LUIS EDUARDO GUTIERREZ PEREZ

BRENDA DAYANA VILLARAGA

CLEISMAN JOSÉ VILLA VALDEZ
PEDRO ALEXANDER MORALES
¿Qué es el contrato de promesa de
compraventa?

El contrato de promesa de
compraventa es un contrato
preparatorio, es decir, es la parte
preparatoria o inicial de otro contrato,
que es el contrato de compraventa con
el cual se materializa o concreta lo
prometido en el contrato de promesa.
 ¿Para qué se hace un contrato de promesa de
compraventa?

El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el

negocio prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo.

En este contrato se promete hacer algo: comprar y vender una cosa,

como puede ser una casa, un vehículo, una finca, etc., y cada una de las
partes quiere asegurarse que la otra cumpla con lo que ha prometido.
 ¿Contrato de promesa de compraventa Código
Civil?
ARTICULO 1602. <LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES>.

Todo contrato legalmente celebrado

es una ley para los contratantes, y
no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas
legales.
¿Contrato de promesa de compraventa Código
Civil?

El articulo 89 de la ley 153 de 1887 que modifico el

1.611 del Código Civil colombiano, rodeo de eficacia
jurídica a la promesa de celebrar un contrato y le
endilgó como característica esencial la de ser un
convenio solemne. Dice la norma: “La promesa de
celebrar un contrato no produce obligación alguna,
salvo que concurran las circunstancias siguientes;
 ¿Requisitos de la promesa de compraventa?

1a.) Que la promesa conste por escrito.

El primer requisito es que la promesa de compraventa

se tiene que hacer por escrito. Las promesas verbales
no tienen ningún valor contractual.

La ley no exige el reconocimiento de firmas por lo

tanto no es obligatorio autenticar la promesa de
compraventa ante notario, pero lo mejor es hacerlo
para darle mayor valor jurídico al contrato.
 ¿Requisitos de la promesa de compraventa?

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic
1502> del Código Civil.

El segundo requisito tiene que ver con que quienes firman la promesa de compraventa
sean capaces legalmente para obligarse, y que se trate de negocios lícitos.
¿Requisitos de la promesa de compraventa?

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición

que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no

hay forma de obligar su cumplimiento, pues no es
posible constituir en mora al incumplido debido que
no existe el elemento principal para determinar la
mora en el cumplimiento de una obligación que es la
fecha en que debió cumplirse.
 ¿Requisitos de la promesa de compraventa?

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo
falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de

firmada la promesa no falte más que las formalidades del negocio.

Para ello se debe identificar lo prometido en compraventa, ubicarlo,

precisarlo, y en general, dejarlo listo para que solo reste firmar el contrato
definitivo y cumplir con las formalidades legales de este.
 ¿Incumplimiento de la promesa de
compraventa?

1) Demandar el cumplimiento de la promesa

La parte cumplida puede demandar el cumplimiento de la promesa, es decir,

pedirle al juez que ordene a la otra parte a cumplir, que es lo que se
denomina acción de cumplimiento.

2) Resolución del contrato

Otra alternativa es demandar la resolución del contrato, es decir, que el juez

declare la resolución o terminación del contrato
 ¿Incumplimiento de la promesa de
compraventa?

3)Cláusula penal y arras en la promesa de compraventa

En la promesa de compraventa se puede incluir tanto la cláusula penal como las

arras, últimas que pueden ser de retracto o confirmatorias, que no son lo mismo.

Las arras de retracto, como su mismo nombre lo indica, permiten que las partes se
retracten del negocio, y para ellos se fija un monto, es decir que se permite que una
de las partes pague un dinero por el derecho de retractarse.
 ¿Incumplimiento de la promesa de
compraventa?

3)Cláusula penal y arras en la promesa de compraventa

En cuanto a la cláusula penal, tiene como finalidad el pago anticipado de los

perjuicios por el incumplimiento del contrato, de manera que si este no se cumple,
se cumple tarde o parcialmente, hay lugar a pagar la cláusula penal.

Se insiste en que si el contrato no se cumple en razón a que se ejerció el derecho de

retracto en ocasión al paco de arras, no hay lugar a reclamar la cláusula penal.
 ¿Plazo para cumplir la promesa de
compraventa?

El plazo para cumplir con la promesa de

compraventa vence en el plazo que se haya
acordado.

Si las partes acordaron cumplir el contrato de

compraventa el 24 de julio de 2020, pues ese día
vence, y a partir del 25 ya hay incumplimiento con
las consecuencias ya señaladas.
¿Prescripción de la promesa de compraventa?

El plazo o término para reclamar un derecho depende de

si se tratad de una acción ordinaria o ejecutiva.

Para ello debemos recurrir al artículo 2536 del código civil

que señala el término de prescripción de las acciones
civiles, que contempla dos situaciones:

a) La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años. Y la

ordinaria por diez (10).
 ¿Prescripción de la promesa de compraventa?

b) La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el

lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria durará
solamente otros cinco (5).

Por lo general la promesa de compraventa no presta

mérito ejecutivo, por tanto, se debe iniciar una acción
ordinaria que prescribe en un término de 10 años
 ¿Nulidad de la promesa de compraventa?

Si en la promesa de contrato se omiten los requisitos de los que trata El articulo 89

de la ley 153 de 1887 el acto estará viciado de nulidad, según lo establecido en el
artículo 1740 del código civil, el cual dice lo siguiente:

“Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe
para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las
partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa.»
 ¿Oferta comercial o propuesta comercial?

La oferta o propuesta comercial se encuentra consagrada en el

artículo 845 del código de comercio, que la define en los
siguientes términos:

“La oferta o propuesta, esto es, el proyecto de negocio jurídico que

una persona formule a otra, deberá contener los elementos esenciales
del negocio y ser comunicada al destinatario. Se entenderá que la
propuesta ha sido comunicada cuando se utilice cualquier medio
adecuado para hacerla conocer del destinatario.”
 ¿Elementos de la oferta?

El artículo 845 del código de comercio señala que la oferta mercantil debe tener los elementos
esenciales del negocio ofrecido, sin especificar cuáles elementos.

Sin embargo, (Arrubla Paucar, 1997, p. 78 y sigs.) expuso las siguientes:

1. La formulación o iniciativa

2. La parte que ofrece

3. Los elementos esenciales del proyecto de contrato

4. La comunicación

5. La irrevocabilidad

6. y La obligatoriedad.
 ¿Clases de oferta?

De las clases de ofertas según el Código de Comercio, se tiene que las ofertas
pueden ser escritas, telefónicas y verbales.

De las clases de ofertas estudiadas por la doctrina pueden ser: 1. Expresa o

Tácita; y 2. Determinada o Indeterminada.
 ¿Clases de oferta?

1. Expresa o Tácita: es tal la que se hace mediante el lenguaje hablado, escrito o

mímico, sea personalmente o por representante, mandatario, intérprete, etc.”
(Alessandri Rodríguez, 2011, p. 89)

2. Determinada o Indeterminada: La oferta es determinada “cuando se dirige a

una persona individualizada, sea o no conocida del proponente. Constituye el
caso normal. Esta oferta solo puede ser aprovechada por la persona a quien va
dirigida” (Alessandri Rodríguez, 2011, p. 89).
 ¿Aceptación de la oferta?

La oferta mercantil puede ser aceptada formalmente de forma expresa o

tácitamente en los términos del artículo 854 del código de comercio.

En el caso de la oferta mercantil formulada verbalmente, la aceptación se debe

hacer en el acto, de forma inmediata.

La oferta realizada por teléfono también debe ser aceptada o rechazada de

forma inmediata, como si se hiciera verbal y personalmente.
 ¿Irrevocabilidad de la oferta comercial?

La oferta comercial reviste la característica del ser irrevocable, es decir, que una
vez la oferta haya sido comunicada por el proponente, este no podrá retractarse.

Al respecto señala el artículo 846 del código de comercio en su primer inciso: “La
propuesta será irrevocable. De consiguiente, una vez comunicada, no podrá retractarse el
proponente, so pena de indemnizar los perjuicios que con su revocación cause al
destinatario.”