Responsabilidad civil en Ley General de Urbanismo y Construcciones1 En nuestro Cdigo Civil la responsabilidad civil del constructor por ruina

de un edificio se basa en las presunciones de culpa del artculo 2.324 en relacin con el artculo 2.003 regla tercera 2. Sin embargo, la Ley N 19.472, de 16 de septiembre de 1996, incorpor a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. N 458, de 1975) un rgimen especial de responsabilidad que se aplica con preferencia respecto del Cdigo Civil (de Derecho Comn). Se trata del ltimo supuesto, de reciente data, de responsabilidad objetiva: la responsabilidad civil del propietario primer vendedor, figura nueva creada por la Ley N 19.472 que reform los artculos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante LGUC). El artculo 18 de la LGUC, despus de la reforma establece que El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios 3 . La ley vino a proteger fundamentalmente al adquirente de viviendas, pero se hizo tambin extensiva a terceros vctimas de una falla o defecto en el inmueble. Supuesto de hecho En este caso el inmueble presenta fallas o defectos, concepto ms amplio que el de ruina. Es as como estas simples fallas o defectos de la cosa pueden no ser constitutivos de ruina pero ser causa o motivo para que opere la responsabilidad establecida en la presente ley, ya sea que la falla o defecto que experimente la cosa construida cause dao o perjuicio al adquirente (vicio en la cosa) o a terceros (daos causados por la cosa). Naturaleza jurdica
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Vide Decreto con Fuerza de Ley 458 de 18 de febrero de 1975, que aprueba Nueva Ley General de Urbanismo y Construcciones. 2 Vide supra, pgina 123. 3 Vide Ley N 19.472, publicada en el Diario Oficial con fecha 16 de septiembre de 1996. 4 Vide CORRAL Talciani, Hernn. Obra citada, pgina 268. En palabras del distinguido profesor: Se trata de una responsabilidad objetiva, aunque presupone la prueba de la falla o defecto de construccin y la existencia del perjuicio. Vide tambin BARROS Bourie, Enrique. Obra citada, prrafo 320, pgina 472. El profesor Barros ha dicho que Ante todo, el primer propietario tiene una amplia responsabilidad personal por los defectos de construccin, esto es, se establece una responsabilidad estricta calificada por el resultado defectuoso de la construccin (artculo 18 I). Adems, se establece una responsabilidad estricta (anloga a la vicaria) de los constructores por los hechos de los subcontratistas (artculo 18 III) y de personas naturales por las personas jurdicas relacionadas que hayan prestado servicios profesionales o acten como propietarias (artculo 18 IV y VI).

Se trata de una expresin que puede resultar muy amplia, comprendiendo a quien habiendo encargado la construccin del inmueble, y pagado el precio, le vende, despojndose de su dominio. Vide Decreto con Fuerza de Ley 458 Ttulo I, artculo 18: El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. En el caso de que la construccin no sea transferida, esta responsabilidad recaer en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daos o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aqulla. Los proyectistas sern responsables por los errores en que hayan incurrido, si de stos se han derivado daos o perjuicios.

La escasa doctrina4 sostiene acertadamente que esta es una responsabilidad objetiva o sin culpa porque se hace responsable al propietario primer vendedor de fallas o defectos que no le son imputables ya que, por regla general, estos se deben al quebrantamiento de la lex artis ad hock del constructor o del encargado de la construccin del inmueble. Fundamento Se sostiene que la ley ha querido crear una responsabilidad objetiva o sin culpa fundada en la idea de garanta. El fundamento no est en la culpa como transgresin a la lex artis ad hock, sino en la idea de garanta respecto de la vctima (adquiriente o tercero no propietario), quien podr demandar al dueo de la obra siempre y cuando este sea propietario-primer vendedor. Concepto de propietario primer vendedor5

Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. Las personas jurdicas sern solidariamente responsables con el profesional competente que acte por ellas como proyectista o constructor respecto de los sealados daos y perjuicios. El propietario primer vendedor estar obligado a incluir en la escritura pblica de compraventa, una nmina que contenga la individualizacin de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artculo. Tratndose de personas jurdicas deber individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entendern incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones tcnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que se refiere el artculo 143, se mantendrn en un archivo en la Direccin de Obras Municipales a disposicin de los interesados. La responsabilidad civil a que se refiere este artculo, tratndose de personas jurdicas que se hayan disuelto, se har efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebracin del contrato. Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artculo prescribirn en los plazos que se sealan a continuacin: 1. En el plazo de diez aos, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble. 2. En el plazo de cinco aos, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones. 3. En el plazo de tres aos, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras. En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en stos, las acciones prescribirn en el plazo de cinco aos. Los plazos de prescripcin se contarn desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por parte de la Direccin de Obras Municipales, con excepcin del sealado en el nmero 3, que se contar a partir de la fecha de la inscripcin del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Races respectivo. ; y artculo 19: Las causas a que dieren lugar las acciones a que se refiere el inciso final del artculo 18, se tramitarn conforme con las reglas del procedimiento sumario establecido en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil. Con todo, las partes podrn someter las controversias a la resolucin de un rbitro de derecho que, en cuanto al procedimiento, tendr las facultades de arbitrador a que se refiere el artculo 223 del Cdigo Orgnico de Tribunales. El rbitro deber ser designado por el juez letrado competente y tener, a lo menos, cinco aos de ejercicio profesional. 6 Vide Ley 39 de 5 de noviembre de 1999 del Reino de Espaa, de Ordenacin de la Edificacin, Captulo IV, artculo 17: Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificacin. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas fsicas o jurdicas que intervienen en el proceso de la edificacin respondern frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de divisin, de los siguientes daos materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepcin de la obra, sin reservas o desde la subsanacin de stas: Durante diez aos, de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio. Durante tres aos, de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artculo 3.

El constructor tambin responder de los daos materiales por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras dentro del plazo de un ao. La responsabilidad civil ser exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daos materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervencin de cada agente en el dao producido, la responsabilidad se exigir

Este concepto de propietario primer vendedor llama a la ambigedad. Sin embargo, la doctrina ha entendido que se trata de todo aquel sujeto que, habiendo encargado la construccin y habiendo pagado por ello la vende, despojndose de su dominio. As, se excluye claramente de esta ley al propietario que encarga esta construccin pero para el uso propio de su familia. Por lo que, a modo de ejemplo, si un mdico manda a construir su casa y se produce un dao a un tercero no sera responsable en virtud de esta ley. Nuestro legislador en la historia de la constitucin de esta ley parece haber seguido los postulados del Derecho de Espaa en el sentido de hacer responsable al promotor inmobiliario 6; que es aquel

solidariamente. En todo caso, el promotor responder solidariamente con los dems agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daos materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construccin. Sin perjuicio de las medidas de intervencin administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extender a las personas fsicas o jurdicas que, a tenor del contrato o de su intervencin decisoria en la promocin, acten como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras anlogas. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con ms de un proyectista, los mismos respondern solidariamente. Los proyectistas que contraten los clculos, estudios, dictmenes o informes de otros profesionales, sern directamente responsables de los daos que puedan derivarse de su insuficiencia, incorreccin o inexactitud, sin perjuicio de la repeticin que pudieran ejercer contra sus autores. El constructor responder directamente de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o tcnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y dems personas fsicas o jurdicas que de l dependan. Cuando el constructor subcontrate con otras personas fsicas o jurdicas la ejecucin de determinadas partes o instalaciones de la obra, ser directamente responsable de los daos materiales por vicios o defectos de su ejecucin, sin perjuicio de la repeticin a que hubiere lugar. Asimismo, el constructor responder directamente de los daos materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construccin adquiridos o aceptados por l, sin perjuicio de la repeticin a que hubiere lugar. El director de obra y el director de la ejecucin de la obra que suscriban el certificado final de obra sern responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la direccin de una obra cuyo proyecto no haya elaborado l mismo, asumir las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repeticin que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la direccin de obra se contrate de manera conjunta a ms de un tcnico, los mismos respondern solidariamente sin perjuicio de la distribucin que entre ellos corresponda. Las responsabilidades por daos no sern exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificacin, si se prueba que aqullos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el dao. Las responsabilidades a que se refiere este artculo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artculos 1484 y siguientes del Cdigo Civil y dems legislacin aplicable a la compraventa. 7 Vide Code Civil, Livre III, Titre VIII, artcle 1.792: Tout constructeur dun ouvrage est responsable de plein droit, envers le matre ou lacqureur de louvrage, des dommages, mme rsultant dun vice du sol, qui compromettent la solidit de louvrage ou qui, laffectant dans lun de ses lments constitutifs ou lun de ses lments dquipement, le rendent impropre sa destination. Une telle responsabilit na point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent dune cause trangre; et Livre III, Titre XX, article 2.270: Toute personne physique ou morale dont la responsabilit peut tre engage en vertu des articles 1792 1792-4 du prsent Code est dcharge des responsabilits et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 1792-2, aprs dix ans compter de la rception des travaux ou, en application de larticle 1792-3, lexpiration du dlai vis cet article . 8 Vide Decreto con Fuerza de Ley 458 Ttulo I artculo 18, inciso 1: El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. (...).

sujeto o empresario que tiene por giro o trfico habitual el construir con recursos propios o con constructores contratistas y vender lo construido a terceros. Se dice tambin que esta ley quiso seguir los postulados del Derecho francs7, pero lo hizo con una deficiente tcnica. As, por deficiente tcnica legislativa nuestra ley dej como civilmente responsable al propietario primer vendedor, sin distinguir si este propietario que vende el inmueble se dedica empresarialmente a esa actividad. Esta situacin es particularmente grave para las personas naturales e incluso jurdicas que no se dedican a vender y construir inmuebles, ya que segn la historia fidedigna de su establecimiento el espritu de la ley fue hacer civilmente responsable a la sociedad inmobiliaria. Pero con la mentada deficiente tcnica jurdica crea este

Vide Decreto con Fuerza de Ley 458 Ttulo I artculo 18, inciso 3: Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. 10 Vide supra, nota anterior, pgina.

concepto nico, que incluye a la empresa inmobiliaria y al simple particular que construye su casa y luego la vende. Esto es particularmente grave si consideramos la corriente de interpretacin textual o literal de nuestra jurisprudencia, pues es probable que se le aplique esta responsabilidad objetiva sin culpa a los particulares, sin perjuicio que el que paga luego repita contra el verdadero responsable; es decir, el constructor o subcontratista. Legitimacin pasiva En primer lugar, tenemos al dueo de la obra8. ste podr ser una persona natural o jurdica que encarga la construccin de un inmueble y se obliga a pagar el precio al constructor. En segundo lugar, tenemos al constructor9 como legitimado pasivo. Es responsable por las fallas o defectos en la construccin. No obstante la regulacin establecida por el Cdigo Civil en relacin con la responsabilidad civil del constructor por vicio en la cosa en el artculo 2.324 en relacin con el artculo 2.003 regla tercera, la LGUC establece una responsabilidad concurrente que se superpone a esta responsabilidad civil de Derecho Comn establecida en el Cdigo, por lo tanto estas empresas estn sometidas a una doble normativa. A saber: a) La presuncin de culpa por ruina que establece el artculo 2.324 del Cdigo Civil en relacin con el 2.003 regla tercera, que es de Derecho Comn. b) En segundo lugar, el rgimen de derecho especial establecido por el artculo 18 inciso 3 de la Ley General de Urbanismo y Construccin (LGUC) DFL 45810 que se constituye como una responsabilidad objetiva o sin culpa toda vez que la falla o defecto se deba a hecho o culpa del subcontratista. Esta Ley en su artculo 18 inciso 3 fue muy clara en sealar que Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos... De esta manera, la doctrina ha entendido que la responsabilidad civil del constructor en esta ley es objetiva sin culpa o estricta, y ello por dos motivos: i.- Se le hace responder por el hecho o culpa del subcontratista . En ocasiones los constructores utilizan subcontratos para cumplir su obligacin de hacer para con el dueo, y sucede que a

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Vide Decreto con Fuerza de Ley 458 Ttulo I, artculo 19. 12 Vide Decreto con Fuerza de Ley 458 Ttulo I, artculo 18 inciso 8: En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en stos, las acciones prescribirn en el plazo de cinco aos.

veces las fallas o defectos son responsabilidad de aquellos subcontratistas. ii.- Por que la ley expresamente seal que el constructor responde no slo de fallas o defectos en la construccin (que dan la idea de hechos culpables por la falta a su lex artis ad hock), sino que tambin responde de simples errores: los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin... (artculo 18 inciso 3). Con anterioridad a la reforma introducida por la ley 19.472 este artculo slo se refera a fallas o defectos. Despus de aquella reforma, el constructor tambin es responsable de los errores que no son constitutivos de culpa alguna. Por otro lado, la responsabilidad civil objetiva del propietario primer vendedor y del constructor es sin perjuicio del derecho a repetir contra el culpable de la falla o defecto. Sin embargo, si el dao fue debido a simple error no hay contra quien repetir, y el constructor deber asumir la responsabilidad de pagar. Procedimiento Esta ley estableci que todas las acciones a que de lugar este artculo se tramitarn conforme a las reglas del juicio sumario del ttulo XI libro III CPC, pero las partes pueden someter las controversias a la resolucin de un rbitro mixto, aunque nombrado por el juez civil 11. Prescripcin extintiva12 La ley estableci una prescripcin de cinco aos, y no de cuatro que es la regla general en la responsabilidad extracontractual que establece el artculo 2.332 del Cdigo Civil. La prescripcin se cuenta desde la fecha de la recepcin definitiva de la obra por parte de la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva. El legislador no quiso que el plazo de prescripcin se empezara a contar desde el hecho que dio origen al dao (regla general), pero tampoco estableci que el plazo se contara desde el momento en que el dao se manifest, que representa la tendencia ms moderna. mbito de aplicacin de la Ley Por ltimo, el mbito de aplicacin de esta normativa refiere todas las construcciones regidas por la Ley General de Urbanismo y Construccin DFL 458, y que corresponden fundamentalmente a inmuebles ubicados dentro del radio o extensin urbana del plano regulador respectivo, y no respecto de los ubicados en el mbito rural.