Ing. Agr. Walter J. Gonzalez R.

Avaluador Profesional

Av. Bermdez, Edif. EL PELICANO II, Piso 8, Apto. 81, Urb. "EL CENTRO" Maracay - Estado
Aragua Tlfs. 0243 2362391 0414 3476504

INFORME TCNICO DE AVALO

EDIFICACION COMERCIAL UBICADO EN LA URBANIZACION LA
MARACAYA, CALLE 9-C CRUCE CON PRIMERA AVENIDA, N0. 76.
MUNICIPIO GIRARDOT, EDO. ARAGUA.

Walter Jair Gonzlez Rodrguez

C.I. V-14.665.070

Ingeniero Agrnomo

CIV 185.353
SOITAVE N 2802

Avaluador Profesional

ASAPROVE N 839
SUDEBAN p-2851, FOGADE N.-927

CONTENIDO DEL INFORME

CARTA DE PRESENTACION ...................................................................................................................... 3

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD ...................................................................................................... 4
RESUMEN GERENCIAL................................................................................................................................ 5
1.- OBJETIVO Y METODOLOGA EMPLEADA .................................................................................. 6
1.1. Objetivo ............................................................................................................................................. 6
1.2. Metodologa empleada ................................................................................................................ 6
2.-

CARACTERSTICAS GENERALES DE LA PROPIEDAD ..................................................... 6

2.1. Aspectos Legales ............................................................................................................................ 6

2.2. Medida y Linderos......................................................................................................................... 7
2.3. Descripcin de la zona (Entorno comercial y econmico) ........................................... 7
2.4. Servicios Pblicos.......................................................................................................................... 8
2.5. Accesibilidad ................................................................................................................................... 8
2.6. Estado de Ocupacin, Uso y Edad Cronolgica ................................................................. 8
2.7. Tipologa de la Construccin y Descripcin del Inmueble ........................................... 8
3. MTODO EMPLEADO PARA LA FORMACIN DEL VALOR .................................................... 9
3.1 Valor Actual del Inmueble............................................................................................................ 9
3.2 Canon de Arrendamiento Comercial .................................................................................... 10
4. AVALUO ..................................................................................................................................................... 10
4.1 Valor Actual del Inmueble......................................................................................................... 10
4.2 Canon de Arrendamiento ......................................................................................................... 11

ANEXOS .......................................................................................................................................................... 12
FOTOGRAFIAS ............................................................................................................................................. 23
DOCUMENTOS PROPIEDAD ................................................................................................................... 29
CREDENCIALES AVALUADOR ............................................................................................................... 30

Seor(a):
HERVIN BRICEO

En atencin a su solicitud, se procedi a realizar un Avalo Tcnico para

estimar el valor del canon de arrendamiento de unos locales comerciales, con el
fin de dar cumplimiento a lo establecido en el decreto 929, publicado en Gaceta
Oficial Numero 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
Con la finalidad de dar una opinin objetiva para estimar este valor, se
realiz la inspeccin

del mismo para obtener la informacin

de las

caractersticas que tienen peso sobre su valor. En el informe tcnico se puede

observar que el procedimiento utilizado para el clculo del valor del inmueble es
el usualmente empleado en el campo de la tasacin, por lo cual, se da Fe de las
tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada. Este Avalo parte del
supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no
prejuzga acerca de la Titularidad y estado legal del mismo. Efectuados los
estudios, anlisis y clculos correspondientes, se estableci que, para el da 05
de Abril de 2015, el Valor Actual del Inmueble es de:
Bolvares (Bs.):

24.445.565,39

Walter Jair Gonzlez Rodrguez

C.I. V-14665070

Ingeniero Agrnomo

CIV 185353
SOITAVE 2802

Avaluador Profesional

ASAPROVE 839
SUDEBAN P-2851, FOGADE N-927

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
Quien suscribe, Walter Jair Gonzlez Rodrguez, portador de la cdula
de identidad N 14.665.070, Ingeniero Agrnomo y Avaluador Profesional,
miembro activo

de la

Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela

(SOITAVE) con la credencial 2802,Asociacin Civil de Avaluadores Profesionales

de Venezuela (ASAPROVE) con el N 839 certificado por SUDEBAN con la
credencial p-2851 y FOGADE N-927 certifico por medio de la presente, que:
1.-El Informe de Avalo fue elaborado con mtodos esencialmente objetivos,
cientficos y universalmente aceptados como "justos".
2.- No he sido incentivado en ningn momento a alterar o en su defecto
modificar en lo ms mnimo los procedimientos, metodologa, levantamiento de
datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones.
3.- No tengo ningn inters, directo o indirecto con el bien valorado.
4.-He sido contratado para la realizacin del Informe de Avalo, nica y
exclusivamente como un profesional competente y consciente de mis deberes
y responsabilidades, y que los datos obtenidos de terceras personas o
archivos de instituciones privadas o pblicas, necesarios para la realizacin
del estudio de valoracin, son ciertas hasta donde alcanza mi buena f.
5.- No he condicionado mis honorarios profesionales a la determinacin de
un Valor Predeterminado, dirigido a que se favorezca la causa de una de las
partes, o a obtener un resultado condicionado a un acontecimiento subsiguiente
que pueda ocurrir.
6.- He inspeccionado personalmente el bien objeto del Informe de Avalo, con el
fin de ser entregado al Propietario y el cual llevar nmero de control de
SOITAVE

RESUMEN GERENCIAL
SOLICITANTE:

HERVIN BRICEO CI.: 11.550.145

OBJETO DEL AVALO: DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE Y EL

CANON DE ARRENDAMIENTO DE (07) SIETE LOCALES
PARA USO COMERCIAL.

UBICACIN:

URBANIZACION LA MARACAYA, CALLE 9-C CRUCE CON

PRIMERA AVENIDA, N0. 76. MUNICIPIO GIRARDOT, EDO.
ARAGUA.

DOCUMENTO DE PROPIEDAD: REGISTRADO EN LA OFICINA SUBALTERNA DEL

REGISTRO DEL MUNICIPIO GIRARDOT, EN FECHA 19
DE FEBRERO DE 1986, BAJO EL NMERO 15, FOLIOS
43 AL 47, PROTOCOLO 1RO, TOMO 06..

MONTO DEL AVALO Bs.:

24.445.565,39

FECHA DE ENTREGA: 09 DE ABRIL DE 2.015

Walter Jair Gonzlez Rodrguez

Ingeniero Agrnomo
Avaluador Profesional

C.I. V-14665070
CIV 185353
SOITAVE 2802
ASAPROVE 839
SUDEBAN P-2851, FOGADE N-927

1.- OBJETIVO Y METODOLOGA EMPLEADA

1.1. Objetivo
Determinar el Canon de Arrendamiento para uso comercial de siete (07)
locales comerciales.
1.2. Metodologa empleada
- Se entrevist al Sr. Hervin Briceo, para solicitarle: copia del Documento
de Propiedad, nombre completo y N de cdula de identidad, planos y
mejoras (si las hubiere), aos de uso, etc.
- Se tom informacin del Documento de Propiedad para conocer el rea,
verificar los linderos y anotar los datos del registro como: Nmero, Tomo,
Protocolo y Fecha, adems de la ubicacin precisa del inmueble.
- Se tomaron las fotografas para el Informe Fotogrfico.
- Se verificaron los Servicios Pblicos, vialidad y desarrollos econmicos de
la zona donde est el inmueble.
- Se tom nota de los materiales con que fue construido el inmueble y su estado
en el cual se encuentran.
- Se obtuvo informacin de los referenciales u operaciones de compra - venta,
debidamente registradas y protocolizadas en la Oficina de Registro, de
caractersticas similares al inmueble objeto del avalo.

2.-

CARACTERSTICAS GENERALES DE LA PROPIEDAD

2.1. Aspectos Legales

El inmueble se encuentra registrado en la oficina subalterna del registro del
Municipio Girardot, en fecha 19 de febrero de 1986, bajo el nmero 15, folios 43
al 47, protocolo 1ro, tomo 06.

2.2. Medida y Linderos

Los linderos generales del inmueble segn medidas realizadas durante la
inspeccin son los siguientes:
rea total del Terreno: 252,38 m2
rea de construccin:
rea de construccin: 725,09 m2
Superficie a arrendar: 201.01 m2
Linderos:
NORTE: En 26.30 mt con terreno municipal.
SUR: En 26.30 mt con 1ra Avenida
ESTE: En 9.65 mt. con calle 9-C
OESTE: En 9.55 mt. con construccin

2.3. Descripcin de la zona (Entorno comercial y econmico)

Se ubica en un rea residencial y comercial por referencia, cercana a sitios de
inters urbano y comercial. De gran trfico y afluencia vehicular y peatonal, la
avenida primera, conocida como la Principal de San Jos, est caracterizada por
su cercana a una de las principales vas de transporte pblico ya que es una de
las principales paradas que conecta con el Terminal de Pasajeros de Maracay. A
lo largo de la avenida, se observa una dinmica comercial en auge de gran
diversidad, constituida por un sin nmero de locales comerciales minoristas
(venta de repuestos para vehculos, motos y bicicletas, talleres mecnicos,
ferreteras, tienda agropecuaria, panaderas, farmacias, mercado de alimentos.
As mismo, se encuentra cercana al centro asistencial IVSS de San Jos (hospital
Dr. Jos Mara Carabao Tosta), vas de alto trnsito vehicular y peatonal y a

centros educativos, lo cual hace que tengan una dinmica urbana y comercial de
fcil acceso y ubicacin, resultando esto un valor aadido para el inmueble en
estudio.
2.4. Servicios Pblicos
La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica
(CORPOELEC), Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias, Aseo
Urbano y Domiciliario.
2.5. Accesibilidad
El acceso se logra a travs de la primera Avenida, por ambos sentidos (EsteOeste). Utilizando el servicio pblico, diversas rutas urbanas y sub urbanas son
trafico frecuenta de la va, siendo esta doble va, lo que facilita el acceso. Puede
accederse por medio de vehculo particular, transporte pblico o a pie. Est
ubicada a pocas cuadras de la Avenida Fuerzas Areas, adyacente al Terminal de
Pasajeros de Maracay. La vialidad se encuentra pavimentada y en buenas
condiciones, las aceras se encuentran en estado regular.
2.6. Estado de Ocupacin, Uso y Edad Cronolgica
Estado de Ocupacin: Ocupado
Uso: Comercial
Edad: 30 aos.
2.7. Tipologa de la Construccin y Descripcin del Inmueble
Tipologa:
Sistema estructural: Fundacin directa, vigas de riostra, losas macizas y
nervadas, concreto 150kg/cm2, barras de acero RAT 2100kg/cm2. Columnas y
vigas en concreto, techo de platabanda, ultimo nivel con lminas de acerolit y
estructura metlica con media pared perimetral. Tomacorrientes e interruptores

con acometida directa superficial. Piso en cemento rustico y cermica nacional,

superficie de paredes con friso liso y baldosa nacional. Paredes de bloque de
arcilla de 15cm de espesor, con friso liso. Artefactos y accesorios sanitarios: W.C.
y lavamanos lnea media, con accesorios. Puertas en madera entamboradas.
Fachada principal con rejas protectoras, y tipo santa mara. Ventanas: bloque de
ventilacin, ventanas basculantes. Piezas sanitarias, lnea media. Agua potable:
posee suministro directamente de Hidrocentro. Aguas servidas: Conectadas al
colector de la zona.
Estado de conservacin: Reparaciones sencillas (3).

3. MTODO EMPLEADO PARA LA FORMACIN DEL VALOR

3.1 Valor Actual del Inmueble
Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalo, se utiliz el
Mtodo de Valoracin de construccin, considerando las homologaciones y
correcciones necesarias que se ajusten al bien en cuestin. La determinacin del
Valor Actualizado se consigue a partir de tipologas de construccin definidas en
la base de datos de SOITAVE, refirindose a las ms similares al bien objeto del
avalo. El Valor de Reposicin, la Edad, el Estado de Conservacin y
mantenimiento del mismo vendrn determinados por la apreciacin del
ingeniero tasador, las mediciones realizadas en el sitio y por la informacin
suministrada por el propietario.
Para obtener el valor actual (VA) del terreno, se utiliz el Mtodo de Consiste en
analizar las transacciones de compra-venta (referenciales) que se encuentren
debidamente registradas y protocolizados en la Oficina de Registro Pblico del
Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una diferencia no mayor a dos
aos, a partir de la fecha de elaboracin del avalo. El mtodo por el cual se
obtuvo el Valor del Terreno, fue a travs de la regresin lineal mltiple, en donde

al obtener un R2 mayor a 0,70 indica que las variables rea, tiempo y ubicacin
influyen en el valor del inmueble.
El valor total del inmueble resultara entonces de la totalizacin correspondiente
al valor de reposicin de las bienhechuras y del valor actualizado del terreno.

3.2 Canon de Arrendamiento Comercial

Una vez obtenido el valor actual del inmueble en estudio, se determin el canon
de arrendamiento de los locales comerciales, a partir de lo expuesto en el
Artculo 32, numeral primero, de la presente ley de arrendamientos comerciales.
Para esto se fue seleccionado el Canon de Arrendamiento Fijo, el cual
involucra el Valor Actual del Inmueble (VI), rea Arrendable (M2A) y el rea a
Arrendar (M2a) de dicho inmueble. A esto se le adiciona un porcentaje de
rentabilidad (%RA), establecido en doce por ciento (12%) anual para el primer
ao.

4. AVALUO
4.1 Valor Actual del Inmueble
En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye
fijar un valor de mercado de Bolvares: VEINTICUATRO MILLONES
CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS NUEVE CON
TREINTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 24.445.565,39)
CUADRO 01. RESUMEN DEL AVALUO
M2

VALOR (BS.)

CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES

725.10

15,231,055.78

TERRENO

252.38

9,214,509.61

TOTAL BOLIVARES (BS.)

24,445,565.39

4.2 Canon de Arrendamiento

El canon de arrendamiento queda de la siguiente manera para cada uno de los
locales involucrados, identificados segn croquis de ubicacin anexo.

CUADRO 02. CANON DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL

IDENTIFICACION

SUPERFICIE
(M2)

AREA
ARRENDABLE
(M2)

%
RENTABILIDAD
ANUAL

CANON
(BS./MES)

LOCAL 1

28.63

201.01

12.00

14,302.61

LOCAL 2

26.68

201.01

12.00

15,350.26

LOCAL 3

44.85

201.01

12.00

9,130.07

LOCAL 4

24.57

201.01

12.00

16,666.00

LOCAL 5

21.84

201.01

12.00

18,749.25

LOCAL 6

26.68

201.01

12.00

15,350.26

LOCAL 7

27.77

201.01

12.00

14,746.60

Cuadro 03. Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Vende
Compra
Ubicacin
rea
Monto
Precio
2

N
1
2
3
4
5

(m )
Teresa
Luna
Douglas
Altuve
Mara
Bastidas
Mara
Lugo
Mirian
Coln

Grupo de
Barrio Santa Rosa, Calle San Miguel,
Inversiones C.A. Parcela N 87.
Mara Zamorir
Freddy Mejas
Amiralys Abdul
Linda Kassbji

303.76

Calle Rivas Oeste, Sector Centro,

267.07
Parcela N 16.
Urb. Jos Flix Ribas, Vereda 19,
141.55
Sector 3, Parcela N 01.
Barrio Independencia, Calle C, N 11215
A, Maracay
Sector Barrio El Milagro, Parcela N
783.73
128.

(Bs)

Datos de Registro
Nmero
Fecha

(Bs/m2)

2,700,000.00 8,888.59

24/01/2.014

2,200,000.00 8,237.54

222

13/06/2.014

237

20/06/2.014

600,000.00

4,238.78

675,000.00

3,139.53 2.012.1.512

5,300,000.00 6,762.53

250

07-09-14
27/06/2.014

Calculo de Terreno. Analisis de Regresion Logistica

Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple 0.83817366
Coeficiente de determinacin R^2
0.70253509
R^2 ajustado
-0.18985964
Error tpico
2721.51186
Observaciones
5
ANLISIS DE VARIANZA
Gl
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1
Variable X 2
Variable X 3

3
1
4
Coeficientes
3798.82961
1.74494199
-137.284881
3240.85257

Suma de
Promedio de los
cuadrados
cuadrados
F
Valor crtico de F
17492534.59
5830844.862 0.787247019
0.658273227
7406626.796
7406626.796
24899161.38
Error tpico
5522.117494
5.741100113
157.2761429
3064.284049

Estadstico t
0.687929878
0.30393861
-0.872890688
1.057621459

Probabilidad
0.616386171
0.812154979
0.543139945
0.482176811

Inferior 95%
-66366.32585
-71.20265146
-2135.667752
-35694.56793

Superior 95%
73963.98508
74.69253544
1861.097991
42176.27306

Inferior 95,0% Superior 95,0%

-66366.32585 73963.98508
-71.20265146 74.69253544
-2135.667752 1861.097991
-35694.56793 42176.27306

Modelo de regresin lineal mltiple:

Y = Bo + B1X1+B2X2+B3X3
Donde Y=Bs./m2 ; Bo=Parmetro Poblacional ; B1= rea Inm.; X1=Factor rea; B2=tiempo (1) ; X2 = VarX2; B3=
Ubicacin (10); X3= VarUbic.
Y = 36,510.46 Bs./m2 ; rea de Terreno: 252,38 m2. Valor del Terreno: 9.214.509,89 Bolvares

EDIFICIO MULTIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL

REPORTE SOITAVE DIC 2014 - ACTUALIZACION AL 15 DE MARZO DE 2015
Dic-2014

DENOMINACION
OBRAS PRELIMINARES
INFRAESTRUCTURA
SUPERESTRUCTURA
CUBIERTA DE TECHO
PAREDES
REVESTIMIENTO INTERIOR
REVESTIMIENTO EXTERIOR
IMPERMEABILIZACION
HERRERIA
CERRAJERIA
CARPINTERIA
VIDRIOS
PINTURA
INSTALACIONES ELECTRICAS
INSTALACIONES SANITARIAS
ARTEFACTOS Y PIEZAS
OTROS EQUIPOS

Costo Unit (Bs/m2)

221.56
1,708.78
5,109.07
532.15
1,164.11
2,053.41
1,174.43
265.32
1,140.10
61.17
1,736.91
1,399.38
122.82
1,068.50
642.83
889.27
69.36
19,359.17

% Incidencia
1.15
8.83
26.41
2.75
6.02
10.61
6.07
1.37
5.89
0.32
8.98
7.18
0.63
5.52
3.32
4.60
0.35
100.00

2015
Marzo
Semana al:

SEIS PRINCIPALES BANCOS COMERCIALES Y UNIVERSALES

TASAS DE INTERS ANUALES NOMINALES PROMEDIO PONDERADAS
COBERTURA NACIONAL
(Porcentajes)
Depsitos a
Operaciones
Base de
Plazo a 90
1/
Clculo
Activas
das

27-03-15
20-03-15
13-03-15
06-03-15

18.96
19.63
19.18
18.46
18.76

14.50
14.50
14.50
14.97
14.53
0.1453

Depsitos
de Ahorro

14.09
14.10
14.09
14.10
14.10

http://www.bcv.org.ve/
Homogenizacion de Refenciales
Tipologia constructiva correspondiente a Diciembre 2014 - Soitave
Area Inm. (m2):
725.10
Fecha: 05-04-15
N

Fecha

( Bs/m2)

Are

30-12-14

19,359.17

1,129.66

Tiempo (mes)
3.000

F.act
(1+i)^n

FcA
1.0570

1.5023

P.U.
Corregido
(Bs./m2)
30,740.66

Promedio (Bs./m2): 30,740.66

Ajuste por tiempo
VA= VRx(1+i)^n n: 14.53%
Ajuste por area
FcA = (Aref/Ainm)^0.125

Donde:
Aref: Area de referencial
Ainm: Area del imueble
n= periodo en meses
i= tasa de interes pasiva (BCV)

TABLA 01. VALOR ACTUAL DE LA EDIFICACION

N
1

Descripcion
Edificacion Multifamiliar

Unidad
2
m

Cant.
725.10

% Aplic.
Bs/m2
90% 30,740.66

Total Costo de construccion

Total Extras
Total Costo Original (sub-total 1)
Costos Asociados al Promotor
Proyecto, Permisologa y Estudio de Suelos
Gastos Gerenciales y Administracin
Costos Directos
Costos Indirectos
Total Costo Asociados (sub-total 2)
Costos de Promocin y Ganancias
Inversin Previa
Inspeccin de la Obra
Gastos Financieros
Ganancia Empresarial (Utilidad e imprevistos)
Promocin y Venta
Total Costo Asociados (sub-total 3)
Total Costo Actual de las Construcciones Bs (1+2+3)
Base Depreciable (Total costo-10%)
Ross - Heideck

Aos de uso
Vida til
Estado Observado

30
100
3

aos
aos

Total Bs.
20,061,050.03
20,061,050.03
20,061,050.03

1.00%
1.50%
1.00%
1.00%

200,610.50
300,915.75
200,610.50
200,610.50
902,747.25

1.00%
1.00%
1.00%
1.00%
1.00%

200,610.50
200,610.50
200,610.50
200,610.50
200,610.50
1,003,052.50
21,966,849.78
19,770,164.81

A=
C=
FRH =

0.1950
18.10%
34.07%

Depreciacion Aplicable segn Ross-Heideck

Valor Actual de las Bienhechuras. Bs.

Dentro del anlisis de costos, se toman en cuenta los siguientes aspectos:
Material : precios al nivel de fabricante y Distribuidor mayorista. Gastos Administracin: de la constructora:
Equipos: Propio y/o alquilado
Utilidad e Imprevistos del constructor:
Mano de Obra: S/Contrato de la Construccin:
Impuesto al valor agregado (I.V.A.)
Costos Asociados: S/Contrato de la Construccin:
188.00%

Ross - Heideck
6,735,794.00

15,231,055.78
15.00%
10.00%
12.00%

% Aplicacion: Valor asignado por el tasador durante la inspeccion visual y determina la fraccion correspondiente aplicada en relacion al
porcentaje total de construccion del referencial utilizado a fin de homogenizar en cuanto a caracteristicas constructivas
representadas.

Tabla 02. Calculo del Canon Fijo de Arrendamiento mensual

Descripcion
Local 1
Local 2
Local 3
Local 4
Local 5
Local 6
Local 7

Superficie
Inmueble (m2)

Superficie
Oficinas
2

(m )

Superficie
Maletero
2

(m )

28.63
26.68
44.85
24.57
21.84
26.68
27.77

Formula Aplicada:

CAF=
VI=
M2A=
M2a=
%RA=

0.120
0.120
0.120
0.120
0.120
0.120
0.120

Canon
Arrendamiento
Mensual (Bs)
14,302.61
15,350.26
9,130.07
16,666.00
18,749.25
15,350.26
14,746.60

M2

VALOR (BS.)

Rentabiliadad
Anual (12%)

201.01
201.01
201.01
201.01
201.01
201.01
201.01

Valor Actual del inmueble.

CAF = (VI/12/M2A) x M2a x %RA

Donde:

Superficie
Arrendar

Bienhechurias

725.10

15,231,055.78

Terreno
Total Bolivares (Bs.)

252.38

9,214,509.61
24,445,565.39

canon de arrendamiento fijo mensual

valor del inmueble
metros cuadrados arrendables
Decreto N 929 de fecha 23 de mayo de 2014, publicado en Gaceta Oficial N 40.418.
Articulo 31 y articulo 32, numeral 1.
metros cuadrados a arrendar
porcentaje de rentabilidad annual

ESTADO
Estado 1
Estado 1,5
Estado 2
Estado 2,5
Estado 3
Estado 3,5
Estado 4
Estado 4,5
Estado 5

DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE

TABLA N 3
CONDICIONES FSICAS
Nuevo
Entre nuevo y regular ..
Regular con conservacin normal ...
Entre regular y reparaciones sencillas .
Reparaciones sencillas .
Entre reparaciones sencillas e importantes ..
Reparaciones Importantes
Entre reparaciones importantes y sin valor ..
Sin valor Demolicin ..

COEFICIENTE C
0,00%
0,32%
2,52%
8,09%
18,10%
33,20%
52,60%
75,20%
100,00%

Edad en % de Vida til

2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100

1
1,02
2,08
3,18
4,32
5.5
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100

DEPRECIACIN FSICA ROSS/HEIDECKE

TABLA N 4
Estado de Conservacin
1,5
2
2,5
3
1,05
3,51
9,03
18,9
2,11
4,55
10,0
19,8
3,21
5,62
11,10
20,7
4,35
6,73
12,1
21,6
5,53
7,88
13,2
22,6
6,75
9,07
14,3
23,6
8,01
10,3
15,4
24,6
9,31
11,6
16,6
25,7
10,6
12,9
17,8
26,8
12,0
14,2
19,1
27,9
13,4
16,6
20,4
29,1
14,9
17,0
21,8
30,3
16,4
18,5
23,1
31,5
17,9
20,0
24,6
32,8
19,5
21,5
26,0
34,1
21,1
23,1
27,5
35,4
22,8
24,7
29,0
36,8
24,5
26,4
30,6
38,1
26,2
28,1
32,2
19,6
28,0
29,9
33,8
41,0
29,9
31,6
35,5
42,5
31,7
33,4
37,2
44,0
33,6
35,2
38,9
45,6
35,5
37,01
40,7
47,2
37,5
39,1
42,6
48,8
39,5
41,0
44,4
50,5
41,6
43,0
46,3
52,1
43,7
45,1
48,2
53,9
45,8
17,2
50,2
55,6
48,0
49,3
52,2
57,4
50,2
51,5
54,2
59,2
52,5
53,7
56,3
61,1
54,8
55,9
58,4
63,0
57,1
58,2
60,5
54,9
59,5
60,5
62,8
66,8
61,2
62,9
65,0
68,8
64,4
65,3
67,3
70,8
66,9
67,7
69,6
72,9
69,4
70,2
71,9
74,9
72,0
72,7
74,3
77,1
74,6
75,3
76,7
79,2
77,3
77,8
79,1
81,4
80,0
80,5
81,6
83,6
82,7
83,3
84,1
85,8
85,5
85,9
86,7
88,1
88,3
88,6
89,3
90,4
91,2
91,4
91,9
92,8
94,1
94,2
94,6
95,1
97,0
97,1
97,3
97,6
100
100
100
100

3,5
33,9
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,0
66,3
66,7
68,3
59,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96,0
98,0
100

4
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,5
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,5
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
76,4
77,6
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,5
94,5
95,8
97,2
98,6
100

4,5
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84,5
85,0
85,0
86,0
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,6
90,0
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
97,1
97,1
97,8
98,5
99,3
100

Croquis de Ubicacin

CALLE 09-C

NORTE

LOCAL 07

LOCAL 06

LOCAL 05

LOCAL 04

AVENIDA 1RA DE SAN JOSE

LOCAL 03

LOCAL 02

LOCAL 01

EDIFICACION COMPLETA

LOCAL 01

LOCAL 02

LOCAL 03

LOCAL 04

LOCAL 05

LOCAL 06

LOCAL 07