. 1832, en su inciso 2, es aquella
en que la cabida real es menor que la cabida declarada. Tambin hay que
distinguir si la cabida real es poco o mucho menor. Considera el legislador que la
cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta excede de la
dcima parte del precio de la cabida declarada.
b.1) La cabida es poco menor cuando el precio de la cabida que falta no
alcanza a la dcima parte del precio de la cabida completa. El art. 1832 establece
que en este caso el vendedor est obligado a completar la cabida y si esto no fuere
posible, o si el comprador no lo exigiere, se rebajar proporcionalmente el precio a fin
de que el comprador pague lo que efectivamente ha recibido.
Ejemplo: si se vende un predio de 100 hectreas, con relacin a su cabida, y el
precio es de $ 1.000.000.- por hectrea, y el vendedor entrega solamente 98
hectreas, estamos en presencia del caso previsto, porque el precio de la cabida que
116

__________________________________________________________________________________________________
falta, $ 2.000.000.-, es inferior a la dcima parte de la cabida declarada o completa,

es decir, $ 10.000.000.b.2) La cabida es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta
alcanza a ms de la dcima parte del precio de la cabida completa. El art. 1832
establece que en este caso podr el comprador aceptar la disminucin del precio o
desistirse del contrato y pedir la correspondiente indemnizacin de perjuicios.
Ejemplo: si en el caso anterior, el vendedor ha entregado solamente 80 hectreas,
en circunstancias de que la dcima parte del precio de la cabida completa o
declarada es $ 10.000.000.-, y el precio de la cabida que falta es de $ 20.000.000.-, el
comprador tendr el derecho alternativo indicado.
10.5
Venta del predio como especie o cuerpo cierto.
La compraventa de un predio rstico como cuerpo cierto no plantea ningn

problema de cabida; justamente para zanjar toda dificultad al respecto los
contratantes realizan la venta ad corpus.
El art. 1833, inc. 1, establece esta consecuencia: no habr derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere
la cabida del predio.
Pero aunque no pueda suscitarse cuestin por la superficie del predio, el vendedor
debe entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2 del art. 1833
establece que si se vende con sealamiento de linderos, estar obligado el
vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le
exigiere, se observar lo prevenido en el inc. 2 del artculo precedente.
Pese al tenor de la norma recin citada, en nuestro medio no se concibe una venta
sin sealamiento de linderos. Tal venta no podra inscribirse porque el art. 78 del
Reglamento del Conservador dispone que en la inscripcin se mencione el
nombre y linderos del fundo y el art. 82 aade que la falta absoluta en los ttulos
de alguna de las designaciones legales slo podr llenarse por medio de escritura
pblica.
Por lo tanto, ser menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos
excede o no de la dcima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el
comprador podr reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podr
117

__________________________________________________________________________________________________
pedir la rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con indemnizacin de
perjuicios.
10.6
Aplicacin de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderas.
El art. 1835 dispone que las reglas de los arts. 1832 y 1833 se aplican a cualquier
todo o conjunto de efectos o mercaderas.
As, por ejemplo, si se vende un rebao de 100 animales, a razn de $ 20.000 cada
uno y faltan algunos, el comprador podr pedir que se le entreguen los que faltan,
que se rebaje el precio o desistir del contrato, segn los varios casos.
10.7
Prescripcin de las acciones.
Dispone el art. 1834 que las acciones que se originan en los arts. 1832 y 1833,
prescribirn en el plazo de un ao, contado desde la entrega. Se trata de una
prescripcin de corto plazo. Cabe destacar que el plazo se cuente desde la entrega
del predio, lo que resulta lgico, pues slo desde que ella se realiza puede el
comprador cerciorarse de si el predio tiene o no la cabida que le corresponde.
Cuatro son las acciones que prescriben en el plazo sealado:
(i)
La del vendedor, para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es
mayor que la declarada (salvo que la cabida real sea de tal magnitud, que el
comprador pueda desistirse del contrato);
(ii)
La del comprador, para pedir la rebaja del precio cuando la cabida real es
menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el
comprador prefiera desistirse del contrato);
(iii) La del comprador, para exigir la entrega de la cabida que falta cuando la
cabida real es menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal
magnitud, que el comprador prefiera desistirse del contrato);
(iv)
La del comprador, para desistirse del contrato, en los casos indicados.
Sin perjuicio de lo anterior, el art. 1836 establece que las mencionadas acciones no
impiden a las partes entablar la accin rescisoria por lesin enorme, lo que tiene
118

__________________________________________________________________________________________________
lugar cuando existe desproporcin grave en la equivalencia de las prestaciones,

tratndose de bienes races.
11.
CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE ENTREGA DE LA COSA

VENDIDA.
El incumplimiento de la obligacin del vendedor de entregar la cosa produce las

consecuencias que prev la regla general del art. 1489: el derecho alternativo para
el comprador de pedir el cumplimiento o la resolucin del contrato, con
indemnizacin de perjuicios.
El art. 1826, inc. 2, reproduce esta regla general: Si el vendedor por hecho o culpa
suya ha retardado la entrega, podr el comprador a su arbitrio perseverar en el
contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los
perjuicios segn las reglas generales.
Seala la disposicin las condiciones en que el comprador puede optar por el
ejercicio de estos derechos:
a)
Es preciso que el vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, ms
exactamente, que se encuentre en mora de cumplir.
b)
Es menester, adems, que el comprador haya pagado o est pronto a pagar
el precio o haya estipulado pagarlo a plazo.
ii.
Obligacin de saneamiento de la cosa vendida
1.
ASPECTOS GENERALES
SANEAMIENTO.
FINES
DE
LA
ACCIN
DE
Se desprende del art. 1824, que la segunda obligacin que la compraventa impone
al vendedor es el saneamiento de la cosa vendida. El vendedor no cumple su
obligacin con la sola entrega de la cosa al comprador, sino que es necesario
adems que la entregue en condiciones tales, que el comprador pueda gozar de ella
tranquila y pacficamente, a fin de que pueda obtener la utilidad que se propuso al
celebrar el contrato.
119

__________________________________________________________________________________________________
Puede suceder que despus de entregada la cosa, no le sea posible al comprador

usar y gozar de la misma tranquila y pacficamente, sea porque hay personas que
tienen derechos sobre la cosa vendida anteriores al contrato de compraventa y que
de ejercerse importaran en la prctica un menoscabo o despojo para el comprador;
sea porque la cosa vendida adolezca de vicios o defectos que la hagan inepta para
obtener de ella la utilidad que el comprador se propona.
En cualquiera de estas circunstancias, el vendedor no habr cumplido su
obligacin, porque esta, como hemos dicho, no es solamente la de entregar, sino
tambin la de proporcionar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la
cosa.
La ley viene entonces en auxilio del comprador, y le da accin para obligar al
vendedor a que le proporcione el goce tranquilo y pacfico de la cosa vendida o si
esto no fuere posible, para que le indemnice los perjuicios. La accin de
saneamiento busca precisamente sanear una cosa de los gravmenes o defectos de
que adolece.
La accin entonces, comprende dos objetos, sealados en el art. 1837: (i) Amparar
al comprador en el goce y posesin pacfica de la cosa vendida; (ii) Reparar los
defectos o vicios ocultos de que adolezca la cosa vendida, denominados
redhibitorios.
La accin de saneamiento viene a ser entonces el arma que la ley pone en manos
del comprador para que se defienda ante los hechos descritos, que le turban en su
posesin tranquila y til.
Fluye de lo anterior que la obligacin de saneamiento no se hace exigible
inmediatamente de celebrado el contrato de compraventa, como ocurre con la
obligacin de entregar, sino que es exigible cuando se produce un hecho que la
haga necesaria. De ah que no se conciba una compraventa sin obligacin de
entregar la cosa, pero perfectamente puede concebirse una compraventa sin la
obligacin de saneamiento.
Mientras no se produzcan alguno de los hechos indicados, la obligacin de sanear
se mantiene en estado latente. Por ello se dice que la accin de saneamiento es una
accin defensiva y los hechos que autorizan su ejercicio son los derechos que
pretenden terceros sobre la cosa por causas anteriores al contrato, y los vicios o
defectos ocultos de la cosa. Como precisa un fallo de la Corte Suprema de mayo de
120

__________________________________________________________________________________________________
1955, la palabra sanear ha de interpretarse en un sentido jurdico, como la de

amparar al adquirente de la cosa en contra de toda perturbacin de la posesin
pacfica de ella, ya sea por hechos que en s mismos no sean viciosos, como son los
que dan origen a la eviccin, ya sea por vicios o defectos inherentes a la cosa
adquirida, como son aquellos que dan origen a la redhibicin.
2.
CARACTERSTICAS DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.
De lo expuesto, podemos concluir que la obligacin de saneamiento tiene dos

caractersticas fundamentales:
a)
Es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa: se entiende
incorporada en ella sin necesidad de clusula especial, pero las partes pueden
excluirla o limitar su alcance, mediante estipulacin expresa. La obligacin de
entrega, en cambio, es de la esencia de la compraventa.
b)
La obligacin de saneamiento tiene un carcter eventual, puede o no hacerse
exigible, segn acontezcan o no los hechos descritos. Cuando el comprador es
turbado en su posesin por actos de un tercero que pretende derechos sobre la
cosa, se produce la eviccin. Cuando se trata de defectos ocultos de la cosa, que
imposibilitan al comprador para sacar provecho de ella, hay vicios redhibitorios.
No se debe confundir entonces la eviccin y los vicios redhibitorios, por una parte,
con la obligacin de saneamiento, por otra parte, porque hay entre ellos la
diferencia que va de la causa al efecto. La eviccin o los vicios redhibitorios son la
causa que autoriza al comprador para exigir al vendedor el saneamiento.
3.
SANEAMIENTO DE LA EVICCIN.
3.1
Objeto de la obligacin de saneamiento de la eviccin.
La obligacin de sanear la eviccin tiene por objeto, como expresa el art. 1837,
amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida.
Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea vctima de
la agresin de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su
goce y turben su posesin. Si fracasa en su empresa y sobreviene la eviccin, o sea,
es privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada, est obligado el
vendedor a indemnizarle.
121

__________________________________________________________________________________________________
Por tanto, la obligacin de saneamiento de la eviccin persigue dos fines o se

desarrolla en dos etapas: (a) defender al comprador contra los terceros que
reclaman derechos sobre la cosa; e (b) indemnizar al comprador si la eviccin, no
obstante, se produce.
3.2
Naturaleza de la obligacin de saneamiento.
La obligacin de saneamiento de la eviccin, en cuanto se traduce en defender al

comprador, es una obligacin de hacer. El hecho debido consiste en asumir la
defensa del comprador.
En cuanto la obligacin de saneamiento se convierte en la de indemnizar al
comprador evicto, es una obligacin de dar.
El art. 1840 seala las consecuencias de estas caractersticas; en suma, consisten en
que la obligacin, en su primer aspecto, es indivisible y divisible en el segundo.
Dice el art. 1840: La accin de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente
intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde
que a la obligacin de amparar al comprador en la posesin, sucede la de
indemnizarle en dinero, se divide la accin; y cada heredero es responsable
solamente a prorrata de su cuota hereditaria. La misma regla se aplica a los
vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa.
Si son varios los deudores de la obligacin de saneamiento pluralidad que puede
ser originaria o derivativa la accin del comprador para exigir que se le ampare
es indivisible.
No se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la
obligacin no es susceptible de ejecucin parcial.
Fracasada la defensa y producida la eviccin, la obligacin de indemnizar al
comprador es divisible; su objeto es pagar una suma de dinero. Se divide entre los
vendedores por partes iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas.
3.3
Requisitos para que sea exigible la obligacin de saneamiento.
Para que se haga exigible la obligacin del vendedor de amparar al comprador en

el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, es menester que sea turbado en
122

__________________________________________________________________________________________________
dicho dominio y posesin. En otros trminos, es preciso que el comprador se vea

expuesto a sufrir eviccin de la cosa.
No basta, sin embargo, que el comprador sea turbado en el dominio y posesin de
la cosa; es necesario que el comprador haga saber al vendedor la turbacin de que
es vctima para que acuda en su defensa. En otras palabras, es menester que el
vendedor sea citado de eviccin.
Por lo tanto, para que el vendedor est obligado al saneamiento se requiere: (a)
que el comprador se vea expuesto a sufrir eviccin de la cosa comprada, y (b) que
el vendedor sea citado de eviccin.
3.4
La eviccin.
(i)
Concepto de eviccin.
La eviccin es el resultado de una derrota judicial sufrida por el comprador. En

efecto, el art. 1838 dispone: Hay eviccin de la cosa comprada cuando el
comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Pero el
concepto que resulta de esta disposicin es incompleto. La privacin que sufra el
comprador debe provenir de una causa anterior a la celebracin del contrato de
compraventa. El art. 1839 expresa que el vendedor es obligado a sanear al
comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en
cuanto se haya estipulado lo contrario.
Del tenor de lo dispuesto en los arts. 1838 y 1839, puede definirse la eviccin como
la privacin del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a
consecuencia de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.
Eviccin viene del latn evincere, que quiere decir derrotar, despojar o vencer a otro
en un litigio; y efectivamente, la eviccin es la derrota que sufre el comprador en
un litigio. La eviccin no es pues un derecho o una obligacin, sino que un hecho
que produce consecuencias jurdicas: da al comprador el derecho a reclamar el
saneamiento e impone al vendedor la obligacin de sanear.
(ii)
Requisitos de la eviccin.
De lo anteriormente dicho se desprende que para que haya eviccin se requiere: (i)
que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida; (ii) que esta
123

__________________________________________________________________________________________________
privacin tenga lugar por una sentencia judicial, y (iii) que la privacin provenga
de una causa anterior a la compraventa.
a)
Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, a

consecuencia de un derecho que reclame un tercero.
Lo que constituye esencialmente la eviccin es la privacin que experimenta el

comprador de todo o parte de la cosa. La eviccin puede ser, por lo tanto, total o
parcial. Cualquiera que sea la magnitud de la turbacin que sufra el comprador
tiene derecho al saneamiento.
La privacin es total, en el caso de que el tercero sea dueo de toda la cosa o
acreedor hipotecario del bien raz; ser parcial, cuando el tercero sea comunero de
la cosa, o cuando se le reconozca tener sobre ella un usufructo, censo o
servidumbre.
En relacin a la hiptesis de eviccin total o parcial por existir derechos sobre la
cosa comprada, un fallo de la Corte de Santiago de octubre de 1911, deja en claro
que debe entenderse que el comprador es privado de una parte de la cosa vendida
cuando es condenado por sentencia judicial al pago de una cierta suma de dinero
proveniente de unos censos que gravaban la propiedad vendida y que no fueron
considerados en la compraventa, pues se le priva de la cosa en la parte
correspondiente al valor a que sube la condena. Por consiguiente, procede en este
caso la eviccin, sin que se necesite para su existencia que el comprador haya sido
privado de todo o parte de la cosa material comprada, pues basta para este efecto
que lo sea de una parte de su valor o precio que la representa. En la misma lnea,
Pothier sealaba que Se da el nombre de eviccin, no slo a la sentencia que pura
y simplemente condena a entregar una cosa, sino tambin a la que condena a
entregar una cosa, pagar u obligarse a hacer una cosa. Por esta razn, si el
comprador de una finca, en virtud de haberse interpuesto accin hipotecaria, se ve
obligado al pago del crdito para evitar el abandono de la misma, que vale tanto o
ms que el crdito del demandante, este comprador, en tal caso, sufre eviccin de
la cosa que se le ha vendido, que no puede conservar sino a fuerza de entregar
dinero; por lo que queda el vendedor obligado a responderle de esta eviccin con
el reembolso de lo que pag por l.
b)
Que la eviccin se produzca por sentencia judicial, que desposea total o

parcialmente al comprador de la cosa.
124

__________________________________________________________________________________________________
Puesto que la eviccin es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y
una sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa. Se siguen de lo dicho
diversas consecuencias que importa destacar:
Que no hacen exigible la obligacin de sanear, los reclamos
extrajudiciales de terceros. En tales casos, el comprador no puede invocar la
obligacin en contra del vendedor, sin perjuicio del derecho que le confiere el art.
1872, 2 (abstenerse de pagar el precio al vendedor, depositndolo con autorizacin
de la justicia).
Asimismo, tampoco hace exigible la obligacin de sanear, la entrega o
abandono voluntario que haga el comprador a un tercero, de la cosa comprada,
por legtimos que parezcan ser los derechos de tal tercero.
Tampoco hace exigible la obligacin de sanear, las turbaciones de
hecho que sufre el comprador, las que debe repeler por s mismo (el mismo
principio, en el art. 1930). En otras palabras, el vendedor slo est obligado a
responder por las turbaciones de derecho, cuando terceros interponen acciones
judiciales en contra del comprador.
En una hiptesis sin embargo, puede darse el caso de que se produzca la eviccin,
sin mediar una sentencia judicial, conforme al art. 1856. El caso es aquel en que el
vendedor, citado al juicio, se allana a las pretensiones del tercero. Asumiendo el
vendedor la responsabilidad que le cabe por la eviccin, y aceptando el comprador
igualmente el mejor derecho del tercero, restituye dicho comprador a dicho tercero
la cosa. En todo caso, se requiere siempre un proceso.
c)
Que la privacin que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la

venta.
El art. 1839 exige, perentoriamente, que la causa de la eviccin sea anterior a la

celebracin del contrato de compraventa: El vendedor es obligado a sanear al
comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en
cuanto se haya estipulado lo contrario. El art. 1843 insiste en que el comprador
debe citar de eviccin al vendedor, cuando se le demanda la cosa por causa
anterior a la venta.
125

__________________________________________________________________________________________________
Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta las soporta

exclusivamente el comprador. El vendedor es por completo extrao a la eviccin.
Las partes, sin embargo, pueden convenir otra cosa.
Se comprende esta exigencia, porque de otra manera el despojo o la privacin que
sufre el comprador, no puede ser imputable a culpa o hecho del vendedor.
3.5
Deberes del vendedor en caso de eviccin.
Cmo se adelant, la obligacin de sanear que pesa sobre el vendedor no slo le

impone el deber de indemnizar al comprador cuando ha sido despojado de la cosa
comprada, sino tambin el de ampararlo para evitar que el despojo se produzca.
As, la obligacin de sanear la eviccin comprende para el vendedor dos fases, o
puede descomponerse en dos obligaciones que recaen sobre objetos distintos y que
deben cumplirse en oportunidades diversas. A estas dos etapas de la obligacin de
sanear la eviccin alude el art. 1840.
En primer trmino, debe prestar amparo al comprador para que obtenga un
resultado favorable en el juicio iniciado en su contra. Y si a pesar de ello pierde el
juicio, debe indemnizarle de todo el dao que sufra el comprador a consecuencia
del fallo. Entonces, dentro de la obligacin general de sanear la eviccin, van
comprendidas en realidad dos obligaciones especficas:
a)
Una obligacin de hacer, la de amparar o defender al comprador en el juicio
que el tercero ha iniciado, haciendo cesar toda turbacin o embarazo; este es el
objeto principal de la obligacin de sanear; esta primera obligacin, siendo de
hacer es indivisible y puede intentarse, si los vendedores fueren dos o ms, contra
cualquiera de ellos, o contra cualquiera de los herederos del vendedor, si ste
falleciere;
b)
Terminada la primera etapa y resuelto el litigio en forma desfavorable para
el comprador, la obligacin de hacer se transforma en una obligacin de dar, la que
se traduce en una obligacin de pago de la eviccin, en indemnizar al comprador
los perjuicios que ha experimentado por la prdida de la cosa. Esta obligacin es
divisible y por ende cada uno de los herederos del vendedor responde solamente de
su cuota, o si son varios los vendedores, cada uno responde a prorrata en el
dominio que tena sobre la cosa vendida.
126

__________________________________________________________________________________________________
3.6
Citacin de eviccin.
(i)
Concepto.
Interpuesta la demanda por el tercero en contra del comprador, nace

inmediatamente para el vendedor la obligacin de amparar al comprador en la
posesin y goce de la cosa, amparo que se traduce en la intervencin personal y
directa del vendedor en el juicio, asumiendo el rol del demandado.
A fin de que esta intervencin se efecte, el art. 1843 establece que el comprador a
quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deber citar al
vendedor para que comparezca a defenderlo. La citacin de eviccin es entonces el
llamamiento que en forma legal hace el comprador a su vendedor, para que comparezca a
defenderlo al juicio.
La falta de citacin exonera totalmente de responsabilidad al vendedor: Si el
comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al
saneamiento (art. 1843, inc. 3). Por ende, La citacin de eviccin es de la mayor
relevancia, pues si el comprador la omitiere, el vendedor no ser obligado al
saneamiento. En efecto, si el comprador no le hace saber la existencia del juicio, no
puede culprsele de que no haya defendido al comprador. La negligencia, en tal
caso, es del ltimo.
(ii)
Procede en cualquiera clase de juicio.
La citacin de eviccin es posible en cualesquiera clase de juicios, como lo prueba

la historia fidedigna del establecimiento de la ley, pues en el proyecto de CPC, la
citacin de eviccin figuraba en los trmites del juicio ordinario, y la Comisin
Revisora opt por colocarla entre los procedimientos especiales, dejando
constancia en las actas que se procedi de esta forma, porque la citacin de
eviccin no es un trmite exclusivo de los juicios ordinarios, sino de todo juicio.
La jurisprudencia tambin lo ha ratificado. As, en un fallo de agosto de 1981, de la
Corte de Santiago, se afirma que el vendedor est obligado a sanear la eviccin
cualquiera que sea la naturaleza o el procedimiento a que se sujete el juicio en que
se dicte la sentencia en que se produce.
127

__________________________________________________________________________________________________
(iii)
A quien puede citarse de eviccin.
El art. 1841 dispone: Aquel a quien se demanda una cosa comprada podr
intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la accin de
saneamiento que contra dicho tercero competera al vendedor, si ste hubiese
permanecido en posesin de la cosa.
Cabe preguntarse, al tenor del art. 1841, si el comprador puede citar de eviccin a
cualesquiera de los antecesores de su vendedor o solamente al antecesor inmediato
del ltimo.
La tendencia de la jurisprudencia ha experimentado un cambio sobre el particular,
al interpretar el art. 1841.
Inicialmente, la Corte Suprema concluy que el art. 1841 era limitativo y que el
comprador poda dirigirse solamente contra su vendedor y contra el antecesor
directo e inmediato de su vendedor. As, en fallos de julio de 1921 y mayo de 1926
del mximo tribunal, se asienta la siguiente doctrina: el art. 1841 faculta al
comprador para subrogarse a su vendedor, ejercitando la accin que a ste
competera si hubiera permanecido en posesin de la cosa; pero este ltimo
precepto fija el lmite del derecho del comprador en cuanto a que slo puede saltar
a uno de sus antecesores en el dominio de la cosa para la citacin de eviccin. En
consecuencia, el ltimo comprador y actual poseedor de la cosa no puede citar de
eviccin a un vendedor que es, con relacin a l, el cuarto antecesor en el dominio
y posesin de la cosa que se quiere sanear. Del mismo modo, el comprador no
puede citar de eviccin a uno de los anteriores vendedores si median entre ambos
dos vendedores que no han sido citados.
Somarriva, discrepando de esta doctrina, expone que al art. 1841 no puede
atribursele carcter limitativo, sin contar con que el comprador de una cosa
adquiere todos los derechos que tenan sus antecesores, y entre estos derechos est
la accin de saneamiento de cada comprador contra su vendedor; luego, el ltimo
comprador rene estas acciones y puede ejercitarlas contra cualquiera de sus
antecesores.
La doctrina de Somarriva fue recogindose en los tribunales, modificndose la
tendencia inicial de la jurisprudencia; en fallos de septiembre de 1933, diciembre
de 1944 y agosto de 1949, todos de la Corte Suprema, se sostiene tambin que el
art. 1841 reconoce el principio de que el comprador puede citar de eviccin a una
128

__________________________________________________________________________________________________
persona distinta del vendedor directo, y no tiene el alcance de limitar o restringir

este principio al caso que considera como el de ms ordinaria ocurrencia, ni menos
el de consagrar una prohibicin relativamente a la citacin de eviccin de los
vendedores anteriores a aquellos a que se refiere expresamente. El art. 1841,
aunque emplee el singular al decir que el comprador puede intentar la accin de
saneamiento contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, no
hizo la limitacin a una sola persona, o sea, al vendedor de su vendedor, cuando la
causa de la eviccin o del peligro de la eviccin puede ser ocasionado por un
vendedor anterior, como sucede en la venta de cosa parcialmente ajena realizada
por el vendedor del vendedor. Innecesario sera que cada comprador fuera citando
de eviccin a su vendedor en una serie sucesiva de contratos y este derecho no se
le puede negar a cada uno de los compradores, ya que van adquiriendo todos los
derechos de su vendedor y, entre ellos, el de citar de eviccin a su respectivo
comprador, subrogndose cada uno de stos en los derechos de su vendedor en
cada contrato de la serie. El comprador puede oponer la excepcin de saneamiento
no slo a su vendedor o al vendedor de quien ste hubo la cosa, sino a cualquiera
de los vendedores anteriores hasta el que aparezca como responsable de la
eviccin.
(iv)
Forma y oportunidad de la citacin de eviccin.
El art. 1843, inc. 2, prescribe que la citacin de eviccin se har en el trmino

sealado por el Cdigo de Enjuiciamiento.
El Cdigo de Procedimiento Civil, en efecto, reglamenta la citacin de eviccin en
el ttulo V del Libro III en los siguientes trminos:
a)
La citacin debe solicitarse por el comprador y para que el juez la ordene
debern acompaarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud (art. 584,
inc. 2, del C.P.C.).
b)
La citacin debe hacerse antes de la contestacin de la demanda (art. 584,
inc. 1, del C.P.C.).
c)
Decretada la citacin, el juicio se paraliza por el plazo de diez das, si el
citado reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el juicio; si reside en otro
territorio jurisdiccional o fuera del territorio nacional, el plazo de diez das se
aumenta como el trmino de emplazamiento para contestar demandas (art. 585 del
C.P.C.).
129

__________________________________________________________________________________________________
d)
Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la
citacin, podr pedir el demandante que se declare caducado el derecho de aqul
para exigirla, o que se le autorice para llevarla a efecto, a costa del demandado (art.
585, inc. 2, del C.P.C.).
e)
Practicada la citacin, las personas citadas de eviccin dispondrn del
trmino de emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio,
suspendindose entre tanto el procedimiento (art. 586 del C.P.C.).
(v)
Efectos de la citacin de de eviccin.
El vendedor citado de eviccin debe defender al comprador y apersonarse al juicio

con tal objeto; violar su obligacin si no comparece. Una vez citado el vendedor,
puede presentarse una de las siguientes dos situaciones: (a) el vendedor no
comparece, o bien (b) el vendedor se apersona en el juicio.
Para efectos de anlisis, resulta conveniente analizar los efectos de la eviccin
durante el juicio y una vez dictada la sentencia.
a)
Durante el juicio.
a.1)
El vendedor no comparece al juicio.
Si el vendedor no comparece, vencido el trmino de emplazamiento de que

dispone para comparecer, continuar sin ms trmite el procedimiento (art. 587
del C.P.C.).
Su falta de comparecencia acarrea como lgica sancin la responsabilidad del
vendedor por la eviccin que se produzca. El art. 1843 prescribe que si el
vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, ser responsable de la
eviccin.
Pero esta regla tiene una justa excepcin. El comprador debe hacer lo que est de
su parte para impedir la eviccin; si deja de oponer alguna de aquellas excepciones
que slo a l competan y se produce como consecuencia la eviccin, no ser
responsable el vendedor, pese a que fue citado y no compareci al juicio. En este
sentido, segn el art. 1843, el vendedor no queda obligado al saneamiento cuando
130

__________________________________________________________________________________________________
el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, o por ello
fuere evicta la cosa.
As ocurrir, por ejemplo, si el comprador omiti deducir una excepcin de
prescripcin adquisitiva que, agregando a la suya la posesin de sus antecesores,
habra podido invocar.
Tocar al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el comprador
dispona de una excepcin suya que no opuso y que, por esta omisin, la eviccin
se produjo.
a.2)
El vendedor s comparece al juicio.
Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con l. La defensa del comprador, en

otros trminos, se traduce en que el vendedor asume, en lo sucesivo, el papel de
demandado en el litigio. El art. 1844 previene que si el vendedor comparece, se
seguir contra l solo la demanda.
El comprador, sin embargo, podr seguir actuando en el pleito como parte
coadyuvante. El mismo art. 1844 le concede esta facultad: Podr siempre
intervenir en el juicio para la conservacin de sus derechos. An ms, el
comprador deber intervenir en el pleito si dispone de excepciones que no puede
oponer el vendedor, so pena de no quedar ste responsable si, a causa de la
omisin del comprador, la cosa fuere evicta.
Al comparecer el vendedor puede asumir dos actitudes: allanarse o no al
saneamiento de la eviccin (art. 1845). Si el vendedor estudia la demanda y
reconoce que el tercero tiene la razn y que es intil seguir el juicio porque no
reportar sino gastos, se allanar a la demanda.
En tal caso, el comprador puede a su vez adoptar dos actitudes: (i) concordar con el
vendedor y dar por terminado el juicio, restituyendo la cosa al tercero demandante
y siendo debidamente indemnizado por el vendedor; o (ii) no conformarse con la
actitud del vendedor y optar por seguir el juicio por su propia cuenta. En el ltimo
caso, si la eviccin se produce en definitiva, el vendedor est obligado a
indemnizar al comprador, pero como no es justo hacerle responder por los gastos
del juicio que quiso evitar, ni hacerle pagar los frutos devengados durante el juicio
que el comprador se vio obligado a restituir, se exime al vendedor de responder
por tales conceptos.
131

__________________________________________________________________________________________________
b)
Una vez dictada la sentencia.
Esta puede resolver en favor del comprador o en favor del tercero que demanda la
cosa.
En el primer caso, la defensa del vendedor o del comprador ha sido eficaz y la
demanda ha sido rechazada. No hay eviccin y no le cabe al vendedor
responsabilidad alguna, salvo en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o
culpa del vendedor (art. 1855).
En el segundo caso, esto es, cuando el comprador es evicto o derrotado, cuando el
juicio se resuelve en favor del tercero demandante, y el comprador es despojado de
todo o parte de la cosa vendida, habiendo sido ineficaz la defensa del comprador o
del vendedor, la primitiva obligacin del vendedor (de hacer), se transforma en
una obligacin de dar (art. 1840).
Los perjuicios que el vendedor debe abonar sern distintos, sin embargo, segn
que la eviccin sea total o parcial.
Como cuestin previa, cabe sealar que si el vendedor se allana buenamente a
pagar los perjuicios, concluye all toda controversia y dificultad; pero lo ms
frecuente ser que el vendedor no se allane a indemnizar al comprador el dao
sufrido, o que exista entre las partes discrepancia acerca de la cuanta de los
perjuicios. El comprador deber entablar entonces en contra del vendedor una
nueva demanda, para obtener que se condene al segundo al pago de los perjuicios
y se determine su cuanta.
3.7
Indemnizaciones en caso de eviccin total.
El art. 1847 seala los diversos aspectos que el vendedor debe indemnizar al
comprador, en caso de eviccin total, vale decir, cuando es despojado ntegramente
de la cosa:
(i)
Restitucin del precio.
La ms importante, sin duda, de las prestaciones a que est obligado el vendedor

es la restitucin del precio que recibi del comprador.
132

__________________________________________________________________________________________________
Debe el vendedor restituir el precio aunque la cosa haya disminuido de valor, o

como dice el art. 1847, N 1, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga
menos. Esta regla tiene una justificada excepcin; si el menor valor de la cosa
proviene de deterioros de que el comprador se ha aprovechado, debe hacerse la
correspondiente rebaja del precio (por ejemplo, cuando el comprador, mientras
tuvo un predio forestal en su poder, tal parte de los bosques y vendi la madera,
de manera que el inmueble, al producirse la eviccin, vale menos).
(ii)
Pago de las costas del contrato.
La indemnizacin comprende, asimismo, las costas legales del contrato de venta

que hubieren sido satisfechas por el comprador (art. 1847, N 2).
Conviene recalcar que la prestacin se refiere slo a las costas legales del
contrato y en cuanto el comprador las hubiere pagado.
(iii)
Pago de frutos.
Debe pagar el valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueo, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845, esto es, cuando el
vendedor se allan a la demanda y el comprador opt por seguir el juicio, caso en
el cual el comprador carece de derecho para exigir al vendedor que le restituya el
valor de los frutos percibidos a partir de la defensa asumida por el comprador.
Cabe indicar que la obligacin del comprador frente al tercero demandante en
orden a restituirle los frutos, se rige por las normas generales de las prestaciones
mutuas, siendo la obligacin ms o menos onerosa, segn haya estado el
comprador de mala o buena fe. Recordemos que el poseedor de buena fe no est
obligado a la restitucin de los frutos percibidos antes de la contestacin de la
demanda (arts. 904 y siguientes).
(iv)
Pago de costas.
Debe pagar las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por
efecto de la demanda. Se trata tanto de las costas procesales como personales.
No se incluyen las costas en que el comprador haya incurrido defendindose,
despus que el vendedor se allan al saneamiento.
133

__________________________________________________________________________________________________
(v)
Pago del aumento del valor de la cosa evicta.
Debe pagar el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
Pero la ley establece limitaciones, tanto en lo concerniente al aumento de valor por
causa del hombre como en lo relativo a causas naturales.
(v.1) En cuanto al aumento de valor que haya experimentado la cosa por
mejoras, el vendedor tiene mayor o menor responsabilidad segn hubiere estado
de mala o buena fe (art. 1849):
-
Si estaba de buena fe, el vendedor debe reembolsar al comprador el valor de

las mejoras necesarias y tiles, siempre que ellas no hubieren sido pagadas
por el demandante;
Si estaba de mala fe, el vendedor debe abonar al comprador incluso las

mejoras voluptuarias.
(v.2) Tratndose del aumento de valor por causas naturales o por el

transcurso del tiempo, tambin ser determinante la buena o mala fe del vendedor
(art. 1850):
-
Si el vendedor estaba de buena fe: abonar hasta la cuarta parte que excediere
el precio de venta;
Si el vendedor estaba de mala fe: abonar todo el aumento de valor,

cualquiera sea su causa.
Cabe consignar que en las ventas forzadas, esto es, las que se hacen por intermedio
de la justicia y a peticin del acreedor y en las que el juez es el representante legal
del tradente, la indemnizacin de la eviccin se limita a la restitucin del precio
que haya producido la venta, conforme al art. 1851. Lo anterior obedece a una
razn de equidad, ya que el vendedor se vio obligado a enajenar, contra su
voluntad.
134

__________________________________________________________________________________________________
3.8
Indemnizaciones en caso de eviccin parcial.
La eviccin parcial es aquella en que se priva al comprador solamente de parte de

la cosa vendida. Sus consecuencias son diversas segn la magnitud de la eviccin.
Distingue la ley dos situaciones: a) la parte evicta es tal que sea de presumir que
sin ella no se habra comprado la cosa, y b) la parte evicta no es de tanta
importancia o el comprador no hace uso del derecho que le acuerda el art. 1852,
inciso final.
a)
Para el caso de que la eviccin sea de considerable magnitud, el art. 1852, inc.
4, dispone: Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es
tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho
a pedir la rescisin de la venta.
Tiene el comprador el derecho opcional de pedir la rescisin de la venta o el
saneamiento de la eviccin.
Regula el art. 1853 las relaciones entre comprador y vendedor, en caso de que el
primero opte por pedir la rescisin del contrato: En virtud de esta rescisin, el
comprador ser obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta
restitucin ser considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba
contraria; y el vendedor, adems de restituir el precio, abonar el valor de los
frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo
otro perjuicio que de la eviccin resultare al comprador.
b)
Para el caso de que la eviccin parcial no sea de tanta magnitud o el
comprador no quisiere pedir la rescisin del contrato, el art. 1854 dispone: En caso
de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisin de
la venta, el comprador tendr derecho para exigir el saneamiento de la eviccin
parcial con arreglo a los arts. 1847 y siguientes.
Esta vez el comprador no puede optar entre el saneamiento y la rescisin de la
venta; slo tiene derecho para pedir el saneamiento de la eviccin parcial.
135

__________________________________________________________________________________________________
3.9
A quienes corresponde y quienes pueden pedir el saneamiento por

eviccin.
La obligacin de sanear la eviccin pesa en primer trmino sobre el vendedor

(entendido como todos los vendedores precedentes) y en segundo trmino sobre
sus herederos y sus cesionarios, o sea, las personas a quienes el vendedor
transmiti o transfiri sus obligaciones.
A su vez, el derecho de exigir el saneamiento de la eviccin corresponde al
comprador y a las personas a quienes ste transmite o transfiere sus derechos.
3.10
Extincin de la accin de saneamiento de eviccin.
Se extingue la accin por renuncia, por prescripcin o por casos especiales

previstos por la ley.
(i)
Extincin por renuncia.
La obligacin de sanear la eviccin no es de la esencia del contrato de

compraventa, sino de su naturaleza, de manera que las partes pueden convenir
que se modifiquen sus efectos e incluso excluirla por completo. En diversas normas
se consigna lo anterior. Por de pronto, el art. 1839 declara que el vendedor es
obligado a sanear las evicciones con causa anterior a la venta, salvo en cuanto se
estipule lo contrario. Y el art. 1842 expresa: Es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que en ese pacto haya habido mala
fe de parte suya.
Hay mala fe cuando el vendedor conoca la causa de la eviccin y, sin darla a
conocer al comprador, estipul su irresponsabilidad. La ley sanciona este fraude
con la nulidad de la estipulacin.
A contrario sensu, es vlido el pacto y la consiguiente renuncia, si el vendedor
estaba de buena fe.
Por regla general, la renuncia del saneamiento de la eviccin, esto es, la
estipulacin acerca de que si la eviccin se produce, el vendedor no estar obligado
a sanearla, no exime al vendedor de la obligacin de restituir el precio; nicamente
libera al vendedor de la obligacin de abonar todos los dems perjuicios que se
indican en el art. 1847. No puede ser de otra manera, porque si el comprador fuere
136

__________________________________________________________________________________________________
despojado de la cosa y no pudiere exigir que al menos se le restituya el precio que

pag por ella, habra para el vendedor un enriquecimiento sin causa. Esta
obligacin de restituir el precio ntegro existe aunque se haya deteriorado la cosa o
disminuido de cualquier modo su valor, an por hecho o negligencia del
comprador, salvo en cuanto ste haya recabado provecho del deterioro (art. 1852,
1 y 2).
Slo en dos casos queda exonerado el vendedor de su obligacin de restituir el
precio (art. 1852, 3):
-
Si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa.
Cabe advertir que en este caso, un fallo de junio de 1884 de la Corte de Santiago
concluye que si el vendedor se obliga expresamente al saneamiento, debe
responder de l no obstante conozca el comprador el gravamen respecto del cual
ste pide a aqul dicho saneamiento. En otras palabras, slo en el silencio de las
partes, operar la excepcin que exonera al vendedor de la obligacin de restituir
el precio. An ms, en una sentencia de la Corte de Santiago de julio de 1880 se
afirma que para que el vendedor quede exonerado, ello debe estipularse
expresamente en el contrato. No sera suficiente el silencio de las partes y el
conocimiento del comprador acerca de que la cosa es ajena.
Cuestin dudosa es la relativa al conocimiento de los gravmenes que pesan sobre
la cosa vendida. Los fallos han sido contradictorios. En una sentencia de mayo de
1888 de la Corte de Santiago, se asienta la siguiente doctrina: el vendedor est
obligado al saneamiento y debe responder por el censo, aunque este se halle
inscrito, si la escritura de venta y la del antecesor de su vendedor no mencionan
dicho gravamen y el comprador lo ignoraba. No se puede calificar de negligencia
grave del comprador el hecho de no haber examinado el registro para percatarse si
la propiedad tena o no dicho gravamen, dado que en las escrituras que tuvo a la
vista, el censo en referencia no apareca gravando la propiedad vendida.
Alessandri, manifestando su acuerdo con el fallo, afirma que la inscripcin de una
servidumbre, hipoteca u otro derecho semejante en el Registro del Conservador de
Bienes Races no autoriza para suponer que el comprador haya conocido esas
evicciones, ya que bien pudo no haber visto tales inscripciones y para presumir ese
conocimiento por el hecho de existir la inscripcin sera menester una ley que
estableciera la presuncin y sta no existe.
137

__________________________________________________________________________________________________
En la posicin contraria, un fallo de octubre de 1879 de la Corte de Santiago

sostiene que no se puede pedir la resolucin de una compraventa basndose en
que el inmueble comprado est afecto a una hipoteca de que no se tena
conocimiento, pues ese gravamen debi ser conocido por el comprador en virtud
de estar inscrito en el Registro del Conservador de Bienes Races.
-
Si el comprador expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin,

especificndolo.
En este segundo caso, no es suficiente que se estipule en trminos generales la

irresponsabilidad del vendedor. Como se indica en un fallo de la Corte de Santiago
de septiembre de 1889, aunque en el contrato de compraventa se establezca una
clusula segn la cual la tradicin del inmueble vendido ha de hacerse sin
responsabilidad de ningn gnero para el vendedor, ello no exime a ste de la
obligacin de restituir el precio en caso de eviccin, si expresamente y
especificndolo, el comprador no tom sobre s la responsabilidad de una eviccin.
Cabe considerar que la expresin especificar exige describir el eventual peligro
de eviccin en el contrato, sealar, por ejemplo, que cierto tercero reclama
derechos sobre una parte del predio por tal causa.
En estos dos casos, el comprador en la prctica ha comprado la contingencia de
conservar o no la cosa en su poder, y en atencin a esa contingencia, se ha fijado el
precio de la venta, usualmente ms bajo que el convenido en circunstancias
normales.
(ii)
Extincin por prescripcin de la accin de saneamiento.
A este respecto, hay que distinguir entre el derecho que el comprador tiene para
citar de eviccin a su vendedor cuando es perturbado en la posesin tranquila y
pacfica de la cosa, y el derecho del comprador para exigir del vendedor, una vez
producida la eviccin, que lo indemnice con arreglo al art. 1847.
El derecho de citar de eviccin al vendedor no prescribe: es decir, mientras exista el
peligro o posibilidad de que el comprador pueda ser perturbado en la posesin
tranquila y pacfica de la cosa, existe tambin la posibilidad de poder citar de
eviccin al vendedor. As como la denuncia de obra ruinosa no prescribe mientras
exista el peligro de que se produzca un dao, as tambin el derecho de citar de
eviccin al vendedor no se extingue mientras haya peligro de que la eviccin se
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__________________________________________________________________________________________________
produzca. Por otra parte, sabemos que la exigibilidad de la obligacin nace cuando
el comprador es perturbado en la posesin de la cosa. Por ello, el derecho no puede
prescribir mientras no se produzca una causa de eviccin.
En cambio, es prescriptible la obligacin de saneamiento en cuanto se convierte en
la de indemnizar al comprador, una vez producida la eviccin o para emplear los
trminos del art. 1840, desde que a la obligacin de amparar al comprador en la
posesin, sucede la de indemnizarle el dinero.
El art. 1956 establece: La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro
aos; mas por lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas
generales. En consecuencia, prescriben en cinco aos la accin para reclamar la
restitucin del precio y en cuatro aos las acciones encaminadas a reclamar todas
las restantes indemnizaciones.
El art. 1856 concluye que se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de
eviccin; o si sta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la
cosa.
En suma, la prescripcin se vincula entonces a la obligacin de dar que caracteriza
la segunda fase del saneamiento de la eviccin. En cambio, la obligacin de hacer,
propia de la primera fase, no prescribe: cualquiera que sea la poca en que el
comprador sea perturbado en la posesin de la cosa, podr ejercitar su derecho de
citar de eviccin.
(iii)
Extincin por disposicin de la ley.
En algunos casos, la ley libera al vendedor completamente de la obligacin de

saneamiento, y en otros, slo parcialmente.
a)
Se extingue la obligacin parcialmente en los siguientes casos:
a.1) En las ventas forzadas, puesto que la indemnizacin se limita

solamente a la devolucin del precio. El art. 1851 dispone: En las ventas forzadas
hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la
eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido
la venta.
139

__________________________________________________________________________________________________
a.2) En el caso que el vendedor se allane a la demanda y por ende al

saneamiento, pero el comprador prosiga por su cuenta el juicio y a la postre sea
derrotado. El vendedor no responde por las costas del juicio ni por el valor de los
frutos percibidos durante el mismo y que el comprador debi restituir al
demandante (art. 1845).
b)
La obligacin de saneamiento se extingue por completo:
b.1) Si a pesar de no haber comparecido el vendedor al juicio despus de

citado, el comprador sin embargo no opuso alguna excepcin que slo a l
corresponda, y por ello fuere evicta la cosa: art. 1843, 3.
b.2) Si el comprador y el demandante, sin consentimiento del vendedor,
se someten al juicio de rbitros, y stos fallen contra el comprador: art. 1846 N 1.
Conforme a un fallo de agosto de 1878 de la Corte de Santiago, aun cuando se haya
sometido la resolucin a juicio de rbitro, sin consentimiento del vendedor, ste no
se encuentra excluido de pagar los gastos cuando el fallo ha sido favorable, segn
se deduce del art. 1846.
Alessandri critica esta sentencia, sealando que el vendedor tampoco est obligado
a pagar las costas del juicio si los rbitros fallaren a favor del comprador, no slo
en virtud del art. 1855, sino del mismo art. 1846, porque si en el caso de ser evicto
el comprador aqul no las abona, mucho menos las abonar no sindolo, ya que
para l cesa entonces toda responsabilidad.
b.3) Si el comprador perdi la posesin de la cosa por su culpa y de ello se
sigui la eviccin: art. 1846 N 2. Se justifica que en este caso, no sea exigible el
saneamiento de la eviccin, pues no se ha cumplido el tercer requisito de la misma,
a saber, que la privacin que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la
venta.
3.11
Contratos respecto de los cuales procede el saneamiento de la eviccin.
La jurisprudencia ha concluido que el saneamiento de la eviccin slo procede, por

regla general, en los contratos onerosos, aun cuando el legislador la haya tratado al
reglamentar la compraventa.
140

__________________________________________________________________________________________________
Por excepcin, procede en los contratos gratuitos cuando expresamente se ha

pactado el saneamiento o cuando el adquirente ha tenido que soportar gastos con
motivo de la tradicin. Lo anterior resulta lgico y guarda relacin con los
objetivos y alcances de la accin de saneamiento, esto es, de amparar a los
adquirentes que al ser privados de la cosa tradida han sufrido gastos y perjuicios,
toda vez que en virtud de la tradicin han dado un contravalor a cambio de la cosa
recibida. Esto no ocurre por lo general en los contratos gratuitos, salvo en los casos
expresamente contemplados por el legislador, como ocurre en las donaciones
remuneratorias o con causa onerosa en las que el donatario incurre en perjuicio
respecto de la eviccin de la cosa que el donante se propuso remunerarle por
servicios recibidos o cuando el donatario ha contrado una obligacin a cambio de
la tradicin de una cosa ajena a sabiendas (fallo de la Corte de Santiago, enero de
1987).
En otra sentencia de la Corte de Santiago, de abril de 1980, se afirma que la
obligacin de saneamiento va envuelta naturalmente en todo contrato oneroso y
tambin en algunos ttulos lucrativos: donaciones remuneratorias (art. 1435) y las
donaciones con causa onerosa en los casos particulares del art. 1423 del CC.
4.
SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.
4.1
Justificacin de la obligacin de saneamiento.
Las cosas se adquieren para proporcionar a su adquirente alguna utilidad, sea

material o moral. El comprador que adquiere una cosa lo hace entonces en el
entendido de que le ha de prestar la utilidad a que la cosa est destinada.
De tal forma, para que el vendedor cumpla su obligacin, no debe limitarse a
entregar la cosa al comprador y a proporcionarle la posesin pacfica, sino tambin
la posesin til de la cosa vendida. Puede suceder que el vendedor no entregue la
cosa en las condiciones sealadas en el contrato, y si bien proporciona al
comprador la posesin pacfica de la cosa, no proporciona la posesin til de ella,
porque la cosa no sirve para el objeto al cual, segn su naturaleza, se la destina.
Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen intil o aminoran su utilidad,
habr violado el vendedor su obligacin. El comprador podr representarle este
incumplimiento, en trminos que dependen de la magnitud de los vicios de la cosa
y de la medida en que la hagan inepta para proporcionar las ventajas que
persegua el comprador.
141

__________________________________________________________________________________________________
Dispone el comprador de la accin redhibitoria, cuya finalidad seala el art. 1857:

Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la
venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa
vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios.
4.2
Concepto de vicios redhibitorios y mbito de aplicacin.
No ha definido el Cdigo lo que se entiende por vicios redhibitorios; pero el art.

1858 ha sealado sus caractersticas. De la enumeracin que hace la disposicin
legal resulta que, en trminos generales, para merecer el calificativo de vicios
redhibitorios, los defectos de la cosa deben ser: a) contemporneos de la venta; b)
graves, y c) ocultos.
Por lo tanto, puede formularse la siguiente definicin de vicios redhibitorios: son
los vicios o defectos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, y
siendo ocultos, esto es, no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva
para su uso natural o slo sirva imperfectamente.
Como se indica en una sentencia de marzo de 1988 de la Corte de Santiago, se
refieren estos vicios a defectos fsicos de la cosa, a su mala calidad, que impide o
dificulta su uso natural, y no a los defectos jurdicos relacionados con posibles
prohibiciones legales para contratar o vicios del consentimiento sancionados con
otros remedios jurdicos, como la accin ordinaria de nulidad. En tal sentido, la
jurisprudencia ha concluido que los vicios redhibitorios slo pueden existir en las
cosas corporales, pero no en los derechos (Corte de Santiago, abril de 1879); en la
cesin de crditos personales, en que no se transfiere una cosa material susceptible
de uso, sino el derecho de cobrar una suma a un tercero y la expectativa eventual
de percibirla, no cabe la accin de saneamiento por vicios ocultos que la hagan
inadecuada para su uso, vicios que se hacen consistir en que algunos de esos
crditos resultaron incobrables (Corte Suprema, septiembre de 1926); en nuestra
legislacin, una hipoteca jams puede ser un vicio oculto: los gravmenes
hipotecarios, por su misma naturaleza, no pueden constituir impedimentos para
que el inmueble hipotecado sirva para su uso natural, y aun en el supuesto de que
el vendedor no manifieste la hipoteca al tiempo de la venta, el comprador ha
debido conocerla con mediana diligencia, por constar en un registro pblico (Corte
de Temuco, octubre de 1934 y marzo de 1936, Corte de Santiago, junio de 1928). En
relacin a los ltimos fallos, eventualmente podra configurarse la obligacin de
sanear la eviccin; recordemos que existen fallos dismiles acerca de si se podra o
142

__________________________________________________________________________________________________
no exigir por el comprador el saneamiento de la eviccin, si el vendedor no le dio

noticia de la existencia del gravamen que pesaba sobre un inmueble, considerando
que en tal hiptesis, el vendedor podra alegar que el comprador no pudo dejar de
saber que exista dicho gravamen, inscrito en un registro pblico.
La jurisprudencia francesa, por el contrario, aplica la regla general a la venta de
cosas incorporales, considerando como un vicio de ellas la causa capaz de
comprometer la utilizacin del derecho adquirido. Alessandri, inspirndose en esa
jurisprudencia, afirma que no hay razn para negar la accin redhibitoria en la
venta de una cosa incorporal. Agrega que si se venden valores de bolsa que estn
sujetos a un litigio que priva al comprador de percibir los dividendos que
producen, es evidente que adolecen de un vicio redhibitorio u oculto que los hace
impropios para su uso u objeto.
Relacionado con lo anterior, un fallo de la Corte de Santiago de marzo de 1988
resuelve que si se vende un automvil internado ilegalmente (sin que el
comprador conociera esta anomala), no puede valerse de la accin rescisoria para
anular el contrato alegando la existencia de un vicio redhibitorio. Porque el vicio
redhibitorio consiste en un defecto fsico, oculto, inherente a la cosa misma y
relacionado con su calidad. La internacin ilegal de la cosa no constituye, pues, un
vicio de esa clase.
La palabra redhibitorio no es sinnimo de oculto, aunque hoy en da se aluda
indistintamente a uno y otro trmino. Segn su etimologa, redhibitorio viene de
dos voces latinas, red y habere. En el Derecho Romano, estos vicios se llamaban
redhibitorios porque daban derecho a un redhibitio, o sea, a devolver la cosa al
vendedor, para que ste a su vez devolviera el precio. Como los vicios en cuestin
daban lugar a redhibitio, se llam accin redhibitoria a la que produca este efecto, y
vicios redhibitorios a los que autorizaban su ejercicio.
La accin de saneamiento por vicios redhibitorios puede tener cabida tanto en la
venta de bienes muebles como inmuebles, segn lo deja en claro el art. 1857, siendo
distinta la prescripcin de la accin en uno y otro caso, como veremos.
4.3
Distincin entre error sustancial y vicios redhibitorios.
A fin de determinar adecuadamente la verdadera fisonoma jurdica de los vicios

redhibitorios, cabe precisar las diferencias que existen entre el error en la sustancia
143

__________________________________________________________________________________________________
y los vicios redhibitorios, distincin que tiene importancia, porque los efectos de
uno y otro son distintos.
De conformidad al art. 1454, el error sustancial ocasiona nulidad relativa. As, por
ejemplo, si un individuo compra un reloj de oro y el relojero le vende uno de metal
inferior, habr error sustancial; pero si el relojero le entrega un reloj de oro que no
funciona adecuadamente, habr vicios redhibitorios. De tal forma, mientras el
error sustancial vicia el consentimiento porque mediante ese error las partes no se
han puesto de acuerdo sobre una calidad esencial o sobre la sustancia de la cosa,
pudiendo declararse nulo el contrato, los vicios redhibitorios no vician el
consentimiento, estableciendo la ley sanciones particulares.
4.4
Requisitos de los vicios redhibitorios.
Del art. 1858, se desprende que para que un vicio sea redhibitorio y de lugar a la
accin redhibitoria definida en el art. 1857, deben concurrir tres requisitos
copulativos: que el vicio exista al tiempo de la venta, que sea grave y que sea
oculto.
(i)
El vicio debe existir al tiempo del contrato.
El primer requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio es haber existido
al tiempo de la venta (art. 1858, N 1). Vale decir, debe existir en el momento en
que las partes se ponen de acuerdo en el precio y en la cosa, si la venta es
consensual, o en el momento de otorgarse la respectiva escritura pblica, si la
venta es solemne.
Es natural que los vicios deban existir al tiempo de la venta, porque slo as son
imputables al vendedor. Si hubieran aparecido despus del contrato no podra
responsabilizarse al vendedor, a menos que hubieran existido en germen al tiempo
de la venta, y se manifestaren con posterioridad en toda su gravedad (en un fallo
de agosto de 1884, de la Corte de Santiago, se establece que puede declararse la
rescisin de la compraventa de un caballo si ste, al celebrarse el contrato, tiene
una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para
prestar los servicios a que est destinado, lenta y fatalmente lo inutilizar). No es
por lo tanto necesario que los vicios existan en toda su integridad al celebrarse el
contrato.
144

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
El vicio debe ser grave.
Tiene tal carcter, segn el art. 1858, cuando por l la cosa vendida no sirve para su
uso natural o slo sirve imperfectamente, de modo que sea de presumir que
conocindolo, el comprador no la hubiere comprado o la habra comprado a un
precio inferior.
As, por ejemplo, en una sentencia de la Corte de Santiago de abril de 1861, se
concluye que constituyen vicios redhibitorios los defectos de un piano que
provienen de la madera verde con que fue construido.
La ley ha exigido que los vicios tengan los caracteres de gravedad que en este
artculo se sealan, porque de otra manera no habra vendedor seguro de que no se
le entablare la accin de saneamiento por vicios redhibitorios, ya que en la prctica
todas las cosas adolecen de algn vicio o defecto, por pequeo que sea. De ah que
la ley slo autoriza el ejercicio de la accin redhibitoria cuando el vicio es grave. Y
como no es posible dejar entregada la calificacin del vicio al criterio del tribunal,
la ley dio normas que sirvieran de pauta para saber cuando el vicio es grave.
Por uso natural de la cosa, se entiende aquel al cual ordinariamente se la destina;
cada vez que la cosa vendida no sirva para su uso natural, aunque sirva para otros,
habr vicios redhibitorios.
(iii)
Que el vicio sea oculto.
Esta es sin duda la caracterstica principal del vicio redhibitorio. Que el vicio sea
oculto, quiere decir que el comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el
contrato. Si lo conoce y a pesar de eso compra la cosa, quiere decir que no le
atribuye importancia al defecto. De ah que los vicios aparentes, o sea los visibles
de manera ostensible, no son vicios redhibitorios.
Del nmero 3 del art. 1858, se desprende que el vendedor que sabe que la cosa
adolece del vicio, debe manifestarlo al comprador, y si no lo hace, el vicio ser
oculto, y por lo tanto, redhibitorio. Pero no basta que el vicio no sea manifestado al
comprador para que sea oculto; es menester, adems, que el comprador no lo haya
conocido, sin negligencia grave de su parte, o que los vicios sean tales que no los
haya podido conocer fcilmente en razn de su profesin u oficio. Si el comprador
ha puesto al comprar la cosa el cuidado que ordinariamente se pone en estos casos,
no habra negligencia grave de su parte. Si a pesar de lo anterior no conoci los
145

__________________________________________________________________________________________________
vicios, estos sern redhibitorios, puesto que no resaltaban al momento de hacer el

examen que ordinariamente se hace al comprar una cosa.
Pero si el comprador, en razn de su profesin u oficio, pudo conocer el vicio sin
necesidad de haber hecho un examen muy acucioso o detenido, habr negligencia
grave de su parte en ignorarlo y no podr despus pedir la resolucin del contrato.
As, por ejemplo, si un mecnico compra un motor y a este la falta una pieza de
vital importancia que a un mecnico no le puede pasar desapercibida con slo
mirar el motor, no habr vicio redhibitorio.
Por eso, la Corte de Apelaciones de Santiago, en un fallo de junio de 1881, declar
que la no existencia de un camino en el fundo vendido no puede considerarse
como vicio redhibitorio, porque no es un hecho oculto y es de tal naturaleza que el
comprador no ha podido ignorarlo sin grave negligencia de su parte. En cambio, la
misma Corte concluye en un fallo de junio de 1887 que las imperfecciones de los
ajustes de diversas piezas, mal estado de otras y defectos de construccin de una
mquina trilladora, que le impiden su correcto funcionamiento, son vicios que el
comprador ha podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte. An ms,
aunque el comprador haya recibido la mquina comprada previo examen de un
mecnico de su confianza, hay vicio redhibitorio si, segn el informe de un perito,
el mal resultado de ella en el trabajo proviene de los defectos de construccin que
el comprador ha podido ignorar. De igual forma, el comprador, que carece de
conocimientos especiales, ha podido ignorar, sin negligencia grave de su parte, la
existencia de una enfermedad en un caballo, si ste, al tiempo de la venta, slo
presentaba una rasmilladura insignificante (Corte de Santiago, agosto de 1884). A
la inversa, no es verosmil que el dueo de una panadera no conozca la calidad de
harina que compra para dedicarla a su industria o que, no conocindola, no la
someta a prueba antes de utilizarla (Corte de Santiago, julio de 1881).
En resumen, el vicio no es oculto: (a) cuando el vendedor lo dio a conocer al
comprador; (b) cuando el comprador no experto lo ha ignorado por grave
negligencia suya; y (c) cuando el comprador experto pudo fcilmente conocerlo, en
razn de su profesin u oficio.
146

__________________________________________________________________________________________________
4.5
Efectos de los vicios redhibitorios.
(i)
Regla general.
Segn el art. 1863, los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que
naturalmente no lo son. Pero sean los vicios ocultos por disposicin de la ley o por
voluntad de las partes, ellos dan al comprador el derecho alternativo de ejercitar la
accin redhibitoria establecida en los art. 1857 y 1860.
Los vicios redhibitorios autorizan al comprador para ejercitar la accin redhibitoria
"para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" (art. 1857).
En verdad se trata de dos acciones diversas:
a)
la accin propiamente redhibitoria que no es sino una accin resolutoria del
contrato de compraventa; y
b)
la accin que los romanos denominaban aestimatoria o quanti minoris para
pedir la restitucin de una parte del precio, proporcional a la disminucin de valor
resultante del vicio de la cosa.
El art. 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y previene que
puede elegir una u otra, a su arbitrio: Los vicios redhibitorios dan derecho al
comprador para exigir o la rescisin de la venta o la rebaja del precio, segn mejor
le pareciere.
(ii)
Casos de excepcin.
El art. 1860 seala la regla general. Pero, en casos excepcionales, el comprador

puede ejercer solamente la accin de rebaja del precio o pedir, adems, que se le
paguen los perjuicios sufridos.
a)
En efecto, si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que seala la
ley, solamente tiene el comprador derecho para pedir una rebaja del precio.
b)
Si el vendedor conoci los vicios o debi conocerlos en razn de su
profesin u ofici, ser obligado no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino
a la indemnizacin de perjuicios (art. 1861).
147

__________________________________________________________________________________________________
Pero si los ignor y no eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos,
slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio (art. 1861).
En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el comprador, adems,
la accin de perjuicios. Sobre el particular, un fallo de enero de 1944 de la Corte
Suprema establece que el dolo o malicia del vendedor va unido al contrato de un
modo intrnseco, est envuelto en l para ampliar la responsabilidad del vendedor;
pero no crea una nueva accin de indemnizacin de perjuicios que pueda vivir por
s sola y ejercitarse separadamente de la rescisin de la venta o de la rebaja del
precio. La accin tendiente a impetrar indemnizacin de perjuicios que incumbe al
comprador en el caso de dolo o engao del vendedor por no manifestarle el
verdadero estado de la cosa, no es paralela a la que tiene con el fin de pedir la
rescisin de la venta o la rebaja del precio, de modo que pueda elegir una de las
tres, sino que es accesoria a la de rescisin de la venta o a la accin quanti minoris.
c)
Si la cosa viciosa perece despus de perfeccionado el contrato, aunque haya
perecido en poder del comprador y por su culpa, no por eso perder el
comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio (art. 1862, inc. 1).
Ntese que el comprador, en este caso, no dispone de la accin redhibitoria.
Pero si la cosa pereci por un efecto del vicio inherente a ella, podr el
comprador pedir la resolucin del contrato o la rebaja del precio, con
indemnizacin de perjuicios en contra del vendedor de mala fe (art. 1862, inc. 2).
4.6
Situacin cuando el objeto vendido se compone de varias cosas: art. 1864.
El art. 1864 regla el caso de que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y
algunas de entre ellas adolezcan de vicios.
a)
Primera regla: no habr accin redhibitoria por el conjunto, sino slo por la
cosa viciosa;
b)
Segunda regla: habr accin redhibitoria por el conjunto, cuando aparezca
que ste no se habra comprado, de faltar la cosa que adolece del defecto. Como
seala un fallo de mayo de 1953 de la Corte Suprema, el conjunto de cosas de
que trata el art. 1864 supone una agrupacin o porcin de cosas determinadas de
una misma especie, o gnero, o calidad o caractersticas, que forman ese conjunto
objeto del contrato de compraventa (por ejemplo, comprar novillos para la crianza
148

__________________________________________________________________________________________________
y engorda, de una misma edad y mestizaje, conjunto que no se habra comprado

sin un nmero elevado de ellos que muere a consecuencia de una enfermedad que
los afectaba, pues tal circunstancia destruye la unidad del lote y lo hace inepto para
el fin que se persegua).
4.7
Extincin de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios.
La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la

renuncia y por la prescripcin. Tambin cesa esta obligacin en las ventas forzadas.
(i)
Por renuncia.
Como la obligacin de saneamiento de la eviccin, la de saneamiento de los vicios

redhibitorios es de la naturaleza del contrato de compraventa. Puede suprimirse o
renunciarse, sin que por ello el contrato deje de existir o degenere en otro diverso.
La renuncia slo produce efectos si el vendedor est de buena fe. Se entiende que
est de mala fe cuando conoca la existencia de los vicios y no los dio a conocer al
comprador.
El art. 1859 dispone: Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al
saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo obligado a sanear
aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador.
(ii)
Caso de las ventas forzadas.
Tambin cesa la obligacin en este caso, por las mismas razones expuestas al tratar
del saneamiento de la eviccin. Pero al igual que en la renuncia, si hay mala fe del
vendedor, estar obligado al saneamiento y a la indemnizacin de perjuicios, y se
entender que estaba de mala fe, cuando conoca los vicios y no los declar a
peticin del comprador (art. 1865).
Una sentencia de agosto de 1865, de la Corte de Santiago, precisa que la
disposicin citada, se aplica slo a las ventas forzadas hechas por la autoridad de la
justicia; pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en subasta pblica a
solicitud o por determinacin del dueo, como en el remate pedido por los
albaceas de la sucesin de ste con una tasacin presentada por ellos mismos.
149

__________________________________________________________________________________________________
Pero la circunstancia de tratarse de una venta forzada no exonera al vendedor de la

obligacin de dar a conocer al comprador la existencia de los vicios si, por su parte,
no los ignoraba. El art. 1865 concluye: Pero si el vendedor, no pudiendo o no
debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a peticin
del comprador, habr lugar a la accin redhibitoria y a la indemnizacin de
perjuicios.
(iii)
Por prescripcin de las acciones que originan los vicios redhibitorios.
A este respecto, tenemos que distinguir entre la accin redhibitoria, la accin de

rebaja del precio o quanti minoris y la accin indemnizatoria.
a)
Prescripcin de la accin redhibitoria. El plazo de prescripcin de la accin
que tiene por objeto la resolucin del contrato de venta (o rescisin, como seala
el Cdigo), depende de la naturaleza de la cosa vendida:
a.1)
Prescribe en 6 meses tratndose de cosas muebles;
a.2)
Prescribe en un ao tratndose de inmuebles.
b)
Prescripcin de la accin de rebaja del precio o quanti minoris. Al igual que
en el caso anterior, los arts. 1866 y 1869 disponen que es necesario distinguir:
b.1) Prescribe en un ao si la cosa es mueble. La regla que establece un ao
para la prescripcin de la accin quanti minoris tratndose de los bienes muebles,
tiene una excepcin en el art. 1870, cuando se trata de la remisin de la cosa a lugar
distante. En este caso, el ao se cuenta desde la entrega al consignatario, ms el
trmino de emplazamiento que corresponda. Advierte el precepto que la accin
existir en la medida que el comprador, en el tiempo intermedio entre la venta y la
remesa, haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.
b.2)
Prescribe en 18 meses si la cosa es inmueble.
El art. 1867 agrega que la accin quanti minoris subsiste despus de prescrita la
accin redhibitoria.
c)
Prescripcin de la accin indemnizatoria. Como se indic, si el vendedor
conoci los vicios o debi conocerlos en razn de su profesin u ofici, ser
obligado no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de
150

__________________________________________________________________________________________________
perjuicios (art. 1861). En nuestro medio se discute el plazo de prescripcin de esta

accin indemnizatoria.
Ciertos autores afirman que al no haber reglas especiales sobre la materia, rigen las
reglas generales, y por ende la accin indemnizatoria prescribira en el plazo de 5
aos.
Sin embargo, otros entre ellos Alessandri- afirman que la accin para pedir la
indemnizacin de perjuicios por los vicios redhibitorios prescribe en el mismo
tiempo que las acciones que se dan respeto a stos. En este sentido, el citado fallo
de enero de 1944, de la Corte Suprema, precisa que el art. 1861 no discrimina la
existencia de los vicios ocultos de la intencin dolosa del vendedor con el objeto de
fijar plazo ms largo para que prescriban las acciones y excepciones relativas a la
indemnizacin de perjuicios que el sealado para la rescisin de la venta (art. 1866)
o rebaja del precio (art. 1868). Los perjuicios son un accesorio, en caso de vicios
redhibitorios, de las acciones principales, que no pueden subsistir si stas se
encuentran extinguidas por la prescripcin, porque le faltara su antecedente
jurdico.
Cabe agregar que los plazos anteriores pueden ser ampliados o restringidos por
la voluntad de las partes, situacin excepcional en nuestro medio.
Adicionalmente es necesario considerar que os plazos de prescripcin comienzan a
correr desde la entrega real de la cosa (y no desde la entrega legal), pues slo
entonces el comprador podr percatarse de la existencia de los vicios.
E.2
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
La compraventa, como contrato bilateral que es, genera tambin obligaciones para
el comprador.
La obligacin fundamental del comprador es pagar el precio. Pero, como lgica
contrapartida de la obligacin del vendedor de entregar la cosa, tiene igualmente el
comprador la obligacin de recibirla. El art. 1871 slo se refiere a la primera, pero
eso no excluye la existencia de la segunda, ya que del mismo tenor del art. queda
en claro que el comprador tiene otras obligaciones.
151

__________________________________________________________________________________________________
i.
Obligacin de recibir la cosa comprada.
1.
CONCEPTO.
Esta obligacin es la contrapartida a la obligacin del vendedor de entregar la cosa

vendida. Consiste en hacerse cargo de la cosa, tomando posesin de la misma. Slo
una disposicin alude a esta obligacin, el art. 1827, que seala los efectos que se
producen cuando el comprador est en mora de recibir la cosa.
La manera de cumplirse prcticamente esta obligacin variar segn la naturaleza
de la cosa. La recepcin de la cosa puede ser simblica del mismo modo que puede
serlo la entrega.
2.
MORA EN RECIBIR LA COSA COMPRADA.
Como se indic, a la obligacin de recibir la cosa dedica el Cdigo solamente la

disposicin del art. 1827 que aborda las consecuencias de la mora del comprador.
Dispone el art. 1827: Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al
vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo
vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la
cosa, y slo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave.
Por ende, dos efectos produce la mora del comprador en recibir la cosa:
a)
debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora.
La enumeracin que al efecto realiza el art. 1827 no es taxativa, y por ende se

comprendern adems de los gastos de alquiler de almacenes, graneros o vasijas,
los de cuidadores o guardianes, etc.
b)
el vendedor queda liberado del cuidado ordinario de la cosa y slo responde
de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo.
No excluye el art. 1827 los derechos del vendedor para pedir el cumplimiento o la
resolucin del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Tales derechos resultan,
en todo caso, de la aplicacin del art. 1489.
152

__________________________________________________________________________________________________
ii.
Obligacin de pagar el precio.
1.
EL PAGO DEL EL PRECIO ES LA PRINCIPAL OBLIGACIN DEL

COMPRADOR.
El art. 1871 dispone: La principal obligacin del comprador es la de pagar el

precio convenido. La obligacin de pagar el precio, como la de entregar la cosa
vendida, es de la esencia del contrato de compraventa.
Sobre esta obligacin del comprador el Cdigo consigna unas pocas disposiciones.
Para determinar quin debe pagar el precio, cmo y a quin debe pagarse, etc.,
rigen las reglas generales.
2.
LUGAR Y POCA DEL PAGO DEL PRECIO.
Con arreglo a las normas generales, el pago debe hacerse en el lugar sealado por
la convencin y, a falta de estipulacin, cuando la obligacin es de gnero (como lo
es el dinero), en el domicilio del deudor (arts. 1587 y 1588). Por otra parte, las
obligaciones deben cumplirse de inmediato, si las partes no han postergado
expresamente su cumplimiento.
El art. 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar y poca en
que se debe pagar el precio: El precio deber pagarse en el lugar y el tiempo
estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulacin en
contrario.
Por lo tanto:
a)
Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe hacerse
en la poca y lugar convenidos; rigen, en consecuencia, las reglas generales.
b)
Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas generales sufren una
derogacin; el pago no deber hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor,
sino en el momento y en el lugar de la entrega.
Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo rige, sin
necesidad de estipulacin, para el pago del precio. Convenido el lugar de la
153

__________________________________________________________________________________________________
entrega, este convenio se hace extensivo a la obligacin de pagar el precio, que ha

de verificarse en el mismo lugar.
Considerando que el art. 1872 establece que el pago del precio debe hacerse en el
lugar y tiempo convenidos y en defecto de la estipulacin en el lugar y tiempo de
la entrega, se deduce que el pago del precio sera posterior, siquiera un instante, a la
entrega de la cosa. En tal sentido, fallos de junio de 1907, de la Corte de Valparaso,
de septiembre de 1912 y de junio de 1918, de la Corte de Santiago, puntualizan que
en la compraventa, el pago del precio se halla subordinado a la entrega de la cosa
vendida, y mientras esta entrega no se produce, el comprador no incurre en mora
por falta de pago del precio y el vendedor no puede pedir la resolucin del
contrato basndose en esta circunstancia (en relacin a la excepcin de contrato no
cumplido o la mora purga la mora, una sentencia de la Corte Suprema de
diciembre de 1947 deja en claro que los arts. 1826, 1872 y 1873 establecen reglas
especiales en la compraventa, que deben aplicarse con preferencia a la disposicin
general del art. 1552).
Alessandri concuerda con la jurisprudencia, sealado que el vendedor es quien en
estricto derecho debe comenzar por dar cumplimiento al contrato, entregando la
cosa. Una vez efectuada esta entrega, el comprador debe pagar el precio. En todo
caso, el mismo Alessandri advierte que ello no significa que ambas obligaciones no
son correlativas ni simultneas, pues una y otra deben cumplirse en un mismo acto
y con simultaneidad. Lo que significa es que en ese acto nico, en el momento que
ambas deben cumplirse simultneamente, la entrega debe preceder al pago del
precio.
3.
DERECHO DEL COMPRADOR PARA SUSPENDER EL PAGO DEL

PRECIO.
Puede el comprador, sin embargo, excusarse de pagar el precio en la poca

convenida o fijada por la ley cuando se ve expuesto a perder la cosa.
As como la ley autoriza al vendedor para retener la cosa cuando existe el riesgo de
que el comprador no le pague el precio, autoriza tambin al comprador para
retener el precio, cuando corre el riesgo de no obtener el goce pleno de la cosa
comprada.
Adems, si el comprador evicto tiene derecho a que el vendedor le restituya el
precio; es lgico que si le amenaza una eviccin y no ha pagado el precio, pueda
154

__________________________________________________________________________________________________
suspender el pago para evitar una intil repeticin de lo pagado y el riesgo

consiguiente.
El art. 1872, inc. 2, acuerda al comprador este derecho: Con todo, si el comprador
fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe contra ella una accin
real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato,
podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta
que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio.
Dos son las causas que justifican la suspensin por el comprador del pago del
precio:
a)
que sea turbado en la posesin de la cosa;
b)
que pruebe que existe contra la cosa una accin real de que el vendedor no
le dio noticia antes de celebrarse el contrato.
Pero el comprador no queda facultado, por estas circunstancias, para retener el

precio en su poder. Debe ser depositado, en virtud de una autorizacin judicial;
puede el juez autorizar al comprador para conservarlo l mismo, en calidad de
depositario.
El depsito termina: a) por la cesacin de la turbacin, y b) por el otorgamiento de
una caucin que asegure las resultas del litigio.
4.
CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR DE

SU OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO.
El incumplimiento de la obligacin de pagar el precio, conforme al precepto

general del art. 1489, autoriza al vendedor para pedir la resolucin del contrato o
su cumplimiento, con indemnizacin de perjuicios. El art. 1873 repite esta norma
general: Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el
lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la
resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios.
Podr entonces el vendedor exigir el pago del precio, entablando la respectiva
accin ordinaria o ejecutiva, segn la naturaleza del ttulo, o podr pedir la
resolucin del contrato.
155

__________________________________________________________________________________________________
La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador o, en otros trminos,

es preciso que ste se encuentre en mora. No estar en mora el comprador cuando
el vendedor no ha entregado o estado llano a entregar la cosa.
Si los vendedores fueren dos o ms, se plantea si deben demandar todos o
cualquiera de ellos. Al respecto, cabe recordar que la accin resolutoria es
subjetivamente indivisible, porque siendo varios los acreedores, todos ellos deben
ponerse de acuerdo para pedir el cumplimiento o la resolucin, y siendo ms de
uno el deudor no podra el acreedor exigir a uno el cumplimiento y al otro la
resolucin. Esta conclusin se funda en el artculo 1526 N 6 del Cdigo Civil y
cuenta con el apoyo de la doctrina (Fueyo, Somarriva). As tambin jurisprudencia
(T. 57, sec. 1, p. 253).
5.
EFECTOS DE LA RESOLUCIN DEL CONTRATO POR FALTA DE

PAGO DEL PRECIO.
La ley ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros de la

resolucin del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligacin del
comprador de pagar el precio.
Estos efectos, en gran parte, son la aplicacin de los principios generales que
regulan los efectos de la condicin resolutoria cumplida, con algunas importantes
modificaciones.
5.1
Efectos de la resolucin de la venta entre las partes.
Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se las restituya al estado
anterior a su celebracin. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor
determinadas prestaciones:
(i)
Derechos del vendedor:
a)
El vendedor tiene derecho para retener las arras o exigirlas dobladas.
b)
El vendedor tiene derecho para exigir que se le restituyan los frutos
percibidos por el comprador o que ste debi percibir, en el perodo en que la cosa
estuvo en su poder, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere
pagado, ya en la proporcin que corresponda a la parte del precio que no hubiera
sido pagada. En este punto, el art. 1875 es una excepcin a la regla general del art.
156

__________________________________________________________________________________________________
1488, segn la cual, verificada una condicin resolutoria, no se debern los frutos
percibidos en el tiempo intermedio (en realidad, la excepcin de la compraventa
nos remite a la regla general de la condicin resolutoria cumplida, en cuanto se
retrotrae a las partes al estado anterior al del contrato; frente a dicha regla, el art.
1488 es una excepcin y el art. 1875 una contraexcepcin, que nos lleva de vuelta a
la regla general).
c)
Tiene derecho el vendedor a exigir que se le restituya la cosa objeto del
contrato, y sus accesorios.
d)
Tiene derecho el vendedor a que el comprador le indemnice los deterioros
producidos a la cosa, considerndose al comprador, para estos efectos, como
poseedor de mala fe (se trata, por ende, de una presuncin simplemente legal de
mala fe), a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna (en su patrimonio) y sin
culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir
con lo pactado (en alguna medida, podra estimarse que hay aqu, una tmida
recepcin de la teora de la imprevisin).
e)
Tiene derecho el vendedor a demandar la indemnizacin de todos los
perjuicios que el incumplimiento del contrato por el comprador, le hubiere
ocasionado, conforme a las reglas generales (arts. 1489 y 1873).
(ii)
Derechos del comprador:
a)
Tiene derecho el comprador para que se le restituya la parte que hubiera
pagado del precio.
b)
Tiene derecho el comprador a que se le abonen las mejoras, pero tambin se
le considerar como poseedor de mala fe (presuncin simplemente legal de mala
fe), con la salvedad que pruebe haber sufrido en su fortuna y sin culpa de su parte,
menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir con lo pactado
(como lo sealamos, habra aqu una recepcin de la teora de la imprevisin). Por
tanto, el vendedor debe abonarle las mejoras necesarias pero no las tiles y menos
las voluptuarias. El comprador podr llevarse los materiales de dichas expensas,
siempre que puedan separarse sin detrimento y que el vendedor se niegue a
pagarle el precio que tales materiales tendran una vez separados.
157

__________________________________________________________________________________________________
5.2
Efectos de la resolucin de la venta, respecto de terceros.
La resolucin del contrato no afecta a terceros de buena fe. El art. 1876 aplica al
contrato de compraventa los principios generales de los arts. 1490 y 1491: "La
resolucin por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra
terceros poseedores, sino en conformidad a los artculos 1490 y 1491".
En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala fe,
o sea, conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa
es inmueble, ser menester que en el ttulo respectivo, inscrito u otorgado por
escritura pblica, conste la existencia de dicho saldo de precio.
6.
DECLARACIN DE HABERSE PAGADO EL PRECIO.
La declaracin que las partes hagan en la escritura de compraventa de haberse

pagado el precio tiene considerable importancia, en relacin con el ejercicio de la
accin resolutoria por falta de pago del mismo.
El art. 1876, inc. 2, establece: Si en la escritura de venta se expresa haberse
pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la de nulidad o
falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra
terceros poseedores.
La disposicin es un corolario del primer inciso, que, refirindose a las
consecuencias de la resolucin para los terceros, establece que les afectar en las
condiciones previstas en los arts. 1490 y 1491.
Cuando en la escritura se declara ntegramente pagado el precio, la buena fe de los
terceros es indudable. El legislador no admite que se ponga en duda esta buena fe
y, por lo tanto, aunque comprador y vendedor convengan en que el precio no fue
realmente pagado, no podr accionar este ltimo contra los terceros.
Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no puede impugnar
la veracidad de la declaracin de haberse pagado el precio; deber atacar la
escritura misma en que se contiene la declaracin, tachndola de nula o falsificada.
En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta la aseveracin
de haberse pagado el precio para fundar en esta circunstancia una accin
resolutoria y las consiguientes acciones reales contra terceros.
158

__________________________________________________________________________________________________
Sin embargo, se ha discutido si el art. 1876, 2 rechaza en absoluto toda prueba

contraria a la declaracin de haberse pagado el precio, tanto respecto a terceros
como entre las partes. Esto es, si slo rige cuando se trata de entablar acciones
contra terceros o si tambin cuando se entabla entre las partes una accin
resolutoria.
Alessandri est por el alcance absoluto de la disposicin, mientras que Meza
Barros estima que no rige entre las partes, argumentando:
(i)
Del contexto de los arts. 1875 y 1876, aparece de manifiesto que se refieren,
respectivamente, a los efectos de la resolucin del contrato entre las partes y
respecto de terceros;
(ii)
El art. 1876, en su inciso 1 establece las condiciones generales en que la
resolucin del contrato afecta a los terceros, y en el inciso 2 se ocupa de la
situacin de esos mismos terceros frente a la declaracin de haberse pagado el
precio;
(iii) La disposicin no se justifica sino como una medida de proteccin a los
terceros ante una posible colusin de las partes;
(iv) Finalmente, la interpretacin absoluta conducira al absurdo, al no permitir
ni siquiera, como prueba en contrario, la confesin del comprador en orden a no
haberse pagado en realidad el precio. Concluye Meza Barros que si el comprador
hiciera tal confesin, sera insensato negar al vendedor la accin resolutoria, a
pretexto de que no es admisible otra prueba que la nulidad o falsificacin de la
escritura.
La jurisprudencia se ha inclinado mayoritariamente por la tesis de Alessandri. As,
en numerosas sentencias de la Corte de Concepcin (agosto de 1877, mayo de 1879,
noviembre de 1879, abril de 1881, julio de 1909, etc.), de la Corte de Talca (mayo de
1900, abril de 1909), de la Corte de Valparaso (junio de 1904), de la Corte de
Santiago (julio de 1913 y noviembre de 1922) y de la Corte Suprema (octubre de
1911, julio de 1914 y marzo de 1936), se establece que no cabe sostener que el inciso
2 del art. 1876 no se aplica cuando la falta de pago es cuestin controvertida
directamente entre vendedor y comprador; sino cuando el bien materia del
contrato a pasado a manos de terceros, porque la prohibicin establecida en el art.
1876 no permite hacer distincin entre las partes directamente contratantes y los
159

__________________________________________________________________________________________________
terceros, pudiendo todava agregarse que ese precepto mantiene una debida
correspondencia con el art. 1700, que dispone que hacen plena fe contra los
otorgantes las declaraciones que hayan hecho los interesados en un instrumento
pblico.
Debe recordarse que los instrumentos pblicos pueden impugnarse por tres vas:
por va de nulidad, por falta de autenticidad y por falsedad de las declaraciones de
las partes. El tema que nos ocupa incide en esta tercera va de impugnacin. Surge
la siguiente interrogante al respecto: pueden las partes impugnar las
declaraciones que ellas mismas hicieron en el instrumento pblico? Algunos
autores y ciertas sentencias responden negativamente, fundndose en el tenor del
inciso 1 del art. 1700: el instrumento pblico hace plena fe contra los declarantes,
en cuanto a la verdad de las declaraciones que en l hayan hecho. Para llegar a tal
conclusin han relacionado el art. 1700 con el inciso 2 del art. 1876.
Otros autores, entre ellos Somarriva, piensan lo contrario, o sea, las propias partes
pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento pblico,
porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena
prueba en contrario, confesin de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva
al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega
Somarriva-, el propio inciso 2 del art. 1876, puesto que se trata de una regla
excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el caso
del inciso 2 del art. 1876 las partes no pueden probar contra la declaracin hecha
en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las partes s
pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento pblico.
Adems, si el art. 1876 fuese la regla general, no tiene sentido haberlo incluido
expresamente en el contrato de compraventa. As, por ejemplo, podra el
comodatario que declar en escritura pblica haber recibido en prstamo la cosa,
probar despus, cuando se le exige la restitucin, que en realidad no la recibi.
En todo caso, debe recordarse que por testigos no podr probarse en contra de lo
declarado en el instrumento pblico, conforme lo dispuesto en el art. 1709, 2, salvo
los casos de excepcin del art. 1711.
160

__________________________________________________________________________________________________
7.
CLUSULA DE NO TRANSFERIR EL DOMINIO, SINO POR EL PAGO

DEL PRECIO.
Siguiendo los precedentes romanos, los Proyectos de Cdigo establecan que la

tradicin de la cosa vendida no transfera el dominio mientras no se pagara el
precio o se asegurara a satisfaccin del vendedor, a menos de estipularse un plazo
para el pago.
El sistema fue abandonado y el art. 680 dispuso que verificada la entrega por el
vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado
el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago. La
condicin implcita de no transferirse el dominio a pesar de la entrega, por no estar
pagado el precio, qued abolida. Con arreglo al art. 680, inc. 2, sera menester una
expresa reserva.
Pero, en clara contradiccin con el texto legal citado, el art. 1874 atribuye a la
clusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance
diferente. El dominio, pese a la estipulacin, se transfiere al comprador; la falta de
pago del precio no impide que se haga dueo, sino que otorga al vendedor el
derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su resolucin, con indemnizacin
de perjuicios. El art. 1874, en efecto, dispone: La clusula de no transferirse el
dominio sino en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el de la
demanda alternativa enunciada en el artculo precedente.
De este modo, mientras el art. 680 establece que si el vendedor se reserva
expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la tradicin no har dueo
al comprador, el art. 1874 declara, enfticamente, que tal reserva no obsta para la
adquisicin de la propiedad por el adquirente.
Se ha sostenido (Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Rosende) que en la pugna ha
de prevalecer el ltimo precepto por ser de carcter particular, aplicable
precisamente a la compraventa. El argumento no es de valor decisivo por cuanto,
como se ha advertido, el precepto del art. 680, no obstante su ubicacin, est dada
para la compraventa (as queda demostrado tambin por los orgenes de la
clusula) (Claro Solar). Con todo, parece adecuado solucionar el conflicto a favor
del art. 1874, por las dificultades que puede traer consigo la reserva de dominio,
que podra establecerse con frecuencia en las compraventas con pago a plazo, con
la consiguiente confusin de propietarios, especialmente respecto de terceros,
reservndose el dominio, adems, el vendedor podra en el intertanto gravar con
161

__________________________________________________________________________________________________
derechos reales la cosa, que afectaran al comprador aun luego de pagar todo el
precio. Sin recurrir a la clusula, si el comprador no paga el precio, el vendedor
encuentra proteccin en el art. 1489 (y respecto de terceros, se dispone de los arts.
1490 y 1491) (RDJ., t. 82, p. 1).
El art. 1874 concluye que, pagando el comprador el precio, subsistirn en todo
caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere
constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
F.
PACTOS ACCESORIOS DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios,
siempre que sean lcitos (art. 1887). Se trata de una manifestacin del principio de
la autonoma de la voluntad y del subprincipio de la libertad contractual.
El Cdigo reglamenta tres de estos pactos accesorios en el ttulo de la compraventa:
(a) Pacto comisorio; (b) Pacto de retroventa; y (c) Pacto de retracto.
1.
PACTO COMISORIO.
1.1
Concepto.
El pacto comisorio est tratado en el prrafo 10 del Titulo XXIII del Libro IV del
Cdigo Civil, a propsito del contrato de compraventa por no cumplimiento de la
obligacin de pagar el precio. Su concepto lo da el artculo 1877 por el pacto
comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo
convenido, se resolver el contrato de compraventa (inc. 1). Entindese siempre
esta estipulacin en el contrato de venta y cuando se expresa, toma el nombre de
pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse (inc. 2)
De lo expresado en este artculo, se desprende que el pacto comisorio viene a ser la
estipulacin de la condicin resolutoria tcita, por el no pago del precio en el
contrato de compraventa. En efecto, si nada hubieren dicho las partes, y el
comprador no pagare el precio, el efecto sera en principio el mismo.
162

__________________________________________________________________________________________________
1.2
El pacto comisorio procede en cualquier contrato y por el incumplimiento

de cualquiera obligacin
La ubicacin de esta norma, dentro del contrato de compraventa y a propsito del

no pago del precio, ha hecho surgir dudas sobre si puede tambin convenirse en
otros contratos y en la misma compraventa por obligaciones distintas a las del
pago del precio.
Hoy da la doctrina es conteste en que pese a estar el pacto comisorio tratado en el
contrato de compraventa, por el incumplimiento de la obligacin de pagar el
precio, su alcance es general, pudiendo establecerse en cualquier contrato (incluso
contratos unilaterales con el efecto propio de anticipar el cumplimiento) y por el
incumplimiento de cualquier obligacin. Esta opinin, se funda en los siguientes
argumentos:
a)
El pacto comisorio no es otra cosa que la condicin resolutoria tcita
expresada, convenida;
b)
En virtud del principio de la autonoma de la voluntad, las partes pueden
celebrar cualquiera estipulacin con tal que no se atente contra la ley, el orden
pblico o la moral y, por la misma razn, no se ve por qu no podran acordar un
pacto como ste;
c)
nicamente por una razn histrica el pacto comisorio se ha ubicado
dentro de los pactos accesorios al contrato de compraventa. Tiene su origen en la
Lex Commissoria del Derecho Romano. Como all no se aceptaba la condicin
resolutoria tcita, pareci necesario establecer la Lex Commissoria, en cuya virtud
si el comprador no pagaba el precio, el vendedor quedaba autorizado para solicitar
se dejare sin efecto esa venta.
Un problema distinto es saber qu normas se van a aplicar al pacto comisorio
establecido en los dems contratos, si la de los artculos 1877 y siguientes, o las
generales de la condicin resolutoria tcita y de la ordinaria.
A modo de ejemplo sealemos que es muy corriente en los contratos de
arrendamiento este tipo de pactos, con el objeto de que el arrendador se ponga a
cubierto de la posible mora del arrendatario. Es usual encontrar clusulas como la
que sigue: Si el arrendatario no pagare la renta convenida dentro del plazo fijado
163

__________________________________________________________________________________________________
(dentro de los cinco primeros das de cada mes, por ejemplo), el contrato de
arrendamiento se extinguir de inmediato. Por otra parte, y tratndose del
contrato de compraventa, es posible que se estipule un pacto comisorio relativo a
la obligacin del vendedor de hacer entraga de la cosa.
1.3
Pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado
La doctrina ha establecido esta clasificacin del pacto comisorio, que extrae del
artculo 1879: Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se
resuelva ipso facto el contrato de compraventa, el comprador podr, sin embargo,
hacerlo subsistir, pagando el precio, lo ms tarde en las veinticuatro hora
subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda.
De esta norma se infiere que existen dos modalidades de pacto comisorio:
a)
El pacto comisorio simple, que no viene a ser ms que la condicin
resolutoria tcita expresada. Por ejemplo, en un contrato de compraventa se
establece que si el comprador no paga el precio se resolver el contrato; o si en el
arrendamiento se conviene que si el arrendatario no paga la renta en la
oportunidad fijada en el contrato, ste se extinguir (recurdese que el contrato de
arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por lo que la resolucin toma el
nombre de terminacin); y
b)
El pacto comisorio calificado o con clusula de ipso facto, que se define
como el acuerdo de las partes en orden a dejar sin efecto el contrato, de inmediato,
de ipso facto, si el deudor incumple sus obligaciones. No es necesario emplear
palabras sacramentales (por ejemplo: sin necesidad de juicio, de pleno derecho,
inmediatamente, etc.). Estaremos frente a un pacto comisorio calificado, cualquiera
que sean los trminos empleados, si aparece clara la intencin de las contratantes
de que se produzca la resolucin de inmediato, por el slo hecho del
incumplimiento, sin necesidad de resolucin judicial. Ejemplos: Si comprador no
pagare el precio dentro del plazo establecido, se resolver de inmediato, de ipso
facto, el contrato de compraventa; si el arrendatario no pagare la renta convenida
dentro del plazo fijado, el contrato de arrendamiento se extinguir de ipso facto
(por el slo ministerio de la ley, sin necesidad de declaracin judicial).
1.4
Efectos del pacto comisorio.
Para estudiar el punto, hay que hacer las siguientes distinciones:
164

__________________________________________________________________________________________________
(i)
Efecto del pacto comisorio simple, en el contrato de compraventa por no

pago del precio.
El artculo 1878 expresa que por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la

eleccin de acciones que le concede el artculo 1873, esto es, el derecho a exigir el
precio (cumplimiento del contrato) o la resolucin de la venta, con resarcimiento
de perjuicios.
Como se puede observar, estos efectos son idnticos a los de la condicin
resolutoria tcita: es decir, el comprador, puede pedir el cumplimiento o la
resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios. Y por la misma razn,
para que opere se requiere de una resolucin judicial, igual que ocurre en la
condicin resolutoria tcita.
(ii)
Efecto del pacto comisorio simple en el contrato de compraventa por el

incumplimiento de una obligacin distinta a la del pago del precio (ej. la
obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida) o en cualquier otro
contrato por incumplimiento de cualquiera obligacin.
Siendo el pacto comisorio simple slo la condicin resolutoria tcita expresada, sus
efectos son los mismos de aquella, es decir, se otorga al contratante cumplidor la
opcin para pedir el cumplimiento o la resolucin ms indemnizacin de
perjuicios. Luego, se requiere tambin de sentencia judicial que declare la
resolucin.
(iii)
Pacto comisorio calificado en el contrato de compraventa por no pago del

precio.
Los efectos del pacto comisorio en este caso, estn tratados en el artculo 1879: Si
se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto
el contrato de compraventa, el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir,
pagando el precio, lo ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la
notificacin judicial de la demanda.
Como puede observarse, pese a que las partes convinieron que la compraventa se
resolviera de ipso facto, es decir por el slo hecho del incumplimiento, no ocurre
de esta forma, puesto que se otorga al comprador un plazo de 24 horas que se
cuentan desde la notificacin de la demanda, para enervar la accin de resolucin,
165

__________________________________________________________________________________________________
pagando el precio adeudado. De manera que est claro, que la resolucin no opera
de pleno de derecho, sino que se requiere de una sentencia judicial que la declare.
Se demanda la resolucin en juicio ordinario, pues no hay un procedimiento
especial (art. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil). Notificada la demanda, el
comprador cuenta con un plazo de 24 horas, para enervar la accin de resolucin
pagando. Si el vendedor no quiere aceptar el pago, podr pagar por consignacin,
lo que har depositando la suma adeudada con los intereses vencidos, si los hay, y
los dems cargos lquidos, en la cuenta corriente del tribunal que conoce del juicio
de resolucin (art. 1600 inciso final).
En conclusin, dice Abeliuk, no hay ms diferencia, entre la condicin resolutoria
tcita y el pacto comisorio simple, por un lado, y el calificado en la compraventa
por no pago del precio que el plazo que tiene el deudor para pagar, que es de 24
horas para este ltimo y de todo el juicio en los dos primeros. Sin embargo, esto
ltimo no es compartido por toda la doctrina, atendido que varios autores estiman
que en la condicin resolutoria tcita no es posible poder pagar durante todo el
juicio.
Respecto al plazo para pagar, llamamos la atencin que son 24 horas, que no es lo
mismo que un da, por cuanto por tratarse de un plazo de horas, se empieza a
contar a partir del momento mismo en que se notifica la demanda, ej. si se notifica
a las 5 P.M. del 13 de septiembre, el plazo vence a las 5 P.M. del 14 de septiembre.
En tanto, que si fuere de un da, y se notifica a las 5 P.M. del da 13, el plazo vence
el 14 a las 24 horas, por disponerlo as el artculo 48 del Cdigo Civil. Adems es
un plazo fatal, por lo que cumplido caduca el derecho del comprador para pagar,
sin necesidad de acusar rebelda (artculo 49 del Cdigo Civil).
No hay duda, decimos, que en el presente caso la resolucin requiere de sentencia
judicial. Los siguientes argumentos as lo prueban:
a)
Argumento histrico. En los proyectos de Cdigo Civil, aparece claro que
don Andrs Bello se quiso separar en esta materia del artculo 1656 del Cdigo
Civil francs, que le sirvi de fuente inspiradora;
b)
El artculo 1878 -aplicable al pacto comisorio simple y al calificado- no priva
al vendedor de la eleccin de acciones, pudiendo ste pedir el cumplimiento o la
resolucin. Si el contrato se resolviera ipso facto, no se ve como podra solicitarse
el cumplimiento, pues el contrato ya est terminado;
166

__________________________________________________________________________________________________
c)
El artculo 1879, seala que el comprador podr, sin embargo, hacerlo
subsistir. Esta frase demuestra que el contrato no se extingui por el slo
incumplimiento, pues subsistir significa que sigue viviendo (de otro modo haba
sealado revivir);
d)
Si el comprador puede enervar la resolucin pagando dentro de 24 horas,
desde que le notifica la demanda, es porque la resolucin no opera por el slo
hecho del incumplimiento; y
e)
Finalmente, el plazo que la ley otorga al deudor para hacer subsistir el
contrato se cuenta desde la notificacin judicial de la demanda, lo que prueba que
es necesario un juicio.
Aclarado que en el caso que se viene tratando, la resolucin opera por sentencia
judicial, es necesario dilucidar en qu momento se produce la resolucin. Hay dos
opiniones:
i)
Segn algunos (Barros Errzuriz, Fueyo), la resolucin se produce al
momento en que se acoge la demanda por sentencia ejecutoriada;
ii)
Para otros (Alessandri), la resolucin se produce al momento en que se
extingue el plazo de 24 horas para enervar la accin pagando.
(iv)
Efectos del pacto comisorio calificado en el contrato de compraventa por

el incumplimiento de una obligacin distinta a la de pagar el precio o, en
otro contrato por incumplimiento de cualquiera obligacin.
En relacin con los efectos del pacto comisorio calificado en estos casos, hubo en
un tiempo una discusin doctrinaria, que se estima hoy prcticamente agotada. El
problema es resolver si la resolucin opera de pleno derecho o si requiere tambin,
igual que en la compraventa por no pago del precio, de una sentencia judicial que
la declare. Una sentencia de la Excma. Corte Suprema, en materia de
arrendamiento, resolvi que la resolucin opera por sentencia judicial y aplic por
analoga el artculo 1879 del Cdigo Civil (T. 38, sec. 1, p. 318). En el mismo
sentido T. 86, sec. 5, p. 92, Considerando 2.
Abeliuk y Ramos no comparten lo anterior. Les parece absolutamente claro que el
pacto comisorio calificado, en este caso, opera de pleno derecho porque es eso lo
167

__________________________________________________________________________________________________
que las partes pretendieron al estipularlo. No estamos frente al pacto comisorio del
artculo 1879, por lo que no hay razn para aplicar sus reglas, sino ante un pacto
creado por las partes en virtud del principio de la autonoma de la voluntad
consagrado en el artculo 1545. La norma del artculo 1879, es excepcional -porque
rige para la compraventa y slo para el no pago del precio- por ello su aplicacin
debe ser restrictiva. Adems, como afirma Stitchkin, ...para interpretar las
clusulas de un contrato en que no hayan reglas especiales, debe recurrirse a las
disposiciones generales de los artculos 1560 y siguientes, que atienden
principalmente a la intencin de los contratantes, que al estipular en esta forma el
pacto comisorio en un contrato, pretenden, sin lugar a dudas, que se resuelva de
pleno derecho en caso de incumplimiento.
La Corte Suprema en sentencia de 2 de julio de 1948 (T. 48, sec. 1, p. 109) acoge la
tesis anterior, al establecer que en los contratos de arrendamiento las partes
pueden estipular la terminacin ipso facto del contrato por incumplimiento de las
obligaciones de alguna parte y que esta estipulacin surte los efectos que quisieron
atribuirle, o sea que el contrato queda terminado por el slo hecho de no cumplirse
la obligacin de que se trata, sin necesidad de accin en que se pida la terminacin
ni de sentencia que la declare. Este fallo tiene un extenso y esclarecedor comentario
favorable de Vctor Santa Cruz Serrano quien, entre otros argumentos, recuerda
que el pacto comisorio constituye una condicin resolutoria, por lo que cabe
aplicarle lo dispuesto en el artculo 1484, segn el cual las condiciones deben
cumplirse literalmente, en la forma convenida. Y exigir sentencia judicial, no es lo
que las partes convinieron. En el mismo sentido Fernando Alessandri. En contra
Arturo Alessandri, Claro Solar quienes sostienen que cuando se estipula pacto
comisorio calificado en otros contratos distintos de la compraventa debe aplicarse
por analoga el art. 1879, y en consecuencia resolver que el deudor puede enervar
la resolucin pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificacin de la
demanda. Por tanto, requerira tambin de un juicio para obtener la resolucin.
Al operar el pacto comisorio calificado de pleno derecho en el contrato de
arrendamiento por ejemplo, si en ste se estipul que el contrato terminaba de ipso
facto por el no pago de las rentas en la oportunidad fijada, y se produce el
incumplimiento, el arrendador puede demandar directamente de restitucin de la
cosa arrendada, sin necesidad de pedir la terminacin del contrato. Adems, por la
misma razn, el arrendatario carece de facultad para hacer subsistir el contrato
consignando las rentas que en su oportunidad dej de pagar, etc.
168

__________________________________________________________________________________________________
1.5
Prescripcin del pacto comisorio.
El artculo 1880, establece que el pacto comisorio calificado prescribe al plazo

prefijado por las partes, si no pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del
contrato. Transcurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se
haya estipulado un plazo ms largo o ninguno.
Respecto de esta norma, es importante precisar lo siguiente:
a)
El plazo de prescripcin que ella establece rige nicamente para el pacto
comisorio -simple o calificado- que reglamenta el Cdigo Civil, es decir para el
contrato de compraventa por no pago del precio.
En el caso del pacto comisorio establecido en otros contratos, o en la compraventa
por una obligacin diferente a la de pagar el precio, no se aplica la norma del
artculo 1880. La prescripcin en esos casos, se regula por los artculos 2514 inc. 2 y
2515, vale decir, prescribe en 5 aos contados desde que la obligacin se hace
exigible. Esta opinin no es naturalmente compartida por quienes son partidarios
de aplicar a estos pactos comisorios por analoga las reglas de la compraventa;
b)
El artculo 1880, no dice que el pacto comisorio prescriba en 4 aos, sino en
el plazo que las partes acordaren si no pasare de 4 aos. Luego puede prescribir en
un plazo menor de 4 aos; y
c)
Finalmente, el precepto contiene una grave anomala, porque la
prescripcin, contrariamente a la regla general, se cuenta desde la fecha del
contrato y no desde que la obligacin se hizo exigible, y de ah que la accin puede
estar prescrita antes de nacer. Por ejemplo, en una compraventa se otorgan al
deudor 5 aos para el pago del precio y se estipula pacto comisorio. Si a los 5 aos
el comprador no paga el precio, la accin resolutoria estara ya prescrita porque
han pasado 4 aos desde el contrato. Y no podra el acreedor pretender que no
entabla la accin resolutoria del pacto comisorio, sino la emanada del art. 1489, que
se cuenta conforme a las reglas generales, porque de ser as, el art. 1880 no tendra
objeto. Esta ltima interpretacin ha sido debatida, en consideracin que el pacto
comisorio es un beneficio para el acreedor, que no constituye una renuncia de la
condicin resolutoria tcita; adicionalmente, conforme al art. 1878 sigue vigente la
opcin del art. 1873, que es precisamente la condicin resolutoria tcita, que se rige
por sus propios plazos de prescripcin.
169

__________________________________________________________________________________________________
2.
PACTO DE RETROVENTA.
2.1
Concepto.
El art. 1881 dispone: Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad

de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada
que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la
compra.
Se trata de reversar la venta: el vendedor le vende la cosa al comprador y ste
despus se la vende al primer vendedor, que ahora asume el rol de comprador. Por
ejemplo: A vende a B un predio en $ 5.000 y se reserva el derecho de recuperarlo,
reembolsando dicha suma, en el plazo de dos aos.
En el Derecho Romano, el pacto de retroventa era un contrato de compraventa
enteramente distinto e independiente del anterior contrato, celebrado en sentido
diverso. En las legislaciones modernas no se ha seguido la doctrina romana: no se
trata de un contrato enteramente distinto del anterior, aunque opere una nueva
transferencia de dominio. En nuestra legislacin, al igual que en la francesa, el
pacto de retroventa es lisa y llanamente una condicin resolutoria, que afecta por
ende a la extincin del contrato. De tal manera, la transferencia de la cosa del
comprador al vendedor, opera a consecuencia de una condicin resolutoria
cumplida, que extingue el derecho del comprador.
Se trata de una condicin resolutoria ordinaria puramente potestativa, porque no
supone el incumplimiento de una obligacin y porque depende exclusivamente de
la voluntad del acreedor, en este caso el primer vendedor.
2.2
Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa.
El pacto de retroventa es un eficaz medio de procurarse dinero el propietario de

una cosa de la que no desea desprenderse definitivamente.
El dueo de la cosa la vende y obtiene el dinero; puede luego recobrarla pagando
la suma convenida, o, en su defecto, lo que recibi por ella. Este pago es en el
fondo la restitucin de la suma prestada.
Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantas, como la hipoteca.
Puede procurarse una mayor suma de dinero, ya que el acreedor que presta con
170

__________________________________________________________________________________________________
garanta hipotecaria tiene lgicamente en cuenta los gastos del cobro de su crdito
y no presta sino lo que pueda valer la finca, con deduccin de tales gastos. El
vendedor confa en que, dentro del plazo fijado, podr procurarse los fondos para
reembolsar el precio y recobrar la cosa.
Para el comprador las ventajas son enormes. Podr hacer suya la cosa por el solo
hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; la venta se
har, entonces, irrevocable.
Pero el pacto tambin presenta inconvenientes: sirve para ocultar prstamos
usurarios o para disfrazar figuras jurdicas que la ley no admite, como la prenda
pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por
el solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar accin judicial alguna. El art.
2397, aplicable tambin a la hipoteca, prohbe la estipulacin de una clusula de
esta naturaleza en la prenda, que los romanos llamaban lex comisoria.
2.3
Requisitos para que opere el pacto de retroventa.
Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran
los siguientes requisitos:
(i)
El vendedor debe reservarse la facultad de recobrar la cosa vendida en el

propio contrato de compraventa.
Esta exigencia emana no slo de los trminos del art. 1881, sino de la naturaleza del
pacto, que constituye, segn se dijo, una condicin resolutoria de la cual depende
la extincin del derecho del comprador, siendo menester por tanto que al nacer
este derecho, est afectado por tal condicin.
Si se pacta con posterioridad al contrato, podra tratarse de una promesa de
compraventa o de un contrato innominado, pero no estaramos ante un pacto de
retroventa, y en todo caso no podra afectar los derechos de terceros.
(ii)
Reembolso del precio por el vendedor.
Al ejercer la accin del pacto de retroventa, el vendedor debe reembolsar al

comprador el precio estipulado o a falta de estipulacin, lo que el comprador pag
por la cosa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercerse el
derecho por el vendedor. As opina Alessandri.
171

__________________________________________________________________________________________________
En sentido diverso, un fallo de la Corte de Santiago de agosto de 1876 afirma que

las disposiciones del Cdigo no exigen, tratndose de la retroventa convencional,
que el vendedor consigne el precio de la cosa para llevar a efecto el pacto; basta
que se ofrezca la devolucin del precio convenido.
(iii)
La accin debe ejercerse oportunamente.
Es necesario que la accin que nace del pacto se ejerza dentro del trmino fijado
por las partes o en su defecto por la ley. El plazo fijado por las partes no podr
exceder de 4 aos (art. 1885). Este plazo no es propiamente un plazo de
prescripcin, sino lo que en derecho se denomina un trmino de caducidad, porque
el derecho se extingue por la sola llegada del plazo, sin que sea necesario que la
otra parte lo alegue y una declaracin judicial que as lo establezca.
En todo caso, en un fallo de la Corte Suprema de diciembre de 1964, se previene
que an cuando el plazo no fuere de caducidad, se tratara de una prescripcin de
corto tiempo, que corre contra toda persona, o sea, no se suspende.
2.4
Condiciones para ejercitar la accin.
Para que el vendedor pueda ejercitar la accin y se resuelva el contrato, deben

concurrir los siguientes requisitos:
(i)
Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho.
No es suficiente que el vendedor requiera privadamente al vendedor, en una

gestin extrajudicial, dentro del plazo estipulado o legal. Es necesario que intente
una accin judicial. Por cierto, lo anterior supone una hiptesis de conflicto, pues si
el vendedor y el comprador estn de acuerdo y el segundo se allana a efectuar la
restitucin, no ser necesario recurrir a la justicia.
En el mbito de la doctrina y jurisprudencia francesa, por el contrario, se ha
concluido que sera suficiente que el vendedor, dentro del plazo, hiciere un
requerimiento privado al comprador, aunque la accin judicial se ejercitara con
posterioridad.
Inicialmente, nuestra jurisprudencia se inclin por la frmula francesa,
concluyendo que no era necesario que el vendedor ejerciera judicialmente la accin
172

__________________________________________________________________________________________________
para hacer efectivo el pacto de retroventa; bastaba una exigencia extrajudicial

(fallos de agosto de 1876, de la Corte de Santiago, y de junio de 1908, de la Corte de
La Serena).
Posteriormente, nuestra jurisprudencia ha resuelto que resulta necesario accionar
judicialmente. En efecto, a la luz de nuestro Cdigo, la solucin francesa es
inadmisible, porque la expresin intentar la accin que emplea el art. 1885, segn
se ha interpretado, significa en su acepcin forense deducir o proponer una accin
en juicio. De otro modo, no hay requerimiento legal y nada valen las exigencias
privadas o extrajudiciales, establecidas con prueba testimonial (fallo de noviembre
de 1916 de la Corte Suprema y de agosto de 1946 de la Corte de La Serena).
Pero establecido lo anterior, no existe unanimidad en cuanto a la va judicial
idnea. Segn se expresa en el citado fallo de 1946 de la Corte de La Serena, y en
otra sentencia de marzo de 1908 de la Corte de Santiago, la ley no obliga al
vendedor o retrocomprador a efectuar el requerimiento con frmulas o
procedimientos sacramentales al retrovendedor, para que pueda entenderse que
slo de esa manera ejercita aqul eficazmente su derecho. La ley no impone al
retrocomprador entablar una demanda contra el comprador en que pida condenar
a ste para retrovender. Basta cualquier gestin judicial en que el vendedor
manifieste su propsito de comprar de nuevo lo que vendi con pacto de
retroventa (por ejemplo, una gestin de pago por consignacin efectuada por el
retrocomprador). Alessandri no concuerda con esta interpretacin tan amplia,
sealando que debe deducirse demanda formal.
(ii)
Que al momento de ejercer la accin, el vendedor ponga el precio a

disposicin del comprador.
Debe reembolsar el vendedor al comprador la cantidad determinada que se

estipulare o a falta de estipulacin, lo que se haya pagado en la compraventa. Este
reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercitar la accin que emana del
pacto de retroventa, segn lo da a entender el art. 1881, al emplear la expresin
reembolsando, que indica accin simultnea.
(iii)
Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno.
La accin que nace del pacto de retroventa debe ejercitarse dentro del trmino
fijado por las partes o por la ley. El plazo que fijen las partes, no podr exceder de 4
aos, y si fuere mayor, caducar el derecho en los cuatro aos: art. 1885, 1.
173

__________________________________________________________________________________________________
Se trata de un plazo fatal (art. 49).

Las partes podran estipular que el derecho a ejercer la accin emanada del pacto
de retroventa quede subordinado al cumplimiento de una condicin. En este caso,
se previene en una sentencia de la Corte de Santiago de noviembre de 1951, que la
condicin adicional debe cumplirse dentro del plazo mximo de 4 aos. De lo
contrario, sera fcil eludir el mandato del art. 1885.
(iv)
Que se d el correspondiente aviso.
Conforme al art. 1885, inc. 2, el vendedor debe dar un aviso previo al comprador,
con 6 meses de anticipacin se si trata de bienes races y de 15 das si se trata de
bienes muebles.
Con todo, si la cosa fuere fructfera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo, y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la
restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.
2.5
Efectos del pacto de retroventa.
Se debe distinguir si el vendedor ha ejercitado o no dentro del plazo legal la accin

que emana del pacto de retroventa.
a)
Si el vendedor no ejercit su derecho en el plazo convenido o legal, fallar la
condicin resolutoria del contrato de venta. Caducarn los derechos del vendedor
y los del comprador se consolidarn definitivamente.
b)
Por la inversa, si el vendedor ejercita su accin en la oportunidad debida, se
habr cumplido la condicin resolutoria, se resolver el contrato de venta y las
cosas volvern al mismo estado en que se encontraran si no se hubiera contratado.
Como en el caso de toda condicin resolutoria cumplida, ser menester examinar
los efectos entre las partes y con relacin a los terceros.
b.1) Efectos entre las partes: se deben prestaciones mutuas (arts. 1881 y
1883). Se trata de los efectos propios de toda condicin resolutoria cumplida, a
saber:
174

__________________________________________________________________________________________________
El vendedor debe restituir el precio que se haya estipulado o a falta

de estipulacin, lo que se haya pagado por la cosa.
El comprador debe devolver la cosa con todas sus accesiones
naturales. Puede ocurrir que las partes estipulen que la cosa quede en poder del
vendedor hasta el vencimiento del pacto de retroventa, y que el derecho conferido
por ste caduque en definitiva. En tal caso, subraya un fallo de la Corte de Tacna
de mayo de 1913, que el vendedor no estar obligado al pago de intereses o de
arriendo, salvo que as se hubiere convenido; pero s debe responder en cuanto a
los frutos producidos por la cosa desde el da en que venci el plazo para ejercer el
derecho de retroventa estipulado hasta la efectiva entrega de la cosa.
El comprador debe indemnizar al vendedor los deterioros imputables
a hecho o culpa suya.
El vendedor deber indemnizar al comprador por las expensas o
mejoras necesarias, pero no las tiles y menos las voluptuarias, salvo que se
hubieren hecho con el consentimiento del vendedor.
b.2) Respecto de los terceros: rigen las reglas generales de los arts. 1490 y
1491, segn lo dispone expresamente (y en verdad innecesariamente) el art. 1882.
2.6
Carcter intransferible del derecho emanado del pacto de retroventa.
De conformidad al art. 1884, el derecho que nace del pacto de retroventa es

intransferible, sin perjuicio que s puede transmitirse por causa de muerte.
3.
PACTO DE RETRACTO.
Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se
resolver la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador
que ofrezca al vendedor condiciones ms ventajosas que el comprador primitivo.
Se trata de una compraventa sobre la que pende una condicin resolutoria ordinaria,
pero a diferencia del pacto de retroventa, la condicin es casual, pues no implica
incumplimiento del contrato y depende de la voluntad de un tercero.
El art. 1886 dispone: Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que
no podr pasar de un ao) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se
175

__________________________________________________________________________________________________
cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere

enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra.
La disposicin merece dos observaciones: (a) El plazo para mejorar la compra no
puede exceder de un ao; (b) Para evitar la resolucin, el comprador o la persona
que hubiere adquirido de l la cosa puede mejorar la compra en los mismos
trminos que el nuevo comprador.
En otras palabras, en igualdad de condiciones, el contrato no se resuelve y la ley
hace prevalecer el inters del comprador.
Los efectos del pacto de retracto, tanto respecto de las partes como en relacin a
terceros, son anlogos a los del pacto de retroventa (art. 1886, 2 y 3).
4.
OTROS PACTOS ACCESORIOS.
Las partes, en aplicacin del principio de la autonoma de la voluntad y de la

libertad contractual, pueden incorporar a la compraventa otros pactos accesorios
lcitos.
As, por ejemplo, las partes pueden estipular que el saldo de precio devengar
intereses.
Las partes slo estn limitadas por la ley, la moral, el orden pblico y las buenas
costumbres.
G.
RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORME.
1.
CONCEPTO DE LESIN ENORME.
La lesin es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la

falta de equivalencia de las prestaciones recprocas de un contrato conmutativo.
No ha podido el legislador desconocer que la compraventa es, en buena medida,
un acto de especulacin y que es legtimo que cada contratante trate de obtener un
provecho. Pero, por otra parte, no ha debido ignorar que un grave desequilibrio de
176

__________________________________________________________________________________________________
las prestaciones no ha podido ser consentido sino bajo el imperio de una presin a
la que el contratante no ha sido capaz de resistir.
Una imperiosa necesidad de dinero ha forzado seguramente al vendedor a vender
a cualquier precio; su consentimiento se encuentra profundamente viciado y la ley
acude en su ayuda autorizndole para pedir aun la rescisin del contrato.
Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones
sea de gran entidad para que se justifique la rescisin. La lesin, en otros trminos,
debe ser enorme.
2.
REQUISITOS.
Tiene lugar la rescisin de la venta por causa de lesin siempre que concurran los
siguientes requisitos: (i) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de
lesin; (ii) que la lesin sea enorme, en los trminos que seala la ley; (iii) que la
cosa no haya perecido en poder del comprador; (iv) que el comprador no haya
enajenado la cosa, y (v) que la accin correspondiente se entable en tiempo
oportuno.
2.1
Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesin enorme.
La rescisin por causa de lesin tiene cabida slo en los actos que la ley
expresamente seala. Por este motivo, el legislador crey oportuno consignar, en el
art. 1888, que el contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme.
No tiene cabida la rescisin por lesin enorme en todo contrato de compraventa.
En trminos generales, slo tiene cabida en la compraventa de bienes races.
En particular, no procede la rescisin por lesin enorme en los siguientes casos:
a)
No procede la accin rescisoria por lesin enorme en las ventas de bienes
muebles (art. 1891).
Se excluye la venta de bienes muebles, por razones histricas, al establecerse as en
el cdigo francs, en una poca en que la base de la fortuna era la propiedad raz.
Lo anterior implica tambin que tampoco se admite en las ventas mercantiles, que
siempre recaen sobre cosas muebles, disponindose en todo caso expresamente
177

__________________________________________________________________________________________________
que no tiene cabida, en el art. 126 del Cdigo de Comercio, que dispone: No hay
rescisin por causa de lesin enorme en los contratos mercantiles.
b)
No habr tampoco lugar a la accin rescisoria en las ventas que se hubieren
hecho por el ministerio de la justicia (art. 1891).
Por ende, no todas las ventas de inmuebles pueden rescindirse por lesin enorme:
se excluyen las que se efectan por el ministerio de la justicia, cuando se trata de
ventas forzadas en el marco de un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidacin y
particin, e incluso las ventas en pblica subasta en los actos de jurisdiccin
voluntaria que exigen tal trmite, por ejemplo. En estos casos, la venta debe
efectuarse en pblica subasta, y los postores podrn pugnar libremente en la
determinacin del precio.
En cambio, no se trata de ventas hechas por el ministerio de la justicia aquellas en
que sta se limita a ordenar que se extienda la escritura pblica de compraventa
por negativa del prometiente vendedor a otorgarla. Tratase aqu de un contrato
libremente acordado por las partes y ordenado cumplir por sentencia ejecutoriada,
y no de una venta cuya generacin sea propiamente obra de la justicia. En
consecuencia, si se dan los requisitos de la lesin enorme, no puede rehusarse la
correspondiente accin rescisoria al vendedor que, en la escritura del contrato,
figura representado por el juez a causa de su rebelda (Corte Suprema, fallos de
junio de 1968 y abril de 1980).
c)
No cabe la rescisin por lesin enorme, aunque se trate de inmuebles, en las
ventas de minas (art. 170 del Cdigo de Minera).
d)
Adicionalmente, la jurisprudencia mayoritaria ha concluido por su parte
que no cabe lesin enorme en la venta de derechos hereditarios, aunque
comprendan bienes races.
Se seala en numerosos fallos que la accin rescisoria por lesin enorme no
procede en la cesin de derechos hereditarios hecha a ttulo oneroso, aunque en
ella se comprendan bienes races; la especificacin de stos no tiene otro valor que
el de indicar los bienes inmuebles comprendidos en la herencia. Lo anterior en base
a las siguientes razones: i) dicha cesin no es una venta de bienes races; ii) el que
cede un derecho de herencia a ttulo oneroso sin especificar los efectos de que se
compone slo responde de su calidad de heredero; y iii) no es posible determinar
el valor del derecho cedido a la fecha del contrato, pues la cuanta de las cargas y
178

__________________________________________________________________________________________________
obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una liquidacin futura (Corte
de Concepcin, noviembre de 1875, septiembre de 1883; Corte de Santiago, mayo
de 1878, mayo de 1892, Corte de Talca, noviembre de 1896, octubre de 1912; Corte
Suprema, mayo de 1950).
La doctrina mayoritaria, concluye en igual sentido (Alessandri, Leopoldo Urrutia,
Somarriva).
e)
Asimismo, la jurisprudencia ha resuelto que no procede de la accin
rescisoria por lesin enorme respecto del contrato de promesa. Como se indica en
un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1961, las disposiciones establecidas en
los arts. 1888 y 1889 del dicen relacin directa y exclusiva con un contrato de
compraventa celebrado. Por lo tanto, no puede atacarse con esta accin un contrato
de promesa de compraventa, toda vez que las acciones que procedan para anular o
rescindir un contrato de esta naturaleza slo pueden basarse en los vicios de que
intrnsecamente adolezca ese contrato de promesa. En consecuencia, demandado el
cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, el prometiente
vendedor no puede excepcionarse con el posible vicio de lesin enorme que podra
contener el contrato de compraventa prometido. En este punto, tengamos presente
tambin la referencia que hicimos al artculo 85 de la Ley 16.752, cuando tratamos
el contrato de promesa (ver nota, al pi del artculo 1889 del Cdigo Civil).
2.2
Que haya lesin enorme en los trminos del art. 1889.
El precepto enfoca la lesin enorme tanto desde el punto de vista del vendedor
como del comprador.
El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende. As, por ejemplo, si la cosa vala $
50.000.000.-, y recibi $ 24.999.999.A su vez, el comprador sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. As, por ejemplo, si la
cosa vala $ 50.000.000.-, y pag $ 100.000.001.- Parece una frmula ms sencilla
para enunciar el segundo caso, la siguiente: cuando paga ms del doble del justo
precio de la cosa que compra.
Cabe sealar que el justo precio que debe tomarse en cuenta para determinar si hay
o no lesin enorme, es aqul que tena la cosa al tiempo del contrato, y puesto que
179

__________________________________________________________________________________________________
sta slo tiene cabida, en lo que se refiere a la compraventa, tratndose de la venta

de bienes inmuebles, habr que estar al justo precio que tena la cosa al tiempo de
otorgar la escritura pblica respectiva.
Se entiende por justo precio el que corresponde al valor comercial de la cosa,
determinado por la ley de la oferta y la demanda. En un juicio, ser prueba
concluyente, usualmente, la tasacin que practique un perito.
Como establece una sentencia de junio de 1983, de la Corte de Santiago, el
vendedor que demanda la rescisin de un contrato de compraventa de un
inmueble por lesin enorme, debe acreditar dos hechos sustanciales: el justo precio
del bien raz vendido al tiempo del contrato, y que el precio que ha recibido es
inferior a la mitad del mismo.
Lo mismo vale, si quien alega lesin enorme es el comprador.
2.3
Que la cosa no se haya perdido (perecido) en poder del comprador.
Para que proceda la rescisin por lesin enorme es preciso que la cosa no haya
perecido en poder del comprador. En efecto, el art. 1893 previene: Perdida la cosa
en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra parte para la
rescisin del contrato.
Lo anterior es lgico, puesto que si la cosa pereci en manos del comprador, se
tornara imposible la restitucin al vendedor. La prdida debe haberse producido
por caso fortuito. Por ejemplo, porque oper una avulsin o se inund el predio.
Tambin podra encontrarse en esta situacin, la prdida de la cosa por
prescripcin que hubiere operado a favor de un tercero, que hubiere entrado en
posesin de la cosa, en desmedro del comprador. Pero en este caso, la prdida se
habra producido por la negligencia del comprador, que dej que un tercero se
hiciera dueo, por prescripcin. En este caso, podra sostenerse la procedencia de
una accin del vendedor para obtener indemnizacin de perjuicios, pero ello choca
contra la siguiente evidencia: tal accin estara prescrita, pues a lo menos, deben
haber transcurrido cinco aos para haber perdido la posesin del inmueble, lo que
a su vez, implica que tambin ha prescrito la accin indemnizatoria del vendedor.
180

__________________________________________________________________________________________________
2.4
Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador.
Ninguno de los contratantes podr pedir la rescisin de la venta si el comprador

hubiere enajenado la cosa (art. 1893, inc. 2).
En efecto, si el comprador enajena la cosa, no podr pedirse la rescisin de la
compraventa que adolece de lesin enorme. Observamos aqu una excepcin a los
efectos generales de la nulidad judicialmente declarada, que siempre da accin
contra terceros (art. 1689).
Como se indica en un fallo de la Corte de Talca de abril de 1915, el fin del art. 1893,
2, es amparar los derechos de terceros que podran ser perjudicados si se diera
lugar a la rescisin del contrato; en efecto, sta podra declararse aun por colusin
entre el primer vendedor y el comprador, produciendo su efecto contra terceros
poseedores, en conformidad al art. 1689; pero obsta a ello la excepcin del art. 1893.
En cuanto al momento en que se entiende consumada la enajenacin, previenen las
sentencias de la Corte de Concepcin de octubre de 1878 y de la Corte de Santiago
de diciembre de 1883, que para que se extinga la accin rescisoria por la
enajenacin que de la cosa comprada hace el comprador a un tercero es preciso que
el ttulo de esa enajenacin, el contrato de compraventa, se inscriba en el
Conservador de Bienes Races; antes de esa inscripcin no hay traslacin de
dominio de los bienes races y la accin rescisoria subsiste.
En el fallo de octubre de 1878, se agrega que la enajenacin del comprador debe
hacerse antes de la demanda. Sin embargo, en sendos fallos de la Corte de
Concepcin de mayo de 1885 y de la Corte de Talca de noviembre de 1907 y abril
de 1915, se concluye que la enajenacin del comprador extingue la accin rescisoria
aunque se haga durante el juicio de rescisin. Alessandri concuerda con la ltima
doctrina. Se indica sobre el particular que el art. 1893 no distingue en cuanto al
momento en que debe efectuarse la enajenacin.
Con todo, si el comprador vendi la cosa en un precio mayor del que haba
pagado, el primer vendedor podr reclamar la diferencia, pero slo hasta el justo
valor de la cosa, con una deduccin de una dcima parte.
Ejemplo: A vende a B en $ 20.000.000.- y el justo precio ascenda a $ 80.000.000.- Por
su parte, B vende en $ 90.000.000.- En este caso, A recibir de B la cantidad de $
52.000.000.- (la diferencia entre ambas ventas, hasta concurrencia del justo precio,
181

__________________________________________________________________________________________________
con la deduccin indicada en la ley). La dcima parte no se calcula sobre la

cantidad que se debe pagar sino sobre el justo precio, deduciendo de l esa dcima
parte. De ah que se deduzcan $ 8.000.000.-, pues corresponden a la dcima parte
de $ 80.000.000.2.5
Que la accin rescisoria se entable oportunamente.
Por ltimo, para que proceda la rescisin por lesin enorme es preciso que se
deduzca la accin correspondiente en tiempo oportuno.
El art. 1896 dispone: La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos,
contados desde la fecha del contrato.
Como prescripcin de corto tiempo, no se suspende (art. 2524), corre contra toda
clase de personas (no se aplicara la suspensin a que alude el artculo 1895 para la
nulidad en general, pues no hay una norma similar en el ttulo de la lesin
enorme), pero se interrumpe, como toda prescripcin.
La jurisprudencia, ratificando el claro tenor de la ley, ha sealado que la accin
debe ejecutarse dentro de 4 aos, contados desde la fecha del respectivo contrato, y
no contados desde la fecha de la inscripcin en el Registro del Conservador,
porque el contrato es una cosa y la tradicin otra (Corte de Talca, enero de 1896).
Para estos efectos, ser indiferente que hubiere precedido a la compraventa un
contrato de promesa. Los 4 aos se contarn desde la fecha de la compraventa
(Corte de Santiago, diciembre de 1883).
La fecha del contrato, ser la de la escritura pblica que lo contiene.
En el caso del inciso 2 del art. 1893, una sentencia de la Corte de Santiago de
diciembre de 1933, puntualiza que el plazo de prescripcin de la accin de pago
del exceso de precio no se cuenta desde la fecha de la compraventa en que se
produjo la lesin, sino desde la fecha de la compraventa a virtud de la cual el
comprador enajena posteriormente la cosa al tercero, por un mayor precio.
Razones: a) porque slo desde que se consuma este segundo contrato nace la
accin del art. 1893; antes no hay ningn derecho que exista; b) porque, de contarse
el plazo de 4 aos desde el primer contrato de compraventa, se seguira la
consecuencia inadmisible que dicho plazo sera verdaderamente ilusorio, ya que,
verificndose la segunda compraventa despus de la primera, la accin
aprovechara slo del residuo restante, incurriendo as la ley en la contradiccin de
182

__________________________________________________________________________________________________
dar un plazo de 4 aos y de no darlo prcticamente, pues su ordenacin slo

recibira cabal cumplimiento en un ejemplo muy rebuscado como sera el de que
ambas compraventas se verificaran en el mismo da.
De esta manera, habra que distinguir:
Tratndose de la accin destinada a pedir que se declare la rescisin de la
compraventa, el plazo de cuatro aos se contar, desee la celebracin del contrato;
Tratndose de la accin destinada a reclamar la diferencia de precio
obtenida por el comprador, cuando ste a su vez vendi, el plazo se contar desde
la celebracin de la segunda compraventa, o sea, aquella en la que el primer
comprador, vendi el inmueble a un tercero, en un precio mayor al pagado en el
primer contrato.
Una parte de la doctrina, sin embargo, sostiene que tanto la accin rescisoria como
la que concede el art. 1893 deben prescribir en el mismo plazo contado desde el
mismo hecho: la lesin enorme que se produjo en el contrato de compraventa
(Infante).
3.
IRRENUNCIABILIDAD DE LA ACCIN RESCISORIA POR LESIN

ENORME.
El art. 1892 previene: Si se estipulare que no podr intentarse la accin rescisoria

por lesin enorme, no valdr la estipulacin; y si por parte del vendedor se
expresare la intencin de donar el exceso, se tendr esta clusula por no escrita.
La ley proclama que la accin rescisoria es irrenunciable. Autorizar la renuncia
importara abolir la accin; como indicaba Portalis, La ley no habra prestado sino
un socorro intil e ilusorio al desgraciado y al oprimido.
En la doctrina chilena, todos estn de acuerdo en que la renuncia de la accin
rescisoria por lesin enorme hecha en el mismo contrato de compraventa, adolece
de nulidad; pero se discute sobre la validez de la renuncia hecha en acto posterior.
Alessandri Besa cree que ella es eficaz. Alessandri Rodrguez piensa lo contrario, y
observa que si la renuncia de la rescisin por lesin enorme hecha en otro acto
puede estimarse vlida en el cdigo civil francs, que se refiere a la renuncia
expresa en el contrato mismo, no lo puede ser en el chileno, pues el art. 1892 no
183

__________________________________________________________________________________________________
distingue entre renuncia formulada en el contrato y renuncia manifestada en otro

acto, posterior o separado. Por tanto, el intrprete no puede distinguir donde la ley
no lo hace. Se agrega que la primera interpretacin abre campo a los abusos, pues
contratantes inescrupulosos podran exigir la renuncia unilateral de la accin en un
acto inmediatamente posterior al contrato de compraventa, presionando con el no
pago del precio o de los saldos pendientes.
Buscando una salida prctica al problema, algunos han estimado que podra
celebrarse una transaccin, en virtud de la cual las partes, precaviendo un litigio
eventual, se otorguen pleno finiquito respecto de la compraventa. Ello aminorara
el riesgo, aunque en todo caso, en dicha transaccin no podra renunciarse a la
accin en cuestin. Otra frmula podra consistir en la cesin de las acciones, hecha
por el vendedor o comprador que se cree perjudicado con la lesin enorme pero
que no tiene inters en demandar, a un tercero propuesto por la contraparte en el
contrato de compraventa. Quedara de esta forma "clausurada" la posibilidad de
accionar.
4.
EFECTOS DE LA RESCISIN POR LESIN ENORME.
La finalidad de la accin rescisoria es invalidar el contrato de compraventa. En

consecuencia, sus efectos son los de toda nulidad: el vendedor recobrar la cosa y
el comprador el precio pagado por ella.
Pero en la compraventa, la rescisin por lesin enorme vara, pues se funda en la
manifiesta desproporcin en las prestaciones, y propende al restablecimiento del
equilibrio de estas prestaciones.
En efecto, si el perjudicado por la lesin enorme ha sido el vendedor, podr el
comprador hacer subsistir el contrato aumentando el precio; a la inversa, si el
afectado ha sido el comprador, el vendedor puede hacer uso de este mismo
derecho, restituyendo parte del precio excesivo.
En consecuencia, los efectos sern distintos segn si el demandado (vendedor o
comprador) opta por aceptar que la compraventa se rescinda, o por el contrario,
opta por perseverar en ella.
En una sentencia de la Corte de Santiago, de agosto de 1890, se afirma que
conforme al art. 1890, la consecuencia legal que trae entre los contratantes la
declaracin de nulidad por causa de lesin enorme se reduce a una obligacin
184

__________________________________________________________________________________________________
alternativa, al arbitrio del comprador, de restituir la propiedad, conformndose

con la rescisin del contrato o de sanear la venta, completando el justo precio de la
cosa vendida con deduccin de una dcima parte. Alessandri seala que no
estamos ante una obligacin alternativa, porque si as fuera, la prdida de una de
las cosas debidas siempre dejara al deudor en la obligacin de entregar la otra. Sin
embargo, el art. 1893 niega expresamente esta accin en este caso.
4.1
Efectos si el demandado opta por perseverar en el contrato.
El comprador demandado que ha optado por insistir en el contrato, puede enervar

la accin de rescisin, completando el justo precio con deduccin de una dcima
parte. Alessandri advierte que la dcima parte no se calcula sobre la cantidad que
se debe pagar para evitar la rescisin sino sobre el justo precio, deduciendo de l
esa dcima parte. As lo ha reconocido tambin la jurisprudencia de nuestros
tribunales.
Ahora, si el vendedor es el demandado, por haber recibido un precio excesivo y
quisiere perseverar en el contrato, deber restituir dicho exceso sobre el justo
precio, aumentado en una dcima parte.
Por ende, no estn obligados el comprador y el vendedor a completar el primero el
justo precio ni a restituir el segundo el exceso sobre el precio justo. El comprador
debe pagar y el vendedor restituir una dcima parte menos.
De este modo, si el justo precio es $ 1.000 y el vendedor ha recibido $ 400, el
comprador debe completar $ 900, que es el justo precio menos una dcima parte.
Y si el justo precio es $ 1.000 y el comprador ha pagado $ 2.500, no debe el
vendedor restituir $ 1.500; como el justo precio debe aumentarse en una dcima
parte y as aumentado asciende a $ 1.100, debe restituir como exceso slo $ 1.400.
En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 10% sobre el
justo precio que la ley reputa legtima. En el primer caso, el comprador habr
pagado $ 900 por lo que vale $ 1.000; en el segundo, por lo que vale $ 1.000 habr
pagado, a la postre, $ 1.100.
Cabe destacar que las facultades del comprador y del vendedor para consentir en
la rescisin o para evitarla, puede ejercerlas en forma discrecional, ya que el art.
1890 emplea la expresin a su arbitrio.
185

__________________________________________________________________________________________________
A su vez, el demandante nicamente puede pedir la rescisin del contrato, pues es

el demandado a quien la ley le concede la facultad de elegir, y no al actor.
El derecho de opcin que tiene el comprador o vendedor demandado, slo nace
una vez que queda ejecutoriada la sentencia que acoge la demanda rescisoria
(Corte de Chilln, junio de 1943, y Corte de Santiago, septiembre de 1948).
Alessandri concuerda con esta conclusin, porque mientras proceda en contra del
fallo algn recurso no se sabe si hay o no rescisin, ya que puede ser alterado; y
como es la existencia de la lesin enorme la que da nacimiento a este derecho, es
evidente que mientras no se establezca de un modo inalterable ese hecho, el
demandado no est en situacin de ejercitarlo.
Como se indic, la ley ha determinado la cantidad que el demandado debe restituir
para evitar la rescisin, relacionndola con el justo precio, aumentndose o
disminuyndose en un 10%, segn el caso.
El justo precio debe fijarse en la sentencia que declara la rescisin por lesin
enorme, y en base al mismo, acoger la demanda. Si el fallo no seala cul es el justo
precio del inmueble vendido, mal puede dar lugar a la rescisin del contrato. A su
vez, al ejercer el demandado el derecho que le otorga el art. 1890, debe atenerse a la
cantidad regulada en la sentencia (Corte Suprema, julio de 1972).
4.2
Efectos si el demandado opta por aceptar la rescisin del contrato.
La rescisin de la venta por lesin enorme, en general, como toda nulidad, confiere
el derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallaran si no
hubieren celebrado el contrato rescindido. Pero con respecto a la rescisin por
lesin enorme, se observan las siguientes modalidades:
(i)
El vendedor deber restituir el precio y el comprador la cosa, con intereses y
frutos, pero slo aquellos devengados o percibidos desde la notificacin de la
demanda correspondiente2: art. 1890, 2 (el precepto alude a la fecha de la
demanda, pero debe entenderse por tal la fecha en que sta se notifica). De tal
forma, el vendedor, para evitar la rescisin, adems de restituir el exceso recibido
sobre el justo precio aumentado en una dcima parte, debe pagar al comprador
intereses legales (corrientes) sobre esa suma desde la fecha de la demanda (Corte
de Talca, mayo de 1911). Por su parte, el comprador que opta por completar el
justo precio debe hacerlo con los intereses legales producidos desde la fecha de la
186

__________________________________________________________________________________________________
demanda de lesin enorme (Corte de Chilln, junio de 1943). Lo mismo acontece,

en cuanto a los frutos e intereses, si se opta por la rescisin del contrato.
(ii)
El vendedor, conforme al art. 1894, no podr pedir cosa alguna en razn de
los deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador hubiere
aprovechado de ellos (norma similar a la del art. 906). El comprador, entonces, se
considera de buena fe, durante el tiempo en que se produjo el deterioro de la cosa,
a menos que se hubiere aprovechado del menoscabo.
(iii) La rescisin del contrato de compraventa no afecta a los terceros
adquirentes, segn indicamos. Observamos que en este punto, existe una
diferencia respecto de los efectos generales de la nulidad (art. 1689).
(iv) El comprador, que debe restituir la cosa, previamente est obligado a
purificarla de las hipotecas u otros derechos reales constituidos sobre el inmueble:
observamos otra excepcin respecto de los efectos generales de la nulidad frente a
terceros (artculo 1895).
Una sentencia de la Corte de Santiago de julio de 1912, ignorando el claro tenor de
la ley, concluye que las hipotecas constituidas por el comprador sobre la cosa
objeto de la venta que se rescinde por lesin enorme, caducan por el solo efecto de
la rescisin, a virtud de lo dispuesto en el art. 2416.
Alessandri precisa que dicha sentencia desconoce el verdadero aspecto de la
cuestin, pues la resuelve por el art. 2416, que no tiene aplicacin en este caso por
ser la rescisin por lesin enorme una nulidad especialsima que se rige por las
disposiciones especiales establecidas al respecto, entre las cuales figura la del art.
1895, que deja subsistentes esas hipotecas aun despus de pronunciada. Lo dicho
se aplica tambin a todos los dems derechos reales que el comprador haya
constituido sobre la cosa, como usufructos, censos, servidumbres, etc. Unos y otros
no caducan por el solo efecto de la rescisin, sino que subsisten, en tanto el
comprador no los haga desaparecer.
(v)
Las partes no estn obligadas a pagar las expensas que haya ocasionado el
contrato (artculo 1890, parte final).
187

__________________________________________________________________________________________________
IV.
LA PERMUTA
1.
DEFINICIN.
La definicin de la permuta est contenida en el art. 1897, que dispone: La

permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a
dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Algunos autores han sealado que la definicin no es del todo precisa, puesto que
tambin hay permuta cuando se cambia una cosa por otra y por una suma de
dinero, siempre que la cosa que se entrega a cambio de la primera, valga ms que
la suma de dinero (art. 1794). Por ende, si la cosa y la suma de dinero valen lo
mismo, habr compraventa.
Histricamente, la permuta o trueque es el contrato ms antiguo celebrado por el
hombre, y constituy la base de las relaciones comerciales durante muchos siglos.
2.
APLICACIN DE LAS NORMAS DE

CARACTERSTICAS DE LA PERMUTA.
LA
COMPRAVENTA
Por expreso mandato del art. 1900, se aplican a la permuta las disposiciones
relativas a la compraventa, en lo que no se opongan a la naturaleza del primer
contrato.
Las caractersticas de la permuta son las siguientes:
a)
b)
Es un contrato oneroso.
c)
Puede ser conmutativo o aleatorio.
d)
e)
Es un contrato consensual, por regla general (art. 1898), salvo que una de las
cosas que se cambian o ambas sean bienes races o derechos de sucesin
188

__________________________________________________________________________________________________
hereditaria, casos en los cuales el contrato ser solemne, perfeccionndose por

escritura pblica (lo anterior, guarda perfecta armona con el art. 1801, 2).
f)
No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse (art. 1899, 1, en
relacin con el artculo 1810).
g)
No son hbiles para celebrar el contrato de permutacin las personas que no
son hbiles para celebrar el contrato de compraventa (art. 1899, 2). Se aplicarn a
la permuta, por ende, las incapacidades particulares o prohibiciones que
estudiamos en la compraventa (artculos 1796 a 1800).
3.
LA LESIN ENORME EN LA PERMUTA.
La jurisprudencia ha dejado en claro que la rescisin por lesin enorme procede en

el contrato de permutacin. El art. 1900 del hace aplicables a la permutacin las
disposiciones relativas a la compraventa en todo lo que no se opongan a la
naturaleza de aquel contrato. Y la rescisin por lesin enorme no se opone a la
naturaleza de la permutacin; por otro lado, el mismo artculo citado le abre
camino al decir que cada permutante es considerado vendedor de la cosa que da y
el justo precio a la fecha del contrato se mirar como el precio que paga por lo que
recibe en cambio; de manera que hay precio para ambas, susceptible de recibir
lesin, que puede llegar a ser la que la ley califica de enorme y que sanciona con la
rescisin del contrato (Corte Suprema, fallo de agosto de 1937; Corte de Santiago,
fallo de agosto de 1944).
189

__________________________________________________________________________________________________
V.
EL MANDATO
1.
DEFINICIN.
El Cdigo Civil define al contrato de mandato en el art. 2116, en los siguientes

trminos: El mandato es un contrato en que una persona confa la gestin de uno
o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera. El inciso segundo agrega que La persona que confiere el encargo se
llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en
general, mandatario.
Cabe destacar, desde ya, la importancia que tiene la expresin confa, que pone
de manifiesto, segn veremos, su carcter de contrato intuito personae.
2.
REQUISITOS DEL MANDATO.
2.1
En cuanto al objeto del mandato.
(i)
Regla general.
El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecucin de

actos jurdicos.
Se comprueba este aserto si se examinan las facultades que el mandato confiere
naturalmente al mandatario: pagar las deudas y cobrar los crditos del mandante,
intentar acciones posesorias, interrumpir las prescripciones, contratar las
reparaciones de las cosas que administra, comprar los materiales necesarios para el
cultivo o beneficio de tierras, minas o fbricas que se le hayan confiado.
El encargo que consiste en la ejecucin de un hecho material, como construir un
camino, levantar un muro, no constituye un mandato sino un contrato de
arrendamiento de servicios o de confeccin de obra material.
(ii)
Excepciones.
En principio, todos los actos jurdicos pueden ejecutarse mediante mandatarios,

salvo que la ley disponga lo contrario, como acontece:
190

__________________________________________________________________________________________________
a)
En el art. 1004, al establecerse que la facultad de testar es indelegable. El
otorgamiento del testamento es un acto personalsimo;
b)
A propsito del albaceazgo, cuando el artculo 1280, inciso 1, establece que
es indelegable, a menos que el testador lo haya autorizado;
c)
Con la estipulacin de las capitulaciones matrimoniales, que deben convenir
personalmente los esposos, aunque fueren incapaces (artculo 1721), sin perjuicio
que en este ltimo caso, requieren los novios ser autorizados por quienes estn
llamados a prestar el asenso para el matrimonio de los menores adultos mayores
de 16 aos;
d)
Con la ratificacin ante un Oficial del Registro Civil, del matrimonio
celebrado ante un Ministro de culto (artculo 15, inciso 2, Ley de Registro Civil, en
relacin al artculo 20 de la Ley de Matrimonio Civil).
(iii)
Servicios profesionales.
El art. 2118 establece que los servicios de las profesiones y carreras que suponen
largos estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra
persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato.
No ha calificado la ley la naturaleza de estos servicios; ha dispuesto nicamente
que se sujetan a las reglas del mandato.
A tales servicios sern igualmente aplicables, en su caso, las normas del
arrendamiento de servicios o del contrato de trabajo.
2.2
En cuanto a quien debe interesar el negocio.
El mandato se celebra comnmente en inters exclusivo del mandante.

Si el negocio es de mutuo inters para el mandante y el mandatario, o para
cualquiera de ellos o para ambos y un tercero, o para un tercero exclusivamente,
habr verdadero mandato. En caso de que el mandante obre sin autorizacin del
tercero mediar entre ambos un cuasicontrato de agencia oficiosa (art. 2120).
191

__________________________________________________________________________________________________
Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario; semejante

mandato es un mero consejo, que no produce obligacin alguna (art. 2119, inc.
1). Dado maliciosamente, obliga a la indemnizacin de perjuicios (art. 2119, inc.
2).
En suma, habr verdadero mandato: (i) si el negocio es de mutuo inters del
mandante y del mandatario; (ii) si el negocio es de inters del mandante y de un
tercero; (iii) si el negocio interesa slo al mandante; y (iv) si el negocio es de inters
de un tercero, exclusivamente.
2.3
En cuanto a la capacidad de las partes.
El mandante y el mandatario desempean un rol totalmente diverso en el contrato

de mandato.
Por este motivo, la capacidad que requieren uno y otro para celebrar el contrato ha
de ser necesariamente diversa.
(i)
Capacidad del mandante.
La capacidad del mandante debe ser analizada desde una doble perspectiva:
a)
En cuanto a la capacidad para celebrar el contrato de mandato, la ley no ha
dado reglas especiales, aplicndose en consecuencia las normas generales en
materia de capacidad.
b)
En cuanto a la capacidad para ejecutar por s el negocio que confa, debe
recordarse que el mandatario obra a cuenta y riesgo del mandante, lo que implica
que todos los actos y contratos ejecutados o celebrados por aqul recaern sobre el
mandante como si ste los hubiere ejecutado personalmente. Ello ocurre, desde
luego, cuando el mandatario obra a nombre y representacin del mandante, y
asimismo tiene lugar cuando obra a nombre propio y cede los crditos y deudas
adquiridos en el desempeo de su encargo.
Teniendo en cuenta lo anterior, se entiende que el mandante debe tener capacidad
legal para ejecutar por s mismo el negocio que encomienda. En caso contrario si
le est prohibido ejecutarlo- el mandato es nulo por ilicitud del objeto y lo sern
tambin los contratos que celebre el mandatario en tales condiciones (por ejemplo,
estando prohibida la compraventa entre cnyuges no separados judicialmente, ser
192

__________________________________________________________________________________________________
nulidad el mandato otorgado por uno de los cnyuges para celebrar la

compraventa por interpuesta persona). Conforme al art. 11, los contratos
prohibidos por la ley son nulos, aun cuando se ejecuten o celebren por interpuestas
personas, como sera el caso del mandatario que contrata a nombre propio pero en
provecho del mandante.
(ii)
Capacidad del mandatario.
En relacin a la capacidad del mandatario, el art. 2128 dispone: Si se constituye,

mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario sern
vlidos respecto de terceros en cuanto obliguen a stos y al mandante; pero las
obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrn tener
efecto sino segn las reglas relativas a los menores. Teniendo en cuenta lo
anterior, cabe indicar lo siguiente:
a)
Buena parte de la doctrina afirma que puede desempear las funciones de
mandatario una persona incapaz, en particular un menor adulto. La razn de esta
disposicin radicara, a juicio de algunos, en que el mandatario no acta por s
mismo en representacin de su mandante, y es la capacidad de ste la que debe
tomarse en cuenta en la celebracin del acto jurdico.
En suma, en las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia
la incapacidad del mandatario: se obliga el mandante para con terceros y stos se
obligan para con l.
Sin embargo, tal fundamento ha sido discutido, considerando que nuestro Cdigo
habra acogido la doctrina de la representacin-modalidad del acto jurdico,
conforme a la cual quien presta su voluntad e el representante (mandatario) y no el
representado (mandante). De ah que se sostenga que cuando el art. 2128 hace
referencia al menor adulto no est haciendo excepcin a las reglas generales, sino
que entiende la disposicin que el incapaz est obrando autorizado por su
representante, en cumplimiento de las formalidades habilitantes.
En todo caso, nunca puede constituirse en mandatario a un absolutamente incapaz,
porque carece de voluntad; y porque la ley no admite la ratificacin de sus actos.
Podra quedar comprendido el disipador interdicto en el artculo 2128? Pareciera
que no, pues el precepto slo alude al menor adulto, y no a los relativamente
incapaces, en general.
193

__________________________________________________________________________________________________
b)
Muy diversa es la situacin en las relaciones del mandatario con el
mandante y terceros; influye decisivamente en estas relaciones la incapacidad del
mandatario. A menos que en la aceptacin del mandato haya intervenido la
autorizacin de representante legal del incapaz, no sern vlidas las obligaciones
del mandatario; en definitiva, no podr reclamrsele el cumplimiento de las
obligaciones derivadas del mandato sino en cuanto se hubiere hecho ms rico
(artculo 1688 del Cdigo Civil).
3.
CARACTERSTICAS DEL MANDATO.
3.1
Es un contrato generalmente consensual.
(i)
Reglas generales.
El mandato es un contrato comnmente consensual. Se perfecciona, pues, por el

solo consentimiento de mandante y mandatario.
La voluntad del mandante de confiar la gestin de un negocio al mandatario y la
voluntad de ste de aceptar el encargo, puede manifestarse tcitamente.
En efecto, el art. 2123 dispone que el encargo que es objeto del mandato puede
hacerse por escritura pblica o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro
modo inteligible, y aun por la aquiescencia tcita de una persona a la gestin de
sus negocios por otra. El encargo debe ser aceptado por el mandatario. El art. 2124
previene que el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del
mandatario.
Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la
celebracin del contrato y otra que la acepta, en el mandato deben intervenir
tambin esas dos voluntades; una vez hecha por el mandante la oferta para que en
su nombre se realice un negocio jurdico, es necesario que el mandatario acepte por
su parte ese encargo. Dicha aceptacin puede ser expresa o tcita.
Es aceptacin expresa, aquella que se presta en trminos explcitos que no dejan
lugar a dudas acerca del hecho de haberse producido. Es aceptacin tcita la que
consiste en la ejecucin de cualquier acto que revela que por parte del mandatario
hay intencin de celebrar el contrato, de aceptar el encargo que se le hace. En
general, hay aceptacin tcita en todo acto que efecte el mandatario en ejecucin
194

__________________________________________________________________________________________________
del mandato. Cuando el mandato se otorga por escrito y posteriormente

sobreviene la aceptacin del mandatario, generalmente la aceptacin ser tcita.
Importa aceptacin tcita todo acto en ejecucin del mandato (art. 2124, nc. 2).
Es menester, por tanto, que el mandatario ejecute actos positivos de gestin del
mandato; su silencio no constituye aceptacin.
Sin embargo, por excepcin, el silencio del mandatario suele importar que acepta el
encargo. En efecto, el art. 2125 dispone: Las personas que por su profesin u oficio
se encargan de negocios ajenos, estn obligadas a declarar lo ms pronto posible si
aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un
trmino razonable, su silencio se mirar como aceptacin.
La persona ausente que hace el encargo confa en que ser aceptado por quien hace
su profesin de la gestin le negocios ajenos y que ste adoptar las medidas
encaminadas al resguardo de sus intereses.
Pero aunque rechacen el encargo las personas que se encargan habitualmente de
negocios ajenos, debern tomar las providencias conservativas urgentes que
requiera el negocio que se les encomienda (art. 2125, inc. 2).
Con todo, a pesar de haber aceptado el mandato, el mandatario podr retractarse
(art. 2124, 3). Se explica lo anterior, considerando que una de las causales de
expiracin del contrato de mandato es la renuncia del mandatario, de conformidad
a lo dispuesto en el artculo 2163 N 4. La renuncia podr o no acarrear
responsabilidad al mandatario: quedar exento mientras el mandante pueda
ejecutar por s mismo el negocio o encomendrselo a otra persona. En caso
contrario, responder en los trminos previstos en el art. 2167.
(ii)
Mandato solemne.
Generalmente consensual, por excepcin, el mandato suele ser solemne.

El art. 2123 establece que no se admitir la escritura privada para acreditarlo
cuando las leyes requieran un instrumento autntico. La norma concuerda con el
art. 1701, en cuya virtud la falta de instrumento pblico no puede suplirse por
ninguna otra prueba en los actos o contratos en que la ley exige esa solemnidad.
Ciertos casos de mandato solemne son los siguientes:
195

__________________________________________________________________________________________________
a)
El mandato judicial: conforme al artculo 6 del Cdigo de Procedimiento
Civil, debe constituirse por escritura pblica; por un acta extendida ante el juez y
suscrita por todos los otorgantes; o por declaracin escrita del mandante y
autorizada por el secretario del tribunal que est conociendo de la causa.
b)
El mandato para contraer matrimonio: art. 15, Ley de Registro Civil; el
mandato debe constar por escritura pblica, segn lo dispone el art. 103 del CC. Se
trata de un mandato nominado, como es obvio.
c)
El mandato conferido por la mujer casada en sociedad conyugal, para que
su marido realice determinados actos jurdicos: arts. 1749 y 1754. El mandato
deber ser especial y conferido por escritura pblica.
d)
El mandato conferido para enajenar o gravar bienes afectados como
familiares (artculo 142 del Cdigo Civil).
e)
El mandato conferido para autorizar al cnyuge a constituir cauciones
personales, habiendo rgimen de participacin en los gananciales (artculo 1792-3).
f)
El mandato conferido para reconocer un hijo, debe otorgarse por escritura
pblica, en la que especialmente se confiera la aludida facultad (artculo 190 en
relacin al artculo 187 del Cdigo Civil).
(iii)
Mandato para ejecutar actos solemnes.
En este contexto, cabe preguntarse si debe ser solemne el mandato conferido para
ejecutar o celebrar un contrato de tal naturaleza.
En la doctrina y en la jurisprudencia, se ha planteado si el mandato por el cual se
confa la ejecucin o celebracin de un acto jurdico solemne, debe tener tambin
igual naturaleza. En otras palabras, se ha sostenido que si el acto jurdico que se
encarga realizar es solemne, el mandato tambin debe serlo. Se plante el tema, a
propsito del mandato para vender inmuebles, en cuanto a si tambin deba
otorgarse el mandato por escritura pblica, al igual que el contrato de
compraventa encargado. As ha concluido la generalidad de la doctrina y la
jurisprudencia, argumentndose:
196

__________________________________________________________________________________________________
a)
Si la ley exige que en determinados contratos el consentimiento sea dado
por escritura pblica, en la misma forma debe ser extendido el mandato, ya que es
en el momento de otorgarse ste, en el cual el mandante, futuro vendedor o
comprador, presta su consentimiento.
b)
Si bien el mandato es usualmente consensual, de acuerdo al art. 2123, el
mismo precepto seala que se excepta el caso en que debe constar el mandato por
instrumento autntico, y en tal evento, no valdr la escritura privada.
Ramn Meza Barros critica la lnea adoptada en esta materia por la doctrina y la
jurisprudencia, sealando por su parte los siguientes contra-argumentos:
a)
El mandante no manifiesta su consentimiento necesario para que se celebre
el contrato de compraventa al momento de encargar la gestin al mandatario. Es el
mandatario, quien compra o vende en cumplimiento del encargo; es el mandatario
quien expresa su propio consentimiento y no el del mandante, aunque los efectos
del contrato se radiquen en el mandante, de acuerdo al art. 1448.
Recuerda el autor citado que quien contrata es el mandatario, sin perjuicio que en
virtud de la representacin el contrato surta efectos respecto del mandante como si
l hubiere contratado.
La posicin de Meza Barros se plantea en el mbito de la teora de la
representacin-modalidad del acto jurdico, mientras que la posicin criticada
parece afincada en las teoras tradicionales de la representacin, como la teora de
la ficcin o la teora del nuncio o mensajero, segn las cuales, se reputa que el
representado ha manifestado su voluntad por mediacin del representante, no
siendo el segundo ms que el vehculo de la voluntad del primero, o un mero
portavoz.
b)
Por otra parte, el mandatario, al ejecutar el encargo que se le confa, puede o
no actuar en representacin del mandante (art. 2151), pero en uno y otro caso,
subsiste el mandato, con una diferencia importante: si acta a nombre propio, no
hay duda que es el consentimiento o voluntad del mandatario y no el del
mandante el requerido, situacin que no se compadece con el argumento
fundamental en que descansa la jurisprudencia y la mayora de la doctrina.
c)
Finalmente, al disponer el art. 2123 que no obstante ser el mandato un
contrato usualmente consensual, no se admitir la prueba de testigos sino de
197

__________________________________________________________________________________________________
conformidad a las reglas generales (es decir, aplicando las limitaciones a esta
prueba, de los arts. 1708 a 1710) ni tampoco escritura privada cuando las leyes
exijan escritura pblica (alusin al art. 1701), el sealado art. 2123 no hace sino
reiterar normas contenidas en el ttulo de la prueba de las obligaciones. Enfatiza
Meza Barros que no puede desprenderse del tenor del art. 2123, que el mandato
deba constituirse por escritura pblica cuando igual solemnidad requiera el
contrato que se encarga celebrar. Para ello, se necesita un texto legal expreso.
3.2
Es un contrato oneroso por su naturaleza.
De acuerdo con los trminos del art. 2117, el mandato puede ser gratuito o
remunerado, esto es, oneroso. Operan al efecto las siguientes reglas:
a)
El contrato de mandato es oneroso por naturaleza; el mandante debe pagar
una remuneracin al mandatario, aunque no medie una expresa estipulacin.
Tal conclusin resulta claramente del art. 2158, N 3 que seala como una de las
obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o
usual" (se ha fallado que el mandato es oneroso, salvo que se convenga su
gratuidad: R.D.J., t. XXXIV, I, p. 435.) Por su parte, el Cdigo francs, en su art.
1986, dispone que el mandato es gratuito si no hay convencin contraria, esto es,
da una solucin diametralmente contraria.
b)
La remuneracin del mandatario, denominada honorario, se determina, en
primer trmino, por acuerdo de las partes, anterior o posterior al contrato. Puede
determinarse, asimismo, por la ley, la costumbre o el juez (art. 2117, inc. 2).
c)
Al ser remunerado el mandato, se agrava la responsabilidad del mandatario:
responde siempre de culpa leve, pero en trminos ms estrictos si es remunerado
(art. 2129). Algunos sostienen que la ley hace responder de culpa levsima al
mandatario remunerado, pero la mayora de la doctrina estima que responde
siempre de culpa leve, aunque en trminos ms estrictos. Por lo dems, no parece
razonable que se sostenga que el mandatario remunerado responder de culpa
levsima, considerando que el contrato cede en favor de ambos contratantes. Por
ende, y conforme al art. 1547, 1, debe responder siempre de culpa leve.
Adicionalmente, puede agregarse una razn de texto, pues el inciso 2 del artculo
2129, al aludir al mandatario remunerado, emplea la expresin Esta
responsabilidad, o sea, la misma a la que se refiere el inciso 1, y tal es la que
impone responder hasta de la culpa leve,
198

__________________________________________________________________________________________________
Como contrapartida, si el mandatario manifest repugnancia al encargo y en cierto

modo se hubiere visto forzado a aceptarlo, ser menos estricta su responsabilidad. Se
seguir en todo caso en el mbito de la culpa leve.
3.3
El mandato es un contrato bilateral.
Tanto el mandato remunerado como el gratuito son bilaterales. Respecto al

segundo, el mandatario se obliga a cumplir el encargo y a rendir cuentas, y el
mandante por su parte debe proveerlo de los medios necesarios para que el
mandatario cumpla la gestin encomendada, sin perjuicio de otras obligaciones
que pueden surgir con posterioridad, como reembolsar los gastos que el
mandatario haya hecho e indemnizar los perjuicios sufridos por ste, sin mediar
culpa de su parte.
Alessandri, sin embargo, considera que el mandato es un contrato unilateral, y que
no obsta a tal naturaleza los hechos posteriores al contrato, pues para considerar a
un contrato unilateral o bilateral, debe atenderse al momento de su gestacin, y no
a circunstancias posteriores. Agrega que por excepcin es bilateral el mandato,
cuando es remunerado.
Sin embargo, la tesis de Alessandri se debilita, considerando que al menos una
obligacin contrae el mandante desde el comienzo: proveer de los medios
necesarios al mandatario para cumplir el cometido.
3.4
El mandatario acta por cuenta y riesgo del mandante.
Es rasgo caracterstico y esencial del mandato que el mandatario obre por cuenta
y riesgo del mandante.
El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que
sern para el mandante los beneficios que la gestin reporte y soportar las
prdidas, como si tal gestin la realizara personalmente. En otras palabras, no es el
patrimonio del mandatario el que se beneficiar o perjudicar frente a quien
contrat con l y los terceros, sino el del mandante.
Esto es evidente cuando el mandatario representa al mandante. El acto ejecutado
por el mandatario compromete slo el patrimonio del mandante. La gestin del
199

__________________________________________________________________________________________________
mandatario convierte al mandante en acreedor o deudor; personalmente aqul no

se obliga para con terceros ni los obliga para con l.
Pero aunque el mandatario obre en nombre propio y no invista la representacin
del mandante, en definitiva ser ste quien reciba los beneficios y sufra las
prdidas y, en suma, no obstante, obrar por cuenta y riesgo del mandante.
En resumen, aunque el mandatario acte en representacin del mandante o a
nombre propio en la ejecucin del mandato, en uno y otro caso estar actuando por
cuenta y riesgo del mandante, aunque en el segundo caso, ello no lo adviertan los
contratantes o terceros, y ello es as, porque el mandato subsiste, no puede
desconocerse por el mandante ni por el mandatario.
Pero frente a quien contrata con el mandatario y frente a los terceros, distintas
sern las consecuencias jurdicas:
a)
Si el mandatario acta en representacin del mandante, ste resulta
obligado;
b)
Si el mandatario acta a nombre propio, es l quien se obliga y no el
mandante, sin perjuicio que la relacin jurdica entre mandante y mandatario siga
vigente.
En la doctrina francesa, se denomina al mandatario que es tal aunque no aparente
serlo, mandatario prete nom.
4.
MANDATO Y REPRESENTACIN.
En este punto resulta relevante destacar las relaciones que tiene el mandato con la
representacin. Como se sabe, la representacin, consagrada en el art. 1448, es
doctrinariamente conceptualizada como la relacin jurdica entre dos personas, en
virtud de la cual una (representante) tiene el poder de concluir actos jurdicos en
lugar e inters de la otra (representado) de modo que, si la primera obra en nombre
y por cuenta del representado en los lmites de los poderes que se le otorgaron, los
efectos jurdicos del acto por ella formado se producen inmediata y nicamente en
cabeza del representado.
Los requisitos necesarios para que exista representacin son: (i) una declaracin de
voluntad del representante (el representante debe declarar su propia voluntad, ya
200

__________________________________________________________________________________________________
que es l quien contrata, es l, para emplear los trminos del art. 1448, quien
ejecuta un acto a nombre de otra persona); (ii) existencia al contratar de la
contemplatio domini, lo que quiere decir que el representante ha de manifestar de un
modo inequvoco su intencin de obrar en nombre y por cuenta de otro, y que la
persona que contrata con el representante, si el acto es bilateral, participe de esa
intencin; y (iii) el representante debe tener poder, esto es, la autorizacin legal o
voluntaria para actuar a nombre y en representacin de otra (el art. 1448 seala que
Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley
para representarla...).
El mandato y la representacin, si bien en apariencia similares, presentan
importantes diferencias. En efecto, mandato y apoderamiento son dos conceptos
distintos. Mientras el primero seala una relacin contractual existente entre dos
personas, que obliga a la una a la ejecucin de los negocios que le han sido
encomendados por la otra, el acto por el cual se confiere simplemente poder no es
otra cosa que una declaracin del consentimiento necesario para que una persona
(el representante) pueda afectar a otra (el representado), por su sola manifestacin
de voluntad; es decir, el otorgamiento de poder, en cambio, es un acto jurdico
unilateral, por el cual una persona confiere a otra la facultad de representarla.
Adicionalmente, la representacin es independiente del mandato. Este puede
existir sin que haya representacin, sin que el mandatario obre a nombre del
mandante, sino en el suyo propio, y a la inversa, puede haber representacin sin
mandato, como en el caso de la representacin legal o en la agencia oficiosa
(cuasicontrato por el cual el que administra sin mandato los negocios de alguna
persona, se obliga para con sta, y la obliga en ciertos casos).
Expuesto lo anterior, cabe expresar las siguientes conclusiones acerca de la relacin
entre apoderamiento y mandato:
(i)
La representacin voluntaria no supone necesariamente un mandato, toda
vez que el poder de representar es distinto e independiente de aqul y puede
existir con anterioridad al perfeccionamiento del mandato.
Sin embargo, cada vez que se otorgue a una persona poder de representar, se le
estara ofreciendo, al mismo tiempo, al menos en forma tcita, la celebracin de un
contrato de mandato.
201

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
Si bien el apoderamiento puede existir antes que el mandato y constituir, en
relacin con ste, un acto separado e independiente, no se puede concebir el
ejercicio del poder de representacin desligado del cumplimiento del mandato. Es
decir, para ejercer la representacin voluntaria se debe necesariamente aceptar y
ejecutar el mandato.
(iii) La potestad de representar no es de la esencia del mandato, ya que es
perfectamente posible que el mandatario no represente al mandante. Y ello ocurre
cuando el mandatario contrata a nombre propio, aunque sea en inters del
mandante (art. 2151). En efecto, en el desempeo de su cometido, el mandatario
puede obrar a su propio nombre y, en tal evento, no representa al mandante; para
ello es indispensable que lo haga en nombre del mandante, con arreglo al art. 1448;
y el art. 2151 agrega que obrando nomine proprio no le obliga respecto de terceros.
El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al mandante; se le
entiende facultado para obligarle directamente, y como dicha facultad no requiere
de una especial mencin, ha de concluirse que la representacin es de la naturaleza
del mandato.
Si el mandatario obra a su propio nombre, se obliga l y no obliga al mandante.
Pero como pese a las apariencias el mandatario acta por cuenta ajena, sus
relaciones con el mandante se rigen por las reglas del mandato. Para los terceros, el
mandatario es el titular de los derechos emergentes del acto realizado; frente al
mandante, contina siendo mandatario.
5.
CLASES DE MANDATO.
5.1
Mandato general y especial.
Atendiendo a la extensin con que se ha conferido el mandato, este puede ser

general o especial (art. 2130).
Mandato general es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del
mandante, aunque se indiquen algunas excepciones determinadas.
Conferido en esta forma, el mandato no otorga al mandatario otras facultades que
las que enumera el art. 2132. De los trminos de este artculo, se desprende que el
mandato general otorga al mandatario la facultad de administrar los negocios del
mandante dentro del giro ordinario. La enumeracin que al efecto hace de los actos
202

__________________________________________________________________________________________________
administrativos el citado artculo, es slo por va ejemplar, lo que implica que

cualquier otro acto de administracin que no se mencione en dicho precepto, podr
tambin ser ejecutado vlidamente por el mandatario general.
Mandato especial es aqul que comprende uno o ms negocios especialmente
determinados. Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurdicos que
una persona puede ejecutar, es posible en la prctica que el poder especial llegue a
ser ms amplio que uno general. Cabe sealar que segn la parte final del art. 2132,
se requiere poder especial para la ejecucin de todos los actos que salgan de los
lmites del giro ordinario de los negocios del mandante.
Esta clasificacin es importante en definitiva, para saber qu tipo de negocios
jurdicos puede ejecutar legtimamente el mandatario.
5.2
Mandato definido e indefinido.
Atendiendo a las facultades conferidas al mandatario, el mandato puede ser
definido o indefinido.
El mandato ser indefinido, cuando el mandante no precisa al mandatario las
facultades conferidas. Por ejemplo, se confiere mandato para que el mandatario
administre un negocio del mandante, pero sin indicarle con qu facultades goza.
Por el contrario, el mandato ser definido, cuando se precise cuales son las
facultades o atribuciones del mandatario. Por ejemplo, un mandato para vender un
determinado bien del mandante.
De lo expuesto, se puede afirmar que el mandato especial podr ser definido o
indefinido (por ejemplo, ser especial pero indefinido, si confiero mandato a Juan,
para que se haga cargo de todos los asuntos vinculados con mi inmueble ubicado
en tal ciudad; y ser especial y adems definido, cuando confiero mandato a Juan,
para que de venda el inmueble de mi propiedad, ubicado en tal ciudad).
La definicin o indefinicin del mandato tiene directa relacin con las facultades
del mandatario. Se aplican a este respecto, los artculos 2132 y 2133.
203

__________________________________________________________________________________________________
6.
FACULTADES DEL MANDATARIO.
6.1
Aspectos generales.
El mandato concebido en trminos generales o indefinidos plantea el problema de

saber cules son las atribuciones que confiere al mandatario.
El art. 2132 resuelve esta cuestin diciendo que el mandato no confiere
naturalmente al mandatario ms que el poder de efectuar los actos de
administracin. Y la disposicin concluye que para todos los actos que salgan de
estos lmites, necesitar de poder especial.
Solamente queda el mandatario investido de la facultad de ejecutar actos de
administracin, aunque el mandato le autorice para obrar del modo que ms
conveniente le parezca o le otorgue la libre administracin del negocio o negocios
que se le han encomendado.
El art. 2133 prescribe que la facultad de obrar como mejor le pareciere no autoriza
al mandatario para alterar la sustancia del mandato, ni para los actos que exigen
poderes o clusulas especiales.
La clusula de libre administracin confiere slo al mandatario la facultad de
ejecutar los actos que las leyes designan como autorizados por dicha clusula
(art. 2133, inc. 2). Las leyes no designan cules son las facultades que comprende
la clusula de libre administracin. El art. 1629 faculta para novar al mandatario
que tiene la libre administracin de los negocios del comitente o del negocio a que
pertenece la deuda.
Finalmente, el art. 2148 consagra una regla justa: Las facultades concedidas al
mandatario se interpretarn con alguna ms latitud, cuando no est en situacin de
poder consultar al mandante.
En suma, por generales que sean los trminos del mandato, y aunque se empleen
trminos enfticos que sugieran una gran latitud de poderes, no se confiere al
mandatario sino la facultad para ejecutar actos administrativos.
204

__________________________________________________________________________________________________
6.2
Los actos de administracin.
Importa en este punto examinar el concepto de acto de administracin. No ha

definido la ley el concepto de acto de administracin. Puede deducirse, sin
embargo, del tenor del art. 391 que establece que el tutor o curador administrar
los bienes del pupilo y es obligado a la conservacin de estos bienes, a su
reparacin y cultivo.
Administrar es adoptar las medidas de carcter material o jurdico tendientes a
conservar los bienes, a incrementarlos y obtener las ventajas que pueden procurar.
El art. 2132 expresa que el mandato confiere naturalmente al mandatario el poder
de ejecutar actos de administracin, como son pagar las deudas y cobrar los
crditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo
ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e
interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones
de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o
beneficio de las tierras, minas, fbricas, u otros objetos de industria que se le hayan
encomendado.
De este modo, la administracin comprende la ejecucin de actos de conservacin,
esto es, encaminados a impedir la prdida o menoscabo de los bienes.
Los actos conservativos pueden ser materiales o jurdicos. Es un acto material de
conservacin efectuar las reparaciones que requiera el edificio que se administra;
es un acto jurdico de conservacin la interposicin de una querella posesoria, la
interrupcin de una prescripcin que corre contra el mandante.
Pero la accin de administrar no comprende slo la ejecucin de actos puramente
conservativos; abarca, asimismo, la ejecucin de actos que tiendan a obtener de los
bienes administrativos el provecho o rendimiento que estn llamados ordinariamente
a brindar.
As, la administracin de una casa permitir al mandatario darla en
arrendamiento; la administracin de un fundo facultar al mandatario para vender
las cosechas.
205

__________________________________________________________________________________________________
Un lmite no muy definido separa los actos de administracin de los actos de

disposicin, caracterizados estos ltimos porque cambian o alteran la composicin
del patrimonio.
La venta de un bien, a que sigue la correspondiente tradicin, es un acto de
disposicin; pero el acto ser simplemente administrativo si lo que se vende son los
frutos de un bien, como la cosecha de un fundo, porque el acto tiende a obtener su
provecho o rendimiento normal. El acto, que es de disposicin en su esencia, en
este ltimo caso pertenece al giro ordinario del negocio administrado,
circunstancia que le convierte en un acto de administracin.
6.3
Actos que requieren un poder especial.
El art. 2132, inc. 2, establece, como regla general, que para todos los actos que
salgan de los lmites que seala necesita el mandatario de un poder especial o
expreso. Pero se ha cuidado el legislador de sealar algunos casos en que el
otorgamiento de un poder especial es indispensable.
a)
Un poder especial es necesario para transigir. El art. 2448 prescribe que
todo mandatario necesitar de poder especial para transigir, con especificacin
de los bienes, derechos y acciones sobre que debe versar la transaccin.
b)
El art. 7 del Cdigo de Procedimiento Civil declara que no se entienden
conferidas al mandatario, sin especial mencin, las facultades de desistirse en
primera instancia de la accin deducida, aceptar la demanda contraria, absolver
posiciones, renunciar los recursos o los trminos legales, transigir, comprometer,
otorgar a los rbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir.
c)
Cuando la mujer casada en sociedad conyugal, autoriza a travs de mandato
a su marido, para enajenar o gravar bienes races sociales (art. 1749).
d)
En el mismo caso anterior, cuando la mujer autoriza enajenar o gravar los
bienes races de su propiedad (art. 1754).
e)
Cuando se trata de un mandato conferido para enajenar o gravar bienes
afectados como familiares (artculo 142 del Cdigo Civil).
206

__________________________________________________________________________________________________
f)
En el caso del mandato conferido para autorizar al cnyuge a constituir
cauciones personales, habiendo rgimen de participacin en los gananciales
(artculo 1792-3).
g)
Tratndose del mandato conferido para reconocer un hijo, el que debe
otorgarse por escritura pblica, en la que especialmente se confiera la aludida
facultad (artculo 190 en relacin al artculo 187 del Cdigo Civil).
h)
Tratndose del mandato para contraer matrimonio (artculo 103 del Cdigo
Civil).
6.4
Facultades especiales que el Cdigo reglamenta.
Ha determinado el Cdigo, asimismo, el alcance de ciertas facultades especiales

conferidas al mandatario.
a)
El art. 2141 establece que la facultad de transigir no comprende la de
comprometer y viceversa.
b)
La facultad de vender comprende naturalmente la facultad de recibir el
precio (art. 2142). No establece la ley que se requiera un poder especial para
vender. La facultad de vender depende de que las cosas vendidas quepan o sean
extraas al giro ordinario del negocio administrado.
c)
En el art. 2143, a propsito de la hipoteca y la compraventa (quien est
facultado para hipotecar, no implica que igualmente lo est para vender, y el que
est facultado para vender, no implica que pueda tambin hipotecar. En este
ltimo caso, no opera el aforismo quien puede lo ms puede lo menos).
7.
EFECTOS DEL MANDATO.
Se traducen en determinar cuales son los derechos y obligaciones de las partes.

7.1
Obligaciones del mandatario.
Pesan sobre el mandatario dos obligaciones fundamentales: (i) cumplir el mandato

y (ii) rendir cuentas de su gestin.
207

__________________________________________________________________________________________________
(i)
Ejecutar el mandato en la forma convenida.
a)
Ejecucin del mandato.
Aunque el Cdigo no lo haya dicho expresamente, es obvio que el mandatario

debe cumplir el mandato, ejecutar el encargo que se le ha confiado.
Toda vez que de la inejecucin del mandato se siga un perjuicio para el mandante,
tendr derecho para que el mandatario le indemnice.
b)
El mandatario debe ceirse a los trminos del mandato.
Debe el mandatario, en la ejecucin del mandato, conformarse a los trminos en

que le fue conferido. El art. 2131 establece esta regla: El mandatario se ceir
rigorosamente a los trminos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le
autoricen para obrar de otro modo.
Acorde con el art. 1546, el art. 2134 establece que la recta ejecucin del mandato
comprende no slo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por
los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. El art. 2134 dispone: La
recta ejecucin del mandato comprende no slo la sustancia del negocio
encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve
a cabo.
Solamente los actos que el mandatario ejecute dentro de los lmites del mandato
obligan al mandante (art. 2160, inc. 1).
Para que se entienda que el mandatario se cie a las instrucciones del mandante,
debe emplear los medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr
los fines del mandato.
c)
Situaciones en las cuales no es posible ceirse a los trminos del mandato.
La regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se cia
estrictamente a los trminos del mandato, bien porque las instrucciones recibidas
resultan impracticables, bien porque de su rigurosa aplicacin se puede seguir un
dao al mandante.
208

__________________________________________________________________________________________________
c.1) Cumplimiento del encargo, utilizando otros medios equivalentes: puede

acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a efecto
el mandato no puedan emplearse. En tal caso, el mandatario podr utilizar otros
medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere
completamente de este modo el objeto del mandato, de acuerdo a lo dispuesto en
el art. 2134, 2. As, por ejemplo, se instruy al mandatario para viajar por va
terrestre a Mendoza a celebrar un contrato en cierta fecha, y el Paso Los
Libertadores se encuentra cerrado por intensas nevadas, optando el mandatario
por abordar un avin, pues el no presentarse en dicha ciudad en tal fecha, obligar
al mandante a pagar una pena. Es importante consignar, en todo caso, que slo los
actos que el mandatario ejecute dentro de los lmites del mandato, obligan al
mandante, sin perjuicio de la ratificacin expresa o tcita del ltimo (art. 2160).
c.2) Imposibilidad de cumplir el encargo y necesidad de adoptar medidas
conservativas: si el mandatario se halla en la imposibilidad de cumplir el mandato
con arreglo a las instrucciones del mandante, no est obligado a constituirse en
agente oficioso, vale decir, no est obligado a realizar el encargo de una manera
equivalente, como si no hubiere mandato. Pero debe tomar las providencias
conservativas que las circunstancias exijan (art. 2150, inciso 1). As, por ejemplo, se
encomienda al mandatario la venta de divisas, pero por un acto de la autoridad, se
dispone que por 60 das, quedan suspendidas las operaciones de compra y venta
de dlares de los Estados Unidos de Amrica; en el intertanto, el mandatario
debiera tomar un depsito en dlares, para ganar algn inters.
c.3) Necesidad de cumplir el encargo, cuando en caso contrario, se comprometiere
gravemente al mandante: en ciertos casos, no es posible dejar expuesto al mandante a
sufrir perjuicios por no haberse previsto oportunamente los medios de que deba
hacer uso el mandatario. Al efecto, el mandatario deber actuar de la forma que
ms se acerque a sus instrucciones y convenga al negocio (art. 2150, 2). En este
caso, entonces, no basta que el mandatario adopte medidas conservativas, sino que
debe actuar, cumplir el encargo. En el mismo caso del mandatario que debe viajar
a Mendoza, cuando su mandante no le instruy acerca de la va que deba emplear
para viajar a dicha ciudad.
c.4) Caso en el cual el mandatario debe abstenerse de ejecutar el encargo: en
ocasiones el mandatario deber abstenerse de ejecutar el mandato, cuando su
ejecucin fuere manifiestamente perniciosa al mandante: art. 2149. Tal sera el caso,
por ejemplo, de impuestos onerosos que se fijan para el negocio encomendado,
despus de otorgado el mandato.
209

__________________________________________________________________________________________________
d)
Mandato conferido a dos o ms personas.
La pluralidad de mandatarios plantea la cuestin de averiguar en qu trminos

dividen entre ellos la gestin del mandato.
Desde luego si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gestin,
se estar a la voluntad del mandante.
Pero si el mandante no ha expresado su voluntad, podrn los mandatarios dividir
entre ellos la gestin, a menos que el mandante haya dispuesto que debern obrar
de consuno.
El art. 2127 previene: Si se constituyen dos o ms mandatarios, y el mandante no
ha dividido la gestin, podrn dividirla entre s los mandatarios; pero si les ha
prohibido obrar separadamente, lo que hicieren de este modo ser nulo.
En suma:
-
En primer lugar, se estar a lo previsto por el mandante;
Si nada previ, los mandatarios pueden dividir la gestin;
Pero si el mandante prohibi dividir la gestin, es decir, quiere que los

mandatarios acten de consuno, sern nulos, dice la ley, los actos que realicen
separadamente los mandatarios que debieron actuar conjuntamente (en verdad, no
se trata de un problema de nulidad, sino de inoponibilidad de los actos realizados
por el mandatario al mandante).
e)
Restricciones impuestas a los mandatarios en la ejecucin del mandato.
Estableci el legislador una serie de restricciones, con el fin de evitar en lo posible

que el mandatario ejecute actos que salgan de la rbita de atribuciones que le ha
sealado el mandante. Cabe sealar que en los textos, se alude a prohibiciones
impuestas al mandatario, lo que no nos parece correcto, ya que no se trata de
conductas que el mandatario no pueda ejecutar bajo todo respecto o consideracin.
Tales son:
210

__________________________________________________________________________________________________
e.1) El art. 2144 dispone: No podr el mandatario, por s ni por

interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni
vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha ordenado comprar, si no fuere con
aprobacin expresa del mandante.
Por ende, no puede comprar para s las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, y asimismo no puede vender de lo suyo al mandante lo que ste le ha
ordenado comprar.
Las prohibiciones no son absolutas sin embargo, porque el mandante puede
autorizar dichos actos. Lo anterior implica que la facultad para autocontratar,
requiere de expresa autorizacin.
e.2) El art. 2145 dispone: Encargado de tomar dinero prestado podr
prestarlo l mismo al inters designado por el mandante, o a falta de esta
designacin, al inters corriente; pero facultado para colocar dinero a inters, no
podr tomarlo prestado para s sin aprobacin del mandante.
Por ello, no puede el mandatario tomar para s el dinero que el mandante le
encarg colocar o prestar a inters. Puede sin embargo el mandatario prestar de su
dinero al mandante cuando ste le encarg obtenerlo, pero siempre que lo haga al
mismo inters designado por el mandante o a falta de ste, al inters corriente.
e.3) Sin la expresa autorizacin del mandante, no es lcito al mandatario
colocar a inters dineros del mandante (art. 2146, inc. 1).
En caso de colocar el dinero del mandante a un inters superior al designado por
ste, debe el mandatario abonrselo, salvo que se le haya autorizado para
apropiarse el exceso (art. 2146, inc. 2).
e.4) Con tal que no se aparte de los trminos del mandato, puede el
mandatario aprovecharse de las circunstancias para realizar el encargo con mayor
beneficio y menor gravamen para el mandante.
Pero se le prohbe apropiarse lo que exceda el beneficio o disminuya el gravamen
designado por el mandante (art. 2147, inc. 1).
En cambio, si negociare con menos beneficio o ms gravamen que los designados
en el mandato, le ser imputable la diferencia (art. 2147, inc. 2).
211

__________________________________________________________________________________________________
f)
Responsabilidad del mandatario.
El artculo 2129 se refiere a ella. La responsabilidad del mandatario implica en

trminos generales que debe abstenerse de ejecutar actos que vayan en perjuicio
del mandante, y ser dicha responsabilidad mayor o menor segn la naturaleza del
mandato. Las reglas se pueden sintetizar de la siguiente manera:
-
El mandatario responder, en general, de culpa leve.
Dicha responsabilidad recae ms estrictamente sobre el mandatario

remunerado.
Dicha responsabilidad ser menos estricta si el mandatario no deseaba
ejecutar el encargo y se vi forzado a aceptarlo.
Como ya se indic, se ha debatido en la doctrina acerca de si el mandatario
remunerado responde de culpa levsima y el mandatario forzado a ejecutar el
encargo slo de culpa grave. Esto implicara, que el nico mandatario que
respondera de culpa leve sera el no remunerado que no tuvo reparos en aceptar el
encargo.
No sera esta son embargo la intencin del legislador. En definitiva, como dice
Meza Barros, es el juez quien decide y la disposicin es una simple recomendacin
para que se muestre ms severo o ms benvolo, segn las circunstancias
indicadas. Pero en cualquier caso, siempre dentro del rango de la culpa leve.
Por otra parte, el mandatario no responde de la solvencia de aquellos con quien
contrata, a menos que expresamente haya tomado sobre s la responsabilidad, caso
este ltimo en el que en realidad no hay verdadero mandato, desde el momento
que el mandatario no acta por cuenta y riesgo del mandante. En este caso,
establece la ley que el mandatario se constituye en principal deudor para con el
mandante, y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor (art. 2152).
A su vez, la regla general de que las cosas perecen para su dueo, sufre excepcin
en materia de mandato, cuando se trata de especies metlicas, pues segn el art.
2153, tales especies que el mandatario tenga en su poder por cuenta del mandante,
perecen para el mandatario an por fuerza mayor o caso fortuito, sin perjuicio de
la excepcin indicada en la norma. El mandatario es en verdad depositario de los
212

__________________________________________________________________________________________________
dineros del mandante; como se trata de un depsito irregular, se hace dueo de las
especies, con cargo de restituir otro tanto (art. 2221).
As las cosas, en los dos casos, anteriores, nos encontramos ante figuras
excepcionales, en las cuales el mandatario responder, aunque el incumplimiento
se deba al caso fortuito o la fuerza mayor.
g)
Delegacin del mandato.
En este punto, cabe preguntarse si puede el mandatario confiar a otra persona la

ejecucin del encargo, esto es, delegar el mandato.
g.1)
Concepto y naturaleza jurdica de la delegacin.
El mandato es uno de esos contratos intuito personae, pactados en relacin a la

persona. Debido a esta circunstancia, la ley ha establecido reglas especiales para
determinar los efectos que la delegacin produce. Se entiende por delegacin el
acto por el cual el mandatario encarga a otra persona la ejecucin del cometido que
a l se le haba confiado por el mandante.
Se distingue en la delegacin a dos sujetos, delegante y delegado. El delegante, es
aqul mandatario primitivo que encarga la gestin a otro. El delegado, es aqul
tercero que recibe el encargo del mandatario primitivo. Podramos decir que el
delegado es un submandatario. Ello permite concluir que la delegacin es un
subcontrato.
g.2)
La delegacin, elemento de la naturaleza del mandato.
La ley permite al mandatario delegar el mandato, a menos que el mandante

hubiere prohibido expresamente tal circunstancia (art. 2135). Se trata por ende de
una facultad propia de la naturaleza del contrato de mandato, que se entiende
incluida en l, salvo clusula en contrario.
g.3)
Efectos de la delegacin.
Los efectos de la delegacin sern distintos, segn las siguientes hiptesis:
213

__________________________________________________________________________________________________
El mandante no autoriz ni prohibi la delegacin. La delegacin podr

hacerse, pero el mandatario responder ante el mandante tanto por los actos
propios cuanto por los actos del tercero delegado.
En cuanto a los terceros que contrataron con el delegado, no tienen ningn derecho
contra el mandante, a menos que ste ratifique la delegacin: art. 2136.
El mandante autoriz la delegacin. Pueden presentarse dos casos: (i)
Autoriz sin designar la persona del delegado: el mandatario no responder de los
actos del delegado, a menos que ste sea notoriamente incapaz o insolvente. La ley
pretende que el mandatario tenga el tino y prudencia para delegar en una persona
responsable, normalmente diligente; (ii) Autoriz designando la persona del
delegado: se constituye un nuevo mandato entre el mandante y el delegado (art.
2137). En consecuencia, el mandatario no responde en tal caso de los actos del
delegado.
El mandante prohibi la delegacin. Si el mandatario infringe la
prohibicin y delega el mandato, los actos del delegado son inoponibles, no
obligan al mandante, a menos que ste ratifique. En todo caso, dispone el art. 2138
que el mandante podr ejercer contra el delegado las acciones del delegante.
En trminos generales, entonces, salvo en caso de prohibicin de delegar, los actos
que ejecute el delegado obligarn al mandante en los mismos trminos que lo
habran hecho los actos del mandatario primitivo, tanto respecto del delegado
como de los terceros que contraten con l.
Finalmente, cabe sealar que se ha concluido por la mayora de la doctrina, que la
delegacin slo podra operar una sola vez. Dicho de otro modo, el delegado no
podra delegar a su vez el cometido.
g.4)
Delegacin del mandato judicial.
En el mbito del mandato judicial, la delegacin da derechos a los terceros contra

el mandante, sin necesidad de ratificacin. El procurador siempre podr delegar su
poder, a menos que el mandante se lo hubiere prohibido expresamente.
El art. 7 del Cdigo de Procedimiento Civil dispone que el procurador puede
delegar el mandato obligando al mandante, a menos que se le haya negado esta
facultad.
214

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
Obligacin de rendir cuenta al mandante.
a)
Aspectos generales y justificacin de la obligacin.
El mandatario es obligado a dar cuenta de su administracin, dispone el art.

2155.
La obligacin de rendir cuentas se justifica porque el mandatario no obra por su
cuenta, sino por cuenta del mandante. El mandante debe ser enterado de la forma
como se han gestionado sus negocios. La misma obligacin tienen los albaceas,
guardadores y secuestres.
En trminos generales, puede el mandante exonerar al mandatario de la obligacin
de rendir cuentas, pero tal circunstancia no lo libera de los cargos que el primero
pueda justificar contra el mandatario. No implica por ende irresponsabilidad del
ltimo frente al mandante (art. 2155, inc. 3).
El mandante puede exigir la rendicin de cuentas en cualquier momento.
b)
Forma de rendir cuenta.
El legislador propende a que la cuenta sea documentada, cuestin obligatoria en

las partidas importantes, sin perjuicio que el mandante pueda relevar al mandatario
de tal obligacin.
c)
Rendicin de cuenta cuando el mandatario acta a nombre propio.
La rendicin de cuentas cobra mayor importancia cuando el mandatario ha

contratado a su propio nombre, pues entonces, debe comprender adems la cesin
de todos los derechos adquiridos por el mandatario respecto de los terceros, el
traspaso de todos los bienes adquiridos para el mandante en el desempeo de su
cometido y de todas las deudas contradas a favor de los terceros. As, el
mandatario que ha comprado a su propio nombre las cosas que el mandante le ha
encargado comprar para l, deber traspasarlas al mandante, y esto, naturalmente,
en el acto de la rendicin de cuentas; y si ha dado en prstamo, a su propio
nombre, dineros del mandante, debe traspasarle los crditos.
215

__________________________________________________________________________________________________
El traspaso de las cosas adquiridas para el mandante es, pues, uno de los puntos
esenciales de la rendicin de cuentas. Dicho traspaso constituye el cumplimiento
efectivo y final de la obligacin compleja que contrae el mandatario de ejecutar el
negocio por cuenta y riesgo del mandante y jurdicamente representa el pago de lo
que el mandatario debe al mandante, la prestacin de lo que debe.
Se distingue al efecto entre el traspaso de los derechos personales, de los derechos
reales y de las deudas:
i)
Traspaso de los derechos personales: si el mandatario ha contratado a su
propio nombre, terminada su misin deber traspasar al mandante los crditos
adquiridos contra los terceros. Esta cesin de crditos, si bien se ejecuta en
cumplimiento de obligaciones contradas por el mandatario a favor del mandante,
est sujeta a las reglas del derecho comn, y por lo tanto, ser necesaria la entrega
del ttulo y la notificacin al deudor en los casos en que por regla general se
requiera (arts. 1901 y ss.). Perfeccionada la cesin, podr el mandante dirigirse
contra los terceros y al hacerlo no invocar su calidad de mandante, que a los
terceros es inoponible, sino la de cesionario.
ii)
Traspaso de los derechos reales: lo que se dice de los crditos, es
igualmente aplicable a los dems derechos que el mandatario haya adquirido para
su mandante, en virtud de actos, contratos y convenciones ejecutados o celebrados
en su propio nombre. Por lo tanto, el mandatario deber hacer tradicin al
mandante, de las cosas adquiridas para ste. El ttulo traslaticio de dominio
necesario para la validez de la tradicin, segn el art. 675, ser el mismo contrato
de mandato.
En efecto, perfeccionado el contrato nace para el mandatario la obligacin de
ejecutar el encargo que se le ha confiado y sta es una obligacin de hacer. Pero una
vez cumplido el encargo, surge para el mandatario la obligacin de entregar al
mandante las cosas que le pertenecen, dado que el negocio se ha realizado "por
cuenta y riesgo" de ste (art. 2116). Y sta es una obligacin de dar (arts. 2153 y
2157) que impone al deudor (en este caso, al mandatario), la de entregar la cosa; y
si sta es una especie o cuerpo cierto, la de conservarlo hasta su entrega (art. 1547).
Luego, el mandatario que transfiere al mandante, en dominio, las cosas adquiridas
para ste, en ejecucin del encargo que ha recibido, paga lo que debe (art. 1568). Y
la causa del pago que efecta es la obligacin de dar que ha nacido de la ejecucin
del mandato que se le ha confiado (art. 2157). Por ende, no slo no es necesario
recurrir a otro contrato que haga las veces de ttulo traslaticio de dominio, tal como
216

__________________________________________________________________________________________________
la venta, sino que es errado hacerlo. El ttulo, como se ha dicho, es el propio

contrato de mandato y la tradicin que se efecte es el pago de lo que el
mandatario debe a su mandante. Mediante tal pago -tradicin- el mandatario
extingue la obligacin contrada para con ste a raz del cumplimiento o
desempeo de su cometido. As lo ha resuelto la jurisprudencia.
iii)
Traspaso de las deudas: el mandante debe cumplir las obligaciones
contradas por el mandatario a su propio nombre, en la medida que dichas
obligaciones se enmarquen en el cometido encargado. Por eso, el mandante, junto
con recibir los crditos y derechos reales, debe hacerse cargo de las deudas. Con
todo, el traspaso de las deudas al mandante no libera al mandatario frente a los
terceros que contrataron con l (y que ignoraban la existencia del mandante),
segn las reglas generales. De tal forma, si el mandatario fuere demandado por el
tercero, no podr excepcionarse alegando que el deudor es el mandante. Este, a su
vez, en el supuesto de haber aceptado el traspaso de las deudas, estar obligado
frente a los terceros con el carcter de codeudor solidario o subsidiario, segn
decida el tribunal interpretando la naturaleza o espritu del convenio.
Por lo tanto, los terceros podrn dirigirse contra el mandatario o contra el
mandante, para exigir el cumplimiento de la obligacin. Podramos afirmar que
despus del traspaso de las deudas al mandante, tanto ste como el mandatario
estn obligados a la deuda, pero en la contribucin a la deuda, el mandante ha de
reembolsar al mandatario, si ste hubiere pagado.
d)
El mandatario debe restituir al mandante cuanto hubiere recibido por l, en

el desempeo del mandato
El art. 2157 prescribe que el mandatario es responsable de lo que ha recibido de

terceros en razn del mandato.
La restitucin comprende aun lo que el mandatario recibi y que no se deba al
mandante. Toca al mandante decidir la suerte de lo que recibi el mandatario y
que no se le deba.
Todava ms, la restitucin debe incluir lo que el mandatario ha dejado de recibir
por su culpa. As, encargado de cobrar las rentas de arrendamiento de bienes del
mandante, deber restituir lo que haya percibido por este concepto, as como las
rentas que dej de percibir por descuido o negligencia.
217

__________________________________________________________________________________________________
e)
Suerte de las especies metlicas que el mandatario tiene por cuenta del
mandante
Debe el mandatario restituir al mandante las especies metlicas que tuviere en su

poder, por cuenta del mandante.
El art. 2153 previene que tales especies 2perecen para el mandatario aun por fuerza
mayor o caso fortuito, salvo que estn contenidas en cajas o sacos cerrados y
sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza o que por otros medios
inequvocos pueda probarse incontestablemente la identidad.
El mandatario es, en verdad, depositario de los dineros del mandante; por tratarse
de un depsito irregular, a menos que se encuentren en sacos o cajas cerradas y
selladas, se hace dueo de estos dineros, con cargo de restituir otro tanto (art.
2221).
La fuerza mayor o caso fortuito no extinguen esta obligacin de gnero o, en otros
trminos, las cosas perecen para el mandatario.
f)
Intereses que debe el mandatario.
Debe el mandatario intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado
en su propio beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta.
i)
El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante
que haya empleado en utilidad propia (art. 2156, inc. 1).
ii)
Debe asimismo el mandatario los intereses del saldo que de las
cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora (art.
2156, inc. 2).
Los intereses, en este caso, sern los que resulten de aplicacin de la regla del N 1
del art. 1559 y prcticamente los intereses legales.
De este modo, por los dineros del mandante que emple en su beneficio debe el
mandatario intereses corrientes; por el saldo de sus cuentas debe, generalmente,
intereses legales (en virtud del artculo 19 de la ley 18.010 las referencias a los
intereses legales deben entenderse efectuadas a los intereses corrientes)
218

__________________________________________________________________________________________________
7.2.
Obligaciones del mandante.
Las obligaciones del mandante pueden nacer conjuntamente con el contrato o

emanar de actos posteriores, derivados de la ejecucin del mandato (art. 2158).
Son tales obligaciones:
(i)
Obligacin de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario.
a)
El mandante debe cumplir las obligaciones que contraiga el mandatario, a

su nombre, dentro de los lmites del mandato.
El art. 2160, inc. 1, dispone: El mandante cumplir las obligaciones que a su

nombre ha contrado el mandatario dentro de los lmites del mandato.
La disposicin es una lgica consecuencia de la representacin que el mandatario
inviste; los actos que ejecute se reputan actos del mandante.
Dos condiciones han de reunirse para que el mandante quede colocado en la
necesidad de cumplir las obligaciones contradas por el mandatario: i) que el
mandatario obre a nombre del mandante, y ii) que acte dentro de los lmites del
mandato.
i)
Que el mandatario acte a nombre del mandante.
Ante terceros, con quienes contrata, el mandatario no representa al mandante y no

le obliga, por consiguiente, sino a condicin de obrar en su calidad de tal
mandatario.
El art. 2160 es concluyente: el mandante debe cumplir las obligaciones que a su
nombre contraiga el mandatario. Ya lo haba dicho el art. 1448: lo que una persona
ejecuta a nombre de otra, estando debidamente facultada, produce iguales
efectos que si el representado hubiera actuado l mismo.
Por su parte, el art. 2151 establece que el mandatario puede obrar a su propio
nombre y, en tal caso, no obliga respecto de terceros al mandante.
219

__________________________________________________________________________________________________
El mandatario que obr a su propio nombre se obliga personalmente a terceros y el

mandante no contrae obligaciones. Pero en sus relaciones con el mandante, el
mandatario se reputar haber obrado por cuenta de aqul; a ello se oblig al
aceptar el mandato.
En consecuencia, deber rendir cuentas de su gestin, adems, el mandante puede
exigirle que le ceda las acciones que le competan contra terceros con quienes
contrat en su propio nombre.
ii)
Que el mandatario haya actuado dentro de los lmites del mandato.
Otra condicin es menester para que el mandante se obligue y deba cumplir las
obligaciones contradas a su nombre por el mandatario: que ste obre dentro de los
lmites del mandato.
En cuanto excede de tales lmites, carece de poder y, por lo mismo, no obliga al
mandante.
Pero el mandante puede aceptar las obligaciones contradas por el mandatario,
fuera de los lmites del mandato, mediante una ratificacin. El art. 2160, inc. 2,
dispone que ser, sin embargo, obligado el mandante si hubiere ratificado expresa
o tcitamente cualesquiera obligaciones contradas a su nombre.
Expresa ser la ratificacin que se hace en trminos formales. Es tcita la
ratificacin que resulta de la ejecucin de actos del mandante que importen su
inequvoco propsito de apropiarse de lo hecho por el mandatario.
b)
Efectos de la extralimitacin del mandato.
Establecido que el mandatario que se extralimita no obliga mandante para terceros,

cabe averiguar si resulta l mismo obligado personalmente.
En principio, el mandatario tampoco se obliga personalmente o, como dice el art.
2154, no es responsable a terceros.
Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de
las dos siguientes circunstancias: i) que se haya obligado personalmente (art. 2154,
N 2), o ii) que no les haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (art. 2154,
N 1).
220

__________________________________________________________________________________________________
i)
Cuando el mandatario no dio a los terceros suficiente conocimiento
de sus poderes: la falta de diligencia es imputable al mandatario, protegiendo la
ley a los terceros que de buena fe han contratado con el mandatario, creyendo que
sus poderes eran ms amplios que los que en definitiva tena. As, la circunstancia
de no dar a conocer debidamente a terceros sus poderes ha podido inducir a stos
a creer que los lmites del mandato no eran sobrepasados. Es justo que el
mandatario responda de las consecuencias de un error que le es imputable.
Nada puede reprocharse al mandatario que ha dado a conocer sus poderes; los
terceros han tenido ocasin de percatarse de la insuficiencia de los poderes del
mandatario y probablemente contrataron en la esperanza de una ratificacin del
mandante.
ii)
Cuando el mandatario se ha obligado personalmente: el mandatario
ha informado a los terceros con quienes contrata de sus poderes limitados, pero
asume la responsabilidad ante stos, en caso de que el mandante no ratifique lo
actuado por el mandatario, ms all de los lmites del mandato. Se trata de un caso
similar al del artculo 1450, referido a la promesa de hecho ajeno, con la diferencia
que en sta, no hay representacin de por medio.
c)
Casos en que el mandatario se convierte en agente oficioso.
En determinadas circunstancias el mandatario se convierte en un agente oficioso

(art. 2122):
i)
Cuando ejecuta de buena fe un mandato nulo; es decir, cuando el
mandatario ignora tal circunstancia; se trata en verdad de un caso en que la ley
admite el error de derecho, permitiendo al agente oficioso reclamar el reembolso
de los gastos en que ha incurrido (pero no de la remuneracin, pues no es
verdadero mandatario).
ii)
imperiosa.
d)
Cuando debe salirse de los lmites del mandato por una necesidad
Caso en el cual se ejecuta slo en parte el mandato.
221

__________________________________________________________________________________________________
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal

caso, los efectos son distintos segn que el cometido haya podido o no ejecutarse
de esa forma (art. 2161, 1):
i)
Si el cometido poda ejecutarse parcialmente, el mandante queda
obligado al cumplimiento de las obligaciones que del contrato emanen;
ii)
Si el negocio no debi ejecutarse parcialmente (lo que sucede cuando
de los trminos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que el
encargo no debi cumplirse en parte sino solamente de forma ntegra), la ejecucin
parcial no obligar al mandante sino en cuanto le aprovechare. As, por ejemplo,
cuando una inmobiliaria encarg al mandatario comprar, simultneamente, varios
inmuebles contiguos, necesarios, atenida la sumatoria de sus superficies, para
llevar adelante un proyecto inmobiliario.
De la inejecucin del resto, responder el mandatario ante el mandante, por los
perjuicios que al ltimo le ocasionare el incumplimiento parcial. Se responde igual
que en el caso de renuncia del mandatario (art. 2167).
(ii)
Obligacin de proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del

mandato.
Con arreglo a lo prevenido en el N 1 del art. 2158, el mandante es obligado a

proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin mandato.
De este modo, si encarga al mandatario la realizacin una compra, deber el
mandante proveerle de los dineros necesarios para pagar el precio.
De acuerdo a la regla general del art. 2159 el mandatario podr desistirse del
encargo sin responsabilidad ante el mandante, en caso que no se le provea de los
recursos necesarios para ejecutar el mandato. Ninguna obligacin tiene el
mandatario en orden a empear recursos propios en la ejecucin del cometido.
Esta obligacin y la anterior, son las nicas obligaciones del mandante que nunca
pueden faltar.
222

__________________________________________________________________________________________________
(iii)
Obligacin de reembolsar al mandatario los gastos razonables causados

por la ejecucin del mandato.
Tiene el mandante la obligacin de procurar que el mandatario quede totalmente

indemne de las resultas del desempeo del mandato. La obligacin se justifica
porque el mandatario obra por cuenta del mandante, y muy especialmente en el
mandato gratuito.
El mandante debe el reembolso de los gastos razonables causados por la ejecucin
del mandato (art. 2158, N 2). No est obligado a reembolsar al mandatario
cualquier gasto, sino los razonables, es decir, aquellos en que incurrira un
hombre medio, un buen padre de familia; en otras palabras, quien debe responder
de culpa leve.
(iv)
Obligacin de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o usual.
El mandato, por su naturaleza, es remunerado; en consecuencia, a falta de

estipulacin, ser el juez quien determine los honorarios del mandatario, de
acuerdo a lo usual en negocios similares. Para que el mandato sea gratuito, las
partes expresamente debern estipularlo.
(v)
Obligacin de pagar al mandatario las anticipaciones de dinero, ms los

intereses corrientes devengados, que hubiere aportado ste al ejecutar su
cometido.
El mandante debe adems el reintegro de las anticipaciones de dinero con los

intereses corrientes (art. 2158, N 4). Lo anterior, porque no resulta razonable que
el mandatario soporte gastos por l financiados, pero que resultaron
imprescindibles para llevar a cabo el cometido encargado por el mandante.
(vi)
Obligacin de indemnizar al mandatario de las prdidas en que haya

incurrido sin culpa y por causa del mandato.
Finalmente, el mandante debe el pago de las prdidas en que haya incurrido sin
culpa, y por causa del mandato (art. 2158, N 5).
223

__________________________________________________________________________________________________
7.3
Carcter ineludible de las obligaciones del mandante.
El art. 2158, inciso final, establece que el mandante no puede excusarse de pagar
honorarios, de reembolsar gastos, anticipos o perjuicios a pretexto de que no
result exitosa la gestin del mandatario. En particular, dicha disposicin establece
que No podr el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando
que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen xito, o que pudo
desempearse a menos costo; salvo que le pruebe culpa.
Es natural que as ocurra; el mandatario no se obliga a llevar al xito el negocio que
se le ha confiado, sino a poner lo que est de su parte para conseguir tal resultado.
No puede hacrsele responsable del fracaso sino a condicin de que provenga de
su culpa, por no haber empleado en la gestin el cuidado de un buen padre de
familia.
Por otra parte, cabe indicar que la infraccin del mandante de las obligaciones que
le impone el mandato autoriza al mandatario para excusarse del desempeo del
cargo. El art. 2159 dispone: El mandante que no cumple por su parte aquello a que
es obligado, autoriza al mandatario para desistir de su encargo.
Parece obvio que la renuncia del mandatario, motivada por este incumplimiento
del mandante, no puede ocasionarle ninguna de las responsabilidades que, en
otras circunstancias, suele acarrear la renuncia.
Finalmente, cabe apuntar que para garantizar al mandatario sus crditos por el
concepto de gastos, anticipos, prdidas y honorarios, la ley le otorga el derecho
legal de retencin. El art. 2162 establece: Podr el mandatario retener los efectos
que se le hayan entregado por cuenta del mandante para la seguridad de las
prestaciones a que ste fuere obligado por su parte.
8.
EXTINCIN DEL MANDATO.
8.1
Causales de extincin del mandato.
El art. 2163 seala las causales de extincin del mandato.
224

__________________________________________________________________________________________________
(i)
Por el desempeo del negocio para que fue constituido.
Ejecutado el acto ordenado al mandatario, se cumple la obligacin primordial

asumida por ste y se satisface el encargo del mandante. Es decir, el mandatario ha
terminado su misin, pagado su obligacin.
Esta causal de extincin ser aplicable slo cuando el mandato se confiri para un
negocio o cometido especfico o determinado. Vale decir, ser la forma normal de
extincin de un mandato especial.
(ii)
Por la expiracin del plazo extintivo o al cumplirse la condicin

resolutoria prefijados para la terminacin del mandato.
El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condicin estipulados ponen

trmino al mandato.
El efecto propio de estas modalidades es la extincin de la relacin jurdica en que
inciden.
As, por ejemplo, se designa como mandatarios de una sociedad a determinadas
personas, por dos aos, o se indica que el mandato se extinguir de ocurrir
determinado hecho.
(iii)
Por la revocacin del mandante.
a)
Concepto de revocacin.
Se llama revocacin el acto jurdico unilateral por el cual el mandante hace saber a
su mandatario su deseo de poner trmino al mandato. La facultad de revocar es de
la esencia del mandato, y el mandante puede hacer uso de ella a su arbitrio, en
cualquier momento (art. 2165). Se explica esta facultad, atendido el carcter de
contrato intuito personae, contrato de confianza, que distingue al mandato.
Tiene el mandante esta facultad aunque el mandato sea remunerado; la
estipulacin de un honorario no importa que el mandato ceda, a lo menos en parte,
a favor del mandatario. Por otra parte, el art. 2165 no distingue entre mandato
gratuito y remunerado.
225

__________________________________________________________________________________________________
Cabe consignar, en todo caso, lo dispuesto en el artculo 241 del Cdigo de

Comercio, que seala: El comitente no puede revocar a su arbitrio la comisin
aceptada, cuando su ejecucin interesa al comisionista o a terceros.
En un caso, el Cdigo Civil faculta a revocar un mandato, a persona distinta de
aquella que lo confiri: es la situacin contemplada en el artculo 2171, que alude al
mandato otorgado por la mujer siendo soltera y que luego es revocado por su
marido, habiendo sociedad conyugal.
b)
Clases de revocacin.
En cuanto a sus formas, la revocacin del mandato puede ser expresa o tcita, total
o parcial.
La revocacin tcita se produce por el encargo del mismo negocio a distinta
persona (art. 2164, inc. 1).
Ser parcial la revocacin si ella se refiere slo a una arte de los negocios confiados
al mandatario.
El otorgamiento de un mandato especial despus de haberse conferido uno de
carcter general importa revocacin del primero solamente en aquello sobre que
versa el segundo. El art. 2164, inc. 2, dispone: Si el primer mandato es general y
el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no
comprendidos en el segundo.
c)
Efectos de la revocacin.
Para que la revocacin tenga la virtud de poner trmino al mandato, debe

notificarse al mandatario, pues el art. 2165 establece que la revocacin expresa o
tcita, produce su efecto desde el da que el mandatario ha tomado conocimiento
de ella, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 2173, disposicin esta ltima
destinada a proteger a los terceros que hayan contratado con el mandatario, de
buena fe, esto es, ignorantes de la extincin del mandato.
La prctica aconseja notificar la revocacin del mandato a travs de notario o
judicialmente, para que exista constancia fehaciente.
226

__________________________________________________________________________________________________
Revocado el mandato, el mandante tiene derecho a reclamar del mandatario la

restitucin de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecucin del
encargo.
Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos,
debe el mandante darle copia firmada de su mano, cuando el mandatario lo
exigiere (art. 2166).
(iv)
Por la renuncia del mandatario.
a)
Concepto de renuncia.
Al igual que el mandante, el mandatario puede unilateralmente poner fin al

mandato.
La renuncia consiste en un acto jurdico unilateral, mediante el cual el mandatario,
comunica al mandante su intencin de no continuar ejecutando el encargo.
Es una facultad del mandatario, correlativa de la que tiene el mandante de revocar
el mandato.
b)
Efectos de la renuncia.
Igual como acontece en la revocacin, para que la renuncia del mandatario ponga
trmino al mandato, es necesario que sea notificada al mandante, y las obligaciones
que al mandatario le empecen para con el mandante, no tendrn fin sino despus
que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a
los negocios encomendados, es decir, pueda asumirlos por s mismos o
encargrselos a un tercero (art. 2167, 1).
La renuncia deber ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio;
pero no surte sus efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante
pueda adoptar las medidas adecuadas para la atencin del negocio que haba
confiado al mandatario. El art. 2167 expresa: La renuncia del mandatario no
pondr fin a sus obligaciones sino despus de transcurrido el tiempo razonable
para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados.
227

__________________________________________________________________________________________________
De esta manera, el mandatario que ha renunciado debe seguir atendiendo los

negocios del mandante por un tiempo prudente o, en otros trminos, la renuncia
no pone trmino instantneo al contrato.
Si el mandatario no espera un plazo razonable y abandona sin ms el cometido
confiado, ser responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante,
salvo que la renuncia se debiera a enfermedad u otra causa o si por la gestin
encomendada se causa grave perjuicio a los intereses del mandatario (art. 2167, 2).
Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: (i) por
la imposibilidad en que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa,
y (ii) a consecuencia de que la gestin le causa grave perjuicio de sus intereses
propios (art. 2167, inc. 2).
Entre las causas que imposibiliten al mandatario para administrar, se cuenta, por
ejemplo, el incumplimiento de las obligaciones del mandante, como la de proveerle
de los medios adecuados para cumplir el mandato. El art. 2159 autoriza al
mandatario para "desistir de su encargo" y es claro que tal renuncia no le acarrear
responsabilidad por los perjuicios que experimente el mandante.
En suma, la renuncia, al igual que la revocacin, no ponen trmino inmediato al
contrato de mandato.
Si se trata del mandato judicial, el procurador estar obligado a poner la renuncia
en conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, y se entender
vigente el poder hasta que haya transcurrido el trmino de emplazamiento desde
la notificacin de la renuncia al mandante.
Tratndose del mandato mercantil, el artculo 242 del Cdigo de Comercio advierte
que La renuncia no pone trmino a la comisin toda vez que cause al comitente
un perjuicio irreparable, sea porque no pueda proveer por s mismo a las
necesidades del negocio cometido, sea por la dificultad de dar un sustituto al
comisionista.
(v)
Por la muerte del mandante o del mandatario.
La consideracin de las personas es decisiva en el mandato. El mandante otorga el

mandato en razn de la confianza que le inspira el mandatario; el mandatario es
movido a aceptar el encargo por la estimacin o afecto que le inspira el mandante.
228

__________________________________________________________________________________________________
Tal es la causa de que la muerte de una de las partes ponga fin al mandato. El
mandante no tendr la misma confianza en los herederos del mandatario; los
herederos del mandante no inspirarn probablemente al mandatario los mismos
sentimientos de afecto y estimacin.
a)
Fallecimiento del mandatario.
La muerte del mandatario pone siempre trmino al mandato. En armona con este
principio, el artculo 1583 deja en claro que la muerte del mandatario designado
para cobrar un crdito, pone fin al mandato, salvo si el acreedor hubiere expresado
que continuar el mandato, trasmitindose la facultad de recibir el pago a los
herederos de la persona diputada para cobrar la deuda.
Sin embargo, el art. 2170 dispone que los herederos del mandatario que fueren
hbiles para la administracin de sus bienes (por ende, los herederos del
mandatario que fueren incapaces no tienen las obligaciones que indicaremos),
tienen dos obligaciones:
i)
darn aviso inmediato del fallecimiento del mandatario al mandante;
ii)
harn a favor de ste lo que puedan y las circunstancias exijan (lo
anterior no significa que deban continuar con la gestin, sino que
fundamentalmente, deben adoptar providencias conservativas).
La omisin de tales obligaciones los har responsables de los perjuicios. A igual
responsabilidad estarn sujetos los albaceas, los tutores y curadores y en general,
todos aquellos que sucedan en la administracin de los bienes del mandatario que
ha fallecido o se ha hecho incapaz.
b)
Fallecimiento del mandante.
La muerte del mandante por regla general pone trmino al mandato. En efecto, en
los siguientes casos, el mandato continuar vigente:
i)
El art. 2168 dispone que sabida la muerte del mandante, cesar el
mandatario en sus funciones; pero agrega la ley que si de suspender las funciones
se sigue perjuicio a los herederos del mandante, el mandatario est obligado a
finalizar la gestin.
229

__________________________________________________________________________________________________
ii)
El art. 2169 establece que no se extingue por la muerte del mandante,
el mandato destinado a ejecutarse despus que ella acontezca: estamos ante el
mandato pstumo. En este caso, los herederos suceden en los derechos y
obligaciones del mandante (por ejemplo, el albaceazgo).
iii)
Tratndose del mandato judicial, que tampoco expira con la muerte
del mandante: art. 396 del C.O.T.
iv)
En el caso del mandato mercantil, el artculo 240 del Cdigo de
Comercio establece que La comisin no se acaba con la muerte del comitente: sus
derechos y obligaciones pasan a sus herederos.
(vi)
Por la declaracin de quiebra o la insolvencia del mandante o del

mandatario.
De confomidad a lo dispuesto en el art. 64 de la Ley de Quiebras, declarada sta, el

fallido queda inhibido de continuar administrando sus negocios: se produce el
desasimiento.
A diferencia de la quiebra, que constituye un hecho demostrable con la dictacin
de la sentencia pertinente, la insolvencia es un hecho que debe probarse por quien
la alegue. Se justifica que la insolvencia de cualquiera de las partes ponga fin al
mandato, pues ello supondr, con toda seguridad, el incumplimiento de las
obligaciones derivadas del contrato.
(vii)
Por la interdiccin del mandante o del mandatario.
Por la interdiccin, se priva a una persona de la facultad de administrar sus bienes.

Si el mandante carece de esta facultad, es lgico que tampoco pueda tenerla su
mandatario, ya que ste acta a nombre y por cuenta del primero. Adems, al
declararse la interdiccin deber darse al interdicto un curador, y ser ste quien
entrar a representarlo.
En cuanto al mandatario, si es declarado en interdiccin es porque carece de
aptitudes para manejar sus negocios propios, siendo razonable estimar que quien
no sabe administrar lo suyo, tampoco sabr hacerlo con lo ajeno. En armona con lo
anterior, el artculo 1583 del Cdigo Civil, en las normas del pago, advierte que la
facultad de recibir por el acreedor (o sea, el mandato para cobrar), no se trasmite al
230

__________________________________________________________________________________________________
representante del mandatario (en el entendido que el mandato se otorg antes de

la interdiccin del mandatario), a menos que lo haya expresado as el acreedor.
Surge aqu un punto dudoso: la demencia del mandante, que no ha sido declarado
interdicto, pone fin al mandato por l conferido? Del tenor del artculo 2163,
pareciera que no, pues la ley exige que se declare la interdiccin. Pero no parece
razonable tal conclusin, si consideramos que el mandatario, al concluir su gestin,
no podr rendirle cuenta a su mandante demente. En dicho momento,
necesariamente habra que obtener la interdiccin y el nombramiento de un
curador que reciba la rendicin de cuenta. En lo que respecta al mandatario
demente pero an no interdicto, se estima que el mandato debe entenderse
expirado, pues siendo un absolutamente incapaz, no puede celebrar por s mismo
ningn contrato, y adems, se infringira lo dispuesto en el artculo 2128 del
Cdigo Civil, que exige que el mandatario al menos sea un menor adulto.
Adicionalmente, en las normas del pago, el artculo 1586 establece que la persona
diputada para recibir se hace inhbil por la demencia o la interdiccin, con lo que
puede tratarse de cualquiera de esas hiptesis, o sea, habiendo o no interdiccin.
(viii) Por la cesacin de las funciones del mandante si el mandato ha sido dado
en ejercicio de ellas.
Termina el mandato por el hecho de cesar las funciones del mandante, si el
mandato ha sido otorgado en el ejercicio de tales funciones.
Se comprende que si el mandante cesa en las funciones en cuyo desempeo otorg
el poder se extinga el mandato. De otro modo, las funciones en que el mandante
ces, en verdad, se prolongaran en el mandatario.
(ix)
Falta de uno de los mandatarios conjuntos.
A las causales que seala el art. 2163 debe aadirse la falta de uno de los
mandatarios cuando stos son varios y deben obrar de consuno.
El art. 2172 previene: Si son dos o ms los mandatarios y por la constitucin del
mandato estn obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por
cualquiera de las causas antedichas pondr fin al mandato.
231

__________________________________________________________________________________________________
8.2
Actos ejecutados por el mandatario despus de expirado el mandato.
Los actos ejecutados por el mandatario, despus que el mandato ha tenido fin, no
obligan al mandante, no le son oponibles.
Tal es la regla general. Este principio tiene excepciones que encuentran su
fundamento en la buena fe de los terceros con quienes el mandatario contrata.
a)
Si el mandatario ignora que ha expirado el mandato y cree, por
consiguiente, que el mandato subsiste, los actos que ejecute obligarn al mandante
para con los terceros que, por su parte, ignoraron la extincin del mandato.
El art. 2173, inc. 1, dispone: En general, todas las veces que el mandato expira por
una causa ignorada del mandatario, lo que ste haya hecho en ejecucin del
mandato ser vlido y dar derecho a terceros de buena fe contra el mandante.
Se supone, en consecuencia, que tanto el mandatario como los terceros estn de
buena fe.
En tales circunstancias, la situacin del mandante y del mandatario ser la misma
que si el acto se hubiera realizado antes de la expiracin del mandato.
b)
Si el mandatario no ignoraba la expiracin del mandato, pero esta
circunstancia era ignorada por los terceros, se obliga igualmente el mandante.
El art. 2173, inc. 2, aade: Quedar asimismo obligado el mandante, como si
subsistiera el mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo haya
hecho expirar, hubiere pactado con terceros de buena fe; pero tendr derecho a que
el mandatario le indemnice.
En consecuencia, lo decisivo es la buena fe de los terceros; esta buena fe determina
que el mandante se obligue "como si subsistiera el mandato.
La mala o buena fe del mandatario es indiferente en las relaciones del mandante y
terceros. Importa solamente en las relaciones de mandante y mandatario. En
ambos casos debe el mandante cumplir las obligaciones contradas por el
mandatario; pero tiene derecho a demandar perjuicios al mandatario de mala fe.
Toca al juez decidir acerca de la buena o mala fe de los terceros.
232

__________________________________________________________________________________________________
c)
El art. 2173 concluye: Cuando el hecho que ha dado causa a la expiracin
del mandato hubiere sido notificado al pblico por peridicos, y en todos los casos
en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podr el juez en su
prudencia absolver al mandante.
233

__________________________________________________________________________________________________
VI.
LA TRANSACCIN
1.
CONCEPTO.
En el lenguaje cotidiano, transaccin es sinnimo de trato, convenio o negocio. Se

habla, en tal sentido, de transacciones burstiles o de que tales o cuales medidas
gubernativas facilitan o entorpecen las transacciones.
Pero, en el lenguaje jurdico, el trmino transaccin tiene un significado mucho
ms restringido porque designa una especie de contrato que las partes celebran
para poner fin a una contienda judicial o prevenir un juicio futuro.
Un viejo adagio expresa que ms vale un mal arreglo que un buen pleito. Por
medio de la transaccin las partes sacrifican parcialmente sus pretensiones, a
cambio de vivir en paz.
Define la transaccin el art. 2446: La transaccin es un contrato en que las partes
terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual.
2.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA TRANSACCIN.
La transaccin es un contrato y no exclusivamente un modo de extinguir las

obligaciones. Lo mismo ocurre respecto de la novacin que es simultneamente un
contrato y un modo de extinguir las obligaciones.
La transaccin debe reunir por un lado los requisitos comunes de todo contrato, y
por el otro, debe cumplir con dos elementos o requisitos que le son propios. Tales
elementos tpicos son dos: (i) que exista un derecho dudoso, y (ii) que las partes
hagan mutuas concesiones o sacrificios.
2.1
Existencia de un derecho dudoso.
De la definicin del art. 2446 resulta claramente que la transaccin requiere la

existencia de un derecho dudoso, actualmente controvertido o susceptible de serlo.
La transaccin tiende, justamente, a poner fin a la controversia ya producida o a
impedir que se plantee en el porvenir. Debe existir un derecho controvertido o
susceptible de ser controvertido.
234

__________________________________________________________________________________________________
Vodanovic indica que la incertidumbre basta que sea subjetiva, es decir, solo se
necesita que las partes duden a quien le asiste el derecho, y basta tambin que as
lo exterioricen, aun cuando en su fuero interno puedan saber de que lado estn las
pretensiones fundadas jurdicamente y de que lado no lo estn. Esta duda externa
es la que da margen para que la relacin sea controvertible o litigiosa.
Vodanovic concluye al respecto que la incertidumbre objetiva es, pues, de escasa
relevancia, sobre todo en derechos como el nuestro que no exigen para la
validacin de la transaccin una mnima fundamentacin jurdica, y no hay
sancin de nulidad del contrato cuando una de las partes conscientemente hace
valer pretensiones temerarias, es decir, que sabe la ftil o ninguna justificacin
legal de su pretensin.
Ntese que la ley no exige que el litigio ya se encuentre trabado, pero si que un
derecho controvertido pueda conducir a iniciarlo. Naturalmente que si el litigio
estuviere terminado por sentencia con autoridad de cosa juzgada ser nula la
transaccin, como dispone el Art. 2455: que es nula la transaccin si al tiempo de
celebrarse, estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de
cosa juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al
tiempo de transigir. Sin embargo, para que sea nula, una o ambas partes no deben
haber tenido conocimiento de tal situacin procesal. Asimismo, no es transaccin el
acto que versa sobre un derecho no disputado, Art. 2446 inciso 2.
2.2
Mutuas concesiones o sacrificios.
La definicin legal omite consignar un segundo elemento caracterstico de la

transaccin: es preciso que las partes se hagan mutuas concesiones y realicen
sacrificios recprocos.
Lo anterior no significa que las partes renuncien por iguales partes a sus
pretensiones, sino que cada una de ellas renuncie aunque sea a una parte de ellas;
es decir, no es menester que el sacrificio a que cada parte se somete sea de la
misma magnitud o importancia
Por esto se afirma que la transaccin podra definirse, con mayor propiedad, como
un acto en que las partes, sacrificando parte de sus pretensiones, ponen fin a un
litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
235

__________________________________________________________________________________________________
Por tal razn, no es transaccin el simple desistimiento que de la demanda haga el

demandante, no obstante la aceptacin que por su parte manifieste el demandado.
En otras palabras, la ausencia de mutuas concesiones o recprocos sacrificios,
implica la renuncia de un derecho o la remisin de una deuda, es decir, un modo
de extinguir las obligaciones, una convencin que no es un contrato.
3.
CARACTERSTICAS DE LA TRANSACCIN.
a)
Contrato consensual: para perfeccionarse no requiere solemnidad alguna,
sino que el solo acuerdo de voluntades
b)
Contrato bilateral: por cuanto impone obligaciones a ambas partes, como
efecto de la reciprocidad de las concesiones. Las obligaciones resultantes, que en
los dems contratos tienen siempre un carcter determinado, pueden ser de
diversa ndole y consistir en dar, hacer o no hacer.
c)
Contrato oneroso: pues grava a ambas partes, la una en beneficio de la otra
d)
Puede o no ser titulo traslaticio de dominio (Art. 703, ultimo inciso). Si la
transaccin se limita a reconocer o declarar derechos preexistentes, no forma nuevo
titulo, pero en cuanto transfiere la propiedad de un objeto no disputado, constituye
un titulo nuevo.
e)
El contrato ser conmutativo o aleatorio, dependiendo de la prestacin a que
se obliguen los contratantes.
f)
Contrato intuito personae: por ende, puede anularse por error en la persona, a
pesar de ser onerosos, lo que constituye una excepcin a la regla general del Art.
1455.
4.
QUIENES PUEDEN TRANSIGIR.
4.1
Capacidad para transigir.
El art. 2447 formula esta regla: No puede transigir sino la persona capaz de
disponer de los objetos comprendidos en la transaccin.
Por sus resultados la transaccin conduce a una enajenacin. Ello es evidente
cuando transfiere el dominio de objetos no disputados y constituye un ttulo
236

__________________________________________________________________________________________________
translaticio de dominio. Cuando se limita a reconocer derechos preexistentes,

envuelve siempre la renuncia de un derecho, a lo menos parcial.
La transaccin es, por tanto, un acto de disposicin y es lgico que el legislador
exija la capacidad necesaria para disponer de los objetos comprendidos en ella.
De este modo, la mujer casada no podr celebrar una transaccin relativa a sus
inmuebles que administre el marido, sino en los casos de los arts. 138 y 138 bis (art.
1754 inc. 4).
Asimismo, no se puede transigir sobre los bienes races del pupilo, sin previo
decreto de juez, debiendo someterse la transaccin celebrada a la aprobacin
judicial, so pena de nulidad (art. 400).
4.2
Poder para transigir.
La facultad de transigir es de aquellas que no se entienden conferidas a un

mandatario sin especial mencin. En otros trminos, todo mandatario necesitar
de poder especial para transigir (art. 2448, inc. 1).
Pero no es suficiente la expresa manifestacin de voluntad del mandante que
invista al mandatario de la facultad de transigir. Es preciso, adems, que en el
poder se especifiquen los bienes, derechos y acciones sobre que se quiera
transigir (art. 2448, inc. 2).
5.
OBJETO DE LA TRANSACCIN.
5.1
El objeto de la transaccin debe ser comerciable.
Cuando el art. 2447 dispone que para transigir se requiere ser capaz de disponer,
implcitamente establece que los objetos comprendidos en la transaccin deben ser
susceptibles de disposicin.
Por consiguiente, no son susceptibles de transaccin las cosas que no estn en el
comercio. Tal es la regla general; la ley hace de ella diversas aplicaciones.
237

__________________________________________________________________________________________________
5.2
Transaccin sobre acciones que nacen de un delito.
Del delito nace una accin penal para el castigo del delincuente y puede nacer una
accin civil para la restitucin de la cosa o su valor y para el pago de las
indemnizaciones en favor del perjudicado (art. 21 del C. de P. Penal).
El art. 2449 dispone: La transaccin puede recaer sobre la accin civil que nace de
un delito; pero sin perjuicio de la accin criminal. La disposicin claramente
significa que no se puede transigir sobre la accin penal derivada del delito.
5.3
Transaccin sobre el estado civil.
Otra consecuencia del principio general se consigna en el art. 2450: No se puede

transigir sobre el estado civil de las personas.
De este modo, no puede transigirse sobre el estado de matrimonio, sobre la calidad
de hijo matrimonial, etc. Pero son susceptibles de transaccin las consecuencias
pecuniarias resultantes de un determinado estado civil, como el derecho de
suceder.
Es menester tener presente, sin embargo, que la aplicacin de esta norma presenta,
a menudo, arduas dificultades; es difcil discernir entre el estado civil mismo y los
derechos que de l emanan porque media entre ambos una ntima conexin.
5.4
Transaccin sobre el derecho de alimentos.
El derecho de alimentos es incomerciable. No puede transmitirse, cederse o

renunciarse (art. 334) y la obligacin de darlos no es compensable con los crditos
que el alimentante tenga contra el alimentario (art. 335).
Pero los arts. 336 y 337 dejan en claro que las reglas indicadas son aplicables slo a
las pensiones alimenticias futuras que se deban por ley. Son comerciables, por
tanto, las pensiones forzosas atrasadas y las pensiones alimenticias voluntarias,
atrasadas o futuras.
Concordante con estas normas, el art. 2451 dispone: La transaccin sobre
alimentos futuros de las personas a quienes se deban por ley, no valdr sin
aprobacin judicial; ni podr el juez aprobarla, si en ella se contraviene a lo
dispuesto en los arts. 334 y 335.
238

__________________________________________________________________________________________________
Autoriza el legislador la transaccin porque es til poner fin o precaver litigios

sobre alimentos; pero debe ser autorizada judicialmente. El juez prestar su
autorizacin a condicin de que no encubra una cesin, renuncia o compensacin.
La disposicin es aplicable slo a los alimentos futuros y forzosos.
5.5
Transaccin sobre derechos ajenos o inexistentes.
El art. 2452 establece que no vale la transaccin sobre derechos ajenos o sobre
derechos que no existen.
a)
Es indudable que no puede ser vlida la transaccin que recae sobre
derechos inexistentes porque carecera de objeto.
b)
No es propiamente nula, en cambio, la transaccin sobre derechos ajenos;
solamente no empece al verdadero titular del derecho.
6.
CASOS DE NULIDAD EN LA TRANSACCION.
La transaccin es nula por las causas que generalmente invalidan los contratos.
En el ttulo de la transaccin el Cdigo se ha ocupado de la nulidad producida por
dolo o violencia y, muy especialmente, por error. En verdad, no se ha apartado el
legislador de los principios generales. A propsito del error ha abordado ciertas
hiptesis particulares que podran suscitar dificultades.
6.1
Dolo y violencia.
El art. 2453 dispone: Es nula en todas sus partes la transaccin obtenida por
ttulos falsificados, y en general por dolo o violencia.
La nulidad que los vicios de dolo y violencia acarrean es relativa. La frase nula en
todas sus partes significa solamente que es nula ntegramente la transaccin y que
no adolecen de nulidad slo aquellas estipulaciones obtenidas por fuerza o dolo (J.
Ramn Gutirrez, "Estudio sobre los testamentos", R.D.J., t. XV, 1 parte, p. 178).
239

__________________________________________________________________________________________________
6.2
Error en el objeto.
Conforme a los principios generales, vicia el consentimiento el error que recae

sobre la identidad de la cosa especfica que es materia del acto o contrato (art.
1453).
A propsito de la transaccin, el Cdigo reproduce esta norma: El error acerca de
la identidad del objeto sobre que se quiere transigir anula la transaccin (art.
2457).
6.3
Error de clculo.
El error de clculo no invalida la transaccin; slo da derecho a que se rectifique

el clculo (art. 2458).
Esta clase de error no muestra una equivocacin en el juicio; es un error de carcter
material, resultado de una inadvertencia o falta de atencin de los contratantes,
6.4
Error en la persona.
El error en la persona invalida la transaccin. Si se cree, pues, transigir con una

persona y se transige con otra, podr rescindirse la transaccin (art. 2456, inc. 2).
Conforme a las reglas generales, el error sobre la persona vicia el consentimiento
cuando la consideracin de sta sea la causa principal del contrato.
En la transaccin, entre tanto, el error subjetivo vicia siempre el consentimiento
porque se presume haberse aceptado por consideracin a la persona con quien se
transige (art. 2456, inc. 1).
Segn Baudry-Lacantinerie esta presuncin no se justifica. La transaccin se acepta
ms por temor a las consecuencias del litigio pendiente o eventual que por
consideraciones de afecto, respeto o reconocimiento hacia la otra parte.
6.5
Transaccin celebrada en consideracin a un ttulo nulo.
El art. 2454 dispone: Es nula en todas sus partes la transaccin celebrada en

consideracin a un ttulo nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente
sobre la nulidad del ttulo.
240

__________________________________________________________________________________________________
El ttulo, para estos efectos, es el acto de que emana el derecho sobre que se
transige y no el documento que lo constata.
En verdad, en este caso existe un error porque es de suponer que las partes han
transigido en la creencia de la validez del derecho. Tal sera el caso de un heredero
que transige con un legatario en circunstancia de que es nulo el testamento en que
se instituye el legado.
Pero la disposicin va ms lejos. Ser nula la transaccin aunque las partes hayan
conocido el vicio de nulidad del ttulo. El art. 2454 reputa vlida la transaccin slo
cuando las partes han tratado expresamente sobre la nulidad del ttulo.
Para la validez de la transaccin no basta, pues, que las partes hayan conocido y
tenido en vista la nulidad; es preciso que las partes hayan abordado expresamente
la cuestin.
6.6
Transaccin obtenida por ttulos falsificados.
Con arreglo al art. 2453, es nula la transaccin obtenida por ttulos falsificados.
Esta vez la expresin ttulo designa el documento en que consta el derecho que
se transige.
Tambin la transaccin es, en este caso, producto de un error; se ha transigido
porque se crea legtimo el documento.
6.7
Transaccin de un proceso terminado por sentencia firme.
Segn el art. 2455, es nula asimismo la transaccin, si, al tiempo de celebrarse,

estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa
juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al
tiempo de transigir.
Se trata, en verdad, de una nueva forma del error. Las partes no han podido
transigir sino en la equivocada creencia de que su derecho era dudoso. La
existencia de un fallo firme aparta toda duda.
Y si las partes conocieron la existencia del fallo y, no obstante, transigieron?
241

__________________________________________________________________________________________________
El art. 2455 es claro en el sentido de que no es nula la transaccin; para ello es

preciso que una de las partes o ambas ignoraran la dictacin de la sentencia. Pero
es igualmente claro que si supieron la existencia del fallo firme, no hay transaccin.
El acto, posiblemente vlido, importar, por ejemplo, la renuncia de un derecho.
6.8
Transaccin sobre objetos que ttulos posteriormente descubiertos

demuestran que una de las partes no tena derecho alguno.
El art. 2459 dispone que si constare por ttulos autnticos que una de las partes no
tena derecho alguno al objeto sobre que se ha transigido y estos ttulos al tiempo
de transaccin eran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen, podr la
transaccin rescindirse.
La nulidad de la transaccin supone, pues:
a)
que aparezcan con posterioridad ttulos autnticos que demuestren que una
de las partes no tena ningn derecho;
b)
que fueran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen.
Con todo, no ser nula la transaccin que no ha recado sobre determinados

objetos en particular, sino sobre toda controversia entre las partes, habiendo
varios objetos de desavenencia entre ellas (art. 2459, inc. 1).
En este caso, el descubrimiento posterior de los ttulos no es causa de rescisin,
sino en cuanto hubiesen sido extraviados u ocultados dolosamente por la parte
contraria (art. 2459, inc. 2).
Si la transaccin comprende varios objetos y el dolo se refiere a alguno de ellos, la
parte perjudicada podr pedir la restitucin de su derecho sobre dicho objeto (art.
2459, inc. 3).
242

__________________________________________________________________________________________________
7.
EFECTOS DE LA TRANSACCION.
7.1
Aspectos generales.
La transaccin, como todo contrato, produce efecto slo entre las partes. El art.
2461 formula innecesariamente esta regla: la transaccin no surte efecto sino entre
los contratantes.
Dos consecuencias desprende el Cdigo expresamente de este principio:
a)
Si son varios los interesados en el negocio sobre el cual se transige, la
transaccin consentida por uno no aprovecha ni perjudica a los otros (art. 2461, inc.
2).
Esta regla debe entenderse sin perjuicio de los efectos de la novacin en caso de
solidaridad. En otros trminos, cuando la transaccin importa una novacin de la
obligacin solidaria, consentida por uno de los varios deudores o acreedores,
afecta a los dems.
b)
Si se transige con el poseedor aparente de un derecho, no puede alegarse
esta transaccin contra la persona a quien verdaderamente compete el derecho
(art. 2456, inc. 3).
7.2
Relatividad de los efectos de la transaccin en cuanto al objeto.
Los efectos de la transaccin se limitan a los derechos sobre que se ha transigido.

Dos consecuencias particulares de esta regla general ha establecido el Cdigo
expresamente:
a)
Si la transaccin recae sobre uno o ms objetos especficos, la renuncia a
todo derecho, accin o pretensin, deber slo entenderse de los derechos,
acciones o pretensiones relativas al objeto u objetos sobre que se transige (art.
2462).
Es sta, ms bien, una regla de interpretacin de las transacciones, concordante con
la disposicin general del art. 1561.
243

__________________________________________________________________________________________________
b)
Si una de las partes ha renunciado al derecho que le corresponda a un
determinado ttulo y despus adquiere a otro ttulo derecho sobre el mismo objeto,
la transaccin no la priva del derecho posteriormente adquirido (art. 2464).
7.3
La transaccin produce el efecto de cosa juzgada.
La ley equipara los efectos de la transaccin a los de un fallo judicial firme. El art.
2460 proclama que la transaccin produce el efecto de cosa juzgada en ltima
instancia.
La transaccin es, en verdad, un sustituto del fallo judicial; las partes juzgan por s
mismas las diferencias que las separan o amenazan separarlas.
Engendra la transaccin una excepcin anloga de cosa juzgada; el pleito que se
transigi queda definitivamente terminado y vedado a las partes reabrir el debate;
las cuestiones que amenazaban arrastrar a las partes a un litigio quedan
igualmente zanjadas e inhibidas las partes de abrir debate a su respecto.
Pero median entre la sentencia judicial y la transaccin diferencias notorias.
La sentencia judicial no es susceptible de atacarse por la va de la nulidad,
conforme a las reglas generales del Cdigo Civil; debe impugnarse por medio de
los recursos legales. La transaccin, en cambio, est sometida al rgimen propio de
los contratos. El art. 2460 se cuida de advertir que la transaccin se asimila a la cosa
juzgada "pero podr impetrarse la declaracin de nulidad o la rescisin, en
conformidad a los artculos precedentes.
Por otra parte, la sentencia judicial firme constituye un ttulo ejecutivo; la
transaccin, entre tanto, traer o no aparejada ejecucin segn el ttulo de que
conste.
La verdad, segn Meza Barros, es que la asimilacin no se justifica; los efectos de la
transaccin quedan suficientemente explicados con la aplicacin de las reglas
generales que rigen los contratos.
7.4
Estipulacin de una clusula penal.
El art. 2463 consigna una norma peculiar a la transaccin cuyo cumplimiento se

cauciona con una clusula penal.
244

__________________________________________________________________________________________________
La pena compensatoria, conforme al precepto general del art. 1537, no puede

acumularse con la obligacin principal sino cuando se ha estipulado expresamente
que por el pago de la pena no se entiende extinguida dicha obligacin principal.
El art. 2463, en cambio, dispone: Si se ha estipulado una pena contra el que deja
de ejecutar la transaccin, habr lugar a la pena, sin perjuicio de llevarse a efecto la
transaccin en todas sus partes.
No hace falta, pues, una estipulacin expresa para demandar al mismo tiempo la
pena y el cumplimiento de la transaccin.
d) La transaccin en relacin a la clusula penal (artculo 2463). A diferencia de la
regla general del Art. 1537, no se requiere estipulacin expresa para demandar
tanto la pena como el cumplimiento de la transaccin. La transaccin es un caso
excepcional que permite demandar ambos conceptos.
245

__________________________________________________________________________________________________
VII.
EL ARRENDAMIENTO
A.
ASPECTOS GENERALES
1.
CONCEPTO.
El artculo 1915 del Cdigo Civil define al contrato de arrendamiento en los

siguientes trminos: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se
obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado
El concepto de nuestro Cdigo Civil, es coincidente con aqul dado por el
Diccionario de la lengua espaola, que define la voz arrendar como Ceder o
adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios.
A su vez, la palabra arrendamiento deriva del latn, especficamente de a-renda, o
sea, entregar cosas, ejecutar obras o servicios a renta, a cambio del pago de una
renta.
En algunos pases de habla castellana, se emplea la palabra alquiler, que deriva del
rabe, a partir de las expresiones al-kira, que aluden tambin al arrendamiento de
cosas a cambio de un precio, o a la renta que se paga por ellos.
Incluso, el Cdigo Civil de la Repblica Argentina alude al contrato de locacin,
definindolo en su artculo 1493 (Habr locacin, cuando dos partes se obliguen
recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra,
o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero). La palabra locacin se entronca con los orgenes del
contrato de arrendamiento, en Roma. El contrato de arrendamiento se remonta al
derecho romano en que se llama locator a aquel que se obliga a suministrar el
goce temporal de la cosa o trabajo hace una locatio- y tiene contra la otra parte la
accin locati o ex locato.
246

__________________________________________________________________________________________________
Arrendamiento, alquiler o locacin, por ende, son sinnimos, aunque la primera

palabra es ms adecuada para nuestra tradicin jurdica.
2.
CLASES DE ARRENDAMIENTO.
Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de

tres clases: (a) Arrendamiento de cosa; (b) Arrendamiento de obras; y (c)
Arrendamiento de servicios.
3.
PARTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Intervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador y arrendatario

(artculo 1919 del Cdigo Civil). El arrendador, se obliga a conceder el goce de una
cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un
precio determinado por este goce, obra o servicio.
De acuerdo al principio general establecido en el artculo 1438 del Cdigo Civil,
nada obsta para que cada parte est compuesta por una o ms personas, naturales
o jurdicas.
Cabe consignar que las personas naturales o jurdicas extranjeras, no pueden
celebrar contratos de arrendamiento sobre predios rsticos, cuando stos se ubican
en zonas fronterizas (artculo 3 del Decreto Ley nmero 993, que regula el
arrendamiento de predios rsticos).
4.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Como puntualiza Alessandri, tres son los elementos constitutivos del

arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar,
impiden el nacimiento del contrato, o ste degenera en un contrato diferente. Son
tales:
a)
Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la
otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir
en la ejecucin de una obra o en la prestacin de un servicio.
b)
Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre
de renta cuando se paga peridicamente.
247

__________________________________________________________________________________________________
c)
El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en
el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un
contrato de arrendamiento. De lo contrario, se podra estar ante un contrato de
comodato, o simplemente ante un contrato atpico.
5.
CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
a)
Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artculo 1915, que
origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno
entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material,
y el otro paga un precio a cambio.
b)
Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos
contratantes, gravndose recprocamente.
c)
Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran
como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la
otra parte, se mira como equivalente a lo que sta a su vez se obliga a pagar por el
goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizar en su
favor.
d)
Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convencin;
tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra
convencin.
e)
Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se
entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en
inmuebles, rigiendo por ende las normas del Cdigo de Comercio, concernientes a
la formacin del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rsticos,
es solemne, debiendo constar por escritura pblica o privada, y en el segundo caso,
con la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5 del Decreto Ley nmero
993, del ao 1975. Adems, dados los trminos de los incisos 2 y 3 del artculo
citado, el contrato ser inoponible y carecer de mrito ejecutivo, si se omite la
declaracin concerniente al rgimen tributario al que se encuentre afecto el
arrendador.
Rigen tambin las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los
artculos 1708 y siguientes del Cdigo Civil, lo que pone en evidencia la
248

__________________________________________________________________________________________________
conveniencia de pactar el contrato por escrito, an en aquellos casos en que la ley

no lo exija.
f)
El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. Quien recibe una cosa en
arrendamiento, slo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende
reconoce dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio
por prescripcin
Lo expuesto, salvo, si opera el caso excepcionalsimo contemplado en el artculo
2510 regla 3 del Cdigo Civil, nica hiptesis en que la mera tenencia podra
mudar en posesin y permitir arribar al dominio va prescripcin adquisitiva,
cuando se cumplen los dos requisitos copulativos all indicados: i) Que el que se
pretende dueo no pueda probar que en los ltimos diez aos se haya reconocido
expresa o tcitamente su dominio por el que alega la prescripcin; ii) Que el que
alega la prescripcin pruebe haber posedo sin violencia, clandestinidad ni
interrupcin por el mismo espacio de tiempo.
g)
El arrendamiento es un contrato de duracin limitada y por regla general de
tracto sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus
efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en
contrario, expresada con la antelacin pactada en el contrato y comunicada a la
contraparte en la forma prevista en la convencin (vale decir, con una cierta
antelacin, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones,
cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicacin a travs de una
carta certificada o mediante notario pblico o receptor judicial, por ejemplo).
En nuestra legislacin no hay normas limitativas acerca de la duracin del contrato
de arrendamiento, el que podra pactarse por cualquier plazo, con o sin tcita
reconduccin.
La limitacin del plazo mximo de duracin de un contrato de arrendamiento se
encuentra en el propsito de impedir un acto que bajo la apariencia de contrato de
arrendamiento, en verdad constituye una enajenacin, como acontece si por
ejemplo se da en arrendamiento un inmueble por 99 aos. En este sentido,
personas que no pueden celebrar contrato de compraventa entre s (artculos 1796 a
1800 del Cdigo Civil), podran recurrir al expediente de celebrar un contrato de
arrendamiento, burlando entonces en la prctica las restricciones legales. Estipular
un plazo demasiado prolongado, tambin podra materializar una hiptesis de
infraccin a las normas relativas a las asignaciones forzosas, especialmente
249

__________________________________________________________________________________________________
aquellas previstas en favor de los legitimarios del arrendador, si ste, antes de

fallecer, diere en arrendamiento por un plazo muy prolongado, el nico bien
inmueble a que podran haber aspirado los herederos, caso en el cual no hay
posibilidad de pedir que se deje sin efecto dicho contrato de arrendamiento.
h)
Normalmente, se trata de un contrato de administracin, no de disposicin. Por
ello, para arrendar a travs de un mandatario o representante basta que se le hayan
otorgado las facultades del artculo 2132 del Cdigo Civil. Sin embargo, podra
cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos perodos de tiempo, ya
que en estos casos, el contrato podra envolver una verdadera disposicin de la
cosa.
Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento est la
disposicin de bienes, como por ejemplo tratndose de un predio agrcola, el
arrendatario podr ejecutar actos de disposicin, en ese caso, relativos a los frutos
cosechados.
i)
Tratndose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el
contrato es dirigido, porque:
cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que
no exceda de un ao, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario
gozar de un plazo adicional para la restitucin del inmueble, despus que el
arrendador le notifica el desahucio (artculos 3 y 4 de la Ley 18.101);
si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado
a plazo fijo superior a un ao, el legislador desconoce la ley del contrato, pues
faculta al arrendatario para poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin
de pagar la renta por el perodo que falte, derecho que puede ejercer si el
arrendador le prohibi subarrendar (artculo 5 de la Ley 18.101).
son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los
arrendatarios (artculo 19 de la Ley 18.101)18. En relacin a lo anterior, Rubn
Celis seala que Atento a lo que dispone el artculo 12 del Cdigo Civil, la
clusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le
acuerda, carecer de todo valor y se tendr por no escrita. (Ser, por ejemplo, el
caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para
restituir el inmueble. Una vez determinado judicialmente ese plazo, podr, sin
embargo, renunciarlo).
250

__________________________________________________________________________________________________
j)
Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a
producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a
estipular un plazo o una condicin, a que est supeditado el ejercicio o el
nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.
k)
Es un contrato tpico, pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el
Cdigo Civil como en disposiciones especiales.
6.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN RELACIN A OTROS

CONTRATOS.
6.1
Arrendamiento y compraventa.
(i)
Semejanzas.
a)
Ambos tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa y precio;
b)
Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos y principales;
c)
En ambos, una de las partes contrae la obligacin de entregar una cosa, y de
sanear la eviccin y los vicios redhibitorios, y la otra parte la obligacin de pagar
un precio;
d)
Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor
o al arrendador, hiptesis que no obstan a la validez del contrato respectivo.
(ii)
Diferencias.
a)
En la compraventa, el vendedor est obligado a proporcionar al comprador
el goce tranquilo y til de la cosa, y si es dueo, a transferirle el dominio de la
misma; en el arrendamiento, el arrendador slo se obliga a proporcionar el uso y
goce temporal de la cosa al arrendatario.
b)
La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio; el arrendamiento es un
ttulo de mera tenencia.
c)
En la compraventa, por regla general los riesgos por la prdida fortuita de la
cosa, cuando es un cuerpo cierto, son de cargo del comprador, una vez
251

__________________________________________________________________________________________________
perfeccionado el contrato (artculo 1820 del Cdigo Civil); en el arrendamiento, son

de cargo del arrendador (artculo 1932 del Cdigo Civil), pues destruida o
deteriorada la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, se extingue el
contrato, quedando liberado el arrendatario de sus obligaciones.
d)
En la compraventa, el precio siempre debe estipularse en dinero; en el
arrendamiento, el precio puede consistir en dinero y tambin en frutos naturales
de la cosa arrendada (artculo 1917 del Cdigo Civil).
e)
En la compraventa de inmuebles, el precio debe enmarcarse dentro de los
parmetros establecidos en el Cdigo Civil, so pena de la eventual nulidad del
contrato por lesin enorme (salvo, si se trata de una compraventa forzada, vale
decir, ordenada por la justicia). En el arrendamiento de muebles o de inmuebles,
las partes pueden pactar el monto al que asciende la renta sin restricciones. No hay
pues, ni an en el caso de arrendamiento de inmuebles, la posibilidad de alegar
una eventual lesin enorme, salvo que ella se configurara al estipular una pena
ante el incumplimiento, y ella fuere enorme, en los trminos previstos en el artculo
1544 del Cdigo Civil.
f)
En la compraventa, la estipulacin de pacto comisorio calificado, a pesar de
los trminos del artculo 1879 del Cdigo Civil, no resuelve el contrato ipso facto
en caso de incumplimiento del comprador en su obligacin de pago del precio,
pues siempre podr pagar, en el plazo fatal de veinticuatro horas, subsiguientes a
la notificacin judicial de la demanda. En cambio, si el pacto comisorio calificado
se pacta en un contrato de arrendamiento, el contrato efectivamente se extinguir
ipso facto en caso de incumplimiento de alguna de las partes (usualmente, por el
no pago de las rentas).
Debe advertirse que se ha sostenido que el pacto comisorio calificado no podra
estipularse en el contrato de arrendamiento de predios urbanos, porque infringira
el artculo 19 de la Ley nmero 18.101, que establece la irrenunciabilidad de los
derechos de los arrendatarios, hiptesis que se producira en la especie, pues el
arrendatario no podra asilarse en los plazos de restitucin consignados en el
citado cuerpo legal. No parece correcta esta posicin, pues acontece que de incurrir
en incumplimiento de sus obligaciones (hiptesis que precisamente plantea el
pacto comisorio), el arrendatario no puede invocar los plazos adicionales que le
confiere la ley, para restituir el inmueble arrendado, ni el juez concedrselos.
252

__________________________________________________________________________________________________
6.2
Arrendamiento y usufructo.
(i)
Semejanzas.
a)
Tanto el arrendamiento como el usufructo confieren un derecho de goce
sobre cosa ajena;
b)
Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa.
(ii)
Diferencias.
a)
El arrendamiento confiere un derecho personal al arrendatario, para gozar
de la cosa dada en arriendo; el usufructo otorgar un derecho real;
b)
El arrendamiento slo tiene por fuente el contrato; el usufructo puede
originarse en la voluntad del testador, el acuerdo de los contratantes o en la ley
(derecho legal de goce o usufructo legal del padre o madre sobre los bienes del hijo
no emancipado y el del marido sobre los bienes de su mujer, cuando hubiere
sociedad conyugal);
c)
El arrendador contrae obligaciones correlativas; el nudo propietario no se
obliga para con el usufructuario, sin perjuicio de respetar su usufructo;
d)
El usufructuario debe rendir caucin suficiente de conservacin y
restitucin y debe practicar un inventario solemne; el arrendatario no tiene dichas
obligaciones, a menos que el arrendador le exija entregar una suma por concepto
de garanta o se confeccione un inventario, como suele ocurrir al arrendarse
inmuebles, detallndose los muebles que se contienen en ellos o sus instalaciones;
e)
Los derechos del arrendatario se transmiten a sus herederos; el usufructo
expira con la muerte del usufructuario;
f)
En el arrendamiento, siempre debe haber un precio. El usufructo puede ser
gratuito.
6.3
Arrendamiento y comodato.
(i)
Semejanzas.
253

__________________________________________________________________________________________________
a)
Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena;
b)
Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa.
(iii)
Diferencias.
a)
El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato
unilateral;
b)
El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato
gratuito;
c)
El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un
contrato real;
d)
El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del
arrendatario; el comodato se extingue con la muerte del comodatario.
B.
EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
1.
CONCEPTO.
Se entiende por tal aqul contrato por medio del cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada
arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado.
Si bien el Cdigo Civil, en el artculo 1915, alude al goce de una cosa, es obvio
que el arrendamiento confiere tambin el uso de la misma, entendindose, igual
que acontece en el artculo 582 del mismo Cdigo, cuando se define el dominio o
propiedad, que la facultad de uso est comprendida por la facultad de goce, para
los efectos de ambos artculos (lo mismo acontece en el artculo 764, cuando se
define el usufructo, y en el artculo 811, cuando se define el derecho real de uso,
ambos del Cdigo Civil).
El Ius Utendi significa que el propietario puede utilizar o servirse de la cosa. En tal
sentido, la facultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a todos los servicios
254

__________________________________________________________________________________________________
que es capaz de proporcionar, sin tocar sus productos ni realizar una utilizacin
que implique su destruccin inmediata.
Por su parte, la facultad de goce, llamada tambin Ius Fruendi, es la que habilita
para apropiarse los frutos y los productos que la cosa da. Precisamente en virtud
de la facultad de goce el dueo de la cosa pasa a serlo de los productos y frutos de
ella.
2.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA.
2.1
Consentimiento de las partes.
El arrendamiento es un contrato consensual, por regla general. Al efecto nos a lo

expresado en las caractersticas del contrato de arrendamiento.
Nada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne al
arrendamiento (artculo 1921 del Cdigo Civil). En este caso, los efectos sern los
mismos previstos en el artculo 1802 del Cdigo Civil, en la compraventa,
operando el derecho de retractacin, antes del cumplimiento de la solemnidad
convencional o de la entrega de la cosa arrendada.
2.2
La cosa arrendada.
La cosa arrendada debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato,
cuando recae sobre una cosa: ha de ser real; comerciable; determinada o
determinable; y susceptible de darse en arrendamiento (constituir objeto lcito).
La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales
e incorporales (por ejemplo, el derecho real de usufructo), muebles e inmuebles,
propias o ajenas (artculo 1916 del Cdigo Civil). Nada impide arrendar
simultneamente cosas corporales e incorporales. As, al dar en arrendamiento, por
ejemplo, un establecimiento comercial, puede conferirse el goce de un inmueble y
tambin de la cosa intangible denominada derecho de llaves (ms adelante
aludiremos a l).
No pueden darse en arrendamiento:
Los derechos personalsimos (esto implica, entonces, que el titular del
derecho real de uso o habitacin, no puede darlo en arrendamiento);
255

__________________________________________________________________________________________________
Las cosas cuyo arrendamiento est prohibido por la ley (as, por ejemplo, las
viviendas adquiridas del Servicio de Vivienda y Urbanizacin, no pueden
arrendarse sino despus de transcurrido cierto plazo, desde la adquisicin del
inmueble);
Las cosas consumibles (mal podran ser objeto de arrendamiento, si
consideramos que el arrendatario, al trmino del contrato, ha de restituir la misma
cosa, sin perjuicio del detrimento que pueda haber experimentado por el uso
conforme a su naturaleza y el transcurso del tiempo).
2.3
El precio.
Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada.
Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada (artculo
1917 del Cdigo Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones:
i)
Puede fijarse una cantidad determinada; o
ii)
Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del
arrendamiento consiste en una parte alcuota de los frutos que produce la cosa, hay
un contrato de aparcera, tambin denominado mediera.
El artculo 1918 del Cdigo Civil dispone que El precio podr determinarse de los
mismos modos que en el contrato de venta, lo que significa que se deben aplicar
los artculos 1808 y 1809 del Cdigo Civil, que establecen: (a) El precio debe ser
determinado por los contratantes; (b) Podr asimismo dejarse la determinacin del
precio al arbitrio de un tercero, y mientras ello no ocurra, no habr arrendamiento
(en este caso, se entiende que el contrato se celebra bajo la condicin suspensiva
consistente en que el tercero fije el precio del arrendamiento).
Cuando el precio se paga de manera peridica, se llama renta. Como precisa
Alessandri, No cabe hablar de canon, como vulgarmente se dice: canon es el
crdito que produce un capital acensuado. Las rentas, segn se establece en el
artculo 647 del Cdigo Civil, constituyen frutos civiles.
Igual que acontece en la compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento ha de
ser real o serio y tambin determinado. Si fuera fingido o simulado o irrisorio, el
contrato degenerara en un contrato gratuito, especficamente en un comodato.
256

__________________________________________________________________________________________________
3.
NORMATIVA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE COSA.
Se rige el arrendamiento de cosa, por las siguientes disposiciones legales:

(i)
Artculos 1915 al 2021 del Cdigo Civil;
(ii)
Ley nmero 18.101, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 29 de
enero de 1982, aplicable al arrendamiento de predios urbanos. Esta ley, fue
modificada por la Ley nmero 19.866, publicada en el Diario Oficial de fecha 11 de
abril de 2003. Supletoriamente, se aplicarn las normas del Cdigo Civil,
especficamente los artculos 1915 a 1977;
(iii) Decreto Ley nmero 993, publicado en el Diario Oficial de fecha 24 de abril
de 1975, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios
rsticos. Tambin se aplicarn supletoriamente las normas del Cdigo Civil,
especficamente los artculos 1978 a 1986.
(iv) Ley nmero 19.281, que rige el comnmente llamado leasing para la
vivienda.33
4.
CAPACIDAD
PARA
CELEBRAR
ARRENDAMIENTO DE COSAS.
EL
CONTRATO
DE
Como acontece con cualquier contrato, pueden celebrar el de arrendamiento

quienes sean plenamente capaces. Con todo, en diversas disposiciones del Cdigo
Civil y tambin en otras leyes, se establecen normas especiales en relacin al
contrato de arrendamiento, destinadas en algunos casos a proteger los intereses de
ciertos incapaces, como los sujetos a guarda, en otros casos a cautelar los intereses
de la mujer casada en sociedad conyugal o de la familia en general y en otros casos
la seguridad nacional. Tales hiptesis son las siguientes:
a)
Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin ordinaria
de la misma, el marido puede arrendar sin restricciones, los bienes muebles de la
sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rsticos que
pertenecen al haber social y el arrendamiento excede de 5 u 8 aos,
respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la autorizacin de la mujer
o del juez en subsidio (artculo 1749 del Cdigo Civil).
257

__________________________________________________________________________________________________
b)
Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin de los
bienes propios de la mujer que ejerce el marido, ste puede arrendar sin
restricciones los bienes muebles de la mujer (se trata de aquellos muebles que no
han ingresado al haber relativo o aparente de la sociedad conyugal, por ejemplo,
por haber sido excluidos de ella en capitulaciones matrimoniales). En cambio, si se
trata de bienes inmuebles urbanos o rsticos propios de la mujer y el
arrendamiento excede de 5 u 8 aos, respectivamente, incluyendo las prrrogas,
requiere de la autorizacin de la mujer (artculo 1756 del Cdigo Civil).
c)
Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin
extraordinaria de la misma que ejerce la mujer, sta puede arrendar sin
restricciones los bienes muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes
inmuebles urbanos o rsticos que pertenecen al haber social y el arrendamiento
excede de 5 u 8 aos, respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la
autorizacin del juez, previa informacin de utilidad (artculo 1761 del Cdigo
Civil).
d)
El guardador puede tomar en arriendo para s, para su cnyuge,
ascendientes, descendientes, hermanos, consanguneos o afines hasta el cuarto
grado inclusive o socios de comercio, los bienes muebles del pupilo, siempre y
cuando lo autoricen los dems guardadores conjuntos que no estn implicados de
la misma manera o el juez en subsidio. Pero en ningn caso podr el guardador
tomar en arriendo los bienes races del pupilo, prohibicin que se extiende a su
cnyuge y a sus ascendientes o descendientes (artculo 412 del Cdigo Civil). En
este ltimo caso, se esta ante una prohibicin absoluta para auto-contratar.
e)
No puede el guardador dar en arrendamiento los predios rsticos del
pupilo por ms de ocho aos ni los urbanos por ms de cinco, ni tampoco por el
tiempo que exceda la mayora de edad del pupilo. Si arrendare tales bienes el
guardador por ms tiempo, el exceso ser inoponible al pupilo (artculo 407, norma
similar a la del artculo 1749, a propsito de la sociedad conyugal, ambos del
Cdigo Civil). En cuanto al arrendamiento de bienes muebles del pupilo, no hay
restricciones legales, sin perjuicio de no poder exceder el plazo del contrato la
mayora de edad de aqul.
f)
No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo
no emancipado, arrendarlos, si son rsticos, por ms de 8 aos y si son urbanos
por ms de 5 aos; y en ningn caso, por un plazo mayor que aqul que falte para
258

__________________________________________________________________________________________________
que el hijo llegue a la mayor edad. La infraccin de esta norma no origina la

nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo (artculos 255 en relacin
con el 407, ambos del Cdigo Civil).
g)
No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algn bien
familiar, sin autorizacin del cnyuge no propietario (artculo 142 del Cdigo
Civil). La autorizacin ser necesaria tanto si se trata del inmueble que sirve de
residencia principal a la familia, como de los muebles que lo guarnecen.
h)
Las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez kilmetros, medidos
desde la frontera y las tierras fiscales situadas hasta 5 kilmetros de la costa,
medidos desde la lnea de ms alta marea, slo podrn ser dadas en arrendamiento
a personas naturales o jurdicas chilenas (artculo 6, incisos 1 y 2 del Decreto Ley
1.939 del ao 1977). Sin embargo, podrn concederse en arrendamiento a
extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo
informe favorable de la Subsecretara de Marina del Ministerio de Defensa
Nacional.
i)
En las zonas fronterizas, no podrn celebrarse contratos de arrendamiento
sobre predios rsticos, con personas naturales o jurdicas extranjeras (artculo 3
del Decreto Ley nmero 993 del ao 1975).
5.
EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA.
5.1
Obligaciones del arrendador.
El arrendador contrae una sola obligacin, la de hacer gozar de la cosa al

arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo
del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al
arrendador.
Esta obligacin se descompone en tres, por el artculo 1924 del Cdigo Civil:
i)
Entregar al arrendatario la cosa arrendada;
ii)
Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
iii)
Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.
259

__________________________________________________________________________________________________
A las tres anteriores, que podramos calificar de principales, se agregan otras

obligaciones, secundarias si se quiere, pero no por ello carentes de importancia, a
saber:
a)
Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
b)
reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador;
c)
d)
Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial,
fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando
acerca de su nuevo domicilio.
(i)
Obligacin de entregar la cosa arrendada.
a)
Momento de la entrega.
Ser aqul que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de
celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se
arrendaron las cosas.
La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes,
inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento.
Puede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposibilidad de entregar la cosa
arrendada. Pueden darse dos situaciones:
El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa
arrendada, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes: el arrendatario
tendr derecho para desistir del contrato (entindase para pedir su resolucin, con
indemnizacin de perjuicios: artculo 1925, inciso 1 del Cdigo Civil); cabe sealar
que el inciso 2 del artculo dispone que habr lugar a esta indemnizacin aun
cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe, que poda arrendar
la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario o provenga
de fuerza mayor o caso fortuito. As, por ejemplo, el arrendador da en
260

__________________________________________________________________________________________________
arrendamiento un inmueble para ser destinado a local comercial, y la

municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva, por estar ubicado en una
zona residencial. Se trata de la llamada culpa in contraendu o contrahendo.
El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa
arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendr derecho para
desistir del contrato (pedir su resolucin), pero no a exigir indemnizacin de
perjuicios.
El artculo 1926 del Cdigo Civil establece a su vez los efectos de la mora del
arrendador, en la entrega de la cosa:
El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o
dependientes, se constituye en mora de entregar: el arrendatario tendr derecho a
indemnizacin de perjuicios moratoria.
A consecuencia del retardo, disminuye notablemente para el
arrendatario la utilidad del contrato, sea por deterioro de la cosa o por haber
cesado las circunstancias que lo motivaron: el arrendatario tendr derecho para
pedir la resolucin del contrato y a ser indemnizado, salvo si el retardo no fuere
culpable, es decir, si proviene de fuerza mayor o caso fortuito.
Sobre la materia, la Corte Suprema ha resuelto que El derecho de desistirse del
contrato de arriendo por falta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es
sino una manera de declarar resuelta la obligacin contrada por el arrendatario,
resolucin que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por
verificarse antes de que se perfeccione el contrato. Otro fallo, de junio de 1926 de
la Corte de Concepcin, ratifica el criterio expuesto, al decir que La circunstancia
de que al referirse al contrato de arrendamiento la ley hable, en algunas de sus
disposiciones, de la facultad de desistirse o de hacer cesar el arriendo, no significa
que concede una accin diferente de la resolutoria, pues el alcance jurdico en uno
u otro caso es el mismo, o sea, dejar sin efecto el contrato con indemnizacin de
perjuicios. Debe considerarse que el primero de los fallos incurre en un error, al
decir ...desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato, pues
en realidad el contrato se haba perfeccionado por el solo consentimiento.
b)
Lugar de la entrega.
261

__________________________________________________________________________________________________
La cosa se entregar en el lugar acordado por las partes. A falta de estipulacin, se

seguirn las reglas generales del pago, establecidas en los artculos 1587 a 1589 del
Cdigo Civil:
i)
Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que
dicho cuerpo cierto exista al tiempo de constituirse la obligacin;
ii)
Si se trata de una cosa determinada por su gnero (pero siempre que
sea no consumible), la cosa se entregar en el domicilio del arrendador.
c)
Estado en que debe entregarse la cosa.
c.1) La cosa ha de entregarse completa: si se trata de un inmueble rstico,

deber tener la cabida que indique el contrato, y en caso contrario, se aplicar el
artculo 1978 del Cdigo Civil, que se remite a su vez a los artculos 1831 a 1836 del
mismo Cdigo, en la compraventa. Por ende, si la cabida del predio rstico fuere
distinta a la expresada en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr
derecho a una disminucin de la renta o incluso a la resolucin del contrato, que en
el arrendamiento toma el nombre de terminacin, si la superficie real fuere
menor que la declarada, o eventualmente deber pagar una renta mayor o podr
pedir la resolucin o trmino del contrato, si la superficie real fuere mayor que la
declarada.
c.2) La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la misma
fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Por ende, son de cargo del
arrendador las reparaciones de todo gnero que sea menester efectuar antes de que
el arrendatario entre a gozar de la cosa.
d)
Forma de efectuar la entrega de la cosa.
Segn el artculo 1920 del Cdigo Civil, La entrega de la cosa que se da en

arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por
la ley. El artculo, como advierte Alessandri, no es del todo exacto. En efecto, no
cabe duda que se aplica a las cosas muebles, y en ese caso, se aplica el artculo 684
del Cdigo Civil.
Sin embargo, si la cosa es inmueble es imposible aplicar el artculo 1920 en los
trminos en que est redactado, porque entonces habra que inscribir el ttulo, lo
que es absurdo, porque no se trata de transferir el dominio de la cosa arrendada.
262

__________________________________________________________________________________________________
Concluye Alessandri que la entrega del inmueble deber hacerse, sencillamente,

colocando el predio a disposicin del arrendatario, sea entregndole las llaves, sea
colocndolo en l para que goce en debidas condiciones.
e)
Entrega de la misma cosa a dos personas, no vinculadas.
Igual como acontece en la compraventa (artculo 1817 del Cdigo Civil), el

legislador se puso en el caso de haberse arrendado separadamente una cosa a dos
personas (artculo 1922 del Cdigo Civil). Hay que determinar entonces cul de los
dos arrendamientos prevalecer. Las reglas son las siguientes:
-
Ser preferido el arrendatario a quien se haya entregado la cosa;
Si la cosa hubiere sido entregada a ambos, la entrega posterior no valdr;
Si ninguno la hubiere recibido, prevalecer el ttulo ms antiguo.
Como puede observarse, la solucin es la misma que la establecida para la

compraventa.
(ii)
Obligacin de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha

sido arrendada.
Consagra el artculo 1927 del Cdigo Civil esta obligacin del arrendador. Al
respecto, se debe distinguir entre las reparaciones necesarias, tiles y voluptuarias,
advirtiendo en todo caso que las partes pueden modificar las reglas que siguen.
a)
Reparaciones necesarias.
a.1) Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por

reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma de la
cosa.
Si el arrendador no las hiciere, podr hacerlas el arrendatario, a costa del primero,
siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: i) Que el arrendatario no
las haya hecho necesarias por su culpa; y ii) Que el arrendatario haya dado noticia
al arrendador, lo ms pronto, dice la ley, para que las hiciese por su cuenta
(artculo 1935 del Cdigo Civil). Se entiende que dada la noticia, el arrendador
nada hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su cuenta,
263

__________________________________________________________________________________________________
pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operar, Si la noticia no

pudo darse en tiempo.
a.2) Excepcin: son de cargo del arrendatario las reparaciones locativas. Son
tales, conforme al artculo 1940 del Cdigo Civil, las que segn la costumbre del
pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de
deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura
de cristales, etc. En un fallo de la Corte de Santiago, de noviembre de 1989, se
indica que son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos
deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de
la cosa.
En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones
locativas: i) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza
mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la normalidad en el deterioro, no
estamos ante reparaciones locativas; ii) Si los deterioros que las han hecho
necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (artculo 1927, inciso
2), situacin que obviamente no puede ser imputable al arrendatario.
b)
Reparaciones tiles.
b.1) Regla general: sern de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder
separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la
cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonar al arrendatario
lo que valdran los materiales, considerndolos separados (artculo 1936 del
Cdigo Civil); es una norma similar a la consignada a propsito de las prestaciones
mutuas, en el artculo 910 del Cdigo Civil;
b.2) Excepcin: sern de cargo del arrendador, si ste consinti en las
mejoras, con la expresa condicin de abonarlas.
c)
Reparaciones voluptuarias.
Siempre sern de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se
pactare otra cosa.
(iii)
Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el

goce de la cosa arrendada.
264

__________________________________________________________________________________________________
Se desprenden de esta obligacin, que el arrendador debe:

a)
Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la

misma, que embaracen el goce del arrendatario.
Establece esta obligacin el artculo 1928 del Cdigo Civil, advirtiendo que el
arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario: i) mudar la forma de
la cosa arrendada; ii) hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar
el goce del bien por el arrendatario.
Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se
cumplan dos requisitos (artculo 1928, inciso 2): i) Que se trate de reparaciones
que no pueden sin grave inconveniente diferirse; y ii) Que la privacin que sufra el
arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, slo sea
parcial.
El arrendatario, en el caso anterior, tendr derecho a una rebaja proporcional de la
renta de arrendamiento.
Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven
al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual ste podr dar por
terminado el arrendamiento, o sea, podr pedir que se declare el trmino del
contrato (artculo 1928, inciso 3). Alessandri pone el siguiente ejemplo: As, si se
trata de una casa habitacin, y hay que cambiar el techo, estaramos en el caso de
este inciso.
En todo caso, el arrendatario tendr derecho a ser indemnizado de los perjuicios
que se le ocasionaren, en las siguientes hiptesis:
Cuando las reparaciones proceden de causa que ya exista al tiempo del
contrato, y no era conocida del arrendatario, pero s por el arrendador;
Cuando las reparaciones proceden de causa que ya exista al tiempo del
contrato, y an cuando no era conocida por el arrendador, era tal (la causa) que el
arrendador tena antecedentes para temerla o debiese por su profesin conocerla; y
265

__________________________________________________________________________________________________
Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado tiempo,

de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio
del arrendatario.
b)
Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario.
Dispone al efecto el artculo 1929 del Cdigo Civil: Si fuera de los casos previstos
en el artculo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o
por cualquiera otra persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a
indemnizacin de perjuicios
Se trata de vas de hecho en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual el
arrendador posee el ascendiente suficiente, como para haberle impedido realizar la
conducta que perturba al arrendatario en el goce del bien.
Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que
ningn vnculo tienen con l, ser el arrendatario quien asumir su propia defensa
(artculo 1930, inciso 1 del Cdigo Civil). Se trata de la misma solucin consagrada
a propsito de la compraventa, cuando el comprador sufre una turbacin de
hecho, caso en el cual no se activa la obligacin de saneamiento de eviccin que
pesa sobre el vendedor. Dicha obligacin se activar, cuando se trate de
turbaciones de derecho.
c)
Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.
Los cuatro ltimos incisos del artculo 1930 del Cdigo Civil, consagran la
obligacin de saneamiento de la eviccin que pesa sobre el arrendador, cuando el
arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifican algn
derecho sobre la cosa, y la causa de este derecho es anterior al contrato de
arrendamiento.
Al efecto, distingue el Cdigo dos situaciones:
i)
Si la privacin que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de
escasa magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que persegua al
contratar: tendr derecho a exigir una rebaja en la renta del arriendo, por el tiempo
que reste al contrato;
266

__________________________________________________________________________________________________
ii)
Si la privacin que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de
presumir que de haber faltado esa parte no habra contratado: podr exigir que
cese el contrato (es esta una norma similar a la del ltimo inciso del artculo 1852
del Cdigo Civil, en la compraventa).
En cuanto a la indemnizacin a que tiene derecho el arrendatario en los casos
anteriores, se debe tambin distinguir:
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue

conocida del arrendador, pero no del arrendatario: deber el arrendador
indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debi ser
conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deber el arrendador
indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue
conocida por ambas partes, pero se estipul que el arrendador respondera por
ella: deber el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al
arrendatario, o segn lo que se haya estipulado por las partes;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni
deba ser conocida por el arrendador: ste slo responder del dao emergente
producido al arrendatario, no del lucro cesante.
El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del
contrato.
Los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben demandar al arrendador,
no al arrendatario, lo que resulta de toda lgica, pues el primero es el dueo de la
cosa, y por ende legtimo contradictor con el tercero que reclama derechos sobre la
cosa. De todas formas, el arrendatario debe comunicar al arrendador la molestia o
turbacin que reciba de los terceros, a consecuencia de los derechos que alegan. De
no hacerlo, podr verse en la obligacin de indemnizar los perjuicios que se le
ocasionen al arrendador (artculo 1931 del Cdigo Civil).
267

__________________________________________________________________________________________________
(iv)
Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.
Puede ocurrir que la cosa arrendada est en mal estado, o su calidad sea
insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue
arrendada (artculo 1932 del Cdigo Civil). Se trata de vicios redhibitorios. En este
caso, el arrendatario tiene derecho a la terminacin del contrato. Podr impetrar
este derecho el arrendatario:
Cuando el arrendador conoca el mal estado o calidad de la cosa al
tiempo del contrato
Cuando el arrendador no conoca el mal estado o calidad de la cosa al
tiempo del contrato;
Y an en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa
despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. En este punto, se diferencian
el arrendamiento y la compraventa, pues en sta, el artculo 1858 del Cdigo Civil
exige que los vicios redhibitorios hayan existido al tiempo de la venta. Por ende,
en el arrendamiento los vicios (que en rigor no podramos calificar entonces de
redhibitorios) pueden ser sobrevinientes, nacer despus de celebrado el contrato,
mientras que en la compraventa han de ser coetneos al contrato, pues cualquier
defecto que nazca con posterioridad, y en la medida que no haya existido en
germen al momento de la compraventa, deber ser soportado por el comprador,
sin ulterior responsabilidad del vendedor.
Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa.
En cualquier circunstancia, el arrendatario podr pedir que se declare la
terminacin del contrato o eventualmente su resolucin, si no alcanz a producir
efectos. En tal sentido, se enfatiza en una fallo de la Corte Suprema de diciembre
de 1941, que Lo fundamental para el ejercicio de la accin que concede el artculo
1932 del Cdigo Civil es el hecho de ser imposible el uso de la cosa arrendada,
cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, pues la ley slo excluye
la destruccin causada despus del contrato por culpa del arrendatario.
Puede ocurrir tambin que el impedimento para el goce de la cosa slo sea parcial,
o que la cosa se destruya en parte. En estos casos, el juez decidir, de no haber
acuerdo entre las partes, entre: i) Acoger la demanda de terminacin de contrato; o
ii) Conceder una rebaja del precio o renta.
268

__________________________________________________________________________________________________
En cuanto a la indemnizacin a que tiene derecho el arrendatario, se distingue

(artculo 1933 del Cdigo Civil):
Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendr
derecho el arrendatario para que se le indemnice el dao emergente;
Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendr
derecho el arrendatario para que se le indemnice el dao emergente y el lucro
cesante;
Si el vicio era tal que el arrendador debi por los antecedentes
previos preverlo o por su profesin conocerlo: tendr derecho el arrendatario para
que se le indemnice el dao emergente y el lucro cesante.Sin embargo, carecer el arrendatario del derecho a ser indemnizado, en los
siguientes casos (artculo 1934 del Cdigo Civil):
Si contrat a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y
no se oblig el arrendador a sanearlo;
Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia
de su parte ignorarlo;
Si renunci expresamente a la accin de saneamiento por el mismo
vicio, designndolo. Ntese que no basta con renunciar a la accin, sino que debe
designarse el vicio, o sea, explicitarlo (sealar que la cosa contiene tales y cuales
defectos), lo que constituye una norma similar a la prevista en la compraventa,
respecto a la eviccin (artculo 1852, inciso 3, cuando la ley exige que el peligro de
la eviccin sea especificado, para que el vendedor quede exonerado incluso de la
obligacin de restituir el precio de la compraventa).
(v)

reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de cargo del
arrendador.
Segn se ha expresado, el arrendador, por regla general, debe responder por todas
las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata
de las locativas, y an tratndose de stas ltimas responder el arrendador, en los
casos excepcionales sealados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron
269

__________________________________________________________________________________________________
realizadas por el arrendatario, tendr derecho a reclamar del arrendador que ste
le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Se excluyen de este derecho, por
cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones tiles y voluptuarias,
pues sern de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador tambin las
asumiera como suyas, en el contrato.
(vi)

Aunque la ley nada dice al respecto, se ha impuesto como costumbre, que el

arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una
garanta, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada
impide que pueda pactarse una suma superior. Podra estimarse que se trata en
realidad de una prenda en dinero, entregada por el constituyente (el arrendatario o
un tercero) al acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crdito que el
ltimo pueda invocar contra el primero, al trmino del contrato.
Para conocer la suerte final de esta garanta, se debe distinguir, segn si la cosa
arrendada, al momento de ser restituido al arrendador, presenta o no deterioros
imputables al arrendatario:
a)
La cosa arrendada presenta deterioros: La suma que el arrendatario entreg
como garanta, no puede destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador
consiente en ello. Dicho dinero se entrega para responder el arrendatario, ante los
deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el contrato, con el
objeto que el arrendador pueda destinarla a efectuar las reparaciones pertinentes.
En todo caso, el arrendador debe dar cuenta al arrendatario, de los gastos en que
incurri, a consecuencia de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.
b)
La cosa arrendada no presenta deterioros: Si la cosa arrendada no presenta
deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma correspondiente al
mes de garanta, debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad
pagada por la renta del ltimo mes.
(vii)
Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento

comercial, fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local o de la
oficina que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
270

__________________________________________________________________________________________________
Aunque no hay norma expresa ni en el Cdigo Civil ni en la Ley 18.101 sobre

arrendamiento de predios urbanos, es una verdadera costumbre, y por ende un
imperativo jurdico, que el arrendador permita al arrendatario que fije un aviso o
cartel en el frontis del establecimiento comercial o la oficina que el segundo
arrendaba al primero, en el que se informe a los terceros, y en especial a la clientela
del comerciante, cul es el nuevo domicilio del que era arrendatario. Lo razonable
es que dicho aviso permanezca en el acceso del local o de la oficina por un perodo
que flucta entre quince y treinta das.
5.2
Obligaciones del arrendatario.
Siete son las principales obligaciones que asume el arrendatario: i) Pagar el precio
o renta convenida; ii) Usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato; iii)
Cuidar de la cosa como un buen padre de familia; iv) Ejecutar las reparaciones
locativas; v) Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; vi) Restituir la
cosa al final del arrendamiento; y vii) Obligacin de facilitar o permitir al
administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre
Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble.
(i)
Obligacin de pagar el precio o renta convenida.
a)
Obligacin de la esencia.
Se trata de una obligacin de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de

faltar, degenerara en un contrato de comodato. Establece la obligacin el artculo
1942, inciso 1 del Cdigo Civil.
La renta puede ser pagada:
-
Al arrendador, lo que acontecer por regla general;
Todo aqul que lo haya sucedido en su crdito, por causa de muerte

(heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario);
La persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la ley (el
representante legal), con facultades de percibir por el arrendador;
271

__________________________________________________________________________________________________
La persona diputada por el arrendador para el cobro de la renta, es decir, un

mandatario (usualmente, el corredor de propiedades a quien el arrendador
encomend la administracin de la cosa arrendada);
A quien est en posesin del crdito, aunque despus aparezca que el
crdito no le perteneca, pero siempre y cuando el arrendatario haya pagado de
buena fe (por ejemplo, un heredero putativo o aparente ha cobrado las rentas
correspondientes a los ltimos meses de arrendamiento, y despus se presentan los
verdaderos herederos, reclamndolas).
Las hiptesis anteriormente indicadas, son aquellas sealadas en el artculo 1576
del Cdigo Civil, precepto que encabeza las normas relativas al prrafo 3 del
Ttulo XIV del Libro IV del Cdigo Civil, concernientes A quien debe hacerse el
pago.
b)
Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la efectividad de

su pago.
Conforme al artculo 1943 del Cdigo Civil, si una vez entregada la cosa al
arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta:
Se estar primero a lo que una de las partes pueda probar, conforme a las
reglas generales (aplicando por ende las limitaciones a la prueba de testigos);
Si ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estar al justiprecio
de peritos, dividiendo los costos de esta operacin entre los contratantes, en partes
iguales.
Sin embargo, tratndose del arrendamiento de predios urbanos, cuando el contrato
no consta por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el
arrendatario (artculo 20 de la ley nmero 18.101).
Podran discrepar tambin las partes, acerca de haberse realizado o no
efectivamente el pago de la renta, caso en el cual, debemos aplicar la regla general
del onus probandi en el Cdigo Civil, es decir, el artculo 1698, siendo del
arrendatario la carga de la prueba. Por cierto, el modo natural de probar el pago de
la renta, sera exhibiendo el recibo o comprobante otorgado por el arrendador o
quien lo represente o la copia de la colilla de depsito efectuada en la cuenta
corriente del arrendador (depsito que, por si solo, no prueba en verdad el pago de
272

__________________________________________________________________________________________________
la renta, pues podra corresponder a otras obligaciones que el arrendatario

mantenga para con el arrendador). Si el arrendatario no hubiere exigido el recibo al
pagar y no pudiere acreditar el pago a travs de otro documento, pues pag en
dinero efectivo, puede complicarse su situacin, ya que operan en la especie las
limitaciones a la prueba de testigos, establecidas en los artculos 1709 y 1710 del
Cdigo Civil, cuando la cosa arrendada valga ms de dos unidades tributarias
mensuales.
Adems, se debe tener presente el artculo 1570 del Cdigo Civil, que establece una
presuncin de pago, cuando se trata de obligaciones peridicas y se acredita el
pago de los tres ltimos perodos. Se invierte entonces la carga de la prueba, en lo
que respecta al pago de las rentas correspondientes a los perodos que anteceden a
los tres ltimos pagos, debiendo ser el arrendador quien pruebe que no recibi
pago alguno por esos conceptos, lo que resulta muy difcil, como todo hecho
negativo.
c)
Negativa del arrendador a recibir el pago de la renta.
La ley 18.101, se pone en el caso que el arrendador se niegue a recibir la renta de

arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario, posiblemente
por haber discrepancia acerca del monto a pagar o por estimar el primero que el
contrato ha cesado. En tales casos, el arrendatario podr:
Recurrir al procedimiento de pago por consignacin, reglamentado
en los artculos 1598 a 1607 del Cdigo Civil; o
Depositar la renta en la unidad del Servicio de Tesoreras que
corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la
residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y
comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. El pago
se entender hecho al arrendador, para todos los efectos legales, pero su suficiencia
ser calificada en el juicio que corresponda (artculo 23 de la Ley nmero 18.101).
d)
Posibilidad de ejercer la accin subrogatoria u oblicua.
En el caso que el arrendador no ejerza su derecho a exigir el pago de la renta de

arrendamiento, los acreedores del arrendador podrn cobrar la deuda,
substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo dispuesto en el
273

__________________________________________________________________________________________________
artculo 1965 del Cdigo Civil. Para ello, ser necesario que los acreedores traben
embargo en la cosa arrendada.
e)
Periodicidad en el pago de la renta.
Dispone el artculo 1944 del Cdigo Civil:

i)
Que la renta se pagar en los perodos estipulados;
ii)
A falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas (una de las escasas
hiptesis en que la ley se remite a la costumbre);
iii)
No habiendo estipulacin ni costumbre fija, se pagar segn las reglas
siguientes:
-
Renta de predios urbanos: se pagar por meses;
Renta de predios rsticos: se pagar por aos;
Renta de cosas muebles o semovientes arrendadas por cierto nmero

de aos, meses, das: cada una de las pensiones peridicas se deber
inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da;
Si se arrienda por una sola suma: se deber sta luego que termine el
arrendamiento.
En relacin a lo dispuesto en el artculo 1944, una sentencia de mayo de 1992, de la
Corte de San Miguel, dispone que A falta de estipulacin y segn el artculo 1944
del Cdigo Civil-, debe entenderse que el pago de la renta mensual de
arrendamiento ha debido efectuarse dentro de los cinco primeros das de cada mes
por mensualidades anticipadas, ya que por ser pblico y notorio, el alquiler de los
inmuebles urbanos en nuestro pas se paga normalmente en esa forma.
f)
Efectos por la falta de pago de la renta.
Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas generales,

podr pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminacin.
274

__________________________________________________________________________________________________
Tratndose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el artculo

1977 del Cdigo Civil establece que La mora de un perodo entero en el pago de la
renta, dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales
medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no
se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo
razonable, que no bajar de treinta das. Esta disposicin se debe relacionar con el
artculo 611 del Cdigo de Procedimiento Civil, que dispone en su inciso 1:
Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de
conformidad a lo dispuesto por el artculo 1977 del Cdigo Civil, la segunda de las
reconvenciones a que dicho artculo se refiere, se practicar ocurriendo al tribunal
respectivo, quien citar a las partes a una audiencia inmediata y proceder en lo
dems con arreglo a lo establecido en los artculos precedentes. Por su parte, el
inciso 1 del artculo 10 de la Ley nmero 18.101, que fija normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos, consigna, en armona con los preceptos
anteriores: Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de
la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1977 del Cdigo Civil, la
segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicar en la
audiencia de contestacin de la demanda.
En la prctica, entonces, la primera reconvencin de pago se formula en la
demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica
como primera diligencia, en el comparendo que se realiza al quinto da de
notificada la demanda.
El artculo 1977 constituye una excepcin al artculo 1551 nmero 1 del Cdigo
Civil, en virtud del cual el deudor est en mora Cuando no ha cumplido la
obligacin dentro del trmino estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija
que se requiera al deudor para constituirle en mora. El artculo 1977 es
precisamente uno de los casos especiales, pues no obstante no haberse pagado la
renta en el trmino estipulado, el arrendatario slo se entender en mora una vez
que se practique la segunda reconvencin de pago.
Tratndose de predios rsticos, el artculo 11 del Decreto Ley nmero 993,
consagra un mecanismo similar al de los predios urbanos, pero con un plazo ms
prolongado entre la primera y segunda reconvencin de pago.
275

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
Obligacin de usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato.
Se consagra la obligacin en el artculo 1938 del Cdigo Civil. Las reglas son las
siguientes:
a)
El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu
del contrato, y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los
convenidos;
b)
A falta de convencin expresa, los usos permitidos sern aquellos a que la
cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del
contrato o de la costumbre del pas (aplicacin del principio general consagrado en
el artculo 1546 del Cdigo Civil). Alessandri citaba como ejemplo el arriendo de
un caballo para dar un paseo, debiendo usarse para tal fin y no otro, como tirar de
un carruaje. En trminos contemporneos, por ejemplo, si arriendo un automvil
por un mes, no podra destinarlo, a falta de pacto, para taxi o colectivo.
El artculo 1973 del Cdigo Civil constituye una aplicacin del artculo 1938,
estableciendo que El arrendador tendr derecho para expeler al inquilino que
empleare la casa o edificio en un objeto ilcito, o que teniendo facultad de
subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso,
podrn ser igualmente expelidas.
En el mismo sentido, el artculo 8 del Decreto Ley 993, dispone que El
arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones
contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los
recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del
contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotacin.
En el caso que el arrendatario infrinja la obligacin, podr el arrendador reclamar
la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta
indemnizacin, dejando subsistente el contrato (artculo 1938, inciso 2).
En relacin a los arrendatarios de unidades regidas por la ley nmero 19.537,
sobre Copropiedad Inmobiliaria (es decir, departamentos o casas acogidos al
citado rgimen inmobiliario), cabe tener presente que de conformidad al artculo
32 de esa normativa, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier
ttulo de las unidades del condominio, debern ejercer sus derechos sin restringir
276

__________________________________________________________________________________________________
ni perturbar el legtimo ejercicio de los derechos de los dems ocupantes del

condominio.
Las unidades se usarn en forma ordenada y tranquila y no podrn hacerse servir
para otros objetivos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el
silencio de ste, a aquellos que el condominio est destinado segn los planos
aprobados por la Direccin de Obras Municipales.
Tampoco se podr ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los
copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del
condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente
se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan daar
las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infraccin a lo sealado anteriormente ser sancionada con multa de una a tres
unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en
caso de reincidencia. Se entender que hay reincidencia cuando se cometa la
misma infraccin, an si sta afectare a personas diversas, dentro de los 6 meses
siguientes a la fecha de la resolucin del juez de polica local que condene al pago
de la primera multa. Podrn denunciar estas infracciones, el Comit de
administracin, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres
meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones
que en derecho correspondan. La administracin del condominio podr, a travs
de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos
correspondientes.
Sern responsables solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por
infraccin a las obligaciones precedentemente indicadas, el infractor (podra
tratarse del arrendatario) y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del
derecho de ste ltimo de repetir contra el infractor.
(iii)
Obligacin de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
a)
El arrendatario responde hasta de la culpa leve.
Seala el artculo 1939 del Cdigo Civil que El arrendatario emplear en la

conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
277

__________________________________________________________________________________________________
Recordemos que conforme al artculo 44 del Cdigo Civil, el que debe administrar
un negocio como un buen padre de familia es responsable de culpa leve, entendida
como la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios.
Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia con
lo dispuesto en el artculo 1547, inciso 1 del Cdigo Civil, que atribuye tal grado
de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se
pacta para beneficio recproco de los contratantes.
Los artculos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Cdigo Civil, constituyen una
aplicacin de la obligacin, en relacin a los inquilinos de una casa, almacn u otro
edificio y los arrendatarios o colonos de predios rsticos.
El arrendatario no slo responde por sus hechos propios, sino tambin por los
hechos culpables de los miembros de su familia, huspedes y dependientes
(artculo 1941) y de sus subarrendatarios (artculo 1947).
b)
Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.
En relacin a la obligacin del arrendatario de cuidar la cosa, cabe referirse a la

posibilidad de que pueda o no subarrendar o ceder sus derechos en el contrato.
En todo caso, distinto es el efecto si se trata de un subarriendo o de la cesin de
derechos, pues en el segundo caso, el arrendatario abandona la relacin jurdica, y
el cesionario lo sustituye frente al arrendador.
Se distingue al respecto entre lo regulado en el Cdigo Civil, en la Ley nmero
18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y en el Decreto Ley 993 sobre
arrendamiento de predios rsticos:
i)
El subarrendamiento o cesin de derechos en el Cdigo Civil: conforme al
artculo 1946, el arrendatario no tiene en principio la facultad para subarrendar o
ceder sus derechos en el contrato, a menos que el arrendador lo hubiere autorizado
expresamente. Si se hubiere otorgado dicha autorizacin, el subcontrato no podr
extenderse ms all del plazo del contrato de arrendamiento ni podr comprender
otras materias, lo que resulta lgico, pues sabemos que el subcontrato est limitado
por el contrato.
278

__________________________________________________________________________________________________
ii)
El subarrendamiento o cesin de derechos en la Ley 18.101: inversa es la
solucin en el marco de la Ley nmero 18.101 sobre arrendamiento de predios
urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior
a un ao: en ella, conforme al artculo 5, el arrendatario siempre podr
subarrendar, salvo clusula expresa que se lo prohba; en este ltimo caso, el
arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar
la renta por el perodo que falte. Dado los trminos del artculo 5, si estamos ante
un contrato de duracin indefinida o con plazo fijo inferior a un ao, o con plazo
fijo superior a un ao pero tratndose de inmuebles no destinados a la habitacin,
sino que a oficinas, comercio, industria, etc., volvemos a la regla general del
artculo 1946 del Cdigo Civil, requirindose autorizacin expresa del arrendador.
iii)
El subarrendamiento o cesin de derechos en el Decreto Ley 993: conforme
al artculo 7 de ese cuerpo legal, queda prohibido al arrendatario de predios
rsticos subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder
su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el
predio sin autorizacin previa y por escrito del propietario. Como vemos, se trata
de la regla general del artculo 1946 del Cdigo Civil.
Cabe sealar que en el derecho nacional, la responsabilidad del arrendatario y del
subarrendatario son independientes. El primero responde frente al arrendador, y el
segundo responde ante el arrendatario.
(iv)
Obligacin de ejecutar las reparaciones locativas.
Como ya se indic, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario. En dos
casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones locativas: a) Si
los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso
fortuito; o b) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala
calidad de la cosa arrendada (artculo 1927, inciso 2).
Tratndose de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1970 seala que las
reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el
edificio en el estado que lo recibi, quedando exento de responsabilidad de los
deterioros que provengan:
-
Del tiempo y uso legtimo;
De fuerza mayor o caso fortuito;
279

__________________________________________________________________________________________________
De la mala calidad del edificio, por su vetustez (o sea, por su

antigedad), por la naturaleza del suelo, o por defectos de construccin.
En los artculos 1971 y 1972, el Cdigo Civil detall algunos casos de reparaciones
locativas, tratndose de edificios. Menciona al efecto las siguientes obligaciones,
sin que por ello deba entenderse que son taxativas, sino que slo ejemplares: a)
Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren
o desencajen; b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y
tabiques; c) Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras; d)
Mantener las paredes, pavimentos y dems partes interiores del edificio
medianamente aseadas; e) Mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a
deshollinar las chimeneas.
(v)
Obligacin de permitir al arrendador la inspeccin de la cosa arrendada.
Usualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el arrendador, con

cierta periodicidad, tendr derecho a inspeccionar la cosa arrendada, con el
propsito de cerciorarse que sta se conserva en buen estado, sin perjuicio del
desgaste natural que pueda experimentar por su uso legtimo que le da el
arrendatario.
El arrendador gozara de esta facultad, an sin haber clusula que expresamente lo
autorice a ejercerla, pues la obligacin del arrendatario de permitir el acceso del
arrendador, emana del principio general consagrado en el artculo 1546 del Cdigo
Civil, en orden a que los contratos deben ejecutarse de buena fe. Por cierto, el
arrendador debiera ejercitar este derecho de inspeccin comunicando previamente
su intencin al arrendatario y de la forma que produzca la menor molestia posible
a ste, y en el entendido que tal inspeccin ha de hacerse slo en forma espordica,
una o dos veces en el ao, o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten, como
la ocurrencia de un siniestro, por ejemplo un incendio, terremoto u otra
contingencia similar.
(vi)
Obligacin de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.
Como indica Alessandri, se trata de una obligacin de la esencia del contrato de

arrendamiento, porque es un contrato de duracin limitada.
280

__________________________________________________________________________________________________
a)
Regulacin en el Cdigo Civil.
Dispone el artculo 1947 que el arrendatario es obligado a restituir al fin del

arrendamiento.
La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario, pero
tomando en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos.
Si el arrendatario, voluntariamente, restituye la cosa antes del ltimo da fijado
para el contrato, ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten hasta
completar el plazo convenido (artculo 1955). Se trata de una aplicacin del artculo
1545 (ley del contrato), y del artculo 1497 (obligaciones a plazo), pues se trata de
un plazo que ceda tambin en inters del arrendador, acreedor de la renta.
Excepcionalmente, no estar obligado el arrendatario a pagar las rentas futuras,
cuando se trate de un inmueble urbano, destinado a la vivienda, arrendado a plazo
fijo superior a un ao, y se hubiere impuesto al arrendatario prohibicin de
subarrendar.
Si se trata de un inmueble, deber restituirse desocupado, ponindolo a
disposicin del arrendador y entregndole las llaves del mismo (artculo 1948).
b)
Regulacin en la Ley nmero 18.101.
El principio en virtud del cual el arrendatario ha de restituir inmediatamente de

concluido el contrato, se altera en la Ley 18.101. Se distingue al efecto entre
contratos pactados mes a mes y de duracin indefinida; los pactados a plazo fijo
que no exceden de un ao; y los pactados a plazo fijo superior a un ao, cuando el
inmueble se destina a la habitacin:
i)
El artculo 3 alude a los contratos pactados mes a mes y de duracin
indefinida: en ellos, el arrendador slo podr ponerles trmino mediante desahucio
judicial o mediante desahucio practicado a travs de una notificacin personal
efectuada por un notario. Esta segunda opcin, es una novedad incorporada por la
Ley nmero 19.866, que reform el inciso 1 del artculo 3 de la Ley nmero
18.101, pues con antelacin, slo era posible el desahucio judicial. Se manifiesta en
esta reforma, la intencin del legislador, en orden a propender que sea ms gil la
restitucin del inmueble al arrendador, en los casos planteados. Con todo, se debe
advertir que haber establecido que ha de ser un notario quien notifique el
desahucio, y que esa notificacin debe ser personal, puede hacer ilusorio el
281

__________________________________________________________________________________________________
objetivo buscado con la reforma de este precepto, tanto porque se tratara de una
gestin onerosa, cuanto porque no es una funcin natural de los notarios notificar
personalmente a una de las partes del contrato. Habra sido ms lgico haber
encomendado esta gestin a un receptor judicial, actuando sin previa orden
judicial, como lo autoriza el Cdigo Civil, por ejemplo, en el artculo 1600, regla 5,
a propsito de las normas Del pago por consignacin.
En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner trmino al contrato
mediante un acto jurdico unilateral, como es el desahucio, lo que rompe el
principio de que en el Derecho, las cosas se deshacen de la misma forma como se
hicieron, lo que se justifica, pues de otra forma la suerte del contrato quedara
entregada al arrendatario, quien segn veremos, est protegido en todo caso por la
ley. Pero el contrato no se entiende terminado con la sola expresin de voluntad
del arrendador. En efecto, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde
la notificacin del desahucio judicial o practicado a travs de un notario, y se
aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado
el inmueble, sin que los dos meses ms el aumento, excedan de seis meses. Si el
arrendatario restituye antes de la expiracin del plazo mximo de seis meses,
estar obligado a pagar la renta slo hasta el da de la restitucin (los plazos antes
citados, fueron rebajados por la Ley nmero 19.866, al modificar el inciso 2 del
artculo 3 de la Ley nmero 18.101).
ii)
El artculo 4 de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo que no
exceden de un ao. Establece el precepto que en tales contratos, el arrendador slo
podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble, y en tal evento, el
arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificacin
de la demanda. Como destaca Jorge Lpez Santa Mara, se trata de un caso en el
cual el propio legislador, con una ley permanente, vulnera el principio de la fuerza
obligatoria del contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, ms all del plazo
estipulado por las partes. El citado artculo 4, entonces, altera el principio del
artculo 1545 del Cdigo Civil. Dispone a su vez el inciso 2 del artculo 4 de la Ley
18.101, que el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de
restitucin (entindase el de dos meses), y slo estar obligado a pagar la renta de
arrendamiento hasta el da en que aqulla se efecte. El plazo citado tambin fue
rebajado por la Ley nmero 19.866, al modificar el artculo 4 de la Ley nmero
18.101. Cabe consignar, en todo caso, que tratndose de los referidos contratos a
plazo fijo no superior a un ao, se mantiene inalterable la norma en cuanto slo
faculta para solicitar judicialmente la restitucin, sin que pueda recurrirse a un
ministro de fe en una gestin extrajudicial.
282

__________________________________________________________________________________________________
iii)
El artculo 5 de la ley, se refiere a los contratos pactados a plazo fijo
superior a un ao, cuando el inmueble se destina a la habitacin. En este caso, si se
prohibi al arrendatario subarrendar, ste podr poner trmino anticipado al
contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. Tambin
constituye esta norma una vulneracin al principio de la fuerza obligatoria del
contrato. Ahora bien, dado que el precepto se refiere al inmueble que se destina a
la habitacin, debemos colegir que aqul destinado por ejemplo a oficina o
establecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la excepcin. Por
ende, el arrendatario de un inmueble que no est destinado a la habitacin y que
pretenda poner trmino al contrato antes de la expiracin del plazo convenido,
deber pagar toda la renta originalmente pactada, por todo el plazo estipulado,
respetndose en este caso la ley del contrato consagrada en el artculo 1545 del
Cdigo Civil.
iv)
El artculo 6 de la ley, alude a la restitucin del inmueble, cuando fue
abandonado por el arrendatario: un problema recurrente antes de la modificacin
introducida por la Ley nmero 19.866, era el consistente en obtener la restitucin
del inmueble, ante el abandono del mismo hecho por el arrendatario, muchas veces
en forma subrepticia. Especialmente difcil era la situacin, cuando no obstante el
abandono, poda apreciarse, examinando el inmueble desde el exterior, que an se
encontraban en l bienes pertenecientes al arrendatario. En el caso planteado, no
poda el arrendador ingresar de buenas a primeras en el predio, pues estaba
vigente el contrato, exponindose incluso a eventuales acciones penales.
Para remediar esta situacin, se agreg un inciso, el segundo, al artculo 6 de la
ley, disponiendo al efecto: a) que ante el abandono del inmueble por el
arrendatario sin restiturselo al arrendador, ste podr solicitar al juez competente
que se lo entregue, sin forma de juicio; b) el juez competente as lo autorizar,
previa certificacin del abandono hecha por un receptor judicial o por un notario;
c) el ministro de fe levantar acta del estado en que se encuentra el bien raz al
momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia de dicha acta al tribunal.
c)
Mora del arrendatario en la obligacin de restitucin.
As como se seal que el arrendatario de un inmueble no est en mora por la sola

llegada del plazo pactado para el pago de la renta (artculo 1977 del Cdigo Civil),
tampoco lo estar el arrendatario de cualquier clase de bien, en lo que a la
restitucin de la cosa se refiere, sino una vez requerido por el arrendador, aun
283

__________________________________________________________________________________________________
cuando haya precedido desahucio (artculo 1949 del Cdigo Civil). Dicho de otro
modo, no se aplica el nmero 1 del artculo 1551 del Cdigo Civil, sino que el
nmero 3, siendo necesaria la interpelacin judicial al arrendatario, para
constituirlo en mora.
Si requerido por el arrendador, el arrendatario no restituye la cosa arrendada, ser
condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los dems
que competa como injusto detentador (entre ellos, podra ser condenado al pago o
devolucin de los frutos naturales o civiles de la cosa, que el arrendador hubiera
podido percibir con mediana inteligencia y cuidado teniendo la cosa en su poder).
(vii)
Obligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o

conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria, el acceso al inmueble.
Dispone el artculo 36 de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria,

que si se viere comprometida la seguridad o conservacin de un condominio sea
respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones,
inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparacin fuere
necesario ingresar a una unidad, no encontrndose el propietario, arrendatario u
ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podr
ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompaado de un miembro del
Comit de Administracin, quien levantar acta detallada de la diligencia,
incorporando la misma al libro de actas del Comit de Administracin y dejando
copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen sern de cargo
del o de los responsables del desperfecto producido.
5.3
Derechos del arrendador.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendatario, interpretadas a

contrario sensu, que los principales derechos del arrendador, son los siguientes:
(i)
Derecho a recibir ntegra y oportunamente la renta pactada; es, por cierto,
el principal de los derechos del arrendador, corresponde al mvil que lo llev a
celebrar el contrato. Como todo acreedor, y por aplicacin de las normas del pago,
el arrendador tiene derecho a recibir un pago ntegro y oportuno, conforme a los
trminos de la convencin (artculo 1569 del Cdigo Civil).
284

__________________________________________________________________________________________________
Respondiendo a este legtimo y esencial derecho del arrendador, el artculo 21 de

la Ley 18.101, establece dos reglas fundamentales, aplicables no slo a los
arrendamientos de predios urbanos, sino que a todo contrato de arriendo: i) En
caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo
contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la
misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre
la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan; ii)
Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada,
ms el reajuste de que trata el inciso anterior.
Como se observa, no es necesario pactar el reajuste, siendo un elemento de la
naturaleza del contrato (para excluirlo, se requiere por ende de una estipulacin
expresa, la que en todo caso slo podra referirse a las sumas que cobre el
arrendador, no el arrendatario, pues ste no puede renunciar a los derechos que le
confiere la ley, segn lo prescrito en el artculo 19 de la Ley 18.101), mientras que
s deben estipular las partes un eventual pago de intereses, siendo un elemento
accidental del contrato.
Cabe consignar que si el bien arrendado fuere vendido, y ante una eventual
discrepancia que pudiere surgir entre el vendedor (antiguo arrendador) y el
comprador, acerca de las rentas de arrendamiento, en el supuesto que el contrato
se mantenga vigente, el artculo 1816, inciso 2 del Cdigo Civil, establece que
pertenecen al comprador los frutos naturales producidos por las cosa, pendientes al
momento de celebrar el contrato, y todos los frutos naturales o civiles que produzca
la cosa vendida, despus de celebrado el contrato. En consecuencia, los frutos
civiles pendientes a la celebracin del contrato (por ejemplo, rentas de
arrendamiento del bien vendido), pertenecen al vendedor. En cambio, las rentas de
arrendamiento devengadas despus de perfeccionarse la compraventa, pertenecen
al comprador, aunque el contrato no se haya inscrito a favor de ste. En efecto, el
artculo 1816 no toma en cuenta la fecha de la inscripcin o transferencia del
dominio, sino la venta, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura pblica.
Tampoco desvirta la conclusin el artculo 648, que dispone que los frutos civiles
pertenecen al dueo de la cosa, por cuanto este artculo consigna una disposicin
general, que puede sufrir modificaciones en casos especiales, como sucede cuando
se trata de una venta, respecto de la cual prevalece la norma especial.
(ii)
Derecho a exigir al arrendatario que efecte las reparaciones locativas;
salvo, en aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones
sean de cargo del arrendador.
285

__________________________________________________________________________________________________
(iii) Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daos

ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o
fuerza mayor;
(iv) Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al
expirar el contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios bsicos y
gastos comunes al da.
(v)
Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del
arrendatario, cuando ste le adeude rentas o indemnizaciones.
(vi) Derecho a pedir el trmino anticipado del contrato, si el arrendatario no
cumple sus obligaciones. Por cierto, la primera de las obligaciones cuyo
incumplimiento podra llevar al arrendador a pedir el trmino anticipado del
contrato, ser la falta de pago de la renta pactada.
Qu ocurre con otros incumplimientos, que no tengan la gravedad del
mencionado? En los contratos bilaterales, va envuelta la condicin resolutoria de
no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, caso en el cual, el contratante
diligente, o sea aqul que ha cumplido o est llano a cumplir, podr pedir, entre las
dos opciones que le confiere el artculo 1489 del Cdigo Civil, la resolucin del
contrato (que en el arrendamiento se llama trmino del contrato), con
indemnizacin de perjuicios. Nuestros tribunales y la doctrina nacional
mayoritaria, han asentado el principio de que basta cualquier incumplimiento, por
insignificante que fuere, para pedir la resolucin del contrato, salvo en aquellos
casos en que la ley seale otra cosa. Precisamente tal ocurre con el contrato de
arrendamiento, segn se desprende de los artculos 1939, 1972 y 1979, todos del
Cdigo Civil.
En efecto, el artculo 1939, tras advertir que el arrendatario emplear en la
conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, o sea, tras dejar en
claro que responder de culpa leve, seala que de faltar a esta obligacin
responder de los perjuicios y an tendr derecho el arrendador para poner fin al
arrendamiento, en caso de un grave y culpable deterioro. Obsrvese que la ley no
faculta al arrendador entonces para pedir el trmino del contrato ante cualquier
deterioro que experimente la cosa, sino que en la medida en que este, adems de
culpable, sea grave. Por su parte, el artculo 1972, dentro de las Reglas
particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios
286

__________________________________________________________________________________________________
(aplicables en subsidio de las reglas especiales de la Ley 18.101), dispone que El

inquilino es adems obligado a mantener las paredes, pavimentos y dems partes
interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos,
acequias y caeras, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo
cualquiera de estos aspectos dar derecho al arrendador para indemnizacin de
perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. A
su vez, el artculo 1979, dentro de las Reglas particulares relativas al
arrendamiento de predios rsticos (aplicables en subsidio de las normas
especiales del Decreto Ley 993), consigna que El colono o arrendatario es obligado
a gozar del fundo como buen padre de familia; y si as no lo hiciere, tendr derecho
el arrendador para atajar el mal uso o la deterioracin del fundo, exigiendo al
efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente
el arriendo, en casos graves.
(vii) Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato,
en los trminos que expusimos a propsito de las obligaciones del arrendatario.
(viii) Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garanta, a cubrir los
gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o
inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era
responsable.
5.4
Derechos del arrendatario.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendador, que los principales
derechos del arrendatario, son los siguientes:
(i)
Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada. El arrendatario debe usar la
cosa conforme a los trminos estipulados en el contrato, y a falta de pacto,
conforme a su destino natural.
En lo que respecta a los frutos, podr apropiarse de los frutos naturales que
produzca la cosa arrendada, y eventualmente de frutos civiles, si subarrendare la
cosa. Si el arrendador infringiere su obligacin de permitir al arrendatario ejercer
su derecho a usar y gozar legtimamente de la cosa arrendada, el segundo podra
incluso recurrir de proteccin, ante la Corte de Apelaciones competente, para
obtener el restablecimiento de su derecho conculcado por la accin ilegal del
arrendador.
287

__________________________________________________________________________________________________
(ii)
Derecho a exigir al arrendador que mantenga el inmueble en condiciones
aptas para el fin pactado en el contrato (por ejemplo, si se arrienda un local
comercial, y la Municipalidad respectiva niega la patente, porque el inmueble no
cumple con ciertos requisitos, el arrendador debe subsanar tal situacin);
(iii) Derecho a exigir al arrendador que efecte aquellas reparaciones que no
sean locativas; y an las locativas, cuando sean de cargo del arrendador.
(iv) Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que
presente el mueble o inmueble arrendado, y que existan al momento de celebrar el
contrato.
(v)
Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbacin o embarazo
en el goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero, cuando sean de
derecho, pues si fueren de hecho, el arrendatario deber defenderse por s mismo,
a menos que la turbacin o embarazo provengan de personas sobre las cuales el
arrendador tuviere ascendiente.
(vi) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del
arrendador, cuando ste le adeude indemnizaciones.
(vii) Derecho a pedir el trmino anticipado del contrato, si el arrendador no
cumple sus obligaciones.
(viii) Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que
conste el pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que pag,
como tambin para obtener el salvoconducto en Carabineros).
(ix) Derecho a exigir la devolucin del dinero entregado por concepto de
garanta, si procede. Ser improcedente, si el arrendador justifica que debi
invertir los dineros en reparaciones locativas.
(x)
Derecho a subarrendar, cuando el arrendatario est premunido de esta
facultad, conforme a lo estudiado.
(xi) Derecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles acogidos
a la Ley nmero 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En efecto, todo
copropietario estar obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea
personalmente o debidamente representado, segn se establezca en el reglamento
288

__________________________________________________________________________________________________
de copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar

apoderado o, habindolo designado, ste no asistiere, para este efecto se entender
que acepta que asuma su representacin el arrendatario o el ocupante a quien
hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato
as se hubiere establecido (art. 20, 1 de la Ley 19.537).
6.
RECEPCIN DE LA COSTUMBRE
ARRENDAMIENTO DE COSAS.
EN
EL
CONTRATO
DE
Sabido es que en materia civil, la costumbre tiene una restringida recepcin, slo
cuando la ley se remite a ella, conforme al artculo 2 del Cdigo Civil. Sin embargo,
el arrendamiento debe ser el contrato en que, no obstante lo expuesto, la costumbre
tiene mayor cabida, segn se aprecia en las siguientes disposiciones del Cdigo
Civil:
a)
Artculo 1938, al disponer que El arrendatario es obligado a usar de la cosa
segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en consecuencia hacerla
servir a otros objetos que los convenidos; o, a falta de convencin expresa, aquellos
a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.
b)
Artculo 1940, conforme al cual El arrendatario es obligado a las
reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que segn la
costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o
de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias,
rotura de cristales, etc.
c)
Artculo 1951, al disponer que Si no se ha fijado tiempo para la duracin
del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se
destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr
hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente.
d)
Artculo 1986, al establecer que Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del
pago, se observar la costumbre del departamento.
289

__________________________________________________________________________________________________
7.
EL DERECHO DE RETENCIN.
7.1
Concepto.
Se trata de un derecho que la ley confiere tanto al arrendador como al arrendatario,

para hacer ms eficaz el cobro de las rentas o el pago de ciertas indemnizaciones,
segn el caso (artculos 1942 y 1937 del Cdigo Civil). El derecho legal de retencin
es una garanta, pero no es caucin, pues no se trata de una obligacin contrada
(artculo 46 del Cdigo Civil) para asegurar otra obligacin. No hay de por medio
un contrato, sino que es la ley, en este caso, la fuente de la garanta.
Alessandri lo define como aqul en virtud del cual el tenedor o detentador de una
cosa perteneciente a otro, la conserva en su poder para asegurar el pago de lo que
el propietario de la cosa le adeude, y se ejerce sobre la cosa que se encuentra en
poder de la persona a quien este derecho compete. En una sentencia de la Corte
de Temuco, de octubre de 1936, se define como la facultad excepcional que tienen
algunos acreedores comunes que detentan un bien perteneciente a su deudor, para
rehusar legtimamente la entrega del mismo bien, mientras el propietario deudor
no les pague un crdito originado con motivo de dicha detentacin.
No es en todo caso, un derecho exclusivo del arrendamiento, encontrndose en
diversas instituciones del Cdigo Civil, como en el usufructo, el comodato, el
depsito, el mandato, etc.
7.2
Naturaleza jurdica del derecho de retencin.
Como seala Alessandri, el derecho de retencin es un derecho sui gneris, que

no es absolutamente real ni personal, pero que tiene algo de una y otra clase de
derechos.
Es personal, porque slo puede invocarse respecto de cierta persona, aquella a
quien pertenece la cosa. Es real, porque se ejerce sobre una cosa determinada, pero
no confiere un atributo esencial de todo derecho real, como es el derecho de
perseguir la cosa de manos de quien se encuentre.
No es el Cdigo Civil, sino el Cdigo de Procedimiento Civil, el que reglamenta
este derecho, en sus artculos 545 a 548, asimilando los bienes retenidos a los bienes
hipotecados o prendados. Conforme al artculo 546 del Cdigo de Procedimiento
Civil, si el derecho legal de retencin se ejerce sobre bienes muebles, se asimila a la
290

__________________________________________________________________________________________________
prenda para los efectos de la preferencia. Y si recae sobre inmuebles, se asimila al

crdito del acreedor hipotecario, siempre que el derecho de retencin haya sido
declarado judicialmente e inscrito en el competente registro.
En relacin a la preferencia que confiere el derecho de retencin, el artculo 71 de la
Ley nmero 18.175, o Ley de Quiebras, establece que Cuando a algn acreedor
corresponda el derecho de retencin, en los casos sealados por las leyes, no podr
privrsele de la cosa retenida sin que previamente se le pague o se le asegure el
pago de su crdito. La procedencia del derecho legal de retencin podr ser
declarada an despus de la sentencia de quiebra.
7.3
Casos en que procede el derecho de retencin, tratndose del

arrendamiento.
El derecho puede impetrarse por el arrendador o por el arrendatario, en los casos

siguientes:
a)
Caso en que lo invoca el arrendador (artculo 1942, inciso 2 del Cdigo
Civil): la Ley 19.866 agreg un nuevo artculo a la Ley 18.101, el 23 bis, que
dispone: Para los efectos del artculo 1942 del Cdigo Civil, a los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598
del Cdigo de Procedimiento Civil. De acuerdo a lo previsto en esta ltima
disposicin, Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retencin que
concede al arrendador el artculo 1942 del Cdigo Civil extrayendo los objetos a
que dicho artculo se refiere, podr el arrendador solicitar el auxilio de cualquier
funcionario de polica para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad
arrendada.
El funcionario de polica prestar este auxilio slo por el trmino de dos das, salvo
que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de
retencin expedida por el tribunal competente.
El arrendador puede invocarlo, entonces, para asegurar el pago de la renta y de las
indemnizaciones a que tenga derecho, reteniendo todos los frutos de la cosa
arrendada y los objetos con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o
provisto la cosa arrendada. Para ejercer el derecho, las cosas han de pertenecer al
arrendatario, presumiendo la ley tal dominio, sin perjuicio de admitir prueba en
contrario (presuncin simplemente legal, por ende).
291

__________________________________________________________________________________________________
Para que el arrendador pueda ejercer el derecho de retencin, debe previamente

ser autorizado por el tribunal. As lo han ratificado diversas sentencias, v. gr.: El
arrendador no puede ejercer el derecho que consagra el inciso 2 del artculo 1942
del Cdigo Civil sin decreto judicial, pues la tenencia de la cosa arrendada se halla
en poder del arrendatario, el cual tiene tambin bajo su dominio y posesin las
especies sujetas a retencin. La retencin por la sola voluntad del arrendador
dejara expuestos a los terceros a perjuicios de que les sera difcil precaverse
(Corte Suprema, agosto de 1892).
Cabe consignar que un medio indirecto que puede permitir al arrendador ejercer el
derecho de retencin, es negando la autorizacin que el arrendatario debe
presentar al solicitar el salvoconducto que debe otorgrsele por Carabineros, para
que proceda a la mudanza de sus especies y abandone el inmueble arrendado (en
todo caso, el arrendatario podr obtener el salvoconducto, exhibiendo a
Carabineros el recibo en que consta el pago de la renta correspondiente al ltimo
mes y los recibos de pago de los servicios bsicos respectivos).
b)
Caso en que lo invoca el arrendatario (artculo 1937): puede ser invocado,
cuando el arrendador adeuda indemnizaciones por las mejoras efectuadas por el
arrendatario, y que deben reembolsarse por el arrendador. Son tales todas aquellas
que no tengan el carcter de locativas. Igual que en el caso del arrendador, el
arrendatario debe solicitar la respectiva autorizacin judicial.
Cabe advertir, sin embargo, que nuestra jurisprudencia ha precisado que el
arrendatario carece de la facultad para hacer suyos los frutos que la cosa retenida
produzca, porque con arreglo a los artculos 646 y 648 del Cdigo Civil, aquellos
pertenecen al dueo de la cosa, calidad que ostenta el arrendador.
Sin embargo, no podr ejercitarse el derecho, cuando estemos ante la extincin
involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
7.4
Oportunidad para hacer valer el derecho legal de retencin.
Como presupuesto bsico, cabe afirmar que resulta necesario que el arrendador o
el arrendatario detente en su poder la cosa arrendada. Slo puede retener quien
todava tiene la cosa ajena en su poder.
292

__________________________________________________________________________________________________
El artculo 9 de la Ley 18.101, establece que el demandado, al contestar la

demanda, podr hacer valer el derecho de retencin, resolviendo el tribunal en la
sentencia definitiva, si ha lugar o no a la retencin solicitada.
8.
EXPIRACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
De acuerdo al artculo 1950 del Cdigo Civil, el arrendamiento de cosas expira por
los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: i) Por la destruccin
total de la cosa arrendada; ii) Por la expiracin del tiempo estipulado para la
duracin del arriendo; iii) Por la extincin del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada; y iv) Por la sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
8.1
Expiracin del arrendamiento por la destruccin total de la cosa

arrendada.
Si la cosa se destruye, entonces falta el objeto de la obligacin del arrendador, cual

es proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el
arrendador, entonces falta la causa de la obligacin del arrendatario, porque
pagara una renta a cambio de nada.
Para que el contrato expire, la destruccin ha de ser total. Si la destruccin es
parcial, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin
del contrato o concederse una rebaja del precio o renta, segn ya lo estudiamos
Carece de importancia que la prdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los
efectos de la expiracin del contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si
la prdida fuere imputable a una de las partes, se podr pedir la respectiva
indemnizacin de perjuicios, conforme a las reglas generales.
8.2
Expiracin del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la

duracin del arriendo.
La expiracin del contrato de arrendamiento puede estar

determinada, o ser indeterminada.
a)
previamente
Expiracin determinada: acontece lo anterior, en las siguientes situaciones:
293

__________________________________________________________________________________________________
i)
expreso);
Cuando se ha estipulado un plazo fijo para que tenga fin (plazo
ii)
Cuando su terminacin est indicada por la naturaleza del servicio a
que la cosa est destinada (plazo tcito: por ejemplo, se arriendan vehculos
motorizados, para el traslado de los participantes a una reunin internacional, que
se efectuar durante 15 das en cierta ciudad);
iii)
Cuando su terminacin est indicada por la costumbre del pas (por
ejemplo, la costumbre establece que el arriendo de ciertas maquinarias agrcolas, se
hace por el perodo de cosecha).
En los tres casos anteriores, no ser necesario desahucio, para poner trmino al
contrato. Este expira, con la llegada del plazo (artculo 1954 del Cdigo Civil): se
trata sencillamente del cumplimiento del plazo extintivo (lo anterior, sin perjuicio
de las excepciones mencionadas a propsito del arrendamiento de predios
urbanos, contenidas en la Ley 18.101).
b)
Expiracin indeterminada: lo ser, cuando el contrato no tiene plazo
estipulado por los contratantes, ni puede deducirse del servicio al que la cosa se
destina, ni por la costumbre del pas. En este caso, el contrato puede terminar en
cualquier momento, por desahucio del arrendador o del arrendatario (artculo 1951
del Cdigo Civil).
El desahucio es un acto jurdico unilateral. Alessandri lo define como la noticia
anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo de poner trmino al
contrato. El desahucio no puede adems revocarse por la sola voluntad del
desahuciante, sino slo con el consentimiento del desahuciado (artculo 1952 del
Cdigo Civil). El desahucio puede ser extrajudicial o judicial, pero como es lgico,
por regla general slo el ltimo ser verdaderamente eficaz, en caso de oposicin
del arrendatario. El desahucio judicial es el que se hace por medio de una
notificacin judicial, en que se hace saber a una de las partes la intencin del otro
contratante, de poner trmino al contrato. La notificacin debe hacerse previo
decreto judicial que as lo autorice (artculo 588 del Cdigo de Procedimiento
Civil). El desahucio extrajudicial es aqul que se realiza a travs de un notario, en
el caso de un contrato de arrendamiento de inmuebles, pactado mes a mes y de
duracin indefinida. En este caso, el desahucio tendr la misma eficacia que el
desahucio judicial.
294

__________________________________________________________________________________________________
No obstante haberse cumplido el plazo expreso o tcito del contrato o haberse

efectuado el desahucio, puede ocurrir que el contrato contine vigente por un
cierto trmino, operando entonces una tcita reconduccin (artculo 1956 del
Cdigo Civil). Tal ocurre cuando se cumplan los siguientes requisitos copulativos:
i)
Se trata de un bien raz que permanece en poder del arrendatario;
ii)
El arrendatario, con el beneplcito del arrendador, ha pagado la renta
de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o ambas partes han
manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de
perseverar en el contrato.
Cumpliendo con los dos requisitos enunciados, se entender renovado el contrato,
pero por el siguiente plazo: a) Por tres meses, si se trata de predios urbanos; b) Por
el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos
pendientes en los predios rsticos (plazo tcito, por ende).
En todo caso, advierte el artculo 1957 del Cdigo Civil que, renovado el contrato,
se extinguirn las garantas constituidas por terceros (se aplica el mismo principio
consagrado en el artculo 1519, respecto a la solidaridad, y en el artculo 1649, a
propsito de la novacin).
8.3
Expiracin del arrendamiento por la extincin del derecho del arrendador

sobre la cosa arrendada.
De cuatro maneras puede extinguirse el derecho del arrendador sobre la cosa

arrendada: i) Por causas ajenas a su voluntad; ii) Por hecho o culpa suya; iii) Por
actos de terceros; y iv) Por disposicin de la ley.
(i)
Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa, por causas ajenas a su
voluntad: en realidad, es la ley la que pone trmino al contrato. El artculo 1958 del
Cdigo Civil seala algunos ejemplos: si el arrendador era usufructuario o
propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del da en
que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, an cuando el
plazo del arrendamiento fuere superior; tratndose del usufructo, se remite el
artculo 1958 al artculo 794 del Cdigo Civil, que ratifica que aun cuando el
usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a
cualquier ttulo, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolvern al
fin del usufructo; con todo, el propietario conceder al arrendatario el tiempo que
295

__________________________________________________________________________________________________
necesite para la prxima percepcin de frutos, y por ese tiempo, quedar

substituido al usufructuario en el contrato (se trata de una norma similar a la que
se establece en el artculo 1885, a propsito del pacto de retroventa).
Debe indemnizar el arrendador al arrendatario, cuando el contrato expira antes
del plazo convenido, pero por causas ajenas a la voluntad del primero? El artculo
1959 del Cdigo Civil distingue al efecto dos situaciones, que se basan en la buena
o mala fe con que contrat el arrendador:
a)
Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrat
teniendo sobre la cosa un derecho sujeto a condicin resolutoria (debiera tratarse
de una condicin resolutoria ordinaria, por ejemplo, porque pact con su vendedor
un pacto de retroventa, y no tcita, ya que sta quedara comprendida en el caso
siguiente, cuando el arrendamiento concluye por culpa del arrendador), no habr
lugar, por regla general, a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo
en virtud de la resolucin del derecho;
b)
Pero si encontrndose en alguna de las situaciones mencionadas,
hubiere arrendado como propietario absoluto (ocultando entonces su calidad de
usufructuario, o de propietario fiduciario o sujeto a condicin resolutoria), ser
obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya contratado a sabiendas
de que el arrendador no era propietario absoluto.
(ii)
Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o
culpa suya: puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende o
dona la cosa arrendada; o porque se resuelve la compraventa que le sirvi de ttulo
para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En los
casos anteriores, el arrendador pierde el derecho que tena sobre la cosa, por una
causa imputable a su persona. Para determinar si el arrendador debe indemnizar al
arrendatario, debemos distinguir si la persona a quien se traspasan los derechos
que el arrendador tena sobre la cosa, est o no obligado a respetar el contrato de
arrendamiento. En el primer caso, el arrendatario no tiene derecho a reclamar
indemnizacin alguna, pues la circunstancia de haber un nuevo dueo no lo afecta,
ya que el arrendamiento subsiste. En el segundo caso, s tiene derecho a ser
indemnizado, pues a consecuencia de haber pasado el dominio a otras manos, el
arrendamiento se extingui.
El artculo 1962 establece los casos en que el contrato de arrendamiento es oponible
al nuevo dueo de la cosa arrendada:
296

__________________________________________________________________________________________________
a)
Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo.
Consignemos que la expresin lucrativo es sinnimo en el Cdigo, aunque no lo
parezca, de ttulo gratuito (en el mismo sentido, ver artculo 2303, en el pago de lo
no debido). De esta forma, el donatario deber respetar el arrendamiento vigente,
por todo el plazo que reste.
b)
Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo oneroso,
siempre y cuando el contrato de arrendamiento se hubiere celebrado por escritura
pblica, y exceptundose tambin a los acreedores hipotecarios. Ntese que el
Cdigo Civil slo exige que el arrendamiento conste por escritura pblica,
pudiendo o no estar inscrita. La disposicin, entendible a la poca en que entr en
vigencia el Cdigo, resulta muy peligrosa en nuestros das, pues resulta imposible
para el adquirente, por el nmero de notaras existentes en la actualidad, saber a
ciencia cierta si pesa o no un arrendamiento sobre el bien que incorpora a su
patrimonio. En todo caso, si el comprador se encuentra con tal desagradable
sorpresa, bien puede solicitar que se declare la resolucin de la compraventa y se le
indemnicen los perjuicios, por no haber cumplido el vendedor en forma cabal, con
su obligacin de entrega de la cosa (eventualmente, podra deducir una accin
penal, si el vendedor declar en la compraventa que el bien estaba libre de
gravmenes). Pero ello es un problema ajeno al arrendatario, quien estar
protegido por el plazo que reste al contrato.
En relacin al nmero dos del artculo 1962, cabe consignar que sobre l, debe
prevalecer el artculo 1964, que dispone: El pacto de no enajenar la cosa
arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho
al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural.
Este precepto es citado a propsito del estudio de la eficacia o ineficacia de la
clusula en virtud de la cual el dueo se auto-impone una prohibicin de enajenar.
Si se trata del arrendamiento, la prohibicin es ineficaz, y el propietario siempre
podr enajenar. Por qu se afirma que el artculo 1964 prevalece por sobre el
artculo 1962 nmero 2? La razn es sencilla: porque la norma slo tiene utilidad
cuando el contrato de arrendamiento consta en instrumento privado. Si consta en
escritura pblica, entonces con o sin clusula que prohibi enajenar, el contrato de
arrendamiento ser oponible al adquirente, quien deber respetar el plazo que
quede de contrato. En cambio, si el arrendatario celebra el arrendamiento por un
instrumento privado y en l incorpora la clusula en virtud de la cual se prohbe al
arrendador enajenar y ste despus la contraviene y enajena, el adquirente, no
297

__________________________________________________________________________________________________
obstante serlo a ttulo oneroso, deber respetar el contrato de arrendamiento

vigente, hasta su terminacin natural.
c)
A los acreedores hipotecarios, siempre y cuando: i) El arrendamiento se
hubiere otorgado por escritura pblica; ii) y dicha escritura se hubiere inscrito en el
Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria (el arrendamiento,
igual que la hipoteca, se inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravmenes).
Por lo tanto, si la hipoteca se inscribi antes que el contrato de arrendamiento, el
ltimo ser inoponible al acreedor hipotecario. Por ende, si el acreedor hipotecario
demanda al arrendador y se adjudica el inmueble con cargo a su crdito, tiene
derecho a pedir que el Tribunal ordene al Conservador de Bienes Races que
cancele la inscripcin correspondiente al arrendamiento, pues fue posterior a la
inscripcin hipotecaria.
Qu ocurre cuando el adjudicatario del inmueble vendido en pblica subasta, es
un tercero, que no posee la calidad de acreedor hipotecario? El punto ha sido
debatido. Arturo Alessandri seala al efecto que Hay opiniones contradictorias a
este respecto, pero en nuestro concepto al caso en estudio debe aplicrsele el
nmero 2 (del artculo 1962), es decir, basta con que el arrendamiento conste por
escritura pblica, porque ese nmero se refiere a todo el que adquiere la cosa a
ttulo oneroso, sin distinguir si la venta ha sido voluntaria o forzada, y slo
excepta los acreedores hipotecarios, y el tercer adquirente no es en este caso
acreedor hipotecario. En abono a la tesis de Arturo Alessandri, cabe mencionar el
inciso 2 del artculo 1965, que reza: Si se adjudicare la cosa al acreedor o
acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962. La jurisprudencia
tambin se encuentra dividida.
Por su parte, el artculo 10 del citado Decreto Ley, que regula el arrendamiento de
predios rsticos, dispone: Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier
ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar obligado a mantener los
trminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de ste con el
arrendatario. La disposicin modifica entonces al nmero 2 del artculo 1962 del
Cdigo Civil, en cuanto el contrato de arrendamiento del predio rstico le ser
oponible al tercero adquirente, an si el arrendamiento se pact por instrumento
privado.
Cabe preguntarse tambin, qu ocurre si el predio rstico se transfiere por el
arrendador a ttulo gratuito. Aunque el artculo 10 del Decreto Ley 993 no se puso
298

__________________________________________________________________________________________________
en tal caso, el inciso primero del artculo siguiente dispone que En todo lo no
previsto en este Ttulo, se aplicarn las disposiciones legales comunes que rigen los
contratos, en especial las contenidas en el Ttulo XXVI, Libro IV, del Cdigo Civil.
Ahora bien, el artculo 1962 del Cdigo Civil est precisamente entre tales normas,
de manera que se debe concluir que si el predio rstico se transfiere a ttulo
gratuito por el arrendador, el adquirente estar obligado a respetar el contrato de
arrendamiento celebrado por el tradente.
En cualquiera de los casos anteriores, sin embargo, ser necesario, conforme ha
concluido nuestra jurisprudencia, que el derecho del acreedor hipotecario en orden
a no respetar el contrato de arrendamiento le sea reconocido por una sentencia
judicial. Esto implica que deber notificar previamente al arrendatario, para que
ste pueda hacer valer sus derechos.
Ntese que en todos los casos anteriores, el Cdigo Civil alude a la transferencia
del dominio que tena el arrendador. Debe tratarse entonces de un acto entre vivos.
La transmisin del dominio a los herederos del arrendador en nada afecta a la
subsistencia del contrato de arrendamiento, el que debern respetar los herederos.
En relacin a este alcance, Alessandri incluye a los herederos y a los legatarios,
junto a los donatarios, entre las personas comprendidas en el nmero 1 del artculo
1962.
(iii) Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por actos de
terceros. Conforme al artculo 1965 del Cdigo Civil, Si por el acreedor o
acreedores del arrendador se trabare ejecucin y embargo en la cosa arrendada,
subsistir el arriendo, y se substituirn el acreedor o acreedores en los derechos y
obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores,
tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962.
El solo embargo del inmueble arrendado no pone fin al contrato de arrendamiento.
Como indica Carlos Ducci, el contrato subsiste, pero cambia una de las partes, ya
que el arrendador pasan a serlo el acreedor o acreedores que adquieren sus
derechos y asumen sus obligaciones. Agrega Ducci que Lo anterior lo corrobora
el artculo 454 del Cdigo de Procedimiento Civil, que dispone que el embargo no
alterar la situacin de un tercero que se oponga a la entrega del bien porque lo
goza a otro ttulo que el de dueo.
299

__________________________________________________________________________________________________
Ser con la venta forzada de la cosa arrendada, que expire el contrato de

arrendamiento, salvo que ste sea oponible al adquirente, conforme al artculo
1962.
Por su parte, el artculo 1968 del Cdigo Civil se pone en el caso inverso, es decir,
el insolvente es el arrendatario, y dispone al efecto que La insolvencia declarada
del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o
acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del
arrendador (podra suceder que el arrendatario desarrolle una industria o
comercio en un local arrendado, y genere ingresos que a su vez permitiran a los
acreedores obtener el pago de sus acreencias, de manera que a ellos les interesa que
subsista el arrendamiento).
No siendo as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el
arrendamiento; y le competer accin de perjuicios contra el arrendatario segn las
reglas generales
Los artculos 1965 y 1968, corresponden a dos casos, de los pocos que establece la
ley, en que se autoriza especficamente en el artculo 2466- para el ejercicio de la
accin oblicua o subrogatoria, estudiada entre los derechos auxiliares de los
acreedores.
(iv) Extincin del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por
disposicin de la ley: ocurrir lo anterior, cuando en virtud de una ley, la cosa
arrendada fuere expropiada por causa de utilidad pblica. El artculo 1960 del
Cdigo Civil precisa tres situaciones particulares:
a)
Se dar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores
principiadas, (o sea, para obtener beneficio de ellas) y coger los frutos pendientes;
b)
El Estado o la corporacin expropiadora debern indemnizar al
arrendatario, siempre y cuando nos encontremos ante alguna de las siguientes
hiptesis: i) Si la causa de expropiacin fuere de tanta urgencia que no permita
otorgar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y
coger los frutos pendientes; ii) Si el arrendamiento se estipul por cierto nmero de
aos, todava pendientes a la fecha de la expropiacin, y as contare por escritura
pblica.
300

__________________________________________________________________________________________________
c)
Si la expropiacin afectare slo a una parte de la cosa arrendada, el
arrendatario podr exigir que cese el arrendamiento, cuando sea de presumir que
sin la parte expropiada, no habra contratado.
En relacin a esta tercera situacin, Carlos Ducci refiere que Esta disposicin,
redactada pensando esencialmente en la expropiacin de predios rsticos, deja en
claro que el acto expropiatorio pone fin al contrato de arrendamiento del bien
expropiado. Lo anterior lo expresa directamente el inciso 2 del artculo 20 del
Decreto Ley nmero 2.186, de 1978, que contiene la Ley Orgnica de
Procedimiento de Expropiaciones. Dicha disposicin seala los efectos de la
radicacin del dominio del bien expropiado en el patrimonio del expropiante y
expresa que se extinguirn de pleno derecho, entre otros, los arrendamientos,
comodatos y dems contratos que constituyan ttulos de mera tenencia que
afectaren al bien expropiado.
Tambin expirar el contrato en virtud de la ley, en los casos siguientes:
Tratndose de los arrendamientos celebrados por los tutores o curadores: el
artculo 1969 se remite al artculo 407, que establece al efecto que el arrendamiento
no podr exceder de 5 aos si el predio es urbano y de 8 si es rstico, y en todo
caso no podr extenderse ms all del momento en que el pupilo cumpla 18 aos.
Se trata de una hiptesis de inoponibilidad.
Tratndose de los arrendamientos celebrados por el padre o la madre como
administradores de los bienes del hijo: est subordinado a las mismas normas que
rigen para los guardadores (artculo 255 en relacin con el artculo 407): los predios
rsticos no pueden arrendarse por ms de 8 aos ni los urbanos por ms de 5 aos;
y en ningn caso, por un plazo mayor que aqul que falte para que el hijo llegue a
la mayor edad. La infraccin de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino
la inoponibilidad ante el hijo.
Tratndose de los arrendamientos celebrados por el marido, como
administrador de los bienes sociales y de los bienes propios de su mujer, casada en
sociedad conyugal: rigen los artculos 1749, 1756 y 1761. Las reglas son similares a
las enunciadas a propsito de los dos casos anteriores.
301

__________________________________________________________________________________________________
8.4
Expiracin del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley
ha previsto.
Conforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podr expirar por

declararse su nulidad, o por resolucin, siempre y cuando no hubiera empezado a
cumplirse, pues en caso contrario, se debe hablar de trmino del contrato.
La doctrina seala los siguientes casos en que las partes pueden demandar la
terminacin del contrato de arrendamiento:
(i)
Casos en que el arrendatario puede demandar la terminacin:
Imposibilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada o la mora en

entregarla que disminuyere notablemente para el arrendatario el valor del contrato
(artculos 1925 y 1926 del Cdigo Civil);
Las reparaciones sobre una parte tan grande de la cosa arrendada, que el
resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom en arriendo (artculo
1928 del Cdigo Civil);
Si el arrendatario, a consecuencia de los derechos que ha justificado un
tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir
que sin esa parte no habra contratado (artculo 1930 del Cdigo Civil);
Si el mal estado o calidad de la cosa le impiden hacer de ella el uso para que
ha sido arrendada (artculo 1932 del Cdigo Civil).
(ii)
Casos en que el arrendador puede demandar el trmino del contrato:
Cuando el arrendatario no hubiere dado a la cosa el uso convenido o el que

corresponda a la naturaleza de la cosa arrendada (artculo 1938 del Cdigo Civil);
El grave deterioro del bien arrendado, cuando es imputable al arrendatario
(artculo 1939 del Cdigo Civil);
Cuando la cosa arrendada necesita reparaciones que en todo o parte
impidan su goce (artculo 1966 del Cdigo Civil);
302

__________________________________________________________________________________________________
Ante la insolvencia declarada del arrendatario (artculo 1968 del Cdigo

Civil);
Por negligencia grave del arrendatario en la mantencin del inmueble
(artculo 1972 del Cdigo Civil);
Por emplear el arrendatario la casa o edificio a un objeto ilcito (artculo 1973
del Cdigo Civil);
Por subarrendar la cosa a persona de notoria mala conducta (artculo 1973
del Cdigo Civil);
-
Por la mora en el pago de la renta (artculo 1977 del Cdigo Civil).
9.
NORMAS ESPECIALES CONCERNIENTES AL ARRENDAMIENTO DE

BIENES RACES.
Si bien por razones metodolgicas se ha aludido a la Ley nmero 18.101 y al

Decreto Ley nmero 993, comparando sus disposiciones con las del Cdigo Civil,
conviene precisar el mbito de aplicacin de estos cuerpos legales y los aspectos
ms relevantes de sus normas, salvo aquellos que se han mencionado en las
pginas que anteceden, teniendo presente adems que sus preceptos constituyen
derecho especial, frente a las normas del Cdigo Civil.
9.1
Normativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos.
(i)
mbito de aplicacin.
La Ley nmero 18.101, del ao 1982, fija normas especiales sobre arrendamiento de
predios urbanos. Declara que se entiende por bienes races urbanos los ubicados
dentro del radio urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicar
tambin a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea
(artculo 1).
(ii)
Bienes races urbanos exceptuados de la regulacin de la Ley 18.101.
Establece el artculo 2 de la Ley 18.101, que sus normas no se aplicarn a los

siguientes bienes races urbanos:
303

__________________________________________________________________________________________________
Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola,

ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;
-
Inmuebles fiscales;
Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por

perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de
descanso o turismo;
Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones
derivadas del hospedaje;
-
Estacionamientos de automviles y vehculos; y
Inmuebles arrendados con promesa de compraventa, conforme al sistema

establecido por la Ley nmero 19.281. Se trata de las viviendas respecto de las
cuales se celebr un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa,
financiado a travs del sistema de cuentas de ahorro metdico, regulado por la
citada ley (se trata del comnmente llamado leasing para la vivienda).
Se desprende del listado anterior, que las normas de la Ley 18.101 son aplicables al
arrendamiento de inmuebles destinados a la casa-habitacin o vivienda, oficinas,
restaurantes, casas de eventos, establecimientos industriales y comerciales, etc.
(iii)
Inmuebles urbanos que no pueden darse en arrendamiento.
Como seala Carlos Ducci, aquellos inmuebles en los que se construyen

edificaciones, no pueden darse en arrendamiento, mientras stas no concluyan y
sean debidamente recibidas. Al efecto, dispone el inciso 1 del artculo 145 de la
Ley General de Urbanismo y Construcciones: Ninguna obra podr ser habitada o
destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total.
Por ende, mientras el propietario de la edificacin nueva no cuente con la
resolucin municipal que apruebe la recepcin final o parcial de las obras, no
podr arrendar el inmueble.
En caso de contravenir esta prohibicin, se aplicar el artculo 20 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones, conforme lo establece el inciso cuarto del artculo
304

__________________________________________________________________________________________________
145: Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin
a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse, adems, con
la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepcin, y el desalojo de los
ocupantes, con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin
del Director de Obras Municipales.
La multa a que se refiere el artculo 20 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, no ser inferior a una ni superior a cien unidades tributarias
mensuales
Sin perjuicio de lo anterior, Ducci opina que en el evento de celebrarse un contrato
de arrendamiento sobre un inmueble que an no posea recepcin definitiva parcial
o total, la convencin adolecera de un vicio de nulidad absoluta, por objeto ilcito,
pues se habra infringido una norma prohibitiva.
(iv)
Inmuebles que slo pueden arrendarse como viviendas.
Dos clases de inmuebles pueden arrendarse slo como viviendas:

a)
Inmuebles que fueron construidos para vivienda.
Conforme al inciso 2 del artculo 145 de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones, ya citado, el inmueble que de acuerdo a la recepcin final de las
obras se construy como vivienda, no puede arrendarse para darle un destino
distinto, sea comercial, industrial, etc., a no ser que se cumplan los siguientes
requisitos copulativos: i) Que la respectiva Direccin de Obras autorice el cambio
de destino; ii) Que el dueo del inmueble obtenga la aprobacin de los planos; y
iii) Que el dueo del inmueble pague los permisos correspondientes.
Con todo, el mismo artculo 145, en su inciso 3, contempla las siguientes
excepciones, en las que la ley no considera que haya operado un cambio de destino
de la vivienda y por ende no es necesario realizar gestin alguna ante la Direccin
de Obras de la Comuna en que est situado el predio. Son tales: i) Que se instale en
el inmueble: a. Pequeos comercios; o b. Industrias artesanales; ii) Que se ejerza en
el inmueble una actividad profesional.
En ambos casos, debe subsistir sin embargo, como destinacin principal del
inmueble, la habitacional. Se subentiende que el propietario podra entonces
305

__________________________________________________________________________________________________
arrendar una parte no principal del inmueble, para realizar en ella las actividades
descritas.
b)
Inmuebles correspondientes a viviendas econmicas.
Las viviendas econmicas tambin deben destinarse slo a fines habitacionales,

incluyendo por ende el arrendamiento de las mismas. Las viviendas econmicas,
segn el artculo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, no pueden
tener una superficie superior a ciento cuarenta metros cuadrados. Se consideran
viviendas econmicas, los siguientes inmuebles:
Las construidas al amparo de lo dispuesto en el Decreto con Fuerza de Ley
nmero Dos de 1959;
Las construidas por las antiguas Corporaciones de la Vivienda,
Habitacionales o de Mejoramiento Urbano y por el Servicio de Vivienda y
Urbanizacin.
Tratndose de las viviendas adquiridas mediante el sistema de Subsidio
Habitacional, que hoy entrega el Servicio de Vivienda y Urbanizacin99: para estos
inmuebles, rige adems una prohibicin legal, que impide enajenarlos, antes que
haya transcurrido un plazo de cinco aos, contados desde la fecha de la inscripcin
de la prohibicin correspondiente, en el Conservador de Bienes Races. Por el
mismo plazo de cinco aos, regirn las siguientes restricciones: i) No podr drsele
a la vivienda, otro destino que no sea habitacional; ii) No podr destinarse a
vivienda de recreacin o veraneo.
No se considerar sin embargo como cambio de destino: i) La instalacin en la
vivienda de un pequeo taller artesanal; ii) La instalacin en la vivienda de un
pequeo comercio; o iii) El ejercicio de una actividad profesional.
En los tres casos anteriores, ser necesario que subsista su principal destinacin
habitacional. La prohibicin de enajenar y las restricciones de uso o destino,
caducan automticamente de pleno derecho, transcurrido que sea el plazo citado.
Por ende, colegimos que podran arrendarse las viviendas adquiridas con subsidio
habitacional, dentro de los cinco aos contados desde la inscripcin de la
prohibicin, siempre que nos enmarquemos en alguno de los tres casos antes
mencionados. Despus de cumplido el plazo, podran arrendarse para otros fines
306

__________________________________________________________________________________________________
(slo comercial o profesional, por ejemplo), pero siempre y cuando la respectiva

Direccin de Obras Municipales autorice el cambio de uso del inmueble.
Por su parte, prescribe asimismo el inciso 5 del artculo 162 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, que en las viviendas econmicas podr tambin
instalarse un pequeo comercio (sin que el inmueble pierda las franquicias que le
confiere el Decreto con Fuerza de Ley nmero Dos de 1959), siempre que su
principal destino subsista como habitacional. A su vez, el inciso 6 establece que en
las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos
talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal
destino subsiste como habitacional. Como puede observarse, rigen las mismas
excepciones sealadas a propsito de los inmuebles que han sido construido para
viviendas, de manera que no habra inconveniente en celebrar contratos de
arrendamiento sobre viviendas econmicas, siempre y cuando se cumplan los
presupuestos enunciados.
Con todo, se contempla en el inciso 5 del artculo 162 una importante limitacin:
en las viviendas econmicas no podrn instalarse comercios que tengan por
objeto el expendio y/o venta de bebidas alcohlicas, el establecimiento de juegos
electrnicos, salones de pool, juegos de azar, la exhibicin de videos u otros que
provoquen ruidos u olores molestos y dems cuyo giro est prohibido por
ordenanzas locales o municipales. Se concluye entonces que las viviendas
econmicas no pueden darse en arrendamiento para tales actividades
comerciales, aunque ellas ocupen una parte del inmueble, por pequea que sea.
El inciso final del artculo 162, autoriza la instalacin en la vivienda econmica
de un jardn infantil, sin que en este caso se exija que el establecimiento sea
pequeo ni tampoco que el inmueble conserve su destino habitacional. An ms,
se advierte en la ley que el uso de una vivienda econmica como jardn infantil,
ser incompatible con cualquier otro uso, sea habitacional, de pequeo comercio o
para taller.
(v)
Arrendamiento de los bienes comunes, en el mbito de la Ley nmero

19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Como cuestin previa, cabe sealar que de conformidad al artculo 2, nmero 3 de

la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, son Bienes de dominio
comn:
307

__________________________________________________________________________________________________
a)
Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la
existencia, seguridad y conservacin del condominio (por ejemplo: terrenos de
dominio comn, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructuras,
techumbres, instalaciones generales y ductos de calefaccin, de aire acondicionado,
de energa elctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de
comunicaciones, recintos de calderas y estanques).
b)
Aquellos que permitan a los copropietarios el uso y goce de las unidades de
su dominio exclusivo (por ejemplo, terrenos de dominio comn diferentes a los
indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas
comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso
inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al
funcionamiento de la administracin y a la habitacin del personal);
c)
Los terrenos y espacios de dominio comn colindantes con una unidad del
condominio, diferentes a los sealados en las letras a) y b) precedentes;
d)
Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la
recreacin y el esparcimiento comunes de los copropietarios; y
e)
Aquellos a los que se les otorgue tal carcter en el Reglamento de
Copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de
aquellos a que se refieren las letras a), b) , c) y d) que anteceden.
Agrega la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que no podrn
dejar de ser de dominio comn aquellos a que se refieren las letras a), b) y c) del
nmero 3 del artculo 2, mientras mantengan las caractersticas que determinan su
clasificacin en estas categoras.
Podrn enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la
asamblea de copropietarios, los bienes de dominio comn a que se refieren las
letras d) y e) del nmero 3 del artculo 2, como asimismo los mencionados en las
letras a), b) y c) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevinientes
dejen de tener las caractersticas sealadas en dichas letras a), b) y c). No obstante
lo anterior, la asamblea de copropietarios podr, aun cuando tales caractersticas se
mantengan, acordar con los qurum exigidos por la ley, la enajenacin de los
bienes comunes a que se refiere la letra c) del nmero 3 del artculo 2, slo en
favor de los copropietarios colindantes.
308

__________________________________________________________________________________________________
A los actos y contratos a que se refiere el prrafo anterior, comparecer el

administrador, si lo hubiere, y el Presidente del Comit de Administracin, en
representacin de la asamblea de copropietarios. Los recursos provenientes de
estos actos y contratos incrementarn el fondo comn de reserva.
Si la enajenacin implica la alteracin en el nmero de unidades de un
condominio, deber modificarse el reglamento de copropiedad dejando constancia
de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes
comunes.
Por su parte, el artculo 17 de la Ley nmero 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria, dispone que slo podrn tratarse en sesiones extraordinarias de la
asamblea de copropietarios, entre otras, la enajenacin o arrendamiento de bienes
de dominio comn o la constitucin de gravmenes sobre ellos.
(vi)
Procedimiento aplicable en los juicios relativos a los contratos de

arrendamiento de inmuebles urbanos.
En lo que posiblemente constituya la modificacin ms trascendental incorporada

por la Ley nmero 19.866, se reemplaz el artculo 8 de la Ley nmero 18.101,
simplificando de manera sustancial el procedimiento aplicable en los juicios
derivados de los arrendamientos de predios urbanos.
Estos juicios pueden ser de cinco clases, segn se desprende del artculo 7 de la
ley: a) Juicios de desahucio; b) Juicios de restitucin de la propiedad (por
expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; o por extincin del
derecho del arrendador); c) Juicios de terminacin de arrendamiento (por falta de
pago de la renta o por haberse infringido otra obligacin derivada del contrato); d)
Juicios de indemnizacin de perjuicios que intenten el arrendador o el
arrendatario; y e) Otros juicios que versen sobre las dems cuestiones derivadas de
los contratos de arrendamiento de predios urbanos (por ejemplo, la demanda que
podra interponer el arrendatario, a quien el arrendador le neg injustificadamente
la autorizacin para abandonar el inmueble).
La ms importante de las modificaciones procesales, dice relacin a que ahora, por
regla general, slo se realizar una audiencia o comparendo, que incluir la
presentacin de los medios de prueba, a diferencia de lo que estableca la ley antes
de su reforma, en cuanto a que deban efectuarse dos comparendos, uno de
avenimiento y contestacin de la demanda, y otro de prueba. Excepcionalmente,
309

__________________________________________________________________________________________________
podr llevarse a cabo un segundo o hasta un tercer comparendo, en los siguientes

casos: i) Cuando en la audiencia de contestacin de la demanda, el arrendatario,
previamente requerido por el tribunal, informase de la existencia de
subarrendatarios (inciso 3 del artculo 11 de la ley); ii) Cuando en la audiencia de
contestacin de la demanda, el demandado hubiere deducido demanda
reconvencional (Artculo 8 nmero 6 de la ley).
El nuevo procedimiento, que ahora est regulado por completo en la Ley 18.101,
especialmente en su artculo 8 (antes de la reforma, el procedimiento era el
establecido por la Ley 18.101, y adems por las reglas del juicio sumario, conforme
a los artculos 680 a 692 del Cdigo de Procedimiento Civil), puede sintetizarse en
los siguientes trminos:
El procedimiento ser verbal, pero las partes podrn presentar minutas

escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones formuladas
(ntese que la ley exige una formalidad mnima en la presentacin de la demanda,
sea oral o escrita: slo deben invocarse los hechos y formularse las peticiones
pertinentes, e indicar los medios de prueba de que se valdr la parte, sin perjuicio
de cumplir con un requisito adicional, correspondiente a la prueba testifical, segn
indicaremos ms adelante); se divisa en todo caso una dificultad prctica para los
tribunales: destinar funcionarios que atiendan la presentacin de demandas
orales.100
Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil,

despus de la ltima notificacin.
La notificacin de la demanda se efectuar conforme al inciso 1 del artculo

553 del Cdigo de Procedimiento Civil; esta norma, aplicable a las querellas
posesorias, dispone que la notificacin de la demanda se efectuar en la forma
dispuesta en el Ttulo VI del Libro I del Cdigo de Procedimiento Civil, vale decir,
de acuerdo a lo que establecen los artculos 38 y siguientes (que regulan lo
concerniente a las notificaciones de las resoluciones judiciales), pero con una
importante salvedad: en el caso del artculo 44, se har la notificacin en la forma
prevista en el inciso 2, esto es, entregando copia de la demanda a cualquiera
persona adulta que se encuentre en el inmueble arrendado, y si nadie hubiere all,
o si por cualquier otra causa no es posible entregar dicha copia, se fijar en la
puerta del inmueble un aviso, que incluya las menciones del citado artculo 44,
inciso 2 del Cdigo de Procedimiento Civil. An ms, se establece ahora en el
artculo 8 de la Ley 18.101, que se presumir de pleno derecho (por ende, sin
310

__________________________________________________________________________________________________
admitir prueba en contrario), para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del

Cdigo de Procedimiento Civil, que el domicilio del demandado es el
correspondiente al inmueble arrendado.
Es importante consignar que para hacer oponible a los subarrendatarios lo

obrado en los juicios de desahucio, de restitucin o de terminacin del
arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario, as
como tambin para hacerles oponible la respectiva sentencia (por lo dems, ellos
tambin tienen inters en la subsistencia del contrato, cuando se pide su
terminacin por el no pago de las rentas), deber notificrseles la demanda o
debern haberse apersonado al juicio (artculo 11 de la ley). Con tal fin,
distinguimos segn si la demanda se notific personalmente al arrendatario o de
conformidad al artculo 44 del Cdigo de Procedimiento Civil, modificado por el
artculo 8 de la Ley 18.101: i) Si la demanda se notifica personalmente, el ministro
de fe, en el acto de notificacin, requerir de juramento al demandado acerca de la
existencia o no de subarrendatarios; y en caso afirmativo, de sus nombres; el
ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona
adulta ocupante del inmueble; ii) Si la demanda no hubiere sido notificada
personalmente, el mismo requerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia
respectiva de contestacin, si concurriere el demandado; en el caso que ste
informase de la existencia de subarrendatarios, se suspender la audiencia,
ordenndose notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva audiencia, la
que tendr lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que
los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa (en el ltimo caso, nada dice
la ley acerca de la oportunidad en que debe realizarse la nueva audiencia, de
manera que colegimos que deber solicitarla el demandante).
Cabe indicar que en cualquiera de los dos casos antes sealados, el arrendatario (o
sea el subarrendador) que incurra en falsedad en la declaracin, sea acerca de la
existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres, ser sancionado
con multa, de una a sesenta Unidades de Fomento, que impondr el juez que
conozca del juicio (artculo 24 nmero uno de la ley). La misma multa se
impondr al arrendatario que siendo subarrendador, y habiendo percibido las
rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento al arrendador y a
consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble (artculo 24
nmero dos de la ley).
El demandante deber indicar, en su demanda, los medios de prueba de que

pretende valerse.
311

__________________________________________________________________________________________________
Si el demandante pretende valerse de la prueba testifical, deber acompaar

a su demanda la respectiva nmina de testigos, la que no podr exceder de cuatro
personas.
Si el demandado quiere valerse tambin de la prueba testifical, deber

presentar su nmina hasta antes de las 12.00 horas del da que preceda a la
audiencia.
La audiencia, que tendr lugar slo con la parte que asista, se efectuar
conforme al orden indicado en la ley.
Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la nica audiencia del

juicio (con las salvedades de las eventuales audiencias que pueden tener lugar si se
deduce demanda reconvencional o si hubiere subarrendatarios), conjuntamente
con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta.
La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los

incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla.
Slo sern apelables: i) la sentencia definitiva de primera instancia; ii) las

resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin (vale
decir, las interlocutorias de primera clase).
Todas las apelaciones: i) se concedern en el solo efecto devolutivo; ii) tendrn
preferencia para su vista o fallo; y iii) durante su tramitacin, no se podr conceder
orden de no innovar.
En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte,

pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan
debatido en primera instancia para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan
sido resueltas en el fallo apelado.
Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente en primera

instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda
no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.
La ley protege tambin a los subarrendatarios, cuando el arrendador

hubiere demandado al arrendatario (o sea al subarrendador), solicitando la
312

__________________________________________________________________________________________________
terminacin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas (artculo
12 de la ley). En esta hiptesis, los subarrendatarios podrn pagar al demandante,
antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por
el arrendatario, enervando de este modo la accin. Efectuado el pago, la ley
confiere a los subarrendatarios un derecho alternativo, y en ambos casos sin
perjuicio de las indemnizaciones que correspondan: i) tendrn derecho a ser
reembolsados por el arrendatario (o sea por su subarrendador), con ms el inters
corriente a contar del pago; ii) tendrn derecho a imputar a las rentas ms
inmediatas que deban pagarle al subarrendador, las sumas pagadas al arrendador.
(vii)
Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento.
Uno de los motivos que impuls al legislador a reformar la Ley 18.101, fue
constatar la excesiva lentitud con que se llevaba a cabo el trmite del lanzamiento
de los arrendatarios del inmueble arrendado, acogiendo los tribunales con
demasiada liberalidad la solicitud de los condenados en orden a postergar dicha
actuacin judicial, acrecentando con ello el perjuicio ocasionado a los
arrendadores, quienes con desesperacin e impotencia observaban como
transcurra el tiempo y no obtenan la restitucin de sus inmuebles. Las plausibles
razones humanitarias invocadas por los arrendatarios, no podan justificar que, al
acogerlas en el exceso mencionado, se infliga un grave dao a los arrendadores,
quienes por su parte tambin tenan motivos igualmente atendibles.
Habida cuenta de lo anterior, dispone ahora el inciso 2 del artculo 13 de la ley:
En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el
lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no
superior a treinta das. Con esto, el antiguo plazo mximo de seis meses que antes
estableca la ley, se reduce drsticamente.
Para el desalojo de la finca arrendada, se aplicar lo dispuesto en el artculo 595 del
Cdigo de Procedimiento Civil (inciso primero del artculo 13 de la ley). Por ende,
decretado el lanzamiento, ser notificada dicha orden en la forma establecida en el
artculo 48 del mismo Cdigo, esto es, por medio de una cdula que contenga la
copia ntegra de la resolucin y los datos necesarios para su acertada inteligencia.
Dicha cdula se entregar en el domicilio del notificado en la forma establecida en
el inciso 2 del artculo 44 del Cdigo de Procedimiento Civil.
(viii) Plazo para deducir nuevamente la accin, si sta hubiere sido rechazada.
313

__________________________________________________________________________________________________
Dispone al artculo 16 de la ley, que en el caso de haberse declarado sin lugar el

desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones
sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de
rechazo. Antes de la modificacin contenida en la Ley 19.866, el actor deba esperar
un ao, contado desde que hubiera quedado ejecutoriada la sentencia que desech
su demanda.
Con todo, la limitacin no regir, cuando la nueva demanda se funde en hechos
acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la primera demanda.
(ix)
Obtencin del salvoconducto, por el arrendatario.
Al efecto, la Ley nmero 19.866 sustituy, por un artculo nico, el texto del
Decreto con Fuerza de Ley nmero 216, de mayo de 1931 (dictado en el primer
gobierno de Carlos Ibez), que an permaneca vigente. El citado artculo nico,
dispone: El propietario u ocupante a cualquier otro ttulo de una vivienda, para
cambiar su domicilio, deber obtener un salvoconducto de la unidad de
Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y seale
el lugar al cual se trasladar.
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario,
Carabineros le solicitar antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual
bastar que exhiba los recibos de contribuciones de bienes races o de los servicios
extendidos a su nombre. Si quien se trasladar no es el propietario, deber
presentar la autorizacin de ste o de quien hubiera recibido la tenencia del
inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento
correspondiente al ltimo mes, as como las constancias de encontrarse al da en el
pago de los servicios con que cuente el inmueble.
Carabineros impedir que se efecte la mudanza si no se hubiere dado
cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infraccin
ser castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el
respectivo juzgado de polica local.
314

__________________________________________________________________________________________________
9.2
Normativa aplicable al arrendamiento de predios rsticos.
(i)
mbito de aplicacin.
El Decreto Ley nmero 993, que establece disposiciones especiales sobre

arrendamiento de predios rsticos, dispone que se entender por predio rstico el
definido como tal por la Ley nmero 16.640, relativa a la Reforma Agraria. En el
marco de esa ley, se defini como predio rstico todo inmueble susceptible de
uso agrcola, ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales. Se aplic
por ende un criterio funcional, y no espacial o geogrfico. No obstante, el artculo
1 establece, en armona con lo dispuesto en la Ley nmero 18.101, que el
arrendamiento de predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y que
tengan una cabida inferior a una hectrea fsica se regular por la legislacin
general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, o sea, por la Ley nmero
18.101.
En todo caso, las disposiciones del Decreto Ley 993 no sern aplicables al
arrendamiento de terrenos fiscales (artculo 1).
(ii)
Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rsticos.
Tratndose de los contratos de arrendamiento de predios rsticos, se altera la regla

general, acerca de la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, pues el
primero debe constar por escritura pblica o privada, y si se opta por sta
alternativa, es necesaria la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5 del
Decreto Ley N 993, de 1975. Adems, dados los trminos de los incisos 2 y 3 del
artculo citado, el contrato ser inoponible y carecer de mrito ejecutivo, si se
omite la declaracin concerniente al rgimen tributario al que se encuentre afecto el
arrendador. Sobre este particular, dispone el artculo 75 bis del Cdigo Tributario:
En los documentos que den cuenta del arrendamiento o cesin temporal en
cualquier forma, de un bien raz agrcola, el arrendador o cedente deber declarar
si es un contribuyente del impuesto de primera categora de la Ley de Impuesto a
la Renta que tributa sobre la base de renta efectiva o bien sobre renta presunta.
(iii)
Juez competente en caso de litigios.
Conforme a lo dispuesto en el artculo 2 del Decreto Ley 993, conocer y resolver

las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes, el juez de letras del
departamento (entindase comuna) donde estuviere ubicado el inmueble o el juez
315

__________________________________________________________________________________________________
de cualquiera de los departamentos (las comunas) si el inmueble estuviere ubicado

en ms de uno (una comuna).
Se aplicar el procedimiento establecido para el juicio sumario en el Ttulo XI del
Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil.
Nada impide que las partes acuerden someter la contienda al conocimiento y
decisin de un juez rbitro, quien se ceir al procedimiento que sealen las partes
en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los rbitros
arbitradores.
(iv)
Obligacin del arrendatario, de preservar el medioambiente y los recursos

naturales.
El artculo 8 del Decreto Ley 993 impone al arrendatario la obligacin de cumplir

las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y
conservacin de los recursos naturales que existan en el predio arrendado. Si se
infringiere esta obligacin, el arrendador podr solicitar la terminacin inmediata
del contrato (artculo 9), acompaando con la demanda, un informe tcnico en que
la funde. El informe, dice el inciso 2 del artculo 9, deber ser elaborado por un
profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo, exigencia que no
podra aplicarse en la actualidad, pues se derogaron las normas que obligaban a
los profesionales a incorporarse al Colegio de la orden. Otra interpretacin
pugnara con la Constitucin Poltica de la Repblica.
La misma obligacin se impone al mediero, en el artculo 17 del Decreto Ley 993.
(v)
Arrendamiento de un predio con ganados.
El Decreto Ley 993 nada dice al respecto, pero si est regulada la materia en el
artculo 1984 del Cdigo Civil. Dispone el precepto que a falta de estipulacin de
los contratantes, pertenecern al arrendatario:
a)
Todas las utilidades de dichos ganados (pues el arrendatario tiene el goce de
las cosas arrendadas, de manera que entre tales utilidades, estn los frutos que
puedan obtenerse del ganado);
b)
Los ganados mismos, con la obligacin de dejar en el predio al fin del
arriendo igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al finalizar
316

__________________________________________________________________________________________________
el contrato faltaren animales, el arrendatario pagar la diferencia en dinero. El

arrendador, sin embargo, no ser obligado a recibir animales que no estn
aquerenciados al predio.
Es interesante consignar que en este caso, el contrato de arrendamiento est
operando como un ttulo traslaticio de dominio, respecto de los ganados, atendido
que usualmente se trata de cosas fungibles. No acontece lo mismo en el usufructo,
aunque en este caso, la ley es ms benigna con el usufructuario, pues no est
obligado a restituir igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades.
En efecto, el artculo 788 dispone que el usufructuario de ganados o rebaos debe
reponer los animales que mueren o se pierden, pero slo con el incremento
natural de los mismos ganados o rebaos; salvo que la muerte o prdida fueren
imputables a su hecho o culpa, pues en este caso deber indemnizar al
propietario. Se observa cmo el artculo 1984 exige al arrendatario reponer igual
nmero de cabezas al trmino del contrato, sin importar que algunas de ellas
hayan perecido por caso fortuito o fuerza mayor, lo que se explica desde el
momento en que el arrendatario se hizo dueo de los animales, y sabemos que las
cosas perecen para su dueo. En cambio, tratndose del usufructuario, el artculo
788 slo le exige reponer los animales muertos o que se han perdido con el
incremento natural de los mismos ganados o rebaos, o sea, con las cras que
produzcan los mismos ganados dados en usufructo. Como en este caso el
usufructuario slo es mero tenedor de los animales, deber indemnizar al nudo
propietario, si la muerte o prdida de los animales fue imputable a su conducta.
(vi)
El contrato de mediera o aparcera.
a)
Concepto: dispone el artculo 12 del Decreto Ley 993, que Se entender por
contrato de mediera o aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso
de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos
determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten.
Se trata de un contrato consensual, que rompe por ende la regla aplicable
tratndose del arrendamiento de predios rsticos. Con todo, la ley presume un
conjunto de estipulaciones, si las partes celebran el contrato verbalmente.
b)
Partes del contrato: quien se obliga a aportar el uso de la tierra, se llama
cedente; el que se obliga a trabajarla, mediero (artculo 12, inciso 2).
317

__________________________________________________________________________________________________
c)
Obligaciones de las partes (artculo 12, inciso 1):
i)
terreno;
El cedente, debe aportar el uso de una determinada superficie de
ii)
El
determinados;
mediero,
debe
aportar
el
trabajo
para
realizar
cultivos
iii)
Tanto el cedente como el mediero deben aportar los elementos
necesarios para la adecuada explotacin del terreno;
iv)
Ambas partes deben concurrir a los gastos de produccin;
v)
Los dos contratantes deben realizar en forma conjunta la direccin de
la explotacin;
vi)
Cedente y mediero deben participar en los riesgos de la explotacin.
vii) Cedente y mediero deben abstenerse de ceder los derechos

resultantes del contrato (artculo 15 del Decreto Ley 993).
viii) Los medieros estn obligados a dar cumplimiento a las disposiciones
contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los
recursos naturales (artculo 17 del Decreto Ley 993).
d)
Contenido mnimo del contrato de mediera, cuando se celebra por escrito
(artculo 13):
i)
Individualizacin de las partes;
ii)
Descripcin, ubicacin y superficie de los terrenos que se aportan en
mediera, los dems aportes que se estipulen y la forma como se harn por las
partes;
iii)
Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarn;
iv)
Forma y porcentaje en que ser distribuido entre las partes el
producto y utilidades que se obtengan de la explotacin, as como la manera en
que sern repartidas las prdidas, si las hubiere;
318

__________________________________________________________________________________________________
v)
Fecha de entrega y de restitucin de los terrenos; y
vi)
Clusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tambin
la persona que intervendr como rbitro arbitrador.
e)
Estipulaciones que la ley presume incorporadas en el contrato de mediera,
cuando no se celebra por escrito (artculo 14 del Decreto Ley 993):
i)
Se presumir que el cedente est obligado a aportar los terrenos y el
agua correspondiente, si aqullos fueren de riego;
ii)
Tambin se presume que el cedente est obligado a aportar la mitad
de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o su valor
equivalente en dinero;
iii)
Asimismo, el cedente debe aportar los dos tercios de los fertilizantes
de efectos duraderos utilizados en el ltimo ao de la mediera;
iv)
El mediero, por su parte, deber aportar el trabajo y el saldo de las
prestaciones complementarias de las que corresponden al cedente;
v)
Se presumir, igualmente, que el producto que se obtenga, deber ser
distribuido por partes iguales; y
vi)
contrario.
Se presumir que el plazo del contrato es de un ao, salvo prueba en
f)
Limitacin que pesa sobre el mediero: dispone el artculo 15 del Decreto Ley
993, que el mediero no podr celebrar contratos que tuvieren por efecto establecer
submedieras sin autorizacin previa y por escrito del propietario.
g)
Causales especiales de extincin del contrato de mediera: conforme al
artculo 18 del Decreto Ley 993, el contrato de mediera se extinguir por las
causales de terminacin de los contratos en general, y en especial, por las
siguientes:
i)
Por haberse infringido la prohibicin de ceder los derechos
resultantes del contrato;
319

__________________________________________________________________________________________________
ii)
cedente;
Por haber establecido el mediero submedieras, sin la autorizacin del
iii)
Por haberse infringido por el mediero, su obligacin de dar
cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre
proteccin y conservacin de los recursos naturales, caso en el cual el demandante
deber acompaar a la solicitud de terminacin judicial del contrato, un informe
tcnico sobre los hechos que sirven de fundamento a su accin;
iv)
Por el fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero. En este caso,
la sucesin del mediero o el mismo, segn corresponda, deber ser indemnizado
por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el
mediero. El fallecimiento del cedente no ser causal de trmino anticipado del
contrato de mediera.
C.
ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIN DE
UNA OBRA MATERIAL
1.
CONCEPTO.
El arrendamiento de obra o contrato de confeccin de obra material se puede

definir como aqul por el cual una persona llamada artfice, se obliga, mediante
cierto precio, a ejecutar una obra material.
En este contrato, el artfice es el arrendador, y quien encarga la obra es el
arrendatario.
2.
ELEMENTOS DEL ARRENDAMIENTO DE OBRA.
Son tres:
a)
El consentimiento, como en todo contrato;
b)
Un precio, como en todo arrendamiento.
320

__________________________________________________________________________________________________
Bajo dos modalidades puede convenirse el precio: (i) Pagar una sola cantidad, por
toda la obra: obra a precio alzado; (ii) Pagar por etapas o partes, segn avance la
obra: obra por administracin.
Si las partes no hubieren fijado el precio, el artculo 1997 del Cdigo Civil establece:
(i) Se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga
por la misma especie de obra (vale decir, la ley se remite a la costumbre); y (ii) A
falta de dicho precio, ser el que se estime equitativo por peritos.
c)
Encargar la ejecucin de una obra material: el arrendador pone su trabajo o
experticia al servicio de otro, con el fin de transformar una materia y confeccionar
una nueva obra para el arrendatario. Como seala Alessandri, caben dentro de
este contrato los ms variados trabajos: el de sastre, del carpintero, del arquitecto,
del ingeniero, etc. Lo que caracteriza entonces este contrato es que se haga una
obra nueva con una sustancia mediante la transformacin de ella por el trabajo del
hombre.
Pero no todo encargo que supone confeccionar una obra material es
arrendamiento. En efecto, es imprescindible precisar cuando la confeccin de una
obra material es compraventa, y cuando es arrendamiento. El artculo 1996 del
Cdigo Civil resuelve el problema:
Ser compraventa: cuando el que suministra la materia es el propio
artfice. Se trata de una compraventa a prueba o al gusto, porque slo se
perfecciona cuando el que orden la obra la aprueba. Por lo tanto, el riesgo por la
prdida de la cosa ser asumido por el vendedor, mientras el comprador no
manifiesta su conformidad (incisos 1 y 2 del artculo 1996, que establecen una
solucin idntica a la establecida en el artculo 1823 del Cdigo Civil).
Ser arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que
encarg la obra (artculo 1996, inciso 3). En este caso, el riesgo por la prdida
fortuita de la materia ser asumido por el arrendatario (artculo 2000), lo que es
una aplicacin del aforismo res perit dominio, la cosa (la materia proporcionada, en
este caso) perece para su dueo. Si la prdida o destruccin es imputable al artfice,
l ser obviamente responsable.
321

__________________________________________________________________________________________________
Puede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual ser
arrendamiento si la materia principal es aportada por el que encarga la obra, y
compraventa a la inversa (artculo 1996, inciso 4).
Si el que encarg la obra suministra la materia al artfice, la prdida de la misma
ser asumida por el primero. En tal caso, el artfice slo podr reclamar el precio o
salario, en los casos siguientes (artculo 2000 del Cdigo Civil): (i) Si la obra ha sido
reconocida y aprobada por quien encarg la obra; (ii) Si quien encarg la obra est
en mora de reconocerla y aprobarla; (iii) Si la cosa perece por vicio de la materia
suministrada por el que encarg la obra.
Con todo, el artfice no podr reclamar el precio: i) Cuando por su oficio, haya
debido conocer el vicio que afecta la materia (por ejemplo, cuando siendo un
ebanista experto, se le entreg un trozo de pino oregn que ostensiblemente est
horadado por termitas); ii) Cuando conociendo el vicio, no haya dado aviso
oportuno a quien le encarg la obra.
3.
APROBACIN DE LA OBRA.
Una vez ejecutada la obra por el artfice, quien se la encarg debe manifestar su
aprobacin. Las reglas son las siguientes:
a)
La aprobacin (reconocimiento, dice la ley) puede hacerse por partes o
por el todo (artculo 2001 del Cdigo Civil).
b)
Si hay discrepancia entre las partes, ellas nombrarn peritos que decidan.
c)
Si se estima fundada la alegacin de quien encarg la obra, ste podr
obligar al artfice: (i) A hacer nuevamente la obra; (ii) A indemnizarle los perjuicios
4.
DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
El inciso 2 del artculo 1999 del Cdigo Civil, faculta al que encarg la obra para
hacerla cesar, de manera unilateral, lo que constituye una excepcin a la regla
general, que exige el consentimiento de las partes. Si ejerce esta facultad, deber
reembolsar al artfice todos los costos en que hubiere incurrido, darle lo que vale el
trabajo hecho (hasta el cese del contrato) y lo que hubiere podido ganar en la obra.
322

__________________________________________________________________________________________________
5.
MUERTE DEL ARTFICE.
Desde el punto de vista del que encarga la obra, el contrato es de confianza o

intuito personae, pactado en consideracin a las cualidades tcnicas o experticia
que ostenta el artfice. Por ello, si ste muere, el contrato se extingue (artculo 2005
del Cdigo Civil).
A la inversa, si quien fallece fuere el que encarg la obra, el contrato subsiste,
debiendo asumir la posicin jurdica del arrendatario sus herederos, conforme a las
reglas generales.
6.
EL CONTRATO DE EMPRESA.
Es una modalidad del contrato de arrendamiento de obra, y est regulada en el

artculo 2003 del Cdigo Civil. Se puede definir, conforme al inciso 1 del artculo
2003, como aqul por el cual una persona llamada empresario toma a su cargo la
construccin de un edificio por un precio prefijado. Se trata del sistema de obra a
precio alzado. El Cdigo Civil establece las siguientes reglas:
1. Puesto que se trata de un precio fijo, el empresario no puede pedir
aumento del mismo, pretextando tener costos ms altos.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo,
ocasionaren costos imprevistos, el empresario debe obtener la autorizacin del
dueo para incurrir en ellos; si el dueo rehsa, el empresario podr recurrir al
juez para que decida si corresponde recargar el costo de la obra, y fije el aumento
de precio que por tal razn corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco aos
subsiguientes a su entrega, por vicio de construccin o por vicio del suelo o por
vicio de los materiales, se distingue, para determinar quien es responsable: i)
Tratndose de los vicios de construccin: ser responsable el empresario; ii)
Tratndose de los vicios del suelo: ser responsable en principio el dueo, a menos
que el empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer el vicio
del suelo en razn de su oficio; iii) Tratndose de los vicios de los materiales: ser
responsable el empresario, si l los proporcion; en cambio, si los proporcion el
dueo, l responder, salvo que el vicio sea de aquellos que el empresario, por su
oficio, haya debido conocer, o que conocindolo, no haya dado aviso oportuno (al
dueo, se entiende).
323

__________________________________________________________________________________________________
Las reglas enunciadas, se extienden a los que se encargan de la construccin de un

edificio en calidad de arquitectos (artculo 2004 del Cdigo Civil).
Las reglas del Cdigo Civil se deben complementar con las de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, en particular con su artculo 18.
324

Civil VII - Contratos Parte Especial (Boetsch)

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FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

LOS CONTRATOS - PARTE ESPECIAL

CRISTIN BOETSCH GILLET

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Los siguientes apuntes, cuyo exclusivo objeto es facilitar el estudio de ciertos

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Responsabilidad del cedente.

1. La apertura de la sucesin como presupuesto necesario de la cesin.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

El precio debe ser determinado o determinable.

1. Venta al peso, cuenta o medida.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

8. Extincin del mandato.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

3. Partes del contrato de arrendamiento.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes

El Cdigo Civil, sin definir ni dar un concepto del contrato de promesa, lo

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

La promesa es un contrato independiente del contrato prometido, porque existe

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

El Cdigo Civil reglamenta la promesa, en general, sin referirla a un determinado

Tiene por finalidad celebrar otro contrato.

Esa es la funcin propia del contrato de promesa y la razn de su existencia.

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

consecuencia, es competente para conocer de la mencionada accin, si no hay

Conforme al numeral 1 del art. 1554, el contrato de promesa es siempre solemne,

LA PROMESA ES UN CONTRATO DISTINTO DEL CONTRATO

LA PROMESA DE UN CONTRATO CONSENSUAL.

Si bien se ha indicado que la promesa es un contrato general, para un sector de

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

ocurrencia la promesa de compraventa de cosa mueble, contrato consensual. Por

REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA.

Atendido que la promesa es en s un contrato, debe reunir en primer lugar todos

La promesa debe constar por escrito.

El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

que en l intervienen, puesto que el nmero 4 de la misma disposicin legal

Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale la poca de la

La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Nada impide fijar copulativamente una condicin y un plazo, o primero la una y

Naturaleza del Plazo: Plazo suspensivo o extintivo?

Se ha discutido en la doctrina y en la jurisprudencia la naturaleza jurdica del plazo

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Plazo expreso o tcito?

Otro aspecto que se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia, dice relacin con

Estipulacin de una condicin.

Se ha debatido en la doctrina y jurisprudencia si la condicin ha de ser

LOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL

Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido,

La especificacin del contrato que se promete se justifica sobradamente. La