GUA PRCTICA PARA CONDOMINIOS

Qu es el documento de condominio?
El rgimen de propiedad horizontal reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relacin entre los propietarios de
los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio, por lo que tiene componentes de propiedad
particular y colectiva en diversos grados. Cada integrante de la comunidad de copropietarios es dueo de su apartamento o local, es
medio dueo de su techo, piso y paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos inmediatos, y es parte dueo de
los pasillos, ascensores, escaleras y dems reas comunes, en proporcin equivalente a su alcuota de condominio. Un rgimen con
estas caractersticas, no puede permitirse dejar vacos que confundan o permitan la administracin discrecional y por ello prev la
existencia de un instrumento que explica detalladamente las particularidades de cada condominio en especfico. Este instrumento es el
documento de condominio.

Por qu debe existir un documento de condominio?
Su razn de ser radica en la necesidad de regular el inmueble en general y su uso, a los fines de establecer normas de para la
vida comn, que faciliten la convivencia de los propietarios
Quin debe tener el documento de condominio?
A pesar de que este documento lo podemos encontrar en el Registro Pblico donde se protocoliz la compra de su apartamento,
de seguro los primeros compradores tienen copia y es muy positivo que cada propietario tuviese una copia del mismo.

Qu leyes o normas lo regulan?
Ley de propiedad Horizontal y Cdigo Civil.
Se puede modificar el documento de condominio?
S, pero ello slo es posible si la totalidad (100%) de los copropietarios est de acuerdo con la modificacin.(Art. 29, L.P.H.), a
travs de Asamblea de Propietarios.
La modificacin que se haga de este instrumento, no podr obviar las formalidades que el Artculo 26 de la L.P.H. establece
para su elaboracin original, con el agregado que el Documento de Condominio resultante de las consultas de trabajo, debe ser
aprobado por los copropietarios, por va de Asamblea y escrita con las formalidades que estos actos tambin demandan.
Cundo se constituye la junta de condominio?
El artculo 18 de la L.P.H establece que la Junta de Condominio ser designada por la Asamblea de Copropietarios y sus
integrantes; la cual estar conformada por tres (3) copropietarios por lo menos, y tres (3) suplentes que llenarn sus faltas en orden a su
eleccin.
Esta Junta deber constituirse en un plazo no mayor a sesenta (60) das.
Quines pueden integrar la junta de condominio?
Cualquier copropietario.
Cuntos integrantes pueden tener la junta de condominio? Cmo se eligen?
Estar conformada por al menos tres (3) copropietarios y por lo menos tres (3) suplentes que llenarn sus faltas en orden a su
eleccin. Se eligen por Asamblea de Copropietarios.
Cules son los cargos de los miembros de la junta de condominio?
-Presidente -Tesoreros -Vocales -Suplentes
Cules son las facultades de la junta de condominio?
La Junta de Condominio tendr las atribuciones sobre vigilancia y control en la administracin del Edificio y en todo caso, a tenor
de la L.P.H Artculo 28, tendr las siguientes competencias:
-Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios
-Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del Administrador
-Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo
-Velar por el uso que se haga sobre las cosas comunes y adoptar la reglamentacin que fuere necesaria
-Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.







Cules son las funciones del administrador?
A tenor del artculo 20 L.P.H. corresponde al administrador:
-Cuidar y vigilar las cosas comunes
-Realizar o hacer los actos urgentes de administracin y conservacin, as como las reparaciones menores de las cosas comunes
-Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de sus reglamentos y de los acuerdos a que han
llegado los propietarios.
-Recaudar de los propietarios, lo que a cada uno le corresponda sobre los gastos y expensas comunes y, si hubiere apartamentos
rentables propiedad de la comunidad, recibir los cnones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo
recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayora, podrn darle un destino diferente u ordenar su distribucin.
-Ejercer en juicio, la representacin de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administracin de las cosas comunes,
debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deber estar debidamente
autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorizacin deber constar en
el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
-Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administracin, en forma ordenada y con la especificacin
necesaria, as como conservar los comprobantes respectivos, los cuales debern ponerse a la disposicin de los propietarios para su
examen durante das y horas fijadas con conocimiento de ellos.
-Llevar los libros de: a) Asamblea de Copropietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad.
Estos libros debern estar sellados por un Notario Pblico o un Juez de Municipio en cuya jurisdiccin se encuentre el inmueble.
-Presentar el informe y cuenta anual de su gestin.
La violacin o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artculo, por parte del administrador, dar lugar a su
destitucin, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Quines conforman la administracin del condominio?
Esta conformada por cualquier persona natural o jurdica
Cmo y quin nombra al administrador de condominio?
La L.P.H establece en su artculo 19, que la Asamblea de Copropietarios designar por mayora de votos una persona natural o jurdica
para que desempee las funciones de Administrador por un perodo de un (1) ao, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o
reelegirla por perodos iguales.
Quin y cmo destituye al administrador?
Deber ser revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designacin de la Junta de Condominio o en cualquier
otra oportunidad que la Asamblea de Copropietarios as lo considere.
Cmo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?
A travs de Asambleas de Copropietarios, en los cuales ellos tengan la oportunidad de dirigirse a la Junta de Condominio o
Administrador.
Quin convoca una asamblea?
La Junta de Condominio o administradora. Las Asambleas de Copropietarios son el momento ms importante en la vida de un
Condominio, pues definen el curso que la Administracin deber tomar. Por eso es vital una correcta elaboracin de la convocatoria.
Cmo se convoca a una Asamblea?
Para elaborar una convocatoria, hay que incluir los siguientes elementos
1.- Identificaciones bsicas: El nombre del Condominio, su nmero de cdula y la fecha de la convocatoria, entre ellos.
2.- Da y hora de las convocatorias 3.- Lugar de celebracin. 4.- Agenda de la Asamblea 5.- Convocante.
Hay muchas presentaciones posibles y ste es slo un ejemplo.
Finalmente, asegrese de que la convocatoria llegue con la antelacin necesaria y guarde el respaldo para poder corroborar que se
convoc adecuadamente y en tiempo a todos los condminos.
Si una Asamblea ha sido mal convocada es preferible volver a convocarla de forma correcta, que celebrarla mal convocada. Un acuerdo
tomado por una Asamblea mal convocada puede ser impugnado y muy seguramente no podr sostenerse en la sede judicial.







Cul es el qurum requerido para decidir en una asamblea?
Si a la asamblea no concurriere un nmero de propietarios suficientes (la mitad mas uno) como para tomar el acuerdo
correspondiente, se proceder a realizar una nueva consulta y la decisin se tomar por la mayora de los presentes
Quines tienen derecho al voto?
Todos los copropietarios y aquellos que se encuentren debidamente facultados a travs de poder para hacerlo.
Se puede votar a travs de un poder?
Los poderes que acreditan la representacin de un propietario ausente por parte de un inquilino, vecino o familiar, deben estar
conformados por un escrito, donde el copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra persona, tambin plenamente
identificada, a asumir su representacin en la asamblea. Es conveniente acompaar esta comunicacin, con fotocopia de la cdula de
identidad de ambas personas, a fin de verificar que la firma del poder, efectivamente corresponde con la del copropietario ausente y
dejar constancia que la firma extraa que suscribe el acta y los acuerdos, tiene la cualidad de validarlos.
Qu es el libro de actas de la asamblea?
Es el lugar donde por ley, deben asentar los Acuerdos de las Asambleas de condominio que se celebren. El libro puede ser de
folios fijos o de folios removibles, opcin sta muy cmoda para la transcripcin de actas pues lo nico que hay que hacer es imprimir
directamente en el libro lo que se digit en la computadora, sin tener que pasar los acuerdos a mano.
Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?
Si, estas deben ser firmadas por todos los copropietarios asistentes, dejando constancia de lo acordado en las Asambleas.
A quin compete levantar las actas de la asamblea?
Le corresponde al Secretario.
Pueden ser impugnadas las asambleas?
Artculo 25 L.P.H. establece, los acuerdos de los propietarios tomados en Asamblea sern obligatorios para todos los
propietarios. Cualquier propietario podr impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayora por violacin de la Ley o del documento de
condominio o por abuso de derecho. Si esta ha sido mal convocada podra traer como consecuencia la impugnacin de los acuerdos
dados en la misma.
El recurso deber intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la celebracin de la asamblea correspondiente o
de la comunicacin de la decisin hecha por el administrador, si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) das
indicados se contarn a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
Quin responde por los daos de las cosas comunes?
-Artculo 22 L.P.H. Lo concerniente a la administracin y conservacin de las cosas comunes a todos los apartamentos, ser resuelto
por los propietarios. A falta de disposicin en el documento de condominio, se aplicar lo dispuesto en los dos artculos siguientes:
-Artculo 23 L.P.H. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisin conforme al artculo anterior
(reparacin de cosas comunes), as como las respuestas de los propietarios respectivos, se har por escrito. Los acuerdos salvo
disposicin contraria de la Ley, se tomarn por mayora de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del
valor atribuido, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) das siguientes a la consulta del ltimo propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un
nmero de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposicin consultada, se proceder a una nueva consulta. En tal
caso, para la aprobacin de la proposicin consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que
representen ms de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador
dentro de los ocho (8) das siguientes a la segunda consulta hecha al ltimo interesado.
El Administrador comunicar por escrito a todos los propietarios el resultado de la votacin, asentar los correspondientes
acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservar los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas
recibidas.
-Artculo 24 L.P.H. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una
asamblea de los propietarios interesados, para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artculo 22 y debe hacerlo cuando se lo
exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor bsico del inmueble o de los apartamentos correspondientes.







Qu es el recibo de condominio?
Es un documento al cual la ley le otorga fuerza ejecutiva. Esto significa que tiene la misma jerarqua legal que una letra de
cambio. Se presume, salvo prueba en contrario, que los datos que contiene son ciertos. En consecuencia, el administrador, en caso de
falta de pago oportuno, podra llegar a exigir su pago por va judicial, es decir, a travs de la demanda en un tribunal. El recibo de
condominio es el documento que contiene y demuestra la deuda de gastos comunes de cada propietario de algn inmueble regulado
bajo la Ley de Propiedad Horizontal en el periodo de un mes, aunque puede reflejar los datos de deudas acumuladas de otros perodos.
Qu informacin debe contener el recibo de condominio?
-Nombre del Edificio, Conjunto o Centro Comercial, Nombre y R.I.F. de la Administradora, en caso de no ser la Junta de Condominio
quin ejerza estas funciones.
-Identificacin del apartamento, local, depsito o inmueble deudor del recibo. Mes y ao al que corresponda
-Porcentaje o alcuota que sirva de base para el clculo del monto del gasto a cobrar al propietario, de acuerdo a lo que establezca el
documento de condominio.
-Gastos comunes efectuados en el mes.
-Monto acumulado de fondo de reserva y de otros fondos creados.
-Deuda de ese perodo del propietario destinatario del recibo y su deuda acumulada.
-Los recibos de condominio, adems pueden contener otros datos, como gastos no comunes que hayan sido originados por el
propietario destinatario del recibo y que tengan que ver directamente con la administracin de las cosas comunes.
-En principio la sumatoria de las cantidades de dinero reflejadas en todos los recibos de condominio en un mes de un conjunto
residencial, centro comercial, etc., deben totalizar el cien por ciento (100%) de los gastos comunes.
Quin es el deudor del recibo de condominio?
La persona que compre o adquiera un inmueble regulado bajo la Ley de Propiedad Horizontal, estar en la obligacin de pagar
los recibos de condominio no pagados, aun de fechas anteriores al momento en que adquiri su inmueble.
Por qu es obligatorio pagar el recibo de condominio?
De acuerdo con el artculo 14, de la LPH, el Recibo de Condominio tiene fuerza ejecutiva; es decir, ante situaciones de impagos
o retrasos en los pagos de algn o algunos propietarios, el administrador o la junta de condominio podrn ejercer acciones legales
contra el moroso o los morosos que incurrieran en estos hechos. Por eso la importancia de pagar a tiempo el Recibo, ya que la
morosidad es un enemigo mortal que atenta contra la conservacin de las cosas comunes.
Qu consecuencias puede traer no pagar el condominio?
Lo primero que debemos saber es que todo propietario de apartamento o local, tiene la obligacin de contribuir a los gastos
comunes, de acuerdo al porcentaje que se haya establecido a su inmueble en el respectivo documento de condominio (Arts. 7 y 12 de la
Ley de Propiedad Horizontal).
Esta obligacin recae directamente sobre el inmueble y por esto la obligacin de pagar, incluye los gastos comunes que se
pudieran haber generado aun antes de comprar el apartamento o local. (Art. 13 LPH)
Los gastos comunes son exigidos por el administrador del Edificio y tienen la misma tarifa legal que una letra de cambio, es
decir, tienen fuerza ejecutiva. (Art. 14 LPH)
En caso de falta de pago por parte de algn propietario, el Administrador puede intentar una accin judicial contra el deudor
(demanda), pero para poder tramitarla, debe estar autorizado por la Junta de Condominio conforme a lo que seale el Documento de
Condominio, mediante acta inscrita en el libro de actas de Junta de Condominio. (Art. 20, literal e).
Lo antes comentado es lo nico que seala la Ley de Propiedad Horizontal con relacin a la forma de cobrar las deudas de
gastos comunes, por lo que en lgica consecuencia, cualquier otra accin distinta a la demanda, no se encuentra avalada, autorizada o
prevista en la ley. Medidas contra propietarios morosos como el corte de agua, prohibicin de uso de algunas reas comunes,
etc., aunque parecieran justas, no tienen, repito, base legal y lo que es peor, pudieran constituir el delito de hacerse justicia por
s mismo.
Lo dicho no significa, que de manera extrajudicial se puedan implantar mecanismos de presin para que los propietarios
morosos cumplan con su obligacin de pago, tales gestiones pueden ser, por ejemplo, la visita directa por parte de la junta de
condominio al propietario deudor con la finalidad de realizar el cobro personal y directo, o la contratacin de algn abogado para que
efecte la cobranza extrajudicial, pero si estas gestiones no resultaran exitosas, la nica va legal que quedara para la recuperacin de
la deuda sera demandar judicialmente al propietario moroso.