ASPECTOS REGISTRALES

DE LA DECLARATORIA
DE FÁBRICA
 Normativa aplicable
 - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes
Nº 29300, 29476 y 29566.
 - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitación urbana y licencias de
edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado
por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
 - Ley 27157 y su Reglamento. (regularización de
edificaciones)
 - Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº
339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.
 Definición de declaratoria de
fábrica

 Es el reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley.

 Art. 2 Reglamento Ley 27157

 Definición de edificación

Es el resultado de construir una obra cuyo

destino es albergar al hombre en el desarrollo
de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias adscritas
a ella.

Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios sobre los que puede recaer la
declaratoria de fábrica
 - Predios urbanos.
 - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado
de habilitación urbana.
 - Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como urbanos
en la municipalidad e inscritos como rústicos en
el Registro.
 Jurisprudencia registral

 Determinación de la naturaleza urbana de

un predio.
 “Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condición que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificación y
Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios”.

 Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
 Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica

 Los propietarios, usufructuarios,

superficiarios, concesionarios, titulares de
una servidumbre o afectación en uso o
cualesquiera que cuente con derechos
ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.
 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
 Jurisprudencia registral

 Declaratoria de fábrica
 “La declaratoria de fábrica podrá ser
efectuada por el propietario del predio o por
el titular del derecho de superficie vigente.
En este último caso, la edificación declarada
debe comprender aquella efectuada a partir
de la vigencia de dicho derecho real”.
 Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
 Edificación social sobre terreno
propio de uno de los cónyuges
 Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
gananciales y la fábrica haya sido edificada en
terreno propio de uno de ellos, el Registrador
procederá a extender simultáneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble
por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de
propio.

 Para ello, deberá presentarse la respectiva partida

de matrimonio en copia certificada.
 Art. 50K del RIRP
Procedimientos para formular una
declaratoria de fábrica
 1. Procedimiento ordinario o regular.
Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090.
 2. Procedimientos en vía de
regularización.
 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención municipal.
 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090,
con intervención municipal.
 Procedimiento
ordinario o regular de
declaratoria de fábrica
 Documentos previos

 Regula el diseño o las condiciones técnicas que

afectarán el proceso de habilitación urbana o de
edificación de un predio y que, por tanto, es
necesario recabar o tramitar ante una entidad,
con anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y de edificación.

 Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Efectos de la inscripción de los
documentos previos

Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud

del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artículo, para su
respectiva publicidad. El contenido del
asiento de inscripción debe resaltar las
condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566


Documentos previos: Certificado de
Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios
 Es el documento emitido por las municipalidades
distritales y provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado,
donde se especifican los parámetros de diseño que
regulan el proceso de edificación de un predio
urbano.
 Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y
tendrá vigencia de 36 meses.

 Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de
Factibilidad de Servicios
 Documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios que contiene:
 a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de insfraestructura pública que
deberán realizar las empresas prestadoras.
 b) Plazo en que podrá accederse al servicio.
 c) Fecha de emisión.
 d) fecha de vigencia.
Art. 14 Ley 29090
 Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un acto

administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y

modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 Ley 29090

 Plazo de vigencia – Efectos de la
licencia

 Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por

12 meses calendarios por única vez. En todas
las modalidades, el inicio se computa a partir del
ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11
de la Ley 29090

 Efectos: Determina la adquisición de derechos

de construcción y desarrollo, en los términos de
la licencia. Las licencias producen todos sus
efectos aun cuando los inmuebles sean
enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
 Modalidades de aprobación de la
licencia de edificación
Modalidad A: Aprobación automática con firma de
profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de

proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de

Comisión Técnica.

Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

 Modalidad A: Aprobación automática
con firma de profesionales

 Se requiere presentar ante la

municipalidad el FUE y los demás
documentos. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva y a partir de ese
momento se pueden iniciar.
 Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
 Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables

 El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia

temporal que permite iniciar las obras preliminares.
 La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días
para verificar el expediente, la idoneidad y correcta
ejecución del proyecto.
 Después de la verificación sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuación de las obras.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Modalidad C: Evaluación previa de
proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas

Revisores urbanos: El cargo de presentación del

expediente ante la municipalidad constituye la
licencia, previo pago de la liquidación respectiva,
pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.
Comisiones técnicas:
La municipalidad convocará a la comisión en el plazo
de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
 Modalidad D: Aprobación con
evaluación previa de comisión técnica

La municipalidad convocará a la comisión en el

plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

 Predeclaratoria de fábrica

 Los propietarios pueden solicitar al Registro la

anotación preventiva de la predeclaratoria de
fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un
año.
 Cuando se solicite la inscripción de una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y
zonas comunes, debe inscribirse necesariamente,
en el mismo acto, el reglamento interno y la
preindependización.
 Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Título que da mérito a la anotación
de la predeclaratoria de fábrica
 a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad
con su sello de recepción y el número de expediente
asignado.
 b) Resolución de licencia de edificación en los casos
de las modalidades b), c) con comisiones técnicas y
d).
 c) Plano de ubicación, localización y plano de
arquitectura presentados ante la Municipalidad.
 d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
 * En caso de discrepancia entre la memoria y el
plano, prima el plano.
 * Se puede presentar memoria descritiva en copia
digital
 Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
 Título para la anotación del
prereglamento interno y
preindependizaciones

 El Reglamento interno y las preindependizaciones

se anotarán en mérito a documento privado
otorgado por el propietario, con firma certificada
notarialmente.

 Luego de anotado el prereglamento, se

extenderán las preindependizaciones.

 Art. 50E del RIRP

 Plazo de vigencia y prórroga
 Vigencia: Un año contado desde la fecha del
asiento de presentación, prorrogable antes del
vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario. Este plazo no podrá exceder la
vigencia de la licencia de obra.
 Prórroga: Se anota en mérito a documento
privado con firma certificada otorgado por el
propietario del terreno, cualquiera de los
adquirentes de las unidades preindependizadas o
por el tercero cuyo derecho emane de las
partidas, acompañado de la documentación
pertinente.
 Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
 Art. 50G del RIRP
 Anotación de compraventa

 Se anotarán preventivamente en las partidas

preindependizadas la compraventa u otros actos
análogos por el cual el propietario se obligue a
transferir la propiedad de las futuras secciones
de propiedad exclusiva.
 Estas anotaciones caducan de pleno derecho al
caducar la anotación preventiva de las
preindependizaciones.
 Art. 50H del RIRP
 Conversión de la anotaciones en
inscripción

 Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la

predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno
y las preindependizaciones se convertirán en
definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.
 Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello
implique modificaciones del prereglamento interno y
las preindependizaciones, deberá presentarse
además los documentos aclaratorios o
modificatorios.
 Art. 50I del RIRP

 Declaratoria de fábrica: título
inscribible
 1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el
FUE.

 Se deben acompañar los anexos según la normativa

especial y planos de localización, ubicación y
distribución autorizados por profesional.
 En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva
y el plano, primará el plano
 Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
RIRP.
Declaratoria de fábrica
en vía de
regularización: sin
intervención municipal
 Declaratoria de fábrica en vía de
regularización (FOR)

 Requisitos:
 1. Edificación realizada sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuente con declaratoria
de fábrica.
 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea o predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas.
Ampliación excepcional del plazo
de regularización a través de FOR

 1. La decimocuarta disposición transitoria de la

Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades)
amplió el plazo para las construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venció el 30/6/2003.
 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía
el plazo para construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para
regularizar venció el 31/12/2005.
Título que sustentará la inscripción

 Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por

el propietario y el verificador responsable, con firmas
certificadas notarialmente.
 Documentos complementarios:
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
 Informe técnico de verificación / constancia de haberse
solicitado la verificación ad hoc.
 Planos de ubicación, localización y distribución.
 Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública,
documento privado de fecha cierta, declaración notarial de
prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
 Precedente vinculante

 Regularización de edificaciones sobre predios

ubicados en zonas urbanas consolidadas
 “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes
sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que
aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios,
no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la
habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar
que el predio se encuentre registrado como urbano ante
la municipalidad correspondiente”.
 XIX Pleno
 Precedente vinculante

 Intervención del verificador ad-hoc

 “Corresponde al Verificador Responsable determinar la
pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación
Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del
Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el
Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de
la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo,
en los casos en los que, de la partida registral o del título
presentado, se evidencia la existencia de alguna de las
condiciones señaladas en el precitado artículo”
 X Pleno del TR.
 Precedente vinculante

 Transferencia de predios regularizados al amparo de

la Ley Nº 27157
 “Es procedente la inscripción de los actos de disposición
de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria
de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de
la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con
autorización para celebrar contratos de compraventa
garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de
habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la
edificación”.
 IV Pleno del TR.
 Improcedencia de regularización
sucesiva

 Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el

procedimiento previsto en el Título I de la Ley
27157, la posterior ampliación, modificación,
reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado
o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir
con los procedimientos establecidos en el Título II
de la citada ley, se regularizará mediante el
procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes
del Reglamento de la Ley 29090”.
 Décima primera disposición transitoria RIRP.
 Cancelación de carga técnica

 Las cargas serán canceladas en virtud de un

nuevo informe técnico emitido por el verificador
competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron
mérito a su anotación, acompañado de ser el
caso, de los planos replanteados. No corresponde
al Registrador formular observaciones a los
aspectos técnicos de dicho informe.
 Art. 50N del RIRP
 Precedente vinculante

 Regularización de edificaciones
pertenecientes al PCN
 “Es inscribible la regularización de edificaciones
pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al
amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya
autorizado”.
Declaratoria de fábrica
en vía de
regularización: Con
intervención municipal
 Requisitos
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra
después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la
Ley 29090 ( 25/9/2007).
 El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad
respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la
vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Plazo ampliado
hasta el 31/12/2010, por Ley 29476.
 Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas,
edificatorias y de protección al patrimonio histórico.
 Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra
objeto de regularización.
Título que sustentará la inscripción

 Resolución municipal que aprueba la

regularización de la edificación.

 Planos de ubicación, localización y de

arquitectura firmados por profesional
constatador.

 Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

GRACIAS
GGuraGRAbica