Herrera Tello Carlos 44670 PDF

INSTITUTO TECNOLGICO DELA CONSTRUCCIN
VALUACINDEINMUEBLESURBANOS
TESIS
QUEPARA OBTENERELTITULODE
INGENIERO CONSTRUCTOR
PRESENTA:
CARLOS HERRERA TELLO

MEXICOD.F.
1998
VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS

NDICE :
OBJETIVO
JUSTIFICACIN
I .- ANTECEDENTES DE LA VALUACIN EN MXICO :

I . I.- Desarrollo d e la valuacin en Mxico.
I . 2 . - Propsito de la valuacin.
I . 3 . - Factores cûe generan valor
2.- DEFINICIONES Y OBJETIVOS DE LA VALUACIN :

2 . 1 - Teora del valor
2 . 2 - Definiciones de : Avalo, bien mueble y bien inmueble.
2 . 3 - Niveles de la valuacin.
3.- VALUACIN DE TERRENOS URBANOS

3.1Normas generales para la valuacin de terrenos
urbanos.
3.2Tipos d e terrenos urbanos.
3.3Definiciones.
3.4Metodologa Clsica y Metodologa Estadstica.
3 . 4 . I- Ejemplos de valuacin de terrenos urbanos.
3.5Coeficiente de homoqene\zac\n.
3.5. I- Ejemplos.
4 . - VALUACIN DE INMUEBLES, TERRENOS Y CONSTRUCCIONES URBANAS :

4 . IValuacin de vivienda umfamiliar.
4 . 1 . 1 - Ejemplo de Valuacin de una vivienda umfamiliar.
4.2.Valuacin de Condominios.
4 . 2 . I.- Ejemplos de valuacin de condominios.
5.- CONCLUSIONES.
Gua prctica para realizar un dictamen de valor.
iTC
G.- REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO
COMO PERITO VALUADOR DEL INSTITUTO REGISTRAL Y CATASTRAL

7.-REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO
COMO PERITO VALUADOR BANCARIO AUTORIZADO
b.- BIBLIOGRAFA
OBJETIVO
El objetivo del presente trabajo, es hacer mas accesibles las tcnicas valuatonas al Ingeniero
Constructor, para gue este mediante una secuencia lgica pueda realizar de una manera ordenada y
sencilla un dictamen de valor cuya exactitud se dar en funcin directa de la veracidad de los datos
c\ue obtenga, as como de la eficiencia con la c\ue el Ingeniero Constructor interprete los datos
obtenidos.
El desarrollo de esta tesis se enfocara a estudiar las diferentes tcnicas valuatonas para
terrenos urbanos con y sin construccin, con el fin de proponer una sene de pasos lgicos para
lleqar a realizar un Dictamen de Valor de un Inmueble.
JUSTIFICACIN
El presente trabajo obedece a la necesidad de acceder con facilidad a las diferentes tcnicas
valuatonas aplicables a los casos mas comunes en el mercado inmobiliario, como lo son: terrenos
urbanos con y sin construccin.
5 e ha observado c\e dichas tcnicas varan de acuerdo a la experiencia del perito valuador y
al estado de donde emanan .Por lo ûe este trabajo pretende de una manera resumida poner al
alcance del Ingeniero Constructor vanas de las tcnicas valuatonas
ms usuales para poder
realizar un dictamen de valor ( avalo ) y proponer una manera expedita y sencilla para poder llegar a
emitir una opinin de valor la cual si no ser exacta si ser muy acercada al valor de mercado, ya
yje como veremos la exactitud depende de la experiencia del perito valuador en el manejo de la
tmcas, as como la veracidad de las fuentes y el conocimiento del mercado inmobiliario.
CAPITULO UNO
VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS
ANTECEDENTES DE LA VALUACIN EN MXICO :
I .I.- DESARROLLO DE LA VALUACIN EN MXICO :

En Mxico ios primeros trabajos de valuacin inmobiliaria, en forma tcnica, se iniciaron a
finales del si^lo XIX con el nico fin de tributacin predial, en aûel entonces fue cuando se
establecieron las bases para el catastro de la ciudad de Mxico.
Desde esa poca se definieron los propsitos de la valuacin, los cûe dieron oricgen a los
primeros criterios en la expedicin de avalos o dictmenes valatenos; una, con fines meramente
impositivos y catastrales, basados en tcnicas rgidas y levantamientos topogrficos
principalmente.
El o t r o basado en las garantas inmobiliarias gue requeran las instituciones de crdito tanto
pblicas como privadas.
Durante el primer cuarto de siglo el crdito hipotecario se basaba principalmente en la

solvencia moral y econmica del solicitante y no en la base tcnica de un dictamen valuatono.
En I9 2 5 al crearse la Direccin General de Pensiones Civiles y del Retiro, hoy I555TE, entre
sus funciones estaba la de otorgar crditos basados en garantas hipotecarias a sus
derechohabientes, empleados de gobierno federales, con el fin de facilitarles la compra de casas
habitacin.
5
Al principio estos prestamos no se basaban en dictmenes valatenos, sino en meras
opiniones de sus inspectores, de profesin ingenieros o arquitectos, mas adelante como la
experiencia demostraba <ûe ese procedimiento no siempre arrojaba resultados confiables, al quedar
vanos prestamos con garantas insuficientes, se cre el departamento de valuacin de la direccin
de pensiones civiles y del retiro, con el propsito de establecer los valores reales de los
inmuebles objeto de las operaciones de compra venta, o de garantas de prestamos hipotecarios.
Las normas establecidas en acûel entonces por el catastro de la ciudad de Mxico D.F.
sealaban gue los valores de los predios deberan de representar el valor comercial del mismo,
reflejando las realidades del mercado inmobiliario prevaleciente en la localidad.
El 2 3 de febrero de 1 9 3 3 , se cre el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras
Pblicas, hoy BAN0BRA5 para realizar funciones ûe no se haban encomendado a ninguna
institucin descentralizada hasta ese entonces y |ue tampoco realizaban los bancos de la iniciativa
privada.
En I9 3 5 la Secretaria de Hacienda y Crdito publico emiti una circular a las compaas de
seguros en la cual las obligo ajustificar la inversin de sus reservas en bienes races y de derechos
reales mediante la ejecucin de dictmenes valatenos gue debera realizar el Banco Nacional
Hipotecario Urbano y de Obras Publicas 5.A. en su carcter de banco fiduciario nacional.
En aguel entonces el banco aun no dispona de un departamento u oficina de valuacin, y
estaba obligado a realizar la valuacin de t o d o s los bienes de las compaas de seguros y las gue le
solicitara la Asociacin Hipotecaria mexicana 5.A. para someterlas a la consideracin de la
comisin nacional bancana. Por lo anterior el banco, se vio obligado al establecimiento de bases
tcnicas para la valuacin y se dio a la tarea de formar un personal capacitado.
Esto obligo a las instituciones bancanas a seleccionar profesionistas capaces de asumir la

responsabilidad de el problema yje se suscitaba, los candidatos deberan de reunir las
caractersticas a continuacin mencionadas :
- Poseer conocimientos tanto de construccin como de presupuestacin de obra, para as

poder efectuar la supervisin y administracin de fondos respectivos.
- Tener conocimientos de Topografa para levantar planos de terrenos no importando las

dimensiones del terreno, ni su forma, as como de las construcciones, bien fuera de permetros
como en los levantamientos catastrales.
7
- Conocimientos elementales de contabilidad
financieros.
as como ciertos conceptos econmicos
Las exigencias anteriores se podan encontrar mas fcilmente en las profesiones clsicas de
ingeniera civil y de arquitectura, ( ahora en la carrera de ingeniero constructor ) siendo la primera
la gue en un principio aporto el mayor contingente para los especialistas en valuacin gue se
pretenda crear.
A partir de esta poca, la valuacin en Mxico adguin una importancia acorde con los
grandes cambios financieros y comerciales gue estaba viviendo nuestro pas.
Los pioneros de la valuacin en Mxico se agruparon en una asociacin de valuadores

bancanos, misma gue dio pie para la fundacin en el ao de 1 9 5 6 del Instituto Mexicano de
Valuacin A.C. pilar en el desarrollo de tcnicas valuatonas novedosas y de un grado de exactitud
mucho mayor al antes utilizado.
I .2.- PROPSITO DELAVALUACIN :

El valor de la propiedad raz es creado, mantenido, modificado o destruido por la interaccin
de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres humanos. Estos motivadores
son :
- Los ideales y estndares sociales.

- Los ajustes y cambios
- Las leyes polticas o
econmicos.
gubernamentales.
- Las fuerzas fsicas o naturales.
Las influencias antes mencionadas crean un patrn de variables c\ue afectan directamente el
valor de los bienes inmuebles, cada unade ellas es dinmica e mteractuando se vuelven la escencia
de causa y efecto; y se convierten en una cambiante accin c\ue rodea a todo bien inmueble.
El propsito de un dictamen valuatono es estrictamente el de definir el valor del mueble o
inmueble en cuestin, el valor buscado normalmente es el valor de mercado. Sin embarco existen
otro tipo de valores \ue dependen del uso o destino por el cual el cliente requiere un avalo, la
solicitud de un avalo puede surqir de vanas situaciones o necesidades, mismas \uese explican a
continuacin:
I .-PARA DETERMINAR UNA JUSTA INDEMNIZACIN EN AFECTACIONES :
a ) Para estimar el valor de un conjunto antes de una afectacin,

b ) Para estimar el valor del conjunto, despus de la afectacin,
c ) Para estimar el valor de la fraccin afectada,
d ) Para estimar el valor de los daos y perjuicios de la fraccin remanente.
2 . - RELATIVO AL FINANCIAMIENTO Y AL CRDITO
a ) Para determinar la garanta ofrecida en un prstamo o hipoteca.

b ) Para ûe un inversionista pueda tomar decisiones firmes en la compraventa de bienes
races.
c ) Para establecer el valor de seguros o prestamos sobre bienes races.
3 . - RELATIVO AL TRASLADO DE DOMINIO :

a ) Para coadyuvar en la decisin de probables compradores de un bien raz sobre
precios de oferta.
b ) Para coadyuvar en la decisin de probables vendedores de un bien raz sobre precios
aceptables de venta.
c ) Para establecer bases justas del valor de la propiedad |ue va a ser motivo de
compraventa.
d ) Para establecer basesjustas en la reorganizacin o fusin de propiedades mltiples.
e ) Para establecer los valores de bienes races en caso de herencias.
4.-PARAELESTABLECIMIENTODEBASESPARAPAGODEIMPUESTOS
a ) Para definir los bienes depreciables de una propiedad, como la edificacin, y los no
depreciables como el terreno, y para estimar la tasa de depreciacin aceptable.
b ) Para determinar impuesto sobre regalas o herencias.
5 - VALOR DE SEGURO :
a ) Para definir el valor j u s t o gue satisfaga al asegurado, al asegurador y al ajustador.
1O
C - VALOR REFERENTE :
a ) Solicitado por corporaciones fusionadas, emisiones de bonos, revisiones contables,
etc.
7 . - VALOR DE LIQUIDACIN :
a ) Solicitado para ventas forzadas o remates.
6 . - VALOR CATASTRAL :
a ) Para patgos de impuestos.
Esta lista describe la amplia gama de servicios que puede prestar un valuador, no es
limitativa de sus actividades.
I.3.-TACTORESQUEGENERANVALOR:
El carcter complejo y multifacetico de cada una de las grandes influencias es difcilmente
comprendido, el estudio de algunos de los factores localizados en las influencias demuestran que
son multitudinarios y se encuentran siempre cambiantes por lo que las agrupamos en cuatro
grandes qrupos:
A) INFLUENCIAS SOCIALES :
I .- El crecimiento o decrecimiento poblacional.
2 , - Cambios en la densidad
poblacional.
3 . - Cambios en la composicin numrica de las familias.

4.- La distribucin geogrfica del nivel social.
5.- Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales.
G.- Actitudes hacia cambios arquitectnicos
de diseo y utilidad.
7.- Otros factores que se derivan de los deseos e instintos de la sociedad.
12
B ) INFLUENCIAS ECONMICAS .-
I3
I ,- Los recursos naturales : en su cantidad, ca\\dad, locahzacin y su obradode uso.

2 . - Desarrollo o asentamiento de zonas comerciales e industriales.
3 . - Tendencias de los empleos y niveles de salarios.
4 . - Disponibilidad de dinero y crdito.
5.- Niveles de precios, tasas de inters y carcas de impuestos.
G.- Todos los factores que infieren directa e indirectamente sobre el poder de compra.
C ) INFLUENCIAS POLTICAS :
I .- Leyes de Zomficacin.
2 . - Reglamentos de construcciones.
3 . - Reglamentos de polica y trnsito y departamento de bomberos.
4 . - Control de rentas, posiciones de la Defensa Nacional, prioridades, control y
crditos.
5,- Prestamos hipotecarios del gobierno.
C - Poltica monetaria que afecte el libre uso de la propiedad raz.
destino de
D ) INFLUENCIAS FSICAS .
I4
Estas pueden ser naturales o humanas ;

I ,- Clima y Topografa.
2 . - Fertilidad de la tierra.
3 . - Recursos minerales.
4 . - Factores comunitarios como transporte,
recreo.
escuelas, templos, parques y reas de
5.- Control de inundaciones y conservacin del suelo.
Cada una de estas influencias afectan el costo, el valor y el precio de un bien raz, con los
factores oê las integran, constituyen el material bsico para la elaboracin de un avalo.
15
CAPITULO DOS :
DEriNICIONES YOBJETIVOS DE LA VALUACIN
2. L- TEORA DELVALOR :
Valor es la palabra clave cûe hace interactuar los diferentes segmentos del
negocio de bienes races, el significado y la importancia de valor en la vocacin de
bienes races, debera implicar gue su significado sea preciso, claramente definido,
totalmente comprendido y utilizado adecuadamente. Desafortunadamente esta condicin
ideal no existe y el valor es considerado e interpretado de muchas maneras.
El significado de valor es muy diferente, por ejemplo para un artista gue para un
mecnico o un cientfico, esta tendencia para interpretar el valor en trminos de ciertas
actividades sociales y econmicas, ha tenido una gran influencia, por ejemplo los bancos
dicen valor de prstamo, el corredor de bienes utiliza el termino valor de venta, cuando
en realidad se refieren al valor de mercado.
El diccionario Anaya de la Lengua nos dice gue valor es el precio o cualidad de las
cosas por las gue se paga cierta cantidad, grado de utilidad, importancia o buenas
cualidades de algo.
En trminos de valuacin se define como la relacin entre un objeto deseado y un
comprador en potencia . Lo importante de esta definicin es " la relacin ". Es muy
importante gue debe existir la necesidad por un objeto para darle valor, un objeto (en
este caso un bien raz ) no tendr valor a menos gue sea til, la escasez deber estar
presente para gue el valor exista. Existe o t r o factor gue es indispensable para gue un
objeto tenga valor y es el poder de compra.
Valor no es una caracterstica inherente de un objeto (Bien raz ) sino gue depende
de los deseos del hombre, vana entre los hombres, y es variable en el tiempo, segn
varan los deseos del hombre.
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Cualquier objeto ( bien raz ) carecer de valor a menos ûe sea til. La utilidad
despierta el deseo de posesin y tiene el poder de dar satisfaccin. La utilidad por si
sola no proporciona valor a un objeto, deber ser relativamente escaso, de manera que
UTILIDAD MAS ESCASEZ son dos de los elementos mas importantes que crean valor.
Para realizar un avalo ser indispensable tomar en cuenta las condiciones futuras,
pudiendo fyarse las tendencias de cambio de un inmueble a futuro.
El valor de mercado es muy importante ya que indica la relacin entre
compradores, vendedores, valuadores e inversionistas.
VALOR DE MERCADO : El valor de mercado esta definido como el precio mas
alto que se le da a una propiedad, puesta a la venta en un mercado y cuya realizacin se
lleva a cabo en un tiempo razonable. Es el precio en el que el comprador y el vendedor
aceptan realizar la operacin de compraventa, o es el estimado para un inmueble que
determina un avalo en una fecha determinada.
IS
2.2.- DEFINICIN DEAVALO, BIEN MUEBLEYBIEN INMUEBLE :

AVALO : Un avalo es una opinin, una estimacin, cûe depender
necesariamente de la experiencia e integridad del valuador y de la destreza con que
este interprete y procese los datos.
El avalo o estimacin puede ser transmitido oralmente o por escrito.
Normalmente se acostumbra escribirlo anotando una estimacin del valor de una
propiedad descrita adecuadamente, en una fecha especfica y se apoya en la
presentacin de anlisis de datos pertinentes.
BIEN INMUEBLE Y BIEN MUEBLE :

La frase bien inmueble, bien raz o propiedad raz, se refiere al terreno y a las
construcciones permanentes en el edificadas.
Los bienes muebles generalmente son artculos mviles o fie no estn
permanentemente fijos al terreno o al edificio. Para decidir si un objeto es mueble, se
tomaran en cuenta las siguientes consideraciones :
a) La manera como esta fyado o adherido al terreno.
b) La intencin o el propsito con el cual fue fyado.
c) Los objetos ûe se pueden remover sin ocasionar daos a la propiedad o
daos as mismo.
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A los bienes inmuebles los caracteriza su inmovilidad y su tangibilidad y
comprenden :
- La tierra y t o d o s los objetos fyos y permanentes ûe en ella se encuentran, ya
sean naturales o hechos por el hombre, llmense naturales los rboles y los productos
de la tierra, (excluyendo los reservados por la ley ), y los hechos por el hombre como
edificios, bardas, pavimentos etc. yje erigi sobre el terreno. Todo el equipo o
accesorios y las instalaciones como la plomera, electricidad, ductos, muebles
empotrados o fyos, elevadores, etc. ûe estn instalados en una forma mas o menos
permanente.
Adems de la inmovilidad y la tangibilidad ( elementos fsicos ), comprende los

elementos intangibles atribuidos a los deberes y derechos de propiedad legal *. Al
valuador le interesan esos elementos puesto gue l estima el valor de los derechos y
beneficios gue se derivan de la propiedad de los bienes races.
* Fago por impuestos catastrales, afectaciones para beneficio

Zomficacin, reglamento de construccin, sanitario, de transito, etc.
pblico,
20
2.3.- NIVELES DEVALUACIN :

Cualquier persona en alguna u otra ocasin tendr la necesidad de solicitar el
avalo de un bien mueble o bien raz.
El inters en el valor de los bienes races no est limitado a las personas de alto
nivel econmico, t o d o s utilizamos los bienes races y por tanto debemos de pagar su
uso, cualquier decisin gue involucre un pago, necesariamente tendr gue requerir un
presupuesto sobre valor y esta obviamente deber de fundamentarse en un avalo.
Por tanto, la necesidad de valuar es universal y para su estudio la separaremos en
tres niveles :
PRIMER NIVEL DE VALUACIN :
En este nivel esta comprendida cualquier persona del pblico en general, las
personas gue utilizan los bienes races, los gue poseen bienes races, los gue invierten
en bienes races mas all de sus necesidades individuales, habitacionales y comerciales.
Los miembros de cada grupo debern hacer decisiones acerca de precios de
venta, ofertas de venta, hipotecas prestamos, programas de seguros y proyectos de
urbanizacin, proyectos de remodelacin, rehabilitacin o modernizacin, y en otras
acciones gue involucren responsabilidad y grandes sumas de dinero.
Muchas personas ignoran la existencia de procedimientos valatenos, muy a
menudo las personas confan en su propio JUICIO y cometen errores muy costosos, por
ejemplo :
- Cuando un comprador paga en exceso el valor de una propiedad.
2I
- Cuando un vendedor acepta una cantidad menor por una propiedad.

- Cuando una persona renta una propiedad y firma un contrato ûe lesiona sus
intereses.
- Cuando un iruûilino renta una propiedad cûe no representa el valor de la
misma.
- Cuando se emprenden proyectos de rehabilitacin y/o modernizacin, sin una
asesora gue la fundamente.
Todos y cada uno de estos hechos pueden acarrear perdidas por el hecho de
no contar con una debida asesora valuatona.
SEGUNDO NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA :

En este nivel intervienen personas ûe participan directamente en el ramo de
bienes races como : vendedores, corredores, inversionistas, constructores,
urbamzadores, administradores de propiedades, prestamistas, as como los gue
intervienen en impuestos prediales, y otras funciones gubernamentales. Estas personas
no son valuadores profesionales, pero laboran con cuestiones gue involucran a la los
bienes races. Con frecuencia el pblico les pide su opinin, sobre valores, y estos
debern de expresarlos hasta el limite de sus conocimientos y cuando el problema as lo
amerite debern de solicitar los servicios de un valuador profesional.
TERCER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA .-
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Este es el ltimo y mas alto nivel de la actividad valuatona, y est comprendido

por profesionales de la valuacin, los miembros de este nivel generalmente dedican t o d o
su tiempo a la actividad valuatona y son identificados por una designacin profesional. La
valuacin profesional es reconocida por bancos, compaas aseguradoras, afianzadoras,
asociaciones de ahorro y prstamo, juzgados penales y civiles etc.
CAPITULO TRES :
VALUACIN DETERRENOS URBANOS
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3.- VALUACIN DETERRENOS URBANOS :
3. I.- NORMAS GENERALES PARA LA VALUACIN DE TERRENOS

URBANOS :
El objetivo de esta norma es establecer directrices para la valuacin de inmuebles
urbanos, sus frutos, y sus derechos sobre los mismos, basado en la " NORMA
PANAMERICANA PARA VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS " *, La Norma
Panamericana es aplicable para t o d o s los avalos o manifestaciones escritas que
expresen el valor de un inmueble urbano, de sus frutos o de los derechos sobre los
mismos. La determinacin de este valor es de la responsabilidad y de la competencia
exclusiva de los profesionales en el ramo, quienes deben estar legalmente acreditados
en cada pas.
El valor a determinarse corresponder siempre al valor de mercado, el valor de
mercado es aquel que en un momento dado deber de ser nico cualesquiera que sea la
finalidad del avalo. Este valor corresponde tambin al precio que se definira en un
mercado en competencia perfecta, caracterizado por las siguientes premisas :
a ) tiomoqeneidad de los bienes llevados al mercado.
b ) Numero elevado de compradores y vendedores, de tal modo que el mercado
no pueda ser alterado por grupos o individualmente.
c) Inexistencia de influencias externas.
25
d) Conocimiento absoluto de t o d o s sobre el bien, el mercado, y las tendencias
del mercado.
e) Libertad plena en el mercado inmobiliario.
* De la Norma Panamericana de Valuacin. Curso de Valuacin. Instituto Mexicano
de Valuacin de Michoacn.
En casos especiales cuando se solicite otra referencia ûe no sea el valor de

mercado, se deber proceder de acuerdo a la reglamentacin vigente en cada pas.
Cuando esa reglamentacin sea inexistente, se recomienda la siguiente metodologa :
a) Determinacin del valor de mercado.
b) Definicin de la referencia solicitada.
c) Determinacin del valor de referencia, si es posible su vinculacin al valor de
mercado.
Es importante mencionar gue la aplicacin de esta ley deber de concordar con la
reglamentacin vigente en cada pas.
2G
3.2.-DIFERENTES TIPOS DETERRENOS URBANOS
1.- Lotes intermedios

2.- Lotes Transversal
2
1
1
3
"
3
l
3_
j j
3.- Lote Esquinero
1
]
2
1
3
4.- Lote Cabecero

1
5.- Lote Manzanero

2.
6.- Lote Interior
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3 . 3 . - DEFINICIONES :
APROVECHAMIENTO EFICIENTE :
Es aûel c\ue es recomendado para el inmueble, en determinada poca,
observando la tendencia de uso circunvecino, de acuerdo a los reglamentos suscritos
en cada pas y para cada zona.
CAMPO DE ARBITRIO :
Intervalo de valores obtenido por proceso estadstico, compatible con la muestra,
dentro del cual el valuador puede adoptar - debidamente justificado - aûel valor c\e
sea representativo del inmueble valuado.
COEFICIENTE DEL VALOR AGREGADO :
Razn entre el valor de mercado y el c o s t o de reposicin nuevo de un inmueble
semejante.
CONSTRUCCIN :
Cualquier mejora incorporada permanentemente al suelo por el hombre, de manera
ûe no pueda ser retirada sin destruccin, fractura o dao.
2&
FRENTE PROYECTADO :
Proyeccin del frente sobre la lnea normal a uno de los flancos, cuando ambos
lados son oblicuos en el mismo sentido, reservando las condiciones especiales.
1
F
F = Fondo del Predio

f = frente del predio
f' = frente proyectado
NOTA : El fondo tipo para terrenos urbanos se considera tres veces el frente del
predio, as mismo esta consideracin es utilizada para premiar o depreciar el valor del
predio por su relacin frente-fondo.
FRENTE REAL :
Dimensin del terreno con frente a la va pblica.
FRENTE DE REFERENCIA :
29
Es acûel adoptado por el valuador como representativo de los terrenos

investigados, utilizado en el proceso de homogeneizacin, siempre ûe la dimensin
correspondiente ten<ga influencia en el valor del terreno.
HOMOGENEIZACIN :
Tratamiento tcnico de los predios observados, mediante la aplicacin de
coeficientes u operaciones matemticas yje expresen, en trmino relativo las diferencias
de atributos entre los inmuebles investigados y el valuado. En otras palabras en el
enfogue de mercado, son los ajustes que se deben hacer a los datos de compra-venta a
fin de que sean comparables.
INFERENCIA ESTADSTICA :
Parte de la ciencia estadstica que permite extraer conclusiones a partir del
conocimiento de muestreo de la poblacin. El proceso completo de razonamiento,
desde lo especfico hasta lo general.
INMUEBLES DE REFERENCIA :
Son t o d o s aquellos que fueron identificados en la investigacin, y que por su
similitud de caractersticas con el inmueble valuado, sirven de base para la valuacin.
INSPECCIN .Es el examen ocular de el inmueble. En este apartado se pondera desde la calidad
del proyecto hasta la calidad de los elementos constructivos y los acabados.
INVESTIGACIN DE MERCADO :
Conjunto de procedimientos de identificacin, investigacin, colecta, seleccin,
proceso, anlisis e interpretacin de resultados sobre datos relativos a inmuebles
similares al valuado, para proporcionar estructura tcnica al dictamen.
PARCELA :
rea de terreno limitada, no urbanizada, factible de recibir obras de infraestructura
urbana, por su localizacin, y sus aspectos.
LOTE :
Area delimitada de terreno urbanizada, con frente hacia las vas pblicas o
particulares, en condiciones de ser aprovechada para fines urbanos y donde se permite
construir, de acuerdo a las reglamentaciones del lugar.
30
31
PRECIO :
Cantidad de dinero por el cual se efecta una operacin inmobiliaria sujeta a la
mayor o menor habilidad de negociacin, de una parte sobre la otra, as como a otros
factores de carcter subjetivo : Deseo, Necesidad, capricho y otros.
PROFUNDIDAD EQUIVALENTE :
Resultado numrico de la divisin del rea de un predio por su frente.
SEGMENTO DE REA DIRECTAMENTE DESMEMBRADLE :

Parte de un terreno o de un rea de tierra no urbanizada con frente hacia las vas o
caminos pblicos oficiales, sujeta a aprovechamiento econmico y legal.
UNIDAD ESTANDARIZADA :
Inmueble de encuentro usual y repetitivo en el mercado inmobiliario por medio de
una pesquisa especifica, identificado de acuerdo con sus caractersticas constructivas.
VALOR :
Expresin monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la valuacin,
correspondiente al valor de mercado.
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VALUACIN :
Determinacin tcnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos,
para una fecha y un luâr determinado, asumiendo el inmueble un uso especfico. La
valuacin no crea valor, sino ûe observa puntualmente t o d o s los aspectos c\ue tienen
influencia en el.
Dentro de la valuacin se hace una clasificacin de los objetos en cuanto a su

naturaleza :
INMUEBLES:
- Terrenos :
a) reas de tierras no urbanizadas
b) Frcelas
- Mejoramientos :
a) Edificios
b) O t r o tipo de construcciones.
- Terrenos con mejoramientos
RENTAS :
- Alquileres
- Arrendamientos
- Exploraciones
DERECHOS :
- Servidumbres
- Usufructos
- Concesiones
- Comodatos
- Derechos hereditarios
- Derechos
posesinanos
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Para los efectos de aplicacin de las diferentes tcnicas se recomiendan las
siguientes convenciones literales :
5 t : Area del Terreno
Ft : Coeficiente del frente
Fp : Coeficiente de profundidad
t : Expone el frente del terreno
a : Frente proyectado del terreno
ar : Frente de referencia del terreno
p: Expone el modelo de profundidad
f : Profundidad
equivalente
N : Profundidad recomendada en la zona

Ma : Profundidad mxima recomendada para la zona
Mi : Profundidad mnima recomendada en la zona
Vt : Valor total del terreno
c[ : Valor bsico unitario.
35
3.4.-METODOLOGA CLSICA Y METODOLOGA ESTADSTICA :

METODOLOGA BSICA :
La metodologa bsica a ser utilizada debe de fundamentarse en investigaciones de
mercado, abarcando adems precios de comerciales de oferta y demanda, adems de
todas las caractersticas y los atributos ûe ejerzan influencia en el valor.
Para los efectos de la norma panamericana de valuacin la metodologa valuadora
se subdivide en :
- Metodologa Clsica
- Metodologa Estadstica
METODOLOGA CLSICA :
En esta metodologa los mtodos se subdividen en directos e indirectos, y ambos
pueden ser en determinadas circunstancias conjugados.
a ) Mtodos directos :
- Comparativo de datos de mercado
- Comparativo de c o s t o de reproduccin de mejoramientos, edificaciones o
construcciones en general.
3G
b ) M t o d o s Indirectos :
- De la renta
- Involutivo
- Residual
a. I ) M t o d o Comparativo de d a t o s de mercado :
Este mtodo define el valor del inmueble por medio de la comparacin de datos
de mercado de inmuebles semejantes, en cuanto a las caractersticas internas y externas
que generan o modifican el valor. Las caractersticas y los atributos de los datos
investigados gue ejercen influencia en la determinacin de los precios, y
consecuentemente en el valor, deben ponderarse por homogeneidad o inferencia
estadstica. Es condicin fundamental para la aplicacin de este mtodo la existencia de
un conjunto de datos gue pueda ser tomado estadsticamente como muestra del
mercado inmobiliario.
a.2 ) M t o d o comparativo de los c o s t o s de reproduccin de
mejoramientos o construccin :
Este mtodo determina el valor de las construcciones o mejoramientos en
general, por medio de la reproduccin de los costos de sus componentes. La
determinacin de los costos es hecha a base de un presupuesto detallado o sinttico lo
cual est en funcin del rigor del avalo. En este se deben cuantificar y justificar los
efectos del desgaste fsico y de ser el caso - de la obsolescencia funcional de los
mejoramientos o construcciones.
37
b. I) M t o d o d e la renta :
Es el mtodo c\ue determina el valor de el inmueble o de sus partes
constitutivas, en base a la capitalizacin presente de su renta lquida, real o prevista.
Parte fundamental para el funcionamiento de este mtodo es : La determinacin del
periodo de capitalizacin y la
tasa a ser utilizada, mismas que debern de ser
justificadas textualmente por el valuador.
b.2 ) M t o d o mvolutivo :
Este mtodo se basa primeramente en la realizacin de un estudio de
viabilidad tcnico-econmica para la determinacin del valor del terreno, fundamentado
en su aprovechamiento eficiente, mediante una hipottica inversin inmobiliaria,
compatible con las condiciones remantes en el mercado, la valuacin por este proceso
considera el ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas, en
base a los precios obtenidos en la pesquisa. Considera tambin t o d o s los gastos
propios a la transformacin del terreno en las inversiones proyectadas; Prev un mareen
de ganancia liquida para el inversionista o promotor, los gastos de comercializacin de
las unidades, mediante tasas financieras operacionales reales, textualmente
justificadas.
Para el funcionamiento de este mtodo se exige que :
El inmueble valuado se encuentre dentro de una zona de tendencia
mercadolgica con inversiones semejantes a la hipottica, adems que deber de estar
legalmente permitido su uso y ocupacin.
35
Las unidades hipotticas admitidas en el modelo adoptado debern de ser de
caractersticas y en cantidades absorbibles por el mercado inmobiliario, en el plazo
establecido por el estudio y compatible con la realidad.
El instrumental
dictamen.
matemtico-financiero sea justificado e incluido en el
39
b.3 ) Mtodo residual :
Este mtodo define el valor de terreno por diferencia entre el valor total del
inmueble y el de los mejoramientos o construcciones, o el de las construcciones
sustrayendo el valor del terreno.
EL PROCESO VALUATOR!O :
Las etapas c[e comprende
siguiente :
este proceso
a) Definicin del problema :

- Identificacin de la propiedad
- Derechos inherentes a la misma
- Propsito y funcin del avalo
- Fecha de estimacin del valor
- Definicin del valor por estimar
- Determinacin de honorarios
- Carta convenio con el cliente
se pueden clasificar de la manera
b) Flan a seguir :
- Sondeo preliminar
- Diagrama de datos
- Tipos de datos
- Fuente de datos
c) Recoleccin y Anlisis de factores ;

- Factores fsicos
- Factores sociales
- Factores econmicos
- Factores polticos
- Zonas residenciales
- Zonas departamentales
- Centros comerciales
- Zonas industriales
4
c) Aplicacin de mtodos de valuacin
- Enfoque de mercado
VA
- Enfoque de c o s t o
- Enfoque de la renta
d ) Correlacin de valores :
Z3
-A
- Ponderacin de los valores

Dictamen valuatono
iTC
42
Identificacin d e la propiedad :
Una propiedad se identifica por su direccin de correos, o cualquier otra
localizacin descriptiva. Por ejemplo casa ubicada en la calle de hidalgo, rumbo oriente,
marcada con el numero I7, de la colonia centro, de la ciudad "Y", de la acera norte,
entre las calles de Benito Jurez y Santos Degollado, detallando la construccin gue se
encuentra en este predio (n e de pisos, calidad de la construccin, etc.).
Derechos Inherentes :
Es un estimado o valorizacin gue uno o ms individuos obtienen a travs de la
posesin y uso de la tierra y sus mejoras.
Propsito y funcin de un avalo :
El propsito de un avalo y la funcin para la gue servirn indican los datos gue se
debern recabar. El dato al cual se le de el mayor peso al formular la estimacin final del
valor y la exposicin de reporte, refleja la funcin para la cual el avalo ser utilizado.
Sin embargo no es estrictamente necesario para el valuador el conocer la funcin
para basar su opinin en el valor j u s t o de mercado.
Fecha d e estimacin del valor :
La fecha en gue se realiza un avalo es particularmente importante, ya gue los
factores gue influyen sobre el valor estn siempre cambiantes en relacin con el tiempo.
43
Definicin de valor por estimar :
5i la estimacin del valor debe de basarse sobre un aspecto de circunstancias
especiales, o aspectos circunstanciales alternados, esas suposiciones debern de
establecerse claramente en la definicin del valor en la mayora de los casos el valor
buscado es el del mercado.
Acuerdo con el cliente :
Antes de realizar el avalo deber celebrarse un convenio en el cual el valuador se
compromete con el cliente por escrito a exponer el problema incluyendo :
- Identificacin de la propiedad
- Establecer los derechos por valorizar
- Propsito del avalo
- Definicin del valor por localizar
- Fecha deseada para la estimacin
- Fecha de entrega del reporte valuatono
- Monto de honorarios
44
Investigacin preliminar y plan a seguir :
Sondeo preliminar :
El propsito de el sondeo preliminar es tratar de determinar el carcter, la
vi sualizacin, y la cantidad del trabajo ûe lleva implcita la resolucin del problema.
Diagrama d e d a t o s :
La correcta programacin y planteamiento del avalo produce muchas ventajas. El
trabajo concienzudo del valuador y sus asistentes; y la clara comprensin y definicin de
la exacta naturaleza del trabajo ûe desarrolla cada persona, hace mas expedito y
eficiente el trabajo asignado.
45
Tipos de datos :
Los datos necesarios para valorizar pueden ser divididos en dos clases principales
: Datos generales y datos especficos. Los datos generales se relacionan con los
aspectos y condiciones de la regin, la ciudad y el vecindario. Los datos particulares
incluyen informacin de los ttulos de propiedad, el terreno, la construccin, y la
ubicacin.
Fuentes de datos :
Son utilizadas como fuentes de datos para algunos avalos, el registro pblico de
la propiedad, algunos sistemas de archivo bien clasificados y mantenidos, hemerotecas,
en algunas oficinas de Gobierno como Catastro, Secretara de Desarrollo Urbano y
Ecologa, publicaciones inmobiliarias, avisos oportunos en el peridico, etc.
Recoleccin y anlisis d e factores :
Factores fsicos cûe influyen en el valor :
I .- Relacin al resto de la ciudad.
2 . - Vialidad y amplitud de calles.
3 . - Facilidad para transporte pblico.
4 . - Disponibilidad de escuelas.
5 . - Calidad cantidad y cercana de tiendas.
4G
G.- Conveniencia de pangues.
7.- Patrn de uso de la tierra, forma y tamao de lotes.
<3.- Aspectos visuales, composicin geogrfica y topogrfica
9 . - Disponibilidad y calidad de servicios.
I0 . - Molestias y riesgos como nieblas, humos, smog, ruido,
clima y vibraciones industriales.
factores
sociales gue influyen en el valor :
I .- Homogeneizacin de las caractersticas

econmicas.
sociales y
2 . - Prestigio social.
3 . - Actitudes hacia el orden y la ley.
4 . - Dimensiones de las familias y edades de los grupos.
Factores econmicos
ûe influyen en el valor :
1 .- Grado de prosperidad y posesin de propiedad

2 . - Niveles de ingreso y rentas.
3 . - Unidades habitacionales desocupadas.
4 . - Nuevas construcciones y terrenos vacantes.
5.- Crecimiento del vecindario.
G.- Uso cambiante.
Factores polticos que influyen en los valores :

I .- Impuestos especiales.
2 . - Carga de impuestos prediales.
3 . - Cdigos de zomficacin y construccin.
46
CRITERIOS PARA LA VALUACIN DE TERRENOS URBANOS :
a) Para lotes con exceso de fondo :
SEDE
I.M.V. D.F.
CRITERIO
c = (F/f)i/2
F = Fondo d e l l o t e valuado
f = fondo del lote tipo
Este criterio no dementa la fraccin tipo.
I.M.V. DEJALISCO
Este procedimiento no dementa la fraccin tipo, el exceso

de fondo lo define en funcin frente, el demento lo define
del I0 al 2 0 % permaneciendo as en las fracciones
subsecuentes
I.M.V. EDO.MEX.
Este criterio divide el lote en fracciones, en funcin del

fondo t i p o , dementa la primera fraccin excedente por
0 . 7 0 , la segunda por 0 . 7 0 x 0 . 7 0 , y as sucesivamente,
este criterio no dementa la fraccin tipo.
I.M.V. NUEVO LEN
C = (f/F ^
f = Fondo tipo
F = Fondo del lote valuado
NOTA : La fraccin tipo no se dementa.
49
SEDE
CRITERIO
CRIT. MOFFMAN
Divide el lote en dos fracciones iguales, la primera se

afecta por 2/3 de su valor y la segunda por 1/3 del valor.
Este criterio si dementa la fraccin tipo.
b ) Lotes con frente menor al lote t i p o :
I.M.V. D.F.
C= =
(f/E)i/2
f = frente del lote valuado

F = Frente t i p o
I.M.V. N V O . LEON.
C = ( f / F ) i/3
f = frente real del lote

F = Frente t i p o
50
c ) lotes Irregulares :
I.M.V. NVO. LEN
C = (A L T / A T ) ' 7 ^
AT ':Superficie total del

terreno
ALT : 5up. del lote tipo
IMV D.F.
C = ( f / f + F)1/2
f ; fondo del lote tipo

P : Fondo real del lote
IMV EDO. MEX.
C = ( AR/AT j ' / 2
AR : rea del mayor

rectngulo que pueda
formarse.
AT : Area total del lote.
d ) Para lotes con d o s frentes :
CRIT. ARGENTINO
C = V I(V2/(V I+V2)) + V2(V I/(V I +V2))
3 . 4 . I.- EJEMPLOS DE VALUACIN

APLICANDO LOS DIFERENTES CRITERIOS
DE TERRENOS
URBANOS,
EJEMPLO N e I :
Determinar el valor promedio de un lote de 6 . 0 0 x 4 0 . 0 0 ubicado en una zona
habitacional comercial, la investigacin de mercado arroja un valor de calle de $ 3 6 0 . 0 0
por m2, el lote tipo en la zona es de 6 x 2 4
J
fl.O
/I
52
A ) CRITERIO DEL IMV DE D.F. :
C = (f/F ) l,/2
Exceso de fondo
f = fondo del lote tipo
P = Fondo del lote
C = (2 4 / 4 0 ) ' ^ = 0 . 7 7
Valor promedio :
Fraccin tipo :
Fraccin restante :
Superficie total :
5 . 0 0 x 2 4 . 0 0 = I9 2 . 0 0 m2
IG.00 x <2>.00 = I2 6 . 0 0 m2
3 2 0 . 0 0 m2
I 9 2 . 0 0 m 2 x $ 3 6 0 . 0 0 x I. 0 0 = 7 2 , 9 G 0 . 0 0
I 2<3.00m2 x $ 3 6 0 . 0 0 x 0 . 7 7 = 3 4 , 4 5 2 . 0 0
Total = I 1 0 , 4 1 2 . 0 0
Valor promedio del lote ; ( I I0 , 4 I2 . 0 6 / 3 2 0 ) = $ 3 4 5 . 0 0 / m2
53
D ) CRITERIO DEL IMV DEL ESTADO DE MXICO :

8
Superficie Total = 8x40 = 320.00 m2

8
Fraccin 3
Fraccin 2
Fracc. 1 = 8x24x1.00x380 = 72,960

Fracc. 2 = 8x16x0.70x380 = 34,048
40
Total
Fraccin 1
= 107,008
VPL = ( 107,008/320.00 )
v&lor Promedio del lote :$ 334.4 / m2
C ) IMV JALISCO :
Fraccin
9 2 . 0 0 x 3 6 0 . 0 0 x I. 0 0 = 7 2 , 9 G 0 . 0 0
Fraccin 2 = 6 x <3x 3 C 0 . 0 0 x 0 . 7 0
= I7 , 0 2 4 . 0 0
Fraccin 3 = < 3 x 6 x SGO.OOx O.GO
14,592.00
Total $ I 0 4 , 5 7 G . 0 0
VFL = ( I0 4 , 5 7 G . O O / 3 2 0 . 0 0 ) = $ 3 2 6 . 6 0 / m2
54
D ) IMV DE NUEVO LEN :

C = ( f / F ) 'Z2
C = (24/40 ^
f = fondo tipo
F = Fondo del lote valuado
= 0.64
Fraccin tipo
= I9 2 , 0 0 x 1.00 x 3 6 0 . 0 0 = 7 2 , 9 G 0 . 0 0
Fraccin excedente
= I2 6 . 0 0 x 0 . 6 4 x 3 6 0 . 0 0 = 4 0 , 6 5 7 . 0 0
Total = I I3 , 6 I 7.GO
VFL = ( I I 3 , 6 I7.GO / 3 2 0 . 0 0 ) = $ 3 3 5 . G 6 / m2
E ) CRITERIO DE HOFFMAN :
5 l i = 3 2 0 . 0 0 / 2 = IGO.00 m2
donde 5H : Superficie de Hoffman
Fraccin I = IGO.00 x 2/3 x 3 6 0 . 0 0 = 4 0 , 5 3 3 . 3 3
Fraccin 2 = IGO.00 x 1/3 x 3 6 0 . 0 0 = 20,2GG.GG
Total = GO,6 0 0
VFL = G O , 6 0 0 / 3 2 0 . 0 0 = $ I9 0 . 0 0 / m2
55
EJEMPLO 2
5 e pretende determinar el valor promedio de un lote cuyas
dimensiones son de G.00 x 3 0 . 0 0 mi, esta en una zona habitacional donde
el valor comercial de calle es de $ 4 2 0 . 0 0 / m2, y la investigacin de la
zona arroja un lote promedio de 6 . 0 0 x I<3.00.
Criterio del IMV del D.E.

Cl = ( f l / E l ) ^
C2 = ( f2 / E2 ) ^
f l = fondo tipo
EI = Eondo del lote a valuar
f2 = frente del lote a valuar
E2 = rente del lote tipo.
C I = ( I6 / 3 0 ) l / 2 = 0 , 7 7 ( factor por exceso de fondo )

C2 = ( G/ 6 ) l / 2 = 0 . 6 7 ( factor por frente escaso )
- Por exceso de fondo :

Fraccin I = Gx I6 x $ 4 2 0 . 0 0 x I. 0 0 = 4 5 , 3 6 0 . 0 0
Fraccin 2 = Gx I2 x $ 4 2 0 . 0 0 x 0 . 7 7 = 2 3 , 2 6 4 . 5 0
$
G6,G44.<30
- Por frente escaso :

VT = G 6 , G 4 4 . 6 0 x 0 . 6 7 = 5 9 , 7 2 0 . 9 6
VPL = ( 5 9 , 7 2 0 . 9 6 / I6 0 . 0 0 ) = $ 3 3 I. 7 6 / m2
Criterio del IMV de Nuevo Len :
C I = ( f I / FI ) ^ = (G.0/6.0) i/3 = 0 . 9 I( factor por frente escaso)
C2 = ( f2 / F2 ) i/3 = ( |5 / 3 0 ) i/3 = 0 . 6 4 ( factor por exceso de fondo
- Por exceso de fondo :
Fraccin I = G x I6 x 4 2 0 . 0 0 x I. 0 0 = 4 5 , 3 G 0 . 0 0
Fraccin 2 = Gx I2 x 4 2 0 . 0 0 x 0 . 6 4 = 2 5 , 4 0 I.GO
7 0 , 7 G I .GO
57
- Por Trente escaso :
VL = 70,7G I.GOx 0.9 I = G4,393.00
VPL = $ 3 5 7 . 5 4 / m 2
EJEMPLO N e 3 :
Determinar el valor promedio de un lote irregular, ubicado en zona
habitacional, la investigacin de mercado arroj un valor de $ 5 5 0 . 0 0 / m2.
El lote tipo es de 6 x 2 0 mi.
SUPERFICIES :
20
Fraccin 1
20x8 = 1 60.00 m2
Fraccin 2
8x4=
32.00 m2
Fraccin 3
4x4 =
16.00 m2
Superficie total
208.00 m2
Criterio del IMV del D.F.

Cl = ( f / F ) i/2
C2 = ( (f) ( f+F)) 1 / 2
Fraccin I
Fraccin 2
Fraccin 3
= ( 20/24 ) ^
= ((20)/(20+24)) 1 / 2
IGO.00 x $ 5 5 0 . 0 0 x I.0 =
3 2 . 0 0 x $ 5 5 0 . 0 0 x 0.9 1 =
IG.OOx $ 5 5 0 . 0 0 x 0.G7=
Total =
VPL = ( I 0 9 , 9 I2.00 / 2 0 6 . 0 0 ) = $ 5 2 6 . 4 2 m2
= 0.91
= 0.G7
(36,000.00
IG5OIG.OO
5569G.OO
0 9 , 9 12.00
59
CRITERIO DEL IMV DEL ESTADO DE MXICO :
C = (A R / A T ) 1 / 2 = ( I 9 2 / 2 0 C ) ^ = 0,9G
AR = Superficie del mayor rectngulo ûe pueda formarse,
AT = Superficie Total
Eraccin I = 6 . 0 x 2 0 , 0 x 5 5 0 . 0 x 1,0
=$55,000.0
Fraccin 2 = 3 2 . 0 x 5 5 0 . 0 x 0 , 7 0
= $ I2 , 3 2 0 . ( por exceso de fondo )
Fraccin 3 = IG.O x 5 5 0 , 0 x 0 , 4 9 x 0 , 9 C = $ 4 , I4 0 , 0 ( por exceso de fondo e irregularidad )
Total = I 0 4 , 4 C 0 . 0
VFL = ( I0 4 , 4 G 0 . 0 / 2 0 6 . 0 ) = $ 5 0 2 . 2 I m2
CRITERIO DEL IMV DE JALISCO :

Fraccin I = 2 0 . 0 x 5 . 0 x 5 5 0 , 0 x 1.0 = 6 5 , 0 0 0 , 0
Fraccin 2 = 6 . 0 x 4 . 0 x 5 5 0 . 0 x 0 . 7 0 = I 2 , 3 2 0 . 0
Fraccin 3 = 4 . 0 x 4 . 0 x 5 5 0 . 0 x 0.G0 = 5 , 2 5 0 . 0
Total = I 0 5 , G 0 0 . 0
VFL = ( I0 5 , G 0 0 . 0 / 2 0 5 . 0 ) = $ 5 0 7 . G 9 / m2
GO
CRITERIO DEL IMV DE NUEVO LEN :
C (EXCESODE FONDO)= ( f / F ) ^ = ( 2 0 / 2 4 ) ^ =
0.94
C (IRRESULARIDAD) = ( ALT/ AT ) ' ^ = ( IG O . 0 / 2 0 6 . 0 yiz = 0 . 9 2

Fraccin I = IGO.O x 1 . 0 x 5 5 0 . 0 = 6 6 , 0 0 0 . 0
Fraccin 2 = 3 2 . 0 x 0 . 9 4 x 5 5 0 . 0 = I G , 5 5 4 . 0
Fraccin 3 = IG.O x 0 . 9 2 x 5 5 0 . 0 =
6,09G.O
Total = I I 2 , G 5 0 . 0
VFL = ( I I2 , G 5 0 . 0 / 2 0 6 . 0 ) = 5 4 I.GO
EJEMPLO N e 4
Determinar el valor promedio de un lote c\e tiene frente a dos calles, el lote es de 6 . 0 x
7 2 . 0 mt, est localizado en una zona habitacional. Los valores de mercado son de $ 3 5 0 . 0 y $
4 5 0 . 0 / m2 . El lote tipo es de 6 . 0 x 2 4 . 0 mt.
SOLUCIN :
CRITERIO DEL IMV DEL D.F. :
Coeficiente para el exceso de fondo :
C = ( f / F) 1/2
C = ( 2 4 / 4 6 )^ 2 = 0.7 I
Fraccin I = 6.0 x 2 4 . 0 x 3 5 0 . 0 x 1.0 = 6 7 , 2 0 0 . 0

Fraccin 2 = 6.0 x 2 4 . 0 x I.0 x4 5 0 . 0 = 6G,400.0
Fraccin 3 = 6.0 x 2 4 . 0 x 0.7 ! x 4 5 0 . 0 = G I , 3 4 4 . 0
Total = 2 14,994.0
VFL = ( 2 1 4 , 9 9 4 . 0 / 57G.0 ) = $ 3 7 3 . I7 / m2
CRITERIO DEL IMV DE JALISCO :

Fraccin I = 6.0 x 2 4 . 0 x 1.0 x 4 5 0 . 0 = <3C,400.0
Fraccin 2 = S.O x6 0 x 0 . 7 0 x4 5 0 . 0 = 2 0 , ICO.O
Fraccin 3 = 6,0 x 6.0 x O.GO x4 5 0 . 0 = I 7 , 2 6 0 . 0
Fraccin 4a = 6,0 x6.0 x 4 5 0 . 0 x 0.5 = I 4 , 4 0 0 . 0
Fraccin 4b = 6.0 x6 . 0 x 3 5 0 , 0 x 0.7 = I 5,G60.0
Fraccin 5 = 6,0 x 2 4 . 0 x 1.0 x 3 5 0 . 0 = G7,200.0
Suma ( I + 2 + 3 + 4b + 5 ) = 20G,720.0
VFL = ( 2 0 G , 7 2 0 , 0 / 57G.0 ) = $ 3 5 6 . 6 9 m/2
IMV DEL ESTADO DE MXICO :

Fraccin I
Fraccin 2
Fraccin 3a
Fraccin 3b
= 6.0 x 2 4 . 0 x 1,0 x4 5 0 . 0
=6.0x24.0x0.70x450.0
=6.0x24.0x0,70x0.70x450.0
=6.0x24.0x1,0x350,0
= 6G,400.0
= G0,460.0
= 42,33G.O
= G7,200.0
Total = I + 2 + 3b = $ 2 1 4 , 0 6 0 . 0
VFL = ( 2 I4 , 0 6 0 , 0 / 57G.0 ) = $ 3 7 I.0 m2
IMV DE NUEVO LEN :

C = ( f / F ) 1/3 = ( 2 4 . 0 / 4 6 . 0 ) i/3
Fraccin I = <5.0 x 2 4 . 0 x 1 . 0 x 4 5 0 . 0
Fraccin 2 = 6 . 0 x 2 4 . 0 x 0 . 7 9 x 4 5 0 . 0
Fraccin 3 = 6 . 0 x 2 4 . 0 x I.0 x 3 5 0 . 0
es
= 0.79
= <3G,400.0
= e<9,25G.O
= G7,200.0
Total = 2 2 I , 6 5 6 . 0
VFL = ( 2 2 I,65G.O / 5 7 G . 0 ) = $ 3 6 5 . I7 / m2
3.5.-CRITERIO ARGENTINO O DE DIFUSIN DE VALORES :

VFL = [ ( 3 5 0 . 0 ) ( ( 4 5 0 . 0 )/ ( 3 5 0 . 0 + 4 5 0 . 0 ) )] + [ ( 4 5 0 . 0 ) ( ( 3 5 0 . 0 ) / ( 4 5 0 . 0 + 3 5 0 . 0 ) ) ]
VFL = $ 3 9 3 . 7 5 M 2
En el proceso valuatono, en la parte correspondiente a la aplicacin de los mtodos de

valuacin, ser parte preponderante el ENFOQUE DE MERCADO, el cual se fundamenta en el valor
de cambio y la comparacin entre la propiedad yje se va a valuar y las propiedades similares ûe
han sido vendidas en fechas recientes.
G4
Los datos de mercado pueden ser obtenidos de diversas fuentes,
dependiendo de las
caractersticas de las propiedades, se tomarn como referencia, los bancos, el aviso econmico
clasificado, los peridicos, las oficinas inmobiliarias locales, los corredores pblicos, etc. la
informacin ûe se obtenga deber ser clasificado y analizada, para poder tomar la escnica de la
transaccin, una de las propiedades ûe deber analizarse a fondo es la similitud entre la propiedad
vendida y la propiedad a valuar, esto nos arroja como incgnita si se pueden comparar
propiedades grandes con pequeas ? o como se comparan lotes de diferentes profundidades ?.
Como respuesta a toda esta sene de cuestiones surge el COEFICIENTE DE
HOMOGENEIZACION , el cual se obtiene mediante la aplicacin de coeficientes considerando la
forma y Topografa de los predios para c\ue las diferencias de atributos entre los inmuebles
investigados y los gue se pretenden valuar, sean comparables.
Este mtodo nos permite obtener de una manera lqica un primer resultado c\ue nos sirva de
base para realizar el avalo de un terreno, para aplicar este mtodo se toman las siguientes
consideraciones ;
- Los terrenos urbanos no siempre son el producto de la lotificacin de un terreno en brea,
por lo c\ue el valor unitario de cualquier terreno urbano no deber ser menor al de un terreno en
brea.
- 5 e toma como regla general gue el ancho de las manzanas corresponde a la suma de las
profundidades de los lotes c\ue lo forman y se supondr gue fueron proyectados con dimensiones
gue en aquella poca prometieron su mejor aprovechamiento.
G5
- La proporcin |ue guarda el frente con relacin al fondo de cada lote, la obtendremos de la
investigacin de las lotificaciones de cada zona, regin, Poblacin o ciudad.
- Por regla general el mayor valor de un lote se alcanza al frente del mismo, y disminuir del 5
al 2 0 % ( dependiendo de las caractersticas del predio ) hasta alcanzar un mnimo gue corresponda
al valor del terreno en brea.
- El fondo de las fracciones deber fijarse en funcin del fondo de la misma.
- El promedio de las primeras tres fracciones deber ser I 0 0 . 0 % .
EJEMPLOS DE LA APLICACIN DEL COEFICIENTE

OBTENCIN DEL VALOR PROMEDIO DEL LOTE :
DE HOMOGENEIZACION
GG
PARA LA
Determinar el valor promedio de un lote ûe observa Topografa plana con dimensiones de
5.0 x G4.0 mt., con un valor de calle de $ 3 5 0 . 0 / m2
64.0
10 %
56.0
25 %
48.0
40 %
40.0
55 %
32.0
64.0
70 %
24.0
85 %
16.0
100 %
64.0m2x1.15=73.6m2
64.0m2x1.00=64.0m2
64.0m2x0.85=54.4m2
64.0m2x0.70=44.8m2
64.0m2x0.55=35.2m2
64.0m2x0.40=25.6m2
64.0m2xO.25=16.0m2
64.0m2x0.10=6.40m2
8.0
11 5 %
Total = 320.0 m2
8.0 H
Valor de calle $ 350.0 / m2
COEFICIENTE
320.0/512.0 ) = 0.625
VPL = $ 350.0 x 0.625 = $ 218.75 / m2
El porcentaje de las tres

primeras fracciones deber
promediar 100.0 %
G7
e
EJEMPLO N 2
Determinar el coeficiente de homoêneizacin de un terreno urbano de acuerdo a la siguiente
figura; por las condiciones del terreno se considerara un demento del 2 0 . 0 %.
$ 250.0 m2
I6.0ml
350.0 /i n 2
48.0 ml
15 3 6 . 0 IV12
32.0 m
40.0 ml
$ 450.0/m2
i r
i r
SOLUCIN
$ 250.0 m2
16.0ml
120
$ 350.0 In 2
32.0 m
120
120
100
80
80
80
100
100
120
120
100
120
40.0 ml
i r
100
60
100
60
80
80
100
120
100
120
48.0ml
$ 450.0 / m 2
i r
Nota : cada cuadriltero tiene 5 x 6 mi de lado
Resumiendo :
1 .20 x GA.Ox $ 4 5 0 . 0 x (
1 .00 x G4.0x $ 4 5 0 . 0 x (
0 . 6 0 x 6 4 . 0 x$ 4 5 0 . 0 x (
1 .20 x 6 4 . 0 x $ 3 5 0 . 0 x (
1 .00 x G4.0x $ 3 5 0 . 0 x (
O.SOx G4.0x $ 3 5 0 . 0 x (
O.GOx 6 4 . 0 x $ 3 5 0 , 0 x (
1 .00 x G4.0x $ 2 5 0 . 0 x (
1.20 x G4.0x $ 2 5 0 . 0 x
' 5 ) = 172,600.0
' 5 ) = 144,000.0
' 4) =
92,IG0.0
' Z) =
53,7G0.0
22,400.0
' 1)
17,920.0
' 1) =
' 2 ) = 2G,G60,0
'2 ) =
32,000.0
' 2 ) = 36,400.0
Total GOO, 120.0
VPL = ( G00, I2 0 . 0 / I53G.0 ) = $ 3 9 0 . 7 0 / m2
G9
e
EJEMPLO N 3 :
Determinar el valor promedio de un predio urbano por medio del coeficiente de
homogeneizacin, de acuerdo con la siguiente figura. El lote tipo en la zona es de 10.0 x 3 0 . 0
Tm., se considerara un demrito del I5 % y el valor de calle es de $ 3 5 0 . 0 / m2
20,0 mi
30.0 mi
10.0 mi
JL
20.0 mi
85
100
r\ ^
85
30
20
100
115
r
SUPERFICIES :
1 = 83,40 M2
2 = 49.90 M2
3 = 16.70 M2
30 0 mi
10
70
rraccin 1 = 6 3 . 4 m2 x 0.7
Fraccin 2 = 4 9 . 9 0 m2 x 0.6
Fraccin 3 = 1 . 7 0 m2 x 1 .0
Fraccin 4 = 1 0 0 . 0 m2 x 0.65
Fraccin 5 = 100.0 m2 x 1 .0
Fraccin G = 100.0 m2 x 1.15
=
=
=
=
=
=
56.36
4 2 . 41
IG.7
65.0
100.0
115.0
Total = 4 1 7 . 4 9
Coef, de homogeneizacin = ( 4 1 7.49 / 4 5 0 . 0 ) = 0.93

VFL = $ 3 5 0 . 0 x 0 . 9 3 = $ 3 2 5 . 5 / m2
CAPITULO CUATRO
VALUACIN DETERRENOSY
CONSTRUCCIONES URBANAS
72
4 . I.- VALUACIN DE VIVIENDA UNIFAMILIAK :
Los factores c\uepueden determinar el valor de una construccin los podemos agrupar en :
Intrnsecos y Funcionales
Los Intrnsecos son : los materiales, mano de obra, direccin tcnica de la obra,
instalaciones normales y especiales, cimentaciones especiales, estructura, recubrimientos,
carpintera y herrera, alturas, edad, estado de conservacin, etc.
Los factores funcionales son aquellos como la calidad funcional, la correcta distribucin, la
orientacin, las vistas, la ventilacin e iluminacin natural, ubicacin del lote, dimensiones,
proporcin, obsolescencia, proyecto.
5in luâr a duda el concepto de "proyecto "es de vital importancia en ladeterminacin del
valor de una propiedad. Este concepto es muy amplio e incluye toda la solucin arquitectnica del
inmueble para el uso al c\ueest destinado y deber comprender su debido equilibrio con el terreno
y las construcciones dominantes en lazona.
Por la amplitud de este concepto se recomienda subdividirlo en vanos conceptos para su
correcta ponderacin :
El estilo arquitectnico determina una gran parte de la deseabilidad y utilidad del proyecto,
vana atravs de los aos as como varan tambin los elementos constructivos.
Es necesario que el proyecto arquitectnico tome en cuenta el Clima, materiales y
costumbres del luqarde construccin del inmueble y a su vez acepte los cambios que demande el
mercado.
73
En la construcan
misma deber de considerarse la Topografa del terreno, su debida
orientacin obteniendo todo el provecho c\ue se pueda obtener de acuellas caractersticas yje
favorezcan al inmueble.
Para \oqrar tener un buen JUICIO de un inmueble deber realizarse una inspeccin detallada del
mismo, despus de la cual se sabrn sus cualidades y defectos, teniendo la necesidad de ejercer
unajerar<ûizacin de ellas.
Tomando en cuenta una debida proporcin de la calidad, valor del inmueble y su ubicacin,
deben estudiarse los siguientes factores :
- Tamao y forma adecuada de cada una de las dependencias
- Eficiencia de circulacin
- Ubicacin adecuada entre las dependencias ; baos, cocina, recamaras, hall, servicio, etc.
- Pnvaca
- Funcionalidad de los accesos, tamao de las puertas, libertad de acceso de los
muebles.
- Iluminacin natural, ventilacin, tamao y numero de ventanas, materiales
adecuados.
- Vestibulacin adecuada y proporcionada.
- Escaleras, ancho necesario, peraltes y huellas adecuadas
- Guardarropas, bodegas y alacenas
- Servicios, cuartos de lavado y plancha, tendido de ropa.
- Instalaciones adecuadas, elctrica, sanitaria, muebles de bao, muebles de cocina,
calentadores, lavaderos, drenaje y chimenea.
- Elementos accesorios como cisterna, bombas, mterfn, instalacin de gas,
instalacin de sonido, riego por aspersin, alarma, incinerador, triturador, etc.
- El terreno deber de ser tpico, la casa adecuada al terreno, y el inmueble acorde ala zona.
74
CLASIFICACIN DE ZONAS
RESIDENCIAL :
A ) De lujo ( como clubes campestres, de golf etc. )
b ) De primera
c ) De segunda
d ) Antiguo ( como los centros histricos de las ciudades )
e ) Popular ( como las colonias obreras )
f ) Proletaria
COMERCIAL :
a ) De primera ( Centros comerciales )
b ) De segunda
c ) De tercera ( Zona de mercados )
d ) Popular ( Instalaciones comerciales en zonas habitacionales proletarias, en
salidas, periferias o zonas conurbadas de la ciudad.
INDUSTRIAL :
a ) Industrial pesada
b ) industrial semipesada
c ) Industrial ligera
d ) Industrial domestica
e ) Bodegas ( centros de abasto etc. )
75
CLASIFICACIN DELAS CONSTRUCCIONES :
POR USO :
a ) Habitacional
b ) Comercial
c ) Industrial
d ) otros ( como iglesias, centros recreativos, parques, etc.)
POR SU EDAD :
a ) Moderno ( promedio de I0 a 15 aos )
b ) Contemporneo ( d e IG a 4 0 aos )
c ) Antiguo ( construcciones con mas de 5 0 aos )
POR 3D CALIDAD :
a ) De lujo ( equipados con cocinas integrales, mrmoles importados, carpintera a
base de maderas exticas, etc.
b ) De primera ( acabados nacionales de uso comercial, herrera, etc. )
c ) Tipo medio ( A base de tabique, concreto, puertas de tambor, piso de terrazo o
mosaico, etc.)
d ) Econmica ( muros de tabique aparente, sin closets, pisos de mosaico; tpicas
construcciones del INEONAVITT o F 0 V I 5 5 5 T E )
e ) Tipo proletario ( firme de concreto, muros aparentes, etc. )
7C
FOR 5 U CONSERVACIN
a ) Muy bueno
b ) bueno
c ) recular
d ) malo
FOR LOS ELEMENTOS QUE LA CONSTITUYEN

a ) Obra gruesa ( Cimentacin, estructura, muros, techos, azoteas, bardas. )
b ) Recubrimientos y acabados ( Aplanados en muros y techos, lambnnes, pisos,
pintura, recubrimientos especiales, escalera. )
c ) instalaciones ( Hidrulicas, sanitarias, elctricas, especiales. )
d ) Complementos ( Herrera, carpintera, vidriera, cerrajera, fachadas.)
NOTA : Se consideran instalaciones especiales las siguientes : Cocinas integrales, a l j i b e s ,
bombas, reja metlica, portn de madera o metlico, operador automtico en el portn, chimenea,
interphone, sistemas de circuito cerrado de televisin, de vigilancia y de alarma, tanque
estacionario de gas, calentador solar, bardas, terrazas, patios, piscina, alberca, elevadores,
escalera elctrica, aire acondicionado, mtercomumcador, sonido ambiental, antena parablica, sub
estacin elctrica, planta de emergencia, sistema contra incendios, pozo profundo y sistema de
bombeo, otros.
77
DEPRECIACIN DELAS CONSTRUCCIONES :
Las construcciones sufren una depreciacin o demento debido a causas internas o externas y
la correspondiente a su edad.
DEMRITOS INTERNOS :
Los demritos internos pueden clasificarse en reparables y no reparables.
Los reparables como su nombre lo indica son deficiencias |ue tiene el inmueble ûe pueden
ser reparadas de una manera sencilla y rpida, como cambio de ubicacin de puertas, agregar un
bao ( si hay lugar disponible ), etc.
Los demritos no reparables, no aceptan una solucin sencilla o son tan costosos ûe
ameritan una remodelacin total del inmueble. Pueden ser causados por una deficiencia o un exceso.
v.<g. la carencia de un bao o de un estacionamiento, cuando no se tiene espacio para la
construccin, o bien una cimentacin o estructuracin excedidas, En estos casos el demrito se
estima por la capitalizacin en la disminucin de la renta del inmueble ( en el caso de la carencia ) o
bien por la diferencia entre el costo excesivo de la partida y su valor comercial ( en el caso de
cimentacin o estructura excedida. ) .
Es tambin un demrito no reparable el ocasionado por un desequilibrio entre los diferentes
usos del terreno y de la construccin, o bien entre el valor del terreno y de la construccin. As
existe una incongruencia al construir sobre un terreno comercial una casa habitacin o en un
terreno habitacional una construccin fabril. Al aventajarse las construcciones, se crea un demrito
por la indebida proporcin de valores y uso, entre el terreno y las construcciones, demrito ûe
eventualmente tiende a nulificar el valor de las construcciones.
75
DEMERITO FOR EDAD :
Una vez disminuidos los demritos internos y externos se tiene el valor de reproduccin,
pero sin considerar el demrito |ue le corresponde por la edad.
Para ello es necesario determinar la vida econmica total estimada para el inmueble, tomando
en cuenta los materiales de construccin con ûe fue hecho, as como su proyecto.
Posteriormente se investiga la edad cronolgica, y ponderando posibles remodelaciones o
condiciones generales de las instalaciones, estado de conservacin y mantenimiento, se determina
una vida aparente gue puede o no semejarse a la vida cronolgica
La vida econmica restante se obtiene restando a la vida econmica total, la edad aparente,
obtenindose finalmente el factor de demrito por edad dividiendo la vida econmica restante
entre la vida econmica total.
El valor de las construcciones depreciado por demritos internos y externos, se multiplica

por el factor de demrito por edad, resultando el valor final de las construcciones, valor gue
aadido al del terreno es el ndice del valor fsico del inmueble .
donde :
V.A. = ( E.C, + R. )
V.E.R. = ( V.E.T. - V.A. )
D.E. = (V.E.T. - V . A ) / ( V . E . T . )
D.E = ( V . E . R . / V . E . T . )
D.E.
= Demrito por edad
V.E.R. = Vida econmica restante
V.E.T. = Vida econmica total
V.A.
= Vida aparente
R.
= Ponderacin por remodelaciones
79
NOTA : La vida aparente puede ser en algunos casos igual a la edad cronolgica, cuando las
remodelaciones no existen o no tienen peso en el global de la construccin.
CRITERIOS Y MTODOS DE VALUACIN PARA CONSTRUCCIONES
Los criterios y metodologa de la construccin gue tradicionalmente se han aplicado, se
refieren a los aspectos generales gue debe tomar en cuenta el perito valuador y la forma en gue
deben de ser analizados para formular sus avalos.
Se considera necesario gue se deben aplicar en la formulacin de un avalo al menos dos
mtodos, para gue con estos resultados, y el criterio y la experiencia del perito valuador se
elabore el dictamen definitivo.
Los mtodos tradicionales aplicados en la actividad valuatona son los siguientes :
a ) M t o d o de mercado
b ) M t o d o de c o s t o ponderado
c ) M t o d o de c o s t o de reposicin
d ) M t o d o de capitalizacin de rentas
e ) M t o d o de puntuacin
f ) M t o d o residual
A) MTODO DE MERCADO :
60
Este mtodo se basa en las siguientes premisas :
a ) El valor en el mercado de una propiedad, es objetivo y representa lo que compradores y
vendedores bien informados estn dispuestos a negociar voluntariamente por una propiedad.
b ) El principio de sustitucin que dice que el comprador bien informado no pagar mas por
una propiedad o un arrendamiento de un determinado espacio, que lo que pagara por propiedades
que tengan la misma utilidad.
Las diferencias y vanantes en las construcciones dificulta el conseguir o comparar
propiedades idnticas alas que se valan, por lo tanto es necesario :
I .- Obtener la informacin sobre ventas realizadas recientemente de propiedades similares.
2 . - Analizar las diferencias que existan entre la venta del inmueble investigado y la propiedad
valuada tomando las siguientes consideraciones :
&\
a) Cambios en el nivel de precios entre la fecha de venta del inmueble

investigado y del cûe se vala.
b ) Localizacin
c) Caractersticas fsicas
d) Monto de las rentas producidas y condiciones de las mismas
e ) Servicios pblicos con yje cuenta el inmueble
f) Descripcin de la propiedad
j ) Fecha en ûe se realiz la venta u oferta del inmueble en comparacin.
h ) Valor de la transaccin y trmino del paô.
El xito en la obtencin de estos datos depende en gran medida de la habilidad del valuador
para compara y analizar las diferencias y traducir estas en trminos de valor basndose entre otras
en las siguientes fuentes :
a ) Archivos o historiales del propio valuador
b ) Agentes inmobiliarios y de bienes races
c ) Dependencias de gobierno ( Catastro, INFONAVITT, promivi, inmobiliarias de
estatal y municipal ,etc. )
d ) Mapas de zomficacin y de valuacin catastral
gobierno
52
MTODO DEL COSTO PONDERADO :
Este mtodo consiste en determinar el valor neto de reposicin nuevo utilizando la informacin del
c o s t o de los msumos y de la mano de obra necesaria para la construccin de un inmueble con
caractersticas similares. Por ejemplo la de publicaciones especializadas como la de la Cmara
Nacional de la Industria de la Construccin, Centros de Precios unitarios para sistemas de computo
y o t r o s , se pueden obtener los precios por metro cuadrado obteniendo as una idea muy cercana al
c o s t o total de la construccin a valuar.
MTODO POR CAPITALIZACIN DE RENTAS :

Este mtodo consiste en determinar el valor de una propiedad conforme a sus rendimientos
rentables. Se trata de definir el ndice del valor de capitalizacin de un inmueble, obteniendo este
resultado a partir de sus ingresos.
Para practicar estos estudios, es necesario determinar el rendimiento o renta mensual del
inmueble en cuestin, al ûe se le debern descontar sus <gastos, obtener posteriormente su
rendimiento liquido anual, para finalizar se deber estudiar y aplicar la tasa de capitalizacin
requerida de acuerdo con el mercado.
MTODO DE PUNTUACIN :
Este mtodo consiste como su nombre lo indica en asignar puntos de acuerdo a las
caractersticas del inmueble en cuanto a los siguientes aspectos :
63
a) Edad del inmueble
b) Uso
c) Estado de conservacin de las construcciones
d ) Vida probable
e ) Calidad del proyecto
f ) Ubicacin del inmueble con relacin a la manzana
MTODO RESIDUAL :
El mtodo residual se fundamenta en la aplicacin del uso ptimo del inmueble, de acuerdo a
su vocacin y destino. En primer trmino se vala el inmueble hipotticamente remodelado,
aplicando para esto, de acuerdo al uso y destino, el mtodo de capitalizacin de rentas o de
reposicin.
En seguida se obtiene el c o s t o supuesto de remodelacin |ue el inmueble requerira para ser
nuevo y este se le resta al valor hipottico analizado para obtener as el valor residual buscado. Por
ejemplo el valor de un predio con vocacin para desarrollarlo como vivienda , en el cual se necesita
determinar el valor de la tierra en brea, partiremos de la base del numero de viviendas autorizadas
para construirse, encontrado as :
Costo de construccin + Costo de urbanizacin = Costo total del desarrollo
Costo total del desarrollo - Ingresos por ventas = Terreno en brea
54
De esta manera podemos hipotticamente determinar el valor de los inmuebles, partiendo del
uso autorizado o del uso proyectado y el destino de los mismos.
\iA
iTC
4 . I,2 .- EJEMPLO DE AVALO DE UNA VIVIENDA UNIEAMILIAR

AVALU
I.-ANTECEDENTES
SOLICITANTE DEL AVALU: Tesis
VALUADOR:
Carlos Herrera Tello
REGISTRO C.N.B. XXXX
FECHA DELAVALU: 27de Marzo de 1998

INMUEBLE QUE SE VALA: Casa habitacin
REGIMEN DE PROPIEDAD: Privada
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Tesis
PROPOSITO O DESTINO DELAVALU: Fijar el valor comercial
UBICACIN DEL INMUEBLE: Calle oriente # 1,colonia H, ciudad T, estado R
NUMERO DE CUENTA PREDIAL: 00000-0
II.-CARACTERSTICAS URBANAS
CLASIFICACIN DE LAZONA: Habitacional,tipo medio y popular
TIPO DE CONSTRUCCIN: Casa habitacin,Tipo convencional, dos plantas, con acabados de calidad media
NDICE DESATURACIN EN LAZONA: 100%
POBLACIN: 250 / 300 habitaciones
CONTAMINACIN AMBIENTAL: Nose aprecia
USO DEL SUELO: Habitacional, solo autorizadas casas habitacin y condominios.
VAS DEACCESO EIMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Se accede porAv. uno YAv Tres,de primer ysegundo orden
respectivamente.
SERVICIOS PBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:
AGUA POTABLE : Contuberia de PVC ytomas domiciliarias contubo flexible.
CONEXIONES :Tuberia de cobre
DRENAJE : red mixta para recibir aguas pluviales y aguas negras contubo de PVC duro yflexible, conexiones contubo de
cobre.
con
ENERGA ELCTRICA : Red aerea sobre poste de concreto con conductor acargo de CFE, alumbrado pblico en el posteo,
luminaria avapor desodio.
CALLES : De pavimento de concreto con arrollo de 12.0 mi.con banquetas de concreto de 1.5 mide ancho,guarniciones tipo
trapezoidal de concreto, redtelefnica yTV va satlite.
ESCUELAS : Escuela primaria auna distancia de 900.0 m.. Secundaria Tcnica n 0 1 a una distancia aproximada de 1300.0 m.
Instituto Tecnolgico de Michoacn a 1400.0 m.
COMERCIOS :Se encuentra localizado dentro de la zona de influencia comercial de avenida Madero, donde se encuentran
comercios medianos yzona dedespachos. Esta localizada a 1500.0 m. del centro histrico.
s
VA
-A
SU
o
$
TC
III.- TERRENO
TRAMOS DECALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMTROFES Y ORIENTACIN:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:
NORTE:
ORIENTE:
SUR:
PONIENTE:
30.00 M. Con propiedad del Sr, Luis Pablo Ventura

7.00 M. Con propiedad del Sr. Mario Arredondo
30.00 M. Con propiedad del Sr. J.Cruz Garda Pea
7,00 M. Con propiedad del Sr. LuisA. Meneses
AREA TOTAL: 210.00 M2
SEGN: Escritura
Lotetipo dominante enzona: rectangular promedio 7x21.00 M

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: Plana,de forma rectangular
CARACTERSTICAS PANORMICAS: Se aprecia pisaje urbano
DENSIDAD HABITACIONAL: Normal-densa
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: Densa
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Ninguna
IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: Casa habitacin; unifamiliar
TIPO DE CONSTRUCCIONES: Casa de construcci'n moderna; calidad media
CALIDAD Y CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCIN: Una sola; calidad media
NUMERO DE NIVELES: Dos
66
EDADAPROXIMADA DE LA CONSTRUCCIN: 20 aos
VIDA TIL REMANENTE: 25 aos
ESTADO DE CONSERVACIN: Bueno, requiere algunas reparaciones sencillas
CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO
UNIDADES RENTABLES OSUSCEPTIBLES A RENTARSE: Una; lacasa habitacin
V.-ELEMENTOSDELACONSTRUCCIN
A).- OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS:
Mamposteria de piedra braza; asentada con mortero cemento-arena; trabes de concreto

armado.
ESTRUCTURA:
De concreto armado; acero entrabes.
MUROS:
Detabique rojo recocido, en 14cm.de espesor, acabado aparente.
ENTREPISOS:
De concreto armado con varilla de acero
TECHOS:
Losa macisa de concreto armado en 12cm.de espesor
AZOTEAS:
Enladrillado de barro de 12cm.de espesor; lechadeado de cemento
BARDAS:
Detabique de barro rojo recocido en 12cm de espesor.
S9
B).- REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES:
APLANADOS:
De cemento cal-arema, acabado rugoso en exteriores,teso aregla y nivel en exteriores,con

pintura vinilica
PLAFONES:
De yeso aregla y nivel acabado contirol planchado,
LAMBRINES:
De azulejo de 11x 11cm.de buena calidad, nacional, en baos y cocinas
PISOS:
Loseta deterrazo, 11x11 cm. buena calidad, nacional entoda la casa. Loseta de 20x 20cm.
nacional de2a en cuarto de servicio.; cemento pulido en patio y cocina.
Rampa de concreto armado con varilla de acero, escalones de marmol de una pieza cada
ESCALERAS:
uno
PINTURAS:
Esmalte, Barniz yvinilica de buena calidad.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno

C).- CARPINTERA:
Madera ytriplay de pino en puertas interiores, closet ysocio de sala, comedor y recamaras.
D).- INSTALACIONES HIDRULICAS YSANITARIAS: Tubera de cobre y PVC, instalaciones de regular calidad.
MUEBLES DE BAO: De cermica porcelanizada en color, regular calidad en los baos de la casa
E).- INSTALACIONES ELCTRICAS: Ocultas, con conductores y accesorios nacionales de regular calidad
F).- PUERTAS YVENTANERIA METLICA: Tubular, en perfiles comerciales en puertas yventanas, reja de acceso y
protecciones en ventanas.
G),-VIDRERIA:
Semi doble 6 mm.de espesor.
H).-CERRAJERA:
Nacional, regular calidad.
I).- FACHADAS:
Aplanado fino, con pintura, arquitectura lineal.
J).- INSTALACIONES ESPECIALES, 1.-Bardas perimetrales, patio, reja y portn tubular enfachada.
ELEMENTOS ACCESORIOS Y
2.- Bomba de 1/4 HP. ytanque estacionario de 2000Its.
OBRAS COMPLEMENTARIAS.
3.-Cocina integral de madera de pino,acabado enformaica.
4.- Cochera cubierta con materialdenominado plastiglass.
90
VI.- CONSIDERACIONES PREVIASAL AVALU
Se utilizan los mtodos devaluacin fsica y capitalizacin de rentas;el valor deltermo se obtiene por mtodo
comparativo ysedeprecia por criterio IMV. de Nuevo Leon.
VIL-VALOR FSICO O DIRECTO

A).- DEL TERRENO:
LOTE TIPO O PREDOMINANTE:
7x21
VALORES DE LACALLE O DEZONA:$650.0/ m2.

CALCULO DEL COEFICIENTE :C= (f1 / F1) 1 / 3 = 0.89
CRITERIO EMPLEADO : Instituto Mexicano de Valuacin de Nuevo Leon.
FRACCIN SUPERFICIE M2 V. UNITARIO $/M2 COEF. MOTIVO DEL COEF. V. PARCIAL $

I
II
147.0 m2
63.0 m2
650.0
650.0
1
0.89
Lotetipo
Exceso de fondo
SUBTOTAL(1)
VALOR PROMEDIO DEL LOTE
V.P.L. ( N. R.)
95,550.0
36,445.50
$
$
$131,955.50
628.55 / m2
630.00 / m2
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO
AREA M2
V. UNITARIO DE
REPOSICIN
NUEVO($)
120.0
1,600.0
30.0
1,120.0
134,400.00
II
12.0
1,300.0
28.0
936.0
11,232.00
DEMERITO
%
V. UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN ($)
SUBTOTAL(2)
V. PARCIAL
145,632.00
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS

Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CONCEPTO
I
IV
CANT.
UNIDAD
P.U.($)
1.0
Lote
6000.00
1.0
Lote
3500.00
1.0
Pza.
18,000.00
18.0
m2
950.0
SUBTOTAL(3)
VALOR FSICO O DIRECTO ( 1)+ (2 )+ ( 3)
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
RENTA REAL O EFECTIVA:
$ 0.00
RENTA ESTIMADA O DE MERCADO:
$ 2,664.00
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL: (EFECTIVA O ESTIMADA )

IMPORTE DE DEDUCCIONES 16
$ 2,700.00
$432.00
RENTA NETA MENSUAL:
$ 2,268.00
RENTA NETA ANUAL:
$ 27,216.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 8.84
TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO,

RESULTA UN NDICE DECAPITALIZACIN DE:
$ 307,804.00
IX.- RESUMEN
VALOR FSICO O DIRECTO:
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
$322,187.00
$ 307,804.00
$ 322,000.00
93
X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

Como resultado de las operaciones del captuulo anterior se considera que el valor de mercado o comercial esel
mismo que resulta del clculo de su valorfsico.
XL- CONCLUSION
VALOR COMERCIAL:
$ 322,000.00
( Trescientos veintids mil pesos 00/100 m.n.)

ESTA CANTIDAD REPRESENTA ELVALOR COMERCIAL AL DA 27 DE MARZO DE 1998
PERITO VALUADOR
CARLOS HERRERA TELLO

AUT. XXXX CNB REO. TGE/ICR/DC XXXX
REG. INSTITUTO MEX. DEVALUACIN: XXX/XX
ESPECIALIDAD: TESIS.
94
CALCULO DE LA TA5A DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO

Tasa en
porcentaje
1,4 129
1. 2 S 7 5
1.4286
1.5714
1.7142
TASA
Edad { En Aos )
O a 10
10 a 2 0
20 a 30
30 a 40
40 a 50
1. 4 2 S C
Uso del mueble
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Malo
1 .4 1 2 9
Deficiente
Malo
I.428G
2 0 a 25
Menos de 2 0
1.5714
Estado de
conservacin
Bueno
Adecuado
Regular
Vida probable
Ms de 3 5
3 0 a 35
Calidad del p r o y e c t o
Muy bueno
Bueno
Regular
Deficiente
Malo
1. 4 2 6 C
Esq^Comercial
Esq, residencial
Intermendio
Comercial
Residencial
1.5718
Ubicacin en la manzana
25 a 3 0
Total
8.84
95
TEMA 4 . 2
VALUACIN DE CONDOMINIOS :
El concepto de propiedad privada nace en el estado romano aos antes de nuestra era, se
extiende por el mundo y se conserva a travs del tiempo sufriendo las consecuentes modificaciones
yje dan origen a lo ûe hoy se conoce como propiedad privada y <que se subdivide en rgimen de
mancomn y de divisin del dominio (usufructo y nuda propiedad ).
El derecho de propiedad sobre un bien esta constituido por la reunin los tres derechos
diferentes |ue a continuacin se explican :
1 .- El derecho de uso : es decir, es el derecho de servirse de lo ûe se posee.
2 . - El derecho de disfruto : es decir es el derecho de recibir los frutos o productos
de lo yje se posee.
3 . - El derecho de disponer : es decir es el derecho de transformar, consumir,
destruir o enajenar lo yje se posee.
Cuando una o mas personas hacen uso de los dos primeros derechos enunciados, adquieren
el derecho de U5UERUCT0, y a el o a ellos se les denomina usufructuarios, los cuales pueden usar
y/o disfrutar del bien, pero no disponer del mismo. V . g . . los arrendamientos. Los albaceas etc.
Quienes tienen el uso de los tres derechos, tienen la facultad de utilizar el bien de manera
absoluta, es decir pueden usar, disfrutar y disponer del bien en cuestin se les reconoce como
propietario, y estn en el rgimen de PROPIEDAD PRIVADA.
9e
En el rq\men de propiedad en Mancomn, el dominio del bien lo ejercen dos o mas
personas. Estas personas pueden tener igual o diferente grado de dominio, esta diferencia de
dominio se establece como una fraccin denominada INDIVISO y es de una gran importancia en la
valuacin de condominios, la suma de t o d o s los indivisos de una propiedad siempre deber de
sumar la unidad. A los gue comparten el dominio de una propiedad se les denomina copropietarios.
El rgimen de propiedad en CONDOMINIO se tiene cuando una parte del bien es propiedad
privada y la otra parte del bien es de propiedad mancomunada. Este tipo de propiedad es de
reciente aparicin en Mxico, ya gue llega a usarse agu hasta mediados de I9 7 4 y es originado en
las grandes ciudades, gue empezaron a sufrir el fenmeno de sobrepoblacin y emigracin ya gue al
aumentar la demanda de predios urbanos, se escasearon y por lo tanto incrementaron su precio y
valor por lo gue para optimar la tierra se empez a construir bajo el rgimen de condominio.
El condominio puede ser en su formacin :
- Ya construido
- Nuevo
- En uso
- Homogneo
- Heterogneo ( En su calidad, uso, funcin, tamao, edad, estado de conservacin)
En cualguiera de los tres regmenes : Privado, Mancomn o Condominio, puede compartiese
el dominio conjugndose los conceptos de usufructo y nuda propiedad.
9G
Un bien independientemente
de su rqmen de propiedad, vale en funcin de :
a ) 5u5 elementos fsicos ( Valor fsico ),

b ) Los productos ûe puede generar su uso ( Valor de capitalizacin de rentas ).
c) La expectativa de generar productos financieros ( Valor de mercado ),
Para valorar correctamente una propiedad en condominio es conveniente estudiar y comparar
los tres valores anteriormente expuestos tal y como se acostumbra hacerlo en los otros tipos de
propiedad. No obstante el avalo fsico se torna indispensable cuando se trata de establecer el
rgimen de propiedad, ya cûe con el obtendremos : La descripcin de la propiedad privada y de la
propiedad mancomunada, superficies, linderos, indivisos, costos de titulacin, costos de
promocin y ventas, utilidades, as como los datos que deben de perdurar en el ttulo de
constitucin y que sern necesarios para sus prximos traslados de dominio.
Con el objetivo de desarrollar la metodologa propuesta resolveremos un ejemplo, en el que
para resumir se obtendr el valor fsico de los condominios de inmuebles ya proyectados y
presupuestados t o d o s los egresos ( c o s t o directo, c o s t o indirecto, c o s t o financiero ) y los
ingresos ( Utilidades o productos ).
Con el objetivo de obviar operaciones, estas sern realizadas en una hoja de clculo, misma
que deber ser nica y diferente para cada tipo de condominio por presentar cada uno diferentes
caractersticas y requerimientos.
Las cifras que representan las superficies sern redondeadas ya que la diferencia al final de la
operacin ser despreciable. En cambio en el manejo de los indivisos se deber dan de utilizar al
menos cinco cifras decimales, ya que las variaciones de estos si afectan en el resultado final,
adems de que como se haba mencionado anteriormente la suma de t o d o s los indivisos deber de
ser igual a la unidad.
95
5 e deber definir claramente la forma en ûe sern manejados los indivisos. En un condominio
pueden manejarse el indiviso como una parte del t o d o ; o bien valorar la parte privativa y establecer
el indiviso nicamente para la parte mancomunada. Ambos casos son validos, dependiendo del tipo
especfico del condominio, pero lo importante es definir el criterio y mantenerlo durante t o d o el
proceso.
PROPIEDAD EN MANCOMN :
Cuando existen vanos dueos sobre un mismo predio y t o d o s tendrn c\e dar su
consentimiento para cualquier cambio o modificacin.
PROPIEDAD EN INDIVISO :
Cada individuo es dueo o propietario de su parte sobre la cual tendr todos los derechos y
obligaciones de la propiedad privada. Las obligaciones de la parte comn sern deslindados
mediante un estudio de indivisos, su ventaja sobre el rgimen en mancomn, es gue el dueo puede
vender, rentar o modificar su rea privada, sin previa consulta o aprobacin de los dems dueos
en condominio.
99
4 . 2 . 1 . - EJEMPLOS :
EJEMPLO I
CONDOMINIO TESIS RESORT
Un tgrupo de inversionistas ûe ha construido un condominio habitacional tipo mediterrneo
hace una consulta al grupo de valuadores para fijar el valor de cada una de las unidades cûe
conforman dicho inmueble, del ûe se desprenden los siguientes :
DATOS :
UBICACIN Y COMUNICACIN EN LO GENERAL :
Esta ubicado en la ciudad de Acapulco Gro. considerado el primer destino turstico de la
Repblica Mexicana, a tres horas y media por autopista de Distrito Federal, La primera ciudad en
importancia en la Repblica Mexicana, cuenta con aeropuerto internacional y terminal de autobuses.
UBICACIN Y COMUNICACIN EN LO PARTICULAR :
Esta ubicado en el bulevar Miguel Alemn, en el kilmetro 6 . 7 , en la zona residencial y
comercial turstica.
EQUIPAMIENTO URBANO :
A 5 0 0 mts. del centro comercial mas importante de Acapulco Gro., rodeado de conjuntos
residenciales, hoteles, restaurantes, bares, discotecas, campos de golf, canchas de tenis, marinas
y los principales servicios tursticos.
100
DESCRIPCIN EN GENERAL :
Es un conjunto Turstico residencial vertical integrado por doce departamentos, distribuidos
en dos bloques, de ocho y cuatro departamentos respectivamente. Cuenta con rea de Lobby y
administracin, cuarto de conserje, terraza, palapa, jardines, alberca, andadores y rea de
estacionamiento para I2 automviles.
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN :
- Arquitectura : Tipo moderno, mediterrneo

- Estructuras : De concreto armado
- Instalaciones Elctricas : Ocultas, con placas especiales de PVC.
- Instalaciones Hidrulicas : De tubera de cobre.
- Instalaciones Sanitarias : De tubera soil y PVC.
- Instalaciones especiales : Instalacin completa de TV va satlite, mterfon, telfono, portero
elctrico.
- Carpintera : En parota, caoba, y pino laqueado.
- Muebles de bao : De porcelana en color coral, losas de mrmol en lavabos, tina de
hidromasaje para dos personas, t o d o nacional, de buena calidad.
10
- Cancelera : De aluminio ne^ro, regular calidad.
- Recubrimientos : Pisos y azulejos de cermica, nacionales, buena calidad.
- Ventanera : De aluminio anodizado, color negro con mosquiteros,
- Pintura : Vmlica y Acrlica en dos capas , buena calidad.
- Vidrios : Polarizado, color humo, Gmm. de espesor.
CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS :

- Todos los departamentos constan de : Ingreso, sala, estancia de noche, comedor, cocina
integral, cuarto de tender con lavadero, calentador automtico de gas, recmara principal con
closet, bao y tina de hidromasaje, recmara con closet y bao completo, terraza y un cajn de
estacionamiento.
TABLA DE SUPERFICIES
- Del Terreno ;
I0 0 5 . 0 0 m2
02
- Construccin privada :
Departamento I
00.00m2
Departamento 2
02.00m2
VA
Departamento 3
00.00m2
Departamento 4
02.00m2
Departamento 5
00.00m2
Departamento G
02.00m2
Departamento 7
00,00m2
Departamento &
02.00m2
Departamento 9
05.00 mZ
Departamento I O
05.00m2
Departamento I I
05.00m2
Departamento I 2
105.00m2
iTC
TOTAL DE CONSTRUCCIN PRIVADA : I,22<5.00 m2.
- CONSTRUCCIN MANCOMUNADA :
Lobby - Administracin
I9 . 0 0 m2
Conserje
I9 . 0 0 m2
Portn Elctrico
I. 0 0
Escalera I
9 7 . 5 0 m2
Escalera 2
4 C . 5 0 m2
Baos
5.00
TOTAL DE CONSTRUCCIN MANCOMUNADA :

- COSTOS DE ADQUISICIN :
Tierra
Construccin
m2
m2
I6 5 . 0 0 M 2
$ 2 , 4 0 0 . 0 0 / m2
$
2 , 6 0 0 . 0 0 / m2
104
- INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS :
Sub estacin elctrica de 3 0 K.V.A.
2I ,000.00
Tres cisternas de I2 . 0 0 m3 c/u
2I,500.00
Alberca de 4 9 m2, con sist. de purificacin
36,000.00
Palapa con barra y contra barra
Andadores 3 9 . 0 0 m2
Jardinera, I I7 . 0 0 m2
Construccin de jardineras
$
$
Bardas penmetrales
$
$
7,200.00
6, I0 0 . 0 0
Piso de piedra bola en estacionamiento
TOTAL
9,G00.00
C,>00.00
4,000.00
3C,000.00
152,200.00
- RELACIN COSTO - UBICACIN DE LOS DEPARTAMENTOS :

En la etapa del proyecto se estableci yje los departamentos tendran diferentes valores,
dependiendo de su nivel ; Quedando estos de la siguiente manera : Planta baja , I0 0 . 0 0 % ; En el
segundo nivel, 9 3 % del valor. Tercer nivel, <2>5 %. Cuarto nivel, 6 5 % ; Todos en relacin con la
planta baja.
105
- DURACIN DE LA OBRA :
La obra se termin en un lapso de I4 meses.
- TASA DE FINANCIAMIENTO :
El dinero para financiar la obra se obtuvo a plazo fyo al 3 2 , 5 % anual.
- PROMOCIN Y VENTAS :
Para la promocin y venta del condominio el 3 % de su valor total.
- UTILIDAD :
Los inversionistas pretenden obtener utilidades por el I5 . 0 0 % de la inversin total.
PLANTAmmaonciK
wo
OG
VA
-A
o
^
iTC
07
iS
i
iTC
HOJA DE CALCULO DE SOLUCIN AL PROBLEMA ANTERIOR

1
IDep Nlv
Sup.
costo de
sup.de
sup.de
monto de C. privada
tierra
tierra
const
const.
i.esp.
(m2)
($T)
privada
ancomu
E.acces
C. privada
mancomu y mancomn
(m2)
10
inversion
$ T +$ C .
($1
11
inversion total indiviso

corregida por
ubicacin (S)
12
14
13
Costo de
Gastos
Promocin
construccin
financieros
15
Utiildad
y venta
16
17
Valor de
venta
correaida
8184
196,416 94
100 00
15.31
12,683 33
115.31
322,866 45
519,283 39
565,976 44
008876
369,559 51
144,537 08
21,315 41
109,774 34
841,603 27
81 84
196,416 94
100 00
15.31
12,683 33
11531
322 866 45
519,283 39
526,358 09
0.08254
329,941 16
137,026 10
19,901 53
102,492.86
785,778.58
8184
196,416 94
100.00
15.31
12,683 33
115.31
322,866 45
519,28339
503,719 04
007899
307,302 10
132,734 11
19,093 59
S8.33201
753,87875
81 84
196,41694
100 00
15.31
12,683 33
115.31
322,866 45
519,283 39
481,079 98
007544
284,663 04
128,442 12
18,285 66
94,171 16
721,978 93
83.48
200,345 28
10200
15 62
12,683 33
117.62
329,323 78
529669 06
577,295 97
009053
376,950 70
147,427.82
21,741.71
111,969 83
858,435 33
83 48
200,34528
102.00
15.62
12,683 33
117.62
329,323 78
529,669 06
536,885 26
008419
336 539 98
139,766 62
20,299 56
104,54271
801,49415
83 48
200,345 28
102 00
15 62
12,683 33
117.62
329,323 78
529,669 06
513 793 42
008057
313,448 14
135,388 79
19,47547
100,298 65
768,956.33
83 48
200,345 28
102 00
15.62
12,683 33
117.62
329,32378
529,669 06
490,701 58
0.07695
290,356 30
131,010 97
18,651 38
96,054 59
736,41851
12 683 33
121.07
339,00977
545,247 56
594,275.27
0.09319
388,037 48
151,763 93
22,381.18
115,263.06
883,683.43
825,067 51
85.93
206,237 79
105.00
16.07
10
85 93
206,237 79
105 00
16.07
12,683.33
121.07
339,009 77
545,247 56
552,67600
008667
346,43821
143,877.40
20,896 60
107,617.50
11
85.93
206,237 79
105.00
16.07
12,683 33
121.07
339,009 77
545,247.56
528,904 99
0.08294
322,667.20
139,370.82
20,048 27
103,248 61
791,572 69
12
85 93
206,237 79
105.00
1607
12,683 33
121 07
339,009 77
545,247 56
505,133 98
0.07921
298,896 19
134,864.23
19,199.95
98,879 72
758,077.88
TOTALE
1,005.00
2,412,000 00
1,228.00
188.00
152,200.00
1,416.00
3,964,800.00
6,376,800.00
6,376,800.00
1.00000
3,964,800.00
1,666.210.00
241,290.30
1,242,645.05
9,526,945.35
109
CONCLUSIN
Despus de haber expuesto las diferentes tcnicas valuatonas y haber resuelto ejemplos
prcUcos proporigo una ruta para la realizacin de un dictamen de valor, con lo ûe estoy seguro
habr de facilitar al Ingeniero Constructor el camino para la realizacin de un avalo; El cual , como
ya se menciono habr de ser mas exacto o tendera al valor de mercado en funcin de la experiencia
del perito valuador y de su capacidad para interpretar los datos obtenidos con veracidad.
La tcnica valuatona como se ha observado vara de acuerdo a la geografa, por eso lejos de
pretender realizar en esta tesis un formulario para elaborar un Dictamen de Valor, este trabajo esta
compuesto de la exposicin de vanas tcnicas valuatonas as como de la solucin de problemas
reales, las cuales llevaran al Ingeniero Constructor a reflexionar y tomar agellas ûe a su JUICIO
cumplan con los reguenmientos del inmueble a valuar y con la normatividad vigente en su estado
por lo gue a continuacin se desarrollo una gua prctica para realizar un dictamen de valor.
I 10
5. I.- GUA PRACTICA PARA REALIZAR UN DICTAMEN DE VALOR :
I .- IDENTIFICACIN DE LA PROPIEDAD:
Identificar la superficie y tipo de construccin ( calidad en elementos constructivos
instalaciones comunes , especiales y acabados ), la topografa y configuracin del terreno , Los
derechos y restricciones de la propiedad, las caractersticas de la zona, La calidad y orden de
importancia de las vas de Acceso. Identificar tambin los derechos de la misma, el propsito y la
funcin del avalu.
2 . - ESTUDIO DE MERCADO :
Investigar el precio por metro cuadrado de por lo menos I0 predios de caractersticas
similares dentro de la zona de influencia. Investigar tambin las transacciones |ue se hayan
realizado en la zona de influencia en fechas recientes. Realizar un sondeo en empresas y
publicaciones especializadas, como Gacetas inmobiliarias. Despachos de corretaje de bienes
inmuebles, aviso oportuno en peridicos etc. Realizar un diagrama de datos identificando la fuente
de datos.
3 . - REALIZAR EL ESTUDIO, ANLISIS Y PONDERACIN DE LOS FACTORES :

Factores fsicos, sociales, econmicos, polticos y culturales.
I II
4 . - APLICARTCNICAS VALUATORIA5 :
- Para el terreno : Aplicar Tcnicas Valuatonas ( al menos dos ) de cualquier propuesta
analizada en la tesis. La diferencia entre las dos o ms tcnicas aplicadas no podr ser mayor al 1 0
% de valor del predio.
- Para la construccin : Valuar la construccin por el mtodo de Valor de Reposicin Nuevo
y por Capitalizacin de Rentas ( explicados anteriormente en la tesis ).
5.- REALIZAR LA PONDERACIN DE LOS VALORES
G.- REALIZAR ELDICTAMEN DE VALOR
I 12
REQUISITOS DE LA DIRECCIN DE CATASTRO PARA SER PERITO VALUADOR
/A/5TITUTOCATA3TRALYREGISTKAL
DIRECCIN DE CATASTRO
REQUISITOS RARALA AUTORIZACIN
DEREGISTROCOMO PERITOVALUADOR
I .- SOLICITUD DE REGISTRO POR ESCRITO ANTE LA TESORERA GENERAL DEL ESTADO CON
ATENCIN ALI.CR.
2.- CURRICULUM VITAE
3.-ACTA DE NACIMIENTO
4 . - CDULA PROFESIONAL
5.- ACREDITAR SER INGENIERO O ARQUITECTO (TITULO )
S.- ACREDITAR TENER EXPERIENCIA ENVALUACIN ( MNIMO 2 AOS )
7.- DOS CARTAS DE RECOMENDACIN
6.- ACREDITAR SER MIEMBRO ACTIVO DEL INSTITUTO MEXICANO DEVALUACIN.
I 13
9.- ACREDITAR SER MIEMBRO ACTIVO DE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DEVALORES.
IO.- FAGO ANTE LA DIRECCIN DECATASTRO.
I I . - DOS FOTOGRAFAS TAMAO INFANTIL
12.- CARTA DE AVECINDAMIENTO
I3.- CONSTANCIA DE RESIDENCIA EN ELESTADO
I4 . - OTORGAR UNA FIANZA POR QUINIENTOS SALARIOS MNIMOS.
I 14
REQUISITOS DE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES PARA

OBTENER LA UCENCIA COMO PERITO VALUADOR BANCARIO AUTORIZADO
I .- SOLICITUD DE REGISTRO POR ESCRITO ANTE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE

VALORES.
2.- CURRICULUM VITAE.
3.- ACTA DE NACIMIENTO.
A.- CDULA PROFESIONAL
5.- ACREDITAR SER INGENIERO O ARQUITECTO (TITULO ).
S.- ACREDITAR TENER EXPERIENCIA ENVALUACIN ( MNIMO 2 AOS ).
7.- DOS CARTAS DE RECOMENDACIN.
6.- ACREDITAR SER MIEMBRO ACTIVO DEL INSTITUTO MEXICANO DEVALUACIN.
9.- DOS SOLICITUDES DE BANCA COMERCIAL DE LA PLAZA PROPONINDOLO COMO PERITO
VALUADOR.
IO.- PAGO CORRESPONDIENTE ANTE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA.
I 15
I I.- DOS FOTOGRAFAS TAMAO INFANTIL.
12.- CARTA DE AVECINDAMIENTO.
I3.- CONSTANCIA DE RESIDENCIA EN ELESTADO .
I4 . - OTORGAR UNA FIANZA POR QUINIENTOS SALARIOS MNIMOS.
I5.- AFROVACION DE UN EXAMEN DEL EXAMEN CORRESPONDIENTE, APLICADO POR LA CN5V
IG.- SER MIEMBRO ACTIVO DELCOLEGIO DE ARQUITECTOS O INGENIEROS CIVILES.
I7.- ACREDITACIN DEL IMV DETENER 2 AOS MNIMO DE DE EXPERIENCIA REALIZANDO
PERITAJES DE VALOR.
I IG
BIBLIOGRAFA:
ANMIVAC. 1 9 9 2 , Memorias XXVIII Congreso Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin.

Puebla, Mex.
UNAM. I9 9 4 . liomologacin de valores en la determinacin del mercado de inmuebles
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QUEZADA. H. Marco A., Valuacin de Terrenos urbanos y construcciones. Instituto Mexicano
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GUERRERO, Dante. Curso de Valuacin. Instituto de Valuacin de Jalisco
CURSO. Valuacin de terrenos urbanos. Asociacin Nacional De Institutos Mexicanos de
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ANAYA . Diccionario de la lengua . Anaya.
MERRIT. Manual del Ingeniero Civil. Me. Graw Hill.
5UAREZ Salazar Carlos. Manual de Costos y Precios en la construccin. Noriega
SUAREZ Salazar Carlos
Legislacin Comparada de la Obra Pblica, Limusa
PLAZOLA C Alfredo. Normas y Costos De Construccin. Noriega Limusa.
Limusa.
I 17
CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADO UNIDOS MEXICANOS. Art. 2 7 . De la propiedad
de las tierras y las aguas dentro de los lmites del territorio Nacional.
CDIGO CIVIL. Ttulo 2 Q . De los Bienes Muebles y Bienes Inmuebles.
CDIGO CIVIL. Captulo 3 e . Del dominio de los Bienes.
I.M.V.M. Valuacin de Inmuebles urbanos y Rsticos. Valuacin Bsica.

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CARLOS HERRERA TELLO

VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS

I .- ANTECEDENTES DE LA VALUACIN EN MXICO :

2.- DEFINICIONES Y OBJETIVOS DE LA VALUACIN :

3.- VALUACIN DE TERRENOS URBANOS

4 . - VALUACIN DE INMUEBLES, TERRENOS Y CONSTRUCCIONES URBANAS :

4 . 2 . I.- Ejemplos de valuacin de condominios.

Gua prctica para realizar un dictamen de valor.

G.- REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO

COMO PERITO VALUADOR DEL INSTITUTO REGISTRAL Y CATASTRAL

ANTECEDENTES DE LA VALUACIN EN MXICO :

I .I.- DESARROLLO DE LA VALUACIN EN MXICO :

Durante el primer cuarto de siglo el crdito hipotecario se basaba principalmente en la

Esto obligo a las instituciones bancanas a seleccionar profesionistas capaces de asumir la

- Poseer conocimientos tanto de construccin como de presupuestacin de obra, para as

- Tener conocimientos de Topografa para levantar planos de terrenos no importando las

as como ciertos conceptos econmicos

Los pioneros de la valuacin en Mxico se agruparon en una asociacin de valuadores

I .2.- PROPSITO DELAVALUACIN :

- Los ideales y estndares sociales.

- Las fuerzas fsicas o naturales.

I .-PARA DETERMINAR UNA JUSTA INDEMNIZACIN EN AFECTACIONES :

a ) Para estimar el valor de un conjunto antes de una afectacin,

2 . - RELATIVO AL FINANCIAMIENTO Y AL CRDITO

a ) Para determinar la garanta ofrecida en un prstamo o hipoteca.

3 . - RELATIVO AL TRASLADO DE DOMINIO :

3 . - Cambios en la composicin numrica de las familias.

7.- Otros factores que se derivan de los deseos e instintos de la sociedad.

I ,- Los recursos naturales : en su cantidad, ca\\dad, locahzacin y su obradode uso.

Estas pueden ser naturales o humanas ;

escuelas, templos, parques y reas de

5.- Control de inundaciones y conservacin del suelo.

DEriNICIONES YOBJETIVOS DE LA VALUACIN

2.2.- DEFINICIN DEAVALO, BIEN MUEBLEYBIEN INMUEBLE :

BIEN INMUEBLE Y BIEN MUEBLE :

Adems de la inmovilidad y la tangibilidad ( elementos fsicos ), comprende los

* Fago por impuestos catastrales, afectaciones para beneficio

2.3.- NIVELES DEVALUACIN :

- Cuando un comprador paga en exceso el valor de una propiedad.

- Cuando un vendedor acepta una cantidad menor por una propiedad.

SEGUNDO NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA :

TERCER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA .-

Este es el ltimo y mas alto nivel de la actividad valuatona, y est comprendido

3.- VALUACIN DETERRENOS URBANOS :

3. I.- NORMAS GENERALES PARA LA VALUACIN DE TERRENOS

En casos especiales cuando se solicite otra referencia ^ue no sea el valor de

3.2.-DIFERENTES TIPOS DETERRENOS URBANOS

1.- Lotes intermedios

3.- Lote Esquinero

4.- Lote Cabecero

5.- Lote Manzanero

6.- Lote Interior

F = Fondo del Predio

Es ac^uel adoptado por el valuador como representativo de los terrenos

SEGMENTO DE REA DIRECTAMENTE DESMEMBRADLE :

Dentro de la valuacin se hace una clasificacin de los objetos en cuanto a su

- Terrenos con mejoramientos

N : Profundidad recomendada en la zona

3.4.-METODOLOGA CLSICA Y METODOLOGA ESTADSTICA :

matemtico-financiero sea justificado e incluido en el

a) Definicin del problema :

se pueden clasificar de la manera