ORIGEN Y EVOLUCIÓN JURÍDICA DEL

SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO

EN COSTA RICA

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Código General de Carrillo de 1841
 Esta es la primera normativa que trata la materia hipotecaria en el
país, tomando como base el Código de Napoleón

 se establece un registro que se llamó "Oficio de Hipotecas de la

República"

 Se toma razón de todas las sentencias, instrumentos y ventas de

bienes raíces, o considerados como tales que estuviesen con alguna
carga o que tuvieran expresa hipoteca o gravamen de manera que, al
igual que el sistema español, Costa Rica comienza regulando la
constitución de hipotecas dejando de lado, en un inicio, la creación del
Registro Inmobiliario como institución organizadora de la propiedad

 En 1865 se da el paso hacia una ley hipotecaria, que diera respuesta

a las necesidades comerciales y crediticias de la época, que ya eran
más importantes.

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Ley Hipotecaria de 1865
 Se promulga el 31 de octubre de 1865, es una adaptación de la
Ley Hipotecaria Española de 1861, se dictó con anterioridad al
Código Civil de 1886

 Dato importante: para efectos de inmatriculación* se

establece el título posesorio, ya que antes de la ley
no existían títulos escritos en que constara de
manera fehaciente la propiedad sobre una finca; con
este procedimiento se impulsa la inscripción registral
de mayor cantidad de fincas.

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Ley Hipotecaria de 1865
 no se admitiría: en los juzgados, tribunales y oficinas
del gobierno, ningún documento o escritura que no
se hubiere tomado nota en el registro

 es así como el Registro Público de la Propiedad va

tomando cada vez más importancia dentro del
ordenamiento jurídico para la seguridad jurídica y el
comercio, al poder conocer mediante la publicidad
registral el estado de un inmueble antes de efectuar
cualquier negocio

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El Código Civil y Normas
Conexas.
 El Código Civil dictado en el año de 1886, deroga la ley hipotecaria de
1865, pero incluye un resumen de la ley hipotecaria.

 El artículo 458 dispone regular por reglamento lo referente a la

organización del registro y los derechos y obligaciones del registrador.

 El reglamento se crea hasta marzo de 1943 y se reforma en abril de

1979, en junio de 1995 y finalmente el reglamento actual del 18 de
febrero de 1998.

 Se crea la Ley Sobre de Inscripción de Documentos en el Registro

Público de mayo de 1967 y además un elenco aun mayor de
normativa especial, lo cual tiene como resultado a través del tiempo
una multiplicidad de normas de diferentes rangos dispersas en
diferentes regulaciones.

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Código Notarial
 Esta ley número 7764 el cual en forma general entró a regir
desde el 22 de noviembre de 1998.
 Crea importantes institutos jurídicos registrales:

 reserva de prioridad,
 reserva de nombre,
 caducidad del asiento de presentación ,
 reforma a la Ley de Aranceles del Registro Público

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Código Notarial
En el ámbito catastral se dieron básicamente tres reformas.
1.- al artículo 30 de la Ley de Catastro,se plantea la necesidad
de aportar plano catastrado a todo movimiento registral con
excepción de las cancelaciones, las afectaciones a
habitación familiar y los embargos;
2.- reforma al artículo 13 de la Ley de Informaciones Posesorias,
se da la obligación para la presentación de planos en el caso
de la disminución de cabida de los inmuebles;
3.- adición a la Ley Sobre Inscripción de Documentos en el
Registro Público que crea un artículo 33, que establece la
obligación mencionada, a efectos de presentar cambios de
situación de los inmuebles.

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Código Notarial
 se da la reforma al artículo primero de la Ley Sobre Inscripción
de Documentos en el Registro Público

 Art. 1 El propósito del Registro Nacional es

garantizar la seguridad de los bienes o derechos
inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se
logrará mediante la publicidad de estos bienes o
derechos. En lo referente al trámite de documentos,
su objetivo es inscribirlos......".

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Evolución en el sistema registral inmobiliario en

Costa Rica

En Costa Rica, desde el inicio del

registro de propiedades, se utiliza la
técnica de folio real, donde la publicidad
registral se determina a partir de la
descripción de la finca con indicación
de su propietario y las cargas que sobre
esta pesen.

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Sistema de Tomos o Tradicional

 Se basó en la Ley Hipotecaria española:

 se utilizó como único sistema por más de cien años sin

mayor transformación,

 en los años sesenta se introduce la máquina de

escribir

 la inscripción se realizaba a mano en libros con un

promedio de 300 fincas por libro;

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Sistema de Tomos o Tradicional
 este sistema presentaba muchos inconvenientes:

 Deterioro de las hojas de papel por el constante uso.

 Acumulación de libros que cada vez requerían más espacio físico.

 La inseguridad que representa la pérdida de información por

desaparición de folios.

 Anotación manual de las nuevas escrituras que ingresaban.

 Lentitud en la consulta

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Sistema de Tomos o Tradicional

 aumento desproporcionado de trabajo

 a la demanda de inmatriculación por proyectos de

reforma agraria de finales de los años sesenta

 aún hoy en día, paralelamente, se utiliza este

sistema pues no se ha logrado el traslado total de las
fincas incluidas en libros al sistema de folio real
electrónico

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Sistema de Folio Real Mecanizado
 Se inicio oficialmente el 23 de abril de 1979.

 Se introdujo conceptos del folio real alemán cuyas ideas básicas

son:

 Unidad de la información: la consulta de una finca ya no tendría

que realizarse, en varios tomos, sino, que toda la información se
concentraba un una sola ficha con todos los datos del inmueble,
haciendo más accesible la información registral.

 Brevedad en la inscripción de los asientos: se limitaba la

redacción de los asientos a unos pocos datos, los cuales en su
momento se creían suficientes para dar una buena publicidad a
los inmuebles, concepto que luego se rectificó.

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 Sistema de Folio Real Mecanizado

 Se supera el uso de los libros, en el que se

realizaban las inscripciones a mano o en el
mejor de los casos, a máquina de escribir;

 Se utiliza por primera vez la computadora,

 Como instrumento de inscripción se utilizan las

fichas de cartón, medio contenedor de la
información.
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Sistema de Folio Real Mecanizado
 Son tres los elementos en que se apoyó este sistema
mecanizado de 1979 y que caracterizan su funcionamiento:

 El concepto de folio real:

 Se asignar un folio a cada finca a la hora de inmatricular;

 este folio era una cartulina de determinadas dimensiones

impreso mediante computadora o procesamiento electrónico de
datos de aquí nació el llamado “folio real”.

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Sistema de Folio Real Mecanizado

El procesamiento electrónico de datos:

 mediante la utilización de las computadoras se

introdujo técnicas novedosas:

 como el teleproceso de datos que permitía dar

consultas en forma directa toda la información
registral

 se logró agilizar la consulta registral, pues incluso

una misma finca pudo ser consultada por muchos
usuarios a la vez.

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 Sistema de Folio Real Mecanizado.
La microfilmación

 va a complementar e integrar la información registral contenida en

los archivos de información del computador,

 se conservaba el contenido literal de los testimonios presentados al

registro, y al mismo tiempo, se microfilmaban las diferentes
modificaciones hechas a los folios por los nuevos actos que se
inscribían, permitiendo por medio del uso de microfichas contener
la información histórica de cada finca,

 Las microfichas son fundas plásticas en las cuales se

acomodaban las microfilmaciones de los folios reales resultantes de
los nuevos movimientos en las fincas, formando un tracto sucesivo;
a cada finca se le asignaba una funda, igual que a cada derecho en
el caso de fincas en copropiedad.

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
Sistema de Folio Real Mecanizado
Este sistema tuvo sus inconvenientes:

 Se eliminaba el Registro de Hipotecas, contenía información muy

escueta de los datos de cada hipoteca.

 Espacios muy pequeños que se usaban abreviaturas como por

ejemplo CIV y DIV, que los usuarios no sabían interpretar.

 Existía desactualización en la historia de las fincas, por que se

procesaba la información en la noche y el otro día pasaba un
proceso de verificación y autorizar la inscripción, mientras esto
sucedía el folio real decía “folio en proceso” eso quería decir, que
habiá información circulando.

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Sistema de Folio Real Mecanizado
 La inseguridad por la facilidad de acceso que
se tenía del sistema para modificar los datos
del sistema, sobre todo por funcionarios de
informática y de usuarios internos.

 O los usuarios externos se llevaban las

cartulinas e inscribían sobre ellas

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 Sistema de Folio Real Electrónico

Este sistema se pone en marcha en enero de 1994 y tiene

ciertas características del sistema anterior:
Desmaterialización:
Mediante este nuevo sistema se da la desaparición del
soporte papel, sea por la eliminación tanto del tomo
como de la ficha, la sustitución del microfilm por la
digitalización, y lo más importante la desaparición de la
firma de puño y letra del registrador en el asiento,
sustituyendo este requisito con una clave de acceso
exclusiva para cada funcionario como medio autorizante
de la inscripción.

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 Sistema de Folio Real Electrónico

Registro de hipotecas: Se crea nuevamente el registro de

hipotecas, esto significa que cuando se constituya un
crédito con varias garantías, se hará un solo movimiento
de hipoteca y se indicará en cada caso el monto total del
crédito y la responsabilidad individual de las fincas y no
varios movimientos de hipoteca como fincas se den como
garantía.
Tracto sucesivo: se elimina las microfichas, se deja de emitir
el folio papel y la información histórica de las fincas
quedará automáticamente contenida en el computador,
cada vez que se realice un movimiento.
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 Sistema de Folio Real Electrónico
 En este sistema se conoce dentro de la
misma consulta de pantalla: el estado de
una finca en una fecha determinada, y los
propietarios que la finca ha tenido.

 el tracto sucesivo actualmente se incorpora

dentro de la memoria del computador, para
ser consultado en cualquier momento.

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 Sistema de Folio Real Electrónico
 En enero de 1994 se incorpora la consulta histórica,
fecha en que entrar en vigencia el sistema de
inscripción y consulta actual

 El notario o cualquier otro usuario al momento de

hacer una consulta histórica sobre una finca
determinada, se ve obligado al estudio y dominio de
los tres sistemas aquí expuestos a saber:

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 Sistema de Folio Real Electrónico

 Digitalización:
Cuando el documento ingresa al Diario en lugar de ser
microfilmado, se realiza el procedimiento de digitalización
(es similar al de una fotocopiadora, únicamente que en
lugar de emitir un reporte impreso, almacena una imagen
en la memoria del computador e inmediatamente después
el documento de puede consultar en los equipos del
registro, este proceso tiene las ventajas de nitidez y
multiplicidad simultanea de consulta, con lo que supera el
sistema de microfilm.

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Sistema de Folio Real Electrónico
 Mayor información de aspectos físicos:
Existe mayor espacio dentro del diseño del sistema,
para la información física tales como la naturaleza, la
situación del inmueble (con el nombre y número de
cantón y distrito respectivo). Así, es posible la
ubicación de un inmueble en dos provincias,
cantones o distritos o la indicación en forma
completa de todos los colindantes

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 Sistema de Folio Real Electrónico
Inscripción simultanea:

 Este sistema trae consigo la actualización de la información registral en el

mismo momento de la digitalización del documento,
 Se da un proceso de inscripción constante de varias fases en las que
puede participar el registrador de la siguiente manera:
 una etapa de digitación del documento,
 otra de verificación de la información digitada (contra la misma pantalla)
 y finalmente la autorización del asiento computarizado por medio de la
clave de acceso del registrador, proceso que puede realizarse en un
mismo día, dado que la información puede ser consultada por los
usuarios desde el mismo momento de dicha autorización.

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 Sistema de Folio Real Electrónico

Consulta de datos por medio de red externa:

Esta base de datos contiene la publicidad del registro,
puede ser consultada: por medio de modem vía Racsa
y o vía Internet

Distribución automática de documentos:

Los documentos que ingresan al Registro por primera
vez se distribuyen en forma automática y equitativa
entre todos los Registradores para su proceso de
calificación, lo cual agiliza el procedimiento y asegura
su objetividad.

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 Sistema de Folio Real Electrónico
 Consulta de defectos y trámites de los documentos:

 El sistema permite que los defectos anotados a los documentos luego del
proceso de calificación registral, consten dentro de la información
consultable mediante la base de datos, se deja constancia no solo del
defecto sino también del sustento jurídico para la consignación del mismo,
además, se pueden consultar los trámites que indican los movimientos
que se han dado en un documento, el funcionario, la hora y fecha en que
se efectuó y el estado en que se encuentra (defectuoso, inscrito, etc.) esto
permite con certeza la oficina en donde se encuentra el documento.

 Esto último permite que el mismo Registro pueda llevar un control preciso
del estado de los documentos por notario, lo que facilita que éste lleve un
control de todos los documentos que ha presentado para su inscripción .

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