III.

VALUACION
III.1 VALUACION REGLAMENTARIA
VTP = VT + VE

Donde:

VTP: Valor Total del Predio

VT: Valor del Terreno
VE: Valor de la Edificación

III.1.1 VALOR DEL TERRENO

Según las características del predio, con un solo frente a la vía pública (calle Manuel Seoane) y con un
pasaje común, trabajamos de acuerdo al RNT (Reglamento Nacional de Tasaciones)
III. VALUACION

Artículo 21 del Capítulo III (Tasación del Terreno)

del Título II (Tasación de Predios Urbanos) del RNT
(Reglamento Nacional de Tasaciones).
III. VALUACION
III. VALUACION
III. VALUACION

PLANO ARANCELARIO DEL

DISTRITO DE PIMENTEL
III. VALUACION
III.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION

VE =∑ (AT x VUAT x fd) + ∑ (metr. oc x VUOC x fd) + ∑ (metr. if x VUIF x fd)

Donde:

VE: Valor de la Edificación

AT: Área techada
Metr.oc: Metrado de las obras complementarias
Metr.if: Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUAT: Valor Unitario del área Techada
VUOC: Valor unitario de las obras complementarias
VUIF: Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes
Fd: Factor de depreciación
III. VALUACION
III.1.2.1 CALCULO DEL VUAT

De acuerdo al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa (Excepto Lima
Metropolitana y Callao), al 31 de Octubre del 2018.
III. VALUACION
III.1.2.1 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION

III.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO

III.2. VALUACIÓN COMERCIAL
III.2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

De acuerdo al análisis de mercado obtuvimos los siguientes datos:

s/m2 $/m2
T1 1,050.06 318.20
T2 1,375.01 416.67
T3 1,650.00 500.00
T4 995.69 301.72
(Valor comercial del
PROMEDIO 1,267.69 384.15
terreno)

𝑉𝑇 = 164.00 𝑚2 𝑥 384.15

𝑉𝑇 = 𝑈𝑆 $ 63 000.35
 III.2.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE) 𝑉𝐸 = 𝐴𝑇 𝑥 ෍ 𝑉𝑈𝐸𝑥𝐹𝐷

III.2.2.1 CALCULO DE VUE

De acuerdo a los materiales empleados en las edificaciones y III.2.2.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES
a sus acabados respectivos en las diferentes secciones se
consideran valores unitarios de construcción de mercado:

s/m2 $/m2 TIPO VUE AT FD VE (US$)

P1 1,815.00 550.00
A 98.55 120 0.1 1182.54
P2 2,089.99 633.33
P3 1,856.25 562.50 A 98.55 120 0.1 1182.54
(Valor comercial del
PROMEDIO 1,920.41 581.94
predio) VE 2,365.08

𝑉𝑈𝐸 = 𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜 − 𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜

𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜 = 𝑈𝑆 $ 581.94/𝑚2
𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝑈𝑆 $ 384.15/𝑚2

𝑉𝑈𝐸 = 𝑈𝑆 $ 197.09 𝑚2
III.2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

El predio a valuar no cuenta con obras complementarias.

III.2.4 VALOR SIMILAR A NUEVO (VSN)

El valor del inmueble sin considerar el valor del terreno ni afectar por la depreciación es:

TIPO VUE AT VE (US$)

A 98.55 120 11825.40

A 98.55 120 11825.40

VE 23,650.80
 III.2.5 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) III.2.6 FACTOR DE MEJORAMIENTO / DESMEJORAMIENTO

Se estima que no empeora ni mejora. Para nuestro caso se le

𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸 + 𝑉𝑂𝐶 asignará un Factor de Mejoramiento de 1.00.

𝑉𝑇𝑃 = 𝑈𝑆 $ 63 000.35 + 𝑈𝑆 $ 2,365.08 = 𝑈𝑆 $ 65,365.43

𝑉𝑇𝑃 = 𝑈𝑆 $65,365.43

Donde:

VTP : VALOR TOTAL DEL PREDIO.

VT : VALOR DEL TERRENO.
VE : VAOR DE LAS EDIFICACIONES.
VOC: VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS.
III.2.7 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO

(VRM)

El Valor de Realización en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por
los conceptos indicados a continuación:

Gastos por pérdida y deterioro 2.0 % 𝑉𝑅𝑀 = 𝑉𝑇𝑃 𝑥 0.83

Gastos de Valuación para realización 0.2 %
𝑉𝑅𝑀 = 𝑈𝑆 $65,365.43 𝑥 0.83 = 𝑈𝑆 $54,253.31
Depreciación durante la ejecución 2%
Mantenimiento 2%
Otros: Realización en un plazo de 180 11%

Total de Deducciones: 17.2%

Tipo de Cambio: S/. 3.32

IV. CONCLUSIONES

 La valuación Reglamentaria dio como cifra S/33,568.04.

 La valuación Comercial dio un resultado de US$ 54,253.31.

 Según el Plano de Valores Arancelarios de Pimentel, establece valores bajos para la zona que
comprende el predio valuado.

 Se establece que a la fecha en el mercado la oferta es mayor a la demanda.

 La contrastación de los resultados obtenidos nos permiten apreciar que existe una amplia diferencia de precios. Ello puede
ser debido a que para la valuación reglamentaria se fijan valores bajos de los valores arancelarios unitarios, como
consecuencia de las malas características que posee el terreno de la zona del predio valuado. En cambio en la tasación
comercial, se evalúan otros tipos de atributos, como el entorno que lo rodea.