FORMULACION Y EVALUACION

DE PROYECTOS DE
TRANSPORTE

• Luis Darío González

• Eduardo Puentes
• Nixon Parada
 Monografía – Metodología Precios Hedónicos

Hedónico o Hedonismo
• En primer lugar definamos la palabra “hedónico”. De acuerdo a la Real Academia
de la Lengua Española, viene de hedonismo, es decir, que ese preocupa por el
placer.
• ¿Pero qué tiene que ver esto con tasaciones? - La palabra se origina de griego
hedone (placer) e ismo (doctrina), corriente filosófica que dentro de sus
argumentos también se refiere a el placer en términos económicos.
Se considera al filósofo griego Aristipo de Cirene (435 – 350 a.c.) (discípulo de
Sócrates); como el fundador del hedonismo, quien identificaba el placer como
objetivo supremo y fruto de los esfuerzos. Por supuesto, el placer no se relacionaba
solamente con lo sensual, sino con placer mental, amistad, satisfacción ética y moral,
laboral, etc.
De esta manera, lo hedónico se refiere al placer ocasionado por el bien realizado
(Drakopoulos, 1991).
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Aportes Internacionales
• Dentro de los primeros estudios se encuentran los de Court (1939) y Griliches (1961),
quienes realizan un análisis del mercado de automóviles en Estados Unidos.
• La aplicación de las teorías hedónicas se remonta al estudio realizado por Ridker y Henning
en 1967, quienes analizaron para St. Louis, Estados Unidos, el efecto de la contaminación
del aire sobre el precio de mercado de las viviendas, así como de otras características
propias de los inmuebles y su vecindario.
• La teoría del valor desarrollada por Lancaster (1966), Griliches (1971) y Rosen (1974) dio la
base teórica para la aplicación de la metodología de precios hedónicos y bienes que
derivan su valor de sus características o atributos. Rosen (1974) estableció los
fundamentos teóricos de la metodología de precios hedónicos, lo que desencadenó una
notable expansión de su estudio y aplicación.
• Según García (2007) la fundamentación teórica en la microeconomía de precios hedónicos
fue realizada Houthakker (1952) y Tinbergen (1959).
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Aportes Internacionales
No obstante, a nivel internacional se encuentran en la actualidad diversos trabajos.
• Se resalta el artículo de Wallace (1996), en el que mediante técnicas no paramétricas se
estimaron funciones de precios hedónicos y se construyeron índices de precios de vivienda
para el Condado de Alameda en California.
• Asimismo, Idrovo & Lennon (2011) calculan un índice de precios de vivienda nueva para la
provincia del Gran Santiago en Chile a partir de los registros mensuales de ventas
inmobiliarias desde 1994 hasta 2010. Las variables utilizadas en este trabajo fueron la
ubicación, el tipo de inmueble y el área, que son determinantes de variaciones del precio.
• Finalmente, importante mencionar el trabajo de Bover & Velilla (2002), se propone una
estimación alternativa del modelo hedónico para calcular un índice de precios de vivienda
nueva para varias ciudades de España, ajustada por cambios en la calidad. Se incorporan
efectos fijos de sitio para controlar las características no observadas de los inmuebles, tales
como el tráfico, la cercanía a servicios públicos, la ubicación y el transporte.
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Aportes Nacionales
El enfoque hedónico en Colombia ha estado enfocado para el mercado inmobiliario y ha sido
utilizado principalmente con dos objetivos: primero, estudiar el impacto de ciertas
externalidades y/o atributos en los precios de los inmuebles y, segundo, construir índices de
precios de vivienda.
Este primer grupo de estudios ha sido el más implementado en Colombia, mientras que el
segundo ha sido poco trabajado debido a la falta de información detallada sobre las
características de las viviendas.
• En particular, dentro del primer grupo, se encuentran diferentes trabajos para Bogotá, que
junto con herramientas de la economía espacial, evalúan el efecto que tienen sobre el
precio de las viviendas, sus atributos y variables asociadas a la ubicación.
• Por ejemplo, Revollo (2009), Carriazo et al. (2011) y Santana & Núñez (2011) encuentran
que variables como el área, el estrato y la cercanía a establecimientos de recreación, zonas
verdes y servicios públicos tienen efecto positivo en el precio de los inmuebles, mientras
que elementos como la contaminación e inseguridad contribuyen de manera negativa.
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Aportes Nacionales
• Por su parte, Morales & Arias (2011) comprueban que el número de cuartos, el número
de baños, el estrato, la disponibilidad de garajes, zona verde y servicio telefónico tienen
un efecto positivo en el valor de la vivienda.
• Otro estudio que vale la pena resaltar es el de Arbeláez (2011), quien estima una función
de demanda de vivienda para Colombia, la cual depende del precio de los inmuebles, del
ingreso de los hogares y un conjunto de características socioeconómicas de los mismos.
En el cálculo del precio, se utiliza el método hedónico para construir un índice de precios
a partir de las características físicas de las viviendas y de variables asociadas con el
entorno.
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Método de Precios Hedónicos

• Es el precio de un bien, la suma del valor que posee cada una de las características:
comodidad, capacidad, seguridad, etc. La gran utilidad de este método es que
permite la comparación de los mismos bienes y servicios, a partir de las
características mencionadas.
• Este método permite realizar análisis del precio de un bien a partir de los distintos
atributos que posee ese bien sin modificar la calidad del mismo. Relaciona el precio
del bien heterogéneo y sus atributos.
• Gran cantidad de bienes son heterogéneos, es decir, que poseen variedad de
características que determina su precio. Por lo tanto los precios hedónicos o
implícitos como también se conocen, quieren valorar cada uno de los atributos que
explican la variación del precio.
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Método de Precios Hedónicos

• El método de precios hedónicos se basa en la teoría de que los bienes son
valorados por su funcionalidad, la cual generalmente se encuentra ligada a las
características implícitas que son reveladas por las personas cuando ejercen
transacciones de mercado (compra – venta), porque se pueden observar los precios
de productos diferenciados, así como la cantidad y calidad de atributos que poseen
aquellos bienes (Rosen, 1974).
• Este método valora bienes que tienen distinto valor de uso y además multiatributo:
satisfacen distintas necesidades al mismo tiempo, o la misma necesidad de manera
distinta.
• Por lo tanto, la valoración de precios hedónicos intenta descubrir
cuantitativamente todos los atributos que explican el precio del bien heterogéneo
(Azqueta, 2002).
• Es similar al método de costo de viaje.
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La especificación de la función de los precios Hedónicos

Uno de los problemas principales que se debe afrontar al aplicar este método es decidir
cuál será la especificación de la función de precios hedónicos a estimar, este es un
problema empírico, que tiene claras implicaciones en cuanto a la valoración.
• Funciones lineales: asumir la función lineal implica que los precios implícitos de las
diferentes características analizadas permanecerían constantes, cualquiera que sea el
nivel de partida de la misma, en otras palabras el precio de un incremento determinado
en el nivel del ruido (perjuicio que genera) seria el mismo en una situación de
tranquilidad relativa, que cuando partimos de una situación de nivel de ruido alto. De
hecho en la vida real la valoración de un impacto dependerá del punto de partida y de
acuerdo a ello difícilmente los individuos asignan la misma valoración a un cambio
equivalente en la calidad ambiental.
• Funciones no lineales: Las funciones de precios hedónicos comúnmente tienen
especificaciones no lineales. Ello supone que el precio implícito de cada característica
cambia con la cantidad de referencia a la misma; lo interesante, en este caso, es
analizar el comportamiento que supone con respecto a su precio implícito, cada una de
las distintas especificaciones posibles (logarítmica, cuadrática, exponencial, entre
otras)
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Grafica: Equilibrio en el mercado de un bien heterogéneo

Fuente: adaptado de Morales y Arias, 2005.

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Objetivos del Método de Precios Hedónicos

• Descubrir los atributos del bien que expliquen su precio,

además de valorar el nivel de importancia de cada uno de
ellos.
• Calcular el precio implícito de cada atributo, de tal
manera que se pueda valorar la disposición marginal a
pagar para obtener una unidad adicional de esa
característica, a la vez que se desea discriminar la
importancia cuantitativa de cada uno de los atributos.
• Determinar las externalidades sobre el precio del bien
cuando se afecta algún atributo.
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Ventajas y Desventajas del Método de Precios Hedónicos

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Expresión del Método de Precios Hedónicos

• La metodología estándar proporciona una ecuación hedónica de precios que capta el efecto
de los distintos atributos individuales de un inmueble en la determinación de su valor de
mercado. La forma general del modelo utilizado es la siguiente:
• P = f (I, V, U, Z, S, E; w)

• La variable P corresponde al precio del bien raíz, el cual se asume está determinado por los
argumentos de la función f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta variable como
el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble, siguiendo la indicación
teórica (corroborada por la experiencia empírica) de que la superficie de éste ejerce una
fuerte influencia como variable explicativa del valor del metro cuadrado.
• La ecuación (1) señala que el precio de mercado de un bien raíz está determinado por la canasta de las
cantidades de los distintos atributos (pertenecientes a los grupos I, V, U, Z, S y E) que posee el inmueble y
que lo caracteriza y la diferencia de otros bienes raíces de su tipo.
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Expresión del Método de Precios Hedónicos

• I : características inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del terreno, aptitud de uso
del suelo, aspectos de arquitectura y diseño interior, equipamiento interior, número de habitaciones,
calidad de los materiales, etc.).
• V : características del vecindario (nivel socioeconómico, tipo de residentes, seguridad, etc.).
• U : características de ubicación del bien raíz (área residencial, área industrial, distancia geográfica y
accesibilidad a centros de importancia, etc.).
• Z : características determinadas por la ubicación del inmueble dentro del Plano Regulador de la ciudad
(zoning) (densidad de la construcción, tipos de actividades y usos del suelo permitidos, etc.).
• S : características determinadas por el nivel de equipamiento exterior, servicios e infraestructura que
recibe el inmueble (agua, alcantarillado, electricidad, pavimentación, etc.).
• E : externalidades presentes en el entorno en que se encuentra el bien raíz (actividades contaminantes,
áreas verdes, vertederos de desperdicios, etc.)
• w : conjunto de parámetros que acompañan a cada atributo y que constituyen los precios implícitos
(sombra) de cada característica del inmueble.
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Expresión del Método de Precios Hedónicos

• La forma funcional f no necesariamente corresponde a una expresión lineal, debido a que la relación
entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es decir, a medida que aumenta la cantidad de
un atributo, por ejemplo la superficie, la magnitud del impacto sobre el precio final no se calcula como
una razón constante.
• El modelo desarrollado por Box-Cox (1964) provee una herramienta teórica para determinar la forma
funcional exacta a partir de la siguiente expresión general:
• P a = c + aXa + bYa + dZa
a representa el coeficiente de Box-Cox y cuya determinación provee la forma funcional buscada. La
ecuación (2) adopta la forma lineal (recta) cuando a vale 1, y adopta la forma logarítmica cuando a vale
cero.
Empíricamente, se ha descartado la hipótesis de relación lineal, encontrándose valores de a cercanos a
cero, lo que lleva a la conclusión de que la forma funcional "f" en (1) tiende a ser muy aproximada a la
logarítmica. Esta conclusión apoya la indicación de omitir, en la práctica, la aplicación del modelo Box-Cox,
y reemplazarla por el uso directo de modelos semi-logarítmicos, que corresponden simplemente a un
modelo lineal tradicional, en el que las variables ‘precio’ y ‘superficie’ son reemplazadas por sus
respectivos logaritmos naturales.
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Modelo del Método de Precios Hedónicos

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Aplicación del Método de Precios Hedónicos

• Supongamos que tenemos que decidir comprar una casa de entre dos opciones:                 
• Casa A: Tiene un cuarto
• Casa B: Tiene dos cuartos.
• En todo lo demás, las casas son idénticas. Cada casa tiene su precio, PA Y PB. La diferencia
entre PA y PB se explica porque refleja una disposición a pagar por el número de cuartos.
Entonces:
• PB ‐PA = DAP por un cuarto adicional
El supuesto subyacente a este modelo es que estamos en un mercado competitivo.
Si PA y PB fueran diferentes cuando las casas son idénticas, no habría equilibrio en el mercado.
Para generalizar el modelo, supongamos que un bien tiene n atributos,z1, z2, .... , zm. Existen
oferentes y demandantes de ese bien. El precio de oferta del oferente j depende de:
• Precio de postura= B (z1,z2,…….zm)
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Aplicación del Método de Precios Hedónicos

• El precio de mercado P(z1, ...... zm) depende también del número de compradores y
vendedores, y de sus características. Supongamos que el ingreso de los demandantes
disminuye implicando la disminución de βk y por lo tanto cambia elP(z1, ...... zm).
• De igual manera, si baja el número de demandantes, el precio también se afecta. Sin
embargo, esto no nos interesa. La relación que nos interesa es la que hay entre P y el
vector z. El origen de este modelo es entonces el equilibrio de mercado. Una familia tiene
que decidir, una relación hedónica de precios, si compra o no un bien hedónico.
• Llegamos al equilibrio en el mercado cuando las funciones de oferta y de postura o
demanda son tangentes, con lo cual se forma la función de precios hedónicos que está
constituida por la envolvente de ambas, situación que observamos en el siguiente gráfico
 Monografía – Metodología Precios Hedónicos

Ejemplo del Método de Precios Hedónicos

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Ejemplo del Método de Precios Hedónicos

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Ejemplo del Método de Precios Hedónicos

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Conclusiones del Método de Precios Hedónicos

• Las funciones hedónicas existen. Aunque aún los resultados son muy
provisionales, ya se sabe cuál es el sentido de la revisión: una inflación algo menor
que la que actualmente se calcula, una inversión superior a precios constantes,
mayor crecimiento y ganancias de productividad más altas.
• La teoría de precios hedónicos, una metodología de valoración económica
indirecta a partir de la cual se puede estimar el valor económico de los atributos
ambiéntales a partir de los cambios en el precio de la vivienda, un bien catalogado
como heterogéneo.
• La metodología de precios hedónicos es una relación entre el precio de un bien
heterogéneo y las características que contiene. Variables estructurales de la
vivienda como área o si el tipo de vivienda es un apartamento, afecta el precio; si
la vivienda presenta materiales de baja calidad, afecta negativamente el precio y si
el número de años de la construcción aumenta, la afecta negativamente.
 Monografía – Metodología Precios Hedónicos

GRACIAS…