DERECHOS REALES

TEMA 1. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL

1.-CONCEPTO Y ESTRUCTURA

 D.Patrimoniales (contenido económico): de crédito y reales

 -recaen sobre cosa
 -no sujeto pasivo individualizado
 -dan lugar a acción sobre la cosa contra cualquier poseedor
 Atribuyen poder directo e inmediato. Deber de respeto y
abstención (deber que engendra el derecho es un simple deber de
abstención que recae sobre todos)
Estructura:Sujetos: activo titular del poder ; pasivo no
hay determinado salvo derechos reales limitados

Objeto: cosas del mundo exterior, existentes, lícitas y

determinadas

Contenido: manera en que se organiza el goce del

titular del derecho (facultades en las que consiste el

derecho). Numerus apertus.

DIFERENCIAS CON LOS DE CREDITO

 1.-por el contenido: crédito recaen sobre conducta de una persona,

prestación de dar, hacer o no hacer; reales sobre una cosa de la que su
titular puede obtener un provecho sea del tipo que sea.

 2.-por los sujetos: crédito, acreedor, deudor; reales sujeto pasivo

indeterminado, actitud de respeto y no intromisión.

 3.-por su ejercicio: de crédito generan una acción contra el obligado a la

prestación; reales dan lugar a una acción contra el poseedor, cualquiera que
sea, potencialmente todos “erga omnes”.

 4.-por consecuencias de la destrucción de la cosa: de crédito no siempre da

lugar a la extinción del derecho; reales sí
 5..-por forma de adquirirse: crédito contrato; reales 609
 6.-posibilidad de adquirirse por usucapión: reales sí por ser derecho
susceptible de posesión (609); crédito no.

 7.-por la amplitud de su eficacia: crédito inter partes; reales en caso de

colisión prior tempore potior iure, prevalencia por el orden de aparición

 8.-por vocación de permanencia: crédito lo normal es que duren un

período de tiempo definido y no extenso. Se extingue cuando satisface
el interés de sus titular; reales vocación de permanencia, reiteración en
su ejercicio sin perjuicio temporalidad algunos derechos reales servid y
usufructo.
 3.-FIGURAS INTERMEDIAS

 Que engloban elementos del derecho de crédito y del real

 Con Albaladejo:

 -derechos reales con un contenido obligacional conexo: normas de la copropiedad

(derechos de los condóminos han de reglamentarse, lo que implica también

obligaciones)

 -derecho real in faciendo: servidumbre oneris ferendi. Obligación de mantenimiento

 -cargas reales: también es poder sobre una cosa y obligaciones a

cargo del titular. El titular de la cosa gravada tiene obligación de
proporcionalas al titular activo de la carga (censos: el poseedor del
fundo tiene obligación de abonar periódicamente al titular del fundo
4.-DERECHOS REALES EN FORMACIÓN

 Son derechos que no han completado su formación. Son

derechos reales de constitución registral. Hipoteca

 También es la situación de quien tiene título

pero no se ha producido aún la tradición (el
denominado “ius ad rem”)
5.-TIPOS DE DERECHO REAL

 1.-De protección provisional: la posesión

 De protección definitiva: los demás. Los derechos reales
definitivos (propiedad y derechos reales limitados) 348CC.
Limitados: coexisten con la propiedad sobre la misma
cosa.
2.-Dentro de los limitados

 1.-de goce o disfrute: atribuyen al titular facultades tendentes a

obtener directamente utilidades de la cosa. Usufructo,
servidumbre, habitación, superficie, aprov por turno.

 2.-de garantía o realización de valor: atribuyen al titular la facultad

de promover la enajenación de la cosa para con el precio
resarcirse de la obligación insatisfecha cuyo cumplimiento
garantizaba. Hipoteca, prenda y anticresis

 3.-de adquisición: otorgan el poder de adquirir la cosa sobre la que

recaen cuando su dueño la enajena. Tanteo, retracto y opción.
6.-LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS (favorable)

 Se discute posibilidad de crear nuevos derechos reales. En el Cc 1255

 En la legislación hipotecaria, 2.2º “y otros cualesquiera reales”
 Y 7 del RHº “cualesquiera otros relativos a
derechos de la misma naturaleza
DERECHOS REALES LIMITADOS EN
COSA PROPIA
 Derecho real pleno/Derechos reales limitados
 Limitados =en cosa ajena
 Excepción: limitados en cosa propia
 Supuestos muy escasos
 1.-Servidumbre de propietario
 2.-Hipoteca de propietario
SERVIDUMBRE DE PROPIETARIO
 Relaciones de servidumbre constituidas por el
propietario de una urbanización entre los
solares o parcelas que la componen

 También entre dos fincas que pertenecen al

mismo propietario (servidumbre de toma de
agua entre una y otra). Frecuente para
facilitar la venta de una de ellas
TEMA 2.-DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES

 1.-ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN
 1..LOS MODOS DE ADQUIRIR Y TRANSMITIR LOS DR
Un derecho se adquiere por hechos de índole muy variada a los
que el ordenamiento jurídico les atribuye esa virtualidad.

 -simple suceso natural (arrastre de tierras por corriente de un río)

 -decisiones de la autoridad (resolución judicial)
 -negocios jurídicos de los particulares
 Algunas clasificaciones
 Modos derivativos: cuando ya existía un titular anterior del
derecho. El derecho se adquiere con las mismas
características que tenía en su titularidad anterior.

 Modos originarios: no existía un titular anterior. El derecho

se adquiere nuevo en su integridad .

 Modos universales y particulares: los primeros se

adquieren un conjunto de relaciones activas y pasivas que
constituyen un patrimonio (herencia); los segundos se
adquiere un bien o varios en su consideración individual.
 2.-SISTEMAS DE ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN

 Son las normas que reglamentan la manera en que se organizan los

procedimientos a través de los cuales se produce la adquisición o
transmisión de los derechos reales en un determinado país.
 -Sistema consensual: se considera suficiente la realización de un
contrato transmisivo. La celebración del contrato atribuye la
titularidad. La entrega de la cosa es cumplir el deber de hacerlo pero
no requisito de adquisición del derecho. Francés e italiano.
 -Sistema de acuerdo abstracto traslativo: hay dos acuerdos
sucesivos. 1, el contrato, 2, otro el de transferencia de la posesión
que es independiente y desconectado del anterior, por eso se llama
abstracto. alemania
 -Sistema español: título y modo. El título es el contrato transmisivo
antecedente que tiene que existir y ser válido y el modo es la entrega
o tradición. Para que el derecho se transfiera deben de existir ambos
 3.-SISTEMA ESPAÑOL DE ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN

 En el Cc. En el libro III, de los diferentes modos de adquirir la propiedad. Los

enumera en el 609.

 Tres párrafos.
 1.-la propiedad se adquiere por la ocupación. Se ref solamente a la
propiedad. Si solo se adquiere no se transmite, es modo originario. No sirve
para los demás derechos reales.

 2.-la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y

transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por
consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

 Se refiere a adquisición y a transmisión y a todos los derechos reales

 3.-Pueden también adquirirse por medio de la prescripción
 Se refiere a la adquisitiva o usucapión.
 4.-LA TRADICIÓN

 CONCEPTO: es la entrega de una cosa a otro, con la

intención de ambos de transferir y aceptar esa
transferencia de un derecho que se tiene sobre esa cosa.

 Dos elementos: corpus y animus

 Se suele añadir un tercero: la justa causa. Es la razón
jurídica antecedente que justifica la tradición, es el negocio
jurídico que lleva aparejada la tradición.
 CLASES: hay muchas

 a.-Entrega material de la cosa. Dos formas:

 Tradición real: la transferencia de la posesión de hecho, puesta a disposición de la
cosa en poder y posesión del adquirente (1462.1).

 Tradición simbólica: es igual que la anterior, pero poniendo a disposición las cosas
mediante la entrega de las llaves del lugar donde están (1463)

 b.-Tradición fingida: se sustituye la entrega material por el acuerdo de las partes.

Supuestos:

 1.-Siendo bienes muebles(1463). Pero también aplicable a inmuebles por

Jurisprudencia.

 a) si la cosa no puede trasladarse en el momento de la venta, porque estaba

arrendamiento, o porque el traslado resulte dificultoso

 b) porque la cosa ya estaba en poder del adquirente, por ej. Arrendatario que
adquiere
 2.-Supuesto de la tradición instrumental, cuando
se haga la venta en escritura pública, el
otorgamiento de la escritura equivale a la entrega.
 c.-la cuasitradición. Que es la entrega de la
posesión del propio derecho y no de la cosa, como
una servidumbre. Aquí puede ser instrumental, por
la escritura pública, y también documental, por la
entrega de los títulos de pertenencia. También
cuasitradición real, que es el consentimiento de
que el adquirente haga uso del derecho
 TRADICIÓN Y REGISTRO

 La inscripción en el Registro no suple a la tradición porque

al Registro llegan derechos ya consumados. El titular lo
inscribe y goza de otras ventajas.
 5.LA USUCAPIÓN

 CONCEPTO Y FUNDAMENTO
 Figura jurídica en cuya virtud la posesión de un derecho, en una
determinadas circunstancias tiene la virtualidad de convertir al
poseedor en titular jurídico del derecho poseído (pfo. 3º del art.
609)
 También 1930.I “por la prescripción se adquieren, de la manera y
con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás
derechos reales”
 FUNDAMENTO: un fundamento clásico, de tipo subjetivo, que es
el abandono del titular del derecho, conducta de descuido, falta de
interés, frente a la actitud diligente del que realiza la usucapión.
 Otro fundamento, de tipo objetivo, que se basa en la eficacia de la
apariencia para la seguridad del tráfico jurídico.
 CLASES
 Usucapión ordinaria: máximo de requisitos. Posesión+
tiempo+ buena fe+ justo título.

 Extraordinaria: posesión+ tiempo (más extenso)

 Mobiliaria: (plazos más cortos)
 Inmobiliaria (plazos más largos)
 ELEMENTOS
 Personales:
 1.-Usucapiente: es la persona que, con las condiciones exigidas, adquiere el
derecho objeto de usucapión. Tiene que cumplir:

 Ser capaz de adquirir por los demás modos legítimos. Es decir, capacidad general
de obrar

 Si robó o hurtó cosa mueble, no puede consumar la usucapión hasta que prescriba
el delito o falta o su pena y la acción para exigir la responsabilidad civil (1956)

 Si es copropietario, la usucapión ganada por él aprovecha a los demás (1933)

 Se atribuye capacidad para beneficiarse de la usucapión a la herencia yacente,
herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer
inventario y deliberar (1934)
 2.-Titular del derecho usucapido
 1932Cc: la usucapión opera en perjuicio de toda clase de
personas, incluidas las jurídicas, en los términos previstos
por la ley. Unica excepción: las personas impedidas de
administrar sus bienes pueden reclamar contra sus
representantes legítimos, por negligencia que hubiese
causado la prescripción (1932.2)
 Objeto:
 Todas las cosas que estén en el comercio de los hombres
 En cuanto a los derechos, solo los susceptibles de
posesión.
 Caracteres:
 -Es modo originario de adquirir (responde al tipo de posesión por el cual se
usucape)

 -Hace adquirir el derecho ipso iure, aunque hay que conseguir el

reconocimiento judicial

 -Se puede renunciar a la usucapión, cuando ya esté ganada. Pero no se puede

renunciar al derecho a usucapir

 -Si se renuncia una vez ganada, pueden hacerla valer los acreedores y
cualquier persona interesada

 -Hay que alegarla para que la aprecien los tribunales

 -Tiene efecto retroactivo. Una vez ganada, se entiende que le pertenece el
derecho desde que empezó a poseer
 Requisitos:
 1.-POSESIÓN (en concepto de dueño, pública, pacífica y no
interrumpida) (1941)

 A) En concepto de dueño: 432

 Poseer la cosa como si fuera suya, no reconociendo con su
comportamiento la titularidad de otra persona

 1942: no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio

efectuados en virtud de licencia del dueño o por mera tolerancia del
dueño (porque estos actos admiten la titularidad de otro)

 447: solo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de

dueño puede servir de título para adquirir el dominio
 B) Pública: significa que los actos del que está poseyendo tengan la
notoriedad necesaria para que el verdadero titular pueda oponerse.
Esta publicidad debe darse durante todo el período de la posesión

 c) Pacífica: que la posesión se desarrolle durante todo el tiempo

necesario para usucapir sin necesidad de oponerla por la fuerza.

 Dice Albaladejo que sí puede obtenerse de forma violenta (para que

exista usucapión). Esta obtención violenta atribuye la posesión como
hecho, aunque el titular la conserva como derecho (posesión
incorporal del despojado).

 La exigencia de que sea pacífica es durante el tiempo de la posesión

 d) No interrumpida: que no se manifieste durante la
posesión una reacción del titular del derecho en contra de
la posesión mediante una reclamación judicial.

 Se llama interrupción civil porque no es necesario ningún

acto real (interrupción natural) de interrupción, sino que
desde que se interponga la reclamación se entiende cesada
la posesión (1943)

 También interrumpe la posesión cualquier reconocimiento

que el poseedor haga del derecho del dueño (1948)
 2.-TIEMPO: plazo durante el que debe prolongarse la posesión
 El Cc distingue entre:
 Titularidades de bienes muebles o inmuebles; ser usucapión
ordinaria o extraordinaria; la situación entre usucapiente y
usucapido respecto de la cosa, que pueden ser presentes o
ausentes

 Se requiere mayor rigor para la extraordinaria porque no se

exige ni buena fe ni justo título y mayor tiempo para los
inmuebles y más exigencia para los ausentes por la mayor
dificultad para el conocimiento u oposición por parte del titular.
 a) Usucapión Ordinaria: POSESIÓN+TIEMPO+BUENA FE+JUSTO
TÍTULO

 -Si se trata de bienes muebles—3 años

 -Bienes inmuebles------------------entre presentes---10 años
 -------------------------------------------entre
ausentes----20 años

 b) Usucapión extraordinaria: POSESIÓN+TIEMPO

 -Bienes muebles---------6 años
 -Bienes inmuebles-----30 años
 Sin distinguir entre presentes o ausentes (1955, 57 y 59 Cc)
 NORMAS SOBRE EL COMPUTO: 1960
 -Presunción de poseer en el tiempo intermedio
 -El poseedor actual puede completar el tiempo con el de
su causante

 -El día que comienza a contar el tiempo se tiene por

entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad
 3.-BUENA FE EN LA POSESIÓN
 Desde dos puntos de vista: Positivo, es la creencia de que de quien se recibe la cosa era
dueño de ella y podía transmitir el dominio (1950); Negativo: ignorar que en su título o
modo de adquirir existe vicio que lo invalide (433.1)

 4.-JUSTO TÍTULO
 Solo exigible para la usucapión ordinaria de inmuebles, porque para la de muebles, el
464 Cc “la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Por
eso el 1955.1exige para la usucapión ordinaria de bienes muebles, 3 años con buena fe.

 Justo título es el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de que
se trate (inter vivos o mortis causa)

 Se podría pensar que al concurrir justo título (negocio jurídico)+ posesión (modo) se
adquiere el derecho. No es así porque al título algo le ocurre ( el que transmitió no era
verdadero titular o el negocio no fue eficaz)
 USUCAPIÓN LIBERATORIA
 Forma de usucapión en la que el dueño de una cosa gravada, o
el que la está usucapiendo, al poseerla como libre de
gravámenes (con los requisitos que establece el Cc), recuperan
las facultades (si es dueño) en que consistía el gravamen o
adquiere la finca libre (si es el usucapiente).

 Se extingue el gravamen por la usucapión, al poseer la finca

como libre. En el caso del dueño recupera la propiedad
completa; en caso de usucapiente la adquiere libre.

 USUCAPIÓN Y REGISTRO------------REGISTRAL
ADQUISICIONES A NON DOMINO
 ( es la transmisión realizada por una persona que no es el titular del derecho
real)

 La regla general es que nadie puede transmitir más derechos de los que
tiene. En principio, por tanto, si no se tiene el dominio no se puede
transmitir éste.

 Sin embargo, en determinados supuestos el ordenamiento protege la

transmisión realizada por un no titular, con la finalidad de proporcionar
eficacia a la apariencia exterior (parece titular el que realmente no lo es)
para dar seguridad al tráfico, puesto que normalmente el que parece titular
lo es de verdad.

 Cuando se trata de muebles, la consagración de esta figura---464 Cc

 Cuando inmuebles----34 LHª
 Requisitos:
 1.-Que el transmitente aparezca externamente como titular
 2.-Que la transmisión se realice a título oneroso (la
adquisición se justifica por haber realizado un desplazamiento
patrimonial. La protección a tal adquisición no tendría sentido
si el adquirente no hace el sacrificio patrimonial)
 3.-Que el adquirente actúe de buena fe, (creer que el que
transmite tiene poder para hacerlo o ignorar que no lo tiene
basándose en la apariencia)
  
 Finalmente, el verdadero titular tiene una pretensión que
puede hacer valer frente al transmitente a non domino por
enriquecimiento injusto.
 II.-EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES

 Se suele hacer esta clasificación de las causas de extinción y pérdida de los

derechos reales:

 1.--Según el origen de la causa

 *Causas voluntarias: sus efectos se producen a iniciativa de las partes
 *Causas legales: encuentran su razón en una disposición legal
 2.-Otra
 *Causas absolutas: implican la extinción del derecho para todos (pérdida
material)

 *Causas relativas: implican la extinción para su titular pero no afecta a la

existencia del mismo (prescripción)
 CAUSAS MÁS CARACTERÍSTICAS:
 A.-PÉRDIDA O DESTRUCCIÓN DE LA COSA OBJETO DEL DERECHO REAL
 Al recaer estos derechos sobre cosas, es la más característica (involuntaria y
absoluta).

 -Debe tratarse de destrucción o pérdida total, porque si es parcial, el derecho

continúa sobre la parte que reste

 -También abarca la destrucción jurídica o desaparición para el derecho, que es la

salida del comercio (pasar la cosa al dominio público)

 B.-ADQUISICIÓN ORIGINARIA POR OTRO

 Al extinguirse la titularidad anterior (por ej. En caso de usucapión o adquisición a non
domino), la titularidad que adquiere el nuevo titular es independiente de la que tenía el
titular anterior. Su contenido es el que prescriba la ley para el derecho de que se trate.

 La voluntad del que pierde el derecho no juega para esta extinción

 C.-DESTRUCCIÓN DE LOS EFECTOS DEL ACTO CREADOR
 Cuando se destruyen los efectos del acto que creó el
derecho (se da una condición resolutoria, expira el
plazo por el que se constituyó).
 También si se ejercita el derecho de desistimiento, o la
resolución del contrato
 D.-CONSOLIDACIÓN
 Se extinguen los derechos reales en cosa ajena al
reunirse en una misma persona la titularidad del
derecho real limitado y la del dominio.
 Es figura correlativa a la confusión en materia de
obligaciones
 E.-RENUNCIA Y ABANDONO (Son causa absolutas y
voluntarias)
 RENUNCIA: los derechos pueden renunciarse, art. 6.2 cc
cuando no contraríen el interés o el orden público ni
perjudiquen a terceros.
 La renuncia ha de ser: unilateral, irrevocable, no solemne y
hecha por persona que puede disponer del derecho.
 Hay que añadir:
 -Si se trata del derecho de propiedad y la cosa estaba en
poder del renunciante es preciso: 1.-la declaración de
voluntad en que consiste la renuncia (animus); 2.-un acto
de abandono que consista en la desposesión de la cosa
(corpus). Art. 610 CC
 -que la renuncia es siempre abdicativa y no traslativa, es decir, que tratándose
de cosas muebles, pueden adquirirse por ocupación (610), y si son inmuebles

pasan a pertenecer al Estado (21.1 LPE), no pudiendo ocuparlas los

particulares.

 -que si lo que se renuncia es un derecho real limitado, las facultades que

integraban su contenido, pasan a reintegrar la propiedad que estaba

disminuida por su existencia.

 -Que si hay otros derechos reales constituidos sobre los derechos renunciados,
éstos no se extinguen por la renuncia de los primeros. Ej: si sobre el usufructo

renunciado hay una hipoteca, ésta no se extingue. La LH da unas normas, en

este caso la hipoteca subsistirá hasta que se cumpla la obligación asegurada o

hasta que venza el tiempo en el que el usufructo habría naturalmente

concluido.
 F.-PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y NO USO
 PRESCRIPCIÓN: El art. 1930 Cc señala que se extinguen por
prescripción los derechos y acciones de cualquier clase que
sean.
 Esta causa no extingue directamente el derecho, sino que
lo debilita de tal forma que impide imponerlo a terceros,
resultando imposible alegarlo
 Sin embargo, dice ALBALADEJO, que EL NO USO sí extingue
el derecho real en cosa ajena, porque está limitando
innecesariamente el derecho de dominio .( servidumbre)
 No se da en el derecho de propiedad porque la extinción
del mismo no beneficia directamente a nadie, como
tampoco lo perjudica su ejercicio.