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MARKET_INSIGHT
Oficinas Lima
2T-2015

San Isidro, Lima - Per

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ESCENARIO ECONMICO
Se registr un avance del PBI de 4.25% en abril y 1.22% en mayo, lo que
hara que el resultado econmico del segundo trimestre sea similar al
del trimestre anterior. La proyeccin de crecimiento para el 2015 del
Banco Central de Reserva del Per (BCRP) es de 3.9%, segn su ltimo
Reporte de Inflacin, mientras que otras instituciones convergen en un
avance de slo 3.0%.
Como medida para impulsar a la economa nacional, el Ejecutivo ha
obtenido recientemente la posibilidad de legislar directamente en materia econmica por 90 das, sin necesidad de consulta o validacin
previa del Congreso. Las variables crticas que debern promocionarse
estn relacionadas a la inversin privada y comercio exterior.
Bajo sus nuevos poderes, el gobierno ya anunci que una de sus primeras acciones ser la promulgacin de la Ley del arrendamiento
durante el mes de julio. El foco principal de esta ley ser la posibilidad
de adquirir una vivienda mediante leasing inmobiliario, adems de la
exoneracin del IGV para los alquileres de vivienda. Segn informacin
del Fondo MiVivienda, se espera que ms de 25,000 familias accedan a
una vivienda mediante el leasing inmobiliario en los prximos 2 aos.
El Ministerio de Vivienda ha anunciado que con estas medidas, el sector construccin crecera un 5.0% durante el 2015. Sin embargo, estos
esfuerzos slo sern tiles en la medida que estn acompaados de
un slido marco regulatorio. Otros impulsos que el Estado podra darle
al sector construccin son la generacin de mayor infraestructura de
saneamiento, y la promocin de fondos de inversin inmobiliarios me-

Fuente: Banco Central de Reserva del Per (BCRP).

diante incentivos fiscales.

1T-2015

2T-2015

VACANCIA

RESUMEN

ABSORCIN
2

La nueva oferta de oficinas prime del 2T-2015 fue de 47,855 m , mien2

tras que la del segmento B fue 31,041 m . El proyecto ms importante

PRECIO DE VENTA (Proyectos en construccin)

PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)

del 2T-2015 fue el Centro Empresarial Leuro (Miraflores), debido a que

ingres con un nivel de colocacin a usuarios finales superior al promedio de sus competidores recientes.
La absorcin neta fue de 26,508 m2 para el segmento prime y 18,197
m2 para el segmento B. Los sub-mercados donde se registraron las
mayores absorciones netas de oficinas prime fueron Miraflores y La
Molina; mientras que en el segmento B. las lideraron los sub-mercados
de Miraflores y San Isidro Financiero.
Las tasas de vacancia registradas al cierre del 2T-2015 son de 13.61% y
12.51% para los segmentos prime y B, respectivamente. La vacancia
total del segmento prime suma 92,443 m2 y se encuentra distribuida en
un 67% en Surco, 16% en Miraflores, 8% en La Molina, 6% en San Isidro
Financiero y 3% en San Isidro Empresarial.
Por otro lado, se registr una reduccin en los precios promedio de
alquiler. Los valores al cierre del 2T-2015 son de USD 19.87/m2 para
2

oficinas prime y USD 18.99/m para oficinas de clase B. En el caso del

segmento prime, la reduccin del precio promedio de Lima obedece a
la cada de los precios de salida en Surco, sub-mercado que posee la
mayor disponibilidad del mercado.
Los ingresos ms importantes del 3T-2015 sern los edificios Barlovento
y Torre Orqudeas en San Isidro Financiero, Swiss Tower en Miraflores y
la Torre Cuatro del Centro Empresarial San Borja.

Definiciones
Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un
determinado periodo de corte. Slo se consideran edificios entregados.
Absorcin neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y
desocupaciones (negativo) de las reas de oficinas que se dan durante un
periodo. Solo se consideran a usuarios finales.
Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en
un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock.
Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas
tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la frmula:
Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%.
Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre este,
se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un
Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los
precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.

CLASIFICACIN DE EDIFICIOS
Se emplea para distinguir las calidades fsicas y de ubicacin que poseen
los edificios de oficinas, y en consecuencia sus niveles de renta y perfil de
arrendatarios.
Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vas
principales en los distritos ms importantes. Sus acabados y reas comunes son de alta calidad. Estn enfocados principalmente a corporaciones
que necesitan reas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres
o con pocas divisiones.
Clase B. Hace referencia a edificios de fcil acceso. Pueden o no ubicarse
en los distritos ms importantes. La calidad de sus acabados es estndar.
La presencia de reas comunes no es un requisito indispensable y suelen
ofrecer reas menores que los edificios prime.

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La Molina

San Miguel

San Borja
Magdalena
Surco

San Isidro
Financiero
San Isidro
Empresarial

LEYENDA

Ejrcito

Chacarilla

Edificios Prime
Proyectos Prime en construccin
Edificios B
Proyectos B en construccin
Zonas corporativas principales

Miraflores

Zona de expansin

1. El precio de alquiler considera slo a oficinas en edificios ya entregados

2. El precio de venta es para proyectos en fase de construccin

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NUEVOS EDIFICIOS
Se registr la entrada de 11 nuevos edificios de oficinas durante el 2T-2015. Para el segmento prime ingresaron el Centro Empresarial Leuro
(27,385 m2) en Miraflores y Park Office (20,470 m2) en La Molina. Cabe destacar que Miraflores ha recibido un edificio de clase prime A+ luego
de ms de 4 aos el ltimo fue Miracorp en el 4T-2010, y tambin que La Molina acoge a su primer edificio corporativo de clase prime. En
total, se entregaron 47,855 m2 de oficinas prime, cifra similar a lo registrado durante el 1T-2015. Para los prximos dos trimestres, prevemos
que el total de metros cuadrados prime que se entreguen mantenga la tendencia actual. Por otra parte, en el segmento B se entregaron 9
edificios de oficinas, de los cuales 6 se ubican en Miraflores, 2 en San Isidro Financiero y 1 en Surco. Estos edificios agregaron 31,041 m2 al
stock de oficinas de clase B. Del grupo, resalta el Centro Empresarial Abril por ser el de mayor rea til.
En cuanto a lanzamientos, tenemos a San Isidro Empresarial como el protagonista del 2T-2015. Hasta el 1T-2015 no haban nuevos desarrollos
anunciados para esta zona, pero al cierre del 2T-2015 se empez con la comercializacin de 2 nuevos proyectos prime: Real Dos y Palmeras 400.
Ambos proyectos ofrecen reas en alquiler y seran entregados a inicios del 2017. Esperamos que en lo que resta del ao se anuncien uno o
dos proyectos adicionales para San Isidro Empresarial, los cuales complementaran la escasa oferta que presenta esta zona corporativa. Otro
lanzamiento destacable es el proyecto mixto Focus en Lince, el cual combinar oficinas pequeas (reas 30 m2 y 100 m2) con un hotel de la
marca Ibis. Este proyecto apunta a atender la demanda por oficinas de profesionales independientes y empresas pequeas.

ABSORCIN
La absorcin neta del 2T-2015 sum 39,338 m2 para el segmento prime. Este resultado equivale a ms del triple de lo obtenido en el trimestre anterior. Una parte significativa de la absorcin prime de Lima se registr en Miraflores, especficamente en el Centro Empresarial Leuro.
Este nuevo edificio tiene dentro de sus principales arrendatarios a la China National Petroleum Corporation (CNPC), considerada como una de
las empresas ms grandes del mundo, adems de otras multinacionales de los sectores de consumo masivo, farmacutico, tecnologa y
publicidad. Otro distrito donde se coloc una buena cantidad de metros cuadrados de oficinas prime fue La Molina. Esto sucedi gracias al
edificio Park Office, el cual destaca porque gran parte de sus oficinas vendidas fueron adquiridas por usuarios finales. Por otro lado, el avance de las colocaciones de oficinas en Surco contina lento pese a la enorme oferta para entrega inmediata que posee.
En el segmento B, la absorcin neta fue de 18,198 m2, y se concentr principalmente en Miraflores debido a que este distrito fue el que recibi la mayor cantidad de nuevos metros cuadrados. En San Isidro Empresarial, Ejrcito y Chacarilla se observaron absorciones netas negativas, producto del traslado de las sedes corporativas de algunas empresas.
An continan ingresando nuevas empresas al pas, algunas se fusionan y otras deciden entrar en procesos de relocacin, sea porque necesitan ms rea o ir a un edificio ms moderno. Esto implica que las empresas tomen decisiones inmobiliarias, cuyos objetivos son el conseguir, en principio, una oficina con una ubicacin estratgica. Lo que viene despus, son las bondades como pueden ser la calidad de reas
comunes del edifico o la certificacin LEED. Es en base a estos conceptos, que la absorcin del 2T-2015 fue significativamente superior a la
del 1T-2015 para el segmento prime. Las empresas que han estado buscando oficinas desde fines del 2014, han encontrado en los edificios entregados durante el 2T-2015 mejores ubicaciones y bondades que los edificios recibidos en los trimestres anteriores.

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VACANCIA
La tasa de vacancia del segmento prime se increment ligeramente durante el 2T-2015, pasando de 13.29% a 13.61%. Los buenos niveles de
absorcin registrados en los edificios Centro Empresarial Leuro (Miraflores) y Park Office (La Molina), evitaron que la tasa de vacancia promedio
de mercado se incremente significativamente como en el trimestre anterior. En total, se encuentran disponibles 92,443 m 2 de oficinas prime en
Lima, de los cuales el 67% (61,762 m2) se concentra en Surco, el 16% (14,486 m2) en Miraflores y el 8% (7,635 m2) en La Molina. San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial tienen la menor participacin dentro de la vacancia total con 6% (5,717 m2) y 3% (2,844 m2), respectivamente.
Mientras que en el segmento B, el incremento de la tasa de vacancia fue en ms de 1 punto porcentual, pasando de 11.05% a 12.51%. Esto
debido a que los nuevos edificios de clase B ingresaron, en promedio, con un 60% de rea disponible. La vacancia total del segmento B asciende a 80,093 m2, de los cuales el 23.21% (18,592 m2) corresponde a los edificios estrenados durante el 2T-2015. En cuanto a participacin sobre
la vacancia total de clase B, Miraflores se lleva la mayor parte con un 28% (22,243 m 2), seguido de Surco con 23% (18,786 m2) y San Isidro Financiero con 14.52% (11,632 m2).

PRECIOS DE ALQUILER
Al cierre del 2T-2015, se registr una reduccin en el precio promedio de alquiler de oficinas prime en Lima, el cual pas de USD 20.39/m2 a
USD 19.87/m2. Esta disminucin de 2.55% obedece principalmente a Surco, que posee la mayor participacin (67%) sobre los metros cuadrados vacantes de Lima, adems de una baja tarifa de alquiler.
Sin embargo, la situacin de precios por sub-mercado contina distinta. En San Isidro Financiero, el precio de salida promedio es de USD
21.55/m2, sobre un rango de USD 20.00/m2 y USD 22.00/m2. Mientras que en San Isidro Empresarial, el precio de salida se mantiene sobre un
valor nico de USD 23.00/m2. Por otro lado, en Miraflores se observ un incremento significativo en el precio de salida promedio, el cual pas
de USD 20.15/m2 a USD 21.57/m2. Esta apreciacin se debe a que cerca del 60% de la disponibilidad de oficinas de Miraflores, se concentra
actualmente en el Centro Empresarial Leuro, el cual tiene un precio de salida de USD 22.00/m2. Finalmente, los precios promedios de salida
registrados para Surco y La Molina son de USD 19.27/m2 y USD 19.00/m2, sobre un rango de USD 17.00/m2 y USD 21.50/m2.
Cabe precisar que los precios de salida corresponden a ofertas iniciales que generalmente estn sujetas a negociacin. De acuerdo a la zona y
perfil del propietario, los precios finales o de cierre pueden resultar hasta un 10% menos que los precios de salida.
Para el segmento B, los precios promedios de salida ms altos fueron registrados en San Isidro Empresarial (USD 20.66/m 2), San Isidro Financiero (USD 20.16/m2) y Magdalena (USD 19.50/m2). Mientras que los precios ms bajos se encontraron en La Victoria (USD 14.80/m 2), San Miguel (USD 14.84/m2) y Surquillo (USD 15.00/m2).

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PRECIOS DE VENTA
El precio promedio de venta de clase prime se encuentra en USD 2,241/m 2 para proyectos en construccin. Este valor disminuy respecto al
trimestre anterior cuando se encontraba en USD 2,251/m2. La oferta de oficinas prime en construccin destinada a la venta se concentra slo
en 4 distritos: San Isidro Financiero, Miraflores, Surco y Magdalena. En San Isidro Financiero, se encuentran 5 proyectos con un precio de venta
promedio de USD 2,390/m2. En Miraflores, slo se comercializa un proyecto prime en venta que tiene un precio promedio de USD 2,247/m 2.
Mientras que en Surco, se encuentran 3 proyectos en construccin con un precio de venta promedio de USD 2,335/m 2 y con un rango entre
USD 2,200/m2 y USD 2,619/m2. Finalmente, tenemos a Magdalena con 5 proyectos prime en construccin que tienen un precio de venta USD
2,141/m2 sobre un rango bastante amplio entre USD 1,750/m2 y USD 2,480/m2.
En el caso de proyectos de clase B en construccin y que estn en venta, el precio promedio es de USD 1,977/m 2. Las zonas que acogen este
tipo de oferta son 8: San Isidro Financiero, Miraflores, San Borja, Ejrcito, Chacarilla, Surquillo, Magdalena y Lince. Las zonas que concentran la
mayor parte de la oferta de clase B en construccin son: Miraflores con 6 proyectos y un precio de venta promedio de USD 2,051/m2; San Isidro Financiero con 5 proyectos y un precio de venta promedio de USD 2,271/m 2; y Lince con 3 proyectos en construccin y un precio de venta
promedio de USD 1,840/m2.

TENDENCIAS: Quines son los usuarios finales de las oficinas prime?: San Isidro Financiero vs Surco
En casi todos los mercados de oficinas, las empresas que ocupan las mayores reas estn ligadas a los rubros de finanzas, seguros y consumo masivo.
Lima no es la excepcin y sigue un patrn similar, incorporando a otros sectores empresariales propios de su naturaleza econmica.
Sin embargo, de un sub-mercado a otro surgen caractersticas particulares
como la concentracin de ciertos sectores empresariales. Tal es la diferencia
entre Surco sub-mercado que tiene menos de una dcada de existencia y
que en el 2015 se ha convertido en el segundo sub-mercado ms grande de
Lima y San Isidro Financiero, el principal centro corporativo de Per.
Los mayores consumidores de metros cuadrados prime en este ltimo submercado, San Isidro Financiero, son los bancos y compaas de seguros con
un 33% de participacin sobre el stock total, seguidos de empresas comercializadores de bienes de consumo final con 19%, y finalmente las empresas
relacionadas con la extraccin y comercializacin de minerales, petrleo,
energa y gas con un 13%. Cabe mencionar que una parte significativa de los
contratos de arrendamiento de los ltimos 2 aos fueron firmados con empresas de estos 3 grupos empresariales. El promedio de rea arrendada de
estas empresas es superior a los 1,500 m2.
Por otra parte, en Surco, la participacin de los bancos y compaas de seguros sobre el stock total de oficinas prime se reduce a un discreto 9%. El principal grupo empresarial que consume oficinas prime es el de minera, petrleo, energa y gas con un 24% de participacin. Y en general, se observa que
las empresas ligadas a la extraccin de recursos se estn ubicando en los
nuevos edificios con certificacin LEED a qu minera no le gustara tener
sus oficinas en un edificio eco-amigable?. Finalmente, otro rubro con una
significativa participacin es el de IT y Telecomunicaciones (16%), el cual posee una presencia destacable dentro de los contratos de alquiler recientes.
En otras economas con ms desarrollo, el sector de IT y Telecomunicaciones
se ha convertido en el principal conductor de la demanda de oficinas.

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PROYECCIONES
Hasta el cierre del 2T-2015, ya se ha entregado el 44.5% de la oferta de 211,874 m2 de oficinas prime prevista para el 2015. Los sub-mercados
protagonistas de los dos primeros trimestres fueron Surco, La Molina y Miraflores; y ahora para los dos siguientes sern San Isidro, San Borja y
Magdalena. Particularmente para el 3T-2015, la competencia se trasladar a San Isidro Financiero con la entrega de los siguientes edificios prime: Torre Barlovento, Torre Orqudeas y el Centro Ejecutivo Javier Prado 560.
Sin embargo, el nivel de oferta no se refleja en el comportamiento de la demanda. La absorcin neta de oficinas prime durante los ltimos 5
aos ha sido, en promedio, de 67,000 m2 por ao. Frente a los 211,874 m2 de oficinas prime programados para el 2015, es evidente que cerraremos el ao con una extensa brecha entre la oferta y la demanda. Esto se ver reflejado en la tasa de vacancia prime, la cual llegara a superar
el 20% al finalizar el 2015.
A partir del 2016 la entrega de nuevos edificios ir disminuyendo progresivamente. Varios de los proyectos que deban iniciar obras entre finales del 2014 e inicios del 2015 no lo han hecho, bsicamente porque obtuvieron bajos niveles de pre-venta. Sucede que la venta de oficinas
prime va perdiendo mercado, debido a la contraccin de la demanda de inversionistas individuales. Prueba de ello, es que ms del 80% de
proyectos prime congelados en los ltimos 12 meses corresponde a aquellos que ofrecan exclusivamente oficinas en venta. En definitiva, las
condiciones actuales del mercado en cuanto a vacancia, velocidad de colocacin y precios no son las ms propicias para los desarrolladores
pequeos y de corto plazo. Es por ello, que los nuevos proyectos prime que se lancen en lo que resta del 2015 y el 2016, le pertenecern principalmente a desarrolladores de largo plazo, que adems tengan fuertes espaldas financieras que les permitan concretar sus proyectos sin inconvenientes.

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