Ley 675 del 2001

26 de septiembre de 2019
Régimen de propiedad horizontal.
Andrea Castañeda Rojas
Tania Marcela Guevara Ospina
Jorge Leonardo Martínez Orjuela
Ana María Mira Barbosa
Arnold Stiven Yate Estupiñan
 Contenido
1. Objetos y Definiciones
2. De la constitución del Régimen de Propiedad
Horizontal
3. De la extinción de la Propiedad Horizontal
4. De la reconstrucción del Edificio ò conjunto
5. De los bienes privados o de dominio particular
6. De los bienes comunes
7. De los coeficientes de copropiedad
8. De la contribución a las expensas comunes
9. De la propiedad horizontal como persona jurídica
10. De la asamblea General
11. Del administrador del edificio o conjunto
12. Del consejo de administración
13. Del revisor fiscal del edificio o conjunto
14. De la solución de conflictos
15. De las sanciones por incumplimiento de obligaciones
no pecuniarias
16. Definición y naturaleza jurídica
17. Áreas sociales comunes
18. Integración municipal
19. Participación comunitaria
20. Obligaciones económicas
21. Disposiciones finales
 OBJETO
Pretende regular los derechos y obligaciones de los
copropietarios de un edificio o conjunto, regidos por
principios como la función social y ecológica de la propiedad,
la convivencia pacifica y solidaridad social, el respeto de la
dignidad humana, la libre iniciativa empresarial y el derecho
al debido proceso.
 CONSTITUCIÓN.
 se someten al régimen de propiedad horizontal
mediante escritura pública registrada en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos. por la cual
surge la persona jurídica ante la ley.

REGLAMENTO

La convivencia obligaciones de los

pacífica y residentes de
Una función solidaridad - Deberes
social y ecológica propiedad horizontal.
entre los - Derechos
de la propiedad propietarios o
usuarios
 EXTINCIÓN DE LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL.
1. Por destrucción o deterioro total de la
unidad, en una proporción que
represente por lo menos el 75% de la
misma, salvo cuando se decida su
reconstrucción.
2. Por decisión unánime de los titulares
del derecho de propiedad sobre bienes
de dominio particular, siempre y
cuando medie la aceptación por
escrito de los acreedores hipotecarios.
3. Por orden de autoridad judicial o
administrativa competente, que
indique los motivos de la demolición,
plenamente agotados los recursos que
otorga la ley
 RECONSTRUCCIÓN DEL
EDIFICIO O CONJUNTO.
1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio
sea inferior al 75% de su valor comercial.
2. Cuando a pesar de ser una destrucción o
deterioro superior al 75% de la construcción, la
Asamblea de Copropietarios decida
reconstruirlo con el voto favorable plural del
70% de los coeficientes de copropiedad.
3. Las expensas de la reconstrucción quedarán a
cargo de cada uno de los copropietarios de
acuerdo con su coeficiente de copropiedad,
salvo que la obligación garantizada haya sido
satisfecha por los seguros.
4. El valor de las obras de reconstrucción
ordenada por la Asamblea Extraordinaria será
exigible ejecutivamente en cabeza de cada
propietario de la unidad residencial o
comercial.
 De los Bienes Privados o de Domino Particular
Divisibilidad de la
Identificación
hipoteca
 Deben ser  Los acreedores hipotecarios
identificados en el quedan autorizados para
reglamento de dividir las hipotecas
propiedad horizontal y constituidas en su favor sobre
en los planos del edificios o conjuntos
edificio o conjunto.  los propietarios de la
respectiva unidad privada
serán responsables,
exclusivamente, de las
obligaciones inherentes a los
respectivos gravámenes.
Obligaciones
 Usarlos de acuerdo con su
naturaleza y destinación, en la
forma prevista en el reglamento
de propiedad horizontal
 Ejecutar de inmediato las
reparaciones en sus bienes
privados, incluidas las redes de
servicios ubicadas dentro del bien
privado
 Adelantar construcciones en el ultimo
o primer piso sin autorización expresa
de la asamblea.
 De los Bienes Comunes

Alcance y
Desafectación Uso Exclusivo
Naturaleza

 Los bienes comunes son  Con el 70% de votos  Su uso y goce es limitorio
inajenables en formas favorables desafectan la (terrazas, cubiertas, patios
separadas de los bienes de calidad de común de bienes interiores y retiros)
propiedad privada comunes no esenciales  Goce general (parqueadero
visitantes, salones
 Explotación autorizada sin  Serán objeto de derechos y comunales)
afectación zonas comunes, obligaciones como  Los parqueaderos deberán
sin alteraciones de propiedad privada ser destinados a los
infraestructura propietarios de forma
 Aprueban ajustes en los equitativa según los
 Ingresos invertidos en coeficientes de copropiedad estatutos (cuidado,
beneficios comunes y módulos de contribución. reparaciones y destinación)
 De los Coeficientes de Copropiedad
Obligatoriedad y Determinación
Efectos factores de Cálculo
 Reglamento de PH señala
los coeficientes de Se calcula sobre el numero
copropiedad de los bienes de de metros cuadrados
dominio particular. privados
 Derechos de los propietarios Conjuntos de uso mixto se
sobre los bienes comunes
calcula sobre el valor inicial
 Participación en la asamblea
general que represente una
 Valor de administración ponderación entre el área
(ordinaria y extraordinaria) privada y la destinación y
características de los
mismos
Modificación
Con el 70% de votos
favorables, autoriza
reformas al reglamento de
PH cuando:
Errores aritméticos
Nuevos bienes privados o
desafectaciones
Se extinga la PH con una
parte del edificio o
conjunto
Cambio de la destinación
del bien
 De la contribución de las a las expensas
comunes
Participación Incumplimiento
 Pago solidario entre el  El retardo en el pago de las
propietario y el tenedor de expensas causará intereses
bienes privados de mora equivalente a 1.1/2
veces el interés bancario
 Solidaridad entre dueño corriente:
anterior y el actual-paz y  IBC:19.32% (sep.)
salvo en la escritura  Es decir el 28,98%
 Se responderá con el pago  Los copropietarios morosos
de las expensas así su se podrán publicar en el
inmueble no se encuentre en edificio o conjunto además
uso de ser incluidos en el acta de
la asamblea
Módulos de
Contribución
 Teniendo en cuenta la
sectorización de los bienes
y servicios comunales que
no estén destinados al uso y
goce general de los
propietarios de las unidades
privadas.
 Estas expensas estarán a
cargo de los propietarios de
los bienes y su destinación
será para un fin especifico
determinado en la asamblea
 De la propiedad horizontal como persona
jurídica
Objeto PJ
 La PH una ves constituida
conforma una persona
jurídica con los propietarios
de los bienes de dominio
particular
 Se encargará de administrar
correcta y eficazmente los
bienes y servicios comunes,
manejar los asuntos de
interés común entre otros
Naturaleza y
Características
 Naturaleza: civil y sin ánimo
de lucro
 Tendrá la calidad de no
contribuyente de impuestos
nacionales e ICA en relación
con actividades propias de
su objeto social
Ingresos y Órganos de
dirección
 Recursos Patrimoniales:
expensas comunes ordinarias
y extraordinarias, multas,
fondo imprevistos, entre
otros-objeto social
 Fondo Imprevistos: se
constituirá y se incrementara
en mínimo 1% sobre el
presupuesto anual de gastos
comunes y se podrá
suspender cuando alcance el
50%
 Asamblea General de
propietarios, consejo de
administración,
administrador
 ASAMBLEA GENERAL
Generalidades
 Sera constituida por los propietarios de
bienes privados, representantes.
 El voto de cada propietario equivale al
porcentaje del coeficiente de la
copropiedad del respectivo bien.
 Las decisiones adoptadas de acuerdo
norma legal será de obligatorio
cumplimiento para los propietarios (
ausentes y disidentes), administrador y
demás órganos y en lo pertinente a los
usuarios y ocupantes.
Funciones
 Nombrar y remover libremente al
administrador y suplente.
 Aprobar o improbar los EEFF y el
presupuesto anual de ingresos y Gastos
(Consideración del consejo administrativo y
el administrador).
 Aprobar la disolución y liquidación de la
persona jurídica.
 Elegir y remover los miembros del consejo
de administración y cuando exista revisor
fiscal y suplente para los periodos
establecidos en el reglamento o en su
defecto un año

 Ordinariamente por lo menos
una vez a año en la fecha
señalada en reglamento de la
PH, en silencio de este, dentro
de los tres primeros meses
siguientes al vencimiento de
cada periodo presupuestal, su
convocatoria debe realizarse
con 15 días calendario de
antelación.
REUNIONES
 Se reunirá de manera
extraordinaria cuando las
necesidades imprevistas lo
ameriten, por convocatoria del
administrador, consejo de
administración, revisor fiscal,
un numero plural de propietarios
que representen por lo menos la
quinta parte de los coeficientes
que componen la PH.
 Derecho propio: si no fuese
convocada la asamblea, se hará
el primer día hábil del cuarto
mes posterior al vencimiento del
periodo presupuestal.
 De segunda convocatoria:
convocada la asamblea no se
puede sesionar por falta de
quorum, se realizara al tercer
día hábil.
 Reuniones no presenciales:
comunicación simultanea y
sucesiva con quorum requerido.
 DECISIONES
Quorum y mayorías
 Excepto en los casos en los que la ley o
el reglamento lo regulen, la asamblea
sesionara con un numero plural de
propietarios que representen por lo
menos la mitad mas uno del coeficiente
de la PH.
 Se tomaran decisiones con el voto
favorable de la mitad mas uno de los
coeficientes de la PH.
 tomará decisiones con el voto favorable
de la mitad más uno de los coeficientes
de propiedad representados en la
respectiva sesión.
Mayoría calificada
 Reforma a los estatutos y reglamento.
 Liquidación y disolución.
 Cambios que afecten la destinación de los
bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.
 Aprobación de expensas comunes
diferentes de las necesarias.
 Desafectación de un bien común no
esencial
 Del Administrador del Edificio o Conjunto
Delegación
 La representación legal de PH recaerá
sobre el administrador designado por
la asamblea general de propietarios
salvo en aquellos casos que exista
consejo de administración, donde será
elegido por este ultimo según
reglamento.
 Responderán por los perjuicios que
por dolo, culpa leve o grave que
ocasione a la persona jurídica a los
propietarios y terceros.
Funciones
 Convocar a la asamblea a reuniones
ordinarias o extraordinarias.
 Llevar bajo dependencia y
responsabilidad libros de actas de
asamblea y registro de propietarios y
residentes.
 Poner en conocimiento las actas de
asamblea general y consejo
administrativo.
 Llevar bajo su dependencia y
responsabilidad, la contabilidad del
edificio o conjunto.
 Del Consejo de Administración
Obligatoriedad
 Edificios o conjuntos con más
de 30 bienes privados tendrán
un consejo de administración.
 Consejo integrado por número
impar.
 Menos de 30 tendrá consejo de
administración si así lo
deciden en los reglamentos de
la P.H.
Quorum y
Funciones
Mayorías
 El consejo de  Tomar las
administración determinaciones
deliberará y decidirá necesarias de modo que
con la presencia de la la persona jurídica
mayoría de sus votos. cumpla sus fines.
 Si no existe una  De acuerdo a lo previsto
estipulación diferente en en el reglamento de la
los reglamentos de la P.H.
P.H.
 Del Revisor Fiscal

Obligatoriedad Funciones

 Conjuntos de uso comercial o mixto  Ejercer las funciones previstas en la ley

estarán obligados a tener revisor fiscal, 43 de 1990.
contador público.
 Elegidos por la asamblea de propietarios.  Incluyendo las modificaciones,
 El R.F. no podrá ser propietario, no tener adiciones o complementos que se
parentesco con el administrador o presenten.
miembros del consejo de administración.
 Conjuntos residenciales tendrán revisor
fiscal si así lo decide la asamblea de
propietarios, R.V. podrá ser propietario.
 Solución de Conflictos

Comité de Mecanismos
Convivencia Alternos

 Dar solución mediante el

comité elegido de acuerdo a lo  Para dar solución de conflictos
indicado en la ley. se podrá acudir a la normas
legales que regulan la
 Las consideraciones del propiedad horizontal.
comité se consagrará en el
acta, suscritas por las partes y
los miembros del comité.
 Sanciones Por Incumplimiento de
Obligaciones no Pecuniarias

Sanciones por Ley y Imposición, Ejecución

por Reglamento e Impugnación

 Publicación en lugares de amplia  Las sanciones serán impuestas por la

circulación, lista de infractores,
indicación del hecho o acto.
 Imposición de multas sucesivas si
persiste el incumplimiento, no superior
a 2 del valor de las expensas.
 Restricción del uso y goce de bienes de
uso común.
asamblea general o por el consejo de
administración, si se les da la facultad
en el reglamento.
 El administrador será el responsable de
hacer efectivas las sanciones
impuestas.
 El propietario podrá impugnar las
sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias.
 INTEGRACION MUNICIPAL

NIVELES DE INMISION
REFORMAS TOLERABLES
ARQUITECTONICAS Y
ESTETICAS
 Las señales visuales, de
ruido, olor, partículas y
 Las Unidades cualquier otro elemento
Inmobiliarias Cerradas que, generados en
será decidida por la inmuebles privados o
respectiva Asamblea de públicos, trascienden el
copropietarios y exterior, no podrán
posteriormente se superar los niveles
someterá a la aprobación tolerables para la
de autoridad competente. convivencia.
LICENCIAS PARA
REFORMAS, NORMAS
ARQUITECTONICAS
 Las reformas de las
fachadas y áreas
comunes, así como las
ampliaciones, dentro de
los cánones vigentes,
requerirán la autorización
de la Junta de
Copropietarios.
PARTICIPACION COMUNITARIA
AUTORIDADES INTERNAS

Son autoridades internas de las

Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando
esta exista; conformada
democráticamente por los
copropietarios o moradores que
tendrán los derechos previstos en
los reglamentos de la respectiva
Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad,
quien podrá solicitar auxilio de la
fuerza pública para el desempeño
de sus funciones.
 OBLIGACIONES ECONOMICAS
S. PUBLICOS
CUOTAS DE DOMICILIARIOS EJECUCION DE LAS
ADMINISTRACION COMUNES OBLIGACIONES
Y SOSTENIMIENTO

Los consumos de
Los reglamentos de las acueducto, energía y gas
Unidades Inmobiliarias en las zonas comunes y
Cerradas establecerán espacios públicos serán
cuotas periódicas de pagados de acuerdo con
administración y el parágrafo del Art 32.
sostenimiento a cargo de Es decir que se podrá pedir
los propietarios de los un lector independiente para
inmuebles. estas zonas.
Los Administradores de
Unidades Inmobiliarias
Cerradas podrán
demandar la ejecución de
las obligaciones
económicas y de las
sanciones pecuniarias
impuestas a propietarios y
moradores.
 OBLIGACIONES ECONOMICAS

COBRO DE SERVICIOS
PUBLICOS IMPUESTO DE RENTA Y
DOMICILIARIOS COMPLEMENTARIOS

OBLIGACIONES DE
MANTENIMIENTO,
REPARACION Y MEJORAS
Deberán instalar Las unidades
medidores de consumo Inmobiliarias Cerradas
de los servicios públicos son personas jurídicas
domiciliarios para cada Tendrán a su cargo las sin ánimo de lucro que
inmueble. Las empresas obligaciones de no están obligadas al
prestadoras de servicios mantenimiento, pago del impuesto de
públicos domiciliarios reparación y mejoras de renta y
elaborarán las facturas las zonas comunes y del complementarios.
para cada inmueble en espacio público interno
forma individual. de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas,
que serán pagados por
los copropietarios.
 DISPOSICIONES FINALES
REGIMEN DE
PARCELACION TRANSICION
 Cuando una parcelación  Se regirán por las
esté conformada por disposiciones de la
lotes de terreno de presente ley, a partir de
dominio particular y por la fecha de su vigencia y
bienes comunes, sus tendrán un término de
propietarios podrán un (1) año para
someterse a las modificar, en lo
disposiciones de esta pertinente, sus
ley. reglamentos internos,
prorrogables por seis (6)
meses más.
VIGENCIA Y
DEROGATORIA
 La presente ley rige a
partir de su publicación
y deroga las Leyes 182
de 1948, 16 de 1985 y
428 de 1998, así como
los decretos que se
hayan expedido para
reglamentarlas.
¡Gracias!