AVALUOS Y PERITAJES

AVALUO
Procedimiento sistemático de dar un valor
económico a un determinado bien. Existen
algunos términos que se utiliza como sinónimos
como tasación, valoración.
Cuando abordamos el tema de avalúo, nos
encontraremos con algunos conceptos como:
valor, costo y precio
 VALOR
El valor es una magnitud cuantitativa y
cualitativa que se puede expresar el algunas
dimensiones:
Económica
Social
Histórica
Cultural
Sentimental
 COSTO
Tiene un concepto enteramente económico,
monetario de un bien, que a su vez será la
sumatoria de cada uno de sus componentes.
Ejemplo: Un vehículo su costo será la sumatoria
de cuanto vale económicamente: motor, chasis,
carrocería, accesorios, pintura, mano de obra,
entre otros rubros.
 PRECIO

El precio esta constituido del costo más un

beneficio o índice de ganancia que
generalmente esta alrededor de un 30%.
Ejemplo: Si el costo de un quintal de arroz es de
50 dólares y si tomamos en cuenta el 30% como
beneficio, el precio será 65 dólares.
 PERITO
Perito, es un profesional con conocimiento y
gran experiencia en un determinado campo. Así
para las actividades agropecuarios el perfil del
Perito será: Ingeniero Agrónomo, Medio
Ambiental, Veterinario, Economista Agrícola.
La acción que realiza el Perito es el Peritaje que
un procedimiento sistemático y metodológico
para llegar a establecer un valor económico de
un bien.
 EL AVALUADOR O PERITO
El Avaluador es un profesional con cierta
especialización, que para la ejecución de su
trabajo requiere del soporte científico, para
arribar a conclusiones valederas y fiables, por
ello este profesional debe reunir dos aspectos
fundamentales:
- Cualidades y conocimientos necesarios
- Ética Profesional
 CUALIDADES Y CONOCIMIENTOS
Deberá ser:
INSTRUIDO, con conocimientos suficientes sobre su
campo.
CONVENCIDO, Tendrá la convicción de la importancia y
valor del ejercicio de su profesión, del valor y utilidad de
sus productos del avalúo
CREATIVO, Estimulando el pensamiento y la imaginación
asegura los recursos técnicos y fuentes de información
DINAMICO, de actitud y aptitud
ARROJADO Y SEGURO DE SUS ACCIONES, para defender
su trabajo
 ETICA PROFESIONAL
SERIO, Deberá tomar su función de avaluadora con la
mayor seriedad, mantendrá su imagen con la importancia
debida.
DISCRETO, Los trabajos de avalúo y su información
deberá manejar con la debida discreción, únicamente lo
hará de manera oficial
RESPONSABLE, El trabajo y la información debe hacer con
la máxima responsabilidad
VERAZ, Sus conclusiones serán apegadas a la verdad, no
aceptara influencias externas o ajenas
PUNTUAL, Puntual con sus compromisos, no causara
daños a nadie por una impuntualidad
 CLASES DE AVALUOS

La necesidad del avalúo es universal, y son de

varias clases:
- Avalúo Fiscal
- Avalúo Judicial
- Avalúo Comercial
- Avalúo Bancario
 AVALUO FISCAL
Tiene como objeto establecer bases para el pago y
cobro de impuestos, estos procesos se denominan
catastrales, la realización se lo hace mediante la
recopilación de información primaria y secundaria,
estos pueden sufrir ajustes y reajustes en función a
las fluctuaciones económicas. El valor económico
resultado de un valor económico catastral casi
nunca coincide con el valor comercial. Por lo que el
catastro de un bien no es necesariamente es un
instrumento de negociación para compra y venta;
sin embargo depende de las regulaciones
 AVALUO JUDICIAL

Es ordenado por autoridades judiciales ( jueces),

para dirimir en Litigios en los que se busca juicio
y sentencia justos.
En este caso los Peritos pueden ser funcionarios
judiciales o profesionales calificados y regulados,
los informes de estos peritajes en algunas
ocasiones son inapelables
 AVALUO COMERCIAL

Este avalúo es utilizado para compra – venta,

permuta de bienes; sustancialmente se basa en
los valores del mercado, tomado en cuenta sus
componentes.
 AVALUO BANCARIO

Este avalúo, tiene propios procedimientos de

acuerdo a la política del banco.
Fundamentalmente, este avalúo debe garantizar
en cobro de un crédito, por lo que al avalúo
comercial se le castiga con un 15 – 30%, a
efectos de tener cierta facilidad a efectos de
ventas rapadas del bien hipotecado
 EL PROCESO DEL AVALUO
- Solicitud u orden del avalúo
- Inspección preliminar y plan de avalúo
- Programa de información
- Clasificación y análisis de información
obtenida
- Enfoques de la información
- Correlaciones de valores indicados
- Estimado final del valor
 SOLICITUD U ORDEN DE AVALUO

El proceso de avalúo requiere de formalidades a

efectos de dar una categoría de oficial, para la
cual debe existir, documentos de soporte como:
orden judicial, contratos entre propietarios y
avaluadores.
 INSPECCION PRELIMINAR Y PLAN DE
AVALUO
Una vez recibido la respectiva orden o firmado
el contrato, el Perito y su equipo de trabajo
deben realizar un inspección in situ a efectos de
establecer las estrategias y procedimientos
tanto a nivel de campo como a nivel de
gabinete.
Además esta visita dará información sobre los
materiales, equipos, número de personas, entre
otras.
 PROGRAMA DE INFORMACION
De la información que pueda reclutar y la
calidad de la misma dependerá en gran parte la
certeza y fundamentación del avalúo.
Son documentos de soporte y la información
puede ser: primaria o secundaria, para
cualquiera de lasa dos se debe establecer las
metodologías, los instrumentos de recolección y
análisis.
CLASIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN
OBTENIDA
No toda la información, que se recolecta es útil
por lo que se debe plantear, una serie de filtros
que permitan establecer una suerte de
información de calidad que me permita arribar a
las conclusiones pertinentes y lo que es mas que
sean confiables.
Es necesario contar con fuentes en plena
vigencia, es decir no mayor a los cinco años.
 ENFOQUES DE LA INFORMACION

Cuando se tenga la información bajo una

categoría de calidad, esta debe ser enfocada en
función de que proceso corresponde; es decir si
la información corresponde a oferta y demanda,
esta debe estar en relación a los hechos
cotidianos de la región capaz de que no salga de
contexto y no sea bien entendida por los
interesados.
 CORRELACION DE VALORES
Cada componente o cada elemento del bien
avaluado, tiene un valor, estos se deben
correlacionar con su utilidad, dinámica de
mercado, tiempo de vigencia, valor actual, valor
futuro, depreciaciones, entre otras.
Esta correlación es pertinente a efectos de
establecer confiablidad, se puede utilizar
modelos matemáticos.
 ESTIMADA DEL VALOR FINAL
Cuando se tenga todos los elementos avaluados
y sustentados se llaga a un resumen del valor de
un bien.
Este valor que es una información, debe
manejarse con la discreción y se hace público en
un acto formal.
Este valor, dependiendo de la instancia puede
ser impugnado.
 UNA EXPLOTACIÓN AGRICOLA
Figurativamente un explotación agrícola esta
dada por: Una Hacienda, una finca, una granja,
una quinta, u otra organización.
El nombre que se le de, básicamente esta en
función de la extensión de tierra.
 COMPONENTES BASICOS DE UNA
EXPLOTACION AGRICOLA
- Tierra - Agua
- Cultivos - Vivienda
- Instalaciones - Infraestructura
- Mejoras - Maquinaria
- Vehículos - Equipos y herramientas
- Bienes inmuebles - Semovientes
- Servicios - otros
 AVALUACION DE TIERRAS
La avaluación de
tierras, constituye la
determinación del valor
económico de uno de
los rubros esenciales de
la agricultura.

• Escrituras
• Planos
DOCUMENTOS • Fotografías
HABILITANTES • Registro de usos
• Servicios
• Otra información
FACTORES QUE INCIDEN EL VALOR

El valor
• Uso de la tierra
económico • Capacidad productiva
de un suelo • Niveles de fertilidad
agrícola • Topografía, relieve
• Características Físicas Químicas: Textura,
depende de estructura, porosidad, salinidad, erosión,
los drenaje
• Cercanía a centros de desarrollo
siguientes • Oferta - demanda
factores:
 METODOS DE VALORACION

Se puede distinguir tres métodos

para materializar el valor: De las tres formas, la mas utilizada
es la basada en la oferta y
• Juicio de expertos
demanda, combinada con un
• Cuantificación del sistema catastral
• Oferta demanda – oportunidad
juicio de expertos
PROCEDIMIENTO DEL PERITAJE
Una vez recibido, la
orden o Gabinete Campo
notificación del
avalúo, se sugiere el
Revisión ,
siguiente verificación de Inspección
procedimiento: documentos

Revisión y
determinación de Levantamiento
información topográfico
necesaria

Planificación del
Clasificación del
equipo de trabajo
suelo
( cronograma)

Análisis de la
Otras actividades
información
 CLASIFICACION DE SUELOS
La clasificación del suelos nos dará una referencia muy confiable
y lógica en el momento de establecer el valor económico del
suelo agrícola.
CLASES DE SUELOS ( criterio agrícola)
- Clase I
- Clase II
- Clase III
- Clase IV
- Clase V
- Clase VI
- Clase VII
 CALCULO
Se establece la siguiente relación matemática:
X = (3 – 5) X
X = Condición referencial
El valor adoptado ideal es para la clase I, de este se va descontando el 10% en cada
clase hasta la V desde aquí se descuenta el 15% hasta la clase VII
AVALUACION DE VIVIENDAS RURALES
 DOCUMENTOS HABILITANTES PARA
AVALUACION
Los documentos en que el Perito puede tener como soporte son:
- Escrituras públicas
- Planos Arquitectónicos
- Plano Estructurales
- Edad de la Casa
- Dimensiones de la casa
- Servicios
- Ítem de materiales utilizados
 CARACTERISTICAS A TOMAR EN CUENTA PARA
LA AVALUACION DE UNA VIVIENDA RURAL
• La característica más destacada de las construcciones rurales es su extrema
simplicidad, que está estrechamente relacionada con el empleo directo de los
materiales más a mano, en los métodos de ejecución más elementales y en el
aprovechamiento máximo posible de la mano de obra campesina.
• Los edificios rurales generalmente no presentan gran elevación.
• Generalmente, poco valor estético, funcionales, para facilitar el manejo.
• Buena ventilación e iluminación.
• Para que la luz solar penetre al máximo en el interior de los locales, conviene
colocar las ventanas lo más alta posibles. Esta altura varia de acuerdo al lugar en el
que se encuentre. Conviene que no estén más baja de 1,50m desde el suelo.
• Los graneros deben de colocarse lejos de los establos y de los estercoleros, deben
estar bien ventilados, de ser posible deberá manejarse ventilación cruzada.
• La distancia entre las estructuras va desde 3m a 6m. según el volumen del edificio.
• Deben ser higiénicas, de fácil aseo, con pendientes y drenajes.
• Duraderas: Materiales resistentes.
 AVALUACION DE LA MAQUINARIA
AGRICOLA
Vida útil de distintos activos.
Según el decreto 3019 de 1989, la vida útil de los bienes es
como sigue:
a).- Bienes inmuebles (casas, edificios, lotes, fincas etc.) 20
años.
b).- Bienes muebles (maquinaria, equipo, trenes, aviones
barcos. 10 años
c).-Bienes muebles (automotores, computadoras etc.) 5 años
 DEPRECIACION DE ACTIVOS
Para el cálculo de la depreciación de activos se pueden utilizar diferentes
métodos como la línea recta y la suma de dígitos, entre otros.
1- Método de la línea recta.

El método de la línea recta es el método más sencillo y más utilizado por las
empresas. Consiste en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo.

Valor del activo

Valor a depreciar = -------------------------- (Depreciación anual)
Vida útil
 EJERCICIO
Ejemplo: Calcular la depreciación de un vehículo cuyo precio de adquisición es de $
30.000.000.

$ 30.000.000
Valor a depreciar =-------------------- = $ 6.000.000
5 años

ÑOS VALOR A DEPRECIAR TABLA DE DEPRECIACION

0 30.000.000

1 6.000.000 24.000.000
2 6.000.000 18.000.000
3 6.000.000 12.000.000
4 6.000.000 6.000.000
5 6.000.000 0
 OTRO METODO
Método de los dígitos del año.
Este es un método de depreciación acelerada que busca
determinar una mayor alícuota de depreciación en los
primeros años de vida útil del activo.
Vida útil del activo
Valor a depreciar =-------------------------- x Valor activo
Suma de dígitos
V(V+1)
Suma de dígitos = -------------, donde: V = Vida útil del activo
2
 EJERCICIO
Ejemplo: Supongamos el bien del ejemplo anterior.
Entonces tenemos:
Valor del activo = $ 30.000.000
Vida útil del activo = 5 años
Suma de dígitos:
1+2+3+4+5 = 15
V(V+1) 5(5+1) 30
o lo que es lo mismo: ----------- ; ---------- = ----- = 15
2 2 2
Cálculo del factor para los distintos años:
Año 1:
5
Factor de depreciación = ----- = 0.333333
15
Año 2:
4
Factor de depreciación = ----- = 0.2666666
15
Año 3:
3
Factor de depreciación = ----- = 0.2000000
15
Año 4:
2
Factor de depreciación = ----- = 0.1333333
15
Año 5:
1
Factor de depreciación = ----- = 0.066666667
Años Factor depreciac. Valor depreciado Tabla de depreciación

0 30.000.000.

1 0.333333 10.000.000 20.000.000.

2 0.266666 8.000.000 12.000.000

3 0.200000 6.000.000 6.000.000

4 0.133333 4.000.000 2.000.000

5 0.066667 2.000.000 0
 OTRO METODO
Método del valor residual.
Fórmula para calcular el valor residual.
VR = Valor residual.
VA = Valor activo
N = Vida útil
2
VR = VA x (1- -----)N
N
Valor residual:
2
VR = $30.000.000 x (1 - -----)5
5
VR = 30.000.000 x 0.7776
VR =$ 2.332.800
Valor a depreciar = $ 30.000.000 – 2.332.800 = $27.667.200

27.667.200
Valor a depreciar anualmente = ------------------- = $5.533.440
5
TABLA DE DEPRECIACIÓN CON VALOR RESIDUAL
ÑO COEF. DEPREC CUOTA AMORT. CAPITAL CAPITAL
AMORTIZADO PERIODO

0 30.000.000

1 0.2 5.533.440 5.533.440 24.466.560

2 0.2 5.533.440 11.066.880 18.933.120
3 0.2 5.533.440 16.600.320 13.399.680
4 0.2 5.533.440 22.133.760 7.866.240
5 0.2 5.533.440 27.667.200 2.332.800
 AVALUACION DE ANIMALES
Los animales pueden tener diferentes propósitos:
- Provisión de alimentación y vestuario
- Fuerza de trabajo
- Mascotas
- Entretenimiento
- Terapias
 DOCUMENTOS HABILITANTES
Registros (Pedigríes)
Dueño
Registros de producción
Registros de escores
Registros sanitarios
Registro de competencias y galardones
 CALCULO DE VALOR DE LA CARNE EN
PIE (RES)
El método de la cinta métrica:
- Mantener al animal lejos de alimento y agua durante 12 horas.
- Colocar al animal sobre las cuatro patas, formando con el cuerpo un ángulo recto.
- Envolvemos la cinta de tras del hombro
- Determínanos la medida y aplicamos equivalencias de medidas
 DATOS Y EQUIVALENCIAS
42 Pulgadas = 236 libras
1 Pulgada = 2,36 cm
1 Libra = 0,4535 Kg
Costo de producción de 1 lb de carne es de 1,02 dólares
Edad de descarte de vacas 30 meses (2,5 años);
70 meses (6 años)