BANCA HIPOTECARIA

Una hipoteca es la garanta que se ofrece al solicitar un crdito. Esa garanta

consiste en bienes de cierto valor que logran cubrir o exceder el valor que se
solicita en prstamo (casas, apartamentos, automviles, maquinarias, bodegas,
etc). Eemplo! "or eemplo, una persona, a quien llamaremos (#), quien otorga un
prstamo a otra persona ($), tiene derecho sobre los bienes que la persona ($)
puso como garanta de pago de la deuda. Es decir, la persona ($) hipotec ciertos
bienes como garanta de un crdito a la persona (#). %i se presentara el caso de
que la persona ($) no le pagara la deuda a la persona (#) en las condiciones que
ha&an establecido, la persona (#) podra quedarse con los bienes hipotecados, que
son los que ($) puso como garanta de pago de su deuda, & venderlos o hacer uso
de esos bienes, para de esta forma cubrir la deuda.
'os bancos hipotecarios son instituciones de crdito que se procuran de fondos,
aparte de su capital social, por medio de la emisin de ttulos hipotecarios,
depsitos de ahorro & otras operaciones secundarias.
%u obeto es otorgar crditos con garanta hipotecaria, dirigidos hacia el sector de
la construccin, adquisicin de viviendas & liberacin de hipotecas, as como
reali(ar las operaciones & servicios financieros compatibles con su naturale(a, con
las limitaciones previstas en la 'e&.
Funcionamiento
Estas encargan de recibir ahorros de personas (esta actividad se denomina
captacin de fondos) & de hacer prstamos a estos mismos (esta actividad se
denomina colocacin de fondos). Es importante resaltar que estos prstamos
tienen como garanta hipotecas sobre bienes.
'os prstamos hipotecarios generalmente son a largo pla(o, siendo mu& com)n
utili(arlos en adquisiciones o meoras de vivienda. En este caso, es usual
respaldarlos con la misma vivienda que se est* comprando o meorando.
El sector de la construccin hace un uso importante de este sistema de crdito
para poder desarrollar sus pro&ectos, los cuales se caracteri(an por necesitar
grandes cantidades de dinero. %i no existiera este tipo de crdito, sera mu& difcil
desarrollar este tipo de pro&ectos!
'os crditos de los constructores, en la ma&ora de los casos, est*n garanti(ados
con hipotecas sobre los mismos pro&ectos que desarrollan.
Capital Mnimo
$anco +acional! +o menor de ,-., /0' /0'',+E% 1E $,'23#4E% ($s.
5.666.666.666,66), en dinero en efectivo o mediante la capitali(acin de
resultados acumulados disponibles para tal fin.
$anco 4egional! no menor de %E0% /0' /0'',+E% 1E $,'23#4E% ($s.
7.666.666.666,66).
Antecedentes Histricos De os Bancos Hipotecarios En !ene"uela
8ltimamente est* en nuestro pas bastante en boga el trmino de $anco
.ipotecario. 'a popularidad de tal denominacin se debe no tanto a la proliferacin
de esos institutos en la 4ep)blica, en los a9os m*s cercanos, como a la discusin
que en la actualidad se reali(a por la posible creacin de un $anco -entral
.ipotecario.
# consecuencia de la puesta en moda de tal vocablo, ha venido a nuestra mente el
hacer un pasaero recuento de la permanente preocupacin que desde hace
muchos a9os se ha observado en 3ene(uela por la creacin de un instituto que
tiene su origen en #lemania. "recisamente por iniciativa del comerciante de $erln,
/. $uring, es fundado en :;;6 el primer $anco .ipotecario de que tengamos
noticia, en %ilesia, bao los auspicios de <ederico El =rande.
# pesar de que en todo el siglo pasado no se hace realidad la instalacin de un
instituto de esta especialidad en el territorio nacional, siempre estuvo presente en
muchos compatriotas la sana inquietud por su creacin. /uchos son los acuciosos
estudios, los pro&ectos de creacin & de le&es sobre $ancos .ipotecarios que ven
lu( p)blica en la 3ene(uela del siglo die( & nueve.
El cuatro de ma&o de :5>? fue aprobado por el -ongreso un pro&ecto que
present el a9o anterior el 'icenciado <rancisco #randa sobre la creacin de un
0nstituto de -rdito @erritorial & como consecuencia de las obeciones que le hi(o el
"residente de la 4ep)blica, =eneral -arlos %oublette, en su /ensae del :A de
ma&o de aquel a9o es archivado.
#9os m*s tarde, en :57: el doctor /anuel -adenas 1elgado presenta al
1espacho de .acienda un "ro&ecto de %ociedad de -rdito @erritorial. <ue mu&
bien visto por el =obierno & no se hi(o realidad por la =uerra <ederal que
campeaba en el pas. El pro&ecto de -adenas 1elgado fue presentado al
-ongreso & el BB de unio fue elevado a 'e&, referida al establecimiento de las
#sociaciones de -rdito @erritorial Cque tengan por obeto proporcionar a los
due9os de bienes inmuebles emprstitos sobre hipotecas, reembolsables a largos
pla(os por anualidadesD (artculo : de dicha 'e&). Ese mismo a9o el /inistro del
0nterior, doctor Eos de Ees)s "a)l, nombra una -omisin formada por los
licenciados Euan Eos /endo(a & 'uis /anoo, & el doctor Euli*n 3iso, con el
encargo de redactar los pro&ectos de le&es sobre rgimen hipotecario & crditos
privilegiados (cosa que hicieron en un folleto).
En el a9o de :57> el /inistro de <omento, =eneral Ees)s /ara #risteigueta,
present a consideracin del =remio #grcola un pro&ecto de institucin de -rdito
0nmobiliario. @ambin en la /emoria de ese 1espacho se cuenta del /onte "iedad
pro&ectado por el se9or Eduardo 0ribarren. #l respecto, el B5 de unio de :57> el
/inisterio de <omento concedi patente para fundar un /onte "iedad & 'otera
anexa. %olamente llegar* a crearse la 'otera.
3ale la pena registrar que el 7 de ma&o de :57? el Encargado del Eecutivo
+acional, #ntonio =u(m*n $lanco, autori(a una patente a varios agricultores para
establecer una -asa "rotectora de la #gricultura de 3ene(uela, que fue aprobada
el :F de unio de :577 por el -ongreso.
#l triunfar la 4evolucin #(ul en unio de :575, el /inistro de <omento doctor
+icanor $orges encarg a varios se9ores estudiar la situacin ecnomoGagrcola.
El F de agosto de ese mismo a9o presentaron su informe & el "ro&ecto de $anco
#grcola. %eguidamente se modificaron algunos puntos del pro&ectoH pero las
guerras no dearon crearse.
En :5;F varios diputados al -ongreso presentaron un pro&ecto de $anco #grcola.
4esult aprobado en la -*mara de 1iputados pero, seg)n se desprende de los
1iarios de 1ebates, no pas del %enado porque all lo par la oposicin.
El B; de unio de :5;; el /inistro de .acienda, #dolfo Urdaneta, dicta una
resolucin que fue publicada en la =aceta ,ficial de esa fecha, crea el 0nstituto de
-rdito para recibir rentas adicionales & suministrar fondos al gobierno. @ambin en
un folleto editado en el a9o comentado, est*n los estudios del =eneral +icanor
$olet "era(a referidos la formacin de un instituto que sirviera para proteger al
=remio #grcola. %on igualmente interesantes las ideas publicadas, fechadas en el
a9o :5;;, en el peridico 'a 0ndependencia por el =eneral 1omingo %antos
4amos, o las del se9or #. /. /onsanto en un folleto titulado 0nstitutos de -rdito.
El seis de diciembre de :5;; el "residente de la rep)blica, =eneral <rancisco
'inares #lc*ntara, dict un decreto mandando a apartar ochocientos pesos
vene(olanos diarios para el establecimiento de los $ancos de -rdito @erritorial
que no llegaron a fundarse. Es de hacer notar que en apo&o a ese decreto, el F de
febrero de :5;5, la Eunta 1irectiva de la %ociedad Econmica 0ndustrial dedica al
"residente 'inares #lc*ntara un pro&ecto de instituto de crdito & $anco
Econmico 0ndustrial de 3ene(uela.
Un decreto del -ongreso fechado el nueve de ma&o de :55? mandaba a
establecer 0nstitutos de -rdito @erritorial en todos los estados de la Unin. En
septiembre de :555, mediante una resolucin del /inisterio de <omento, se
nombra una Eunta para propender el meoramiento de la agricultura. Esa Eunta
organi( Euntas -ooperativas en la rep)blica & a finales de ese a9o ve la lu(
p)blica un pro&ecto de $anco de -rdito @erritorial presentado por la %ociedad
#grcola +acional -entral.
El ? de unio del a9o siguiente aparecer* un pro&ecto sobre el mismo tpico,
redactado por el doctor /artn Eos %anabria & fundamentado en la le& de A de
ma&o de :55?. "ropone crear institutos de crdito en cinco circunscripciones con
un capital de por lo menos veinte millones de bolvares. En el mes de agosto se
conoce otro pro&ecto sobre $anco de -rdito @erritorial que presenta el doctor
Eduardo =*rate a la %ociedad +acional #grcola. I el veinte de diciembre tambin
de :55A el doctor .eriberto =ordn enva, al /inisterio de <omento, un pro&ecto
de $anco .ipotecario que ni siquiera llega a ser considerado.
En unio de :5A> se firma un -ontrato entre el se9or Eleuterio /orales & el
/inisterio de <omento para la creacin de un $anco .ipotecario de veinte millones
de bolvares de capital. El :5 de ese mes & a9o fue aprobada la celebracin de tal
-ontrato por el -onseo de =obierno de la 4ep)blica, en sesin extraordinaria, &
posteriormente recibe la probacin por parte del -ongresoH a pesar de todo ello, el
referido $anco no lleg a establecerse.
El 7 de unio de :5A> fue puesto por el "residente de la 4ep)blica =eneral Eoaqun
-respo, el eec)tese a la 'e& de $ancos .ipotecarios de treinta artculos, que
haba sido sancionada el B7 de ma&o por el -ongreso +acional. 'as le&es sobre
$ancos de los a9os :5A? & :5A7 traer*n disposiciones dirigidas a los $ancos
.ipotecarios que se establecieran en el pas.
El se9or <ederico $auder publica en :5A? un pro&ecto de banco de 4etroventas de
fincas urbanas que se establecera en el 1istrito <ederal & en las ciudades de 'a
=uaira, "uerto -abello & 3alencia. En :5A5, dicho se9or $auder, presentar*
nuevamente un pro&ecto de tal naturale(a, dirigido al -rdito 0nmobiliario Urbano &
el primero de unio de :5AA el de un $anco +acional .ipotecario de <incas
Urbanas, & como las guerras obstaculi(an el paso de sus pro&ectos, en :A6:,
insistir* nuevamente en su aspiracin.
En el a9o :5A7 varios se9ores elaboran el pro&ecto de un $anco de -rdito
.ipotecario que tendra anexo una -aa de #horro. 1icho 0nstituto sera en forma
de -ooperativa & decan sus proponentes que ese pro&ecto era equitativo, pues
aprovechando la reforma de la 'e& de .ipotecas, efectuada en el pasado
-ongreso de la +acin, contribuir* a que las transacciones para la transmisin
convencional de la propiedad se realicen bao condiciones m*s racionales & m*s
de acuerdo con las pr*cticas establecidas por las le&es. El capital estara formado
por acciones de quinientos bolvares cada una & las -dulas .ipotecarias que
emitiera tendran un valor igual que las acciones.
El da B5 de ma&o de :5A5 el -ongreso expide una le& creando un $anco de
-rdito @erritorial. "or cierto que el -lub #grcola de -aracas promovi un
-ongreso #grcola, el cual fue electo por las municipalidades de la 4ep)blica & se
instal el B de ma&o de :5A5 en -aracas. -omo consecuencia, en diciembre de
ese a9o fue presentado un pro&ecto ampliado por <rancisco .ern*nde( Ustari(.
Un ciudadano norteamericano llamado =eo J. Upton propone, el BB de abril de
:5AA, la creacin del $anco $olvar que sera de circulacin e hipotecario con
quince millones de bolvares de capital. El gobierno atiende la peticin & otorga
franquicias con una 4esolucin del BB de octubre de ese a9oH pero el $anco no
llega a crearse por causa de la guerra que hi(o desaparecer al =obierno del
=eneral 0gnacio #ndrade.
@ambin en :5AA varios diputados presentan a la -*mara un pro&ecto de le& sobre
$ancos populares para cada capital de distrito & con un $anco -entral de
'iquidacin en -aracas que sera para emisin, circulacin & prstamos
hipotecariosH pero el %enado neg su aprobacin.
El BB de ma&o de :A66 el doctor 4afael 1omngue( da a conocer un pro&ecto de
un $anco +acional con sucursales en toda la 4ep)blica & con una seccin de
-rdito .ipotecario a la manera del -rdito @erritorial <rancs. #dem*s publica
una serie de artculos que trataban sobre el tpico de los $ancos .ipotecarios.
#s pues, no obstante la preocupacin & el gran inters observado durante el siglo
pasado, al igual que en el actual, el establecimiento de un $anco de -rdito
.ipotecario se hace esperar hasta hace algunos pocos a9os & 3ene(uela es
adelantada, en ese aspecto, por casi todos los pases americanos en la creacin
de un instituto de tal categora.
(<ue publicado, inicialmente, el la revista $anca & %eguros, +K A:, -aracas,
septiembre de :A7>)
Operaciones Acti#as
%on aquellas por medio de las cuales los bancos invierten el dinero que han
obtenido de sus clientes, a travs de los depsitos bancarios u operaciones
pasivas. En las operaciones activas los bancos se convierten en acreedores de sus
clientes. Estas operaciones activas son de car*cter esencialmente comercialH de
aqu las estrechas relaciones que existen entre la banca & el comercio.
'as operaciones activas que reali(an los bancos hipotecarios son los siguientes!
:. -onceder prestamos hipotecarios destinados a financiar pro&ectos de
construccin, adquisicin & la meora de inmuebles.
B. -onceder prestamos hipotecarios para cancelar crditos garanti(ados con
hipotecas &a existentes.
F. <inanciar obras de urbanismo promovidas por el sector privado.
>. #dministrar los inmuebles que adquieran en resguardo de sus intereses, por
dacion en pago o por la adudicacin en remate udicial & enaenarlos, de acuerdo a
lo previsto en la le&.
?. #ctuar como mandatarios & administradores de bienes aenos & como fiduciarios
con arreglo a las disposiciones legales vigentes.
7. -ualquier otra clase de inversin de car*cter reproductiva.
,peraciones "asivas de la $anca .ipotecaria.
%on operaciones pasivas de la banca aquellas mediante las cuales los bancos
procuran dinero suficiente para sus necesidades en el mercado.
Operaciones Pasi#as
:. Emitir cedulas hipotecarias con garanta especial o con garanta global. 'a
garanta especial esta constituida por uno o varios prestamos hipotecarios,
otorgados a favor del banco antes de la respectiva emisin (dichos prestamos
deber*n identificarse en el acta de la emisin de las cedulas, con determinacin
precisa de los inmuebles que le sirven de garanta). 'a garanta global esta
constituida por el resto de los prestamos hipotecarios otorgados a favor del banco
emisor & que no ha&an sido afectados a alguna emisin de cedulas.
'as emisiones de cedulas hipotecarias, en ning)n caso deber*n ser superiores a
B6 veces el capital pagado & fondos de reserva del banco emisor.
B. @omar dinero en prstamo, con o sin garanta, por un pla(o no menor de A6
das.
F. 4ecibir depsitos de dinero a pla(o, con o sin inters, reembolsables a un pla(o
no menor de A6 das.
>. 4ecibir depsitos de ahorro, que podr*n combinarse con planes de venta & de
administracin por cuenta de terceros de la cedulas hipotecarias de su emisin.
?. Emitir bonos de ahorro.
7. .acer operaciones de reporto, solo como reportador, con respecto a cedulas
hipotecarias emitidas por el propio banco.
;. 4ecibir en depsitos para su custodia, valores en papel o en met*lico, lingotes &
alhaas, as como prestar el servicio de caa de seguridad.
5. Emitir otros ttulos valores compatibles con su naturale(a de bancos
hipotecarios, conforme a los trminos & condiciones que fie el eecutivo +acional.
A. 'as dem*s que sean compatibles con su naturale(a de bancos hipotecarios, con
las limitaciones que estable(ca el Eecutivo +acional.
Atri$uciones e%ales
'os $ancos .ipotecarios se rigen por la 'e& =eneral de $ancos & ,tras
0nstituciones de -rdito, siendo controlados & supervisados por la
%uperintendencia de $ancos.
Esta le& define & regula el funcionamiento de los bancos & dem*s instituciones
financieras que tienen su asiento principal en el pas, sin menoscabo de que
puedan tener representaciones en el extranero. 1e igual manera define & regula
las atribuciones de los organismos establecidos por el Estado vene(olano, quien
en eercicio de su funcin de supervisin & control, determina & supervisa la
actuacin & funcionamiento de todas ellas. #s, en cuanto a los organismos de
supervisin & control, contempla lo relativo a!
%uperintendencia de $ancos & ,tras 0nstituciones <inancieras
<ondo de =aranta de 1epsitos & "roteccin $ancaria
-onseo $ancario +acional
El *mbito de aplicacin de esta le& determina las instituciones financieras que
deben regirse por la misma. #s el #rtculo B establece!
L %e rigen por este 1ecreto 'e& los bancos universales, bancos comerciales,
bancos hipotecarios, bancos de inversin, bancos de desarrollo, bancos de
segundo piso, arrendadoras financieras, fondos del mercado monetario, entidades
de ahorro & prstamo, casas de cambio, grupos financieros, operadores cambiarios
fronteri(osH as como las empresas emisoras & operadoras de taretas de crdito.
#simismo, estar*n bao la inspeccin, supervisin, vigilancia, regulacin & control
de la %uperintendencia de $ancos & ,tras 0nstituciones <inancieras las sociedades
de garantas recprocas & los fondos nacionales de garantas recprocas.
@ambin esta la 'e& Especial de "roteccin al 1eudor .ipotecario de 3ivienda
(=.,. +o F5.;?7 de B5M65MB66;)
@iene por obeto establecer un conunto de normas basadas en el derecho a la
vivienda digna & a la proteccin de sta como contingencia de la seguridad social,
establecidos en la -onstitucin de la 4ep)blica $olivariana de 3ene(uela, as
como en la 'e& ,rg*nica del %istema de %eguridad %ocial en lo que ata9e a
vivienda & h*bitat, a fin de brindar efica( proteccin a todas las personas que
poseen o solicitan un crdito hipotecario para la construccin, autoconstruccin,
adquisicin, ampliacin o remodelacin de vivienda.

0nstrumentar la proteccin del derecho social a la vivienda digna, especialmente en
el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en
peligro.

+ormar las condiciones fundamentales de crditos hipotecarios para vivienda
principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o
de los ahorros de los trabaadores que estn bao su tutela.

+ormar las condiciones fundamentales de los crditos hipotecarios para vivienda,
bien sea sta principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores
financieros & acreedores particulares.
De as Pro&i$iciones
#rtculo :6F. 'os bancos hipotecarios no podr*n!
:. 4ecibir depsitos a la vista en cuenta corriente.
B. #dquirir m*s del veinte por ciento (B6N) del capital social de una empresa,
manteniendo dicha participacin por un perodo de hasta tres (F) a9osH transcurrido
dicho lapso deber*n reducir su participacin en el capital de la empresa, a un lmite
m*ximo del die( por ciento (:6N) del capital social. En todo caso, la totalidad de
las inversiones antes se9aladas no podr* superar en su conunto el veinte por
ciento (B6N) del patrimonio del banco.
F. #dquirir obligaciones emitidas por los bancos, entidades de ahorro & prstamo &
dem*s instituciones financierasH salvo cuando se trate de la colocacin de
excedentes en operaciones de tesorera, las cuales no podr*n ser a pla(os
ma&ores de sesenta (76) das.
>. ,torgar fian(as & cauciones.
?. ,torgar prstamos hipotecarios por pla(os que excedan de veinticinco (B?) a9os
o por m*s del setenta & cinco por ciento (;?N) del valor del inmueble dado en
garanta, seg)n aval)o que se practique. 'a %uperintendencia de $ancos & ,tras
0nstituciones <inancieras podr* aumentar el pla(o indicado en este numeral.
7. /antener contabili(ados en su balance, como activos, aquellos crditos o
inversiones que no cumplan con las disposiciones contenidas en la 'e&, o con la
normativa prudencial emanada de la %uperintendencia de $ancos & ,tras
0nstituciones <inancieras.
;. @ener invertida o colocada en moneda o valores extraneros una cantidad que
exceda del lmite que fie el $anco -entral de 3ene(uela.
Cam$ios En as Normas Bancarias Para Otor%ar Cr'ditos
# la mitad se reduo la proporcin obligatoria que los bancos tienen que destinar a
las familias con recursos m*s baos. -on el aumento de dos puntos porcentuales
de la gaveta obligatoria para la vivienda (de :6N pas a :BN) tambin se modific
la redistribucin de esos prstamos. 'o que se destina ahora para prstamos para
familias con ingresos de tres salarios mnimos disminu& de >7N de la cartera
dirigida a vivienda, a solo B5N de esa gaveta obligatoria. #nteriormente para estos
grupos familiares se diriga el 56N del ?5N de la gaveta obligatoria hipotecaria.
En la nueva resolucin, publicada en la =aceta ,ficial +O FA.77>, se estableci
que para prstamos de adquisicin de viviendas se destinar* el F?N de esa
cartera dirigida para las familias que ganen hasta cinco salarios mnimos. 1e esa
porcin 56N para los que ganan hasta tres salarios mnimos & B6N para los que
ganen entre tres & cinco salarios mnimos. Es decir, entre $s.<. >.B66 a $s.<.
;.666. "ero en la normativa anterior (publicada el > de ma&o de B6:6, =aceta
,ficial +O FA.>:7), vigente hasta a&er, el porcentae para adquisicin de vivienda
era ma&or, estaba estipulado en ?5N de la gaveta obligatoria habitacionalH por lo
que el 56N de esa porcin significaba una cantidad ma&or. 'as personas con
ingresos por encima de los $s.<. ;666 deber*n solicitar prstamos a travs de los
recursos propios de la banca, seg)n par*metros establecidos en la 'e& del 1eudor
.ipotecario.
El aumento de :6N a :BN en la gaveta obligatoria para vivienda est* dirigido
exclusivamente a la construccin! L1el BN de la cartera de crdito bruta anual,
deber* destinarse el :66N al otorgamiento de crditos hipotecarios para la
construccin de viviendasL, seg)n la nueva resolucin. Una medida que, seg)n
analistas financieros, no es tan descabellada, en teora. 4ecuerdan que si existe
en la economa ma&ores recursos para la adquisicin de un bien con poca oferta
(en este caso las viviendas) se genera crecimiento de la demanda, & por ende sus
precios suben. .a& otro ?N de la gaveta hipotecaria para construccin que est*
subdivididoH ;6N para prstamos para la construccin de viviendas a familias con
ingresos de tres salarios mnimos o menos. ,tro F6N para el mismo fin, pero para
familias con ingresos entre tres & cinco salarios mnimos. En la nueva resolucin
tambin se estableci para remodelacin de viviendas que la banca debe destinar
;,?N del :6N de la gaveta obligatoria. #ntes era solo el 7N de esa cartera.
#simismo, se elev de >N a ;,?N del porcentae (:6N) que del monto obligatorio
para el sector hipotecario debe dirigirse a autoconstruccin.
Indicadores (ue aplica la Banca Hipotecaria
ndice de morosidad (Cartera de crditos)! es un indicador de la calidad de la
cartera de crditos de una institucin bancaria, medida a travs de la relacin entre
-artera de -rditos 0nmovili(ada (-artera de -rditos 3encida & en 'itigio) & la
-artera de -rditos $ruta. "or tanto, mientras ha&a menos crditos morosos en
relacin a la cartera total bruta (sin deducir la provisin para prstamos
inmovili(ados o de difcil cobro) la cartera ser* de ma&or calidadD.
INTE)RANTE*
Castillo Nirus+a C,I,- ./,012,343
Me5as Candida C,I,- ./,32/,/63
Mi5ares Ali C,I,- .0,731,./.
Parra Mire8a C,I,- .0,731,./.