SISTEMA REGISTRAL

AUSTRALIANO Y ESPAÑOL
Integrantes:
Fátima Gissela de León de León
Esther Abigail Cañas Barrientos
José Mauricio García Hernández
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 Las bases del sistema registral español, se establecieron en la Ley Hipotecaria

dada el 8 de febrero de 1861

 En este sistema es en donde se establecía el abandono parcial del principio de

publicidad adjetiva

 Este sistema ofrece el estudio, comprensión y perfeccionamiento de los sistemas

registrales; por haber informado, como antecedente, la generalidad de las legislaciones de
la América hispana y por constituir, dentro de sus principios mixtos, un sistema
técnicamente elaborado que, de contar con un catastro
 EL REGISTRO

ORÍGENES
• El primer registro en sentido moderno en España es un registro de títulos, registro
de censos y tributos, en 1539
• La Ley Hipotecaria española de 8 de febrero de 1861 da nacimiento formal a la
figura del registrador de la propiedad
• La inexistencia de un verdadero Registro ocasionaba muchos inconvenientes en el
tráfico Mercantil, ya que posibilitaba la ocultación de cargas, vicios, a la hora de la
firma de un contrato esto ocasionaba que subsistieran las llamadas hipotecas
tácitas o hipotecas generales
 LAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE ESTE SISTEMA SON:

Para transmitir por negocio jurídico, es necesario que exista:

a) Justa causa o título

b) Que se efectúe la entrega de la cosa o tradición

Si se trata de bienes inmuebles, la tradición está representada por el otorgamiento de

un instrumento público en el cual se hagan constar expresamente:

c) Las voluntades de transmitir y adquirir

Contiene elementos de los dos grupos de sistemas registrales más relevantes: el

alemán y el francés.
PRINCIPIOS QUE IMPERAN EN EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

• Principio de rogación
• Principio de especialidad
• Principio de legalidad
• Principio de tracto sucesivo
• Principio de fe pública
 EL REGISTRO DE PROPIEDAD ESPAÑOL

• Fundamenta la organización de la publicidad en la finca

(objeto duradero, fijo, naturalmente visible y tangible) y
no en el propietario que puede cambiar.
• Cada finca es inscrita en el registro en folio real con un
número especial donde se agrupan todos los actos que
hacen relación al inmueble y definen su situación
jurídica
 LOS ASIENTOS REGISTRALES

Es preciso cumplir una serie de tramites:

• Petición de inscripción
• Presentación de documentos
• Calificación del registrador
• Extensión del asiento
 REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL
• Libro de inscripciones
• Diario de operaciones
• Libro de incapacidades
• Índice de fincas e índice de personas
• Libro de estadística
• Libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos
judiciales y administrativos
• Libro de inventarios
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
• Se infiere que el sistema registral español se fundamenta
en un registro de títulos, se ordena por fincas, se controla
la primera inscripción, regula el tracto sucesivo, entre
otros.
• La publicidad tiene sus propias limitaciones ya que cumple
de forma imperfecta la función de un registro de fincas, por
carecer de un medio efectivo de control de la identidad del
predio que accede el registro, de sus problemas que
podemos destacar es la alta de un sistema catastral y
topográfico fiable.
 SISTEMA AUSTRALIANO O DE TORRENS

 El Sistema Australiano o de Torrens, es uno de los más conocidos que nace en

1857 en Australia por el británico diputado Robert Richard Torrens.

 Lo fundamental es la matriculación del inmueble, es el requisito esencial para que

el inmueble quede incorporado al sistema.
 LAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE ESTE SISTEMA SON:

a) Es obligatorio para transmisiones de tierras no inscritas

b) Es un sistema real, pues toma al inmueble como unidad de registración.
c) La inscripción es constitutiva
d) Es a instancia de quien fuere propietario la registración pero aquél que no tenga
derechos inscritos no tendrá derecho válido y protegido
e) La condición de legalidad está mejor asegurada que en otros sistemas, ya que
además del estudio topográfico se anexan al título otros documentos.
f) Los folios son reales y existe un fondo de garantía estatal que responde por los
errores registrales.
g) Es el más avanzado en cuanto a la eficacia publicitaria y garantía de la misma
 EL REGISTRO

ORÍGENES
Australia es una federación conformada por seis Estados. En estos, predomina el
mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema de Torrens, aunque un siglo atrás el
sistema era diferentes. Se distinguían 2 clases de propiedad:
a) La propiedad de quien tenía un derecho que provenía de la
Corona, y que suponía por ello una situación inatacable.
b) La propiedad de quienes habían adquirido de otra persona por
testamento, sucesión intestada, compraventa, donación y
otros supuestos.

Pero este sistema no convencía al diputado Robert Richard TORRENS, por lo que
propone un nuevo sistema.
 ROBERT RICHARD TORRENS:

 Fue miembro del Consejo Legislativo desde 1851 hasta 1857 y, elegido para la
Cámara de la Asamblea.
 Fue recordado por su satisfactoria defensa de la Ley de la propiedad de 1858, esta
ley permitió con mayor eficacia la transmisión del título de propiedad de las fincas.
 Las ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas
colonias de Australia y fuera de ella.
 CONCEPTO Y OBJETIVOS

 El Registro General Australiano es una oficina estatal dependiente del

Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana, establecida bajo el Acta
General de Registro de 1993.
 Uno de los objetivos más importantes es proporcionar un servicio de alta calidad,
en tiempo y forma, de todo lo relativo a los títulos de propiedad. Esta oficina
recibe, inscribe y proporciona el acceso a los títulos registrales y las transacciones
correspondientes.
 El término "registro" incluye folios manuales y digitales
 AVANCES
• Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en la
inmatriculación de barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens, o Ley de la
Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858.
• A pesar de haber sufrido varias modificaciones, ésta es la que se aplica en Australia
actualmente, y en otros países.
• Esta ley revolucionó el método de inscripción y registro del título de propiedad de la
tierra.
• Introdujo un sistema para expedir certificados por parte del Gobierno y creó la figura
de un registrador central.
 ORGANIZACIÓN

• En cada Estado australiano hay una oficina de Registro de la Propiedad. El Registro

de la Propiedad depende del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana.
• Una diferencia notable respecto a los demás sistemas registrales es que los
notarios no intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales
inmobiliarios.
 CONTENIDO

• Parte de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las tierras del
país; se habla de tenencias, ya que la Corona es dueña. No se habla tampoco de
títulos sino de certificados de título.
• Este sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido su inscripción
inicial o inmatriculación. 
• ¿Qué se debe hacer para inmatricular una finca?
• El certificado expedido, tiene una función probatoria, consignándose en él todos
los cambios que se produzcan, además de mencionar todos los derechos reales
que gravan el bien.
 EFECTOS DE LA INSCRIPCION

El principal efecto se basa en el principio de invulnerabilidad, del que se deducen

cuatro presunciones:
- Presunción de validez del derecho inscrito y del negocio de transmisión
- Presunción de integridad del Registro
- Presunción de exactitud del certificado
- Presunción de posesión del derecho inscrito
También hay que tener en cuenta el principio de inscripción constitutiva.
Para que el título tenga valor tiene que coincidir con el Registro, y en ese caso de
discordancia prevalece el Registro. Sin embargo el hecho que concuerde con él no
implica que sea un verdadero título real.
Con este sistema también se protege la fe pública registral.
 ACCESO E INFORMACION
• El Registro se lleva mediante el folio real, por fincas.
• Existe un Registro para cada Estado frente al cual hay un Registrador General.
• Cualquier persona puede examinar los libros y pedir notas de los asientos, de ahí el
carácter abierto del Registro.

EL CATASTRO
• No existe en realidad el catastro como se entiende en otros países, ya que está en
la misma oficina que el Registro. Sin embargo, de los límites de la finca se encarga
la oficia del Catastro perfectamente fusionada con el Registro de la Propiedad
 ORGANIZACIÓN
• En unos Estado, existe un Departamento que se encarga de reproducir mapas
mostrando los límites de la finca: el DCDB (Digital Cadastral Database) es una
base de datos que contiene información de la propiedad y las fincas.

RELACIONES CATASTRO-REGISTRO
• El Registro y el Catastro están perfectamente relacionados, tanto que están unidos
en una misma oficina. Ambas instituciones están fusionadas, la concordancia del
Registro con la realidad física en cuanto a las fincas acceden al Registro es
perfecta.
 SISTEMA AUSTRALIANO O ACTA TORRENS

 El sistema registral australiano se inspira en el registro de buques británico y

fue adoptado en el Acta de la Propiedad de Australia del Sur (Real Property
Act) y posteriormente en toda Australia

 En el sistema australiano se dan las mutaciones jurídico−reales que requieren

un negocio dispositivo y la inscripción en el Registro.
EL SISTEMA AUSTRALIANO O ACTA TORRENS SE CARACTERIZA POR:

a) La inmatriculación
b) Transmisiones o disposiciones de derechos reales
c) La inscripción
d) Principios
e) Efectos
f) Fondos de Seguros
 TIPO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

El sistema inmobiliario registral australiano afirma la indestructibilidad de la

titularidad registrada del dominio u otro derecho real sobre inmuebles,
proyectada en el “certificado del título”, que es una certificación de titularidad
registral.
 SISTEMA ESPAÑOL

 El sistema registral español se configura a través del funcionamiento de los

denominados principios registrales.

 Estos no pueden ser considerados como verdaderos principios generales, sin

embargo, se incardinan para el desarrollo de la mecánica registral.
EL TERMINO DE TITULO PUEDE TENER DOS ACEPCIONES DISTINTAS

El título Titulo desde la óptica

registral

contexto del proceso de Se considera el negocio

transferencia completo
 LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

1) sigue conservando plena vigencia

2) no es por regla general un requisito necesario para perfeccionar la transmisión

3) no constituye tampoco un sistema alternativo al del titulo y el modo

4 Como excepción la inscripción sustituye al modo en la adquisición de derechos

en los supuestos de inscripción constitutiva
 EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD

La prioridad en la inscripción es la que proporciona la protección registral, con

preferencia sobre los posteriores.

El sistema de rango del derecho español es de avance de puestos (todos los

derechos posteriores al extinguido mejoran su rango.
 BIBLIOGRAFIA

E-recursos (Tirant Lo Blanch)

 Manual de Derecho Inmobiliario Registral, Francisco Javier Sánchez Calero.

 Tomo XV, Esquemas de Derecho Inmobiliario Registral, Antonio Jiménez Clar.

 Instituciones De Derecho Civil, Derechos Reales, Derecho Registral

Inmobiliario, Francisco de Paula Blasco.
 BIBLIOGRAFIA

 “Sistemas Registrales: francés, Español, Alemán, Italiano y Australiano”. (2019).

Informe de investigación CIJUL. Centro de Información Jurídica en Línea.
Convenio Colegio de Abogados, Universidad de Costa Rica. Disponible en:
 file:///C:/Users/SYSCOM%20SONSONATE/Downloads/sistemas_registrales.pdf
 Mascheroni, E. (1998). “Publicidad catastral actual tendencia legislativa- doctrinaria
en el derecho Argentino y comparado y registros provinciales catastrales”.
Biblioteca del agrimensor. Disponible en:
 http://www.bibliotecacpa.org.ar/greenstone/collect/libagr/index/assoc/HASH340b
.dir/doc.pdf