Derecho germánico

 Distinguidos tratadistas concluyen que es hasta en este

período que se da el nacimiento de lo que se le puede
denominar como: Una actividad registral consolidada,
pues tal como lo expone Carral y de Teresa: “La
publicidad registral no existió en Roma. La publicidad
registral es creación germánica”. Aunado a eso, lo
referido por Roca Sastre, en cuanto a que, el derecho
germánico introdujo la transmisión de la propiedad
como un acto voluntario donde las partes declaraban
ante el tribunal la trasmisión de un bien inmueble,
dando lugar al abandono unilateral de la posesión de la
cosa, y como acto ulterior, su inscripción en el registro
inmobiliario.
 Pero, para la gestación de tal actividad registral, se
recorrió un periodo primitivo dentro del derecho
germánico, figurando instituciones equivalentes a la
mancipati” y la in jure cessio que existían en el derecho
romano, estas eran: El thinx y La auflassung.
 El thinx
 Concebida como una forma solemne de
transmisión de inmuebles, que consistía en el
cumplimiento de determinados ritos o
simbolismos que se ejecutaban ante el thinx
que era la asamblea popular o ante el mallus
que era el consejo comunal, la ceremonia era
presidida por el thixmann, quien era el jefe de
la asamblea, en donde el transmitente ante tal
asamblea o consejo entregaba simbólicamente
al adquirente el inmueble, quien
automáticamente quedaba investido de la
titularidad de la cosa. 12
 12 Ibid. Pág. 303. 13 Ibid.
 El auflassung
 Esta institución se asemeja a la in jure
cessio en virtud de la intervención judicial
de la misma, puesto que es la entrega de la
cosa ante el juez. Se trata de un juicio
ficticio, que en forma de jurisdicción
voluntaria, el juez comprueba en forma
pública, lo cual incide en que autentique la
investidura. Es distinto al thinx, puesto que
no se produce una entrega simbólica, sino
que el transferente abandona el bien, y el
juez proclama la investidura.
 Tanto el thinx y como auflassung en un inicio
se diligenciaron de forma oral y
posteriormente se hicieron de forma escrita,
pero a pesar de esa transición nunca dejaron
de inscribirse ya sea en los archivos
judiciales o municipales, para que a la postre
se transcribieran en libros especiales, lo cual
tal como lo expresa Carral y de Teresa: “Esto
fue un principio de registración”.14
 Posteriormente a este estado primitivo del
derecho germánico en cuanto a la evolución
de su actividad registral, continuaron
momentos históricos de trascendencia
jurídica que lo consolidaron.
 Según Wolff, quien es citado por Roca
Sastre, señala que: “el origen del
registro de la propiedad Inmueble en
el derecho medieval alemán, se deriva
del testimonio judicial germánico, lo
cual es compartido por el mismo Roca
Sastre quien se refiere a los registros
locales de inmuebles, servicio que era
prestado por el registro de la
propiedad inmueble a través de sus
libros de registro de dimisiones
inmobiliarias”.
 Es de notar que en estos estadios históricos de
la humanidad, cuya incidencia en el campo
jurídico es la que interesa, se denota un
entendimiento entre el sistema jurídico romano
y el germánico, lo cual incide propiamente en el
derecho registral en su etapa formativa, ya que
como lo expone Barrios Carrillo: “Esta
coexistencia de tales sistemas jurídicos,
producen debilitación en la eficacia del registro
inmobiliario, produciendo una doble propiedad:
la formal, que es el resultado de la inscripción
en los registros, y la material, adquirida en
virtud de contrato y tradición. Y es con esta
misma dualidad con que se debe enfrentar
España en cuanto a su publicidad registral.”
 Se debe acentuar que para esta época,
específicamente en tiempos de la Edad Media, se
instituye como tal el Registro Civil, que cuyas raíces
se remontan a los censos y ciertos registros que se
diligenciaron en los pueblos greco-romanos. Alfonso
Brañas señala “Que el real y verdadero antecedente
del registro civil se encuentra en lo registros
parroquiales de la Iglesia Católica, llevados en
forma ordenada a partir de finales del siglo XIV,
que partía de la misma idea greco-romana de
asentar los actos más importantes de la vida de los
feligreses, cuya función se le encargo al párroco
local.17 Posteriormente, el hecho de que todas las
personas protestantes eran marginadas de los
actos de la Iglesia Católica, y que los relativos a su
estado civil no fuesen debidamente inscritos, dio
lugar a la secularización del registro civil, por lo que
el Estado tomo el control de tal institución
ETIMOLOGIA

 Proviene del latín “regesta” “regestorum” que

significa lista, registro, catálogo, memorias,
 Deriva de “regerere” que significa llevar hacia
atrás , de donde consignar por escrito”
 DEFINICIÓN:
 Padrón o matricula de las personas que hay
en un estado o lugar, protocolo, oficina en
donde se registran actos y contratos de los
particulares o de las autoridades
REGISTRO

 Lugar y oficina pública donde se anota y se

registra la documentación referente a la
cuestión jurídica

 Son los organismos mediante los cuales se

producen la publicidad jurídica
DERECHO REGISTRAL

 Es la rama del derecho que regula la

registración de los actos de constitución,
declaración , transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre las
fincas y de ciertos derechos que afectan, así
como los efectos derivados de dicha
registración.
 Conjunto de normas de derecho público que
regulan la organización del Registro de la
Propiedad, el procedimiento de inscripción
y los efectos de los derechos inscritos
FUNDAMENTO LEGAL
Art. 31 Constitución:
Toda persona tiene derecho de conocer lo que de ella
conste en archivos, fichas o cualquier otra forma de
registros estatales, y la finalidad a que se dedica esta
información, así como a corrección, rectificación y
actualización. Quedan prohibido los registros y
archivos de filiación política, excepto los propios de
las autoridades electores y de los partidos políticos
Art. 39 Constitución:
Se garantiza la propiedad privada como un derecho
inherente a la persona humana. Toda persona puede
disponer libremente de sus bienes de acuerdo con
la ley.
DERECHO CIVIL

 En el libro IV del Código Civil, en su artículo

1124: El Registro de la Propiedad es una
institución pública que tiene por objeto la
inscripción, anotación y cancelación de los
actos o contratos relativos al dominio y
demás derechos reales, sobre bienes
inmuebles identificables. Son públicos sus
documentos, libros y actuaciones
OBJETO Y FIN

 La razón de ser , es ser un instrumento de

seguridad
 La publicidad de ciertos hechos y actos para
dar seguridad a las relaciones nacidas
extraregistralmente
 OBJETO
 Es el registro y control de la titularidad de los
bienes
NATURALEZA JURÍDICA

 Es de naturaleza sustantiva, en virtud de que se

constituye dueño a una persona por presentar su
título antes que cualquier persona que pudiera
haber comprado el mismo bien, pues lo formal
produce efectos jurídicos no procesales , sino de
fondo
 Se considera como naturaleza jurídica de la
publicidad, a la divulgación directa o indirecta de un
hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en
forma adecuada para que dichos terceros puedan
conocer el evento, en este caso la declaración
señalativa proviene de un órgano público
AUTONOMÍA DEL DERECHO
REGISTRAL
 No es autónoma, porque es regulada en
Guatemala a través del Derecho Civil , los
distintos registros en las leyes
sustantivas de la materia, como por
ejemplo El Registro Mercantil, regulado
por el Código de Comercio
CLASIFICACIÓN DE LOS
REGISTROS
 Privados y Públicos
 Personales y reales
 De transcripción y de inscripción
 Declarativos y constitutivos
OTROS REGISTROS

 De Hechos
 Actos y contratos
 Documentos
 Títulos
 Derechos
DENOMINACIONES DE DERECHO
REGISTRAL
 Derecho Hipotecario
 Derecho Inmobiliario
 Registro de la Propiedad
 Derecho registral inmobiliario REGISTRAL
 Derecho registral la denominación de la
técnica
DERECHO HIPOTECARIO

 Se llama así en España, porque la ley lo regula y

su reglamento se llaman Hipotecarios, porque
abarca el registro de las hipotecas y más.
 DERECHO INMOBILIARIO
 No es técnico, pues se refiere exclusivamente a
las relaciones jurídica que el hombre mantiene
con las cosas inmuebles y de manera particular
compete a este derecho la regulación de toda la
materia relativa a los derechos reales sobre
inmuebles . Procede de la doctrina alemana esta
denominación
DERECHO DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
 Esta nominación hace énfasis en el elemento
formal de la publicidad y subestima el
elemento material. Es decir que estima una
designación válida registro jurídico – real,
para evitar limitarlo a los bienes raíces y a los
derechos reales inmobiliarios o que pueda
entenderse restringido al derecho real de
hipotética
DERECHO INMOBILIARIO
REGISTRAL
 La publicidad inmobiliaria se lleva a cabo a
razón del registro, instrumento idóneo para
agrupar en un cuerpo unitario las normas
relativas a los derechos reales sobre
inmuebles. Todo derecho inmobiliario gira en
torno a la publicidad registral. Pero su crítica
es que el derecho registral no se limita a lo
inmobiliario, sino que esta es una especie del
género registral
DERECHO REGISTRAL, LA
DENOMINACIÓN DE LA TÉCNICA
 Como el conjunto de normas reguladoras de
las relaciones jurídicas relativas a aquellos
bienes aptos para engendrar titularidades
erga omnes , mediante la publicidad del
registro.
 La más idónea es DERECHO REGISTRAL,
debido a que es más amplia en su contenido y
evita toda clase de reduccionismo que
puedan afectar su naturaleza jurídica