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Analisis Doctrinario Derecho Registral
Analisis Doctrinario Derecho Registral
CATEDRATICO:
Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco con la colaboracin de Altez Da Fiorella, Ataupillco
Glvez Yeniffer y Altez Daz Paola.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
GENERALIDADES
El Principio de Rogacin es el principio que inicia el procedimiento registral,
es el principio que se da antes de la calificacin, adems, es una declaracin
de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripcin del ttulo.
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ASPECTO NORMATIVO
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION
"Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial
que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al
Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro".
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Por ello el cdigo civil peruano respecto al Principio de Rogacin solo hace
una mencin, al utilizar la palabra solicita. El cdigo civil peruano en su
artculo 2011 del Cdigo Civil debi utilizar el trmino ttulo porque al
emplear la palabra documento se debe de recalcar que adems de la
solicitud interesan, para los fines de la inscripcin, un documento y los
anexos del mismo.
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Los costos de transaccin son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertas
circunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a que
ste se perfeccione en trminos ineficientes. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho y
Economa: el anlisis econmico de las instituciones legales. Lima Per: Editorial Palestra
2006, p. 113.
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ASPECTO DOCTRINARIO
De acuerdo a Gmez Glligo y Del Pozo Carrascosa4, sealan que La
rogacin o peticin de inscripcin es una declaracin de voluntad unilateral y
recepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral
Gmez Glligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones Derecho
Hipotecario. Madrid Espaa: Editorial Marcial Pons, 2000. p. 63
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stos autores indican que este principio es tambin considerado como una
peticin de inscripcin y toma en cuenta el aspecto de la declaracin de
voluntad que ser dirigida al Registrador para que ste pueda inscribir o no
el ttulo.
Con lo que en esta nocin que dan los citados autores se hace referencia de
manera implcita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador,
esto no significa que se le ruega al Registrador que inscriba sino que el
Registrador est en la obligacin de calificar el ttulo presentado en virtud de
la rogacin.
As tambin Antonio R. Coghlan5 manifiesta que el principio de rogacin
describe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asiento
registral del titulo que presenta a ese efecto
Por su parte, Gonzales Loli6 seala respecto al Principio de Titulacin
Autntica que el Principio de Titulacin Autntica no es diferente al que
normalmente se ha denominado de Instrumentacin Pblica, como una clase
de principio que constituye requisito de la extensin de los asientos de
inscripcin. El trmino titulacin autentica es frecuentemente utilizado por los
comentaristas de la legislacin hipotecaria espaola
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ASPECTO NORMATIVO
El Principio de Prioridad, en sentido lato preferente y excluyente-, es el
nico que se encuentra regulado en dos artculos del Cdigo Civil, a saber:
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2016: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.
Ahora bien, el primer artculo parece muy claro, pues seala que,
dependiendo del momento en el que el ttulo se inscribe en el registro, se le
otorgar a su titular preferencia en sus derechos; configurndose as el
primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango.
Comisin Revisora Del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo CivilRegistros Pblicos, p. 17.
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la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por lo
que no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad.
Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. Principios registrales. Lima - Per:
Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 10.
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Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe
incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida?
Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra
Editores, 2002, p. 221.
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Cabe sealar que el Principio de Prioridad, al igual que los dems que
orientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos en una serie de
artculos:
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nos
interesa
sobremanera
es
el
artculo
26,
Ttulos
pendientes
SU DESARROLLO DOCTRINARIO
El Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto
que, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno lleg en
primer lugar se requiere que lo haga en relacin a otros que tambin
participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores.
Para que la prioridad exista, se requiere de un mnimo de dos ttulos, los que
deben ser contradictorios entre s y tener la caracterstica de haber sido
presentados al Registro e diferentes momentos, dndose as una
importancia al factor TIEMPO.
El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: Prior tempore,
potior iure Primero en el tiempo, mejor en el Derecho-, incluso se llega a
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Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p. 55.
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p.
125.
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Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 1.
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Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p. 125.
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ASPECTO NORMATIVO
ANLISIS DEL CDIGO CIVIL
El cdigo civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artculo 2011
del Cdigo Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino tambin
a la calificacin. Dicho artculo enuncia lo siguiente:
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin
judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr
solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)
(*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto
nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin
Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
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Pero qu quiere decir con todo ello? Cuando el cdigo civil seala de ellos
hace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el acto
materia de inscripcin; as tambin cuando indica de sus antecedentes est
indicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidas
registrales, ttulos archivados, ndices y los asientos de presentacin. Y
cuando indica de los asientos de los registros pblicos donde se est
refiriendo a la partida o partidas que estn directamente vinculadas al ttulo.
El segundo prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil ha sido agregado por
la Primera Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil.
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Adems el ltimo prrafo del 2011 del Cdigo Civil indica que el Registrador
podr, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al registro.
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El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos nos seala que esa calificacin se va a realizar sobre la
base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a
aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
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Ahora, no slo son los Registradores los que califican la legalidad del ttulo
que se quiere inscribir sino que el artculo 31 indica que el Tribunal Registral
tambin tiene dicha funcin de calificacin pero en una segunda instancia.
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Pero que es lo que ocurre en nuestra realidad, acaso son los mismos
Registradores los que califican o son otras personas los que realizan una
calificacin previa?.
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As, seala que se debe confrontar los ttulos con los asientos de inscripcin,
de la partida registral en donde se inscribir, si tienen cierta adecuacin
entre ellos. Adems, se debe confrontar de manera complementaria con los
antecedentes registrales. Seala tambin que en caso que exista
discrepancia de los datos que identifican al titular registral y a quien otorga el
acto, el Registrador debe de verificarlo en la RENIEC si existe un convenio
de interconexin vigente. Esto significa que para darse la calificacin el
Registrador necesita saber la verdadera identidad y los datos actualizados
tanto del titular registral como de quien otorga el acto.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que conforman el
ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique
el ttulo;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida registral
vinculada al acto materia de inscripcin y complementariamente de sus respectivos
antecedentes; as como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y
Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificacin de los actos que son
objeto de inscripcin en ellos;
g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la
partida registral vinculada al acto materia de inscripcin, y de las partidas del Registro de
Personas Jurdicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representacin, slo en relacin a los actos que son objeto de inscripcin en dichos
registros;
h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales respectivos, a fin
de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los Registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales donde haya
advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la
denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin.
El Registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo y el contenido
de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales e) y f) que
anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripcin o de
anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarn a lo dispuesto
por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil.
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Se debe verificar, como tambin seala el numeral V del Ttulo Preliminar del
TUO del Reglamento General de Registros Pblicos, la existencia de
obstculos que emanen de la partida ha inscribir, adems de los ttulos
pendientes, stos se verifican puesto que de existir algn obstculo en los
ttulos pendientes lo que sucedera es que se impida que se inscriba dicho
titulo de manera temporal o definitiva y esto es lo que se quiere impedir.
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Adems, para calificar se tiene que buscar los datos en los ndices y partida
registrales para no exigirle al usuario informacin que ya tengan en los
Registros.
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Esta causal de abstencin como las dems que seala esta norma sirven
para que al momento de que el Registrador o en su caso el vocal del
Tribunal Registral tome una decisin y lo haga teniendo siempre presente los
principios de tica y tambin por mandato de la norma; la abstencin
voluntaria normada en el artculo 3520 se da por principios de tica o como lo
indica dicho dispositivo legal por decoro o delicadeza.
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Cdigo Civil
De ellos
Ttulo presentado
Antecedentes
Antecedentes.
Complementariamente.
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ASPECTO DOCTRINARIO
Este principio es uno de los ms importantes dentro del procedimiento
registral y consiste en la facultad que tiene el Registrador de examinar el
titulo cuya inscripcin se solicita con el objeto de comprobar el cumplimiento
de los requisitos legales necesarios para su inscripcin.
22
Delgado Scheelje, Alvaro. Derecho Registral II. Lima Per: Gaceta Jurdica Editores,
Primera Edicin 1998, p. 281.
23
Moisset De Espans, Luis. La Publicidad Registral. Lima Per: Palestra Editores, 2004,
p. 189.
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Por su parte, Jos Mara Chico y Ortiz sealan que doctrinaria y legalmente
se da como necesaria la funcin calificadora para que a travs de la misma
se pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma se llega a la
calificacin registral como una de las manifestaciones del principio de
legalidad. Si bien la funcin calificadora tiene un aspecto de control de la
legalidad, tambin ofrece un aspecto de funcin creadora, llegndose a las
denominaciones calificacin control y calificacin creacin 24.
Respecto al control de legalidad del titulo, la calificacin es rigurosa en el
contenido y no solo en la forma. Por ende, el principio de legalidad es la
referencia a la calificacin que hace el Registrador al titulo inscribible.
Por su parte, Amrico Atilio Cornejo seala que el fundamento del principio
de legalidad en lo atinente al anlisis del documento, se funda en la
necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa
al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de
24
Chico Y Ortiz, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Madrid Espaa: Marcial
Pons Ediciones Jurdicas y Sociales S.A, 2000, p. 528.
25
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid Espaa: Editorial
Civitas 2000, p. 99.
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26
Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires Argentina: Editorial Astrea,
1994, p. 202.
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Chico y Ortiz, Jos Mara. La Funcin calificadora: sus analogas y diferencias con otros.
En: Libro de ponencias y comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional de
Derecho Registral. p. 259.
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28
Delgado Scheelje, Alvaro. Folio Real N 2. Lima: Palestra Editores, agosto del 2000, p.
41.
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Sin embargo, el artculo 2011 del Cdigo Civil seala que los registradores
pueden solicitar aclaraciones a los jueces, pero lamentablemente esas
solicitudes de aclaracin que se le envan al Juez son todo un trmite que
empeora la situacin puesto que mientras que el registrador enva esas
solicitudes los jueces tambin puedan generar apercibimientos.
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ACCION POPULAR 29
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ASPECTO NORMATIVO
El Principio de Tracto Sucesivo, al igual que los dems, se encuentra
regulado en el Cdigo Civil:
Ahora bien, este artculo incluye dentro de su redaccin dos nociones, la del
derecho YA INSCRITO y la del derecho POR INSCRIBIR al sealar: ..sin
que est inscrito o se inscriba el derecho.., por lo que hace alusin a dos
momentos distintos.
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33
Jorge Gonzles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima:
Gaceta Jurdica, 2002, p. 61.
34
Gunther Gonzlez Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista
Editores, 2004, p. 506.
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Hubiera sido mejor prescindir del trmino ADECUADO, para as evitar una
serie de dudas en torno a l y la inseguridad jurdica que generara su
determinacin por parte del registrador. Bastaba en realidad con sealar que
el acto previo deba ser solo NECESARIO, logrando as una comprensin
ms clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
Adems, hay que aadir que la norma termina con la frase salvo
disposicin en contrario, con lo que seala la posibilidad de que puedan
existir excepciones a este principio, pero las mismas solo sern establecidas
por ley, teniendo as algunos ejemplos, a saber:
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ASPECTO DOCTRINARIO
El Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de las
inscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientos
generados configuren una cadena en la que cada uno de ellos sea
consecuencia del anterior de manera que el transferente de hoy sea el
adquirente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente de
maana37.
Tal como lo contempla el artculo 20 de la Ley Hipotecaria espaola, la
misma que prescribe que para inscribir o anotar ttulos que afecten a
derechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado el
derecho del otorgante 38.
37
Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 795-796.
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000, p.
147.
39
lvarez Caperochipi, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres,
2006, p. 153.
40
Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p.109.
38
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registral
en
el
momento
de
la
CALIFICACIN;
Son del mismo parecer La Cruz y Sancho, para quienes la previa inscripcin
de la titularidad del transmitente (o constituyente) no se exige al tiempo del
otorgamiento, sino al de la inscripcin de la adquisicin (o constitucin) a
favor del adquirente42.
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Por nuestra parte, adoptamos una posicin eclctica al sostener que dicho
principio tiene una naturaleza bidimensional, tanto formal como sustancial;
la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificacin, pero visto
desde afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva tambin en la
calificacin, pero vista desde una perspectiva netamente registral, es decir,
cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como extrarregistral
para calificar el ttulo, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisito
sustantivo.
43
Guevara Manrique, Rubn. Derecho Registral. Lima: Grfica Horizonte, 1999, p. 78.
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los titulares de los derechos. Por lo que los libros no se llevan por bienes,
sino por el orden de recepcin de los documentos o por las personas de los
propietarios.
II.- EL FOLIO REAL
En funcin a l, los ttulos o los derechos reales se ordenan por los bienes
sobre los que recaen, es decir, sobre la base del objeto de derecho el bien-;
por lo que todo el historial jurdico de un bien se encuentra en una sola
partida.
45
Gaete Gonzlez, Eugenio Alberto. El sistema de folio real y el catastro. Bases para
modernizar el registro. Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II.
N 5. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 14.
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Esta vinculacin de rasgos caractersticos de un sistema registral (folio realtracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga el
historial jurdico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que
afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo
(sustantivo) que repercute en la totalidad del sistema46.
46
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47
Falbo, Miguel. Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho argentino. Buenos Aires:
Revista Notarial N 854, 1981, p. 78 y 81.
48
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CODIGO CIVIL
ARTCULO 2012: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento de las inscripciones.
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del
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T.U.O del
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 138.
Reclamo por retardo o denegatoria por expedicin de certificados.- En caso que el
Registrador o Certificador debidamente autorizado, retarde o deniegue indebidamente la
expedicin de los certificados o manifestacin de los libros, ttulos archivados, ndices y
dems documentos que obran en las Oficinas Registrales, los interesados podrn formular su
reclamo ante el Gerente Registral o, en su caso, ante el Gerente del Registro respectivo, el
cual comprobado el retardo o denegatoria indebida, ordenar que se acceda s lo solicitado,
sin perjuicio de adoptar las acciones correspondientes.
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1. Las
prohibiciones
sean
expresamente
establecidas
en
otras
disposiciones.
2. Cuando la informacin solicitada afecte el Derecho a la Intimidad.
3. Cuando las prohibiciones estn expresamente establecidas en el
Reglamento de Registro.
Por otro lado, si bien registro otorga a toda informacin contenida en el una
presuncin iure et de iure, se formula la interrogante de cmo era posible
54
57
Cdigo Civil. Artculo 2038.- Derecho del tercero de buena fe.- El tercero que de buena fe
y a ttulo oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del
lugar de celebracin del contrato, no ser perjudicado por mandato, poder, modificaciones o
extinciones de stos no inscritos.
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que todas las personas tuvieran conocimiento material del contenido de las
inscripciones? La respuesta la puede brindar la Exposicin de Motivos
cuando concede al principio de publicidad una FICCION LEGAL es decir,
ante la imposibilidad material de que todos conozcan el contenido de las
inscripciones se creo esta ficcin legal, por la cual nadie podra alegar
imposibilidad material de conocer
como tampoco dejar sin eficacia la presuncin iure et de jure (que no admite
prueba en contrario respecto al contenido de las inscripciones) pues, esta
ficcin legal implica que las personas no pueden justificar su ignorancia o
desconocimiento por la falta de conocimiento efectivo, pues estos tuvieron la
posibilidad de conocerlo (cognosibilidad legal).
PUBLICIDAD MATERIAL
La publicidad Material esta regulada en nuestra legislacin en el Numeral I
del T.P. del T.U.O del RGRP, esta tambin es conocida como Cognosibilidad
Legal. Primero partiremos sobre conceptos base de que se entiende por
Publicidad Material, as nos remitiremos a la doctrina primero para despus
terminar por lo que se entiende por esta en nuestra legislacin.
58
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59
Citado por Americo Atilio Cornejo en su obra: Derecho Registral. Buenos Aires: Editorial
Astrea de Alfredo y Ricardo Desalma, 1994, p. 145.
60
Antonio Manzano Solano. Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de
universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos; 1999, p. 31.
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Para Lacruz Berdejo: Lo que el registro recibe son los actos o ttulos, pero lo
que publica son derechos, o ms exactamente, titularidades (). Ahora bien,
la garanta de los derechos es la que da el Registro, y no de los actos y
contratos, que el registro no convalida63.
Roca Sastre afirma que: Si bien cabe distinguir entre lo que se inscribe en
61
Citado por Antonio Manzano Solano en su obra: Derecho Registral Inmobiliario: para
iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos, 1999, p. 211.
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nuestro Registro y lo que ste publica, hay que tener en cuenta que como lo
que se inscribe es el acto de mutacin jurdico-real inmobiliaria, se constata
en el Registro con todas las circunstancias exigidas por el Art. 9 de la Ley
Hipotecaria y el Art. 51 de su Reglamento; por ello lo que publicar el
Registro ser;
64
Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario.
Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 162.
65
Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y
Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N
1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 16 17.
- 54 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
PUBLICIDAD FORMAL
La Publicidad Formal esta regulada en nuestra legislacin en el Numeral II
del T.P. del T.U.O del RGRP, esta a la vez es conocida como conocimiento
efectivo.
- 55 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
En primer lugar, habr que pagar previamente las tasas regstrales para
acceder a la informacin y documentacin del contenido registral. En
segundo lugar, tal como expresa Rubn Guevara Manrique y Rubn
Guevara Bringas67, la publicidad formal puede darse de dos maneras:
Estas formas de publicidad estn normadas en los Arts. 184 y ss. del
Reglamento General68.
Por lo tanto, estos serian los medios mediante los cuales se puede acceder a
registro.
La definicin de Publicidad Formal Directa; concuerda con el Art. 12969
66
- 56 -
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(Inciso b) del
Del segundo prrafo del Art. 129 Inciso (b) podemos sealar que; la
prohibicin se hace en merito de que la informacin que deben obtener las
personas debe ser lo ms clara, precisa y legible, porque el solo hecho de
agregar anotaciones, seales o realizar actos que afecten la integridad de
las partidas pueden desvirtuar la informacin contenida en aquella, ya que
las personas se ampararan en datos que pudiera ser ambiguos, ilegibles y
poco precisos, que pudieran ocasionar la lesin de algunos de sus
derechos, debido a que podran ampararse en dicha informacin errnea.
La publicidad Formal Indirecta, concuerda con el Art. 12970 (Inciso a y c) y
Art. 12771 (Inciso b, c, d) del T.U.O. del R.G.R.P
Para Jorge Ortiz Pasco: La publicidad formal esta representada por los
b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no han sido sustituidas por el sistema
de microarchivos, as como de los ttulos archivados o en trmite, en el local de la Oficina
Registral respectiva y en presencia del personal expresamente facultado para ello.
Est prohibido doblar las hojas, poner anotaciones o seales, o realizar actos que puedan
alterar la integridad de stos.
70
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 129
Manifestacin de los documentos del archivo registral.- La manifestacin se realizara:
a) Tratndose de partidas electrnicas mediante el servicio de informaron en lnea, a travs
de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Regstrales o a travs de
otros medios informticos.
c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresin de las partidas electrnicas
o de los ndices que organizan los registros.
71
Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127
(Inc. b, c, d)
- 57 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
2.1.-Certificados Positivos
2.2.-Certificados Negativos
2.3.-Certificados Vigencia
2.4.-Certificado de Bsqueda Catastral
72
Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005,
p. 13.
73
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 131
Clases de certificados y denegatoria de expedicin de copia literal.- Los certificados, segn
la forma de expedicin de la publicidad, sern de las siguientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o parte de la
partida registral, o de los documentos que dieron mrito para extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicacin de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrn
referirse a los gravmenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las
inscripciones.
74
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 132
Certificados Compendiosos.- Estn comprendidos dentro de los certificados compendiosos
a que se refiere el literal b) del artculo anterior, entre otros, los siguientes:
a) Certificados Positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripcin.
Tambin, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar informacin detallada;
b) Certificados Negativos: Los que acreditan slo la inexistencia de determinada inscripcin;
c) Certificados de Vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la
fecha de su expedicin;
d) Certificados de bsqueda catastral; Los que acreditan si un determinado predio se
encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito.
Tambin acredita la existencia o no de superposicin de reas.
- 58 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
75
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 130
Solicitud de Certificados.- Los certificados se expedirn a peticin escrita, mediante
formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en los
cuales se precisar el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado
requerido, los datos de inscripcin de la partida registral y la informacin que permita
identificar el acto o actos cuya publicidad se solicita.
76
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 133
Forma de los Certificados.- Los certificados se expedirn utilizando formularios, fotocopias,
impresin de documentos o imgenes, o cualquier otro medio idneo de reproduccin, con
la indicacin del da y hora de su expedicin, debiendo ser autorizado por el Registrador o
Certificador debidamente autorizado.
77
Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 134
78
Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 135
79
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 137
Plazo para expedir certificados.- Los certificados se expedirn dentro de los tres das de
solicitados, salvo aqullos que por su extensin u otra causa justificada requieran de un
mayor plazo para su expedicin, en cuyo caso, el Registrador o Certificador debidamente
autorizado, deber dar cuenta al superior jerrquico.
80
Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo 127
Documentos e Informacin que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin
expresin de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales
correspondientes:
a) La manifestacin de las partidas registrales o exhibicin de los ttulos que conforman el
archivo registral o que se encuentran en trmite de inscripcin.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Cuando el Artculo II del T.P del RGRP expresa que: Registro es Pblico
quiere decir que, el pblico en general tiene acceso a los datos contenidos
en el Registro.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Intimidad de otra persona y por ende mis derechos terminan donde de los
otros comienzan. As las personas pueden acceder a registro y tener
conocimiento efectivo tanto de las partidas regstrales como de la
informacin del archivo registral.
81
Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo
140.- Efectos de la Publicidad Registral Formal.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
82
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
La finalidad de registro es la
83
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Jos Mara Chico y Ortiz expresa que: El principio de publicidad ofrece dos
grandes manifestaciones, que ya la Exposicin de Motivos de la Ley de 1861
destacaba; una material o sustantiva y otra formal o adjetiva. Conforme a la
primera; se trata de dar notoriedad a los derechos reales sobre inmuebles y
precisar los efectos que la Ley confiere a esa publicidad. Conforme a la
segunda; se facilitan los medios o modos que permiten a los interesados
conocer materialmente el contenido del Registro.
a) Material
La Publicidad en su aspecto sustantivo tiene una doble dimensin; positiva y
negativa. La
La negativa no
1.- La Negativa
Sanciona que lo que no est inscrito no afecta al que contrata confiado en el
contenido registral. ()Es decir lo no inscrito es como si no existiese. Garca
Garca defiende la tesis que mantuvo Lacruz Berdejo de que este
precepto reside el genuino principio de la oponibilidad que rige en nuestro
sistema juntamente con el de fe pblica.
- 65 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
2.- La Positiva
En este reflejo de la dimensin del principio se produce una doble
presuncin:
b) Formal
El aspecto Formal del principio se reduce a los medios o modos de hacer
efectiva la notoriedad de las inscripciones, permitiendo a los particulares
acceder al contenido del Registro87.
Finalmente,
registro, aquella como hemos advertido cuenta con instrumentos, los cuales
le permiten obtener su finalidad que es otorgar seguridad jurdica a las
personas.
87
Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 186-187.
- 66 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
CDIGO CIVIL
PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN: ARTCULO
2013
El
contenido
de
las
inscripciones se presume cierto
y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se
declare
judicialmente
su
invalidez
- 67 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Asimismo, el Artculo 2009 del C.C. expresa que: Los registros pblicos se
sujetan a lo dispuestos en este Cdigo a sus leyes y reglamentos
especiales, por lo que cabria afirmar entonces que el principio de
legitimacin no solo se extiende a los asientos de inscripcin sino a todos los
asientos registrales.
88
- 69 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Luis A. Aliaga Huaripata expresa que: Cabe sealar que este principio
registral slo establece una presuncin Iuris Tantum por lo que no se hace
coincidir ni se superpone el Registro a la realidad extraregistral. Tampoco se
configura una inatacabilidad absoluta de la situacin proclamada por el
Registro. Asimismo, citando a Diez Picazo expresa que: al ser posible la
inexactitud registral, entendindose por inexactitud registral a todo
desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro
y la realidad jurdica extraregistral (artculo 39 LH); consecuentemente, tal
presuncin podr ser enervada92.
90
- 70 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
93
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil Peruano
de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001, p. 138.
94
Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario.
Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 195.
- 71 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Al respecto hay que dejar en claro que nuestra fuente histrica es espaola y
esta es clara cuando se refiere que: . a todos los efectos legales significa
que la presuncin es en todos los mbitos y aspectos96.
95
- 72 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
97
Luis Aliaga Huripata. El Principio de Legitimacin Registral. Lima Per: Legal Express
Gaceta Jurdica, Abril 2001, p. 4-5.
98
Jos Mara Chico y Ortiz. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. MadridBarcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 196.
99
A. Muro. P. Registros Pblicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 31.
- 73 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
100
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Al respecto cabe mencionar que el RGRP tiene una norma similar en el Art.
46 segundo prrafo que expresa: La inscripcin no convalida los actos que
sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros expresan que: Debe
entenderse que la declaracin judicial de invalidez puede referirse tanto al
asiento registral mismo como al ttulo que lo origin103.
102
Luis Aliaga Huripata. El Principio de Legitimacin Registral. Lima Per: Legal Express
Gaceta Jurdica, Abril 2001, p. 4-5.
103
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil
Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001,
p. 140.
104
Martha G. Vargas, Martha S. Benjamn y Angela V. Boneto. La Inexactitud Registral y su
Proyeccin Negocial. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1985, p. 100-104.
- 75 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
105
Romero Montes, Francisco. Curso de Acto Jurdico. Lima, Per: Editorial Liberia,
Portocarrro, 2003, p. 142.
106
Martha G. Vargas, Martha S. Benjamn y Angela V. Boneto. La Inexactitud Registral y su
Proyeccin Negocial. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1985, p. 22-25.
107
Citado por Gonzales Loli, Luis Jorge en su obra: Errores Materiales y de Concepto en
los Asientos Regstrales. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ediciones
Palestra. Ao I N1 Abril 2000. p. 44.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Los errores Materiales: Son aquellos que no cambian el sentido general del
asiento o partida, es decir son aquellos que no modifican la sustancia o el
sentido del mismo. Este se encunara regulado en el artculo 81 RGRP.
Los errores de Concepto: Son aquellos que alteran o varan el verdadero
sentido del asiento o el titulo .Este se encuentra regulado en el artculo 84
del RGRP.
108
Gonzales Loli, Luis Jorge. Errores Materiales y de Concepto en los Asientos Regstrales.
Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ediciones Palestra. Ao I N1 Abril 2000.
p. 44
- 77 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
del
RGRP
le
otorga
competencia
exclusiva
los
rganos
que
se
promueva
este,
salvo
excepciones
(derechos
no
disponibles)109.
La pregunta que cabe formularnos es Los Laudos Arbitrales equivaldran
a una resolucin judicial, porqu si en esta ltima pueden inscribirse
derechos y cancelarse asientos regstrales entonces un Laudo Arbitral
debera tener los mismos efectos?
109
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Artculo 1.- Pueden someterse a arbitraje las
controversias determinadas o determinables sobre las cuales las partes tienen facultad de
libre disposicin, as como aquellas relativas a materia ambiental, pudiendo extinguirse
respecto de ellas el proceso judicial existente o evitando el que podra promoverse; excepto:
1. Las que versan sobre el estado o la capacidad civil de las personas, ni las relativas a
bienes o derechos de incapaces sin la previa autorizacin judicial.
2. Aquellas sobre las que ha recado resolucin judicial firme, salvo las consecuencias
patrimoniales que surjan de su ejecucin, en cuanto conciernan exclusivamente a las partes
del proceso.
3. Las que interesan al orden pblico o que versan sobre delitos o faltas. Sin embargo, s
podr arbitrarse sobre la cuanta de la responsabilidad civil, en cuanto ella no hubiera sido
fijada por resolucin judicial firme.
4. Las directamente concernientes a las atribuciones o funciones de imperio del Estado, o
de personas o entidades de derecho pblico.
- 78 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Pues al parecer la Ley General de Arbitraje (en adelante LGA) deja claro el
tema cuando en su artculo 84110 expresa que: El laudo se ejecutara como
una sentencia, tal es as que la CPP en su artculo 139 Inc. 2 le otorga
independencia en el ejercicio jurisdiccional y el Articulo 18111 de la LGA
igualmente establece que los rbitros desempean sus funciones con
independencia y que no ESTAN SOMETIDOS A ORDEN, DISPOSICION O
AUTORIDAD QUE MENOSABE SUS FUNCIONES. Es mas si revisamos la
Ley General de Arbitraje con nuestro Cdigo Procesal Civil se le da al arbitro
las misma facultades que a los jueces, es decir ambos tienen las mismas
funciones y atribuciones (una en el procedimiento judicial y la otra en
el procedimiento arbitral) pero no tienen los mismo efectos? Igualmente
el Articulo 83112 de la LGA expresa que: El Laudo Arbitral consentido o
Ejecutoriado SE EJECUTARA COMO UNA SENTENCIA, si la Ley General
de Arbitraje equipara un laudo con una sentencia y por esta se pueden
inscribir o cancelar asientos porqu con un laudo arbitral no puede suceder
lo mismo?
110
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Proceso de ejecucin. Artculo 84.- El laudo se
ejecutar como una sentencia, sin admitir otra oposicin que la que se fundamenta
acreditando documentalmente la interposicin y pendencia de la apelacin ante una
segunda instancia arbitral o de la apelacin o anulacin ante el Poder Judicial, en cuyo caso
el Juez suspender la ejecucin. El Juez, bajo responsabilidad, sin trmite alguno, declarar
improcedente de plano cualquier otra oposicin, basada en razones distintas al
cumplimiento.
111
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Artculo 18.- Los rbitros no representan los
intereses de ninguna de las partes y ejercen el cargo con estricta imparcialidad y absoluta
discrecin. En el desempeo de sus funciones tienen plena independencia y no estn
sometidos a orden, disposicin o autoridad que menoscabe sus atribuciones, gozando
adems del secreto profesional.
La aceptacin del cargo por los rbitros, o por la institucin arbitral, otorga derechos a las
partes para compelerles a que cumplan el encargo dentro del plazo establecido, bajo pena
de responder por los daos y perjuicios que ocasionen por su demora o por incumplir las
obligaciones respectivas.
112
Ley N 26572. Ley General de Arbitraje. Ejecucin del laudo. Artculo 83.- El laudo
arbitral consentido o ejecutoriado tiene valor equivalente al de una sentencia y es eficaz y
de obligatorio cumplimiento desde su notificacin a las partes.
Si lo ordenado en el laudo no se cumple por la parte o partes a quienes corresponda
hacerlo, el interesado podr solicitar su ejecucin forzosa ante el Juez Especializado en lo
Civil del lugar de la sede del arbitraje que corresponda en la fecha de la solicitud, cuando no
hubiera podido ser ejecutado por los propios rbitros o por la institucin organizadora en
rebelda del obligado, con las facultades que aqullos o a sta se les hubiesen otorgado en
el convenio.
- 79 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Por otro lado tenemos a la Ley de Garanta Mobiliaria (en adelante LGM) en
su artculo 4 Inc.2
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
partes pueden celebrar por ello contratos libremente salvo las limitaciones de
orden publico y buenas costumbres, como consecuencia no es necesario
que las partes previamente hayan suscrito el convenio arbitral.
La segunda interrogante es porque el RGRP permite que los, laudos
arbitrales extranjeros se inscriban mientras que por otro lado no hay
norma expresa u omite
inscriban?
entre los
Por nuestra parte consideramos que no debera ser as por las siguientes
razones: en primer lugar, la jurisdiccin arbitral tiene rango constitucional
desde el momento en que es reconocida y regulada por esta en el art. 139.
Inciso 1, por ello las partes tienen expedito el camino para hacer valer sus
derechos ya sea mediante la funcin jurisdiccional del Poder Judicial o la
jurisdiccin arbitral, en segundo lugar, la jurisdiccin arbitral tienen dos
clases de naturaleza: Jurisdiccional, mediante la cual el estado le transfiere
su jurisdiccin, y la Convencional, mediante la cual nace del acuerdo de las
partes, es decir mediante el contrato o acuerdo.
No obstante, Porqu en las leyes citadas anteriormente pueden
inscribirse pero no cancelarse los asientos?
- 81 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Ahora resulta que para cancelar el asiento registral, tengo que ir al Poder
Judicial para que con la resolucin judicial se proceda a cancelar el mismo.
Hay que dejar en claro que el arbitraje se creo como un mecanismo se
solucin de conflictos, por el cual las partes acuerdan no ir al Pode Judicial y
resolver sus conflictos por medio del arbitraje, ya sea porque es ms rpido
y menos oneroso que acudir al Poder Judicial el cual
implica un
- 82 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
CODIGO CIVIL
ARTCULO 2014: PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros pblicos.
que
no ha intervenido en el acto o
podr o
no
defenderse
113
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial: El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
- 83 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
2022 C.C114.
que
b) Debe tratarse de una relacin jurdica que afecte al derecho inscrito del
titular registral, sea por que resulta incompatible con el mismo,
o bien
114
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial: El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
- 84 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
generando
una contraposicin
d) El
latino
en el cual
encuentra
su
de tercero
115
- 85 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
no se
recoge
en todas
los sistemas. As
en los citados
sistemas
116
- 86 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
120
- 87 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
el
al tercero
122
Ley Hipotecaria Espaola del 8 de febrero de 1946 (Espaa). Artculo 13.- Los derechos
reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin del dominio o de
los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, debern constar en la
inscripcin
de
la
finca
o
derecho
sobre
que
recaigan.
Las servidumbres reales podrn tambin hacerse constar en la inscripcin del predio
dominante, como cualidad del mismo.
123
Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario.
Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 252253.
124
Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima:
Juristas-Editores, 2004, p. 1097.
- 88 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
1.- BUENA FE
De acuerdo a la Exposicin de Motivos del C.C. La buena fe que se le
exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de
ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros
trminos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisin o resolucin,
que no aparecen del registro, ellas deben ser adems desconocidas por
quien pretende ampararse en el principio estudiado125.
nulidad o
125
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
126
Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima:
Juristas-Editores, 2004, p. 1010.
127
Avendao Arana, Francisco. La proteccin de la Fe Pblica Registral en Materia
Hipotecaria. Lima- Per, 2003, p. 6.
- 89 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
del
de
inexactitud del
129
; para Francisco
128
- 90 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
131
- 91 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Nos adherimos
as
al criterio
tenga
que se
134
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
- 92 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
hasta
el contrato y
de propiedad. (...)
incurren
estas
como momento
autores
no es
el de considerar
la
135
- 93 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
2.- ONEROSO
De acuerdo a la Exposicin de Motivos: La transferencia del derecho debe
ser resultado de un acto jurdico bilateral, o empleando la terminologa del
Cdigo (artculo 1426 siguientes), de un acto jurdico con prestaciones
recprocas. De este modo se excluyen expresamente las transferencias a
ttulo gratuito por estimarse que el adquiriente de ellas debe tener la misma
proteccin que su transferente139.
138
Garca Garca. Citado por Gunther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho
Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima: Juristas-Editores, 2004, p. 1030-1031.
139
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
- 94 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Sinceramente,
creemos
que
sta
es
una
posicin
no
APARECE
CON
FACULTADES
PARA
OTORGARLO.
140
- 95 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Crdenas Quiros expresan que: Por
aplicacin de este requisito, el principio de fe pblica registral no amparara
al tercero adquiriente en el caso de una inmatriculacin, toda vez que el
inmatriculante no cumple el requisito de previa inscripcin, pues inscribe su
ttulo sin apoyo en alguna inscripcin anterior, y por ello, no est protegido
por el articulo 2014 del
un ttulo
pendiente anterior
al del tercero
que busca
por la fe
otorgante
del derecho, ha
141
- 96 -
Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
adquisitivo por el Diario, esto es, antes que ingresara el ttulo del tercero
adquiriente142.
para
Este prrafo del artculo 2014 del C.C. es una copia textual del artculo 34
segundo prrafo de la LH que expresa: La buena fe del tercero se presume
siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
142
Max Arias Schreiber Pezet y Carlos Cardenas Quiros. Exgesis del Cdigo Civil
Peruano de 198.Tomo X: Registros Pblicos. Lima: Gaceta Jurdica S.A., 1 Edicin, 2001,
p. 144-145.
143
Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima:
Juristas-Editores, 2004, p. 995 - 1049-1050p
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
establece
la presuncin de
buena
fe, esto es la
presuncin de
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Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
que el concepto
doctrina
inexactitud del
su efectivo
Asimismo, cabe afirmar que la Exposicin de Motivos adopta la buena feconocimiento cuando expresa que: Como puede resultar
diablico
tener que
ms o menos
probar que no
conoce
145
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
no consten
en registros pblicos se
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Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
es
registro148.
Jorge Ortiz Pasco expresa que: (.....) No sucede lo mismo cuando el mismo
artculo del Cdigo Civil se refiere "(...) a las causas que no consten en los
registros pblicos (.....)", ya que ni la exposicin de motivos de dicha norma
ha sabido precisar los alcances de esta frase tan desafortunada. Prueba de
ello lo constituye el siguiente texto de la exposicin de motivos: "(....)
debemos anotar, sin embargo, que la intencin del legislador del 84 es la de
que el principio de fe pblica registral y en general todas las garantas que el
registro otorga, se extiendan al ttulo que motivo la inscripcin: seria acorde,
por lo tanto, con esta intencin, que los reglamentos correspondientes as lo
determinen". Entraremos entonces al tema. Acabamos de leer que la
exposicin de motivos establece claramente que las garantas que el registro
otorga se extiendan al ttulo; resulta que el nuevo Reglamento General
establece en su numeral VIII del Ttulo Preliminar, que la inexactitud no
conste en los asientos registrales, dejando de lado a los ttulos
que
complementariamente
con
los
antecedentes
148
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
149
Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antonioli Delucchi, 2005,
p. 51-52.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Por nuestra parte consideramos que si bien los registros son pblicos y
garantizan que todo persona acceda al conocimiento efectivo del contenido
de las partidas regstrales y en general, obtenga informacin del archivo
registral, esto no quiere decir que por ello se aplique el criterio de que las
personas tengan el deber que revisar hasta el ttulo archivado puesto que
hay que tener en cuenta que nuestro sistema es de inscripcin, es decir el
asiento registral es solo un extracto o resumen del ttulo, y
transcripcin como es el sistema
francs,
pues ellos
no es de
transcriben
150
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
por ello en nuestro caso cabria aplicar dicha inscripcin sustantiva pero por
otros factores como el principio de legitimidad y el de oponibilidad.
En todo
caso
que el
Este artculo tiene una diferencia con el cdigo civil pues este no contempla
entre sus causales de inexactitud a la nulidad.
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el
19 de Noviembre de 1990.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Hay que dejar en claro que nulidad y anulabilidad son dos cosas
totalmente diferentes pues el primero es una manifestacin ms radical y
est disciplinada, sobre todo, en el artculo 219 del Cdigo Civil. Como toda
forma de invalidez, ella supone que el negocio jurdico no ha cumplido
ciertos requisitos exigidos por el ordenamiento. Los requisitos que dan lugar
a la nulidad tutelan intereses generales o indisponibles para los sujetos del
negocio. En cambio, en la anulabilidad, que es la forma ms leve de
invalidez y que est disciplinada, sobre todo, por el artculo 221 del Cdigo
Civil, los requisitos incumplidos tutelan intereses disponibles por los sujetos
del negocio. As en el negocio invlido, existe una anomala que atae a su
estructura, hecho que determina que no produzca sus efectos (nulidad) o los
produzca precariamente (anulabilidad)153.
Finalmente, al haber dejado en claro que estas causales son distintas por
sus efectos, cabe preguntarnos: el tercero registral ser protegido en
caso de nulidad? Tal como establece el Art. 2009 del Cdigo Civil: Los
registros pblicos se sujetan a lo dispuesto en este cdigo, a sus leyes y
reglamentos especiales por lo expuesto aplicando una interpretacin
sistemtica el tercero estara protegido tambin por la causal de nulidad de
acuerdo a lo regulado en el Art. VIII Ttulo Preliminar del Reglamento
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
155
La prescripcin no solo puede ser declarada por Va Judicial, sino tambin por Va
Notarial que surge con la dacin de la Ley N 27157, publicada el 20 de julio de 1999, norma
que fue reglamentada a travs del D.S. N 008-2000-MTC complementada por la Ley N
27333, vigente desde el 31 de julio de 2000, y tambin puede ser declarada por Va
Administrativa mediante artculo 233 de la Ley de Procedimiento Administrativo General N
27444.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
El que adquiere de quien en el registro aparece como dueo, e inscribe el derecho adquirido,
siempre debe quedar protegido. No importa que el enajenante sea dueo. Pudo haber
vendido antes el bien; o un tercero haber adquirido la propiedad por prescripcin, pero si la
transferencia o la adquisicin por prescripcin no constan en el registro, la transferencia
posterior que se inscribe debe mantener su eficacia"156.
Alvaro Delgado Sheelje expresa que: "Hay dos principios importantes que en
nuestro concepto no se han acogido en nuestro sistema peruano y tendran una
gran utilidad prctica, reforzando la eficacia de la publicidad registral, se
encuentran estrechamente vinculados a la prescripcin adquisitiva (...). El segundo
es el principio de limitacin de la prescripcin "contratabulas", esto es, contra el
titular registral en su condicin de tercero adquiriente. Se recoge en el artculo 36
de la Ley Hipotecaria espaola y se protege al tercero registral contra el
adquiriente por prescripcin. En el Per actualmente y a falta de norma expresa,
frente a la confrontacin entre un adquiriente por prescripcin y un adquiriente de
buena fe a ttulo oneroso que inscribe su derecho (supuesto Art. 2014 del Cdigo
Civil), prevalecera el primero, cuestin que debilita sensiblemente el Registro
frente a la posesin"157.
Para Alvaro Delgado Sheelje al no haber una regulacin como del Art.
36158de la Ley Hipotecaria Espaola vencera el poseedor frente al tercero
156
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registral, sin embargo, Garca Garca manifiesta sobre el particular que: "El
principio de limitacin de la usucapin contra tabulas es diferente del principio
de fe pblica registral, pues, aunque toma como referencia al tercero del artculo
34, aade dos requisitos ms para su proteccin, que no aparecan en el artculo 34, lo
que ha llevado a algn autor a denominar al tercero del artculo 36 como un
tercero pluscuamperfecto. No obstante, no parece adecuado exagerar los
requisitos de proteccin, pues, en realidad, lo que el artculo 36 pretende es
proteger al tercero hipotecario frente a la usucapin, y para llegar a una solucin
ms equitativa, EXIGE ALGUNOS REQUISITOS MS AL TERCERO QUE EST
EN CONFLICTO CON LA USUCAPIN DE OTRO (...)"159.
Finalmente, Gunther Gonzales Barrn expresa que: "La aplicacin estricta de los
principios regstrales conlleva necesariamente que se limite la aplicacin de la
prescripcin "contra tabulas", ya que este ltimo adquiriente no ha llevado su derecho al
registro, y por tanto, queda expuesto a ser preterido frente a un tercero que inscribe
confiando en la publicidad registral, y que deriva su derecho del anterior titular.
Recurdese que las inexactitudes no publicadas NO PERJUDICAN al tercero, ya
que la confianza en la informacin registral significa la piedra angular de la seguridad
del trfico inmobiliario. Por tanto, el usucapiente extraregistral siempre ser vencido por
un adquirente amparado en la fe pblica registral y ello de acuerdo al juego natural de los
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principios del derecho registral inmobiliario. No es necesario que exista un principio especial
de limitacin de la prescripcin contra tabulas. ste se deriva de la propia nocin de
publicidad registral. (..) Por tanto, es bastante evidente que el artculo 36 de la Ley
Hipotecaria Espaola ampla los requisitos que se exige al tercero registral para ser protegido,
en el caso especfico de su conflicto con el usucapiente extraregistral. En cambio, en el
derecho peruano, al no existir una norma anloga al tantas veces citado artculo 36 de la Ley
Hipotecaria, NO ES POSIBLE EXIGIR DICHOS REQUISITOS ADICIONALES, y en
consecuencia, la proteccin del tercero registral frente al adquiriente por prescripcin
ser ms sencilla, bastando que aquel cumpla las exigencias del artculo 2014 del
Cdigo Civil (anlogo al artculo 34 de la Ley Hipotecaria)160. Esta posicin es
a la que nos adherimos.
160
Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000,
p. 181-187.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Nos parece acertado dicho precedente puesto que estos contratos inscritos,
en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos se presumen ciertos y exactos
debido a una serie de etapas que ha precedido antes de inscribir dichos
contratos, esta etapas estn referidas a los principios regstrales dentro de
los cuales por mencionar algunos, por el Principio de Rogacin tal como
expresa Ortiz Pasco, Jorge: Se da en el momento de presentar en el
registro una solicitud que adems, viene acompaada de un documento y
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Ortiz Pasco, Jorge expresa que: El sentido del principio de calificacin esta
representado por:
1 Asegurar la validez y perfeccin de los documentos rogados.
2 Evitar el ingreso de documentos carentes de valor o autenticidad.
3 Conseguir una seria oponibilidad de los asientos regstrales a
travs de la publicidad164.
161
Ortiz Pasco, Jorge Antonio Martn. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antoniolo
Delucchi, 2005, p.10.
162
Pau Pedron; Antonio. Centenario de la Ley de Bases del Cdigo Civil. Ciclo de
Conferencias. Espaa-Madrid: Centro de Estudios Regstrales, 1989, p. 574.
163
Delgado Sheelje; Alvaro. Legalidad y Causalidad en el Sistema Registral Peruano. p.
286.
164
Ortiz Pasco, Jorge Antonio Martn. Apuntes de Derecho Registral. Lima: Dante Antoniolo
Delucchi, 2005, p. 30.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Por ultimo, Alvaro Delgado Sheelje expresa que: Pues dentro de los
alcances del articulo 2011 del Cdigo Civil se deduce que en cuanto al
control de legalidad del ttulo presentado, esto es, la determinacin de los
defectos propiamente dichos de la Calificacin Registral es sumamente
rigurosa porque no se queda en la forma, sino va al contenido mismo del
documento. Ello se explica porque el registro en el Per tiene importantes
efectos jurdicos en la medida que recoge el principio de oponibilidad el de
legitimacin y de fe publica registral.
165
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
167
Luis Romero Zavala. Contratos. Lima Per: Editora Fecat, Tomo I, 2001, p. 187 - 189
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Por ello se dice en el ultimo prrafo del precedente que: () en todo caso
la partes tienen expedito su derecho para accionar va judicial expresando
que las estipulaciones del contrato INSCRITO son INCUESTIONABLES,
salvo por la va judicial, con lo que precisa el contenido.
168
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172
dem.
dem.
174
Situacin en la cual el ttulo presentado es incorporado al Registro.
175
Los asientos provisionales (de presentacin) caducan cuando, transcurrido su plazo y el
de sus
prrrogas, no se hubiesen intentado los recursos correspondientes frente a la decisin inicial
del Registrador o alguna de las resoluciones posteriores.
DE REINA TARTIERE, Gabriel. Manual de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires: La
Ley, 2003, p. 110.
176
Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflicto son
incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de
su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinar el
cierre registral respecto del presentado en segundo lugar.
GONZALES LOLI, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe
incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida?
Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra
Editores, 2002, p. 221.
173
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
177
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
Dicha modificacin versa sobre la ampliacin hecha por esta ley al plazo
para la interposicin de la demanda contra lo resuelto por el Tribunal
Registral, amplindolo a tres meses.
Por otro lado, qu nos dice el artculo modificado? El artculo 164 hace
referencia al plazo de vigencia del asiento de presentacin, en caso de que
proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el
cual es de 15 das adicionales al previsto para la interposicin de la accin
contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente.
Por lo que, anotada la demanda o vencido el plazo sealado, CADUCA el
asiento de presentacin del ttulo apelado.
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
4. Defecto insubsanable:
Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del ttulo material al
momento de generar el asiento de presentacin que constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin.
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Adems, este precedente hace mencin al artculo 2011 del Cdigo Civil
que seala que el Registrador est autorizado para solicitar aclaracin o
informacin adicional al Juez cuando advierte el carcter no inscribible del
acto que se solicita o la inadecuacin o incompatibilidad del titulo con el
antecedente registral.
178
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Banco
(Demandante) (Demandado)
Hay
una
(Co-Demandado)
relacin
Tiene una
Adquiere
el
Adquiere
Jurdica entre A y X
mediante
compra
Ejecucin
inmueble de X
mediante
contrato
de
de Garanta
en el proceso de
escritura
venta
sin
sobre el
Ejecucin
de
pblica
inmueble de
Garanta
que
efectuada
inicio el Banco.
por B.
mediante
minuta, sin
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
en
la respectiva
registral
del Inmueble
partida
en el rubro
de Cargas y Gravmenes.
18-05-98
(despus
de 2
aos de
efectuada la
El Banco
inicia
un
Ejecucin de Garanta
proceso de:
A su vez transfiere la
propiedad a: C
(conformada por
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de
acuerdo
la
Sentencia
del
Tribunal
179
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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales
No existe dudas que por el Artculo 949 del Cdigo Civil la propiedad se
transmite por el solo consentimiento, por lo tanto el comprador se vuelve
propietario como es el caso de X, pero para oponer derechos reales sobre
otros propietarios nuestro ordenamiento jurdico expresa en el Cdigo Civil
en su artculo 2022 que:
Para oponer derechos reales, es preciso que el derecho que se opone este
inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone
Entonces se aprecia que del artculo 949 del Cdigo Civil efectivamente se
transfiere la propiedad pero este artculo debe siempre concordarse con el
Articulo 2022 del Cdigo Civil para efectos de una proteccin frente a
terceros, puesto que el Articulo 949 del Cdigo Civil no se proyecta a
otorgar una proteccin frente a los dems (seguridad dinmica) para ello se
creo el articulo 2022 para que el propietario que adquiriera su propiedad por
el simple consentimiento y que no solo quera que se le respetara su
propiedad en un sentido esttico sino dinmico este procediera a inscribir su
derecho para que este se conocido por todos y tenga efecto erga omnes
como lo hizo B y C
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SENTENCIA DE 1 INSTANCIA
En lo que respecta a la sentencia esta falla declarando: IMPROCEDENTE la
demanda interpuesta por el demandante es decir de X as en su ltimo
considerando expresa:
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econmico
que
ello
acarreara,
tienen
mayores
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