CUARTA UNIDAD

CONSTRUCCIÓN

Derecho Registral e Inmobiliario

 ETAPAS DEL PROCESO

CERTIFICADO DE
INFORMACIONE
S PREVIAS (CIP)

ANTEPROYECTO
COPROPIEDA
DE
D CONSTRUCCIÒN

RECEPCION .PERMISO DE
MUNICIPAL EDIFICACIÓN
A.- CIP CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS
Art. 16 Inc. 6 De La LGUC

• Documento que permite al interesado saber bajo qué

condiciones puede construir en un inmueble de su
propiedad.

• Emitido el CIP NO se puede alterar mientras no se

modifiquen las normas urbanísticas, legales y
reglamentarias vigentes a la fecha de su otorgamiento.

– S/ la C. Suprema: el CIP da certeza al desarrollo de un determinado

proyecto inmobiliario porque la DOM mientras NO cambien las
normas urbanísticas, no puede desconocer las condiciones
indicadas en la certificación otorgada en forma previa
 B.- ANTEPROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
• El CIP no ofrece suficiente seguridad para desarrollar un
proyecto inmobiliario porque solo mantiene su validez
mientras no cambien las normas. La garantía la da el
Anteproyecto de Construcción el que una vez aprobado por la
DOM otorga al interesado un Derecho Adquirido para
construir conforme a la normativa vigente al momento de
aprobarse.
• El Anteproyecto incorpora un derecho personal al patrimonio
del beneficiario pero no de carácter permanente: está
condicionado a su vigencia
 Vigencia del ANTEPROYECTO

Plazo para someter el Proyecto Definitivo

a la aprobación municipal (DOM)

– Dentro de los 180 días siguientes a la fecha de la aprobación del

ANTEPROYECTO, o

– Dentro del plazo de excepción de un año (aun cuando se haya

modificado la norma o se haya decretado una suspensión de los
permisos por estar en estudio una modificación al plan
regulador comunal)
 C. PERMISO DE EDIFICACIÓN

• Acto jurídico Municipal consistente en una autorización

administrativa previa y obligatoria para quien pretende
construir, reconstruir, reconstruir, reparar, alterar,
ampliar, o demoler edificios y obras de urbanización de
cualquier naturaleza.
• Es otorgado por la DOM competente, luego de haber
certificado que el proyecto cumple con las normas del
Plan Regulador, la LGUC y la OGUC respecto del terreno
en que se va a ejecutar y sin perjuicio de las excepciones
legales.
 Características del PE

Acto administrativo reglado de autorización:

permite realizar un acto que está permitido. Se limita a reconocer un derecho
subjetivo preexistente, de naturaleza privada, cuyo ejercicio faculta para edificar.

Acto reglado de carácter real:

quien debe solicitar el permiso es el propietario a quien se le reconoce un
derecho preexistente. El derecho es traspasable a un nuevo propietario del
inmueble, mediante el procedimiento que contempla la OGUC
• EL PE otorga a su titular los siguientes derechos:

– Facultad de ejecutar la edificación autorizada bajo las condiciones

previstas en las normas de edificación.
– Derecho a estabilidad de la autorización: esto es, que no se
modifiquen las condiciones en que se otorgó.
– Derecho a que se apruebe la obra ejecutada conforme a las normas
que determinó el PE.

• El DOM está obligado a conceder el PE si los antecedentes

acompañados cumplen con el Plan regulador y demás normas
urbanísticas y se pagan los derechos municipales que procedan.
 Tramitación del Permiso de Edificación

• Presentación de la solicitud
• Plazo para pronunciarse sobre el PE:
– 30 días o
– 15 días, si la solicitud se acompaña de un informe favorable de un
revisor independiente o arquitecto proyectista s/ el caso.
• profesional competente inscrito en el Registro del SERVIU
cuya misión es verificar e informar al DOM que los
Anteproyectos cumplen todas las disposiciones legales y
reglamentarias.
• Su contratación es facultativa salvo las excepciones
establecidas en la OGUC.
 Tramitación del Permiso de Edificación

• Actitudes que puede adoptar la DOM :

– Otorgar el permiso x escrito
– Rechazarlo x escrito (reclamo ante la SEREMI VU)
– No emitir pronunciamiento alguno (reclamo ante SEREMI VU
• Observaciones de la DOM.
– Se ponen en conocimiento del interesado por escrito, en un solo
acto, la totalidad de las observaciones, levantándose un ACTA DE
OBSERVACIONES
• Rechazo del Permiso:
– si no se subsanan las observaciones dentro de plazo ( 60 días)
 Tramitación del Permiso de Edificación

• Postergación del Permiso:

– se puede postergar hasta por 3 meses en sectores afectados por
estudios sobre modificaciones del PRI o PRC, previo informe de la
Seremi de VU, plazo que puede prorrogarse hasta por 12 meses
mediante DS.

• Caducidad del Permiso

– A los 3 años de concedido si no se hubieren iniciado las obras o si
éstas hubieren estado paralizadas durante el mismo lapso. Se
entenderá iniciada una obra una vez realizados los trazados y
comenzadas las excavaciones contempladas en el proyecto.
– Caducado el permiso NO puede edificarse el inmueble. Si el
propietario aún desea ejecutar la obra, debe obtener un nuevo PE
el cual debe someterse a la normativa urbanística vigente al
momento de solicitarse el nuevo permiso.
 Sentencia de la Corte Suprema

• El plazo señalado en el Permiso de Edificación XX es de caducidad y

expiró por el simple transcurso del tiempo. En consecuencia, al
iniciarse las obras a que él se refiere, ya se encontraba caducado, lo
que significa que el PE no existe.

• Que la recurrida, al rechazar la petición de caducidad actuó en forma

ilegal y arbitraria vulnerando la garantía constitucional del art. 19
No. 24 de las CP de la R, pues permite construir un edificio de mayor
altura en un área en que actualmente y conforme a la
reglamentación municipal vigente, solo se pueden levantar edificios
de menor altura
• Efecto de la caducidad del PE:

Caducado el PE ya no puede edificarse en el inmueble, lo que no

obsta a que la empresa afectada pueda iniciar o reanudar los
trabajos, debiendo sí mediar una nueva solicitud de permiso y el
pago de los derechos correspondientes, sometiéndose a la
reglamentación vigente y con las limitaciones que ésta
actualmente establezca.
 Publicidad de los PE: Ley 19.878

• Se pueden acoger a esta Ley, voluntariamente;

– Las subdivisiones
– Los loteos y urbanizaciones
– Las edificaciones
– El cambio de destino de un edificio existente
• Obligaciones del propietario que se acoge a esta Ley:
– Instalar letrero visible en el lugar de las obras
– Comunicarlo x escrito a vecinos afectados
– Comunicarlo a través de medio masivo
– Publicar en el DO: comienza a correr el plazo de 30 días para reclamar
• Obligación de los DOM:
– Exhibir el PE en el acceso principal de la DOM durante 60 días.
Permiso de Edificación Viviendas Económicas acogidas
al DFL 2:

• Debe reducirse a escritura pública firmada por

el Tesorero Regional respectivo en
representación del Estado y el interesado.
• La escritura tiene el carácter un de contrato en
el cual se entienden incorporadas de pleno
derecho las franquicias y beneficios del DFL
Nº2
Beneficios tributarios DFL 2: Viviendas Nuevas c/máximo
de 2 s/ Ley N° 20.455 de 2010.
Rebaja del 50% al arancel del Para la inscripción en el Conservador de Bienes
Conservador de Bienes Raíces Raíces.

Los créditos hipotecarios para financiar la

adquisición de una vivienda nueva llevan un
Rebaja del 50% de la tasa de timbres y impuesto de 0.1125% del capital, por c/ mes que
estampillas dure la operación, c/ un máximo de 12 meses ( el
tope es del 1.35% del total. Con las viviendas DFL 2
nuevas, este impuesto es la mitad.

La vivienda DFL 2 ni la donación de estas viviendas

Exención del impuesto a la herencia y pagan este impuesto siempre que la vivienda haya
donaciones sido adquirida en primera compra por el causante o
donante, según el caso.
Beneficios tributarios DFL 2:
Viviendas Nuevas y Usadas: máximo 2 s/Ley
N°20.455/2010
Los ingresos por 'explotación' de un DFL 2 (como
el arriendo), están libres de impuesto a la renta.
Ingresos por arriendo libres de
Esta franquicia no se extingue con el tiempo, a
impuesto
menos que la propiedad pierda su condición de
DFL 2.

Este beneficio no dura para siempre. Todo

depende de los metros cuadrados de cada
vivienda. Por ejemplo, si es de 70 m² o menos, la
rebaja es por 20 años; pero si está entre 101 y
Rebaja del 50% de las contribuciones
140 m², la rebaja es por 10 años. Ahora, si una
casa de 140 m² se vende al año 5, al siguiente
dueño todavía le quedan otros 5 años para gozar
de este beneficio.
Beneficios tributarios DFL 2:
Viviendas Nuevas y Usadas: máximo 2 s/Ley
N°20.455/2010

Los dividendos o aportes enterados a las

instituciones, empresas o personas que han
Ley de la renta
intervenido en el financiamiento de tales
inmuebles.

Vencimiento del plazo: 70 m² o menos, la rebaja

es por 20 años; entre 101 y 140 m², 10 años.
Pérdida del
si el inmueble deja de ser para uso habitacional o
Beneficio
si se amplía superando el límite de metros
cuadrados (140).
 D) RECEPCIÓN MUNICIPAL
art. 144 de la LGUC

• Terminada la obra o parte de ella que pueda habilitarse, el propietario y

el arquitecto solicitarán a la DOM la RECEPCION DEFINITIVA:
– Hay recepciones Definitivas Parciales y Recepción Final

• El Certificado De Recepción
– Permite habitar la construcción o destinarla al uso para el cual fue
construida.
– Permite, junto a otros documentos, hacer la entrega de la
propiedad nueva a su comprador.
– Es irrevocable por la autoridad administrativa que lo otorgó.
 Jurisprudencia.

• DOM cometió un acto ilegal al negarse a autorizar la RECEPCION

MUNICIPAL del terminal de buses Los Héroes, exigiendo requisitos no
contemplados al momento de otorgarse el Permiso de Edificación.

• Del otorgamiento del PE y del Certificado de RM nacen consecuencias

patrimoniales para el propietario garantizados en el art. 19 Nº 24 de la
C. P. de la R. “derecho a la libre disposición de los departamento que
componen el edificio” afectado por la Resolución del SEREMI de
Vivienda que dejó sin efecto dicha RM
 Jurisprudencia.

• El SAG y la SEREMI de Viviendas autorizaron el cambio de uso de

suelo para desarrollar un loteo para viviendas de verano.

• La SEREMI instruyó al DOM para que aprobara el proyecto de

urbanización y éste lo negó fundado en que terceros alegaban
propiedad de pertenencias mineras sobre el suelo.

• La CA acogió el recurso sobre la base del art. 146 de la LGUC que

dispone que el DOM solo puede paralizar obras que se estén
ejecutando sin permiso, o en disconformidad con el, o con ausencia
de supervisión técnica, cosa que en la especie no se daba.
 Promesa de compraventa en Verde
Inmuebles Sin Recepción Final –
Ley 19932 de 2004 rectificada por Ley 20007 de 2005

• El promitente vendedor tiene la obligación de otorgar una garantía

(póliza de seguro o boleta bancaria) a favor del promitente
comprador por un monto igual a la parte del precio del bien raíz que
este último le hubiere entregado al celebrar el contrato de promesa
que recaiga sobre viviendas, locales comercial u oficinas que no
cuenten con la RM definitiva.-
• El contrato de promesa debe otorgarse por instrumento privado
autorizado por Notario Público el cual debe indicar la garantía
 La garantía debe cubrir lo siguiente:

• Que el contrato prometido se otorgue dentro del plazo o al cumplirse la

condición estipulada en el contrato.

• Que la compraventa prometida se inscriba a nombre del comprador en

el Registro de Propiedad del CBR respectivo, libre de cualquier
gravamen o prohibición que no haya sido expresamente acordado en la
promesa como por ej. los que emanan del Reglamento de Copropiedad-

• EXCEPCIÓN: No requieren de garantía los pagos que se hagan mediante

Depósitos de Dinero en Cuentas de Ahorro o Depósitos en Dinero a
Plazo, que el promitente vendedor no puede girar sin cumplir
previamente las obligaciones anteriores
El art. 470 del C. Penal a propósito de las estafas y demás formas
de defraudación agrega

• Comete este delito el que con ánimo de defraudar, con o sin

representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro
inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir
contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a
la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las
exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se
produzca un perjuicio patrimonial para el promitente
comprador. 
 E) SITUACIÓN DE INMUEBLES ACOGIDOS
A COPROPIEDAD S/ LEY 19.537

• Viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos,

recintos industriales, sitios y otros, siempre que se encuentren
emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que
cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos
autorizados conforme al artículo 55 de la LGUC
• Se denomina Unidad a los inmuebles que forman parte de un
condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio
exclusivo.  
• Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de
copropiedad pueden pertenecer en dominio exclusivo a distintos
propietarios.
Restricciones

• En cuanto al numero de estacionamientos por unidad

• Superficies mínimas de terreno.
• Unidades mínimas: Los condominios de viviendas sociales (conjuntos
que estén constituidos mayoritariamente por viviendas sociales) NO
podrán contar con más de 150 unidades de viviendas
 Requieren de un certificado que acredite que el inmueble se
encuentra acogido a copropiedad s/ la Ley 19.-537

• Lo extiende el DOM si el condominio cumple con las exigencias legales.

• Debe indicar:

• Notaria y fecha de reducción a escritura pública del 1er Reglamento de

Copropiedad y el dato de su inscripción en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes del CBR
• Las unidades enajenables dentro de cada condominio.

• Salvo acuerdo de copropietarios, la resolución del DOM que declare

acogido el condominio al régimen de copropiedad no puede ser
revocado por la DOM en forma unilateral
Los Planos del Condominio

• Deben singularizar claramente c/unidad o sector en que se divide el

condominio y los bienes de dominio común.
• Deben contar con la aprobación del DOM
• Se archivarán en una sección especial del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, en estricto orden
numérico, conjuntamente con el Certificado que acoge al
condominio a copropiedad.
•
• La Escritura de transferencia del dominio o constitución de
derechos de reales sobre alguna unidad del condominio debe
hacer referencia al plano y si es 1ª transferencia, insertar el
certificado que lo acoge a copropiedad.

• La inscripción del título de dominio y de otros derechos

reales contendrá: la fecha de la inscripción; la naturaleza,
fecha del título y la notaría en que se extendió; los nombres,
apellidos y domicilios de las partes; la ubicación y los
deslindes del condominio a que pertenezca la unidad; el
número y la ubicación que corresponda a la unidad en el
plano y la firma del Conservador.
Proyectos inmobiliarios sujetos a exigencias
especiales
 Evaluación Ambiental
Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente

• Uno de los principales instrumentos para prevenir el deterioro ambiental

es el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEA).

• Permite introducir la dimensión ambiental en el diseño y la ejecución de

los proyectos y actividades que se realizan en el país.

• A través de él se evalúa y certifica que las iniciativas, tanto del sector

público como del sector privado, se encuentran en condiciones de
cumplir con los requisitos ambientales que les son aplicables.
S/ el art 10 de la Ley 19300 el titular del proyecto que genere o presente
alguno de los siguientes efectos, antes de obtener el P. de Edificación
deberá presentar un EIA

• Riesgo para la salud de la población, debido a la cantidad y calidad de

efluentes, emisiones y residuos humanos.
• Efectos adversos significativos sobre la cantidad y calidad de los
recursos naturales renovables, incluido el suelo, agua y aire.
• Reasentamiento de comunidades humanas, o alteración significativa de
los sistemas de vida y costumbres de los grupos
• Localización en o próxima a poblaciones, recursos y áreas protegidas,
sitios prioritarios para la conservación, humedales protegidos,
glaciares, susceptibles de ser afectados, así como el valor ambiental del
territorio en que se pretende emplazar.
• Proyectos que alteren significativamente, en términos de magnitud o
duración, del valor paisajístico o turístico de una zona.

• Alteración de monumentos, sitios con valor antropológico,

arqueológico, histórico y, en general, los pertenecientes al patrimonio
cultura.

• Los Mega proyectos inmobiliarios que se someten a al SEA deben

proponer las medidas de mitigación, compensación y neutralización del
impacto ambiental que generen.
 E.I.S.T.U.
ART. 2.4.3. OGUC:

• proyectos no residenciales con 250 o más estacionamientos

• Proyectos residencias c/ 100 o más estacionamientos
• Locales escolares c/ más de 729 alumnos
• Establecimientos deportivos y recreacionales c/ carga de
ocupación superior a 1.000 personas
• Terminales de vehículos y depósitos de vehículos de
locomoción colectiva urbana
• Proyectos colindantes con caminos públicos
 EXIGENCIAS DE CALCULO ESTRUCTURAL
Artículo 116 Bis A) LGUC

• Los propietarios que soliciten un permiso de construcción para edificios

de uso público y edificaciones que determine la OGUC deberán
contratar la revisión del proyecto de cálculo estructural respectivo por
parte de un tercero independiente del profesional u oficina que lo
haya realizado y que cuente con inscripción en un registro que para
estos efectos mantendrá el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.

• El Ministerio podrá encomendar dicho registro a la entidad

denominada "Instituto de la Construcción", cuya personalidad jurídica
fuera concedida por decreto supremo Nº 1.115, de 1996, del Ministerio
de Justicia.
•