06 NEGOCIOS PORTADA

internacionales

Sector Construccin lider

Por Pablo Nano *

os despachos locales de cemento alcanzaron

1.9 millones de toneladas (t) durante el primer
trimestre del 2010 (1T10), mayores en un 16%
respecto al 1T09, segn cifras de la Asociacin de Productores de Cemento (Asocem).
La tasa de crecimiento del 25% registrada en marzo
fue la ms alta desde abril del 2008 (ver grfico), por lo
que se podra afirmar que el sector ha retomado el ritmo
de expansin que mostraba antes de que se desatara la
crisis internacional.
Despachos locales de cemento (variacin porcentual)
30

Anual

25

ltimos 12 meses

15
10
5

Mar-10

Dic-09

Sep-09

Jun-09

Mar-09

Dic-08

Sep-08

Jun-08

0
Mar-08

Otro factor que coadyuv a este comportamiento

fueron los mayores recursos destinados por el Estado
para financiar los subsidios de los programas de vivienda promocionados por el Gobierno como Techo
Propio y Mivivienda.
De otro lado, se mantiene la tendencia de un mayor
dinamismo de la demanda de cemento en el interior del
pas en relacin a Lima. Esto estara explicado por el mayor impacto de las obras de infraestructura, as como por
la inversin de los gobiernos regionales y locales.

20

-5

La mayor demanda de cemento provino del segmento

de edificacin de viviendas, y resalta en particular la autoconstruccin, la cual se estima que concentra alrededor
del 60% de la demanda local de cemento. Cabe anotar
que si bien la crisis golpe la inversin, el empleo se mantuvo relativamente estable, lo que contribuy a mantener
los ingresos de la poblacin.

Fuente: Asocem Elaboracin: Estudios Econmicos-Scotiabank

La mayor demanda de cemento

provino del segmento de edificacin
de viviendas, y resalta en particular
la autoconstruccin, la cual se estima
que concentra alrededor del 60%
de la demanda local de cemento.

Perspectivas
Durante el 1T10 el sector construccin habra registrado
un crecimiento de alrededor del 15%, segn nuestros
estimados. Dicha cifra es consistente con nuestra proyeccin de una expansin mayor al 9% del sector Construccin durante el ao 2010. Cabe anotar que el sesgo del
error es al alza.
En ese sentido, prevemos un menor ritmo de crecimiento en el segundo semestre, explicado bsicamente por
una base de comparacin ms alta y no por un cambio de
tendencia. Nuestra proyeccin anual supone que el consumo de cemento alcance un promedio mensual mayor a las
650,000 t, comparadas con las 600,000 t del 2009.

ar crecimiento de la economa

En lo que se refiere a las empresas constructoras,

prevemos que se orienten nuevamente a atender preferentemente las obras demandadas por el sector privado.
Es importante resaltar que el 2009 fue un ao atpico,
pues las obras del sector pblico ocuparon una parte
importante de la capacidad de contratacin de las empresas constructoras.
Sin embargo, segn la ltima encuesta a empresas
del sector constructor, realizada por el BCRP en diciembre de 2009, el 64% de las empresas sealaron
que se vienen dedicando principalmente a obras destinadas al sector privado, mientras que el otro 36%
viene ejecutando obras bsicamente para el sector pblico. Estos resultados contrastan con los de enero del
2009, cuando el 45% de las empresas ejecut obras
para el sector pblico.
Asimismo, la encuesta revela que las constructoras se
muestran optimistas en torno a la marcha del sector. En
ese sentido, el backlog (contratos de ejecucin de obras
futuras) de las empresas encuestadas les garantiza un nivel
de actividad por los prximos 12 meses.
Las obras que impulsaran el crecimiento del sector
en los prximos meses seran las viales, edificaciones

18
16

17

14

13

Obras
portuarias

Edificios
comerciales

Otras obras
pblicas

6 5

12

11
5

Otros

14

Dic-09

Obras
mineras

15

20

Obras
elctricas

Jul-09

20

Obras viales

De otro lado, si bien prevemos durante el 2010

un menor ritmo de crecimiento de la inversin pblica
(+17%) respecto al registrado en el 2009, esta variacin
tiene una base relativamente alta, por lo que continuar
impactando de manera importante en el crecimiento del
sector. Cabe anotar que durante el 2010 la inversin pblica como porcentaje del PBI bordeara el 6%, su nivel
ms elevado desde 1986.

Obras que impulsarn el Sector Construccin (en porcentaje)

Viviendas

Lo anterior se sustenta en una recuperacin de la

inversin privada (+8.5%), en particular en los sectores minera, energa, inmobiliario y comercio minorista. Cabe recordar que este indicador se contrajo
un 15% en el 2009, afectado por la postergacin de
inversiones por parte de empresas privadas, en especial mineras.

Fuente: BCRP. Elaboracin: Estudios Econmicos - Scotiabank

Las obras que impulsaran el

crecimiento del sector en los
prximos meses seran las obras
viales, edificaciones residenciales,
obras pblicas, edificaciones comerciales,
entre otras.
residenciales, pblicas, edificaciones comerciales, entre
otras (ver grfico).
Finalmente, esperamos que se revierta la cada del
8% en el precio de los materiales de construccin registrada en el 2009. As, de acuerdo con la encuesta del
BCRP, el 25% de las empresas constructoras estiman
un alza, en particular de los productos metlicos (varillas
de acero), agregados (arena y hormign) y ladrillos. Este
comportamiento estara asociado a la recuperacin en el
precio de los insumos como el acero y el petrleo.
Lo anterior, junto a la tendencia alcista en el precio
de los terrenos, originara que el precio de las viviendas
retome la tendencia ascendente que mostr hasta fines
del 2008. De hecho, el 25% de las constructoras -segn
la misma encuesta- considera aumentar los precios en
los prximos meses. n
* Analista Senior del Departamento de Estudios Econmicos de Scotiabank.

08 NEGOCIOS PORTADA
internacionales

Tasaciones: valor y precio

El valor es subjetivo y vara de persona a persona o de institucin a

institucin, pues dependiendo de los intereses, necesidades o intenciones
de cada una, podrn cambiar su apreciacin respecto a un mismo bien.

Por Mauricio Cocchella *

or ejemplo, una persona estara dispuesta a pagar un mayor precio por un inmueble que est ubicado al costado de la casa de sus padres, o muy cercano a un centro
comercial o a un centro de estudios determinado; mientras que
otros podrn considerar esa cercana de manera inversa, y ms
bien castigar el precio a pagar por ese mismo bien.

Muy aparte de la compra venta de bienes muebles e inmuebles, las tasaciones tienen muchos otros usos, y se utilizan para
operaciones crediticias ante las entidades financieras, para entrega
de garantas privadas, para efectos tributarios, para asuntos judiciales, reparticin de herencias, patrimonios y otros. Es una herramienta utilizada en todos los sectores econmicos del pas.

Esta es la razn fundamental de la existencia de los tasadores, que de forma imparcial y objetiva deben llegar a un valor
ciertamente relativo, pero a la vez confiable y seguro, basado
en un estudio fundamentado y documentado de manera clara
y transparente, de forma que el receptor tenga una herramienta eficaz para tomar decisiones principalmente de inversin.

SECTOR INMOBILIARIO
La crisis econmica que afect a gran parte del mundo desde fines del 2008 y casi todo el 2009, influy de alguna manera en los
diferentes rubros econmicos del pas, incluida la construccin.
En contraparte, desde hace algunos aos se viene desarrollando
un boom inmobiliario nunca visto, que si bien tuvo un baja en los
aos de crisis mencionados, no decay del todo. Por ejemplo,
en el Nivel Socioeconmico (NSE) A no disminuy tanto como
en otros NSE, lo que demuestra el xito en los proyectos inmobiliarios dependiendo del segmento al que estn dirigidos.

Entonces, la tasacin es la accin de dar a un bien (mueble o

inmueble) un valor, el cual es confiable y seguro en el tiempo, y
para ello el perito presenta un informe al que ha llegado despus
de haber realizado un anlisis tcnico y comercial.
Para el caso especfico de operaciones de compra-venta, puede ser utilizada tanto por el comprador como por el vendedor,
de forma que, de contar con una tasacin, un comprador tendr
conocimiento del valor del bien que desea adquirir y tendr claro
cul es el precio mximo que debera pagar por el mismo; mientras que, por el otro lado, un vendedor sabr cul es el valor real
al que debera vender y podr comenzar su negociacin con una
oferta que est cercana al precio mayor que pueda obtener.
Gracias a esta herramienta, tanto el vendedor como el
comprador tendrn la tranquilidad de iniciar su negociacin de
forma adecuada.

Para este ao se prev un crecimiento aproximado del 16%

en lo que respecta al sector construccin, potenciado fuertemente por este boom que se concentra en los sectores de ms
demanda de vivienda (NSE C y D), pero sin dejar de mencionar al A, que si bien no presenta una demanda tan fuerte como
la de los otros niveles, permanece casi constante.
Los distritos donde se agrupan principalmente este tipo
de proyectos inmobiliarios, ya sea en condominios o edificios
multifamiliares, son: Miraflores (zona de malecones), Barranco (malecn), San Isidro (cercanas y alrededores del golf), La
Molina (condominios en el Sol de la Molina y Rinconada) y
Santiago de Surco (cerros de Camacho y Chacarilla). De los
lugares mencionados, los precios ms altos estn alrededor
de los US$ 2,500 / m2.
Se estima que en el futuro esta demanda seguir aumentando y no tanto la oferta de proyectos, porque la falta de suelo se
pone cada vez ms de manifiesto en los distritos, incrementando su valor. Se proyecta tambin que los precios de las viviendas seguirn en alza, al igual que los precios de los materiales de
construccin, llegando a valores por m2 muy cercanos a los de
ciudades sudamericanas como Bogot o Santiago de Chile. n
* Gerente General de Quantum Valuaciones.

10 NEGOCIOS PORTADA
internacionales

Las normas peruanas de dise

han demostrado producir const
Por Javier Piqu del Pozo*

fines de los aos 50 e inicios de los 60 se inicia

formalmente en el Per la Ingeniera Antissmica
o Sismorresistente. Viaja a entrenarse en el Japn
nuestro profesor, el Dr. Julio Kuroiwa, con el primer grupo
de latinoamericanos que recibi ese pas en su recientemente abierto Instituto de Sismologa e Ingeniera Antissmica en Tsukuba. Luego estudia con Richter (el de la famosa
escala de magnitudes) y Housner en el California Institute
of Technology. A su regreso al Per promueve el desarrollo
de la primera norma de diseo sismorresistente de nuestro
pas, que es adoptada oficialmente en 1970. Tendran que
pasar el terremoto de Lima, en 1966, y sobre todo el desastre de Chimbote y Huaraz, en 1970 (67,000 muertos,
para informacin de los menores de 40), para que el Gobierno adoptara el que inicialmente fuera un proyecto de
norma desarrollado en la UNI en 1964.

Con cada terremoto se introdujeron modificaciones. Luego del de 1974, se produjo una segunda versin, promulgada en 1977. Veinte aos ms tarde (1997), como el tango,
se public nuestra tercera norma, que, con algunas variantes
introducidas en el 2003, es la vigente. Supimos aprovechar la
desgracia ajena de terremotos muy destructores en el mundo: Mxico en 1985, San Francisco en 1989, Northridge (Los
ngeles) en 1994 y, sobre todo, Kobe en 1995, que demostraron que las edificaciones muy flexibles sufran gran cantidad de daos. Solo Kobe cost alrededor de US$ 300,000
millones en prdidas. Los peruanos tuvimos nuestro sismo
en Nazca, en 1996, que nos reiter la misma leccin. (Ver
foto). Pero como los peruanos aprendemos rpido, nuestra
norma de Diseo Sismorresistente produce ahora edificios
muy seguros y con pocos daos, como han demostrado los
sismos de Atico en el 2001 y Pisco en el 2007.
Como todos hemos experimentado, cuando ocurre un
temblor las casas y edificios tiemblan y se deforman por accin
de las fuerzas que el movimiento del suelo produce. Eso es
normal y, aunque desagradable, es parte natural del comportamiento de toda edificacin. Hasta 1997 nuestras normas,
como muchas otras del resto del mundo, permitan desplazamientos excesivos. El Comit de la Norma opt por lo ms
razonable y modific sus criterios de manera que los edificios
fueran mucho ms rgidos (poco deformables). Adems, prohibi que se construyeran colegios y hospitales con estructuras
de formas caprichosas. En el ao 2001, en Arequipa, coexistan
colegios INFES diseados con ambas normas, las viejas (1977)
y las nuevas (1997). Las fotos lo dicen todo.
El 2007, en el sismo de Pisco, corroboramos lo mismo. Todas las edificaciones diseadas y construidas con las

o ssmico
trucciones sismorresistentes: exjalas!

normas vigentes NO sufrieron ningn dao. Inclusive en el

hospital, que qued inservible, el rea de emergencia, que
era nueva, no tuvo ni un vidrio roto. Por eso es importante
revisar los proyectos antes de construirlos, para verificar que
cumplen con las normas. Cuando haba revisin previa para
obtener licencia, estadsticamente un 15% de los proyectos
eran rechazados. A estos la nueva legislacin les permite ser
construidos y despus ser revisados. Alguien podr demoler
lo que ya est avanzado? Imposible.
Hagamos un esfuerzo para convencer a todos los que
invierten en su vivienda o su infraestructura productiva que
exijan que su obra sea diseada y construida siguiendo las
normas peruanas. Sin ser chauvinista, creo que no les pasar
lo que a nuestros vecinos del sur. La experiencia de los ltimos sismos en el Per demuestra que las normas peruanas
estn entre las mejores del mundo. n
* Ex decano del CIP Lima.

12 NEGOCIOS PORTADA
internacionales

Actividad inmobiliaria
Por Rossana Arnaiz *

ara el ao 2010 se espera que la oferta inmobiliaria de viviendas contine con la misma dinmica
favorable de aos pasados, gracias a las inversiones
que vienen realizando las principales empresas del rubro
que operan en el pas. Los principales factores que determinan un entorno de confianza para la actividad inmobiliaria
son: i) el elevado dficit de viviendas y ii) la disponibilidad de
crdito bancario para financiar a los adquirientes de las mismas. Este ao, la oferta residencial registrar un crecimiento
superior al 15% respecto a la del 2009, en sintona con
el importante avance que se viene registrando del sector
construccin y de la economa local. Cabe recordar que la
actividad residencial creci un 21.2% en el 2009, lo cual represent el mayor crecimiento histrico de este subsector
de la actividad constructiva (ver cuadro 1).

Oferta y demanda por viviendas

Segn el ltimo Censo de Edificaciones Urbanas de Lima
Metropolitana, efectuado por la Cmara Peruana de la
Construccin (CAPECO), existe una demanda efectiva de
325 mil viviendas solo en la ciudad de Lima. Cuando nos
referimos a demanda efectiva estamos hablando de hogares
interesados en comprar una vivienda y que tienen capacidad

financiera para adquirirla, es decir, disponen de la cuota inicial

y calificaran para un crdito hipotecario convencional.
Para traducir en nmeros cmo se ha comportado la
oferta y demanda por viviendas en Lima, nos basamos en
estadsticas de La Galera Inmobiliaria. Tal como se puede
apreciar en el cuadro 2, la oferta disponible de unidades
inmobiliarias en febrero 2010 ascenda a 9,032 unidades,
sean estos departamentos o casas, lo que refleja una reduccin de unidades disponibles respecto a meses pasados,
dada la recuperacin sostenida de la demanda desde el ltimo trimestre del 2009. La demanda de viviendas de los
ltimos 12 meses (10,575 ventas) nos permite estimar que
el stock disponible ser absorbido en aproximadamente
11 meses, un indicador muy bueno comparado con otros
mercados de la regin.
Crditos hipotecarios
Uno de los pilares para que la dinmica inmobiliaria sea
sostenida es la accesibilidad de las familias al crdito hipotecario, donde el sistema bancario y los programas del Fondo
Mi Vivienda han tenido y tienen un rol protagnico. El crdito hipotecario empieza a ser uno de los productos ms

Cuadro 1
Actividad constructiva por rubro: 2007-2009
2007

2008

2009

Crecimiento anual

M2

M2

M2

Residencial

3,160,170

82.5%

3,210,165

73.4%

3,892,177

71.2%

21.2%

Comercial

143,389

3.7%

157,758

3.6%

158,310

2.9%

0.3%

Oficinas

100,153

2.6%

284,429

6.5%

395,051

7.2%

38.9%

Otros

428,288

11.2%

723,173

16.5%

1,024,606

18.7%

41.7%

Total

3,832,000

100.0%

4,375,525

100.0%

5,470,144

100.0%

25.0%

Fuente: CAPECO.

2009/08

Cuadro 2
Demanda efectiva en Lima (unidades)
12,000

10,575

Oferta disponible

10,000

Ventas - ltimos 12 meses

8,000
6,000

6,989

8,04 4

7,916

7,85 1

7,872

7,784

8,081

8,395

9,36 5

9,862

10,772

11,0 01

10,936

10,615

10,2 66

10,358

10,202

9,820

9,542

9,032

Aug.08

Sep.08

Oct.08

Nov.08

Dec.08

Jan.09

Feb.09

Mar.09

Apr.09

May.09

Jun.09

Jul.09

Aug.09

Sep.09

Oct.09

Nov.09

Dec.09

Jan.10

Feb.10

2,000

Jul.08

4,000

Fuente: CAPECO. Elaboracin: Scotiabank .

relevantes del portafolio de crditos directos del sistema;

tanto es as que el tamao del mercado hipotecario peruano, mensualmente, est superando los US$ 100 millones,
compuestos por aproximadamente 1,700 crditos de un
promedio individual de US$ 60,000 o S/.170,000.
Pese a este constante flujo de crditos hipotecarios,
la penetracin del producto es an muy baja en nuestra
economa. A febrero 2010, el nmero de deudores hipotecarios de todo el sistema bancario ascenda a 125,000
familias, representando un saldo de US$ 4.5 mil millones. Aun cuando este saldo ha venido creciendo a una
tasa promedio anual del 20% durante los ltimos cinco
aos, Per es uno de los pases de la regin con menor
penetracin de crditos hipotecarios (2.9% del PBI). Vale
destacar que en los pases desarrollados la penetracin de
crditos hipotecarios es mayor al 50% del PBI, mientras
en naciones como Chile llega al 18%.
Midiendo la penetracin en nmero de familias obtenemos resultados an ms bajos. Teniendo en cuenta la
estimacin de unas 6200,000 familias en todo el Per, solo
el 2% de hogares habra adquirido su vivienda a travs de
un crdito hipotecario otorgado por el sistema bancario.

Los productos hipotecarios que ofrece la banca local se

adaptan a la necesidad de cada cliente:
Los plazos mximos van hasta 25 o 30 aos.
La cuota inicial mnima exigida es el 10% del valor
del inmueble.
La calificacin crediticia considera los ingresos
conyugales.
Se financia la adquisicin de inmuebles en proceso de
construccin.
La moneda del crdito puede ser soles o dlares.
Las tasas de inters del crdito pueden ser variables, fijas
o mixtas.
Se puede programar el pago de cuotas dobles con las
gratificaciones de julio y diciembre.
Se ofrece flexibilidad para prepagos o cancelaciones, en
la mayora de los casos sin cobro de penalidades o comisiones.
Asimismo, existen sistemas de calificacin a travs de
cuentas de ahorro, a fin de verificar la capacidad de pago
mensual.
Creemos que las condiciones estn dadas para que
ms familias peruanas accedan al crdito y puedan hacer
realidad el sueo de la casa propia. n
* Gerente de Negocios Inmobiliarios del Scotiabank.