Principios Registrales

¿QUÉ ES EL DERECHO REGISTRAL?

Es el conjunto de normas………………………
“NO MAS”

Es la regulación del acceso, la calificación de

la eficacia de los actos que buscan un registro
para ser publicitados.

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HERRAMIENTAS DEL DERECHO REGISTRAL
Los Principios Registrales

 Rogación
Antes de la Inscripción
 Prioridad (Presentación)

 Calificación
Durante la Calificación  Tracto Sucesivo
 Prioridad de Rango y Excluyente

 Publicidad
Como consecuencia de
la Inscripción  Legitimación
 Fe Pública Registral
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Titulación Auténtica o Pública

 Por principio las inscripciones se

practican sobre la base de los
documentos públicos.

 Excepcionalmente, se realizan
inscripciones sobre la base de
documentos privados

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ESPECIALIDAD

“ No es un principio, es una herramienta

del procedimiento registral ”

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PROCEDIMIENTO REGISTRAL

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¿DÓNDE ACTÚAN LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES?

¡En el Procedimiento Registral!

Rogación Calificación Inscripción

Tracto Sucesivo
Prioridad Publicidad
Prioridad Excluyente
Legitimación
Fe Pública Registral

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ANTES DE LA INSCRIPCIÓN

Rogación:

Es la solicitud, rogatoria …………………………..

“NO MAS”
Es la materialización de la presentación de un
documento para ser calificado y, de ser el caso,
registrado.

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Una Novedad ¿¿¿¿¿ ?????

 Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049,

Sétima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final.
 “La presentación de los partes notariales a
los Registros de Predios y Mandatos y
Poderes en las oficinas registrales, deberá ser
efectuada por el NOTARIO ante quien se
otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados…”
ANTES DE LA INSCRIPCIÓN
Rogación:

“...toda vez que dicha solicitud de inscripción no es más que

un medio a través del cual llega al registro la rogatoria...”

Resolución 069-2001-ORLC-TR de fecha 14/02/2001

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ANTES DE LA INSCRIPCIÓN
Rogación:

“...pues los formularios de presentación no conforman por si mismos una fórmula

idónea de expresión de la rogatoria registral, sino, por el contrario, representan un
método administrativo que facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos al
procedimiento registral...”

Resolución Jefatural Registral Regional 098-1997-ORRLLW publicada el 23/03/1997

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ANTES DE LA INSCRIPCION
 Para pensar un poco???????
 “…sin perjuicio de lo señalado, se informa que en
la solicitud de inscripción (Formulario verde…
jajaja) se ha consignado como acto a inscribir
“anotación preventiva”, sin embargo de la
Escritura Pública de fecha…se aprecia que el
acto inscribible es una servidumbre…”
 Una de las observaciones formuladas al título
00355968 de fecha 03 de Junio de 2008
PRIORIDAD

“Prior tempore potior jure”

¡POR FAVOR!

Es el derecho para ocupar una posición expectante

de posible registro. Si este derecho es calificado
como positivo, entonces los efectos de la inscripción
se retrotraen (hacia atrás).

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PRIORIDAD PREFERENTE

Los efectos de los Asientos Registrales

y
la preferencia de los Derechos que generen
se retrotraen
a la fecha y hora del Asiento de Presentación

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PRIORIDAD EXCLUYENTE

Un Título incompatible con otro:

No se puede inscribir

aunque

sea de fecha anterior o igual

Concordancia: Artículo 26 del Reglamento 15

DURANTE LA INSCRIPCIÓN

Calificación:

Es el Principio de Legalidad

¡QUE LOCURA!

 La Legalidad es todo, “pobres registradores”.

 La calificación alcanza a todos los documentos.
 Es una imposición, no acepta libre albedrío.
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DOCTRINA

“Habría, por tanto, tres tipos distintos de aspectos

calificables: los relacionados con el contenido del
título, los formales atinentes al documento y los
dependientes del registro”.

Gabriel De Reina Tartiere

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DOCTRINA

“la calificación consiste en el examen o

comprobación que hace el Registrador de la
Legalidad de los títulos que se presentan para
registrar. Según lo considere, el Registrador
procederá a la inscripción, la denegará o la
suspenderá”.

Francisco Javier Gómez Galligo y

Pedro Del Pozo Carrascosa
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LA CALIFICACIÓN TIENE SUS PROPIOS
EXTREMOS

 Verificar cumplimiento de las formalidades.

 Capacidad de los otorgantes.
 Validez del acto.
 Verificación de los obstáculos.
 Condición de inscribible o no inscribible.

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DECISIONES EN LA CALIFICACIÓN

 Admisión
 Suspensión
 Denegación

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Espacio de Opinión: Calificación
Registral ¿Qué nos está pasando?

Quinto Pleno del Tribunal Registral-Tercer Precedente

El Registrador no debe calificar el Fundamento o
adecuación a la Ley de la Resolución Judicial.

Conforme el 2do. párrafo del Art. 2011 del C.C. el

Registrador puede solicitar las aclaraciones pertinentes.

Si el Juez responde reiterando el mandato de Anotación o

Inscripción mediante una Resolución.
“Incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia y
en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo,
el mismo no puede se objeto de calificación”.
(¿Proceso?)

“Siendo en estos casos responsabilidad del

magistrado el acceso al Registro, de lo que deberá
dejarse constancia”. (¿Publicidad Forzada?)
Espacio de Opinión: Calificación
Registral de Documentos Judiciales.
 Vigésimo Sétimo y Octavo Pleno del Tribunal
Registral. Primer Precedente.
 “Se encuentra dentro del ámbito de la calificación
registral del título que contiene la declaración de
adquisición de la propiedad mediante prescripción, la
evaluación de la adecuación del título presentado con
los asientos registrales, lo cual implica verificar que el
preoceso judicial o el procedimiento notarial se haya
seguido contra el titular registral de dominio cuando
el predio se encuentre inscrito;para ello bastará
constatar que el referido titular aparezca como
demandado o emplazado en el proceso respectivo”.
 Publicado el 01 de Marzo de 2008, Página 367581,
Separata Especial, Diario El Peruano.
Espacio de Opinión: Calificación
Registral de Documentos Judiciales
 Resolución del Tribunal Registral 079-2008-SUNARP-
TR-A
 “No resulta procedente anotar en la partida de una
sociedad anónima, la medida cautelar de anotación
de demanda recaída sobre las acciones de
propiedad de uno de los socios, dado que, ello
deberá hacerse en el respectivo libro matrícula de
acciones, que toda sociedad anónima debe llevar por
mandato legal”
 Publicada el 09 de Mayo de 2008, Página 372047,
Diario El Peruano.
TRACTO SUCESIVO

Es la consecuencia de un asiento con otro.

Permite confrontar: Documento Calificado

vs.
Asientos del Registro

Tiene efecto Excluyente en caso de incompatibilidad

Se produce el “cierre del registro".

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¿QUÉ ES LA INSCRIPCIÓN?

Es el objetivo del Procedimiento Registral

Concepto de Inscripción:
 Es la aceptación de la solicitud de Inscripción.
 Es el acceso de un acto o derecho al registro.
 Es el sustento de la Publicidad Registral.
 Es el sentido de la Oponibilidad del Registro.
 Es amparar a los terceros que contraten de buena
fe y sobre la base de lo que aparezca en el
Registro
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ASIENTO REGISTRAL
Expresar el Acto Jurídico
emane

Derecho Inscrito (¿Acto?)

deberá constar

Título

La Inscripción no convalida

Actos Nulos o Anulables

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SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL
“Es la inscripción del derecho de propiedad en un
registro público, el medio a través del cual el
derecho trasciende su condición de tal y se convierte
en una garantía institucional para la creación de
riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de
las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel
colectivo”.

Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.

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“Y es que si bien es cierto, tal como ha quedado dicho,
la inscripción en el registro del derecho de propiedad
dota de seguridad jurídica al ejercicio del mismo,
también lo es que es importante que la legislación cree
las condiciones suficientes para que la seguridad
jurídica esté del mismo modo presente en el
procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se
considera que de lo que se trata es que el contenido
de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad”.

Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.

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“Los que ostentan un título inscrito cuentan con un
derecho de propiedad oponible erga omnes, razón
por la cual será más difícil despojarlos injustamente
de su propiedad, con el desmedro económico que
ello acarrearía.

Expediente N° 0016-2002-AI-TC, publicada el 15 de mayo de 2003.

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Y las Anotaciones Preventivas????
 Surten los mismos efectos que las Inscripciones en cuanto a la
Publicidad que otorgan.
 Sirven como mecanismo idóneo para reservar prioridad.
 Es bueno analizar la Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049
Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias, Transitorias y
Finales en cuanto a la : Falsificación de Partes Notariales o la
suplantación de los intervinientes.
 A manera de Crítica , la Ley del Notariado dice: “…inscripciones
sustentadas en partes o escrituras públicas…” Las Escrituras
Públicas generan traslados Instrumentales (uno de ellos son los
Partes Notariales) y por tanto no cabe remitir una Escritura
Pública para hacer una inscripción.
COMO CONSECUENCIA DE LA INSCRIPCIÓN

Con la Inscripción se activan los principios de:

 Publicidad

 Legitimación

 Fe Pública Registral

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PUBLICIDAD

Es la herramienta más eficaz para la seguridad del

comercio jurídico.
Implica la “cognoscibilidad” legal de la situación jurídico -
real.
Normalmente, no le es posible al “hombre medio” investigar la
esencia de las cosas, por tanto debe “confiar” en la apariencia
externa.
“Esa confianza” debe encontrar protección en una norma
jurídica que la consagre.

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CLASES DE PUBLICIDAD

Posibilidad legal del conocimiento de

las situaciones jurídicas.
MATERIAL Publicidad de los Derechos Reales.
Implica el tránsito del documento al
Registro.

Información de las situaciones

jurídicas registradas.
Publicidad de los asientos.
FORMAL Recorre el camino inverso, es decir
va del Registro a los Sujetos.
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PUBLICIDAD MATERIAL
Publicidad Otorga El Registro
Jurídica

Actos Derechos

Partidas Contienen Inscripciones

Registrales Anotac. Preventivas

dicho contenido afecta 3ros.

Presunción 35
PUBLICIDAD FORMAL

Acceso a la Información contenida en un Registro

Conocimiento real o efectivo

(cognoscible)

Partidas Registrales
(específico)
Archivo Registral (genérico)

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LA PUBLICIDAD MATERIAL Y LA PUBLICIDAD
FORMAL

Se unen y confunden en un elemento común

“El Asiento Registral”

Que es generado Que es divulgado

Publicidad Material Publicidad Formal
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Casación 2458-2005-LIMA

 “…debiendo entenderse que el citado

principio de publicidad, está referido no
solamente a los asientos registrales, sino
también a los títulos archivados”.

 Publicada el 31 de Enero de 2007 Página

18751, Diario El Peruano.
Una Novedad Interesante ¡¡¡¡¡!!!!!
 Alerta Registral sobre Predios.
 Sistema creado a través de la Resolución del
Superintendente 185-2008-SUNARP/SN.
 Se crea la posibilidad (el titular registral debe
inscribirse) de que propietario de un inmueble
tome conocimiento de los títulos que se
presentan al registro y buscan una inscripción
sobre el inmueble de su propiedad.
 El Titular Registral recibirá la información por
correo electrónico.
LEGITIMACIÓN

Apariencia de veracidad

adquiere quien logra acceder al registro

Para emplazarse en él (el que inscribe)

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LEGITIMACIÓN

Ortiz de Zevallos vs Iturrizaga Neyra

Artículo 23 DS 929-73-AG, Reglamento Ley de Aguas

(Decreto Ley 17752)

Artículo 219 Numeral 3 Código Civil

41
LEGITIMACIÓN

“La Titularidad de COFOPRI sobre dichos terrenos

(mercados públicos) se da incluso en los casos en
que existieran títulos de cualquier naturaleza,
inscritos o no (DS 018-98-PRES)”

Artículo 2013 del Código Civil

42
 FE PÚBLICA REGISTRAL
Posibilidad de mantener la titularidad del derecho real inscrito

terceros de buena fe y a título oneroso

hubieren celebrado negocios jurídicos válidos

Confiados en el contenido del registro (a pesar de su inexactitud)

43
FE PÚBLICA REGISTRAL

Inexactitud Registral
Real
Negocio Derivativo
Jurídico Valido
Oneroso
Presupuestos
Buena Fe
de Aplicación Configuración
del Tercero
Ausencia de Reflejo de
la Inexactitud

Inscripción Registral

La Inexactitud Registral y su Proyección Negocial. Vargas de Vallania y otros,

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De Palma Editores, 1985, Buenos Aires Argentina, página 61
Principio de Fe Pública Registral

“La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción

del registro no perjudicará al tercero que de buena fe
hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los
mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud o
invalidez no consten en los asientos registrales.”

Título Preliminar numeral IV del Reglamento del Registro de Propiedad de

Embarcaciones Pesqueras, aprobado por Resolución 479-2002-SUNARP/SM.
Principio de Fe Pública Registral

“La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,

anulación, resolución o rescisión del acto que los origina,
no perjudicará el tercero registral que a título oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.”

Título Preliminar numeral VIII del Reglamento del Registro Nacional del
Derecho de Autor y Derechos Conexos, aprobado por Resolución Jefatural
276-2003/ODA-INDECOPI
Principio de Fe Pública Registral

“El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún

derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del registro.”

Artículo 2014 del Código Civil.

¿SÓLO HAY REGISTRO A CARGO DE LA
SUNARP? ¡NO!

También los hay en otros campos.

 Palomas Mensajeras
 Caballos de Paso
 Nacional de Condenas
 Tesis (ANR)
 Vehículos que transportan mercancías
(MTC)
 Productos peligrosos (Policía Nacional)
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¿YYYYYYY QUE DICE DIOS DEL REGISTRO?

 “El Señor INSCRIBE a los pueblos en el

REGISTRO: Este en ella nació, éste también”.

 Antiguo Testamento ,Salmo 87, versículo 6.

49
¿QUÉ NO DEBE CONTENER UNA NORMA
REGISTRAL?

 Dispositivos que impiden la calificación.

 Requisitos que eleven los costos de

transacción.

 Elementos que vuelvan lenta la Publicidad

esperada.

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¿QUÉ DEBE CONTENER UNA NORMA
REGISTRAL?

Requisitos:

 Creación del Registro.

 Registro obligatorio o declarativo.
 Contenido del título.
 Calificación del título.
 Inscripción.
 Modificaciones de la Inscripción.
 Publicidad.

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ORDENANZA MUNICIPAL N° 52 (arts. 13 al 17)
PUBLICADA EL 02 NOVIEMBRE DE 2002

Créase el Registro.
 Creación del Registro:
Municipal de Canes.

 Registro obligatorio Los canes se registrarán de

o declarativo: manera obligatoria.
Documento de identidad
 Contenido del título: del propietario.
Fotografía y color del can.

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ORDENANZA MUNICIPAL N° 52 (arts. 13 al 17)
PUBLICADA EL 02 NOVIEMBRE DE 2002

Declarado procedente el
 Calificación del Título: registro solicitado (rogación)
y previo pago.

La Municipalidad entregará
carné de identidad, collarín
 Inscripción: y medalla del can.
Número de inscripción
asignado.
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 MODIFICACIONES DE LA INSCRIPCIÓN

El propietario o poseedor del can deberá comunicar:

 Cambio domiciliario.
 Venta.
 Traspaso.
 Donación.
 Pérdida.
 Robo.
 Muerte.

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 MODIFICACIONES DE LA INSCRIPCIÓN
 Publicidad: La identificación de los canes se hará:

 Medallas
 Microchips
 Tatuajes
 Collares
 Otros

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