El problema de la habitacin

Conversacin con el arquitecto y urbanista Mario Pani Darqui (1911-1993) Revista Calli No. 1, 1960*

El arquitecto Mario Pani ha estado ntimamente ligado a los problemas de la habitacin en nuestra capital, no slo por sus constantes estudios y proyectos, sino principalmente por su participacin directiva en importantes intentos de solucin. Los multifamiliares Miguel Alemn y Benito Jurez, la Unidad Santa Fe y la Unidad Nonoalco ejemplifican ampliamente nuestra afirmacin y su trayectoria profesional. Por ello CALLI se ha acercado a l, para que del dilogo conozcamos su pensamiento actual en relacin con el tema. Para usted en qu consiste el problema de la habitacin? El verdadero problema de la habitacin no es el de la construccin de una casa, el cual puede ser resuelto bien y brillantemente por muchsimos arquitectos, sino el de la habitacin econmica. Este es el verdadero problema, ya que nos encontramos con que es necesario proporcionar habitacin a personas que no solamente no estn en posibilidad de comprarse una casa, sino que ni siquiera estn en posibilidad de alquilarla. Este problema se hace particularmente agudo en las ciudades que, como Mxico, se hallan en proceso de crecimiento muy acelerado, pues dicho crecimiento se produce fundamentalmente con gente que no puede resolver sus necesidades de habitacin. Qu caractersticas ofrece este problema en la ciudad de Mxico? Dicho problema presenta fundamentalmente dos aspectos en nuestra ciudad: el primero lo percibimos si nos asomamos al panorama actual de ella, al ver que ms del 60% de su superficie est ocupada por casas inadecuadas, dichas casas inadecuadas podemos dividirlas en tres clases: las primeras, que fueron buenas y que ya no lo son, debido principalmente a la congelacin de rentas, ya que el propietario de una casa cuya renta est congelada, no slo no se cuida de componerla, sino que hasta voluntariamente puede provocar su destruccin por

as convenir a sus intereses; la segunda clase de casas es aqulla que se compone de las construidas por el mismo individuo que las habita, el cual, no poseyendo terreno, se posesiona de l: a este individuo es al que conocemos en Mxico con el nombre de paracaidista; la tercera clase de casas es la caracterstica de las colonias proletarias, colonias que no cuentan con ningn servicio, y cuyas casas han sido construidas tambin por los mismos propietarios, a los cuales el gobierno les ha regalado el terreno; a ste podramos llamarlo paracaidismo sancionado, ya que urbansticamente la solucin no es mejor que la que corresponde a la clase anterior. El segundo aspecto del problema de la habitacin es el de la habitacin nueva que cada ao se requiere, en vista del crecimiento de Mxico, el cual es de casi un 7% anual, o sea que representa alrededor de doscientos ochenta mil o trescientos mil habitantes ms al ao. Como puede verse, el problema debe ser atacado en gran escala, pues, debido a su magnitud, sera absolutamente intil atacarlo a escala menor. Se trata ni ms ni menos que de procurar alojamiento cada ao a trescientas mil personas, y, por otro lado se trata de regenerar el 60% de la ciudad, que se halla en malas condiciones de habitacin. Al atacar este problema, lo primero que salta a la vista es la bajsima densidad de poblacin que tenemos en nuestra ciudad, y que flucta entre ciento cincuenta y doscientos habitantes por hectrea. Esto quiere decir que Mxico tiene servicios que estn pagados por muy pocas personas; servicios viales, de agua, de drenaje, situacin que permite afirmar, si por un momento considerramos a la ciudad como un negocio administrativo cualquiera, que es el nuestro un negocio quebrado. En trminos generales, cul es el criterio urbanstico ms adecuado? En vista de lo anterior, la poltica de crecimiento de la ciudad no puede ser la de extenderse, sino la de aumentar su densidad demogrfica para que pueda contar los servicios necesarios, y que stos resulten costeables. A la vista de esta realidad, ya se han hecho en Mxico algunos intentos tendientes a superarla, como son los multifamiliares de Pensiones y del Seguro Social, las unidades de Tlalneplanta, de Santa Fe, de Coyoacn, con los cuales se comprob que la economa de los costos y la economa del aprovechamiento de los servicios se obtiene, no por hacer stos baratos, ya que hay un lmite en esa baratura, sino por aumentar el nmero de los usuarios de ellos; y puede confirmarse desde luego lo que preconizaba Le Corbusier en todas sus teoras urbansticas: la necesidad de obtener altas densidades demogrficas para resolver el problema de la habitacin. En el multifamiliar de Coyoacn, proyectado en 1946, ya se alcanzaron densidades de 1,000 habitantes por hectrea. La Unidad de Santa Fe, por su parte, es un ejemplo de cmo atacar en grande un problema de esta naturaleza. Cuenta esta unidad con 2,500 viviendas, y fue planeada no solamente con servicios viales, de agua, drenaje y con algn campo abierto, sino tambin con escuelas, guarderas, clnicas y Seguro Social. De acuerdo con la magnitud de esa unidad, el estudio financiero y econmico se plante tomndola en conjunto y no por separado los diferentes edificios que la componen. As, pues, para sacar la renta de cada departamento no se consider el costo de un edificio por el nmero de departamentos que tena, sino que se tom el costo global de todos los edificios y se juntaron todos los servicios y el valor total del terreno; as se obtuvo el costo total, costo total que debera producir una renta X, la cual fue dividida por el nmero de metros cuadrados rentables de toda la unidad. A manera de ejemplo, valga decir que si se trataba de hacer una alberca o una guardera ms, con un costo de un milln de pesos, este costo representaba un aumento de la renta mensual de $0.07 por metro 2 cuadrado, o sea que para el departamento ms pequeo, el de 30m , la alberca o la guardera construida representaba un aumento en su renta de $2.10 al mes nicamente.

Estimulados por las construcciones a las que antes me refera, hace tres aos que empezamos, auspiciados por el Seguro Social, al analizar las necesidades, y la posible solucin de ellas, de una de las grandes zonas de habitacin inconveniente que existen en nuestra ciudad. La exposicin detallada de ste anlisis efectuado por nosotros, tal vez se ala mejor manera de dar a conocer nuestro punto de vista sobre el problema de la habitacin considerada en conjunto. La zona en cuestin est limitada al norte de la glorieta de Peralvillo, y llega al sur hasta la iniciacin de la calzada de Puebla, a la altura, ms o menos, de la Penitenciara. Habitan en ella 40,000 familias, o sea alrededor de 200,000 personas, que son a las que hay que trasladar a nuevas habitaciones construidas en terrenos actualmente baldos, con objeto de reconstruir posteriormente en forma debida los espacios que ahora ocupan. Los terrenos baldos de que podamos disponer para ese efecto eran tres: una superficie denominada La Vaquita, de 23 o 24 hectreas, propiedad del Departamento Central; la superficie del Campo Anhuac, sobre la carretera de Puebla, ocupada actualmente por talleres de aviacin, y que tiene de 20 a 25 hectreas; y por ltimo, los terrenos al norte de Nonoalco, los cuales suman un milln cien mil metros cuadrados; stos ltimos fueron los escogidos. La idea es, naturalmente, utilizar estos terrenos baldos para construcciones de altas densidades cercanas a los mil habitantes por hectrea, densidad prcticamente el doble de la actual en la zona que pensamos desalojar; de esta manera se producir una dinmica de desalojamiento creciente que seguir una progresin geomtrica, ya que si nosotros construimos cien hectreas, desalojamos doscientas. El problema se tiene, pues, que resolver a base de lograr altas densidades demogrficas, y, por otra parte, a base tambin de ocupar superficies pequeas; esto es, que lo que ocupen los edificios no sea ms de un 30% de la superficie total, pues el resto de la superficie de necesita para los servicios complementarios, como escuelas, guarderas, parques, jardines, etc.; o sea que ser necesario construir edificios altos de no menos de 4 pisos y no mayores tampoco de doce o trece pisos, en vista de las estructuras y las cimentaciones para edificios ms altos resultan demasiado costosas. En el caso especfico de la Unidad Nonoalco, cuya planificacin se acompaa de una minuciosa investigacin, cmo se unificaron las caractersticas de las posibles familias moradoras y qu aspectos humanos se tomaron en cuenta? Con la investigacin realizada sobre esas cuarenta mil familias se pretenda sobre todo determinar que tipo de vivienda requieren, por lo que a las dimensiones se refiere; y se concluy que las necesidades sociales pueden reducirse a tres tipos fundamentales de vivienda: los de una, dos y tres recmaras, considerando a la familia mnima de dos personas y a la familia mxima de 6 7 personas. La investigacin realizada se fij tambin en el aspecto econmico, y tambin pudieron reducirse a tres tipos los estratos econmicos familiares de las trescientos mil personas estudiadas; al estrato mnimo, al que denominamos con la letra A pertenecen familias que tienen un salario mnimo hasta de $500.00 0 $600.00 al mes; al estrato B, las familias cuyos ingresos van de $600.00 a $1,200.00; al estrato C pertenecen las familias que cuentan con un ingreso mensual superior a $1,200.00. Cortejando los dos aspectos de la investigacin realizada, el econmico y el relativo al tipo de vivienda necesario, establecimos tres series de viviendas, correspondiente cada una de ellas a un estrato econmico, y as tenemos el estrato A-1, A-2, A-3, de una, dos y tres recmaras respectivamente, el B-1, B-2, B-3, y el C-1, C-2, C-3. El 58% de las familias de la zona estudiada pertenecen al estrato econmico A, y el 60% de ellas necesita un tipo de habitacin de dos recmaras. Algo muy importante en estas unidades de gran densidad demogrfica y beneficiadas con todos los servicios complementarios necesarios, que de ninguna manera conviene pasar por alto, es la creacin del barrio, elemento que parece haber desaparecido en la ciudad de Mxico, El barrio, que en trminos

urbansticos, llamamos hoy super-manzana, es un conglomerado de habitaciones que tiene elementos de servicios comunes, una plaza, una iglesia, una escuela, un comercio, una guardera, etc. Tiene la gran importancia de crear en sus habitantes un profundo sentido colectivo, que hoy en nuestra ciudad se ha perdido totalmente por lo mismo que ha desaparecido esa clula urbanstica que lo hace posible. En Mxico no sentimos la proximidad de nuestros vecinos, porque nuestros hijos no van en la misma escuela, ni a los mismos cine; esto es, vivimos bastante solos, sin un sentido colectivo que nos gue y nos acompae. El barrio presenta adems, otra ventaja de carcter prctico; esta se deriva de la convivencia humana que el barrio estimula, y no es ms que la creacin de una serie de elementos de riqueza que viene a facilitar esa convivencia y en la que participamos todos, ya que en todos estamos directamente interesados en ella, puesto que seremos beneficiarios. La conservacin y el mantenimiento de los servicios de nuestro barrio es algo que sentimos que nos afecta a nosotros en lo particular. El proyecto, ya en construccin, tiene una capacidad total de quince mil viviendas. Es, pues una unidad para ochenta y cinco mil habitantes cada ao, cifra que viene a ser el doble del nmero de habitantes de la ciudad de Cuernavaca. El proyecto est formado por tres grandes unidades, por tres grandes barrios, cada uno de ellos con los servicios completos ya mencionados, y con los tres tipos de habitacin. Para llevarlo a cabo ser necesario una inversin total de cerca de ochocientos millones de pesos. Aadiendo a dicho costo un inters del 5%, que es el que conviene a las inversiones del Estado, ms un 2% destinado al mantenimiento, resulta en promedio una renta de tres y pico de pesos por metro cuadrado, la cual se ha distribuido, teniendo en cuenta los distintos estratos econmicos de los inquilinos, de manera que resulte de $2.50 por metro cuadrado para los departamentos del tipo A y hasta de $6.00 para los departamentos de tipo C; as, pues, habr departamentos desde $90.00 hasta $500.00 con los cuales se cubrirn exactamente las necesidades de estos habitantes, segn pudieron apreciarse en la investigacin directa realizada al respecto. Queda as entonces resuelto el problema, tanto desde el punto de vista econmico, como desde el punto de vista social. Volviendo otra vez al tema de la densidad demogrfica, es muy importante llamar la atencin en que estas ochenta y cinco mil personas que vamos a alojar en las unidades proyectadas, ocupan actualmente una superficie dos veces mayor; en efecto, si aqu vamos a ocupar un milln cien mil metros cuadrados, las personas que los habiten desalojarn una superficie de ms de 2 millones de metros cuadrados; o sea que, una vez realizado el proyecto, contaremos con terreno suficiente para repetirlo otras dos veces. Para que pueda apreciarse la trascendencia que puede tener este proyecto, basta decir que con slo repetirlo tres veces, teniendo en cuenta la progresin geomtrica antes comentada, se resolvera definitivamente el grave problema que supone la herradura de tugurios que circunda a nuestra ciudad. En conclusin, puede afirmarse que el problema de la habitacin en fundamentalmente un problema urbanstico, en donde tienen que intervenir todos los elementos de una planificacin completa, para abarcar cumplidamente los aspectos social, econmico y poltico que aquella presenta. Cmo se han financiado estos proyectos y qu intervencin tendr la iniciativa privada en los prximos? Un proyecto de esta magnitud slo ha podido formularse merced a la cooperacin de varios organismos estatales, pues hubiera sido irrealizable en caso de que cada uno de estos organismos, digamos, por ejemplo, el Seguro Social, Pensiones, el Banco Hipotecario, etc. Hubiese emprendido por su cuenta un proyecto distinto. Sobre el proyecto anterior, es

necesario aadir que en l ha de participar la iniciativa privada en dos formas: primero constituyendo una de las tres unidades de que constar (ser un consorcio de compaas de seguros quien los construya), y rentndola por cuenta; la segunda manera de intervenir tendr la iniciativa privada, ser adquiriendo terrenos sobre las avenidas de primera categora que resultan beneficiadas en el futuro con otros proyectos semejantes, como el paseo de la Reforma y la prolongacin de San Juan de Letrn. Dichos terrenos se entregarn a la iniciativa privada para que construya viviendas, cuyo mnimo pasar de 3,000 en el caso particular que cito, en la inteligencia de que la plusvala que alcanzarn los terrenos ser muy importante, de cerca d $700.00 y con ella el metro valdr $1,000.00, precio muy atractivo para la iniciativa privada. Si calculamos 100,000 m2 los que se le entreguen a sta, tendremos una plusvala de 70 millones de pesos, dinero que el mismo proyecto est creando, y que se destinar ala creacin de servicios sociales (guarderas, casinos, clnicas, etc.), para que stos no sobrecarguen la renta original. A cambio de esta provechosa intervencin suya, el proyecto le est proporcionando a la iniciativa privada terrenos de primer orden y una urbanizacin sin par en Mxico, cosas que le aseguran una permanencia del valor. El gobierno puede tambin favorecer esta iniciativa privada encauzando dicho proyecto hacia los crditos hipotecarios por ejemplo, que en nuestro pas son reducidos. As, pues, se hara intervenir a la iniciativa privada, representada, por una parte, por las compaas de seguros, y, por la otra, por particulares que van a comprar edificios de departamentos, interesndose en este tipo de inversiones. stos particulares sern precisamente los propietarios actuales de casas con rentas congeladas, a los cuales el Estado se las est comprando para poder llevar a cabo el proyecto en cuestin, dndoles todas las garantas necesarias para que intervengan en l sin miedo ninguno. Cree usted necesario formular leyes o reglamentos que regulen este problema y sus soluciones? Aunque no cabe la posibilidad de pensar en una legislacin rigurosa que controlase el problema de la habitacin en nuestra ciudad, s sera muy conveniente reglamentar los proyectos tendientes a resolverlo; reglamentacin que permitir asegurar, por ejemplo, que no ocupasen los edificios ms del 30% del terreno utilizado en la realizacin del proyecto urbanstico, con objeto de que el otro 70% quedase libre para los distintos servicios; que asegurara tambin el logro de altas densidades demogrficas, etc. Una reglamentacin de esta naturaleza sera de gran utilidad para los estados de la Repblica que se enfrentan asimismo a un problema de desarrollo desmedido de la poblacin, sin perjuicio de que casa uno de ellos, -como ya muchos lo han hecho- formule sus propios planes reguladores. *Tomado de CALLI, Revista del Colegio Nacional de Arquitectos de Mxico, Habitaciones Colectivas, No. 1, Mxico, Distrito Federal, 1960. P. 23 26 !