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UNIDAD II VALUACIONES INMOBILIARIAS 2.1 CONCEPTOS BSICOS: ANTIGUEDAD: Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma. De acuerdo a la prctica, esta informacin podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos aplicables: Declaratoria de fbrica. Certificado de conformidad de obra. Licencia de construccin mas plazo de ejecucin; y El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin. (Artculo II.B. 17).
Fuente: http://lamuerteyunquizas.files.wordpress.com

AREA: El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. (Artculo II.B. 12).

Fuente: http://www.rscj.org.pe

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DESCRIPCION DE LAS PLANTAS: Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres).
Fuente: http://www.casadomo.com

DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:
Fuente: http://www.elinmobiliario.cl

Cimentacin. Elementos estructurales. Muros y columnas. Techos y coberturas. Pisos y contrapisos. Contrazcalos y revestimientos. Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios. Pinturas.

Cerrajera. Instalaciones sanitarias, mecnicas, elctricas y telefnicas. Instalaciones complementarias permanentes (si las hubiese): ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, de bombeo de agua y tanques cisterna, etc. Instalaciones inteligentes. Obras complementarias. Otros. (Artculo II.B. 14).

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EDIFICACION: Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general. (Artculo II.A.03).

Fuente: http://gua30.files.wordpress.com

ESTADO DE CONSERVACION: El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.16 y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. (Artculo II.B. 15).

EL CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de INFORME TECNICO DE VALUACIN: edificacin) y determina la metodologa para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

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El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, Valuacin y Anexos. (Artculo I.09). El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes. Valores intangibles si los tiene. Cuadro resumen general de las valuaciones. Anexos. Fotografas, si se requieren. Otros.

EJEMPLO DE INFORME TECNICO DE VALUACION

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El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas registrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes. (Artculo II.B.19). INTANGIBLES: Es el valor de aquella parte de la propiedad que no tiene existencia fsica. LINDEROS Y PERIMETRO:

La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. (Artculo II.B.11). Fuente: http://inmoamparo.es UBICACIN: Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. Fuente: http://images03.mundoanuncio.com

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VALOR COMERCIAL: El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin del mercado.

VALOR REGLAMENTARIO: El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un ao.

VALUACION DEL PREDIO: La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el reglamento.

MEMORIA DESCRIPTIVA: La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno. Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Estado de conservacin. Servidumbres. Antigedad de la construccin. Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse. Observaciones.

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EJEMPLO DE MEMORIA DESCRIPTIVA

VALUACION REGLAMENTARIA: Es aquella que utiliza como informacin de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construccin en el caso de precios de la edificacin. La valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, est definida en el Anexo N 1 del Cuadro de Valores Oficiales de Edificacin, aprobado por R.M. N 266-2005-VIVIENDA.

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LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL: DECRETO LEGISLATIVO N 952 (Decreto Legislativo que modifica el Decreto Legislativo N 776 Ley de Tributacin Municipal). Artculo 11.- La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital. A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento. Fuente: http://www.gacetajuridica.com.pe Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodologa aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento, y considerando una depreciacin de acuerdo a su antigedad y estado de conservacin. Dicha valorizacin est sujeta a fiscalizacin posterior por parte de la Municipalidad respectiva. En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas. El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos aprobada con Resolucin Ministerial N 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.

DECRETO SUPREMO N 035-86-VC del 24/12/1986 Artculo nico.- Las Municipalidades de Lima Metropolitana, del Callao y de provincias de todo el territorio nacional, a partir de la vigencia del presente Decreto supremo remitirn anualmente al Consejo Nacional de Tasaciones los planos bsicos de su jurisdiccin, incluyendo las nuevas reas urbanas de la ciudad.
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VALORES OFICIALES: TIPO 1: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO Terreno Rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal, de proteccin y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Valor Oficial: Listado de Valores oficiales de terrenos rsticos (S/. / Ha.). Terreno en Zona de Expansin Urbana: Terrenos que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio del uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales. Valor Oficial: Reglamento Nacional de Tasaciones (S/. / m2). Terreno Urbano: Terrenos que se encuentran situados en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar siempre que cuenten con los servicios propios del centro poblado. Valor Oficial: Planos bsicos arancelarios que contienen valores oficiales de terrenos urbanos (S/. / m2). TIPO 2: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO MENOR Terreno Rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal, de proteccin y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Valor Oficial: Listado de valores oficiales de terrenos rsticos (S/. / Ha.) Fuente: http://www.evisos.com.mx/images/advertisements/2009/06/23/venta-de-terrenorustico-en-san-jose-iturbide_2867d5f_3.jpg Terreno Urbano en Centro Poblado Menor: Terrenos que se sitan en localidades con poblacin menor a los 5000 habitantes, que cuentan con viviendas agrupadas y que denota un esquema de ordenamiento urbano y de equipamiento bsico. Valor Oficial: Listado de valores oficiales de terreno urbanos en centros poblados menores (S/. / m2).
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DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS:

Fuente: http://images02.olx.com.mx/ui/4/80/62/37067862_3-Aproveche-Terreno-rustico-500m2-a-10min-del-Parque-acuatico-OaxtepecTerrenos.jpg

Terreno Urbano: El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Nor ma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos aprobada con R.M. N 6052001-MTC/15.04, publicada en El Peruano el 27 de Diciembre del 2001. Terreno Rstico en Zona de Expansin Urbana: El valor oficial de terrenos rsticos en zona de expansin urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, Ttulo III, captulo J; aprobado con R.M. 098-2006-VIVIENDA, publicada en El Peruano el 21 de Abril del 2006. Terreno Rstico: El valor oficial de terreno rstico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los aranceles de terrenos rsticos aprobada mediante R. M. N 569-95-MTC/15.VC, publicada en El Peruano el 28 de Diciembre de 1995.

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APLICACIN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de una localidad, se debe aplicar el siguiente procedimiento: Recopilacin de informacin. Inspeccin ocular como labor bsica del trabajo de reas urbanas. Estudio de la informacin obtenida, de la documentacin tcnica en la inspeccin ocular y la determinacin de los factores de influencia para el sector homogneo de avalo. Procesamiento y clculo de los valores oficiales. Debe recopilarse de preferencia la informacin tcnica siguiente: Planos bsicos conteniendo los valores oficiales. Plano catastral. Plano perimtrico de urbanizaciones. Plano bsico actualizado de la localidad. Planos de instalaciones sanitarias y elctricas. Plano de zonificacin. Plano topogrfico. Fotografas areas recientes. Valor del terreno habilitado (VTH).

EJEMPLO: TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL Vista correspondiente al ao 1995. Se observa que la va est completamente consolidada, el uso comercial se inicia de acuerdo a este registro. Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin. Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental debido al trfico de vehculos. Valor oficial de terreno es S/. 108.24

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VALUACION REGLAMENTARIA DE TERRENOS Y VALUACION DE TERRENOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por CONATA. La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuacin de terrenos urbanos 2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana 3.- Valuacin de terrenos eriazos 4.- Valuacin de terrenos rsticos Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos. Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores. Listados de valores oficiales de terrenos rsticos. Artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal.

De existir diferencias para la determinacin de dichos valores, CONATA se presenta como el ente rector para la resolucin de estas diferencias. Para la valuacin de terrenos urbanos se consideran los siguientes casos: Terrenos con un frente a va pblica. Terrenos con ms de un frente a va pblica. Terrenos con frente a un pasadizo comn. Procedimiento: De acuerdo al captulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTICULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno (VT). b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.28, II.C.29 II.C.30 del reglamento.
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EJEMPLO: VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON UN FRENTE A VA PBLICA Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a va pblica, zonificado como R3. Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desage, red de energa elctrica y telefnica. Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificacin. Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo II.C.22, Artculo II.C.27 y Artculo II.C.28 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote (A): 220 m2 Frente lote (fr): 8.00 m Fondo lote (fo): 27.50 m Zonificacin: R3 Valor unitario oficial urbano (VUO): S/.48.00/m2 Clculo: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(8.00)2 = 192.00 3*fr2 = 192.00 < A = 220.00 Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el rea y se efecta el clculo del valor de acuerdo al Artculo II.C.24 del RNT. Valuacin del terreno: VT = (3*fr2)*VUO + (A 3*fr2)*0.5*(VUO) VT = 192 * 48 + (220 192) * 0.5*(48) VT = S/. 9 888.00 Donde: VT 3*fr2 A VUO : Valor oficial del terreno : Triple cuadrado del frente : rea del terreno : Valor unitario oficial de terreno

Finalmente se observa que el frente y el fondo del terreno evaluado son mayores que las mnimas medidas determinadas en los Artculos II.C.27 y II.C.28 del RNT, por lo que no es necesario aplicar los factores para frente y fondo menores a los normativos.
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EJEMPLO: VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON DOS FRENTES A VA PBLICA Descripcin:

Lote de terreno urbano de uso residencial con dos frentes a va pblica, zonificado como R2. Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desage, red de energa elctrica y telefnica.

Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificacin.

Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo II.C.23, Artculo II.C.27 y Artculo II.C.28 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

Caractersticas: rea lote (A): 121 m2 Frente lote (fr): 5.50 m Fondo lote (fo): 22.00 m Zonificacin: R2 Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m2 Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m2 Clculo:

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1) Frente calle N 1: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 < A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6 Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VT1 = [(3*fr2)*VUO1 + (A 3*fr2)*0.5*(VUO1)]* Ffr1 VT1 = [90.75*40 + (121 90.75)*0.5*(40)]* 0.92 VT1 = S/. 3 896.20

2) Frente calle N 2: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VT2 = [A * VUO2]* Ffo2 VT2 = [121 * 35]* 0.37 VT2 = S/. 1 566.95 Donde: VT : Valor oficial del terreno para c/frente 3*fr2: Triple cuadrado del frente A : rea del terreno VUO: Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo

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3) Partes proporcionales: A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2) A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2 A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2) A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2 Se efecta el clculo para cada una de las reas rea 1: 3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 > A1 = 24.20 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6 Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VTp1 = A1* VUO1*Ffr1 VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56 rea 2: 3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A1 = 96.80 Se verifica el frente y el fondo y se observa Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VTp2 = A2* VUO2*Ffo2 VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56 Se efecta la sumatoria: VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56 VTp = S/. 2 144.12 Donde: VTp 3*fr2 A VUO Ffr Ffo : Valor proporcional del terreno para c/frente : Triple cuadrado del frente : rea del terreno : Valor unitario oficial de terreno para c/frente : Factor de frente menor al normativo : Factor de fondo menor al normativo fo2 = 5.5 < 15

Los valores obtenidos son los siguientes: VT1 = S/. 3 896.20 VT2 = S/. 1 566.95 VTp = S/. 2 144.12 Finalmente el Valor oficial del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los tres casos: VT = S/. 3 896.20.

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