ANO DE LA PROMOCION DE LA INDUSTRIA RESPONSABLE Y EL

COMPROMISO CLIMATICO

UNIVERSIDAD JOSE CARLOS MARIATEGUI


FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS,
EMPRESARIALES Y PEDAGGICAS


ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO


TEMA : PACTOS EN LA COMPRAVENTA

CURSO : DERECHO CIVIL VII-B

DOCENTE : ABOG. JOS BARRERA MARCA

ALUMNO : HECTOR CHIRAPO CCALLUHUARI

CICLO : X

MODALIDAD : SEMI-PRESENCIAL.

MOQUEGUA PERU

1.- PACTOS LCITOS DE LA COMPRAVENTA.
a) Pacto de Retroventa
El pacto de retroventa es una clusula que se incluye en un contrato de compraventa a
travs de la cual el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato
en cualquier momento, dentro del plazo que establece la ley, sin necesidad de resolucin
judicial, con el fin de recobrar el bien que inicialmente dio en venta, devolviendo
previamente el precio pagado por el comprador, adems de las mejoras y tiles que ste
introdujo en el bien.
V.gr. : Vivian y Olivia celebran un contrato de compraventa mediante el cual Vivian se
obliga a transferir a Olivia la propiedad de uno de sus autos, y ste ltimo se obliga a
entregarle a cambio una determinada suma de dinero por el bien; incluyen en el contrato
una clusula que permite a Vivian resolver o dejar sin efecto el contrato en cualquier
momento durante el plazo de seis meses, sin tener que dar ninguna explicacin a Olivia,
sin necesidad de ir al Poder Judicial para que se declare la procedencia o no de dicha
resolucin; esto quiere decir que, en el instante en el cual Vivian comunique a Olivia que
quiere resolver el contrato, ste queda sin efecto, y Vivian puede exigirle a Olivia que le
devuelva el bien a cambio de la devolucin del precio.
Cmputo del plazo
De acuerdo con el artculo 1587 del Cdigo Civil, el vendedor puede ejercer el derecho de
resolucin que contiene el pacto de retroventa dentro de los siguientes Plazos:
- Tratndose de bienes muebles, el plazo es de 1 ao.
- En el caso de bienes inmuebles, el plazo para ejercer este derecho es de dos aos.
Por esta razn, las partes que intervienen en un contrato de compraventa pueden
establecer plazos menores, pero nunca mayores de los que establece la ley; de lo
contrario quedarn reducidos al plazo legal.
Deberes y derechos de las partes
El vendedor tiene derecho a resolver el contrato de compraventa en cualquier momento
dentro del plazo pactado por las partes y a recuperar el bien que en principio se oblig a
transferir el comprador.
El comprador tiene derecho a la devolucin del precio que pag por el bien, adems del
valor de las mejoras necesarias y tiles que hubiera introducido en el mismo; sin embargo,
la ley prohibe expresamente que las partes establezcan condiciones que impidan o limiten
de alguna forma el derecho de resolucin del contrato de compraventa por parte del
vendedor o retrayente, como la entrega por parte del comprador de una suma adicional al
precio del bien.
Derechos de terceros de buena fe protegido por la ley
La ley, usando un criterio de justicia y de seguridad, protege los intereses de los terceros
que contraten con el comprador de un bien sujeto a un pacto de retroventa, siempre y
cuando el tercero tenga buena fe.
V.gr.: Si A vende a B un inmueble con un pacto de retroventa y luego B lo vende a C, en el
caso que A resuelva el contrato, no podr recuperar el bien si C desconoca la existencia
del pacto de retroventa. Sin embargo, si este pacto se inscribi en el registro de propiedad
inmueble donde se ubica el bien y esta inscripcin es anterior a la que C realiz por su
derecho, entonces la buena fe de C queda descartada; por consiguiente, deber devolver
el inmueble a A, ya que la ley presume que todos conocen el contenido de los registros
pblicos. Esta es una presuncin jure et de jure.
Este tipo de pacto se puede aplicar en el caso que el bien materia de la compraventa sea
perseguible y susceptible de recuperarse. En este e sentido, el pacto de retroventa es
perfectamente aplicable a los inmuebles; sin embargo genera una dificultad en el caso de
los muebles, ya que la propiedad de stos se transmite con la entrega. Por eso mejor
aplicar este pacto en el caso de bienes inmuebles y muebles inscribibles.
b) Pacto de reserva de propiedad
Es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya
pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado
al comprador.
El comprador asume los riesgos de la prdida o deterioro del bien, desde el momento de
la entrega. Igualmente, el comprador adquiere automticamente el derecho de propiedad
del bien con el pago del precio convenido.
c) Derecho de Retracto
Es el derecho que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente, el precio, los tributos y gastos pagados por
ste y, en su caso, los intereses pactados.

2. PACTOS PROHIBIDOS EN LA COMPRAVENTA
La ley prohbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de compraventa
determinados pacto s que atentan contra la seguridad jurdica y que ocasionan situaciones
de injusticia.
a) Pacto de mejor comprador
Consiste en el acuerdo mediante cl cual las partes contratantes convienen en incluir una
clusula en el contrato de compraventa que establece la posibilidad de rescisin de
contrato por parte del vendedor dentro del plazo convenido por las partes, slo en el caso
que un tercero haga una mejor oferta que el comprador inicial del bien.
V.gr.: Roy vende a Renzo una casa, para lo cual celebran un contrato de compraventa,
mediante el cual acuerdan que durante el plazo de 6 meses, contados desde la
celebracin del contrato del contrato, puede rescindir el contrato celebrado con Renzo, y
vender la casa a luis quien le ofrece una cantidad mayor a la que le ofreci Renzo.
Causas de su prohibicin
El fundamento de la prohibicin de este pacto radica en un criterio de justicia, equidad y
seguridad jurdica. Se puede resumir este inconveniente en tres motivos:
- Este pacto coloca al comprador en una total situacin de inseguridad respecto a la
propiedad del bien adquirido, ya que puede ser privado de dicho bien, por el
ofrecimiento de mejores condiciones por parte de un tercero.
- Desalienta al comprador a preocuparse por el destino del bien. V.gr.: Introducir
mejoras en l, ya que ninguna persona tendra inters en mantener en buenas
condiciones un bien que no est seguro de haberlo adquirido.
- Se presta a los abusos del vendedor, en el caso que presente compradores ficticios
(testaferros) que ofrezcan precios elevados, superando de esta forma la oferta del
primer comprador.
b) Pacto de Preferencia
Consiste en el acuerdo celebrado entre las partes contratantes mediante el cual el
comprador de un bien, en el momento que decida venderlo a un tercero, primero debe
ofrecerlo al vendedor con el fin de que supere la oferta hecha por el tercero.
V.gr.: Anita vende un departamento de su propiedad a Alexandra. En el contrato se
incluye una clusula que contiene un pacto de preferencia a favor de Anita: si Alexandra
posteriormente decide vender la casa a Rocio que le hace una buena oferta, primero debe
ofrecerla a Anita; en el caso que supere la oferta de Roco, Alexandra debe vender la casa
a Anita.
Causas de su prohibicin
Las principales causas de su prohibicin radican en los inconvenientes que generan este
tipo de pactos en el trfico de bienes y servicios:
- El comprador no puede aceptar inmediatamente una oferta de compra que
parezca conveniente, ya que se encuentra obligado a informar al vendedor que
piensa disponer del bien adquirido, con el fin de que ste decida si va a hacer uso o
no del derecho de preferencia; esta situacin evidentemente dificulta el trfico
jurdico y la fluidez de la contratacin.
- Ms all de la inseguridad jurdica que ocasiona el pacto de preferencia; atenta
contra la libertad de todo propietario de vender el bien a quien le parezca y en las
condiciones que deciden las partes.
3.- NULIDAD DE LOS PACTOS PROHIBIDOS
La principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las clusulas de un Contrato
de compraventa es la nulidad de los mismos. La nulidad de un Negocio Jurdico se
presenta cuando falta uno de sus elementos esenciales desde la conclusin del negocio, o
cuando atenta contra una norma de orden pblico o contra las buenas costumbres; la
nulidad implica la ineficacia permanente del Negocio Jurdico ya que ste no va a producir
sus efectos por ningn motivo.
La nulidad de un negocio jurdico puede ser alegada por quienes tengan inters o por el
ministerio pblico, y puede ser declarada de oficio por el juez, cuando resulte manifiesta.