Manual de Mantenimiento

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE LA OBRA CONSTRUIDA
ESTIMADO COMITENTE:
En la vida til de cualquier tipo de construccin edilicia, ya sea la destinada a vivienda o comercio, ya sea de una
sola planta o una propiedad horizontal, por su propio uso, paso del tiempo, agentes externos y accidentes ocasionales,
sus elementos sufren una degradacin que no es, en muchas ocasiones, apreciada por el propietario de las mismas.
La falta de mantenimiento, lleva a daos ms graves, en ocasiones irreversiles, que oligan a reparaciones, mucho
ms costosas que lo que supondr!a el uso y mantenimiento adecuados. Es por esta razn que sus propietarios y
usuarios deen conocer las caracter!sticas generales de la construccin edilicia y las de sus diferentes partes.
En l!neas generales, podemos sostener que una casa en uen estado dee ser"
a) Segura. La casa nos proporciona seguridad, pero los edificios, a medida que van enve#eciendo presentan
peligros" el simple accidente dom$stico, el escape de gas, la descarga el$ctrica o el desprendimiento de una
parte de la fachada. %eniendo la casa en uen estado eliminamos los peligros y aumentamos nuestra
seguridad.
b) Durable y econmica. &i la casa est en uen estado dura ms, enve#ece ms dignamente y podemos
disfrutarla muchos ms aos. 'l mismo tiempo, con un mantenimiento peridico, evitamos los fuertes gastos
que hemos de efectuar si, de repente, es necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeo
prolema que se ha ido agravando con el tiempo.
c) Ecolgica. El aislamiento t$rmico y el uen funcionamiento de las instalaciones (electricidad, gas,
calefaccin, aire acondicionado, etc.) permiten un importante ahorro energ$tico. *uando los aparatos
funcionan ien, no gastamos ms energ!a de la cuenta y respetamos el medio amiente. +na casa en uen
estado es ms ecolgica.
d) Confortable. ,odemos disfrutar de una casa con las mximas prestaciones de todas sus partes e instalaciones.
,odemos conseguir un nivel ptimo de confort con una temperatura y humedad adecuadas, un uen
aislamiento de los sonidos y una ptima iluminacin y ventilacin. +na casa en uen estado nos proporciona
calidad de vida.
e) Agradable. +na casa en uen estado tiene me#or aspecto, y hace ms agradales las calles de nuestro puelo
o ciudad.
CONOZCA LA CASA QUE HABITA
-uestros edificios son comple#os. &e han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria. *ada parte
tiene una misin espec!fica y dee cumplirla siempre.
a) La estructura. 'guanta el peso de la casa. %iene elementos horizontales (vigas y for#ados), verticales (pilares
y muros de carga o paredes maestras) y enterrados (cimientos). Los for#ados y vigas aguantan su propio peso,
el de los taiques, pavimentos, mueles y personas. Los pilares o las paredes de carga aguantan los for#ados y
llevan los pesos a los cimentos, y de ah! al terreno.
b) Las fachadas. -os protegen del calor, el fr!o, el viento, la lluvia y los ruidos. ,roporcionan intimidad, y a la
vez nos relacionan con el exterior mediante las ventanas y los alcones.
c) La cubierta. 'l igual que la fachada protege de los agentes atmosf$ricos y a!sla de las temperaturas extremas.
Existen dos tipos de cuierta" las planas o azoteas, y las inclinadas o te#ados.
d) Las paredes interiores. .ividen las plantas del edificio en diferentes espacios y funciones. Las paredes que
slo tienen funcin divisoria se llaman taiques. En camio, las que aguantan peso se llaman paredes
maestras o muros de carga.
e) Las Instalaciones. &on el equipamiento y maquinaria que introduce la energ!a y el agua dentro del edificio y
la distriuye.
PROPOSITO
Este manual le permitir gestionar y mantener el edificio con mayor eficacia. Le dar una idea de" las
recomendaciones de uso, conservacin y mantenimiento y descripcin de los elementos comunes de la finca, y la
informacin referida a la planificacin de su mantenimiento.
La formacin, la experiencia y el conocimiento de las t$cnicas constructivas, sitan a los 'rquitectos y *onstructores
en posicin ptima para dar respuesta concreta al prolema de mantenimiento de las edificaciones. Estos
profesionales de la construccin adems, pueden ofrecerle asesoramiento antes de realizar en su vivienda
modificaciones importantes.
Documentacin b!ica "e !u #i#ien"a:
Los documentos que se le entregan con#untamente con el '*%' .E /E*E,*01-, al propietario2 comitente son "
Escritura de *ompra 2 venta con la inscripcin en el /egistro de la ,ropiedad.
Escritura de *r$dito hipotecario y surogacin con la inscripcin en el /egistro de la ,ropiedad, si existiere.
0nforme sore las cargas triutarias de la edificacin en general y espec!ficas de la vivienda, de los gastos, contratos
y suministros.
3emoria 4eneral de la edificacin y de la vivienda en la que se indica" .escripcin de la edificacin, accesos y
comunicaciones, zonas comunes, zonas de esparcimiento y superficie de las mismas5 .escripcin de la vivienda con
expresin de su superficie5 *aracter!sticas y condiciones de la construccin" cimentacin, estructura con la
sorecarga espec!fica de uso de la vivienda, tipo y clase de cuierta e impermeailizacin y aislamiento acstico y
t$rmico de la misma5 *omposicin de la fachada incluido su aislamiento, carpinter!a en huecos y elementos de
proteccin y seguridad, /eferencia de los materiales empleados en cerramientos, elementos divisorios y taiquer!a
tanto en la edificacin y sus zonas comunes como en la vivienda5 .escripcin de la dotacin de instalaciones
centralizadas y comunes de la edificacin5 .escripcin de acaados en las zonas comunes de la edificacin y en la
vivienda.
,lano de la vivienda, con el certificado de final de ora municipal y visado en los *olegios profesionales
correspondientes, con constancia de los aportes
&olicitud de suministro de gas, previa inspeccin y aproacin de la instalacin por la compa!a suministradora.
6olet!n de la instalacin el$ctrica para contratacin de servicios con la compa!a suministradora.
3anual de mantenimiento y uso de la vivienda.
SOBRE LA ENCOMIENDA E$ECTUADA
7070E-.' +-08'30L0'/
+60*'*01-" *ordoa -9 :;<= > =,iso > ?6@ > /osario > &anta 8e
,/1,0E%'/01" &r. /icardo 'le#andro %errile
&+,E/80*0E" total cuierta" =A=,BCm=
'.30-0&%/'*01-" ' cargo del propietario.
&0&%E3' .E *1-%/'%'*01-" por contratos separados.
,/1DE*%1 D *1-.+**01- %E*-0*'" 'rquitecta 3ar!a del ,ilar +rquiza
$ec%a "e &ina'i(acin "e ob)a e!tima"a: *+ "e Octub)e ,--.
E&,E*080*'*01-E& %E*-0*'&
:) %/'6'E1& ,/E701& > 317030E-%1 .E &+EL1
&e e#ecutarn las excavaciones" de cimientos, para caer!as de desagFes cloacales, el relleno y nivelacin necesarios
para lograr el nivel definitivo del piso interior.
=) *030E-%1&
&e utilizar lo que se denomina anquina corrida de hormign simple de cascotes. La excavacin se efectuar hasta
suelo firme en funcin de su resistencia.
C) '0&L'*01-E&
&e efectuar una dole capa aisladora horizontal, en aquellas paredes con diferencias de niveles en sus parapetos
unidas por capas aisladoras verticales en amas caras del muro.
;) 'L6'G0LE/0'
Las paredes se efectuarn con mamposter!a de ladrillos comunes de H,CHm y H,:<m. Los tapiales divisorios del patio
se efectuarn con mamposter!a de H,:<m. La taiquer!a interior de H,:Hm de la planta alta se e#ecutar con ladrillos
huecos.
<) E&%/+*%+/'&
&e realizarn columnas independientes de hormign armado con sus correspondientes zapatas segn lo indicado en
los planos de estructura. Las vigas de hormign armado segn clculo y las losas alivianadas segn diseo se
e#ecutarn con hormign elaorado puesto en ora sore camin y omeado directamente sore el encofrado
correspondiente. Los encadenados horizontales se e#ecutarn a la altura de los dinteles de las aerturas en todas las
paredes y apoyos de la tiranter!a de madera de techo.
A) *+60E/%' 0-*L0-'.' D 'I1%E'
La cuierta inclinada ser a dos aguas y e#ecutada con chapas de hierro galvanizado ondulada -9 =; color, montada
sore estructura de madera multilaminada. &e efectuarn los traa#os de zinguer!a segn diseo. La aislacin t$rmica
se e#ecutar en espray de poliuretano con Ccm. de espesor aplicado sore el cielorraso de madera machihemrada5
sore dicho aislante se colocar una memrana refractante %6':H 0&1L'-%.
'zotea, se terminar con" carpeta cementicia sore losa, contrapiso de pendiente de lecha, memrana hidrfuga
geotextil y piso cermico esmaltado.
J) *1-%/',0&1&
&e efectuarn en hormign de cascote sore terreno natural deidamente compactado e hidrfugado. Los espesores
sern de H,:Hm para pisos interiores y exteriores de planta a#a y H,HKm para planta alta.
K) /E71L+E&
Los niveles exigidos son los siguientes"
a) Exteriores"
/evoque completo a la cal fratazado en medianeras y patio. %erminacin con fino a la cal en la fachada
) 0nteriores"
/evoque grueso y fino a la cal con terminacin al fieltro en sectores de servicio y enlucidos de yeso en el resto de los
paramentos internos.
c) 6a#o revestimiento"
/evoque grueso reforzado, reglado y aplanado.
B) *0EL1//'&1&
&e efectuar de placas de yeso independiente en planta a#a y sectores a#o losa en la planta alta, de madera tratada a
la vista en la planta alta y a#o la cuierta de techo. &e reforzar convenientemente el armado en los centros de luz,
para soportar la futura colocacin de ventiladores de techos. Los ca#ones de yeso se e#ecutarn segn diseo.
:H) ,0&1&
a)2,isos interiores"
23osaicos gran!ticos ;Hx;Hcm compactos pulidos pegados sore carpeta de cemento hidrofugada.
2 En los aos se colocarn cermicas esmaltadas de primera calidad en cominacin con el revestimiento de las
paredes.
2El resto de los locales interiores se colocar piso de parquet entarugado de incienso. +mrales con mosaicos
gran!ticos con orde pulido.
)2,isos exteriores"
2,orcelanato sin pulir C<xC<cm pegados sore carpeta de cemento alisado e hidrofugado en patio y terraza.
27ereda reglamentaria se efectuar de losetas ;Hx;Hcm con piedra partida lavada asentada con mezcla y #unta de
dilatacin segn diseo.
::) I1*'L1&
En el exterior se del mismo material correspondiente a cada piso y en el interior se colocarn zcalos gran!ticos de
J,<cm de color segn piso del local y de incienso de una altura de Kcm. en coincidencia con los pisos de madera.

:=) /E7E&%030E-%1&
En el ao se colocarn revestimientos cermicos esmaltados de primera calidad de ;:x;:cm aproximadamente en
las paredes desde piso a cielorraso. &e incorporarn guardas decorativas segn diseo definido con el propietario. En
la cocina se colocar como revestimiento piezas cermicas en cominacin con la placa de granito natural que
conforman los planos de mesada. ,or detrs del artefacto cocina hasta la altura del cielorraso se colocar una placa
de acero inoxidale pulida segn diseo.
En el lavadero, sore y por detrs del plano de traa#o de la pileta y maquina de lavar, hasta una altura de H,AHm. y
H,J<m. de profundidad sore los laterales se colocar un revestimiento cermico con esmalte semimate de =Hx=Hcm
y molduras de terminacin.
Las mesadas de traa#o de los sectores de lavadero y asador sern revestidas con cermicas esmaltadas de primera
calidad =Hx=H con guardas cominadas al tono.
En todos los casos las #untas sern rectas, cerradas y tomadas con pastinas de primera calidad.
:C) '6E/%+/'&
Las caracter!sticas responden a aerturas de primera calidad y de faricacin a medida segn diseo.
a) ,uertas y ventanas" en role nacional de primera calidad, seleccionado y secado natural. 3arcos de incienso
nacional seleccionado.
) Merrer!a" re#as de arir en hierro segn diseo.
c) &istema de oscurecimiento por medio de aerturas de aluminio color.
d) Merra#es" de ronce pulido y laqueado.
e) 3uele de cocina" en madera de cedro lustre semimate y puertas vidriadas con marco de aluminio pulido. 3esada
de granito natural gris puma (importado).
:<) 0-&%'L'*01- ELE*%/0*'
&e efectuar con todas las ocas indicadas en los planos y de acuerdo a la reglamentacin vigente. &e e#ecutaran
todas las caer!as de media tensin con caos de hierro negro semipesado y de ,7* para los de a#a tensin,
quedando los primeros totalmente caleados, con las llaves y tomas correspondientes y los segundos con un alamre
pasa cales.
%aleros seccionales con llaves termomagneticas y disyuntor diferencial de = x ;HN.amp.
El contratista suministrar el certificado final de la instalacin y orden de suministro correspondiente a cada unidad
para su hailitacin.
Las llaves y tomacorrientes sern de primera calidad en su tipo.
'ire acondicionado por equipos de unidades separadas tipo &plit.
&istema de seguridad con alarma por sistema de monitoreo.
:A) 0-&%'L'*01- &'-0%'/0' D ,/170&01- .E '4+'
a) *loacal" se considera un sistema dinmico segn lo estalecido por los reglamentos de 1&-. La caer!a se
efectuar en ,7* aproado de C,=mm. de espesor y :,:Hmm. de dimetro.
) .esagFes pluviales" se e#ecutar en ,7* aproado de C,=mm de espesor y ::Hmm de dimetro. Las canaletas
colectoras del agua de lluvia sern e#ecutadas en chapa de hierro galvanizado -9 =; segn secciones y detalles de
diseo.
c) ,rovisin de agua" las columnas y redes de agua fr!a y caliente se e#ecutarn con caer!as y uniones
termofusionadas Midro C conformando un sistema presurizado con oma elevadora y llevarn llaves de paso
seccionales por servicios. %anque de reserva de KHHlts. de capacidad. El trazado de caer!as se realizar por paredes,
evitndose los sifones originantes de perdidas de presin.
'rtefactos" sern color Eazm!n o similar de la l!nea 8E//+3, los inodoros sern con descarga por vlula emutida.
Las aeras sern de primera calidad, de hierro enlozado para el ao de los chicos, y un hidromasa#e en fira de
vidrio con A inyectores en el ao principal. 7anitory segn diseo en aos y anteaos.
4rifer!a" ser tipo 87 monocomando o similar. &e prever : canilla de servicio en el patio de planta a#a y en terraza.
f) 'ccesorios"
En los aos" = #aoneras, : toallero integral, = perchas de un gancho, porta cepillo y un portarrollo completo, sern
de losa lanca. En el lavadero, : #aonera.
g) *alefaccin"
&istema de calefaccin en dormitorios y aos por circuito cerrado de circulacin de agua caliente desde caldera
mural hasta los < radiadores de aluminio.
:J) 0-&%'L'*01- .E 4'&
&e realizarn un todo de acuerdo a las normas de Litoral 4as.
&e prev$n un total de < ocas con colocacin de los artefactos y sus correspondientes ventilaciones (caldera para
agua sanitaria y calefaccin, = calefactores %6, horno y cocina).
:K) M1E'L'%E/0'
&e consideran dentro de este ruro los traa#os de provisin y monta#e de las canaletas, cenefas de carga de techos,
cumreras y conductos de ventilacin especificados en la planimetr!a ad#unta.
:B) ,0-%+/'
0nterior al latex.
Exterior" revestimientos plsticos de distintas texturas y espesores.
'erturas de madera lustradas con laca marina.
*arpinter!a metlica con esmalte sint$tico rillante.
=H) 70./01&
&ern transparentes del tipo 8loat de < y Amm. de espesor (segn corresponda) para todas las aerturas, color ronce.
=:) 7'/01&
.een considerarse adems dentro del valor de la vivienda, los montos correspondientes al armado del orador,
detalles de terminacin, limpieza final de ora con retiro de escomros.
MANUAL DE USO/ CONSER0ACI1N 2 MANTENIMIENTO
Sr. Comitente :
,ara que +d. pueda mantener su vivienda en uenas condiciones de haitailidad, oteniendo un uso econmico,
garantizando la calidad de vida que le rinda esta propiedad y manteniendo su valor de reventa, es de importancia
vital que todo el servicio de mantenimiento para preservar la propiedad se realice con la frecuencia recomendada.
El tiempo transcurrido o el uso que se le de a la vivienda determinan cuando dee realizarse cada tarea de
mantenimiento o reparacin. 7ea en la planilla ad#unta el ,lan de 3antenimiento ,reventivo, con los intervalos
recomendados para las distintas tareas.
-unca efecte por si mismo cualquier reparacin. ,or falta de conocimiento puede llegar a comprometer su propia
seguridad y la de otros.
El ,lan de 3antenimiento ,reventivo en general presupone inspecciones anuales, y servicios de mantenimiento cada
tres aos para la sustitucin o reparacin de algunos elementos. ,ero esto no quita que dichos plazos puedan
modificarse en funcin del uso o de acontecimientos extraordinarios que oligue a realizar intervenciones en
per!odos ms cortos.
CRITERIOS GENERALES
'-+'L3E-%E"
*+60E/%' .E %E*M1&"
&e deer realizar una verificacin general de la cuierta del techo de chapa pintada una vez por ao a los efectos
de detectar picaduras, oquedades, fi#aciones flo#as, deformaciones producto de dilataciones o por ca!da de algn
o#eto contundente (cascote, granizo, etc.) que puedan ocasionar una filtracin de agua de lluvia.
&e deer verificar que no existan deformaciones de los elementos de ho#alater!a que impliquen algn riesgo de
filtracin de agua yOo viento, como que tampoco sean signo de movimientos estructurales indeseales.
&e deern realizar las tareas de limpieza de las limahoyas, de las canaletas y de las ocas de desagFes a los fines de
evitar que se produzcan ostrucciones (con ho#as, papeles, cascotes, etc.) que hagan colapsar el sistema de desagFe
de la cuierta.
&e considera que cada C aos deer proceder al repintado de la cuierta de techo y los elementos de ho#alater!a a los
efectos de mantener la vida til del techo, adems de recuperar el aspecto de nuevo. ,ara ello se deer proceder al
li#ado suave de toda la superficie a tratar con el fin de me#orar las condiciones de ancla#e de la nueva pintura.
,osteriormente se deer realizar una uena limpieza, dado que la superficie a pintar dee estar limpia, seca,
desengrasada, lire de xido y part!culas sueltas, y por ltimo se le aplicar una mano de esmalte acr!lico rillante al
agua color negro (marca &inteplast o similar). .e ser necesario me#orar su terminacin se recomienda aplicar una
segunda mano. %ami$n es fundamental repasar (volver a aplicar producto) las fi#aciones de la cuierta de chapa,
como as! tami$n de las uniones y fi#aciones de los elementos de ho#alater!a (canaletas, aetas, cenefas, etc.)
aplicando un sellador de silicona neutra para tal fin, marca &oudal o similar (que permita ser pintado posteriormente)
impidiendo el paso del agua de lluvia y asegurando la hermeticidad de la cuierta de chapa.
+&%E. E&%' 16L04'.1 ' .'/ '70&1 'L ,/18E&01-'L E- EL *'&1 .E .E%E**01- .E
*+'LL+0E/ '-13'L0' E- +- ,L'I1 3PQ031 .E .1& .0'& *1//0.1& .E .E%E*%'.' L'
30&3'
%E//'I'"
&e deer poner especial cuidado en la revisacin de las #untas de dilatacin diseadas y de las #untas entre piezas
cermicas de piso. &in lugar a dudas las #untas de dilatacin constituyen el principal punto de riesgo de filtracin de
agua, por lo tanto se dee prestar la mxima atencin a su mantenimiento. En el caso de hallarse algn sector
defectuoso se deer proceder a su total remocin y posteriormente realizar una adecuada preparacin de la
superficie para volver a aplicar Elasticauch 4oma (marca o similar) que es un impermeailizante fluido, dilu!le en
agua que al vulcanizar forma un cuerpo como goma. .icha superficie dee estar lire de polvillo y de todo aquello
que represente un prolema para la adherencia del material que se va a utilizar.
&i se verifican sectores ?saltados o flo#os@ de las #untas tomadas entre las piezas de porcelanato del piso o zcalos,
se deer proceder a su inmediata remocin a fin de poder recomponer los mismos con la pastina de color y
caracter!stica adecuada, para evitar la filtracin de agua que ocasione un dao mayor en la superficie del piso.
El *omitente est oligado a dar aviso al ,rofesional en el caso de deteccin de cualquier anomal!a en un plazo
mximo de = d!as de detectada la misma.
0-&%'L'*01-E&"
&e deern realizar por lo menos una vez al ao las verificaciones correspondientes de todas las caer!as, cmaras
de inspeccin y re#illas del sistema de desagFes pluvial y cloacal a fin de otorgarle a los mismos las condiciones
favorales para un funcionamiento adecuado.
En lo referente al sistema de desagFes cloacales y servicio de agua potale por red, las oligaciones de
mantenimiento a cargo del propietario de dichas instalaciones se acotan a los l!mites propios del terreno. Los
servicios y acometidas correspondientes, son por cuenta de 'guas ,rovinciales de &anta 8e desde la conexin en
vereda hasta la red troncal.
La ora cuenta con los sistemas de seguridad determinados oportunamente con el propietario, por lo que a los efectos
de poder contar con las mximas prestaciones se deern recargar los matafuegos '6* de <Rg anualmente o luego
de cada uso (lo que se produzca primero). *on respecto al sistema de seguridad por detectores infrarro#os de
movimiento y sensores magn$ticos de alta sensiilidad en las aerturas deer mantenerse en perfectas condiciones
de uso, solicitando los servicios estalecidos por la firma que le rinda el monitoreo de alarma.
%ener en cuenta de realizar la recarga de los acumuladores de energ!a que alimentan las luces de emergencia segn lo
indicado por el proveedor. El per!odo mximo para el recamio de un acumulador es de C aos. La vida til del
mismo depende de la frecuencia e intensidad de uso que tuvo el mismo, lo cual puede acortar consideralemente su
prestacin.
En caso de tener que realizar alguna reparacin de algn elemento de cualquier artefacto, grifer!a o instalacin de
agua, gas, cloaca, electricidad, cloaca, telefon!a, etc., asegrese de reemplazarlos por repuestos leg!timos de igual
calidad y marca a fin de mantener en ptimas condiciones las prestaciones de las mismas.
En caso de detectar olor a gas en cualquier amiente de la casa, lo primero que tiene que hacer es cerrar la llave de
paso del artefacto que se encuentre en el amiente (cocina, horno o calefactor). Luego verificar si la perilla de
encendido se encuentra aierta y el piloto o la llama apagada. .e no asegurarse que con $stas precauciones se ha
superado el prolema, cierre la llave de paso general que se encuentra en el gainete del medidor en la fachada de la
casa y llame comun!quelo inmediatamente a su instalador. -o intente localizar las p$rdidas de gas mediante el uso de
llamas de cualquier tipo.
'ntes de poner en funcionamiento los equipos para calefaccionar o refrigerar un amiente (luego de varios meses sin
uso) se deer proceder a su limpieza y desinfeccin a fin de evitar un aporte mayor de microorganismo en el aire
que posteriormente favorezca la formacin de colonias de hongos en dichos amientes.
En los equipos de aire acondicionado se deern limpiar mensualmente los filtros de aire durante el per!odo estival, y
reemplazarlos una vez al ao. &e deer verificar la carga de gas refrigerante en cada equipo, minimamente cada tres
aos5 dicho per!odo var!a en funcin de la intensidad de uso que se le exi#a a la unidad.
En los calefactores deern limpiar para que las part!culas de polvo no se quemen al encenderse. 'dems se deer
verificar el correcto funcionamiento del encendido electrnico, el piloto, los quemadores y la vlvula de seguridad,
para que mantengan sus prestaciones intactas durante su vida til.
'nualmente se deern realizar las tareas de limpieza y desinfeccin de los tanques de omeo y reserva a fin de
mantener las condiciones de saluridad del servicio de agua potale por red. .ichas tareas deern ser realizadas por
empresas o personas especializadas y hailitadas a tal fin.
EL *130%E-%E E&%P 16L04'.1 ' .'/ '70&1 'L ,/18E&01-'L E- EL *'&1 .E .E%E**0S- .E
*+'LL+0E/ '-13'LT' E- +- ,L'I1 3PQ031 .E = .T'& .E .E%E*%'.' L' 30&3'.
,0&1&"
Los pisos de madera entarugada de incienso son adecuados para soportar un trnsito intenso en el mito de una
vivienda unifamiliar. ,ara que el mismo rinde su mxima prestacin y mantenga su elleza y calidez se deer
mantener limpio y con una capa de cera liquida de color natural y de marca reconocida, a los efectos de resistir a las
manchas o derrame de l!quidos. Lo que se dee evitar es que las piezas de madera queden hmedas o con l!quidos
sore la superficie por mucho tiempo. ,ara optimizar el aspecto de los pisos, la capa de cera a aplicar no dee ser
muy espesa a fin de que el producto tome rillo inmediatamente al pasar la mquina de lustre.
,ara que los pisos de mosaico gran!ticos compactos tengan una mayor proteccin y mantengan un rillo constante
dee prepararse el piso de#ndolo limpio y seco y aplicarse una vez a la semana un producto de autorillo (pol!mero
acr!lico2estir$nico) de marca 4lo *ot o similar, repasando con un pao limpio y seco o una lustradora para darle ms
rillo an. Es importante destacar que es conveniente hacer una remocin cada A meses de las capas de autorillo
enve#ecidas
QUIE DE!E" "EALI#A" L$S %"A!A&$S'
Los traa#os deen ser realizados dentro del plazo de garant!a y responsailidad del constructor por el
contratista del ruro y &+,E/70&'.' ,1/ EL .0/E*%1/ .E 16/' 1 EL *. %E*-0*1 .E L'
30&3'.
4'/'-%0'"
La garant!a de ora no se aplicar cuando se verifique que el o los daos fueron provocados por un uso inadecuado,
maltrato o por un mantenimiento no acorde con lo estalecido en $ste manual.
CIMENTACI1N
Mu)o! "e contencin:
Estn encargados de contener las tierras en gara#es y stanos. &uelen ser generalmente de hormign, aunque tami$n
podemos encontrarlos de ladrillo en edificaciones pequeas.
Uso, Conservacin Mantenimiento
-o se deen introducir cuerpos duros en las #untas.
-o se adosarn al muro elementos estructurales yOo acopios que puedan alterar su estailidad.
La zona dee mantenerse exenta de elementos que alteren la humedad del terreno contenido.
-o se dispondrn l!quidos o sustancias que puedan alterar sus paramentos.
&e evitarn en la zona los elementos o productos qu!micos, que puedan alterar qu!mica o mecnicamente al muro
o a las tierras contenidas.
3antener los drena#es en perfecto estado de funcionamiento.
-o arir zan#as paralelas al muro y #unto a la ase del mismo.
-o deen plantarse determinadas especies de roles, sus ra!ces pueden ser causa de daos graves.
Revisiones !eri"icas
*ada ao, deer!an inspeccionarse los parmentos despu$s de cada per!odo de lluvias.
*ada < aos, deer!an comproarse las #untas de dilatacin.
*ada :H aos, deer!an inspeccionarse los muros de contencin.
Re!to "e cimentacione!:
Las cimentaciones de un edificio son fundamentales. &egn el tipo de cimentacin, un escape de agua o una fuga de
un desagFe a#o un edificio puede provocar efectos muy graves.
Existen diferentes tipos de cimentaciones" zapatas, pilotes, losas de cimentacin, etc,. Estos elementos estn siempre
enterrados, sin emargo, siguiendo unas sencillas recomendaciones podemos influir en su me#or estado de
conservacin, y en la estailidad de los terrenos sore los que se apoya.
En caso de que se produzcan fugas, tanto en las tuer!as de evacuacin del edificio como en las de suministro de
agua potale, se dar inmediato aviso, para una rpida reparacin, pues en caso contrario se pueden producir graves
alteraciones en el terreno, que podr!an transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura.
-o deen realizarse perforaciones que alteren su resistencia.
-o modificar las cargas previstas en clculo, sin un estudio previo.
La zona de cimentacin dee mantenerse en el mismo estado en que se present, exenta de todo elemento que pueda
alterarlo o dificulte su mantenimiento o inspeccin.
&i se oservan defectos, fisuras u otros, en el edificio, estas deen ser estudiadas por un t$cnico competente, que
dictamine su importancia y peligrosidad, as! como, las medidas y actuaciones que dean adoptarse.
&i por causa de nuevas construcciones prximas al edificio, aparecen desperfectos, ser necesario la inspeccin y el
dictmen de un t$cnico competente.
.espu$s de fuertes lluvias se oservarn las posiles humedades y el uen funcionamiento de las perforaciones de
drena#e y desagFe.
*ada = aos, deer!a comproarse el estado general y uen funcionamiento de los conductos de drena#e y desagFe.
*ada :H aos, deer!an inspeccionarse los elementos que conforman la cimentacin.
SOBRE LA ESTRUCTURA:
&e deern respetar las cargas mximas contempladas para el calculo y dimensionamiento de la estructuras de
hormign armado y de madera que conforman la cuierta de techo y el entrepiso. En el caso particular del entrepiso
de madera, no se deer!a concentrar en ningn momento una sorecarga mayor de =HH Uilos en un metro cuadrado de
piso (equivalente a C personas) a los efectos de que no se produzcan de formaciones por flexin que ocasionen daos
al con#unto estructural o a los apoyos.
Estr#ct#ras met$%icas:
-ormalmente no suelen estar a la vista, pero su uen estado es fundamental para la conservacin y seguridad de la
vivienda, por eso se pone especial cuidado en estos elementos durante el proceso de construccin.
.entro de este apartado estn incluidas las vigas y los pilares o soportes metlicos, ms comunes en viviendas de
poca altura o unifamiliares.
-o deen realizarse perforaciones, ni soldar o fi#ar elementos adicionales, pues pueden afectar a la resistencia del
elemento, o modificar su estado de cargas.
*ualquier fuga de instalaciones de agua, desagFes o cualquier otro fluido que pueda influir en las oxidaciones o
corrosiones del acero, dee ser reparada de inmediato.
&i los elementos metlicos tienen todas o parte de sus caras vistas y con pintura, esas superficies deen permanecer
limpias para que la pintura y la ase est$n en las me#ores condiciones de durailidad.
Los revestimientos de la estructura con cualquier otro material, tami$n deen mantenerse limpios y sin agresiones
que los daen.
' lo largo del tiempo es posile que aparezcan pequeas fisuras en las uniones de las paredes o taiques, ello no
significa necesariamente mala construccin o una situacin de peligro inminente, pero en caso de duda, es
conveniente consultar con el profesional de la construccin.
&i se prev$n camios que puedan modificar el estado de carga de los pilares, o se aprecia alguna deformacin o
anomal!a en los pilares o vigas, o fisuras en los revestimientos, se dee consultar con un t$cnico competente, para
que dictamine la solucin a adoptar.
Es conveniente una revisin general anual, para oservar el estado de la proteccin contra la corrosin (pintura u otra
proteccin o revestimiento) y contra el fuego, de los soportes o vigas. En caso necesario se proceder a una
reparacin o repintado.
*ada < aos, se recomienda efectuar un relevamiento de las uniones soldadas, rolonadas o atornilladas.
*ada :H aos, es conveniente que un t$cnico cualificado y especialista haga una revisin total y un informe sore los
elementos estructurales.
Estr#ct#ras "e &ormi'n
.entro de este apartado estn incluidas las vigas y los pilares o soportes de hormign armado. &on las estructuras
ms frecuentes en loques de viviendas.
-o dee variar el peso de la carga para la que fue diseada la estructura.
&i se aprecia alguna anomal!a aparente, fisuras, deterioro o alteracin de un elemento estructural, ser necesaria una
inspeccin y un informe t$cnico por parte de un especialista, que haga una revisin total.
-o exponer a la humedad los soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalaciones de
suministro o evacuacin de agua, tomndose las medidas de proteccin de la estructura que sean necesarias.
-o efectuar perforaciones en el hormign armado. &i ello es imprescindile, los huecos no sern mayores de C cm. y
con una separacin m!nima de CH cm. En todo caso, consultar con un t$cnico competente.
&i los pilares y vigas son vistos, la limpieza se llevar a cao con un cepillo de ra!ces y agua.
Es conveniente que cada = aos se realice una inspeccin (o antes en caso de detectar anomal!as), oservando el
estado de conservacin de vigas y soportes y la existencia de fisuras, grietas y deformaciones. En caso necesario se
proceder a una reparacin.
*ada :H aos, se deen realizar as prueas adecuadas de resistencia de estas estructuras, por t$cnico competente,
para oservar su evolucin.
(or)a"os %osas "e esca%era:
Los for#ados pueden estar elaorados por diferentes materiales, igual que los pilares y las vigas. &in emargo los ms
comunes son los de hormign y ovedilla cermica que tienen los nervios o viguetas de acero o tami$n de
hormign. May for#ados llamados reticulares que no tienen ovedillas cermicas ni viguetas, estn compuestos slo
por hormign armado. Este tipo de for#ados son muy comunes en gara#es.
Estructuras muy similares a los for#ados, pero de espesor ms reducido, son las losas de escaleras.
En especial en locales comerciales, deer indicarse en los for#ados y de forma visile la limitacin de sorecargas a
que quedan su#etos. Las cargas sore for#ado y escaleras no deen superar, en ningn caso, las de proyecto. &i se
prev$ algn camio que pueda alterarlas, ser necesario recurrir a un t$cnico competente.
-o se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nervios de for#ados y escaleras o a las viguetas y
a las vigas.
&e prohie cualquier uso que los someta a una humedad haitual, se reparar inmediatamente cualquier fuga
oservada en las canalizaciones de suministro o evacuacin de agua.
&i la estructura de for#ados y losas de escaleras son vistas, es decir que se ven en el techo las viguetas y las ovedillas
sin recurimiento, las superficies de las viguetas deen permanecer limpias para que la pintura y la ase est$n en las
me#ores condiciones de durailidad. &i en el suelo se ve el hormign, $ste se puede limpiar con cepillo de ra!ces y
agua. D si estn recuiertos por otro material (yeso, solado, etc.), $ste se dee mantener tami$n limpio, sin
agresiones que lo daen.
&e recomienda proceder al pintado de los elementos metlicos vistos cada C aos.
,eridicamente se realizar una inspeccin, oservando el estado de la proteccin contra la corrosin (pintura u otra
proteccin o revestimiento) y contra el fuego de los elementos metlicos, y en caso necesario se proceder a una
reparacin o repintado. &e revisarn en particular las uniones soldadas, rolonadas o atornilladas.
*ada ao se deer comproar si aparecen seales de humedad.
*ada C aos es conveniente realizar una inspeccin en las losas de escaleras, o antes en caso de detectar alguna
anomal!a, oservando si hay fisuras, si el tramo tiene excesiva flecha, etc.
*ada < aos, se deer realizar una inspeccin del for#ado, o antes si fuera apreciada alguna anomal!a, oservando si
aparecen en alguna zona fisuras en el falso techo, taiquer!a, suelos u otros elementos o flechas excesivas. En caso
de oservar alguno de estos s!ntomas, ser necesario realizar un estudio por t$cnico competente, para determinar su
importancia y peligrosidad, y la reparacin que en su caso sea necesaria.
*o%a"i+os:
Los voladizos son las estructuras que componen los suelos de alcones y terrazas. 4eneralmente constituyen una
continuacin de los for#ados. Estn expuestos a dole agresin, de una parte por los medios atmosf$ricos, y de otra
por los productos de limpieza.
El voladizo est calculado para soportar un peso determinado, a#o ningn concepto dee sorepasarse.
-o colocar pesos excesivos en su orde, por e#emplo #ardineras, ni utilizarlo como apoyo de andamios u otros
elementos, como poleas, etc., que sirvan para elevar cargas.
Es conveniente realizar inspecciones peridicas para comproar que el estado inicial del voladizo permanece intacto.
%ami$n se dee revisar el solado, que no haya piezas sueltas, y que las uniones con arandillas u otros cerramientos
estn en correcto estado, etc. En caso de deficiencias, se repararn de inmediato.
M#ros "e car'a:
Los muros de carga de los edificios tienen dos funciones" por un lado estructural, ya que su#etan a los for#ados de las
distintas plantas, y por otro sirven como cerramientos exteriores. El ms comn es el muro de ladrillo, pero pueden
ser de otros materiales, entre ellos de loques de hormign y cermicos.
Es aconse#ale no camiar las cargas previstas en el proyecto, ni someterlos a humedades fuera de lo normal.
-o efectuar perforaciones ni inclinadas ni horizontales de profundidad superior a :OA del espesor del muro, ni otros
huecos sin realizar un estudio previo por t$cnico competente.
&e limpiarn con cepillo y agua o una solucin de cido ac$tico.
En caso de fisuras, descenso del muro total o parcial, u otros movimientos, deern comunicarse a un t$cnico
competente para que dictamine las posiles causas, y las soluciones a adoptar.
*ada < aos es conveniente realizar una comproacin del estado del mortero en las #untas, y del estado de la masilla
de las #untas de dilatacin.
*ada :H aos, realizar las prueas adecuadas de la resistencia de los materiales, oservar si existen fisuras y analizar
las posiles causas recurriendo a un t$cnico competente.
CUBIERTAS
A+oteas:
&e incluyen en este grupo todas las cuiertas planas, ya sean transitales o no transitales. Las azoteas estarn
compuestas por" elementos de formacin de pendiente5 una lmina impermeale5 un aislamiento t$rmico y un
acaado superior de proteccin. Este ltimo podr ser de aldosas o losas flotantes, en las transitales5 de gravilla o
lmina impermeale autoprotegida, en las no transitales.
Uso, conservacin mantenimiento
-inguna persona no autorizada, puede acceder a la cuierta del edificio. Ello, adems de ser muy peligroso, puede
deteriorar los aislamientos e impermeailizaciones, causando goteras en las ltimas plantas.
-o deen reciirse sore la cuierta elementos, como antenas o mstiles, que perforen la memrana impermeale o
dificulten el desagFe, salvo que un t$cnico especializado lo autorice.
&e dee evitar el vertido de productos qu!micos agresivos, tales como aceites, disolventes, etc., sore la
impermeailizacin o sore el material de aislamiento.
-o deen almacenarse materiales en la cuierta. En el caso de que sea necesario dicho almacenamiento, dee
comproarse que $ste no sorepase la carga mxima que la cuierta puede soportar y, adems, dee realizarse una
proteccin adecuada de la impermeailizacin.
-o se deer proceder a ninguna modificacin o alteracin de la cuierta sin el previo estudio y direccin de ora de
un t$cnico competente.
En $poca de heladas se eliminar el hielo que se forme en la re#illa de los sumideros.
&i el sistema de estanqueidad resulta daado y se oservan humedades en los pisos a#o cuierta, dee repararse
inmediatamente por personal especializado, as! como las deficiencias del solado, en el caso de existir $ste.
Evitar la acumulacin de tierra, ho#arasca, o cualquier suciedad que pueda ostruir los desagFes. En las azoteas
transitales se proceder a un arrido y fregado ordinario del pavimento. El musgo y los hongos se eliminarn con un
cepillo y si es necesario se aplicar un fungicida.
En las azoteas no transitales, el personal encargado del mantenimiento y la inspeccin ir provisto de calzado con
suela landa. D para el mantenimiento de equipos de instalaciones slo circularn por las zonas previstas. &i fuera
necesario la colocacin de nuevas instalaciones, y $stas necesitan un mantenimiento peridico, se deer prever en
su entorno las protecciones adecuadas.
&e aconse#a, cada A meses, la limpieza de los canalones y sumideros.
Es conveniente comproar peridicamente el estado de conservacin y limpieza de los sumideros y canalones de
cuierta.
*omo m!nimo una vez al ao, es conveniente que se haga una revisin de las #untas de dilatacin, de las cazoletas de
desagFe y, de los recurimientos de proteccin de la cuierta.
*ada C aos, se aconse#a una revisin general de las azoteas transitales.
*ada :H aos, se deer!a efectuar una revisin completa del estado de la cuierta.
Te)a"os:
&on las cuiertas inclinadas a las que no se puede acceder normalmente. Existen cuiertas inclinadas de diferentes
materiales, entre los que estn" cuiertas de te#a, de firocemento, de chapa metlica galvanizada, de aluminio, de
placas asflticas, de pizarra, etc.
El personal de mantenimiento e inspeccin utilizar calzado antideslizante y cinturn de seguridad, anclado a las
anillas de seguridad situadas en los faldones. &e tomarn medidas especiales cuando las pendientes de los faldones
sean superiores al ;HV.
,ara acceder a las cuiertas de firocemento, chapa metlica galvanizada, aluminio y de placas asflticas, se
dispondrn talones a modo de pasarelas que permitan la permanencia y trnsito de los operarios, de forma que $stos
no pisen directamente las placas.
Las reparaciones se realizarn con materiales anlogos al original.
&e recomienda no aadir sore la coertura elementos que perforen, deformen o dificulten su desagFe, como antenas
y mstiles, que deern ir su#etos a paramentos.
-o se transitar sore el te#ado cuando est$ mo#ado. La cuierta slo ser accesile para su mantenimiento.
,ara la limpieza de los te#ados, se pueden realizar arridos, chorro de agua, o regado en cuiertas como las de
firocemento, siempre a favor de la pendiente. -o es aconse#ale utilizar productos de limpieza que alteren la
coloracin o textura de las te#as, ni cidos que daen el firocemento, o elementos que ataquen el metal. *ada A
meses se aconse#a limpiar los canalones.
El musgo y los hongos se eliminarn con un cepillo y, si es necesario, se aplicar un fungicida.
,ara la eliminacin de restos de cemento, utilizar limpiadores espec!ficos, de venta en almacenes de materiales de
construccin, aplicndolos con cepillos de ra!ces.
&i se quiere dar un acaado de pintura a las cuiertas de firocemento, utilizar pintura compatile con el
firocemento.
.urante la vida del edificio, se evitar dar golpes, a las placas de firocemento, que puedan provocar roturas a las
piezas. &i la superficie se empieza a ennegrecer y a erosionar, es conveniente fi#ar las firas de amianto con un arniz
espec!fico, para evitar que se desprendan.
*ada ao, durante el otoo, en zonas donde se prevea su acumulacin de ho#arasca, papeles o tierra, se revisarn y
limpiarn las canaletas. D en la $poca ms seca del ao revisar y reparar, si fuese preciso, los canalones de desagFe, y
el estado de los ordes de la cuierta o aleros. %ami$n se comproar el estado de las te#as.
&e aconse#a cada < aos, revisar los faldones, comproando su estanqueidad, encuentro de los faldones con
elementos singulares y la su#ecin de las canaletas y los ganchos de servicio. &e comproar el agarre de las te#as o
de las placas en su caso.
&i menguase la estanqueidad en los faldones de cuierta o cualquier otra parte de la misma, ser revisada por t$cnico
competente, el cual dictaminar sore las causas y proceder al estudio de las reparaciones a realizar.
Luce)na)io!:
&on elementos que nos permiten reciir la luz cenital, es decir, la luz que entra por el techo. Los lucernarios se
comportan a modo de ventanas que se disponen en horizontal.
&e protegern las claraoyas cuando en el local, a las que dan luz, se produzcan humos, gases o vapores que puedan
daarlas.
.urante las operaciones de mantenimiento se evitar pisar directamente sore las claraoyas.
La limpieza se realizar con productos no arasivos, preferentemente en forma l!quida o gel, compatiles con los
materiales que componen la claraoya y sus soportes, utilizando ayetas o cualquier otro elemento tipo textil
apropiado al caso. En su limpieza deen extremarse las medidas de seguridad, para evitar accidentes. Limpiar como
m!nimo una vez al ao.
En caso de claraoyas que se puedan arir, seguir las instrucciones del faricante.
/epasar frecuentemente el estado de las #untas con la cuierta.
*ada A meses se recomienda comproar los mecanismos o dispositivos de apertura y cierre si los lucernarios son
reatiles.
*ada = aos, comproar el estado de la superficie y de los elementos de su#ecin.
Ho)mi3n t)an!'4ci"o:
&e comportan a modo de cuiertas translcidas, que nos permiten reciir la luz cenital. &on elementos de vidrio
unidos por una estructura soporte compuesta de hormign armado.
-o se dee proceder en ningn caso realizar perforaciones para el paso de instalaciones o cualquier otra finalidad.
,ara la limpieza no se utilizaran cidos ni cualquier otro producto capaz de daar el material que forma el lucernario,
o nervios que conforman su estructura soporte. +n detergente en forma de gel o polvo, mezclado con agua, aplicado
con cepillo de ra!ces astar para la limpieza del elemento.
En caso de oservar algn deterioro en las piezas o sus #untas, se proceder al estudio del elemento por t$cnico
competente, que dictamine su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que sean necesarias.
En caso de rotura de piezas, se limpiar el hueco y se repondr con un modelo similar al original.
Es aconse#ale que cada = aos, o antes si se apreciase alguna anomal!a, se inspeccionarn todas las #untas,
comproando el uen estado del sellado. &e repararn los defectos encontrados.
*ada < aos, o antes si se apreciase alguna anomal!a, se realizar una inspeccin de las piezas, oservando posiles
fisuras, flechas, humedades o roturas.
$ACHADAS
De &b)ica :
Las fachadas separan las viviendas del amiente exterior, por lo que deen cumplir determinadas exigencias frente al
fr!o, el ruido, la entrada de aire y la humedad.
-ormalmente son de ladrillo, pero tami$n son frecuentes las de loques de hormign o
cermicos, enfoscadas y pintadas. En la cmara de aire de las fachadas, suele haer un aislante
para proteger el interior del fr!o y del calor.
Evite aadir elementos o realizar modificaciones que produzcan humedades que puedan per#udicar a la fachada de
frica. *ualquier modificacin que se quiera realizar, deer ser avalada por un t$cnico competente.
Las causas principales de deterioro suelen tener como motivo agentes agresivos, polucin atmosf$rica, etc., o la
alteracin de su configuracin de origen.
La aparicin de manchas de salitre en las fachadas de ladrillo o de hormign, es una reaccin qu!mica de los
materiales y no indica en ningn caso mala calidad de la construccin. *on el tiempo y la accin de la lluvia
desaparecern.
+na falta de aislamiento t$rmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensacin. &i esto sucede,
conviene consultar con un t$cnico competente.
'lgunos aislamientos t$rmicos pierden su efectividad si se mo#an. En estos casos dee evitarse cualquier tipo de
humedad que lo pueda afectar, y proceder a su sustitucin si fuera necesario.
*ada = aos se deer!a revisar las impostas, recercados, aplacado y ancla#es de elementos de fachada.
*ada :H aos, se recomienda realizar una inspeccin de toda la fachada por la existencia de posiles desperfectos.
*ada :< aos, se aconse#a revocado o pintado de fachadas.
De 5ane'e! 5)e&ab)ica"o!:
Existen cerramientos que estn realizados con paneles, generalmente de hormign, que se elaoran en fricas y se
montan en ora. Estos paneles pueden llevar, o no, aislamiento t$rmico en su interior. Los que no lo llevan, deern
complementarse con aislamiento y un taique interior.
&e recomienda no realizar modificaciones o reformas sin antes consultar a un t$cnico competente.
-o se deen fi#ar elementos extraos al panel.
,ara la limpieza no utilizar m$todos arasivos incompatiles con el material colocado, en todo caso se deen seguir
las instrucciones del faricante.
&i se oserva alguna anomal!a, se har revisar por t$cnico competente, que dictaminar su importancia y las
reparaciones a realizar.
En caso de que el panel presente en su cara externa o interna algn tipo de revestimiento, se realizar la conservacin
peridica del mismo.
*ada cinco aos, o antes en caso de oservar alguna anomal!a, se recomienda realizar una inspeccin visual de la
fachada, oservando la presencia de fisuras yOo humedades, daos en los sellantes, o cualquier tipo de lesin en los
paneles o en las #untas.
Mu)o! co)tina:
Este tipo de fachadas estn constituidas por estructuras auxiliares, apoyadas sore la estructura portante del edificio.
La tecnolog!a usada en estas fachadas, suele ser muy comple#a y requiere unos ciertos cuidados de mantenimiento.
-o realizar modificaciones o reformas sin antes consultar a un t$cnico competente.
&e evitar fi#ar elementos extraos al muro cortina.
En muros cortina denominados ?especiales@ se seguirn fielmente las instrucciones dadas por el faricante, a#o la
supervisin de t$cnico competente.
,ara el mantenimiento de este cerramiento es necesario personal especializado.
La limpieza dee ser peridica, cada C meses como mximo.
En caso de elementos de aleaciones ligeras (aluminio), dee limpiarse con espon#a y agua #aonosa o detergentes no
alcalinos, y despu$s aclarar y de#ar secar.
En caso de elementos de acero galvanizado, eliminar el polvo, y lavar con agua con adicin de un detergente neutro.
En caso de elementos de acero inoxidale, eliminar el polvo por medio de agua #aonosa con adicin de detergentes
no clorados en polvo o l!quido, se pueden usar espon#as, trapos o cepillos suaves.
'l limpiar los vidrios, evitar los productos arasivos que puedan rayarlos o afecten al acaado de los elementos
metlicos. .os veces al ao, se limpiarn vidrios y perfiles opacos, as! como elementos decorativos.
+na vez al ao, repaso de todos los elementos pintados y de los elementos metlicos estructurales y de soporte.
+na vez cada cinco aos, revisin de #untas de estanqueidad por la existencia de posiles filtraciones.
Ce))amiento! "e %o)mi3n t)an!'4ci"o:
&on cerramientos formados por loques de vidrio que se unen a trav$s de una estructura de hormign. En muchos
edificios se utiliza para proporcionar luz al hueco de escalera.
Limpiar con agua y detergentes neutros. *ada ao realizar una limpieza general para eliminar la suciedad y los
residuos de#ados por la polucin.
-o se deen apoyar sore la fachada carpinter!as pescantes ni andamios, poleas u otros mecanismos que la puedan
daar.
-o modificar o colocar acondicionadores de aire su#etos a la fachada sin realizar un anlisis previo por un t$cnico
competente.
*ada ao, realizar un engrase de los elementos mviles.
*ada ao revisar el sellado de los vidrios.
*ada C aos se recomienda realizar una revisin general, comproando la estanqueidad, el funcionamiento de los
mecanismos de cierre y apertura, y posiles roturas, reparando los defectos que se aprecien.
CARPINTERIA E6TERIOR
Estn incluidas en este apartado las ventanas y alcones exteriores, ya sean correderas o aisagradas, que est$n
realizadas con los materiales ms comunes en el mercado, tales como" madera, aluminio, acero, plstico (,.7.*.) y
acero inoxidale.
-o apoyar sore la carpinter!a pescantes de andamios, poleas o mecanismos que puedan daarla.
-o su#etar acondicionadores de aire a la misma, sin haer realizado un anlisis por persona especializada, y lo mismo
en caso de otras adaptaciones, modificaciones y colocacin de persianas o contraventanas.
-o dar golpes secos en la apertura y cerrado, se evitar la rotura del sistema de cierre y desa#ustes en la carpinter!a.
&e recomienda el uso de urletes de neopreno, para una mayor estanqueidad.
La carpinter!a exterior en su unin con la fachada dee estar sellada con siliconas de caucho.
Los agu#eros practicados en la parte inferior del cerco, son para facilitar la evacuacin del agua recogida en la
superficie de las ventanas. Los mismos deen mantenerse lires y evitar su ostruccin.
En las ventanas correderas conviene mantener limpios y engrasados los ra!les.
En otoo, limpiar los carriles de las correderas, y los canalones de recogida de aguas, pues pueden ostruirse.
,ara la limpieza de vidrios y carpinter!as metlicas y de ,7*, no se utilizarn materiales duros o arasivos. Evitar el
uso de disolventes, acetonas, alcohol y otros elementos que atacan la carpinter!a. Emplear nicamente ayetas suaves
o espon#as que no raye, y agua #aonosa o detergentes rea#ados, que no contengan cloro.
,ara carpinter!as de aluminio anodizado, y acero inoxidale, utilizar detergentes no alcalinos y agua caliente.
*onviene limpiar todos los aos el polvo y la polucin del acero inoxidale. &i hay manchas aisladas, usar igual
sistema que para limpiar el resto, aadiendo polvos de limpieza, y si es necesario, un poco de amoniaco.
Lavar con agua fr!a las carpinter!as de ,7*, a la que se puede aadir algn #an neutro. %ami$n se puede utilizar
parafina. *ada ao conviene realizar una limpieza general de esta carpinter!a.
Limpiar la carpinter!a de madera con aceite, parafina, o agua y #an neutro. -o se deen usar cidos, lacas ni
productos qu!micos. *ada A meses se aconse#a realizar una limpieza con un trapo hmedo, y cada = aos es
conveniente aplicar productos insecticidas y fungicidas.
,ara la restauracin de la carpinter!a de aluminio, consulte a un especialista.
En las carpinter!as pintadas o arnizadas, se proceder a la renovacin de su pintura cada < aos, o antes si est
visilemente deteriorada.
En caso de que se realicen traa#os de pintura, revoque o estuco, prote#er la carpinter!a con cinta adhesiva, que se
retirar al final de los traa#os.
Engrasar cada ao los elementos de giro o movimiento con aceite para mquina de coser.
Revisiones ,eri"icas
7igilar los vierteaguas, su fi#acin y que no tengan fisuras.
*ada ao se revisarn #untas y sellados de la carpinter!a. Las siliconas que se utilizan para el sellado tienen una
duracin relativa, siendo frecuente su resecado y agrietamiento. En tal caso se dee proceder a su reparacin o
sustitucin.
*ada = aos comproar el estado de los herra#es de las ventanas y alconeras. &e repararn si es necesario. &e
revisarn tami$n los elementos pintados, lacados, anodizados, galvanizados o con cualquier tipo de proteccin
superficial, y se restaurarn las zonas daadas.
*ada C aos comproar la estanqueidad, estailidad y defectos de acaado.
*ada < aos, realice una revisin general, llevando a cao una pruea de estanqueidad, comproando los
mecanismos de cierre y la correcta su#ecin de los vidrios.
0i")io!:
Los vidrios ms comunes son del tipo plano simple o dole. Los vidrios simples slo tienen una luna y los doles
tienen dos, separadas por una cmara de aire que acta como aislamiento t$rmico. .entro de $stos los podemos
encontrar tami$n" impresos, templados, armados, en + y laminar.
Evitar los golpes fuertes al arir o cerrar puertas y ventanas con vidrios.
&i se pinta la carpinter!a, proteger el orde de los cristales, en contacto con la misma, con cinta adhesiva.
-o colocar dentro del radio de giro de puertas o ventanas acristaladas o#etos o mueles que puedan golpearlas
accidentalmente. Es aconse#ale poner topes en las puertas o agarres para evitar portazos.
En caso de rotura, no deen sacarse de la carpinter!a los restos de cristales que queden, y si se hace, no empezar
nunca por los de aa#o. /estituir de inmediato las piezas rotas.
En caso de lluvias, vientos, etc., cerrar ien puertas y ventanas.
-o instalar aparatos de aire acondicionado sore los vidrios, pues podr!an romperse por diferencia de
temperatura.
Es recomendale utilizar nicamente agua para la limpieza de los cristales, ya que numerosos productos los engrasan
y exigen una limpieza mucho ms frecuente de los mismos. Evitar, en todo caso, los productos arasivos.
/evisar peridicamente los sellados y las masillas que su#etan el vidrio.
PROTECCIONES
Ba)an"i''a!/ )e7a! 8 cie))e!:
Estos elementos de cierre se utilizan para cerramientos perimetrales de parcela, en los petos de las terrazas y
alcones, como re#as de proteccin de huecos exteriores, etc. &uelen ser de hierro o acero, aunque para las celos!as
de cocinas y tendederos se suele utilizar ,7*. o aluminio.
-o se utilizarn nunca para apoyar andamios, talones ni otros elementos destinados a la suida de mueles o cargas
que puedan afectar a su estailidad.
Eliminar el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido. Limpiar con un pao hmedo o con agua y #an
neutro, y secar con otro pao. Evitar el uso de productos arasivos.
Limpiar las lamas, de ,7* o aluminio, cada A meses, con agua y un #an neutro, y con suavidad y sin rayar la
superficie. -o emplear en la limpieza cidos ni productos qu!micos, ni disolventes orgnicos como acetona, etc. &i se
trata de lamas mviles, anualmente deen engraserse ligeramente los puntos de giro y mecanismos de cierre o
apertura.
En el aluminio, en caso de existir rayas, pueden usarse sprays y pinceles de venta en el mercado.
En arandillas y re#as pintadas, el mantenimiento se limita a renovar peridicamente su proteccin, aplicando
primero un antioxidante y como acaado pintura o esmalte.
En caso de acero pulido, latn, aluminio y zinc, si se desea pintar dee utilizarse productos apropiados. *onsultar a
un instalador o en comercios especializados.
/evisar cada ao los ancla#es de la cerra#er!a, tanto si son soldados como atornillados, y especialmente las fi#aciones,
tanto a paramentos verticales como horizontales.
RE0ESTIMIENTO DE $ACHADAS
Re#e!timiento!:
Los revestimientos ms comunes en fachadas de edificios de viviendas suelen ser" enfoscados, revoques,
revestimientos monocapa (de piedra proyectada sore una ase de mortero) y pinturas (la plstica es la ms comn).
En caso de revestimientos especiales, como pueden ser los estucados, consultar con t$cnico competente.
Evitar, en lo posile, los golpes y roces. -o su#etar elementos pesados a la fachada, anclados solamente en el espesor
del revestimiento.
*ada < aos se recomienda su limpieza con agua a a#a presin.
&i el revestimiento lleva anda metlica o plstica de refuerzo, comproar el estado de la misma al efectuar
revisiones y , si es necesario, reponerla.
&e repararn los golpes y cuarteamientos que puedan permitir el paso de humedad, con material compatile.
*ada < aos se aconse#a repintar la fachada, y cada :H realizar un decapado, si es necesario.
Es inevitale el camio gradual de color (por decoloracin del pigmento). La presencia de mohos o suciedad implica
una fi#acin de humedad, y deen eliminarse, as! como la causa que los produce.
*ada < aos, realizar una revisin general, oservando si el revestimiento se ha fisurado y si est ien adherido al
soporte.
A5'aca"o! 8 c%a5a"o!:
,odemos encontrar aplacados y chapados de muy diversas caracter!sticas. 'qu! trataremos los de piedra natural o
artificial, los de chapas metlicas y los aplacados de gres o cermicos.
-o deen fi#arse elementos extraos al revestimiento, que puedan daar las piezas o provocar entrada de humedades.
&i es necesario instalar algn elemento, se har sore el soporte resistente, no sore las piezas de aplacado.
&i se tienen que sustituir ancla#es, $stos deen ser galvanizados o inoxidales.
Evitar golpes y roces, y que las #ardineras u otros elementos viertan agua sore el aplacado.
,or las caracter!sticas de estos materiales se hace prcticamente innecesaria su limpieza en condiciones amientales
normales.
En el caso de piedra natural y artificial, evite el contacto con materiales custicos. &i se aplican arnices o
productos de tratamiento de superficies (como proteccin contra agentes agresivos, impermeailizacin, etc.) se
deen realizar a#o estudio previo de un t$cnico y por personal cualificado, pues cada piedra puede requerir
tratamientos diferentes segn el medioamiente y resto de materiales de la edificacin, y si se aplican mal pueden
ocasionar daos al revestimiento y a la pared ase. ,ara la limpieza emplear slo agua potale yOo m$todos que no
puedan destruir la superficie.
&e recomienda la limpieza cada :H aos con agua a a#a presin. En mrmoles, la limpieza se realizar con agua
potale y cepillado no arasivo. Es conveniente que los traa#os se realicen por personal especializado.
En los revestimientos de chapas metlicas, puede realizarse la limpieza cada < aos, con chorro de agua a presin
controlada (siempre que con ello no se produzcan infiltraciones en las #untas entre las diversas piezas que
compongan el revestimiento). .ee evitarse totalmente la aplicacin de productos cidos o alcalinos que puedan
causar corrosin u oxidacin de las chapas o sus elementos de soporte y fi#acin.
-o es necesario ni procedente en condiciones amientales normales la aplicacin de tratamientos superficiales, salvo
si se trata de planchas pintadas, cuya conservacin ser la que la pintura aplicada requiera.
En revestimientos se puede realizar la limpieza con agua a presin, sin daar con ello las #untas con su
correspondiente sellado. -o utilizar cidos fuertes ni arasivos para su limpieza, pues podr!an rayar la superficie, o
decolorar las piezas.
&e recomienda revisar cada = aos, y siempre que se oserven anomal!as, los revestimientos cermicos. &e tendrn
en cuenta" la adherencia de las piezas a la pared, realizando unas prueas de sonido al golpe suave, el estado de las
#untas entre losetas y las #untas de dilatacin.
.een revisarse cada < aos (por personal especializado, en caso de piedra natural), por si se ha producido algn
deterioro" roturas, ahuecamientos, y fisuras. &e comproar el grapado de las placas y se realizar una limpieza
general. %ener en cuenta tami$n la unin de las piezas entre s! y con los huecos de fachada. /evisar tami$n las
#untas de dilatacin, en caso de que las haya, oservando si conservan el estado de elasticidad requerida para su uen
funcionamiento, y las #untas del revestimiento con los cercos de puertas, ventanas, arandillas, etc.
PARTICIONES INTERIORES 9TABIQUER:AS;
Tabi<ue!:
&eparan las distintas estancias del edificio. &uelen ser de ladrillo, pero en ocasiones los encontramos tami$n
prefaricados de placas de yeso o de cartn2yeso. Estos ltimos tienen, normalmente, en su interior, una estructura
metlica. En general el mantenimiento es sencillo.
-o deen colgarse elementos pesados ni realizar empu#es que puedan daar la taiquer!a. En el caso de taiques
prefaricados de yeso o cartn2yeso, si se quieren colgar o#etos pesados, se podr reforzar interiormente el taique,
sin sorepasar en ningn caso los :HH Rgs. de peso.
Es conveniente evitar las rozas en los taiques para el paso de instalaciones, especialmente si son horizontales o
diagonales y en las partes inferiores.
Los taiques detectan fcilmente los movimientos estructurales fisurndose o agrietndose. En estos casos, solicitar
el informe de un especialista.
'ntes de perforar un taique, comproar que no afecte a alguna conduccin que pase, empotrada, por ese punto
(tuer!as de agua, cales el$ctricos, etc.). Es importante tener la informacin sore los trazados ocultos de las
instalaciones del edificio.
Los daos producidos por escape de agua deen ser reparados de inmediato.
La limpieza de taiques de yeso o cartn2yeso se realizar siempre en seco, no se deen poner en contacto con el
agua.
,ara la fi#acin de elementos de decoracin en taiques de ladrillo, se aconse#a utilizar taco de plstico y tornillo
metlico roscado.
En las placas de yeso, el cuelgue de cuadros se efectuar mediante clavos especiales. Los o#etos ligeros (de hasta =H
Rgs.) como apliques o accesorios de ao, se colgarn mediante tacos de plstico o autoexpansivos. *onsultar en
comercios especializados.
En los paneles de cartn2yeso, para la fi#acin de elementos de moiliario o decoracin, es conveniente utilizar tacos
especiales, como en el caso anterior. ,regunte en comercios especializados. En caso de que realice reformas es muy
conveniente no emplear otros tipos de taique o material.
*ada ao conviene realizar una revisin de los taiques en locales no haitados, para detectar lesiones como fisuras,
desplomes, etc. En caso de apreciarse alguno de estos s!ntomas consultar a un t$cnico.
*ada :H aos, se recomienda realizar una inspeccin ocular en locales haitados, o antes si se aprecia alguna
anomal!a. 1servar la existencia de lesiones (fisuras, desplomes, etc..) y, en caso de apreciarse alguno de estos
s!ntomas, ser estudiado por un t$cnico que expondr el prolema, su solucin y reparacin.
CARPINTER:A INTERIOR
&e incluyen en este apartado las puertas interiores (de madera, aluminio, etc.), con sus diferentes acaados (pintura,
arniz, etc.).
Evitar su cierre rusco y forzado, ya que se puede romper la cerradura, desa#ustar la carpinter!a y per#udicar la
fi#acin del marco.
La limpieza de las carpinter!as de madera se puede efectuar con ayeta seca o ligeramente humedecida y #an
neutro, tami$n se puede utilizar parafina. La carpinter!a pintada o arnizada puede lavarse con productos de
droguer!a adecuados a cada caso.
En carpinter!as de aluminio, utilizar detergentes neutros y agua caliente, aplicarlos con un trapo suave o una espon#a
que no raye, en#uagar con agua y secar con un pao. .een evitarse" los productos arasivos, acetonas, alcohol y
otros.
Las cerraduras y isagras requieren un engrase peridico, se pueden utilizar aerosoles del tipo utilizado para
cerraduras de automviles o aceite de mquina de coser.
/ealizar un repaso de la proteccin de la carpinter!a cuando su estado lo exi#a, ya sea con esmaltes, pinturas o
arnices, siguiendo, en cualquier caso, las instrucciones impresas en los envases de los productos a utilizar.
&e recomienda mantener el grado de humedad amiental, para evitar deformaciones en las carpinter!as de madera.
RE0ESTIMIENTOS INTERIORES DE PAREDES 2 TECHOS
=ua)neci"o! 8 en'uci"o! "e 8e!o:
Es el acaado ms comn en las paredes interiores del edificio. *onsiste en una capa de yeso de :,< = cm. de
espesor que posteriormente se cure con la pintura. &e utiliza el mismo revestimiento para paredes y techos.
4eneralmente no se requiere otro cuidado que una oservacin peridica comproando que no existen fisuras o
manchas de humedad. .eern estar siempre secos. -o someterlos a humedades amientales superiores al JH V, ni
salpicar con agua. &i por cualquier causa recie un exceso de agua, el revestimiento puede perder sus propiedades y
nicamente podr volver a su primitivo estado mediante una total sustitucin.
Los techos van provistos de los soportes necesarios para lmparas. &i hay necesidad de modificar su situacin, poner
especial cuidado en la correcta su#ecin al techo de los elementos a colgar.
-o su#etar elementos pesados anclados slo al espesor del revestimiento.
&ore los techos y paredes, es posile que se encuentren conducciones el$ctricas y tuer!as que podr!an daarse e
incluso producir accidentes al realizar taladros. Es conveniente conocer los trazados ocultos de las instalaciones del
edificio
,ara la limpieza slo es necesario desempolvar peridicamente con una mopa seca.
&i es necesario hacer reparaciones, reponer el revestimiento con los mismos materiales utilizados originalmente.
*ada < aos es conveniente realizar una inspeccin de la superficie del yeso, para ver posiles desperfectos.
A'icata"o! 8 c%a5a"o!:
&uele utilizarse el alicatado en el revestimiento de paredes de zonas hmedas del edificio como cuartos de asura o
de instalaciones, ya sea curiendo toda la pared o parte de ella, para facilitar la limpieza. %ami$n encontramos otros
revestimientos, sore todo en portales, a ase de aplacados como los chapados de granito o mrmol,.
Uso, Conservacin mantenimiento
Este tipo de revestimiento no necesita una conservacin especial, no ostante, en el caso de azule#os es recomendale
disponer de una pequea reserva de piezas de cada tipo, por si es necesaria una sustitucin en caso de roturas o
desperfectos.
Evitar golpes con o#etos duros, en la superficie del revestimiento, pues pueden producir roturas o rayados.
La fi#acin de elementos extraos al revestimiento conviene que se haga (si su peso lo requiere) sore la pared ase,
no sore el espesor del revestimiento.
&e recomienda reponer de inmediato las piezas desprendidas.
Es menester limpiar la superficie del alicatado con un elemento no duro, y agua y #an o detergente no agresivo, y
secar despu$s. -o utilizar cidos fuertes ni arasivos, pues hay peligro de decolorar o rayar el azule#o y sus
correspondientes #untas. .ee comproarse siempre la etiqueta del producto que se utilice.
*onviene vigilar las #untas entre piezas de alicatado. &i se oservan algunas aiertas, proceder a sellar con lechada de
cemento lanco, o ien con silicona lanca aplicada con el dedo en#aonado. Las fisuras en #untas pueden permitir el
paso de la humedad.
'll! donde est$n sometidos a humedad (como en cuartos de asura), es recomendale un sellado de las #untas de
azule#os con materiales elsticos, que pueden ser transparentes (por e#emplo silicona de caucho). 's! se garantiza la
impermeailizacin de las #untas en estos puntos ms afectados por el agua.
&e recomienda evitar la incidencia de focos de calor importantes prximos a los alicatados.
En el caso de los chapados de piedra, por las caracter!sticas del propio material, se hace prcticamente innecesaria su
limpieza en condiciones amientales normales. Emplear slo agua potale y utensilio no arasivo. .ee evitarse el
contacto con materiales custicos
&e recomienda comproar cada < aos el re#untado de las piezas, especialmente en zonas hmedas, pues puede
fisurarse y permitir el paso de humedad. *omproar tami$n el agarre de las piezas (las piezas sueltas se puede
detectar por el sonido que emiten al golpearlas).
Mate)ia'e! 'i3e)o! en 5a)e"e!:
Es comn encontrar como revestimiento en paredes de portales materiales ligeros, tales como madera, corcho, chapa
lacada, aluminio, acero inoxidale, ,.7.*., etc.
.een evitarse los esfuerzos en su superficie que produzcan rayados yOo punzamientos.
La fi#acin de elementos extraos al revestimiento conviene que se haga (si su peso lo requiere) sore la pared ase
del revestimiento.
La limpieza de superficies de madera y corcho se realizar en seco. 1tros materiales podrn limpiarse con pao
ligeramente humedecido en agua con detergente neutro, y nunca con productos alcalinos o cidos, ni con disolventes
orgnicos.
En el supuesto de detectar humedad en la superficie, eliminar de inmediato. ' los revestimientos de madera y corcho
o similares, un alto nivel de humedad amiental puede deteriorarlos muy rpidamente.
Es conveniente disponer de una reserva de piezas de repuesto para reparaciones, en especial si se trata de productos
de ,.7.*., chapas metlicas o con diseos especiales.
Es recomendado comproar peridicamente la ausencia de humedad en la pared ase del revestimiento, y las
condiciones de uena fi#acin del mismo.
$a'!o! tec%o!:
Los ms comunes son los falsos techos continuos, y los de placas. Los primeros suelen ser de planchas de escayola,
su#etas al for#ado mediante alamres, fle#es metlicos, entramados de madera y caizo, etc. Las planchas se unen
entre s! de#ando una superficie continua sin #untas.
En los falsos techos de placa, $stas van apoyadas en unas gu!as, que a su vez cuelgan del for#ado. 'qu! las #untas
entre las placas son visiles y se pueden montar y desmontar con relativa facilidad. Las placas suelen ser de escayola,
fira o metlicas.
Los falsos techos suelen estar suspendidos por t$cnicas astante rudimentarias, por lo que es conveniente oservar si
hay fisuras.
-o se deen colgar elementos pesados de los techos. &i son de placas desmontales se pueden suspender del for#ado
directamente. En caso de techos continuos deern utilizarse nicamente hemrillas de acero galvanizado con
dispositivo de apertura interior.
&e recomienda comproar que el agu#ero practicado no coincida con un elemento de fi#acin del falso techo.
.ee evitarse exponer la superficie a la humedad.
En edificios nuevos es posile que aparezcan unas finas fisuras longitudinales, motivadas por dilataciones deidas a
camio de temperatura o ien deidas al descenso del for#ado al entrar en carga por primera vez. En este caso el
emplastecido y posterior pintado suele ser suficiente para su eliminacin.
Limpiar en seco, y peridicamente los rincones, preferilemente por aspiracin.
&i se realiza un repintado en los techos de placas, se har mediante pistola y con pinturas poco densas. &i son placas
acsticas no tapar las perforaciones.
Es recomendale, en caso de placas decorativas, disponer de una cantidad de piezas de repuesto para posiles
reparaciones.
*ada < aos, se deer!a realizar una inspeccin ocular reparando los posiles desperfectos como flechas en los
perfiles deido al fallo de algn ancla#e, existencia de humedad, fisuras, grietas, etc. En caso de que $stos fueran
importantes, deen ser examinados por t$cnico competente que dictamine sore su origen e importancia. En los
techos de placas desmontales las reparaciones sern ms sencillas, dado su carcter registrale.
Pintu)a!:
&e deern revisar todas las superficies interiores y exteriores pintadas de paredes y cielorrasos a fin de detectar la
formacin de colonias de hongos. Estos microorganismos alo#ados generalmente en el interior de los amientes
resultan per#udiciales para la salud, formndose por la condensacin del vapor de agua retenido en los amientes mal
ventilados y que se desarrollan en los sectores ms fr!os de las haitaciones. En las superficies exteriores el mayor
prolema resulta ser un defecto est$tico.
En caso de tener que remover una colonia de hongos se deer rociar la superficie afectada y sus adyacencias con
una solucin funguicida &inteplast (o marca similar) y conseguir su remocin total. ,osteriormente, a las ;K horas
dicha superficie puede volver a pintarse.
La verificacin de la aparicin de grietas y fisuras es muy importante, dado que constituyen el principal punto de
riesgo de filtracin de agua, por lo tanto se dee prestar la mxima atencin y se deer poner especial cuidado en la
revisacin de los paramentos exteriores. En el caso de hallarse alguna de un espesor mayor a =mm es conveniente
profundizarla y agrandarla, de manera de lograr luego que el producto que se aplique especialmente para tal fin
penetre lo ms profundamente posile, sellndola en toda su extensin. &e recomienda la aplicacin de una manta o
cinta elstica sore la superficie tratada a fin de que se produzca un puente de traa#o que permita que la grieta quede
activa sin per#udicar al revestimiento plstico aplicado de terminacin de la superficie.
En las superficies exteriores, luego del tratamiento de reparacin de una grieta o fisura, se deer restaurar la
superficie aplicando una capa de endu!do plstico a fin de disimular las diferencias de espesor y luego aplicar el
revestimiento p$treo %intural, color ,iedra ,ar!s utilizado originalmente. Los paos de traa#o deen ser de tal
dimensin que aseguren disimular la restauracin.
En las carpinter!as de madera (aerturas, arandas, cielorrasos, etc.) hay que realizar una verificacin del estado del
recurimiento existente. &i el mismo se encuentra !ntegro y firme, con el rillo y color original no ser necesario
realizar ningn traa#o de reparacin. Las carpinter!as ms expuestas a la intemperie, o a las exigencias de uso
pueden limpiarse con cierta regularidad con un pao humedecido con una solucin (de BHV de agua W :HV de
alcohol) a fin de retirar la suciedad ms arraigada en las superficies de madera, y luego secar con un pao limpio y
seco. &i la superficie se encuentra entizada, se dee realizar un li#ado suave y proceder a aplicar dos manos del
mismo tipo de producto que el utilizado originalmente. ,ara rindar un tratamiento homog$neo y regular, si la
pel!cula existente tiene un aspecto lanquecino (generalmente por la accin de los rayos +7 del sol y la filtracin de
humedad) o est cuarteada, hay que removerla totalmente hasta llegar a una ase firme, luego li#ar para empare#ar el
nivel de la superficie y limpiarla adecuadamente para posteriormente aplicar la cantidad de manos de producto que
resulten necesarias (m!nimo ; manos) hasta otener la proteccin adecuada. ,ara las carpinter!as expuestas al
exterior hay que aplicar un producto a ase de resinas poli$ster modificadas de excelente resistencia a la intemperie
como ,etrilac J vidas ?color natural@ o marca similar, y *etol ,remiun ?color role claro@ para el resto de las
carpinter!as exteriores (cielorrasos, arandas, ect.). .icho producto posee un filtro solar que neutraliza la radiacin
ultravioleta sore la madera. &e recomienda la aplicacin del producto con terminacin rillante. ,ara las carpinter!as
interiores se recomienda la aplicacin de un poliuretano de ltima generacin como el Lustrelac que est formulado
especialmente para su aplicacin en maderas interiores, protegi$ndola de golpes y rayaduras5 otorgando un acaado
satinado tipo ?lustre a mueca@.
En condiciones normales de uso y de exposicin, a las carpinter!as de madera exteriores se le deern realizar tareas
de tratamiento preventivo cada C aos. En el caso de las carpinter!as interiores dicho per!odo se puede alargar a ; o <
aos.
En las carpinter!as metlicas y en los elementos ferrosos en general que se encuentren expuestos a la intemperie se
deen realizar las verificaciones anualmente a fin de detectar la aparicin de xido en algn sector de las mismas. .e
ser as! dicha superficie dee ser tratada del siguiente modo" limpieza y preparacin de la misma quitando resto de
pintura flo#a o material descascarado, como as! tami$n el xido existente por medio del uso de esptula, cepillo,
viruta o li#a. +na vez finalizada la limpieza con aguarrs mineral se aplica una o dos manos de convertidor de xido
*onverplast (o marca similar). ,osteriormente se deern repintar las superficies tratadas con esmalte sint$tico de
altos slidos .uralux (o marca similar) que le otorga un acaado rillante y de alta resistencia al ensuciamiento y
desgaste a la intemperie.
En condiciones normales de uso y de exposicin, a las carpinter!as de hierro exteriores se le deern realizar tareas
de tratamiento preventivo cada C aos. En el caso de las carpinter!as interiores o ien protegidas, dicho per!odo se
puede alargar a ; o < aos.
Uso, Conservacin mantenimiento
Es recomendale utilizar pinturas de calidad y garant!a, sore todo en exteriores. -o todas las pinturas o arnices son
adecuados para todas las superficies.
+n uen pintado depende de la preparacin previa que se realice de la superficie a proteger.
&e deen evitar los golpes, roces y el contacto con materiales custicos. Es aconse#ale proteger los cantos de los
mueles que est$n en contacto con las paredes.
,ara limpiar las pinturas al temple utilizar slo ayetas secas suave o un plumero. -o dee utilizarse nunca agua ni
sustancias hmedas. 'lgunas manchas pueden quitarse con goma de orrar. /equiere un repintado cada = aos, con
material compatile, y decapado y nueva pintura cada ; aos.
Las pinturas plsticas, esmaltes, arnices, etc, se pueden limpiar con ayeta humedecida en agua #aonosa o
detergente no agresivo, o ien en seco con plumero o pao suave. *ada < aos necesitan un repintado con material
compatile.
,ara el pintado de zonas comunes es recomendale utilizar pintura plstica sore paredes y techos, ya que el
mantenimiento, limpieza y posteriores repintados son ms fciles y econmicos.
En pinturas interiores se recomienda revisin general cada < aos.
Las revisiones peridicas de las pinturas en el exterior, dependen de la superficie pintadas"
a) *emento y derivados" cada C aos.
b) 3adera" cada C aos, aunque es recomendale realizarla cada ao.
c) &uperficies metlicas" cada < aos, aunque es recomendale realizarla cada = C aos.
RE0ESTIMIENTO DE SUELOS 2 ESCALERAS
&e incluyen en este apartado los suelos de aldosas ms comunes en los edificios de viviendas, como son las
aldosas cermicas, de gres, terrazo, piedra natural (mrmol o granito), etc.
&e recomienda evitar golpes con o#etos duros que puedan daar la superficie de la aldosa.
Eliminar restos de cemento con agua sola o algn producto espec!fico, de venta en centros de materiales de
construccin, y cepillo de ra!ces. ' la hora de adquirir un producto de este tipo, se dee especificar el tipo de
superficie sore la que va a ser aplicado.
&i se oservan fisuras en las #untas de las aldosas proceder a su tapado con cualquier tipo de sellador, como el
cemento lanco, eliminando los restos.
&i alguna pieza se mueve, repararla de inmediato.
Limpiar los suelos haitualmente con agua y #aones neutros o detergente l!quidos no agresivo. -o utilizar cido
clorh!drico ni detergentes alcalinos, como la soda custica. Los productos que incorporan arillantadores no son
recomendales, ya que pueden aumentar la adherencia del polvo. Eliminar las manchas que aparezcan.
&ore la cermica no vidriada y en interiores, se pueden aplicar arnices, ceras a la silicona u otros productos que se
encuentran en el mercado. *on estos tratamientos se conseguir rillo y mayor resistencia al rayado y desgaste.
En caso de gres cermico esmaltado (aldosas con una capa vidriada), se limpiar slo con agua clara. ,uede
utilizarse una goma de orrar para quitar manchas de colas, lacas o pinturas.
,ara la limpieza del mrmol, no deen utilizarse #aones, le#!as, amoniaco o cualquier tipo de cido. ,ara quitar el
polvo emplear una mopa y fregar con agua sola o con un poco de cera diluida en agua, para aumentar el rillo. *ada
dos aos, pulir y arillantar a mquina el mrmol, con lo que recuperar su estado inicial.
Los pavimentos que est$n a la intemperie como empedrado, enlosado con #unta aierta o cerrada y engravillado, se
limpiarn regando.
&e recomienda cada = aos realizar una inspeccin general del pavimento.
*ada < aos es conveniente hacer un repaso del estado de las #untas entre aldosas.
De ma"e)a:
Estn incluidos en este apartado todos los pavimentos de madera (entarimados, parquet pegado, entarugado, etc.),
con independencia de su material y con un acaado superior de arniz. Es frecuente su colocacin como elemento de
gran comodidad y fcil conservacin diaria, sin emargo su colocacin puede plantear prolemas, principalmente en
climas hmedos.
Evitar golpes y roces con o#etos duros. +na gran sequedad produce mermas en la madera, con el consiguiente
aumento del tamao de las #untas. +n exceso de humedad aumenta su volmen con el peligro de que se levanten las
talas.
,ara evitar estos efectos se tendr presente evitar que los rayos del sol incidan durante mucho tiempo sore el
pavimento, pues la insolacin excesiva puede ser motivo de camio de color, dilatacin u otras alteraciones.
*uando se derrame algn l!quido sore el pavimento secar de inmediato.
Evitar la humedad permanentes ( por macetas, etc.).
.ee limpiarse a menudo eliminando el polvo con un trapo seco. +na vez al mes se puede impregnar el trapo con
spray especial para madera. En caso de manchas se puede humedecer ligeramente y secar de inmediato. -o limpiar
nunca con agua.
&e puede aplicar mensualmente algn tipo de cera, esto le har conservar el rillo.
&i se mueve o desprende alguna tala, hay que proceder a su colocacin lo antes posile por profesional cualificado.
*ada diez aos, o antes si se oserva el inicio de su deterioro, conviene pulir y arnizar estos suelos.
INSTALACIONES AUDIO0ISUALES
Antena co'ecti#a 8 )ece5to)e! 5a)ab'ico!:
,ara la captacin de %7 y 83 se suele utilizar antena colectiva, que pertenece a toda la *omunidad de ,ropietarios.
D cada vez es ms frecuente la instalacin de receptores paralicos tami$n comunitarios.
+so, *onservacin y 3antenimiento"
El mantenimiento de esta instalacin dee ser realizado por un t$cnico acreditado.
.ee comproarse la orientacin de la antena y la seal en el monitor.
-o manipular el amplificador ni la antena pues la instalacin es de la *omunidad de ,ropietarios.
-o se harn modificaciones sin realizar un estudio de la instalacin por persona especializada.
/evisiones ,eridicas"
*ada ao, revisar la fi#acin del mstil, pueden oxidarse los ancla#es, tirantes y tensores, comprometiendo la
estailidad de la antena e incluso el deterioro de la cuierta.
%ami$n deen revisarse, cada ao, los componentes el$ctricos, o antes si la visin es defectuosa5 la ganancia de
seal en el amplificador, y el estado de la antena paralica de %7.
*ada ; aos, inspeccin de la instalacin de la antena colectiva de %7O83.
*ada < aos, se renovarn los cales situados al exterior.
Po)te)o automtico 8 #i"eo>5o)te)o:
'parato de control y apertura de entrada al edificio, conectado mediante conductos a la otonera de llamada,
instalada en el portal.
.ee controlarse que al aparato no llegue ningn tipo de humedad, corrosin de ornes, fi#acin de tuos, etc.
En caso de aver!a, se recomienda que se acuda al mismo t$cnico que mont la instalacin, pues como es lgico,
conoce me#or sus caracter!sticas.
*ada ao se aconse#a realizar una revisin por un instalador competente, vigilando en especial los pulsadores
susceptiles de golpes, el alimentador, la apertura y el funcionamiento general.
Ci)cuito ce))a"o "e #i"eo:
'lgunas edificaciones destinadas a vivienda o para uso comercial o industrial disponen de un circuito cerrado de
v!deo. ,ara su control y mantenimiento es necesario personal permanente, que puede ser el vigilante o el portero.
-o se dee modificar la instalacin sin previo estudio por t$cnico especialista.
La realizacin de oras ir seguida de la comproacin total de la instalacin.
&e limpiarn, con la deida periodicidad (en funcin de su uicacin), o#etivos de cmaras y pantallas receptoras.
*ada ao, dee realizarse una inspeccin de la instalacin de video, comproando su funcionamiento, fi#aciones y
mandos de actuacin. &e realizar de la forma que indiquen las instrucciones de cada elemento.
*ada C aos, se comproar la fi#acin de tuos y elementos, y la existencia de deterioros en los elementos de la
instalacin.
ASCENSORES
In!ta'acin "e a!cen!o)e!:
El propietario o la persona responsale, en caso de una propiedad horizontal, dee disponer de las llaves del cuarto
de mquinas y desloqueo de puertas, para, en caso de emergencia, poder utilizarlas responsalemente.
La conservacin de los ascensores y su instalacin ha de realizarse por personal o empresas especializadas. El
propietario tendr un contrato, con dicha empresa, de mantenimiento, y $sta registrar las fechas de visita, el
resultado de las inspecciones y las incidencias en un /egistro de /evisiones, el cual permanecer en poder del
responsale de la instalacin.
El cuarto de mquinas ser accesile solamente para el portero o vigilante, y el personal de mantenimiento. .ee
vigilarse que las re#as de ventilacin no est$n ostruidas as! como tampoco el acceso al cuarto.
La utilizacin de la caina est limitada a un nmero limitado de personas, indicado en la placa de carga, no se dee
sorepasar. Los ascensores no se pueden utilizar como montacargas.
%ener especial cuidado con el funcionamiento de las puertas, y evitar que los nios lo utilicen solos.
-o se pondrn ostculos para mantener las puertas aiertas.
&e impedir el uso de la instalacin cuando no ofrezca las deidas condiciones de seguridad.
&i el ascensor se queda sin electricidad, no se dee intentar salir de la caina. &e dee esperar a que se restalezca el
suministro de electricidad, o que la caina se remonte manualmente hasta el piso ms prximo.
*ada mes se realizar una limpieza del foso del ascensor, y se limpiar el cuarto de mquinas evitando que caiga
suciedad al recinto.
&e mantendrn limpias las gu!as de puertas correderas, a fin de que $stas puedan desplazarse con suavidad.
&i existe alguna anomal!a en el funcionamiento de la instalacin, avisar al servicio t$cnico correspondiente.
*ada mes como m!nimo, el personal de la empresa encargada, revisar la instalacin.
.e acuerdo a la normativa municipal en vigor, la dependencia estatal correspondiente realizar el respectivo control
de todo el sistema de elevacin.
CALE$ACCI1N 2 PRODUCCI1N DE A=UA CALIENTE CENTRALIZADA
Ca'"e)a! e in!ta'acin 5a)a ca'e&accin 8 a3ua ca'iente:
Existen muchos edificios que utilizan calefaccin y agua caliente comunitaria. El comustile ms utilizado es el gas
natural de red.
Es imprescindile no vaciar nunca la instalacin, dee estar siempre en carga.
'ntes de ponerla en marcha comproar el nivel de agua y llenarla si este es insuficiente.
&i no se utiliza, se pondr en funcionamiento peridicamente, para que el agua interior corra por sus circuitos.
.espu$s de una helada, se encender la caldera de forma lenta.
&i una vez en marcha el equipo, se oserva que ha a#ado el nivel de agua, se llenar en pequeas cantidades y de
forma continua en fr!o, si sigue a#ando, parar el equipo y llamar a personal especializado.
&e limpiar mensualmente la evacuacin de humos y gases y el piloto, y cada = meses el quemador. 'l final de cada
temporada de uso, es necesaria la limpieza del equipo de caldera, as! como una limpieza interior de chimenea y de
los tuos interior, con cepillos de acero. En las de agua caliente sanitaria se realizar cada A meses.
&e colocar en lugar ien visile de la sala de calderas, las instrucciones de servicio.
El cuarto donde se sitan estas calderas est diseado segn normas estrictas que tienen en cuenta" la ventilacin, la
extraccin de humos y gases, y las dimensiones, espacios lires y distancias de seguridad, etc.
7igilar termmetro y termostato, si pasa de BH9* desconectar la instalacin y avise al servicio t$cnico.
*ada ao se pintar el vaso de expansin y las tuer!as de conexin, y se sustituirn las #untas de estanqueidad de las
tapas de las calderas.
&i se oserva alguna anomal!a en el funcionamiento, acudir al servicio t$cnico correspondiente.
La instalacin slo se manipular por personal especializado.
*ualquier modificacin que se quiera llevar a cao deer ser consultada con un t$cnico competente5 y
posteriormente llevarla a cao un instalador especializado.
*ada d!a dee comproarse el nivel de agua al ponerla en marcha.
/evisar semanalmente, la maniora completa de apertura y cierre de las vlvulas de la caldera, la posicin del
regulador de tiro de la chimenea, y el estado del vaso de expansin, por la existencia de posiles fugas.
*ada mes, se revisar el piloto, y cada = meses el quemador.
+na vez al ao, se realizar una revisin de la instalacin, al final de la temporada. &e comproar si hay
corrosiones, fisuras o escapes en las #untas, si los accesorios estn en uen estado, el estado general de las chimeneas,
la estanqueidad de las #untas de las tapas de las calderas, y el rendimiento de la caldera.
Con"ucto! 8 a5a)ato! )a"iante!:
Las instalaciones de calefaccin centralizada, suelen utilizar aparatos radiadores que funcionarn a temperatura
nunca superior a BH9 *.
Las instalaciones pueden ser monotuular o ituular. 'mos sistemas, con un clculo correcto, dan resultados
satisfactorios.
En caso de aver!a dee acudir al servicio t$cnico correspondiente.
La oma aceleradora se pondr en marcha despu$s del encendido de la caldera y se parar despu$s de parar $sta,
comproar si el circuito dispone de agua suficiente antes de ponerlo en marcha.
'l final de cada temporada se limpiar la oma aceleradora y se comproar su estanqueidad.
.een repararse los elementos que presenten fugas o deficiente funcionamiento.
3antener la instalacin llena de agua, incluso en los per!odos en que no funcione.
&i se prev$n heladas, de#ar en marcha lenta la caldera sin apagarla del todo o utilizar productos anticongelantes.
/ealizar la purga de los radiadores cada C meses ya sea con purgadores individuales o general. Los radiadores con
aire en su interior no calientan, adems el aire facilita la oxidacin interior y esto acelera su destruccin.
*ualquier modificacin o reforma hay que hacerla a#o la direccin de un t$cnico especialista o un instalador
competente.
' diario, comproar el manmetro de llenado de agua del circuito cerrado, la temperatura de funcionamiento segn
condiciones climatolgicas, el funcionamiento de todos los radiadores,
'l final de cada temporada de uso se revisar la oma aceleradora.
*ada ao, comproar la estanqueidad de los radiadores, se dee efectuar una inspeccin general.
*ada = aos, realizar una revisin completa de la instalacin, por personal especializado.
ELECTRICIDAD
La instalacin el$ctrica del edificio se compone sicamente de "
+na l!nea general hasta el *uadro 4eneral de ,roteccin (en lugar accesile para la *ompa!a &uministradora).
+na l!nea hasta la centralizacin de contadores.
+na l!nea desde cada contador hasta el cuadro de la vivienda al que corresponda.
&egn el tipo de conductor, los colores sern diferentes"
8ases" marrn, negro o gris.
-eutro" azul
%ierra" amarillo2verde.
.ee existir un circuito de toma de tierra, que est en contacto con el susuelo, aunque muchos edificios antiguos no
la tienen. ' la red de toma de tierra deen estar conectados" el pararrayos, las antenas de %7 y 83, los enchufes y
masas metlicas de cuartos de ao y aseos, las estructuras metlicas y las armaduras metlicas de los muros y de los
soportes de hormign, las instalaciones de agua, gas, calefaccin, depsitos, calderas, ascensores, etc. y en general,
cualquier elemento metlico con una masa importante.
El contacto con la tierra se produce a trav$s de una arra de core hincada en el terreno. ,or cada arra hincada har
una arqueta.
El mantenimiento de la instalacin el$ctrica a partir del contador, es a cargo de cada uno de los usuarios5 entre la ca#a
general de proteccin y los contadores corresponde a la *omunidad de ,ropietarios, y hasta la ca#a general de
proteccin, a la compa!a suministradora.
El *uadro 4eneral de ,roteccin y los contadores slo los manipular la compa!a suministradora.
El cuarto de contadores ser accesile slo para el portero o vigilante, y el personal de la compa!a suministradora o
de mantenimiento. May que vigilar que las re#as de ventilacin no est$n ostruidas, as! como el acceso al cuarto.
,ara cualquier manipulacin de la instalacin, se desconectarn los interruptores automticos de seguridad. En todo
caso, acudir a un instalador electricista autorizado.
-o se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la prevista o varios aparatos que, en con#unto,
tengan una potencia superior. &i se aprecia un calentamiento de los cales o de los enchufes conectados en un
determinado punto, deen desconectarse.
,ara la limpieza de los mecanismos y puntos de luz, utilizar plumero o pao seco, nunca hmedo.
-unca dee efectuarse la toma de tierra a trav$s de conexiones que no sean espec!ficas a tales fines (tuer!as,
arrotes, etc.).
La tierra alrededor de las arras o picas de toma de tierra, dee estar mo#ada para me#or transmisin de la corriente.
&i en las revisiones de las arquetas de conexin se advierte la tierra seca, se humedecer con agua.
*ada mes, accionar el pulsador de pruea de los interruptores diferenciales (que protegen los servicios de la
*omunidad), para comproar su uen funcionamiento.
+na vez al ao, en la $poca ms seca, se comproarn las arquetas de conexin entre las l!neas de toma de tierra y la
red enterrada.
*ada = aos, comproar la puesta a tierra, si hay corrosin en las conexiones de la l!nea general, y la continuidad de
$sta.
*ada ; aos, se realizar una revisin general de la instalacin comunitaria, comproando los dispositivos de
proteccin, la seccin de los conductos, el aislamiento, y la continuidad de las conexiones entre masa, conductores y
red de toma de tierra, siempre por personal especializado.
A'umb)a"o e?te)io):
La instalacin de alumrado exterior, una vez e#ecutada, pasa a uso y mantenimiento del 'yuntamiento, ya sea de
alta o a#a tensin. En caso de uranizaciones privadas la instalacin pertenece a la comunidad de propietarios y
tami$n su mantenimiento. La instalacin est su#eta a proyecto autorizado por 0ndustria.
,ara cualquier manipulacin en la instalacin se de#arn sin tensin todas las l!neas.
-o se realizar ninguna modificacin que disminuya los valores de iluminacin.
Las herramientas de manipulacin, estarn dotadas de aislamiento, y los aparatos de comproacin estarn
alimentados con tensin inferior a <H 7.
Las lmparas que se repongan sern de las mismas caracter!sticas que las reemplazadas.
&e limpiarn las lmparas en fr!o, y se limpiarn las luminarias con detergentes neutros.
*ada ao, se comproar la luminancia con el luxmetro.
Re" "e a3ua &)@a 8 ca'iente cent)a'i(a"a:
El mantenimiento de la instalacin de agua desde la llave de paso del edificio hasta los contadores, pertenece a la
*omunidad de ,ropietarios. D desde cada contador, el mantenimiento es del propietario de la vivienda a la que
pertenezca.
-o de#ar nunca la instalacin sin agua, que se encuentre siempre llena aunque no se utilice.
&i existen riesgo de helada se puede de#ar gotear uno de los grifos ms a#os de la instalacin, de esta forma podr
evitar que el agua se hiele dentro de la tuer!as.
En reparaciones o modificaciones, no mezclar metales diferentes en la instalacin. &i la instalacin est realizada con
tuo de acero galvanizado, no utilizar nunca en reparaciones tuo de core, y viceversa, salvo que se utilice
manguito de latn.
*uando se efecte cualquier reparacin se aislar y vaciar previamente el sector en que se encuentre la aver!a.
&e precisa un estudio previo para realizar cualquiera de las siguientes modificaciones"
0ncremento de consumo superior a un :H V.
7ariacin de la presin en la toma que produzca una ca!da considerale.
.isminucin del caudal de alimentacin en ms de un :H V.
%odas las canalizaciones metlicas se conectarn a la red de puesta a tierra. &e prohie la utilizacin de las tuer!as
como elementos de toma de tierra.
El cuarto de contadores ser accesile solamente para el portero o vigilante y el personal de la compa!a
suministradora de mantenimiento. May que vigilar que las re#as de ventilacin no est$n ostruidas as! como el acceso
al cuarto.
&i hay alguna anomal!a en la instalacin acudir al servicio t$cnico yOo consulte a la empresa suministradora. En caso
de fuga o defectos de funcionamiento en las conducciones, accesorios o equipos se repararn inmediatamente.
El correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyen ms decisivamente en el
ahorro de energ!a, por esta razn dee ser o#eto de una mayor atencin para otener un rendimiento energ$tico
ptimo.
*ada = aos, revisar la instalacin, y el contador general, por personal de la compa!a suministradora. 0nspeccionar
tami$n los ancla#es de la red de agua vista.
Ca"a . aAo!/ !e )ea'i(a) una 5)ueba "e e!tan<uei"a" "e 'a in!ta'acin
=)u5o "e 5)e!in:
3uchas instalaciones necesitan un grupo de presin, deido a que la presin del agua y su caudal en red son
insuficientes para aastecer todas las viviendas del edificio. El grupo de presin constituye un sistema de impulsin
de agua. %ami$n puede disponer de un depsito acumulador o de reserva.
-o se desmontar el inyector de aire ni se aflo#arn las uniones o acoplamientos. -o se modificar la regulacin de
los controles automticos.
El grupo no traa#ar nunca sin agua en el pozo o depsito. .e faltar agua, se proceder a vaciar totalmente el
depsito de presin y se proceder al regla#e del aire y puesta a punto.
-o cerrar de golpe las llaves de paso.
-o modificar ni alterar las presiones mximas o m!nimas del presostato, en todo caso, consultar con personal
especializado.
*ada A meses se proceder al desmonta#e y limpieza de la vlvula de retencin y sistema de filtros si los huiese.
%ami$n cada A meses dee limpiarse la vlvula de aspiracin, impedir que las omas traa#en en vac!o y se
quemen.
*ada ao, se limpiar la electrooma, el regulador y el depsito acumulador por personal especializado, aunque $ste
ltimo es recomendale limpiarlo cada A meses.
Es conveniente alternar el funcionamiento de las omas doles o gemelas de los grupos de presin, cada A meses.
*ada A meses, se comproarn las sondas de mximo y m!nimo, que deen actuar correctamente, se revisarn las
uniones, llaves y motores por personal especializado, comproando presostatos, as! como la apertura de llaves y
vlvulas, no de#ando que se oxiden. *uando se compruee la vlvula de pie de aspiracin, se verificar la entrada de
agua al al#ie, flotador y vlvula de cierre.
&i el grupo de presin tiene memrana compruee cada A meses el correcto inflado de la misma.
*ada ao, se revisar el depsito acumulador y el grupo de presin por personal especializado. &e oservar si
existen corrosiones yOo fugas, y se regular el presostato.
Rie3o
*ada vez con ms frecuencia, existen edificaciones con amplias zonas a#ardinadas. Estas zonas necesitan una red de
riego eficaz, cuyo control y mantenimiento, dee ser contratado con una empresa especializada.
'ntes de efectuar modificaciones que produzcan variaciones en la presin y el caudal se realizarn un estudio previo.
*ada ao conviene realizar la limpieza de los orificios de salida del agua, y el engrase de los elementos mviles.
*ada ao, realizar una pruea de funcionamiento antes de comenzar los riegos, e inspeccionar la instalacin.
*ada ; aos, realizar una pruea de estanqueidad.
REDES DE E0ACUACI1N
Saneamiento 8 a'canta)i''a"o:
La red de evacuacin desde que sale del edificio, pertenece normalmente al municipio que es quien se ocupa de su
conservacin. -o ostante, en las uranizaciones privadas puede ser la *omunidad la responsale de su
mantenimiento.
%oda la red que queda dentro del edificio hasta las a#antes, dee mantenerla la *omunidad. &e compone
sicamente de elementos y conductos de desagFe de los aparatos de las viviendas, que conectan con la red de
saneamiento vertical (a#antes) y con los alaales, arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro
sistema autorizado.
Esta instalacin es fcil de conservar y mantener pero es imprescindile vigilar que est$ limpia y que no se ostruya
por un uso inadecuado.
-o se utilizar la red de saneamiento como vertedero de asuras. Los conductos podr!an taponarse e incluso
destruirse por procedimientos f!sicos o reacciones qu!micas, produciendo reosamientos malolientes como fugas,
manchas, etc.
,ara desatascar los conductos no se pueden utilizar cidos o productos que per#udiquen los desagFes. &e utilizarn
siempre detergentes iodegradales para evitar la creacin de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las
arquetas del edificio. %ampoco se vertern aguas que contengan aceites, colorantes permanentes o sustancias
txicas, ya que pueden contaminar el agua. ,or e#emplo, un solo litro de aceite mineral, contamina :H.HHH litros de
agua.
&e realizar una limpieza general de las cmaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y dems elementos
auxiliares, una vez al ao. .eer cuidarse, as! mismo, la limpieza de las ocas de los canalones.
*ualquier modificacin en la instalacin o en las condiciones de uso que puedan alterar el normal funcionamiento
ser realizada mediante un estudio previo y a#o la direccin de un t$cnico competente.
Las posiles fugas se localizarn y repararn lo ms rpido posile.
.urante la vida del edificio se evitar dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas, sore todo a las de
firocemento.
&e revisarn los sifones y vlvulas cada vez que se produzca una disminucin apreciale del caudal de evacuacin.
.een revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comproar que no les falte agua, para evitar que los
olores de la red salgan al exterior.
*ada C ; meses, es recomendale la revisin de las ocas de los canalones.
*ada A meses, se revisarn las cmaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y dems elementos auxiliares.
*ada ao, conviene revisar, el estado de los canalones y sumideros. 's! como, el uen funcionamiento de la oma
de la cmara de omeo.
*ada = aos, inspeccin del estado de las a#antes, de los ancla#es de la red horizontal colgada del for#ado, y de los
ancla#es de la red vertical vista.
*ada C aos, inspeccin de los alaales (conductos horizontales colgados).
*ada :H aos, dee revisarse la instalacin y, especialmente, los sifones y arquetas.
De5u)acin 8 #e)ti"o!:
En muchas *omunidades de vecinos se instalan sistemas de depuracin de aguas, para verter el agua a la red general
ms o menos depurada, o para eliminar ese agua por filtracin en el terreno (a trav$s zan#as, pozos o filtros de arena).
Los sistemas ms empleados son las fosas s$pticas y las estaciones depuradoras.
&lo verter a la estacin depuradora, o fosa s$ptica, para su tratamiento, las aguas dom$sticas o aquellas para las que
est$ preparada.
%oda modificacin en la instalacin o en sus condiciones de uso, ser realizada previo estudio t$cnico.
La extraccin de los lodos se realizar peridicamente, de acuerdo con las caracter!sticas espec!ficas de la propia
depuradora y a#o supervisin de t$cnico especializado. ,odr realizarse manualmente o con oma.
'ntes de entrar o asomarse, para el mantenimiento, .E6E *13,/16'/&E L+E -1 M'D '*+3+L'*0S- .E
4'&E& *136+&%06LE& (metano), 4'&E& %SQ0*1& (monxido de carono), D -1 .E6E '*%+'/ -+-*'
+-' ,E/&1-' &1L'.
*ada = meses, se limpiar la cmara de grasas5 cada ao, se limpiar la fosa s$ptica y las arquetas de reparto5 cada =
aos, se vaciarn y limpiarn las paredes, fondo y grava circundante del pozo filtrante, con agua a presin.
*ada ao, se vaciar la fosa s$ptica mediante oma, se ventilar por lo menos X hora, se retirarn los lodos y
espumas y se limpiar con agua a presin.
*ada = aos, vaciar y limpiar el pozo filtrante.
*ada = meses se revisarn las cmaras de grasa y se eliminarn las grasas acumuladas.
*ada ao, se repasar el estado de la arqueta de reparto, y en caso de desperfectos se proceder a su arreglo.
*ada = aos, se inspeccionar el estado de la arena de la zan#a filtrante, mediante calicatas cada < mts. /evisar
tami$n el pozo filtrante coincidiendo con su limpieza.
INSTALACIONES DE =AS:
=a! natu)a':
El gas natural es suministrado por una red plica y medidos por contador. El mantenimiento de las instalaciones
situadas entre la llave de entrada del inmuele y el contador, corresponde al propietario del inmuele o a la
*omunidad de ,ropietarios.
-o modificar la instalacin de gas sin consultar con un t$cnico especialista.
Los elementos generales de distriucin tienen que estar accesiles para la compa!a suministradora.
El cuarto de contadores ser accesile slo para el portero o vigilante, y el personal de la compa!a suministradora y
el de mantenimiento. May que vigilar que las re#as de ventilacin no est$n ostruidas, as! como el acceso al cuarto.
El grado de peligrosidad de esta instalacin es superior a las dems, razn por la cual se extremarn las medidas de
seguridad.
En el caso de gas natural ha de tenerse en cuenta"
&i el regulador de finca se loquea, el presidente, deer llamar al &ervicio de Emergencias de la .istriuidora, para
que se proceda a su rearmado con la mxima rapidez.
El presidente del *onsorcio o la persona encargada, si la huiera, deer disponer de una llave del local o del armario
de contadores a disposicin de la .istriuidora de 4as.
*ada = aos, se inspeccionar la arqueta de la acometida y se comproar su estanqueidad.
*ada ; aos, un instalador especializado deer comproar la estanqueidad de la instalacin y certificar la misma.
De5!ito! "e 3a!e! 'icua"o!:
3uchas uranizaciones o edificios se aastecen a trav$s de depsitos de gases licuados. Estos depsitos pueden estar
enterrados o en superficie. El mantenimiento lo llevar a cao la compa!a suministradora.
*ualquiera de estas instalaciones dee ser realizada por un instalador autorizado, y requieren autorizacin oficial
para ser puestas en servicio.
La *omunidad de ,ropietarios dee poseer un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada que se ocupe
de las revisiones peridicas de la instalacin.
&e revisar la instalacin cuando haya una variacin del tipo de gas o de su utilizacin, o se modifiquen las
caracter!sticas del comustile l!quido.
*ada A meses, se realizar la limpieza del vaporizador y vlvula de exceso.
*ada < aos, se limpiarn y pintarn los depsitos de superficie.
*ada :H aos, se limpiarn y pintarn los depsitos enterrados, segn procedimiento de 0ndustria.
*ada ao revisar los mecanismos de los tanques, por servicio t$cnico especializado.
*ada = aos, se comproar la presin de salida del regulador de alta presin.
*ada < aos, se comproar la estanqueidad de los depsitos de superficie, y la vlvula de seguridad de $stos y de los
enterrados.
*ada :H aos, se realizar el retimrado. En caso de depsitos enterrados podr realizarse sin desenterrarlos cuando
en el liro de mantenimiento conste que durante el per!odo de mantenimiento la instalacin ha estado provista de
proteccin catdica, que $sta ha funcionado correctamente y que no han existido reparaciones de defectos deidos a
la corrosin.
%ami$n cada :H aos, se comproar la estanqueidad de los depsitos enterrados.
(ases licuados )propano y butano)'
&on gases que se encuentran en estado l!quido, y cuando salen se gasifican. &e sirven en omonas y en grandes
depsitos enterrados o de superficie. Los ms haituales para el uso dom$stico son el propano y el utano. En
instalaciones comunitarias se utilizan depsitos de superficie o enterrados, que aastece a toda la *omunidad.
*ualquiera de estas instalaciones ha de realizarla un t$cnico, requiriendo posteriormente la autorizacin oficial para
su puesta en servicio.
-o realizar ninguna modificacin en la instalacin sin consentimiento de la compa!a suministradora.
-o se puede utilizar una llama para uscar fugas de gas, pues se puede producir una explosin en contacto con $ste.
Las instalaciones de gases licuados deen mantenerse ale#adas de"
0nstalaciones con peligro de incendio o explosin.
L!neas de alta tensin.
3otores el$ctricos o de explosin.
Entradas a locales haitados.
7entanas de stanos.
0nterruptores de corriente.
*isternas de suministro de superficie o enterradas.
*analizaciones.
.epsitos de materiales inflamales.
*arreteras, v!as plicas, ferrocarriles, etc.
&e cumplirn en todo momento las instrucciones dadas por la *ompa!a &uministradora.
&iempre que se advierta alguna deficiencia en el funcionamiento de la instalacin se dee acudir al t$cnico
competente del distriuidor.
*ada ao revisar los mecanismos de los tanques, as! como los contadores, por servicio t$cnico especializado.
*ada = aos, revisar las instalaciones.
*ada ; aos, realizar una inspeccin total por un instalador autorizado, se realizar una pruea de estanqueidad de la
instalacin.
0ENTILACI1N 2 E6TRACCI1N:
Con"ucto! "e #enti'acin 8 e?t)accin "e %umo! 8 3a!e! en #i#ien"a! 8 'oca'e!:
+na uena ventilacin es necesaria en todos los edificios. Existen dos tipos de conductos, los que sirven para la
extraccin en general de humos y gases de cocinas y aos, y los que proporcionan una renovacin del aire de estas
dependencias (shunt de ventilacin). La evacuacin de humos y gases se realiza a trav$s de un colector individual
para cada aparato productor.
La instalacin de estos conductos requiere la intervencin de un estudio t$cnico previo. &i se sustituye algn aparato
o se modifica su potencia o se var!a el nmero de aparatos o el tipo de comustile, deer revisarse todo el estudio
t$cnico.
La salida de humos nunca dee efectuarse a trav$s de un shunt de ventilacin, ni aplicar a $stos ni a las chimeneas
sistemas de ventilacin forzada (extractores).
Las re#illas deen estar lires de ostculos, al igual que las salidas de aire.
*ada C meses, limpiar las re#illas, y cada = aos los conductos de ventilacin.
-o deen oturarse #ams estas ventilaciones, aun cuando se piense que a trav$s de ellas se producen p$rdidas de
temperatura.
-o se fi#arn a los conductos antenas de televisin ni tendederos de ropa.
*ualquier variacin de este tipo de instalaciones requiere un estudio previo por un t$cnico competente.
,eridicamente dee comproarse la estanqueidad de los conductos.
*ada = aos, se revisarn los conductos y, en caso de encontrarse anomal!as, se repararn de inmediato.
0enti'acin en 3a)a7e!:
%odos los gara#es deen tener un sistema de ventilacin para evitar la acumulacin de gases txicos en su interior.
Esta ventilacin puede ser forzada o natural. 8orzada cuando se colocan aparatos extractores, y natural cuando hay
huecos aiertos al exterior lo suficientemente grandes como para evacuar los gases.
Las compuertas manuales de los conductos de ventilacin, realizados de ora, deen estar siempre cerradas, 3ientras
que las automticas siempre aiertas.
Las compuertas automticas se cierran en caso de incendio, activadas por la deteccin de incendios.
.ee vigilarse que no se modifique la programacin acordada de horas de funcionamiento de dicha instalacin. &i no
est acordada por la *omunidad, deer!a a#ustarse a las horas punta de circulacin de veh!culos en el aparcamiento.
Los conductos de ventilacin forzada deen tener ?re#illas cortafuegos@, normalmente aiertas.
El sistema de ventilacin de veh!culos dee desconectarse automticamente cuando se activa la alarma de incendios,
por ello, cuando se proceda a activar dicha alarma, en su revisin se vigilar su paro.
%rimestralmente, se comproar el uen funcionamiento del sistema de ventilacin forzada, activado manualmente y
automticamente mediante una instalacin de detectores de monxido de carono.
&i la ventilacin del gara#e es natural, dee revisarse trimestralmente la limpieza de las ventanas de entrada de aire.
*ada A meses, arir manualmente los exultorios, para comproar su uen funcionamiento. %ami$n se provocar el
cierre de las re#illas cortafuegos, mediante cadenas o fusiles t$rmicos, comproando su correcto funcionamiento y
reponiendo las piezas en mal estado.
*ada ao, comproar el paro del sistema de ventilacin de veh!culos cuando se activa la alarma de incendios.
%ami$n cada ao es recomendale arir los ventiladores y comproar el estado de correas de transmisin y ausencia
de viraciones y ruidos anmalos. En esta inspeccin, es conveniente limpiar el interior de los ventiladores.
INSTALACIONES DE PROTECCI1N:
,-B* Deteccin "e incen"io!:
La prevencin contra incendios se asa en diversas medidas cuya comple#idad depender del tipo de edificio de que
se trate. Los sistemas de deteccin de incendios avisarn a la *omunidad de la existencia de un foco de incendio.
%odo el sistema est centralizado por una central de alarmas.
-o manipule la instalacin sin el adecuado conocimiento de la misma.
*ada A meses, se realizar una limpieza exterior de todos los detectores y de las alarmas pticas y acsticas
existentes en la calle o en los zaguanes de los edificios.
'ntes de intervenir en la instalacin, para la revisin, deen ser comunicadas con d!as de antelacin a la *omunidad
de 7ecinos, la fecha y hora en que tendrn lugar las prueas. +na manipulacin y activacin no comunicadas
produce pnico e incredulidad a los haitantes del edificio.
El equipo de control y sealizacin ser o#eto diariamente de la puesta en accin de sus dispositivos de pruea,
comproando el encendido de todos los pilotos y el funcionamiento de las seales.
*ada mes, realizar la verificacin del uen funcionamiento de los sistemas de alarma y conexiones a centralita.
*ada A meses"
&e activar cada detector, pudiendo sustituirse dicha activacin por un anlisis visual de su estado en caso de
detectores no rearmales.
*on igual periodicidad, se comproar el correcto funcionamiento del resto de los componentes de la instalacin.
Esta pruea se realizar dos veces" con la instalacin alimentada alternativamente por cada una de las fuentes de
suministro el$ctrico de que dicha instalacin dee estar dotada.
&e realizar una revisin, comproando los circuitos o zonas y los sensores.
.espu$s de un incendio, se comproar el estado de los detectores, reemplazando aquellos elementos o partes que
presenten funcionamiento deficiente.
*ada ao, se realizar una verificacin de los elementos de la columna seca, #untas, tapas, llaves de paso, etc.
Es conveniente concertar un contrato de mantenimiento con empresas especializadas del sector, para realizar las
prueas.
&ealizacin, evacuacin y extincin de incendios"
Las instalaciones de proteccin contraincendios son de dos tipos" unas de fcil revisin, como letreros,
sealizaciones, luces de emergencia, etc. y otras que exigen personal especializado, como son extintores, hidrantes,
mangueras, etc. %ami$n es importante considerar la evacuacin en caso de incendios, y que depender de los
criterios de diseo del edificio (dimensiones, puertas, n9 de escaleras, etc.)
El alumrado de emergencia se enciende cuando hay un fallo en el suministro de energ!a el$ctrica, e ilumina durante
un per!odo de tiempo variale en funcin del equipo instalado. *ada lmpara funciona con una ater!a autnoma.
-o realizar modificaciones en la instalacin5 en todo caso, consulte con personal especializado.
Es necesario que las v!as y medios de evacuacin siempre est$n lires de ostculos.
La ater!a del alumrado de emergencia, se recarga automticamente, una vez iniciado el suministro normal.
Las lmparas de emergencia siempre deen estar conectadas a la red, no se deen manipular, son indispensales para
que en el caso de corte de fluido el$ctrico indiquen la v!a de salida. &e limpiarn cada C meses, para mantener la
luminancia, y sin presionar.
Los equipos de manguera para la extincin de incendios, suelen disponer de un manmetro que indica la presin del
agua, si $ste no marca, puede significar que la instalacin no funciona, en ese caso, dee ser revisada.
%oda operacin de mantenimiento que pueda representar riesgo de incendio o explosin, se efectuar adoptando
las medidas de precaucin oportunas, incluso si es necesario, se desalo#ar el edificio.
*ada C meses, se limpiar la manguera exteriormente, desplegndola y volvi$ndola a plegar despu$s de su secado.
,ara que el grupo de presin se mantenga automticamente en uen estado de funcionamiento, es recomendale
instalarle un tuo de pequeo dimetro (:O=@) con una llave de cierre que continuamente produzca un goteo dentro
del al#ie o en un sumidero y al descender la presin de la instalacin, produce peridicamente el arranque
automtico del grupo, aunque por poco tiempo.
&e recomienda que un t$cnico revise y adecue a las normas vigentes aquellos edificios que fueron construidos hace
algunos aos.
Estas instalaciones son de prevencin y no deen usarse en la vida del edificio, la falta de uso favorece las aver!as
por lo que es precisa una revisin muy continuada. &i se oservan anomal!as, deen repararse de inmediato, haciendo
constar la reparacin documentalmente.
Lo mismo que en otras instalaciones, se recomienda realizar un contrato de mantenimiento con casa especializada.
Es necesario que todos los usuarios o componentes de la comunidad, est$n informados del correcto uso, y para cada
caso, de los medios de prevencin de que dispone el inmuele.
*ada C meses se revisar"
La accesiilidad, sealizacin y estado, procediendo a desplegar la manguera en toda su extensin, para la reposicin
de los elementos daados y volver a plegarla despu$s.
La presin de ocas de incendios.
El estado, accesiilidad y situacin de los extintores mviles.
,uesta en marcha del grupo de presin, desenrollando una de las manguera y ariendo la vlvula de que consta. En
esta misma operacin se comproar el correcto funcionamiento de la oma de achique sumergida que eleva el
agua.
*ada A meses se revisar"
*omproar mangueras contraincendios y manmetro (L+E 3'/L+E +-' ,/E&01- .E ;2< RgOcm=, lo que
significa que el grupo de presin est conectado).
*omproar la oma de achique.
1servar si los extintores estn en su sitio y precintados, comproando fecha de caducidad, peso de los otellines,
presin y accesiilidad.
*omproar el funcionamiento de la ventilacin forzada.
*omproar la ventilacin de seguridad y la existencia de elementos comustiles en los conductos.
*omproar el nivel de agua del algie, si existe.
*omproar la instalacin el$ctrica con el test de pruea de los diferenciales.
*ada ao se realizar"
+na verificacin de los hidrantes, de las ocas de columna seca (tami$n despu$s de cada uso).
La comproacin de que la tapa exterior y las llaves de conexin siamesa estn cerradas, las tapas de los racores
estn colocadas y sus #untas en uen estado, y que las llaves de seccin estn aiertas.
&e realizar una inspeccin general de las lmparas de emergencia, desconectando el magnetot$rmico
correspondiente para comproar el encendido. &i hay deficiencias, reponer las lmparas piloto y en caso de
persistencia de la aver!a avise a t$cnico cualificado.
Las protecciones de los elementos estructurales conviene que sean revisadas por un especialista en per!odos de
menos de < aos.
*ada < aos se realizar"
El desmonta#e de la manguera y se someter a ensayo de fugas adecuado, comproando el correcto funcionamiento
de las posiciones de la oquilla. &e someter la manguera a una presin de :<UgOcm=., para comproar su resistencia.
La efectividad del sistema de cierre, tami$n se comproar la estanqueidad de esta a la presin de traa#o, as! como
de las #untas de los racores.
Pa)a))a8o!:
Las instalaciones tradicionales de pararrayos, constan de un elemento metlico, el pararrayos5 una red conductora, y
una toma de tierra, que descargar al propio pararrayos y a los elementos metlicos prximos.
Evitar el contacto directo con el material que lo compone.
Las curvas del cale no sern de radio inferior a =H cms., ni formarn ngulos de menos de BH9.
-o utilizar aisladores en la su#ecin del cale.
En caso de aver!a, dee procederse inmediatamente a su reparacin, ya que un pararrayos en mal estado es un peligro
latente.
-o manipular la instalacin, sin la intervencin de un t$cnico.
Est prohiida la instalacin de pararrayos radiactivos, en caso de ser una instalacin anterior, se dee proceder a su
desmonta#e siempre por personal especializado, y volver a montar un pararrayos convencional.
.espu$s de una descarga, se inspeccionar toda la instalacin.
*ada ao, dee revisarse que est$ firmemente su#eto al soporte, y la continuidad el$ctrica de la red conductora.
*ada ao &e dee revisar la resistencia del terreno en la $poca ms seca, para la toma de tierra, as! como la unin del
cale con el electrodo.
*ada ; aos, se dee revisar la firmeza de la su#ecin de la red conductora, as! como el estado de las fi#aciones
aislantes. %ami$n se comproar la existencia de corrosin en la toma de tierra y su correcta conexin con el resto
de la instalacin.
%odas las revisiones deern ser realizadas por un t$cnico competente.
Si!tema "e !e3u)i"a"
&e trata de sistemas de seguridad antirroo, instalados en muchos consorcios de ,ropietarios. Estas instalaciones
constan de elementos de control, avisadores y detectores, cuya misin es detectar al intruso y dar la alarma. La
*omunidad de ,ropietarios ser responsale de su mantenimiento.
&iempre que se produzca un corte en la red de suministro de energ!a externa deer verificarse el estado de todos los
indicadores.
&e evitar la introduccin de cuerpos extraos en el dispositivo de insercin de la llave.
&i al insertar la llave no se conecta el circuito electrnico se proceder al rea#uste del alanceo del circuito.
En los procesos de recarga de las ater!as no se sorepasarn los valores l!mite.
En los detectores por infrarro#o se evitar la proximidad al equipo de elementos generadores de calor que puedan
provocar camios ruscos de temperatura.
*on detectores por infrarro#o o microondas se evitar la proximidad de motores o mquinas el$ctricas y se
protegern los cales contra posiles inducciones o interferencias.
&e comproar que no hay ostculos en el recorrido del haz de los detectores.
*ada d!a, se oservarn los indicadores de estado.
*ada mes, se comproar el funcionamiento general, mediante el pulsador del test, y el nivel de seal en el receptor.
*ada C meses, se realizar una verificacin de la tensin de alimentacin, y de las ornas de conexin con detectores,
e#ecutando una pruea general del sistema, a#ustando temporizaciones. &e comproar tami$n la carga de las
ater!as.
=ARACES 2 APARCAMIENTOS:
/ecinto destinado al almacena#e de veh!culos, con un nmero determinado de plazas.
%ratar que los coches mantengan el motor encendido el tiempo m!nimo imprescindile, dentro del gara#e.
-o almacenar en el interior del gara#e productos inflamales, ruedas, latas de aceite, etc.
,ara un uen mantenimiento del gara#e es oligatorio hacer caso de las indicaciones que existen en forma de carteles
a su entrada respecto a ?no hacer fuego ni fumar@, ?aparcar en el sentido de ms rpida salida@ y ? no usar ascensor
en caso de incendio@.
Existen unas normas de convivencia, destinadas al uen uso del aparcamiento, como evitar hacer modificaciones en
las instalaciones, no condenar accesos ni salidas de veh!culos o personas, etc.
May que respetar las instalaciones y los sistemas de primeros auxilios en caso de incendio, ya que pueden evitar que
vaya a ms un pequeo accidente.
'unque constituye una ?costumre@ de seguridad contra roos, -1 &E .E6E *E//'/ -+-*' *1- LL'7E
L'& ,+E/%'& .E &'L0.' .E E3E/4E-*0', puesto que va contra las normas de seguridad de las personas.
'nte cualquier modificacin que se quiera llevar a cao conviene consultar con un t$cnico competente en la materia.
*ada C meses dee limpiarse el recinto. Es imprescindile una uena ventilacin del mismo, natural o forzada, dada
la cantidad de gases txicos que desprenden los veh!culos.
Las compuertas manuales de los conductos de ventilacin realizados de ora, deen estar siempre cerradas. Las
compuertas automticas siempre aiertas, $stas se cierran en caso de incendio activadas por la central de incendios.
La revisin y el mantenimiento de las instalaciones del gara#e, se realizar por personal especializado. El chequeo
t$cnico se recomienda contratarlo a una empresa competente.
Pue)ta! "e 3a)a7e
Las puertas de gara#e pueden ser manuales, sin mecanismo de apertura automtica, o automticas, y las podemos
encontrar oscilantes, atientes o enrollales, y de diferentes materiales, como acero negro, acero galvanizado,
aluminio, madera, etc. Las automticas son las que presentan mayores prolemas, por los mecanismos de apertura.
Evitar los golpes que puedan deformar las superficies, los armazones de las ho#as o los marcos, gu!as o mecanismos.
,rocurar que ni en gu!as ni en cualquier elemento mvil manual o electromecnico exista suciedad o restos de
pintura. En caso de que disponga de c$lula fotoel$ctrica, se mantendr limpia, y tami$n su espe#o.
*ada A meses, proceder a engrasar los mecanismos.
El mantenimiento y la limpieza de las puertas, sern los adecuados, segn el material de acaado (tipo de pintura de
proteccin, etc). Las partes a#as de la ho#a y de los marcos pueden daarse, por causa de los agentes agresivos con
los que tengan contacto (humedades, cidos, lcalis, restos orgnicos, etc.).
*ada A meses, revisar el regla#e y engrasar los mecanismos, incluso dispositivos electromecnicos o manuales de
apertura y cierre (poleas, cales, motores, retenedores, etc.), preferentemente por personal especializado.
*ada ao, inspeccin del funcionamiento de la apertura remota del gara#e.
BASURAS:
Este apartado trata de la evacuacin de asuras de tipo dom$stico mediante conductos de vertido por gravedad o
recogida tradicional en cuos. El primer sistema slo se podr instalar en edificios con un mximo de =H plantas, y
llevar conductos prefaricados o de frica de ladrillo5
En la recogida mediante conductos de vertido, se seguirn los siguientes conse#os de uso"
&e vertern las asuras en olsas cerradas, no arro#ando o#etos que pudieran daar la instalacin al caer( tales como
escomros, otellas, etc.).
3antener siempre cerrada la puerta la tolva.
Los o#etos que puedan taponar la conduccin al caer se arro#arn troceados, como por e#emplo ca#as de cartn,
o#etos plegados, etc.).
-o se arro#arn productos de ms de ;H cm de dimetro en alguna de sus dimensiones.
-o verter cigarrillos encendidos ni otro o#etos inflamados, ni tampoco aguas sucias u otros l!quidos, excepto para su
limpieza.
-o se dee modificar el sistema de ventilacin de la instalacin.
Los conductos de evacuacin de asuras deen limpiarse a fondo una vez al ao, si ien cada C meses se recomienda
una limpieza con agua. ,or higiene es conveniente limpiar diariamente la tolva.
Los cuos de almacenamiento colectivo, provistos de tapa y asas para su desplazamiento, se limpiarn diariamente y
se desinfectarn cada C meses como mximo.
El local de almacenamiento de los cuos se arrer diariamente y se proceder a su limpieza con manguera una vez a
la semana, evitando la penetracin de asuras en el sumidero. Es muy importante mantener una uena ventilacin del
local.
+na vez al ao se proceder a la desinfeccin, desinsectacin y desratizacin del cuarto de asuras y de la instalacin
de evacuacin por conductos, con productos no txicos para las personas.
ZONAS COMUNITARIAS E6TERIORES:
Pi!cina!:
&e incluyen en este apartado todo tipo de piscinas, tanto las construidas in situ como las prefaricadas. %anto en
invierno como en verano, es necesario dedicar alguna atencin a los equipos de depuracin, accesorios, agua y
alrededores de la piscina.
&e dee evitar que en los alrededores se produzcan ho#as o polvo que la puedan ensuciar. +n entorno con arolado,
plantas y hiera, es onito pero puede contriuir a formar en el agua un caldo de cultivo para formacin de algas. La
mayor concentracin de estos residuos contaminantes se suele encontrar en la superficie del agua.
El mantenimiento del agua exige la instalacin de un equipo de tratamiento, que le devuelva sus caracter!sticas
iniciales. Es imprescindile la renovacin del agua con una determinada frecuencia, depenciendo del uso de la
piscina.
&i se dispone de equipos de purificacin y climatizacin, se deern seguir las instrucciones del faricante para su
correcto mantenimiento.
Limpiar los cestos de los &Uimmers y el fondo y superficie con frecuencia diaria. ,eridicamente se realizar una
limpieza general de la piscina, vlvulas, oma, filtro, y resto del equipo y una limpieza exaustiva de la toma de
fondo.
En ciertos casos de agua calcrea, proceder a una desincrustacin con cido d$il. En el caso de filtros de diatomeas,
se precisa una reposicin de las mismas con regularidad, asimismo dee evitarse el uso de coagulantes.
,roceder a la cloracin manual por la tarde.
-o se recomienda la cloracin con gas.
'dicionar algicida, una vez a la semana, siempre por la maana y no coincidiendo con la adicin de cloro. -o
disolver el algicida en recipientes que hayan contenido cloro. .osificar directamente sore el agua, repartiendo
alrededor de la piscina.
*omproar a diario"
El cloro residual, m!nimo dos veces al d!a (maana y tarde), mantenerlo entre H,;H y H,AH p.p.m. (partes por milln)
con un mximo de = p.p.m. /ectificar la cloracin cuando no haya aistas en la piscina.
La cloracin automtica con oma dosificadora de hipoclorito sdico.
El ,M del agua por la tarde. Yste dee estar entre J,= y J,A), en caso de deficiencia, aadir productos con ,M alto5 si
el nivel est por encima, neutralizar con productos de ,M a#o.
La p$rdida de carga en el filtro, con el manmetro, para proceder al contralavado siguiendo instrucciones del
faricante.
*omproar una vez a la semana"
,osiles ruidos en las omas y p$rdidas de agua.
*omproar visualmente los transformadores de los focos de la piscina y el funcionamiento del alumrado.
El funcionamiento de la oma de achique del cuarto de omas.
En caso de poseer filtros de depuracin de agua del tipo de arena a presin y velocidad lenta, dee comproarse
mensualmente el nivel de arena.
.os veces al ao, coincidiendo con el inicio y fin de la temporada y con el o#eto de de#ar la piscina en condiciones
de soportar un duro invierno sin prolemas, se revisar tanto el vaso como el sistema de filtracin.
'nualmente, comproar el estado de los azule#os, o del material de acaado de la piscina, y se repondr en caso
necesario. &e repararn los ordes deteriorados y se desmontarn los filtros. /evisar tami$n el equipo de
climatizacin, si lo hay, y el circuito de iluminacin sumergida.
Las revisiones es conveniente que sean realizadas por personal especializado.
Zona! "e5o)ti#a!:
Los suelos deportivos ms comunes en las uranizaciones de viviendas, son los suelos sint$ticos. Estos suelos
necesitan de un mantenimiento espec!fico a pesar de que muchas empresas los presentan como no necesitados de
mantenimiento.
Los residuos que se encuentran en superficie deen ser eliminados, no slo por est$tica o por comodidad para los
#ugadores, si no por no ostruir el sistema de desagFe, si existe, sore todo se se trata de superficies permeales. ,ara
ello conviene utilizar la mquina arredora2aspiradora, que no proyecta agua. 1casionalmente se proyectar un
chorro a presin de agua con detergente, y despu$s, se de#ar secar. .e esta forma se elimina la capa que va de#ando
la polucin. La frecuencia de este tratamiento depende del grado de contaminacin atmosf$rica.
*uando se produzcan defectos en las pistas, propios del desgaste, tales como grietas, desprendimientos,
decoloracin, deformaciones, etc., ser necesario e#ecutar traa#os de reconstruccin, para los que har que elegir
materiales compatiles con los ya existentes.
En los hormigones porosos, con frecuencia los musgos se desarrollan en su interior, principalmente en zonas umr!as
y en las que hay acumulacin de tierra. Existen en el mercado productos que permiten la destruccin de estos
microorganismos. En todo caso, la destruccin del musgo dee ir seguida de un cepillado eficaz, a fin de estirpar los
musgos muertos de las porosidades de las losas de hormign.
Ca)"ine)@a:
La existencia, cada vez ms generalizada, de zonas a#ardinadas en las uranizaciones privadas, oliga a la
*omunidad a realizar contratos de mantenimiento con personal especializado.
En caso de que exista c$sped, las siegas han de ser peridicas, de tal modo que no sorepase en ningn momento los
J2K cms. de altura.
Las podas sern de dos tipos5 las de formacin, que se efectuarn peridicamente y que no afectarn en gran medida
a la planta5 y las totales, cuando a la planta sea preciso re#uvenecerla. Esta laor por tanto se efectuar muy de tarde
en tarde.
&e mantendrn los macizos de flor y de arustos limpios de malas hieras, y al mismo tiempo se inarn para evitar
la transpiracin del suelo.
&e realizarn tratamientos con fungicidas y plaguicidas, cuando se prevea la aparicin de una enfermedad o plaga5
cuando $sta se ha manifestado, se tratar hasta su total erradicacin. &iempre se emplearn productos no txicos y
con licencia en el 3ercado.
&e emplearn hericidas en aquellos casos en que las malas hieras afecten a las estalecidas.
En primavera, se efectuar un aonado orgnico con material exento de semillas, que puedan deteriorar la hiera5
para ello, se emplear una mezcla de tura y arena con receo. ,osteriormente se darn aonados qu!micos con la
formulacin que en cada momento aconse#en los t$cnicos.
+na vez al ao, tami$n en primavera, se proceder a la operacin de aireado. *omo fase previa al receo de las
praderas, se llevar a cao un pinchado del terreno, retirando los cilindros de tierra sorantes.
U)bani(acin 8 Mobi'ia)io u)bano:
Este apartado hace referencia a todos aquellos elementos existentes en zonas comunes exteriores de las
uranizaciones privadas de viviendas, tales como papeleras, reas de #uego infantiles, ancos, etc., as! como los
pavimentos ms comunes" asflticos y de aldosas.
%odos estos elementos deern mantenerse limpios, en especial las reas de #uego infantiles, donde se dee prohiir
la entrada de animales.
.eer repararse, de inmediato cualquier desperfecto en los aparatos de #uegos infantiles, en especial si hay
elementos punzantes o defectos que per#udiquen su estailidad.
Los elementos que componen el moiliario urano tendrn el mantenimiento que, segn su material y exposicin al
amiente exterior, necesiten.
&e tendr especial cuidado con la madera a la intemperie. Ysta deer protegerse peridicamente, aplicando arnices
o pinturas con la frecuencia que marque su velocidad de deterioro.
En los elementos de piedra, se corregir cualquier fisura que pudiera aparecer, para evitar la rotura en $poca de
heladas.
Los elementos metlicos har que protegerlos, contra la corrosin, de una forma peridica, segn su exposicin al
amiente exterior. Esta proteccin se limita a renovar la pintura o el esmalte aplicando primero un antioxidante.
Los pavimentos exteriores tendrn un mantenimiento que depender del material del que est$n compuestos. *omo
norma general se realizarn arridos y, cada cierto tiempo, un regado superficial. %ami$n se puede utilizar la
mquina arredora2aspiradora, si el pavimento tiene la suficiente resistencia, con lo que se consiguen me#ores
resultados, y ocasionalmente proceder al regado.
&i se producen grietas en pavimentos asflticos se proceder en a la limpieza y posterior sellado de las mismas con
material compatile.
En ciertos casos los pavimentos se deforman por la invasin de ra!ces de roles y vegetacin, produci$ndose
levantamientos y hundimientos. &i esto ocurre har que actuar segn el caso.
3antener los viales de acceso de veh!culos de emergencia lires de moviliario y a#ardinamiento para evitar
ostaculizar sus actuaciones.
*ada < aos, o antes, si fuera apreciada alguna anomal!a, se realizar un inspeccin del pavimento, oservando si
aparecen losas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se repondrn o se proceder a su fi#acin.
Si!tema! "e comunicacin:
El ,unto de *onexin de /ed (,.*./), es el elemento f!sico frontera entre la red cuya conservacin corresponde a la
empresa instaladora de telecomunicaciones y la instalacin privada del aonado. Este punto (,.*./.) dee estar
situado en el punto de conexin del tel$fono principal de cada vivienda del edificio.
La canalizacin telefnica slo ser manipulada por la *ompa!a %elefnica o por quien $sta autorice, al ser de su
propiedad haitualmente.
*ada ; aos, revisin general, realizndose la comproacin de las conexiones e inspeccionarse los armarios y ca#a
de conexin. &e revisar" el armario de enlace (fi#aciones y conexiones y ausencia de humedad), el armario ase, el
armario de registro y las canalizaciones (inspeccin ocular, fi#aciones y ornes). .een repararse de inmediato los
defectos encontrados.
,ortero automtico y video2portero"
'parato de control y apertura de entrada al edificio, conectado mediante conductos a la otonera de llamada,
instalada en el portal.
.een controlarse las humedades, corrosin de ornes, fi#acin de tuos, etc.
En caso de aver!a, se recomienda que se acuda al mismo t$cnico que mont la instalacin, pues como es lgico,
conoce me#or sus caracter!sticas.
*ada ao, se realizar una revisin por un instalador competente, vigilando en especial los pulsadores susceptiles de
golpes, el alimentador, la apertura y el funcionamiento general.

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