Para que derecho real sea OPONIBLE

a terceros interesado y de buena fe,

debe el derecho real contar con
publicidad suficiente

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Prof. Gisela Allolio

Prof. Ana Ingrid Mavrich

1 Gisela-Anni
Derecho Registral
Legislación aplicable:
� CCCN
� Ley 17.801 (LRI)
� Ley 8263 (reglamentaria 17801 de la Provincia de Mendoza)
� Órdenes de servicio del RPI y archivo Judicial de la Provincia de
Mendoza.
� Régimen del automotor
� Régimen Ganado (nacional y provincial)
� Régimen equinos pura sangre
� Etc.
2 Gisela-Anni
Derecho Registral
ADQUISICIÓN y PUBLICIDAD DE DERECHOS REALES
�Art. 1893. INOPONIBILIDAD: “…no son oponibles a
terceros interesados de buena fe mientras no tengan una
publicidad suficiente.
�Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesoria, según el caso.
�Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
�No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.”
3 Gisela-Anni
Derecho Registral
 ¿OPONIBILIDAD?
Posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que no participaron en ella.

INDISPENSABLE:

Que el tercero interesado y de buena fe conozca o

pueda conocer la existencia del derecho real mediante
publicidad suficiente ( art. 1893 CCCN)

4 Gisela-Anni
Derecho Registral
PUBLICIDAD SUFICIENTE DE LOS DERECHOS REALES

❑OPONIBILIDAD A TERCEROS INTERESADOS

Y DE BUENA FE.
“…Se considera publicidad suficiente la inscripción registral
o la posesión, según el caso…”

La forma de publicidad dependerá del régimen de

cada bien objeto del derecho real .

5 Gisela-Anni
Derecho Registral
 TERCEROS

desinteresados interesados
por ej.: Por ej.:
USURPADORES Acreedores Herederos
Sí pueden invocar la
no pueden invocar la
inoponibilidad de lo
inoponibilidad de lo no inscripto
6 no inscripto
Gisela-Anni
Derecho Registral
 ¿ A quienes se protege?
A los TERCEROS INTERESADOS DE BUENA FE
INTERESADOS: cuentan con un interés jurídico digno de tutela, y
por ello pueden invocar la inoponibilidad del título no inscripto
(sucesores particulares, titulares de otros derechos reales, la masa del
concurso, acreedores privilegiados, retentores, simples
quirografarios).
 
�Tercero interesado es quien resulta perjudicado por la falta de
registración del título, que desconoce la existencia del título no
inscripto, y que tiene interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones e interdicciones
inscriptas. (VII J. N. Civil).

7 Gisela-Anni
Derecho Registral
Tercero de buena fe
❑ El TERCERO DEBE SER DE BUENA FE:
BUENA FE SUBJETIVA, BUENA FE
CREENCIA,
Buena fe diligencia

Tercero que actuando con la debida diligencia no conoce ni pudo

conocer la existencia del derecho real no inscripto que se le
intenta oponer.

8 Gisela-Anni
Derecho Registral
¿ quienes NO pueden invocar la falta de publicidad?

❑ los que participaron en el acto. ej: las partes

intervinientes, escribano
❑Los que conocían o debían conocer la existencia del
título real.

9 Gisela-Anni
Derecho Registral
 SISTEMAS DE PUBLICIDAD
1) PUBLICIDAD POSESORIA: ( tradición )
a) En CCA rige para muebles e inmuebles excepto para la hipoteca.
la tradición....entrega material de la cosa
la posesión....sigue a la tradición a través de la detentación del
corpus.
b) Art. 2505 CCA es reformado por ley 17.711. PUBLICIDAD
REGISTRAL para inmuebles: Ley Nacional Registral
Inmobiliaria N° 17.801
c)CCCN mantiene la PUBLICIDAD REGISTRAL para
inmuebles.
10 Gisela-Anni
Derecho Registral
2) Publicidad Registral:
Mediante la toma de razón del título en un registro
público.
a) Registros de inscripción declarativa:
la inscripción registral es a los fines de la oponibilidad
del derecho real publicitado a terceros.
El derecho real nace fuera del registro:
TÍTULO + MODO SUFICIENTES
� Registro de la propiedad inmueble.(Ley 17.801)
� Registro Nacional de aeronaves (Ley 17.285)
� Registro Nacional de buques. Ley 20.094 de Navegación: buques de más de
10 toneladas) Gisela-Anni
11
Derecho Registral
 2) Publicidad Registral:
b) Registro de inscripción constitutiva:
Es necesaria la inscripción para que nazca el derecho real.

“ …si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración

es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real “( art. 1893 3° párrafo del CCCN)

Registros constitutivos:
� Registro del automotor (decreto ley 6582/58 ratificado por ley 14.467
y sus modific. )
� Registro de equinos de pura sangre de carrera ( ley 20.378)
� Registro
12
de animales de pedigrí o pura raza ( ley 22.939)
Gisela-Anni
Derecho Registral
 PUBLICIDAD REGISTRAL

13 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PUBLICIDAD REGISTRAL
�“La publicidad registral es la cognosibilidad permanente y
general de hechos jurídicos en base a la declaración
señalativa de un órgano competente puesta a disposición
del público por los medios previstos por la ley” ( López de
Zavalía).

14 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Publicidad registral
a) Cognosibilidad: posibilidad de conocer
b) Permanente: porque es registral, el dato está allí para
ser extraído en cualquier momento.
c) Hechos jurídicos: comprende hechos jurídicos
(nacimiento, muerte) y actos jurídicos (matrimonio).
d) Declaración señalativa: es una declaración de
conocimiento, no de voluntad
e) Por el órgando competente: se trata de una publicidad
hecha por órganos públicos.
f) Por los medios previstos por la ley: se hace a través
15de copias, informes, consultas directas, certificados, etc.
Gisela-Anni
Derecho Registral
CLASIFICACIÓN DE LOS REGISTROS
A) Por los efectos:
� DECLARATIVOS: el derecho nace y se perfecciona fuera del registro, la inscripción
es para la oponibilidad a terceros (art. 1893, 2 y 20 ley 17.801) (ej. inmobiliario,
aeronaves, buques). REGISTRO INSCRIBE TITULOS.
 
� CONSTITUTIVOS: el derecho se perfecciona con el ingreso al registro a través de
la inscripción. (ej. Reg. automotor, equinos pura sangre de carrera). REGISTRO
EXPIDE TÍTULOS.

� Ojo. Registro inmobiliario: respecto de medidas cautelares, inscripción

reglamento PH (art. 2038 CCCN ) es Constitutivo.
¿VIVIENDA? ( art. 244 CCCN)

16 Gisela-Anni
Derecho Registral
Inscripción Registro propiedad Inmueble

17 Anni MAVRICH
¿Inscripción Registro propiedad Inmueble?
Certif.
(E)

Efectos declarativos:
Inscripción sólo hace oponible
el derecho real a terceros interesados
18 Anni MAVRICH
B) Por el modo de organización
� DE FOLIO REAL: el eje es la cosa (Registros inmobiliario,
automotor, aeronaves, buques, etc.).
 
� DE FOLIO PERSONAL: el eje es la persona (Estado Civil y
Capacidad de las Personas; sociedades).
 

19 Gisela-Anni
Derecho Registral
CRIPCIÓN REGISTRAL con hipotecas y cancelaciones
Recordar diferencias modo suficiente
cuando las cosas son registrables con
registro constitutivo

Efectos constitutivos:
Inscripción hace nacer el derecho real
23 Anni MAVRICH
PATENTE MERCOSUR
TITULO que expide

Registro automotor

en la actualidad
TITULO VIEJO
que expedía
el registro del automotor
Formularios del Registro Automotor

28 Gisela-Anni
Derecho Registral
 En el Registro inmobiliario de
Mendoza

¡Hay un registro de anotaciones personales! INHIBICIONES

(art. 30 ley 17.801).
Y un fichero personal (su importancia). 

IMPORTANCIA DEL CATASTRO

Registro de datos físicos (ATM) que debe guardar la mayor
coherencia con el registro de datos jurídicos (RPI).

29 Gisela-Anni
Derecho Registral
C.-Por la mecánica de Registración
� De transcripción: instrumentos se transcriben en su totalidad.
( sistema de ley francesa de 1855, el primer sistema de sociedades
argentino)

� De incorporación o enlegajamiento: instrumentos se incorporan

a un legajo. (automotor, sociedades, reglamento PH)
 
� De inscripción: se extraen los datos salientes del instrumento y se
inscriben en la matrícula o partida. (inmobiliario, estado civil,
automotor)

30 Gisela-Anni
Derecho Registral
D. Por el tipo de instrumento inscribible
� Causales: siempre consta la causa de la mutación , por ejemplo:
venta, adjudicación en sucesión, partición condominio, etc.
(INMOBILIARIO. Registro del automotor).

� Abstractos: se inscribe independientemente de la causa que le da

origen al instrumento.
 

31 Gisela-Anni
Derecho Registral
E) Por los efectos
� Convalidantes: la inscripción sanea los vicios o defectos del
título (sistema alemán). Generan exactitud de lo registrado.
 
� No convalidantes: la inscripción no sanea los vicios o defectos
del título (por el carácter declarativo de la inscripción). Generan
inoponibilidad de lo no registrado.
Art. 4 ley 17.801: “ la inscripción no convalida el título nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.”

32 Gisela-Anni
Derecho Registral
 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

• Ley 17.801 ( Nacional) y su modf. Ley 26.994

• Ley 8236/10 de la pcia. de Mendoza .(reglamentación de la ley 17.801)

33 Gisela-Anni
Derecho Registral
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:
Características:
❖ De folio Real
❖ De Inscripción
❖ Causal
❖ No convalidante.

¿ Cómo publicita el Registro inmobiliario?

Análisis de los arts. 23 y 27de la L.R.I. ( 17.801)
�Certificados
�Informes
�copias
34 Gisela-Anni
Derecho Registral
� En la mayoría de las provincias los Registros dependen del Ejecutivo.
� En Mendoza es un órgano desconcentrado dependiente del Poder
Judicial, cumple función administrativa, siendo cada inscripción un
acto administrativo.

Tres Registros:
� Asiento Ciudad Capital: Ciudad, Las Heras, Guaymallén, Godoy Cruz,
Luján de Cuyo, Maipú,Tupungato, Tunuyán y San Carlos;
� Asiento San Rafael: San Rafael, General Alvear y Malargüe.
� Asiento San Martín: San Martín, Junín, Rivadavia, Santa Rosa, La Paz,
Lavalle (verificar este asiento del Registro y su jurisdicción)
35 Gisela-Anni
Derecho Registral
Ingresemos a la página web del
Registro ( segunda circunscripción) :…

http://www.jus.mendoza.gov.ar/drp2cj/
 PRINCIPIOS REGISTRALES

PRIMERA PARTE

Principio de rogación
Principio de legalidad
Principio de especialidad
Principio de Inscripción
37 Gisela-Anni Principio de trato sucesivo
Derecho Registral
 PRINCIPIOS REGISTRALES:
Guías, pauta o directrices que debe seguir 1º el otorgante del documento
(jueces, notarios) y 2º el inscriptor al calificar un documento registrable,
verificando que éstos se hayan cumplido.

I
INSCRIPCIÓN

CUMPLIMIENTO DE TODOS LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES PREVISTOS EN LA LEY 17.801.
 
¿ Qué documentos ingresan al
Registro?
 DOCUMENTOS
DOCUMENTOS INSCRIBIBLES
INSCRIBIBLES ART.
ART. 2
2 LRI
LRI

“…a) Los que constituyan, transmitan, declaren,

modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o
provinciales…”
- También pueden inscribirse ciertos INSTRUMENTOS
PRIVADOS:
- Autorizados por LEY. ( LEY 14.005 )
- Firma certificada por notario o funcionario con tales facultades.
 NO se inscriben:
▪ Bienes del domino público (no están en el tráfico jurídico), (art. 10
ley 17.801).
Art. 3 ley 8236/10 ( Mendoza):
▪ las cesiones de derechos y acciones posesorias.
▪ los contratos de locación y sus transferencias, salvo lo dispuesto por la
ley 13.246.
▪ Boleto de compraventa no incluidos en las leyes 14.005 ( venta de
lotes a plazo) y 10.724 ( ojo, prehorizontalidad derogada por ley
26.994 y 27.077)
▪ declaratoria de herederos con excepción de las solicitadas por oficio o
testimonio ley 22.172.
▪ la cesión de derechos y acciones hereditarios.
▪ los referidos a derechos de sepulcros.
▪ todo otro documento que fuera portante de derechos personales.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA

“Declaración de voluntad emanada de las personas determinadas por la

ley, solicitando al registrador que proceda a practicar el asiento registral
que corresponda al título registrable, dando comienzo al procedimiento
registral”

Procedimiento registral concluye con la TOMA DE RAZÓN.

El Registro no actúa de oficio sino a instancia de parte legitimada. ( art. 6

L.R.I. y art. 7 y 8 ley 8236/10) Puede desistirse.

42 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Sujetos legitimados (Artículo 6º ley 17.801)
La situación registral sólo variará a petición de:
• a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal. (notario,
juez, autoridad administrativa)

• b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

• Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención.”
• -Si la rogatoria la realizan particulares, debe presentarse con firma certificada (o concurrir el
solicitante y firmar ante el funcionario del Registro, quien certificará la firma con DNI a la vista).- (Art. 3
in fine de la Ley 17.801)
Ej.: 1) art. 2152 C.C.C.N. Art. 115 ley 8236/10 Cancelación de Usufructo por fallecimiento del
usufructuario: solicitud por el titular del dominio acompañando certificado de defunción del
usufructuario acompañado a la rogatoria.

43 Gisela-Anni
Derecho Registral
Tipos de Rogatorias:

Art. 3 ley 17.801 y art. 2 ley 8236/10

� - NOTARIAL. documento + modelo de rogatoria (formularios)
www.jus.mendoza.gov.ar/drp2cj/

� - JUDICIAL. OFICIO + a veces modelo.

� - ADMINISTRATIVA ídem.

� - DIGITAL ( ver en página web del

registro)
44 Gisela-Anni
Derecho Registral
Forma: ESCRITA

� Artículo 7º ley 17.801 –

“ La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos
que determine la reglamentación local”.
- La sola presentación del documento no implica rogación.-

• - Art. 7 de la ley 8236/10 de Mza.

Rogación por formulario-solicitud.

❖Rogante puede se distinto al autorizante
 

45 Gisela-Anni
Derecho Registral
46 Gisela-Anni
Derecho Registral
OFICIO ( Inscripción) � San Rafael, Mendoza de diciembre de 2017.-
A la Sra. Directora del
del Registro Público Y Archivos Judiciales
de la Segunda Circunscripción Judicial.-
S______________//____________D
 
De conformidad a lo ordenado a fs. 246 de los autos N° 56.660 caratulados “…..P/ CAMBIARIA”, originarios del Segundo Juzgado Civil
Comercial y Minas de esta segunda circunscripción Judicial me dirijo a Ud. a los fines de que tenga a bien INSCRIBIR a nombre de la Sra. …argentina,
casada en primeras nupcias con….., nacida el día 12 de marzo de 1977, D.N.I. ….C.U.I.L. Nº ……….con domicilio en calle Olascoaga N° 1632 de esta
ciudad de San Rafael, el inmueble urbano ubicado en la ciudad de San Rafael, inscripto bajo matrícula 04239/17 Asiento A-3 del Folio Real de San
Rafael previo CANCELACIÓN de embargos y gravámenes que recaen sobre el mismo.-
El inmueble se encuentra inscripto registralmente a nombre de …. ubicado en calle Olascoaga N° 1765 de la ciudad de San Rafael
Mendoza, con una superficie según título y mensura de 360 mts.; sus límites: norte en 12.00 mtrs con propiedad Videla Doroteo y otra, Sur en 12.00 mtrs.
con calle Olascoaga, este en 30 mtrs. con propiedad de Oldani, Enrique G., Oeste en 30,00 mtrs con propiedad Klein, Alberto.
Dicho inmueble fue subastado en los autos N° 56.660 CARATULADOS “…..”, originarios del Segundo Juzgado Civil,
Comercial y Minas de la Segunda Circunscripción Judicial resultando adquirente la Sra. …conforme acta de subasta de fs. 145. A fs. 150 fue aprobada la
subasta y a fs. 247 obra acta de toma de posesión del inmueble. Se acompañan las copias certificadas de dichos actos.
l número de Plano vigente es 17-00073010, Certificado catastral N° 201728023 de fecha 27/11/2017, nomenclatura
catastral: 17-01-08-0001-000016-0000-1, avalúo total actualizado $ 16.200,00.-
Como recaudo se transcribe la resolución de fs. 246 que así lo ordena: “ SAN RAFAEL, 11 DE SEPTIEMBRE DE 2017.-…A lo demás, procédase a
inscribir el bien inmueble subastado en autos, inscripto bajo la Matrícula N° 04239/17, a nombre del comprador Sra. …- Dispónese la cancelación de los
gravámenes y embargos que recaen sobre el bien de referencia.-Se deja aclarado que lo decretado por el órgano jurisdiccional lo es sin perjuicio del
cumplimiento de los recaudos regístrales, catastrales y administrativos que pudieran corresponder, vinculados con la inscripción del inmueble a favor del
adquirente.-OFÍCIESE en forma de estilo (debiéndose adjuntar fotocopias certificadas de las actuaciones pertinentes); como asimismo haciéndose constar
que los datos consignados en el oficio son proporcionados por la parte peticionante, deslindando de toda responsabilidad al Juzgado de dichos datos.- Fdo:
Dra. Andrea Grzona – Juez”
  Saludo a Ud. atentamente.-
�  
�  
� 47  Gisela-Anni
Derecho Registral
 OFICIO ( MEDIDA CAUTELAR)
San Rafael, Mendoza de junio de 2018.-
 
A la Dirección de Registros Públicos
Y Archivo Judicial de la Segunda Circunscripción Judicial.
S__________________//_______________D

De conformidad a lo ordenado en estos autos N° …caratulados “…. ots. p/ Ejec. Típica (c. de alq.)”, originarios de este
Primer Juzgado de Paz Letrado de esta Segunda circunscripción Judicial a cargo de la Dra. Cecilia A. Rubio, me dirijo a Ud. a los fines
de que tenga a bien TRABAR EMBARGO sobre el inmueble matrícula N°45.408/17 siempre que se encuentre inscripto a
nombre del demandado Sr. …..D.N.I. …hasta cubrir la suma de PESOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS OCHENTA
Y CUATRO CON SETENTA Y TRES CTVOS. ($98.784,73) en concepto de capital sentenciado a fs. 39, con más la suma de
PESOS NOVENTA MIL ($ 90.000,00) presupuestados provisoriamente en este acto para responder a intereses, costas y demás ajustes
que por ley correspondan.
Como recaudo a continuación se transcribe la resolución que así lo ordena: “San Rafael, 11 de Junio de 2018…..Atento a lo
manifestado y solicitado y constancias de autos, TRÁBESE EMBARGO sobre el inmueble Matrícula N° 45.408/17 de Folio Real,
siempre que el mismo se encuentre a nombre del demandado Sr. … D.N.I. N° … hasta cubrir la suma de PESOS NOVENTA Y OCHO
MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SETENTA Y TRES CTVOS. ($ 98.784,73) en concepto de capital sentenciado a
fs. 39, con más la suma de PESOS NOVENTA MIL ($ 90.000,00) presupuestados provisoriamente en este acto para responder a
intereses, costas y demás ajustes que por ley correspondan. Para su toma de razón, OFICIESE a la Dirección de Registros Públicos y
Archivo Judicial.- Fdo. DRA. ……JUEZ”.-
Saludo a Ud. atte.-

48 Gisela-Anni
Derecho Registral
 EXCEPCIONES A LA ROGACIÓN
� La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin
necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal y si antes no se
renovara (2210, art. 37 de ley 17.801)

� Las anotaciones de embargo, inhibiciones y demás

providencias cautelares caducan de pleno derecho a los 5 años, salvo
disposición contraria de las leyes (art. 2, inc.b y 37, ley 17.801)

� Las anotaciones provisionales (art. 9 L.R.) y las rechazadas con los

efectos del art. 18 L.R.

� Las anotaciones sobre expedición de certificados (art. 23 y 24 L.R.)

Rectificaciones (art.35)

49 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Desistimiento de la rogatoria

� Se puede hasta antes de la firma del asiento de inscripción.

(Art. 9 ley 8236/10)
Puede solicitarse por: peticionario, el oficiante o autorizante del
documento.

Luego de ese momento Retractación de la registración

50 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

• - Los arts. 7 y 8 ( LRI) consagran el principio de legalidad que es la esencia de

toda organización registral.

“Es el principio registral por el cual se impone que los

documentos que pretenden su inscripción o anotación en el
registro reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su
registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un
previo examen, verificación o calificación que asegure su validez
y perfección “(ROCA SASTRE)

• -

51 Gisela-Anni
Derecho Registral
Principio de legalidad y función calificadora
� El principio de legalidad se hace efectivo en la práctica a través de
la FUNCIÓN CALIFICADORA asignada al registrador:

concluye con una decisión de naturaleza jurídica

emanada del encargado del Registro.

52 Gisela-Anni
Derecho Registral
CALIFICACIÓN (medio o instrumento para efectivizar el
principio de legalidad)
� CARACTERES:
1) Inexcusable y obligatoria,
2) No delegable
3) Independiente y autónoma;
4) Limitada (plenario feidman)
5) Actuación con responsabilidad personal
6) Íntegra
7) PEDAGÓGICA (Roca Sastre decía paternalista)
Indica u orienta cómo subsanar o sanear
53 Gisela-Anni
Derecho Registral
 CALIFICACIÓN:
❑Art. 8 LR: “el Registro examinará la LEGALIDAD de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.

❑El registrador deberá confrontar los datos incorporados en el

documento con los que surgen de los asientos o constancias
registrales, debiendo resultar la plena coincidencia de los mismos.

❑Además debe calificar el cumplimiento de las formas o solemnidades

que según las leyes deben observarse en el otorgamiento del
documento ( firmas, sellos, etc.) Gisela-Anni
54 Derecho Registral
LÍMITE AL EXAMEN DEL LOS TÍTULOS
• - Art. 9 LR: “si se observare el documento, el registro procederá de la
siguiente manera:
• a) RECHAZARÁ los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta.
• b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante
dentro de los 30 días de presentado, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello, lo inscribirá o anotará “provisionalmente” por el
plazo de 180 días, contados desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados a petición fundada
del requirente…” (se denomina inscripción PROVISIONAL, y una vez
subsanado el vicio será inscripción definitiva).

55 Gisela-Anni
Derecho Registral
Límites a la función calificadora: distintas posturas
• 1) Postura restrictiva: El art. 8 LR se refiere sólo a las FORMAS
EXTRÍNSECAS. Ellas son sólo las que hacen referencia a las formas
prescriptas por el art. 2 y 3 LR.

• 2) Postura amplia: el registro sí puede avanzar en el contenido. Se funda

en el art. 9 LR, en donde se establece que el registro puede rechazar los
documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta (mientras los
vicios de forma acarrean siempre nulidad absoluta, que se impone para
proteger el orden público; la nulidad relativa es una sanción que se
impone en protección de la persona y no es de oficio y por lo tanto
prescribe, como sería el acto celebrado por un incapaz).
56 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Plenario FEIDMAN   “FEIDMAN, MAURICIO S/ recurso de
recalificación  ” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,1977/07/27 )
• El problema se presenta frente al hecho de si el Registro tenía o no
facultad para controlar el cumplimiento del art. 1277 CC, que es el
que requería el asentimiento conyugal para disponer de los bienes
gananciales.
• En este caso se vende un bien propio que, en principio no requiere
asentimiento conyugal, salvo que hayan hijos menores o incapaces.
Ahora bien, el escribano no hizo referencia a que era un bien propio, sin
hijos menores o incapaces; y las partes tampoco dicen nada. En
consecuencia el registro observa la escritura y la inscribe provisional
por falta del asentimiento conyugal. El plenario falla diciendo que el
registro sí puede controlar la aplicación del art. 1277 CC. (1974).

57 Gisela-Anni
Derecho Registral
CASO ESPECIAL: DOCUMENTOS JUDICIALES
�No es revisable el contenido del instrumento
y la congruencia interna.
� Revisibilidad de las formas
� Control del tracto sucesivo

58 Gisela-Anni
Derecho Registral
EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN

❑El registrador no juzga sobre la validez del título sino que decide
sobre la admisibilidad e inadmisibilidad del mismo.

❑Si la calificación es desfavorable debe manifestarse con claridad y

precisión cuáles son los defectos subsanables o insubsanables.

59 Gisela-Anni
Derecho Registral
RESULTADOS DE LA CALIFICACIÓN
INEXISTENCIA REGISTRACIÓN CON
NORMAL DE VICIOS EFECTOS
COMPLETOS

PROVISIONAL REGISTRACIÓN POR

DEFECTOS SUBSANABLES 180 DÍAS SUBSANABLE

EXISTENCIA DE CERTIFICADO O
CONDICIONAL INSCRIPCIÓN PROVISIONAL DE INSCRIPCIÓN
OTRO ACTO CONDICIONAL

DEVUELTO O INCOMPETENCIA
DEFECTOS
RECHAZADO NULIDAD MANIFIESTA Y INSUBSANABLES
ABSOLUTA
 RESULTADOS DE LA CALIFICACIÓN :
TIPOS DE INSCRIPCIÓN

� 1.-Inscripción NORMAL: Se procede a inscribir el documento

de conformidad a lo rogado, quedando firme su registración desde
la fecha de presentación. En este supuesto se cumplieron
plenamente todos los principios registrales y disposiciones legales
respecto al acto otorgado y al documento que lo contiene.

61 Gisela-Anni
Derecho Registral
NORMAL
 INSCRIPCIÓN PROVISIONAL

• El documento adolece de un defecto que puede ser subsanado,

se procede a la inscripción provisional por 180 días, que se cuenta
“desde la fecha de presentación”, para que dentro de ese plazo se
presente nuevamente el documento cumpliendo los requisitos
necesarios para su inscripción (art. 9 inc b).
Ej: número de plano, falta certificado catastral, datos personales
de las partes, límites o medidas del inmueble, está incorrecta la
superficie, etc.
 

63 Gisela-Anni
Derecho Registral
 INSCRIPCIÓN DEFINITIVA

� Si el documento se presenta subsanado “dentro de los 180 días”,

se procederá a la inscripción definitiva y respecto a su prioridad,
se considerará correctamente inscripto desde la fecha de su
primera presentación.

64 Gisela-Anni
Derecho Registral
 INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
• La inscripción provisional es prorrogable a
instancia expresa del rogante , fundada en derecho
y es autorizada por la Dirección del Registro.

• Debe solicitarse “estando vigente la inscripción

provisional (dentro de los 180 días)” y se otorga por
180 días más “a contar” del vencimiento de la
inscripción provisional anterior, es decir que quedaría
provisional por 360 días corridos desde la fecha de la
primera presentación (art. 9 inc b).-

Gisela-Anni
65 Derecho Registral
 NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
• Si transcurrieron los 180 días de la inscripción
provisional (caducó la inscripción), sin haberse solicitado la
prórroga, puede presentarse nuevamente
el documento sin subsanar los defectos y el
registro procederá a una nueva inscripción
provisional por 180 días.

66 Gisela-Anni
Derecho Registral
Diferencia entre prórroga de provisional y nueva provisional
❑Prórroga de inscripción provisional conserva la
prioridad de la fecha de la primera presentación del
título
❑Nueva inscripción provisional, como se “interrumpió la
prioridad”, perdió vigencia el plazo de la primera
presentación, a los efectos de su calificación (inhibición,
gravámenes) se considera como si se presentara por primera
vez el título.

Al caducar el plazo de inscripción provisional, se produce una

“REVERSIÓN REGISTRAL”, implica que registralmente el
dominio volvió al anterior titular hasta la fecha de la nueva
inscripción provisional.
67 Gisela-Anni
Derecho Registral
 INSCRIPCIÓN
CONDICIONAL

INSCRIPCIÓN
PROVISIONAL
 Inscripto en la fecha
� Si habiendo caducado la inscripción provisional, se opta por
presentar el documento ya subsanado, se procede a inscribir en
la fecha.
� Como en el supuesto anterior se interrumpió la prioridad, se
produjo la reversión registral y como su nombre lo indica, se
considera que el título es inscripto en la fecha, como si nunca se
hubiera presentado con antelación.

69 Gisela-Anni
Derecho Registral
 INSCRIPCION CONDICIONAL
Se procede a inscribir condicional en los siguientes supuestos:
• I.-A toda inscripción provisional corresponde una inscripción
condicional.
• II.-A certificados vigentes: se procederá a la inscripción
condicional al certificado, cuando el documento ingrese estando
vigente el mismo, es decir desde la fecha de expedición del
certificado, y hasta cumplido el plazo de vigencia (15, 25 o 30 días)
con “más” el plazo de 45 días, establecido por el art. 5 para la
presentación de la escritura para su inscripción (recordar art. 17 in
fine).
Gisela-Anni
70 Derecho Registral
INSCRIPCIÓN
PROVISIONAL

INSCRIPCIÓN
CONDICIONAL

INSCRIPCIÓN
DEFINITIVA
RECHAZADO

DEVUELTO:
No se cumplía tracto
sucesivo: inmueble
subastado 2 veces. NO
FUE INSCRIPTA LA
ADQUISICIÓN DE LA
PRIMER SUBASTA!!!!
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

� Principio vinculado con la determinación precisa de los sujetos,

objeto y causa de la relación jurídica que ingresa al registro, a los
fines de provocar una mutación en el asiento correspondiente.

� ESPECIALIDAD: DEL OBJETO

DE LOS SUJETOS
DEL TÍTULO CAUSAL
�

73 Gisela-Anni
Derecho Registral
 IMPORTANCIA DE CATASTRO

▪ Registro de datos físicos que debe guardar la mayor coherencia con

el registro de datos jurídicos.
▪ ATMhttps://www.atm.mendoza.gov.ar/ CERTIFICADO CATASTRAL
▪ Ley 26.209.
certificado_catastral_print.pdf
Matriculación ( art. 10 a 13 LRI)

- Originariamente los dominios se inscribían en TOMOS: se

enumeraban correlativamente por cada uno de los departamentos que
conforman la provincia, a cada inscripción se le asignaba un número y
fojas del tomo correspondiente.-
- A partir de la Ley 17.801 las inscripciones en folios: cada
inmueble tendrá su folio al que se le asigna un número que lo
identifica y un número de barra que refiere al departamento que
corresponde ( 17 San Rafael ). En las matrículas nuevas se omite
- Art. 10 : “ Los inmuebles respecto de los cuales deban
inscribirse o anotarse documentos… serán previamente
matriculados...”.-
76 Gisela-Anni
Derecho Registral
Matriculación e inmatriculación
� - Art. 11: “ La matriculación se efectuará destinando a
cada inmueble un folio especial con una característica
de ordenamiento (n° de matrícula) que servirá para
designarlo.”
�- La primera inscripción se denomina
INMATRICULACIÓN, los demás son registraciones
posteriores.-
� El asiento de matriculación es el que se ubica en el
margen superior de la matrícula, y comprende la
nota de inscripción desde donde procede el inmueble
77 Gisela-Anni
Derecho Registral
Requisitos matriculación
� VER TAMBIÉN el Art. 12 de la ley 8236/10 de Mendoza

� La división de inmuebles genera tantas nuevas matrículas como

partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la
desmembración operada (art. 13 ley 17.801).-

� Si del plano resultare que 2 o MÁS inmuebles se anexan o

unifican, se hará una nueva y única matrícula de las anteriores,
poniéndose nota de correlación (los inmuebles deben ser
colindantes, del mismo titular y la unificación debe hacerse por
escritura pública).-

78 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Rasgos de mecánica registral que consiste en extractar de los títulos que
acceden al registro las notas predominantes y configurativas de un asiento
inteligible y resumido de las constancias del documento inscribible.
Tipos de asientos:
❖ INMATRICULACIÓN (primera inscripción) e INSCRIPCIONES
POSTERIORES
❖ASIENTO PRINCIPAL ( existencia propia)
❖ASIENTO ACCESORIO ( sin existencia propia)
❖POSITIVAS (dan lugar a la mutación real del nacimiento o
transmisión)
❖NEGATIVAS ( cancelan)
79 Gisela-Anni
Derecho Registral
Principio de inscripción
TIPOS DE ASIENTOS

INMATRICULACIÓN REGISTRACIONES
POSTERIORES
INSCRIPCIÓN ANOTACIÓN
ASIENTO PRINCIPAL ASIENTO ACCESORIO
TÍTULO LOCAL TÍTULO DE EXTRAÑA
JURISDICCIÓN
REGISTRACIONES REGISTRACIONES
POSITIVAS NEGATIVAS
80 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Asiento de inscripción o anotación

• Según las recomendaciones de la VI Reunión de Directores de Registros de la

Propiedad:
• - Inscripción: es toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo,
provisional o condicional, que se practica en la matrícula como consecuencia de la
presentación de un documento público dispositivo, transmisivo o constitutivo,
declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real con la finalidad y efectos que
resulten de la ley.-
• - Anotación: es todo asiento temporal que se practique con relación a una
inscripción como consecuencia de la presentación de un documento conformado de
acuerdo con la ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada
por alguna causa que ella expresa o resulta en dicho documento.-
• Inscripción: verdadera mutación real
• 81
Anotación: ej. embargo
Gisela-Anni
Derecho Registral
Asiento de presentación

• - Al ingresar el documento al Registro se le asigna número de

entrada, fecha y hora, éstos datos constituyen el asiento de
presentación.

• - El asiento de presentación cobra importancia al momento de

determinar la prioridad directa de los documentos, la diferencia en
minutos produce la postergación de un documento respecto a otro
(primero en el tiempo, primero en el derecho)

82 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Asientos principales y accesorios

❑ Inscripción principal: es la que se efectúa en los casilleros A:

Titular de dominio; B: Gravámenes, restricciones e interdicciones;
C: Cancelaciones.-

❑ Nota marginal: es la que se realiza en el casillero D:

Observaciones (rectificaciones de asientos, desgloses,
devoluciones, aclaraciones o datos que completan las
inscripciones, aprobaciones de loteos, cambio de razón social de
las sociedades, publicidad noticia de subasta y todas los datos con
trascendencia registral que no deban registrarse en los otros
83casilleros, sometimiento a propiedad horizontal,
Gisela-Anni etc. ).
Derecho Registral
Asientos positivos y negativos

❑ Positivos: los primeros son asientos de emplazamiento registral

de un derecho real, por ej. la inscripción de dominio a nombre de
un nuevo titular, o de un derecho real de hipoteca, o un usufructo;

❑Negativos: los segundos son los de cancelación.-

84 Gisela-Anni
Derecho Registral
 CANCELACIÓN
• - Es el asiento por el cual se extingue el derecho real (Andorno).-
• - Artículo 36 ley 17.801. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación
de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o
por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra
persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.ca
• - Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio
será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá
ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma
determinada por la reglamentación local”.
• DIFERENCIA CON LA CADUCIDAD- Artículo 37 ley 17.801. “Caducan de pleno
derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este
artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca,
al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;b) Las anotaciones a que se refiere el
inciso b) del artículo 2º (embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares), a los cinco
años, salvo disposición en contrario de las leyes.
• Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”.

85 Gisela-Anni
Derecho Registral
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO

• Perfecto encadenamiento de las titularidades

registrales
• No puede haber saltos, cuando existe tracto sucesivo
coincide el sujeto que enajena con aquel que figura
como titular registral (art. 15 ley 17801).
Este principio debe darse en el momento en que la
escritura accede al Registro.
86 Gisela-Anni
Derecho Registral
� A”(titular del dominio) solo él puede constituir el derecho real.

� No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una

persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.
� De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados
así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones
cancelaciones o extinciones.

87 Gisela-Anni
Derecho Registral
 Excepciones:

� Adquisiciones originarias: ej. Usucapión

� Casos de inmatriculación de inmueble. (no hay registración

antecedente)

88 Gisela-Anni
Derecho Registral
 TRACTO ABREVIADO:SUPUESTOS (art. 16)
NO son EXCEPCIONES AL TRACTO
SUCESIV sucesivo SINO QUE SE COMPRIME:

No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad

del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:

1) Sucesiones: Presupuesto: obtener la declaratoria de herederos ( no se inscribe)

❖ Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados
o sus representantes en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas
en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.

89 Gisela-Anni
Derecho Registral
❖ 2) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o
cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o su
cónyuge.
(Todos los herederos desde la declaratoria y hasta la adjudicación)

❖ 3) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición

(adjudicación) de bienes hereditarios(el heredero que resultó adjudicatario)

d)Escrituras simultáneas: cuando se trate de instrumentaciones que se

otorguen en forma simultánea y se refieren a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble.
Es indispensable que todos los actos se lleven a cabo el mismo día aunque
intervengan escribanos diferentes.

90 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRINCIPIOS REGISTRALES

SEGUNDA PARTE
Principio de legitimación
Principio de prioridad

91 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

�Es el principio “…en virtud del cual, el acto

registrable que primero ingresa al registro se
antepone con preferencia excluyente o
superioridad de rango a cualquier acto registrable
que siéndole incompatible o perjudicial no se hubiese
presentado al registro o lo hubiese sido con
posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha
anterior. ( Roca Sastre)
92 Gisela-Anni
Derecho Registral
Principio de prioridad
Tipos de
prioridad
Excluyente NO excluyente,
prelativa o de
mejor rango
Directa Indirecta
93 Gisela-Anni
Derecho Registral
CLASES DE PRIORIDAD
� EXCLUYENTE : multiplicidad de instrumentos opuestos entre sí.
Imposibilidad de coexistencia simultánea ( EJ. Dos ventas)

� NO EXCLUYENTE, PRELATIVA O DE MEJOR RANGO (dos

inscripciones compatibles ej: dos hipotecas).
De avance ( sistema argentino) fijo ( Alemania)
� DIRECTA: determinada por la presentación o inscripción del
documento.

� INDIRECTA: se retrotrae a la fecha del título y a la vez a la de

expedición o solicitud del certificado ( art. 5) si se solicitó certificado
con reserva de prioridad ( art. 23-26)

94 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRIORIDAD DIRECTA
� Esta dada por la fecha de ingreso del documento al registro y no por
la fecha del documento.
Supuestos en los que rige:
❑Medidas cautelares
❑Escrituras sin certificado, con certificado vencido, o para un acto distinto
de aquel para el que se pidió, o presentada fuera de plazo desde su
otorgamiento.
❑Subastas.
Excepciones:
❑Convenciones en materia de rango
❑Prioridad indirecta.
95 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRIORIDAD INDIRECTA

Para este tema se debe ESTUDIAR PREVIAMENTE

Y muy bien ¡CERTIFICADOS DE DOMINIO!
( art. 21 a 25 LRI)
Caracterizar
Diferenciar de informes
Valorar plazos en juego
Aprender efectos
96 Gisela-Anni
Derecho Registral
 CERTIFICADO REGISTRAL
� Instrumento expedido por el Registro a petición de parte cuyo
objeto es publicitar e informar sobre la situación jurídica de los
inmuebles y de las personas y con cuya expedición se origina un
BLOQUEO REGISTRAL que implica una reserva de prioridad
para el acto dispositivo que se indique en la solicitud.
NO se requiere:
� Para transmiciones mortis causas ( sucesiones)
� Adquisisiones originarias ( prescripción adquisitiva)
� Subastas judiciales
� Medidas cautelares

97 Gisela-Anni
Derecho Registral
� Sólo se puede utilizar para el título para el que fue solicitado

� PLAZO: 15, 25 0 30 días, desde la 0 hora del día de su expedición y se

cuenta por días corridos. ¿Criterio para diferentes plazos?
¿En Mendoza la ley dice desde su expedición? ¡ojo!

� Deben solicitarlos los escribanos o funcionario públicos.

( Obligatoriedad)

� Documentos otorgados sin certificación:

Rige: prioridad directa
Responsabilidad del escribano o funcionario

98 Gisela-Anni
Derecho Registral
CERTIFICADOS .EFECTOS: Bloqueo registral
Art. 25 LRI: “ Expedida una certificación de las comprendidas en
los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio
correspondiente, no dará otra sobre el mismo inmueble dentro
del plazo de su vigencia más el del plazo al que refiere el art. 5,
sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores
en que dicho período hubiere despachado. Esta certificación
producirá los efectos de ANOTACIÓN PREVENTIVA A
FAVOR DE QUIEN REQUIERA, en el plazo legal, la
inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiese
solicitado”

99 Gisela-Anni
Derecho Registral
P
� SOLICITUD Y EMISIÓN DE CERTIFI

100 Gisela-Anni
Derecho Registral
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

� “LOS ASIENTOS REGISTRALES SE PRESUMEN VERACES-

el derecho real inscripto se presume que existe- hasta que se
demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean,
en consecuencia, rectificados”

� QUIEN ALEGA LA INEXACTITUD DE LAS CONSTANCIAS

REGISTRALES TIENE LA CARGA PROBATORIA

101 Gisela-Anni
Derecho Registral
Distintas situaciones:

⮚ La realidad extraregistral concuerda con el registro.

⮚ La realidad extraregistral no coincide con la registral (inexactitud

art. 34 del LRI).
Puede rectificarse por voluntad de ambas partes o por el juez. ( art.
35 LRI algunos supuestos)

⮚ Inmuebles no matriculados
102 Gisela-Anni
Derecho Registral
 ¿Qué Soluciones han dado para el caso de inexactitud
registral?
� Prevalece el registro en forma absoluta . Ej: registro de Torrens
CONVALIDANTE frente a todos.
� Presunción iure e iure de exactitud de lo registrado respecto del
tercero registral ( PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL .
Ej sistema Alemán, suizo y español)
� Presunción iuris tantum de existencia del
derecho real frente a terceros. PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN E INTEGRIDAD DEL REGISTRO
( Sistema Argentino art. 2,20,22,29)

103 Gisela-Anni
Derecho Registral
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
� EL Registro se PRESUME EXACTO para el tercero de buena fe
que adquiera del titular registral;
pero sin admitir prueba en contra. No está receptado en
nuestra legislación.

� En nuestro ordenamiento se requiere

BUENA FE SUBJETIVA Y DILIGENTE. (estudio de títulos)

Y son REGISTROS NO CONVALIDANTES

Gisela-Anni
104 Derecho Registral